TSJ Regiones - Decisión

Expediente Nº 9573-2014.-

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR CIVIL Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DE LA REGIÓN LOS ANDES

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: Ciudadana DORIS CECILIA LA CRUZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.262.275.

APODERADO JUDICIAL: Abogado Edgar Antonio Oviol, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 94.945.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano JOHNNY JOSÉ HERNÁNDEZ BARRUETA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 12.202.859.

APODERADO JUDICIAL: Abogado Juan Carlos Materan Vergara, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 69.997.

MOTIVO: Cumplimiento de contrato de arrendamiento (apelación).

I
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
La presente causa se recibió en este Juzgado Superior, previa distribución, en virtud del recurso de apelación intentado por el Abogado Edgar Antonio Oviol, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 94.945, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte accionante, contra la sentencia dictada en fecha 17 de diciembre de 2013, por el Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en la que declaró “improcedente” la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, intentada por la ciudadana Doris Cecilia La Cruz, titular de la cédula de identidad Nº 4.262.275, contra el ciudadano Johnny José Hernández Barrueta, titular de la cédula de identidad Nº 12.202.859.

II
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE
Señala la actora en el libelo de demanda, que en fecha 01 de enero de 2013, suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano Johnny José Hernández Barrueta, antes identificado, sobre un inmueble de su propiedad, ubicado en la Avenida Cruz Paredes, cruce con Avenida Garguera, en la ciudad de Barinas, Estado Barinas, con una duración de “seis (06) meses”; venciendo dicho contrato, el día 31 de julio de 2013, sin embargo, el mencionado ciudadano continúa ocupando el mismo; que el referido bien le pertenece, según partición realizada en fecha 12 de noviembre de 2012, ante el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas.

Solicita el cumplimiento del contrato a término fijo, ordenándose al demandado que entregue de manera inmediata del inmueble descrito, libre de personas y cosas, fundamentando su pretensión en los artículos 1.159 y 1.167, del Código Civil.

Estima la demanda en la cantidad de ciento siete mil bolívares (Bs. 107.000,00), equivalente a 1.000 unidades tributarias.

III
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
En fecha 29 de octubre de 2013, el ciudadano Johnny José Hernández Barrueta, asistido por el abogado Juan Carlos Materan Vergara, presentó escrito de contestación, señalando que en fecha 01 de julio de 2008, celebró de forma verbal un contrato de arrendamiento con la ciudadana Betty Yolanda la Cruz, titular de la cédula de identidad Nº 2.476.160 -quien para ese entonces representaba a una sucesión-, sobre un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la Avenida Garguera, entre Calles Mérida y Cruz Paredes, casa Nº 11-13, de la ciudad de Barinas, Estado Barinas; que el día 26 de febrero de 2009, firmó un segundo contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública Segunda del Estado Barinas por un período de seis (06) meses, el cual se renovó en fecha 28 de septiembre de 2009 por seis (06) meses más, es decir, desde el 01 de julio de 2009 hasta el 31 de diciembre de 2009, fijándose como canon de arrendamiento la cantidad de un mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,00); que “…por haber tenido excelentes relaciones arrendaticias no fue necesario la renovación de un nuevo contrato… lo cual en términos contractuales… se traduce en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado; se convino el aumento de forma progresiva, cada año…”. (Resaltados del original).

Que en fecha 14 de octubre del 2012, se presentó en el aludido local la ciudadana Doris Cecilia La Cruz, en calidad de nueva propietaria, manifestándole mediante comunicación, que el inmueble objeto de litigio no estaba en venta, por lo que debía entregarlo en un término de tres (03) meses y que el canon de arrendamiento durante ese período sería por la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00); que luego de varias conversaciones la hoy actora, le propuso realizar un contrato privado el cual suscribieron en fecha 01 de enero de 2013.

Alega la vulneración de “varias disposiciones legales en (su) condición de arrendatario”, por cuanto existe la subrogación legal contenida en el artículo 20, del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Solicita que de conformidad con los artículos 38 y 41, eiusdem, se declare sin lugar la demanda por ser contraria a derecho, pues ha estado en condición de arrendatario por más de cinco (05) años, en el mismo local; situación ésta que le permite gozar de la respectiva prórroga legal arrendaticia.

IV
DE LA SENTENCIA APELADA
En fecha 17 de diciembre de 2013, el Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, declaró “IMPROCEDENTE” la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, con fundamento en lo siguiente:
“…Omissis…
Conforme al artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, para quien aquí juzga, la presente litis se circunscribe por parte de la (a)ccionante a peticionar el cumplimiento de(l) (c)ontrato de arrendamiento en la entrega del inmueble de marras, por vencimiento en el tiempo de su duración, circunstancia esta (sic) negada por la parte demandada con la indicación que el contrato de arrendamiento se transformó a tiempo indeterminado, además de haberse subrogado la (a)rrendadora y de estar este (sic) gozando de la prorroga (sic) legal (…).
En el caso sub examine la accionante optó por ejercer la vía del (c)umplimiento del (c)ontrato de (a)rrendamiento privado suscrito entre la (d)emandante ciudadana DORIS CELIA (sic) LA CRUZ (…), y el demandado ciudadano JOHNY HERNANDEZ (sic)…
Luego del análisis del acervo probatorio pasa esta Sentenciadora a revisar la procedencia de la pretensión interpuesta, y luego de un análisis exhaustivo de las actas procesales este Tribunal observa que la actora presentó con su demanda alegatos fundamentados en el contrato de arrendamiento que a su decir es a término fijo y determinado, suscrito entre ella y el demandado ciudadano JHONNY HERNANDEZ (sic), realizado en fecha 01/01/2013, que dicho contrato tenía una duración de seis (06) meses. Asimismo, la demandante solicita al Tribunal el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado a término fijo y que se ordene al ciudadano JHONNY HERNANDEZ (sic), la entrega inmediata del inmueble libre de (b)ienes y de (p)ersonas. Estando dentro de la oportunidad procesal debida el demandado de autos da formal contestación a la presente demanda, haciendo una contestación genérica y luego trajo excepciones y defensas tales como: (q)ue el contrato de arrendamiento se transformó a tiempo indeterminado, además de haberse subrogado la (a)rrendadora y de estar este gozando de la prorroga (sic) legal.
En relación a lo anterior, es menester indicar que si bien es cierto aparece en autos un (c)ontrato de (a)rrendamiento que une a las partes en una relación arrendaticia, no es menos cierto que el ciudadano JHONNY HERNANDEZ (sic), demandado de autos, demostró a través de los (c)ontratos de (a)rrendamientos (a)utenticados (…) suscritos entre él y la ciudadana BETTY LA CRUZ, quien a pesar de no ser la demandante de autos, si quedo (sic) plenamente demostrado que fue la persona con la que originalmente el demandado contrato (sic) el arrendamiento del (l)ocal (c)omercial de (m)arras, lo que quiere decir que la demandante de autos DORIS LA CRUZ, se subrogó en la (a)rrendadora originaria y ello quedo (sic) demostrado con la copia de la (t)ransacción celebrada por ante el Tribunal Segundo de Primera Instancia de fecha 12 de (n)oviembre de 2012, y así se establece.
Así las cosas, observa el tribunal que se desprende de los (c)ontratos de (a)rrendamientos autenticados cursantes a los autos y procedentemente valorados, que la naturaleza jurídica que unía al arrendatario con su (a)rrendadora original se trata de una relación a tiempo indeterminado por lo que al haberse subrogado la ciudadana DORIS LA CRUZ, mal puede señalar al tribunal que la une al demandado una relación arrendaticia a tiempo determinado (…); en merito (sic) de ello es deber ineludible para los jueces velar porque todo acuerdo o estipulación en materia de (c)ontrato(s) de (a)rrendamient(o), que menoscabe los derechos de los (a)rrendatarios, porque permitirlo seria (sic) tanto como subvertir el mismo orden publico (sic); y así se establece.
En este mismo orden y dirección, esta sentenciadora verifica que en el caso sub examine, fue valorada (c)omunicación de fecha 14 de (o)ctubre de 2012, donde la ciudadana DORIS LA CRUZ, identificada en autos, parte demandante en la presente causa le informa al ciudadano JOHNNY HERNANDEZ (sic), también identificado en actas su voluntad de que en el plazo de tres meses contados a partir del 14 de (o)ctubre de 2012, deberá entregar dicho local quedando el mencionado instrumento reconocido, prueba esta (sic) que demuestra que la ciudadana DORIS LA CRUZ, reconocía como arrendatario al ciudadano JHONNY HERNANDEZ (sic), antes de suscribir el instrumento privado, que acompaño (sic) junto al escrito libelar.
Dicho esto, esta Juzgadora encuentra que la pretensión planteada por la demandante en su acción no debió ser la vía del cumplimiento de (c)ontrato de (a)rrendamiento, por cuanto al haberse subrogado en la relación arrendaticia cuya arrendadora original era su hermana BETTY LA CRUZ, y habiendo estado el demandado en calidad de arrendatario, por un periodo (sic) de aproximadamente cinco (05) años, a través de una relación a tiempo indeterminado como quedo (sic) probado con el acervo probatorio, la vía a escoger por la demandante debió ser la del (d)esalojo y no la acción de (c)umplimiento del (c)ontrato de (a)rrendamiento..
En merito (sic) de las consideraciones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, es de la convicción de esta (s)entenciadora, que la solución legal es la establecida en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito indeterminado, cuando la acción se fundamente en las causales de desalojo taxativamente previstas; por lo que este Tribunal determina que, tal como ha sido planteada la pretensión del demandante, cuando se configure alguno de los supuestos previstos en la norma citada, debe ser interpuesta la acción de desalojo, conforme a las disposiciones del procedimiento breve previsto en el Libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía, a tenor del artículo 33 eiusdem y no la acción de cumplimiento de contrato como erradamente se intentó, por lo que la misma debe declararse forzosamente improcedente en (d)erecho; amen que al ser la naturaleza de la relación arrendaticia a tiempo indeterminado resulta también improcedente el alegato esgrimido por el demandado de esta (sic) en el goce de la Prorroga (sic) (l)egal…”. (Mayúsculas y negritas de la sentencia transcrita).

V
DE LA COMPETENCIA
Corresponde a este Juzgado Superior determinar su competencia para resolver la presente causa, en tal sentido, se observa que el caso de autos, se trata de un recurso de apelación interpuesto contra una decisión dictada por el Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, actuando como primera instancia en un juicio civil (bienes), en virtud de lo cual este Órgano Jurisdiccional, por ser el Tribunal de Alzada de la jurisdicción del mencionado Juzgado (Véase sentencia Nº 00740, de fecha 10 de diciembre de 2009, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, caso: María Concepción Santana Machado), resulta competente para conocer del recurso de apelación ejercido. Así se decide.
VI
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE
En fecha 04 de noviembre de 2013, el abogado Edgar Antonio Oviol, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, suscribe diligencia (folios 45 y 46), señalando en el punto primero de la misma que “ratific(a) y promuev(e) como prueba el escrito de la demanda incorporada en el expediente”, al respecto debe advertirse que el libelo de demanda, no constituye un medio probatorio, razón por la cual se desecha tal promoción.

Asimismo, promueve original del contrato de arrendamiento privado, celebrado entre los ciudadanos Doris Cecilia La Cruz y Johnny Hernández (folio 02); instrumental a la que se le concede valor probatorio, de conformidad con el artículo 444, del Código de Procedimiento Civil, por cuanto en la oportunidad legal correspondiente, el demandado no negó ni desconoció la firma que se le atribuye en dicho documento; desprendiéndose del mismo la relación arrendaticia existente entre ambos ciudadanos, durante el período de tiempo allí señalado, es decir, desde el 01 de enero de 2013 al 31 de julio de 2013; siendo el objeto del contrato un local comercial, ubicado en la Avenida Cruz Paredes cruce con la Avenida Garguera de la ciudad de Barinas, Estado Barinas.
VII
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA
En fecha 31 de octubre de 2013, el ciudadano Johnny José Hernández Barrueta (demandado), asistido de abogado, presentó escrito (folios 43 y 44), en el que promueve los siguientes instrumentos probatorios:

Copia fotostática simple del contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana Betty Yolanda La Cruz y el aquí accionado (folios 28 al 32); la cual fue “rechazada” por la contraparte “por ser una copia fotostática y no un documento autentico (sic) o copia certificada…”; sobre este particular, debe indicarse que mediante diligencia de fecha 15 de noviembre de 2013 (folio 50), el demandado consignó en original el aludido contrato autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Estado Barinas, en fecha 28 de septiembre de 2009, bajo el Nº 60, Tomo 116, de los Libros de Autenticaciones (folio 51 al 55), en consecuencia, se le da valor probatorio en los términos consagrados en el artículo 1.363, del Código Civil como instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, toda vez que hace fe del hecho material de las declaraciones en el contenidas, hasta prueba en contrario, en aplicación del criterio sentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Nº 000080, de fecha 09 de marzo de 2011, caso: Sociedad Mercantil Fábrica de Resortes para Colchones J. González, S.R.L.)., desprendiéndose del mismo el contrato de arrendamiento celebrado entre el demandado y la ciudadana Betty Yolanda La Cruz, cuyo objeto lo constituye el inmueble anteriormente identificado, dejando establecido en la cláusula tercera que la duración era por el lapso de seis (06) meses contados a partir del 01 de julio de 2009 hasta el 31 de diciembre de 2009, “…pudiendo ser prorrogado por un tiempo igual a menos que una de las partes comunique a la otra, con treinta (30) días de antelación y por escrito, su voluntad de no prorrogarlo”.

Copia fotostática simple del contrato de arrendamiento firmado por los ciudadanos Johnny José Hernández Barrueta y Doris Cecilia La Cruz (folio 33), siendo consignado el original por la accionante con el escrito libelar (folio 02); medio probatorio cuya valoración fue realizada precedentemente, por lo que aquí se da por reproducida.

Copias fotostáticas simples de las facturas identificadas con los Nros. 0000001, 0000015 y 0000014 (folios 34 al 36), que aún cuando fueron consignadas en original, a los folios 60 al 62, las mismas carecen de mérito probatorio, en virtud de que su otorgante es una tercera ajena a este juicio, quien no las ratificó mediante la prueba testimonial, tal como lo exige el artículo 431, del Código de Procedimiento Civil.

Originales de depósitos bancarios realizados por el demandado, al número de cuenta 01050120231120115655, del Banco Mercantil, cuya titular es la demandante, ciudadana Doris Cecilia Briceño La Cruz, (folios 39 al 42), medios de prueba, que si bien son considerados como tarjas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.383, del Código Civil (Véase sentencia Nº RC.00877, de fecha 20 de diciembre de 2005 dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, caso: Manuel Alberto Graterón), sin embargo, no se les otorga valor probatorio, pues no constituye un asunto controvertido en la presente causa, el pago oportuno de los cánones de arrendamientos; aunado a que de los mismos no se desprende que en efecto las cantidades allí indicadas, correspondan a la cancelación de tal concepto.

Originales de las boletas de notificación libradas en fecha 16 de enero de 2013 y 14 de noviembre de 2012, a la ciudadana Betty Yolanda La Cruz, con motivo de la solicitud de consignaciones arrendaticias realizada por el ciudadano Johnny José Hernández Barroeta ante el Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial de estado Barinas (folios 37 y 38), -las cuales fueron “rechazadas” por la actora, no obstante, debe desecharse lo alegado en ese sentido, dado que la propiedad o administración del local comercial, no constituye objeto de la controversia- e igualmente, promueve copias fotostaticas certificadas de las actuaciones relacionadas con el expediente de consignación arrendaticia, llevado ante el prenombrado Juzgado de Municipio, bajo el Nº 766 (folios 66 al 101). Instrumentales éstas, a las que se les confiere valor probatorio, por tratarse de documentos públicos, de acuerdo a lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359, del Código Civil, para dar por demostrado que en fecha 05 de noviembre de 2012, se apertura el respectivo expediente de consignación arrendaticia con motivo de la solicitud presentada por el demandado de autos, ciudadano Johnny José Hernández Barroeta, en virtud de que para la mencionada fecha éste ya fungía como arrendatario del local comercial objeto de la presente demanda, según los contratos suscritos entre él y los ciudadanos Betty Yolanda La Cruz y José Ramón La Cruz, es decir, que con anterioridad al contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento pretende la accionante, ya existía entre los ciudadanos antes referidos un contrato previo, sobre el mismo local comercial.

Asimismo, se constata que mediante diligencias suscritas en fechas 15 y 19 de noviembre de 2013, (folios 50 y 103), la parte accionada consignó los originales del instrumento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Estado Barinas, en fecha 28 de septiembre de 2009, bajo el Nº 60, Tomo 116, de los Libros de Autenticaciones (folio 51 al 55), de las facturas de pagos identificadas con los Nros. 0000001, 0000015 y 0000014 (folios 60 al 62), así como, copias fotostáticas certificadas del expediente de consignación arrendaticia, llevado ante el Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial de Estado Barinas, bajo el Nº 766, (folios 66 al 101); documentales cuya valoración fue realizada precedentemente, por lo que aquí se da por reproducida.
También promovió el demandado, original del contrato de arrendamiento, autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Estado Barinas, en fecha 17 de abril de 2009, bajo el Nº 15, Tomo 26, de los Libros de Autenticaciones, (folios 56 al 59), al que se le otorga valor probatorio en los términos consagrados en el artículo 1.363, del Código Civil como instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, desprendiéndose del mismo la relación arrendaticia entre el demandado y los ciudadanos Betty Yolanda La Cruz y José Ramón La Cruz, por el período de seis (06) meses, contados desde el 01 de enero de 2009 hasta el 30 de junio de 2009, cuyo objeto -como se expuso anteriormente- lo constituye el local comercial en referencia.

Comunicación de fecha 23 de diciembre de 2011, firmada por la ciudadana Betty Yolanda La Cruz, por medio de la cual le informa al ciudadano Johnny José Hernández Barrueta, que sobre el local comercial arrendado pesa una demanda de partición “...por lo cual le notific(a) que según la sentencia que defina el legítimo dueño será de allí en adelante el que tendrá la potestad para continuar o no el contrato de (a)rrendamiento”; asimismo, le comunica sobre el aumento del canon de arrendamiento (folio 63); elemento probatorio que no se estima, por cuanto no fue ratificado en el presente juicio por la ciudadana que suscribe la misma, de acuerdo, a lo establecido en el artículo 431, del Código de Procedimiento Civil.

Comunicación de fecha 14 de octubre de 2012, dirigida por la ciudadana Doris Briceño La Cruz al demandado de marras (folio 64), a la que se le concede valor probatorio, de conformidad con el artículo 444, eiusdem, por cuanto en la oportunidad legal correspondiente, la demandante no negó ni desconoció la firma que se le atribuye en dicho documento privado; desprendiéndose de ella que la prenombrada ciudadana, le informó al demandado que el inmueble dado en arrendamiento no estaba en venta, motivo por el que le concedía un término “de tres meses a partir del 14 de octubre de 2012” para entregar el referido local.

Copia fotostática simple del registro de comercio correspondiente a la firma personal “Distribuidora Sta Bárbara J.J”, constituida a nombre del ciudadano Johnny José Hernández Barrueta, en fecha 05 de agosto de 2008, bajo el Nº 16, Tomo 6-B del Libro de Registro de Comercio llevado ante el Registro Mercantil Primero del Estado Barinas (folios 104 al 109); a la que se le confiere valor probatorio como documento público, según lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359, del Código Civil, en concordancia, con el artículo 429, del Código de Procedimiento Civil; determinándose de la misma, que la mencionada firma personal tiene su domicilio principal en la “Ciudad de Barinas, Estado Barinas, en la Av. Cruz Paredes, entre Avenida Garguera y Andrés Varela”.

VIII
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
En el caso bajo estudio, la ciudadana Doris Cecilia La Cruz, debidamente asistida de abogado, interpone demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento contra el ciudadano Johnny José Hernández Barrueta, alegando que en fecha 01 de enero de 2013, celebró un contrato de arrendamiento privado con el prenombrado ciudadano, sobre un local comercial de su propiedad, ubicado en la Avenida Cruz Paredes, cruce con Avenida Garguera, en la ciudad de Barinas, Estado Barinas, estipulándose que la duración del mismo sería desde el 01 de enero de 2013 hasta el 31 de julio de 2013, sin embargo, a la fecha el mencionado arrendatario, continúa ocupando el inmueble; solicita el cumplimiento del contrato a término fijo, ordenándose al demandado que le haga entrega inmediata del referido bien, libre de personas y cosas, según lo previsto en los artículos 1.159 y 1.167, del Código Civil.

Por su parte el ciudadano Johnny José Hernández Barrueta, al dar contestación a la demanda, señala que en fecha 01 de julio del año 2008, celebró de manera verbal un contrato de arrendamiento con la ciudadana Betty Yolanda La Cruz -quien para ese entonces representaba una sucesión-, sobre el local comercial antes identificado; que en fecha 26 de febrero del año 2009, se realizó la firma de un segundo contrato, ante la Notaría Pública Segunda del Estado Barinas, por un período de seis (06) meses, el cual se renovó el día 28 de septiembre de 2009, por seis (06) meses más; que en virtud de las excelentes relaciones arrendaticias no fue necesario su renovación, traduciéndose en un contrato de arrendamiento a tiempo “indeterminado”; que en fecha 14 de octubre del 2012, se presentó en el local comercial arrendado, la aquí recurrente en calidad de nueva propietaria, manifestándole a través de una comunicación que el inmueble no estaba en venta, por lo que debía entregarlo en un término de tres (03) meses; que luego de diversas conversaciones, suscribieron un contrato privado, con una duración desde el 01 de enero de 2013 hasta el día 31 de julio de 2013; que de conformidad con los artículos 38 y 41, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicita se declare sin lugar la demanda por ser contraria a derecho, pues ha estado en condición de arrendatario por más de cinco (05) años, situación ésta que le permite gozar de la respectiva prórroga legal arrendaticia.

Previamente, se observa que en fecha 17 de marzo de 2014, el abogado Edgar Antonio Oviol, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte actora, suscribió diligencia por ante esta Alzada contentiva de “los informes”; no obstante, al tratarse el caso de autos de una demanda que se tramita de conformidad con el procedimiento breve, el cual no dispone de oportunidad para la presentación de informes, mal podría en esta instancia, examinarse dicha diligencia. (Véase en ese sentido sentencia Nº 314, de fecha 23 de mayo de 2006, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, caso: Mario Elmer Villamil Trujillo).

Dilucidado lo anterior, resulta oportuno traer a colación el artículo 1.167, del Código Civil, que dispone lo siguiente:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

De la norma citada, se desprende la potestad y el derecho que tienen las partes contratantes, de ejercer -a su elección- la ejecución o resolución del contrato, cuando una de ellas no haya dado cumplimento a las obligaciones pactadas en el mismo, e igualmente, reclamar los daños y perjuicios respectivos.

Partiendo de los planteamientos realizados, se constata que en el caso bajo análisis, la parte accionante, pretende el cumplimiento de un contrato de arrendamiento, celebrado con el ciudadano Johnny José Hernández Barrueta, mediante documento privado, por haber vencido el lapso de duración estipulado en el mismo (01/01/2013 al 31/07/2013), sin que el mencionado ciudadano haya entregado el local comercial, objeto del referido convenio; mientras que el demandado, aduce que ha estado en condición de arrendatario en el aludido inmueble, por más de cinco (05) años, toda vez que con anterioridad había suscrito otros contratos de arrendamiento, con la ciudadana Betty Yolanda La Cruz, en su carácter de representante de una sucesión, situación que alega le permite gozar de la prórroga legal.

En este orden de ideas, resulta necesario dilucidar en primer término, si con anterioridad al contrato de arrendamiento, cuyo cumplimiento demanda la actora, existen otros contratos de los cuales se pueda desprender la continuidad de la relación arrendaticia, y así establecer la naturaleza de la misma, en lo concerniente a su temporalidad; en tal sentido, se verifica del material probatorio supra valorado, que ciertamente dicha relación comenzó con antelación a lo sostenido por la demandante en su escrito libelar, situación que se evidencia del documento autenticado, por ante la Notaría Pública Segunda del Estado Barinas, en fecha 17 de abril de 2009, bajo el Nº 15, Tomo 26, de los Libros de Autenticaciones respectivos (folios 56 al 59), por medio del cual los ciudadanos Betty Yolanda La Cruz y José Ramón La Cruz, dieron en arrendamiento al demandado, un local comercial, ubicado en la Avenida Garguera, entre Calles Mérida y Cruz Paredes, casa Nº 11-13, Municipio Barinas, Estado Barinas, por un lapso de seis (06) meses, comprendido desde el 01 de enero de 2009 al 30 de junio de 2009; renovándose dicho contrato, en fecha 28 de septiembre de 2009, por seis (06) meses más, contados a partir del 01 de julio de 2009 hasta el 31 de diciembre de 2009, según documento autenticado en la Notaría antes señalada, anotado bajo el Nº 60, Tomo 116, de los libros de Autenticaciones llevados por la misma (folio 51 al 55), actuando en ese entonces como arrendadora, la ciudadana Betty Yolanda La Cruz, quien fungía como copropietaria del inmueble objeto del presente litigio, por ser ésta, coheredera de la causante Alicia Yolanda de La Cruz, tal como se comprueba de la copia simple de la certificación mecanografiada, expedida por la Secretaria del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, que riela a los folios 03 al 11, del presente expediente -traída a los autos como anexo al escrito libelar- y a la que se le concede valor probatorio como documento público, de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359, del Código Civil.

También consta del último contrato descrito, que los ciudadanos Betty Yolanda La Cruz y Johnny José Hernández Barrueta, convinieron en la cláusula tercera que “(l)a duración de es(e) contrato es por el lapso de seis (06) meses, contados a partir del 01 del mes de (j)ulio del 2009 hasta el 31 del mes de (d)iciembre del 2009.- pudiendo ser prorrogado por un tiempo igual a menos que una de las partes comunique a la otra, con treinta (30) días de antelación y por escrito, su voluntad de no prorrogarlo”, (resaltado nuestro); al respecto, se observa que las partes contratantes, fijaron expresamente como plazo de duración del negocio jurídico celebrado, el lapso de seis (06) meses, contado a partir del 01 de julio de 2009 hasta el 31 de diciembre de 2009, prorrogable automáticamente por períodos de seis (06) meses, siempre y cuando una de ellas no manifestará a la otra -por escrito-, su voluntad de no prorrogar el aludido convenio, resultando indiscutible que los contratos que comprenden el período del 01 de enero de 2010 hasta el 31 de diciembre de 2012, eran a tiempo determinado, pues no se constata en el presente expediente, que alguna de las partes hubiese expresado por medio del alguna comunicación escrita, su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia.

Igualmente, cabe advertirse que en el presente caso, operó la subrogación arrendaticia, establecida en el artículo 20, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según la cual “(s)i durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario ¬arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto¬ Ley”. En efecto, no es un hecho controvertido en este juicio, que el inmueble arrendado le correspondió a la ciudadana Doris Cecilia La Cruz, luego de la transacción celebrada en la demanda de partición de la comunidad hereditaria de la causante Alicia Yolanda de La Cruz, debidamente homologada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en fecha 19 de septiembre de 2012, conforme se evidencia de la copia simple de la certificación mecanografiada, expedida por la Secretaria del mencionado Juzgado (folios 03 al 11), antes apreciada; procediendo la mencionada ciudadana -ya como nueva propietaria- a informarle al ciudadano Johnny Hernández (demandado), por medio de comunicación de fecha 14 de octubre de 2012 (folio 64) precedentemente valorada, que el inmueble objeto de litigio, no estaba en venta, concediéndole un lapso de tres (03) meses, contado “a partir del 14 de octubre de 2012”, para que realizara la entrega del mismo; comunicación ésta, que motivó al prenombrado ciudadano, a consignar los respectivos cánones de arrendamiento, por ante el Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial de Estado Barinas, tal como consta de las copias del expediente de consignación arrendaticia, llevado por dicho Tribunal (folios 66 al 101); evidenciándose del mismo modo, que mediante documento privado, la ciudadana Doris Cecilia La Cruz, dio nuevamente en arrendamiento al demandado, el local suficientemente descrito, desde el 01 de enero de 2013 al 31 de julio de 2013 (folio 02).

Ahora bien, tomando en consideración que el contrato cuyo cumplimiento pretende la actora, es continuador de la relación arrendaticia celebrada mediante documento de fecha 28 de septiembre de 2009 (folios 51 al 55), toda vez que luego de que éste venciera en fecha 31 de diciembre de 2009 -como se dejó establecido antes-, los contratos subsiguientes deben considerarse renovados tácitamente por el mismo período de tiempo, es decir, por seis (06) meses, hasta que en fecha 01 de enero de 2013, la ciudadana Doris Cecilia La Cruz, actuando ya para ese momento como nueva propietaria del inmueble, suscribió con el demandado, el último contrato de arrendamiento, donde se estableció en su cláusula segunda que la duración del mismo sería “desde el día primero (1) de enero hasta el 31 de julio del año 2013, improrrogable a término fijo”, (negritas del original y subrayado del Tribunal); en consecuencia, a partir de la referida fecha, esto es, 31 de julio de 2013, comenzaba a transcurrir de pleno derecho la respectiva prórroga legal, como efectivamente lo sostiene el demandado en su escrito de contestación, la cual corresponde por un lapso máximo de un (1) año, en virtud de quedar demostrado en autos que la relación arrendaticia tuvo una duración de cuatro años (4) años y siete (07) meses. En este contexto, se tiene que los artículos 38 y 39, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, disponen:

“Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto¬ Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
(…)
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
(…)
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación”.

“Artículo 39: La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado (…)”.

De las citadas disposiciones se desprende, que la prórroga legal opera de pleno derecho y cuando se trate de contratos de arrendamiento a tiempo determinado con una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) –como ocurre en el caso de marras- ésta será de un (1) año, y vencida la misma, el arrendador podrá exigirle al arrendatario la entrega del inmueble.

Así las cosas, siendo la admisibilidad un presupuesto de orden público, por tanto revisable en cualquier estado y grado de la causa, conviene citarse los artículos 7 y 41, eiusdem que establecen:

“Artículo 7: Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”.

“Artículo 41: Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto¬ Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales...”. (Negritas y subrayado de este Juzgado Superior).

Sobre este particular se ha pronunciado la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 1664, de fecha 03 de octubre de 2006, caso: Carolina Claret Valente V., dejando sentado lo que sigue:

“…Omissis… el incumplimiento de las obligaciones contractuales o legales en que estuviere incurso el arrendatario al vencimiento del plazo prefijado, dará lugar a otras acciones distintas a la de cumplimiento de contrato por vencimiento del término. Por ello, la demanda por cumplimiento del término del contrato de arrendamiento, encontrándose en curso la prórroga legal, a que se refiere el artículo 41 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es inadmisible, como medida creada por la Ley para que el derecho de prórroga legal no sea nugatorio, sin ello significar que al inquilino se le otorgue un privilegio especial en perjuicio de los derechos del arrendador que le permita incumplir con el resto de las obligaciones a su cargo establecidas tanto en el contrato de arrendamiento como en la ley durante el tiempo que dure dicha prórroga.
De manera tal, que la prohibición que trae el Decreto-Ley es la de admitir sólo aquella demanda que se interponga por cumplimiento del término, pues el contrato se ha prorrogado legalmente bajo las mismas condiciones pactadas en el contrato vencido; excepto, en cuanto al tiempo de duración que es el que indica la ley. Es así, que si durante la vigencia de la prórroga legal el arrendatario incumple con sus obligaciones legales o contractuales podrá el arrendador demandarlo bien sea por cumplimiento (con excepción del supuesto del vencimiento del término del contrato) o por resolución del contrato (artículo 1.167 del Código Civil), según sea el caso”.

Tal como se observa de las normas y jurisprudencia señaladas, no es admisible la demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento de término, cuando se encuentre en curso la prórroga legal arrendaticia, siendo que, el arrendador sólo podrá demandar por cumplimiento del contrato, si durante la vigencia de dicha prórroga, el arrendatario incumple con sus obligaciones legales o contractuales. En tal sentido, se tiene de las actas que conforman el presente expediente, que la ciudadana Doris Cecilia La Cruz, interpone la demanda en fecha 05 de agosto de 2013, vale decir, en el transcurso de la prórroga legal, que en el caso bajo estudio, corresponde a un (1) año, venciendo la misma el día 31 de julio de 2014, puesto que –se reitera- el último contrato culminó el 31 de julio de 2013, por consiguiente, concluye quien aquí juzga que la demanda a que se contrae este juicio, fue incoada mientras se encontraba en curso la aludida prórroga, por cuanto no se desprende de los autos que la accionante haya ejercido la misma, con motivo del incumplimiento del arrendador en sus obligaciones contractuales, en consecuencia, la presente demanda resulta inadmisible, de conformidad con lo previsto en el artículo 41, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

Ello así, observa quien aquí juzga que el Tribunal A quo declaró “IMPROCEDENTE” la presente acción, al considerar que la actora debió interponer “la acción de desalojo, conforme a las disposiciones del procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil (…) y no la acción de cumplimiento de contrato”; apreciación ésta, que en todo caso conduciría a la declaratoria de inadmisibilidad de la acción. Es por lo que, este Órgano Jurisdiccional, en atención al criterio sentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en el fallo Nº 000713, de fecha 20 de noviembre de 2012, caso: Care Value, C.A., en el cual estableció que “…lo determinante para que el Juez de alzada confirme o revoque el fallo que se somete a su revisión no es su motivación, sino su dispositivo”, confirma la decisión apelada con distinta motivación, al verificar que la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, es inadmisible por haber quedado evidenciado –se insiste- que la misma fue incoada estando en curso la prórroga legal; razón por la que se declara sin lugar el recurso de apelación intentado. Así se decide.
IX
DECISIÓN
Por las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Los Andes, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:

PRIMERO: Se declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado Edgar Antonio Oviol, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 94.945, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, contra la sentencia dictada en fecha 17 de diciembre de 2013, por el Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas. Quedando confirmada la decisión apelada, con distinta motivación, en los términos expuesto en el presente fallo.

SEGUNDO: Se declara INADMISIBLE, la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoada por la ciudadana Doris Cecilia La Cruz, titular de la cédula de identidad Nº 4.262.275, contra el ciudadano Johnny José Hernández Barrueta, titular de la cédula de identidad Nº 12.202.859.

TERCERO: Se condena en costas del proceso y del recurso a la parte demandante, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 274 y 281, del Código de Procedimiento Civil, respectivamente.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Los Andes, en Barinas a los siete (07) días del mes de abril de dos mil catorce (2014). Años 203° de la Independencia y 155° de la Federación.

Publíquese, regístrese y expídanse las copias de ley.
LA JUEZA PROVISORIA,
FDO.
MAIGE RAMÍREZ PARRA
LA SECRETARIA,
FDO.
GREISY OLIDAY MEJÍAS
En esta misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las ____X____. Conste.
Scria.FDO.
MRP/gm.-