TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Tribunal Segundo de Primera Instancia del Circuito Judicial Civil, Mercantil y de Tránsito del estado Barinas
Barinas, treinta de noviembre de dos mil diecisiete
207º y 158º

ASUNTO : EH21-V-2014-000084

PARTE DEMANDANTE: ciudadano RAFAEL RAMÓN GARCÍA NÚÑEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número: 4.320.388, de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogado en ejercicio MARCO AURELIO GARCÍA RAMÍREZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el número: 134.504.

PARTE DEMANDADA: ciudadanos ciudadana SOLEDAD EGLEE HERNÁNDEZ GUEDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número: 4.929.376, de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA : abogado en ejercicio DOMINGO ROSALES, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el número: 134.252.

MOTIVO: Resolución de Contrato Daños y Perjuicios.

“VISTOS SIN INFORMES DE LAS PARTES”:

Se pronuncia este Tribunal con motivo de la demanda de resolución de contrato y daños y perjuicios intentada por el ciudadano Rafael Ramón García Núñez, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número: 4.320.388, con domicilio procesal en la Avenida Cruz Paredes, edificio El Marqués, segundo piso, oficina número: 1, Escritorio Jurídico, Barinas del Estado Barinas, representado por el abogado en ejercicio Marco Aurelio García Ramírez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el número: 134.504, en contra de la ciudadana Soledad Eglee Hernández Guedez, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número: 4.929.376, con domicilio procesal en la calle Barcelona, casa número: E-20, de la Urbanización Alto Barinas Sur, Parroquia Alto Barinas del Municipio Barinas del Estado Barinas, representada por el abogado en ejercicio Domingo Rosales, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el número: 134.252.

Alega el actor en su libelo de la demanda que es legítimo propietario de un inmueble consistente en una casa para habitación unifamiliar, distinguida con el Nº E-20, constante de tres (3) habitaciones, una (1) sala de baño, comedor, área de cocina, área de servicio, garaje para dos vehículos, patio y la parcela de terreno sobre la cual está construida, con un área de quinientos metros con veinticinco centímetros cuadrados (500,25 Mts2), alinderado de la siguiente manera: Norte: calle Barcelona con catorce con cincuenta metros (14,50Mts); Sur: parcela E-5, con catorce con cincuenta metros (14,50Mts); Este: parcela E-21 con treinta y cuatro metros con cincuenta centímetros (34,50 Mts), Oeste: parcela E-19, con treinta y cuatro metros con cincuenta centímetros (34,50 Mts), ubicado en la calle Barcelona, Urbanización Alto Barinas, Parroquial Alto Barinas del Municipio Barinas del Estado Barinas, protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 30/03/1974, bajo el número: 93, folios 321 al 327 vto; Protocolo Primero, Tomo Segundo, Principal y Duplicado, Primer Trimestre.

Que en fecha 08 de mayo de 2013, le informaron por parte de la ciudadana Soledad Eglee Hernández Guedez, la decisión de comprar el inmueble antes descrito de su exclusiva propiedad una vez verificada la respectiva documentación de propiedad del mismo, por el monto total de bolívares novecientos cuarenta mil bolívares (Bs.940.000,00), que para tal efecto le fue entregado la cantidad de cuarenta mil bolívares (Bs.40.000,00), en dinero en efectivo de normal y legal circulación, adicionalmente cinco (5) cheques, por un monto total de cuatrocientos mil bolívares (Bs.400.000,00), el primero por cien mil bolívares (Bs.100.000,00), el segundo por cien mil bolívares (Bs.100.000,00), el tercero por cien mil bolívares (Bs.100.000,00), el cuarto por la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs.50.000,00) y el quinto por cincuenta mil bolívares (Bs.50.000,00), sumando un total de cuatrocientos cuarenta mil bolívares (Bs.440.000,00), dado como en garantía para el caso de contravención a su persona como propietario del inmueble, para dar inicio a la negociación y que un lapso de treinta días efectuaría a través de la celebración de un ulterior contrato de compra-venta la protocolización por ante el Registro Subalterno Público de esta Circunscripción Judicial, no antes del cumplimiento del promitente comprador de la promesa de pago por la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00), en un lapso de treinta (30) días continuos a partir del día ocho (8) del mes de mayo de 2013, fecha en la cual le fue informado la intención de compra del referido inmueble por parte de la ciudadana Soledad Eglee Hernández Guedez, como pago restante del precio inmueble, que una vez cumplida las obligaciones del promitente comprador, se verificaría así la aceptación y se tramitaría lo concerniente a la venta del mismo a través de la celebración de un ulterior contrato de compra-venta en las oficinas de registro respectivo.

Que lo anteriormente mencionado quedo plasmado en un documento privado y el cual se lo opone a la demanda para su reconocimiento de firma y contenido, y señaló el contenido del mismo. Que consideró luego de un análisis del contrato y lo expuesto por el Tribunal Supremo de Justicia que se encuentra en presencia de un contrato innominado preliminar de opción de compra-venta, por contener todo los elementos esenciales del mismo según la doctrina y la jurisprudencia, pero que dicho contrato innominado preliminar de opción de compra-venta no fue ejercido, verificado y/o aceptado por el promitente comprador por no haber cumplido con su obligación principal de pagar el precio convenido en el plazo acordado en el mismo hasta la fecha de su extinción sin que medie excusa alguna para tal conducta, menos aún el haber realizado oferta real de pago alguno, traduciéndose en una falta grave a la obligación que le impone la ley en este caso a los compradores a tenor del artículo forense 1.527 del Código Civil, en concordancia con lo señalado en el artículo 1.295 ejusdem, imponiendo de forma clara la principal obligación dado el hecho que yo he cumplido con todas y cada una de sus obligaciones contractuales, le sea aplicado a la promitente compradora la consecuencia jurídica señalada en el artículo 1.263 ibidem, por los daños y perjuicios ocasionados a su persona por evidenciarse del documento privado.

Que en cuanto a la doctrina parcialmente descrita sirve a los fines de precisar el alcance práctico que la institución de las arras tiene el derecho civil y que no es otro que una garantía de cumplimiento propia de contratos preparatorios como es el que hoy nos ocupa, que claro fue la estipulación en el mismo a través de la cual convino la promitente compradora a la entrega de la cantidad de dinero en garantía establecida en numeral uno (1) y (2), en un pago inicial de cuatrocientos cuarenta mil bolívares (Bs.440.000,00).

Que por ello interpone demanda de resolución del contrato innominado preliminar de opción de compra venta y activación de garantía de la Institución de las arras celebrado entre la ciudadana Soledad Eglee Hernández Guedez, como promitente compradora y su persona Rafael Ramón García Núñez, así como el pago de los daños y perjuicios a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.185 del Código Civil, que a pesar de que existió consenso entre las partes contratantes al momento de establecer el precio, de la forma y manera de pago, la promitente compradora abuso de su buena fe desalojándolo del inmueble para arrendar otro con la finalidad de que la promitente compradora lograra tener posesión del mismo de manera de dar cumplimiento con todas y cada una de sus obligaciones, a pesar de que ella no haya cumplido con las suyas propias y que hasta la fecha no ha cumplido con la obligación del último pago y definitiva cuota de quinientos mil bolívares (Bs.500.000,00), sin dar motivo alguno, causándole un daño, pues desde el día (8) de mayo de 2013 hasta la presente fecha en que interpuso la presente acción ha transcurrido diez meses no pudiendo cancelar el canon de arrendamiento de vencimiento mensual y el cual ha variado con el transcurrir del tiempo y periodo en el cual no ha podido adquirir otro bien, pues era la intención original o ejercer cualquier otro acto de comercio, existiendo como consecuencia de ellos una merma en su capital habiente, ya que al haberse desprendido de un inmueble de su absoluta propiedad a cambio de una suma de dinero y no lograr hacer efectiva la misma por motivos netamente ajenos a su voluntad e imputable al promitente compradora.

Que por ello demanda a la ciudadana Soledad Eglee Hernández Guedez, para que convenga o en su defecto de ello, sea condenada: 1) que sea resuelto el contrato preparatorio de opción de compra-venta privado, que tiene como objeto un inmueble, 2) activación de garantía de la Institución de las arras, retención del monto dado en garantía para así resarcir los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de la obligación de pago del precio convenido por parte del promitente compradora; 3) realizar la entrega material sin plazo alguno en las misma condiciones en que fue recibido por la demandada, el referido inmueble. Solicitó que la demanda sea declarada con lugar en la definitiva con su correspondiente pronunciamiento en costas y costos procesales en contra de la demandada. De conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil estimó la demanda en la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00) equivalente a 3.973,01 unidades tributarias a la tasa de 127,00.

Acompañó: original de documento privado de recibo de reserva para la compra de un inmueble por la ciudadana Soledad Eglee Hernández Guedez, propiedad del ciudadano Rafael Ramón García Núñez, a través de la empresa Inversiones Plus Bienes y Raíces /Inmobiliaria.

En fecha 29 de julio de 2014, se realizó el sorteo de distribución de causas por ante este Tribunal, al cual le correspondió el conocimiento de la presente demanda, siendo admitida por auto dictado el 31/07/2014, ordenándose emplazar a la demandada ciudadana Soledad Eglee Hernández Guedez, para que compareciera por ante este Tribunal a dar contestación a la misma, dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que constara en autos su citación.

En fecha 24 de septiembre de 2014, el apoderado actor abogado en ejercicio Marco Aurelio García Ramírez, suscribió diligencia consignando los emolumentos respectivos para la compulsa.

En fecha 30/09/2014 se libró el referido emplazamiento, siendo personalmente citada la demandada en fecha 15 de octubre de 2014, conforme se desprende de la diligencia suscrita y del recibo de citación consignado por el Alguacil de este Juzgado, insertos a los folios 15 y 16.

Mediante diligencia suscrita en fecha 25/11/2014, la demandada de autos ciudadana Soledad Eglee Hernández Guedez, manifestó presentar escrito de contestación a la demanda, negando categóricamente todos y cada uno de los puntos expuestos en la demanda, salvo aquellos que expresamente reconocerá, que no es cierto, negó y rechazó en cuanto a que el ciudadano Rafael Ramón García Núñez, no es legítimo propietario del inmueble supra descrito por habérselo dado en venta y se encuentra en posesión de la misma, según documento privado consignado en su estado original por la parte demandante el cual lo transcribió.

Que no es cierto, negó y rechazó el contenido del trozo transcrito en el vuelto del folio uno, capítulo I, por ser falso de toda falsedad que haya dado la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00) como garantía por el caso de contra versión de su parte, por cuanto ella entregó dicha cantidad de dinero con otras cantidades al nombrado ciudadano para ser cargada al precio convenido para la compra de la referida vivienda, como consta de los siguientes documentos: a) documento consignado por la parte demandante, documento que ella consigna. Que es falso de toda falsedad que haya hecho una promesa de pago al promitente comprador ciudadano Ramón García Núñez, de pagarle la cantidad de (Bs.500.000,00) en un lapso de treinta (30) días continuos a partir del 08 de mayo de 2013, fecha de la cual le fue informado la intención de compra del inmueble, como pago restante del precio del inmueble que una vez cumplida las obligaciones del promitente comprador se verificaría así la aceptación de adquirir el inmueble, y se aprobaría y tramitaría todo lo concerniente a la venta del mismo a través de la celebración de un ulterior contrato de compra-venta en las Oficinas de Registro respectivo.

Negó en todo y cada una de sus partes en que es cierto que haya quedado plasmado en el documento privado consignado, que se haya realizado las gestiones inmobiliarias Inversiones Plus Bienes Raíces, donde se le expone la decisión de comprarle el inmueble, quedando plasmado en el numeral uno que le haría entrega de cuarenta mil bolívares (Bs.40.000,00) como parte de la garantía, ofrecido al propietario del inmueble para el inicio de la negociación, que es falso y negó, rechazó y contradijo que en el referido documento en el numeral dos quedo asentado la entrega de la totalidad de cuatrocientos cuarenta mil bolívares (Bs.440.000,00) como garantía, en un lapso de treinta (30) días continuos que la prominente compradora entregaría un monto de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00) a dicho propietario del inmueble como pago de saldo restante del precio del inmueble.

Negó, rechazó y contradijo que se haya plasmado como fecha de negociación el día 08 de mayo de 2013, que a partir de esa fecha se haya establecido el lapso de (30) días hábiles como término de validez hasta el día (19) de junio de 2013, debiendo entregar la cantidad de (Bs. 500.000,00) al propietario y verificado el lapso en el calendario de los referidos treinta días vencerían el (7) de junio de 2013. Que en cuanto a lo alegado por el demandante en que sea reconocido en firma y contenido del documento privado, citando lo expuesto por el actor, lo negó en todo y cada una de sus partes salvo aquellos que expresamente reconozca en el presente escrito, por contener la aceptación del vendedor de vender y de la compradora de comprar, por lo que se encuentra allí contenida la compra venta del inmueble, en referencia de sólo la falta de protocolización definitiva por ante el Registro Público respectivo.

Citó lo expuesto por el actor en cuanto a lo indicado por el Tribunal Supremo de Justicia, y de lo indicado a que dicho contrato es innominado preliminar de opción de compra-venta. Negó, rechazó y contradijo que el ciudadano Rafael Ramón García Núñez, en cuanto a que no haya ejercido, verificado y/o aceptado el contrato innominado preliminar de opción de compra-venta, por no haber cumplido con su obligación principal de pagar el precio convenido en el plazo acordado en el mismo hasta la fecha de su extinción, sin que mediase excusa alguna para la conducta omisiva, que se cumplió con las obligaciones asumidas por estar indicada las cantidades de dinero pagadas al vendedor.

Que el ciudadano Rafael Ramón García Núñez, no ha cumplido con algunas obligaciones, como que no ha demostrado que haya presentado los requisitos documentales necesarios para que el documento definitivo de compra-venta sea registrado, como la solvencia de los servicios públicos relativas al inmueble objeto de la opción a compra, que no consta gestiones concernientes a las solvencias municipales para suministrarle a la parte demandada o la compradora en aras de consumar la venta definitiva, de manera que no se encuentra demostrado, que no fue consignado el documento de compra-venta definitiva ante el Registro Público del Municipio Barinas, donde conste en alguna nota o acto alguno que la parte compradora no se haya presentado a firmar dicho documento.

Que existe dos gravámenes en el tomo protocolar donde está asentado el documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Barinas de este Estado, de fecha 30/03/1974, bajo el número: 23, folios 321 al 327 vto, Protocolo Primero, Tomo Segundo, Principal y Duplicado, Primer Trimestre, que acredite la propiedad del ciudadano Rafael Ramón García Núñez que le haya dado en venta, es decir, que existen dos notas marginales la primera que pesa hipoteca de primer grado hasta por la cantidad de (Bs. 53.098,00) a favor de Mérida Entidad de Ahorro y Préstamo y la segunda aparece que existe medida de embargo según oficio número: 500 emanada por el Juzgado del Distrito Barinas de esta Circunscripción Judicial, de fecha 28 de abril de 1983, como consta de la solicitud de gravámenes de fecha 31/10/2014.

Que la referida hipoteca fue liberada según documento notariado por ante la Notaría Cuarta del Estado Mérida, en fecha 19/03/2004 a favor del referido actor, pero que no ha sido registrada, que la medida de embargo deviene del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, cuya medida fue prescrita, según solicitud de prescripción de la ejecutoria en el expediente número: 12356 (actuaciones contenidas en el expediente número: 1277, por sentencia de fecha 14/08/2009. Que no ha realizado diligencias respectivas por ante el Tribunal que libero por prescripción de dicha medida de embargo para que sea enviado el oficio respectivo al Registro Público del Municipio Barinas, para registrar el documento que dicho ciudadano le vendió.

En cuanto a que debió haber realizado oferta real de pago ante el Tribunal de la República, alegando que por no haberlo hecho, incumplió con las condiciones establecidas en el contrato de compra-venta, situación que rechazó, negó y contradijo por los motivos de incumplimiento intencional de las obligaciones asumidas de él como vendedor, que ha incumplido con lo contenido en el artículo 1.527 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.295 ejusdem. Negó, rechazó y contradijo lo que corresponde a la garantía de arras, citando el mismo, que es falso y negó, rechazando y contradiciendo que en los dos teneros consignados por la parte actora y consignado como anexo en el presente escrito no existe la presencia de un contrato de compra-venta con garantía de arras, lo que allí parece una garantía que le ofreció al comprador de al prominente vendedor por un monto de cuarenta mil bolívares (Bs.40.000,00). Que es falso que haya convenido en la entrega de la cantidad de dinero en garantía establecida en los numerales uno y dos en un pago inicial de (Bs.440.000,00).

Que se trata de un pacto voluntario fruto siempre de la autonomía de la voluntad de las partes que lo realicen, que es un negocio jurídico sinalagmático, puesto que conlleva obligaciones para ambas partes. Citó doctrina de Royo Martínez. Que a pesar de que existió consenso entre las partes contratantes al momento de establecer el precio, la forma y manera de pago, haya intencionalmente abusado de la buena fe, ya que el abusador ha sido él, a pesar de haber cumplido con todas sus obligaciones contenidas en el documento consignado por la parte demandante. Que en cuanto que él lo hizo desalojar el inmueble para arrendar otro con la finalidad de que la promitente compradora lograría tener posesión del mismo de manera de dar cumplimiento con todas y cada una de las obligaciones, es falso de toda falsedad ya que el actor tenía tres años aproximadamente que no habitaba dicha vivienda, demostrado por las testimoniales de los ciudadanos María del Pilar Noguera, Lidia Coromoto Remolí de Meneses y José Ramón González, todos vecinos de la calle Barcelona, Urbanización Cafinca Parroquia Alto Barinas y miembros del respectivo Consejo Comunal, como consta de constancia de fecha 04/11/2014, así como de la constancia expedida por el Consejo Comunal Alto Barinas, de fecha 10/07/2013. Citó dicha constancia. Que por medio de las fotos que acompaña se puede evidenciar en partes las condiciones en que se encontraban los baños y demás instalaciones de la referida casa para fecha 08/05/2013, cuando la compró y se firmó la compra-venta provisoria, el baño destruido, paredes, ventanas y pisos en un estado de abandono y deterioros casi en su totalidad, y en el que hizo una inversión de (Bs.600.000,00), para que dicha vivienda tuviese en condiciones de ser habitada, como consta de los recibos de compra de materiales y mano de obra.

Que es falso de toda falsedad y negó la obligación del pago de la última y definitiva cuota de quinientos mil bolívares (Bs.500.000,00) sin dar motivo alguno causándole un daño patrimonial ya que desde la fecha de suscripción del contrato no consta en el documento consignado, que es falso lo aseverado por el demandante que hasta la presente fecha en que fue interpuesto la presente acción, han transcurrido más de (10) meses debiendo cancelar un canon de arrendamiento, el cual fue citado, ya que es contrario al espíritu y razón del documento.

Negó, rechazó y contradijo lo señalado en el capítulo IV de las conclusiones en cuanto a las diversas consideraciones de hecho y de derecho en el que posee cualidad legítima entre otro para interponer la presente acción por cuanto dicho documento no es contrato de compra-venta con garantía de arras, así como el capítulo VII del petitorio, el que no es cierto y fuera de lugar en el que sea resuelto el contrato innominado preparatorio de opción de compra privado, que tiene como objeto un inmueble, que no ha demostrado el incumplimiento de su parte, ya que ha cumplido con todas sus obligaciones.

Negó, rechazó y contradijo las pretensiones en cuanto a que pide la activación de garantía de la institución de las arras y retención del monto dado en garantía para resarcir los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de la obligación de pago del precio convenido por parte de la prominente compradora, negó, rechazó y contradijo las pretensiones en cuanto la entrega material sin plazo alguno en las mismas condiciones en que fue recibido por la demandada, sobre el referido inmueble.

Que de conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, procedió a reconvenir al ciudadano Rafael Ramón García Núñez, por cumplimiento de contrato de compra-venta, alegando que según documento privado de fecha 08 de mayo de 2013, el referido ciudadano le dio en venta por un monto de novecientos cuarenta mil bolívares (Bs.940.000,00) un inmueble conformado por una vivienda unifamiliar y la parcela de terreno donde está construida, consta de 3 habitaciones, 1 baño, sala, comedor, área de cocina, área de servicio, patio, garaje para 2 vehículos, ubicado en la calle Barcelona de la Urbanización Alto Barinas Sur, distinguida con el E-20 situada jurisdicción del Municipio Barinas, deviniendo su propiedad según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Barinas del Estado Barinas, de fecha 30/03/1974, bajo el número: 93, folios 321 al 327 vto, Protocolo Primero, Tomo Segundo, Principal y Duplicado, Primer Trimestre.

Que da por reproducido y reconoce en todas sus partes, y mediante el cual opone a la parte contra demandada para el reconocimiento de firma y su contenido, citando el referido documento, que en el mismo están contempladas las condiciones, requisitos, obligaciones de hacer, obligaciones de dar y formas de pago convenidas por ambas partes, esto es, vendedor y comprador, donde todas las condiciones y obligaciones que deben ser cumplidas como compradora han sido satisfechas, que solo hace falta el cumplimiento por parte del vendedor, que no ha presentado los requisitos documentales necesarios para que el documento definitivo de compra-venta sea registrado, como las solvencias de los servicios públicos relativas al inmueble objeto de la opción a compra, no constando ningún medio probatorio en que haya gestionado lo concerniente.

Que el referido vendedor, presente el documento definitivo por ante el Registro Público del Municipio Barinas, con todos sus requisitos y recaudos, que cumpla con su obligación de tramitar ante los órganos competentes la erradicación de los dos gravámenes que existen en el Tomo Protocolar donde está asentado el documento protocolizado, ya señalado, en cuanto a las referidas notas marginales señaladas anteriormente, que con ello sea obligado por el Tribunal, o en su defecto oficiar a los órganos respectivos para que cesen dichos gravámenes y emitir sus consideraciones en la sentencia definitiva para tales efectos, ya que en relación a los gravámenes contenidos en el referido Tomo Protocolar, existe de parte del ciudadano Rafael Ramón García Núñez, la falta de diligencia para subsanar la situación en cuanto a la hipoteca que se refiere el referido certificado de gravámenes que fue liberada según documento notariado por la Notaría Pública Cuarta del Estado Mérida, en fecha 19/03/2004, a favor del ciudadano Rafael Ramón García Núñez, pero no ha sido registrada, y por cuanto la medida de embargo deviene del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, siendo declarada prescrita.

Que no ha realizado las diligencias por ante el Tribunal que libero por prescripción dicha medida de embargo, para que sea enviado el oficio respectivo al Registrador, que fundamenta la reconvención en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, así como en los artículos 1.159 del Código Civil y 12 del Código de Procedimiento Civil. Citó Jurisprudencia. Que conforme al referido artículo 12 del mencionado Código, el ciudadano Rafael Ramón García Núñez, convino en forma expresa en venderle una casa para habitación unifamiliar, quien le entrego las llaves en forma voluntaria y pacífica, demostrándose que la verdadera intención y voluntad de las partes contratantes fue la de vender el inmueble y así lo demanda y lo opone. Que se encuentra en presencia de un autentico negocio de compra venta y no una promesa de compra venta, quedando contenida el cumplimiento de sus obligaciones, faltando que el vendedor cumpla sus obligaciones para la respectiva protocolización.

Que sea reconocida dando la intervención legal correspondiente, y se tenga por presentada la contestación de la demanda y la reconvención por cumplimiento de contrato y sea dictada sentencia rechazando la demanda por resolución del contrato innominado preliminar de opción de compra venta y activación de garantía de la institución de las arras, para que de cumplimiento de sus obligaciones contractuales, contenida en el documento de fecha 08/05/2013 para la protocolización, que este Tribunal le ordene gestionar y tramitar todos los recaudos, documentos, permisos, solvencias correspondiente y demás trámites. Estimó la reconvención en la cantidad de (Bs.500.000,00).

Acompañó al escrito de contestación documento privado documento de recibo de reserva para la compra de un inmueble por la ciudadana Soledad Eglee Hernández Guedez, propiedad del ciudadano Rafael Ramón García Núñez, a través de la empresa Inversiones Plus Bienes y Raíces /Inmobiliaria, recibo emanado de la ciudadana Soledad Eglee Hernández Guedez, por la cantidad de (Bs.400.000,00), copia certificada de certificación de gravámenes expedida por el Registrador Público del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 31/10/2014, copia simple de sentencia dictada en fecha 14 de agosto de 2009, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, con motivo de la demanda de prescripción de la ejecutoria decretada en fecha 23 de marzo de 1983, según mandamiento de ejecución librado por el antes denominado Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción del Estado Mérida, intentada por el ciudadano Rafael García Núñez, en contra del abogado Rafael Ángel del Rosario Villegas, original de comunicación emanada de vecinos de la ciudadana Soledad Hernández, de fecha 04/11/2014, original de constancia de residencia de fecha 04/11/2014, expedida por el Consejo Comunal Alto Barinas Sur, Parroquia Alto Barinas del Estado Barinas, a nombre de la ciudadana Soledad Eglee Hernández Guedez, fotografías del inmueble en comento.

Mediante auto de fecha 28/11/2014 se admitió la reconvención propuesta de conformidad con lo dispuesto en el artículo 366 del Código de Procedimiento Civil, fijándose el quinto (5to) día de despacho siguiente al de hoy, para que el demandante conteste la reconvención, conforme a lo establecido en el artículo 366 ejusdem.

En fecha 08/12/2014, el apoderado actor reconvenido manifestó dar contestación a la reconvención propuesta rechazando, negando y contradiciendo todos y cada uno de los alegatos y expuesto por la reconviniente exceptuando lo que expresamente reconozca. Negó, rechazó y contradijo que su representado haya dado en venta a la ciudadana demandada y reconviniente en autos Soledad Eglee Hernández Guedez, por un monto de novecientos cuarenta mil bolívares (Bs.940.000,00) el inmueble en comento, consignado con el libelo y reconocido en todas y cada una de sus partes en el escrito de contestación a la demanda que el documento fundamental de la acción es un contrato innominado preliminar de opción de compra venta según las aseveraciones que manifestó sobre los contratos, que el mismo documento tiene como encabezamiento Recibo de Reserva para la compra de un inmueble, y mal se podría entender como un documento de compra venta como lo pretende ahora hacer valer la demandada Soledad Eglee Hernández Guedez, no reservándose lo que se ha adquirido por compra, en el mismo sentido no debió modificarse de forma unilateral la voluntad de las partes contratantes, que de manera que sí lo que pretendía con tal negociación la prominente compradora fuese la de comprar el bien suficiente.

Que el propósito de la demandada le pidiese a su representado que le guardara el inmueble supra descrito y de su exclusiva propiedad por un tiempo determinado y dando una cantidad dineraria como garantía, fue con el propósito de que dicho bien no fuera ofrecido, guardado, cedido o vendido a otro que tuviese interés en la cosa y porque no tenía la certeza de cumplir con el pago total del precio de la cosa como en efecto sucedió al no realizar el pago total establecido en el contrato innominado preparatorio de opción de compra venta objeto de la presente acción de resolución de contrato por incumplimiento de pago, pero queriendo conservar tanto la opción de comprar o de conservar su precio por ese lapso de tiempo y mal podría premiarse tal incertidumbre, promesa y posterior incumplimiento con la modificación del propósito inicial del contrato y pretender que lo que se quiso fue suscribir una compra venta, en total afectación de los intereses patrimoniales de su representado, pues el daño causado a su patrimonio es eminente dado el hecho que hasta la presente no ha podido realizar ofertar de la cosa por estar inmerso en la actual situación jurídica que pretende resolver con la presente acción, que nunca fueron concurrentes los términos compradora y vendedor.

Que el referido documento no cumple con los elementos mínimos para ser considerados como un contrato de compra venta, que por ello niega, rechaza y contradice que haya dado en venta el inmueble objeto de la presente acción, que es falso de toda falsedad que la demandada de autos por medio de sí o por intermedio de otra persona natural o jurídica con o sin interés directo actuando en nombre y descargo del deudor, haya dado cumplimiento con todas las obligaciones pues la principal obligación del deudor es pagar y el pago constituye el medio o modo voluntario por excelencia del cumplimiento de la obligación, desde el punto de vista general y técnico, que independientemente de que consista o no la transferencia o entrega de una suma de dinero, cuando el deudor cumple su obligación, cualquiera que ella sea. Señaló lo establecido por el legislador patrio en el artículo 1.354 del Código Civil y el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Que dicha resolución va encaminada a la resolución de contrato por incumplimiento en el pago, debiendo probar, demostrar y acreditar la verdad o certeza fehaciente, el hecho extintivo de la obligación sin que exista elementos llamados medios probatorios que el legislador a dispuesto para que produzca certeza, quien es el que está llamado por la ley a resolver la Litis, en el mismo orden de ideas, hasta el estado que se encuentre la presente causa, que la demandada no ha demostrado de modo alguno el cumplimiento de su principal obligación, y solo se ha limitado a alegar de forma repetida que ha cumplido, que ha pagado, que ha dado, en fin solo simple alegatos sin sustento alguno, sin que riele medio probatorio alguno que demuestre tal alegato o lo exonere de tal sustento alguno.

Que la parte accionante y reconveniente sólo se limitó a consignar un instrumento privado de forma de recibo donde se demuestra la totalidad de inicial por la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs.400.000,00) dividido en cinco cheques, así el primero cien mil bolívares exacto (Bs.100.000,00), el segundo cien mil bolívares exacto (Bs.100.000,00), el tercero cien mil bolívares exacto (Bs.100.000,00) el cuarto por cincuenta mil bolívares (Bs.50.000,00) y el quinto por la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs.50.000,00), de los cuales declaró en el libelo haber recibido. Negó, rechazó y contradijo que no es cierto lo aseverado por la demandada y reconveniente ya que es falso de toda falsedad que solo hace falta para la perfección de la referida compra venta el cumplimiento de la obligaciones, pues el presente contrato no es un contrato de compra venta sino un contrato innominado preparatorio de opción de compra y no puede exigirse el cumplimiento de una obligación sin haber cumplido con la suya propia.

Negó, rechazó y contradijo no ser cierto lo aseverado por la demandada y reconviniente en cuanto a que no ha cumplido con las obligaciones de presentar los documentales para que el documento definitivo de compra-venta sea registrado en el tiempo señalado para ejecutar la protocolización, rechazó, negó y contradijo que su representado en autos tenga su carácter de vendedor, por no encontrarse en presencia de un contrato de compra venta, sino contrato innominado preparatorio de opción de compra. Negó, rechazó y contradijo por no ser cierto que su representado haya cumplido con la presentación de los requisitos necesarios para que el documento definitivo de compra-venta sea registrado con las solvencias de los servicios públicos, pues para el momento en que tomo posesión del inmueble estaba solventado, gozando con los servicios de electricidad pública, servicio hídrico, aseo urbano y demás servicios públicos, que estos son requisitos exigidos por el registro público, que estos no son requisitos para el cumplimiento del mismo.

Negó, rechazó y contradijo lo aseverado por la reconveniente, que su representado haya quedado obligado a entregar todas las solvencias de los servicios público a la prominente compradora tal como se pactó en el tiempo previsto para la tramitación y su aprobación es de 30 día continuos, pues el documento innominado preparatorio de opción de compra venta, no está estipulada tal obligación, en primero porque es un documento preparatorio para un ulterior contrato es para beneficio del deudor en especial para diligenciar todo lo concerniente al pago y por último en ninguna cláusula, numeral o aparte del contrato preparatorio objeto de la presente acción está contemplada y/o especifica de tal obligación.

Que es cierto y reconoce lo aseverado por el demandado reconveniente que el referido inmueble es objeto de opción de compra, por lo cual debió entenderse como una admisión de los hechos alegados por la accionante, negó, rechazó y contradijo en el que pide el cumplimiento por parte de su representado, cuando ella no ha dado cumplimiento con su obligación al pago, negó, rechazó y contradijo por no ser cierto lo aseverado por el demandado reconveniente en el que mi representado debe presentar el documento definitivo por ante el Registro Público, que se trata de un documento preparatorio para un ulterior contrato, que no tiene el carácter de ofertante o proponente, que se contradice cuando aduce que las partes deben cumplir, y luego dice que ha cumplido con todas y cada una de sus obligaciones, confesando que no ha dado cumplimiento con su obligación principal la cual es pagar los quinientos mil bolívares (Bs.500.000,00) y que debía ser realizada a los (30) días continuos y sin prorroga alguna, no habiendo ningún tipo de notificación y o pago por parte de la referida ciudadana. Señaló sentencia del Juzgado de los Municipios Bolívar y Punceres de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, caso Bexymar Josefina Brazón de Rodríguez vs. Alexis Antonio Mazano López, resolución de contrato de compra venta, Exp. Nº 511-2010, de fecha 13/01/2012.

Negó, rechazó y contradijo en cuanto a lo indicado en que el vendedor debe cumplir con su obligación de tramitar ante los órganos competentes la erradicación de los dos gravámenes que existen en el referido documento, por no existir en ninguna parte del contrato propietario objeto de la presente acción ninguna cláusula que establezca tal obligación por parte de su representado por tratarse de un contrato preparatorio, que su representado no dio en venta el referido inmueble, ya que el único documento es de contrato innominado preparatorio de opción de compra y no un contrato de compra venta. Negó, rechazó y contradijo por ser falso por cuanto ambos procedimientos tanto la liberación de hipoteca como la medida de embargo fueron tramitadas de forma positiva, que solo se extrae y se evidencia la entrega de solo cuatrocientos cuarenta mil bolívares (Bs.440.000,00) y no la cantidad de novecientos cuarenta mil bolívares (Bs.940.000,00). Que es falso y por ende fuera de lugar las pretensiones de su representada en el que se reconozca su personería dándose la intervención legal por no haber demostrado el cumplimiento principal de la obligación del pago, que es por fuera de lugar las pretensiones de la reconveniente suficientemente donde solicita sea rechazada la demanda por resolución del contrato innominado preliminar del opción de compra venta y activación de garantía las instituciones de arras, y en el que de cumplimiento a sus obligaciones, negó, rechazó y contradijo que por ser falso donde solicita que su representado gestione, trámite todos los recaudos, documentos, permiso, solvencias correspondientes para la firma del documento definitivo.

Negó, rechazó y contradijo lo aseverado por la reconveniente y demandada que haya adquirido el inmueble en fecha 08 de mayo de 2013, ya que no ha dado cumplimiento a su obligación el cual es el pago, negó, rechazó y contradijo en cuanto a lo solicitado en que pide que en caso de negativa del vendedor a otorgar ante la Oficina correspondiente el respectivo documento, el Tribunal dicte la sentencia respectiva la cual sirva de título de propiedad del deslindado inmueble, negó, rechazó y contradijo que su representado no ostenta tal carácter de vendedor y menos cierto que deba otorgarle un supuesto documento, así como la estimación por ser temeraria y exagerada.

Acompañó: copia certificada de documento mediante el cual el ciudadano Reinaldo José Suescun Castillo, en su condición de apoderado especial Del Sur Banco Universal, C.A, hace constar que el ciudadano Rafael Ramón García Núñez, constituyó hipoteca especial y de primer grado hasta por la cantidad de cincuenta y tres mil noventa y ocho bolívares (Bs.53.098,00), a favor de la extinta Mérida Entidad de Ahorro y Préstamo, C.A, para garantizarle un préstamo a interés por la cantidad de treinta y ocho mil doscientos bolívares (Bs.38.200,00), sobre un inmueble de su exclusiva propiedad, y que fue totalmente cancelada dicha obligación y extinguida, autenticada por ante la Notaria Cuarta del Estado Mérida, en fecha 16/03/2004, bajo el número: 70, Tomo 16 de los libros respectivos.

Durante el lapso de ley, ambas partes, hicieron uso del derecho procesal de promover pruebas, así:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

1. El mérito favorable que se desprende de las actas procesales contenidas en el expediente. Se observa que al haber sido promovida en forma genérica sin señalar las actuaciones a las que se refiere, resulta inapreciable. Y así se decide.

2. Original de documento privado de recibo de reserva para la compra de un inmueble por la ciudadana Soledad Eglee Hernández Guedez, propiedad del ciudadano Rafael Ramón García Núñez, a través de la empresa Inversiones Plus Bienes y Raíces /Inmobiliaria. Debe destacarse que no habiendo sido impugnada por la parte contraria, y tratándose de un instrumento privado suscrito por las partes hoy en controversia, cuyo contenido no fue tachado, ni desconocida la firma por la parte contraria a quien le fue opuesto, se tiene legalmente por reconocido, y por ende tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones, de acuerdo con lo estipulado en el artículo 1.363 del Código Civil. Y así se decide.

3. Original de factura signada con el Nº 00000049, de fecha 06/05/2013, expedida por Inversiones Plus Bienes y Raíces, f.p, a nombre de Soledad Hernández, por la cantidad de (Bs.40.000,00), por las descripción allí indicada.

4. Originales de facturas sin números, de fechas 25 de mayo, 30 de septiembre y 30 de octubre del año 2013, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, sin sello húmedo, por la descripción allí indicada.

5. Originales de facturas signadas con los Nros. 00021908 y 00022044, de fechas 05 y 09 de abril del año 2014, expedida por Inversiones Emmanuel, C.A, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por las cantidades de Bs. 165,03 y Bs. 110,00 en su orden, con sello húmedo.

6. Copias al carbón de facturas signadas con los Nros. 00051558 y 00048593, de fechas 05 de mayo y 01 de abril del año 2014, expedidas por Ferreofertas Barinas, C.A, a nombre de Soledad Hernández, por las cantidades de Bs.3.724,17 y Bs. 23.630,00 en su orden, por la descripción allí indicadas, con sello húmedo.

7. Original de factura signada con el Nº. 00017064, de fecha 05/06/2014, expedida por TRAKI PTC PLUS, C.A, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por la cantidad de Bs. 1.012,49, por la descripción allí indicada.

8. Original de factura signada con el Nº 00030695, de fecha 15/04/2014, expedida por INVERSIONES CONSTRULLANO 2011, C.A, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por la cantidad de Bs. 1.012,49, por la descripción allí indicada.

9. Originales de facturas signadas con los Nros. 00060, 00938 y 00262, de fechas 09 de agosto, 27 de julio y 12 de septiembre del año 2013, expedida por Luis Alburjas, Inversiones “Los Luis”, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por las cantidades de Bs. 2.144,00, Bs. 1.730,00 y Bs. 1.700,00 respectivamente, por la descripción allí indicada.

10. Copias al carbón de factura signada con el Nº 00048653, de fecha 02 de abril de 2014, expedida por Ferreofertas Barinas, C.A, a nombre de Soledad Hernández, por la cantidad de Bs.223,52, por la descripción allí indicada, con sello húmedo.

11. Original de factura signada con el Nº 00862, de fecha 01/04/2014, expedida por Asociación Cooperativa REMALCO, R.L, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por la cantidad de Bs.11.960,00.

12. Originales de facturas signadas con los Nros. 102518 y 106017, de fechas 13 y 04 de abril del año 2014, expedida por HIPERFERRETERIA MANGOCENTER, C.A, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por las cantidades de Bs. 327,94 y Bs. 611,52 respectivamente, por las descripciones allí indicadas.

13. Originales de facturas signadas con los Nros. 00015331, 00015958 y 0001593, de fechas 07 de abril, 04 y 05 de junio del año 2014, expedida por C.B, Construcciones, S.A, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por la cantidades de Bs.1.383,42, Bs. 509,72 y 318,20 en su orden, por las descripciones allí indicadas.

14. Originales de facturas signadas con los Nros. 00022675, 00022676 y 00022674, de fecha 05 de mayo del año 2014, expedida por Decoración Cerámica, C.A, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por las cantidades de Bs. 152,54, Bs. 17,49 y Bs. 87,36 en su orden, por las descripciones allí indicadas.

15. Original de factura signada con el Nº 00000587, de fecha 07/04/2014, expedida por INVERSIONES ONA ARBONI, C.A, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por la cantidad de Bs. 315,00.

16. Original de factura signada con el Nº 00051273, de fecha 08/05/2014, expedida por FERREUNICA, C.A, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por la cantidad de Bs. 551,00.

17. Original de factura signada con el Nº 00038118, de fecha 05/04/2014, expedida por INVERSIONES TERAN PEÑALOZA (INTEPE), C.A, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por la cantidad de Bs. 75,00.

18. Original de factura signada con el Nº 0124, de fecha 09/07/2013, expedida por Casa Mía, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por la cantidad de Bs. 24.780,00, por el concepto allí indicado.

19. Original de recibo S/N, de fecha 26/10/2013, expedida por la ciudadana Soledad Hernández, por la cantidad de Bs. 25.150,00, por el concepto allí señalado.

20. Original de factura signada con el Nº 00063535, de fecha 03/08/2013, expedida por EXPOCÉRAMICA BARINAS, C.A, a nombre de la ciudadana Soledad Eglee Hernández Guedez, por la cantidad de Bs. 2.020,00, por el concepto allí indicado.

21. Originales de facturas signadas con los Nros. 00024634, 00024037 y 00021535, de fechas 03 de junio, 21 de mayo y 29 de marzo del año 2014, expedida por INVERSIONES EMMANUEL, C.A, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por las cantidades de Bs. 1.409,99, Bs. 216,50 y 1.899,52 respectivamente, por los conceptos allí indicados.

22. Original de factura signada con el Nº 00073486, de fecha 07/04/2014, expedida por INVERSIONES JALACHE, C.A, a nombre de la ciudadana Soledad Eglee Hernández Guedez, por la cantidad de Bs. 324,89, por el concepto allí indicado.

23. Original de factura signada con el Nº 51502, de fecha 06/04/2014, expedida por HIPERFERRETERIA MANGO CENTER, C.A, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por la cantidad de Bs. 833,87, por el concepto allí indicado.

24. Original de factura signada con el Nº 252284, de fecha 03/02/2014, expedida por MACRO COMERCIALIZADORA, S.A, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por la cantidad de Bs. 1.552,00, por el concepto allí indicado.

25. Originales de facturas signadas con los Nros. 00023071 y 00021453, de fechas 30 de abril y 28 de marzo del año 2014, expedida por INVERSIONES EMMANUEL, C.A, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por las cantidades de Bs. 307,99 y Bs. 127,02 respectivamente, por los conceptos allí indicados.

26. Original de factura signada con el Nº 00061496, de fecha 05/05/2014, expedida por FERRE ACERO, C.A, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por la cantidad de Bs. 576,04, por el concepto allí indicado.

27. Original de factura signada con el Nº 00000553, de fecha 27/03/2014, expedida por INVERSIONESONA ARBONI, C.A, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por la cantidad de Bs. 520,00, por el concepto allí indicado.

28. Original de factura signada con el Nº 00028446, de fecha 26/08/2013, expedida por INVERSIONES TERÁN PEÑALOZA (INTEPE), C.A, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por la cantidad de Bs. 67,00, por el concepto allí indicado.

29. Originales de facturas signadas con los Nros. 00011358 y 00011500, de fechas 14 y 16 de agosto de 2014, expedida por INVERSIONES EMMANUEL, C.A, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por las cantidades de Bs. 310,03 y Bs.609,01 respectivamente, por los conceptos allí indicados.

30. Originales de facturas signadas con los Nros. 73506 y 9722, de fechas 06 de junio y 03 de julio del año 2013, expedida por HIPERFERRETERIA MANGO CENTER, C.A, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por la cantidad de Bs. 2.414,81 y Bs. 3.680,03 en su orden, por los conceptos allí indicados.

31. Originales de facturas signadas con los Nros. 00012429 y 00012454, de fechas 05 y 06 de septiembre del año 2013, expedida por C.B CONSTRUCCIONES, S.A, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por la cantidad de Bs. 90,72 y Bs. 386,88 en su orden, por los conceptos allí indicados.

32. Originales de facturas signadas con los Nros. 00008520 y 008520, de fechas 06 de septiembre y 31 de agosto del año 2013, expedida por DECORACIÓN CERÁMICA, C.A, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por las cantidades de Bs. 508,66 y Bs. 1.362,48 en su orden, por los conceptos allí indicados.

33. Original de factura signada con el Nº 00028524, de fecha 27/08/2013, expedida por INVERSIONES TERÁN PEÑALOZA (INTEPE), C.A, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por la cantidad de Bs. 70,00, por el concepto allí indicado.

34. Originales de facturas signadas con los Nros. 01178656 y 01151874, de fechas 29 de octubre y 03 de agosto del año 2013, expedida por MATERIALES LOS ANDES BARINAS, C.A, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por las cantidades de Bs. 196,75 y Bs. 611,99 respectivamente, por los conceptos allí señalado.

35. Original de factura signada con el Nº. 00031891, de fecha 30/08/2013, expedida por PEGO OCCIDENTE, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por la cantidad de Bs. 2.246,72, por el concepto allí indicado.

36. Original de factura signada con el Nº00032684, de fecha 01/08/2013, expedida por MATERIALES Y METALES BARINAS, C.A, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por la cantidad de Bs. 240,00, por el concepto allí indicado.

37. Original de factura signada con el Nº 00105920, de fecha 16/09/2013, expedida por FERRETERIA EL LLANO, C.A, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por la cantidad de Bs. 4.480,00, por el concepto allí indicado.

38. Original de factura signada con el Nº 00010821, de fecha 05/08/2013, expedida por INVERSIONES EMMANUEL, C.A, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por la cantidad de Bs. 199,99, por el concepto allí indicado.

39. Original de factura signada con el Nº 43993, de fecha 01/08/2013, expedida por FERREAGRO LOS JARDINES, C.A, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por la cantidad de Bs. 35,48, por el concepto allí indicado.

40. Original de factura signada con el Nº 90106861, de fecha 01/08/2013, expedida por MATERIALES DE CONSTRUCCIÓN LOS MANGOS, C.A, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por la cantidad de Bs. 193,45, por el concepto allí indicado.

41. Original de factura signada con el Nº 013335, de fecha 29/08/2013, expedida por FERREMAT EQUIPOS, C.A, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por la cantidad de Bs. 662, 54, por el concepto allí indicado.

42. Original de factura signada con el Nº 00001353, de fecha 05/08/2013, expedida por BLOQUERA DE CONCRETO, CONSTRUCBLOQUES BARINAS, C.A, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por la cantidad de Bs. 757,23, por el concepto allí indicado.

43. Original de factura signada con el Nº 00027557, de fecha 09/08/2013, expedida por INVERSIONES TERÁN PEÑALOZA (INTEPE), C.A, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por la cantidad de Bs. 60,01, por el concepto allí indicado.

44. Original de factura signada con el Nº 00005325, de fecha 01/08/2013, expedida por ASOCIACIÓN COOPERATIVA LOS JARDINES 2012, R.L, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por la cantidad de Bs. 20,00, por el concepto allí indicado.

45. Original de factura signada con el Nº 00094879, de fecha 17/09/2013, expedida por FERREUNICA, C.A, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por la cantidad de Bs. 518,50, por el concepto allí indicado.

46. Original de factura signada con el Nº 00038771, sin fecha legible, ni monto legible, expedida por FERREOFERTAS BARINAS, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández.

47. Original de factura signada con el Nº 00011263, de fecha 14/09/2013, expedida por DECORACIÓN CERÁMICA, C.A, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por la cantidad de Bs. 90,83, por el concepto allí indicado.

48. Original de factura signada con el Nº. 00029996, de fecha 08/08/2013, expedida por PEGO OCCIDENTE, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por la cantidad de Bs. 42,87, por el concepto allí indicado.

49. Original de factura signada con el Nº 01152676, de fecha 06/08/2013, expedida por MATERIALES LOS ANDES BARINAS, C.A, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por la cantidad de Bs.1.634,12, por el concepto allí indicado.

50. Original de factura signada con el Nº 00016841, de fecha 06/08/2013, expedida por SUMINISTRO DE MATERIALES ELECTRICOS, C.A, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por la cantidad de Bs.2.199, 34, por el concepto allí indicado.

51. Originales de facturas signadas con los Nros. 00009810 y 00009811, de fechas 14/08/2013, expedida por DECORACIÓN DE CERÁMICA, C.A, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por las cantidades de Bs. 2.854,21 y Bs. 5.451,88 en su orden, por los conceptos allí señalados.

52. Original de factura signada con el Nº 00038929, de fecha 08/08/2013, expedida por FERREOFERTAS BARINAS, C.A, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por la cantidad de Bs.1.991,64, por el concepto allí indicado.

53. Original de factura signada con el Nº 00011567, de fecha 30/05/2013, expedida por PRECA, S.A, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por la cantidad de Bs.262,19, por el concepto allí indicado.

54. Originales de facturas signadas con los Nros. 00012567 y 00012498, de fechas 10 y 14 de septiembre del año 2013, expedida por C.B CONSTRUCCIONES, S.A, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por las cantidades de Bs.543,68 y Bs.77,54 respectivamente, por las descripciones señaladas.

55. Originales de facturas signadas con los Nros. 00053945 y 00054280, de fechas 07 y 16 de agosto del año 2013, expedida por FERRE ACERO, C.A, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por las cantidades de Bs.335,00 y Bs. 70,00, por las descripciones señaladas.

56. Original de factura signada con el Nº 00129665, de fecha 13/08/2013, expedida por MADERA IMECA BARINAS, C.A, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por la cantidad de Bs.280,00, por el concepto allí indicado.

57. Original de factura signada con el Nº 00027842, de fecha 14/08/2013, expedida por INVERSIONES TERÁN PEÑALOZA (INTEPE), C.A, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por la cantidad de Bs.250,00, por el concepto allí indicado.

58. Original de factura signada con el Nº 00087589, de fecha 27/07/2013, expedida por FERREOFERTAS BARINAS, C.A, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por la cantidad de Bs. 87,24, por el concepto allí indicado.

59. Originales de facturas signadas con los Nros. 00051377 y 00051383, de fechas 22/07/2013, expedidas por DIELECTRICOS BARINAS, C.A, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por las cantidades de Bs. 1.945,01 y Bs. 10,00, por el concepto allí indicado.

60. Original de factura signada con el Nº 00008135, de fecha 02/07/2013, expedida por DECORACIÓN CERÁMICA, C.A, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por la cantidad de Bs.2.158,97, por el concepto allí indicado.

61. Original de factura signada con el Nº 00015884, de fecha 22/07/2013, expedida por SUMINISTRO MATERIALES ELECTRICOS, C.A, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por la cantidad de Bs.168,00, por el concepto allí indicado.

62. Original de factura sin número y fecha ilegible, expedida por FERREOFERTA BARINAS, C.A, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, así como la cantidad ilegible.

63. Original de factura signada con el Nº 90106060, de fecha 26/07/2013, expedida por MATERIALES DE CONSTRUCIÓN LOS MANGOS, C.A, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por la cantidad de Bs.625,08, por el concepto allí indicado.

64. Originales de facturas signadas con los Nros. 28452 y 30424, de fechas 26 de julio y 17 de agosto del año 2013, expedida por HIPERFERRETERIA MANGOCENTER, C.A, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por las cantidades de Bs.540,64 y Bs. 237,08 en su orden, por los conceptos allí indicados.

65. Original de factura signada con el Nº 00019027, de fecha 02/08/2013, expedida por FERRE HOGAR BARINAS, C.A, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por la cantidad de Bs.170,00, por el concepto allí indicado.

66. Originales de facturas signadas con los Nros. 01149427, 01151552 y 01151559, de fecha 27 de julio y 02 de agosto del año 2013, expedida por MATERIALES LOS ANDES BARINAS, C.A, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por las cantidades de Bs.10.191,94, 509,81 y 8.136,00 en su orden, por los conceptos allí indicados.

67. Original de factura signada con el Nº 00100519, de fecha 13/08/2013, expedida por FERRETERIA EL LLANO, C.A, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por la cantidad de Bs.10.006,64, por el concepto allí indicado.

68. Original de factura signada con el Nº 00005411, de fecha 23/07/2013, expedida por CENTRO CERÁMICO BARINAS, C.A, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por la cantidad de Bs.546,00, por el concepto allí indicado.

69. Original de factura signada con el Nº 00030859, de fecha 16/08/2013, expedida por PEGO OCCIDENTE, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por la cantidad de Bs.213,93, por el concepto allí indicado.

70. Original de factura signada con el Nº 9514, de fecha 01/07/2013, expedida por HIPERFERRETERIA MANGO CENTER, C.A, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por la cantidad de Bs.876,94, por el concepto allí indicado.

71. Original de factura signada con el Nº 00036952, de fecha 22/07/2013, expedida por FERREOFERTAS BARINAS, C.A, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por la cantidad de Bs.3.492,76, por el concepto allí indicado.

72. Original de factura signada con el Nº 00019153, de fecha 13/08/2013, expedida por FERRE HOGAR BARINAS, C.A, a nombre de la ciudadana Soledad Hernández, por la cantidad de Bs.35,00, por el concepto allí indicado.

En cuanto a los numerales que preceden del 03 al 72 ambos inclusive, tratándose de instrumentos privados emanados de terceros ajenos al juicio que no fueron ratificados en éste mediante las pruebas testimoniales, carecen de valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

73. Original de certificación de gravámenes sobre el inmueble que describe, expedida por la Oficina del Registro Público del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 31/10/2014. Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público, de acuerdo con lo previsto en los artículos 1.357, 1.359, 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

74. Copia simple de sentencia dictada en fecha 14 de agosto de 2009, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, con motivo de la demanda de prescripción de la ejecutoria decretada en fecha 23 de marzo de 1983, según mandamiento de ejecución librado por el antes denominado Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción del Estado Mérida, intentada por el ciudadano Rafael García Núñez, en contra del abogado Rafael Ángel del Rosario Villegas. Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público, con fundamento en lo establecido en los artículos 1.357, 1.359, 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

75. Original de comunicación emanada de vecinos de la ciudadana Soledad Hernández, de fecha 04/11/2014. Tratándose de un instrumento privado emanado de un tercero ajeno al juicio que no fue ratificado en éste mediante la prueba testimonial, por lo que carece de valor probatorio de acuerdo con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

76. Original de constancia de residencia de fecha 10/09/2013, expedida por el Consejo Comunal Alto Barinas Sur, Parroquia Alto Barinas del Estado Barinas, a nombre de la ciudadana Soledad Eglee Hernández Guédez. Tratándose de un instrumento privado emanado de un tercero ajeno al juicio que no fue ratificado en éste mediante la prueba testimonial, por lo que carece de valor probatorio de acuerdo con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

77. Fotografías del inmueble en comento. No habiendo sido impugnadas por la parte contraria, y tomando en cuenta que las fotografías no son un medio de prueba prohibido por la ley, conforme a lo dispuesto en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que se aprecian y valoran como indicios, de acuerdo con lo establecido en el artículo 510 ejusdem.

78. Oficiar a la firma personal “Inversiones Plus Bienes Raices, F.P, para que dentro del lapso de veintisiete (27) días de despacho siguientes a la fecha de entrega del oficio en cuestión por parte del Alguacil de este Juzgado, remitiera las documentaciones que le acreditan ser parte intermediaria en el negocio de comorea venta de un inmueble ubicado en la calle Barcelona, casa Nº E-20, de la Urbanización Alto Barinas Sur, Parroquia Alto Barinas, Municipio Barinas del Estado Barinas, como se evidencia en el contrato preliminar de compra venta habido entre la ciudadana venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.929.376, en su carácter de compradora de dicho inmueble y el ciudadano Rafael Ramón García Núñez, titular de la cédula de identidad Nº .320.388, en su carácter de vendedor, que tal intervención de su firma personal consta en la factura Nº 00000049. En fecha 06/02/2015, se libró oficio N° 0115, el cual fue entregado por el Alguacil de este Tribunal el 11/02/2015, conforme consta de la diligencia inserta al folio 171, cuya respuesta no fue recibida, y por tanto, no fue evacuada.

79. Oficiar al Registro Público del Municipio Barinas, del Estado Barinas, para que dentro del lapso de veintisiete (27) días de despacho siguientes a la fecha de entrega del oficio en cuestión por parte del Alguacil de este Juzgado, remitiera el gravamen que puede existir a la fecha sobre el documento protocolizado por ante esa oficina de fecha 30 de marzo de 1974, inserto bajo el Nº 93, folios 321 al 327 vto, Protocolo 1º, Tomo Segundo, Principal y Duplicado, Primer Trimestre. En fecha 06/02/2015, se libró oficio N° 0116, el cual fue entregado por el Alguacil de este Tribunal el 11/02/2015, conforme consta de la diligencia inserta al folio 171, cuya respuesta fue recibida el 27/03/2015, con oficio Nº 0069, de fecha 19/02/2015. Se aprecia en todo su valor para comprobar los hechos a que se refiere, de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

1. Original de documento privado de recibo de reserva para la compra de un inmueble por la ciudadana Soledad Eglee Hernández Guedez, propiedad del ciudadano Rafael Ramón García Núñez, a través de la empresa Inversiones Plus Bienes y Raíces /Inmobiliaria. Debe destacarse que no habiendo sido impugnada por la parte contraria, y tratándose de un instrumento privado suscrito por las partes hoy en controversia, cuyo contenido no fue tachado, ni desconocida la firma por la parte contraria a quien le fue opuesto, se tiene legalmente por reconocido, y por ende tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones, de acuerdo con lo estipulado en el artículo 1.363 del Código Civil. Y así se decide.

2. Promovió original de documento privado de recibo de reserva para la compra de un inmueble por la ciudadana Soledad Eglee Hernández Guedez, propiedad del ciudadano Rafael Ramón García Núñez, a través de la empresa Inversiones Plus Bienes y Raíces /Inmobiliaria, consignado por la demandada de autos.

1. De conformidad con lo establecido en los artículos 88 y 89 de la Ley de Instituciones del Sector Bancario, se ordenó oficiar a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario, para que la entidad bancaria Banco Banesco, Banco Universal, C.A, ubicado en la Avenida Cruz Paredes, cruce con Avenida Márquez del Pumar y avenida Sucre, sector centro del Municipio Barinas del Estado Barinas, informe sobre si la ciudadana Soledad Eglee Hernández Guedez, titular de la cédula de identidad Nº 4.929.376 cliente de esa institución bancaria; si posee o poseyó una cuenta bancaria corriente, y si en la cuenta o cuentas bancarias tipo corriente que posee o poseyó la referida ciudadana, como titular de la cuenta bancaria, existió en sus talonarios de cheque, cheques cuyos últimos ocho dígitos hayan sido 40775376, 40775377, 40775378, 40775379, 40775380, 42775377, 27775376, 31775378 y 48775380, y siendo positiva la respuesta por cuales montos fueron emitidos y pagados cada uno por la entidad bancaria. En fecha 06/02/2015, se libró oficio Nº 0117, el cual fue entregado por el Alguacil de este Tribunal el 11/02/2015, conforme consta de la diligencia inserta al folio 171.

En fecha 09 de julio de 2013, se recibió oficio Nº SIB-DSB-CJ-PA-07142, del 04/03/2015, proveniente de la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario, en el que en atención al oficio Nº 0117 de fecha 11/02/2015, informó que conforme a la normativa allí citada, participó sobre la solicitud de información a través de oficio dirigido a la institución bancaria Banesco Banco Universal, C.A, cuya copia anexó, con indicación expresa de que la misma debía ser remitida a este Despacho en el plazo allí señalado.

En fecha 28 de julio de 2015, se recibió oficio S/N, de fecha 20/04/2015, proveniente de la entidad bancaria Banco Banesco, Banco Universal, en los términos a que se contraen los mismos.

En el término legal respectivo, ninguna de las partes presentó escrito de informes, y por auto de fecha 05 de agosto de 2015, el Tribunal dijo “Vistos” entrando en términos para sentenciar dentro del lapso de sesenta (60) días continuos siguientes a aquél, conforme a lo establecido en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil.

Por auto de fecha 05 de noviembre de 2015, se difirió la sentencia para ser dictada dentro del lapso de treinta (30) días calendarios consecutivos siguientes al de hoy, de acuerdo con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, por encontrarse en tal estado los asuntos signados con los Nros. EH21-V-2014-000026, EH21-V-2014-000004, EH21-V-2014-000030, EH21-V-2011-000029, EH21-V-2014-000137, entre otros.

En fechas 24/02/2016, 08/03/2016, el apoderado judicial de la parte actora abogado en ejercicio Marcos Aurelio García R., solicitó a este órgano jurisdiccional se dictara sentencia en el presente asunto.

Por auto de fecha 29 de marzo 2016, la abogada Náyade Mercedes Osorio Flores, en su condición de Juez Provisoria se aboco al conocimiento del presente asunto, ordenándose la notificación de las partes conforme a lo ordenado en los artículos 233 y 14; en la misma fecha fue libradas las boletas de notificación de las partes y/o a sus apoderados; por auto de fecha 31/03/2016 se ordeno dejar sin efectos las boletas antes mencionadas y se ordenó librar nuevas con las correcciones que indicaron. En la misma fecha fueron libradas las mismas.

En fecha 06 y 12 de abril de 2016, fueron consignada las boletas de notificación de las partes tal u como consta en diligencia suscritas por el alguacil y boletas que corren insertas a los folios 226 al 229, en su orden.

Mediante diligencia suscrita en fecha 04 de julio de 2016, el apoderado judicial de la parte actora abogado en ejercicio Marcos Aurelio García R., solicitó a este órgano jurisdiccional se dictara sentencia en el presente asunto; la mencionada diligencia fue ratificada en fecha 19 de julio y 26 de septiembre de 2016.

Por auto dictado en fecha 27 de septiembre de 2016, este Tribunal hizo saber al apoderado de la parte actora que la sentencia del presente asunto seria dictada conforme al orden cronológico llevado por este Juzgado.

Mediante diligencia suscrita en fecha 26 de octubre de 2016, el apoderado judicial de la parte actora abogado en ejercicio Marcos Aurelio García R., solicitó a este órgano jurisdiccional se dictara sentencia en el presente asunto.

Por auto dictado en fecha 01 de noviembre de 2016, este Tribunal ratifico el auto dictado en fecha 26 de octubre del mismo año, mediante el cual se le hizo saber al apoderado de la parte actora que la sentencia del presente asunto seria dictada conforme al orden cronológico llevado por este Juzgado.

Mediante diligencia suscrita en fecha 13 de enero de 2017, el apoderado judicial de la parte actora abogado en ejercicio Marcos Aurelio García R., solicitó a este órgano jurisdiccional se dictara sentencia en el presente asunto.

Por auto de fecha 19 de enero de 2017, la abogada María Elena Briceño Bayona, en su condición de Juez Provisoria se aboco al conocimiento del presente asunto, ordenándose la notificación de las partes conforme a lo ordenado en los artículos 233 y 14; en la misma fecha fue libradas las boletas de notificación de las partes y/o a sus apoderados.

En fecha 26 de enero y 08 de febrero de 2017, fueron consignada las boletas de notificación de las partes tal y como consta en diligencia suscritas por el alguacil y boletas que corren insertas a los folios 245 al 248, en su orden.

Mediante diligencia suscrita en fecha 27 de marzo de 2017, el apoderado judicial de la parte actora abogado en ejercicio Marcos Aurelio García R., manifestó ratificar la solicitud formulada en fecha 13 de enero del mismo año, mediante la cual peticionó se dictara sentencia en el presente asunto.

Por auto dictado en fecha 28/03/2017, este Tribunal hizo saber al apoderado de la parte actora que la sentencia del presente asunto seria dictada conforme al orden cronológico llevado por este Juzgado.

Mediante diligencia suscrita en fecha 04/05/2017 y 27/09/2017, el apoderado judicial de la parte actora abogado en ejercicio Marcos Aurelio García R., manifestó peticionó se dictara sentencia en el presente asunto.

PREVIO

Se pronuncia quien aquí decide sobre la reconvención propuesta la ciudadana Soledad Eglee Hernández Guedez, representada por el abogado en ejercicio Domingo Corrado Rosales Molina, ya identificados demandada con fundamento en los hechos que aduce, y en el artículo 361 y 1159 del Código Civil, en consecuencia peticionó: 1) Que sea reconocida dando la intervención legal correspondiente, y se tenga por presentada la contestación de la demanda y la reconvención por cumplimiento de contrato. 2) Fuese dictada sentencia rechazando la demanda por resolución del contrato innominado preliminar de opción de compra venta y activación de garantía de la institución de las arras, para que de cumplimiento de sus obligaciones contractuales, contenida en el documento de fecha 08/05/2013 para la protocolización. 3) Que este Tribunal le ordene gestionar y tramitar todos los recaudos, documentos, permisos, solvencias correspondiente y demás trámites. Estimó la reconvención en la cantidad de (Bs.500.000,00).

En materia de reconvención encontramos que el autor Arístides Rengel Romberg, la define como la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia. (Tratado de Derech0 Procesal Civil Venezolano, Editorial Arte, Volumen III, Caracas 1992, pág. 145). De dicha definición se deduce que la única conexión exigida entre la reconvención y la demanda principal es de carácter subjetivo, pues el demandado que la propone asume la posición de actor, denominándosele demandado-reconviniente, y el accionante en la demanda principal contra quien se ejerce tal mutua petición, adquiere la condición de demandado y se le denomina actor-reconvenido.

En el caso de autos, la accionada reconviniente fundamentó su contrademanda en el citado artículo 1167 del Código Civil, que establece:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

La norma transcrita contempla el ejercicio autónomo de tres acciones; a saber: a) la ejecución del contrato; b) la resolución del contrato; y c) daños y perjuicios, esta última por ser de carácter o naturaleza accesoria, puede ser intentada conjuntamente con cualquiera de las dos primeras, de la cual se hace depender.
Debe advertirse que si bien en el presente juicio, la demandada-reconviniente señaló en forma expresa como la acción a ejercer la de la ejecución de contrato contenida en la referida disposición legal ejercía, en tal sentido.

En este orden de ideas, cabe destacar que de los medios probatorios promovidos en el presente asunto no se evidencia del mismo la realización del pago total del monto acordado por las partes en el contrato que suscribieran en fecha 08/05/2013, por medio del cual le informaron por parte de la ciudadana Soledad Eglee Hernández Guedez, la decisión de comprar el inmueble consistente en una casa para habitación unifamiliar, distinguida con el Nº E-20, constante de tres (3) habitaciones, una (1) sala de baño, comedor, área de cocina, área de servicio, garaje para dos vehículos, patio y la parcela de terreno sobre la cual está construida, con un área de quinientos metros con veinticinco centímetros cuadrados (500,25 Mts2), alinderado de la siguiente manera: Norte: calle Barcelona con catorce con cincuenta metros (14,50Mts); Sur: parcela E-5, con catorce con cincuenta metros (14,50Mts); Este: parcela E-21 con treinta y cuatro metros con cincuenta centímetros (34,50 Mts), Oeste: parcela E-19, con treinta y cuatro metros con cincuenta centímetros (34,50 Mts), ubicado en la calle Barcelona, Urbanización Alto Barinas, Parroquial Alto Barinas del Municipio Barinas del Estado Barinas, protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 30/03/1974, bajo el Nº 93, folios 321 al 327 vto; Protocolo Primero, Tomo Segundo, Principal y Duplicado, Primer Trimestre; en el cual una vez verificada la respectiva documentación de propiedad del mismo, por el monto total de bolívares novecientos cuarenta mil bolívares (Bs.940.000,00), que para tal efecto le fue entregado la cantidad de cuarenta mil bolívares (Bs.40.000,00), en dinero en efectivo de normal y legal circulación, adicionalmente cinco (5) cheques, por un monto total de cuatrocientos mil bolívares (Bs.400.000,00), el primero por cien mil bolívares (Bs.100.000,00), el segundo por cien mil bolívares (Bs.100.000,00), el tercero por cien mil bolívares (Bs.100.000,00), el cuarto por la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs.50.000,00) y el quinto por cincuenta mil bolívares (Bs.50.000,00), sumando un total de cuatrocientos cuarenta mil bolívares (Bs.440.000,00), dado como en garantía para el caso de contravención a su persona como propietario del inmueble, para dar inicio a la negociación y que un lapso de treinta días efectuaría a través de la celebración de un ulterior contrato de compra-venta la protocolización por ante el Registro Subalterno Público de esta Circunscripción Judicial, no antes del cumplimiento del promitente comprador de la promesa de pago por la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00), en un lapso de treinta (30) días continuos, para efectuarse la protocolización definitiva antes la oficina del Registro Público Inmobiliario de la ciudad de Barinas, tal y como se evidencia del contrato promovido por ambas partes, el recibo de pago inserto al folio 111 del presente asunto y la prueba de Informe que fuese promovida por el apoderado actor en el cual se oficiara al banco Banesco Banco Universal, y del cual de la respuesta recibida, en fecha 28/07/2016, mediante oficio S/N de fecha 20/04/2015, en el cual remitieron copias de los cheques Nº 40775379, 42775377, 27775376, 31775378, y 48775380, en su orden. insertos en el expediente; Y ASÍ SE DECIDE.

En consecuencia, en el caso de autos, no consta elemento que demuestre el pago total de lo convenido entre las partes, a saber la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs.500.000,00), promesa de pago que debía realizarse en un lapso de treinta (30) días continuos, para efectuarse la protocolización definitiva antes la oficina del Registro Público Inmobiliario de la ciudad de Barinas; motivos todos estos por los cuales deriva la improcedencia de la reconvención propuesta en tal sentido; Y ASÍ SE DECIDE.

PREVIO

Seguidamente se pronuncia esta sentenciadora sobre el alegato formulado por la representación judicial de la parte actora reconviniente al negar, rechazar y contradecir por ser temeraria y exagerada la estimación de la presente demanda, por la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs.500.000,00).

En tal sentido, encontramos que el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, dispone:

“Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva…(omissis)”.

La Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 01136, de fecha 23 de julio del 2003, con ponencia del magistrado Levis Ignacio Zerpa, en el expediente N° 2000-0594, acogió plenamente el criterio que en esta materia adoptó en fecha 02-02-2000 la Sala de Casación Civil (expediente Nº 99-417), para el caso en que el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente, resolviendo lo que sigue:

“En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.
En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.
Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.
No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, aplicación a lo dispuesto textualmente que ´el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada´. Por tanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor…” (Destacado de la Sala).

En el caso de autos, se observa que la demandada reconviniente manifestó en el escrito de contestación a la demanda en la cantidad de quinientos mil de bolívares (Bs.500.000,00), cuantía ésta que fue negada, rechazada y contradicha por la parte actora reconvenida por ser temeraria y exagerada, en la oportunidad de dar contestación a aquélla.

Ahora bien, se observa entonces que la estimación de la demanda fue contradicha por exagerada, con lo cual adujo un hecho nuevo susceptible de ser demostrado plenamente en juicio, y que permitiera al órgano jurisdiccional determinar que la cuantía fuere efectivamente exagerada, todo ello en estricto apego al criterio sostenido por la jurisprudencia antes citada, y cuyo contenido comparte esta Operadora de Justicia,en consecuencia, no constando en esta causa que la accionada hubiere comprobado que efectivamente la estimación de la cuantía de la demandada fuere exagerada, es por lo que resulta forzoso considerar que ha quedado firme la estimación realizada por la parte actora en la quinientos mil bolívares (Bs.500.000,00); Y ASÍ SE DECIDE.

Para decidir este Tribunal observa:

La pretensión ejercida en esta causa por la ciudadano Rafael Ramón García Núñez versa sobre la resolución de contrato y daños y perjuicios del contrato del inmueble supra descrito, según documento privado de recibo de reserva para la compra del referido inmueble por la ciudadana Soledad Eglee Hernández Guedez, propiedad del ciudadano antes mencionado, a través de la empresa Inversiones Plus Bienes y Raíces /Inmobiliaria, el cual es del tenor siguiente:
“ Yo SOLEDAD EGLEE HERNÁNDEZ GEDDEZ, titular de la CI: 4.929.376, residenciada en la ciudad de Barinas Edo. Barinas, habiendo visitado el inmueble descrito mas adelante, por medio de las Gestiones de la inmobiliaria INVERSIONES PLUS BIENES RAICES, RIF-V04857711-0, con esta Exposición me permito Informarle MI DESICIÓN de COMPRAR SU INMUEBLE, por un monto de NOVECIENTOS CUARENTA MIL 940.000,00 BOLÍVARES, precio total del inmueble conformado:
Una vivienda unifamiliar y parcela de terreno donde esta construida, constante de 3 Hab, 1 baño , sala, comedor, área de cocina, área de servicio, patio garaje para 2 vehículos etc.
Según consta de documento protocolizado por ante la oficina subalterna de registro Público del Distrito Barinas del Estado Barinas, el 30 de marzo de 1974, bajo el Nº 93, folios 321 al 327 vto; Protocolo 1ero, Tomo Segundo, Principal y Duplicado, Primer Trimestre, siendo su propietario el ciudadano Rafael Ramón García Núñez, venezolano, ,ayor de edad, domiciliado en Barinas Edo Barinas, titular de la Cédula de Identidad Nº 4.320.388. Distinguida con el Nº E-20, situada en la calle Barcelona de la Urbanización ALTO BARINAS SUR Jurisdicción del Municipio y Distrito Barinas del Estado Barinas.
En este acto queda asentado la entrega de:
1/ Una RESERVA DE BOLÍVARES CUARENTA MIL BOLÍVARES 40.000,00 BS, como parte de la garantía, que le ofrece el comprador al Promitente VENDEDOR para el inicio a la negociación que según el ofertante, será de un tiempo de TREINTA DIAS hábiles, para efectuar la firma de la Protocolización ante el Registro Subalterno Público de la Ciudad de Barinas Edo Barinas.
2/CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES 400.000,00 BS, cancelado de la siguiente manera:
Nº 40775376 BOLÍVARES 100.000,00
Nº 40775377 BOLÍVARES 100.000,00
Nº 40775378 BOLÍVARES 100.000,00
Nº 40775379 BOLÍVARES 50.000,00
Nº 40775380 BOLÍVARES 50.000,00
Dando un total de:
BOLÍVARES 400.000,00 siendo la totalidad de la inicial de 440.000,00 BOLIVARES.
3/ quinientos mil 500.000,00 bolívares
Tiempo previsto para tramitación y su aprobación es de 30 días continuos, para efectuarse la protocolización definitiva ante la oficicina del Registro Público Inmobiliario de la ciudad de Barinas edo Barinas…(sic)

Del contenido del libelo de la demanda se colige que el ciudadano Rafael Ramón García Nuñez, asistido por el abogado en ejercicio Marcos Aurelio García Ramírez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 134.504, en su actualidad en el carácter de apoderado judicial del mencionado ciudadano, solicitó la resolución de contrato y daños y perjuicios del contrato del inmueble supra descrito, según documento privado de recibo de reserva para la compra del referido inmueble por la ciudadana Soledad Eglee Hernández Guedez, con fundamento entre otros, en el artículo 1167 del Código Civil, que dispone:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
La norma transcrita contempla el ejercicio autónomo de tres acciones; a saber: a) la ejecución del contrato; b) la resolución del contrato; y c) daños y perjuicios, esta última por ser de carácter o naturaleza accesoria, puede ser intentada conjuntamente con cualquiera de las dos (02) primeras, de la cual se hace depender.
Los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, consagran el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes tienen que probar sus respectivas afirmaciones de hecho, correspondiéndole al actor demostrar los hechos en que fundamenta su pretensión y al demandado aquéllos en que basa su excepción o defensa. En materia de distribución de la carga de la prueba rigen las siguientes reglas:
1. Que la carga de la prueba no sólo corresponde al actor sino también al demandado, según sus respectivas afirmaciones de hecho.
2. Que corresponde al actor la prueba de los hechos que dan nacimiento al derecho que invoca (hechos constitutivos).
3. Que la contradicción pura y simple de la demanda, o contradicción genérica, no coloca sobre el demandado la carga de la prueba, ni el riesgo de la falta de prueba, y en consecuencia, si el actor no se desembaraza de la carga de la prueba de los hechos en que fundamenta su pretensión, ésta debe ser rechazada por el Juez por infundada.
4. Que corresponde al demandado la prueba de los hechos en que se fundamenta su excepción (hechos extintivos o impeditivos)
5. Que la excepción del demandado algunas veces implica la admisión del hecho constitutivo alegado por el actor como fundamento de su pretensión.
En el caso de autos, los alegatos expuestos por la actora en el libelo de demanda, fueron contradichos así como reconvenido por el adversario, por los argumentos expresados en el escrito de contestación y reconvención de la demanda presentado. En consecuencia, corresponde al accionante, la carga de la prueba de los hechos invocados como fundamento de la pretensión ejercida.
Así las cosas, tenemos que el contrato cuya resolución aquí se pretende versa sobre la venta de un inmueble consistente en una casa para habitación unifamiliar, distinguida con el Nº E-20, constante de tres (3) habitaciones, una (1) sala de baño, comedor, área de cocina, área de servicio, garaje para dos vehículos, patio y la parcela de terreno sobre la cual está construida, con un área de quinientos metros con veinticinco centímetros cuadrados (500,25 Mts2), alinderado de la siguiente manera: Norte: calle Barcelona con catorce con cincuenta metros (14,50Mts); Sur: parcela E-5, con catorce con cincuenta metros (14,50Mts); Este: parcela E-21 con treinta y cuatro metros con cincuenta centímetros (34,50 Mts), Oeste: parcela E-19, con treinta y cuatro metros con cincuenta centímetros (34,50 Mts), ubicado en la calle Barcelona, Urbanización Alto Barinas, Parroquial Alto Barinas del Municipio Barinas del Estado Barinas, protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 30/03/1974, bajo el Nº 93, folios 321 al 327 vto; Protocolo Primero, Tomo Segundo, Principal y Duplicado, Primer Trimestre,de cuyo contenido se evidencia lo siguiente:

“;…(omissis). 1/ Una RESERVA DE BOLÍVARES CUARENTA MIL BOLÍVARES 40.000,00 BS, como parte de la garantía, que le ofrece el comprador al Promitente VENDEDOR para el inicio a la negociación que según el ofertante, será de un tiempo de TREINTA DIAS hábiles, para efectuar la firma de la Protocolización ante el Registro Subalterno Público de la Ciudad de Barinas Edo Barinas.
2/CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES 400.000,00 BS, cancelado de la siguiente manera:
Nº 40775376 BOLÍVARES 100.000,00
Nº 40775377 BOLÍVARES 100.000,00
Nº 40775378 BOLÍVARES 100.000,00
Nº 40775379 BOLÍVARES 50.000,00
Nº 40775380 BOLÍVARES 50.000,00
Dando un total de:
BOLÍVARES 400.000,00 siendo la totalidad de la inicial de 440.000,00 BOLIVARES.
3/ quinientos mil 500.000,00 bolívares
Tiempo previsto para tramitación y su aprobación es de 30 días continuos, para efectuarse la protocolización definitiva ante la oficina del Registro Público Inmobiliario de la ciudad de Barinas edo Barinas…(sic)

Del material probatorio que integra estas actas procesales, ya analizado y valorado, se evidencia que el contrato objeto de litigio es bilateral, de cuyo contenido emerge que el ciudadano Rafael Ramón García Núñez cesionario y aquí demandante cumplió con las obligaciones de ley, más no así la compradora ciudadana Soledad Eglee Hernández Guedez, pues no consta en autos elemento alguno que demuestre el pago o hecho extintivo de la obligación asumida al efecto por la compradora, existiendo entonces para la fecha de presentación de la demanda que nos ocupa -27/07/2014- la deuda del pago de la totalidad del acuerdo entre las partes equivalente a quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00), cantidad en que fue estimada la presente demanda; Y ASÍ SE DECIDE.

En consecuencia, encontrándose demostrados por medio de los medios probatorios promovidos por las partes, que no fue realizado la cancelación del monto restante de la compra del inmueble sobre cual versa la presente demanda a saber- la deuda del pago de la totalidad del acuerdo entre las partes equivalente a quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00)-, es por lo que resulta forzoso para quien aquí decide considerar que la demanda intentada debe prosperar; Y ASÍ SE DECIDE.
En mérito de los razonamientos antes expuestos este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad que le confiere la Ley, dicta sentencia en los siguientes términos:
En mérito de los razonamientos antes expuestos este Tribunal Segundo de Primera Instancia del Circuito Judicial Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta sentencia en los siguientes términos:

PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda de resolución de contrato intentada por el ciudadano Rafael Ramón García Núñez, en contra de la ciudadana Soledad Eglee Hernández Guedez, ya identificados.

SEGUNDO: En consecuencia se ordena la entrega del bien inmueble objeto del Contrato que ha sido objeto del presente juicio.

TERCERO: Se ordena notificar a las partes y/o a sus apoderados judiciales, por cuanto la presente sentencia se dicta fuera del lapso respectivo

CUARTO: Se condena a la parte demandada al pago de las costas del presente juicio, de acuerdo con lo establecido en el artículo 274 ejusdem.

Publíquese y Regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Segundo de Primera Instancia del Circuito Judicial Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas. En Barinas, a los treinta (30) días del mes de Noviembre del año dos mil diecisiete (2017). Años 207º de la Independencia y 158º de la Federación.

La Jueza,

Abg. María Elena Briceño Bayona

La Secretaria.

Abg. Dayana Mallarino.