REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE TRIBUNAL PRMERO DE PRIMERA INSTANCIA DEL CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS Barinas, 28 de abril de 2017. Años 207º y 158º ASUNTO Nº EP21-V-2013-000035 DEMANDANTE: Ciudadano JACKSON JESÚS MAZA HERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.538.751, con domicilio procesal en la calle Bolívar, edificio Parroquial, primer piso, oficina Nº 1, Ocumare del Tuy, Municipio Tomás Lander del Estado Miranda. REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados en ejercicio MARÍA BETZABETH BRIZUELA ECHENAGUCIA y REINALDO ANTONIO ECHENAGUCIA MARTÍNEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 118.553 y 35.248 respectivamente. PARTE DEMANDADA: Ciudadanos LEONEL GUSTAVO RANGEL RAMÍREZ y MILEIDA BEATRIZ URDANETA DE RANGEL, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 8.031.769 y 7.782.450 respectivamente, con domicilio procesal en la Urbanización Campo Mobil, calle 1, casa Nº 911 (frente al Colegio Nuestra Señora de Fátima), Municipio Barinas del Estado Barinas. REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados en ejercicio CARLOS RICARDO ROJAS CONTRERAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 38.876. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Sentencia: Definitiva “VISTOS CON INFORMES” Se pronuncia este Tribunal con motivo de la demanda de cumplimiento de contrato intentada por el ciudadano Jackson Jesús Maza Hernández representado por los abogados en ejercicio María Betzabeth Brizuela Echenagucia y Reinaldo Antonio Echenagucia Martínez, en contra de los ciudadanos Leonel Gustavo Rangel Ramírez y Mileida Beatriz Urdaneta de Rangel, representados por el abogado en ejercicio Carlos Ricardo Rojas Contreras, todos supra identificados. Alega la parte actora en el escrito de reforma de la demanda cursante a los folios del 51 al 77, ambos inclusive, que en fecha 28 de noviembre de 2012, celebró contrato de promesa bilateral de compra venta autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, bajo el Nº 13, Tomo 260 de los libros respectivos, sobre el inmueble constituido por una parcela de terreno de aproximadamente doscientos treinta y un metros cuadros (231 Mts2) y la casa para habitación unifamiliar sobre este construida, signada con el Nº 149 del Conjunto Residencial “Caroní”, Cuarta Etapa, el cual forma parte del Conjunto Residencial Jardines de Residenciales Alto Barinas de la ciudad de Barinas, Municipio y Estado Barinas, cuyo Código Catastral es 06-04-06-27-22-05, inmueble este propiedad de los ciudadanos Leonel Gustavo Rangel Ramírez y Mileida Beatriz Urdaneta de Rangel, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 29/04/1993, bajo el Nº 23, Folios 107 al 111, Tomo Quinto, Protocolo Primero, Segundo Trimestre del año 1993, instrumentos éstos -contrato de promesa bilateral de compra e instrumento de propiedad del inmueble en cuestión- acompañados al libelo de demanda en copia simple y certificada respectivamente. Señaló que de los recaudos que le fueron entregados por los ahora aquí demandados, se encuentran las fotocopias de su respectiva cédula de identidad, el documento de propiedad del inmueble, la ficha catastral y la solvencia del inmueble emanada de la Dirección de Catastro del Municipio Barinas del Estado Barinas, faltando la certificación de enajenación y gravámenes del inmueble, la cual afirma es indispensable para la aprobación de cualquier crédito, aduciendo haberle solicitado tal requisito en varias oportunidades a los dueños del inmueble, y que ante la negligencia de ellos en hacerle entrega del mismo es por lo que acudió por ante la entonces Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio del Estado Barinas, en donde le informaron que tal inmueble se encontraba gravado con una hipoteca especial y convencional de primer grado. Que en la cláusula primera del contrato objeto de la presente demanda, los ciudadanos aquí demandados indicaron que el inmueble se encontraba libre de todo gravamen y que nada adeudaba por concepto de impuestos nacionales, estadales, municipales ni por ningún otro concepto. Que ante tal gravamen los ciudadanos Leonel Gustavo Rangel Ramírez y Mileida Beatriz Urdaneta de Rangel, procedieron a cancelar la deuda respaldada con tal garantía el 30 de enero de 2013, protocolizándose la liberación de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble objeto del contrato de promesa bilateral de compra venta por ante el Registro Público del Municipio Barinas, en fecha 31/01/2013, bajo el Nº 14, Folio 48, Tomo 4 del Protocolo de Transcripción, documento este que acompañó en copia certificada al libelo de la demanda, alegando que los gastos de protocolización como de honorarios profesionales fueron cubiertos por él aún cuando no le correspondía hacerlo. Manifestó, que fue en fecha 18 de febrero de 2013 cuando le entregaron la certificación de enajenación y gravámenes del referido inmueble, la cual consignó por ante la sucursal de la entidad financiera Banco Bicentenario en la que se estaba tramitando el crédito correspondiente, pero que posteriormente el analista del mencionado Banco le solicitó llevar una prórroga del lapso de tiempo de la promesa bilateral de compra venta, debido a que dicho crédito se encontraba paralizado debido a la falta de la certificación de enajenación y gravámenes, lo cual alega no fue aceptado por los mencionados dueños del inmueble, quienes le solicitaron desalojar el mismo. Que como se puede observar es totalmente falso lo indicado en la cláusula primera del contrato objeto de la demanda, ya que el inmueble no se encontraba libre de todo gravamen por lo que es falso que los ciudadanos Leonel Gustavo Rangel Ramírez y Mileida Beatriz Urdaneta de Rangel le hayan entregado todos los requisitos necesarios para la tramitación del crédito, que desde el 28/11/2012 hasta el 18/02/2013 se contabiliza que transcurrieron 82 días calendario consecutivos de los noventa estipulados contractualmente, lapso de tiempo que era vital para la tramitación y aprobación del crédito hipotecario solicitado, lo cual afirma no se concretó debido a la negligencia y mala fe de los mencionados ciudadanos. Adujo el actor que contrario a la actitud de los mencionados ciudadanos, él siempre ha procedido diligentemente y de forma responsable con todas y cada una de las obligaciones asumidas en el contrato objeto de la presente demanda, como lo fue el pago de las cantidades de dinero indicadas en la cláusula séptima del mismo, las cuales afirmó fueron canceladas de la siguiente manera: trescientos mil bolívares (Bs.300.000,00) al momento de la firma del mencionado documento y los cien mil bolívares (Bs.100.000,00) mediante cheque de fecha 06/12/2012, signado con los el 11002808 del Banco de Venezuela. Que por todo ello, con fundamento en los artículos 1.133, 1.134, 1.135, 1.141, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.486, 1.503 y 1.504 del Código Civil, es por lo que demanda a los ciudadanos Leonel Gustavo Rangel Ramírez y Mileida Beatriz Urdaneta de Rangel, ya identificados, para que convengan o a ello sea condenado por este Tribunal en lo siguiente: Primero: Para que procedan a cumplir con el referido contrato en las mismas condiciones en que fue suscrito, y en virtud de que transcurrieron 82 días calendario consecutivos desde el día 28/11/2012 hasta el 18/02/2013 debido a que el inmueble que le ofrecieron en venta tenía un gravamen, para que se proceda a realizar nueva promesa bilateral de compra venta en los mismos términos y condiciones en que fue suscrita la opción primigenia, pero con la salvedad de que esa nueva promesa de venta que se autenticará ya tiene el abono de dinero, tal como se detalló en la cláusula séptima del contrato anterior, es decir, que del precio opcionado que son un millón de bolívares (Bs.1.000.000,00) los mencionados ciudadanos ya han recibido la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs.400.000,00), quedando a deber la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs.600.000,00), los cuales serán entregados por medio de crédito que solicitará por ante una entidad financiera. Que así mismo no será causa imputable al ciudadano Jackson Jesús Maza Hernández, el retraso en el otorgamiento del crédito por parte de la institución financiera, y por ende no podrán los mencionados ciudadanos la resolución del contrato tal cual como lo ha establecido en forma reiterada la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia conjunta en fecha 17/04/2013, en el expediente AA-20-C-2012-0000712, y finalmente una vez aprobado el crédito, la venta definitiva del inmueble. Segundo: Para que convenga la parte demandada en dar cumplimiento a las obligaciones contraídas en el contrato autenticado en fecha 28/11/2012, y si a ello se negaren, que la sentencia que se dicte cumpla los efectos del contrato no cumplido y funja como título demostrativo de la propiedad del bien inmueble objeto del presente litigio a los fines de su protocolización, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Tercero: La condenatoria en costas procesales, las cuales estimó en la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs.300.000,00). Cuarto: Los daños y perjuicios ocasionados debido a su negligencia por no estar saneado el inmueble ni haber entregado todos los requisitos necesarios para la tramitación del crédito, los cuales serán calculados mediante experticia complementaria del fallo. Por otra parte, peticionó medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto del contrato en cuestión, ello de conformidad con lo dispuesto en los artículos 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil. Estimó la cuantía de la demanda en la cantidad de un millón trescientos mil bolívares (Bs.1.300.000,00) más los daños y perjuicios, lo cual equivale a la cantidad de doce mil ciento cuarenta y nueve unidades tributarias con 53 fracciones de tributo (12.149,532 U.T.). En fecha 04 de junio de 2013, fue presentada la presente demanda por ante este Tribunal, correspondiéndole en virtud de la distribución de causas el conocimiento de la misma, formándose expediente y dándosele entrada por auto del 05 de aquel mes y año. En fecha 11 de junio de 2013, se admitió el presente asunto, ordenándose emplazar a los demandados ciudadanos Leonel Gustavo Rangel Ramírez y Mileida Beatriz Urdaneta de Rangel, ya identificados, para que comparecieran por ante ese Juzgado a dar contestación a la misma dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que constara en autos la última citación practicada, demanda ésta que fue objeto de reforma de conformidad con lo dispuesto en el artículo 343 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue admitida por auto del 26/06/2013 en los mismos términos procesales, librándose las respectivas compulsas de citación el 02 de julio de aquel año. Los demandados ciudadanos Mileida Beatriz Urdaneta de Rangel y Leonel Gustavo Rangel Ramírez, fueron personalmente citados en fecha 29/07/2013 por el Alguacil de este Tribunal, conforme se evidencia de las diligencias suscritas y de los recibos de citación consignados por el referido funcionario judicial, cursantes a los folios del 89 al 92, ambos inclusive. Ahora bien dentro de la oportunidad legal, el apoderado judicial de los mencionados accionados, abogado en ejercicio Carlos Ricardo Rojas Contreras, presentó escrito mediante el cual opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 11º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ésta última aduciendo haberse realizado la acumulación prohibida prevista en el artículo 78 ejusdem. Una vez realizada la respectiva sustanciación legal de tal incidencia previa, mediante sentencia interlocutoria dictada en fecha 29 de noviembre de 2013, el Tribunal declaró por las motivaciones allí expuestas, SIN LUGAR las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativas al defecto de forma de la demanda y a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, opuestas por la representación judicial de la parte demandada, condenando a dicha parte en costas conforme a lo establecido en el artículo 274 ejusdem, no ordenando la notificación de las partes de la referida sentencia por haber sido dictada dentro del lapso legal. El mencionado fallo fue objeto del recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, el cual se oyó a un sólo efecto por auto del 10/12/2013, ordenándose la remisión de las actuaciones respectivas a la Alzada que correspondiera por distribución, correspondiéndole el conocimiento de tal recurso al Tribunal Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Los Andes, siendo recibidas en este Despacho las resultas del mismo el 05/06/2014, de las cuales se colige que en fecha 12 de mayo de 2014, la referida Alzada dictó sentencia mediante la cual declaró por las motivaciones allí señaladas, SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido, confirmando la decisión apelada en los términos expuestos en la motiva del fallo, condenando en costas a la parte demandada de conformidad con lo dispuesto en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil. Dentro de la oportunidad legal correspondiente, el apoderado judicial de la parte demandada abogado en ejercicio Carlos Ricardo Rojas Contreras, presentó escrito de contestación a la demanda mediante el cual manifestó oponer como punto previo a ser resuelto antes del fondo de la demanda, la prohibición de la ley de admitir la demanda, aduciendo que si bien es cierto que existe prohibición legal sobre tal punto cuando haya sido propuesto como cuestión previa, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 776 del 18/05/2001, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero –la cual citó parcialmente- no sólo amplió los supuestos de procedencia de tal cuestión perentoria sino que también eliminó aquella limitante en el tiempo cuando indicó que “Tratándose la acción de un presupuesto procesal para acceder a la jurisdicción, su falta o su INADMISIBILIDAD puede ser DECLARADA EN CUALQUIER ESTADO Y GRADO DEL PROCESO, inclusive en casación, y estos ejercicios de la ACCIÓN CON FINES ILÍCITOS, el JUEZ DEBE CALIFICARLOS…”, en virtud de ello alegó que aún cuando en el presente caso el demandante actúe en el campo de su fuero personal o privado, actualmente se encuentra en ejercicio de la función pública, desempeñándose como Fiscal Segundo del Ministerio Público de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, lo cual afirmó constituye un hecho público y notorio. Que en el presente caso, el demandante sin cumplir con sus obligaciones, pero mediante argucias legales inadmisibles e inaceptables que exceden los límites de sus derechos contractuales, hizo uso del aparato jurisdiccional para tratar de apoderarse con fines ilícitos de la propiedad de la vivienda perteneciente a sus poderdantes. Fundamento el alegato anterior, en el hecho de que tanto en el libelo de demanda como en el escrito de reforma del mismo, afirmando que al accionante se le permitió pacíficamente y de buena fe permanecer en el inmueble sin que mediara contrato de arrendamiento ni ningún otro negocio jurídico que justifique su permanencia legítima en dicha vivienda, ello por la creencia de que el contrato de promesa bilateral de compra-venta se perfeccionaría sin problema alguno, confesando el demandante que se encuentra domiciliado en la casa Nº 149 del Conjunto Residencia Caroní, Cuarta Etapa, la cual forma parte de la Urbanización Jardines de Alto Barinas del Municipio y Estado Barinas, vivienda ésta que es el objeto del contrato aquí en litigio. Que su permanencia allí es contraría al espíritu, propósito y razón del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, ya que conforme al artículo 2 de dicho texto legal, el ciudadano Jackson Jesús Maza Hernández no ocupa de manera legítima dicho inmueble, y que además conforme a lo dispuesto en el único aparte del mencionado artículo el referido Decreto aplica en protección de los adquirientes de viviendas cuando sobre dichos inmuebles –destinados a vivienda principal- se hubiere constituido garantía real, siendo susceptible de ejecución judicial que comporte la pérdida de la posesión o tenencia. Adujo que en virtud de ello, se aprecia claramente del propio contrato que aquí nos ocupa que: 1. Que el actor nunca firmó con los demandados contrato alguno de arrendamiento, ni de ningún otro tipo que justifique su permanencia u ocupación legítima de la vivienda objeto del presente juicio. 2. Que a pesar de encuadrarse dicha vivienda propiedad de los demandados en el campo del mercado secundario por no ser nueva, en el citado contrato no se constituyó ninguna garantía real a favor del demandante que pudiera amparar su posesión o tenencia sobre dicha vivienda en caso de un posible incumplimiento contractual de su contraparte. Alegó que debido a las dos razones anteriores, la permanencia del demandante en dicha vivienda carece de todo sustento jurídico valido, salvo la buena fe de sus representados que le permitieron ocuparla. Que además en la cláusula octava del referido contrato se estableció que cualquier negativa de algún banco o institución financiera pública o privada se tomaría como causa imputable a “EL OPTANTE COMPRADOR”, por lo que la aprobación o no de tal crédito bancario sólo es imputable a la diligencia o negligencia del mismo demandante, con lo cual quedó excluida no sólo la posibilidad de pedir la ejecución de la obligación principal –futura venta del inmueble- por causas atribuibles a los vendedores debido a esa razón, sino que también quedó excluido el retardo como causa de pedir por vía penal contractual ni por ninguna otra la indemnización de daños y perjuicios, todo ello por haberlo asumido el demandante en forma exclusiva y excluyente en el acuerdo contractual. Que en virtud del ardid jurídico instaurado por el accionante al ampararse en la sentencia Nº RL000175 dictada en fecha 17/04/2013 por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia que interpretó el contenido y alcance jurídico de los artículos 1, 2, 3, 5 y 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, los demandados se ven impedidos de reconvenir por resolución el citado contrato debido al incumplimiento del demandante en el pago del precio de dicha vivienda, y que además se ven obligados a tener que pasar por el procedimiento administrativo previo a las demandas de desalojo de viviendas previsto en los artículos 5 y 10 del mencionado Decreto-Ley, sin tener derecho el actor ningún derecho a ello pues como se indicó supra ocupa en forma totalmente ilegitima la vivienda, todo lo cual constituye un condenable ejercicio abusivo del derecho, lo cual afirma queda sujeto a indemnizaciones por daños y perjuicios conforme lo prevé el artículo 1.185 del Código Civil. Con fundamento en tales alegatos, solicitó que como punto previo sea declarada con lugar la cuestión perentoria de prohibición de admitir la acción propuesta. Por otra parte, reconoció y admitió que sus mandantes en fecha 28/11/2012 suscribieron junto con el actor el instrumento denominado contrato de opción a compra venta por ante la Notaría Pública Primera de Barinas, el cual es objeto de la presente demanda, pero que independientemente de su denominación, en el presente caso no se está en presencia de un contrato de compra venta, sino de una promesa bilateral de ello, lo cual afirma se colige del contenido de la cláusula octava del mismo, de la que se evidencia la posibilidad de materializarse o no la firma de un futuro contrato de venta, según sea la conducta asumida por sus firmantes. Salvo el hecho no controvertido antes indicado, procedió a negar, rechazar y contradecir en todas y cada una de sus partes los hechos alegados por el demandante, por ser absolutamente falsos. Que es falso que sus mandantes hayan actuado de mala fe, que la razón de no querer los demandados ocupar la vivienda objeto de este juicio –a pesar de ser su única vivienda propia- es porque la misma era visitada frecuentemente por la hermana de la co-demandada quien fue asesinada en el año 2010, lo cual le produjo diversas afecciones psicológicas. Que si bien es cierto que para la época en que suscribieron el contrato existía una hipoteca sobre el inmueble en cuestión, también es verdad que la misma fue liberada oportunamente, lo cual afirma se evidencia de la constancia emitida en fecha 14/03/2013 por la entidad bancaria Banco Bicentenario Sucursal-Barinitas, en la que dicha institución indicó que “el expediente administrativo crediticio cumplió con todos los requisitos que exige la Institución Financiera, para el otorgamiento del crédito, con la salvedad, -según lo afirmado por la parte actora- que les fue exigido que prorrogaran el lapso de duración de la Promesa Bilateral de Venta, lo cual insistió no es imputable a los aquí demandados por así haberse establecido en la cláusula octava del contrato in commento, lo cual debe operar como confesión judicial del demandante (artículo 1401 del Código Civil), hecha en pleno proceso, quedando demostrado con ello que fueron otras las razones y no la ausencia de la liberación de dicha hipoteca las que operaron para la no aprobación oportuna de dicho crédito. Afirmó que el demandante dejó vencer el tiempo sin obtener dicho crédito, la prórroga adicional de 30 días acordada por ambas partes según la cláusula cuarta del contrato, que si bien es cierto que desde el día 28 de noviembre de 2012 fecha de otorgamiento de dicho documento, hasta el 18 de febrero de 2013 –como lo afirma el demandante- habían transcurrido 82 días calendario de los 90 días de plazo originario para ello; también es verdad, que el mismo contrato en la cláusula cuarta señala que ambas partes acordaron para tratar de resolver este tipo de eventualidades, dicha prórroga adicional de 30 días, que igualmente dejó vencer el demandante sin obtener el crédito, lo cual no es imputable sino a él en forma exclusiva y excluyente, según lo acordado contractualmente. Que a los demandados jamás le fue requerida dicha prórroga por el accionante, y que si acaso requerían una prórroga adicional a la de 30 días prevista en la citada cláusula cuatro, debieron haberlo formulado por escrito, única forma de constituir una probanza válida y pertinente capaz de ser promovido en juicio. Que es totalmente falso el cumplimiento de los pagos de los montos por parte del actor, por cuanto se evidencia de la copia del cheque Nº 11002800 emitido en fecha 28/11/2012 por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs.300.000,00) con cargo a la cuenta Nº 0102-0560-34-0000021131 cuyo titular es la ciudadana María Betzabeth Brizuela Echenagucia -quien afirma fungió como asistente del demandante en la presente causa- que dicho instrumento además de no ser un cheque de gerencia conforme a lo estipulado en la cláusula séptima, fue devuelto por el Banco Nacional de Crédito (BNC), presumiblemente por falta de fondos, con lo cual sin duda el actor incumplió con sus obligaciones iniciales del pago parcial del precio convenido, alegando ahora una supuesta mala fe de los vendedores cuando es todo lo contrario. Alegó que así mismo sucedió con el pago de cien mil bolívares (Bs.100.000,00) mediante cheque Nº 11002808 de fecha 11/12/2012 girado contra la misma cuenta bancaria, y emitido con esa fecha anticipada al 30 de enero de 2013 la cual se estipuló en la referida cláusula séptima, todo ello con la malvada intención de ser utilizado como un ardid para convencer a los aquí demandados no solo de su presunta rectitud en los pagos asumidos, sino también de la necesidad de que le permitieran ocupar la vivienda ahora objeto de litigio, sin imaginar que luego serian demandados por quien confiaron. Que la misma situación engañosa se reeditó mediante la emisión de otro cheque, signado con el Nº 12002810 de fecha 13 de diciembre de 2012, con cargo a la misma cuenta y por idéntico monto de cien mil bolívares (Bs.100.000,00), el cual fue devuelto por el mismo motivo, que tales circunstancias de hecho demuestran no sólo una profunda mala fe contractual por parte del demandante sino que también su desleal conducta procesal frente a los demandados. Argumento el apoderado judicial de los accionados, que el actor pretende mediante la sentencia definitiva que sean obligados sus representados a otorgar un contrato de venta definitiva de la vivienda en cuestión, lo cual revela una profunda confusión conceptual en el demandante ya que se está es frente a un contrato de promesa bilateral de compra venta, lo cual aduce se evidencia de la lectura de la cláusula octava del mismo, motivo por el cual citó las diferencias entre ambos tipos de contrato señaladas en el fallo dictado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 27/10/2010, Nº 460, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinosa. Rechazó la pretensión del accionante de que se obligue a sus representados a suscribir una nueva promesa bilateral de compra venta en las mismas condiciones que la inicial, por ser jurídicamente improcedente debido a que mal pueden ser obligados a ello, a sufrir una merma económica a cambio de un indebido enriquecimiento del demandante Jackson Jesús Maza Hernández, por lo que no pueden ser obligados mediante sentencia a ello ya que la vivienda objeto del presenten litigio ha visto incrementado exponencialmente su valor y ni siquiera una sentencia judicial podría obligar a sus mandantes a vender dicho inmueble de su propiedad al mismo precio de un millón de bolívares (Bs.1.000.000,00) acordado en fecha 28/11/2012 en el contrato que aquí nos ocupa, citando parcialmente la sentencia Nº 714 dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 12/06/2013, referente a la indexación judicial. Así mismo rechazó el alegato y pretensión del accionante de que al suscribirse el nuevo contrato bajo los mismos términos que el primigenio, sólo pasa a deber la cantidad de seiscientos mil bolívares por cuanto ya los vendedores recibieron cuatrocientos mil bolívares conforme a lo señalado en la cláusula séptima, lo cual afirma es totalmente falso en virtud de la devolución de los cheques girados para el pago de los montos de trescientos mil y cien mil bolívares por falta de fondo, conforme a lo señalado anteriormente, lo cual insiste evidencia el incumplimiento respecto del demandante de sus obligaciones, haciendo jurídicamente improcedente la presente demanda. En relación a la exigencia planteada por el actor en lo referente a dar cumplimiento de entregar todos los documentos necesarios para la tramitación del crédito que exigiere la institución financiera, sanear el inmueble y el otorgamiento de la opción de venta, señaló que conforme fue señalado anteriormente se evidencia de la constancia emitida en fecha 14/03/2013 por la entidad bancaria Banco Bicentenario Sucursal-Barinitas, que dicha institución indicó que “el expediente administrativo crediticio cumplió con todos los requisitos que exige la Institución Financiera, para el otorgamiento del crédito”, con la salvedad, -según lo afirmado por la parte actora- que les fue exigido que prorrogaran el lapso de duración de la Promesa Bilateral de Venta, por lo que insiste que ello no es imputable a los aquí demandados por así haberse establecido en la cláusula octava del contrato de opción a compra venta, lo cual debe operar como confesión judicial del demandante (artículo 1401 del Código Civil), hecha en pleno proceso, quedando demostrado con ello que fueron otras las razones y no la ausencia de la liberación de la hipoteca que pesaba sobre el bien inmueble las que operaron para la no aprobación oportuna de dicho crédito. En relación a la pretensión relacionada a que ante una eventual negativa de entrega la sentencia que se dicte produzca los efectos del contrato no cumplido y funja como título demostrativo de la propiedad del bien inmueble objeto del presente litigio a los fines de su protocolización ello también resulta jurídicamente improcedente, debido a que si bien es cierto que el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil prevé dicha posibilidad sustitutiva para los contratos de transferencia de propiedad (venta) de una cosa determinada (siempre y cuando quien demande haya cumplido con su obligación), no se está en presencia de tal caso, afirmando que el contrato firmado por las partes no es de venta como bien fue descrito anteriormente, además de que la aplicación de dicha norma quedó excluida contractualmente a través del contenido de la cláusula octava del contrato en cuestión, por lo que es aplicable lo dispuesto en el artículo 1.264 del Código Civil, relativo a la obligación de cumplimiento contractual conforme a como fue contraído. Adujo que la pretensión de la parte actora de que sea condenada su contraparte al pago de los daños y perjuicios ocasionados por no estar saneado el inmueble, ni haber entregado todos los requisitos necesarios para la tramitación del crédito, resulta a todas luces inadmisible por inepta acumulación de pretensiones, ello con fundamento en el artículo 1.258 que establece que el acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por el simple retardo, y que como bien quedó estipulado en la cláusula octava, quedó excluida la responsabilidad de los vendedores por cualquier posible retardo en el cumplimiento contractual. Que el demandante pretende infundadamente que sus representados convengan o en su defecto sean condenados por el Tribunal a cumplir la obligación principal de otorgar el documento de venta aquí debatido al precio de un millón de bolívares (Bs.1.000.000,00), más la devolución de trescientos mil bolívares (Bs.300.000,00) dados en “arras” pero condicionada sólo al cumplimiento imputable a los demandados –cláusula octava- más unos daños y perjuicios calculados mediante experticia complementaria del fallo, cuando ello ya fue pactado en seiscientos mil bolívares (Bs.600.000,00) por vía de Cláusula Penal sólo en caso de incumplimiento imputable a los vendedores, lo cual afirma no ha sucedido. Indicó como fundamento de lo anterior, que en materia contractual la cláusula penal constituye un limite auto-impuesto por las partes sobre el monto reclamable por concepto de daños y perjuicios, el cual fue fijado bilateralmente en la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs.600.000,00); y que además en la referida cláusula octava no sólo no consta que la cláusula penal se haya acordado expresamente para el caso de simple retardo en caso de incumplimiento de sus poderdantes, sino que se dejó expresamente indicado que ellos están excluidos de tal responsabilidad al indicarse que: “Queda entendido que cualquier negativa de algún banco o institución financiera pública o privada se tomara como causa imputable a “EL OPTANTE COMPRADOR”…”, por lo que adujo que la no aprobación de su crédito bancario sólo es atribuible al demandante de autos. Rechazó la estimación de la cuantía calculada por el actor en la cantidad de un millón trescientos mil bolívares (Bs.1.300.000,00), alegando que es jurídicamente improcedente por los motivos señalados en el punto que precede, peticionando que la demanda sea declarada sin lugar y con fundamento en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, que el accionante sea condenado en costas las cuales estimó en la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs.300.000,00). Dentro de la oportunidad legal ambas partes hicieron uso del derecho procesal de promover y evacuar pruebas de la siguiente manera: PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA: 1. El mérito favorable que cursa a los autos, en especial la confesión del apoderado judicial de la parte demandada al reconocer que sus poderdantes tardaron 82 días para solucionar la cancelación de la hipoteca que gravaba el inmueble. En relación al mérito favorable de los autos al haber sido señalado en forma genérica resulta inapreciable, y respecto a la confesión, debe destacarse que por haber expresado tal afirmación el apoderado judicial de los accionados no evidencia confesión alguna sobre los hechos controvertidos en esta causa; debiendo destacarse que la parte demandada negó, rechazó y hasta contradijo la demanda intentada en su contra de una manera pormenorizada, motivos por los cuales tales circunstancias no pueden ser valoradas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1401 del Código Civil, por lo que se desecha. 2. El mérito favorable que se desprende del libelo de demanda. Se observa que el libelo de la demanda no constituye un medio de prueba en sí mismo susceptible de valoración, dado que los argumentos allí esgrimidos deben ser demostrados en la fase legal respectiva, por lo que se desecha. 3. Copia certificada de instrumento denominado “Contrato de Opción a Compra-Venta” sobre el inmueble allí descrito, suscrito por los ciudadanos Leonel Gustavo Rangel Ramírez y Mileida Beatriz Urdaneta de Rangel suscribieron en su condición de “Optatarios Vendedores” con el ciudadano Jackson Jesús Maza Hernández en su condición de “Optante Comprador”, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas en fecha 28/11/2012, bajo el Nº 13, Tomo 260 de los libros de autenticación llevados por esa Oficina. 4. Copia Certificada de instrumento por medio del cual el ciudadano Sergio Rafols Camacho dio en venta el inmueble a allí descrito al ciudadano Leonel Gustavo Rangel Ramírez, constituyéndose a su vez garantía hipotecaria de primer grado a favor “Mérida”, Entidad de Ahorro y Préstamo, (Merenap) hasta por la cantidad de un millón cuatrocientos cincuenta y nueve mil quinientos bolívares (Bs.1.459.500,00) a los fines de garantizar el préstamo bancario conferido al mencionado comprador para la adquisición del inmueble en cuestión, documento éste protocolizado por ante la entonces Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Barinas del Estado Barinas, hoy día Oficina de Registro Público del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 29/04/1993, bajo el Nº 23, Folios 107 al 111, Protocolo Primero, Tomo Quinto, Principal y Duplicado, Segundo Trimestre del año 1993. 5. Copia certificada de instrumento por medio del cual el ciudadano José Nerio Varela Martínez, en su carácter de apoderado especial de la sociedad mercantil Financiauto Barinas C.A., manifiesta cancelar la hipoteca que pesaba sobre el inmueble allí descrito en virtud de haber sido cancelada en su totalidad la deuda contraída por los ciudadanos Mileida Beatriz Urdaneta de Rangel y Leonel Gustavo Rangel Ramírez, protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Barinas del Estado Barinas en fecha 30/01/2013, bajo el Nº 14, Folio 48, Tomo 4 del Protocolo de Transcripción del año 2013. En relación a los tres numerales que preceden, se aprecian en todo su valor para comprobar su contenido como documentos públicos, de acuerdo con lo estipulado en los artículos 1357, 1359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. 6. Todo el valor probatorio de la cuantía de la demanda, estimada en un millón de bolívares (Bs.1.300.000,00). Se observa que la cuantía de la demanda no constituye un medio de prueba en sí mismo susceptible de valoración, dado que la misma tiene su razón de ser a los fines de la verificación de la competencia del órgano jurisprudencial por la cuantía, así como incidencia en las costas procesales, pero de esta no emergen elementos de prueba alguno relativos con los hechos controvertidos en la presente demanda. 7. Oficiar a la agencia bancaria del Banco de Venezuela, ubicada en Los Jardines de Alto Barinas Municipio Barinas del Estado Barinas, a los fines de que informara a este Tribunal si en la cuenta corriente Nº 0102-0560-34-0000021131, perteneciente a la ciudadana María Bethzabeth Brizuela Echenagucia, existía dinero depositado para cubrir los cheques Nros. 11002800 por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs.300.000,00), y 11002808 y 12002810 por la cantidad de cien mil bolívares (Bs.100.000,00), cada uno, desde el 28 de noviembre de 2012 hasta el 17 de diciembre de 2012, a cuyos fines fue librado en fecha 11/02/2014 oficio Nº 72/14, el cual fue ratificado el 22/09/2214 con el oficio Nº 437/13 cuya respuesta fue recibida en este Despacho en fecha 27/11/2014 mediante oficio Nº GRC-2014-46735, informando la referida institución bancaria que de una revisión efectuada en los movimientos de la referida cuenta de perteneciente a la mencionada ciudadana, durante el periodo de tiempo arriba indicado mantuvo saldo de suficiente para realizar el pago del cheque Nº 11002800 por la cantidad de trescientos mil bolívares o de los dos cheques restantes ambos por cien mil bolívares cada uno, pero que sin embargo, no mantuvo el saldo suficiente para realizar el pago del monto total de los tres cheques. Así mismo, remitió anexo al oficio en cuestión los movimientos correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2012 en donde se detallan los saldos presentados para el periodo antes indicado. 8. Oficiar a la agencia bancaria del Banco Bicentenario, ubicada en la localidad de Barinitas, Estado Barinas, a los fines de que remitiera a este Tribunal los documentos de certificación de ingreso, constancia de trabajo, cédula catastral, solvencia de inmueble, certificación de enajenación y gravámenes del inmueble y otros documentos que reposen como anexo a la solicitud de crédito realizada por el ciudadano Jackson Jesús Maza Hernández, titular de la cédula de identidad Nº 11.538.751, en el mes de febrero del año 2013; a cuyos fines fue librado en fecha 11/02/2014 oficio Nº 73/14, cuya respuesta fue recibida en este Despacho en fecha 24/03/20104 mediante oficio Nº 222, remitiendo anexo al mismo el expediente crediticio completo en original, informando la referida institución bancaria que el mismo no pudo proceder por recaudos vencidos, que dichos recaudos le fueron solicitados al cliente y no los consignó en la sucursal. En relación a los dos numerales que anteceden, se aprecian en todo su valor para comprobar los hechos a que se refieren, de acuerdo con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA: 1. Copia simple de oficio Nº 06-F2-2226-13 librado al Comisario Jefe del Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalísticas Sub-Delegación Barinas en fecha 20/02/2013 por el Fiscal Segundo del Ministerio Público de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas. Se negó su admisión por auto dictado el 10/02/2014, debido a que no guarda relación con los hechos aquí debatidos, resultando en consecuencia impertinente. 2. Original de la demanda incoada a los autos así como su reforma. Se observa que el libelo de la demanda y su reforma no constituyen un medio de prueba en sí mismos susceptibles de valoración, dado que los argumentos allí esgrimidos deben ser demostrados en la fase legal respectiva, por lo que se desecha. 3. Copia Certificada de instrumento por medio del cual el ciudadano Sergio Rafols Camacho dio en venta el inmueble a allí descrito al ciudadano Leonel Gustavo Rangel Ramírez, constituyéndose a su vez garantía hipotecaria de primer grado a favor “Mérida”, Entidad de Ahorro y Préstamo, (Merenap) hasta por la cantidad de un millón cuatrocientos cincuenta y nueve mil quinientos bolívares (Bs.1.459.500,00) a los fines de garantizar el préstamo bancario conferido al mencionado comprador para la adquisición del inmueble en cuestión, documento éste protocolizado por ante la entonces Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Barinas del Estado Barinas, hoy día Oficina de Registro Público del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 29/04/1993, bajo el Nº 23, Folios 107 al 111, Protocolo Primero, Tomo Quinto, Principal y Duplicado, Segundo Trimestre del año 1993. 4. El mérito favorable que se desprende del libelo de demanda, en especial de los hechos que señaló al efecto. Se observa que el libelo de la demanda no constituye un medio de prueba en sí mismo susceptible de valoración, dado que los argumentos allí esgrimidos deben ser demostrados en la fase legal respectiva, por lo que se desecha. 5. Copia certificada de instrumento denominado “Contrato de Opción a Compra-Venta” sobre el inmueble allí descrito, suscrito por los ciudadanos Leonel Gustavo Rangel Ramírez y Mileida Beatriz Urdaneta de Rangel suscribieron en su condición de “Optatarios Vendedores” con el ciudadano Jackson Jesús Maza Hernández en su condición de “Optante Comprador”, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas en fecha 28/11/2012, bajo el Nº 13, Tomo 260 de los libros de autenticación llevados por esa Oficina. En relación a las pruebas descritas en los numerales 3 y 5, se aprecian en todo su valor para comprobar su contenido como documentos públicos, de acuerdo con lo estipulado en los artículos 1357, 1359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. 6. Original de constancia de recepción de expedientes de crédito, emitida por la entidad bancaria Banco Bicentenario 14 de marzo de 2013 de conformidad a lo dispuesto en los artículo 4 y 22 de la Resolución Nº 097.11 y 083.11 respectivamente emitidas por la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario. Tratándose de una copia simple de un documento administrativo no impugnado, -conforme al criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° RC-00410 de fecha 04/05/2004- por emanar de un funcionario público que cumple atribuciones conferidas por la ley, y por ende goza de veracidad y autenticidad, dado que contiene una presunción de certeza que no fue desvirtuada por el interesado en el proceso judicial, es por lo que se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido, de acuerdo con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359, 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. 7. Copia certificada de cheque Nº 11002800 de fecha 28-Nov-2012, girado contra la cuenta corriente signada con el Nº 0102-0560-34-0000021131 del Banco de Venezuela por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs.300.000,00), cuyo titular es la ciudadana María Bethzabeth Brizuela Echenagucia, a favor de la ciudadana Mileida Beatriz Urdaneta, así como Nota de Debito emitida en fecha 30/11/2012 por la entidad bancaria BNC Banco Nacional de Crédito, mediante la cual informa que el referido cheque fue devuelto por compensación, indicando como motivo “Dirijase al Girador”; cuyos originales fueron presentados a efectum videndi por ante la Secretaría del Tribunal a los fines de su certificación. 8. Copia certificada de cheque Nº 11002808 de fecha 11-Dic-2012, girado contra la cuenta corriente signada con el Nº 0102-0560-34-0000021131 del Banco de Venezuela por la cantidad de cien mil bolívares (Bs.100.000,00), cuyo titular es la ciudadana María Bethzabeth Brizuela Echenagucia, a favor de la ciudadana Mileida Urdaneta, así como Nota de Debito emitida en fecha 12/12/2012 por la entidad bancaria BNC Banco Nacional de Crédito, mediante la cual informa que el referido cheque fue devuelto por compensación, indicando como motivo “Dirijase al Girador”; cuyos originales fueron presentados a efectum videndi por ante la Secretaría del Tribunal a los fines de su certificación. 9. Copia certificada de cheque Nº 12002810 de fecha 13-Dic-2012, girado contra la cuenta corriente signada con el Nº 0102-0560-34-0000021131 del Banco de Venezuela por la cantidad de cien mil bolívares (Bs.100.000,00), cuyo titular es la ciudadana María Bethzabeth Brizuela Echenagucia, a favor de la ciudadana Mileida Urdaneta, así como Nota de Debito emitida en fecha 17/12/2012 por la entidad bancaria BNC Banco Nacional de Crédito, mediante la cual informa que el referido cheque fue devuelto por compensación, indicando como motivo “Dirijase al Girador”; cuyos originales fueron presentados a efectum videndi por ante la Secretaría del Tribunal a los fines de su certificación. En relación a las pruebas contenidas en los tres numerales que preceden, las mismas serán objeto de análisis más adelante, sin embargo al no haber sido desconocidas o impugnadas por la parte contraria merecen plena fe de los hechos que de estas se desprenden. 10. Original de Informe Técnico de Avalúo realizado sobre el inmueble allí descrito propiedad del ciudadano Leonel Gustavo Rangel Ramírez, por la Ing. Ana Rodríguez en el mes de octubre del año 2013. Tratándose de un instrumento privado emanado de un tercero ajeno al juicio que no fue ratificado en éste mediante la prueba testimonial, carece de valor probatorio a tenor de lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. 11. Copia simple de acta de defunción de la de-cujus Yoleida Janneth Urdaneta de Martínez, levantada por ante la Oficina de Registro Civil del Municipio General Rafael Urdaneta, Cúa, Estado Miranda en fecha 12/02/2010 S/N. 12. Copia simple de contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana Yraysi Superlano Franco por una parte, y por la otra la Sociedad Foto Ya Barinas C.A., representada por la ciudadana Mileida Beatriz Urdaneta de Rangel, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barinas, en fecha 22/03/2011, bajo el Nº 81, Tomo 53 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Oficina durante el año 2011. 13. Oficiar al Fiscal Superior del Ministerio Público a los fines de que informara a este Tribunal a la brevedad posible si el ciudadano Jackson Jesús Maza Hernández, titular de la cédula de identidad Nº 11.538.751 sigue ejerciendo funciones como Fiscal Segundo del Ministerio Público de esta Circunscripción Judicial. En relación a los elementos probatorios indicados en los numerales 11, 12 y 13, se negó su admisión por auto dictado el 10/02/2014, debido a que no guardan relación con los hechos aquí debatidos, resultando en consecuencia impertinentes; auto éste contra el que fue ejercido recurso de apelación por la parte demandada, el cual fue oído a un solo efecto, correspondiéndole el conocimiento del mismo al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño, Niña y Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, quien mediante sentencia dictada en fecha 04/08/2014 declaró por las motivaciones allí expresadas, SIN LUGAR el referido recurso, inadmisibles por impertinentes las mencionadas pruebas, confirmando en consecuencia el auto de fecha 10/02/2014 dictado por este Tribunal. Por auto del 06 de abril de 2016, la suscrita Abg. Lesbia M. Ferrer de Rivas se abocó al conocimiento de la presente conforme a lo establecido en el articulo 90 del Código de Procedimiento Civil. Dentro de la oportunidad legal correspondiente, ambas partes presentaron escrito de informes, y por auto dictado en fecha 09/01/2015 el Tribunal dijo “Vistos” entrando en términos para decidir dentro del lapso de previsto en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil, el cual fue prorrogado en fecha 10/03/2016 por treinta (30) días continuos de conformidad con lo estipulado en el artículo 251 ejusdem. PREVIO: Seguidamente se pronuncia esta sentenciadora sobre el alegato formulado por la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda presentado, en el cual rechazó la estimación de la demanda calculada por el actor en la cantidad de un millón trescientos mil bolívares (Bs.1.300.000,00), aduciendo que es jurídicamente improcedente que el demandante pretenda infundadamente que sus representados convengan o en su defecto sean condenados por el Tribunal a cumplir la obligación principal de otorgar el documento de venta aquí debatido al precio de un millón de bolívares (Bs.1.000.000,00), más la devolución de trescientos mil bolívares (Bs.300.000,00) dados en “arras” pero condicionada sólo al cumplimiento imputable a los demandados –cláusula octava- más unos daños y perjuicios calculados mediante experticia complementaria del fallo, cuando ello ya fue pactado en seiscientos mil bolívares (Bs.600.000,00) por vía de Cláusula Penal sólo en caso de incumplimiento imputable a los vendedores, lo cual afirma no ha sucedido, peticionando que la demanda sea declarada sin lugar y con fundamento en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, que el accionante sea condenado en costas las cuales estimó en la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs.300.000,00). ), por lo que se colige que rechaza por exagerada tal estimación de la cuantía de la demanda. En tal sentido, tenemos que el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, señala: “Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva…(omissis)”. La Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 01136, de fecha 23 de julio del 2003, con ponencia del magistrado Levis Ignacio Zerpa, en el expediente N° 2000-0594, acogió plenamente el criterio que en esta materia adoptó en fecha 02-02-2000 la Sala de Casación Civil (expediente Nº 99-417), para el caso en que el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente, resolviendo que: “En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación. En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación. Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ´el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada´. Por tanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor…” (Cursivas de la Sala). En el caso de autos, se observa que la parte actora en el libelo de la demanda estimó la misma en la cantidad de un millón trescientos mil de bolívares (Bs.1.300.000,00), cuantía esta que fue negada, rechazada y contradicha en la oportunidad de dar contestación a aquélla por el apoderado judicial de los accionados, fundamentando tal objeción trayendo a colación las afirmaciones antes narradas sobre el monto del precio convenido contractualmente y en la cláusula octava del contrato suscrito por las partes aquí en contienda, manifestando estimar las costas en la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs.300.000,00), alegando con ello un hecho nuevo que necesariamente debe ser probado en juicio. Ahora bien, la parte actora señaló en el particular quinto del capítulo I del escrito de promoción de pruebas, que la estimación de tal cuantía había sido realizada tomando en consideración el monto del precio del inmueble fijado en el contrato de opción a compra más la cantidad correspondiente a los honorarios profesionales del profesional del derecho actuante, los cuales afirma calculó prudencialmente en base al treinta por ciento (30%), lo que arroja una suma total por tal concepto de un millón trescientos mil bolívares (Bs.1.300.000,00) Así las cosas, quien aquí juzga estima que las apreciaciones expuestas por la parte demandada a los fines de contradecir el monto de estimación de la demanda hecho por el accionante, no constituyen elementos que permitan a este órgano jurisdiccional determinar que la cuantía fuere efectivamente exagerada, ya que tales afirmaciones de hecho forman parte del fondo de la causa, las cuales deben ser corroboradas o comprobadas por las partes en la oportunidad procesal correspondiente, todo ello en estricto apego al criterio sostenido por la jurisprudencia antes citada, cuyo contenido comparte esta juzgadora, y por cuanto no consta en las actas procesales que integran la presente causa que dicha parte hubiere comprobado que la estimación de la cuantía de la pretensión fuere exagerada, es por lo que resulta forzoso considerar que ha quedado firme la estimación realizada por la parte actora en la cantidad de un millón doscientos mil bolívares (Bs.1.300.000,00); Y ASÍ SE DECIDE. PREVIO: Seguidamente se pronuncia este Tribunal en relación a la petición formulada por la parte accionada en su escrito de contestación a la demanda en lo relativo a la prohibición de la ley de admitir la demanda, aduciendo que si bien es cierto que existe prohibición legal sobre tal punto cuando haya sido propuesto como cuestión previa, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 776 del 18/05/2001, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero –la cual citó parcialmente- no sólo amplió los supuestos de procedencia de tal cuestión perentoria sino que también eliminó aquella limitante en el tiempo cuando indicó que “Tratándose la acción de un presupuesto procesal para acceder a la jurisdicción, su falta o su INADMISIBILIDAD puede ser DECLARADA EN CUALQUIER ESTADO Y GRADO DEL PROCESO, inclusive en casación, y estos ejercicios de la ACCIÓN CON FINES ILÍCITOS, el JUEZ DEBE CALIFICARLOS…”, en virtud de ello alegó que aún cuando en el presente caso el demandante actúe en el campo de su fuero personal o privado, actualmente se encuentra en ejercicio de la función pública, desempeñándose como Fiscal Segundo del Ministerio Público de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, lo cual afirmó constituye un hecho público y notorio. Que en el presente caso, el demandante sin cumplir con sus obligaciones, pero mediante argucias legales inadmisibles e inaceptables que exceden los límites de sus derechos contractuales, hizo uso del aparato jurisdiccional para tratar de apoderarse con fines ilícitos de la propiedad de la vivienda perteneciente a sus poderdantes. Fundamento el alegato anterior, en el hecho de que al accionante se le permitió pacíficamente y de buena fe permanecer en el inmueble sin que mediara contrato de arrendamiento ni ningún otro negocio jurídico que justifique su permanencia legítima en dicha vivienda, por la creencia de que el contrato de promesa bilateral de compra-venta se perfeccionaría sin problema alguno, pero que su permanencia allí es contraría al espíritu, propósito y razón del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, ya que conforme al artículo 2 de dicho texto legal, el ciudadano Jackson Jesús Maza Hernández no ocupa de manera legítima dicho inmueble, y que además conforme a lo dispuesto en el único aparte del mencionado artículo el referido Decreto aplica en protección de los adquirientes de viviendas cuando sobre dichos inmuebles –destinados a vivienda principal- se hubiere constituido garantía real, siendo susceptible de ejecución judicial que comporte la pérdida de la posesión o tenencia. Adujo que en virtud de ello, se aprecia claramente del propio contrato que aquí nos ocupa que: 3. Que el actor nunca firmó con los demandados contrato alguno de arrendamiento, ni de ningún otro tipo que justifique su permanencia u ocupación legítima de la vivienda objeto del presente juicio. 4. Que a pesar de encuadrarse dicha vivienda propiedad de los demandados en el campo del mercado secundario por no ser nueva, en el citado contrato no se constituyó ninguna garantía real a favor del demandante que pudiera amparar su posesión o tenencia sobre dicha vivienda en caso de un posible incumplimiento contractual de su contraparte. Alegó que debido a las dos razones anteriores, la permanencia del demandante en dicha vivienda carece de todo sustento jurídico valido, salvo la buena fe de sus representados que le permitieron ocuparla, invocando además lo dispuesto en la cláusula octava del contrato que aquí nos ocupa, la cual afirma excluye a los demandados de responsabilidad alguna por falta de aprobación del crédito bancario, que el actor se amparó en la sentencia Nº RL000175 dictada en fecha 17/04/2013 por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia que interpretó el contenido y alcance jurídico de los artículos 1, 2, 3, 5 y 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, utilizándola como un ardid jurídico instaurado ya que en virtud de ello los demandados se ven impedidos de reconvenir por resolución el citado contrato debido al incumplimiento del demandante en el pago del precio de dicha vivienda, ya que se ven obligados a tener que pasar por el procedimiento administrativo previo a las demandas de desalojo de viviendas previsto en los artículos 5 y 10 del mencionado Decreto-Ley, sin tener el actor ningún derecho a ello pues como ya se indicó ocupa en forma totalmente ilegitima la vivienda, todo lo cual constituye un condenable ejercicio abusivo del derecho, lo cual afirma queda sujeto a indemnizaciones por daños y perjuicios conforme lo prevé el artículo 1.185 del Código Civil. Peticionando con fundamento en tales alegatos, que como punto previo sea declarada con lugar la cuestión perentoria de prohibición de admitir la acción propuesta. Ahora bien, la parte accionada peticionó que este Tribunal se pronuncie nuevamente sobre la prohibición de admitir la presente demanda como defensa de fondo, basándose en los argumentos antes expuestos, sin embargo, tal pretensión resulta en sí misma impertinente ya que conforme se evidencia de las actas procesales que conforman el presente expediente, este órgano jurisdiccional sustanció y decidió la cuestión previa opuesta oportunamente por dicha parte, la cual fue decidida mediante sentencia interlocutoria dictada el 29 de noviembre de 2013, en la cual se declaró expresamente en la dispositiva de tal fallo SIN LUGAR las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativas al defecto de forma de la demanda y a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, condenando en costas a los demandados conforme a lo establecido en el artículo 274 ejusdem, no ordenando la notificación de la misma por haber sido dictada dentro del lapso legal, decisión ésta que fue objeto del recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, correspondiéndole el conocimiento del mismo al Tribunal Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Los Andes, cuyas resultas fueron recibidas en este Despacho el 05/06/2014, de las cuales se colige que mediante sentencia proferida el 12 de mayo de 2014, la referida Alzada declaró SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido, confirmando la decisión apelada en los términos expuestos en la motiva del fallo, condenando en costas a la parte demandada de conformidad con lo dispuesto en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, al ya haber sido objeto de pronunciamiento la pretensión de la parte demandada relativa a la prohibición de la ley de admitir la presente demanda, mal podría este órgano jurisdiccional emitir nuevamente pronunciamiento alguno que versare sobre lo ya decidido no sólo por este Tribunal que conoce de la causa en primera instancia, sino también por el Tribunal Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Los Andes, el cual -como bien se señaló en el párrafo que precede- conoció como segunda instancia en virtud del recurso de apelación ejercido al efecto, el cual ratificó la decisión apelada en todas y cada una de sus partes, con lo cual la parte ejerció la doble instancia en lo que respecta a tal pretensión, configurándose aunado a ello la institución de la cosa juzgada en lo referente a tal pretensión, razón por la cual resulta improcedente la petición de que este Juzgado emita nuevo pronunciamiento al respecto. Y ASÍ SE DECIDE. Para decidir este Tribunal observa: La pretensión aquí ejercida versa sobre el cumplimiento del contrato autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, en fecha 28/11/2012, bajo el Nº 13, Tomo 260, de los libros respectivos, el cual las parte aquí en litigio denominaron “CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA-VENTA” sobre el inmueble constituido por una parcela de terreno de aproximadamente doscientos treinta y un metros cuadros (231 Mts2) y la casa para habitación unifamiliar sobre este construida, signada con el Nº 149 del Conjunto Residencial “Caroní”, Cuarta Etapa, el cual forma parte del Conjunto Residencial Jardines de Residenciales Alto Barinas de la ciudad de Barinas, Municipio y Estado Barinas, cuyo Código Catastral es 06-04-06-27-22-05, inmueble este propiedad de los ciudadanos Leonel Gustavo Rangel Ramírez y Mileida Beatriz Urdaneta de Rangel, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 29/04/1993, bajo el Nº 23, Folios 107 al 111, Tomo Quinto, Protocolo Primero, Segundo Trimestre del año 1993, contrato aquel suscrito por una parte por los antes mencionados ciudadanos en su condición de “optatarios vendedores” y el ciudadano Jackson Jesús Maza Hernández, en su condición de “optante comprador”, alegando la parte actora que contrario a la actitud de los mencionados ciudadanos, él siempre ha procedido diligentemente y de forma responsable con todas y cada una de las obligaciones asumidas en el mencionado contrato, como lo fue el pago de las cantidades de dinero indicadas en la cláusula séptima del mismo, a saber, trescientos mil bolívares (Bs.300.000,00) al momento de la firma del mencionado documento y cien mil bolívares (Bs.100.000,00) mediante cheque de fecha 06/12/2012, signado con los el 11002808 del Banco de Venezuela. Pero que por incumplimiento de su contraparte no le fue aprobado el crédito bancario para completar el pago del saldo restante ya que faltaba la certificación de enajenación y gravámenes del inmueble, la cual afirma es indispensable para la aprobación de cualquier crédito, que el referido bien se encontraba gravado con una hipoteca especial y convencional de primer grado, a pesar de que los aquí demandados manifestaron en la cláusula primera del contrato objeto de la presente demanda, que el inmueble se encontraba libre de todo gravamen y que nada adeudaba por concepto de impuestos nacionales, estadales, municipales ni por ningún otro concepto, lo cual afirmó era totalmente falso. Que ante tal situación, los ciudadanos demandados procedieron a cancelar la deuda respaldada con tal garantía el 30 de enero de 2013, protocolizándose la liberación de la hipoteca en cuestión por ante el Registro Público del Municipio Barinas, en fecha 31/01/2013, bajo el Nº 14, Folio 48, Tomo 4 del Protocolo de Transcripción, pero que fue en fecha 18 de febrero de 2013 cuando le entregaron la certificación de enajenación y gravámenes del referido inmueble, la cual consignó por ante la entidad financiera Banco Bicentenario, y que posteriormente el analista del mencionado Banco le solicitó llevar una prórroga del lapso de tiempo de la promesa bilateral de compra venta, debido a que el crédito se encontraba paralizado en virtud de la falta de la certificación de enajenación y gravámenes, lo cual alega no fue aceptado por los mencionados dueños del inmueble, quienes le solicitaron desalojar el mismo. Que como puede observarse desde el 28/11/2012 –fecha de la firma del contrato- hasta el 18/02/2013 –fecha de entrega de la certificación de enajenación y gravámenes del referido inmueble- se contabiliza que transcurrieron 82 días calendario consecutivos de los noventa estipulados contractualmente, lapso de tiempo que era vital para la tramitación y aprobación del crédito hipotecario solicitado, lo cual afirma no se concretó debido a la negligencia y mala fe de los mencionados ciudadanos. Razones todas estas por las cuales con fundamento en los artículos 1.133, 1.134, 1.135, 1.141, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.486, 1.503 y 1.504 del Código Civil, demanda a los ciudadanos Leonel Gustavo Rangel Ramírez y Mileida Beatriz Urdaneta de Rangel, ya identificados, para que convengan o a ello sea condenado por este Tribunal en lo siguiente: Primero: Para que procedan a cumplir con el referido contrato en las mismas condiciones en que fue suscrito, procediéndose a realizar nueva promesa bilateral de compra venta en los mismos términos y condiciones pero con la salvedad de que esa nueva promesa de venta ya tiene cancelados los cuatrocientos mil bolívares (Bs.400.000,00), establecidos en la cláusula séptima del contrato en cuestión, por lo que sólo quedaría como saldo restante la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs.600.000,00), a cancelar por medio de crédito bancario, y que no sería causa imputable al ciudadano Jackson Jesús Maza Hernández el retraso en el otorgamiento del crédito por parte de la institución financiera, y por ende no podrán solicitar los mencionados ciudadanos la resolución del contrato tal cual como lo ha establecido en forma reiterada la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia conjunta en fecha 17/04/2013, en el expediente AA-20-C-2012-0000712, y finalmente una vez aprobado el crédito, la venta definitiva del inmueble. Segundo: Para que convengan en dar cumplimiento a las obligaciones contraídas en el contrato autenticado en fecha 28/11/2012, y si a ello se negaren, que la sentencia que se dicte cumpla los efectos del contrato no cumplido y funja como título demostrativo de la propiedad del bien inmueble objeto del presente litigio a los fines de su protocolización, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Tercero: La condenatoria en costas procesales, las cuales estimó en la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs.300.000,00). Cuarto: Los daños y perjuicios ocasionados debido a su negligencia por no estar saneado el inmueble ni haber entregado todos los requisitos necesarios para la tramitación del crédito, los cuales serán calculados mediante experticia complementaria del fallo. Ahora bien, en el artículo 1167 del Código Civil, establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. La norma transcrita contempla el ejercicio autónomo de tres acciones; a saber: a) la ejecución o cumplimiento del contrato; b) la resolución del contrato; y c) daños y perjuicios, Siendo la última de las señaladas acciones de carácter o naturaleza accesoria, por lo que puede ser intentada conjuntamente con cualquiera de las dos primeras, de la cual se hace depender. Por otra parte, la carga de la prueba constituye uno de los principios generales del derecho, según el cual las partes tienen la obligación de probar sus afirmaciones de hecho, y está prevista en nuestro ordenamiento jurídico en los artículos 1354 del Código Civil y 506 encabezamiento del Código de Procedimiento Civil, que disponen: “Las partes tienen la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”. En materia de distribución de la carga de la prueba rigen las siguientes reglas: 1. Que la carga de la prueba no sólo corresponde al actor sino también al demandado, según sus respectivas afirmaciones de hecho. 2. Que corresponde al actor la prueba de los hechos que dan nacimiento al derecho que invoca (hechos constitutivos). 3. Que la contradicción pura y simple de la demanda, o contradicción genérica, no coloca sobre el demandado la carga de la prueba, ni el riesgo de la falta de prueba, y en consecuencia, si el actor no se desembaraza de la carga de la prueba de los hechos en que fundamenta su pretensión, ésta debe ser rechazada por el Juez por infundada. 4. Que corresponde al demandado la prueba de los hechos en que se fundamenta su excepción (hechos extintivos o impeditivos) 5. Que la excepción del demandado algunas veces implica la admisión del hecho constitutivo alegado por el actor como fundamento de su pretensión. De ello se colige entonces que en el presente juicio correspondía al actor demostrar los argumentos expuestos en su libelo de demanda, y a la parte contraria, comprobar aquellos en los que fundamentaron su excepción o defensa. En el caso de autos, los argumentos esgrimidos por la parte accionante en el libelo de la demanda presentado, antes indicados, fueron negados, rechazados y contradichos por la representación judicial de la parte accionada en los términos ampliamente descritos en la narrativa del presente fallo, de los cuales se evidencia que tal representación judicial reconoció que sus mandantes en fecha 28/11/2012 suscribieron junto con el actor el instrumento el contrato objeto de la presente demanda, pero que independientemente de su denominación, en el presente caso no se está en presencia de un contrato de compra venta, sino de una promesa bilateral de ello, lo cual afirma se colige del contenido de la cláusula octava del mismo, pero que los demás hechos narrados por el actor son absolutamente falsos, cuyos alegatos de defensa en forma resumida son los siguientes: Que si bien es cierto que para la época en que suscribieron el contrato existía una hipoteca sobre el inmueble en cuestión, también es verdad que la misma fue liberada oportunamente, lo que afirma se evidencia de la constancia emitida por la entidad bancaria Banco Bicentenario Sucursal-Barinitas en fecha 14/03/2013, en la que se indicó que “el expediente administrativo crediticio cumplió con todos los requisitos que exige la Institución Financiera”, quedando demostrado con ello que fueron otras las razones y no la ausencia de la liberación de dicha hipoteca las que operaron para la no aprobación oportuna del crédito en cuestión. Alegó que el demandante dejó vencer el tiempo sin obtener dicho crédito, que si bien es cierto que desde el día 28 de noviembre de 2012 fecha de otorgamiento de dicho documento, hasta el 18 de febrero de 2013 –como lo afirma el demandante- habían transcurrido 82 días calendario de los 90 días de plazo originario para ello; también es verdad, que el mismo contrato en la cláusula cuarta señala que ambas partes acordaron para tratar de resolver este tipo de eventualidades, una prórroga adicional de 30 días, la que igualmente dejó vencer el demandante sin obtener el crédito, lo cual no es imputable sino a él en forma exclusiva y excluyente, según lo acordado contractualmente en la cláusula octava, y que además a los demandados jamás le fue requerida prórroga alguna por el accionante, y que si acaso requerían una prórroga adicional debieron haberlo formulado por escrito, única forma de constituir una probanza válida y pertinente capaz de ser promovida en juicio. Adicionalmente señaló que es totalmente falso el cumplimiento de los pagos de los montos por parte del actor, por cuanto se evidencia de la copia del cheque Nº 11002800 emitido en fecha 28/11/2012 por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs.300.000,00) con cargo a la cuenta Nº 0102-0560-34-0000021131 que dicho instrumento además de no ser un cheque de gerencia conforme a lo estipulado en la cláusula séptima, fue devuelto por el Banco Nacional de Crédito (BNC), presumiblemente por falta de fondos, y así mismo sucedió con el pago de cien mil bolívares (Bs.100.000,00) mediante cheque Nº 11002808 de fecha 11/12/2012 girado contra la misma cuenta bancaria, y emitido con esa fecha anticipada al 30 de enero de 2013 la cual se estipuló en la referida cláusula séptima, sucediendo lo mismo con el cheque signado con el Nº 12002810 de fecha 13 de diciembre de 2012, con cargo a la misma cuenta y por idéntico monto de cien mil bolívares (Bs.100.000,00), el cual fue devuelto por el mismo motivo, con lo cual sin duda el actor incumplió con sus obligaciones iniciales del pago parcial del precio convenido, motivo este por el cual afirma rechazar realizar un nuevo contrato de opción a compra-venta y menos dando por cumplida la séptima cláusula referente a los precios primarios, ya que los cheques en cuestión fueron devueltos por falta de fondos. Que quedo demostrado con la constancia emitida por el Banco Bicentenario Sucursal Barinitas en fecha 14/03/2013, que fueron otras las razones y no la ausencia de la liberación de la hipoteca que pesaba sobre el bien inmueble las que operaron para la no aprobación oportuna de dicho crédito, ya que en la misma la referida institución bancaria señaló que: “el expediente administrativo crediticio cumplió con todos los requisitos que exige la Institución Financiera, para el otorgamiento del crédito”, y que en todo caso en el presente asunto no es aplicable los efectos del contrato no cumplido haciendo que la sentencia funja como título demostrativo de la propiedad debido a que si bien es cierto que el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil prevé dicha posibilidad sustitutiva para los contratos de transferencia de propiedad (venta) de una cosa determinada (siempre y cuando quien demande haya cumplido con su obligación), no se está en presencia de tal caso, afirmando que el contrato firmado por las partes no es de venta como bien fue descrito anteriormente, además de que la aplicación de dicha norma quedó excluida contractualmente a través del contenido de la cláusula octava del contrato en cuestión, por lo que es aplicable lo dispuesto en el artículo 1.264 del Código Civil, relativo a la obligación de cumplimiento contractual conforme a como fue contraído. Así mismo, argumentó que en materia contractual la cláusula penal constituye un limite auto-impuesto por las partes sobre el monto reclamable por concepto de daños y perjuicios, el cual fue fijado bilateralmente en la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs.600.000,00); y que además en la referida cláusula octava no sólo no consta que la cláusula penal se haya acordado expresamente para el caso de simple retardo en caso de incumplimiento de sus poderdantes, sino que se dejó expresamente indicado que ellos están excluidos de tal responsabilidad al indicarse que: “Queda entendido que cualquier negativa de algún banco o institución financiera pública o privada se tomara como causa imputable a “EL OPTANTE COMPRADOR”…”, por lo que adujo que la no aprobación de su crédito bancario sólo es atribuible al demandante de autos. En consecuencia, en virtud de la posición asumida por la parte demandada al negar, rechazar y contradecir la demanda en los términos suficientemente narrados en el texto del presente fallo, revirtió la carga probatoria al accionante. Y ASÍ SE DECLARA. Ahora bien, por cuanto el Juez no se encuentra atado a las calificaciones hechas por las partes, antes de decidir sobre el fondo del asunto pasa este órgano jurisdiccional a analizar la naturaleza del instrumento objeto de la presente demanda, suscrito por vía autenticada por las partes aquí en conflicto, en virtud de lo cual resulta necesario citar el criterio sostenido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en la sentencia dictada en fecha 20/07/2015, en el expediente Nº 14-0662, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, en la que estableció: “(Omissis)…Con ocasión de la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción de compraventa, esta Sala considera necesario realizar las siguientes precisiones: Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento. De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa, por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia N° 1653/20.11.2013. 1. En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168). (Omissis). Este tipo de contratos crea un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo. Por ello, también se les llama pactum de contrahendo o pactum de ineundo contractu, pudiendo ser estos contratos preliminares, como antes se señaló, unilaterales o bilaterales, teniendo cada uno de ellos efectos distintos, aunque ambos son negocios jurídicos bilaterales, cosa distinta a que el contrato sea bilateral o no. Así, en el contrato preliminar bilateral se obligan ambas partes y en el unilateral sólo una de ellas a prestar su consentimiento y suscribir el contrato definitivo (obligación de hacer) en un futuro. En el primero hace falta el mutuo disenso para liberarse de la obligación, en el segundo basta con que el beneficiario de la obligación, renuncie a ejercer su derecho o a exigir el cumplimiento del contrato preliminar. Cabe resaltar que estos contratos preliminares pueden preceder, a su vez, una amplia gama de contratos típicos o atípicos, nominados o innominados (Lupini, Luciano; Estudios de Derecho Privado; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2010, pp. 189-195). En Venezuela, tenemos un artículo similar al artículo 2.932 del Código Civil italiano de 1942, que es el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil venezolano, que reconoce la autonomía conceptual de la categoría de los contratos preliminares, el cual establece: “Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.” La utilidad de este tipo de contratos en el caso de la compraventa, es evitar asumir las consecuencias de la suscripción de un contrato definitivo que surta efectos traslativos de la propiedad (efectos reales) de manera inmediata, sin tener que pagar el precio o hacer la tradición de la cosa (titulus – modus adquirendi), ejerciendo el principio consensual establecido en el artículo 1.161 del Código Civil. Esto permite que las partes que se encuentran a la espera de la verificación de una situación futura e incierta, o que desean posteriormente definir mejor las condiciones y cláusulas del contrato definitivo, finalizando la negociación en un segundo momento, incluso sirve para asegurarse una ventaja negocial, mediante un contrato preliminar unilateral, frente a una posible variación del precio del inmueble que pueda ser sustancial. Si una parte pide el cumplimiento forzoso del contrato preliminar y ello no está excluido por el contrato, la otra deberá sufrir la concreción del efecto jurídico cuya realización no puede impedir que se produzca. El poder de emitir una sentencia que permita sustituir u obviar la manifestación de voluntad del obligado en el contrato preliminar debe ser concedido expresamente por la ley. Es por ello que no cabe concebir ejecución forzosa en especie de una obligación de hacer infungible, sin norma que conciba un mecanismo de este tipo. En razón de esto, se debe distinguir entre los contratos preliminares en general, de los contratos o pactos de opción. La autonomía y especificidad del contrato definitivo, se traduce en que éste tiene un contenido divergente con relación al contrato preliminar, tanto en los elementos, como desde el perfil funcional. El contrato final que se firma como consecuencia del preliminar, tiene dos aspectos: 1) se trata de un negocio que se celebra en cumplimiento de una obligación previa y 2) las obligaciones derivadas de este negocio jurídico pueden extinguirse por novación, remisión u otras figuras extintivas. Como acto debido o negocio vinculado, el contrato prometido que exceda de los términos del preliminar podría dar lugar a diversas acciones jurídicas. Como negocio autónomo y de efectos realmente sustanciales, el definitivo supera al preliminar y puede regular las relaciones de las partes de la forma que éstas consideren más oportuno, aún de manera distinta a la originalmente contemplada. El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volición de las partes. En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien. En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva. (negrillas y subrayado de este Tribunal). Omissis… El contrato preliminar es un verdadero contrato, que puede venir, a su vez, precedido de tratativas. Se diferencia también de los acuerdos parciales, de las minutas de contrato y de las cartas de intención, figuras que se insertan en la formación progresiva del contrato, pero que carecen de carácter contractual preliminar y, por ende, no procede la ejecución forzosa de éstas En el contrato preliminar unilateral ambas partes sí pueden poner fin al contrato antes de la fecha establecida para el cumplimiento de la obligación establecida, sin que se dé como un hecho que se convierte en el contrato definitivo con la aceptación del oferido o beneficiario, procediéndose a pagar lo establecido en la cláusula penal, a diferencia de la promesa unilateral o contrato de opción de compra venta en la cual sí se da por constituido el contrato definitivo automáticamente, al cumplirse determinados eventos, tal como se explicará más adelante. Sentadas estas premisas, cabe diferenciar el contrato preliminar de otras figuras jurídicas que mencionaremos a continuación: A. Así resulta la diferencia entre oferta firme con plazo y el contrato preliminar. El primero es un negocio jurídico unilateral, irrevocable y recepticio (1.137 del Código Civil), aunque cuando se trata de una oferta simple sí se puede revocar, pero si la revocatoria ocurre en forma abusiva, el oferido que haya obrado de buena fe puede pedir el resarcimiento de los daños y perjuicios que haya sufrido. En el segundo el negocio preliminar siempre es un negocio jurídico bilateral perfecto que celebran dos o más personas, aunque se trate de contratos preliminares unilaterales. B. En cuanto a las diferencias entre el contrato preliminar y el pacto de prelación, se observa que este último no obliga al promitente propietario a vender al beneficiario del pacto, no lo vincula, salvo en los casos que decida venderle a un tercero, ya que de ser éste el caso, el promitente debe dar preferencia al beneficiario del pacto. El pacto de prelación no es un contrato preliminar unilateral condicionado y por ello no procede la ejecución forzosa, se trata de un contrato autónomo atípico, a través del cual el promitente asume la obligación de preferir, en paridad de condiciones, al beneficiario del pacto, en caso de que decida vender el bien objeto del pacto, pero no obliga a estipular el contrato de compraventa. C. El contrato preliminar de compraventa tampoco es una venta obligatoria o de efectos obligatorios, ya que esta última es un contrato definitivo, que contiene la expresión de voluntad de dar (obligación de dar), de allí que el efecto traslativo de la propiedad no está supeditado a una posterior declaración de voluntad negocial, sino a la verificación de un evento posterior, que al acontecer produce automáticamente el efecto real de transferencia de la propiedad; es un contrato de estructura unitaria y los efectos obligatorios y reales emanan de un solo contrato. D. El contrato preliminar está incluido en los contratos preparatorios al igual que el contrato normativo, pero este último, contempla parte de las cláusulas de los futuros contratos, de forma homogénea, que han de ser establecidos por los mismos sujetos que suscribieron el contrato normativo, inclusive con terceros, limitándose a obligar a las partes. En caso de celebrar los contratos futuros e individuales, a atenerse al esquema previamente establecido y en las materias reguladas, pero sin obligar a celebrar un contrato futuro. El contrato preliminar obliga a celebrar el contrato definitivo al que se refiere. 2. Otro tipo de contrato son las opciones o promesas unilaterales de venta o de compra, en las que para que sean equiparables a la venta, se requiere que exista un consentimiento recíproco (distintas a las promesas bilaterales de compraventa que son los contratos preliminares bilaterales de compraventa, sobre lo que se precisará más adelante). (Omissis)… 3. Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa. La cesión de promesa bilateral de compraventa, es una verdadera cesión de contrato, a diferencia del caso anterior, aunque podría darse una sustitución en donde el beneficiario de la promesa puede designar a otra persona como beneficiario, en sustitución suya, frente al promitente y cumplir con la contraprestación pactada. En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar. Por otra parte, en el pacto de opción, negocio bilateral, se acuerda la irrevocabilidad de la declaración de una de las partes con relación a un futuro contrato que se formará con la simple aceptación de la otra, la cual es libre, de aceptar o no dicha declaración dentro de un plazo. Como se indicó antes, el contrato de opción equivale a la promesa unilateral de venta de los franceses, pero no es un contrato preliminar unilateral. El contrato de opción no genera propiamente una obligación de hacer a cargo del promitente y el optante no tiene la necesidad de obligarlo a prestar su consentimiento para la formación del contrato futuro, porque le basta con expresar su aceptación y ejercer la opción para que se repute formado el contrato. Por ello se debe diferenciar el pacto de opción del contrato preliminar unilateral. 4. Vistas las anteriores distinciones, es por lo que se debe diferenciar entre la solución de los casos que versan sobre la negativa de escriturar o documentar un negocio jurídico ya perfeccionado, en donde la sentencia que suple el título es declarativa (promesa unilateral o pacto de opción), con los que se refieren a la obligación de concluir un contrato futuro, que alude a una obligación de hacer que consiste en expresar el consentimiento para la formación del contrato definitivo (contratos preliminares). Se debe tener claro que dentro de una prestación de hacer, puede quedar englobada la celebración de un contrato futuro distinto al contrato del cual dimana dicha obligación de hacer. Estos contratos se pueden realizar aunque no estén expresamente regulados por el Código Civil, ya que las partes son libres de determinar y darle contenido a sus intereses como mejor les convenga, por el principio de autonomía de la voluntad, siendo un contrato innominado que está reconocido en el artículo 1.140 del Código Civil. Así, este contrato tiene por objeto un contrato futuro de contenido variable e indeterminado a priori, por cuanto su contenido se especifica caso por caso, por lo que se adapta o puede preceder a cualquier contrato (el “definitivo”, que tendrá un efecto extintivo de la obligación de contraer y constitutivo de sus efectos normales). El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, establece una sentencia de condena (aplicable a los contratos preliminares), ya que atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la declaración se tiene como emitida, siendo una ejecución forzosa en especie y el juez en su fallo sustituye la voluntad no expresada. Sobre todo, porque se contempla un lapso no menor de tres días ni mayor de diez para que el deudor efectúe el cumplimiento voluntario (artículo 524 del Código de Procedimiento Civil). En cambio la sentencia constitutiva produce directamente los efectos del contrato no concluido sin sustituir la voluntad del renuente, sino que la obvia, al producir las consecuencias y efectos directamente (como el caso italiano con su artículo 2.932 del Código Civil). En nuestro país no se ha establecido la obligación de registrar un contrato preliminar de compraventa, por existir en la materia el principio de la libertad de las formas y para no privar a las partes de contar con un instrumento flexible, menos formal, para regular sus intereses en un momento en el cual aún no tienen seguridad o certeza sobre si se desean concretar los efectos definitivos de un contrato de compraventa, máxime cuando el artículo 531 del Código Adjetivo establece que “…la sentencia sólo producirá efectos [contrato no cumplido] si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos” (corchetes de esta Sala). De allí que, si el comprador no ha pagado el precio, mal puede pretender que el contrato preliminar sea equiparable a una venta. Pero en el caso de la opción, sí se había contemplado en el artículo 43 de la Ley de Registro Público y del Notariado de 2001, la obligación de registrar “los contratos de opción para adquirir derechos sobre inmuebles”. Esta obligación fue eliminada en la ley del 22 de diciembre de 2006, Gaceta Oficial Extraordinario N° 5.833 (numeral 2 del artículo 93) y que se mantiene con el vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Registros y del Notariado, publicado en la Gaceta Oficial N° 6.156 Extraordinaria del 19 de noviembre de 2014, en su artículo 92 numeral 2. Efectivamente, si se considerara que el pacto de opción no es un contrato traslativo de propiedad (hasta que no se ejerza la opción o promesa unilateral), no tenía sentido y era un error que se estableciera el registro. Aún así, se colocaba expresamente la base imponible del impuesto a pagar para el caso de registro de opciones de compraventa. Por lo tanto, si se concibe como una “obligación de registrar” a los contratos preliminares de compraventa con ello se entrabaría el tráfico comercial y se perdería la flexibilidad del documento preliminar. En cambio, cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con todos sus elementos, por documento privado, aunque las partes lo denominen impropiamente como promesa o compromiso, si solamente se difiere la obligación de escriturar o registrar el documento para un momento posterior, y una de las partes se niega a firmar en el momento de la protocolización, la otra puede demandar el reconocimiento de la existencia del negocio jurídico celebrado entre las partes y la renuencia del deudor puede ser suplida mediante un fallo que declare la existencia y cuya protocolización de la sentencia surte los mismos efectos del negocio no escriturado (Corte de Casación de 27 de julio de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Julio a septiembre), N° 9, Volumen II, Caracas, páginas 53 a 63] y Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo del 1 de diciembre de 1965 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1965 (Octubre a Diciembre), N° 50, Caracas 1967, páginas 572 a 584]), siendo un fallo mero declarativo, lo cual también es aplicable cuando el acreedor hipotecario se niega a otorgar el correspondiente documento de cancelación del gravamen, una vez extinguida la obligación garantizada (Corte de Casación del 24 de mayo de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Abril a Junio), N° 8, Volumen II, Caracas, páginas 58 a 77]). Igual ocurre con la promesa unilateral de venta u opción de compraventa, en caso de que el promitente obligado no cumpla con su obligación de reconocer el negocio jurídico ya perfeccionado. (Omissis)… Por otra parte, no se podrá intentar la acción de cumplimiento cuando el objeto del contrato preliminar sea un bien determinado, que haya perecido después de la celebración del contrato preliminar de compraventa. También quedan excluidos los casos en que no estén suficientemente determinados los elementos esenciales del contrato futuro, en el preliminar, por lo que de darse un incumplimiento, procedería únicamente el resarcimiento de daños y perjuicios. En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato. El recurso a la ejecución específica puede ser impedido por las partes convencionalmente, en virtud del poder de autoregulación de sus intereses negociales según el principio de la autonomía de la voluntad, por lo que la inclusión de una cláusula penal en el contrato preliminar, no significa por sí sola, que queda excluida esta opción, ya que la inclusión de una regulación convencional de los daños, no basta para impedir el ejercicio de esta acción judicial, siendo necesaria una manifestación univoca de voluntad en este sentido. Así que cuando esté excluido el recurso a la ejecución forzosa en las cláusulas contractuales del contrato preliminar bilateral de compraventa, ante el incumplimiento de una de las partes sólo queda a la otra la demanda de resarcimiento por daños y perjuicios, que se suele regular convencionalmente con la cláusula penal. De esta manera cabría pensar que hay dos clases de contratos preliminares bilaterales, aquellos que admiten la ejecución forzosa y los que no. En la promesa bilateral de compraventa, la posibilidad de intentar la acción resolutoria del contrato en caso de incumplimiento de la obligación de una de las partes es viable. Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido. En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva. Asimismo, tampoco se comparte la consideración según la cual se considera que como contrapartida del sacrificio que hace el promitente (oferente) de mantener la irrevocabilidad de la oferta por un tiempo, en contraprestación de un premio (el precio) de la opción, se está en presencia de un contrato bilateral y sinalagmático, lo cual tiene efecto en relación a las solemnidades y pruebas. El hecho de que exista un premio (valor de la oportunidad) para el promitente, no significa que se trate de un contrato bilateral, sino que sigue siendo unilateral ya que las obligaciones del promitente y el beneficiario no son recíprocas o correspectivas, pasando únicamente a ser sinalagmático el contrato cuando el premio de la opción resulte muy elevado en relación al precio acordado. Ante esto se deben tomar en cuenta los elementos esenciales y accesorios del contrato para poder determinar cuándo se perfecciona el mismo. (Omissis.) El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción. En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Esta Sala Constitucional ordena remitir copia certificada del presente fallo a todos los presidentes de los distintos circuitos judiciales del país para que se haga extensivo su conocimiento en todos los tribunales de la República y su publicación en la página web del Tribunal Supremo de Justicia. Así se decide.” De la anterior jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, parcialmente transcrita, se colige en forma clara las diferencias existentes entre algunos de los tipos contractuales existentes en materia civil, por lo que a los fines de comprobar en cual de éstos encuadra el contrato objeto del presente litigio para así determinar con precisión su naturaleza y con ello los efectos y consecuencias del mismo, se hace necesario citar el contrato cuyo cumplimiento pretende la parte actora, autenticado por ante autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas en fecha 28/11/2012, bajo el Nº 13, Tomo 260 de los libros de autenticación llevados por esa Oficina, el cual es del tenor siguiente: “(Omissis). Entre los ciudadanos LEONEL GUSTAVO RANGEL RAMIREZ Y MILEIDA BEATRIZ URDANETA DE RANGEL, …, quien para los efectos del presente contrato se denominarán “LOS OPTATARIOS VENDEDORES”, por una parte, y por la otra e ciudadano JACKSON JESÚS MAZA HERNÁNDEZ, quien para los efectos del presente contrato se denominarán “el OPTATARIO COMPRADOR”,se ha convenido en celebrar el presente “CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA-VENTA”, el cual se regirá por las siguientes cláusulas: PRIMERA: “LOS OPTATARIOS VENDEDORES”, dan en calidad de Opción a Venta a “EL OPTANTE COMPRADOR”, un inmueble constituido por una parcela de terreno con la mejora de una casa propia para habitación unifamiliar distinguida con el Numero 149 del Conjunto Residencial Caroní Cuarta Etapa, la cual forma parte de la Urbanización Jardines Residenciales Alto Barinas en Jurisdicción del Municipio Barinas del Estado Barinas, con una superficie de DOSCIENTOS TREINTA Y UN METROS CUADRADOS (231.00MTS2) y comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: …(Omissis). TERCERA: “LOS OPTATARIOS VENDEDORES”, entregan en este acto a “EL OPTANTE COMPRADOR”, todos los requisitos del inmueble necesarios para la tramitación del crédito a través de la institución bancaria. CUARTA: La vigencia del presente contrato de opción a compra-venta es de noventa días calendario (90)contados a partir de la fecha que se firme el presente documento, con una prorroga de treinta días, contados a partir de la fecha de la firma de la presente opción a compra. (Omissis). SÉPTIMA: El precio convenido para la venta es de la cantidad MIL BOLÍVARES FUERTES CON 00/100 (Bs.F.1.000.000,00); de los cuales los “LOS OPTATARIOS VENDEDORES” reciben en calidad de arras de “EL OPTANTE COMPRADOR”, en el momento de firma del presente documento cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.F.300.00000), mediante cheque de gerencia, la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs.100.000,00) para el día 30 de Enero de 2013 y la diferencia de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.600.000,00) a través de crédito hipotecario. OCTAVA: Queda entendido y aceptado por las partes contratantes que si “EL OPTANTE COMPRADOR” no ejerciere la opción de compra-venta en los términos aquí estipulados por causa no imputable a “LOS OPTATARIOS VENDEDORES”, quedará a beneficio de “LOS OPTATARIOS VENDEDORES”, la suma de dinero entregada en este acto, es decir, la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) por daños y perjuicios ocasionados. Si por el contrario por causas imputables a “LOS OPTATARIOS VENDEDORES” no se celebrara el contrato de Compra-Venta sobre el bien descrito en la Cláusula Primera del presente contrato, en el lapso establecido en este documento deberán devolver a “EL OPTANTE COMPRADOR”, la suma de dinero recibida en este acto, es decir, TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (BS.300.000,00) deberán pagar la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.600.000,00) por los daños y perjuicios ocasionados. Queda entendido que cualquier negativa de algún banco o institución financiera pública o privada se tomara como causa imputable a “EL OPTANTE COMPRADOR”. … (Omissis). DÉCIMA: Queda entendido entre las partes que la redacción de este documento así como del documento definitivo de compra venta y los gastos de protocolización del mismo serán por cuenta de EL OPTANTE COMPRADOR….(Omissis).” (Negrillas y subrayado propios del instrumento). De las cláusulas contractuales transcritas se desprende claramente los términos en que las partes intervinientes en el mismo celebraron tal convenio, el cual fue denominado por aquellas como “contrato de opción a compra-venta”, sin embargo, de su contenido así como de su espíritu contractual emergen elementos constitutivos del contrato preliminar bilateral, ya que se observa claramente como ambas partes se obligaron contractualmente a prestar su consentimiento –una de vender y la otra de comprar el inmueble allí descrito- para lo cual deberían concretarse una serie de diligencias a los fines de la obtención del crédito bancario por medio del cual se completaría el pago del precio estipulado, hecho éste que en todo caso se encuentra en manos de un tercero ajeno a los intervinientes en el contrato que aquí nos ocupa, ya que la obtención o no de dicho crédito se encontraba sujeta a factores de diversa índole, por lo que la firma del contrato definitivo de venta estaba sujeta a un hecho futuro e incierto. Como bien señaló la jurisprudencia de la Sala Constitucional antes citada, la utilidad de los contratos preliminares en el caso de la compraventa, es evitar asumir las consecuencias de la suscripción de un contrato definitivo que surta efectos traslativos de la propiedad de manera inmediata, sin tener que pagar el precio o hacer la tradición de la cosa, ejerciendo el principio consensual establecido en el artículo 1.161 del Código Civil. Esto permite que las partes que se encuentran a la espera de la verificación de una situación futura e incierta –como lo es la aprobación del crédito bancario-, o que desean posteriormente definir mejor las condiciones y cláusulas del contrato definitivo, finalizando la negociación en un segundo momento, incluso sirve para asegurarse una ventaja negocial, mediante un contrato preliminar unilateral, frente a una posible variación del precio del inmueble que pueda ser sustancial, y tiene como características muy propias que para el momento de su estipulación se llevan a cabo elementos del contrato definitivo como lo son la anticipación de una parte del precio convenido (lo cual fue señalado en la cláusula séptima del contrato en cuestión) o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador tal y como lo afirmó tanto la parte actora en el libelo y escrito de reforma como la parte accionada en su escrito de contestación a la demanda, aun cuando ello no fue expresamente estipulado en el contrato pero si practicado con la anuencia o voluntad de ambas partes. En consecuencia, al estar perfectamente configurados en el instrumento suscrito por las parte aquí en litigio por ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas en fecha 28/11/2012, bajo el Nº 13, Tomo 260 de los libros de autenticación llevados por esa Oficina los elementos constitutivos de los contratos preliminares, es por lo que se tiene el instrumento objeto de la presente demanda como un contrato preliminar bilateral de opción de compra-venta, con las consecuencias legales que de este se originen. Y ASÍ SE DECLARA. En este mismo orden de ideas tenemos que el artículo 1159 del Código Civil, dispone: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”. Tal disposición está referida al efecto de los contratos entre las partes que lo celebren, y contiene a su vez dos reglas perfectamente definidas, cuales son: la que determina la fuerza obligatoria del contrato, y la que establece la irrevocabilidad del contrato por la voluntad unilateral de los contratantes, a menos que a ello los autorice el propio contrato o la ley. La finalidad del legislador con tal norma es obligar a las partes a respetar y cumplir las estipulaciones señaladas en el contrato legalmente formado, como han de cumplir y respetar las leyes; es decir, que si un contrato no contiene nada contrario a las leyes, ni al orden público, ni a las buenas costumbres, están obligadas a respetarlo y observarlo. Además, las partes tienen derecho perfecto para determinar y reglar sus obligaciones, como lo juzguen más conveniente a sus intereses, siempre que respeten las disposiciones que la ley ha establecido, sea en interés público o para proteger a los mismos otorgantes de las exigencias de uno de ellos que aprovecha las necesidades del otro. En el caso de autos, y conforme fue señalado pormenorizadamente en la narrativa de este fallo, quien aquí decide observa que el accionante fundamentó su pretensión bajo el alegato de que le fue imposible obtener el crédito bancario para completar el préstamo requerido para finalizar de cancelar el precio del inmueble objeto de venta, por cuanto los demandados no tenían dicho inmueble libre de gravamen ya que sobre éste pesaba una garantía hipotecaria, habiendo liberado la misma durante el lapso de los noventa (90) días establecidos en la cláusula cuarta, quedando sólo ocho (08) días de dicho lapso más la prórroga de treinta (30) días, afirmando que en virtud de ello la institución bancaria Bicentenario Banco Universal por ante la que realizaba las gestiones crediticias le solicitó un nuevo contrato a tales fines, aduciendo que los demandados se negaron a ello, afirmando el actor que él había cumplido con las obligaciones que le correspondían relativas al pago parcial supra descrito y el gestionar la solicitud del crédito hipotecario en cuestión, por lo que en consecuencia demandó por cumplimiento de contrato a los vendedores ciudadanos Leonel Gustavo Rangel Ramírez y/o Mileida Beatriz Urdaneta de Rangel, para que entre otras cosas convinieran en suscribir un nuevo contrato en los mismos términos que el primigenio y si a ello se negaren que entonces la sentencia que se dictare en el presente caso produjera los efectos del contrato no cumplido, en virtud de lo cual los mencionados demandados en su defensa al momento de dar contestación a la demanda alegaron entre otros hechos que el incumplimiento contractual recae sobre el actor ciudadano Jackson Jesús Maza Hernández por cuanto incumplió con el pago de las cuotas descritas en la cláusula séptima del contrato antes señalado, a cuyos fines trajo a los autos como elementos probatorios de tal alegato la copia certificada de los cheques descritos en los numerales 07, 08 y 09, -supra valorados- los cuales conforme a lo expresado por la parte actora fueron girados a favor de los vendedores para dar cumplimiento a la obligación asumida contractualmente en la mencionada cláusula, sin embargo, se evidencia que la entidad bancaria BNC Banco Nacional de Crédito no hizo efectivo el deposito de cada uno de los referidos efectos cambiarios devolviéndolos mediante sendas Notas de Debito mediante las cuales informó que los referidos cheques fueron devueltos por compensación, indicando como motivo “Diríjase al Girador”. Así las cosas, y en razón de tales argumentos resulta oportuno señalar lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, que reconoce la autonomía conceptual de la categoría de los contratos preliminares, el cual establece: “Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.” La norma procesal antes citada, establece la posibilidad de que en caso de negativa de una persona a cumplir con un contrato -verbigracia a concretar el documento de venta- tal denegación pueda ser cumplida por su contraparte a través de la sentencia que se haya dictado en la causa correspondiente, produciendo los efectos del contrato no cumplido, sin embargo, el referido artículo establece que cuando se trate de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad como el caso que aquí nos ocupa, el fallo en cuestión producirá tales efectos siempre y cuando el actor haya cumplido con su prestación, lo cual debe constar en forma autentica a los autos. Quien aquí decide, observa que de las pruebas aportadas al proceso por la parte demandada se evidencia claramente que los tres cheques descritos en los numerales 07, 08 y 09 fueron devueltos por Compensación indicando que debía dirigirse al librador en el librado el 28/11/2012 por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs.300.000,00) -fecha en que se firmó el contrato en cuestión- y en el librado en fecha 11/12/2012 por la cantidad de cien mil bolívares (Bs.100.000,00) se indicó que “Gira S/F no Disponibles” lo cual se significa que fue girado sin fondos no disponibles, cheques estos con los cuales el actor presuntamente cumplía con parte de las obligaciones contraídas contractualmente en la cláusula séptima; sin embargo, a pesar de que la prueba de informes descrita y valorada en el numeral 7, promovida por la parte actora, se desprende que la entidad bancaria Banco de Venezuela afirmó que para las fechas de emisión de tales instrumentos bancarios existían fondos para cubrir las cantidades de cada uno de los cheques en cuestión, anexando los respectivos movimientos bancarios de la cuenta en cuestión, ello no desvirtúa la defensa de la parte demandada relativa al incumplimiento por parte del actor de su obligación, ya que sólo consta en los autos que los referidos efectos bancarios fueron devueltos sin hacer efectivo el deposito de los mismos, lo cual pudo haberse debido a un defecto de firma u otro motivo, pero en efecto y por el motivo que haya sido el pago de los mismos no se concretó siendo ello imputable al accionante por cuanto era de su exclusiva responsabilidad el cumplimiento de tal obligación, así como tampoco demostró el actor haberlo cumplido a posteriori ya que de una revisión de las actas procesales que conforman la causa no se evidencia constancia alguna de ello. De lo antes señalado, se desprende que efectivamente el actor ciudadano Jackson Jesús Maza Hernández no realizó el pago puntual de las cantidades acordadas expresamente en la cláusula séptima del contrato objeto de la presente demanda, el cual fue suscrito por ambas partes bajo los términos y condiciones allí establecidas, y al no haber demostrado el pago de tales montos resulta forzoso considerar que no cumplió con su obligación, por lo que no le es aplicable el presente caso lo dispuesto en el citado artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no existe constancia autentica en los autos de haber cumplido su prestación, y conforme a como lo señaló acertadamente la jurisprudencia supra citada “si el comprador no ha pagado el precio, mal puede pretender que el contrato preliminar sea equiparable a una venta”, por lo que en consecuencia mal podría este órgano jurisdiccional considerar viable la presente demanda. Y ASÍ SE DECIDE. Aunado a lo anterior, en el presente asunto si bien es cierto que la parte actora alegó que debido al retrazo en la entrega de la documentación por parte de los demandados (certificación de gravámenes del inmueble) y dada su negativa de suscribir un nuevo contrato o una nueva prorroga del mismo le fue imposible el concretar el crédito bancario con el cual finiquitaría el pago del precio acordado, no es menos cierto que conforme se desprende de las resultas de la prueba de informes señalada en el numeral 8, promovida por la parte accionante, supra valorada, se desprende que la agencia del Banco Bicentenario, ubicada en la localidad de Barinitas, Estado Barinas, informó que el crédito solicitado por el ciudadano Jackson Jesús Maza Hernández no pudo proceder por recaudos vencidos, que dichos recaudos le fueron solicitados al cliente y no los consignó en la sucursal, remitiendo la referida entidad bancaria anexo al oficio en cuestión el original del expediente crediticio. Ahora bien, de una revisión pormenorizada de todas y cada una de las actas procesales que conforman la presente causa, este Tribunal pudo constatar que no consta a los autos instrumento alguno mediante el cual el accionante ciudadano Jackson Jesús Maza Hernández u otra persona le haya solicitado por escrito a los demandados ciudadanos Leonel Gustavo Rangel Ramírez y/o Mileida Beatriz Urdaneta de Rangel documentación alguna, incluso no consta que se le haya peticionado una prorroga adicional al contrato suscrito, razón por la cual mal podría este órgano jurisdiccional darle veracidad a tal alegato expuesto por la parte actora sin prueba fehaciente de ello, y más aún, cuando en las resultas de informes antes descrita la entidad bancaria manifestó que le fueron solicitados recaudos al cliente –aquí accionante– y no los consignó razón por la cual el crédito no pudo proceder, aunado al hecho de que consta en autos y según sus propios dichos, que los vendedores le hicieron entrega de la certificación de gravámenes en virtud de la liberación de la garantía hipotecaria que pesaba sobre el inmueble objeto del negocio jurídico dentro del lapso de noventa días acordado en la cláusula cuarta, por lo que como bien lo señalaron ambas partes, aún quedaba por transcurrir ocho (08) días del mismo así como la prorroga establecida, equivalente a treinta (30) días, por lo que el aquí accionante debió en todo caso haber solicitado por escrito a los vendedores los recaudos que necesitare, ello a los fines de salvaguardar sus propios intereses contractuales. Y ASÍ SE DECLARA. Así mismo, quien aquí decide no puede pasar por alto lo dispuesto en el artículo 1.159 en lo referente a la fuerza de Ley que tienen los contratos entre las partes, ello en virtud de lo estipulado en las cláusulas tercera, octava y décima del contrato objeto de la presente demanda supra citado, en la que las partes contratantes estipularon entre otras cosas y así fue aceptado por éstas que: “(Omissis). TERCERA: “LOS OPTATARIOS VENDEDORES”, entregan en este acto a “EL OPTANTE COMPRADOR”, todos los requisitos del inmueble necesarios para la tramitación del crédito a través de la institución bancaria. (Omissis) OCTAVA: Queda entendido y aceptado por las partes contratantes que (…) cualquier negativa de algún banco o institución financiera pública o privada se tomara como causa imputable a “EL OPTANTE COMPRADOR”. (Omissis) DÉCIMA: Queda entendido entre las partes que la redacción de este documento así como del documento definitivo de compra venta y los gastos de protocolización del mismo serán por cuenta de EL OPTANTE COMPRADOR….(Omissis).” (Negrillas y subrayado propios del instrumento)” Del contenido de las cláusulas antes parcialmente transcritas, se colige claramente que de los términos en que fue redactado el contrato en cuestión, los vendedores entregaron al comprador al momento de su suscripción todos los requisitos del inmueble necesarios para la tramitación del crédito a través de la institución bancaria; indicando así mismo al final de la cláusula octava que quedaba entendido –y por ende establecido- que cualquier negativa de algún banco o institución financiera pública o privada se tomaría como causa imputable al comprador; y finalmente dejaron constancia en la décima cláusula que la redacción del documento en cuestión y del documento definitivo así como los gastos que se generaran por protocolización eran por cuenta del comprador, a saber del aquí accionante ciudadano Jackson Jesús Maza Hernández, por lo que en aplicación de la referida norma legal mal podría el accionante acarrear la responsabilidad del no otorgamiento del crédito hipotecario a los vendedores cuando él mismo aceptó en el contrato (por él redactado según la cláusula décima) que había recibido todos los recaudos requeridos para la tramitación del crédito y además exoneró de toda responsabilidad tanto a los vendedores como al tercero que en tal caso sería la institución crediticia sobre cualquier negativa relativa a la aprobación del crédito en cuestión. Como consecuencia de todo lo anterior, quien aquí decide considera que ante el cúmulo de las circunstancias antes señaladas, y siendo que la responsabilidad sobre la obtención del crédito bancario a los fines de la cancelación del monto establecido contractualmente como parte del precio del bien inmueble objeto de venta recaía única y exclusivamente sobre el comprador ciudadano Jackson Jesús Maza Hernández, ya que de su diligencia dependía la obtención del mismo, aunado al hecho relativo al incumplimiento contractual en que incurrió el mencionado comprador aquí accionante al no demostrar fehacientemente el haber cumplido con el pago de las cantidades convenidas en la cláusula séptima del contrato en cuestión, es por lo que mal podría prosperar la presente demanda de cumplimiento de contrato, lo cual será indicado positiva y expresamente en la dispositiva del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE. En mérito de los razonamientos antes expuestos este Juzgado Primero de Primera Instancia del Circuito Judicial Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta sentencia en los siguientes términos: PRIMERO: Declara SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato intentada por el ciudadano JACKSON JESÚS MAZA HERNÁNDEZ, en contra de los ciudadanos LEONEL GUSTAVO RANGEL RAMÍREZ y MILEIDA BEATRIZ URDANETA DE RANGEL, ya identificados. SEGUNDO: Se condena a la parte actora al pago de las costas del presente juicio, de acuerdo con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. TERCERO: Se ordena notificar a las partes y/o a sus apoderados judiciales de la presente decisión, por dictarse fuera del lapso de diferimiento previsto en el artículo 251 ejusdem. Publíquese y Regístrese. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia del Circuito Judicial Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas. En Barinas, a los veintiocho (28) días del mes de abril del año dos mil diecisiete (2017). Años 207º de la Independencia y 158º de la Federación. La Juez de Primera Instancia, Abg. Sonia C. Fernández Castellanos. La Secretaria, Abg. Dairy Pérez Alvarado.