Expediente Nº 9484-13 REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA JUZGADO SUPERIOR CIVIL Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DE LA REGIÓN LOS ANDES IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES PARTE DEMANDANTE: Ciudadana María Di Salvo de La Selva, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 12.208.090. APODERADOS JUDICIALES: Abogados Miguel José Azan, Adelis Alberto Paredes, Miguel Azan, Albany Rondón, Milviann Quiaro y Nicola Affinito La Selva, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 88.546, 117.745, 12.076, 141.748, 62.640 y 31.865, en su orden. PARTE DEMANDADA: Ciudadanos César Omar Acevedo, María del V. Ceballo de Acevedo y Cruz Eduardo Silva, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 4.256.595, 8.135.582 y 7.318.038, respectivamente, actuando en su propio nombre y en representación de la Sociedad Mercantil “CONCENTRADOS ZAMORA C.A.”, inscrita en los libros de comercio llevados, por el entonces Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, bajo el N° 29, Folios 96 al 100 vto., Tomo I adicional 1, del Libro de Registro de Comercio, de fecha 07 de agosto de 1990. APODERADOS JUDICIALES: Abogados Jorge Enrique Rodríguez Abad y María Belén Guglielmo Benavides, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 26.971 y 85.479, respectivamente. MOTIVO: Cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal (apelación). I SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA La presente causa se recibió en este Tribunal Superior, previa distribución, proveniente del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en virtud del recurso de apelación intentado por el abogado Miguel José Azan, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 88.546, actuando en su carácter de coapoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada por el mencionado Juzgado de Primera Instancia, en fecha 08 de mayo de 2013, en la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal, interpuesta por la ciudadana María Di Salvo de La Selva, titular de la cédula de identidad Nº 12.208.090, contra los ciudadanos César Omar Acevedo, María del V. Ceballo de Acevedo y Cruz Eduardo Silva, titulares de las cédulas de identidad Nros. 4.256.595, 8.135.582 y 7.318.038, respectivamente, actuando en su propio nombre y en representación de la Sociedad Mercantil “Concentrados Zamora, C.A.”. II ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE Señalan los apoderados judiciales de la accionante, que su representada es propietaria de una parcela de terreno y sus bienhechurías, consistentes en un galpón techado y encementado, estructura de base de concreto armado, vigas y techo de acerolit, cerca perimetral en concreto y portón de hierro, ubicadas en la Avenida Industrial, Zona 03, constante de dos mil trescientos veintidós metros cuadrados (2.322 m2), según documento de propiedad registrado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 24 de enero de 2008, bajo el Nº 24, Folios 115 al 116, Protocolo Primero, Tomo 12 Principal y Duplicado, Primer Trimestre del año 2008. Que el referido galpón se encuentra arrendado a la empresa mercantil “Concentrados y/o Alimentos Zamora, C.A.”, desde el año 1990, continuando la relación arrendaticia con la demandante a partir del año 2008 en adelante, en virtud de haberse subrogado ésta en la persona del arrendador. Que en fecha 21 de julio de 2008, la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, se trasladó y constituyó en el inmueble antes descrito, procediendo a notificar a la accionada, que la ciudadana María Di Salvo de La Selva, había decidido no renovar el contrato de arrendamiento, acogiéndose a la prórroga legal de tres (03) años, establecida en el parágrafo “d” del artículo 38, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que en fecha 23 de junio de 2011, la recurrente de autos, envió un telegrama a través del Instituto Postal Telegráfico, en el que le manifestaba a la demandada que el día 22 de julio de 2011, vencía la prórroga legal; que por cuanto la accionada se ha negado a dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 39 eiusdem, es por lo que demanda a los ciudadanos César Omar Acevedo, María del V. Ceballo de Acevedo y Cruz Eduardo Silva, actuando en su propio nombre y en representación de la Sociedad Mercantil “Concentrados Zamora, C.A.”, para que de cumplimiento a su obligación de entregar el inmueble en las mismas condiciones en las que se encontraba al momento en que se dio inicio a la relación arrendaticia; asimismo, solicita se decrete el secuestro de dicho bien. Estima la demanda en la cantidad de trescientos cuatro mil bolívares (Bs. 304.000,00). III ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA En fecha 26 de enero de 2012, la abogada María Belén Guglielmo Benavides, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 85.479, actuando en su condición de coapoderada judicial de la parte accionada, presentó escrito de contestación exponiendo que sus representados son coarrendatarios de un inmueble ubicado en la Avenida Industrial, de la ciudad de Barinas, Estado Barinas, según consta del documento privado suscrito en fecha 01 de septiembre de 1990, con el entonces propietario del mismo, ciudadano Diego Ruggeri; que han cumplido los pagos de los cánones de arrendamiento, sin tener ningún inconveniente respecto a la obligación asumida en el referido contrato; que en virtud de la muerte del prenombrado ciudadano, su cónyuge ciudadana Rosina Gioia de Ruggeri, por ser la única y universal heredera, asumió legalmente la condición de arrendadora, efectuándosele a ésta los pagos convenidos; que posteriormente, la mencionada ciudadana dio en venta el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, a la ciudadana María Di Salvo de La Selva, sin antes haber efectuado a sus mandantes, la notificación prevista en el artículo 44, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que éstos –como inquilinos- pudieran ejercer el derecho de preferencia. Que en fecha 13 de agosto de 2009, la demandante, propuso acción de desalojo sobre el inmueble en referencia, procedimiento del cual fueron debidamente notificados; que la accionada interpuso demanda de retracto legal arrendaticio en fecha 07 de abril de 2010, cuyo conocimiento correspondió –previa distribución- al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial; que se evidencia la existencia de dos causas que tienen el mismo objeto (bien inmueble); que ambas acciones ejercidas “se contraponen”, por lo que tales circunstancias de hecho y de derecho, impedían admitir la demanda y ordenar una medida de secuestro, “toda vez que no estaban dadas las circunstancias de derecho que fueron invocadas por la actora…”. Que la recurrente indica en el escrito libelar que tiene “una relación arrendaticia indeterminada con los anteriores propietarios, durante 18 años y del año 2008 para acá con (su) persona…”, situación por la que –aduce- no se verifica, uno de los elementos esenciales para la procedencia de la prórroga legal, esto es, la vigencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, de allí que –afirma- mal podía admitirse la acción o acordarse el secuestro; que además la presunta arrendadora en su libelo desconoce con precisión a quién le alquiló el bien, es decir, a la empresa “Concentrados Zamora, C.A.”, o a la empresa “Alimentos Zamora, C.A.”; que en efecto, en fecha 11 de agosto de 2011, el entonces Juzgado Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, cumplió con la ejecución de la medida de secuestro acordada sobre el inmueble objeto de controversia, apreciándose en la decisión interlocutoria respectiva, una “inconsistencia” en la orden emitida por el Tribunal de la causa, dado que en el contrato correspondiente, se señala que el inmueble fue dado en arrendamiento a la Sociedad Mercantil “Concentrados Zamora, C.A.” y en la aludida decisión se indica a la Sociedad Mercantil “Alimentos Zamora, C.A.”, en virtud de lo cual –alega- que “al no corresponderse la persona jurídica contratante con la empresa sobre la cual recae la medida de secuestro, mal podría ejecutarse legalmente esa medida…”. También arguye que “…en ningún momento… alguno de los representantes de la empresa CONCENTRADOS ZAMORA C.A. haya recibido notificación por parte de la (N)otar(í)a (Pú)blica (P)rimera de Barinas, en donde se le indique a (su) representada, la no renovación del contrato de arrendamiento que involucraría… la apertura del lapso que establece la prorroga (sic) legal”; que de la copia fotostática consignada por la accionante, en el expediente del retracto legal arrendaticio, se evidencia que la comunicación iba dirigida “a la empresa mercantil ALIMENTOS ZAMORA C.A. y no a la empresa CONCENTRADOS ZAMORA C.A., personas jurídicas evidentemente distintas”; que de ese mismo documento se sirven de la manifestación efectuada por la abogada Anna María Gina La Selva Di Salvo, cuando señala que “… para la fecha 15/07/2008, el ocupante del inmueble ha pagado a la nueva propietaria, los meses de marzo, abril, mayo y junio del año 2008 por la cantidad de Bs. 732,00 mensuales otorgándole la nueva propietaria los recibos correspondientes…”; que rechaza la expresión “nueva propietaria”, por cuanto el pago, hasta esos meses y en los subsiguientes, se verificaba en las oficinas de la ciudadana Rosina Gioia de Ruggeri; que tal afirmación evidencia a su favor que para el mes de junio de 2008, su representada estaba solvente con los cánones de arrendamiento, siendo “susceptible de haber sido notificada oportunamente de la venta del inmueble para poder tomar la decisión de adquirirlo o no, pero como quiera que esto no se llevo (sic) a cabo, el legitimo (sic) derecho de (su) representada fue vulnerado y en consecuencia, el retracto legal debe prosperar”, por lo que solicita que la acción sea declarada sin lugar. Que la notificación de fecha 21 de julio de 2008, fue desestimada en la sentencia de retracto legal, razón por la que “al no ser apelada esa decisión por la hoy actora, existe una presunción en su contra, que acepto (sic) el veredicto dictado por (el) Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito (sic) de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas… y por lo tanto, representando eso, cosa juzgada para la actora, mal podía valorarse en este procedimiento de cumplimiento de prorroga (sic) legal…”; que al no comprobarse los presupuestos que establece la ley para la validez del procedimiento, el mismo es nulo, solicitando así se declare al decidir el fondo del asunto, condenando en costas a la accionante. Alega la falta de cualidad e interés de la ciudadana María Di Salvo de La Selva, toda vez que el documento con el que pretende atribuirse el carácter de propietaria es nulo, por vulnerar el contenido del artículo 42, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, e igualmente la “resolución emanada del (entonces) Ministerio de Interior y Justicia, en donde se determina la prohibición expresa de realizarse algún acto jurídico (compra-venta) en dinero en efectivo que sobre pasen (sic) la cantidad de Bs. 100.000, lo que se presento (sic) en la referida venta…”; de igual manera, opone la cuestión previa establecida en el ordinal 8º, del artículo 346, del Código de Procedimiento Civil, referida a la prejudicialidad, por cuanto “existen dos causas abiertas que corresponden o se relacionan al mismo objeto y cuyas partes son las mismas…”, causas éstas que -según afirmó en la contestación- “no tienen decisiones definitivas y por lo tanto no se ha definido la situación procesal que determinen la verdad de lo que acontecen (sic) en los referidos procedimientos, razón por la cual la presente acción no debe prosperar…”. Asimismo, opone la cuestión previa establecida en el ordinal 11º, del artículo 346 eiusdem, por cuanto “existe duplicidad de los demandados sin que se aclare fehacientemente a quien se esta (sic) demandando, pero además de esto el documento esencial para interponer la acción corresponde en primer término a un contrato a tiempo determinado que no existe y en segundo lugar, debía probarse que se verificó la notificación notariada o autentica (sic) en la persona del inquilino o su representante legal…”. IV DE LA SENTENCIA APELADA En fecha 08 de mayo de 2013, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal, con fundamento en lo siguiente: “…Omissis… PREVIO: De conformidad con lo preceptuado en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y tomando en cuenta la naturaleza de las defensas previas opuestas en la oportunidad de la contestación a la demanda, por la abogada en ejercicio María Belén Guglielmo Benavides, invocando el carácter de apoderada judicial de la empresa mercantil Concentrados Zamora, C.A. y del ciudadano Cruz Eduardo Silva, es por lo que esta sentenciadora procede a analizar en primer término, la cuestión previa estipulada en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, sobre la cual adujo existir duplicidad de los demandados sin que se aclare fehacientemente a quien se está demandado, que además, el documento para interponer la acción corresponde a un contrato a tiempo determinado que no existe y que debía probarse que se verificó la notificación notariada o auténtica en la persona del inquilino o su representante legal, que la persona identificada por la funcionaria notarial no es inquilino, ni representante legal de su mandante. (…) En relación con la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, ha de tomarse en cuenta que es criterio reiterado de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que tal defensa debe proceder cuando el legislador establezca expresamente la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción. (…) En el caso de autos, del contenido del libelo de la demanda se desprende claramente que la pretensión ejercida es de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal, con fundamento en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia, al no existir en esta causa prohibición alguna por parte del legislador de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, así como tampoco se desprende de tales disposiciones jurídicas, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción intentada; es por lo que resulta forzoso considerar que la cuestión previa opuesta al efecto es manifiestamente improcedente (…). PREVIO: De acuerdo con lo previsto en el citado artículo 35 de la especial (sic) sobre la materia, este órgano jurisdiccional se pronuncia sobre la cuestión previa establecida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta en la oportunidad de la contestación a la demanda por la abogada en ejercicio María Belén Guglielmo Benavides, invocando el carácter de apoderada judicial de la empresa mercantil Concentrados Zamora, C.A. y del ciudadano Cruz Eduardo Silva, alegando que existen dos causas abiertas que corresponden o se relacionan al mismo objeto y cuyas partes son las mismas, es decir, el desalojo incoado por la actora que cursa por ante el Tribunal Segundo de Municipio del Estado Barinas, y el retracto legal que se encuentra por ante el Tribunal Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas (sic), en etapa de apelación para su decisión; que dichas causas no tienen decisiones definitivas, y que no se ha definido la situación procesal que determine la verdad de lo que acontece en los referidos procedimientos, que por ello la presente acción no debe prosperar, condenando en costas a la actora, y en consecuencia, los daños y perjuicios ocasionados en virtud del secuestro del inmueble y por ende, la paralización de la actividad mercantil que su representada venía realizando. (…) La existencia de una cuestión prejudicial pendiente, exige el cumplimiento de los siguientes elementos o requisitos: a) la existencia efectiva de una cuestión vinculada con la materia de la pretensión a ser debatida ante la jurisdicción civil; b) que esa cuestión curse en un procedimiento distinto de aquél en que se ventilará dicha pretensión; y c) que la vinculación entre la cuestión planteada en el otro proceso y la pretensión reclamada en este juicio, influya de tal modo en la decisión de ésta, que sea necesario resolverla con carácter previo a la sentencia del Juez Civil, sin posibilidad de desprenderse de aquélla. (…) En el caso de autos, cabe destacar que el hecho aducido como constitutivo de la cuestión previa que nos ocupa, -según lo expuesto por la mencionada profesional del derecho- es la existencia de dos causas abiertas que corresponden o se relacionan al mismo objeto y cuyas partes son las mismas, cuales son: 1) el desalojo incoado por la actora que cursa por ante el Tribunal Segundo de Municipio del Estado Barinas, y 2) el retracto legal que se encuentra por ante el Tribunal Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas (sic), en etapa de apelación para su decisión. Así las cosas, y respecto al juicio de desalojo que cursa o cursó por ante el Juzgado Segundo del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial, cabe destacar que por cuanto la pretensión ejercida en esta causa versa sobre el cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal, la decisión que se dicte en aquél, mal puede per se influir de manera determinante en esta causa, ello en virtud de no existir entre ellas vinculación alguna, razón por la cual no prospera la prejudicialidad opuesta en tal sentido (…). Por otra parte, en lo atinente al juicio de retracto legal que afirmó la abogada en ejercicio María Belén Guglielmo, encontrarse por ante el Tribunal Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas (sic), en etapa de apelación para su decisión, quien aquí juzga observa que en modo expreso, el entonces Juzgado de la causa -Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial-, en la sentencia definitiva dictada en fecha 24 de septiembre de 2012, señaló que: ‘…tales actuaciones fueron recibidas por ante este Juzgado, en fecha: 12 de marzo de 2.012, habiendo sido dictada sentencia de mérito en el expediente, la cual, declaró sin lugar el recurso de apelación ejercido por el representante legal de la parte actora, sociedad mercantil ‘Concentrados Zamora, C.A.’, confirmó la sentencia que en fecha: 10 de mayo de 2.011, fuere dictada por este órgano jurisdiccional, y declaró sin lugar la demanda de retracto legal arrendaticio que fuere incoada por la referida sociedad de comercio…(sic)’. En consecuencia, de la declaración expresa expuesta por dicho ente judicial se colige que, las actuaciones contentivas de la apelación que se encontraba pendiente por resolver por ante el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Los Andes, fueron recibidas en el entonces Juzgado de la causa en fecha 12 de marzo de 2012, y dado que el fallo proferido por tal Alzada, declaró sin lugar el recurso ordinario interpuesto, confirmando la sentencia apelada que declaró sin lugar la demanda de retracto legal arrendaticio, es por lo que no existe entonces prejudicialidad alguna con la presente causa, y por ende, la defensa previa opuesta al respecto, mal puede prospera(r) (…). PREVIO: Seguidamente quien aquí decide analiza la falta de cualidad e interés de la accionante, opuesta en la oportunidad de la contestación a la demanda, por la abogada en ejercicio María Belén Guglielmo Benavides, invocando el carácter de apoderada judicial de la empresa mercantil Concentrados Zamora, C.A. y del ciudadano Cruz Eduardo Silva, de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, aduciendo que el documento con el cual la actora pretende atribuirse el carácter de propietaria es nulo, por haberse violentado el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como la Resolución del (entonces) Ministerio de Interior y Justicia, que prohíbe realizarse algún acto jurídico (compra-venta) en dinero en efectivo que sobrepase la cantidad de Bs.100.000,00, lo que dijo presentarse en dicha venta; que tal prohibición expresa no puede ser subvertida, siendo nulo el referido documento. (…) La falta de cualidad o de interés en el actor o en el demandado para intentar o para sostener el juicio respectivamente, constituye una defensa perentoria que debe ser opuesta por el demandado en el acto de la contestación de la demanda, para que pueda el Juez decidirla en la sentencia definitiva. (…) En el presente caso, la excepción de fondo fue opuesta dada la nulidad que afirma la representante judicial de los co-demandados sociedad mercantil Concentrados Zamora, C.A. y del ciudadano Cruz Eduardo Silva, abogada en ejercicio María Belén Guglielmo, adolecer (sic) el documento que le atribuye a la actora la condición de propietaria del inmueble objeto de litigio. En este orden de ideas, cabe destacar que el instrumento en cuestión, cursante en autos en copia certificada, contiene el negocio jurídico mediante el cual la ciudadana Rosina Gioia de Ruggeri, dio en venta a la ciudadana María Di Salvo de La Selva, el inmueble que describe, protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 24 de enero de 2008, bajo el N° 24, folios 115 al 116 del Protocolo Primero, Tomo Doce (12), Principal y Duplicado, Primer Trimestre del año 2008, y por cuanto, no consta en estas actas procesales que judicial y previamente se haya declarado la nulidad del documento en cuestión, es por lo que el mismo goza de pleno valor para demostrar la negociación celebrada por las allí contratantes sobre el referido inmueble, por constituir un instrumento público, con fundamento en lo estipulado en los artículos 1.357, 1.359, 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, conforme fue valorado supra en el texto de este fallo (…). En consecuencia, comprobado como se encuentra en autos que la actora ciudadana María Di Salvo de La Selva, es la propietaria del bien inmueble objeto de esta controversia, es por lo que se declara sin lugar la defensa de mérito de falta de cualidad e interés de la accionante para intentar el presente juicio (…). Para decidir este Tribunal observa: La causa que aquí nos ocupa versa sobre el cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal con ocasión del negocio jurídico celebrado entre el ciudadano Diego Ruggeri Ruggeri, y los ciudadanos César Omar Acevedo Fajardo, Marina del V. Ceballos de Acevedo, y Cruz Eduardo Silva G., actuando en su propio nombre como personas naturales, y además en nombre y representación de la empresa mercantil Concentrados Zamora, C.A., sobre un inmueble constituido por un lote de terreno con un galpón para depósito de mercancías, con oficinas internas y su mezzanina, tres baños y depósito de agua, que está ubicado en la avenida Industrial, a cien metros de la Estación de Los Bomberos, diagonal con el depósito de la Zulia, área urbana de la ciudad de Barinas, Estado Barinas, y con una superficie aproximada de dos mil trescientos veintidós metros cuadrados (2.322 mts2), alinderado así: norte: terreno Municipal, sur: avenida Industrial, este: terrenos que son o fueron ocupados por Cruz de Parra y oeste: terreno que es o fue propiedad de Giuseppe Natale, distinguido con la nomenclatura municipal número 060402340322, Zona 03. Alegó la actora ciudadana María Di Salvo de La Selva, en el libelo de la demanda que dentro del referido galpón y mediante contrato, se encuentra instalada la empresa mercantil Concentrados y/o Alimentos Zamora, C.A., en calidad de arrendataria, desde el año 1990, quien mantuvo una relación arrendaticia indeterminada con los anteriores propietarios durante 18 años, y del año 2008 para acá, con su persona, por haberse subrogado en la persona del arrendador. Por su parte, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, la abogada en ejercicio María Belén Guglielmo Benavides, invocando el carácter de apoderada judicial de la empresa mercantil Concentrados Zamora, C.A. y del ciudadano Cruz Eduardo Silva, expuso que son co-arrendatarios del inmueble que señaló, dentro de los linderos que indicó, según contrato de arrendamiento privado de fecha 01 de septiembre de 1990, con el ciudadano Diego Ruggeri, quien era propietario del mismo, que hasta esa fecha, han venido cumpliendo con los pagos de los cánones de arrendamiento; que luego de la muerte del ciudadano Diego Ruggeri, ocurrida el 19 de julio de 2006, su cónyuge, única y universal heredera ciudadana Rosina Gioia de Ruggieri (sic), asumió legalmente la condición de arrendadora, efectuándole los pagos convenidos por concepto de canon de arrendamiento; que en fecha 24/01/2008, la mencionada ciudadana dio en venta tal inmueble a la ciudadana María Di Salvo de La Selva, según documento que describió. Al respecto, tenemos que la accionante consignó con el libelo, copia simple de contrato privado de arrendamiento, de fecha 01 de septiembre de 1990, celebrado entre el ciudadano Diego Ruggeri Ruggeri y los ciudadanos César Omar Acevedo Fajardo, Marina del V. Ceballos de Acevedo y Cruz Eduardo Silva, actuando en su propio nombre, y en nombre y representación de la sociedad mercantil Concentrados Zamora, C.A., analizado y apreciado supra en todo su valor para comprobar los términos en que fue estipulada tal relación arrendaticia, conforme a los motivos allí expresados, y cuyo cumplimiento por vencimiento de prórroga legal se pretende. Ahora bien, aun cuando no consta en autos el acta de registro civil de defunción del de-cujus Diego Ruggeri Ruggeri, -ello en virtud del argumento aducido por la mencionada profesional del derecho sobre el fallecimiento del arrendador-, cabe precisar que de la nota de protocolización del instrumento inscrito por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 24/01/2008, anotado bajo el N° 24, folios 115 al 116 del Protocolo Primero, Tomo doce (12), Principal y Duplicado, Primer Trimestre del año 2008, contentivo de la compra venta celebrada entre las ciudadanas Rosina Gioia de Ruggeri (vendedora) y María Di Salvo de La Selva (compradora), se evidencia que, entre otros recaudos, fue presentado formulario para autoliquidación de impuesto sobre sucesiones Nº 0039115, de fecha 24/04/207, Nº de expediente 141, del mencionado causante y certificación de solvencia de sucesiones Nº de expediente 141-07. Del texto del documento protocolizado descrito en el párrafo que precede, analizado y valorado en el texto de este fallo como instrumento público, se evidencia entonces que la ciudadana María Di Salvo de La Selva, es la nueva propietaria del inmueble arrendado, motivo por el cual … el nuevo propietario del inmueble arrendado está obligado a respetar la relación arrendaticia, en los mismos términos ya pactados, siendo que las acciones inherentes a la terminación de esa relación, sólo podrán tramitarse con sujeción a las disposiciones contenidas en la Ley especial sobre la materia. Por consiguiente, en el presente caso, la ciudadana María Di Salvo de La Selva, en su condición de nueva propietaria del inmueble arrendado y objeto de litis en esta causa, -en virtud de haberse subrogado como arrendadora en el citado contrato-, se encuentra obligada con los aquí demandados y arrendatarios del inmueble en cuestión, a respetar y observar todos y cada uno de los términos convenidos en el documento privado de fecha 01 de septiembre de 1990 (…). Igualmente adujo la demandante que en fecha 21 de julio de 2008, la Notaría Pública Primera de Barinas, se trasladó y constituyó en dicho inmueble con la finalidad de notificar a la sociedad mercantil Concentrados y/o Alimentos Zamora, C.A., representada por los ciudadanos César Omar Acevedo, María del V. Ceballos y Cruz Eduardo Silva, su voluntad de no celebrar o renovar el contrato de arrendamiento suscrito con los ciudadanos y empresa antes mencionados, y que ésta (Concentrados Zamora C.A.), ocupa en calidad de arrendatario, acogiéndose a la prórroga legal de tres (3) años, establecida en el parágrafo ‘d’ del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual afirmó haber precluído el 21 de julio de 2011. Por su parte, la abogada en ejercicio María Belén Guglielmo Benavides, invocando el carácter antes dicho, en el escrito de contestación a la demanda presentado, afirmó que uno de los elementos esenciales para que se proceda a la prórroga legal, es la vigencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, lo que dijo no haberse verificado, además que la presunta arrendadora en el libelo, desconoce si a quien se le alquiló el inmueble es a la empresa Concentrados Zamora C.A. o Alimentos Zamora C.A.; que en ningún momento, los representantes de la empresa Concentrados Zamora C.A., recibieron notificación por parte de la Notaría Pública Primera de Barinas, de la no renovación del contrato de arrendamiento que involucraría la apertura del lapso de la prórroga legal, que la comunicación iba dirigida a Alimentos Zamora C.A., y no a Concentrados Zamora C.A., personas jurídicas distintas. Así las cosas, ha de resaltarse que se encuentra comprobado en autos que, con ocasión de la solicitud de notificación de no renovación del contrato de arrendamiento formulada por la ciudadana Anna María Gina La Selva Di Salvo, actuando en representación de la ciudadana María Di Salvo de La Selva -nueva propietaria del inmueble objeto de litigio y subrogada en el citado contrato-, la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, en fecha 21 de julio de 2008, libró oficio S/N dirigido a la sociedad mercantil Alimentos Zamora, C.A., con expresa atención a los ciudadanos César Omar Acevedo Fajardo, Marina del V. Ceballos de Acevedo y Cruz Eduardo Silva; y según acta Nº 46, de la misma fecha, previo traslado y constitución de tal funcionario público, impuso de la misión de la Notaría al ciudadano Carlos Palencia, titular de la cédula de identidad Nº 14.662.110, dando lectura al señalado oficio, cuyo original fue recibido y firmado por ese ciudadano, quien se comprometió a entregárselo a los representantes de la empresa Alimentos Zamora, C.A. En cuanto a la defensa esgrimida de que tal comunicación iba dirigida a la empresa mercantil Alimentos Zamora C.A., y no a Concentrados Zamora C.A., personas jurídicas distintas, y que los representantes de aquélla no recibieron notificación por parte de la Notaría Pública Primera de Barinas, este órgano jurisdiccional advierte que el contrato de arrendamiento en cuestión, fue celebrado por los ciudadanos César Omar Acevedo, Marina del V. Ceballos de Acevedo y Cruz Eduardo Silva, actuando en su propio nombre como personas naturales, y además en nombre y representación de la sociedad de comercio Concentrados Zamora, C.A. (CONZACA). Aunado a ello, y si bien es cierto que la solicitante de tal notificación indicó de manera indistinta a las citadas empresas mercantiles, ha de resaltarse que precisó que tal ente jurídico estaba representado por los ciudadanos César Omar Acevedo, Marina del V. Ceballos de Acevedo y Cruz Eduardo Silva, personas naturales éstas a quienes de manera expresa -At, entiéndase ‘Atención’- se dirigió el oficio S/N de fecha 21/07/2008, librado por la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, y por cuanto los mencionados ciudadanos, actuando en nombre propio, también celebraron tal contracto (sic), es por lo que resulta forzoso considerar que los arrendatarios y demandados en esta causa, quedaron notificados de la decisión de la arrendadora de no renovar el contrato que los vincula (…). Respecto al argumento esgrimido por la accionante de que a partir del 21 de julio de 2008 -fecha en que se efectuó la notificación en cuestión- comenzó a transcurrir la prórroga legal por un lapso de tres (3) años, con sujeción a lo previsto en el literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la profesional del derecho María Belén Guglielmo Benavides, sostuvo que uno de los elementos esenciales para que se proceda a la prórroga legal, es la vigencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, lo que sostiene no haberse verificado. Por lo tanto, este órgano jurisdiccional procede a analizar la naturaleza del contrato de (sic) contrato (sic) de arrendamiento que vincula a las partes en litigio, ello a los fines de precisar si nos encontramos frente a un contrato a tiempo determinado o indeterminado, entendiéndose que un contrato es a tiempo determinado o fijo cuando en el mismo se establece su duración por un lapso de tiempo concreto, específico y limitado, y por ende, las prórrogas que surjan siempre serán a término fijo por el lapso de tiempo estipulado en el contrato, es decir, a tiempo determinado. Por su parte, es a tiempo indeterminado, aquél contrato en el cual no se establece un lapso específico de duración, o que habiéndose estipulado un término fijo, luego de su vencimiento opera la tácita reconducción estipulada en el artículo 1.614 del Código Civil. De este modo, tenemos que la cláusula cuarta del mencionado contrato privado de fecha 01 de septiembre de 1990, es del tenor siguiente: ‘DURACION DEL CONTRATO: El plazo de duración del presente contrato será de un (1) año fijo contad(o) a partir del día 01 de septiembre de 1.990, prorrogables por períodos de (1) año, siempre y cuando alguna de las partes no manifieste a la otra por escrito, con no menos de sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de sus prórrogas si la hubiere, su deseo de darlo por terminado.- Para todos los efectos legales y contractuales las prórrogas que pudiere tener el presente (c)ontrato se considerarán como plazo fijo y determinado, sin que se produzca la tácita reconducción…(sic)’. Conforme a la cláusula contractual parcialmente transcrita, la relación arrendaticia que vincula a las partes aquí en controversia, nació en fecha 01 de septiembre de 1990, por un lapso de duración de un (01) año, es decir, que nació a tiempo determinado, y en virtud de lo expresamente convenido por los contratantes, el mismo se ha prorrogado de manera consecutiva durante los años subsiguientes, siendo por vía de consecuencia, todas y cada una de las prórrogas producidas, a tiempo determinado (…). Así las cosas, atendiendo a la naturaleza del contrato que nos ocupa, y en virtud de que de manera expresa las partes intervinientes en tal vínculo arrendaticio, estipularon la prórroga del mismo por períodos de un (1) año, con la única salvedad o excepción referida a que ‘siempre y cuando alguna de las partes no manifestare a la otra por escrito, con no menos de sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de sus prórrogas si la hubiere, su deseo de darlo por terminado’, es por lo quien aquí estima oportuno precisar lo siguiente: De acuerdo con lo previsto en el citado artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el nuevo propietario del inmueble arrendado está obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados. Por otra parte, el artículo 1.159 del Código Civil, expresa: (…) La disposición que precede está referida al efecto de los contratos entre las partes que lo celebren, y contiene a su vez dos reglas perfectamente definidas, cuales son: la que determina la fuerza obligatoria del contrato, y la que establece la irrevocabilidad del contrato por la voluntad unilateral de los contratantes, a menos que a ello los autorice el propio contrato o la ley. La finalidad del legislador con esta norma es obligar a las partes a respetar y cumplir las estipulaciones señaladas en el contrato legalmente formado, como han de cumplir y respetar las leyes; es decir, que si un contrato no contiene nada contrario a las leyes, ni al orden público, ni a las buenas costumbres, están obligadas a respetarlo y observarlo. Además, las partes tienen derecho perfecto para determinar y reglar sus obligaciones, como lo juzguen más conveniente a sus intereses, siempre que respeten las disposiciones que la ley ha establecido, sea en interés público o para proteger a los mismos otorgantes de las exigencias de uno de ellos que aprovecha las necesidades del otro. Así las cosas, quien aquí decide observa que la relación contractual que nos ocupa fue pactada por un lapso de un (1) año, a partir del día 01 de septiembre de 1990, venciendo el mismo, en principio, el 31 de agosto de 1991, prorrogándose de manera automática y consecutiva, a partir del 01 de septiembre de cada uno de los años subsiguientes (…). Ahora bien, partiendo de los términos estipulados en dicho contrato -cláusula cuarta-, cualquiera de las partes contratantes gozaba de la libertad de expresar su deseo de dar por terminado el mismo, siempre y cuando lo manifestara a la otra por escrito, y con no menos de sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de sus prórrogas si la hubiere; de lo que se colige entonces, que esa decisión se encuentra sometida a varias condiciones impretermitibles, a saber: a) manifestación por escrito a la otra parte; y b) hacerlo con no menos de sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de sus prórrogas si las hubiere. En el caso de autos, si bien la arrendadora ciudadana María Di Salvo de La Selva, manifestó de manera escrita a los arrendatarios su voluntad de no renovar el contrato que los vincula, -de acuerdo a lo establecido supra-, ello con ocasión de la referida notificación, cabe destacar que la misma se materializó o efectuó en fecha 21 de julio de 2008, es decir, durante la vigencia de la prórroga iniciada en fecha 01 de septiembre de 2007, la cual vencía el 31 de agosto de 2008 inclusive; y tomando en cuenta que a tenor de lo previsto en la citada cláusula cuarta del contrato, la manifestación en cuestión debía realizarse con no menos de sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de sus prórrogas si la hubiere, es por lo que resulta forzoso considerar que al haberse verificado la misma en fecha 21 de julio de 2008, es decir, con apenas cuarenta y un (41) días de anticipación a la culminación de la prórroga vigente durante tal periodo (sic), la notificación realizada mal puede tenerse como válida y tempestiva (…). Por otra parte, este órgano jurisdiccional advierte que aun cuando la notificación de no renovación del contrato hubiere sido efectuada con estricta sujeción a lo establecido en la mencionada cláusula cuarta, el lapso de la prórroga legal a que hubiere lugar, conforme a cada uno de los supuestos establecidos en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, comienza a transcurrir a partir del día siguiente al vencimiento de la última prórroga vigente, más no puede tenerse, como fecha de inicio de tal institución legal, el día siguiente a aquél en que notifique lo conducente a la otra parte interviniente en la relación contractual, como errádamente (sic) lo adujo la parte actora en esta causa, al sostener en el libelo que ‘el vencimiento de la prórroga legal precluyó el pasado 21 de julio de 2011’, presentando la demanda que dio lugar al presente juicio en fecha 22 de julio de 2011; razones éstas por las que la demanda intentada no puede prosperar…”. V DE LA COMPETENCIA Corresponde a este Juzgado Superior determinar su competencia para resolver el presente asunto, y en tal sentido se observa que el caso de autos, se trata de un recurso de apelación intentado contra una decisión dictada en un juicio civil (bienes) por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, de allí que al ser este Órgano Jurisdiccional, el Tribunal de alzada de la jurisdicción del mencionado Juzgado resulta competente para conocer y decidir la apelación intentada. Así se decide. VI DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA En el lapso legal, los abogados Miguel Azán y Adelis Paredes, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la demandante, consignaron escrito (folios 175 al 182 de la pieza Nº 01) en el que promueven: En el capítulo I, “…pruebas documentales que se desprenda(n) de los autos y que en virtud del principio de la unidad de la prueba (les) favorezca”; al respecto esta Juzgadora considera que lo que quiere hacer valer la accionante es el mérito favorable de autos, el cual no se configura como medio probatorio, dada la obligación que tiene el Juez de revisar todas las actas del expediente, de allí que nada hay que valorar en ese sentido. En el capítulo II, las siguientes instrumentales, que rielan en la pieza principal Nº 01: Copia fotostática certificada del documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Barinas, del Estado Barinas, en fecha 24 de enero de 2008, bajo el N° 24, Folios 115 al 116, Protocolo Primero, Tomo 12, Principal y Duplicado, Primer Trimestre de 2008 (folios 9 al 11), al que se le otorga valor probatorio como documento público de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359, del Código Civil y 429, del Código de Procedimiento Civil, a los fines de evidenciar la titularidad del derecho de propiedad que sobre el bien inmueble, objeto del contrato de arrendamiento, detenta la ciudadana María Di Salvo de La Selva, por compra que le hiciera a la ciudadana Rosina Gioia de Ruggeri. Copia fotostática simple del contrato de arrendamiento suscrito entre el causante Diego Ruggeri Ruggeri y los ciudadanos César Omar Acevedo Fajardo, Marina del Valle Ceballos de Acevedo y Cruz Eduardo Silva, quienes actuaron en su propio nombre y además en nombre y representación de la Sociedad Mercantil “Concentrados Zamora, C.A.” (folios 12 al 13 y su vuelto), que se aprecia, de acuerdo con el artículo 444 eiusdem, por cuanto en la oportunidad legal correspondiente, la demandada no negó ni desconoció la firma que se le atribuye en dicho documento, aunado a que ambas partes reconocen la existencia del aludido contrato, desprendiéndose del mismo el nacimiento de la relación arrendaticia que dio origen a este litigio. Copias simples de la solicitud de notificación del inicio de la prórroga legal, realizada por la ciudadana Anna María Gina La Selva Di Salvo, actuando en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana María Di Salvo de La Selva, practicada en fecha 21 de julio de 2008, por la Notaría Pública Primera de Barinas, Estado Barinas (folios 17 al 32), cuya valoración probatoria será realizada en la parte motiva de esta misma decisión. Asimismo, promueven en el capítulo III, del aludido escrito de pruebas, marcadas “A”, originales de las facturas Nros. 00-52670082 y 00-52670978, cuyas fechas de emisión corresponden a los días 28 y 29 de octubre de 2011, en su orden, emitidas por la Corporación Eléctrica Nacional (folios 183 y 184), a las que se les concede valor probatorio como tarjas, según el artículo 1.383, del Código Civil (Véase sentencia Nº RC-573, de fecha 26 de julio de 2007, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, caso: Mario González Fernández), verificándose de las mismas que para el período facturado, la Empresa Mercantil “Concentrados Zamora, C.A.”, mantenía un contrato de servicio de energía eléctrica, signado con el N° 2774972, con la empresa eléctrica socialista. En el capítulo IV, consigna sentencias extraídas del portal web del Tribunal Supremo de Justicia, identificadas con las letras “B”, “C” y “D”; sobre este particular conviene señalarse que de acuerdo a la jurisprudencia patria, tales decisiones “…no cumplen a cabalidad con los requisitos para hacer fe de las menciones que contienen…”. (Vid. Fallo Nº 1336, de fecha 03 de agosto de 2001, dictado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, caso: Gerardo Ortíz Rey), razón por la que este Tribunal Superior no les confiere valor probatorio. VII DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA La abogada María Belén Guglielmo Benavides, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte accionada, presentó escrito en el que indica que promueve “todo(s) y cada uno de los puntos alegados en la contestación de la demanda”, específicamente, en lo que respecta a lo expresado en relación al deceso del ciudadano Diego Ruggeri, lo cual implicó que la ciudadana Rosina Gioia de Ruggeri, asumiera legalmente la condición de arrendadora y por tanto era a ésta a quien se le cancelaban los cánones de arrendamiento; además, ratifica el hecho de que su mandante, no fue notificado de la venta del inmueble, para poder ejercer el derecho de preferencia. En tal sentido, debe advertirse que las defensas expuestas por la parte accionada en el escrito de contestación, no constituyen elementos probatorios, razón por la que se desestima tal promoción. También promueve y consigna copias simples del Formulario para Autoliquidación de Impuesto sobre Sucesiones, del causante Diego Ruggeri Ruggeri y del Certificado de Solvencia de Sucesiones, expedidos por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, correspondiente al expediente Nº 141-07, del prenombrado ciudadano (folios 195 al 204, de la pieza Nº 01); instrumentos que se aprecian como documentos administrativos, al ser emanados de un funcionario público competente, en las formas exigidas por la ley, y de los cuales se desprende la condición de heredera universal y arrendadora, que ostentaba la ciudadana Rosina Gioia de Ruggeri. Promueve prueba de informes, con la finalidad de que el entonces Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, remita copia certificada del expediente N° 2310 (nomenclatura de ese Juzgado), constatándose a los folios 05 al 270 de la pieza principal Nº 02, que mediante oficio Nº 140, el referido Tribunal de Municipio, remitió copias certificadas del aludido expediente; información que se valora de conformidad con el artículo 433, del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de la misma, que en fecha 14 de agosto de 2009, la ciudadana María Di Salvo de La Selva, interpuso demanda de desalojo, contra los ciudadanos César Omar Acevedo, María del V. Ceballo de Acevedo y Cruz Eduardo Silva, que cursa ante el aludido Juzgado de Municipio. Solicita se oficie a la Notaría Pública Primera de Barinas, Estado Barinas, para que informe “(a) quien fue dirigida la notificación realizada en fecha 21 de (j)ulio del año 2008” y por quién fue recibida la misma; observándose que por medio de oficio N° 149/12, de fecha 26 de junio de 2012 (folio 283 del pieza Nº 02), la mencionada Notaría Pública, remite la información requerida; medio de prueba que será analizado en la parte motiva de este fallo. En igual sentido, pide se oficie al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) Gerencia Regional de Tributos Internos, Región Los Andes, para que informe sobre la validez de las planillas consignadas con los Nros. 07-0039115, 07-0089419, 07-0089414, 07-0089462 y 07-0028511, correspondientes al expediente N° 141-07, de esa Gerencia Regional; igualmente, informe en cuanto a la notificación de venta del inmueble, signada con el N° 000621, de fecha 22 de enero de 2008, y en relación a la veracidad de la planilla N° H-9607, N° 0228567, por un monto de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00), relacionada con el impuesto sobre enajenación de inmueble, supuestamente cancelado en el negocio jurídico celebrado entre la demandante y la ciudadana Rosina Gioia de Ruggeri, así como, las declaraciones de impuesto sobre la renta, correspondientes al ejercicio del 01/01/2008 al 31/12/2008, de la prenombrada ciudadana y la aquí recurrente. A tal efecto, se observa a los folios 290 al 310 las resultas de la referida prueba de informes, remitidas con oficio N° SNAT/INTI/GRTI/RLA/SB/AR-2012-E-057, de fecha 10 de julio de 2010, en el que manifiesta que revisados los archivos y base de datos que reposan en esa institución, resultó infructuosa la búsqueda de las planillas de liquidaciones, exponiendo asimismo, que las ciudadanas Rosina Gioia de Ruggeri y María Di Salvo de La Selva, no poseen declaraciones registradas; ahora bien, aun cuando dichos informes fueron evacuados atendiendo a lo establecido en el artículo 433, del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal Superior no los aprecia, por cuanto no aportan ningún elemento probatorio para la solución del asunto controvertido, pues en este juicio no se discute la validez de las referidas planillas, ni de la declaración de impuesto sobre la renta de las prenombradas ciudadanas, así como tampoco, la notificación de venta del inmueble signada con el N° 000621, sino el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal. Por último, requiere se oficie a este Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Los Andes, para que informe el estado en que se encuentra la causa N° 8537-2011 (nomenclatura nuestra), con la finalidad de demostrar “…que la acción incoada (retracto legal) con la presente acción (cumplimiento de prórroga legal) se contraponen y son excluyentes entre si…”; sin embargo, debe advertir este Tribunal Superior que mediante diligencia suscrita en fecha 13 de agosto de 2013 (folio 312 y vuelto de la pieza Nº 02), la apoderada judicial de la accionante, manifestó que la aludida prueba resultaba “inoficiosa”, dado que el referido expediente ya había sido remitido al Tribunal de origen, declarando sin lugar el recurso de apelación ejercido, solicitando se “proced(iera) a dictar sentencia”; por lo que nada hay que valorar en ese sentido. Finalmente la apoderada judicial de la parte accionada, invoca el principio de comunidad de la prueba, en “…lo que beneficia a (sus) representados…”; en tal sentido, conviene acotarse que las pruebas que cursan en el expediente, ya sean aportadas por una u otra parte son de obligatoria observancia por parte del Juez, razón por la que se desestima tal promoción. VIII CONSIDERACIONES PARA DECIDIR En el caso bajo estudio, la ciudadana María Di Salvo de La Selva, interpone demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal, contra los ciudadanos César Omar Acevedo, María del V. Ceballo de Acevedo y Cruz Eduardo Silva, actuando en su propio nombre y en representación de la Sociedad Mercantil “Concentrados Zamora, C.A.”; alega que es propietaria de una parcela de terreno y sus bienhechurías, ubicadas en la Avenida Industrial, Zona 03, de la ciudad de Barinas, Estado Barinas; que en fecha 21 de julio de 2008, notificó al arrendatario sobre su decisión de no renovar el aludido contrato de arrendamiento, acogiéndose a la prórroga legal de tres (3) años, venciendo dicha prórroga el día “22 de julio de 2011”, sin que la parte demandada haya procedido a hacerle entrega del inmueble descrito; estima la demanda en la cantidad de trescientos cuatro mil bolívares (Bs. 304.000,00). Solicita se condene a la accionada a dar cumplimiento a su obligación de entregar el inmueble en las mismas condiciones en las que se encontraba al momento en que se dio inicio a la relación arrendaticia. Por su parte la apoderada judicial de los demandados, en la oportunidad de contestar la demanda, opone como defensa previa la falta de cualidad e interés de la ciudadana María Di Salvo de La Selva, aduciendo que el documento mediante el cual la mencionada ciudadana, se atribuye el carácter de propietaria es nulo, por vulnerar el contenido del artículo 42, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y de la “resolución emanada del (entonces) Ministerio de Interior y Justicia en donde se determina la prohibición expresa de realizarse algún acto jurídico (compra-venta) en dinero en efectivo que sobre pasen (sic) la cantidad de Bs. 100.000, lo que se presento (sic) en la referida venta”; de igual manera, opone la cuestión previa establecida en el ordinal 8º, del artículo 346, del Código de Procedimiento Civil, referida a la prejudicialidad, por cuanto “existen dos causas abiertas que corresponden o se relacionan al mismo objeto y cuyas partes son las mismas…”, causas éstas que -según afirmó en la contestación- no tienen decisión; también, opone la cuestión previa contenida en el ordinal 11º, de la norma supra señalada, puesto que “existe duplicidad de los demandados sin que se aclare fehacientemente a quien se esta (sic) demandando”, y que además de esto el “documento esencial para interponer la acción corresponde en primer término a un contrato a tiempo determinado que no existe y en segundo lugar, debía probarse que se verificó la notificación notariada o autentica (sic) en la persona del inquilino o su representante legal…”. Así las cosas, se observa que el artículo 35, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que “(en) la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva”; en tal sentido, pasa este Tribunal Superior a resolver preliminarmente la defensa de fondo opuesta por la parte demandada, relativa a la falta de cualidad e interés de la actora para intentar la acción, por lo que resulta pertinente remitirse al primer aparte, del artículo 361, del Código de Procedimiento Civil, que prevé: “Artículo 361.- (…) Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9 °, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas…”. De las normas supra transcritas se desprende, que la falta de cualidad puede ser opuesta como defensa perentoria en la oportunidad de la contestación de la demanda, como en efecto lo hizo la parte demandada. En este punto conviene traerse a colación sentencia Nº 0003, de fecha 18 de enero de 2006, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, caso: Sucesión de Simón Luciano Castro Vaillant, que dejó sentado lo que sigue: “…Omissis… la Sala ha establecido que ‘…Se ha dicho innúmeras veces que la cualidad es inherente al fondo de la controversia, siendo que en contadísimas oportunidades en vigencia del código abrogado, era posible escindir este respeto del derecho reclamado sin adelantar opinión, éste fue el motivo por el cual la excepción fue incluida en el nuevo Código de Procedimiento Civil como punto previo al fondo de la controversia, y eliminada como defensa a tramitarse in limine litis’. (Sentencia de fecha 05 de mayo de 1988, caso: María del Socorro Prato de Obando y otros contra Seguros Venezuela C.A.). Es evidente, pues, que la falta de cualidad e interés constituye una defensa de fondo…”. (Cursivas de la sentencia citada y subrayado de este Tribunal). En ese mismo sentido, la prenombrada Sala, en sentencia Nº 000301, de fecha 11 de julio de 2011, caso: José Israel Florez Carvajal, expresó lo siguiente: “…Omissis… La cualidad o legitimación a la causa alude a quién tiene derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandante, se resuelva sobre su pretensión, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse (…) Así pues, la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. (…) Así pues, la instauración de cualquier proceso para hacer valer determinado derecho o interés exige que, en efecto, exista una relación entre el sujeto y el objeto del litigio, esto es, entre el que acciona y la pretensión que esgrime, de allí que se hable de cualidad activa o legitimación ad causam cuando el actor se encuentra frente a la relación material controvertida, en una especial posición subjetiva que lo califique para actuar en el juicio como demandante. Efectivamente, como lo sostiene el formalizante, esta Sala se pronunció sobre la cualidad, entre otras en fallo Nº 306 del 23 de mayo de 2008, caso: Representaciones Valeri Fashion F., C.A. c/ Administradora Alegría, C.A. y otra, en la que, citando al tratadista Luis Loreto Hernández se señaló que la cualidad ‘es una cuestión de identidad lógica entre la persona a quién la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quién se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quién se ejercita en tal manera’. (…) Lo anterior quiere decir que normalmente es el propio ordenamiento jurídico quien determina qué sujeto de derecho está facultado para intentar qué o cuál acción (…) son a estas personas a quienes la ley concede el derecho o poder jurídico para intentar la demanda (…) Ahora, para que exista cualidad activa, es necesario que esa persona, a quien la ley concede el derecho de demandar, sea la misma que se presente ante el órgano jurídico correspondiente afirmándose titular del derecho para hacerlo valer, lo que se traduce en la identidad entre el efectivo titular de la acción y la persona que concretamente la ejercita…”. (Resaltado de la sentencia citada). Partiendo de los anteriores planteamientos, se constata que la apoderada judicial de la parte accionada, opone la falta de cualidad e interés de la actora en esta causa, argumentando que el documento con el que se atribuye el carácter de propietaria es nulo, por vulnerar el contenido del artículo 42, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y la “resolución emanada del (entonces) Ministerio de Interior y Justicia en donde se determina la prohibición expresa de realizarse algún acto jurídico (compra-venta) en dinero en efectivo que sobre pasen (sic) la cantidad de Bs. 100.000, lo que se presento (sic) en la referida venta”. Al respecto, se tiene que el instrumento del cual se comprueba la propiedad del inmueble cuya entrega se demanda –como se señaló al realizar la valoración de las pruebas- constituye un documento público, pues el mismo se encuentra debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 24 de enero de 2008, bajo el N° 24, Folios 115 al 116, Protocolo Primero, Tomo 12, Principal y Duplicado, Primer Trimestre de 2008 (folios 9 al 11) y no se evidencia en el expediente, que dicho instrumento haya sido declarado falso, respecto “de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado, si tenía facultad para efectuarlos” y “de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber visto u oído, siempre que esté facultado para hacerlos constar”, de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.359, del Código Civil; por lo que, en consecuencia, el mismo surte pleno valor probatorio, a los fines de comprobar el negocio jurídico celebrado (venta), entre las ciudadanas Rosina Gioia de Ruggeri y María Di Salvo de La Selva. En este contexto, debe resaltarse que según lo dispuesto en el artículo 39, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al vencerse la prórroga legal “el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado”; verificándose así que -contrario a lo sostenido por la parte demandada- la hoy accionante actúa en este juicio en su condición de arrendadora, por haberse subrogado en la persona del anterior arrendador; por lo tanto, la demandante sí tiene cualidad e interés para intentar la demanda, pues la referida norma determina que el sujeto de derecho facultado para ejercer la acción, es el arrendador, que en el caso de marras es la ciudadana María Di Salvo de La Selva; razón por la que tal defensa de fondo debe declararse improcedente. Así se decide. Asimismo, como punto previo corresponde a este Tribunal Superior, emitir pronunciamiento en cuanto a la prejudicialidad opuesta como defensa de fondo; sobre este particular, vale la pena indicarse que la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 00983, publicada en fecha 13 de agosto de 2008, caso: Sucesión Carvajal Febres, expresó que “(l)a prejudicialidad debe entenderse como el juzgamiento separado cuando la cuestión debatida se encuentra estrechamente vinculada a otro proceso”; en igual sentido, para que se verifique la prejudicialidad, la prenombrada Sala ha indicado los presupuestos que deben revisarse, siendo éstos los que siguen: “a.- La existencia efectiva de una cuestión vinculada con la materia de la pretensión a ser debatida ante la jurisdicción civil. b.- Que esa cuestión curse en un procedimiento distinto de aquel cual se ventilará dicha pretensión. c.- Que la vinculación entre la cuestión planteada en el otro proceso y la pretensión reclamada en el presente proceso, influya de tal modo en la decisión de ésta, que sea necesario resolverla con carácter previo, a la sentencia del juez civil, sin posibilidad de desprenderse de aquella...”. (Ver decisión Nº 00485, de fecha 27 de mayo de 2010, caso: Pedro Evaristo Espinoza Bastidas y otro). Significa entonces, que para que se configure la cuestión prejudicial, resulta necesaria la existencia de otro proceso de aquel en el que se está oponiendo tal defensa, y que ese otro juicio, se encuentre vinculado al proceso en que se arguye la prejudicialidad, influyendo de manera determinante en la decisión respectiva. Ahora bien, la apoderada judicial de la parte demandada, arguye la existencia de dos (02) causas aperturadas que corresponden o se relacionan al mismo objeto y cuyas partes son las mismas, la primera, atinente a la demanda de desalojo incoada por la aquí recurrente, que se sigue en el Tribunal Segundo de Municipio del Estado Barinas (hoy, Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas), y la segunda, relativa al retracto legal arrendaticio que –para el momento de la contestación- se encontraba en este Juzgado Superior, en virtud del recurso de apelación ejercido en dicha causa. En tal sentido, resulta necesario señalarse que, en cuanto al juicio de retracto legal arrendaticio, que cursaba por ante este Tribunal Superior, signado con el expediente Nº 8537-2011, por notoriedad judicial (Véase sentencia Nº 1000, dictada en fecha 26 de mayo de 2005, por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, caso: Inversiones Rohesan, C.A.), se constata que en fecha 23 de enero de 2012, este Órgano Jurisdiccional, dictó decisión en el aludido asunto, conociendo del recurso de apelación ejercido por la parte demandada contra la decisión de fecha 10 de mayo de 2011, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, declarando esta Alzada -en esa oportunidad- sin lugar el recurso de apelación incoado y sin lugar la demanda de retracto legal arrendaticio interpuesta por la Empresa “Concentrados Zamora, C.A.”, contra los herederos desconocidos de las ciudadanas Rosina Gioia de Ruggeri, así como, contra la ciudadana María Di Salvo de La Selva. En consecuencia, no se verifica la prejudicialidad alegada respecto a la causa antes identificada. Por lo que se refiere al expediente que cursa en el entonces Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, bajo el N° 2310 (nomenclatura de ese Juzgado), se observa de las copias certificadas del mismo, que rielan a los folios 05 al 270 de la pieza principal Nº 02, remitidas en virtud de la prueba de informes promovida por la accionada –antes valorada- que el aludido juicio se contrae a la demanda de desalojo del bien inmueble arrendado a la hoy accionada, mientras que con la interposición de esta demanda, la actora pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal, evidenciándose que no existe una vinculación determinante entre las mismas, puesto que de conformidad con el artículo 34, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el desalojo sólo puede demandarse cuando se trate de “…un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado…” y por las causales señaladas en el referido artículo, y el cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal, opera sólo en el caso de un contrato celebrado “a tiempo determinado…”. En razón de lo expuesto, resulta improcedente la prejudicialidad opuesta. Así se decide. Seguidamente debe dilucidarse, la cuestión previa atinente a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, contemplada en el ordinal 11°, del artículo 346, del Código de Procedimiento Civil, cuyo tenor es el siguiente: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: 11º) La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda…”. Sobre dicha cuestión previa, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 00353, de fecha 26 de febrero de 2002, caso: PDVSA Petróleo y Gas, dejó establecido: “…Omissis… Planteada en tales términos la referida cuestión previa, resulta necesario destacar que la misma, debe proceder en criterio de la Sala, cuando el legislador establezca –expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente la Sala de Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción. Siendo ello así debe entonces, precisarse en esta oportunidad que –en sentido lato- la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, comprende tanto a las situaciones en las que una disposición legal no otorgue acción (la excluya expresamente) como cuando la ley la somete al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad. En efecto, aunque en sentido estricto cabe diferenciar entre las demandas que estén prohibidas expresamente por la Ley o que bien aparezca clara la intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandas cuya admisibilidad está sujeta al cumplimiento de cierta clase de requisitos, lo cierto es que tanto en uno como en otro caso estamos en presencia de supuestos de inadmisibilidad de la demanda por así disponerlo la Ley. En el primer grupo, esto es, en las demandas expresamente prohibidas por el legislador, puede enunciarse, entre otros casos y a título de ejemplo, aquellas cuya pretensión sea lo adeudado por juego de suerte, azar, envite o apuesta, conforme a los términos del artículo 1.801 del Código Civil. En tales situaciones, existe una prohibición absoluta del legislador que no está sometida al cumplimiento o acaecimiento de algún requisito. En los casos que la doctrina nacional cita, se ve que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional”. (Subrayado nuestro). Conforme a la norma y jurisprudencia supra transcritas, la mencionada cuestión previa, no se refiere a la pretensión de la actora, sino que tal cuestión es atinente exclusivamente a la acción, entendida ésta, según el autor Arístides Rengel-Romberg, como “…el poder jurídico concedido a todo ciudadano, para solicitar del juez, la composición de la Litis, mediante la actuación de la pretensión que hace valer el demandante contra el demandado”. (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo I, Teoría General del Proceso. Editorial Arte, pág. 162). En este orden de ideas, se constata que la parte accionada opone la cuestión aquí examinada, por cuanto -a su decir- “existe duplicidad de los demandados, sin que se aclare fehacientemente a quien se esta (sic) demandando, pero además de esto el documento esencial para interponer la acción corresponde en primer término a un contrato a tiempo determinado que no existe y en segundo lugar, debía probarse que se verifico (sic) la notificación notariada o autentica (sic) en la persona del inquilino o su representante legal, que como podemos apreciar del expediente y documento que se acompañare se verifico (sic) toda vez que la persona identificada por la funcionario notarial no es inquilino, ni representante legal de (su) mandante”. Al respecto, este Juzgado Superior estima que las razones fácticas y jurídicas invocadas por la parte demandada, en apoyo a la cuestión previa en referencia, no se subsumen en los supuestos legales que -según los criterios expuestos- determinan la procedencia de la misma, en efecto, no alega que la acción ejercida esté prohibida por la ley, ni menos aún, que esté incursa en una causal de inadmisibilidad legalmente establecida; verificándose que lo argüido por la recurrida no se corresponde con los requisitos necesarios para la procedencia de la cuestión previa invocada, por lo que tal defensa resulta improcedente. Así se decide. Dilucidado lo anterior, se remite este Juzgado Superior al análisis del fondo de la controversia y en tal sentido se observa que la ciudadana María Di Salvo de La Selva, pretende el cumplimiento de un contrato de arrendamiento, celebrado mediante documento privado, en fecha 01 de septiembre de 1990, entre el causante Diego Ruggeri Ruggeri y los ciudadanos César Omar Acevedo Fajardo, Marina Ceballos de Acevedo y Cruz Eduardo Silva, quienes actuaron en su propio nombre y en representación de la Sociedad Mercantil “Concentrados Zamora, C.A.”; alega el vencimiento de la prórroga legal, dado que en fecha 21 de julio de 2008, la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, notificó al arrendatario, que la accionante había decidido no renovar el contrato, concediéndole la prórroga legal de tres (03) años, establecida en el parágrafo “d” del artículo 38, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por su parte la coapoderada judicial de la accionada, al dar contestación –además de oponer las defensas previas resueltas precedentemente- señala que sus representados son coarrendatarios del inmueble suficientemente descrito, según consta del documento privado suscrito en fecha 01 de septiembre de 1990, con el entonces propietario del mismo, ciudadano Diego Ruggeri; que han cumplido los pagos de los cánones de arrendamiento; que en virtud del fallecimiento del prenombrado ciudadano, su cónyuge ciudadana Rosina Gioia de Ruggeri, por ser la única y universal heredera, asumió legalmente la condición de arrendadora, efectuándosele a ésta los pagos convenidos; que posteriormente, la mencionada ciudadana dio en venta el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, a la ciudadana María Di Salvo de La Selva; que no se verifica uno de los elementos esenciales para la procedencia de la prórroga legal, esto es, la vigencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado; que la presunta arrendadora en su libelo desconoce con precisión a quién se le alquiló el inmueble, es decir, a la empresa “Concentrados Zamora, C.A.”, o a la empresa “Alimentos Zamora, C.A.”, y que en ningún momento los representantes de la empresa accionada, recibieron la notificación de la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, antes señalada, e igualmente, que la comunicación respectiva, iba dirigida a la empresa mercantil “Alimentos Zamora, C.A.”, y no a la Sociedad Mercantil “Concentrados Zamora, C.A.”, personas jurídicas “evidentemente distintas”. Siendo éstos los términos en que ha quedado planteada la litis, resulta pertinente remitirse a los artículos 38 y 39, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que disponen: “Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto¬ Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: (…) d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o mas se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años. Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación” . “Artículo 39: La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello”. De las citadas disposiciones se desprende, que la prórroga legal arrendaticia opera en el supuesto de contratos a tiempo determinado, y en el caso de que su duración sea de diez (10) años o más, ésta será de tres (03) años, y vencida la misma, el arrendador puede exigir al arrendatario la entrega del inmueble; ello así, resulta necesario para dilucidar la controversia, determinar si efectivamente, tal como lo afirma la representación judicial de la demandante, el contrato cuyo cumplimiento se demanda, es a tiempo determinado, y que se haya verificado el vencimiento de la prórroga legal. Con referencia a lo anterior, se evidencia de la lectura del contrato suscrito (folios 12 y 13), que ambas partes convinieron en la cláusula cuarta, que “(e)l plazo de duración del presente contrato será de un (1) año fijo contad(o) a partir del día 01 de septiembre de 1.990, prorrogables por períodos de (1) año…”, resultando indiscutible que el negocio jurídico en referencia es a tiempo determinado, pues los contratantes fijaron un plazo de duración de un (01) año contado a partir del 01 de septiembre de 1990, prorrogable por períodos de un (01) año, que se considerarían “como plazo fijo y determinado”; pero además de esto, dejaron establecido que dichas prórrogas se llevarían a cabo, siempre y cuando alguna de las partes no manifestare a la otra, por escrito, su deseo de terminar con el contrato y que en ningún caso se produciría la tácita reconducción; por lo que, debe entenderse que el contrato de arrendamiento bajo examen, es continuador de la relación arrendaticia pactada inicialmente en el documento privado y los siguientes convenios fueron sucesivamente renovados, por el mismo período de tiempo, es decir, por un (01) año, llegando así al lapso controvertido entre las partes, esto es, del 01 de septiembre de 2007 hasta el 31 de agosto de 2008. Ahora bien, de las resultas de la prueba de informes, remitida por la Notaría Pública Primera de Barinas, Estado Barinas, que riela a los folios 284 al 288, de la pieza Nº 02 -evacuada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433, del Código de Procedimiento Civil, a la que se le concede pleno valor probatorio- se constata que en fecha 21 de julio de 2008, la ciudadana María Di Salvo de La Selva, actuando ya para ese momento como nueva propietaria del inmueble cuya entrega aquí se demanda, solicitó a la prenombrada Notaría Pública, que se constituyera en la Avenida Industrial, Zona 03, de la ciudad de Barinas, Estado Barinas, con la finalidad de notificarle a la arrendataria su voluntad de no celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, acogiéndose a la prórroga legal de tres (03) años, según lo establecido en el parágrafo “d”, del artículo 38, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; verificándose que dicha Notaría informó que la comunicación respectiva fue “…dirigida a la Sociedad Mercantil ALIMENTOS ZAMORA, representada por los ciudadanos: CESAR (sic) OMAR ACEVEDO, MARIA (sic) DEL V. CEBALLOS DE ACEVEDO y CRUZ EDUARDO SILVA…”, e igualmente, que en el sitio “se encontraba el ciudadano CARLOS PALENCIA, C.I: 14662110, (a) quien se le puso de manifiesta la misión de la Notaría Pública y este (sic) se dio por notificado recibiendo y firmando”; debiendo agregarse, que la apoderada judicial de la parte demandada, respecto a la aludida notificación, arguye que en ningún momento los representantes de sus mandantes, recibieron la misma; tal argumento, nos lleva a citar sentencia Nº 25, de fecha 30 de enero de 2009, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, caso: Rodolfo Antonio Vivas Díaz, en la que dejó sentado: “…Omissis… Al respecto, la Sala Constitucional estima que, para los efectos de cuándo se considera que se ha verificado el desahucio o ha sido debidamente comunicada la voluntad del arrendador de poner fin al contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cabe la aplicación analógica de la regla que contiene el artículo 1.137 in fine del Código Civil que dispone: La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla. En efecto, la Sala considera aplicable el artículo 1.137 eiusdem al conocimiento de la notificación de la no prórroga del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por parte del arrendador al arrendatario, por cuanto la norma está especialmente dispuesta para la regulación de la materia contractual…”. Del mismo modo, interesa destacarse que “…(l)a simple consideración de que a falta de recepción personal por la parte arrendataria del desahucio, el mismo se tiene como no realizado, a pesar de que se hubiere hecho en el inmueble objeto de arrendamiento, daría lugar a una práctica insana por parte de los arrendatarios de no recibir ninguna comunicación que provenga de los arrendadores con el único objetivo de la evasión de cualquier notificación que implique el conocimiento de un hecho que provoque un efecto jurídico determinado…”. (Vid. Sentencia Nº 2294, de fecha 14 de diciembre de 2006, emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, caso: Blanca Sofía Márquez Soto). De acuerdo a los criterios jurisprudenciales citados, no es necesario que la notificación de no renovar el contrato de arrendatario a tiempo determinado, se efectúe personalmente al arrendatario, sino que dicha comunicación sea practicada en el inmueble arrendado. Ante tal circunstancia, se tiene que en el presente juicio, en el acta Nº 46, de fecha 21 de julio de 2008 (folio 287, pieza Nº 02), la funcionaria de la Notaría Pública Primera de Barinas, dejó constancia que en esa misma fecha “…se constituy(ó) en el inmueble distinguido con la nomenclatura municipal Nº 060402340322, ubicad(o) en la Avenida Industrial, Zona 03 de esta ciudad de Barinas (…) donde estaba sentado un ciudadano quien dijo llamarse CARLOS PALENCIA, titular de la (c)édula de (i)dentidad Nº V-14.662.110 y procedi(eron) a preguntarle por los representantes de la empresa y éste (les) respondió que ninguno se encontraba presente, razón por la cual lo impusi(eron) de la misión de la Notaría, procediendo a dar lectura al oficio de fecha 21 de julio de 2008 expedido por es(e) Despacho a tales efectos, mismo que éste procedió a recibir y a firmar el original y se compromete a entregárselo a los representantes de la empresa Sociedad Mercantil Alimentos Zamora, C.A. (…)”; verificándose así, que en el caso bajo análisis, la notificación correspondiente se realizó del modo legalmente establecido, esto es, en el inmueble arrendado. Asimismo, debe subrayarse que si bien es cierto la notificación en cuestión (folio 286), estaba dirigida a la Sociedad Mercantil “Alimentos Zamora, C.A.”, también contiene expresa mención que la misma es a la atención “At.”, de los ciudadanos César Omar Acevedo, Marina del V. Ceballos de Acevedo y Cruz Eduardo Silva; evidenciándose que los mencionados ciudadanos suscribieron el contrato de arrendamiento en nombre propio, y en representación de la empresa “Concentrados Zamora, C.A.”; de allí que, al estar dirigida la notificación respectiva, a los prenombrados ciudadanos, en su carácter de arrendatarios y representantes de la Sociedad Mercantil “Concentrados Zamora, C.A.”, y siendo que la misma fue entregada en el inmueble arrendado, es por lo que concluye quien aquí juzga que la aludida notificación surtió los efectos legales, como lo era poner en conocimiento de los arrendatarios, la voluntad de la arrendadora de no renovar el contrato suscrito, y acogerse a la prórroga legal. Así se decide. Queda ahora dilucidar, si en el caso bajo análisis, se encuentra vencida la prórroga legal, que –se reitera- en esta causa, era de tres (03) años, por cuanto la relación arrendaticia abarcó un período superior a diez (10) años. En este punto, vale la pena transcribir sentencia Nº RC.000008, de fecha 17 de enero de 2012, emanada de la Sala de Casación Civil del Máximo Tribunal, caso: Anibal Simoes Morgado y otro, que dispuso: “…Omissis… cuando se trate de interpretar instituciones procesales, todos los jueces deben observar en primer orden, la supremacía y eficacia de las normas y principios de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, esto significa que tales autoridades siempre deberán examinar tales instituciones de forma amplia al servicio de un proceso cuya meta sea la resolución del conflicto de fondo, de forma imparcial, idónea, transparente, independiente, expedita y sin formalismos o reposiciones inútiles tal como lo preceptúan los artículo 26 y 257 eiusdem. Esto siempre deberá ser así, para asegurar que el proceso sea una garantía para las partes, en el sentido de poder materializar y facilitar su derecho de defensa y de ninguna manera aquél por aplicación tales principios y derechos podrá conservar regulaciones procesales que constituyan una traba que impida lograr las garantías establecidas en los supra artículos 26 y 257 Constitucional. Aún más, el criterio jurisprudencial antes expresado debe ser examinado concatenadamente con el desarrollo del principio pro actione dentro del marco del derecho a la tutela judicial efectiva. Al respecto, la Sala Constitucional ha hecho énfasis en facilitar las condiciones de acceso a la justicia, mediante la correcta comprensión de la función asignada a las formas y requisitos procesales, los cuales deben ‘…estar en línea de hacer avanzar la pretensión por caminos racionales, y no de imposibilitar injustificadamente o de manera caprichosa el ejercicio de la acción…’ (…) se observa que, el derecho a la defensa y al debido proceso, y en lo particular, la tutela judicial efectiva y el principio pro actione, constituyen ‘…elementos de rango constitucional que prevalecen y desplazan otros fundamentos de rango legal…’, de modo que, el alcance del principio pro actione a favor de la acción y consecución de un proceso, hasta obtener sentencia de mérito implica que la interpretación que se haga de las condiciones, requisitos u otras formalidades procesales de acceso y trámite hacia la justicia, de ningún modo puede frustrar injustificadamente el derecho de las partes, no sólo de acceder al órgano jurisdiccional sino a que sea tramitada debidamente su pretensión y obtener solución expedita de la controversia”. (Cursivas del fallo citado). De igual forma es impretermitible señalar que, el artículo 115, de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, prevé, que “(s)e garantiza el derecho de propiedad. Toda persona tiene derecho al uso, goce, disfrute y disposición de sus bienes. La propiedad estará sometida a las contribuciones, restricciones y obligaciones que establezca la ley con fines de utilidad pública o de interés general. Sólo por causa de utilidad pública o interés social, mediante sentencia firme y pago oportuno de justa indemnización, podrá ser declarada la expropiación de cualquier clase de bienes”. Asimismo, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo Nº 25, de fecha 30 de octubre de 2009 –ya citado-, acogió el criterio según el cual, a pesar de que el contrato de arrendamiento “…por esencia, presenta un importante contenido social, no puede desconocerse que una de las partes contratantes es titular de un derecho constitucional, como lo es el derecho de propiedad, el cual, en el marco de un Estado Social de Derecho y de Justicia, según el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, tiene que ser garantizado y protegido…”. (Subrayado nuestro). Prosiguiendo con el asunto debatido, se tiene que de acuerdo al contrato suscrito, la vigencia del mismo, era de un (01) año fijo, contado desde el día 01 de septiembre de cada año en que se renovaba el convenio, hasta el día 31 de agosto del año siguiente; por lo que, al haberse notificado a la parte demandada, del inicio de la prórroga legal, el día 21 de julio de 2008, conforme se estableció precedentemente, en consecuencia, a partir del día 01 de septiembre de 2008 comenzó a transcurrir el lapso que la ley le confiere al inquilino, venciendo el mismo el día 31 de agosto de 2011; evidenciándose que la presente demanda fue incoada por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en fecha 22 de julio de 2011, esto es, faltando un tiempo mínimo para el vencimiento del beneficio de prórroga concedido al arrendatario), toda vez que –según lo indicado anteriormente- dicho beneficio vencía el día 31 de agosto de 2011. Con fundamento en lo expuesto, al observarse que el lapso de prórroga legal pendiente para el momento de interposición de la demanda, constituía un período mínimo del plazo legal concedido, esto es, un (01) mes y nueve (09) días, concluye quien aquí juzga que a los fines de garantizar la tutela judicial efectiva, así como, el derecho a la propiedad, previstos en los artículo 26 y 115, de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, e igualmente, por cuanto el inmueble en cuestión, está destinado al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales y/o industriales, por lo que no implica la desocupación de un inmueble destinado a vivienda principal, y dado que los días restantes de la prórroga legal, se cumplieron en el transcurso de este litigio, lo ajustado a derecho en el caso de autos, es declarar con lugar la demanda incoada, y en consecuencia, se ordena a la parte demandada entregar de manera inmediata a la actora, el inmueble conformado por una parcela de terreno y sus bienhechurías, consistentes en un galpón techado y encementado, estructura de base de concreto armado, vigas y techo de acerolit, cerca perimetral en concreto y portón de hierro, ubicadas en la Avenida Industrial, Zona 03, de la ciudad de Barinas del Estado Barinas. Así se decide. Sobre la base de las consideraciones señaladas, este Juzgado Superior, declara con lugar el recurso de apelación ejercido por el apoderado judicial de la parte demandante, contra la sentencia dictada en fecha 08 de mayo de 2013, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, revocándose en todas y cada una de sus partes el fallo apelado. Así se decide. IX DECISIÓN Por las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Los Andes, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide: PRIMERO: Se declara CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado Miguel José Azan, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 88.546, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, contra la sentencia dictada en fecha 08 de mayo de 2013, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas. Quedando REVOCADA la decisión apelada. SEGUNDO: Se declara CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal, interpuesta por la ciudadana María Di Salvo de La Selva, titular de la cédula de identidad Nº 12.208.090, contra los ciudadanos César Omar Acevedo, María del V. Ceballo de Acevedo y Cruz Eduardo Silva, titulares de las cédulas de identidad Nros. 4.256.595, 8.135.582 y 7.318.038, respectivamente, actuando en su propio nombre y en representación de la Sociedad Mercantil “Concentrados Zamora, C.A.”. TERCERO: Se ordena a la parte demandada, entregar de manera inmediata el bien inmueble arrendado, conformado por una parcela de terreno y sus bienhechurías, consistentes en un galpón techado y encementado, estructura de base de concreto armado, vigas y techo de acerolit, cerca perimetral en concreto y portón de hierro, ubicado en la Avenida Industrial, nomenclatura Municipal Nº 060402370322, Zona 03, constante de dos mil trescientos veintidós metros cuadrados (2.322 m²), cuyos linderos son: Norte: Terreno Municipal, Sur: Avenida Industrial, Este: Terrenos que son o fueron ocupados por Cruz de Parra y Oeste: Terreno que es o fue propiedad de Giuseppe Natale. CUARTO: Se condena en costas del proceso a la parte demandada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274, del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Los Andes, en la ciudad de Barinas, a los dieciocho (18) días del mes de diciembre del año dos mil catorce (2014). Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación. Publíquese, regístrese, notifíquese y expídanse las copias de ley. LA JUEZA PROVISORIA, FDO. MAIGE RAMÍREZ PARRA LA SECRETARIA, FDO. GREISY OLIDAY MEJÍAS En esta misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las___X___ Conste. Scria.FDO. MRP/gm.-