Hoy, a los diez (10) días del mes de diciembre del año dos mil catorce (2.014), siendo las once de la mañana (11:00 a.m.), día y hora fijadas para la realización de la Audiencia Oral de la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoado la ciudadana EDIT JOSEFINA HERNANDEZ, contra el ciudadano FABIAN ENRIQUE ALVAREZ SOLANO, en el expediente signado con el N° 12.061, y previo anuncio del acto, se hizo presente el abogado EDGAR A. OVIOL, inscrito en el IPSA bajo el No. 94.945, en su carácter de apoderado judicial del accionado, ciudadano FABIAN ENRIQUE ALVAREZ SOLANO; así como también la ciudadana EDIT JOSEFINA HERNANDEZ, titular de la cedula de identidad número V-2.862.162, representada por su apoderada judicial, abogada MORELVIA GARCIA, inscrita en el IPSA bajo el Nros. 55.985.- Se Deja constancia que no existen los medios audiovisuales, para el levantamiento de la presente acta, de lo cual se le informó a la parte.- En este estado, se le concedió el derecho de palabra al recurrente, abogado EDGAR A. OVIOL, en su carácter de apoderado judicial del accionado, quien realizó en forma oral las siguientes alegaciones: “siendo que efectivamente el lapso convenido en la vía administrativa se encuentra vencido, a efectos de dar cumplimiento a la misma, solicito de la parte demandante el que me conceda un plazo de tres (3) meses, contados a partir de la presente fecha, para realizar la entrega material del inmueble.” Seguidamente, se le cede el derecho de palabra a la abogada MORELVIA GARCIA, en su carácter de apoderada actora, quien expuso: “Vista la solicitud formulada por el abogado EDGAR A. OVIOL, acepto la transacción propuesta concediéndole un plazo de tres (3) meses para la entrega material del inmueble, estableciendo como cláusula penal, que el inquilino cancele la cantidad de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,00) diarios por cada día de retardo en el cumplimiento de la obligación de hacer formal entrega del inmueble, libre de personas y cosas en perfecto estado de funcionamiento y solvente con todos los servicios públicos de luz, agua y aseo, así como con las cuotas de condominio que se han generado y se generen hasta la fecha de dicha entrega.” A continuación, el abogado EDGAR A. OVIOL, declara que: “en nombre de su representado, ciudadano FABIAN ENRIQUE ALVAREZ SOLANO, que acepta los términos expuestos por la accionante, para ponerle fin al presente juicio, ratificando la obligación de hacer formal entrega del inmueble, libre de personas y cosas en perfecto estado de funcionamiento y solvente con todos los servicios públicos de luz, agua y aseo, así como con las cuotas de condominio que se han generado y se generen hasta la fecha de dicha entrega.”. En este estado, ambas partes solicitan a este Tribunal la homologación de la presente transacción. Es todo. Vista la exposición anterior, este Sentenciador pasa de seguidas a proferir el fallo en la presente causa, de conformidad con lo previsto en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda: REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.- JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.- PARTE ACTORA.- EDIT JOSEFINA HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad número V-2.862.162, de este domicilio.- APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA.- MORELVIA GARCIA, MAGLENY TORRES CARBONE y BRISEIDA VALDEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el IPSA bajo los Nros. 55.985, 53.046 y 42.680, respectivamente, de este domicilio.- PARTE DEMANDADA.- FABIAN ENRIQUE ALVAREZ SOLANO, de nacionalidad colombiana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad numero E-84.035.106.- APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA.- EDGAR ANTONIO OVIOL y NELLY ROJAS, abogados en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A bajo los números 94.945 y 14.262, respectivamente.- MOTIVO.- CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.- EXPEDIENTE: 12.061.- La ciudadana EDIT JOSEFINA HERNANDEZ, asistida por la abogada NORELVIA GARCIA, en fecha 04 de abril de 2014, demandó por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, al ciudadano FABIAN ENRIQUE ALVAREZ SOLANO, por ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, quien como distribuidor lo remitió al Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, dándosele entrada el día 09 de Abril de 2014, y admitiéndose en fecha 14 de abril de 2014, ordenando el emplazamiento del accionado a fin de que compareciera el quinto (5º) día de despacho siguientes a que conste en autos su citación, para que tuviera lugar la primera audiencia de mediación, conforme lo establecido en los artículos 97 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas.- En fecha 26 de mayo de 2014, tuvo lugar la Audiencia de Mediación, en la cual se dejó constancia de la comparecencia de la ciudadana EDIT JOSEFINA HERNANDEZ DE MEDINA, asistida por la abogada MORELVIA GARCIA; no así el accionado, ni por sí ni por medio de apoderado alguno; por lo que dicho Tribunal dejó constancia de que dicho acto no causó efecto alguno, y por lo tanto la causa continuará su curso normal.- El ciudadano FABIAN ENRIQUE ALVAREZ SOLANO, asistido por las abogadas NELLY ROJAS FONSECA y ANTONIETA ROSSI PARISCA, en fecha 09 de junio de 2014, presentó escrito contentivo de contestación a la demanda.- Durante el lapso probatorio, ambas partes promovieron las pruebas que a bien tuvieron, y vencido como fue dicho lapso, el Juzgado “a-quo” mediante auto dictado en fecha 07 de octubre de 2014, acordó fijar la Audiencia de Juicio para el quinto (5to) días de despacho siguiente.
En fecha 16 de octubre de 2014, tuvo lugar la referida Audiencia de Juicio, en la cual el Tribunal “a-quo” dejó constancia de la comparecencia de la abogada MORELVIA GARCIA, en su carácter de apoderada actora, y del ciudadano FABIAN ENRIQUE ALVAREZ SOLANO, asistido por las abogadas ANTONIETA ROSSI PARISCA y NELLY ROJAS FONSECA, y una vez escuchadas las exposiciones de las partes, dicho Juzgado declaró con lugar la presente demanda; publicando el fallo definitivo el día 21 de octubre de 2014; contra dicha decisión apeló el día 23 de octubre de 2014, el ciudadano FABIAN ENRIQUE ALVAREZ SOLANO, asistido por el abogado EDGAR ANTONIO OVIOL; recurso éste que fue oído en ambos efectos mediante auto dictado en fecha 30 de octubre de 2014, razón por la cual el presente expediente fue remitido al Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, quien como distribuidor lo remitió a este Tribunal, dándosele entrada en fecha 04 de diciembre de 2014, bajo el numero 12.061, y el curso de Ley, y encontrándose la presente causa en estado de dictar sentencia, este Juzgador pasa a decidir previas las consideraciones siguientes:
PRIMERA.-
En el presente expediente, corren insertas, entre otras, las actuaciones las siguientes: a) Libelo de la demanda, presentado por la ciudadana EDIT JOSEFINA HERNANDEZ, asistida por la abogada NORELVIA GARCIA, en la cual se lee: “…Soy propietaria de un inmueble tipo apartamento No.02 06 ubicado en la Av. Principal en el Segundo Piso del Bloque 82, Edificio 01, Tipo A + B, Sector 8 de la Urbanización La Isabelica de la Parroquia Rafael Urdaneta del Municipio Valencia del Estado Carabobo, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Municipios Valencia, del Estado Carabobo anotado bajo el N° 28 folios 1 al 3 del Pto 1º, Tomo 3o de fecha 22 de Enero del 1999 llevados por ese registro y que acompaño en copia fotostática fidedigna de su original con la letra “A” y anexo según consta en registro de vivienda principal ante el SENIAT con el N° 202100700-70-14-00394469 y que anexo a este escrito copia fotostática de su original con la letra “B”. Es el caso ciudadano Juez, en fecha veintidós (22) de Agosto del año 2008, celebre Contrato de Arrendamiento con el ciudadano: FABIAN ENRIQUE ALVAREZ SOLANO… en su carácter de Arrendatario por un periodo de seis (6) meses, notariado por ante la Notaría Pública Tercera de Valencia del Estado Carabobo, bajo el N° 81 Tomo191, de los libros de autenticación llevados por esa notaría que anexo marcada con la letra “C”. Ahora bien ciudadano Juez, el canon de arrendamiento desde el año 2008 se fijó en el monto de SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 700,00) mensuales con un incremento de Cincuenta Bolívares (Bs. 50,00) cada Seis meses, actualmente tiene un Canon de MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.1.400,oo) mensuales hasta la presente fecha. En dicho contrato en la Cláusula Tercera se acordó de mutuo acuerdo entre las partes un término de duración de Seis (06) meses renovables contados a partir del 7 de Agosto dei 2008 hasta el 7 de Febrero del 2009, cumplido dicho lapso acordamos suscribí acuerdo privado de la No Renovación de dicho Contrato y estableciendo desde aquel tiempo la Prolonga Legal que establecía la Ley de Arrendamiento inmobiliario en su artículo 38 letra “a” de dicha ley de aquella fecha hoy Derogada, por igual periodo de tiempo desde el 7 de Mayo de 2009 hasta el 7 de Noviembre del 2009 la cual anexo con la letra “P”, y así sucesivamente el 7 de Noviembre del 2009 hasta el 7 de Mayo del 2010… del 7 de Junio del 2010 hasta el 7 de Diciembre del 2010 anexo con la letra "F”. Y por último le realice un nuevo contrato de arrendamiento que firmamos de mutuo acuerdo y convenimos que cumplido el periodo de !a duración, es decir el día 7 de Diciembre hasta el 7 Junio del 2011 anexo con la letra “G” a partir de esa fecha ha empezado mi agonía, vencido dicho plazo de! contrato de arrendamiento, es decir desde el siete de febrero del año 2009, que se cumplió los términos expresado en el contrato de Arrendamiento notariado en la Cláusula Tercera, ambas partes hemos firmado innumerables convenio de mutuo acuerdo por seis (6) meses consecutivo c/u manifestando en cada uno de los convenio la NO RENOVACION y habiéndosele dando la Prorroga Legal hasta e! siete (7) de Junio de! año 2011, que cumplido ei período de la duración del contrato de arrendamiento hasta la fecha no ha cumplido con ninguno de los convenio entre las partes, se encuentra vencido y en varias oportunidades he ido a Instituciones Públicas tai como El Comando de Estratégico Operaclonaf Reglón Estratégica de te Defensa Integral Centro Área de Defensa Unidad Jurídica, donde se comprometió a desocupar y aun sin lograr la desocupación de! inmueble, he hablado amistosamente que debía de entregar el inmueble totalmente desocupado y solvente con todos ios servíaos público del inmueble, y el cual anexo con las letra “H”, Como podrá ver; he agotado todas las vías de conciliación.- Ciudadano Juez, Informo a este Digno tribunal que aun cuando habiendo formalizado el Procedimiento Administrativo en fecha Cinco (05) de Abril del año 2013, Procedimiento Previo a la demanda Según expediente Interno del órgano administrativo signado con N° MC.CARABOBD-0Q0369, ante el MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA VIVIENDA Y HABITAT, en su sede del INSTITUTO NACIONAL DE LA VIVIENDA DEL ESTADO CARABOBO SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA DIRECCION DE COORDINACION DEL ESTADO CARABOBO contenida en los artículos 94 ai 96 ambos inclusive de la Ley para la ReguJarización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, artículos 7 al 10 ambos inclusive de la Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas anunciada en los artículos 35 al 45 ambos inclusive de! Reglamento de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, y cuya fecha el día 29 de abril dei 2013, fue citado personalmente… posteriormente en fecha 15 de Mayo del año 2013, se celebró la audiencia conciliatoria en contra del Ciudadano: FABIAN ENRIQUE ALVAREZ SOLANO, bien identificado anteriormente, ambas partes decidimos establecer un lapso de seis (6) meses que anexo marcada con la letra “J”, hoy vencidos para la desocupación de la vivienda de mi propiedad y hasta la fecha ha transcurrido once (11) meses y no ha sido posible que el Arrendatario anteriormente identificado, desocupe dicho inmueble, como podrá verificar se ha agotado la administrativa. El Arrendatario solo alega que no consigue un nuevo inmueble en el mismo Municipio con el mismo precio y que va a comprar un terreno para fabricar dos pieza para mudarse ya que su lugar de trabajo se encuentra en la cercanía del inmueble pero ni una ni otra no tiene la intención de mudarse siempre con el cuento que no consigue, le he conseguido apartamento cercano y no le gusta para que se mude. También hago mención que desde el inicio dei contrato de arrendamiento el arrendatario ha oermitido que el inmueble en cuestión sufra daños en su estructura física, ya que en reciente visita que te realíce a objeto de verificar el estado deí mismo pude constatar filtraciones en fas habitaciones, baños y cocina de fas paredes, techos y en las instalaciones del fregadero, al igual que tos vidrios rotos de la ventana del recibo, puerta de hierro del pasillo que es de mí propiedad, que siendo reparaciones menores se convirtieron en mayores por la negligente actitud de EL ARRENDATARIO, ocasionando un perjuicio económico en el bien inmueble de mi propiedad.- Ciudadano Juez es caso, que soy una mujer de 66 años de edad, viuda, tengo la necesidad de habitar mi inmueble, vivo en una pieza arrimada en una casa donde las bienhechurías fueron de mi propiedad, debido a la enfermedad de mí esposo tuvimos la necesidad de alquilar el referido apartamento por cuanto no mi difunto marida no podía subir las escalera. Ahora bien a raíz de la muerte de mi difunto esposo de nombre DOMINGO MEDINA según documento original de acta Defunción Certificada por ante el la Oficina de Registro Civil de la Parroquia la candelaria del Municipio Valencia Estado Carabobo que anexo con la letra “K". Tuve la imperiosa necesidad de vender las bienhechuría ubicada en la Urb EL Socorro , calle Petion N8 19, de la Parroquia Miguel Peña Municipio Valencia Estado Carabobo; enclavada en el terreno de propiedad de la Bigott en el cual anexo marcada con la letra 24L55, debido a la deuda que tenía para cubrir los gastos de medicina, clínica, fúnebre y velatorio entre otros, la actuar dueña de dicha bienhechuría me dio un lapso de tiempo para desocupar y se me venció el plazo y en estos momentos me están solicitando la desocupación de la habitación, y no tengo a donde ir, no tengo familiares donde acudir. Tengo derecho a pedir el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, por la imperiosa necesidad que tengo de habitar el inmueble de mí propiedad, además esta situación con el arrendatario me ha ocasionado severos problemas de salud, los cuales han requerido asistencia médica y los gastos en el costo de las consultas y la compra de las medicinas respectivas, ya que por mi edad y la burla del Arrendatario cada vez que me lo encuentro, el de manera grosera me da la espalda y dice que no me puede atender ni en ese ni en otro momento, estas son las situaciones que me provocan subidas de la presión arterial ya que soy una persona hipertensa, además de dolores de cabeza y los consecuenciales estados de mal humor debido a la impotencia que me ocasiona los encuentros con esta persona, soy una adulta mayor con problemas de salud serios tales como: Diabetes tipo 2, Cardiopatía Hipertensiva, Neírectomía Izquierdo por litiasis renal obstructiva de un riñón, operada de la cervical, Labilidad Emocional, a raíz de todas las angustias que he vivido últimamente por el inmueble de mi propiedad… sin embargo he sido extremadamente tolerante con toda esta situación El Arrendatario me alega que está bien asesorado y que ese apartamento es de él ya que en virtud del DECRETO CON RANGO VALOR Y FUERZA DE LEY CONTRA EL DESALOJO Y LA DESOCUPACION ARBITRARIA nadie lo puede sacar del mismo. Este es el motivo por el cual procedo a demandar como en efecto lo hago al ciudadano FABIAN ENRIQUE ALVAREZ SOLANO… en su carácter de Arrendatario del inmueble de mi propiedad “CUMPLIMIENTO DE CONTRTO ARRENDATICIO… La presente demanda la fundamento en el derecho que me asiste para demandar al ciudadano FABIAN ENRIQUE ALVAREZ SOLANO… en su carácter de Arrendatario por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO ARRENDATICIA), siendo que estamos en presencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado originariamente, se ha convertido en un contrato a tiempo indeterminado y regulado expresamente por la normas que rigen la materia, hace menester aplicar el contenido de los siguientes: PRIMERO: En los hechos narrados en el capítulo I de esta demanda donde se verifica claramente que aun agotada la vía administrativa y su etapa conciliatoria y cumplida a cabalidad no ha existido Voluntad del arrendatario en -ealizar ía formal entregar de inmueble en cuestión. SEGUNDO: Que en efecto a los hechos narrados se ajustan a los artículos establecidos en el Código Civil… Por todo lo antes narrado, alegado y probado, vencido como se encuentra desde el 7 de junio del 2011, el respectivo Contrato de Arredramiento y no habiéndose producido la entrega material de inmueble y por todas las razones de hecho y derecho antes expuestas Ciudadano Juez, es que ocurro ante su competente autoridad para demandar de conformidad en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano Vigente como en efecto ío hago por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO ARRENDATICIO al ciudadano FABIAN ENRIQUE ALVAREZ SOLANO… en su carácter de arrendatario del inmueble antes descrito, para que convenga o en su defecto sea obligado por este tribunal en lo siguiente: 1) Demando en la desocupación (entregar material del inmueble) que le fue arrendado debidamente desocupado, de persona y cosa en buen estado, funcionándole todas y cada una de sus instalaciones, solvente en ef pago de todos ios servicios públicos con que este cuenta.- 2) Con la entrega del inmueble ratifico que no poseo bienes de fortuna y que este apartamento ha sido producto de mi esfuerzo y trabajo de toda mi vida y como tai, así lo necesito es mí único bien inmueble para vivir; mis días con tranquilidad en virtud del estado de salud en que me encuentro en los actuales momento.- 3) Demando en dar cumplimiento a todos aquellas Clausulas contenidas en el contrato aquí descrito y anexo. Y a su vez indico que queda rescindido en su totalidad el contrato en cuanto Novación.- 4) A los fines de dar cumplimiento a lo establecido en tos artículos 38 y siguiente del Código de Procedimiento Civil .estimo el valor de la Demanda en la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL BOLIVARES SETECIENTOS OCHENTA Y OCHO (Bs82.788,oo) lo Equivalente a MIL QUINIENTOS CATORCE CON SETENTA Y SEIS Unidades tributarias (10514076 U.T.) correspondiente a DAÑOS Y PERJUICIOS OCASIONADOS, Dejando a prudente arbitrio deí tribunal fa estimación de las costas y costos de! presente juicio y en pagar así los honorarios de abogado, ambos inclusive solicito a este tribunal calcular prudentemente…”.- b) Escrito de contestación a la demanda, presentado por el ciudadano FABIAN ENRIQUE ALVAREZ SOLANO, asistido por las abogadas NELLY ROJAS FONSECA y ANTONIETA ROSSI PARISCA, en los términos siguientes: “…Es cierto que en fecha 22 de agosto de 2008 celebre contrato de arrendamiento con la mencionada ciudadana EDIT JOSEFINA HERNANDEZ… por un inmueble tipo apartamento N° 02-06, ubicado en la Av. Principal, en el segundo piso del bloque 82, Edificio 01, Tipo A+B, Sector 8 de la Urbanización La Isabelica, de la Parroquia Rafael Urdaneta del Municipio Valencia del Estado Carabobo. Es cierto que en fecha 15 be Mayo de 2013 se celebró una audiencia conciliatoria en la Oficina de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento.- Ciudadano Juez es de resaltar que según el Artículo 9 del Decreto 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra El Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Viviendas de fecha 11 de Mayo del año 2011 el cual establece: "Celebrada la audiencia y llegado a un consenso de solución, ambas partes manifestaran la forma y tiempo de ejecución de lo acordado... Si la decisión fuere favorable a la parte contra la cual obra la solicitud, el funcionario actuante dictara una resolución mediante la cual dicha parte quedara protegida contra el desalojo, HABILITANDO LA VIA JUDICIAL PARA EL SOLICITANTE...” De lo señalado en el Artículo anterior se desprende que la habilitación de la vía judicial solo podrá hacerse mediante una Resolución dictada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI) y que la misma protegerá al arrendatario del desalojo; y se dicta una vez que haya transcurrido el plazo señalado por las partes para la entrega del inmueble en la audiencia conciliatoria. La demandante de autos, señala en el libelo de demanda que yo he incumplido con innumerables acuerdos para la desocupación del inmueble, aduciendo que entre esos acuerdos incumplidos, está el suscrito en el Comando Estratégico Operacional Región Estratégica de la Defensa Integral Centro Área de Defensa Unidad Jurídica, el cual no es un órgano competente en esta materia, ya que esa competencia ha sido reservada a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), tal y como se desprende en el Articulo 20 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, razón por la cual pido se desestime ese acuerdo por haber sido realizado ante un organismo sin competencia en la materia Inquilinaria. Así mismo la demandante de autos señala en su escrito de demanda: “y hasta la fecha han transcurrido once (11) meses y no ha sido posible que el arrendatario anteriormente identificado, desocupe dicho inmueble..." habiendo realmente transcurrido 6 meses y algunos día y no como lo manifiesta la demandante. Por otra parte, en cuanto a los daños en la estructura física del inmueble que alega la demandante de autos esto es incierto ya que el mismo se encuentra en perfecto estado de mantenimiento, y funcionamiento. Alega también la demandante que vive en una pieza arrimada, en una casa donde las bienhechurías fueron de su propiedad y para probar este hecho consigna un documento privado de supuesta venta, documento este que carece de fecha cierta y cuya redacción no llena los requisitos elementales que debe tener un documento de compra venta, siendo de esta manera que este documento no llena los requisitos elementales malmente podemos decir que hay una traslación de propiedad y por lo tanto no estaría justificada la necesidad de habitar el inmueble por carecer de vivienda y no podría fundamentar la demanda en el Artículo 91 Ordinal 2 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda . Por otra parte quiero señalar que la demandante en su libelo hace mención al trato que yo supuestamente le he dispensado diciendo que en reiteradas oportunidades le he dado la espalda y le he dicho que me voy a quedar con el inmueble, eso es totalmente falso, si en algún momento no ha habido una comunicación ha sido para evitar discusiones y malos entendidos con ella, de igual manera niego categóricamente el haberle dicho que me voy a quedar con su inmueble porque yo soy una persona honesta y no le he entregado el inmueble a la fecha porque no he encontrado vivienda donde irme, por cuanto es bien sabido por todos de la escases de inmuebles en arrendamiento hecho este que es público y notorio.
CAPITULO III ACCESO A LA VIA JUDICIAL Según el Articulo del Decreto 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra El Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Viviendas de fecha 11 de Mayo del año 2011 el cual establece… Por todo lo anteriormente expuesto rechazo, niego y contradigo dicha demanda pues la parte actora aunque agoto la vía administrativa no solicito la habilitación de la vía judicial…”.- b) Sentencia definitiva dictada por el Juzgado “a-quo” publicada en fecha 21 de octubre de 2014, en la cual se lee: “…este TRIBUNAL SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara: CON LUGAR la demanda incoada por la abogada MORELVIA GARCIA… apoderada Judicial de la ciudadana EDIT JOSEFINA HERNANDEZ… parte actora en la presente causa; y el ciudadano FABIAN ENRIQUE ALVAREZ SOLANO… asistido por las abogadas ANTONIELA ROSSI PARISCA y NELLY ROJAS FONSECA… En consecuencia declara.- PRIMERO: La entrega material del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, ubicado en la Avenida Principal en el Segundo Piso del Bloque 82, Edificio 02, Tipo A+B, Sector 8 de la urbanización la Isabelica de la Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Autónomo de Valencia Estado Carabobo, libre de personas y cosas y solvente de los servicios publico.- SEGUNDO: Se condena al demandado a pagar la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL BOLIVARES SETECIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs. 82.788,00), por concepto de daños y perjuicios.- TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…” c) Auto dictado por el Juzgado “a-quo” en fecha 30 de octubre de 2014, en el cual oye en ambos efectos la apelación interpuesta por el ciudadano FABIAN ENRIQUE ALVAREZ SOLANO, asistido por el abogado EDGAR ANTONIO OVIOL, contra la sentencia anterior.
SEGUNDA.-
PRUEBAS ACOMPAÑADAS AL ESCRITO LIBELAR: 1.- Documento de Propiedad del inmueble objeto del presente juicio, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Municipios Valencia, del Estado Carabobo anotado bajo el N° 28 folios 1 al 3 del Pto 1º, Tomo 3º, de fecha 22 de Enero del 1999 llevados por el respetivo Registro de un inmueble ,tipo apartamento No,02- 06 ubicado en el Segundo Piso del Bloque 82, Escalera 01, Tipo A B, Sector 8 de la Urbanización La Isabelica de la Parroquia Rafael Urdaneta del Municipio Valencia del Estado Carabobo, y que acompañó en copia fotostática de su original anexo marcada con la letra “A”.- 2.- Registro de Vivienda Principal inscrita ante el SENIAT con el N °202100700-70-14-00394469 que acompaño el presente escrito liberar en original que anexo con la letra “B”.- 3.- Notificación del Comando de Estratégico Operacional Región Estratégica de la Defensa Integral Centro Área de Defensa Unidad jurídica, donde se comprometió a desocupar y aun sin lograr la desocupación del inmueble, anexo marcado “H”.- 4.- Copia de la citación de ciudadano FABIAN ENRIQUE ALVAREZ SOLANO, bien identificado anteriormente y original del Acta de Conciliación del Procedimiento Administrativo en fecha 15 de Mayo de 2013, Procedimiento Previo a la demanda, ante el Según No. de expediente MC.CARABOBO-000369, ante el MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA VIVIENDA Y HABITAT, en su sede del INSTITUTO NACIONAL DE LA VIVIENDA DEL ESTADO CARABOBO SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA, DIRECCION DE COORDINACION DEL ESTADO CARABOBO, marcados “I” y “J” .- 5.- Acta Defunción N°247 según Gaceta Municipal número 09/1065 marcada K.- Los instrumentos señalados en los numerales 1, 2, 3, 4 y 5, al constituir instrumentos de los denominados “públicos” y “administrativos”, al no haber sido impugnados se les da valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, Y ASI SE DECIDE.- 6.- Contrato de Arrendamiento Autenticando celebrado con el ciudadano: FABIAN ENRIQUE ALVAREZ SOLANO, en su carácter de Arrendatario por un periodo de seis (6) meses, por ante la Notaría Pública Tercera de Valencia del Estado Carabobo, bajo el N°61 Tomo191, de tos libros de autenticación llevados por esa notaría que anexo marcada con la letra " C”.- Siendo que la existencia de la relación locativa no constituye un hecho controvertido, el mismo está exento de prueba; Y ASI SE ESTABLECE.
TERCERA.-
Observa esta Alzada que la presente apelación lo fue contra la sentencia definitiva publicada en fecha 21 de octubre de 2014, por el Juzgado “a-quo”, en el cual declaró CON LUGAR la demanda incoada por la ciudadana EDIT JOSEFINA HERNANDEZ, contra el ciudadano FABIAN ENRIQUE ALVAREZ SOLANO; ordenando: “PRIMERO: La entrega material del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, ubicado en la Avenida Principal en el Segundo Piso del Bloque 82, Edificio 02, Tipo A+B, Sector 8 de la urbanización la Isabelica de la Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Autónomo de Valencia Estado Carabobo, libre de personas y cosas y solvente de los servicios publico.- SEGUNDO: Se condena al demandado a pagar la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL BOLIVARES SETECIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs. 82.788,00), por concepto de daños y perjuicios…”.- Siendo que, del Acta de Audiencia Conciliatoria celebrada ante la Oficina de Mediación y Conciliación de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda se evidencia que ambas partes convienen en: “…establecer un lapso de seis (6) meses para la desocupación de la vivienda…”, y siendo que en esta Alzada en la celebración de la Audiencia Oral el abogado EDGAR A. OVIOL, en su carácter de apoderado judicial del accionado, expuso: “siendo que efectivamente el lapso convenido en la vía administrativa se encuentra vencido, a efectos de dar cumplimiento a la misma, solicito de la parte demandante el que me conceda un plazo de tres (3) meses, contados a partir de la presente fecha, para realizar la entrega material del inmueble”; que asimismo la abogada MORELVIA GARCIA, en su carácter de apoderada actora, quien señaló: “Vista la solicitud formulada por el abogado EDGAR A. OVIOL, acepto la transacción propuesta concediéndole un plazo de tres (3) meses para la entrega material del inmueble, estableciendo como cláusula penal, que el inquilino cancele la cantidad de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,00) diarios por cada día de retardo en el cumplimiento de la obligación de hacer formal entrega del inmueble, libre de personas y cosas en perfecto estado de funcionamiento y solvente con todos los servicios públicos de luz, agua y aseo, así como con las cuotas de condominio que se han generado y se generen hasta la fecha de dicha entrega”; y que a su vez, el abogado EDGAR A. OVIOL, declaró que: “en nombre de su representado, ciudadano FABIAN ENRIQUE ALVAREZ SOLANO, que acepta los términos expuestos por la accionante, para ponerle fin al presente juicio, ratificando la obligación de hacer formal entrega del inmueble, libre de personas y cosas en perfecto estado de funcionamiento y solvente con todos los servicios públicos de luz, agua y aseo, así como con las cuotas de condominio que se han generado y se generen hasta la fecha de dicha entrega”; y que ambas partes solicitaron a este Tribunal la homologación de la presente transacción; se hace necesario acotar, que de conformidad con la norma contenida en el artículo 1.713 del Código Civil, cuyo tenor es el siguiente: “La transacción es un contrato por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual”.- Asimismo, respecto al convenimiento o transacción el artículo 256 del Código de Procedimiento Civil, señala lo siguiente: “Las partes pueden terminar el proceso pendiente, mediante la transacción celebrada conforme a las disposiciones del Código Civil. Celebrada la transacción en el Juicio, el Juez la homologará si versare sobre materias en las cuales no estén prohibidas las transacciones, sin lo cual no podrá procederse a su ejecución”.- Del articulado antes trascrito se evidencia, que el proceso puede finalizar mediante la transacción de las partes, y que una vez celebrada dicha transacción, el Juez la homologará, si versare sobre materias en las cuales no estén prohibidas las transacciones.- Por su parte, el Dr. JOSÉ MÉLICH-ORSINI, en su tratado “La Transacción”, define a la transacción de la manera siguiente: “El vigente artículo 1713 C.C. venezolano dice “la transacción es un contrato por el cual las partes, mediante reciprocas concesiones, termina un litigio o precaven un litigio eventual”.- Igualmente considera esta Alzada que la señalada actuación, realizada por ambas partes, cumple con los requisitos exigidos en el artículo 1713 del Código Civil, en vista que las partes se otorgan reciprocas concesiones, para dar por terminado el proceso, ambas declaran reconocer unos hechos, manifestando su voluntad de dar por concluida la relación locativa, nacida del contrato de arrendamiento celebrado por las mismas fijando un lapso de tres (3) meses para el cumplimiento de la obligación de hacer formal entrega material del inmueble, libre de personas y cosas en perfecto estado de funcionamiento y solvente con todos los servicios públicos de luz, agua y aseo, así como con las cuotas de condominio.- Siendo que en el caso bajo análisis, la pretensión del accionante abarca el cumplimiento de la transacción realizada en sede administrativa, tal como se desprende, del petitum contenido en el escrito de la demanda, en el cual señala que el arrendatario debía entregar el inmueble vencido el lapso establecido en la vía administrativa, el cual se inicia a partir del día 15 de mayo de 2013; y siendo que, la presente demanda fue interpuesta en fecha 04 de abril de 2014, fecha en la cual se encontraba vencido el lapso convenido en sede administrativa.- Ahora bien, siendo que de conformidad con las normas contenidas en los artículos 1.714 del Código Civil, en concordancia con los artículos 136 y 154 del Código de Procedimiento Civil, que al establecer la capacidad que deben poseer las partes en juicio, disponen: C.C. art. 1.714.- “Para transigir se necesita tener capacidad para disponer de las cosas comprendidas en la transacción”.- C.P.C. art. 136.- “Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley”.- C.P.C. art. 154.- “El poder faculta al apoderado para cumplir todos los actos del proceso que no estén reservados expresamente por la Ley a la parte misma; pero para convenir de la demanda, desistir, transigir, comprometer en árbitros, solicitar la decisión según la equidad, hacer posturas en remates, recibir cantidades de dinero y disponer del derecho en litigio, se requiere facultad expresa”.- Siendo necesario analizar el que se encuentran cumplidos con los requisitos subjetivos y objetivos contemplados en las normas anteriormente transcritas; es de observarse que de la revisión de las actas procesales que integran el presente expediente se observa que, la parte demandante, ciudadana EDIT JOSEFINA HERNANDEZ, asistida por la abogada MORELVIA GARCIA, actúa en su propio nombre; así como también, el abogado EDGAR OVIOL, actúa en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano FABIAN ENRIQUE ALVAREZ SOLANO, teniendo capacidad para transigir; siendo forzoso concluir que los requisitos subjetivos de procedencia para la transacción, establecidos en las normas anteriormente transcritas, se encuentran debidamente cumplidos por las partes, en el presente proceso, Y ASI SE ESTABLECE.- Establecido lo anterior, es de observarse que, los artículos anteriormente transcritos, igualmente señalan los demás parámetros legales que debe cumplir el acto de transacción de la demanda, para que el Tribunal pueda impartir su aprobación; y siendo que, en el caso que nos ocupa, las partes transaron sobre derechos y deberes disponibles de ambos, teniendo capacidad para disponer del objeto de la controversia y dado que la presente transacción no es contraria a la Ley, ni afecta al orden público o a las buenas costumbres, por no constituir materia respecto de la cual se prohíba a las partes transar, se tienen por cumplidos los requisitos objetivos, exigidos por la Ley para que proceda en derecho la homologación de la presente transacción, Y ASI SE ESTABLECE.- Por lo que, evidenciado como fue, que se encuentran cumplidos todos los requisitos, subjetivo y objetivo, exigidos por la Ley, para que sea homologada la transacción celebrada por las partes, en el escrito presentado en esta Alzada el día 13 de agosto de 2013, es por lo que, de conformidad con lo establecido en el artículo 255 y 256 del Código de Procedimiento Civil, se imparte la HOMOLOGACION A LA TRANSACCIÓN efectuada entre la ciudadana EDIT JOSEFINA HERNANDEZ, asistida por la abogada MORELVIA GARCIA, por una parte, y por la otra, el abogado EDGAR OVIOL, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano FABIAN ENRIQUE ALVAREZ SOLANO, en los términos por ellos expuestos. En consecuencia procédase como en sentencia pasada en autoridad de cosa Juzgada; Y ASI SE DECIDE.-
CUARTA.-
Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: HOMOLOGADA LA ANTERIOR TRANSACCION, celebrada entre la ciudadana EDIT JOSEFINA HERNANDEZ, asistida por la abogada MORELVIA GARCIA, por una parte, y por la otra, el abogado EDGAR OVIOL, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano FABIAN ENRIQUE ALVAREZ SOLANO, en los términos contenidos en la misma. Finalmente, la transacción realizada en los límites señalados, procede como en sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada de conformidad con lo previsto en el artículo 255 del Código de Procedimiento Civil.- No existe condenatoria en costas dada la naturaleza del presente fallo.- Líbrese Oficio al Juzgado “a-quo” informándole sobre las resultas del presente fallo. PUBLIQUESE, REGISTRESE y DEJESE COPIA.- Dada, firmada, y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- En Valencia, a los diez (10) días del mes de diciembre del año dos mil catorce (2014). Años 204° y 155°.- Se libró Oficio No. 481/14.- Es Todo. Terminó, se leyó y conformes firman.-
El Juez Titular,

Abog. FRANCISCO JIMENEZ DELGADO

La Accionante, La Apoderada Judicial de la Accionante,


EDIT JOSEFINA HERNANDEZ Abog. MORELVIA GARCIA

El Apoderado Judicial de la Parte Demandada,

Abog. EDGAR A. OVIOL

La Secretaria,

Abog. MILAGROS GONZALEZ MORENO