TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

TRIBUNAL PRMERO DE PRIMERA INSTANCIA DEL
CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS

Barinas, 13 de diciembre de 2016.
Años 206º y 157º

Asunto Nº EP21-V-2015-000083

DEMANDANTE: Ciudadano EBER DANIEL SANTANA LEAL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 19.025.550, con domicilio procesal en el Barrio Primero de Diciembre, calle 9, Etapa Uno, Nº 398, Barinas Estado Barinas.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado en ejercicio ALEXANDER RAMÓN AZUAJE ALMEIDA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 231.742.

DEMANDADOS: Ciudadanos EUDI LA CRUZ CABALLERO y DANIELA DANNYRA DÁVILA GUEVARA, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 17.290.355 y 20.011.238 respectivamente, con domicilio procesal en la avenida 23 de Enero, edificio La Mansión, oficina Nº 10, frente al Hotel Bristol, Barinas Estado Barinas.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados en ejercicio DENNY PAÚL CAMACHO ALTUVE y NOEL ÁNGEL MORONTA TORREYES, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros138.400 y 138.727 en su orden.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

Sentencia: Definitiva

Se pronuncia este Tribunal con motivo de la demanda de cumplimiento de contrato intentada por el ciudadano Eber Daniel Santana Leal representado por el abogado en ejercicio Alexander Ramón Azuaje Almeida, en contra de las ciudadanas Eudi La Cruz Caballero y Daniela Dannyra Dávila Guevara, representadas por los abogados en ejercicio Denny Paúl Camacho Altuve y Noel Ángel Moronta Torreyes, todos supra identificados.

Alega la parte actora en el libelo de demanda, que en fecha 18 de octubre de 2014 suscribió con las ciudadanas Eudi La Cruz Caballero y Daniela Dávila Guevara, contrato de opción a compra venta sobre un inmueble constituido por una casa-quinta ubicada en el Barrio Brisas del Llano, calle 6, Nº 118 de la ciudad de Barinas, cuyos linderos y características se encuentran señalados en el instrumento autenticado al efecto por ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, en fecha 08/10/2014, bajo el Nº 19, Tomo 274, Folios 98 al 102 de los libros respectivos.

Que de la cláusula tercera del referido contrato se desprende que el tiempo de duración se fijó en seis (6) meses a partir de la fecha de autenticación, más treinta (30) días de prórroga, por lo que el pago de la primera cuota se hacia exigible el 04 de noviembre de 2014 y no el 04 de octubre de aquel año, tal y como se estableció en la cláusula cuarta del mismo, en la que igualmente se estableció que el precio de la negociación era por la cantidad de seiscientos cincuenta mil bolívares (Bs.650.000,00), de los cuales los vendedores declararon recibir la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs.300.000,00) a su entera y cabal satisfacción, y el saldo pendiente de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs.350.000,00), sería pagado en seis cuotas consecutivas de cincuenta mil bolívares (Bs.50.000,00) cada una, con vencimiento los día 04 de cada mes, siendo el vencimiento de la primera el 04 de octubre de 2014.

Que de tales cláusulas se deduce el conjunto de obligaciones que debía cumplir el comprador, las cuales afirma cumplió tempestiva y totalmente conforme se evidencia de las copias de los depósitos bancarios que acompañó al libelo de demanda, realizadas en la cuenta corriente Nº 01370040100001610661 del Banco Sofitasa, cuyo titular es el ciudadano Eudi Caballero.

Así mismo señaló que de la cláusula quinta –la cual citó- se desprende que los vendedores ciudadanos Eudi La Cruz Caballero y Daniela Dávila Guevara se comprometieron a diligenciar y tramitar lo concerniente a un documento primario o contrato de obra de origen de la propiedad del inmueble descrito en la primera cláusula, el cual debía ser obtenido dentro del lapso de duración del contrato objeto de demanda, ello a los fines del otorgamiento del documento definitivo, lo cual afirma no han dado cumplimiento de manera absoluta hasta la fecha de presentación de la demanda, lo que a su criterio violenta las obligaciones contractuales asumidas, lo cual afirma le ha vulnerado su derecho de adquirir, usar y disponer del referido inmueble, siendo infructuosas todas las diligencias y acciones amistosas que ha desarrollado dirigidas a que los mencionados ciudadanos cumplan con lo pactado.

Que por todo ello, con fundamento en los artículos 1.133, 1.159 y 1.167 del Código Civil, es por lo que demanda a los ciudadanos Eudi La Cruz Caballero y Daniela Dávila Guevara, ya identificados, para que convengan o en su defecto sean condenados por este Tribunal en lo siguiente: Primero: al cumplimiento del contrato de opción de compra-venta otorgado por ante la Notaría Pública Primera de Barinas del Estado Barinas, en fecha 08/10/2014, bajo el Nº 19, Tomo 274, Folios 98 hasta 102 de los libros respectivos. Segundo: Que en virtud de lo anterior, se ordene a los mencionados ciudadanos diligenciar y tramitar de manera inmediata lo concerniente al documento primario o contrato de origen de propiedad del referido inmueble a los fines que procedan al otorgamiento del documento definitivo de la venta. Tercera: Que en caso contrario –de no dar cumplimiento voluntario- que la sentencia produzca los efectos y sirva de título definitivo y como documento de propiedad a su favor y en consecuencia traslativo de la propiedad. Cuarto: Consecuencialmente de lo anterior, que los aquí demandados le hagan entrega material inmediata del inmueble objeto de la presente demanda. Quinto: Al pago de las costas procesales a que diera lugar la presente causa, calculadas prudencialmente por el Tribunal.

Estimó la cuantía de la demanda en la cantidad de un millón doscientos mil bolívares (Bs.1.200.000,00), suma esta equivalente a ocho mil unidades tributarias (8.000 U.T.).

Acompañó al libelo de demanda: copia simple de las cédulas de identidad de los ciudadanos Eber Daniel Santana Leal, Eudi Lacruz Caballero Pérez y Daniela Dannyra Dávila Guevara; original de instrumento por medio del cual suscribieron el contrato allí descrito por una parte los ciudadanos Eudi La Cruz Caballero y Daniel Dávila Guevara –vendedores- y por la otra el ciudadano Eber Daniel Santana Leal –comprador-, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, en fecha 08/10/2014, bajo el Nº 19, Tomo 274, Folios 98 hasta el 102; copia simple de ficha catastral expedida en fecha 29/08/2013 por la Oficina Municipal de Catastro de la Alcaldía del Municipio Barinas, correspondiente al inmueble ubicado en la calle 6 del Barrio Brisas del Llano signado con el Nº Cívico 118 y Código Catastral Nº 06040540-00000-08; copia al carbón de seis (6) depósitos realizados por el ciudadano Ever Santana titular de la cédula de identidad Nº 19.025.550, en la cuenta signada con el Nº 01370040100001610661 de la entidad bancaria SOFITASA, Banco Universal, en fechas 04/11/2014, 04/12/2014, 02/01/2015, 04/02/2015, 04/03/2015 y 01/04/2015, cada uno por la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs.50.000,00), copia certificada a efectum videndi de instrumento poder que le fuere conferido por el ciudadano Eber Daniel Santana Leal al abogado en ejercicio Alexander Ramón Azuaje Almeida, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Barinas, en fecha 13/10/2015, bajo el Nº 6, Tomo 164, Folios del 17 al 19.

En fecha 13 de noviembre de 2015, fue presentada la presente demanda por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, la cual se admitió por auto del 16 de aquel mes y año, ordenándose emplazar a los demandados ciudadanos Eudi La Cruz Caballero y Daniela Dávila Guevara, ya identificados, para que comparecieran por ante ese Juzgado a dar contestación a la misma dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que constara en autos la última citación practicada, cuyos respectivos recaudos fueron librados el 30/11/2015, previo impulso de parte.

Los demandados ciudadanos Eudi La Cruz Caballero y Daniela Dávila Guevara fueron personalmente citados el 07/01/2016, conforme se evidencia de las diligencias suscritas y de los recibos de citación consignados por el Alguacil de este Tribunal, los cuales corren insertos a los folios del 31 al 34, ambos inclusive.

Ahora bien, dentro de la oportunidad legal los mencionados demandados asistidos por los abogados en ejercicio Denny Paúl Camacho y Noel Ángel Moronta, presentaron escrito de contestación a la demanda mediante el manifestaron negar, rechazar y contradecir tantos los hechos como el derecho alegado por la parte actora en el libelo de demanda.

Que la parte accionante indicó que el pago de la primera cuota se hacia exigible el 04 de noviembre y no el 04 de octubre de 2014, lo cual demuestra su mala fe y el incumplimiento con el correspondiente lapso.

Rechazaron, negaron y contradijeron lo expresado por la parte actora referente a que en la cláusula cuarta el precio pactado de la opción de compra venta es de seiscientos cincuenta mil bolívares (Bs.650.000,00), de los cuales recibieron trescientos mil bolívares (Bs.300.000,00) y la cantidad restante de trescientos cincuenta (Bs.350.000,00) sería pagada en seis (6) cuotas de cincuenta mil bolívares cada una, que las referidas seis cuotas hacen la cantidad de trescientos mil bolívares y no trescientos cincuenta mil bolívares estipulada en la mencionada cláusula cuarta del contrato, lo cual afirma demuestra una vez más la mala fe al redactar dicho contrato el abogado del comprador hoy día accionante, todo ello a su favor.

Negaron, rechazaron y contradijeron que la parte actora haya cumplido total, absoluta y tempestivamente como demuestra en sus documentales acompañadas al libelo de demanda consistentes en copias simples de planillas de pago marcadas con las letras B, C,D,E,F y G, que ello demuestra es la cancelación incompleta del contrato conforme a lo señalado en el artículo 1.401 del Código Civil.

Alegó la parte accionada que el actor confesó que el contrato objeto de litigio se trata de una verdadera opción de compra venta, que requiere la celebración de un contrato ulterior para su perfeccionamiento, por lo que resultaría forzoso para este Tribunal concluir que la pretensión del actor sea declarada con lugar por cuanto no se ha demostrado que no hay existencia de venta perfecta.

Negaron, rechazaron y contradijeron lo referente a que hayan resultado infructuosas las diligencias realizadas por el accionante para el cumplimiento de la obligación en el tiempo fijado a los fines de concretar la negociación definitiva, por cuanto afirma le pidió de forma amistosa la resolución del mismo, obteniendo como respuesta “que no que él quiere es la casa”, por lo que afirma hay incumplimiento de ambas partes en la que resulta forzoso la ejecución de tal contrato como es la pretensión de la parte actora, que ellos no tienen la obligación de cumplir con el contrato en cuestión cuando la parte actora tampoco cumplió con sus obligaciones.

Negaron y rechazaron la cuantía de la demanda por considerarla exagerada por cuanto el accionante ha incumplido con el respectivo contrato.

Que el actor ciudadano Eber Daniel Santana Leal ha incumplido con una cuota, por lo que se le pidió de manera amistosa la resolución del contrato ofreciéndosele en la oportunidad de la prórroga la devolución del dinero mediante un cheque deferencia por el monto recibido, la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs.600.000,00), lo cual no aceptó, que le es imposible entregarle la casa con titulo de propiedad por cuanto la misma la han construido a sus propias expensas con dinero de su propio peculio, por lo que dicho inmueble no tiene propiedad o procedencia para determinar la respectiva ejecución por cuanto carece de naturaleza jurídica que le permita calificar de venta definitiva, que la cláusula quinta no obliga a ninguna de las partes a ejecutar dicho contrato pero si a reconocer la devolución del dinero abonado o pagado que en este caso es por la cantidad de seiscientos mil bolívares.

Alegaron que aun cuando las partes celebraron una opción a compra venta, el actor la califica como promesa bilateral de compra venta, lo cual afirma no ser cierto correcto por cuanto no hay una venta definitiva por no haberse celebrado el contrato ulterior a que se hace referencia en la cláusula quinta del contrato objeto de la demanda, ello conforme a lo señalado en el artículo 1488 del Código Civil, que de allí la importancia de la correcta redacción del contrato de opción de compraventa es no confundir sus cláusulas con el contrato de venta.
Que en la opción de compra sólo una de las partes se compromete a no vender el inmueble a una tercera persona por un tiempo determinado en el mismo contrato, y la otra parte no asume obligación, le es potestativo aceptar o no la opción de comprar en la fecha acordada, y lo hará en la oficina de registro; que por el contrario en una compra venta ambas partes acuerdan en el contrato obligaciones de manera reciproca, que esto es lo que ocurre en las mal llamadas opciones de compra, donde por contener obligaciones para ambas partes no se trata de una opción de compra venta, sino por el contrario de una compraventa.

Dentro de la oportunidad legal, ambas partes hicieron uso del derecho procesal de promover pruebas de la siguiente manera:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

1. Original de Nota de Debito / Crédito signada con el Nº 4501761, expedida por la entidad bancaria Banco Sofitasa, Banco Universal con fecha de emisión 15/04/2015, con motivo de la transacción realizada contra la cuenta corriente Nº 0137-0040-10-0001610661 perteneciente al ciudadano o razón social: Caballero Eudi (AUTOREFRIGERACIONES LAS K), por concepto de: “VR. EMISIÓN DE CH. GR. N 20675407 CON ND4501761 DE LA CTA 0137000161066-1 MAS SU RESPECTIVA COMISIÓN SIGUIENDO INSTRUCCIÓN CLIENTE PARA PAGO DEUDA MONTO 650,015.00”. En relación a tal instrumento, resulta necesario resaltar que la nota de débito bancaria es el documento que emite la entidad financiera a sus clientes a los fines de hacer de su conocimiento la "disminución" en su cuenta corriente de la cantidad dineraria allí reflejada, por el motivo que expresamente señale la misma. Ahora bien, del instrumento probatorio en cuestión debe destacarse que presenta la nota de validación respectiva por parte de la entidad bancaria correspondiente, por lo que se aprecia por merecer fe de los hechos a que se refiere, el cual será objeto de análisis en la motiva del presente fallo.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

1. Original de instrumento por medio del cual los ciudadanos Eudi La Cruz Caballero y Daniel Dávila Guevara (propietarios vendedores) suscribieron con el ciudadano Eber Daniel Santana Leal (comprador) el contrato allí descrito, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, en fecha 08/10/2014, bajo el Nº 19, Tomo 274, Folios 98 hasta el 102. Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público, de acuerdo con lo previsto en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

2. Copia simple de ficha catastral expedida en fecha 29/08/2013 por la Oficina Municipal de Catastro de la Alcaldía del Municipio Barinas, correspondiente al inmueble ubicado en la calle 6 del Barrio Brisas del Llano signado con el Nº Cívico 118 y Código Catastral Nº 06040540-00000-08. Se observa que se trata de copia simple de documento administrativo no impugnado, -conforme al criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° RC-00410 de fecha 04/05/2004- por emanar de un funcionario público que cumple atribuciones conferidas por la ley, y por ende goza de veracidad y autenticidad, dado que contiene una presunción de certeza que no fue desvirtuada por el interesado en el proceso judicial, por lo que se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido, de acuerdo con lo establecido en los artículos 1357, 1359, 1360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

3. Copia al carbón de seis (6) depósitos realizados por el ciudadano Ever Santana titular de la cédula de identidad Nº 19.025.550, en la cuenta corriente cuyo titular se lee Caballero Eudi (AUTOREFRIGERACIONES LAS K) signada con el Nº 01370040100001610661 de la entidad bancaria SOFITASA, Banco Universal, en fechas 04/11/2014, 04/12/2014, 02/01/2015, 04/02/2015, 04/03/2015 y 01/04/2015, cada uno por la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs.50.000,00). Los depósitos bancarios no constituyen documentos emanados de terceros, sino que han sido calificados por la doctrina patria como tarjas, los cuales al no ser impugnados adquieren su valor probatorio y donde consta que la entidad bancaria se limita a imprimir electrónicamente la validación, mediante un grupo de números, signos y señas, lográndose con ello demostrar que efectivamente el demanda nte de autos Eber Daniel Santana Leal, deposito en la cuenta del co-demandado de autos ciudadano de autos ciudadano Eudi Caballero, cumpliendo así con sus obligaciones contractuales.

Por auto del 06 de abril de 2016, la suscrita Abg. Lesbia M. Ferrer de Rivas se abocó al conocimiento de la presente conforme a lo establecido en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil.

Dentro de la oportunidad legal correspondiente, ninguna de las partes presentó escrito de informes, en consecuencia, y previa solicitud de la parte actora, por auto dictado en fecha 22/09/2016 el Tribunal dijo “Vistos” entrando en términos para decidir dentro del lapso de previsto en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil, el cual en fecha 21/11/2016 fue prorrogado por treinta (30) días continuos de conformidad con lo estipulado en el artículo 251 ejusdem.

PREVIO:

Seguidamente se pronuncia esta sentenciadora sobre el alegato formulado por la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda presentado, en el cual rechazó la estimación de la demanda calculada por el actor en la cantidad de un millón doscientos mil bolívares (Bs.1.200.000,00), aduciendo que la misma es totalmente exagerada por cuanto la parte actora ha incumplido con el respectivo contrato.

En tal sentido, tenemos que el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, señala:

“Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva…(omissis)”.

La Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 01136, de fecha 23 de julio del 2003, con ponencia del magistrado Levis Ignacio Zerpa, en el expediente N° 2000-0594, acogió plenamente el criterio que en esta materia adoptó en fecha 02-02-2000 la Sala de Casación Civil (expediente Nº 99-417), para el caso en que el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente, resolviendo que:

“En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.
En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.
Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.
No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ´el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada´. Por tanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor…” (Cursivas de la Sala).

En el caso de autos, se observa que la parte actora en el libelo de la demanda estimó la misma en la cantidad de un millón doscientos mil de bolívares (Bs.1.200.000,00), cuantía esta que fue negada, rechazada y contradicha en la oportunidad de dar contestación a aquélla por los accionados ciudadanos Eudi Lacruz Caballero y Daniela Dannyra Dávila Guevara, por considerarla manifiestamente exagerada por cuanto la parte actora ha incumplido con el respectivo contrato.

Ahora bien, tomando en cuenta que la estimación de la demanda fue rechazada u objetada por exagerada, con lo cual el demandado adujo un hecho nuevo susceptible de ser demostrado plenamente en juicio, y que permitiera a este órgano jurisdiccional determinar que la cuantía fuere efectivamente exagerada, todo ello en estricto apego al criterio sostenido por la jurisprudencia antes citada, cuyo contenido comparte esta juzgadora, y por cuanto no consta en las actas procesales que integran la presente causa que dicha parte hubiere comprobado que la estimación de la cuantía de la pretensión fuere exagerada, es por lo que resulta forzoso considerar que ha quedado firme la estimación realizada por la parte actora en la cantidad de un millón doscientos mil bolívares (Bs.1.200.000,00); Y ASÍ SE DECIDE.

Para decidir este Tribunal observa:

La pretensión aquí ejercida versa sobre el cumplimiento del contrato autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, en fecha 08/10/2014, bajo el Nº 19, Tomo 274, Folios 98 al 102 de los libros respectivos, suscrito por una parte por los ciudadanos Eudi La Cruz Caballero y Daniela Dávila Guevara –en su condición de vendedores- y por la otra el ciudadano Eber Daniel Santana Leal –en su condición de comprador-, alegando la parte actora haber cumplido con las obligaciones contractuales en forma tempestiva y total, acompañando al escrito libelar como prueba de ello las copias al carbón de los depósitos bancarios realizados en la cuenta corriente signada con el Nº 01370040100001610661 de la entidad Bancaria Banco Sofitasa, cuyo titular es el ciudadano Eudi Caballero, con lo cual afirma haber dado cabal cumplimiento a lo pautado en la cláusula tercera del referido contrato en lo que respecta al pago del precio convenido de venta del bien inmueble objeto del contrato en cuestión, pero que muy contrariamente los demandados –vendedores- no dieron cumplimiento a lo estipulado en la cláusula quinta en lo que respecta a diligenciar y tramitar lo concerniente a un documento primario o contrato de obra de origen de la propiedad del inmueble descrito en la primera cláusula, el cual debía ser obtenido dentro del lapso de duración del contrato objeto de demanda -06 meses-, ello a los fines del otorgamiento del documento definitivo, lo que a su criterio violenta las obligaciones contractuales asumidas, por lo que considera se le ha vulnerado su derecho de adquirir, usar y disponer del referido inmueble, razón por la cual presentó formal demanda en su contra con fundamento entre otros en los artículos 1159 y 1167 del Código Civil, para que convengan o en su defecto sean condenados por este Tribunal al cumplimiento del antes descrito contrato de opción de compra-venta y en consecuencia se les ordene diligenciar y tramitar de manera inmediata lo concerniente al mencionado documento primario o contrato de origen de propiedad del referido inmueble a los fines que procedan al otorgamiento del documento definitivo de la venta, o que en caso contrario –de no dar cumplimiento voluntario- que la sentencia produzca los efectos y sirva de título definitivo y como documento de propiedad a su favor y en consecuencia traslativo de la propiedad, y que en los accionados le hagan entrega material inmediata del inmueble objeto de la presente demanda

Ahora bien, en el artículo 1167 del Código Civil, establece:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

La norma transcrita contempla el ejercicio autónomo de tres acciones; a saber: a) la ejecución o cumplimiento del contrato; b) la resolución del contrato; y c) daños y perjuicios, esta última por ser de carácter o naturaleza accesoria, puede ser intentada conjuntamente con cualquiera de las dos primeras, de la cual se hace depender.

Los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, consagran el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes tienen que demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, correspondiéndole a la actora comprobar los hechos constitutivos en que fundamenta su pretensión, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba a la demandada respecto a los hechos extintivos, impeditivos o modificativos.

En el caso de autos, los argumentos esgrimidos por la parte accionante en el libelo de la demanda presentado, antes señalados, fueron negados, rechazados y contradichos por la parte accionada, correspondiendo en consecuencia la carga de la prueba al accionante.

Alegando que el incumplimiento contractual es de la parte actora, que el precio pactado de la opción de compra venta es de seiscientos cincuenta mil bolívares (Bs.650.000,00), de los cuales recibieron trescientos mil bolívares (Bs.300.000,00) y la cantidad restante de trescientos cincuenta (Bs.350.000,00) sería pagada en seis (6) cuotas de cincuenta mil bolívares cada una, que las referidas seis cuotas hacen la cantidad de trescientos mil bolívares y no trescientos cincuenta mil bolívares estipulada en la mencionada cláusula cuarta del contrato, lo cual afirma demuestra una vez más la mala fe al redactar dicho contrato el abogado del comprador hoy día accionante, todo ello a su favor.

Que el actor ciudadano Eber Daniel Santana Leal ha incumplido con una cuota, por lo que se le pidió de manera amistosa la resolución del contrato ofreciéndosele en la oportunidad de la prórroga la devolución del dinero mediante un cheque deferencia por el monto recibido, la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs.600.000,00), lo cual no aceptó, que le es imposible entregarle la casa con titulo de propiedad por cuanto la misma la han construido a sus propias expensas con dinero de su propio peculio, por lo que dicho inmueble no tiene propiedad o procedencia para determinar la respectiva ejecución por cuanto carece de naturaleza jurídica que le permita calificar de venta definitiva, que la cláusula quinta no obliga a ninguna de las partes a ejecutar dicho contrato pero si a reconocer la devolución del dinero abonado o pagado que en este caso es por la cantidad de seiscientos mil bolívares.

Alegaron así mismo, que aún cuando las partes celebraron una opción a compra venta, el actor la califica como promesa bilateral de compra venta, lo cual afirma no ser cierto ni correcto por cuanto no hay una venta definitiva por no haberse celebrado el contrato ulterior a que se hace referencia en la cláusula quinta del contrato objeto de la demanda, ello conforme a lo señalado en el artículo 1488 del Código Civil, que de allí la importancia de la correcta redacción del contrato de opción de compraventa es no confundir sus cláusulas con el contrato de venta.

Que en la opción de compra sólo una de las partes se compromete a no vender el inmueble a una tercera persona por un tiempo determinado en el mismo contrato, y la otra parte no asume obligación, le es potestativo aceptar o no la opción de comprar en la fecha acordada, y lo hará en la oficina de registro; que por el contrario en una compra venta ambas partes acuerdan en el contrato obligaciones de manera reciproca, que esto es lo que ocurre en las mal llamadas opciones de compra, donde por contener obligaciones para ambas partes no se trata de una opción de compra venta, sino por el contrario de una compraventa.

Por su parte, el artículo 1159 del Código Civil, dispone:

“Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.

Tal disposición está referida al efecto de los contratos entre las partes que lo celebren, y contiene a su vez dos reglas perfectamente definidas, cuales son: la que determina la fuerza obligatoria del contrato, y la que establece la irrevocabilidad del contrato por la voluntad unilateral de los contratantes, a menos que a ello los autorice el propio contrato o la ley. La finalidad del legislador con tal norma es obligar a las partes a respetar y cumplir las estipulaciones señaladas en el contrato legalmente formado, como han de cumplir y respetar las leyes; es decir, que si un contrato no contiene nada contrario a las leyes, ni al orden público, ni a las buenas costumbres, están obligadas a respetarlo y observarlo. Además, las partes tienen derecho perfecto para determinar y reglar sus obligaciones, como lo juzguen más conveniente a sus intereses, siempre que respeten las disposiciones que la ley ha establecido, sea en interés público o para proteger a los mismos otorgantes de las exigencias de uno de ellos que aprovecha las necesidades del otro.

Así las cosas, encontramos que las cláusulas terceras, cuarta, quinta, sexta y séptima del contrato cuyo cumplimiento se pretende, son del tenor siguiente:

“TERCERA: El lapso de duración de este contrato es de seis (06) meses, contados a partir de la fecha de autenticación de este documento, mas treinta (30) días de prorroga, dentro de cuyo lapso y prorroga “EL COMPRADOR, ejercerá, el derecho de adquisición del referido inmueble, que se le otorga mediante este documento. CUARTA: El precio de la opción a compra-venta, otorgada mediante este contrato, ha sido pactado por la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.650.000,00), de los cuales ya han sido pagados por “EL COMPRADOR” a “LOS PROPIETARIOS-VENDEDORES” la suma de TRECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.300.0000), que estos declaran haber recibido a su entera y cabal satisfacción, y el saldo pendiente o sea la cantidad de TRECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.350.000), los pagara “EL COMPRADOR” a “LOS PROPIETARIOS-VENDEDORES”, mediante el pago de seis (06) cuotas iguales, fijas y consecutivas, de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.50.000,00), cada una, con vencimiento de dichas cuotas, los días 04 de cada mes, siendo el vencimiento de la primera de dichas cuotas el 04 de octubre de 2014. QUINTA: “LOS PROPIETARIOS-VENDEDORES”, se comprometen a diligenciar y tramitar lo concerniente a un documento primario o contrato de obra de origen de la propiedad del inmueble reseñado en la clausula primera de este documento, el cual deben obtener dentro del lapso de duración de este contrato establecido en la cláusula tercera de este documento, a los fines del otorgamiento del documento definitivo de venta de dicho inmueble, a favor y beneficio de “EL COMPRADOR”, siendo por la exclusiva cuenta de “LOS PROPIETARIOS-VENDEDORES”, todos y cada uno de los gastos que ocasione la redacción la redacción y obtención de dicho Contrato de Obra. SEXTA: En caso de que la negociación de compra-venta contenida en este contrato, por causa imputable a “LOS PROPIETARIOS-VENDEDORES”, estos pagaran a “EL COMPRADOR”, por concepto de indemnización de los daños y perjuicios que le causaren a este, una suma equivalente al cincuenta por ciento(50%) del monto total que “ EL COMPRADOR” les haya abonado o pagado y en el caso de que dicha negociación no se realizara por causa imputable a “EL COMPRADOR” este pagara a “LOS PROPIETARIOS-VENDEDORES”, por concepto de indemnización se le causaren, una cantidad de dinero equivalente de cincuenta por ciento(50%) que les haya abonado o adelantado cuyo porcentaje se deducirá de la referida suma de dinero abonada por “EL COMPRADOR”, y el remanente se lo devolverán “LOS PROPIETARIOS-VENDEDORES”, inmediatamente. SEPTIMA: Ambas partes manifiestan su conformidad con todas y cada una de las cláusulas aquí expresadas, …(Omissis)” (Negrillas propias del texto del contrato)

De las cláusulas contractuales transcritas se desprende claramente los términos en que las partes intervinientes en el mismo y hoy en litigio celebraron tal convenio, el cual tiene fuerza de ley entre las partes que lo suscriben, conforme al contenido de las disposiciones legales que regulan la materia.

En ese orden de ideas, la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda fundamento su defensa principalmente en dos argumentos: el primero en el incumplimiento de una de las cuotas de cincuenta mil bolívares por parte del demandante correspondiente al saldo deudor de los trescientos cincuenta mil bolívares que restaban del monto total convenido como precio de venta del inmueble en cuestión; y el segundo en el hecho de que como consecuencia de tal incumplimiento ellos –los demandados- no estaban obligados a cumplir con su parte del trato contractual, y que por ello le habían solicitado la resolución del contrato devolviéndole mediante cheque de gerencia el monto que aquel había cancelado, y como prueba de esto consignó en la etapa procesal correspondiente original de Nota de Debito / Crédito signada con el Nº 4501761, expedida por la entidad bancaria Banco Sofitasa, Banco Universal con fecha de emisión 15/04/2015, supra suficientemente descrita y valorada.

Por otra parte, de las pruebas aportadas por el accionante ciudadano Eber Daniel Santana Leal –supra valoradas- se desprende que efectivamente el actor realizó el pago puntual de las cuotas de cincuenta mil bolívares cada una, conforme a lo acordado expresamente en la cláusula cuarta del contrato objeto de la presente demanda, el cual fue suscrito por ambas partes bajo los términos y condiciones allí establecidas, lo cual se evidencia de las copias al carbón de los seis (6) depósitos realizados por el ciudadano Eber Santana titular de la cédula de identidad Nº 19.025.550, en la cuenta corriente cuyo titular se lee Caballero Eudi (AUTOREFRIGERACIONES LAS K) signada con el Nº 01370040100001610661 de la entidad bancaria SOFITASA, Banco Universal, en fechas 04/11/2014, 04/12/2014, 02/01/2015, 04/02/2015, 04/03/2015 y 01/04/2015, cada uno por la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs.50.000,00), supra valorados.

Ahora bien, en relación a la defensa opuesta con fundamento en el supuesto incumplimiento del actor en el pago total del pago del precio de venta pactado, basado en la afirmación de que no canceló una cuota de cincuenta mil bolívares (Bs.50.000,00), y que en virtud de ello los vendedores le peticionaron la resolución del contrato en cuestión y le ofrecieron la devolución de la cantidad dineraria de seiscientos cincuenta mil bolívares (Bs.650.000,00) -monto total del precio de venta- a través del cheque de gerencia supra señalado, para quien aquí juzga tal proceder resulta contradictorio y más aún cuando la citada cláusula sexta del contrato en cuestión establece como penalización por el incumplimiento por parte del comprador “la retención del cincuenta por ciento (50%) de lo cancelado” a modo de indemnización a favor de los propietarios-vendedores, por lo que tal accionar de los ciudadanos Eudi Lacruz Caballero y Daniela Dannyra Dávila Guevara, a saber, en lugar de retener el 50% de lo pagado por el comprador procedieron a ofrecer la devolución del total del precio de venta pactado, constituye en sí mismo un indicio que genera una presunción favorable al actor de que efectivamente canceló la totalidad del precio de venta convenido sobre el bien inmueble en cuestión, en virtud de lo cual se presume que el comprador cumplió con el pago total del inmueble objeto de venta, y en consecuencia con su obligación. Y ASÍ SE DECLARA.

Por otra parte, la copia simple de la ficha catastral promovida por la parte actora supra valorada, expedida en fecha 29/08/2013 por la Oficina Municipal de Catastro de la Alcaldía del Municipio Barinas, correspondiente al inmueble ubicado en la calle 6 del Barrio Brisas del Llano signado con el Nº Cívico 118 y Código Catastral Nº 06040540-00000-08, se colige que corresponde al inmueble objeto de venta descrito en el contrato suscrito por las partes aquí en litigio, por lo que bien podían los vendedores haber realizado las diligencias pertinentes para la realización del documento de venta definitivo del referido inmueble, por lo que su no realización se tiene forzosamente como incumplimiento por parte de los propietarios-vendedores ciudadanos de las obligaciones contractuales por ellos asumidas en virtud del contrato autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, en fecha 08/10/2014, bajo el Nº 19, Tomo 274, Folios 98 al 102 de los libros respectivos. Y ASÍ SE DECLARA.

En este orden de ideas, cabe destacar que en el caso de autos se encuentra plena y suficientemente demostrado con el material probatorio antes analizado y valorado, que los aquí demandados ciudadano Eudi Lacruz Caballero y Daniela Dannyra Dávila Guevara, incumplió con la obligación asumida en la señalada cláusula quinta, en virtud de que no consta en las actas procesales que conforman la presente causa prueba alguna que demuestre que hallan realizado las diligencias y/o tramites concernientes para la obtención del documento primario o contrato de obra de origen de la propiedad del inmueble objeto de venta, el cual debían obtener –conforme a lo expresado en la referida cláusula quinta- dentro del lapso de duración del contrato, a saber seis (6) meses contados a partir de la fecha de autenticación del contrato en cuestión -08 de octubre de 2014- por lo que tal lapso feneció el 08 de mayo de 2015, con su prórroga inclusive, aunado al hecho de que los demandados manifestaron expresamente en el particular sexto del escrito de contestación a la demanda que no estaban obligados a cumplir el contrato de opción compra venta celebrado con la parte actora, contrato este que fue suscrito por ellos en señal de conformidad, lo cual resulta violatorio de lo dispuesto en el artículo 1159 del Código Civil, el cual establece entre otros hechos que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, razones éstas por las cuales resulta forzoso para este órgano jurisdiccional considerar que la demanda aquí intentada debe prosperar; Y ASÍ SE DECLARA.

Como consecuencia de lo anterior, se ordena a los ciudadanos Eudi Lacruz Caballero y Daniela Dannyra Dávila Guevara, dar estricto cumplimiento a lo previsto en la cláusula quinta del contrato por ellos suscrito por ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, en fecha 08/10/2014, bajo el Nº 19, Tomo 274, Folios 98 al 102 de los libros respectivos, dentro del lapso perentorio de sesenta (60) días continuos, contados a partir de la fecha en que sea declarado definitivamente firme el presente fallo, a los fines de que procedan al otorgamiento del documento definitivo de la venta así como a la entrega material inmediata del inmueble objeto de venta en el referido contrato, y en el supuesto caso de no cumplir tal obligación, la presente sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido, sirviéndole en consecuencia como instrumento de propiedad del bien inmueble objeto del referido contrato, conforme a lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil; Y ASÍ SE DECIDE.

En mérito de los razonamientos antes expuestos este Juzgado Primero de Primera Instancia del Circuito Judicial Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas., Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta sentencia en los siguientes términos:

PRIMERO: Declara CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato intentada por el ciudadano EBER DANIEL SANTANA LEAL, en contra de los ciudadanos EUDI LA CRUZ CABALLERO y DANIELA DANNYRA DÁVILA GUEVARA, ya identificados.
SEGUNDO: Como consecuencia de lo anterior, se ordena a los demandados dar estricto cumplimiento a lo previsto en la cláusula quinta del contrato por ellos suscrito por ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, en fecha 08/10/2014, bajo el Nº 19, Tomo 274, Folios 98 al 102 de los libros respectivos, dentro del lapso perentorio de sesenta (60) días continuos, contados a partir de la fecha en que sea declarado definitivamente firme el presente fallo, a los fines de que procedan al otorgamiento del documento definitivo de la venta así como a la entrega material inmediata del inmueble objeto de venta en el referido contrato, y en el supuesto caso de no cumplir tal obligación, procédase conforme a lo estipulado en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Se condena a la parte demandada al pago de las costas del presente juicio, de acuerdo con lo previsto en el artículo 274 del Código de de Procedimiento Civil.
CUARTO: No se ordena notificar a las partes y/o a sus apoderados judiciales de la presente decisión, por dictarse dentro del lapso de diferimiento previsto en el artículo 251 ejusdem.
Publíquese y Regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia del Circuito Judicial Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas. En Barinas, a los trece (13) días del mes de diciembre del año dos mil dieciséis (2016). Años 206º de la Independencia y 157º de la Federación.

La Juez de Primera Instancia,

Abg. Lesbia Ferrer de Rivas.

La Secretaria,

Abg. Dairys Pérez Alvarado.