TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES DE LA LITIS
PARTE DEMANDANTE: ISABEL CRISTINA DURAN ZAPATA, LUIS FELIPE DURAN ZAPATA, CARLOS ANDRES DURAN ZAPATA, JAIME DURAN AGUILAR y MARIA ROSALBA ZAPATA DE DURAN, Venezolanos, mayores de edad, soltera y domiciliada la primera en la ciudad de Caracas; los demás domiciliados en la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, de estado civil solteros el segundo y el tercero y casados los dos últimos, con cédulas de identidad Nros. V-12.631.019, V-12.631.044, 12.631.003, V-6.210.172 y V-10.190.923, en el orden respectivo.
APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDANTE: MARCOS HIPOLITO FRANCO RIVAS, Venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad Nro. V-5.406.517, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 156.527, según poder autentico que consta en autos (fs.8 al 12)
PARTE DEMANDADA: YORKIS ADRIANA BUSTOS ZAMBRANO, Venezolana, mayor de edad, soltera, con cédula de identidad Nro. V-18.619.781.
APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDADA: JOSE AGUSTIN DE LA VEGA HERNANDEZ, Venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad Nro. V-9.964.128, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 48.596, según poder apud acta que riela a los folios 71 del expediente.
MOTIVO: Desalojo de inmueble (vivienda)
EXPEDIENTE: 8291
SENTENCIA: Definitiva

I
DE LA COGNICION DEL EXPEDIENTE
La presente causa tiene como génesis, recepción en el Despacho de escrito libelar que en seis folios remite el Juzgado en labor de distribución de causas; se observa que el mismo se encuentra circunscrito a una pretensión de desalojo de vivienda que es incoada por el representante Judicial de los ciudadanos ISABEL CRISTINA DURAN ZAPATA, LUIS FELIPE DURAN ZAPATA, CARLOS ANDRES DURAN ZAPATA, JAIME DURAN AGUILAR y MARIA ROSALBA ZAPATA DE DURAN, contra la ciudadana YORKIS ADRIANA BUSTOS ZAMBRANO, bajo la siguiente alegación:
.- que son propietarios de un inmueble constituido por un apartamento situado en la Torre A, piso 9, Nro. C-93, que forma parte del Conjunto Residencial “La Hacienda”, ubicado en la Avenida Principal de la urbanización Coromoto, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, según documento debidamente Protocolizado ante Oficina Subalterna de registro Público y que según ese documento, se estableció en su última parte el derecho de uso, usufructo y habitación de por vida, otorgado por los propietarios del inmueble a sus padres, JAIME DURAN AGUILAR y ROSALBA DURAN DE ZAPATA.
.- que antes de ser aprobado el nuevo régimen para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda, se inició una relación arrendaticia a tiempo determinado, sobre el inmueble señalado, entre los ciudadanos LUIS FELIPE DURAN ZAPATA como arrendador y YORKIS ADRIANA BUSTOS ZAMBRANO como arrendataria, por un lapso inicial de seis meses y con un canon inicial de Bs. 1.800,oo, según consta de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal de fecha 22 de julio de 2009, finalizando en fecha 12 de diciembre de 2.009, pero que ante la negativa constante de la arrendataria a firmar un nuevo contrato, y la ocupación del inmueble por parte de la arrendataria y el pago sin contratiempo del ajuste al canon arrendaticio, la relación se transformó a tiempo indeterminado.
.- que en el mes de enero del año 2011, la arrendataria, ahora demandada acordó en forma verbal un aumento en el canon de Bs. 2.400,oo mensuales, negándose a firmar un nuevo contrato de arrendamiento, pero que es el caso de que desde el mes de agosto del año 2011, la demandada ha dejado de cumplir con su obligación de pago, señalando además que no desalojaría el inmueble.
.- Indica que motivado al incumplimiento legal y contractual de la demandada de cancelar oportunamente el canon de arrendamiento de los últimos meses a razón de Bs. 2.400,oo cada uno, más el pago de condominio, el ciudadano JAIME DURAN AGUILAR, obrando con el carácter de apoderado de sus hijos, procede a agotar la vía amistosa con la demandada, para hacer efectivo los canones de arrendamiento, siendo ello infructuoso, por lo que acude a la vía administrativa, siendo que en fecha 27 de septiembre de 2.013, la Superintendencia Nacional de Viviendas, emite Resolución 1228-2012, habilita la vía Judicial.
.- señala que el procedimiento previo a la demanda se sustanció e instruyó conforme los dispone la normativa legal vigente y el mismo reposa en los archivos de SUNAVI, signado en expediente Nro. 1228-2012, en donde se recoge que las partes en las audiencias conciliatorias no lograron acuerdo alguno, siendo que la demandada quedó plenamente notificada de dicha Resolución en fecha 27 de septiembre de 2.013.
.- señala que por cuanto a la fecha, la demandada, YORKIS ADRIANA BUSTOS ZAMBRANO, ha incumplido con su obligación de pago de 34 meses de canones de arrendamiento, peticiona el desalojo del inmueble señalado, para que la demandada proceda a entregar el inmueble arrendado, libre de personas y cosas, se le condene al pago de la suma de Bs. 81.600, como pago de daños y perjuicios por la negativa de pago de las obligaciones del contrato de arrendamiento, y las costas del juicio, todo conforme a lo indicado en los artículos 26,49, 51, 55, 115 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 91, 94, 98 de la Ley para Regularización y control de arrendamientos de vivienda, 16, 506 del Código de Procedimiento Civil. 1.159, 1.160. 1.264, 1.354, 1.579, 1599 del Código Civil.
.- señala sus medios de prueba y estima su demanda en la suma de 642,52 Unidades Tributarias, peticionando la Realización de Inspección Judicial.

Anexos al instrumento libelar: Copia certificada de documento poder otorgado al abogado demandante; copia certificada de documento de propiedad del inmueble; copia certificada de contrato de arrendamiento, actas de audiencia conciliatoria, Resolución emitida por SUNAVI en fecha 27 de septiembre de 2013, Nro. 1228 y Notificación de Resolución hecha a la accionada.

SUSTANCIACION DE LA CAUSA
La causa es admitida en fecha 30 de junio de 2.014, como consta en auto que riela al folio 38, constando luego el lleno de los extremos de Ley, que la demandada no pudo ser localizado, como consta de diligencia del alguacil de fecha 28 de julio de 2014 (F. 41). Ante ello y previa solicitud de la demandante, se acuerda la notificación por carteles, constando el cumplimiento de su publicación y que la secretaria del Tribunal fijó el cartel respectivo. (fs. 51 al 58)
Mediante diligencia de fecha 11 de noviembre de 2.014, la demandante solicita se nombre defensor Judicial a la demandante, acordándose mediante auto de fecha 24 de noviembre de 2.014, nombrar como tal al abogado JOSE ALEJANDRO ZAMBRANO OCHOA, quien es debidamente notificado, diligencia la aceptación de su cargo prestando el juramento de Ley y le son discernidas facultades. (Fs 59 al 64)
Mediante diligencia de fecha 23 de enero de 2.015, la demandante confiere poder al profesional de derecho JOSE AGUSTIN DE LA VEGA HERNANDEZ, quien en la misma fecha apela del auto de admisión, lo cual es resuelto mediante auto que riela a los folios 75 al 79.
AUDIENCIA DE MEDIACION
Es realizada en fecha 23 de enero de 2.015, sin lograr la conciliación, acordándose la continuación de la causa, mediante el acto de contestación de demanda.
CONTESTACION DE DEMANDA
El apoderado de la accionada, propone tacha por vía incidental contra el documento contentivo del contrato de arrendamiento, al respecto alega que ello porque el demandante reconoce expresamente que en el documento de propiedad del inmueble se estableció, el derecho de uso, usufructo y habitación de por vida, otorgado por los propietarios del inmueble a los ciudadanos JAIME DURAN AGUILAR y MARIA ROSALBA ZAPATA DE DURAN, por lo que el contrato de arrendamiento, es nulo de pleno derecho. Lo referente a la tacha del documento señalado es resuelto tal y como constan en decisión que consta en auto de fecha 09 de junio de 2.015. (fs. 108 y 109)
Propone la representante de la demandada, cuestiones previas, incidencia que es resuelta en decisión interlocutoria de fecha 29 de abril de 2.015 (fs. 89 al 92).
Así mismo la representante accionada peticiona el llamado a la causa como tercera, de la fiadora del contrato de arrendamiento, ciudadana AMARLLYS DEL MILAGRO ROJAS QUINTERO, por lo que mediante auto de fecha 19 de febrero de 2.015, se suspendió la causa por 30 días continuos, con la indicación de que transcurrido dicho lapso, sin lograrse la citación, la causa continuaba en su curso, ocurriendo que la demandada no impulsó la citación, por lo que transcurrió el iter procesal de la causa.
Al fondo de la demanda se tiene que la representante actora, rechaza y contradice la existencia de la relación contractual, por no estar facultado el arrendador, para otorgar el contrato y percibir los cánones, ya que este derecho, -señala-, corresponde exclusivamente a los usufructuarios, quienes gozan además del derecho de uso y habitación.
Niega y rechaza que la demandada, se haya negado a renovar el contrato de arrendamiento, ya que ello no era necesario, porque le dejaron permanecer en el inmueble y la relación arrendaticia se transformó a tiempo indeterminado.
Niega y rechaza la alegación de que la demandada, haya acordado pagar un aumento en el canon de arrendamiento en la cantidad de Bs. 2.400,oo
Niega y rechaza el alegato de que la demandada haya dejado de pagar el canon arrendaticio desde el mes de agosto del año 2013, ya que la demandante se negaba a percibir los frutos del mismo y el arrendador no es quien debe percibir los frutos de la relación arrendaticia, sino los usufructuarios y por ende pagar así, sería un pago de lo indebido.
Promueve como pruebas, el principio de comunidad de la prueba, la confesión de la demandante en cuanto a que los usufructuarios son los que gozan del derecho de uso y habitación del inmueble, por lo que el arrendador no podía arrendar la cosa.
Señala que irroga pleno valor probatorio al documento de propiedad del inmueble adjunto al libelo de demanda.
Mediante auto de fecha 26 de mayo de 2.015, se acordó reponer la causa al estado de notificar a las partes del auto de fecha 21 de mayo de 2.015 que fija los hechos controvertidos.
Riela al folio 115 auto de fecha 02 de julio de 2.015 que ordena fijar como fecha para la celebración de la audiencia de juicio el tercer día de despacho siguientes a la constancia de autos de la notificación de las partes, por lo que la misma se celebró en fecha 14 de julio de 2.015 dictando el dispositivo del fallo y declarando con lugar la demanda, con lugar la suma demandada a título de indemnización de daños y perjuicios y la condenatoria en costas.

II
FUNDAMENTOS DE HECHO Y DERECHO DE LA DECISIÓN
DE LA DEMANDA INTENTADA
Señala apoderado de los co demandantes que sus representados son propietarios de un inmueble constituido por un apartamento situado en la Torre A, piso 9, Nro. C-93, que forma parte del Conjunto Residencial “La Hacienda”, ubicado en la Avenida Principal de la urbanización Coromoto, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, y que según documento de propiedad del inmueble, se estableció en su última parte el derecho de uso, usufructo y habitación de por vida, otorgado por los propietarios del inmueble a sus padres, JAIME DURAN AGUILAR y ROSALBA DURAN DE ZAPATA.

Señala que se inició una relación arrendaticia a tiempo determinado, sobre el inmueble señalado, entre los ciudadanos LUIS FELIPE DURAN ZAPATA como arrendador y YORKIS ADRIANA BUSTOS ZAMBRANO como arrendataria, por un lapso inicial de seis meses y con un canon inicial de Bs. 1.800,oo, según consta de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal pero que ante la negativa constante de la arrendataria a firmar un nuevo contrato, y la ocupación del inmueble por parte de la arrendataria y el pago sin contratiempo del ajuste al canon arrendaticio, la relación se transformó a tiempo indeterminado.

Expresa que en el mes de enero del año 2011, la arrendataria, ahora demandada acordó en forma verbal un aumento en el canon de Bs. 2.400,oo mensuales, negándose a firmar un nuevo contrato de arrendamiento, pero que es el caso de que desde el mes de agosto del año 2011, la demandada ha dejado de cumplir con su obligación de pago, señalando además que no desalojaría el inmueble y que por el incumplimiento legal y contractual de la demandada de cancelar oportunamente el canon de arrendamiento de los últimos meses a razón de Bs. 2.400,oo cada uno, más el pago de condominio, el ciudadano JAIME DURAN AGUILAR, obrando con el carácter de apoderado de sus hijos, procede a agotar la vía amistosa con la demandada, para hacer efectivo los canones de arrendamiento, siendo ello infructuoso, por lo que acude a la vía administrativa, y en fecha 27 de septiembre de 2.013, la Superintendencia Nacional de Viviendas, emite Resolución 1228-2012, habilita la vía Judicial.

Señala que por cuanto a la fecha, la demandada, YORKIS ADRIANA BUSTOS ZAMBRANO, ha incumplido con su obligación de pago de 34 meses de canones de arrendamiento, peticiona el desalojo del inmueble señalado, para que la demandada proceda a entregar el inmueble arrendado, libre de personas y cosas, se le condene al pago de la suma de Bs. 81.600, como pago de daños y perjuicios por la negativa de pago de las obligaciones del contrato de arrendamiento, y las costas del juicio, todo conforme a lo indicado en los artículos 26,49, 51, 55, 115 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 91, 94, 98 de la Ley para Regularización y control de arrendamientos de vivienda, 16, 506 del Código de Procedimiento Civil. 1.159, 1.160. 1.264, 1.354, 1.579, 1599 del Código Civil.

CONTESTACION DE DEMANDA:
Resueltas las incidencias procesales de cuestiones, previas, tacha incidental y llamamiento de tercero; se tiene que al fondo de la demanda la representante actora, rechaza y contradice la existencia de la relación contractual, por no estar facultado el arrendador, para otorgar el contrato y percibir los cánones, ya que este derecho, -señala-, corresponde exclusivamente a los usufructuarios, quienes gozan además del derecho de uso y habitación.
Niega y rechaza que la demandada, se haya negado a renovar el contrato de arrendamiento, ya que ello no era necesario y Niega y rechaza la alegación de que la demandada, haya acordado pagar un aumento en el canon de arrendamiento en la cantidad de Bs. 2.400,oo
Niega y rechaza el alegato de que la demandada haya dejado de pagar el canon arrendaticio desde el mes de agosto del año 2013, ya que la demandante se negaba a percibir los frutos del mismo y el arrendador no es quien debe percibir los frutos de la relación arrendaticia, sino los usufructuarios y por ende pagar así, sería un pago de lo indebido.

THEMA DECIDENDUM Y CARGA DE LA PRUEBA
Conforme a las alegaciones de la demandante y las defensas opuestas, la presente causa queda circunscrita a una pretensión de desalojo con fundamento en la insolvencia de la demandada. En tal razón, conforme a los principios rectores de la carga de la pruebas señalados en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, -que se pueden resumir en los términos, quien pida el cumplimiento de una obligación debe probarla y quien pretenda ser libertado de ella, debe a su vez probar el pago o su hecho extintivo-, al ser aplicados en el presente caso, se tiene que alegada la insolvencia de la demandada, correspondía a la actora, la demostración de la existencia de una relación arrendaticia válida y a la demandada le importaba la demostración de los hechos extintivos o impeditivos que enerven o impidan la existencia de la insolvencia alegada. En consecuencia de lo anterior, pasa quien juzga, al análisis del acervo probatorio aportado por las partes a la litis.

PRUEBAS APORTADAS POR LA DEMANDANTE
Con el libelo de demanda:
.- DOCUMENTAL: A los folios 08 al 12, riela documento poder otorgado por los co demandantes al abogado MARCOS FRANCO RIVAS, inscrito en el Inpreabogado bajo número 156.527, autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Cuarta de Caracas en fecha 14 de abril de 2.014, bajo el Nro. 06, Tomo 33 y posteriormente ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal en fecha 30 de abril de 2.014, bajo el Nro. 37, Tomo 62. Esta documental se valora como documento privado reconocido de manera autentica, conforme a lo indicado en el artículo 1.363 para demostrar las facultades otorgadas por los co demandantes al abogado señalado y por ende sus actuaciones validas en la litis.
.- DOCUMENTAL: A los folios 13 al 20, riela copia certificada de documento de adquisición del inmueble objeto de la litis por parte de los co demandantes ciudadanos ISABEL CRISTINA DURAN ZAPATA, LUIS FELIPE DURAN ZAPATA, CARLOS ANDRES DURAN ZAPATA, JAIME DURAN AGUILAR y MARIA ROSALBA ZAPATA DE DURAN, verificándose que dicho documento se encuentra debidamente protocolizado ante la oficina Subalterna del Primer Circuito de registro Público de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira en fecha 03 de octubre de 2.008, inscrito bajo el Nro. 2008.173, asiento registral 1, el cual se valora como documento público demostrativa de la propiedad del inmueble objeto de la pretensión por parte de los señalados co demandantes, con las indicaciones establecidas en dicho negocio jurídico, en especial la venta sujeta a la modalidad de usufructo a favor de los ciudadanos JAIME DURAN AGUILAR y MARIA ROSALBA ZAPATA DE DURAN, ello de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil.
.- DOCUMENTAL: A los folios 21 al 24 riela copia certificada de documento autenticado por ante la notaría Pública cuarta de San Cristóbal en fecha 22 de julio de 2009, inserto bajo el Nro. 23, Tomo 95, referido al hecho jurídico de la celebración por las partes de la litis de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la pretensión, con las estipulaciones pactadas como reguladoras de la relación locaticia, en especial, canon, término y demás particularidades como la celebración del contrato por parte del ciudadano LUIS FELIPE DURAN ZAPATA.
.- DOCUMENTALES: A los folios 25 al 30, rielan actas de Conciliación de fechas 02 de septiembre de 2.013 y 06 de septiembre de 2.013, (Expediente 1228-2012) realizada ante la Superintendencia Nacional de arrendamiento de vivienda y Resolución de fecha 27 de septiembre de 2.013, realizada igualmente ante la Superintendencia Nacional de arrendamiento de vivienda del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat. Estas documentales tienen el carácter de documentos administrativos dotados de presunción de ejecutividad y ejecutoriedad conforme a lo indicado en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos administrativos para demostrar la realización de audiencias en el ente administrativo a los efectos de un acuerdo, el cual no se concretó y a su vez demostrarse, en especial de la resolución señalada, la habilitación de la vía Judicial.
. –DOCUMENTAL: Notificación efectuada por la Superintendencia Nacional de arrendamiento de vivienda del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat en fecha 03 de octubre de 2.013, a la demandada de autos. Se valora como documento administrativo con la presunción de ejecutividad y ejecutoriedad de la notificación señalada.

Pruebas Promovidas por la demandante en el lapso probatorio:
.- Invoca el mérito favorable de los siguientes documentos: Documento poder, signado A con el libelo de demanda; copia simple de las cédulas de identidad de los co demandantes; copia certificada del documento de propiedad del inmueble objeto de la pretensión; documento notariado de arrendamiento; documentos originales de audiencias de conciliación; Documento resolución 1228-2012; documento de notificación de fecha 27 de septiembre de 2.013. Respecto a las mismas se indica el análisis previo de estas documentales, ratificando el valor previamente otorgado.
.- En cuanto al mérito favorable de la sentencia interlocutoria de fecha 29 de abril de 2.015, se indica que las actas del expediente no son consideradas por éste Juzgador como un medio de prueba en si, ya que las mismas proceden para fijar los límites de la controversia.
.- Inspección Judicial. Se indica que la misma no fue evacuada.

PRUEBAS APORTADAS POR LA DEMANDADA
Señala acogerse al principio de la comunidad de las mismas, la confesión en cuanto a que la demandante señala ser usufructuario. Ello además evidenciado del libelo de demanda. Se tiene que en relación al principio de la comunidad de la prueba, es criterio de quien juzga, de que ello es obligación de los operadores de Justicia, sin necesidad de alegación de parte, a los efectos de proferir una decisión conforme a lo alegado y probado en autos.

Se señala que en cuanto a las pruebas promovidas en la presente causa que cursan en autos, no se evidencia, al contrario de lo que señala la accionada que las mismas no se hayan providenciado, evidenciándose que las pruebas promovidas por la demandante fueron providenciadas como consta en auto de fecha 25 de julio de 2.015.

En cuanto a la confesión señalada se tiene que resulta evidenciado de autos que ciertamente la venta efectuada a los co demandados de autos se condicionó a un usufructo, siendo ello una defensa de fondo de la accionada, lo cual se motivará antes de proferir el fallo definitivo.

Analizadas y valoradas las pruebas aportadas por las partes al proceso, así como las alegaciones y defensas, concluye quien juzga:

Depurada la litis de las incidencias propuestas por la accionada, se tiene que en el caso sub lite, la demandante intenta su demanda bajo el alegato del no pago de canones arrendaticios, circunstancia negada por la accionada, en consecuencia, resulta indiscutible a los efectos de decidir el punto bajo examen, que en el caso de autos, conforme a los principios rectores de la carga de la prueba, previstos el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1354 del Código Civil que correspondía a la demandante demostrar la existencia de una relación arrendaticia valida y consecuencialmente la obligación pago de la misma para el arrendatario, quien por vía de consecuencia, debía demostrar el pago de la obligación señalada como insoluta, o que de alguna manera se encontraba exenta de su cumplimiento.

Conforme a la anterior premisa, se tiene que debía ser demostrada en primer término, la existencia de la relación arrendaticia, a tal efecto, el demandante presenta contrato de arrendamiento que suscribe de manera autentica el ciudadano JAIME DURAN AGUILAR con la demandada, por lo que el representante de la accionada señala que existiendo la limitante de que el inmueble se había enajenado con reserva de usufructo, el ciudadano en mención no tenía facultad para otorgar dicho contrato. Al efecto resulta importante citar textualmente el comentario efectuado por el Dr. José Luís Aguilar Gorrondona, en su libro “CONTRATOS Y GARANTÍAS Derecho Civil IV”, en el cual expresa:
“…I.- La legitimación no se requiere al mismo título cuando se trata de vender y arrendar, ya que la falta de legitimación para dar en arrendamiento no produce la anulabilidad del contrato (…) III.- Si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usufructuario o arrendatario el contrato no es nulo ni anulable. A pesar de la opinión contraria de LAURENT, no existe analogía entre la venta y el arrendamiento de la cosa ajena porque mientras la venta es traslativa, el arrendamiento solo crea obligaciones entre las partes. (…) 1º.)Los efectos del arrendamiento de la cosa ajena entre las partes son los siguientes: A.- Si ambas partes eran de buena fe, el contrato subsiste mientras el arrendatario no sea desposeído por el titular del derecho real correspondiente (propietario, usufructuario, etc.). Consumada la evicción, el arrendador deberá indemnizar al arrendatario los daños y perjuicios correspondientes. B.- Si ambas partes eran de mala fe, el contrato subsiste mientras no ocurra la evicción; pero surge la cuestión de si consumada ésta el arrendatario pueda exigir indemnización de daños y perjuicios. En pro de la negativa se alega que el arrendatario debía esperar ese resultado; pero lo cierto es que en la hipótesis considerada el arrendador ha incumplido su obligación. C.- Igual es la situación cuando una parte era de buena fe y la otra de mala. Sin embargo hubiera sido preferible dar acción al arrendatario de buena fe para obtener la ineficacia del arrendamiento de la cosa ajena con el fin de no quedar en la situación de estar sujeto al contrato mientras no ocurre la evicción y al mismo tiempo temer que ésta ocurra en cualquier momento. 2º.- El arrendamiento de la cosa ajena es “res inter alios acta” para el titular verdadero del derecho real correspondiente, de modo que nada la impide desposeer al arrendatario”.

Puede señalarse igualmente que el ciudadano LUIS FELIPE DURAN ZAPATA, detenta como origen de su cualidad el contrato original de compra venta del inmueble, el cual causa o configura el derecho al uso, habitación y usufructo en favor del contratante como arrendador del y del cual se desprende la cualidad señalada, con las facultades de ley y a tenor de los artículos 582, 583, 584, 585, 587, 597, 598 y 600 del Código Civil, el usufructo (al igual que la habitación, el uso, la servidumbre y la enfiteusis, ) es una limitación real y temporal -iura in re aliena o derecho real menor- sobre la propiedad regulada contractualmente, y en su defecto por la ley, definido como el derecho de usar y gozar una cosa… igual que lo haría el propietario, perteneciéndole los frutos naturales y civiles producidos, por los arrendamientos celebrados, los cuales subsistirán por el tiempo estipulado y que el propietario no puede en manera alguna, dañar los derechos del usufructuario, con lo cual no se aprecia desnaturalización o tergiversación de la definición y la realidad existente en los autos, conforme al artículo 583 del Código Civil, entre otras disposiciones.

De otra parte, el usufructo genera obligaciones “Procter Rem” (a causa de la cosa), en razón al vinculo real en el cual se funda mientras ella perdure, siendo deber del usufructuario: respetar la materialidad (integralidad) de la cosa usufructuada, asumiendo como universal, la doctrina que cataloga los cánones como frutos civiles por excelencia; y considerando la fuente del usufructo como un negocio jurídico inter vivos, a título gratuito, constituye plena prueba el contrato original acompañado al libelo, en el cual mantienen los propietarios su dominio; asimismo el usufructo fue categorizado como de tiempo indeterminado o por la vida de los usufructuarios, con las facultades genéricas de uso y goce de la cosa en sí y de sus frutos, como expresión de poder ínsito al derecho, validando el arrendamiento suscrito y sus derivaciones, incluso jurisdiccionales, porque tampoco, se ha extinguido (por muerte, renuncia, consolidación, prescripción, perecimiento o expiración del término), en consecuencia, el demandante tiene cualidad para actuar en juicio como derechante real y arrendado. Así se establece.

Aunado a lo anterior para incoar la presente acción, no es necesario que el actor impretermitiblemente sea el propietario del bien inmueble objeto del litigio; ya que doctrina nacional generalmente admite validamente el arrendamiento de la cosa ajena ya que el contrato de esta especie no produce efectos reales sino personales. Por lo tanto puede arrendar, tanto el propietario como el enfiteuta, el usufructuario, el propio arrendatario y hasta el no propietario, pues, no existe analogía entre la venta y el arrendamiento de la cosa ajena, porque mientras que la venta es traslativa, el arrendamiento sólo crea obligaciones entre las partes contratantes. De manera que la facultad de arrendar puede ser ejercida por un tercero e incluso por autorización verbal lo que implica que para ejercer la presente demanda el actor no necesitaba autorización expresa del propietario del inmueble en virtud que no se discute la propiedad, pues la ley que rige la materia establece como legitimado para ejercer la acción al arrendador. Por lo tanto quien sentencia, considerando que en el caso sub judice el contrato de arrendamiento que une a las partes no es nulo ni anulable, porque como se expresó se estaría, eventualmente, ante un caso de arrendamiento de cosa ajena que es válido y surte sus efectos entre las partes de conformidad con el artículo 1.166 del Código Civil y la titularidad del inmueble no es materia que corresponda establecerse en un juicio de esta naturaleza, y tomando en cuenta que la cualidad de propietario no es indispensable para celebrar un contrato de arrendamiento, porque no lo exige así la ley y el principio general de que lo que no está prohibido está permitido, da cabida incluso al arrendamiento de la cosa ajena. La alegada falta de cualidad resulta infundada, y Así se decide.

En cuanto a la defensa de que las actuaciones administrativas no resultan validas por el hecho de que las mismas fueron tramitadas por el ciudadano JAIME DURAN AGUILAR como apoderado de los demás propietarios del inmueble, se tiene que la resolución administrativa causó estado, al haber transitado a decisión administrativa firme, por cuanto tal acto administrativo no fue atacado mediante el recurso pertinente, que para el caso era el Recurso de nulidad de acto administrativo, en el lapso respectivo. Por tal circunstancia, el encontrarse firme el mismo y causar estado, no puede éste Juzgador deducir su ilegalidad, siendo además que el órgano competente para declarar la nulidad de un acto emitido por la autoridad administrativa corresponde al ámbito Contencioso Administrativo, por tanto se declara que la resolución administrativa fundamento de la presente demanda, surte los efectos señalados en la Ley Orgánica de Procedimiento administrativos, esto es, ejecutividad y ejecutoriedad, y consecuencialmente se desecha la defensa esgrimida de su no validez y consecuencialmente la solicitud de reposición de la causa al estado de intentar su nueva emisión. Así se decide.

En cuanto al fondo de la causa se tiene que demostrada la existencia de la relación arrendaticia y la ocupación del inmueble, nacían para ambas partes derechos y obligaciones, siendo para el demandado arrendatario, como obligación principal, el pago del canon arrendaticio, entonces obligado como se encontraba tal arrendatario a demostrar con los medios de prueba pertinentes que se encontraba solvente en el pago de las obligaciones reclamadas como insolutas, debía traer a los autos elemento demostrativos de ese pago, o que de alguna manera se encontraba exento de la obligación reclamada. No obstante no consta en autos que la demandante haya podido enervar la pretensión de la demandante demostrando el pago de lo reclamado. Ante ello, se crea certeza en quien juzga que la demanda por desalojo de inmueble con fundamento en la insolvencia arrendaticia deberá ser declarada con lugar, así como el reclamo a título de indemnización de daños y perjuicios de los canones dejados de percibir, lo cual estima la demandante en la suma de OCHENTA Y UN MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 81.600,oo) Así se decide.

Finalmente se señala que por cuanto la presente demanda versa sobre el desalojo de un inmueble destinado a vivienda, al momento de la ejecución del mismo deberá precisarse y aplicarse el contenido normativo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el desalojo arbitrario de viviendas, en lo referente al cumplimiento de los requisitos necesarios para ordenar el desalojo del inmueble en cuestión. Así se decide.

III
DISPOSITIVO DEL FALLO
En mérito a las anteriores consideraciones, este Tribunal Tercero de Municipio ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:

PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por desalojo de inmueble (vivienda), es incoada por los ciudadanos ISABEL CRISTINA DURAN ZAPATA, LUIS FELIPE DURAN ZAPATA, CARLOS ANDRES DURAN ZAPATA, JAIME DURAN AGUILAR y MARIA ROSALBA ZAPATA DE DURAN, contra la ciudadana YORKIS ADRIANA BUSTOS ZAMBRANO, todos suficientemente identificados en autos. Consecuencia de lo anterior se condena a la demandada YORKIS ADRIANA BUSTOS ZAMBRANO a realizar la entrega del inmueble que viene ocupando como arrendataria, consistente en un apartamento situado en la Torre A, piso 9, Nro. C-93, que forma parte del Conjunto Residencial “La Hacienda”, ubicado en la Avenida Principal de la urbanización Coromoto, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, comportado por tres dormitorios, recibo, comedor, un baño principal, cocina empotrada en fórmica, con cocina y nevera, calentador, balcón, tres closets, lámparas, cortinas, un mueble biblioteca, piso de cerámica, un puesto de estacionamiento distinguido con el Nro. A-C-93; entrega a realizar a la parte demandante, ya identificada, libre de personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.
SEGUNDO: CON LUGAR el pago de la suma de OCHENTA Y UN MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 81.600,oo) demandados a título de indemnización de daños y perjuicios, por el uso y disfrute del inmueble, estimados en canones dejados de percibir.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida en la litis.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal. Notifíquese a las partes.

Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los veinte (20) días del mes de julio de dos mil quince (2.015). AÑOS: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.

El Juez Temporal,

Juan José Molina Camacho

REFRENDADA:
La Secretaria

Abog. Katherin Díaz.

En la misma fecha siendo la 2:25 de la tarde, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº 210.

Exp. Nº 8291