REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS Barinas, 16 de septiembre de 2.014 204º y 155º Exp. N° 4.059-13 “VISTOS CON INFORMES DE AMBAS PARTES” PARTE DEMANDANTE: Sociedad mercantil “Inversiones Campo Alegre, C.A”, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del estado Barinas, en fecha: 20 de octubre de 2006, bajo el Nº 43, Tomo 17-A, folio 12 APODERADO JUDICIAL: Abogado en ejercicio Adolfo Cepeda, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 29.521 PARTE DEMANDADA: Maricelly Josefina Rojas Alvaray y Pedro Javier López, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad nros. 9.381.852 y 11.715.377, en su orden APODERADA JUDICIAL: Abogada en ejercicio Lucia Quintero Ramírez, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 96.599 MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO Se inicia la presente causa por demanda de resolución de contrato, interpuesta por el abogado en ejercicio Adolfo Cepeda, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 29.251, actuando en nombre y representación de la sociedad mercantil “Inversiones Campo Alegre, C.A”, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del estado Barinas, en fecha: 20 de octubre de 2.006, bajo el Nº 43, Tomo17-A, folio 12, en contra de los ciudadanos: Maricelly Josefina Rojas Alvaray y Pedro Javier López, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad nros. 9.381.852 y 11.715.377, respectivamente. Alega la parte actora en el libelo de demanda, lo siguiente: “Que a los fines de poder acceder a los órganos jurisdiccionales, en caso de controversia referida a la posesión, por cual quier concepto, de una vivienda, de conformidad con el artículo 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, esa representación acudió a la oficina de la Superintendencia de Arrendamientos del estado Barinas, con escrito que acompaña al libelo, marcado “C”, recibido en fecha: trece (13) de diciembre de 2.012, el cual fue respondido por dicha Superintendencia de Arrendamientos, en fecha: 28 de diciembre de 2.012, el cual acompaña marcado “D”, donde se acuerda a favor de su representada, plenos derechos para accionar ante los órganos jurisdiccionales competentes; Que su representada, desde el quince de noviembre del año 2006, es propietaria por documento público, registrado bajo el Nº 19, folios 118 al 120, Protocolo Primero, Tomo Dieciséis, Cuarto Trimestre del año 2006; así como bajo el Nº 20, folios 124 al 125, Protocolo Primero, Tomo Dieciséis, Cuarto Trimestre del año 2006; y bajo el Nº 21, folios 129 al 130, Protocolo Primero, Tomo Dieciséis, Cuarto Trimestre del año 2006; y también bajo el Nº 17, folios 104 al 105, Protocolo Primero, Tomo Dieciséis, Cuarto Trimestre del año 2006, de trece (13) parcelas contiguas y colindantes entre sí, contenidas en distintos documentos, que unificó en una parcela de terreno para edificar sobre él, casas quintas que integran el Conjunto Residencial Campo Alegre, ubicadas en la Urbanización Alto Barinas, en la ciudad de Barinas, identificadas por sus números y linderos según documento registrado ante el Registro Inmobiliario del Municipio Barinas del estado Barinas, el 15 de noviembre de 2006, registrado bajo el Nº 19, folios 118 al 120, Protocolo Primero, Tomo 16, comprendidas en el documento de parcelamiento SAGECO 14, protocolizado ante el hoy, Registro Inmobiliario del Municipio Barinas del estado Barinas, el 18 de febrero de 1.982, bajo el Nº 10, folios 56 al 65, Protocolo Primero, Tomo Cuarto, cuyos linderos generales son: NORTE: La calle kloster 4-A; SUR: La calle Kloster 6-A; ESTE: Calle Kloster 5-A y OESTE: Calle comercio, con un área unificada y única aproximada de cinco mil ochocientos diecisiete metros cuadrados (5.817 mts.²) y los linderos particulares son: NORTE: Calle kloster 5-A, en once metros con veinticuatro centímetros (11,24 mts.), SUR: Parcela N-208 y parcela N-209, en once metros con veinticuatro centímetros (11,24 mts), ESTE: Parcela N-05, en treinta metros (30 mts.), y OESTE: Parcela N-03, en treinta metros (30 mts.), que así lo reconocen los demandados en el documento fundamental que anexa marcado “B”, que y así consta en el Registro Inmobiliario del Municipio Barinas del estado Barinas; Que es el caso, que en fecha: 26 de noviembre de 2007, su representada suscribió un contrato privado de promesa de compra, también llamado oferta de venta, opción a compra venta, que acompaña anexo, marcado “B”, con los ciudadanos: Maricelly Josefina Rojas Alvaray y Pedro Javier López, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad nros.V-9.381.852 y V-11.715.377, respectivamente, en donde se comprometen a un pago de precio determinado por la promesa de compra de la parcela y casa signada con el Nº 04 del Conjunto Residencial Campo Alegre, ubicado en la Urbanización Alto Barinas, de la ciudad de Barinas, Municipio y estado Barinas, cuyos linderos particulares son: NORTE: Calle kloster 5-A, en once metros con veinticuatro centímetros (11,24 mts.), SUR: Parcela N-208 y parcela N-209, en once metros con veinticuatro centímetros (11,24 mts), ESTE: Parcela N-05, en treinta metros (30 mts.), y OESTE: Parcela N-03, en treinta metros (30 mts.), y es parte de una mayor extensión, cuyos linderos generales son: NORTE: La calle kloster 4-A; SUR: La calle Kloster 6-A; ESTE: Calle Kloster 5-A y OESTE: Calle comercio; Que en dicho contrato se acordó que el monto de la oferta de venta para la venta definitiva, fue por la cantidad seiscientos noventa millones de bolívares (Bs. 690.000.000,oo), actualmente, seiscientos noventa mil bolívares (Bs. 690.000,oo), los cuales iban a ser cancelados de la siguiente manera, según lo estipulado en la cláusula segunda del contrato de promesa de compra u oferta de compraventa u opción de compraventa: un primer pago por la cantidad de trescientos millones de bolívares (Bs. 300.000.000,oo), actualmente, trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,oo), los cuales fueron recibidos por su representada, siendo realizado dicho pago parcial por parte de los ciudadanos antes mencionados, y un último pago, que nunca cancelaron, por la cantidad de trescientos noventa millones de bolívares (Bs. 390.000.000,oo), actualmente, trescientos noventa mil bolívares (Bs. 390.000,oo), para la totalidad del precio de la futura venta que se estipuló en la promesa de compra u opción a compra venta, es decir la cantidad de seiscientos noventa millones de bolívares (Bs. 690.000.000,oo), actualmente, seiscientos noventa mil bolívares (Bs. 690.000,oo); Que igualmente, los demandados se obligaban a cancelar un canon mensual a su representada, por la cantidad de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,oo), actualmente, tres mil bolívares (Bs. 3.000,oo) mensuales, en caso de ocupar el inmueble los ciudadanos: Maricelly Josefina Rojas Alvaray y Pedro Javier López; Que como efectivamente ocurrió la habitación de los demandados, por haberse comenzado a construir con antelación, se les entregó el inmueble antes del término, y así se reconoce en el documento marcado “B”, lo ocupan o habitan desde el 28 de enero de 2.008, por lo que a partir del primero (1º) de marzo de 2.008, por no haberse otorgado el documento de compraventa definitivo a favor de los demandados, dentro de los doce (12) meses siguientes a la obtención del permiso de habitabilidad del parcelamiento y la inscripción del documento de condominio, según lo establecido en la cláusula segunda del contrato de oferta de venta, por no haber pagado el remanente del precio (Bs. 390.000,oo); Que hasta la fecha, los demandados, no han cumplido con el saldo deudor de trescientos noventa mil bolívares (Bs. 390.000,oo) de la promesa de compra u oferta de compraventa, ni con la cantidad de ciento setenta y cuatro mil bolívares (Bs. 174.000,oo) que corresponde a la sumatoria del canon de arrendamiento mencionado, desde el 1º de marzo de 2.008, hasta la fecha, ya que nunca lo han pagado a pesar de su disfrute de vivienda otorgada en promesa de compra u opción a compraventa; Que es necesario destacar, por lo que repite, que los ciudadanos mencionados no cumplieron con las obligaciones contraídas, no cancelaron la cantidad restante del precio del inmueble acordado en la opción a compra venta y en ningún momento cancelaron la cantidad de tres mil bolívares (Bs. 3.000,oo) mensuales, por concepto de incumplimiento, de acuerdo a lo estipulado en la cláusula segunda del contrato de oferta de venta u opción a compra venta; Que insiste, en que los ciudadanos: Maricelly Josefina Rojas Alvaray y Pedro Javier López, no han cumplido con el contrato acompañado marcado “B”, ya que no cancelaron el precio restante por la oferta de venta hecha por su representada, a pesar que en su obligación de conformidad con los artículos 1159, 1160 y 1167 del Código Civil, obligación hasta ahora omitida por los futuros compradores identificados y demandados; Que los demandados: Maricelly Josefina Rojas Alvaray y Pedro Javier López, violentaron e incumplieron el contrato de oferta de venta acompañado en original marcado “B”; Cita el artículo 1.159 del Código Civil; Que el contrato privado que anexa marcado “B”, y que opone a los demandados identificados, tiene el carácter de Ley entre los suscribientes del mismo, por lo que como tal, debió haber sido acatado por los demandados, lo cual no hicieron, por lo que en tal razón debe ser procedente la resolución del mismo, en beneficio de su representada que es la única que ha cumplido con el mismo; Cita los artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil; Que los demandados incumplieron el contrato, incluyendo la cláusula segunda del mismo, pues no pagaron la cantidad de trescientos noventa mil bolívares (Bs. 390.000,oo) por concepto de remanente, saldo deudor del precio de la futura venta, y tampoco cancelaron la cantidad de ciento setenta y cuatro mil bolívares (Bs. 174.000,oo), por concepto de canon correspondiente desde el primero (1º) de marzo de 2.008 hasta la presente fecha, a pesar que su representada cumplió cabal y estrictamente con todas las estipulaciones del contrato marcado “B”, por lo que procede, y así lo demanda en nombre de su representada, la resolución del contrato de oferta de venta, acompañado marcado “B”, que se le opone a los demandados, con el correspondiente pagos de daños y perjuicios causados por su incumplimiento y la entrega material del inmueble identificado, objeto del contrato de promesa de compra, oferta de compra venta u opción a compra venta; Que por lo expuesto, demanda a los ciudadanos: Maricelly Josefina Rojas Alvaray y Pedro Javier López, antes identificados, para que convengan en: Primero: la resolución de contrato de oferta de venta, acompañado en original marcado “B”, Segundo: hagan entrega material del inmueble objeto del contrato de promesa de compra, oferta de compra venta o de opción a compra venta, identificado supra, conforme a lo acordado en el documento fundamental o base de la demanda, marcado “B”, y que dicha se entrega se haga en tiempo perentorio; Tercero: por cuanto los demandados defraudaron las expectativas de su representada de recibir el restante del precio de la futura venta, referido a la cantidad de trescientos noventa mil bolívares (Bs. 390.000,oo) como también ulteriormente, la expectativa de recibir cantidades de dinero por concepto de canon que a la fecha asciende a la cantidad de ciento setenta y cuatro mil bolívares (Bs. 174.000,oo), convengan o a ello sean obligados por el Tribunal, en que los daños y perjuicios por su incumplimiento ascienden a la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,oo) así como consta en el contrato acompañado marcado “B”, cantidad que deben pagar, tomándose en cuenta los trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,oo) ya recibidos por su mandante al momento de la firma del contrato marcado “B” y que para aquélla fecha eran trescientos millones de bolívares (Bs. 300.000,000), hoy, trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,oo); Que en caso que los demandados no convengan en lo demandado, pide que a ello sean condenados por el Tribunal, por haber operado el incumplimiento del contrato que obliga a esta parte a demandar la resolución del mismo, conforme al derecho expuesto, al no cumplir con lo estipulado conforme al contrato “B”; Que conforme al articulo 38 del Código de Procedimiento Civil, estima la demanda en la cantidad de ochocientos sesenta y cuatro mil bolívares (Bs. 864.000,oo), correspondientes a trescientos noventa mil bolívares (Bs. 390.000,oo) dejados de pagar por los demandados como precio en la opción a compra venta, ciento setenta y cuatro mil bolívares (Bs. 174.000,oo) correspondientes a los cánones no pagados a la fecha, y trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,oo) por concepto de daños y perjuicios, lo cual equivale a nueve mil seiscientas unidades tributarias (9600 UT).” En fecha 18 de enero de 2.013, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial de estado Barinas, realiza sorteo de distribución de causas, correspondiéndole a este Juzgado el conocimiento de la presente. En fecha 25 de enero de 2.013, este Juzgado, dicta auto dándole entrada al expediente y asignándole el Nº 4.059-13. En fecha 30 de enero de 2.013, se dicta auto, admitiendo la demanda y emplazando a la parte demandada para que diere contestación a la misma dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que constare en autos la última citación que se practicase. En fecha 4 de febrero de 2.013, diligencia el abogado en ejercicio Adolfo Cepeda, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 29.251, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignando los emolumentos para la elaboración de la compulsa y traslado del alguacil, a fin de practicar la citación. En fecha 6 de febrero de 2.013, de libran compulsas de citación. En fecha 14 de marzo de 2.013, el alguacil del Tribunal, deja constancia de haberse trasladado al domicilio de los accionados, con la finalidad de entregar la boleta de citación a los mismos, no encontrándoles. En fecha 16 de abril de 2.013, el alguacil del Tribunal, deja constancia de haberse trasladado al domicilio de los accionados, con la finalidad de entregar la boleta de citación a los mismos, no encontrándoles, por lo que consignó las respectivas compulsas al expediente. En fecha 22 de abril de 2.013, diligencia el abogado en ejercicio Adolfo Cepeda, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 29.251, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, solicitando la citación por carteles de los demandados, de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil; acordándose lo solicitado, mediante auto dictado en fecha: 25 de abril de 2.013, librándose cartel en la misma fecha. En fecha 29 de abril de 2.013, diligencia el abogado en ejercicio Adolfo Cepeda, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 29.251, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, dando por recibido cartel de citación. En fecha 2 de mayo de 2.013, diligencia la abogada en ejercicio Lucia Quintero Ramírez, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 96.599, consignando ad efectum videndi, para su certificación en autos, poder otorgado por los accionados, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera del estado Barinas, en fecha: 26 de febrero del mismo año. En la misma fecha, la secretaria del Tribunal certifica el instrumento poder presentado, y asimismo, el Tribunal dicta auto, acordando tener como apoderada judicial de la parte demandada, a la abogada en ejercicio Lucia Quintero Ramírez, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 96.599 En fecha 10 de junio de 2.013, presenta escrito de contestación a la demanda, la abogada en ejercicio Lucia Quintero Ramírez, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 96.599, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, alegando lo siguiente: “Que niega, rechaza y contradice la demanda incoada en contra de sus representados tantos en los hechos como en el derecho pretendido, ya que alega la parte demandante que suscribió contrato de promesa de compra u opción de compra de venta con sus representados, en fecha: 26 de noviembre de 2.007, constante de opción de compraventa de casa y parcela sobre la cual se encuentra construida la misma, ubicada en el Conjunto Residencial Campo Alegre, Urbanización Alto Barinas, Municipio y estado Barinas, cuyos linderos particulares son los siguientes: NORTE: Calle Kloster 5-A, en once metros con veinticuatro centímetros (11,24 mts.), SUR: Parcela N-208 y N-209, en once metros con veinticuatro centímetros (11,24 mts.), ESTE: Parcela N-05, en treinta metros (30 mts.) y OESTE: Parcela N-03, en treinta metros (30 mts.); Que el precio total de venta del referido inmueble fue por la cantidad de seiscientos noventa mil bolívares (Bs. 690.000,oo) cuyo pago fue convenido de la siguiente manera: la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,oo) cuando se suscribió el documento de opción de compraventa, quedando debiendo la cantidad de trescientos noventa mil bolívares (Bs. 390.000,oo), los cuales serían pagados posteriormente, como explicará más adelante, y así consta en el documento suscrito por sus representados y autenticado ante la Notaria Pública Primera de Barinas, en fecha 14 de febrero de 2.008, quedando anotado bajo el Nº 39, Tomo 34 de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida Notaria Pública en ese año, el cual fue consignado por la parte demandante junto con el libelo de la demanda, marcado “A”; Que no obstante el resumen que antecede, lo cual es cierto, sus representados suscribieron dicho contrato de opción de compraventa, donde se estableció entre otras cosas lo transcrito, es decir, el precio total de la venta, lo que se pagó y la diferencia que se quedó debiendo, la cual reconocen sus mandantes; Que no obstante, hay una serie de imprecisiones en el documento descrito, consignado como documento fundamental de la demanda que no fueron señaladas por el demandante, tales como: la fecha en que fueron entregados los trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,oo), que fueron pagados como parte del precio de la venta, a falta de ello, se debe tener como cierta la fecha de autenticación del documento señalado, los cuales fueron pagados mucho antes de que fuera entregado el certificado de habitabilidad la vivienda objeto del documento de opción de compra venta; Que tampoco hay precisión en el aludido contrato, en cuanto a la fecha en que se pagaría la diferencia, es decir, la cantidad de trescientos noventa mil bolívares (Bs. 390.000,oo) restantes, a cuyos efectos transcribe las cláusulas del contrato de opción a compraventa que aluden a la fecha de tal cumplimiento, así el literal b) de la cláusula segunda, que cita; Que según la cláusula transcrita, el momento acordado por las partes para hacer efectivo el pago del dinero restante, sería: “deberán ser cancelados y pagados al momento de firmarse el documento correspondiente de Compraventa de EL INMUEBLE”; Que dicho momento no se ha cumplido, que eso es lo que se conoce comúnmente en materia de obligaciones, como obligaciones con condición, cuando se trata de que su ejecución o resolución dependen de un hecho futuro e incierto; Que en el presente caso, la obligación se hace depender de un hecho futuro e incierto, por cuanto no tiene una fecha cierta para su ejecución, que saben que se trata del momento de firmar el documento correspondiente de compraventa definitivo del inmueble, pero no se estableció el término para que ese acontecimiento se llevara a cabo, por lo que la obligación no tiene plazo vencido y por tanto no puede ser exigida por el acreedor, ni sus representados están en mora con la misma, hasta que no se cumpla con el supuesto establecido en el documento de opción a compraventa, hasta que no se cumpla con la condición de registro del documento de compraventa del inmueble; Que pueden apreciar igualmente de la cláusula transcrita, que se realizaría dicho pago en dos formas: 1) pago en efectivo o cheque certificado, y 2) Si la forma de pago se hiciera a través de institución bancaria, por medio de una carta irrevocable de compromiso de pago expedida por una institución bancaria de la localidad aceptada por la propietaria promotora, de lo que surgen dos supuestos a analizar: a) en la cual se hará constar que dicho banco le pagará a la propietaria promotora por autorización del promitente comprador, el saldo mencionado en dicha garantía, una vez se le presentare al banco debidamente inscrito ante el Registro Público, el documento de parcelamiento respectivo, o b) el documento de la compraventa del inmueble objeto de la promesa, porque es claro, que una cosa es el documento de parcelamiento y otra el documento de compraventa del inmueble, por lo que se presentan dos momentos distintos en este supuesto; Que en todo caso, el momento para el pago de la diferencia de precio, es decir, la cantidad de trescientos noventa mil bolívares (Bs. 390.000,oo) restantes, seria el momento de la protocolización del documento de compraventa definitivo, lo cual no se ha hecho hasta la fecha, por lo que mal puede el acreedor pretender alegar cualquier incumplimiento en el pago por parte de sus mandantes; Que en la cláusula transcrita, hay tres momentos distintos en los cuales se daría cumplimiento a la obligación de pagar el precio restante de la opción a compraventa por parte de los opcionantes, además, la misma cláusula establece como plazo para que se realice la protocolización del documento definitivo de compra, dentro de los doce (12) meses siguientes a la obtención del permiso de habitabilidad, pero como un compromiso que asumen ambas partes, por lo que no puede imputársele la falta de protocolización de dicho documento a sus representados, menos aún, cuando la parte demandante no ha hecho las diligencias pertinentes, tendientes a realizar tal protocolización de dicho documento y mucho más cuando no ha habido negativa alguna por parte de sus representados para realizar tal protocolización; Que no obstante lo anterior, en el vuelto del folio 2 del documento de opción de compraventa, en la parte in fine se establece, cita: “El documento de compra venta por medio de cual se transfiera la propiedad de dicho inmueble a favor de los PROMITENTES COMPRADORES se otorgará a más tardar dentro de los doce (12) meses siguientes a la obtención del permiso de habitabilidad del (sic) EL PARCELAMIENTO y la inscripción del documento de condominio y/o su respectivo Reglamento en el Registro inmobiliario competente”; Que el párrafo transcrito, alude a la fecha en la que se otorgaría el documento de compraventa en el cual se transfiere la propiedad, estableciendo que se haría dentro de los doce (12) meses siguientes a la obtención del permiso de habitabilidad del parcelamiento, entendiendo que la habitabilidad se le dan a las viviendas, no al parcelamiento, por lo que pueden presumir o especular, que sería a partir del otorgamiento de dicho permiso que empezarían a correr los doce (12) meses para el otorgamiento del documento de compraventa definitivo; Que en el párrafo que se transcribió, aparece otro elemento que hace dudar de la fecha señalada, ya que demás establece que “ y la inscripción del Documento de condominio y/o su respectivo Reglamento en el Registro Inmobiliario competente”, por lo que pueden concluir, que los doce (12) meses empezarían a transcurrir, no cuando se obtuviere el permiso de habitabilidad de la vivienda, sino cuando se cumpliese con ese otro supuesto, cuando se inscribiere el documento de condominio y/o su respectivo Reglamento en el Registro inmobiliario competente, ya que aparece la conjunción “y” lo cual conlleva concurrencia, es decir, que deben darse los dos supuestos para que proceda la protocolización del documento, fecha en la cual debería pagar su representada la suma debida por concepto de diferencia en el precio; Que además, como se aprecia del párrafo transcrito y por la naturaleza misma del documento que se trata, esa es una obligación atinente al vendedor, es decir al propietario promotor, por lo que no puede imputársele la falta de protocolización del documento y por ende, la falta de pago de la diferencia del precio debido a sus representados; Que igualmente alega la parte demandante en su escrito libelar, que sus representados le deben la cantidad de tres mil bolívares (Bs. 3.000,oo) mensuales, desde el día 1º de marzo del año 2.008 hasta la fecha, siendo esa última completamente imprecisa, debiendo determinar de manera precisa, la cantidad de meses y años, a los efectos de garantizar el derecho a la defensa, por lo que la falta de precisión del concepto reclamado genera una vulneración al derecho de la defensa; Que los contratos no pueden interpretarse de forma aislada, sino dentro de un contexto general, mas aún, cuando se hace especial referencia de forma expresa a otro supuesto que deba cumplirse para aplicar una determinada consecuencia jurídica, que así las cosas, tienen que el párrafo donde consta tal obligación, esta en el folio cuatro, de forma inmediata siguiente al párrafo analizado donde establece, cita: “El documento de compra venta por medio del cual se transfiera la propiedad de dicho inmueble a favor de los PROMITENTES COMPRADORES se otorgará a más tardar dentro de los doce (12) meses siguientes a la obtención del permiso de habitabilidad del (sic) EL PARCELAMIENTO y la inscripción del Documento de condominio y/o su respectivo Reglamento en el Registro Inmobiliario competente”; Que como ya explicó, consideran que el supuesto de incumplimiento no se ha dado para sus representados, ya que no hay certeza en la fecha de vencimiento de la obligación y que en todo caso, sería para el momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa del inmueble, el cual no se ha llevado a cabo por falta o negligencia de la propietaria promotora, que no ha cumplido con los extremos allí señalados; Que dicho eso, lo concatenan con el párrafo siguiente del contrato in comento, el cual establece, cita: “No obstante lo anterior, vencido el plazo indicado en el parágrafo que precede queda a opción exclusiva de LA PROPIETARIA PROMOTORA, el recibir el canon mensual por un monto TRES MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 3.000) mensuales que aquí pacta a partir del 1 de marzo de 2008, en caso de estar ocupando el inmueble y no habérsele otorgado por el instituto financiero el saldo deudor del precio total convenido o bien declarar rescindido el presente contrato, en cuyo caso LA PROPIETARIA PROMOTORA retendrá, en concepto de indemnización, la totalidad de las sumas que hasta la fecha se (sic) hayan sido abonadas a cuenta del PROMINENTE COMPRADOR”; Que hay varios supuestos a los cuales hacer referencia del párrafo transcrito, a) no puede pretender la demandada el pago de un supuesto canon por el incumplimiento de sus representados, ya que como explicaron, los mismos no han incumplido con su obligación, la cual se hace exigible a partir de la fecha de protocolización del contrato de compraventa definitivo, lo cual no se ha llevado a cabo por la negligencia o falta imputable a la propietaria promotora y en ningún caso a sus representados, cuya condición hace que la obligación no sea exigible hasta tanto se cumpla con las condiciones señaladas, b) se evidencia una contradicción, ya que la propietaria promotora podía a su elección recibir el canon o rescindir el contrato, y la demandante pretende ambas cosas, demanda la resolución del contrato y simultáneamente pretende que le sea pagado el canon, lo cual es improcedente, porque se convino en una opción u otra, pero no ambas pretensiones que el demandante esta solicitando, conforme se desprende del párrafo transcrito, c) que lo establecido en la parte final, es una disposición o cláusula leonina, ya que es una condición completamente desigual, ya que prevé la posibilidad que pueda rescindir el contrato y además retener las cantidades abonadas con indemnización y no establece nada acerca si el incumplimiento se diere por parte de la propietaria promotora, lo que deviene en una condición desigual de las partes, una condición abusiva por parte de la propietaria promotora, la cual genera la nulidad de dicha cláusula; d) Que desde el mismo momento en que se suscribe el contrato de opción de compra hay una transferencia de la propiedad por parte de la propietaria promotora a sus representados, solo que se trata de una venta condicionada, que queda sujeta a una serie de condiciones, entre otras el cumplimiento de la obligación por parte de los accionados de pagar el precio restante, tal y como puede apreciarse del propio contrato de opción, también hay unas obligaciones posteriores para el opcionante; Que si ya los compradores pagaron parte del precio e inclusive cuando aún la casa no se había construido, con cuyo dinero se coadyuvó a la construcción de la misma, es decir, que el opcionante recibió el dinero con mucha anterioridad y se benefició con el mismo, es absurdo que los accionados que ya han adquirido la propiedad sujeta a condición, deban pagar un canon por el uso que hagan del bien como propietarios que son, más aún, cuando no han incumplido con la obligación, ni se han negado a pagar la diferencia del precio, por cuanto el momento para el pago seria el momento de la protocolización del documento de compraventa, la cual no se ha hecho por negligencia o falta de la propietaria promotora; Que debe señalar además, que se establecieron varias penalizaciones para el mismo supuesto; I) lo referido al supuesto canon, II) también se prevé rescindir el contrato, III) se estableció la retención de lo abonado hasta la fecha como indemnización, y IV) se estableció un interés que equivale al interés legal del uno por ciento (1%) mensual, por la mora en el pago de los abonos; Que dichas cláusulas, además de ser de las llamadas, leoninas, son contrarias a derecho por pretender sancionar varias veces al comprador por el mismo incumplimiento, lo cual deviene en que dichas disposiciones sean nulas, ya que no se puede pretender establecer varias sanciones por un mismo hecho, además de establecer una clara desigualdad entre las partes al no establecer ninguna sanción para el incumplimiento por parte del opcionante; Que también solicita en nombre de sus representados la nulidad de las siguientes disposiciones del contrato de opción a compra, tantas veces citado, por encuadrar dentro de lo que la doctrina y la jurisprudencia han calificado como cláusula leoninas, por tratarse de condiciones abusivas, son cláusulas contractuales no negociadas individualmente en igualdad de condiciones, son predispuestas, cuya incorporación viene impuesta por la propietaria promotora; Que dichas cláusulas van en contra de la buena fe y causan un grave desequilibrio en los derechos y obligaciones de las partes, y la Ley las considera nulas de pleno derecho; Que conforme a los fundamentos de la contestación y en virtud que hasta la fecha no se ha otorgado el documento de compraventa definitivo de la casa y terreno sobre el cual esta construida la misma, ubicada en el el Conjunto Residencial Campo Alegre, Urbanización Alto Barinas, Municipio y estado Barinas, cuyos linderos particulares son los siguientes: NORTE: Calle Kloster 5-A, en once metros con veinticuatro centímetros (11,24 mts.), SUR: Parcela N-208 y N-209, en once metros con veinticuatro centímetros (11,24 mts.), ESTE: Parcela N-05, en treinta metros (30 mts.) y OESTE: Parcela N-03, en treinta metros (30 mts.), conforme consta en documento de opción de compraventa suscrito en fecha: 14 de febrero de 2.008, anotado bajo el Nº 39, Tomo 34 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública Primera del estado Barinas, entre sus representados y la sociedad mercantil “Inversiones Campo Alegre, C.A.”, inscrita ante el Registro Mercantil Primero del estado Barinas, en fecha: 20 de octubre de 2.006, quedando anotada bajo el Nº 43, Tomo 17-A, el cual fue consignado junto al libelo de demanda, y por cuanto no pueden permanecer de manera indefinida esa situación jurídica, requieren que sea otorgado el documento de compraventa definitivo y así pagar la diferencia que sus representados quedaron debiendo del precio convenido, según consta en el documento de opción de compraventa, tanta veces citado, la cantidad de trescientos noventa mil bolívares (Bs. 390.000,oo) los cuales serán pagados en el momento en que sea otorgado dicho documento de compraventa definitivo; Que conforme a los hechos narrados y la fundamentación jurídica señalada, es que, en nombre de sus poderdantes procede a reconvenir como formal y expresamente así lo hace, en nombre de su representados, a la sociedad mercantil “Inversiones Campo Alegre, C.A.”, inscrita ante el Registro Mercantil Primero del estado Barinas, en fecha: 20 de octubre de 2.006, quedando anotada bajo el Nº 43, Tomo 17-A, representada por el ciudadano Atef Nemer Hirchedd, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-9.380.614, para que convenga o en caso contrario sea condenado por el Tribunal, en: PRIMERO: Que proceda a otorgar el documento de compraventa definitiva del inmueble objeto de la compraventa, conforme al compromiso asumido en el documento de opción de compraventa; SEGUNDO: Que el monto de sus representados le adeudan por ese concepto, es la cantidad de trescientos noventa mil bolívares (Bs. 390.000,oo) como diferencia del precio convenido; TERCERO: Que se declare la nulidad de las cláusulas del contrato de opción a compraventa, consignado con el libelo de la demanda como documento fundamental de la misma, especificadas en el escrito de contestación y reconvención, por considerárseles como cláusulas leoninas que no fueron discutidas y convenidas por las partes con la libertad que se exige, generando condiciones muy desiguales; CUARTO: Al pago de las costas procesales, las cuales estima en la cantidad de ciento diecisiete mil bolívares (Bs. 117.000,oo) correspondientes al 30% del valor de la estimación de la demanda; Que estima la demanda en la cantidad de trescientos noventa mil bolívares (Bs. 390.000,00), correspondiente al saldo que mantienen sus representados con la opcionante; Señala domicilio procesal de sus representados; Señala dirección para la citación de la parte demandada”. En fecha 10 de junio de 2.013, se dicta auto, acordando agregar al expediente el escrito de contestación y reconvención. En fecha 11 de junio de 2.013, se dicta auto, admitiendo la reconvención propuesta y fijando al quinto (5º) día de despacho siguiente para que la parte demandante-reconvenida diere contestación a la misma. En fecha 19 de junio de 2.013, presenta escrito de contestación a la reconvención. el abogado en ejercicio Adolfo Cepeda, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 29.521, actuando en nombre y representación de la demandante, “Inversiones Campo Alegre, C.A.”, aduciendo lo siguiente: “Que es necesario y pertinente rechazar en todas y cada una de sus partes, la reconvención o mutua petición, temerariamente interpuesta por la parte demandada, por ser la misma falsa tanto en loas hechos como en el derecho, lo que la hace improcedente y ello se explica porque la reconvención o mutua petición, además de que se suma a la misma, la contestación a la demanda, tiene según la misma, cuatro pedimentos; Que tales pedimentos son improcedentes, ya que se caracterizan por contener exigencias al demandante, absolutamente ilegales, por lo que se opone a los mismos, y al contenido de la mutua petición; Que carecen de asidero jurídico, son contrarios entre otros, al artículo 1.491 del Código Civil, y altera, en caso de ser vendedor su mandante, que no lo es, en tal caso, la única obligación de su representada, que estaría contenida en el artículo 1.487, ejusdem, (la tradición) y por supuesto altera las obligaciones asumidas de parte y parte en el contrato base de la demanda principal; Que el contrato base de la demanda principal, contiene obligaciones propias de un contrato de opción a compraventa; Que se firmó por las partes, libres de todo apremio y en pleno goce de sus derechos civiles, contrato de procesa de compra u opción de compraventa, en fecha: 26 de noviembre del año 2.007, cuyo objeto del mismo fue una casa y parcela, marcada con el Nº 4, sobre la cual se encuentra construida la misma, ubicada en el Conjunto Residencial Campo Alegre, Urbanización Alto Barinas, Municipio y estado Barinas, cuyos linderos generales y particulares constan plenamente en el documento fundamental y en el libelo de demanda; Que la opción a compraventa determinó el precio total del referido inmueble, en la cantidad de seiscientos noventa mil bolívares (Bs. 690.000,oo), que sería el mismo en caso de compraventa, cuyo pago fue convenido, así lo reconocen los demandados en su escrito de contestación de demanda y reconvención, por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,oo), cuando se suscribió el documento de opción de compraventa, quedando debiendo la cantidad de trescientos noventa mil bolívares (Bs. 390.000,oo), y así lo reconocen los demandados por lo que es un hecho no controvertido; Que la fecha en que fueron entregados los trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,oo), es la del mismo documento, ya que en él consta y se dice que se recibieron de los oferidos demandados, como parte del precio de opción a compraventa y el precio en caso de compraventa, para ser invertidos en la construcción de la casa, y la diferencia de trescientos noventa mil bolívares (Bs. 390.000,oo), conforme al documento de opción a compraventa, al cumplirse doce (12) meses, contados desde el otorgamiento del permiso de habitabilidad del órgano competente (el Municipio); Que el permiso de habitabilidad se otorgó en fecha: 7 de marzo de 2.008, y a pesar de habérseles entregado la vivienda mucho antes del permiso de habitabilidad, no pagaron la totalidad del precio los demandados en la fecha que les correspondía, desde el 7 de marzo del año 2.008 al 7 de marzo del año 2.009, por lo que incumplieron el contrato, por lo que procede la demanda y es improcedente la reconvención; Que como se lee y entiende del literal b) de la cláusula segunda del contrato, obtenido el permiso de habitabilidad, desde su fecha, dentro de los doce meses los compradores debieron haber pagado los restantes trescientos noventa mil bolívares (Bs. 390.000,oo), y así no lo hicieron, por lo que no les asiste derecho de propiedad alguno, y en todo caso, ellos son los obligados a la escrituración y protocolización del posible documento de propiedad, a tenor del artículo 1.491 del Código Civil, y ahora vilmente pretenden que su obligación la asuma su representada, en temeraria violación del contrato y el artículo 1.491 del Código Civil; Que a pesar de no estar obligada a ello su mandante, por no existir compraventa sino opción a compraventa, en el supuesto negado, la única obligación de su mandante conforme a la ley, sería lo referente a la tradición, que establece el artículo 1.487 del Código Civil; Que a pesar de no existir compraventa y no estar obligado a ello por falta de pago de la totalidad del precio, su mandante entregó el inmueble objeto de opción a compraventa a los demandados, así lo reconocen los mismos, no siendo tampoco un hecho controvertido, que los demandados detentan la posesión de la cosa dada en opción de compraventa, por lo que es evidente el incumplimiento de los demandados y el cumplimiento de la demandante, su mandante, por lo que es plenamente procedente la demanda e improcedente la reconvención o mutua petición; Que no existe en el caso, en el documento fundamental de la demanda, ninguna obligación condicionada por hecho futuro o incierto, solo hay y existen obligaciones precisas en el contrato, incumplidas por los demandados, que incluyen su negativa a entender el alcance del contrato y sus obligaciones, en caso de compraventa, contenidas en el artículo 1.491 del Código Civil, por lo que no pueden pedir los demandados lo que les corresponde a ellos y que sólo es en caso de compraventa, conforme al imperio de la ley, y que además tal derecho de compraventa, no les nacía hasta que cumplieran con la opción a compraventa, el pago de la totalidad del precio acordado y que sería el de la futura compraventa; Que si tiene una fecha cierta para su ejecución el contrato, sólo que los demandados se negaron a ello, al no cumplir con el pago dentro de los doce meses posteriores al 7 de marzo de 2.008, fecha en la cual se otorgó el permiso de habitabilidad, por lo que la obligación sí tiene plazo vencido (7 de marzo de 2.009) y sí puede ser exigida por el demandante, precisamente porque los demandados incumplieron el contrato, fundamento de la demanda principal, ya que feneció el lapso estipulado en el contrato, los doce meses contados a partir del permiso de habitabilidad, para el pago de los restantes trescientos noventa mil bolívares (Bs. 390.000,oo); Que el registro del documento de compraventa era imposible sin el pago del saldo deudor, y en todo caso, el registro, la escrituración, la protocolización, es obligación de los compradores, a tenor de lo establecido en el artículo 1.491 del Código Civil, y ello no era posible hasta que los demandados no pagaran la deuda de la opción a compraventa, por lo que, al no pagar el saldo deudor mencionado, procede la resolución del contrato demandada; Que los demandados tergiversan el contrato que firmaron, ya que el pago se podía hacer directamente por los demandados (pago en efectivo o cheque certificado), a través de crédito bancario (carta irrevocable de compromiso de pago, expedida por una institución bancaria de la localidad); Que no hay supuestos que inventar, ya que el pago es de los deudores, los demandados, y ellos tienen modalidades para hacerlo, pero en definitiva su carga es el pago, el contrato solo les dio varias opciones de hacer el pago, de honrar su deuda, y no lo hicieron; Que solo pretenden eludir sus responsabilidades, endosándolas a su contraparte, a pesar que la propia ley se las atribuye; Que no es el banco el paga la deuda, pues el mismo, sólo entrega el dinero al acreedor de su futuro deudor, y cuando ello ocurre, se firma en el registro inmobiliario, pero igual, la carga de escriturar en el referido registro, corresponde a los demandados, conforme el artículo 1.491 del Código Civil; Que no es verdad que existan nen el contrato dos momentos distintos, lo que existen son cargas de los demandados para honrar el pago y no lo hicieron, que así se desprende del contrato y la ley; Que el pago de la diferencia de precio, es decir, la cantidad de trescientos noventa mil bolívares (Bs. 390.000,oo), no sería al momento de la protocolización del documento de compraventa definitivo, sino dentro de los doce meses siguientes a la fecha del permiso de habitabilidad (7 de marzo de 2.008), pago que no hicieron los demandados en dicho lapso; Que sí puede imputarse la falta de protocolización del documento a los demandados, por efecto del mencionado artículo 1.491 del Código Civil, y el mismo contrato, fundamento de la demanda principal; Que el punto no es que haya o no negativa por parte de los demandados para realizar tal protocolización, sino que no pagaran en el tiempo convenido en el contrato; Que la fecha en la que se otorgaría el documento de compraventa para transmitir la propiedad, se haría dentro de los doce meses, pero con el pago del saldo deudor, porque así consta en el mismo contrato, ya que la obligación de pago era dentro de los doce meses referidos, contados a la fecha siguiente del permiso de habitabilidad (7 de marzo de 2.008) pero no cumplieron los demandados con el pago del saldo deudor; Que no existe duda alguna de la fecha del cumplimiento del contrato por parte de los demandados, los doce (12) meses, claramente establece el contrato, empezarían a transcurrir cuando se obtuviere el permiso de habitabilidad, no cuando se inscribiere el documento de condominio y/o su respectivo reglamento en el registro inmobiliario, ya que en primer lugar, ello atañe a todos los compradores del conjunto residencial que tengan el carácter de propietario, nunca a la vendedora, y en segundo lugar, los documentos de condominio no aplican para viviendas, a tenor del artículo 1, en concordancia con el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que no hay pero que valga de los demandados, no honraron en tiempo contractual su obligación de pagar la totalidad del precio en la opción a compraventa, ni existen tales supuestos, lo que existe en el contrato, es plena certeza del pago no cumplido por los demandados; Que igualmente, en el artículo 1.491 del Código Civil, consta legalmente, de quien es la carga legal y contractual de escriturar y protocolizar ante el registro correspondiente, la definitiva compraventa; Que en todo caso, para que se proceda a la protocolización del documento, son los demandados a quien correspondía su impulso, no al demandante, previo pago del mencionado saldo deudor; Que no es a la demandante que el ordenamiento jurídico y el contrato en cuestión otorga la obligación de escriturar la compraventa, y sí es imputable a los demandados la falta de pago, y no pueden acogerse a condiciones infundadas, inventadas como existentes en el contrato, el cual es muy claro, más aún con respecto al pago; Que la causa en el contrato de la demandante es el precio, y la causa de los demandados es la construcción de la vivienda, a fines de previo pago, la compraventa; Que igualmente los demandados deben la cantidad de Bs. 3.000,oo, mensuales, desde el día de la entrega de la vivienda, fecha que consta en el libelo de la demanda, por entrega de la vivienda sin el pago del saldo deudor del precio de la misma, convenido en la opción a compraventa, hasta la fecha, lo cual es muy preciso; Que se determinó la deuda total, a razón de los Bs. 3.000,oo mensuales, lo cual es muy claro, a los fines del derecho a la defensa, tanto, que los demandados no opusieron cuestiones previas, y todo es conforme al contrato de opción a compraventa; Que dicho pago, tampoco lo honraron los demandados, por eso se exige conforme al contrato; Que el contrato no se interpretó de forma aislada o general, se hizo conforme al efecto de los contratos que se consagra en el Código Civil; Que sí existen los incumplimientos contenidos en el libelo de la demanda, alegados en contra de los demandados, que sí existe certeza en la fecha de vencimiento de la obligación principal de los demandados, el pago del precio, y la escrituración y protocolización del documento definitivo de compraventa sólo es consecuencia del respectivo pago, que no se hizo en su totalidad, conforme al contrato, por lo que procede la pretensión demandada y es improcedente la reconvención; Que el canon de arrendamiento al que se obligan los demandados en el contrato en cuestión, está directamente relacionado con el hecho que el propietario del inmueble, es el demandante, hasta la cancelación del saldo deudor, al no ocurrir el pago, continúa el carácter de propietaria de la demandante y el de los ocupantes, por imperio del contrato, sólo son poseedores precarios del inmueble hasta el pago, pero vencido el plazo para el pago del saldo deudor del precio, por efecto del contrato y la ley, existe un incumplimiento por lo que procede lo demandado, incumplimiento que incluye el no pago del canon de arrendamiento, estipulado en el contrato de opción a compraventa, por ello, la resolución del contrato demandada, es lo procedente en estricto derecho positivo y conforme a la sana lógica jurídica, contenida en los artículos 1.167, 1.160 y otros del Código Civil; Que en ese y en todos los sentidos, el contrato de opción a compraventa no contiene supuestos inverosímiles, contiene derechos y obligaciones para ambas partes, las cuales, los demandados se niegan a acatar y reconocer; Que conforme al contrato, fundamento de la demanda principal, es falso de toda falsedad que las obligaciones de los demandados se hacen exigibles a partir de la fecha de escrituración o protocolización del contrato de compraventa definitivo, y en todo caso, previo pago, que ésa es obligación de los demandados, por imperio del contrato y del artículo 1.491 del Código Civil; Que no existe contradicción en exigir el canon de arrendamiento insoluto, que nace del contrato, y pedir la resolución del contrato, ya que los cánones de arrendamiento se exigen por estar insolutos, lo cual también es un incumplimiento, existen dos incumplimientos que determinan una sola consecuencia, la resolución del contrato que fundamenta la demanda principal; Que es falso que existan cláusulas leoninas en el contrato en cuestión, para ello tendría que ser un contrato en el que todas las ventajas se atribuyan a una de las partes, debiendo la otra satisfacer unas condiciones durísimas, o tendría que ser un contrato, acuerdo o condiciones despóticas o injustas para una de las partes; Que en tal caso, el contrato sería contrario al artículo 1.160 del Código Civil, y en algún sentido, contrario al artículo 21 de la Constitución, ya que los contratos, conforme al artículo 1.159 del Código Civil, son ley entre las partes; Que el contrato que fundamenta la demanda principal, muy por el contrario, contiene derechos y obligaciones conforme a la ley, estipulaciones claras, firmes, equitativas, de buena fe, conforme a los usos generales, etcétera, donde los derechos y obligaciones son conforme a los intereses de las partes, las causas de las partes para contratar, por lo que es temerario decir que el contrato contiene estipulaciones leoninas, si se sabe lo que significa tal vocablo, el cual fue execrado de nuestra sociedad, a través del mencionado artículo 1.160 del Código Civil; Que no existe desigualdad porque un contrato estipule rescindir el mismo, retener las cantidades abonadas como indemnización, y es falso que el contrato no establezca obligaciones al demandante, que lo que sucede es que el mismo ya las cumplió, es decir, construyó la casa sobre la parcela determinada, con menos de la mitad del precio convenido, por el incumplimiento de los demandados, por lo que debió erogar patrimonio propio, entregó sin estar obligado a ello, la casa y la parcela a lo demandados; Que si la demandante no hubiere cumplido sus obligaciones, las acciones de los demandado sería las mismas, conforme a la naturaleza de la causa de los contratos, por no construir la casa, el contrato mismo, pero no es el caso porque quienes incumplieron fueron los demandados de autos, por lo que tanpoco existe nulidad del contrato o parte de su contenido; Que conforme al mismo contrato y la ley, es falso que desde el mismo momento en que se suscribe el contrato de opción de compra, exista una transferencia de propiedad por parte de la demandante a los demandados, una opción a compraventa en lo absoluto es una venta condicionada, tan es así, que las ofertas públicas o privadas están reguladas en el Código Civil; Que los demandados pagan un canon de arrendamiento por ser poseedores precarios del inmueble, no propietarios, que para ello existe la opción a compraventa; Que no se es propietario hasta que se paga el precio convenido en la opción a compraventa, que no se puede confundir una negociación con otra, son estamentos y planos diferentes conforme a la legislación patria; Que el no cumplir con el resto del precio estipulado en el contrato de opción a compraventa, es negarse a pagar, incumplir lo convenido; Que no existen varias penalizaciones para el mismo supuesto, lo que existe es incumplimiento del saldo deudor del precio e incumplimiento del pago del canon de arrendamiento por posesión precaria del inmueble dado en opción a compraventa, el carácter de indemnización del dinero entregado, se fija previamente como indemnización, conforme al artículo 1.167 del Código Civil, y los intereses del uno por ciento (1%) también son por efecto de la ley, por cantidad líquida y exigible; Que es absurda y contraria a derecho la interpretación del contrato de los demandados; Que los demandados solicitan nulidades de las cláusulas del contrato, pero no invocan norma alguna que sustente las mismas, no alegan ningún vicio en el consentimiento, sólo se refieren el carácter leonino inexistente en el contrato; Que por parte de los demandados en su reconvención, al igual que en su contestación, todos es vaguedad y ambigüedad; Que no es posible una cláusula leonina, lo que puede ser leonino es el contrato, porque puede ser que una cláusula no de ventajas a una de las partes, pero ello se compensa en otra u otras cláusulas, lo leonino o no, se determina del contexto del contrato, no de la especie; Que es falso que las cláusulas contractuales no hayan sido negociadas individualmente en igualdad de condiciones, surgiendo las siguientes preguntas: ¿entonces por qué otorgaron el contrato? ¿por qué dieron el consentimiento con su firma? ¿por qué no reconvinieron invocando vicios del consentimiento?; Que los contratos se aceptan en su totalidad o no se aceptan, no se pueden rechazar parcialmente en lo que se considera que no conviene, tal proceder es mal fe, y en consecuencia, incongruente con el derecho vigente; Que no existe imposición alguna, los demandados nunca alegaron vicios en el consentimiento, por lo que tal alegato es incongruente; Que no existe mala fe en el contrato, solo una convención con obligaciones equitativas que una de las partes incumplió sin causa contractual o legal que la justifique; Que no existe nulidad alguna, ni total ni parcial; Que por lo expuesto es improcedente la reconvención formalizada por los demandados y el pago de costas que exigen”. En fecha 19 de junio de 2.013, se dicta auto, acordando agregar al expediente, el escrito de contestación a la reconvención. En fecha 9 de julio de 2.013, presenta escrito de pruebas con sus recaudos, el abogado en ejercicio Adolfo Cepeda, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 29.521, actuando en nombre y representación de la parte demandante-reconvenida, sociedad mercantil “Inversiones Campo Alegre, C.A”. En fecha 25 de julio de 2.013, se dicta auto, admitiendo las pruebas promovidas por el apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida. En fecha 28 de noviembre de 2.013, presenta escrito de informes la abogada en ejercicio Lucia Quintero Ramírez, inscrita en ele Inpreabogado bajo el Nº 96.599, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, el cual fue ratificado en todas y cada una de sus partes, por parte del co-demandado-reconviniente, ciudadano Pedro Javier López, mediante diligencia interpuesta en fecha: 29 del mismo mes y año, debidamente asistido por la abogada en ejercicio Carmen Vásquez, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 148.623. En la misma fecha se dicta auto, acordando agregar al expediente, el escrito de informes presentado por la parte demandada. En fecha 4 de diciembre de 2.013, presenta escrito de informes el abogado en ejercicio Adolfo Cepeda, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 29.521, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida, sociedad mercantil “Inversiones Campo Alegre, C.A”. En fecha 4 de diciembre de 2.013, se dicta auto, acordando agregar al expediente, el escrito de informes presentado por la parte demandante-reconvenida. Asimismo, el Tribunal dijo vistos con informes de las partes y se reservó el lapso legal para dictar sentencia. En fecha 27 de enero de 2.014, diligencia la abogada en ejercicio Lucia Quintero, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 96.559, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, solicitando copia certificada de todo el expediente. En fecha 31 de enero de 2.014, se dicta auto, acordando la copia certificada solicitada por la representación judicial de la parte demandada-reconviniente. En fecha 17 de febrero de 2014, diligencia la abogada en ejercicio Lucia Quintero, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 96.559, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, consignando los emolumentos necesarios para la reproducción de las copias certificadas. En fecha 17 de febrero de 2014, se dicta auto, difiriendo el pronunciamiento de la sentencia para dentro de los treinta (30) días continuos siguientes. En fecha 29 de abril de 2014, diligencia la abogada en ejercicio Lucia Quintero, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 96.559, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, señalando nuevo domicilio procesal. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE-RECONVENIDA Promueve instrumento acompañado al libelo de demanda, marcado “B”, el cual riela a los folios 13 al 19 del expediente. De la revisión del mismo, se constata que se trata de contrato celebrado entre la empresa mercantil “Inversiones Campo Alegre, C.A.”, representada por el ciudadano Atef Nemer Hirchedd, por una parte, y con el carácter de propietaria promotora, y por la otra, los ciudadanos: Maricelly Josefina Rojas Alvaray y Pedro Javier López, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad nros. V-9.381.852 y V-11.715.377, con el carácter de promitentes compradores. Contrato que las partes signatarias del mismo, denominaron: “contrato de promesa de compra”, y que a pesar de haber celebrado de forma privada, su contenido y firma no fueron desconocidos por los accionados, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, por lo que en consecuencia, se le concede valor probatorio para comprobar su contenido como documento privado, cuya validez no fue impugnada por las partes. Y así se declara. Promueve copia certificada de cédula de habitabilidad, expedida en fecha: 7 de marzo de 2.008, signada con el Nº H-034/2.008, emanada de la División de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Barinas, signada por la Jefe de División de Ingeniería Municipal, Ingeniera María Sinnato, y por el Jefe de División de Urbanismo, Arquitecto Malinoswki Méndez, y dirigida a Inversiones Campo Alegre, otorgada a las viviendas unifamiliares desde la 1 a la 16, ubicadas en el Conjunto Residencial Campo Alegre, situada en la calle Kloster 5-A de la Urbanización Alto Barinas Norte. Respecto de la referida instrumental, promovió además la parte demandante-reconvenida, prueba de informes, a fin de oficiar a la División de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Barinas, para que informase sobre la referida cédula de habitabilidad o remitiese copia certificada de la misma. Sobre el particular se observa, que en fecha: 22 de octubre de 2.013, se recibió oficio sin número, de fecha: 15 del mismo mes y año, emanado de la Jefa del Departamento de Ingeniería Municipal de la Alcaldía Bolivariana Socialista del Municipio Barinas, Ingeniero María Arias, mediante la cual remite copia certificada de la cédula de habitabilidad Nº H-034/2.008, consignada por la representación judicial de la parte demandante-reconvenida, junto a su escrito de promoción de pruebas, advirtiéndose la exactitud de ambos documentos, por lo que en consecuencia, se le concede valor probatorio al referido instrumento, como uno público administrativo, el cual se encuentra revestido de una presunción de veracidad iuris tantum sobre su contenido y lo manifestado en el mismo por parte del funcionario público en ejercicio de sus funciones, habida cuenta su evacuación, conforme a las disposiciones del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara. Promueve copia certificada de oficio número 240/2008, de fecha: 27 de marzo de 2.008, emanado de la División de Urbanismo de la Alcaldía del Municipio Barinas, signada por el Jefe de División de Urbanismo, Arquitecto Malinoswki Méndez y dirigida al ciudadano Atef Salami Nemer Hirchedd. Evidenciándose que el referido instrumento posee sello húmedo de la Secretaría Ejecutiva para el Poder Popular para la Ingeniería y Urbanismo de la Alcaldía Bolivariana Socialista del Municipio Barinas, se le concede valor probatorio para comprobar su contenido como documento público administrativo, el cual se encuentra revestido de una presunción de veracidad iuris tantum sobre su contenido y lo manifestado en el mismo por parte del funcionario público en ejercicio de sus funciones. Y así se declara. Promueve copia certificada de comunicación sin número, de fecha: 17 de junio de 2.013, signada por la Jefa del Departamento de Ingeniería Municipal de la Alcaldía Bolivariana Socialista del Municipio Barinas, Ingeniero María Arias, así como por el Ingeniero Félix Moreno, por la Secretaría Ejecutiva para el Poder Popular para la Ingeniería y Urbanismo de la Alcaldía Bolivariana Socialista del Municipio Barinas, y dirigida al ciudadano Atef Salami Nemer Hirchedd, a fin de participar que mediante la cédula de habitabilidad de fecha: 7 de marzo de 2.008, Nº H-034-2.008, dirigida a la empresa mercantil “Inversiones Campo Alegre, C.A.”, se manifestó que al momento de la construcción del Conjunto Residencial Campo Alegre, no poseía permisología alguna, aclarando que al momento de otorgar la habitabilidad del inmueble, se procedió al pago de la multa correspondiente por el incumplimiento del mismo, según procedimiento que cursa en el expediente único Nº H-034-2.008. Evidenciándose que el referido instrumento posee sello húmedo de la Secretaría Ejecutiva para el Poder Popular para la Ingeniería y Urbanismo de la Alcaldía Bolivariana Socialista del Municipio Barinas, se le concede valor probatorio para comprobar su contenido como documento público administrativo, el cual se encuentra revestido de una presunción de veracidad iuris tantum sobre su contenido y lo manifestado en el mismo por parte del funcionario público en ejercicio de sus funciones. Y así se declara. Inspección Judicial. Al respecto, en fecha: 2 de octubre de 2.013, se trasladó y constituyó el Tribunal a la Urbanización Alto Barinas Norte, calle Kloster 5-A, casa Nº 4 del Conjunto Residencial Campo Alegre, de la ciudad, Municipio y estado Barinas, dejando constancia de los particulares señalados por la parte demandante-reconvenida en el escrito de promoción de pruebas, en el orden siguiente: Al particular primero, el Tribunal dejó constancia de la existencia de una vivienda ubicada en la Urbanización Alto Barinas Norte, calle Kloster 5-A, sin número visible en la parte exterior, siendo la cuarta vivienda que se cuenta desde el portón de vigilancia de la entrada, la cual forma parte de un Conjunto Residencial denominado “Campo Alegre”; Al particular segundo, el Tribunal dejó constancia que se observa en el frente de la vivienda, un garaje para un vehículo, parcialmente techado con techo de machimbrado y tubos estructurales, observándose además un jardín con diversas especies vegetales. Al entrar a la vivienda el Tribunal observa que la misma se encuentra construida con paredes de bloque revestidas y pintadas, piso de porcelanato, techo de dry wall, contando además con puertas, marcos de las mismas y ventanas. Permitido el acceso al Tribunal a la parte interna del inmueble, se pudo constatar la existencia de tres (3) habitaciones, más una (1) de servicio, las cuales se encuentran en las mismas condiciones descritas anteriormente de la entrada de al vivienda; observándose asimismo, un área de servicio y un patio trasero con piso de cemento y sin techo; Al particular tercero, el Tribunal dejó constancia que la vivienda daba indicios de encontrarse habitada, observándose mobiliario y enseres propios del hogar dentro de la misma, y advirtiéndose la presencia en el interior, de personas distintas al notificado de la misión del Tribunal. Posteriormente, la apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, abogada en ejercicio Lucía Quintero, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 96.599, procedió a consignar informe, a fin de comprobar la descripción del inmueble y la situación del mismo, al momento de la realización del contrato; por lo que el Tribunal ordenó agregarlo al acta de inspección. De seguidas, el abogado en ejercicio Adolfo Cepeda, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 29.251, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida, procedió a oponerse al informe consignado, aduciendo que el período de promoción de pruebas había concluido en el juicio. Acto seguido, el Tribunal se reservó el derecho de analizar y valorar el contenido del instrumento consignado, en la oportunidad de dictar la sentencia de mérito; ordenándose el regreso del Tribunal a su sede de origen. Habiendo sido evacuada la prueba de inspección judicial, conforme a las disposiciones establecidas en el artículo 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se le concede valor probatorio para comprobar los particulares reseñados en el acta levantada al efecto, por haber sido comprobados in situ por el Tribunal. Y así se declara. Promueve las documentales consignadas con el escrito libelar, marcadas “C” y “D”, que rielan a los folios 11 y 12 del expediente. Consiste el instrumento marcado “C”, en solicitud formulada ante la Oficina del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat del estado Barinas, por la sociedad mercantil “Inversiones Campo Alegre, C.A.”, representada por el abogado en ejercicio Adolfo Cepeda, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 29.251, mediante la cual, solicita la apertura de audiencia de conciliación y autorización para acceder a la vía judicial, a fin de exigir a los ciudadanos: Maricelly Josefina Rojas Alvaray y Pedro Javier López, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad nros. 9.381.852 y 11.715.377, respectivamente, el cumplimiento de contrato privado de oferta de venta, suscrito en fecha: 26 de noviembre de 2.007, entre su representada y los referidos ciudadanos. En idéntico sentido, consiste el instrumento marcado “C”, Resolución sin número, de fecha: 28 de diciembre de 2.012, dictada por la Oficina del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat del estado Barinas, mediante la cual declara su incompetencia para dirimir el caso, exhortando a accionar la vía jurisdiccional competente. Evidenciándose para quien decide, que los instrumentos promovidos reflejan el agotamiento de la vía administrativa, que establece con carácter de obligatoriedad el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, previo a la interposición de demandas que pudieren ocasionar el desalojo o desocupación de una vivienda destinada a ocupación familiar; es de lo que se colige, que los mismos no coadyuven a dilucidar el hecho controvertido en el presente litigio, por lo que en consecuencia, no se les concede valor probatorio. Y así se declara. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE De la revisión de las actuaciones contenidas en el expediente, se evidencia que la parte demandada-reconviniente, no hizo uso de su derecho a promover pruebas durante la etapa legal respectiva. Y así se declara. El Tribunal para decidir observa: Se constata en el presente caso, que la empresa mercantil “Inversiones Campo Alegre, C.A.”, ha incoado acción, a fin de resolver jurisdiccionalmente el contrato celebrado por vía privada, en fecha: 26 de noviembre de 2.007, con los ciudadanos: Maricelly Josefina Rojas Alvaray y Pedro Javier López, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad nros. 9.381.852 y 11.715.377, respectivamente. Convención sinalagmática, que los signatarios de la misma, denominaron “contrato de promesa de compra”. En tal sentido, habida cuenta que en el juicio sub examine los demandados procedieron a reconvenir a su vez, exigiendo a la parte demandante, otorgar el instrumento definitivo de compraventa sobre el inmueble objeto del litigio, resulta pertinente entonces, establecer en primer lugar, los términos en que ha quedado planteada la controversia, y determinar ab initio, los hechos aceptados expresamente por ambas partes, y los que forman parte del contradictorio. En consonancia con lo dispuesto en el aparte anterior, se observa que la parte demandante-reconvenida, y la parte demandada-reconviniente, concuerdan en la existencia de los siguientes hechos: i) en la celebración de un contrato de promesa de compra, mediante el cual se pactó el pago de un precio que ascendía a la cantidad seiscientos noventa millones de bolívares (Bs. 690.000.000,oo), actualmente, seiscientos noventa mil bolívares (Bs. 690.000,oo), a fin de adquirir la parcela y casa sobre ella construida, signada con el Nº 4 del Conjunto Residencial Campo Alegre, ubicado en la calle Kloster 5-A, de la Urbanización Alto Barinas, de la ciudad de Barinas, Municipio y estado Barinas; ii) en la cancelación de un pago parcial por parte de los demandados-reconvinientes, por la cantidad de trescientos millones de bolívares (Bs. 300.000.000,oo), actualmente, trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,oo), los cuales fueron recibidos por la sociedad mercantil demandante-reconvenida, restando un saldo de trescientos noventa millones de bolívares (Bs. 390.000.000,oo), actualmente, trescientos noventa mil bolívares (Bs. 390.000,oo), que no fueron cancelados. Siguiendo el orden de ideas expuesto, se evidencia de los escritos libelar, de contestación a la demanda y reconvención, y de contestación a la reconvención, que las partes difieren abiertamente sobre las siguientes circunstancias fácticas: i) la fecha de celebración del contrato y su naturaleza: en tanto que la parte demandante-reconvenida aduce que el mismo fue celebrado en fecha: 26 de noviembre de 2.007, de forma privada, la parte demandada-reconviniente alega, que el mismo fue celebrado por vía auténtica, en fecha: 14 de febrero de 2.008; ii) la fecha de pago de la parte del precio no cancelada al momento de celebrar el contrato: sobre el particular, alega la parte demandante-reconvenida, por actuación de su apoderado judicial, que el pago debía realizarse dentro de los doce (12) meses siguientes al otorgamiento de la cédula de habitabilidad del inmueble, en tanto que la parte demandada-reconviniente arguye, que la cancelación tendría lugar, al momento de la protocolización del documento de compraventa definitivo; iii) en la exigencia del pago de canon de arrendamiento sobre el inmueble, pactado en la cantidad de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,oo), actualmente, tres mil bolívares (Bs. 3.000,oo) mensuales; iv) en la transferencia de propiedad desde el momento de la suscripción del contrato respecto del cual se demanda la resolución; v) en la existencia de una venta condicionada, y, vi) la obligación de tramitar lo conducente a fin de protocolizar el documento definitivo de compraventa. Quedando establecidos de la forma que antecede, los límites de la controversia, quien decide pasa de seguidas a dilucidar el fondo del asunto debatido, debiendo expresar en primer lugar, lo que respecto a la resolución de los contratos establece el artículo 1.167 del Código Civil, el cual dispone: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” De conformidad con la lectura del dispositivo legal, anteriormente transcrito, se evidencia que el legislador patrio dispuso que la acción para reclamar la resolución del contrato bilateral celebrado, puede ejercerse, cuando una de las partes no ejecuta la obligación asumida en la convención celebrada. De lo que se colige que deba este juzgador, conforme a los límites de la controversia ut supra explanados, determinar si ciertamente los ciudadanos: Maricelly Josefina Rojas Alvaray y Pedro Javier López, antes identificados, incumplieron con la obligación de pago pactada en el contrato, harto referido, o si por el contrario resulta ser la sociedad mercantil “Inversiones Campo Alegre, C.A.”, la parte que no honró las obligaciones asumidas en la señalada convención escrita. No obstante lo anterior, resulta ineludible en el presente caso, previo a determinar si la conducta esgrimida por las partes, encuadra o no, en el incumplimiento denunciado por cada una de ellas, determinar la naturaleza jurídica del contrato celebrado, pues como se constata de lo alegado por el representante judicial de la empresa mercantil demandante-reconvenida, el mismo expresa que la convención celebrada se trata de un contrato de promesa de compra u oferta de venta, o contrato de opción a compraventa; en tanto que la parte demandada-reconviniente, por actuación de su apoderada judicial, alegó que lo celebrado había sido un contrato de venta condicionada, con inmediata transferencia del derecho de propiedad; coligiéndose de ello, que dependiendo de la naturaleza de la relación contractual, surgen obligaciones distintas para cada uno de los contratantes. Sobre la calificación jurídica de los contratos que pueden hacer los jueces de instancia, se ha pronunciado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia N° 241, de fecha: 30 de abril de 2.002, caso: Arturo Pacheco Iglesia y otros contra Inversiones Pancho Villas, C.A., expresando lo siguiente: “La Sala considera que los jueces de instancia están facultados para establecer la calificación jurídica que consideren apropiada a las relaciones contractuales existentes en los juicios en los que están llamados a conocer, con independencia de la calificación que al respecto hubieren hecho las partes, siempre y cuando no distorsionen los hechos que hubieren sido alegados por ellas. Así, la calificación jurídica de una determinada relación contractual constituye un pronunciamiento de derecho, sólo cuestionable a través de la correspondiente denuncia de fondo, que le es dable al juez como consecuencia del principio iura novit curia”. En orden a lo expresado en los apartes anteriores, y a fin de establecer una calificación jurídica del contrato, acorde con la manifestación de voluntad expresada por las partes y tomando en consideración la normativa legal vigente aplicable al caso, resulta pertinente transcribir parcialmente el contenido de la sentencia Nº 460, de fecha: 27 de octubre de 2.010, expediente Nº 2010-00131, con ponencia de la Magistrada Yris Peña Espinoza, mediante la cual se hace una distinción entre los contratos de venta y las promesas bilaterales de compraventa, en los términos siguientes: “El contrato de venta es definido por el artículo 1.474 del Código Civil, como la convención por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio. Por tratarse este de un contrato, debe contener ciertos elementos o condiciones para la existencia del mismo, los cuales se encuentran establecidos en el artículo 1.141 del Código Civil y son: a) Consentimiento de las partes, que lo constituye el acuerdo entre éstas el cual se perfecciona cuando manifiestan su voluntad de contratar. b) Objeto se refiere a la cosa cuya propiedad se transfiere y c) Causa Lícita. El contrato de venta posee ciertas características las cuales son: 1. Es un contrato bilateral: El comprador y el vendedor asumen obligaciones recíprocas. 2. Es un contrato oneroso. 3. Es un contrato consensual: Se perfecciona con el sólo consentimiento de las partes. 4. Puede ser un contrato de ejecución instantánea o de tracto sucesivo. 5. Es un contrato traslativo de la propiedad u otro derecho vendido. (Aguilar Gorrondona, José Luís. Contratos y Garantías, Derecho Civil IV.) Ahora bien, la promesa bilateral de compra-venta, ha sido definida por esta Sala como un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen -naturales o jurídicas-; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye -se repite- una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas. (Sent. S.C.C., ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez de fecha 18-12-2006, caso Inversiones PP001 C.A.). En idéntico orden de ideas, se pronunció la misma Sala, en sentencia Nº 358, de fecha: 9 de julio de 2.009, con ponencia del Magistrado Luis Antonio Ortiz, en el expediente Nº 09-051, mediante la cual se dejó sentado lo siguiente: “Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato. Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo. Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble. Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes: - Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato. - Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo. - Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro. - Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato. - Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195)” De los extractos de las sentencias, anterior y parcialmente transcritos, se evidencian los elementos que deben ser tenidos en consideración, a fin de determinar si se está en presencia de un contrato de venta, que implica la transferencia del derecho de propiedad a que se obliga el vendedor, a cambio del pago de un precio, que se obliga a cancelar el comprador; o de una promesa bilateral de compraventa, mediante el cual, las partes se obligan recíprocamente a cumplir con ciertas condiciones previas, a fin de celebrar un contrato definitivo ulterior. En el caso sub examine, advierte este juzgador, que se colige de la cláusula primera del contrato consignado marcado “B”, con el escrito libelar, que los “promitentes compradores”, valga decir, los ciudadanos: Maricelly Josefina Rojas Alvaray y Pedro Javier López, antes identificados, se obligaron a comprar el inmueble que resultase luego de realizada la separación que se hiciere de la unidad de vivienda Nº 4, la cual tendría un valor de seiscientos noventa millones de bolívares (Bs. 690.000.000,oo), actualmente seiscientos noventa mil bolívares (Bs. 690.000,oo), precio que debían pagar los “promitentes compradores” mediante abonos, de la forma que se establece en la cláusula segunda. Por su parte, en la cláusula segunda del contrato, específicamente en el aparte siguiente al continente del literal b), se observa que el “propietario promotor”, valga decir, la sociedad mercantil “Inversiones Campo Alegre, C.A.”, declaró recibidos de los “promitentes compradores”, la cantidad de trescientos millones de bolívares (Bs. 300.000.000,oo), actualmente, trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,oo), la cual sería empleada en la construcción del inmueble objeto del contrato y que sería imputada al monto total del precio de compraventa. Asimismo, de la lectura y análisis del segundo aparte siguiente al continente del literal b) de la cláusula segunda del contrato, se evidencia que el “propietario promotor”, se obligó también -aunque no lo indicó expresamente- a obtener el permiso de habitabilidad, siendo claro, que el mismo sólo podría ser obtenido por la empresa constructora de las viviendas, y nunca por los adquirentes de las mismas. Conforme a lo expresado ut supra, se constata en el presente caso, que las partes se obligaron mediante el contrato celebrado, a distintas actividades, a saber: los “promitentes compradores”, a adquirir o comprar el inmueble constituido por la vivienda Nº 4, del Conjunto Residencial Campo Alegre, mediante el pago de un precio de seiscientos noventa millones de bolívares (Bs. 690.000.000,oo), actualmente seiscientos noventa mil bolívares (Bs. 690.000,oo). En tanto que el “propietario promotor”, se obligó a construir la referida vivienda a fin de vendérsela a los “promitentes compradores”, y asimismo, a obtener la cédula o permiso de habitabilidad para la misma. De las anteriores consideraciones, se evidencia que en el presente caso, las partes no celebraron un contrato de venta, sino un contrato de promesa bilateral de compraventa, mediante el cual, ambas asumieron distintas obligaciones previas, -pago de precio, construcción de vivienda y obtención de cédula de habitabilidad- con el fin de celebrar un futuro y definitivo contrato de compraventa. De lo que se colige, que en el presente caso no haya existido una venta condicionada, pues conforme a lo anteriormente expresado, los contratos de promesa bilateral de compraventa no constituyen una venta per se, ya que son contratos preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican -tal como indica la jurisprudencia reseñada- las personas intervinientes -naturales o jurídicas-, el bien objeto del mismo, la duración de éste, el precio del bien, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “cláusula penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato; y por ende, no existió tampoco en el presente caso, transferencia del derecho de propiedad del inmueble con la celebración del contrato preparatorio. Y así se decide. Siguiendo el orden de ideas expuesto, y respecto al punto controvertido, relacionado con la fecha de celebración del contrato, advierte quien decide, que la parte demandante-reconvenida aduce que el mismo fue celebrado en fecha: 26 de noviembre de 2.007, de forma privada, en tanto que la parte demandada-reconviniente alega en el escrito de contestación a la demanda y reconvención, que el mismo fue celebrado por vía auténtica, en fecha: 14 de febrero de 2.008. Al respecto observa este juzgador, que con el escrito libelar, el apoderado judicial de la empresa mercantil “Inversiones Campo Alegre, C.A.”, consignó contrato celebrado en forma privada, entre la referida sociedad de comercio y los ciudadanos: Maricelly Josefina Rojas Alvaray y Pedro Javier López, ya identificados, el cual, establece en su parte final, que se suscribió en la ciudad de Barinas, a los 26 días del mes de noviembre del (sic) dos mil siete (2007). Contrato este que no fue desconocido, ni impugnado por los demandados-reconvinientes en la oportunidad legal; por lo que en consecuencia, no constando en autos convención escrita distinta a la referida anteriormente, es por lo que debe tenerse como fecha de celebración del contrato consignado como instrumento fundamental de la demanda, la expresada por el apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida, verbigracia, el 26 de noviembre de 2.007. Y así se decide. En orden al análisis de las circunstancias fácticas respecto de las cuales difirieren las partes en el presente juicio, corresponde dilucidar la fecha en que la parte actora debía pagar la parte del precio acordado que no fue cancelada al momento de celebrar el contrato, habida cuenta que sobre el particular, la parte demandante-reconvenida aduce, que dicho pago debía realizarse dentro de los doce (12) meses siguientes al otorgamiento de la cédula de habitabilidad del inmueble, en tanto que la parte demandada-reconviniente alega, que la cancelación tendría lugar, al momento de la protocolización del documento de compraventa definitivo; fundándose ambas afirmaciones, en la interpretación que del contrato realizan las partes. Al respecto, resulta imprescindible transcribir el contenido de la cláusula segunda del contrato de promesa bilateral de compraventa, celebrado entre las partes, el cual dispone lo siguiente: “SEGUNDA: LOS PROMITENTES COMPRADORES se obligan a pagar el precio del inmueble mediante abonos de la siguiente manera: a) Un primer abono por la suma de TRESCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 300.000.000.00) los cuales LA PROPIETARIA PROMOTORA declara haber recibido a su entera satisfacción. b) El último abono equivalente al saldo insoluto del precio de venta de EL INMUEBLE, estos es, la suma de TRESCIENTOS NOVENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 390.000.000.00), más las sumas que los PROMITENTES COMPRADORES adeude (sic) en concepto de intereses, cuotas de fondo de inicial de mantenimiento, servicios de agua y aseo, gastos de notaria (sic) y derechos de registro del documento traslativo de propiedad contentivo de la Compraventa (sic) en el Registro Inmobiliario competente y cualquier otra suma que adeude (sic) a LA PROPIETARIA PROMOTORA deberán ser cancelados y pagados al momento de firmarse el documento correspondiente de Compraventa (sic) de EL INMUEBLE. Este saldo insoluto deberá pagarse mediante pago en efectivo, cheque certificado o carta irrevocable de compromiso de pago expedida por una institución bancaria de la localidad aceptada por LA PROPIETARIA PROMOTORA. De entregarse esta última deberá hacerse con sesenta (60) días de anticipación a la fecha prevista para la obtención del Permiso (sic) de habitabilidad, en la cual se hará constar que dicho Banco (sic) le pagará a LA PROPIETARIA PROMOTORA, por autorización de EL PROMITENTE COMPRADOR, el saldo mencionado (en dicha garantía), una vez se le presente al Banco (sic) debidamente inscrita ante el Registro Público el documento de parcelamiento respectivo o el documento de compraventa de EL INMUEBLE objeto de la presente Promesa. Ambas partes se comprometen a firmar a más tardar dentro de los doce (12) meses siguientes de la obtención del Permiso de Habitabilidad. EL PROPIETARIO PROMOTOR declara que recibe de LOS PROMITENTES COMPRADORES la cantidad de TRESCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 300.000.000.00) cantidad esta de dinero que será empleada por EL PROPIETARIO PROMOTOR para la construcción del inmueble objeto de esta promesa de compra, que será imputada como monto total del precio de la compraventa del inmueble, que ambas partes pactan como el precio de compra del inmueble de este contrato. LOS PROMITENTES COMPRADORES declara (sic) expresamente que la referida cantidad de dinero no devengara (sic) intereses de ningún tipo como consecuencia del uso que de ella hará EL PROPIETARIO PROMOTOR, de allí que lo (sic) autoriza expresamente a EL PROPIETARIO PROMOTOR para administrar la referida cantidad de dinero o cualquier otro abono que forme parte de esta negociación, a su discreción y criterio con el objeto de llevar a buen termino (sic) la construcción de la obra en donde estará ubicado el inmueble objeto de este contrato. El documento de compraventa por medio del cual se transfiera la propiedad de dicho inmueble a favor de LOS PROMITENTES COMPRADORES se otorgará a más tardar dentro de los doce (12) meses siguientes de (sic) la obtención del permiso de habitabilidad de EL PARCELAMIENTO y la inscripción del Documento de Condominio y/o su respectivo Reglamento en el Registro Inmobiliario Competente. No obstante lo anterior, vencido el plazo indicado en el parágrafo que precede, que a opción exclusiva de LA PROPIETARIA PROMOTORA el recibir el canon mensual por un monto de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000) mensuales que aquí pacta a partir del 1 de marzo de 2008, en caso de estar ocupando el inmueble y no habérsele otorgado por el Instituto (sic) financiero el saldo deudor del precio total convenido o bien declarar rescindido el presente contrato, en cuyo caso LA PROPIETARIA PROMOTORA retendrá, en concepto de indemnización, la totalidad de las sumas que hasta la fecha le hayan sido abonadas a cuenta de EL PROMITENTE COMPRADOR. Queda convenido que LA PROPIETARIA PROMOTORA no será responsable si el documento de compraventa definitiva no pudiese otorgarse dentro de los términos aquí convenidos por causas no imputables a ella, tales como circunstancias fuera de control o circunstancias imprevistas que estén o afecten de manera directa o indirecta los términos aquí establecidos. En caso de mora que ocurra de cualquiera de los abonos y partidas anteriores dará derecho a LA PROPIETARIA PROMOTORA a cobrar un interés moratorio del uno por ciento (1%) mensual, sobre los saldos deudores insolutos vencidos. Los abonos que se entreguen posteriormente se aplicarán primeramente para cubrir los intereses y la diferencia se aplicará al capital. Queda expresamente acordado que sí (sic) LOS PROMITENTES COMPRADORES se atrasan más de sesenta días en los abonos posteriores al Permiso (sic) de Construcción (sic) o no haya entregado a LA PROPIETARIA PROMOTORA la carta de compromiso de pago irrevocable antes de la fecha de expedición del Permiso de Habitabilidad o acta de terminación de obra, perderá la totalidad de los abonos realizados hasta la fecha, no teniendo ningún reclamo presente o futuro contra LA PROPIETARIA PROMOTORA”. Ahora bien, de la lectura de la cláusula anteriormente transcrita, se evidencia que según lo pactado entre las partes, el pago del saldo remanente tendría lugar, “…al momento de firmarse el documento correspondiente de Compraventa (sic) de EL INMUEBLE…”, estableciendo además un compromiso bilateral al respecto, en la forma siguiente: “Ambas partes se comprometen a firmar a más tardar dentro de los doce (12) meses siguientes de la obtención del Permiso de Habitabilidad”. No obstante lo anterior, y en idéntico sentido, se estableció en la misma cláusula segunda del contrato, específicamente en el segundo aparte, posterior al continente de la cláusula “b”, lo siguiente: “El documento de compraventa por medio del cual se transfiera la propiedad de dicho inmueble a favor de LOS PROMITENTES COMPRADORES se otorgará a más tardar dentro de los doce (12) meses siguientes de (sic) la obtención del permiso de habitabilidad de EL PARCELAMIENTO y la inscripción del Documento de Condominio y/o su respectivo Reglamento en el Registro Inmobiliario Competente”. En consonancia con lo convenido por las partes, es meridianamente claro, que el pago del remanente del precio pactado, valga decir, la cantidad de trescientos noventa millones de bolívares (Bs. 390.000.000,oo), actualmente, trescientos noventa mil bolívares (Bs. 390.000,oo), se verificaría en una oportunidad expresa, esto es, al momento de otorgarse el documento de compraventa definitivo sobre el inmueble, objeto del contrato de promesa bilateral de compraventa. Y así se decide. No obstante lo expresado precedentemente, advierte quien aquí juzga, que el contrato no es claro al determinar, la oportunidad en que debía verificarse la firma de dicho contrato, pues por una parte, ambos contratantes asumieron el compromiso de que tuviera lugar “…dentro de los doce (12) meses siguientes de la obtención del Permiso de Habitabilidad”, y asimismo pactaron que sería, “…dentro de los doce (12) meses siguientes de (sic) la obtención del permiso de habitabilidad de EL PARCELAMIENTO y la inscripción del Documento de Condominio y/o su respectivo Reglamento en el Registro Inmobiliario Competente”. Al respecto, cabe señalar en primer término, que en ambos apartes del contrato, las partes pactaron que la firma u otorgamiento del documento definitivo de compraventa, tendría lugar dentro de los doce (12) meses siguientes a la obtención del permiso (cédula) de habitabilidad. Partiendo de dicha circunstancia, conviene clarificar, que aún cuando así fuere establecido en el contrato, no es el parcelamiento al que se le otorga la cédula de habitabilidad, sino a las viviendas que sobre dicho terreno se construyen, y en el caso particular, a la vivienda objeto de venta. De lo que se colige entonces, que realizando una interpretación del contrato suscrito, surge como primera conclusión sobre el hecho controvertido, que el contrato definitivo debía otorgarse dentro de los doce (12) meses siguientes a que le fuera concedida la cédula de habitabilidad a la casa Nº 4, del Conjunto Residencial Campo Alegre. Y así se decide. Ahora bien, se evidencia de la lectura del instrumento consignado como fundamental de la demanda, que también pactaron las partes, que la firma del contrato definitivo debía tener lugar “…dentro de los doce (12) meses siguientes de (sic) la obtención del permiso de habitabilidad de EL PARCELAMIENTO y la inscripción del Documento de Condominio y/o su respectivo Reglamento en el Registro Inmobiliario Competente” (cursivas y subrayado del Tribunal). Pareciera, conforme a lo explanado, que las partes hubiesen convenido en el contrato, que además de que la vivienda, objeto material del contrato y del presente juicio, obtuviese la cédula o permiso de habitabilidad, debía verificarse además, la inscripción del documento de condominio del Conjunto Residencial Campo Alegre y/o su Reglamento, para comenzar a computar el lapso de doce meses, a fin de otorgar el documento definitivo de compraventa. Sin embargo, es claro para quien decide, que tal como válidamente lo aduce el apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida en su escrito de contestación a la reconvención, las gestiones relativas a la redacción, tramitación y protocolización del documento de condominio -o de asociación de los propietarios de viviendas de determinado conjunto residencial- compete según la ley, a quienes detenten el derecho de propiedad sobre las viviendas, y en modo alguno, a la promotora o constructora de las mismas. De lo que se colige, que aún cuando hubiese sido pactada tal aseveración, la misma no detenta fundamento conforme al ordenamiento jurídico patrio, y por ende, no obliga a la parte demandante-reconvenida, quien no tendría la obligación legal de tramitar lo conducente, a fin de obtener el referido documento de condominio y/o su reglamento. En tal sentido, constatándose que la obligación anteriormente referida, prevista en el contrato suscrito por las partes integrantes de la relación jurídico-procesal en el presente caso, no obliga a la empresa mercantil “Inversiones Campo Alegre, C.A.”, y no habiendo establecido las partes, otros supuestos distintos que marcasen el inicio del cómputo del lapso para otorgar el documento definitivo, es claro para quien decide, que el contrato definitivo de compraventa debía otorgarse dentro de los doce (12) meses siguientes a que le fuera concedida la cédula de habitabilidad a la casa Nº 4, del Conjunto Residencial Campo Alegre. Y así se decide. No obstante lo anterior, si bien es cierto que el otorgamiento de la cédula o permiso de habitabilidad, marcaba el inicio del lapso de doce (12) meses para proceder al otorgamiento del documento definitivo de compraventa, no es menos cierto, que la obtención del referido instrumento administrativo, sólo podía ser conocido en primer término por la “propietaria promotora”, quien era la encargada de realizar todos los trámites ante las autoridades municipales y estadales pertinentes, a fin de la construcción y funcionamiento del desarrollo urbanístico denominado Conjunto Residencial Campo Alegre; de lo que se colige, que no pudiendo los “promitentes compradores” conocer -sino a través de la participación que le hiciere la “propietaria promotora”- la fecha de otorgamiento de la cédula o permiso de habitabilidad concedida a la vivienda objeto del contrato, resultaba -aunque no fuere pactado- un requisito sine qua non para otorgarle fecha cierta de inicio al harto referido lapso de doce (12) meses, la participación efectiva que hiciere la “propietaria promotora” a los “promitentes compradores”, mediante la cual les informase que había sido otorgada la cédula de habitabilidad al inmueble objeto del contrato. En consideración a lo anterior, y de la revisión de las actuaciones que cursan en el expediente, observa este juzgador, que entre los medios promovidos como prueba y consignados por las partes, no sólo no consta la participación descrita en el aparte anterior, mediante la cual se pusiere en conocimiento de los “promitentes compradores” la circunstancia del otorgamiento de la cédula o permiso de habitabilidad para el inmueble Nº 4 del Conjunto Residencial Campo Alegre, sino que tal circunstancia, no fue tan siquiera alegada por la parte demandante-reconvenida, siendo que como se expresó ut supra, resultaba imprescindible tal participación, a fin de otorgar certeza a la fecha de inicio del cómputo del lapso dentro del cual -pactaron las partes- debía otorgarse el documento de compraventa definitivo sobre el inmueble, objeto del contrato de promesa bilateral de compraventa; siendo por demás evidente, que al no constar dicha participación, el lapso aludido no puede dar inicio, pues no existe un instrumento que demuestre sin lugar a dudas, que la circunstancia del otorgamiento de la cédula de habitabilidad fue puesta en conocimiento de los “promitentes compradores”, y que por ende, al haber transcurrido doce (12) meses de dicha participación sin que se hubiese procedido al otorgamiento del documento definitivo de compraventa, los mismos incurrieron en mora, respecto de dicha obligación pactada en el contrato. Y así se decide. Como consecuencia de lo expresado en el aparte anterior, no habiéndose verificado aún el transcurso del lapso de doce (12) meses previsto en la cláusula segunda del contrato de promesa bilateral de compraventa celebrado, se deduce asimismo, que tampoco resulta procedente para la “propietaria promotora” reclamar el canon de arrendamiento de tres millones de bolívares mensuales (Bs. 3.000.000,oo), actualmente, tres mil bolívares (Bs. 3.000,oo) previsto en la misma cláusula, pues como se colige de la lectura del aparte referido a dicha circunstancia, se hizo depender su reclamo, del vencimiento del aludido lapso de doce (12) meses, que conforme a lo expresado en el texto de la presente decisión, aún no ha transcurrido. Y así se decide. Queda dilucidar de seguidas, la circunstancia controvertida relacionada con la obligación de tramitar lo conducente a fin de protocolizar el documento definitivo de compraventa, pues, en tanto que la demandante-reconvenida, aduce que la misma resulta ser una carga que detentan los “promitentes compradores”, conforme lo establecido en el artículo 1.491 del Código Civil; éstos alegan, que las diligencias tendientes a la protocolización del instrumento contentivo del negocio de compraventa definitivo, debían ser realizadas por la propietaria promotora. Al respecto, y a fin de dilucidar justamente el hecho controvertido, resulta necesario advertir en el primer lugar, que el artículo 1.491 del Código Civil, dispone que son de cargo del comprador los “gastos” de escritura y demás accesorios de la venta; no evidenciándose de la lectura del referido dispositivo legal, que en el mismo se establezca que son de cargo del adquirente, las actividades relativas al trámite para la efectiva protocolización del documento. En idéntico sentido, el artículo 1.486, ejusdem, dispone que las principales -más no únicas- obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida. De lo expuesto en el aparte anterior, y yendo aún más allá, del análisis de la legislación patria al respecto, no se colige que el legislador haya dispuesto con carácter de exclusividad a alguno de los contratantes, la carga de realizar los trámites o actividades conducentes para protocolizar el documento de compraventa, pues se entiende que no siendo de orden público tal circunstancia, las partes signatarias de la convención, pueden establecer al respecto, los términos, condiciones y modalidades que más les convengan, lo cual es una vertiente del principio de la autonomía de la voluntad, que les reconoce la posibilidad de reglamentar por sí mismas, el contenido y las particularidades de las obligaciones que se imponen. Por lo que los contratantes, siempre y cuando estén dentro del marco de la legalidad, pueden convenir de acuerdo a sus voluntades, y derogar las convenciones por sí mismas, así como modificar la estructura del contrato, lo cual obedece a lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil. (Sentencia de la Sala de Casación Civil, de fecha 22 de septiembre de 2.009, caso: Inversiones Alvamart, C.A. contra Edoval, C.A. y otra). En tal virtud, no siendo otorgada la carga referida a alguna de las partes, en virtud de la ley, queda analizar lo que sobre el particular pactaron las partes en las cláusulas del contrato. Al respecto, en el literal “b” de la cláusula segunda del contrato se estableció lo siguiente: “…más las sumas que los PROMITENTES COMPRADORES adeude (sic) en concepto de intereses, cuotas de fondo de inicial de mantenimiento, servicios de agua y aseo, gastos de notaria (sic) y derechos de registro del documento traslativo de propiedad contentivo de la Compraventa (sic) en el Registro Inmobiliario competente y cualquier otra suma que adeude (sic) a LA PROPIETARIA PROMOTORA deberán ser cancelados y pagados al momento de firmarse el documento correspondiente de Compraventa (sic) de EL INMUEBLE”. De la lectura y análisis de la cláusula precedente y parcialmente transcrita, se colige que si fue previsto, que los “promitentes compradores” podían adeudar al momento de la firma del contrato definitivo -entre otros- a la “propietaria promotora” gastos por derechos de registro del documento traslativo de propiedad, era porque esta última, si no había realizado ya los desembolsos de tales cantidades de dinero, por lo menos había realizado los trámites administrativos necesarios ante el respectivo registro, a fin de lograr la liquidación de los mismos; lo que evidencia en todo caso, el trámite administrativo tácito que se comprometió a realizar la “propietaria promotora”, con miras a lograr la protocolización del documento de compraventa definitivo. Y así se decide. En idéntico sentido, en la cláusula quinta del contrato celebrado entre las partes, se expresa lo siguiente: “Si LOS PROMITENTES COMPRADORES (…) no firma (sic) la documentación vigente y usual que le corresponda para que se inscriba en el registro público el documento definitivo de compra venta al momento que sea (sic) requerido (sic) para ello por parte de LA PROPIETARIA PROMOTORA…” (Subrayado del Tribunal) De la cláusula parcialmente transcrita, se evidencia que las partes convinieron en que sería la “propietaria promotora” quien requeriría a los “promitentes compradores” la firma de la documentación necesaria para inscribir o protocolizar el documento definitivo de compraventa, de lo cual se deriva la previa tramitación realizada por parte de aquélla, respecto de los instrumentos apropiados para lograr el registro del instrumento definitivo. Y así se decide. Asimismo, en la cláusula décima del contrato se estableció lo siguiente: “Es requisito para la entrega que LOS PROMITENTES COMPRADORES tenga (sic) y entregue (sic) a LA PROPIETARIA PROMOTORA todos los documentos necesarios para el otorgamiento del documento público de compra venta” (Subrayado del Tribunal). De la transcripción anteriormente realizada, se colige una vez más, que la “propietaria promotora” fue quien se obligó mediante el contrato, a recabar los instrumentos necesarios para proceder a la protocolización del documento de compraventa definitivo. Y así se decide. A mayor abundamiento, se convino en la cláusula décima cuarta del contrato, lo siguiente: “Todos los gastos fiscales, notariales, de inscripción en el Registro (sic) Público, (sic) legales o cualesquiera otros que ocasionen tanto el presente contrato como el documento de compraventa definitivo y la respectiva escritura pública, serán por cuenta exclusiva de EL (sic) PROMITENTE (sic) COMPRADOR, (sic) quien se obliga a cancelarlos tan pronto les sean exigidos, por LA PROPIETARIA PROMOTORA”. (Subrayado del Tribunal) Al igual que lo dispuesto en la cláusula segunda, la exigencia de los gastos -entre ellos, el del documento de compraventa definitivo- por parte de la “propietaria promotora” a los “promitentes compradores”, evidencia, si no la erogación previa de tales cantidades de dinero por parte de aquélla, por lo menos resulta indudable indicativo de la realización de los trámites administrativos necesarios ante el respectivo registro, a fin de lograr la liquidación de los mismos; coligiéndose de ello, el compromiso sobreentendido, que adquirió la “propietaria promotora” respecto de las diligencias pertinentes a fin de lograr el registro o protocolización del documento definitivo de compraventa. Y así se decide. Del análisis de las cláusulas contractuales, anteriormente referidas y parcialmente transcritas, queda evidenciado para quien aquí juzga, que si bien la “propietaria promotora”, sociedad mercantil “Inversiones Campo Alegre, C.A.”, no pactó expresamente con los ciudadanos: Maricelly Josefina Rojas Alvaray y Pedro Javier López, ya identificados, en el contrato de promesa bilateral de compraventa, harto referido, su obligación de tramitar lo conducente a fin de protocolizar el definitivo contrato de compraventa sobre el inmueble objeto del litigio, tal circunstancia se deduce y queda evidenciada de las prerrogativas asumidas por la misma en la convención, según las cuales, podía requerir instrumentos, exigir pagos y solicitar firma de documentos a los “promitentes compradores”, a fin de lograr la protocolización del instrumento, por lo que en consecuencia, ha quedado dilucidado que la carga de realizar los trámites necesarios para la protocolización del instrumento contentivo del negocio jurídico de compraventa, correspondía conforme a lo pactado en el contrato a la “propietaria promotora”. Y así se decide. En consonancia con lo expresado precedentemente, habida cuenta que la “propietaria promotora”, sociedad mercantil “Inversiones Campo Alegre, C.A.”, no honró su carga de participar en primer término a los “promitentes compradores”, ciudadanos: Maricelly Josefina Rojas Alvaray y Pedro Javier López, del otorgamiento de la cédula de habitabilidad al inmueble objeto del contrato, y menos aún, tramitó en consecuencia dentro del lapso de doce (12) meses acordado, lo conducente a fin de registrar el documento definitivo de compraventa, y en virtud de ello, no generó o propició la oportunidad en que los demandados-reconvinientes debían cancelar el pago del remanente del precio pactado, verbigracia, al momento de otorgarse el documento de compraventa definitivo sobre el inmueble, es de lo que se colige, que no pueda imputársele a los “promitentes compradores”, el incumplimiento del contrato suscrito con la “propietaria promotora”, y por ende, la demanda incoada no puede prosperar. Y así se decide. Por otra parte, respecto a la nulidad de las cláusulas contractuales, pretendida por la apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, en el escrito de contestación a la demanda y reconvención, según las cuales: i) se estableció el cobro de un canon de arrendamiento a los “promitentes compradores”, ii) se previó la posibilidad de que la “propietaria promotora” rescindiere el contrato, iii) se estableció a favor de la “propietaria promotora” la retención de lo abonado como indemnización en caso de incumplimiento por parte de los “promitentes compradores”, y iv) se estableció el cobro de un interés del uno por ciento mensual (1%), por la mora que presentasen los “promitentes compradores” en el pago de los abonos que disponía el contrato, cabe expresar lo siguiente: La denominada cláusula leonina o abusiva, es definida por Cabanellas como “la que tiende a procurar a alguno de los contratantes ventajas exorbitantes en detrimento de la otra parte” (Diccionario Jurídico Universitario, Tomo A-I, p. 200, Heliasta, 2.007), de lo que se colige que no sólo puedan ser leoninos los contratos -como expresa el apoderado actor- sino que éstos, siendo equitativos en varias de sus cláusulas, también pueden incluir unas que otorguen prerrogativas individuales y abusivas, en detrimento del otro u otros contratantes. En consonancia con lo explanado en el aparte anterior, debe proceder este juzgador a dilucidar en el presente caso, si las disposiciones precedentemente señaladas, ciertamente contienen ventajas exorbitantes ab initio para la “propietaria promotora”, y por ende, resultan nulas de pleno derecho por ser de las llamadas cláusulas leoninas. En tal sentido advierte quien decide, que tanto el establecimiento del cobro de un canon de arrendamiento a los “promitentes compradores”, así como la posibilidad de que la “propietaria promotora” rescindiere el contrato y retuviere lo abonado, en calidad indemnización, y también el establecimiento del interés del uno por ciento mensual (1%), por la mora que presentaren los “promitentes compradores” en el pago de los abonos que disponía el contrato; circunstancias todas, previstas en la cláusula segunda del contrato, sólo constituyen supuestos que fueron establecidos conforme al principio de autonomía de voluntad de las partes, según el cual, éstas pueden constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, en los términos, condiciones y modalidades que en conjunto dispongan, siempre y cuando se encuentren enmarcadas en el ámbito de la legalidad. Siendo claro para este juzgador, que las mismas -aparte de ser evidentemente legales- fueron convenidas por ambas partes, a fin de que surtieren efectos sólo en caso de observarse un incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte de los “promitentes compradores”, de lo que se colige, que no otorguen ventajas inmediatas -ni mediatas- a la propietaria promotora, pues al no operar la inobservancia de las obligaciones que les imponía el contrato, los “promitentes compradores” no sufrirían los embates de las consecuencias jurídicas establecidas en dichos supuestos, y menos aún, surgirían las prerrogativas delatadas como abusivas por la representación judicial de la parte demandada-reconviniente, lo que a todas luces evidencia, que dichas cláusulas no dispongan per se, una ventaja desmedida a favor de la propietaria promotora, y por ende, no pueden ser consideradas leoninas. Y así se decide. En consonancia con lo expresado en texto de la presente decisión, y con fundamento en la interpretación realizada del contrato consignado como instrumento fundamental de la demanda, ha quedado comprobado para quien decide, que en el presente caso, la parte demandante-reconvenida no puede solicitar válidamente la resolución del contrato, pues se evidencia que la misma no cumplió a cabalidad con todas sus obligaciones derivadas del mismo, por lo que en tal sentido no puede reclamar en su favor, los efectos jurídicos derivados del artículo 1.167 del Código Civil, y en consecuencia, la demanda incoada debe ser declarada sin lugar, debiendo declararse parcialmente con lugar la reconvención. Y así se decide. Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide en los siguientes términos: PRIMERO: Declara SIN LUGAR la demanda de resolución de contrato, interpuesta por el abogado en ejercicio Adolfo Cepeda, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 29.251, actuando en nombre y representación de la sociedad mercantil “Inversiones Campo Alegre, C.A”, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del estado Barinas, en fecha: 20 de octubre de 2.006, bajo el Nº 43, Tomo17-A, folio 12, en contra de los ciudadanos: Maricelly Josefina Rojas Alvaray y Pedro Javier López, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad nros. 9.381.852 y 11.715.377, respectivamente. SEGUNDO: Declara PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención interpuesta por la abogada en ejercicio Lucia Quintero Ramírez, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 96.599, en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos: Maricelly Josefina Rojas Alvaray y Pedro Javier López, en contra de la sociedad mercantil “Inversiones Campo Alegre, C.A”, todos previamente identificados. TERCERO: Se condena a la sociedad mercantil “Inversiones Campo Alegre, C.A”, a notificar a los ciudadanos: Maricelly Josefina Rojas Alvaray y Pedro Javier López, ya identificados, del otorgamiento de la cédula de habitabilidad del inmueble identificado con el número 4 del Conjunto Residencial Campo Alegre, ubicado en la Urbanización Alto Barinas, de la ciudad de Barinas, Municipio y estado Barinas, cuyos linderos particulares son: NORTE: Calle kloster 5-A, en once metros con veinticuatro centímetros (11,24 mts.), SUR: Parcela N-208 y parcela N-209, en once metros con veinticuatro centímetros (11,24 mts), ESTE: Parcela N-05, en treinta metros (30 mts.), y OESTE: Parcela N-03, en treinta metros (30 mts.), para que una vez realizada dicha notificación, proceda a tramitar lo conducente para protocolizar el instrumento contentivo del negocio jurídico de compraventa definitivo sobre el inmueble previamente identificado, en el lapso y condiciones pactados en el contrato de promesa bilateral de compraventa, celebrado en fecha: 26 de noviembre de 2.007, el cual cursa en autos. CUARTO: No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza de la decisión. QUINTO: Se ordena notificar a la partes de la presente decisión, por dictarse la misma fuera del lapso de diferimiento. Publíquese, regístrese y déjese copia certificada para el archivo de este Juzgado. Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, a los dieciséis (16) días del mes de septiembre del año dos mil catorce. Años: 204º de Independencia y 155º de Federación. EL JUEZ TEMPORAL LA SECRETARIA TEMPORAL Abg. Juan José Muñoz Sierra Shirley Guerra Charry En la misma fecha, siendo las 9 y 45 minutos de la mañana, se ordenó registrar y publicar la presente decisión. Conste, LA SECRETARIA TEMPORAL Shirley Guerra Charry