TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO BARINAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN UDICIAL DE ESTADO BARINAS

Barinas, 17 de Enero de 2.014.
202° y 154°

EXPEDIENTE: Nº 3033.

PARTE DEMANDANTE: Ciudadana MARIA ROSA CANGEMI TURCHIO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de la identidad Nº V- 10.560.926, e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 39.954, actuando como Apoderada Judicial del ciudadano MANUEL AUGUSTO MARQUES PIRES, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 6.237.944, según poder otorgado por ante la Notaria Publica del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas Charallave del Estado Miranda de fecha 10/11/2009, anotado bajo el N 58, del Tomo 156, de los libros de Autenticaciones llevado por esa Notaria.

APODERADO JUDICIAL PARTE DEMANDANTE: LUÍS LAURENCE MORENO, inscrito en el Inpreabogado Nº 35.817.

PARTE DEMANDADA: ciudadanos OSCAR EDUARDO ZAMUDIA ARO y ELSI JOSEFINA DE ZAMUDIA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros V- 8.063.650 y V- 5.202.302, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL PARTE DEMANDADA: PAULO UZCATEGUI, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 31.007.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA.
Alega el apoderado judicial de la parte actora en su libelo de demanda Que su representado es propietario de un inmueble constituido por una casa quinta y las parcelas de terreno sobre las cuales fue construida, situadas en la Calle La Fe de la Urbanización Alto Barinas, distinguidas con los números 25 y 26 y comprendidas dentro lo siguientes linderos: NORTE; Parcela A-24-A-24-A, en cuarenta y cuatro metros con cincuenta centímetros (440,50 mts); SUR: Parcelas A-27 y A-28, en cuarenta y seis metros con cincuenta centímetros (46,50 mts); ESTE; Calle La Fe en veinte metros con cincuenta centímetros (20,50 mts) y OESTE: Parcela que es o fue del ciudadano Hugo Santinato, en veinte metros con cincuenta centímetros (20, 50 mts), con una superficie de novecientos veintidós metros cuadrados (922,00 Mts 2), tal como se evidencia del respectivo instrumento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Barinas del Estado Barinas en fecha 30 de septiembre del año 1980 y anotado bajo el N° 93, folios 367 al 377, protocolo Primero, Tomo Segundo, Principal y Duplicado, Tercer Trimestre de ese año. Que Dicho inmueble lo tiene arrendado a los ciudadanos OSCAR EDUARDO ZAMUDIA ARO y ELSI JOSEFINA DE ZAMUDIA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros V- 8.063.650 y V- 5.202.302, tal como se evidencia del respectivo contrato de arrendamiento que suscribirán en forma prevista en fecha 1 de mayo del año 2005. Que Consta del precitado contrato de Arrendamiento que el plazo de duración era de un (01) año fijo, contados a partir del 01 de mayo de 2005, que los arrendamientos se obligan a cancelar por conceptos de CANONES DE ARRENDAMIENTO, la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.00,00), todo lo cual consta de la cláusula TERCERA DEL PRECITADO Contrato de arrendamiento. Que en fecha 30 de marzo del año 2007, su representado y los precitados ciudadanos firmaron nuevo acuerdo y modificaron los términos originales del contrato y establecieron que el lapso de duración del mismo seria desde 01 de mayo del año 2007 hasta el 30 de abril del año 2008, que el canon de arrendamiento seria la cantidad de UN MILLON SETENCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.700.000,00), lo que equivale hoy día a la cantidad de UN MIL SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.700,00). Que en fecha 01 de mayo del año 2008 se acordó entre los ARRENDATARIOS y el ARRENDADOR el aumento del canon a la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.500,00), nuevo canon este fue cancelado por los ARRENDATARIOS hasta el mes de julio del año 2009, fecha esta en la que sin ningún motivo dejaron de cancelar el mismo. Pero Que hasta la presente fecha los ARRENDATARIOS le han quedado a deber a su representado por concepto de pensiones arrendaticias las comprendidas de los meses de AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE del año 2009 y ENERO, FEBRERO Y MARZO del año 2010, lo que equivale a la cantidad de TRECE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 13.600,00), Que tomando como nota referencial el vencimiento de dichas pensiones según el contrato deben pagarse los primeros dos (02) días de cada mes. Que del precitado contrato de arrendamiento se deduce que los ARRENDATARIOS ciudadanos OSCAR EDUARDO ZAMUDIA ARO y ELSI JOSEFINA DE ZAMUDIA, plenamente identificados, le adeudan a su representada hasta la presente fecha OCHO (08) MESES como pensiones arrendatarias como son: AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE del año 2009 y ENERO, FEBRERO Y MARZO del año 2010, lo que equivale a la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00). Que por todos los argumentos de hecho y de derecho plasmado precedentemente, es que demanda en nombre de su representado a los ciudadanos OSCAR EDUARDO ZAMUDIA ARO y ELSI JOSEFINA DE ZAMUDIA, en su condición de ARRENDATARIOS, para que convengan o a ello sean condenados por este Tribunal en los siguiente: PRIMERO: En resolver el referido contrato de arrendamiento, por el incumplimiento reiterado de las obligaciones contenidas en el precitado contrato, por remisión expresa que hace el artículo 1.167 del Código Civil. SEGUNDO: En la entrega inmediata del inmueble en las mismas perfectas condiciones, como fue entregado al inicio de la relación arrendaticia, libres de personas y de bienes, y en la forma prevista en el artículo 1.586 ejusdem. TERCERO: Que en forma subsidiaria y como consecuencia del incumplimiento del precitado contrato de arrendamiento y a manera de indemnización de daños y perjuicio, el pago de las respectivas pensiones arrendaticias insolutas supra señaladas, estas son: AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE del año 2009 y ENERO, FEBRERO Y MARZO del año 2010. Así como todas aquellas pensiones que faltaren por vencerse hasta la sentencia definitiva y entrega material del inmueble, lo que puede constatar mediante experticia complementaria del fallo. Que estimo la presente demanda en la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), lo que equivale a TRESCIENTAS SIETE CON SESENTA Y NUEVE CENTECIMOAS (307,69).

En fecha 14-04-2010, se distribuyó la causa ante el Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, correspondiéndole la cognición al mismo. Y mediante auto dictado ante el Tribunal Primero de Municipio, en fecha 30-04-2010, fue admitida la presente demanda y se libró los emplazamientos a las partes demandadas, la cual.
En fecha 24-05-2010, el alguacil del Tribunal Primero de Municipio Barinas diligencia informando que le fue imposible practicar las notificaciones. (Folio 30).
Mediante diligencia de 17-06-2010, el Alguacil del Juzgado Primero de Municipio consignó las respectivas boletas y compulsas por cuanto los demandados se negaron a firmar. (Folios 40 al 57).
En fecha 21-06-2010, el Tribunal Primero del Municipio Barinas, dicto auto ordenando la notificación conforme al artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 58).
Mediante acta de fecha 07-06-2012, el Juez Provisorio, abogado OSCAR EDUARDO ZAMUDIA ARO, se inhibe de conocer de la presente causa, de conformidad con el ordinal 7° del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil, y ordeno remitir copia certificadas al Juzgado de alzada y el presente expediente a este Juzgado Segundo de Municipio Barinas. Mediante oficio N° 463, de fecha 27-06-2012, y mediante auto de fecha 06-07-2012, se le dio entrada y el curso de Ley correspondiente.
Por auto de fecha 06-07-2012, la Juez de este Juzgado se aboco al conocimiento de la presente causa y ordenó las notificaciones de las partes.
Mediante escrito de fecha 12-07-2012, comparece el abogado en ejercicio LUIS LAURENCE MORENO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 35.817, apoderado Judicial de la parte actora y se da por notificado del abocamiento de fecha 06-07-2012. Y mediante diligencia el alguacil de este Tribunal consiga la notificación de a parte demandante.
En fecha 25-09-2012, se recibió diligencia del alguacil de esta Tribunal, mediante la cual consigna la boleta de Notificación del codemandado ciudadano OSCAR EDUARDO ZAMUDIA ARO, debidamente firmada.
En fecha 18-10-2012, se recibido por oficio N° 424, de fecha 16-10-2012, procedente del Juzgado Superior en lo Civil, mercantil del Transito y de Protección del Niño y del Adolescente de esta Circunscripción Judicial, las resulta de la inhibición, las cuales fueron agregadas a los autos en la misma fecha.
Mediante diligencia de fecha 29-10-2012, el alguacil de este Tribunal consigna la boleta de notificación del abocamiento de la ciudadana ELSI JOSEFINA DE ZAMUDIA, por cuanto se negó a firmar. Y por auto de fecha 31-10-2012, se ordenó la notificación de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 13-11-2012, se recibió diligencia de los demandados de autos mediante la cual confieren poder apud acta al abogado en ejercicio PABLO EMILIO UZCATEGUI GUERRA, incrito en el Inpreabogado bajo el N° 31.007. Y por auto de fecha 14-11-2012, se ordeno agregar la boleta de abocamiento de la codemandad.
Mediante auto de fecha 13-012-2012, se ordenó la notificación de los demandaos de conformidad con lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
Siendo la oportunidad legal para dar contestación a la presente demanda, el abogado en ejercicio PABLO EMILIO UZCATEGUI GUERRA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 31.007, actuando con el carácter apoderado judicial de los demandados de autos, mediante escrito de de fecha 13-12-2012, opone cuestiones previas, siendo agregado por este Tribunal mediante auto de fecha 18-12-2012, el cual se transcribe parcialmente:
Que estando dentro de la oportunidad procesal consagrada en el articulo 884,885 en concordancia con el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, paso a todo evento a promover cuestiones Previas, en lugar de dar contestación a la demanda y lo hizo en los siguientes términos: PUNTO PREVIO. Que de conformidad con esta norma, la presente demanda debe ser repuesta al estado de nueva admisión, por existir una norma expresa que prohíbe su tramitación, es decir la admisión, Que tanto la misma debe ser declarada INADMISIBLE, por colidir con lo expresado por el DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, en su artículo 4 y 5. Que por todo lo antes expuesto solicito al Tribunal, que reponga la causa al estado de Nueva admisión y que la misma sea declarada inadmisible conforme a derecho, por no cumplir los parámetros legales o por colidir la misma con una disposición legal que regula la misma de manera especial y exclusiva. DE LAS CUESTINES PREVIAS OPUESTAS. Que por todo lo antes expuesto, y sin que su actuación convalide lo antes señalado, y visto que se ventila ante este despacho, una causa por Desalojo, sin haber cumplido los tramites previstos conforme a la Ley, opuso las siguientes cuestiones previas de conformidad con lo señalado en el Código de Procedimiento Civil en su articulo 346. Que visto el contenido de los artículos 1 y 33 del Decreto y el 5y 12, del referido decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley contra desalojos arbitrarios de vivienda, promovió la cuestión previa N° 6, defecto de forma de la demanda. 1. Cuestión Previa N° 6. Señala el artículo 340 que el libelo de la demanda debe expresar. 5° La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión. Que si bien es cierto el proceso que se debe seguir para cualquier tema que deba decidirse o tramitarse por los Tribunales, referentes a arrendamientos debe realizarse basado en el DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, Que no es menos cierto que la existencia de un nuevo ordenamiento Jurídico, especial, no fue tomado en cuenta al momento de redactar esta demanda y esa carencia o omisión en el cumplimiento de los requisitos de forma que debe contener el libelo de la demandada, como lo es el fundamento de derecho y fue omitido por el demandante, lo que hace que la misma demanda adolezca de la falta de uno de los requisitos o elementos que debe contener el libelo para su admisión lo que tipifica de manera cierta el defecto de forma de la demanda. Que igualmente promueve a todo evento la Cuestión Previa consagrada en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la existencia de una cuestión prejudicial, que deberá resolverse en un proceso distinto. Que esta cuestión previa debe proponerse por estar presente por mandato legal expreso, la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto, y más aun previo al presente proceso, que se inicio prácticamente después de estar en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley contra el Desalojo Arbitrario de Viviendas. Que la presente demanda obvia totalmente el procedimiento administrativo previo a la demanda judicial por desalojo. Que da por promovida las cuestiones previas. Pide que las presentes cuestiones previas sean declaradas con lugar y como consecuencia de tal decisión se ordene el cierre y el archivo del presente expediente.
En fecha 13-01-2013, el abogado en ejercicio LUIS LAURENCE MORENO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 35.817, apoderado Judicial de la parte actora, presento escrito de contestación a la cuestión previa el cual fue agregado mediante auto de fecha 16-01-2013.
En fecha 15-01-2013, el abogado Luis Laurence Moreno apoderado judicial de la parte actora presente escrito rechazando las cuestiones previas alegadas por la parte demandada en los siguientes términos: Que tal y como quedo sentado en el capitulo precedente la representación de lo codemandadazos, en fecha 13 de diciembre de 2012, de acuerdo a lo establecido en los artículos 884 y 885 del Código de Procedimiento Civil, promovió las cuestiones previas previstas en los ordinales 6º y 8º del artículo 346 iusden. Que en dicho escrito, también opuso un punto previo donde solicita al tribunal que de conformidad con lo previsto en el articulo 341 del Código de Procedimiento Civil, debió declararse inadmisible la demanda que da origen al presente proceso, por colidir con el decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios , en sus artículos 4 y 5 al fundamentar la cuestión previa del ordinal 6º del articulo 346 del código de procedimiento civil, alegó el defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado los requisitos que indica el articulo 340 eiusden, específicamente el ordinal 5º referente a la relación de los hechos y fundamentos de derechos en que basa su pretensión, el cual cita el articulo 1 del decreto con rango y Fuerza de Ley de arrendamientos inmobiliarios y los artículos 1,2,3,4,5, y 12 del Decreto con rango y Fuerza de Ley contra Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda. Que es totalmente falsa y verificable al revisar el Capitulo II del libelo de la demanda, donde se puede observar que la pretensión se fundamenta en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 1592, del código civil y en el artículo 33 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, los cuales se cita en los folios 3 y 4 del presente expediente, que echando por tierra lo alegado por la representación de los codemandados, y así se debe declarar. Que en relación a la cuestión previa del ordinal 8º del artículo 346 del código de procedimiento civil, relativa a la existencia de una cuestión prejudicial, relativa a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, entendemos que la representación de los codemandados alega que debe agotarse el proceso administrativo previo contenido en los artículos 1,2,3,4,5 y 12 del Decreto con Rango y Fuerza de ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraia de Viviendas. Que de acuerdo a lo señalado por la sala de casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 01 de noviembre de 2011, caso Bastidas contra Tracto Caribe C.A. Expediente AA20C-2011-000146, en sentencia Nº RC000502 donde señala que resulta violatorio al derecho de petición y al derecho de la defensa de las partes, que la presente causa llegase a suspenderse hasta agotarse el procedimiento administrativo previo previsto en Decreto con rango y fuerza de ley contra el desalojo y la desocupación arbitraria de vivienda, máxime cuando este proceso se inicio antes de la promulgación del referido ordenamiento legal. Que siendo siendo mas ajustado a los principios del debido proceso y la tutela judicial efectiva, la prosecución del curso del juicio hasta sentencia definitivamente firme. Y llegada la oportunidad de materializar la desocupación del inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende. Que lo correcto es seguir el curso del juicio hasta llegar al estado de ejecución de sentencia en cuyo momento y en caso de que la misma comporte desalojo del inmueble se deberá suspender el proceso hasta haberse tramitado el correspondiente procedimiento administrativo pautado en el articulo 6 y siguiente del Decreto con Tango y fuerza de ley contra Desalojo y desocupación Arbitraria. Que por lo antes expuesto rechaza las cuestiones previas opuestas.
Siendo la oportunidad para presentar Pruebas en la presente demanda, ningunas de las partes hizo uso de tal derecho.

PARA DECIDIR EL TRIBUNAL OBSERVA:
PREVIO:
En efecto, se observa quien aquí decide, que la parte actora, señala la existencia de una relación arrendaticia entre el actor y el excepcionado, sobre un inmueble constituido por una casa Quinta, ubicada en la urbanización Alto Barinas, en las parcelas 25 y 26 de la Calle la Fe, Quinta la Muchachera, del Estado Barinas, el cual fue suscrito contrato en forma privada de fecha 01 de mayo del año 2.005, con un tiempo de duración de un año fijo, contados a partir del 01 de mayo del 2005, con un canon de arrendamiento por la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.00,00) mensuales, o lo que es su equivalente en la moneda actual en UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (BS. 1.200,00), según consta en la cláusula tercera del precitado contrato, a su vez alegan que en fecha 30 de marzo del año 2007, las partes firmaron un nuevo acuerdo modificando las cláusulas del contrato en el cual establecieron que el lapso de duración del mismo seria a partir del 01 de mayo del año 2007 hasta el 30 de abril del año 2008, y el canon de arrendamiento en la cantidad de UN MILLON SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.700.000,00), equivalente a la moneda actual en Mil setecientos Bolívares Fuertes (Bs. 1.700,00), asimismo alego que en fecha 01 de mayo de 2008 se acordó entre los arrendadores el aumento del canon en la cantidad de Dos Mil Quinientos Bolívares Fuertes (bs. 2.500,00). Que es el caso que los arrendatarios deben por concepto de pensiones insólitas los meses de Agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2009 y enero, febrero y marzo del año 2010, equivalente a la cantidad de Trece Mil Seiscientos Bolívares (BS. 13.600,00), solicitando la resolución del referido contrato, tal cual lo señala en el petitorio libelar señalan: “…Primero: En resolver el referido contrato de arrendamiento por el incumplimiento reiterado de la obligaciones contenidas en el precitado contrato por remisión expresa que nos hace el contenido del artículo 1.167 del Código Civil…”. Y Llegada la oportunidad de la perentoria contestación el accionado establece una “Infitatio”, vale decir, niega en todas y en cada una de sus partes las pretensiones libelares del actor, reconociendo como ciertas, la existencia de la relación arrendaticia, expresando, Que por todo lo antes expuesto, y sin que su actuación convalide lo antes señalado, y visto que se ventila ante este despacho, una causa por Desalojo, sin haber cumplido los tramites previstos conforme a la Ley, opuso las siguientes cuestiones previas de conformidad con lo señalado en el Código de Procedimiento Civil en su articulo 346. Que visto el contenido de los artículos 1 y 33 del Decreto y el 5y 12, del referido decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley contra desalojos arbitrarios de vivienda, promovió la cuestión previa N° 6, defecto de forma de la demanda. 1. Cuestión Previa N° 6. Señala el artículo 340 que el libelo de la demanda debe expresar. 5° La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión.
Vista tal defensa perentoria, esta Juzgadora considera necesario, entrar al análisis “In Limine” de la naturaleza del contrato, pues para el caso de estar en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, la acción intentada por el arrendador, bajo la normativa de la resolución contractual, sería inadmisible, pues no existe la posibilidad de demandar la resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, ya que lo procedente es que, si el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado se demande el desalojo del mismo, dentro de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Desde esa perspectiva y bajando a los autos, observa esta Juzgadora, la existencia de un contrato de arrendamiento de forma privada suscrito por las partes el 01 de mayo del año 2.006, cuya duración se convino por el periodo de un (1) año fijo, vale decir, hasta el 30 de Abril del año 2006, todo ello según consta, de contrato privado, con valor de plena prueba de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, el cual cursa a los folios 09,10 y 11 del presente expediente. Y que según la parte actora suscribieron un acuerdo donde renovaron el lapso de duración del mismo quedando a partir del 01 de mayo de 2007 hasta el 30 de abril del año 2008, quedando las demás cláusulas vigentes, el cual se puede observar que dichos documentos no fueron negado, ni tachado de falso por la parte excepcionada el cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el articulo 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil.
Partiendo de la base en la interpretación de dicha cláusula conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en su parte “in fine”, y del artículo 12 del Código Civil, que las partes sentaron como base en el contrato de arrendamiento supra señalado, una cláusula referente a la duración del mismo, siendo éste, de plazo fijo, es decir, de un año y que al día siguiente al vencimiento del lapso de duración Los Arrendatarios se obligaban a entregar totalmente desocupado el inmueble objeto del presente contrato en las misma condiciones en que lo recibía. Precisemos ante todo, que el contrato podría haberse renovado o prorrogado, por un tiempo igual, o verificar los hechos a los fines de determinar si se produjo o no la tacita reconducción.
En el caso sub lite, es necesario establecer, si el contrato es a tiempo determinado o no, pues de ser a tiempo indeterminado no tendría aplicación la resolución contractual y la acción degeneraría en ilegal.
Cuando una relación arrendaticia, en su redacción, tiene un término inicial (Dies A-Quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, un término final (Dies A-Quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo, se está en presencia de un contrato a término determinado. Dichos contratos a tiempo determinado, llegan a su conclusión por el sólo vencimiento del término sin que exista necesidad de desahucio, pues existe, conocido para ambos contratantes, un “término cierto”, denominado también: “certus ets, certus cuando”. El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado. Según el derecho común, si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio (Artículo 1.599 del Código Civil); pero, si a la expiración del término fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por los artículos relativos a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo (Artículo 1.600 eiusdem). Por expiración del tiempo fijado en el arrendamiento debe entenderse la terminación del lapso de prórroga legal, en el caso de autos, el arrendatario desde que su ocupación rebasa el término fijado en la convención, permitiéndosele a la demandada seguir gozando de la cosa arrendada y vencido el plazo del contrato de arrendamiento, es decir, el 30 de Abril de 2.008, y su prorroga legal (seis meses) no desplegó el actor (arrendador) una actividad efectiva inmediata a dicho vencimiento que permitiera comprobar fehacientemente, que a partir de esa fecha, su voluntad era la de dar fin a la relación arrendaticia, pues la presente demanda por resolución de contrato, es decir, la demanda donde se alega tal circunstancia, es introducida en fecha 12 de abril de 2.010. Al haber permanecido el arrendatario en el goce de la cosa dada en arrendamiento y al no haberle el actor arrendador ejercido las acciones correspondientes en la oportunidad de la insolvencia del arrendatario, se generó evidentemente la tacita reconducción del mismo y por ende el contrato se convirtió en un contrato arrendaticio a tiempo indeterminado. Circunstancia ésta que se produce única y exclusivamente en los contratos a tiempo indeterminado, en virtud de lo cual, no existió, ni se desplegó una actividad efectiva para delatar y solicitar la entrega del inmueble por vencimiento del término, al no manifestarse la voluntad de dar por terminado el contrato y de no continuar la relación arrendaticia por vencimiento del término y haber estado el arrendatario en el goce de la cosa arrendada.
Así pues, el contrato a tiempo determinado se transforma en un contrato a tiempo indeterminado, si en la oportunidad en que el arrendatario debía hacer la entrega del inmueble, el arrendador no despliega una actividad efectiva para lograr inmediatamente el cumplimiento y su deseo de que se le entregue la cosa, aunado a que el arrendatario permanezca en el mismo, ocurriendo así la tácita reconducción.
En efecto, uno de los principales inconvenientes surgidos en cuanto a la clasificación de los contratos, es en cuanto a su duración, ocurre que, cuando un contrato es a tiempo determinado, y las partes no hubiesen pactado alguna prórroga, o dichas prorrogas luego de su ocurrencia, el arrendatario permanecía ocupando el inmueble, opera la tácita reconducción en las mismas condiciones que regían al contrato, pero con respecto a su duración se tendría como a tiempo indeterminado, con todas las consecuencias que ello conlleva como lo es la imposibilidad de pedir su resolución y la necesidad de accionar y alegar las causales taxativas con ocasión al incumplimiento del arrendatario de sus obligaciones contractuales para solicitar el desalojo.
Así, autores de la talla de GUSTAVO CONTRERAS (Casos Prácticos Inquilinarios. Ed. Paredes. Caracas, pág 64), han expresado: “ …cuando habiendo nacido el contrato a término fijo mediante cláusula clara al respecto al término o expiración de éste (prorroga legal), si el arrendatario queda ocupando el inmueble, dejándosele en posesión pacífica y sin que hubiese mediado desahucio, el contrato se concierte en a tiempo indefinido de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.600 y 1.613 del Código Civil que es la denominada Tácita Reconducción que tiene como consecuencia un nuevo arrendamiento escrito surgido del consentimiento tácito del arrendador sin solución de continuidad y como prolongación del contrato anterior, en todo su contenido, menos en cuanto al tiempo…”
Criterio éste ratificado por el tratadista GILBERTO GUERRERO QUINTERO (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Tomo I, pág 353), en la cual expresa: “…no obstante ocurrida la conclusión o terminación del contrato, por agotamiento del término previsto, puede acontecer que aquella relación se renueve (artículos 1.600 y 1.614 C.C), en beneficio exclusivo del arrendatario, por varios motivos: a) la conducta activa del arrendatario de quedarse ocupando el inmueble sin oposición del arrendador después de vencida la prórroga legal … b) la actitud pasiva u omisiva del arrendador, ante aquella actividad del arrendatario de quedarse, al no hacer nada para indicarle al arrendatario que debe devolver el inmueble arrendado. ¿Puede entenderse esa actitud activa del arrendatario y la actitud pasiva del arrendador, como un consentimiento tácito en la continuación de la relación arrendaticia?. Creemos que sí…”. Es así, como en el caso de autos, venciéndose la prórroga legal del contrato inicialmente a tiempo determinado, y ante la actitud activa del inquilino de seguir ocupando la casa y la actitud pasiva del arrendador de atacar judicial o extrajudicialmente tal circunstancia de hecho, operó la tácita reconducción, encontrándonos a los autos un contrato que, si bien nació a tiempo determinado, se transformó en contrato a tiempo indeterminado, no pudiendo por tanto el accionante solicitar la resolución del contrato, pues ello se da, en el caso de los contratos a tiempo determinado, hecho éste importante para determinar la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador y, por cuanto en el caso de autos, el contrato que vincula a las partes, es un contrato a tiempo indeterminado, debe declararse inadmisible la demanda de resolución contractual interpuesta, pues, la referida pretensión, es contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de resolución en un contrato a tiempo indeterminado, el actor debió haber utilizado la acción de desalojo. En efecto, la acción que escogió el demandante no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues dicha acción es de resolución y el contrato es a tiempo indeterminado, debiendo haber utilizado la vía del desalojo, conforme lo dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que, solo puede demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, tal cual lo ha establecido nuestra Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia de fecha 07 de Marzo de 2.007, con ponencia del Magistrado Doctor PEDRO RAFAEL RONDOZ HAAZ, N° 381 (caso: Z a Z PIAK Inversiones C.A en Amparo).
De la misma manera, desde Sentencia de fecha 24 de Abril de 2.002, de nuestra Sala Constitucional, con ponencia del Magistrado Doctor PEDRO RAFAEL RONDON HAAZ, N° 834 (caso: J. J. Camacaro en Amparo), ha señalado: “…lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…”.

De igual sentido este Criterio ha sido acogido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, según Sentencia Nº RC-00019 de fecha 05 de Febrero del 2.007, con Ponencia de la Magistrado YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA, juicio de Inmobiliaria Dalta, C.A. contra Comercial Madrid, C.A. Expediente Nº 06493.

“…Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…De los criterios jurisprudenciales precedentemente transcritos, se desprende que en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, la única vía para solicitar su desalojo es demandar de conformidad con lo previsto en el artículo 34 de La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por motivo, que a través de la acción de cumplimiento lo que se persigue es la ejecución de las obligaciones propias del contrato y no la desocupación o entrega del bien por parte del inquilino…”

En base a las normas antes transcritas y al criterio establecido por el Tribunal Supremo de Justicia, esta Juzgadora considera que “Solo” es posible demandar por medio de la acción de Desalojo cuando existe un contrato de arrendamiento a “tiempo indeterminado”, por lo tanto, en el caso bajo análisis concluye esta Jurisdicente, que al tratarse el presente caso de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, la acción por Resolución de Contrato de Arrendamiento intentada por la parte demandante no es la idónea para obtener lo pretendido; pues, lo calificado por nuestra Legislación, es la acción de Desalojo contenida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, trascrito anteriormente.
Por tanto, resulta inoficioso proceder a realizar el análisis y valoración de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, cuando se ha demostrado amplia y suficientemente, que la acción incoada por el actor no resulta idónea para demostrar su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato; en consecuencia, por todas las consideración expuestas y de los criterios jurisprudenciales ut supra transcritos, esta Juzgadora observa en base a los hechos establecidos en la causal del derecho, de conformidad con el principio “iura novit curia”, el cual era improcedente la presente demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, siendo la acción correcta a ejercer por el demandante el Desalojo por estar en presencia de un contrato a tiempo indeterminado; es decir, por ser la naturaleza de la relación arrendaticia, un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, la misma debe estar circunscrita en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual hace evidenciar que el actor infringió la norma arriba indicada, lo cual conlleva forzosamente a declarar sin lugar la presente acción: Y ASI SE DECIDE.
DISPOSITIVA
En razón a los planteamientos anteriormente efectuados, este Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, Administrando Justicia, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley dicta sentencia en los siguientes términos:
PRIMERO: declara: SIN LUGAR, la demanda DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO, de arrendamiento por improcedente, incoada por la ciudadana MARIA ROSA CANGEMI TURCHIO, abogada en ejercicio apoderada judicial del ciudadano MANUEL AUGUSTO MARQUES PIRES, titular de la cédula de identidad Nº 6.237.944, contra los ciudadanos OSCAR EDUARDO ZAMUDIA Y ELSI JOSEFINA MORENO DE ZAMUDIA, titulares de las cedulas de identidad Nº 8.063.650 y 5.202.302, debidamente representado por el abogado PAULO E. UZCATEGUI GUERRA. Suficientemente identificado en autos.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora en el presente juicio de conformidad con el artículo 274 del código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Por cuanto la presente decisión se dictó fuera del lapso legal establecido, se ordena notificar a las partes y/o sus apoderados judiciales, Librasen Boletas.
Publíquese, regístrese y expídase las copias de ley, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de del Municipio Barinas del Estado Barinas, en Barinas a los diecisiete (17) días del Enero del año 2.014.
La Jueza Titular,
Abg. SONIA FERNANDEZ C.
La Secretaria,
Abg. LILIANA CAMACHO.
En la misma fecha, siendo las dos de la post meridiem (02:00 p.m.) se publicó y registró la anterior sentencia. Conste. La Secretaria,
Abg. LILIANA CAMACHO
Exp. N° 3033.
SCFC/

Quienes suscriben, Abg. SONIA C. FERNANDEZ C. y LILIANA CAMACHO, Jueza Titular y Secretaria Titular del Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas. CERTIFICAN: Que la copia computarizada que antecede es traslado fiel y exacto de su original que cursa en expediente signado con el N° 3033, de la nomenclatura particular de este Tribunal, contentivo del juicio que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. Dicha copia se expide de conformidad con lo dispuesto en los artículos 112 y 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con la parte infine del artículo 77 de la Ley del Registro Público y del Notariado. En Barinas a los, (17) días del mes de Enero del año dos mil catorce (2.014). Años: 203° de la Independencia y 154° de la Federación.
La Jueza Titular,

Abg. SONIA C. FERNANDEZ C.
La Secretaria,
Abg. LILIANA CAMACHO.
Exp. N° 3033SCFC/LC