JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DEL CIRCUITO JUDICIAL CIVIL DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS
156º Y 205º
Asunto Nº 2015-000001
En el día de hoy, cinco (5) de agosto de 2015, siendo las 10:00 (:a.m.), día y hora fijada para que tenga lugar la audiencia oral prevista en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se anunció el acto a las puertas del tribunal por el ciudadano alguacil de este tribunal José Lorenzo Morillo Cadenas, titular de la cédula de identidad nº V- 17.661.677,dejándose constancia de la comparecencia del abogadoOmar Osuna Dávila, titular de cédula de identidad nº 4.257.400,inscrito en el Inpreabogado bajo el nº 25.986; apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, asimismo se deja constancia de la no comparecencia de la parte actora ni de su apoderado judicial. Se abrió la audiencia presidida por la Jueza Superior Primera,Abg. Rosa Elena Quintero Altuve y se constituyó en la sala de audiencias del Circuito Judicial Civil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, se procedió a dar inicio a la audiencia fijada en el juicio que por desalojo interpusiera el ciudadano Pablo Theis Márquez contra la ciudadana Anmar Reinalda Caicedo Uzcátegui; en virtud del recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada contra la decisión dictada en fecha 8 de mayo del año 2015, dictada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, que inadmitió la reconvención promovida por la parte demandada. La Jueza comunicó a la parte el tiempo de que disponía para efectuar sus exposiciones, concediéndole el derecho de palabra a la representación judicial de la parte demandada apelante Abg. Omar Osuna Dávila, quien expuso: como fundamento de la apelación: Que la jueza de la causa fundamentó la negativa de admisión de la reconvención en la incompatibilidad de procedimientos que según afirma existe entre el procedimiento a seguir en el Desalojo y el que se debe seguir en la Acción Reconvencional. Invocó el contenido de los artículos 98 y 133, único aparte de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, señalando que los mismos regulan y controlan los contratos de Opción de Compra.
La Jueza Superior Primera,
Abg. Rosa Elena Quintero Altuve
La Secretaria,
Abg. Adriana Norviato Gil
Apoderado judicial de la Parte demandada,
Siendo las once y treinta (11:30) am., estando en presencia de todas las partes actuantes en este procedimiento, se reanudó la audiencia a los fines de dictar el fallo respectivo, lo cual se pasa a hacer en los siguientes términos:
I
ANTECEDENTES EN ALZADA
La presente causa se tramita ante este tribunal superior, con motivo del recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio ciudadano Omar de JesúsOsuna Dávila, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Instituto Previsión Social del Abogado bajo el N° 25.986, con domicilio procesal en la Parroquia Barinitas, Municipio Bolívar del Estado Barinas, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana: Anmar Reinalda Caicedo Uzcátegui, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-12.205.529, de este domicilio, contra la decisión interlocutoria dictada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, de fecha 8 de Mayo de 2015, mediante la cual negó la admisión de la reconvención señalando que la misma debe tramitarse por otro procedimiento,en el juicio de desalojo, interpuesto por el ciudadano: Pablo Theis Márquez, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-7.523.982, se tramita en el expediente signado con el Nº 2015-043, de la nomenclatura interna del referido Juzgado.
En fecha 27 de Julio de 2015, se recibió por distribución, proveniente del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, constante de veintisiete (27) folios útiles, con Oficio N° 86.
En fecha 31 de Julio de 2015, se le dio entrada y el curso legal correspondiente, tramitándose el mismo conforme al procedimiento previsto contemplado en el artículo 123 de la Ley de Alquileres de Vivienda (ley para la Regularización y control de los arrendamientos de vivienda), fijándose el tercer día de despacho para la audiencia oral a las 10:00 a.m.
Celebrada la audiencia en esta fecha, este tribunal pasa a decidir en los términos siguientes:
En fecha 08 de Mayo del año 2015, el juzgado a quo dictó auto el cual es del tenor siguiente:
II
AUTO APELADO
“Visto, el escrito de contestación a la demanda presentada en fecha 06/05/2015, por el abogado OMAR DE JESUS OSUNA DAVILA, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 25.986, quien actúa en su carácter de apoderado Judicial de la ciudadana ANMAR REINALDA CAICEDO UZCATEGUI, mediante el cual-entre otras cosas-reconviene a la parte demandante ciudadano PABLO THEIS MARQUEZ, este Tribunal a los fines de pronunciarse acerca de la Admisibilidad de la Reconvención propuesta por la demandada reconviniente, este Juzgado observa lo siguiente: la parte reconviniente alega en su escrito de reconvención lo siguiente: En nombre de mi mandante y recibiendo instrucciones precisas interpongo formal demanda reconvencional o contrademanda contra el ciudadano PABLO THEIS MARQUEZ, venezolano, mayor de edad, divorciado, identificado con la cédula de identidad Nº 7.523.982, domiciliado en la Parroquia Carirubana, Municipio Carirubana, Estado Falcón, en los términos siguiente: …el objeto de la pretensión lo constituye el cumplimiento de contrato de opción a compraventa, contenido conjuntamente con un contrato de arrendamiento en instrumento privado suscrito y reconocido por el ciudadano PABLO THEIS MARQUEZ y por mi representada ANMAR REINALDA CAICEDO UZCATEGUI, acompañado a estos autos por la representación Judicial del demandante-reconvenido PABLO THEIS MARQUEZ, acompañado al escrito liberal marcado con la letra “B” cursante al folio 11, como instrumento fundamental de la acción de desalojo contradicha en este mismo acto, cuyo merito invocamos con base al principio de la comunidad de la prueba y constitutivo de la promesa bilateral de compraventa sobre el inmueble conformado por una casa-habitación, con parcela de terreno, ubicada el sector del Barrio “El Milagro” de la ciudad de Barinitas del Municipio Bolívar del Estado Barinas…Omissis… por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, con fundamento en el instrumento que contiene el contrato de opción a compraventa …, formalmente contrademanda en este acto al ciudadano PABLO THEIS MARUQEZ…. (Omissis).. Para que convenga en o así sea condenado por este Tribunal en lo siguiente: primero: para que reconozca que celebró con la ciudadana ANMAR REINALDA UZCATEGUI, demandada reconveniente, un contrato de arrendamiento con opción a compraventa, mediante instrumento privado de fecha 01 de Mayo de 2013, que tiene por objeto un inmueble propiedad del demandante-reconvenido……… Segundo: para que convenga en cumplir su obligación de hacer la tradición legal del inmueble……. Tal como lo dispone el artículo 1.488 del código Civil, previo el pago del saldo deudor del precio convenido…. Fundamentó esta pretensión de cumplimiento de Contrato en lo dispuesto en el articulo 1.160,1.161, 1167, 1474 Y 1.488 del Código Civil..ahora bien en el caso de autos la pretensión que se intenta a través de la reconvención es una acción de cumplimiento de Contrato de opción de compra venta, por lo que este Juzgado a los fines de admitir la reconvención propuesta debe pasar a estudiar sus condiciones de admisibilidad, y en tal sentido se hace necesario citar el dispositivo del artículo 366 de nuestra normal Procesal Civil, el cual contempla lo siguiente: “ el Juez, a solicitud de parte y aun de oficio, declarara inadmisible la reconvención si esta versare sobre cuestiones para cuyo conocimiento carezca de competencia por la materia, que deben ventilarse por un procedimiento incompatible con ordinario” (negrita del Tribunal) Como puede precisarse de lo anterior transcrito, existen dos supuestos de inadmisibilidad que deben cumplirse, pues de lo contrario será declarada inadmisible la reconvención propuesta, sin necesidad que una de las partes así lo solicite, ya que el Juez de oficio está en plena facultad para declararla. Los dos supuestos de inadmisibilidad de la reconvención contemplados en la norma adjetiva, se refieren a la competencia que debe tener el Juez por la cuantía y por la materia en relación a las cuestiones que se pretendan ventilar en la reconvención, pues de conformidad con lo establecido en el artículo 60 del código de procedimiento Civil, en resguardo de este principio de competencia, la reconvención que verse sobre cuestiones para cuyo conocimiento carece el Juez de competencia por la materia, será declarada inadmisible. Así mismo, el segundo supuesto de inadmisibilidad estima que el procedimiento por el cual deba ventilarse la pretensión contenida en la reconvención, debe ser compatible con el procedimiento aplicado a la demanda de origen, vale decir, con el juicio principal. Las mencionadas causas de inadmisibilidad de la reconvención pueda ser declarada de oficio o a petición de parte, conforme a nuestra norma procesal Civil, pero estas causales no afectan a la acción o pretensión ejercida en la reconvención, sino que impiden solamente su ejercicio por la vía reconvencional, dejando a la parte que intento dicha acción en la libertad de proponerla por la vía de la demanda principal, ante el Juez competente y el procedimiento aplicable, pues lo que es inadmisible por esta vía, es la competencia del Juez y la compatibilidad de los procedimientos para que ambas acciones, la principal y la reconvencional, puedan tramitarse en simultaneusprocessus. En este orden de ideas es oportuno señalar que el demandado reconvinente de autos planteo una reconvención o mutua petición, alegando el Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, tal y como se evidencia de los hechos narrados, fundamentándola de conformidad con lo establecido en el artículo 1.1160, 1.161, 1.167, 1.474, y 1.488 del código Civil. De lo anterior se deduce que estamos en presencia de un cumplimiento de contrato de opción de Compra Venta, que no tiene una ley especial que establezca su procedimiento Civil el cual establece “ las controversias que se susciten entre las partes en reclamación de algún derecho, se ventilaran por el procedimiento ordinario, si no tiene pautado un procedimiento especial”. De lo anterior se infiere, que si en la reconvención se está ventilando un cumplimiento de Contrato de opción de Compra Venta, esta debe sustanciarse a través del procedimiento ordinario (Juicio Oral, de acuerdo a la cuantía) aunado al hecho que el procedimiento aplicado al juicio principal, es distinto al que estamos en presencia de procedimientos incompatibles. Y así se decide. De lo precedentemente expuesto se destaca, que la reconvención es una pretensión que debe acumularse al proceso pendiente, es decir; a la pretensión principal, y es por ello que la reconvención debe tramitarse por el mismo procedimiento que es tramitado el juicio principal, en ese sentido la reconvención plateada por el apoderado Judicial de la parte demandada (reconvinente), debe ser ventilada por el procedimiento ordinario establecido en el artículo 338 del código de procedimiento Civil, por lo tanto la exigencia de similitudes processus es un requisito indispensable que debe cumplir para la admisibilidad de la reconvención. Sobre la base de lo anterior expuesto, este Tribunal observa que existiendo en el presente caso, incompatibilidad de procedimientos, por cuanto el juicio de cumplimiento de contrato de opción de compra venta debe ser ventilado por un procedimiento ordinario, o breve según la cuantía ( en este caso), y el de DESALOJO, es tramitado por el procedimiento breve y expedito establecido en la ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, tal y como lo establece el artículo 98 de la ley en comento, en consecuencia y con fundamento a los artículos 888 y 366 del código de procedimiento Civil, este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar del Estado Barinas, administrando Justicia y por autoridad de la ley , declara: INADMISIBLE la reconvención, por cuanto la misma debe tramitarse por un procedimiento incompatible al juicio principal.”
En fecha 12 de Mayo de 2015, el abogado en ejercicio ciudadano: Omar de Jesús Osuna Dávila, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 25.986, presentó diligencia mediante la cual apeló del auto antes transcrito, en los términos siguientes:
“…En horas de despacho del día de hoy jueves 12 de Mayo de 2015, comparece por ante este Tribunal el abogado en ejercicio OMAR OSUNA DAVILA, inpreabogado Nº 25.986, de este domicilio quien actúa con el carácter de apoderado Judicial de la parte demandada-reconviniente, representación que consta en poder cursante al folio 137, expuso: “ de conformidad con lo dispuesto en el único aparte del artículo 110 de la ley para la regulación y control de los arrendamientos de Vivienda, APELO del auto de fecha 08 de Mayo de 2015, que declara inadmisible la reconvención propuesta por esta representación Judicial en el auto de la contestación a la demanda. Por último solicito me expida copias fotostáticas simples de los folios 159 y 160. Es todo. Termino, se leyó y conformen firman…”
III
ÚNICO
Ahora bien, examinadas las actas procesales que conforman el presente expediente, se ha verificado que ciertamente la acción incoada es un desalojo, evidenciándose que de conformidad con lo establecido en la ley, el presente juicio ha sido tramitado conforme al procedimiento previsto en el artículo 123 de la Ley de Alquileres de Vivienda (Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda), en virtud de ello, esta alzada se encuentra en la imperiosa necesidad de realizar las consideraciones siguientes:
Revisado el presente expediente, se ha constatado que la apelación que ha sido elevada al conocimiento de este tribunal, recayó sobre una decisión interlocutoria dictada en un juicio de desalojo tramitado conforme al procedimiento previsto contemplado en la Ley de Alquileres de Vivienda (Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas), en la que el tribunal a quo negó la admisión de la reconvención ya que la misma debía tramitarse por el procedimiento que emane del juicio principal, y no por otro distinto a la causa, es decir, existe incompatibilidad de procedimientos por cuanto el juicio que establece el reconviniente es de cumplimiento de contrato de opción decompra venta.
En este orden de ideas, y siguiendo con el análisis del presente caso, tenemos que la ley especial en materia de arrendamientos señala acerca de los recursos que las partes pueden ejercer para impugnar la no admisión de la reconvención; lo que obliga a esta Juzgadora a señalar lo siguiente:
En virtud de las características especiales del procedimiento establecido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, vale decir, la oralidad, en concordancia con los principios procesales de brevedad, celeridad, economía, gratuidad, publicidad, concentración, inmediación y valoración probatoria según la sana crítica, esto significa, que el presente procedimiento está diseñado para materializar la justicia a la mayor brevedad posible, es decir, sin incidencias o retardos innecesarios.
El Artículo 110 de la Ley de Alquileres de Vivienda (Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda) establece: en el acto de contestación de la demanda, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el tribunal sea competente por la materia, por la cuantía y el procedimiento sea compatible. El juez o jueza se pronunciara sobre la admisión de la reinvención el mismo día de haberse propuesto o el día de despacho siguiente. Admitida la reconvención, la contestación tendrá lugar dentro de los diez días de despacho siguientes. No se admitirá la promoción de cuestiones previas, salvo las establecidas en los ordinales 9,10 y 11, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, las que se decidirán en la sentencia de fondo.Contra la negativa de la admisión de la reconvención se oirá el recurso de apelación en un solo efecto, independientemente de la cuantía.” (Resaltado nuestro)
La reconvención es una contraofensiva explícita que debe oponer el demandado en la contestación de la demanda, y tiene la característica de ser uno de los casos de conexión específica, es decir, reputada por la propia ley, al contrario de la genérica del artículo 52 de la ley adjetiva, no otro juicio acumulado y por ende, la sentencia que la declara inadmisible es una interlocutoria que, en vez de terminar el juicio, el único que existe, más bien ordena su continuación. Es entonces la reconvención una nueva pretensión que se deduce en el mismo proceso por mandato de la ley, como un supuesto más de acumulación, en beneficio de los principios de economía y celeridad procesal.
También podemos decir, que la reconvención constituye una nueva demanda que debe ser admitida siempre y cuando el tribunal sea el competente por la materia, por la cuantía y el procedimiento sea compatible (ex artículo 110 de la especial que rige la materia)
En virtud de lo antes expresado, debe este tribunal superior realizar las consideraciones siguientes:
Tal y como ya hemos señalado en este fallo nos encontramos en el marco de un juicio intentado por el ciudadano Pablo Theis Márquez, contra la ciudadana Anmar Reinalda Caicedo Uzcátegui, cuya pretensión es el desalojo de un inmueble arrendado, fundamentada en el artículo 91 ordinal 2º de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
También hemos constatado que la parte demandada en el acto de contestación de la demanda, en primer término rechazó y negó la pretensión deducida por la actora y luego reconvino a la parte actora peticionando el cumplimiento de contrato de arrendamiento y de opción a compra venta, firmado por vía privada entre las partes ahora en litigio.
En ese sentido importante es señalar, que el artículo 98 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, dispone que :”Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, preferencia arrendaticia, retracto legal arrendaticio, arrendamientosilícitos y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles destinados a vivienda, habitación o pensión, se sustanciarán y sentenciarán por el procedimiento oral contenido en la presente ley…”
El procedimiento oral previsto en la ley especial antes indicada se encuentra previsto del artículo 100 al 123, y está caracterizado por prever un despacho saneador, audiencia de mediación, forma de tramitar las cuestiones previas, la reconvención, intervención de terceros, lapso de pruebas breve, audiencia de juicio, y un procedimiento en segunda instancia también breve y célere.
Volviendo al texto del artículo 110 de la ley especial que rige la materia, nos encontramos que la norma señala de manera taxativa los supuestos de inadmisibilidad de la reconvención son, a saber: que el tribunal sea competente por la materia, por la cuantía y el procedimiento sea compatible.
Si observamos la pretensión deducida en la reconvención, podemos constatar que la demandada ha reconvenido deduciendo el cumplimiento de contrato de opción de compra venta de inmueble, fundamentándola en los artículos 1.160, 1.161, 1.167, 1.474 y 1.488 del Código Civil; en virtud de ello, debemos concatenar la pretensión deducida por vía reconvencional con el artículo 98 de la ley especial que ya hemos transcrito, que prevé que por el procedimiento oral que se ha aplicado en este asunto, pueden tramitarse “cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles destinados a vivienda”
En ese sentido, este tribunal superior ha constatado que el contrato cuyo cumplimiento ha sido demandado por vía reconvencional es un contrato de arrendamiento con opción a compra de un inmueble constituido por unas mejoras y bienhechurías consistentes en una casa para habitación, por lo que concluye esta juzgadora que la pretensión deducida por vía reconvencional puede perfectamente ventilarse y tramitarse por el mismo procedimiento oral previsto en el artículo 98 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por establecerlo la misma ley especia, por establecerlo así expresamente la ley. Y ASÍ SE DECIDE.
En consecuencia, habiéndose verificado que el juicio principal (desalojo) se está sustanciando a través del procedimiento oral previsto en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y el mismo artículo 98 ejusdem establece que por ese mismo procedimiento se puede tramitar cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles destinados a vivienda; y siendo que se ha constatado que se ha demandado por vía reconvencional el cumplimiento de un contrato de arrendamiento de inmueble con opción a compra venta; este tribunal superior ORDENA al Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de esta Circunscripción Judicial, que ADMITA la RECONVENCIÓN interpuesta y le dé el trámite de ley, todo en concordancia con los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Y ASÍ SE DECIDE.
Por todas las motivaciones de hecho y de derecho expuestas, se declara con lugar el recurso de apelación interpuesto por la representación de la parte demandada, se ORDENA al tribunal a quo que admita la reconvención propuesta, y se revoca la recurrida en los términos que han quedado expresados. Y ASÍ SE DECIDE.
IV
D I S P O S I T I V A:
Por los motivos de hecho y de derecho antes expresados, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Circuito Judicial Civil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta sentencia en los términos siguientes:
PRIMERO: Se declaraCON LUGARel recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio ciudadano: Omar de Jesús Osuna Dávila, inscrito en el Instituto Previsión Social del Abogado bajo el N° 25.986, actuando con el carácter de apoderado Judicial de la parte demandada, ciudadana: Anmar Reinalda Caicedo Uzcátegui, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-12.205.529, contra el auto dictado enfecha 08/05/2015, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en el juicio de desalojo, que cursa ante ese Juzgado en el expediente, de la nomenclatura del mismo.
SEGUNDO: Se declara ADMISIBLE la reconvención formulada en el presente procedimiento, y se ORDENA al tribunal a quo que admita la misma y le dé el trámite de ley.
TERCERO: Se REVOCA la sentencia recurrida.
CUARTO:Dado que el recurso de apelación prosperó no ha lugar en las costas del recurso.
QUINTO: Se deja constancia que la presente decisión se dictó dentro del lapso legalmente previsto en la ley especial que rige la materia.
Publíquese, regístrese, certifíquese y devuélvase en su oportunidad legal. Cúmplase lo ordenado.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas. En Barinas, a los cinco (05) días del mes de agosto del año dos mil quince. Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
La Jueza Superior Primera.
Rosa Elena Quintero Altuve.
La Secretaria,
Abg. Adriana Norviato
En esta misma fecha, se registró y publicó la anterior sentencia. Conste.
La Scría,
Asunto Nº 2015-000001
REQA/Er-
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