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REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS
DEL CIRCUITO JUDICIAL CIVIL DEL MUNICIPIO BARINAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS
EN SU NOMBRE
Barinas, 05 de diciembre de 2017
Años 207° y 158º
ASUNTO: EP21-V-2016-00005
DEMANDANTE. Doris Cecilia La Cruz, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.262.275.
APODERADO JUDICIAL DE LA ACTORA: Edgar Antonio Oviol, Javier Enrique Andueza Camacho, Adela Camacho de Andueza, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 24.050, 94.945 y 24.050.
DEMANDADO: Jhonny Hernández, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 12.202.859.
Se pronuncia este Tribunal con motivo de la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, intentada por la ciudadana Doris Cecilia La Cruz, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.262.275, representada por el abogado Edgar Antonio Oviol, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 94.945, según poder otorgado en fecha 22 de diciembre de 2015, por ante la Notaria Pública Segunda de Valencia del estado Carabobo, bajo el Nº 3 Tomo 481, folio 12 al 16, con domicilio procesal en la calle Cruz Paredes, Nº 11-13, en el Municipio y Estado Barinas, contra el ciudadano Jhonny Hernández, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 12.202.859.
Alega el apoderado actor abogado en ejercicio Edgar Antonio Oviol, que su poderdante el día 01 de enero del año 2013, celebró contrato de arrendamiento privado, con el ciudadano Jhonny Hernández, con una duración de seis meses, hasta el 31 de julio de 2013, por un local comercial del cual su apoderada es propietaria, ubicado en la calle Cruz Paredes, Nº 11-13-F, del Municipio y Estado Barinas, según documento de partición ante el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, y posterior contrato de ejecución de obra, ante el Registro Público del Municipio Barinas, bajo el Nº 2013.1471, asiento registral 2, del inmueble matriculado con el Nº 288.5.2.2.7187, correspondiente al folio real del año 2013.
Que al terminar la relación arrendaticia el día 31 de julio de 2013, continuaron con el contrato antes mencionado, que el día 01 de enero de 2015, su poderdante le notificó al ciudadano Jhonny Hernández la intención de no renovar el contrato, por medio de un cartel en el periódico El Diario Los Llanos de la ciudad de Barinas, de fecha 01/12/2015, página 9, para que disfrutara de la prorroga legal correspondiente, la cual venció el 01/01/2016, página 9, para que disfrutará de la prorroga legal correspondiente, la cual venció el 01/01/2016.
Que el ciudadano Jhonny Hernández, incumplió con el pago de los meses de arrendamiento de noviembre y diciembre de 2015, violando la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento. Fundamentó la demanda en los artículos 1.579, 1.160 y 1.167 del Código Civil, 40 de la Ley de Arrendamiento de Locales Comerciales.
Que demanda al ciudadano Jhonny Hernández, por resolución de contrato solicitando la entrega material del inmueble libre de personas y cosas. Estimó la demandada en ciento cincuenta mil bolívares (Bs.150.000,00).
Acompañó: original de documento de contrato de arrendamiento privado celebrado por los ciudadanos Doris Cecilia La Cruz y Jhonny Hernández ,(folio 4); copia simple de copia mecanografiada con motivo de la demanda de partición de comunidad hereditaria, intentada por los ciudadanos Doris Cecilia La Cruz, Eloy Vásquez y Nicolás Factor Vásquez La Cruz, mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad Nº 4.262.275, 8.141.164 y 3.131.973, contra los ciudadanos Pedro La Cruz Briceño, Betty Yolanda La Cruz, José Ramón La Cruz, Antonio Vásquez La Cruz y José Vásquez La Cruz, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad nº 2.476.161, 2.476.160, 4.261.511, 4.294.429 y 8.145.000(folio 5 al 12); copia certificada de contrato de ejecución de obra, celebrado entre el ciudadano Nicolás Factor Vázquez La Cruz, mayor edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.131.973 y Doris Cecilia La Cruz, inscrito en el Registro Público del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 30/09/2013, bajo el Nº 2013.1471, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el Nº 288.5.2.2.7187, correspondiente al libro de folio Real del año 2013 (folio 13 al 17); original de ejemplar de periódico publicado en el diario El Diario de Los Llanos, de esta localidad, en fecha 01/12/2015 (18); original de poder autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valencia del estado Carabobo, en fecha 22/12/2015, bajo el Nº 3, Tomo 481, (folios 19 hasta 21).
En fecha 11 de enero de 2016, se recibió de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial Civil, el presente asunto, dándosele entrada por auto del 13 de aquel mes y año.
Por auto de fecha 14/01/2016, se admitió la demanda ordenándose la citación del demandado ciudadano Jhonny Hernández, para que compareciera por ante ese Tribunal dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que constara en autos su citación, a dar contestación a la misma, quien fue citado personalmente, según se evidencia de la diligencia suscrita por el Alguacil de este Circuito Judicial, del 02/02/2016,inserta al folio 29.
CONTESTACION A LA DEMANDA
En la oportunidad legal, el demandado de autos ciudadano Jhonny Hernández, asistido por la abogada Marioczy del Pilar Santiago Aguilera, presentó escrito de contestación a la demandada, mediante el cual rechazó, negó y contradijo la demanda, debido a que no es cierto lo que señalan en todas sus partes, que en primer lugar el contrato de arrendamiento que se señala que él venía manteniendo una posesión ininterrumpida de uso, goce y disfrute del local por un periodo aproximado de cinco (5) años continuos, es decir, adujo que lleva arrendado en dicho local (8) años.
Que admite que es arrendatario del inmueble que la demandante señala y que suscribieron conjuntamente el último contrato de arrendamiento por la vía privada en fecha 01/01/2013, que de igual manera convinieron en forma verbal que podría depositar los respectivos cánones de arrendamiento a la cuenta 0105-0120-2311-2011-5655 del Banco Mercantil, que tenía la demandante, donde oportunamente se efectuaron las cancelaciones de cada canon de arrendamiento, como se demostrará en su debida oportunidad.
Que vencido el contrato de arrendamiento continúo ocupando el local comercial arrendado, operando con ello la tácita reconducción, a tenor de lo previsto en el artículo 1.614 del Código Civil, y por ende el contrato paso a ser a tiempo indeterminado, que para el mes de marzo del pasado año 2015, cuando supuestamente debía estar en conocimiento de que le había notificado la intención de no renovar el contrato, por medio de una cartel en el periódico para que disfrutara de la prorroga legal correspondiente hasta el 01 de enero de 2016, que la demandante solicitó a un perito efectuar el avaluó al local y en base al mismo decidió incrementarse el canon de arrendamiento de tres mil bolívares con cero céntimos (Bs.3.000), a la cantidad de nueve mil setecientos treinta con veintitrés céntimos (Bs.9.730,23), aumento con el cual estuvo de acuerdo y en ningún momento le mencionó su intención de rescindir contrato, caso contrario sucedió en el mes de julio cuando le fue realizado una oferta de venta solicitándole la cantidad de ocho millones de bolívares con cero céntimos (Bs.8.000.000,00) dividiendo el pago en cinco millones de bolívares con cero céntimos (Bs.5.000.000) de inicial y los tres millones de bolívares con cero céntimos (Bs.3.000.000) restantes los podía cancelar en seis (6) meses los cuales por fraccionarlos tendrían un incremento mensual de ciento cincuenta mil bolívares (Bs.150.000), lo que me genero angustia por no poseer esa cantidad.
Que dicha situación lo llevó a entrar en conversación con el Dr. Vicente La Cruz, quien le hizo una llamada telefónica manifestándole que había conversado con su sobrina la ciudadana Doris Cecilia La Cruz, para que llegarán a un acuerdo que beneficiara a ambos ya que estaba de acuerdo en que él conservará el derecho preferencial de adquirir el local por conocerle desde hace tantos años, por el tiempo que lleva alquilado y considerar que es muy buena persona, según le comento tras dicha conversación ella había convenido en recibir tres millones de bolívares con cero céntimos (Bs.3.000.000) de inicial, al momento de llegar a un acuerdo pautarían la fecha de los dos millones de bolívares con cero céntimos (Bs. 2.000.000), para completar la inicial de cinco millones de bolívares (Bs.5.000.000) y los tres millones de bolívares (Bs.3.000.000) restantes a 1 año a intereses del Banco Central de Venezuela.
Que en el mes de noviembre había coincidido con el Dr. Vicente La Cruz, tío de la demandante a quien le pregunto para saber si había pasado algo, ya que en reiteradas ocasiones intento comunicarse con ella para conversar sobre la oferta de venta y no tuvo suerte, a lo que le respondió que él tenía dos o tres meses que no sabía de ella a pesar que ambos vivían en Valencia.
Que de manera ininterrumpida él continuaba efectuando pagos normales en espera de cerrar negocio con la demandante, hasta el 2 de diciembre del año 2015, cuando envió a realizar el depósito acostumbrado de cada mes y se llevó la sorpresa que la cuenta fue cancelada y que no podía depositar, que es cuando opto por realizar las consignaciones de los cánones de arrendamiento por ante el Juzgado Primero del Municipio Barinas de este Circuito Judicial, presentando el respectivo escrito de consignación en fecha 13/01/2016, por considerar que el hecho de cerrar la cuenta donde hacía los depósitos, se hizo con la mal sana intención de buscar algún estado de insolvencia de su parte.
Que por ello comenzó a realizar las consignaciones por el mencionado Tribunal en forma regular, ya que si bien es cierto que continuó ocupando el referido local y habiendo operado la tácita reconducción, no es menos cierto que aunque no se acordó en adelante cláusulas que rigieran la relación arrendaticia en adelante, que él voluntariamente continuó respetando las mismas condiciones del contrato de arrendamiento que se prorrogaba, pero con la variante de que el tiempo duración se volvió indeterminado.
Que en cuanto a la notificación practicada en el periódico diario de Los Llanos, desconoce total y absolutamente su existencia, porque nunca se lo entregaron, ni se lo hicieron llegar, conociendo la dirección de su lugar de trabajo, que no es hasta el día 2 de febrero de 2015, que le llegó citación con la compulsa de la demanda en la cual solicitan la resolución del contrato de arrendamiento y por lo tanto el desalojo del inmueble, para lo cual si le pusieron en conocimiento, lo cual no hicieron con la notificación del referido periódico.
Que no puede existir una demanda en su contra por cuanto ha cancelado todos los cánones de arrendamiento sin retardo alguno fuera de aquel que opero por la mala fe de cancelar la cuenta por parte de la demandante, por lo cual rechazó que tenga que desalojar el inmueble, pagar las costas del proceso y consideró exagerada la estimación que se hizo en la demanda, por cuanto el local se encuentra en perfecto estado, además de que por desconocimiento, la demandante le solicitó cancelar el avaluó practicado al local cuando eso era un gasto que debía cubrir ella.
Que introdujo un procedimiento de consignación arrendaticia en fecha 13/01/2015, que cursa por ante el Tribunal Primero de Municipio Barinas, con las consignaciones hechas de los meses de noviembre, diciembre y enero del año 2016, por la decisión tomada por la actora de cancelar la cuenta, obligándolo a buscar la vía de realizar sus pagos con las oportunidades que le brinda la ley, donde dicha le señala que el pago por consignaciones debe realizarse a través de una cuenta del Ministerio del Poder Popular para el comercio con asistencia de la superintendencia de Precios Justos (SUNDDE), que los inquilinos podrán realizar sus pagos a través de las Oficinas de Control de consignaciones de arrendamientos inmobiliarios (OCCAI), las oficinas de control de consignaciones (OCC) o los Tribunales de Municipios del Poder Judicial.
En fecha 07 de abril de 2016, la Jueza Abg. Rosaura Mendoza Flores, se abocó al conocimiento de la presente causa, que luego que constará en autos la última notificación practicada, y el lapso de tres (03) días de despacho, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, se reanudaría la causa y continuaría su curso de ley.
La actora quedo tácitamente notificada a través del escrito presentado en fecha 31/05/2016, mediante el cual otorga poder autenticado al abogado Javier Enrique Andueza Camacho, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº .
En fecha 09 de enero de 2017, la Jueza Abg. Rina N. Muñoz Marcano, se abocó al conocimiento de la presente causa, dejándose transcurrir el lapso de tres (03) días de despacho, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, y vencido el cual se reanudaría la causa en el estado que se encontraba, no se ordenó notificar a las partes por encontrarse a derecho.
Por auto de fecha 20/06/2017, se fijó las diez (10:00 a.m) del quinto (5to) día de despacho siguientes a que constará en autos la última notificación de las partes, para llevarse a cabo la audiencia preliminar conforme el primer a parte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, siendo personalmente notificadas en las oportunidades respectivas.
La audiencia preliminar previamente fijada fue celebrada el 25/07/2017, sólo compareciendo la co-apoderada judicial de la parte actora, quien ratifico lo hechos esgrimido en el escrito libelar, peticionando el desalojo del local comercial, por falta de pago de dos mensualidades.
Por auto del 28 de julio de 2017, el Tribunal procedió a fijar los hechos y límites de la controversia en los siguientes términos:
Hechos controvertidos: El tiempo de duración de la relación arrendaticia.
La determinación del contrato que rige la relación arrendaticia, si es a tiempo determinado o indeterminadado.
El monto por la cantidad correspondiente por pago de canon de arrendamiento del inmueble de marras.
Notificación de la prorroga legal arrendaticia.
La falta de pago de los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2015.
Y como hechos no controvertidos: La existencia de la relación arrendaticia entre las partes del presente juicio.
La propiedad del accionante del local comercial objeto de arrendamiento, fijándose un lapso de cinco (5) días siguientes a aquel para la promoción de pruebas sobre el mérito de la causa.
Dentro del lapso legal, ambas partes promovieron pruebas, así:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
1) Original de documento de contrato de arrendamiento privado celebrado por los ciudadanos Doris Cecilia La Cruz, parte actora y Jhonny Hernández, parte accionada, ambos plenamente identificados. (folio 4);
La referida documental, trata de documento privado suscrito por las partes en litigio, aunado que el accionado no lo impugno en la oportunidad legal, de conformidad a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1368 del Código Civil, se le otorga pleno valor probatorio. Del que se evidencia la celebración de la convención arrendaticia por las partes del proceso, la accionante en su condición de arrendadora y el demandado en su condición de arrendatario, sobre un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la avenida Cruz Paredes cruce con avenida Gaguera, de esta ciudad de Barinas, estado Barinas, verificándose asimismo el lapso de duración, desde el primero de de enero (1) hasta el 31 de julio del año 2013, improrrogable a termino fijo, con un canon de arrendamiento de tres mil bolívares (Bs. 3.000.000,00) . Y así se declara.
2) En copia simple, de copia mecanografiada con motivo de la demanda de partición de comunidad hereditaria, intentada por los ciudadanos Doris Cecilia La Cruz, Eloy Vásquez y Nicolás Factor Vásquez La Cruz, mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad Nº 4.262.275, 8.141.164 y 3.131.973, contra los ciudadanos Pedro La Cruz Briceño, Betty Yolanda La Cruz, José Ramón La Cruz, Antonio Vásquez La Cruz y José Vásquez La Cruz, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº 2.476.161, 2.476.160, 4.261.511, 4.294.429 y 8.145.000. (folio 5 al 12).
3) En copia certificada de contrato de ejecución de obra, celebrado entre el ciudadano Nicolás Factor Vázquez La Cruz, mayor edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.131.973 y Doris Cecilia La Cruz, inscrito en el Registro Público del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 30/09/2013, bajo el Nº 2013.1471, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el Nº 288.5.2.2.7187, correspondiente al libro de folio Real del año 2013 (folio 13 al 17).
En relación a la documental contenida en el particular segundo 2-,las referidas copias al haber sido autorizadas por la funcionaria competente, a saber, la Secretaria titular del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, su contenido merece fe pública, en cuanto al hecho de la verdad de lo certificado, de conformidad a lo establecido en los artículos 111 y 112 del Código de Procedimiento Civil. De la que se evidencia que la ciudadana Doris Cecilia La Cruz, parte accionante, es propietaria del inmueble objeto de arrendamiento, hecho este que no fue controvertido en el presente asunto, asimismo quedo asentado con la documental contenida en el particular tercero.
4) Original de ejemplar de periódico publicado en El Diario de Los Llanos, de esta localidad, en fecha 01/12/2015.
Los periódicos son impresiones que tienen el carácter de ser una vía de información, circulación de noticias, sucesos, con el objeto de satisfacer el conocimiento de la colectividad, y que solo se le atribuye fe pública cuando estas publicaciones emanan por imperio de la Ley, de conforme a lo establecido en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, y siendo el caso que la publicación aquí consignada deviene del hecho de una sola de las partes -la accionante-, y no porque esté contemplado en el ordenamiento jurídico, por tal motivo no se le otorga valor probatorio a los fines de demostrar elemento alguno relacionado a la pretensión ejercida. Y así se declara.
Testimoniales de los ciudadanos Karelys Yendri Sidran Alvarado y Cascioli Espinoza Yelci Ulfredo, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédula de identidad Nº 19.917.869 y 11.189.583.
En relación a las referidas testimoniales, promovidas por la representación judicial de la parte actora, los mismos no fueron evacuados el 17 de noviembre de los corrientes, en la audiencia oral, considerando quien decide, que si bien fueron admitidos por este Tribunal mediante auto de fecha 08 de agosto de 2017, es de advertir que los mismo fueron promovidos fuera del lapso legal, establecido en el articulo 864, del Código de Procedimiento Civil, es decir, con el escrito libelar, a los que no se le atribuye valor probatorio alguno. Y así se declara.
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA:
1) Copia simple de contrato de arrendamiento celebrado por los ciudadanos Betty Yolanda La Cruz y José Ramón La Cruz y Jhonny José Hernández Barrueta, autenticado en fecha 17 de abril del 2009, por ante la Notaría Pública Segunda del estado Barinas, bajo el Nº 15, Tomo 26 de los libros de autenticaciones. (Folios 82 al 86).
2) Copia simple de contrato de arrendamiento celebrado por los ciudadanos Betty Yolanda La Cruz y Jhonny José Hernández Barrueta, autenticado en fecha 28 de septiembre de 2009, por ante la Notaría Pública Segunda del Estado Barinas, bajo el Nº 60, Tomo 116 de los libros de autenticaciones.(Folios 87 al 91)
3) En copia fotostática de documento de contrato de arrendamiento privado celebrado por los ciudadanos Doris Cecilia La Cruz y Jhonny Hernández. ( Folio 92). A la referida documental se le otorgo valor probatorio anteriormente.
Las pruebas descritas en el numeral 1,2, se aprecian en todo su valor y contenido, al no ser desconocido se le otorga fuerza probatoria a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1384 del Código Civil. De las que se evidencia que la relación arrendaticia entre las partes aquí en litigio, se inicio desde el primero (01) de enero de 2009 al 30 de junio de 2009, estipulándose su prorrogabilidad por un lapso igual, a menos que una de las partes comunicara a la otra, con treinta días de antelación, por escrito, su voluntad de no prorrogar. Y así se declara.
4) Original de Avaluó realizado por el perito José Eliezer Infante Boada, titular de la cédula de identidad Nº 10.564.031, Nº SUDEBAN: P-3202, sobre un inmueble ubicado en la Avenida Cruz Paredes entre Garguera y Andrés Bello, frente al Mercado Municipal, Barinas estado Barinas.
Al constituirse el medio probatorio aquí aportado, en un documento en sentido genérico, pero en particular, en una pericia, para que tenga fuerza de tal según el Código de Procedimiento Civil, debe ser ordenada y evacuada en juicio y sólo así el Juez podrá valorarla mediante la sana crítica, al respecto la Sala de Casación Civil ha dejado sentado que el informe técnico o pericial es un documento en sentido amplio, y por esa razón debe ser ratificado en el juicio de conformidad con lo previsto en el artículo 431 eiusdem, y así la prueba que se forma es la testimonial, siendo apreciado conforme con lo previsto al articulo 508 eiusdem, razón por la cual el presente informe no se le atribuye valor probatorio por no haber sido evacuado conforme a la técnica jurídica establecida en el artículo 431 eiusdem. Y así se declara.
5) Copias simples de planillas de depósitos signadas con los Nros. 015080385350104, 015090146080184, 015100185420050 y 015110285420035, efectuados en fechas 03 de agosto, 01 de septiembre, 01 de octubre y 02 de noviembre del año 2015, en la cuenta N° 01050120231120115655 respectivamente, por las cantidades de nueve mil setecientos treinta bolívares con veintitrés céntimos (Bs. 9.730,23), a nombre de la ciudadana Briceño La Cruz Doris Alicia. (Folio 103).
Los referidos instrumentos, se corresponden a depósitos bancarios siendo estos instrumentos privados, evidenciándose en los mismos símbolos probatorios capaces de mostrar su autoria, y por ende su autenticidad; dichos instrumentos son asimilables a los medios probatorios llamados tarjas, cuya regla legal expresa que regula su eficacia probatoria, se encuentra contemplada en el artículo 1383 del Código Civil. De las referidos depósitos bancarios, a saber: el signado con el nº 015080385350104, se evidencia que la titular de la cuenta es la ciudadana Briceño La Cruz Doris Alicia, cuenta nº 01501202311205655, efectuado en fecha 03/08/2015, por un monto de nueve mil setecientos treinta bolívares con veintitrés céntimos. (Bs. 9.730,23), sin visualizarse la persona que realizo el deposito; en cuanto al signado con el nº 015090146080184, se desprende que la titular de la cuenta es la ciudadana Briceño La Cruz Doris Alicia, cuenta nº 01501202311205655, de fecha 01/09/2015, por un monto de nueve mil setecientos treinta bolívares con veintitrés céntimos. (Bs. 9.730,23),cuyo depositante es el ciudadano Rafael Herrera con cédula de identidad Nº 9.383.894; y en las dos últimas planillas nrosº 015100185420050 y 015110285420035, no se verifica elemento probatorio alguno por cuanto los referidos depósitos de su impresión no es posible visualizar su contenido, por encontrarse borrosas. Y así se declara.
Por auto de fecha 18 de septiembre de 2017, se fijó vigésimo octavo (28) día de despacho siguiente aquel, a las diez de la mañana para la celebración de la audiencia oral en el presente asunto, siendo diferido el 01 de noviembre del presente año, para el día 17 de octubre de 2017. Realizándose la misma en la oportunidad acordada, con la presencia de la apoderada judicial de la parte actora, abogada en ejercicio, Adela Camacho, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 24.050, dejándose constancia que no estuvo presente la parte demandada, ni representado de apoderado judicial; la parte presente procedió a ratificar en todas y cada una de sus partes la presente demanda, así como los medios probatorios aportados al proceso.
LIMITES DE LA CONTROVERCIA.
La pretensión del accionante versa sobre la resolución de contrato de arrendamiento privado, suscrito en fecha 01 de enero del año 2013, celebrado con el ciudadano Jhonny Hernández, parte demandada antes identificado, señalando la actora que dicha convención era de una duración de seis meses, iniciando el primero de (01) de enero de 2013, hasta el 31 de julio de 2013, sobre un local comercial de su propiedad, ubicado en la calle Cruz Paredes, nº 11-13-f, del Municipio Barinas y estado Barinas; que al terminar la relación arrendaticia -31 de julio de 2013-, continuaron con el contrato antes mencionado, y que el día 01 de enero de 2015, la accionante notificó al ciudadano Jhonny Hernández, la intención de no renovar el contrato, por medio de un cartel publicado en el periódico El Diario de Los Llanos, de la ciudad de Barinas, de fecha 01/12/2015, para que disfrutara de la prorroga legal correspondiente, la cual venció a su decir el 01/01/2016.
Alego la falta de pago, correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses de noviembre y diciembre de 2015, que con ello violento la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, que estipula: (Sic) “Por la falta por cumplimiento del pago de (2) mensualidades consecutivas la arrendadora podrá dar por terminado este contrato y podrá pedir la desocupación inmediata del inmueble y el arrendatario deberá entregarlo libre de personas y cosas inmediatamente” .y por ende demando la resolución contractual arrendaticia antes señalada, por el incumplimiento de cláusula contractual, solicitando la entrega material del inmueble libre de personas y cosas.
Dentro de la oportunidad legal el demandado en su escrito de contestación alego, que admite que es arrendatario del inmueble, destinado a local comercial, que el contrato de arrendamiento señalado por la demandante, lo suscribieron por vía privada, que venía ocupando el inmueble en su condición de arrendatario con un periodo aproximado de cinco (5) años continuos, y que lleva arrendado (8) años; que suscribieron conjuntamente el último contrato de arrendamiento en fecha 01/01/2013, que convinieron en forma verbal que podría depositar los respectivos cánones de arrendamiento en la cuenta 0105-0120-2311-2011-5655 del Banco Mercantil, de la demandante, donde oportunamente efectuaba las cancelaciones de cada canon de arrendamiento.
Asimismo como defensas opuso que opero la tácita reconducción, a tenor de lo previsto en el artículo 1.614 del Código Civil, en virtud que vencido el contrato de arrendamiento, continúo ocupando el local comercial arrendado, y por ende el contrato paso a ser a tiempo indeterminado, que para el mes de marzo del año 2015, cuando supuestamente debía estar en conocimiento de que le había notificado la intención de no renovar el contrato,-por medio de un cartel en el periódico- para que disfrutara de la prorroga legal correspondiente hasta el 01 de enero de 2016, la demandante solicitó a un perito efectuar el avaluó al local y en base al mismo decidió incrementarle el canon de arrendamiento de tres mil bolívares (Bs.3.000,00), a la cantidad de nueve mil setecientos treinta con veintitrés céntimos (Bs.9.730,23), aumento con el que estuvo de acuerdo y en ningún momento le mencionó su intención de rescindir el contrato.
Que en el mes de julio, le fue realizado una oferta de venta, estipulándose en la cantidad de ocho millones de bolívares (Bs. 8.000.000,00) para un pago fraccionado, generándole angustia por no poseer esa cantidad, y que posteriormente convinieron en virtud al derecho preferencial, ella en recibir la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs.5.000.000), de los cuales de inicial tres millones de bolívares (Bs.3.000.000,00), al momento de llegar a un acuerdo pautarían la fecha del pago de los dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000) restantes , y los tres millones de bolívares (Bs.3.000.000) restantes, a Un ( 1) año, a intereses del Banco Central de Venezuela.
Que de manera ininterrumpida él continuaba efectuando pagos normales en espera de cerrar negocio con la demandante, hasta el 2 de diciembre del año 2015, cuando envió a realizar el depósito de cada mes y encontrándose que la cuenta fue cancelada, que es cuando opto por realizar las consignaciones de los cánones de arrendamiento, por ante el Juzgado Primero del Municipio Barinas de este Circuito Judicial, por lo que introdujo un procedimiento de consignación, en fecha 13/01/2015, con las consignaciones hechas de los meses de noviembre y diciembre y enero de 2016, considerando que el hecho de cerrar la cuenta donde hacía los depósitos, se hizo con la mala intención de buscar algún estado de insolvencia de su parte.
Así mismo adujo, que comenzó a realizar las consignaciones por el mencionado Tribunal en forma regular, y que continuó ocupando el referido local, que no se acordó en adelante cláusulas que rigieran la relación arrendaticia, que él voluntariamente continuó respetando las mismas condiciones del contrato de arrendamiento que se prorrogaba, pero con la variante de que el tiempo de duración se volvió indeterminado. Desconociendo total y absolutamente la notificación que le fue realizada por la arrendadora, en el periódico local El Diario de los Llanos, de esta ciudad.
Aduciendo que ha cancelado todos los cánones de arrendamiento, sin retardo alguno, considerando exagerada la estimación de la cuantía, motivado a que el local se encuentra en perfecto estado.
ÚNICO PUNTO PREVIO:
En el acto de la litis contestación, el accionado, procedió a impugnar la estimación de la cuantía, por considerar que es exagerada la estimación de la cuantía, motivado a que el local se encuentra en perfecto estado.
Respecto a la impugnación de la cuantía se ha pronunciado nuestro Máximo Tribunal de la República, estableciendo lo siguiente:
(…) En relación a la impugnación de la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigua o exagerada, esta Sala, en sentencia N° 352, de fecha 15 de noviembre de 2004, caso: J.M.R.E. y otros, contra P.S.B. y otros, estableció lo siguiente:
(...) “se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.
Por lo tanto, la representación del co-demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.”(Subrayado del Tribunal)”
De manera que, de acuerdo al criterio anteriormente precitado, en el presente caso el accionado, no aporto medio de prueba alguno que evidenciara sus argumentos, quien sólo se limito a alegar que es exagerada la estimación de la cuantía, motivado a que el local se encuentra en perfecto estado; resultando forzoso en derecho declarar IMPROCEDENTE la impugnación de la cuantía propuesta por la representación de la parte demandada, quedando dicha estimación en la cantidad que fue estipulada por la accionante, es decir, ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00). Así se decide.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:
Determinado el thema decidendum de este fallo, y analizados los alegatos y excepciones formuladas por ambas partes en sus respectivos escritos, y asimismo, habiendo sido valorado el acervo probatorio promovido por las mismas en la oportunidad procesal pertinente; advierte este Tribunal, que la parte actora ha incoado acción de resolución de contrato de arrendamiento, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1167 del Código Civil, el cual dispone lo siguiente:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Al respecto señala la parte accionante como fundamento de su pretensión, la violación contractual referente a la cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento celebrado con la parte accionada, el cual riela al folios 4, de las actuaciones, y dispone lo siguiente:
“Por la falta por cumplimiento del pago de (2) mensualidades consecutivas la arrendadora podrá dar por terminado este contrato y podrá pedir la desocupación inmediata del inmueble y el arrendatario deberá entregarlo libre de personas y cosas inmediatamente”.
De conformidad con el derecho que invoca la parte demandante como fundamento de su pretensión, debe referirse en primer término, que no resulta un hecho controvertido en el caso bajo análisis, la circunstancia de la celebración entre las partes que conforman la litis, de un contrato de arrendamiento por vía privada, desde el 01 de enero de 2013, sobre un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la calle Cruz Paredes, Nº 11-13-F, de la ciudad, Municipio y estado Barinas; pues habiendo sido alegada tal circunstancia en el escrito libelar, se colige de la lectura del instrumento contentivo de la contestación de demanda, que el accionado aceptó expresamente la misma; por lo cual, no resulta un hecho controvertido. Y así se decide.
No obstante lo anterior, sí resulta un hecho controvertido -por haber sido negado, rechazado y contradicho por el demandado-, la circunstancia según la cual, la demandante alega que el día 01 de enero de 2015, la accionante notificó al ciudadano Jhonny Hernández, la intención de no renovar el contrato, mediante cartel publicado en el periódico El Diario de Los Llanos, de esta ciudad de Barinas, para que disfrutara de la prorroga legal correspondiente, la cual según la accionante, venció el 01/01/2016, oponiendo como defensa el accionado, que opero la tácita reconducción, en virtud que vencido el contrato de arrendamiento, a su consideración el fecha 31 de julio de 2013, continúo ocupando el local comercial arrendado, y por ende el contrato paso a ser a tiempo indeterminado, a tenor de lo previsto en el artículo 1.614 del Código Civil.
Quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada. Lo que significa que el juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.
Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina en su ‘Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
Dentro de este contexto, en cuanto a la defensa formulada por el accionado, cabe destacar que la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento si es a tiempo fijo o indeterminado, determina el mecanismo procesal idóneo para restitución del bien inmueble arrendado.
Es de destacar que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.418, de fecha 23 de mayo del 2014, con entrada en vigencia a partir de su publicación, en tal sentido la Ley aplicable al presente caso es la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios publicada en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 5.398 Extraordinario de fecha 26 de octubre de 1999, vigente para ese tipo de casos en el momento en que ocurrieron los hechos, estableciendo en el artículo 39 lo siguiente: “…La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…”
Por su parte, el artículo 38 eiusdem, dispone.
“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
1. a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
2. b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
3. c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
4. d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación”.
En virtud de la norma precedentemente transcrita, se observa, que la prórroga legal fue constituido para que surja de modo automático, sin ninguna declaración adicional o acuerdo previo entre los contratantes, la prórroga legal opera de pleno derecho aun cuando las partes no lo hayan establecido al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, puesto que por la sola previsión o regulación contenida en la norma supra citada, la misma procede en beneficio del arrendatario como derecho irrenunciable, tomando en consideración su eminente carácter de orden público conforme a lo establecido en el artículo 7 ejusdem, que establece: “Los derechos que la presente ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables…”.
Ahora bien, una vez valoradas como han sido todas y cada una de las pruebas aportadas por ambas partes al proceso, este Tribunal considera menester antes de decidir el fondo de la controversia, pasar a precisar de manera primaria cual fue la duración de la relación arrendaticia, para posteriormente poder determinar si hubo o no prórroga y en caso de haberla, cuánto tiempo le correspondía conforme a la Ley especial citada.
En tal sentido, según las convenciones que cursan en copias simple de los contratos de arrendamiento celebrados por las partes aquí en litigio, de fechas 17 de abril del 2009 y 28 de septiembre de 2009, autenticados por ante la Notaría Pública Segunda del estado Barinas, el primero anotado bajo el Nº 15, Tomo 26 y el segundo bajo el Nº 60, Tomo 116 de los libros de autenticaciones respectivos, -que cursan a los folios 82 al 86 y 87 al 91-, a los que se les otorga pleno valor probatoria a sus contenidos, de los que se evidencia en el primero de las contrataciones antes aludidas, la relación arrendaticia se convino como fecha de inicio: el 01 de enero al 30 de junio de 2009, prorrogándose la relación arrendaticia como se evidencia del segundo de los contratos suscritos, para el 01 de julio al 31 de diciembre de 2009.
Considerando quien juzga que conforme a los medios probatorios antes descritos se evidencia que la relación contractual, inicio el 01 de enero del año 2009, evidenciándose del último contrato del cual se peticiona su resolución, donde las partes establecieron como fecha de culminación el 31 de julio de 2013, por lo que de conformidad con lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, numeral 2, le correspondía una prorroga legal de un (01) año, por haberse demostrado que la relación arrendaticia es de data de tres (03) años y siete (07) meses, según los contratos de arrendamiento citados. Y así se decide.
Aclarado lo anterior, corresponde a este Tribunal pronunciarse sobre la tácita reconducción invocada por la parte demandada y la prórroga legal alegada por la parte demandante. Así las cosas, y determinado como ha sido el lapso correspondiente de prorroga legal, en el presente asunto, es decir, un (01) año, la misma comenzaría a transcurrir de pleno derecho para el arrendador, según lo convenido en el contrato privado demandado, que estipulo en la cláusula (Sic) “ Segunda: La duración de éste contrato será desde el día primero (1) de enero hasta el 31 de julio del año 2013, improrrogable a término fijo”, siendo la aludida fecha referencial, a los efectos de determinar la fecha de culminación de la relación arrendaticia, siendo 31/07/2013- y es a partir de esa fecha, que comenzaría a discurrir el lapso de la prorroga legal, es decir, a partir del primero (01) de agosto del año 2013, y culminaría el 31 de julio de 2014, según lo estipulado en la norma ut supra citada. Y así se declara.
Con el establecimiento de tales extremos, se hace necesario determinar si el contrato objeto de resolución, se constituye a tiempo determinado o a ser a tiempo indeterminado a consecuencia de la tácita reconducción, como fue alegado como defensa por el accionado.
Por su parte el artículo 1.614 del Código Civil, consagra la conversión del contrato de arrendamiento de tiempo determinado en uno de tiempo indeterminado cuando preceptúa:
“En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”
De manera que de la lectura de dicha norma se infiere que para que opere ese cambio a indeterminaciones del contrato de arrendamiento se requieren dos requisitos a) Que haya vencido el contrato de arrendamiento; b) Que una vez ocurrido ese vencimiento la arrendataria haya continuado ocupando sin oposición del propietario (arrendador).
En ese mismo contexto la reconducción, en términos forenses, es prorrogar ya sea expresa o tácitamente un arrendamiento. En consecuencia, cuando esa prórroga no ha sido expresamente establecida sino que se produce automáticamente, sin determinación previa, se origina una prórroga tácita o sea una tácita reconducción, originada por el simple hecho de que el locatario continué en el disfrute de la cosa arrendada, después de vencido el plazo de la locación, sin que el locador se oponga. También puede definirse como la renovación operada en un contrato mediando el consentimiento tácito de las partes contratantes, lo cual puede interpretarse a través de ciertos hechos o actitudes asumidas por las cuales se manifiesta la voluntad de los contratantes sin mediar el uso de la palabra oral o escrita.
Ahora bien, el instrumento fundamental de la pretensión lo constituye un contrato de arrendamiento pactado en forma privada, el cual estipularon las partes contratante la voluntad expresa de constituirlo a tiempo determinado e improrrogable, es de advertir que en el caso bajo análisis, la prorroga legal culmino el 31 de julio de 2014, alegando la representación de la accionante, haber notificado al demandado, el primero (1) de enero de 2015, su intención de no prorrogar el contrato, mediante cartel publicado en un periódico local, considerando al respecto, que a partir de esa fecha, es que comenzaría a transcurrir la prorroga legal, culminando según su decir, el 01 de enero de 2016.
Es de resaltar que tal publicación, carece de valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, por no ser de las publicaciones que emanan por imperio de la ley, es de destacar, que la arrendadora haya realizado actuación alguna para poner en conocimiento al arrendatario de ponerle fin a la convención que aquí nos ocupa, trascurriendo un año y cinco meses, después de la culminación de la prorroga legal, es cuando interpone la presente demanda para que mediante vía jurisdiccional se le declare tutelada la pretensión esgrimida, permaneciendo el arrendatario durante ese periodo en el uso y goce de la cosa arrendada.
Advirtiendo esta Juzgadora que en el contrato objeto de la pretensión, no se encuentre estipulado la prorrogabilidad automática por periodos iguales para continuar con la relación arrendaticia, aunado que no fue demostrado en el iter procesal por la accionante ni antes del vencimiento de dicha prorroga ni después, mediante los medios probatorios aportados al proceso, haber notificado al demandado su intención de poner fin a la relación arrendaticia; en consecuencia por lo que resulta forzoso para este Tribunal la declaratoria sin lugar de la pretensión de la accionante de resolución de contrato de arrendamiento privado, suscrito por los ciudadanos Doris Cecilia La Cruz en su condición de arrendadora y Jhonny Hernández, en su condición de arrendatario, antes identificados, sobre un local comercial, ubicado en la Avenida Cruz Paredes cruce con la Avenida Garguera, Nº 11-13-F, de la ciudad de Barinas, estado Barinas, considerando quien decide que dicha convención se convirtió a tiempo indeterminado, originada por el simple hecho de que el locatario- arrendatario- continuo en el disfrute de la cosa arrendada, después de vencido el plazo de la locación, es decir el 31 de julio de 2014, hasta la fecha de interposición de la presente demanda , el 11 de enero de 2016, sin que el locador – arrendadora- se opusiera, operando la tacita reconducción contractual. Y así se decide.
Esta juzgadora considera innecesario pronunciarse sobre la falta de pago y demás supuestos alegados por las partes aquí en litigio, ante la declaratoria anteriormente efectuada. Y así se declara.
DISPOSIVA
En mérito de las consideraciones antes expuestas este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas del Circuito Judicial Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta sentencia en los siguientes términos:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la demanda de resolución de contrato de arrendamiento privado, interpuesta por la ciudadana Doris Cecilia La Cruz en su condición de arrendadora, contra el ciudadano Jhonny Hernández, en su condición de arrendatario, antes identificados, sobre un inmueble consistente en un local comercial, ubicado en la avenida Cruz Paredes cruce con la avenida Garguera, en la ciudad de Barinas, estado Barinas.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante de conformidad a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: No se ordena la notificación de las partes, por haberse dictado el presente fallo dentro de la oportunidad legal.
Publíquese y Regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas del Circuito Judicial Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Barinas. En Barinas, a los cinco (05) días, del mes de diciembre del año dos mil diecisiete (2.017).
La Jueza,
Abg. Náyade Osorio Flores
El Secretario,
Abg. Juan Toledo
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