REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario del Circuito Judicial Civil de la Circunscripción Judicial del estado Barinas
Barinas, 30 de noviembre de 2017
207º y 158º
ASUNTO: EP21-R-2017-000048
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: Belki Gelves Hernández, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.883.636
APODERADOS JUDICIALES: Abogados en ejercicio José Torres y Luis Rondón, inscritos en el Inpreabogado bajo los nros. 84.152 y 203.008, respectivamente
PARTE DEMANDADA: Mery Josefina Márquez Calleja, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-15.329.075
APODERADOS JUDICIALES: Abogados en ejercicio Jorge Muñoz, Edgar Flores y Benigno Colmenarez, inscritos en el Inpreabogado bajo los nros. 115.573, 27.098 y 23.249, respectivamente
JUICIO: Resolución de contrato de opción a compraventa.
MOTIVO: Apelación contra sentencia interlocutória de cuestiones previas
ANTECEDENTES
Cursan las presentes actuaciones en este Tribunal Superior, con motivo del recurso de apelación interpuesto en fecha 4 de mayo de 2017, por el abogado en ejercicio Benigno Colmenarez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 23.249, en su condición de co-apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana Mery Josefina Márquez Calleja, titular de la cédula de identidad Nº V-15.329.075; contra la sentencia interlocutoria dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas del Circuito Judicial de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, en fecha 13 de marzo de 2017, mediante la cual declaró sin lugar las cuestiones previas opuestas por la parte demandada; aduciendo el apelante en la diligencia mediante la cual interpuso el recurso, que el mismo se ejercía específicamente contra el contenido de los apartes segundo y tercero de la dispositiva, contentivos de la declaratoria sin lugar de la cuestión previa 11º y de la condena en costas a la parte demandada, respectivamente.
En fecha 13 de junio de 2017, se recibió el presente asunto en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del estado Barinas, proveniente del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas del mismo Circuito Judicial, correspondiéndole a este Tribunal Superior su conocimiento.
En fecha 16 de junio de 2017, el Tribunal dicta auto mediante el cual se abstiene de darle el curso de ley correspondiente al asunto, hasta tanto constare en autos copia certificada de las boletas de notificación libradas a las partes, respecto de la sentencia apelada, librándose al efecto oficio Nº 754 de la misma fecha al Tribunal a quo, solicitando lo referido.
En fecha 27 de junio de 2017, se dicta auto, dando por recibido oficio Nº 777, de fecha 19 del mismo mes y año, procedente del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas del Circuito Judicial Civil de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, mediante el cual remite las copias certificadas solicitadas; haciéndose constar que a partir de esa misma fecha comenzarían a computarse los lapsos y términos establecidos en los artículos 517, 519 y 520 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 12 de julio de 2017, presenta escrito de informes, el abogado en ejercicio José Francisco Torres Quintero, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 84.152, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte actora; siendo ordenado agregar al expediente, mediante auto dictado el día 13 del mismo mes y año.
En fecha 17 de julio de 2017, se dicta auto dando por concluido el lapso para presentar los informes, advirtiéndose la presentación de escrito al efecto, por parte del demandante de autos; dándose apertura al lapso para la presentación de observaciones escritas.
En fecha 3 de agosto de 2017, se dicta auto mediante el cual se da por concluido el lapso previsto en la ley para la presentación de las observaciones a los informes, y asimismo se dejó constancia que el Tribunal se reservaba el lapso de treinta (30) días calendarios para dictar la correspondiente sentencia.
En fecha 26 de septiembre de 2017, se dicta auto de conformidad con lo establecido en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, mediante el cual, el abogado Juan José Muñoz Sierra, se aboca al conocimiento del asunto, en su condición de Juez Provisorio del Tribunal.
En fecha 4 de octubre de 2017, se dicta auto mediante el cual se difiere el pronunciamiento de la sentencia, de conformidad a lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 1º de noviembre de 2017, se dicta auto, mediante el cual se solícita al Tribunal a quo, la remisión de copia certificada del escrito libelar, a fin de dictar la correspondiente sentencia. En misma fecha se libra oficio Nº 1166.
En fecha 7 de noviembre de 2017, se recibe oficio Nº 1195, de fecha 06/11/2017, procedente del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas de este Circuito Judicial Civil, mediante el cual remite la copia certificada solicitada.
DE LA SENTENCIA APELADA
En fecha 13 de marzo de 2017, el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas del Circuito Judicial Civil de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, dicta la sentencia interlocutoria que fuere objeto de apelación, la cual, razones de método se transcribe parcialmente a continuación:
“Ahora bien, en relación a la cuestión previa alegada correspondiente al ordinal 11º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, aducida por la demandada, en el escrito que opone dicha cuestión previa, la norma in comento dispone: (omissis)
En cuanto a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, debe tenerse en cuenta que es criterio reiterado de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que tal defensa debe proceder cuando el legislador establezca expresamente la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o cuando aparezca claramente de la norma la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción.
Esta cuestión previa, que se refiere a la acción, entendida como el derecho a la jurisdicción para la tutela del interés colectivo en la composición de la litis, y tiende a obtener el rechazo de la acción contenida en la demanda, por expresa prohibición de la ley, que niega protección y tutela al interés que se pretende defender con aquella.
(omissis)
De manera que una de las formas en que la acción puede ser declarada inadmisible, y así lo plantea la propia Sala Constitucional, es que exista una prohibición de la ley o porque esta exija determinadas casuales para su ejercicio, lo que implica que aquel que se quiera valer de esta excepción o defensa, necesariamente deberá indicar la ley que prohíbe la interposición de determinada acción, el cual no es nuestra caso, pues la acción intentada se encuentra tutelada por nuestro ordenamiento normativo en el articulo 1167 del código civil, concatenado con el articulo 1159 ejusdem, anudado a lo previsto el articulo 341 del código de procedimiento civil. Ello no impide que la parte demandada escoja señalar cualesquiera otras causales de inadmisibilidad de la acción, en las oportunidades procesales que lo permitan, bien sea en la contestación de la demanda en o en cualquier estado y grado del proceso, si se tratare de un asunto que ataña al orden publico.
En el caso bajo estudio es menester destacar que la defensa previa opuesta, aun cuando el alegante señala que no consta en las actas del expediente resolución alguna emanada de la superintendencia nacional de vivienda y hábitat, que demuestra el hecho de haberse agotado la vía administrativa, previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitrario de Viviendas, en modo alguno encuadra dentro del supuesto de hecho previsto en el citado ordinal 11º del articulo 346 del código adjetivo o de cualquier otra circunstancia en las causales antes señaladas, dado que no esta referida a la acción, aunando a que la particular circunstancia citada por la parte demandada, no se circunscribe en la posibilidad que la acción intentada posible o comporte la perdida de la posesión de inmueble alguno, caso en el cual debe cumplirse indefectiblemente con el procedimiento administrativo en mención, pues se trata de una acción de resolución de contrato en la cual no se observa que se intente, ni por vía principal o subsidiariamente, una decisión cuya practica material comporte la perdida de algún inmueble, aunado al hecho que tampoco se demanda desalojo cuya circunstancia fue alegada...
(omissis)
En consecuencia por lo expuesto por la parte demandada, y conforme a la doctrina señalada, así como la norma sustantiva mencionada, se hace constar que dicha circunstancia no es impedimento ni constituye prohibición legal, para la admisión de la demanda que encabeza estas actuaciones, en virtud de lo mostrado, debe concluir quien juzga, que la cuestión previa conocida en el ordinal 11º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil opuesta por la parte demandada, no puede prosperar en derecho, razón por la cual resulta forzoso manifestar improcedente, y en consecuencia SIN LUGAR. ASI SE DECIDE.
(omissis)
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la cuestión previa prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada.
SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada, prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimientos Civil, por ser improcedente.
TERCERO: Se condena a la parte demandada al pago de las costas de esta incidencia, conforme a lo previsto en el artículo 274 eiusdem”.
DE LA APELACION
Mediante diligencia interpuesta en fecha 4 de mayo de 2017, el abogado en ejercicio Benigno Colmenarez Lucena, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 23.249, en su carácter co-apoderado judicial de la parte demandada, apela de la sentencia dictada en fecha 13 de marzo de 2017, por el Tribunal a quo, en los términos siguientes:
“…Vista la sentencia interlocutoria proferida por esta Juzgado, en fecha 13 de marzo del (sic) 2017, declarando Sin (sic) lugar las cuestiones previas opuestas, (folios 63 al 67) expresamente en nombre de mi representada me doy por notificado de la misma y procedo a apelar, concretamente los contenidos en la parte dispositiva: SEGUNDA Y TERCERA del fallo…”.
DE LOS INFORMES EN SEGUNDA INSTANCIA
De la revisión de las actuaciones que conforman el presente asunto, se colige que en fecha 12 de julio de 2017, el abogado en ejercicio José Francisco Torres Quintero, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 84.152, obrando en su carácter de co-apoderado judicial de la parte actora, presentó escrito de informes, señalando entre otras circunstancias, lo siguiente:
“Ciudadano Juez, en el libelo de la demanda esta plenamente determinado que la pretensión aquí esgrimida, es la “Resolución (sic) de Contrato (sic) de Opción (sic) a Compra (sic) Venta”, (sic) firmado entre las partes. Es decir, en el libelo de la demanda, no aparece por ninguna parte como objeto de la pretensión, que se haya demandado “la desocupación” o “el desalojo del inmueble”, objeto de la presente acción (…)
Es decir, la pretensión contenida en la demanda, es buscar la “Resolución (sic) de Contrato (sic) de Opción (sic) a Compra (sic) Venta”, (sic) del inmueble señalado en dicho contrato, y en ninguna parte, se ha solicitado el desalojo o la desocupación del inmueble y, en caso de que declarara con lugar la presente apelación vulneraria (sic) el “debido proceso” y la “tutela judicial efectiva” de mi patrocinado.
(omissis)
En este sentido el derecho a la “tutela judicial efectiva” y al “debido proceso” le garantiza al accionante el acceso a los órganos de administración de justicia. No se debe imposibilitar o frustrar injustificadamente el ejercicio de la acción a través de la cual se deduce la pretensión. Debe prevalecer la interpretación de lo establecido en el libelo de la demanda “atribuyéndole el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intensión (sic) del legislador” (Artículo (sic) 4. Código Civil) Por lo que solicito, respetuosamente, declarar “SIN LUGAR” la presente apelación con expresa condenatoria en costas…”.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
De la revisión de las actuaciones que en copia fotostática certificada conforman el presente asunto, se evidencia que en el presente caso, el tema a decidir se encuentra constituido por la revisión en Alzada de la adecuación a derecho, de la sentencia interlocutoria dictada en fecha 13 de marzo de 2017, por el Tribunal a quo, mediante la cual declaró sin lugar las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, condenando en costas por vía de consecuencia, a la parte demandada.
En tal sentido, resulta conveniente señalar en primer término, que mediante el juicio en el cual se origina la presente incidencia, fue incoada acción de resolución de contrato de opción a compraventa, por parte de la ciudadana Belki Gelves Hernández, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.883.636, en contra de la ciudadana Mery Josefina Márquez Calleja, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-15.329.075.
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Siguiendo el orden de ideas expresado, y tomando en consideración la naturaleza del asunto que constituye el objeto de la decisión en el caso bajo análisis, resulta pertinente transcribir parcialmente, el contenido del libelo de demanda, donde señaló la parte actora lo siguiente:
“El día primero (01) de junio del (sic) dos mil doce (2012) Nuestra (sic) representada Belki Gelves Hernández, Realizó (sic) un “Contrato (sic) de Opción (sic) a Compra (sic) Venta”, (sic) con la ciudadana Mery Josefina Márquez Calleja (…) el cual fue Autenticado (sic) por ante la Notaria (sic) Primera de Barinas, bajo el número 02, tomo: 116, de fecha primero (01) de junio del dos mil doce (2012)…
La casa objeto del presente “Contrato (sic) de Opción (sic) a Compra (sic) Venta”, (sic) está situada en el área urbana de la ciudad de Barinas, en la Urbanización Cuatricentenaria, Sector “14”, Calle “14”, Casa Nº “13”, de la Ciudad (sic) de Barinas (…)
Nuestra mandante, ciudadana BELKI GELVES HERNÁNDEZ (LA PROPIETARIA) se compromete en las cláusulas SEGUNDA y TERCERA Del (sic) referido “Contrato (sic) de Opción (sic) a Compra (sic) Venta”, (sic) cancelar la hipoteca que tiene el inmueble con el Banco Bicentenario y se compromete a solicitar la liberación para proceder a la protocolización del documento definitivo de “Compra-Venta” (sic) por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Barinas, lo que fue cumplido como estaba convenido en dicho contrato y, consta en documento de liberación de hipoteca registrado (…)
Ciudadano Juez, nuestra mandante entregó las llaves de la vivienda a la ciudadana Mery Josefina Márquez Calleja, (LA COMPRADORA) como lo establece (sic) las Clausulas (sic) QUINTA Y SEXTA de dicho Contrato (sic) de “Opción (sic) a Compra-Venta” (sic)
De igual manera, según la cláusula CUARTA, la negociación fue por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES (BS. 500.000.oo) de los cuales, nuestra representada (LA PROPIETARIA) recibió de (LA COMPRADORA) un cheque de gerencia por la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares, al momento de la firma del “Contrato (sic) de Opción (sic) a Compra-Venta”, (sic) por ante la Notaria (sic) Primera de Barinas. Posteriormente, nuestra representada recibió un segundo cheque de Gerencia (sic) por la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares para recibir las llaves de la vivienda, como lo establecía (sic) los numerales 1 y 2 de la CLÁUSULA CUARTA y CLAUSULA QUINTA del referido “Contrato (sic) de Opción (sic) a Compra-Venta” (sic)
(omissis)
Pero es el caso Ciudadano (sic) Juez, que “LA COMPRADORA” no ha cumplido con lo establecido en el Numeral (sic) “3” de la CLAUSULA CUARTA de dicho “Contrato (sic) de Opción (sic) a Compra-Venta”, (sic) donde está claramente establecido que en una plazo de noventa días debe cancelar el saldo restante.
(omissis)
Con fundamento a lo anteriormente expuesto, comparecemos ante su competente autoridad, para demandar, a la ciudadana Mery Josefina Márquez Calleja por RESOLUCION DEL CONTRATO DE OPCION A COMPRA-VENTA”.
Para decidir este Tribunal, observa:
Los artículos 26 y 257 de nuestra Carta Magna, imponen sin lugar a dudas para el Estado venezolano, la obligación de tutelar efectivamente los derechos de toda persona, y preservar a la justicia por encima de cualquier formalismo o formalidad no esencial, estatuyendo la Constitución en tal sentido al proceso, como el medio fundamental para la realización de aquélla, en forma idónea, equitativa y expedita.
En efecto, el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, establece lo que la doctrina y la jurisprudencia han denominado la tutela judicial efectiva, que consiste entre otras cosas, en el derecho de los ciudadanos a obtener un pronunciamiento oportuno y eficaz sobre el asunto planteado a los órganos jurisdiccionales, derecho este, que se encuentra íntimamente relacionado con la garantía de la seguridad jurídica.
En el orden de ideas expuesto, nuestro máximo Tribunal ha dejado establecido en diversas sentencias, entre las que destaca la número 708, dictada por la Sala Constitucional, en fecha: 10 de mayo de 2.001, en el caso: Jesús Montes de Oca Escalona y otra, que la adminiculación de los artículos 2, 26 ó 257 de la Constitución de 1999, obligan al juez a interpretar las instituciones procesales al servicio de un proceso, cuya meta es la resolución del conflicto de fondo, de manera imparcial, idónea, transparente, independiente, expedita y sin formalismos o reposiciones inútiles. Sentándose además en el texto de la decisión aludida, que en consonancia con las tendencias de otros países, el constituyente patrio, consagró en la Carta Fundamental de 1.999, aspectos que integran la definición de la tutela judicial efectiva por parte de la Convención Americana Sobre Derechos Humanos, tales como: derecho a una justicia accesible, imparcial, oportuna, autónoma, entre otros.
Se quiere significar con lo anterior, que no sólo con el acceso a los órganos de administración de justicia a través de la instauración y admisión de la demanda, se agota el derecho a la tutela judicial efectiva, pues como ha sido señalado en reiteradas sentencias de nuestro máximo Tribunal, el mismo detenta un contenido amplio y en él se garantizan tres aspectos del procedimiento:
“a) el acceso a la justicia: por lo que al respecto se exige la constitucionalidad de los requisitos procesales y el reconocimiento al derecho a la justicia gratuita para incoar cualquier proceso, entre otros;
b) el debido proceso: en él se garantiza el derecho al juez imparcial predeterminado por la ley, el derecho de asistencia de abogado, el derecho a la defensa (exigencia de emplazamiento a los posibles interesados, exigencia de notificar a las partes; así como de informar sobre los recursos que procedan; derecho a información de la acusación, derecho a formular alegaciones; derecho a probar; presunción de inocencia; publicidad del proceso; y el derecho a la invariabilidad de las sentencias, entre otros), y el derecho a un proceso sin dilaciones indebidas;
c) el derecho a la ejecución de la sentencia conforme al procedimiento previamente establecido…”. (Sala Constitucional, Nº 553, de fecha: 16 de marzo de 2.006)
Cabe concluir conforme al extracto jurisprudencial precedentemente señalado, que el derecho a la tutela judicial efectiva no sólo comprende el acceso a una vía judicial idónea para la resolución de los conflictos surgidos entre los ciudadanos, a través de la aplicación objetiva del derecho mediante sentencia, sino también la garantía constitucional de que disponen las partes a fin de ejercer su derecho a la defensa.
En tal sentido, se advierte de la revisión de las actas que conforman el presente asunto, que al momento de oponer las cuestiones previas, el abogado en ejercicio Jorge Ricardo Muñoz Gajardo, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 115.573, en su condición de representante judicial de la parte demandada, ciudadana Mery Josefina Márquez Calleja, expresó respecto a la cuestión previa contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“…Igualmente promuevo la cuestión previa del ORDINAL 11: “prohibición de la ley de admitir la acción propuesta…”. Por cuanto no consta en las actas del expediente resolución alguna emanada del Ente (sic) Competente, (sic) en este caso la (Superintendencia Nacional de Vivienda y Habitat); (sic) que demuestre el hecho de haberse agotado la vía administrativa; es decir, el procedimiento previo a la demanda previsto y sancionado por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, (sic) ya que el mencionado decreto protege a toda aquella persona que se vea afectado (sic) por una medida (en este caso judicial) que conlleve al desalojo del inmueble que sirve de lugar de vivienda principal, como es el caso de la presente controversia cuyo inmueble objeto de reclamo constituye la única vivienda que posee mi representada y por ende su vivienda principal…”.
De la lectura de la transcripción parcial del escrito de cuestiones previas, se colige que la parte accionada, por actuación de su representante judicial, adujo que en el caso bajo análisis debía seguirse el procedimiento administrativo previo, previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, por cuanto el inmueble que constituía el objeto de la pretensión, era la vivienda principal de su representada; alegando en tal sentido, que al no evidenciarse en autos la Resolución emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, que culminare el procedimiento administrativo incoado a tal fin, la demanda resultaba inadmisible por disposición de la Ley.
Tomando en consideración lo anteriormente expresado, y habida cuenta lo alegado por el apoderado judicial de la parte actora en el escrito de informes interpuesto ante este Tribunal, según el cual manifestó que lo pretendido en la demanda incoada era la resolución del contrato de opción a compraventa, celebrado con la accionada de autos, no demandándose en tal sentido, la desocupación o el desalojo del inmueble objeto del referido convenio; considera quien decide, que resulta pertinente transcribir el contenido del artículo 5º del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, el cual dispone lo siguiente:
“Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”. (Subrayado del Tribunal)
Sobre el particular, se ha pronunciado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 411, de fecha 4 de julio de 2016, con ponencia del Magistrado Guillermo Blanco Vásquez, donde expresó lo siguiente:
“Ahora bien, en el sub iudice al haber sido decidida procedente por el ad quem la resolución del contrato de opción de compra venta, ordenándose que una vez que quede definitivamente firme fallo dictado y, habida cuenta que la parte demandada se encuentra en posesión del inmueble objeto del presente juicio, esta debe restituir al accionante el precitado inmueble, lo cual se traduce en la inexistencia de la convención de opción de compra venta, cuya consecuencia jurídica acarrea que la situación se retrotraiga al estado como estaban las partes antes de pactarse la obligación contractual, debiendo entonces devolverse mutuamente las prestaciones dadas y recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato, en otras palabras, los contratantes quedan como si jamás lo hubiesen hecho y con el deber de restituirse las prestaciones cumplidas.
En este orden de ideas y sobre los efectos que produce la resolución contractual, la Sala en sentencia N° 677 del 20 de noviembre de 2009, expediente N° 09-191, caso: Elia Rosa Villegas Chacón contra Néstor Luis Pineda de Lima y otra, destacó:
“…En el caso concreto, la Sala observa que el juez superior en el fallo recurrido cita doctrina del autor Eloy Maduro Luyando, relativa a que “...la resolución tiene efectos retroactivos, por lo que declarado con lugar, el contrato se considera como si nunca se hubiese efectuado, volviendo las partes a la situación precontractual, es decir, a la situación en que se encontraban antes de celebrar el contrato...”, así como otra doctrina autoral en la cual se afirma que “...la sentencia que declara la resolución del contrato debe indicar qué monto debe ser restituido al comprador y ordenar tal restitución, así como ordenar la restitución del bien que ocupa el optante...” y, sin embargo, no se apoyó en ellas para dictar su decisión, pues en ninguna parte de ésta ordena a la actora, en forma clara y precisa, que restituya a los codemandados-vendedores el bien inmueble objeto del contrato sobre el cual recae la sentencia resolutoria que dictó, violando así lo dispuesto en los artículos 12 y ordinal 6° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
En otras palabras, si la resolución del contrato tiene efectos retroactivos, puesto que desde el momento en que mediante sentencia firme sea declarada su resolución éste se considerará como si jamás se hubiese celebrado, entonces el juez de alzada ha debido ordenarle a la parte actora que le restituyera a la parte demandada el bien inmueble objeto del contrato sobre el cual recae la sentencia resolutoria que dictó; y no limitarse, exclusivamente, a condenar a los codemandados de autos a que le restituyeran a la demandante las sumas de dinero y el inmueble ya mencionados e identificado en el cuerpo de este fallo, respectivamente, so pena de inficionar la decisión recurrida de indeterminación objetiva, como en efecto lo hizo.
Más recientemente, en sentencia N° 53 del 8 de febrero de 2012, expediente N° 11-503, caso: George Yazji contra el Instituto Universitario De Mercadotecnia ISUM C.A., con ponencia del mismo Magistrado que con tal carácter suscribe el presente fallo, estableció:
‘(…) la resolución del contrato declarada por la recurrida, comporta una serie de efectos jurídicos, y entre tales efectos, se destaca principalmente el carácter retroactivo y liberatorio de la sentencia que declara la resolución del contrato, colocándose las partes contratantes en la misma situación jurídica que tenían antes de contratar, como si el convenio jamás se hubiese celebrado. Y si una de las partes contratantes pagó parte de un precio de venta, a través de uno o varios abonos, la sentencia que declara la resolución del contrato debe indicar qué monto debe ser restituido al comprador y ordenar tal restitución…’. (Negrillas de la Sala).
Del criterio anterior, se desprende que el efecto retroactivo que genera la resolución del contrato de opción de compra venta como resultado de su inejecución, se traduce en que las partes quedan en situación precontractual, por lo que los contratantes quedan en la misma situación jurídica como si el convenio jamás se hubiese celebrado.
En el sub iudice, el bien inmueble destinado a vivienda objeto de la relación contractual cuya resolución se pretende se encuentra ocupado por el demandado, por lo que el efecto jurídico de la resolución pronunciada conlleva la entrega o desocupación del mencionado inmueble”.
Del análisis de la sentencia, anterior y parcialmente transcrita, en la cual se examina un caso similar al de marras, queda evidenciado, que en los juicios en los que se incoa una acción de resolución de contrato de opción a compraventa, en los que ha tenido lugar la tradición del inmueble en la persona del comprador, es lógico deducir, que conforme a los efectos jurídicos de la resolución del contrato, que retrotraen el estado jurídico de las circunstancias fácticas del caso, al tiempo en que se encontraban las partes antes de pactarse la obligación contractual -quedando los contratantes como si jamás hubiesen celebrado convenio alguno y con el deber de restituirse las prestaciones cumplidas-, la declaratoria con lugar de la demanda, apareja consigo la desocupación del inmueble objeto del negocio jurídico, aún cuando ella no sea expresamente solicitada en el libelo. Y así se declara.
Siguiendo el orden de ideas expresado, la sentencia arriba identificada, señala además, lo siguiente:
“Ahora bien, planteada la situación en los términos expuestos -pretendiéndose en el presente caso la resolución de un contrato de opción de compra venta así como la devolución de un inmueble destinado a vivienda el cual se encuentra ocupado por el opcionante-, resulta pertinente citar el criterio establecido por esta Sala de Casación Civil la sentencia N° 175 en la cual, en ponencia conjunta, resolviendo el recurso de interpretación de los artículos 1, 3, 5 y 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del 6 de mayo de 2011, específicamente se dispuso lo siguiente:
“…En todo caso, para comprender el supuesto previsto en la norma es fundamental distinguir entre la pretensión civil y la administrativa, toda vez que la primera sin duda debe ser examinada por sus jueces naturales, es decir, la jurisdicción ordinaria, mientras que la segunda, compete en primer orden al Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Hábitat, a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual ejerce la supervisión y control por parte del Estado en relación con las solicitudes de ocupación del inmueble destinado a vivienda familiar y, en todo caso, analizará y ponderará objetivamente las razones que invoquen los interesados para ocupar el inmueble en cuestión y solicitar la restitución de la posesión o el desalojo.
Ciertamente, los motivos ofrecidos por el legislador conducen a ponderar la resolución del asunto con una visión social y real del caso sometido a su consideración, en el que se cumplan las normas de protección respecto de los sujetos amparados por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, todo de “cara a la construcción de una sociedad más justa y equitativa en los términos que exige el artículo 2° del Texto Constitucional”.
(…Omissis…)
Más recientemente, el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de Vivienda y Hábitat, mediante las Resoluciones Nros. 10 y 11, publicadas en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, dictó las Normas referentes a la Formulación e Implantación de Políticas que permiten favorecer Modalidades de Pago, Financiamiento y Créditos Accesibles a todos los sectores de la sociedad, para la Construcción, Autoconstrucción, Adquisición, Mejora y Ampliación de Viviendas, lo cual evidencia la intensión inequívoca del Estado de conceder créditos con especiales condiciones para garantizar tal derecho fundamental.
En todo caso, lo importante es llamar la atención respecto de las medidas de protección que se han adoptado y especialmente cómo a través de ella lo que se pretende es hacer efectivo ese derecho humano a una vivienda.
(…Omissis…)
Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.
En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita.
En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda principal”.
Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional.
El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real (Artículo 2 eiusdem).
Del criterio expuesto en la sentencia citada, se desprende que la exigencia del agotamiento de la vía administrativa frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiese comportar la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia de inmuebles destinados a vivienda antes de acudir a los órganos jurisdiccionales, constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional, tal y como se prevé en el artículo 10 de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Por todo lo antes expuesto, considerando que en este caso, los efectos de la resolución del contrato de opción de compra venta comporta la desocupación de un inmueble destinado a vivienda del opcionante; y por cuanto no consta en autos que la parte actora haya agotado la vía administrativa previa a la judicial ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, como lo exige el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, así como tampoco que la tenencia del inmueble sea ilícita, esta Sala de Casación Civil, en uso de sus atribuciones, procederá a casar de oficio y sin reenvío la sentencia recurrida por dársele curso a una pretensión inadmisible, en consecuencia anulará todas las actuaciones ejecutadas en esta causa, incluyendo el auto de admisión de la demanda. Así se resuelve”.
De lo expuesto en la sentencia antes referida, debe concluir este juzgador, que aún cuando en el escrito libelar, la parte actora no manifieste expresamente que pretende con su actividad procesal, lograr el desalojo o desocupación del accionado de autos, respecto del bien inmueble objeto del litigio, pero del análisis de las consecuencias jurídicas que derivan del proceso, advierta el juzgador que el demandado o demandada, ciertamente podría perder la posesión o tenencia lícita de un inmueble destinado a vivienda, debe el jurisdicente exigir, conforme lo dispuesto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, el cumplimiento del procedimiento especial previo a las demandas. Y así se declara.
En consonancia con lo explanado a lo largo de la presente decisión, habida cuenta que en el presente caso: i) se pretende la resolución de un contrato de opción a compraventa, por el cual, con motivo de lo previsto en la cláusulas quinta y sexta del mismo, ii) la actora entregó las llaves del inmueble a la parte demandada, evidenciando con ello, iii) el carácter de licitud, con que la accionada de autos posee el bien inmueble objeto del contrato, que según afirma el apoderado judicial de la demandada de autos, en el escrito de cuestiones previas, iv) “constituye la única vivienda que posee su representada y por ende su vivienda principal”; son circunstancias que en conjunto, hacen prever, que la declaratoria con lugar de la acción incoada, mediante la cual se pretende resolver el contrato celebrado entre las partes, podría ocasionar la desposesión material del bien inmueble objeto de la pretensión, por lo que en consecuencia advierte quien decide, que ciertamente resultaba necesario en el presente caso, la tramitación previa por parte del actor, del procedimiento administrativo previsto en el artículo 5 y siguientes del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Y así se decide.
Habida cuenta lo anterior, cabe señalar que el contenido del artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, ordena tramitar, previo al ejercicio de cualquier acción judicial, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes, cuando dicha acción pudiere comportar la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal; de lo que se colige, que advirtiéndose en el presente caso que la interposición de la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, ciertamente pudiera comportar la pérdida de la posesión o tenencia que sobre el bien inmueble objeto del litigio, detenta la accionada de autos, las circunstancias fácticas del presente juicio encuadran en el supuesto de hecho previsto en la norma arriba referida; por lo que asiste la razón en derecho a la parte demandada al afirmar, que de conformidad con lo dispuesto en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en el presente caso existía una prohibición prevista en la Ley para admitir la acción propuesta, por lo que en consecuencia, el recurso de apelación debe ser declarado con lugar, debiendo en consecuencia, anular la sentencia interlocutoria recurrida, así como todas las actuaciones ocurridas en el curso del juicio, incluyendo el auto de admisión de la demanda, por constatarse la inadmisibilidad de la demanda incoada. Y así se decide.
D I S P O S I T I V A
Por los motivos de hecho, de derecho y jurisprudenciales antes expresados, este Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario del Circuito Judicial Civil de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta sentencia en los términos siguientes:
PRIMERO: Declara CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 4 de mayo de 2017, por el abogado en ejercicio Benigno Colmenarez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 23.249, en su condición de co-apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana Mery Josefina Márquez Calleja, titular de la cédula de identidad Nº V-15.329.075; contra la sentencia interlocutoria dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas del Circuito Judicial Civil de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, en fecha 13 de marzo de 2017.
SEGUNDO: DECLARA LA NULIDAD de todas las actuaciones ocurridas en el curso del juicio, a partir del auto de admisión de la demanda, incluyendo la recurrida.
TERCERO: Declara INADMISIBLE la demanda de resolución de contrato de opción a compraventa, interpuesta por los abogados en ejercicio José Francisco Torres Quintero y Luis Alberto Rondón López, inscritos en el Inpreabogado bajo los nros. 84.152 y 203.008, respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana Belki Gelves, contra la ciudadana Mery Josefina Márquez Calleja, antes identificadas, por contrariar el contenido del artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
CUARTO: Dada la naturaleza del presente fallo, no ha lugar a la condena en costas del recurso.
QUINTO: Por cuanto la presente decisión es dictada fuera del lapso de diferimiento, se ordena su notificación a las partes.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal y remítase el expediente al tribunal de origen en su oportunidad legal. Cúmplase lo ordenado.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario del Circuito Judicial Civil de la Circunscripción Judicial del estado Barinas. En Barinas, a los treinta (30) días del mes de noviembre del año dos mil diecisiete. Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
EL JUEZ PROVISORIO
Abg. Juan José Muñoz Sierra EL SECRETARIO
Abg. Juan Carlos Peterson Ramírez
En esta misma fecha, se registró y publicó la anterior sentencia. Conste.
EL SECRETARIO
Abg. Juan Carlos Peterson Ramírez
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