REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA



PODER JUDICIAL

Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Judicial Civil del Municipio Barinas
Barinas, diecisiete de octubre de dos mil dieciséis
206º y 157º

ASUNTO: EP21-V-2016-000077

Se pronuncia este Tribunal con motivo de la demanda de desalojo, intentada por el ciudadano Celso López González, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.715.081, representado por el abogado Félix Moisés Rosales García, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 28.075, contra de la Sociedad de Comercio “TRAZOS 21, C.A.”, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Barinas, en fecha 26 de mayo de 2010, bajo el Nº 50, Tomo 11-A RGMER2, representada por su vicepresidenta ciudadana Fanny Moreno Lozano, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.555.741, representada por las abogadas en ejercicio LUZ ELBA GILLY CAÑIZALES y LISBETH MARÍA RONDÓN VALERO, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 40.235 y 153.751 en su orden.

En fecha 18 de marzo de 2016, fue presentado libelo de demanda, correspondiéndole a este Tribunal el conocimiento de la presente causa, dándosele entrada y el curso de ley correspondiente, por auto de fecha 28 de marzo de 2016.

Por auto dictado el 30 de marzo de 2016, este Tribunal admitió la demanda en cuanto ha lugar en derecho y se ordenó emplazar a la parte demandada a los fines que compareciera por ante este Tribunal dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que constara en autos su citación, a fin de dar contestación a la demanda.

En fecha 06 de abril de 2016, el apoderado actor abogado en ejercicio Félix Moisés Rosales García, consignó los emolumentos necesarios para la elaboración de la compulsa de citación de la parte accionada, así como el monto para la materialización de la misma, cuyos recaudos fueron librados el 07 de ese mismo mes y año.

La parte accionada fue personalmente citada en fecha 14 de abril de 2016, conforme se evidencia de la boleta consignada en fecha 20/04/2016, por el funcionario competente para ello, cuyas actuaciones se encuentran insertas a los folios 29 y 30 respectivamente.

En fecha 24 de mayo de 2016, el apoderado actor, presentó escrito de reforma de la demanda, alegando que mediante documento autenticado, ante la Notaría Pública Primera de Barinas del Estado Barinas, en fecha 8 de junio de 2010, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en fecha 26 de mayo de 2010, inscrita bajo el Nº 50, Tomo 11-A, REGMER2, representada por su Vice-Presidenta, ciudadana: Fanny Moreno Lozano, en su condición de “La Arrendataria”, un (01) local comercial distinguido con el Nº 02 del Centro Comercial “Don Vicente”, Planta Baja, ubicado en la Avenida Carabobo, cruce con la Avenida Cruz Paredes, en la ciudad de Barinas, en Jurisdicción del Municipio Barinas, del Estado Barinas, por un plazo de “…Seis (06) meses, contados a partir de la firma por vía de autenticación del presente contrato, prorrogable por igual período de tiempo, a menos que cualesquiera de las partes contratantes manifieste a la otra, por cualquier medio susceptible de acuse de recibo y por con lo menos treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento…” (Cláusula Segunda); con un canon de arrendamiento mensual y consecutivo “…por la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES (BS. 3.000,00) mensuales, los cinco (5) primeros días siguientes al vencimiento de cada mes hasta la entrega del local arrendado…” (Cláusula Tercera). Afirmó que además convinieron, “…Será por la sola y exclusiva cuenta de La Arrendataria, todo lo relativo a la conservación y pago de los servicios públicos y privados, tales como energía eléctrica, agua, aseo urbano entre otros …” (Cláusula Cuarta); asimismo, establecieron a manera de cláusula penal en dicho contrato de arrendamiento, que La Arrendataria “…se obliga a pagarle una cantidad diaria equivalente al canon de arrendamiento dividido entre treinta (30) por cada día de demora en la entrega…” (Cláusula Quinta).

Que durante la relación arrendaticia, en el ejercicio de las sucesivas prórrogas contractuales, se convino verbalmente entre las partes, un canon de arrendamiento de seis mil bolívares (Bs. 6.000,00), pagaderos por mensualidades vencidas, durante los cinco (5) primeros días de cada mes, hasta la entrega del inmueble objeto de arrendamiento.

Aseveró que en vista del incumplimiento por parte de la arrendataria, de sus obligaciones contractuales, su representado se vio en la necesidad de ocurrir a la tutela jurídica del Estado, en reclamación de sus derechos locativos, con lo cual interrumpió la continuidad de las sucesivas prórrogas contractuales experimentadas durante el tiempo de la relación arrendaticia determinada, convirtiéndose posteriormente dicha relación locativa en tiempo indeterminado.

Fundamentó la acción señalando los artículos 1.159, 1.160, 1.592 del Código Civil, el artículo 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, y el Decreto Nº 929, publicado en Gaceta Oficial Nº 40.418, de fecha 23 de mayo de 2014, que dicta el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Señalando que con las normas y con los hechos descritos, se colige contundentemente que si la Arrendataria o Inquilino, no ejecuta el contrato conforme a las obligaciones contenidas, tanto en el propio contrato de arrendamiento, como en la ley, se coloca en una posición de rebeldía ante éstas, y le otorga poderes inmediatos a El Arrendador para ocurrir ante la tutela jurídica del estado, en reclamación del cumplimiento de tales obligaciones, mediante el Procedimiento Oral, contenido en el Código de Procedimiento Civil, previsto para el desalojo de inmueble de uso comercial, con los correspondientes daños y perjuicios que hubiere lugar.

Conforme lo dispuesto en el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil, acompañó como medios de pruebas: documento autenticado ante la Notaria Pública Primera de Barinas del Estado Barinas, en fecha 08 de junio de 2010, quedando anotado bajo el Nº 22, Tomo 124, de los Libros respectivos, contentivo del contrato de arrendamiento entre la Sociedad Mercantil Trazos 21, C.A., representada por la Presidenta ciudadana: Fanny Moreno Lozano, con el ciudadano Celso López González, sobre un local comercial, distinguido con el Nº 02, del Centro Comercial Don Vicente, planta baja, ubicado en la avenida Carabobo en la ciudad de Barinas. Documento emanado del representante del Condominio Centro Comercial Don Vicente (Rif. Nº J-30918195-5), ciudadano José Rubiel Osorio, sobre el Local Nº 02, del Centro Comercial Don Vicente, en la que se desprende la falta de pago puntual del Servicio de Condominio en los meses de Noviembre 2015, Enero y Febrero 2016, la cual solicitaron la ratificación mediante prueba de testigos, en la oportunidad legal.

Señaló que después de realizar las múltiples y exhaustivas diligencias, conminando en forma cordial y amistosa a la pretendida Arrendataria, en hacer entrega material del referido local comercial, en vista de su reiterado incumplimiento en sus obligaciones contractuales, siendo toda gestión infructuosa, es por lo que demanda a la Sociedad Mercantil Trazos 21, C.A., representada por la Presidenta ciudadana: Fanny Moreno Lozano, con motivo de la pretensión del desalojo de conformidad con el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que voluntariamente o a ello sea condenado por el tribunal a lo siguiente:

Mencionó jurisprudencia de la Sala Constitucional, sentencia Nº 443, de fecha 28 de febrero de 2003, con ponencia del Magistrado José Manuel Delgado Ocando, caso: D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A., expediente Nº 02-0076, ratificada por la misma Sala mediante Sentencia Nº 1.407, de fecha 30 de junio de 2005, ponencia Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, caso: Edison Mujica, expediente Nº 03-2919, y acogida por la Sala de Casación Civil, sentencia Nª 0337, de fecha 08 de mayo de 2007, caso: C.A. Inmuebles Sacco, ponencia Magistrado Carlos Oberto Vélez, expediente Nº AA20-C-2006-000804, en relación a las pretensiones principales y subsidiarias, solicitaron las siguientes:

Primero: Se declare con lugar la pretensión principal de desalojo, en consecuencia en la entrega voluntaria del inmueble de marras, en las mismas perfectas condiciones como le fue entregado al inicio de la relación arrendaticia, libre de personas y de bienes, en la forma prevista en el artículo 1.586 del Código Civil, por estar la demandada incursa en el incumplimiento de las obligaciones contractuales previstas en la causal contenida en el literal “a”, del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por falta de pago de dos (2) o más cánones de arrendamientos.

Segundo: Como pretensión subsidiaria con motivo del incumplimiento de las obligaciones contractuales locativas por parte de la demandada Sociedad Mercantil Trazos 21, C.A., en su condición de La Arrendataria, y a manera de indemnización por daños y perjuicios por el uso y disfrute del inmueble objeto de la presente pretensión sin estar pagando las correspondientes pensiones arrendaticias, por lo que para la fecha adeuda el equivalente a cinco (05) mensualidades consecutivas por concepto de pensiones arrendaticias, estas son: Diciembre 2015, enero, febrero, marzo y abril 2016, hasta la definitiva entrega del inmueble, a razón de seis mil bolívares (Bs. 6.000,oo) cada una, cuyo monto indemnizado sin experticia complementaria del fallo, arroja la cantidad de Treinta Mil Bolívares (Bs. 30.000,oo), todo de conformidad con el literal a, del artículo 40 de la Ley de regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, en concordancia vinculante con el artículo 1.167 del Código Civil; que en caso hipotético que la referida Arrendataria hubiese efectuado las referidas mensualidades mediante el proceso de consignaciones inclinarías, solicitó que las mismas sean analizadas, para verificar que efectivamente reúnen las características de oportunidad, entre otras, requeridas por la ley especial para otorgarles efectos liberatorios o extintivos de la obligación.

Tercero: Señaló como segunda pretensión subsidiaria en la entrega voluntaria del inmueble de marras, en las mismas perfectas condiciones como le fue entregado al inicio de la relación arrendaticia, libre de personas y de bienes por estar La Arrendataria incursa en la causal contenida en el literal “i” del artículo 40 eiusdem, por el incumplimiento de la cláusula Quinta del contrato, en lo relativo a la falta de pago de “…los servicios públicos que se presten sobre inmueble como lo son: Electricidad, agua, aseo urbano, etc y privados” (referidos al condominio de los mese de Noviembre 2015, Enero y Febrero 2016).

Cuarto: Señaló como tercera pretensión subsidiaria el pago acordado en el contrato de arrendamiento con La Arrendataria, Sociedad Mercantil Trazos 21, C.A., a manera de Cláusula Penal, en la que “…se obliga a pagarle una cantidad diaria equivalente al canon de arrendamiento dividido entre treinta (30) por cada día de demora en la entrega…” (Cláusula Quinta), cuyo monto será la resultante de una experticia complementaria del fallo, hasta que se haga efectiva la entrega del inmueble de marras, en las mismas perfectas condiciones como le fue entregado el inicio.

Quinto: Que se condene a la parte perdidosa, Sociedad Mercantil Trazos 21, C.A., en su condición de La Arrendataria, al pago de las costas procesales de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Estimó la demanda en la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,oo), o su equivalente en ciento sesenta y nueve con cuarenta y nueve décimas de unidades tributarias (169,49 UT), tomando en consideración que desde el 11 de febrero de 2016, según Gaceta Oficial Nº 40.846, al ajuste de precio por cada Unidad Tributaria (U.T.), es de Bs. 177,oo, en concordancia con el artículo 1º de la resolución Nº 2009-0006, de fecha 18 de marzo de 2009, emanada del Tribunal Supremo de Justicia.

Acompañó: Copia simple de contrato de arrendamiento de un (1) local comercial identificado con el Nº 02, ubicado en el Edificio Don Vicente, Avenida Carabobo del estado Barinas, celebrado entre el ciudadano Celso López González y la Empresa Mercantil “Trazos 21, C.A.”, autenticado ante la Notaría Pública Primera de Barinas, bajo el Nº 22, Tomo 124, de los Libros de Autenticaciones. Copia simple del Acta Constitutiva de la Sociedad Mercantil “Trazos 21, C.A.”, debidamente inscrita ante Registro Mercantil Segundo del Estado Barinas, bajo el Tomo 11-A REGMER2, Nº 50 del año 2010. Copia simple de relación de pago expedida por el Condominio Centro Comercial Don Vicente, RIF. J-30918195-5, al local Nº 02, propietario. Celso López González Rif. V-11715081-6, inquilino: Trazos 21, C.A. Rif. J-29910886-3.

Por auto dictado el 31 de mayo de 2016, se admitió la referida reforma de la demanda, y se ordenó darle el curso de ley correspondiente, conforme a lo establecido en el artículo 43 de la Ley de regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, concediéndose a la parte demandada, un lapso de veinte (20) días de despacho siguientes a esa fecha, para que diera contestación a la demanda, de conformidad con el artículo 343 eiusdem.

Dentro del lapso legal, la co-apoderada judicial de la parte accionada abogada en ejercicio Lisbeth María Rondón, supra identificada, presentó escrito de contestación a la demanda, mediante el cual negó, rechazó y contradijo, tanto en los hechos como en el derecho, la temeraria demanda interpuesta en contra de su representada, por ser falso de toda falsedad los hechos narrados tanto en el libelo de demanda como en su reforma, así como falsa y maliciosa la interpretación de la normativa legal aplicable a la relación arrendaticia.

Que es falso que su representada haya incurrido en el reiterativo incumplimiento de sus obligaciones contractuales, como alevosamente afirma el demandante, como es igualmente falso que se haya interrumpido la continuidad de las sucesivas prórrogas contractuales.

Alegó que en sus confusos escritos de demanda y reforma, el accionante no señaló con precisión los supuestos hechos que colocan a su mandante en rebeldía ante la ley y el contrato de arrendamiento, lo que puede apreciarse claramente cuando en el Capitulo II, que identifica “De las pruebas”, en el numeral 2, promueve un documento privado del cual pretende que se desprende de la falta de pago del servicio de condominio de los meses de noviembre 2015, enero y febrero 2016 y luego en el Capitulo IV, que identifica “Del petitum in causa”, en su particular Primero, al solicitar el desalojo por el supuesto incumplimiento de las obligaciones contendidas en el Literal “a)” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial por la falta de pago de dos (2) o más cánones de arrendamiento, sin que en ninguna parte de ambos escritos haya mencionado el incumplimiento del pago del arrendamiento por ningún mes, y es en el particular siguiente, correspondiente al segundo petitum, en el cual señala una “Pretensión subsidiaria” “…y a manera de indemnización por daños y perjuicios…”, cuando menciona una supuesta deuda equivalente a cinco mensualidades consecutivas por concepto de pensiones arrendaticias, correspondiente a los meses de diciembre 2015, enero, febrero, marzo y abril 2016 y pide el pago hasta la definitiva entrega del inmueble. Que en el petitum tercero, el demandante requiere una segunda pretensión subsidiaria, consistente en la entrega del inmueble arrendado, por supuestamente estar incursa su mandante en la causal contenida en el literal “i” del citado artículo 40, por el incumplimiento de la cláusula quinta del contrato, por la supuesta falta de pago de los servicios públicos que se prestan sobre el inmueble, como lo son: electricidad, agua, aseo urbano, etc y privados (condominio), sin especificar cuáles servicios públicos alega como no cancelados y los meses o períodos a los que deban corresponder. Que se evidencia que el demandante no está claro en la exposición que hace sobre los supuestos incumplimientos que alega al arrendatario, ya que no hace una relación clara y precisa de los hechos que según él, configuran los incumplimientos del demandado respecto a sus obligaciones como arrendatario, lo que coloca en indefensión a su mandante por desconocer con precisión clara y sin dudas, los hechos que se le imputan para pretender el solicitado desalojo.

Que no es cierto y niega categóricamente, que su mandante adeude ningún monto por canon de arrendamiento correspondiente a los mencionados meses, ni ningún otro, ni tampoco adeuda los montos correspondientes al condominio de los meses tantas veces mencionados, y menos aún que adeude ningún servicio público correspondiente al local arrendado.

Rechazó que su mandante deba cancelar al demandante ningún monto de dinero como indemnización por daños y perjuicios que no se le han causado y menos aún que este obligado al pago de una Cláusula Penal, ya que no existe ninguna demora en la entrega del local arrendado por estar legalmente vigente el contrato de arrendamiento existente entre las partes. Que ciertamente, la relación arrendaticia entre las partes de este proceso judicial inició en el mes de junio del año 2010, y consta en el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública de Barinas, bajo el Nº 22, Tomo 124 de los Libros respectivos, en el cual se señaló, en su Cláusula Segunda, que la duración sería por seis (06) meses, prorrogable por igual período de tiempo, estableciéndose que el caso de prórroga, el canon de arrendamiento sería ajustado en cada nuevo período. Las obligaciones legales y contractuales derivadas de ese contrato han sido fielmente cumplidas por su mandante, pero la legislación en materia arrendaticia no ha sido respetada por el arrendador, quien se ha aprovechado de la necesidad del arrendatario como débil jurídico, para aludir el cumplimiento de la normativa de orden público dictada por el Ejecutivo Nacional en protección de los arrendatarios de locales comerciales.

Aseveró que mediante Decreto Nº 602, de fecha 29 de noviembre de 2013, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.305, de fecha 29/11/2013, mediante el cual se estableció un régimen transitorio de protección a los arrendatarios de inmuebles destinados al desempeño de actividades comerciales no podrían exceder de un monto mensual equivalente a doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250,oo) por metro cuadrado, señalando que los inmuebles que tuviesen establecido un canon de arrendamiento superior, se entenderían automáticamente regulados en el precio indicado (art.2). Al respecto, indica que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento tiene un área de once metro cuadrados con veinte centímetros cuadrados (11,20 Mts2), por lo que el arrendamiento debía equivaler a la cantidad de Bs. 2.800,oo mensuales, por lo que las cantidades canceladas con sobreprecio, están sujetas a repetición, por lo que el arrendados violentó la normativa al obligar el arrendatario a pagar una suma superior a la legalmente establecida, por un monto mensual de Bs. 3.000,oo, mas aún a la cantidad arbitraria de Bs. 6.000,oo, impuesta por el arrendador. Que en su artículo 4º, el Decreto estableció que quedarían sin efecto las cláusulas contractuales, tanto de los contratos de arrendamiento como de los documentos de condominio, que establecieran, entre otras, ajustes periódicos del canon de arrendamiento durante la vigencia del contrato (literal C9, penalidades que impongan la erogación de pagos distintos al canon de arrendamientos (literal e), por lo que las cláusulas segunda, parte in fine, quinta y séptima del contrato de arrendamiento quedaron sin efecto a partir del 29/11/2013, por lo que deben tenerse como no escritas, y por tanto, sin ningún valor, en razón de lo cual se evidencia la aplicación de cláusulas contractuales que perdieron su vigencia desde la fecha señalada y por tanto, inexistentes y jurídicamente.

Mencionó que posteriormente el Ejecutivo Nacional dictó el Decreto Nº 929, con Rango, Valor y Fuerza de Ley Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, de fecha 24/04/2014, publicado en la Gaceta Oficial de la RBV Nº 40.418, en fecha 23/05/2014, el cual rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial (art. 1º), consagrando los derechos establecidos en el mismo como irrenunciables (art. 3), así como el orden prevalente en la aplicación de la normativa que regula los derechos y deberes de las partes de la relación arrendaticia (art. 6º) y en su art. 13, establece el derecho del arrendatario al contrato escrito y autentico, considerando las pautas establecidas en ese Decreto-Ley (art. 24). Que el contrato bajo el régimen y normativa de ese Decreto-Ley, nunca fue elaborado por el arrendador, pretendiendo valerse de unas cláusulas que quedaron sin efecto por mandato del decreto Nº 602.

Señaló que el artículo 19 ejusdem, consagra el derecho del arrendador a exigir garantías al arrendatario, entre las que se encuentran el depósito en dinero (que no puede exceder del equivalente a 3 meses del canon de arrendamiento), estableciendo para el arrendador la obligación de acreditarlo en una cuenta bancaria exclusiva para esos fines a su nombre pero indicando que los intereses que se produzcan corresponderán al arrendatario, a menos que sean requeridos en ejecución de la garantía. El contrato de arrendamiento, en la Cláusula Novena, establece que el arrendatario otorgó garantía en efectivo, por el monto de seis mil bolívares (Bs. 6.000,oo), equivalentes a dos meses del canon de arrendamiento fijado para la fecha de inicio de la relación arrendaticia (08/06/2010), por lo que, en el supuesto negado que ese Tribunal acuerde el desalojo de su mandante y la entrega del local arrendado, solicitó se proceda de conformidad con lo pautado en los artículo 20, 21 y 22 del Decreto-ley en comento, como acto de justicia y equilibrio entre las partes de la relación arrendaticia.

Que en el artículo 27 del Decreto-Ley establece las formas para el pago del canon por el arrendador, imponiendo al arrendador la obligación de aperturar una cuenta bancaria a su nombre y mantenerla vigente durante toda la relación arrendaticia, cuyos datos deben ser establecidos en el contrato, indicando que cuando el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador, podrá hacer la consignación en la cuenta que ponga a su disposición el órgano competente. Mencionó que la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, lo siguiente: “Así, visto que no consta que el Ministerio del Poder Popular para la Industria y Comercio, haya creado la cuenta a fin de recibir la consignación de los cánones de arrendamiento por parte de lo arrendatarios de locales con uso comercial y en aras de la protección del derecho a la tutela judicial efectiva y a la celeridad procesal, debe la Sala concluir que, las oficinas de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), sean las encargadas de recibir las consignaciones de cánones de arrendamiento correspondientes a las relaciones arrendaticias; en caso de que dicha Oficina no esté creada en la respectiva Circunscripción Judicial, corresponderá la consignación del canon de arrendamiento a la Oficina de Control de Consignaciones (OCC) y en el último lugar si en el sitio donde se encuentra ubicado el inmueble no existiere el Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito, recibirá las consignaciones de cánones de arrendamiento el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas ubicado en la localidad que corresponda, hasta tanto el aludido Ministerio cree la prenombrada cuenta para recibir las consignaciones de los cánones de arrendamiento de locales con uso comercial. Que con fundamento en esta disposición legal, su mandante esta realizando las consignaciones arrendaticias ante el Tribunal Segundo de Municipio ordinario y Ejecutor de medidas del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en el expediente Nº 325, desde el 13/08/2014, por negativa del arrendador a cumplir con sus obligaciones legales señaladas, no obstante las reiteradas reclamaciones al respecto.

Alegó que el arrendador tampoco dio cumplimiento a la obligación impuesta por el artículo 30 del Decreto-Ley, ya que se negó reiteradamente a entregar a su mandante la correspondiente factura legal por concepto del pago recibido por el canon de arrendamiento, lo que hace imposible para su mandante la prueba del cumplimiento de esa obligación con anterioridad a la consignación arrendaticia y pone en evidencia una vez más el incumplimiento reiterado del arrendador de sus obligaciones en una conducta abusiva de aprovechamiento en su condición de propietario del inmueble usado y necesitado por el arrendatario, conducta que se pone en mayor relevancia con el ejercicio de esta acción judicial en al que pretende hacer valer cláusulas contractuales que quedaron sin efecto por mandato legal mediante normas de orden público.

Que en relación al condominio del local comercial objeto de este proceso judicial, tampoco se rige por las especificaciones contenidas en el Decreto-ley referido, ya que de conformidad con lo dispuesto en su artículo 35, la administración del Condominio será coordinada por un Comité Paritario de Administración del Condominio, integrado paritariamente por representantes seleccionados por los propietarios y por los arrendatarios respectivamente, el cual no se ha elegido hasta la fecha, por lo que tampoco se han establecido las normas o reglamentos de condominio ajustadas a esta nueva normativa legal ni tampoco se emiten las facturas a los arrendatarios por el pago de la alícuota correspondiente en los gastos comunes cumpliendo las exigencias legales señaladas, entre otras leyes, por el artículo 37 del mencionado Decreto-Ley.

Que la Disposición Transitoria Primera del comentado Decreto-ley, fija un plazo máximo de seis (06) meses a partir de su entrada en vigencia (23/05/2014), para que todos los contratos vigentes a esa fecha, se adecuen al mismo. Que el arrendador-demandante no solamente no se adecuó en su conducta a la normativa contenida en el Decreto Nº 602, supra citado, sino que también hizo caso omiso a la nueva legislación a la cual pretende acogerse solo en cuanto le beneficia, tratando de ocultar su falta de cumplimiento a la misma que lo coloca al margen de la ley y por tanto, de su ámbito de aplicación.

Que por todos los fundamentos de hecho y de derecho expuestos, que demuestran la conducta injusta, especulativa y explotadora del arrendador, en desmedro y aprovechamiento de una pequeño comerciante que carece de la capacidad económica para adquirir inmuebles destinados al comercio, solicitó que la demanda sea declarada sin lugar, con expresa condenatoria en costas.

Acompañó: Copia certificada de expediente Nº 325 de la nomenclatura particular del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, contentivo de la solicitud de consignación de cánones de arrendamientos, presentada por la Sociedad Mercantil Trazos 21, C.A., en su condición de arrendataria de un (01) local comercial ubicado en la Calle Carabobo, centro Comercial Don Vicente, Local Nº 2, Planta Baja, estado Barinas, a favor del ciudadano: Celso López González, en su condición de arrendador del mencionado inmueble.

Por auto de fecha 15 de julio de 2016, este Tribunal fijó para el día 21/07/2016, la audiencia preliminar en la presente causa, conforme a lo establecido en el primer aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.

En el día y hora fijado para la audiencia preliminar, la misma fue diferida para el primer (1º) día de despacho siguiente a esa oportunidad, por cuanto en la sede de este Circuito Judicial Civil, se interrumpió el servicio de luz eléctrica, estando presentes ambas partes, representadas por los abogados en ejercicio Félix Moisés Rosales y Lisbeth María Rondón Valero, supra identificados.

Oportunamente, en fecha 22 de julio de 2016, tuvo lugar la audiencia preliminar en la presente causa, encontrándose en la sala el apoderado judicial de la parte actora abogado Félix Moisés Rosales García, así como la co-apoderada judicial de la parte demandada abogada Lisbeth María Rondón Valero, a quienes se les concedió el derecho de palabra y expusieron sus argumentos que los cuales quedaron plasmados en el acta levantada al efecto, cursante del folio 186 al 188 en su orden, advirtiéndose a las partes que dentro de los tres (3) días de despacho siguientes a esa fecha, serían fijados los hechos y los límites de la controversia, conforme a lo pautado en el segundo aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.

Por auto de fecha 27 de julio de 2016, fueron fijados los hechos y límites de la controversia, de la siguiente manera:

“HECHOS NO CONTROVERTIDOS y/o CONVENIDOS”:

No existe controversia en cuanto a la relación arrendaticia existente entre las partes el litigio, a saber, el ciudadano Celso López González con la sociedad mercantil Trazos 21, C.A., representada por su vicepresidenta ciudadana Fanny Moreno Lozano, conforme se colige del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 08 de junio del 2010, por ante la Notaría Pública Primera de Barinas, bajo el Nº 22, Tomo 124 de los libros respectivos, sobre un local comercial ubicado en el centro Comercial Don Vicente, planta baja, ubicado en la avenida Carabobo, cruce con la avenida Cruz Paredes de esta ciudad de Barinas, Estado Barinas.

Habiéndose determinado los puntos en los cuales las partes están contestes, se procede de seguidas este órgano jurisdiccional, a fijar los hechos y límites controvertidos en la causa, los cuales van a ser objeto de prueba conforme a derecho:

“HECHOS CONTROVERTIDOS”:

 El desalojo del local comercial objeto de litigio, con fundamento en el literal a) del artículo 40 de la ley de regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por la presunta falta de pago de dos (2) o más cánones de arrendamiento.
 La indemnización por daños y perjuicios, por el uso y disfrute del local arrendado, sin estar cancelando las correspondientes pensiones arrendaticias, a saber, diciembre de 2015, enero, febrero, marzo y abril 2016.
 El incumplimiento de la cláusula quinta del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, referente a los servicios públicos que se prestan en el local (agua, electricidad, aseo urbano, etc.), y los referidos al condominio, de los meses de noviembre 2015, enero y febrero 2016, con fundamento en el artículo 40 literal i) de la referida norma.
 La cancelación de la cláusula penal establecida en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento suscrito por las partes.

En esa misma oportunidad, se aperturó un lapso probatorio de cinco (5) días de despacho siguientes a esa fecha -27/07/2016-, para que las partes promovieran pruebas sobre el mérito de la causa.

Dentro del lapso legal en esta causa, ambas partes presentaron escritos de pruebas, las cuales fueron analizadas y valoradas en la oportunidad de la audiencia o debate oral, cuyo análisis se hará con posterioridad.

Por auto de fecha 04 de agosto de 2016, este Tribunal fijó de conformidad con el último aparte del artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, la audiencia o debate oral, para el día 29 de Septiembre de 2016, a las diez de la mañana (10:00 a.m.).

En la oportunidad fijada -29 de Septiembre de 2016-, se celebró la audiencia o debate oral fijado por este Tribunal, encontrándose presentes sólo la parte accionante, representada por su apoderado judicial abogado en ejercicio Félix Moisés Rosales García, a quien se le concedió un lapso de diez (10) minutos para realizar sus respectivas exposiciones, luego de lo cual se procedió a realizar una serie de consideraciones, en cuanto a las pruebas promovidas por las partes, en cuanto a su evacuación; y se procedió a dictar el fallo respectivo, con base a los hechos controvertidos en la presente causa, procediéndose a valorar previamente las pruebas promovidas por el accionante, por ser la parte que se hizo presente en la audiencia en comento, conforme a los previsto en la parte final del artículo 871 del Código de Procedimiento Civil, de la siguiente manera:

1. Original de documento autenticado ante la Notaria Pública Primera de Barinas del Estado Barinas, en fecha 08 de junio de 2010, quedando anotado bajo el Nº 22, Tomo 124, de los Libros respectivos, contentivo del contrato de arrendamiento entre la Sociedad Mercantil Trazos 21, C.A., representada por la Presidenta ciudadana: Fanny Moreno Lozano, con el ciudadano Celso López González, sobre un local comercial, distinguido con el Nº 02, del Centro Comercial Don Vicente, planta baja, ubicado en la avenida Carabobo en la ciudad de Barinas. Cuyo documento se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público, de acuerdo con lo previsto en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, demostrándose así la relación arrendaticia existente entre las partes.
2. Copias certificadas de expediente Nro. EN21-S-2014-000181, llevado por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de este Circuito Judicial Civil, del Estado Barinas. Se aprecian en todo su valor para comprobar sus contenido como documento público, de acuerdo con lo previsto en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.
3. Original de documento privado emanado del representante del Condominio Centro Comercial Don Vicente (Rif. Nº J-30918195-5), ciudadano José Rubiel Osorio, sobre el Local Nº 02, del Centro Comercial Don Vicente. Tratándose de un instrumento privado emanado de un tercero ajeno al juicio que no fue ratificado en éste mediante la prueba testimonial, carece de valor probatorio a tenor de lo estipulado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien, luego de analizar y valorar las pruebas señaladas supra, y con fundamento en los hechos controvertidos, así como de las actas procesales que conforman el presente asunto, consideró este juzgadora declarar parcialmente con lugar la demanda de desalojo interpuesta, por el ciudadano Celso López González en contra de la sociedad mercantil Trazos 21, C.A., con fundamento en el literal a) del artículo 40 de la Ley que regula la materia, en razón de la falta de pago de los cánones de arrendamiento del local comercial, correspondiente a los meses de diciembre 2015, enero, febrero marzo y abril 2016. En cuanto a las pretensiones subsidiarias, en primer lugar la indemnización de daños y perjuicios, si bien fue declarado con lugar el desalojo del local comercial, por falta de pago, se observó de la copia certificada del expediente de consignación aportado a los autos por la parte accionada, que tales cantidades dinerarias reposan en la cuenta aperturada al efecto para la consignación arrendaticia respectiva, mal pudiendo este Tribunal condenar a la parte demandada en cantidad alguna por indemnización de daños y perjuicios; en relación a la falta de pago de servicios públicos, la parte accionante sólo adujo el pago del condominio respectivo, cuyo recibo fue consignado a los autos, y dicha documental no fue ratificada en autos, conforme se desprende de la valoración realizada con anterioridad; en cuanto a la cláusula penal demandada, se declara con lugar la misma, la cual comenzará a transcurrir luego de que la parte accionada demore en la entrega del local arrendado; y no hubo condenatoria en costas, dada la naturaleza de la presente decisión.

En esa ocasión y de conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, se advirtió a las partes que el texto íntegro del presente fallo, se publicaría dentro de los diez (10) días de despacho siguientes a esa fecha.

Ahora bien, estando dentro de la oportunidad procesal para ello, este órgano jurisdiccional procede a dictar el fallo contenido en la audiencia o debate oral, en extenso, para ser agregada por Secretaría a los autos, de conformidad en el artículo 877 de la Ley Adjetiva Civil.

La presente demanda versa sobre el desalojo de un local comercial suficientemente identificado en el texto de esta decisión, con fundamento en los alegatos expuestos por la parte accionante en su escrito de reforma de la demanda, supra transcritos, en contra de la sociedad mercantil Trazos 21, C.A., quien en la oportunidad de dar contestación a la demanda negó, rechazó y contradijo la demanda intentada en contra de su representada, por las motivaciones antes señaladas.

Encontrándose así, trabada la litis, procede esta juzgadora a fundamentar su decisión, de la siguiente manera:

Establece en su literal a) el artículo 40 de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales (Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, lo siguiente:

“Son causales de desalojo:

a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos…(omissis)

De la norma parcialmente transcrita se evidencia que uno de los elementos, para la procedencia de la acción de desalojo es que el arrendatario haya dejado de pagar dos cánones de arrendamiento, o en su defecto dos cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.

En tal sentido, quien aquí juzga considera que conforme a lo preceptuado en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que consagran el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes tienen que demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, correspondía a la parte accionante demostrar y comprobar los hechos constitutivos en que fundamentó su pretensión principal, así como las subsidiarias, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor.

En el caso de autos, los argumentos esgrimidos por la parte actora fueron negados, rechazados y contradichos por la parte contraria en la oportunidad de dar contestación a la demanda intentada en su contra, por los motivos que expuso, suficientemente narrados en el texto del presente fallo.

En tal sentido, y dado que con las pruebas analizadas y valoradas supra se encuentra plenamente demostrados que efectivamente la parte demandada no consignó oportunamente los cánones de arrendamiento sobre el local comercial objeto de litigio, es por lo que debe prosperar así la demanda de desalojo intentada en su contra, más no algunas de las subsidiarias demandadas, conforme a lo que se dejó sentado en la oportunidad de la audiencia o debate oral; Y ASI SE DECIDE.

En mérito de los razonamientos antes expuestos este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas del Circuito Judicial Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta sentencia en los siguientes términos:

PRIMERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de desalojo intentada por el ciudadano CELSO LOPEZ GONZALEZ en contra de la sociedad mercantil “TRAZOS 21, C.A”, representada por la ciudadana Fanny Moreno Lozano, supra identificados.

SEGUNDO: Como consecuencia de lo anterior, se declara SIN LUGAR las pretensiones subsidiarias, de indemnización de daños y perjuicios, de falta de pago de servicios públicos, a saber, del condominio respectivo, y se declara CON LUGAR la cláusula penal demandada, la cual comenzará a transcurrir luego de que la parte accionada demore en la entrega del local arrendado.

TERCERO: Se ordena a la parte demandada hacer entrega del inmueble objeto de arrendamiento, libre de bienes y personas, al accionante ciudadano Celso López González.

CUARTO: No se hace condenatoria en costas dada la naturaleza de la presente decisión.

Publíquese y Regístrese.

Dada, firmada y sellada en la sala del despacho del Tribunal Tercero del Municipio Ordinario Ejecutor de Medidas del Circuito Judicial Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas. En Barinas, a los diecisiete (17) días del mes de octubre del año dos mil Dieciséis.

La Jueza
El Secretario,

Abg. Rosaura de Jesús Mendoza Flores
Abg. José Morillo Cadenas