TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Tribunal de Primera Instancia del Circuito Judicial Civil, Mercantil y de Tránsito del estado Barinas

Barinas, 23 de octubre de 2017
207º y 158º

ASUNTO: EP21-V-2016-000356

PARTE DEMANDANTE: Ciudadana ZORAIDA MARGARITA UZCÁTEGUI TAZZO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.940.988, con domicilio procesal en la Urbanización Jardines de Alto Barinas, Conjunto El Samán, Casa Nº 30, Municipio Barinas del Estado Barinas.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogada en ejercicio LISBETH MARÍA RONDÓN VALERO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 153.751.

PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil MC TECHNOLOGY C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Estado Barinas, en fecha 13/12/2007, bajo el Nº 69, Tomo 20-A, expediente 18552, representada por la ciudadana NAIBETH ELIZABETH MONTERO RAMÍREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.096.728, con domicilio procesal en la avenida Suiza, al lado del Hotel Eurobuilding, sector Alto Barinas Sur, Municipio Barinas del Estado Barinas.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados en ejercicio ADOLFO E. CEPEDA S., y ADOLFO E. CEPEDA L., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 29.251 y 153.729 respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.

Sentencia: Texto Integro de la sentencia definitiva (Juicio Oral)

Se pronuncia este Tribunal con motivo de la demanda de desalojo intentada por la ciudadana Zoraida Margarita Uzcátegui Tazzo, representada por la abogada en ejercicio Lisbeth María Rondón Valero, en contra de la sociedad mercantil “MC TECHNOLOGY, C.A”, representada por la ciudadana Naibeth Elizabeth Montero Ramírez, empresa ésta que se encuentra representada judicialmente por los abogados en ejercicio Adolfo E. Cepeda S., y Adolfo E. Cepeda L., todos up-supra identificados.

Alega la actora que mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, en fecha 17 de febrero de 2011, bajo el Nº 12, Tomo 39 de los libros de autenticaciones, suscribió el primer contrato y el posterior en fecha 18 de octubre de 2013, por ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, bajo el Nº 45, Tomo 276 de los libros respectivos, que el segundo contrato fue con la sociedad mercantil “MC TECHNOLOGY, C.A.”, representada por la ciudadana Naibeth Elizabeth Montero Ramírez, sobre un local comercial Nº F-54, Nivel Feria del Centro Comercial CIMA, ubicado en la Avenida Andrés Bello, con Avenida Los Andes del Municipio Barinas del Estado Barinas, de su propiedad, como consta de documento Protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Estado Barinas, en fecha 24/09/2009, bajo el Nº 2009.7371, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 288.5.2.11.1741 y correspondiente al libro de folio real del año 2009.

Que en dicho contrato se fijó como el “…canon mensual de arrendamiento de EL LOCAL para el primer año es por la cantidad de once mil bolívares (Bs.11.000) el cual se aumentara anualmente en la cantidad porcentual que resulta de aplicar el IPC,…” “…pagará el Impuesto al valor agregado correspondiente al momento del pago mensual del canon de arrendamiento…” (vide cláusula CUARTA).

Que a pesar de haberse convenido en dicho contrato un canon de arrendamiento por la cantidad de once mil bolívares (Bs.11.000) mensuales, más el IVA la arrendataria pagó como canon de arrendamiento la cantidad de siete mil seiscientos ochenta bolívares con treinta y nueve céntimos (Bs.7.680,39), más el IVA por la cantidad de novecientos veintiún bolívares con sesenta y cuatro céntimos (Bs.921,64), pago que se realizó el 15 de noviembre de 2013 y correspondiente al mes de 18 de octubre al 18 de noviembre de 2013, el cual tuvo que aceptar porque necesitaba dinero y realmente no tenía dinero para emprender un problema legal, aunado a eso ya era el segundo contrato que suscribían y había una relación amistosa, decidiendo dejarlo pasar esperando recuperarlo más adelante sin problemas, ya que insistía y no le iba pagar lo convenido en el contrato.

Que con la entrada en vigencia el Decreto 602 en fecha 29/11/2013 sobre el Control y Regulación de loa Arrendamientos de Locales Comerciales, la arrendataria sin consultar con ella pagó como canon de arrendamiento por el mes de enero la cantidad de dos mil doscientos setenta y siete bolívares con cincuenta céntimos (Bs.2.277,50) más el IVA por doscientos setenta y tres bolívares con treinta céntimos (Bs.273,30) y dicho canon fue pagado el 27 de enero del 2014, monto este del que no estuvo de acuerdo y de manera amistosa le solicitó que lo mejorará por cuanto era irrisorio igual se negó a pagar de nuevo el monto convenido para el momento que fijaron el nuevo contrato.

Que en fecha 05 de septiembre de 2014 pagó el canon correspondiente al mes de julio por un monto de once mil bolívares (Bs. 11.000,00) más el IVA por un monto de mil trescientos veinte bolívares (Bs.1.320,00), en fecha 14 de febrero de 2015 pago el canon de enero por un monto de (Bs.21.814,73), más el IVA por (Bs.2.617,76), el 15 de noviembre de 2015 por (Bs.30.000,00) más el IVA por (Bs.3.600), en fecha 06 de febrero de 2016 por la cantidad de (Bs.72.000), más el IVA por la cantidad de (Bs.8.640).

Que la arrendataria no cumplió con lo convenido en el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 18 de octubre de 2013 en las cláusulas fijadas en el canon de arrendamiento, que con la entrada en vigencia de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales en Gaceta Oficial 40.418, de fecha 23 de mayo de 2014, le solicitó a la arrendataria firmar un nuevo contrato vía telefónica y ella le manifestó que no podía por cuanto se encontraba en los Estados Unidos y que el mismo aún seguía vigente y que cuando ella se encontrara en el país actualizarían el contrato.

Que la ciudadana regresó en febrero de 2016 y se negó a firmarlo alegando que el mismo se encontraba vigente y que ella utilizaría los meses restantes al vencimiento del contrato, ya que estaba viendo el fondo de comercio, que ciertamente el contrato es por un plazo de “…de tres (03) años, pudiendo ser renovado por igual plazo por acuerdo de las partes, entendiéndose que para el mismo se renueve, cualquiera de las partes deberá notificar a la otra su deseo de no renovarlo con por lo menos seis (6) meses de anticipación al vencimiento de este contrato…se establece como cláusula penal el pago diario de quinientos bolívares (Bs.500,00) imputable a la arrendataria por el incumplimiento en la entrega del inmueble…” (vide cláusula sexta), además se convino, “…pagara por su propia cuenta, todos los servicios de electricidad, condominio, teléfono,…(vide cláusula décima quinta).

Que desde el mes de febrero del año 2016, ha dejado de percibir el correspondiente pago por concepto de alquiler, habiendo transcurrido hasta la fecha diez meses, que han sido muchas las diligencias para obtener dicho pago sin tener una respuesta de la ciudadana Naibeth Elizabeth Montero Ramírez, sumando al pago de canon de arrendamiento también de cinco mensualidades del condominio del Centro Comercial CIMA correspondiente a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2016, los cuales le ha tocado cancelarlos.

Que en fecha 11 de abril de 2016 le participó por escrito a la ciudadana Naibeth Elizabeth Montero Ramírez, que no sería renovado el contrato de arrendamiento, recibiendo la participación la encargada de la tienda ciudadana Wendy Méndez, que le ha solicitado que le pague dichos cánones de manera amistosa, vía telefónica sin tener una respuesta favorable, que en el mes de febrero cuando regreso de los Estados Unidos en reunión con la ciudadana Naibeth Elizabeth Montero Ramírez acordaron no hacer ningún contrato nuevo ya que ella haría uso de la prorroga legal para que así le diera tiempo de vender su negocio (la sociedad mercantil “MC TECHNOLOGY, C.A”) y así le entregaría el local, siendo el caso que dejó de pagar los cánones de arrendamiento, mandándola hablar con su abogado, ya que ella no pagaría más por cuanto la tiendo no da.

Que ha buscado en más de una oportunidad la vía amistosa para solicitar de la arrendataria el pago y la desocupación voluntaria y la correspondiente entrega material del inmueble dado en arrendamiento, que por ello aperturó un procedimiento administrativo, con el fin de solicitar la desocupación del inmueble (local comercial) de su propiedad.

Que el 23 de septiembre de 2016, fue aperturada por ante la Superintendencia de precios justos (SUNDDE) para solicitar la entrega material del referido inmueble, expediente Nº E-00159-2016, agotándose la vía administrativa quedando habilitada la vía judicial.

Fundamentó la demanda en los artículos 2, 26, 49, 51 y 257 de la constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 1.159, 1.160 y 1.592 del Código Civil, así como el artículo 40 numeral “a, g, i” de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales, señaló los medios de pruebas que acompañó.

Que de conformidad con lo dispuestos en los artículos 40 y 25 de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales, demanda a la sociedad mercantil “MC TECHNOLOGY, C.A”, solicitando: 1) declarar con lugar la pretensión principal de desalojar en las mismas perfectas condiciones como le fue entregado al inicio de la relación arrendaticia libre de personas y de bienes en la forma prevista en el artículo 1.586 del Código Civil, ello en virtud de estar incursa en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, con fundamento en el literal a) del artículo 40 de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales por falta de pago de dos o más cánones vencidos; 2) como pretensión subsidiaria con motivo del incumplimiento de las obligaciones contractuales por la referida sociedad mercantil y a manera de indemnización por daños y perjuicios por el uso y disfrute del inmueble objeto de la presente pretensión sin estar pagando las correspondientes pensiones arrendaticias, por lo adeudado, al pago de la cantidad de setecientos veinte mil bolívares (Bs.720.000,00), monto indemnizatorio éste aún sin experticia complementaria del fallo, el cual resulta de la sumatoria de cada una de las mensualidades vencidas correspondientes a los meses de febrero a noviembre del año 2016, a razón de setenta y dos mil bolívares (Bs.72.000) cada uno, conforme a lo dispuesto en el antes señalado artículo de la Ley Especial en concordancia con el artículo 1.167 del Código Civil; 3) como segunda pretensión subsidiaria en la entrega voluntaria del inmueble de marras, en las mismas perfectas condiciones como le fue entregado al inició de la relación arrendaticia, libre de personas y bienes, por incumplimiento de la cláusula décima quinta del contrato, relativa al incumplimiento por falta de pago del condominio de los meses de julio hasta noviembre de 2016, lo cual arroja una suma de cincuenta y cuatro mil trece bolívares con cincuenta y cuatro céntimos (Bs.54.013,54); 4) como tercera pretensión subsidiaria, sea condenado al pago acordado en el contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil arrendataria, referente a la cláusula penal, cuyo monto deberá ser establecido a través de una experticia complementaria del fallo, hasta que se haga efectiva la entrega del inmueble, 5) se condene a la parte perdidosa sociedad mercantil al pago de las costas procesales de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Estimó la demanda en la cantidad de setecientos veinte mil bolívares (Bs.720.000) equivalente a cuatro mil sesenta y siete con setenta y nueve unidades tributarias (4.067,79 UT) a razón de 177 bolívares por unidad tributaria vigente desde el 11 de febrero de 2016, según Gaceta Oficial Nº 40.846.

Acompañó: copia simple de la cédula de identidad de la ciudadana Zoraida Margarita Uzcátegui Tazzo, copias certificada de: documento mediante el cual los ciudadanos Rolando José Simosa Córdova y Antonio Latte Mujica, dan en venta a la ciudadana Zoraida Margarita Uzcátegui Tazzo, un inmueble allí descrito, protocolizado en fecha 24/09/2009, bajo el Nº 2009.7371, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 288.5.2.11.1741 y correspondiente al libro de folio Real del año 2009, de contrato de arrendamiento celebrado por los ciudadanos Zoraida Margarita Uzcategui Tazzo y Naibeth Elizabeth Montero Ramírez, autenticado en fecha 18 de octubre de 2013, por ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, bajo el Nº 45, Tomo 276 de los libros de autenticaciones, expediente administrativo suscrito por la ciudadana Zoraida Margarita Uzcátegui Tazzo, por ante la Superintendencia de Precios Justos, copia simple de factura Nº 00000247, expedida por Inversiones Los Palmares, por el monto allí descrito, originales de facturas Nros. 006125, 006124, 006279, 006609 y 006452, de fechas 05 de septiembre, 04 de octubre, 05 de diciembre y 11 de noviembre del año 2016 respectivamente, expedidas por el Condominio Cima Barinas, C.A, original de solvencia administrativa de fecha 06/09/2016, expedida por el ciudadano José R. Briceño C., en su condición de Coordinador de Departamento Facturación y Cobranza de la empresa Condominio Cima Barinas, C.A, original de comunicación emanada por la ciudadana Zoraida Margarita Uzcátegui T., dirigido al Representante Legal MC TECHNOLOGY, C.A, de fecha 11/04/2016.

En fecha 13 de diciembre de 2016, se recibió el presente asunto de la Unidad de Recepción y Distribución de Documento de este Circuito Judicial Civil, dándosele entrada por auto del 14/12/2016, y siendo admitido el 20 de aquel mes y año, ordenándose emplazar a la sociedad mercantil “MC Technology C.A”, en la persona de su representante la ciudadana Naibeth Elizabeth Montero Ramírez, supra identificada, a los fines de que diera contestación a la demanda dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que constara en autos su citación.

En virtud de no haber sido posible realizar el emplazamiento de la demandada a los fines de su citación personal, previa petición de parte, y cumplidas como fueron las formalidades de ley establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, por auto del 28/03/2017 se designó como defensora judicial de la demandada sociedad mercantil “MC TECHONOLOGY, C.A.” a la abogada en ejercicio Yeneisa Andreina Montes Hernández, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 124.371, quien fue personalmente notificada el 03/04/2017, conforme se evidencia de la diligencia suscrita por el alguacil del Tribunal y de la boleta respectiva cursantes a los folios 81 y 82 respectivamente.

Sin embargo, en fecha 04/04/2017 el abogado en ejercicio Adolfo E. Cepeda S., presentó escrito mediante el cual consignó copia certificada de instrumento poder que le fuere conferido así como al abogado en ejercicio Adolfo E. Cepeda L. por la ciudadana Naibeth Elizabeth Montero Ramírez en su propio nombre y como representante de la demanda sociedad mercantil “MC TECHNOLOGY, COMPAÑÍA Anónima”, dándose por citado en la presente causa, en razón de lo cual cesó de pleno de derecho el nombramiento de la referida defensora judicial designada conforme a lo previsto en el ordinal 5º del artículo 165 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 15 de mayo de 2017, el mencionado apoderado judicial de la parte demanda presentó escrito de contestación a la demanda, en el cual expuso que la accionante pretende que este Tribunal a través de la tutela judicial, ignore, violente el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, Nº 40.418, de fecha 23 de mayo de 2014, que la misma impuso como directiva en la disposición transitoria primera que todos los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor del Decreto Ley, es decir, que para el 24 del mes de noviembre del año 2014, el contrato de arrendamiento debía estar adecuado al Decreto de Ley, en otras palabras, dar garantías de irrenunciabilidad de derechos del arrendatario, alegando que por ende todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo, es decir, el contrato de arrendamiento en el que se funda la demanda es nulo, por imperio del artículo 3, en concordancia con la Disposición Transitoria Primera del referido Decreto, señaló el artículo 24 del referido decreto, que dicho contrato no es así, siendo ilegal por falta de adecuación a la normativa que así obliga expresamente en el Decreto Ley, por ello es improcedente, por no haberse adecuado a la normativa vigente.

Que es nulo por carecer en su contenido una ilegal fijación del canon de arrendamiento por ser contraria a los lineamientos del artículo 32 del Decreto Ley, por lo que al carecer del cálculo legal, para la fijación del canon de arrendamiento, que dicho contrato nació bajo la vigencia del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Nº 427, publicado en la Gaceta Oficial Nº 36.845, en fecha 7 de diciembre de 1999, y no fue derogado, entrando en vigencia el 23 de mayo de 2014, por lo que mal se puede demandar en base a un contrato de arrendamiento inexistente por imperio de la Ley vigente.

Que en cuanto a lo alegado por la demandante en cuanto a la entrada en vigencia de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales de fecha 23/05/2014, es falsa, que no es cierta, que nunca recibió llamada alguna en ese sentido y parámetro referido a la adecuación a la nueva ley el contrato de arrendamiento, que la actora le ha pedido a su mandante el desalojo del inmueble sin adecuarse al nuevo decreto.

Que en cuanto al alegato de la actora referente a que se debe el pago de las cinco (5) mensualidades del condominio del centro comercial CIMA correspondiente a los meses de julio hasta noviembre del año 2016, ello también es ilegal afirmando que todo lo que se origina de un contrato de arrendamiento que no se ha adecuado a la normativa vigente en materia del arrendamiento de inmueble para el uso comercial es ilegal por originarse de un contrato de arrendamiento no adecuado a la normativa vigente, además de ello, ocurre que a la fecha no existe por parte del Centro Comercial notificación alguna a su mandate como arrendatario de haberse cumplido con los extremos de los artículos 35, 36 y 37 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, que no puede haber insolvencia del pago del condominio cuando este se exige sin cumplir con los parámetros que pauta el imperio de la ley especial.

Que es totalmente falsa la afirmación de la actora que su representada no canceló los meses de julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2016, porque lo que realmente sucedió que la oficina de condominio del Centro Comercial CIMA dejó de emitir facturas de los siguientes meses abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2016, en ningún momento su representada ha dejado de cancelar, que hace saber que la empresa fue la titular de la factura del condominio hasta el mes de octubre de 2016, cuando la actora solicitó con el carácter de propietaria del local comercial el cambio del titular de la factura y con ello se originó el cese de emisión de facturas y la notificación de la misma a su patrocinada, cancelando ella los meses de octubre y noviembre de 2016, siendo participados en enero del año 2017 sobre lo antes señalado.

Que acompaña como prueba las facturas de pago de condominio en el que se demuestra que su mandante siempre estuvo solvente a la fecha de la demanda, solicitando que sean ratificados por el tercero que las otorgó.

En relación a la supuesta notificación de no renovación de contrato que afirma la accionante haber realizado por escrito en fecha 11 de abril de 2016 que afirma fue recibida por la ciudadana Wendy Méndez encargada de la tienda, alegó que su poderdante no recibió ni de la demandante ni de trabajador alguno tal comunicación, ni en forma privada o autentica que es como lo exige el referido Decreto-Ley. Que además por imperio del artículo 26 del decreto en cuestión, la prórroga legal es automática, potestativa para el arrendatario y obligatoria para el arrendador, por lo que tal comunicación es inoficiosa.

Que no es cierto que cuando regreso de Estado Unidos hayan acordado no realizar ningún contrato nuevo, que no es cierto que lo haya buscado de forma amistosa.

Que no es cierto lo dicho por la accionante referente a que se vio en la penosa necesidad de aperturar un procedimiento administrativo, que lo cierto es que solicitó el procedimiento administrativo ante SUDEE-Barinas en la que pide, en base a los hechos ya negados y falsos, a sabiendas que el Código Civil no aplica en materia arrendaticia de los locales comerciales, diciendo la SUDEE que considera procedente la solicitud de desalojo, a sabiendas que no es competente para desalojar locales comerciales, que lo sucedido en dicho acto consta en el acta levantada la efecto por la SUNDEE-Barinas en fecha 19/11/2016, la cual fue acompañada al libelo de demanda.

Que la demandante cita los artículos 1.159, 1.160 del Código Civil, pero que ésta normativa legal no aplica en materia de arrendamiento de locales comerciales a menos que la Ley especial haga remisión a tal Código, que la actora no tomo en cuenta los artículos 24 y 32 ni la Disposición Transitoria Primera de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ya que no adecuó el contrato dentro del lapso de seis meses por lo que afirma la demanda es incongruente y por tanto improcedente; que ninguna de las pruebas son contestes con el ordenamiento jurídico aplicable al caso, es decir, su acervo probatorio es contrario, que no es hecho controvertido en la presente causa que la demandante es la legal propietaria del bien arrendado a su mandante, la demandante es la legitima propietaria y así se acepta no es materia ni hecho controvertido en la presente causa.

Que en cuanto a la prueba marcada “B” copia del contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda, pretende probar la condición de la arrendataria pero este es ilegal por no haberse adecuado a la normativa de la nueva ley, por ello es improcedente por no ser el contrato conforme a la legislación arrendaticia en materia de locales comerciales.

Con respecto a la prueba marcada “c” expediente administrativo, que no es cierto como dijo la demandante que agotó la vía administrativa ya que en materia del arrendamiento de locales comerciales tal vía no es procedente, que es sólo en materia de arrendamiento de viviendas, que no se entiende la incongruencia de la demanda que la hace improcedente, que la vía administrativa sólo conlleva a un acto conciliatorio al que se negó la actora al no aceptar un nuevo contrato de arrendamiento dentro de los parámetros de la nueva Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, dicha prueba, en su contenido, sólo evidencia que la demandante miente con respecto al alcance de la misma.

Que con las supuestas pruebas como es la marcada con la letra “D” copia de factura Nº 00000247, con la que dice pretender demostrar el último pago recibido como canon de arrendamiento, que lo cierto es que está prueba sólo evidencia al igual que con el contrato de arrendamiento no adecuado a la nueva ley que el mismo canon de arrendamiento es contrario a los artículos 3, 24 y 32 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial.

En relación con las marcadas “E, E1, E2, E3” documento privado que la misma es contraria a los artículos 35, 36 y 37 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial y por emanar o ser accesorio a un contrato de arrendamiento que no se adecuó a la ley vigente de arrendamientos de locales comerciales, por lo que es improcedente.

Que respecto a la prueba de la demandante marcada “F” contentiva de la copia del escrito mediante el cual participa la no renovación del contrato, es ilegal, ya que para la fecha dicho contrato está y estaba revocado por causa autorizada por la ley, por imperio de la Disposición Transitoria Primera de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, ya que el contrato en cuestión no se adecuó, en el lapso de seis (6) meses, que no se puede renovar lo que por imperio de la ley fue revocado.

Que no es cierto que la actora haya realizado múltiples y exhaustiva diligencias, conminado en forma cordial y amistosa a la arrendataria en hacer entrega material del referido local comercial por su puesto reiterativo incumplimiento en sus obligaciones contractuales, el cual niega en nombre de su representada por lo que de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la demandante deberá recorrer con la carga de acreditar a los autos tal hecho.

Que no puede pretender un desalojo cuando se funda en un contrato de arrendamiento no adecuado a la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por exigencia obligatoria e imperativa de ésta en su disposición Transitoria Primera, por lo que la demanda resulta contraria a derecho.

Que la incongruencia de la demanda es tal que por un lado pide el desalojo en base al artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y en otra parte del mismo libelo de demanda pide el desalojo, libre de personas y bienes en la forma prevista en el artículo 1.586 del Código Civil, cuando es conteste la ley, la jurisprudencia y la doctrina que en materia de arrendamiento de locales comerciales no es aplicable la normativa contenida en el Código Civil.

Que su mandante no se encuentra incursa en el incumplimiento del pago de canon de arrendamiento o de condominio alguno, ya que en el contrato en el que se pretende basar dicho no pago, quedó revocado por imperio de la Disposición Transitoria Primera de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, en concordancia con el artículo 1.159 del Código Civil.

Que conforme a los derechos adquiridos su mandante tiene derecho que la arrendadora le otorgue contrato de arrendamiento con fundamento y parámetros vigentes de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, por imperio de los artículos 3 y 13 de la referida Ley.

Que la demandante incluye pretensiones que llama subsidiarias, que las cuales afirma no son sostenibles ya que el contrato no fue adecuado a la normativa vigente, y no ha sido calculado conforme al artículo 32 de la mencionada ley.

Que la actora continua con su irreverencia ante la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, que su mandante es arrendataria desde el 17/02/2011, es decir que hay suscritos varios contratos, por lo que existe una relación arrendaticia de más de cinco (05) años, por lo que de conformidad con el artículo 26 de dicha Ley, su mandante tiene derecho a una prorroga arrendaticia de dos (2) años, derecho que también pretende escamotear la demandante.

Fundamentó su contestación en los artículos 1, 24, 32, 36 y 37 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, así como el 1.059 del Código Civil.

Acompañó al escrito de contestación: copias al carbón y con sello húmedo facturas Nros. 007839, 007080, 006763, 006931, 005019, 004700, 004526, 004388, 004238, 004060, 003406, 003207 y 003048, de fechas 03 de abril, 01 de marzo, 31 de enero, 03 de febrero del año 2017, 03 de febrero de 2016, 03 de diciembre, 03 de noviembre, 02 de octubre, 01 de septiembre, 03 de agosto, 31 de marzo, 04 de marzo y 04 de febrero del año 2016, expedida por el Condominio Cima Barinas, C.A.

Por auto del 18 de mayo de 2017, el Tribunal fijó para el quinto (5to) día de despacho siguiente a aquel, a las once (11:00 a.m) de la mañana, oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar en la presente causa, siendo diferida por auto del 02 de junio del año en curso, celebrándose la misma en consecuencia en fecha 06/06/2017, en virtud de lo cual fue levantada el acta correspondiente, la cual es del tenor siguiente:

“En el día de hoy, seis (06) Junio de 2017, siendo las dos de la tarde 10:00 (2:00 p.m), fecha y hora fijada por el Tribunal para la celebración de la AUDIENCIA PRELIMINAR, prevista en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, en el presente juicio de DESALOJO, signado con la nomenclatura EP21-V-2016-000356, intentado por la ciudadana ZORAIDA MARGARITA TAZZO UZCATEGUI, venezolana, mayor de edad, titular de las cédula de identidad Nº V-7940988, en contra de la SOCIEDAD MERCANTIL MC TECHNOLOGY C.A. (REPRESENTADA POR LA CIUDADANA NAIBETH ELIZABETH MONTERO RAMIREZ. Se abre el acto previo anuncio de ley estando presente la Jueza abogada Liliana Camacho , la secretaria Abogada Dairy Pérez, el Alguacil Maiker Amaya, la ciudadana Juez ordena al Alguacil verificar la presencia de las partes, siendo informado por el mismo, que se encuentran presentes en la Sala de Audiencias, la ciudadana Zoraida Margarita Uzcategui, plenamente identificada, con su apoderada judicial abogada Lisbeth María Rondón Valero, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 153.751, igualmente presentes los abogados Adolfo Enrique Cepeda Silva y Adolfo Enrique Cepeda Lares, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 29.251 y 153.729, actuando con el carácter de apoderados judiciales de la parte demandada. La Juez seguidamente informa a las partes sobre la naturaleza y finalidad de la audacia prevista en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, informando a los presentes sobre las normas a seguir. En este estado, el Juez le concede el derecho de palabra al representante judicial de la parte actora, abogada en ejercicio Lisbeth María Rondón Valero previamente identificado, expone: “ Ciudadano Juez ,en el uso de la estructura establecido en el articulo 868 del Código de Procedimiento Civil, paso a establecer ciertas circunstancias, que han precedido a la prseente anuencia en efecto mi representada Zoraida Margarita Uzcategui Tazzo en su condición de arrendadora demanda mediante la presente el desalojo a la SOCIEDAD MERCANTIL MC TECHNOLOGY C.A, en los términos siguientes: PRIMERO: tal como consta en contrato de arrendamiento que riela a la presente causa la arrendataria MC TECHNOLOGY C.A, se obligó al pago del canon de arrendamiento dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes, por lo que es el caso que desde el pasado mes de febrero del año 2016, mi representada a dejado de percibir el correspondiente pago por concepto de alquiler y del cual hasta la fecha han transcurrido mas de catorce 14) meses, como es el mes de febrero de 2016, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2016, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio de 2017, por lo que efectivamente se demanda el pago del canon de arrendamiento, así como aquellos que sigan venciendo durante el iter procesal, pago de arrendamiento que se encuentra fijado por el monto de setenta y dos mil bolívares mensuales (Bs. 72.000, 00); en SEGUNDO lugar y seguido el criterio de la Sala Constitucional y acogido por la Sala Civil, en cuento a las pretensiones principales y subsidiarias, demando como pretensión subsidiaria la indemnización de daños y perjuicios por estar la arrendataria gozando del inmueble objeto de arrendamiento sin estar pagando el respectivo canon de arrendamiento; TERCERO demando como pretensión subsidiaria la falta de pago de condominio tal como fue obligada la arrendataria a pagar según contrato de arrendamiento al condominio del Centro Comercial Cima, habiéndose insolventado la arrendataria a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre del año 2016, condominio que fue cancelado por mi representada ya que la oficina de condominio la llamó como propietaria, ya que el condominio le hizo el llamado como dueña, ya que los ocupantes no daban respuesta a dicha oficina, CUARTO: el cumplimiento de la cláusula penal contenida en el contrato de arrendamiento en su cláusula 6º, ahora bien ciudadana Jueza de conformidad con el principio de distribución de la carga probatoria el principio corresponde a la parte actora probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y excepcionalmente a la parte demandada probar el pago o la extinción de la obligación y en el caso que nos ocupa la parte demandada en su escrito de contestación solo prueban que promovió como prueba pagos de condominio correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, junio, agosto, septiembre, octubre, noviembre del año 2015, y enero, diciembre del año 2016, los meses de enero, febrero y marzo del año 2017, limitándose a decir que mi representada solicitó el cambio de titular de la factura, cese de emisiones de factura y notificación de la misma, hecho que es falso de toda falsedad, por todo lo antes expuesto solicito se declare con lugar la demanda mediante la pretensión de desalojo de conformidad con los literales A y G, del ARTICULO 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Locales Comerciales, en concordancia con los artículos 1159, 1160 y 1592 del Código Civil vigente. Seguidamente se le concede el derecho de palabra a parte demandada, quien de conformidad a lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil consigna en este acto escrito constante de ocho (08) folios útiles, los cuales serán agregados a las actas del presente asunto mediante auto; en este orden manifiesta el apoderado judicial de la parte demandada lo siguiente: Ciudadana Juez, tanto la demanda incoada y consecuencia de ella la exposición de hecho de la parte demandante tienen el carácter de inoficioso e ilegal por improcedente y esto es así por desprenderse tanto de la misma demanda como de las pruebas que supuestamente las fundamenta, y me explico; el contrato de arrendamiento acompañado a la demanda el mismo es un contrato que tiene un termino que va del año 2013 al año 2016, es decir un termino de tres (03) años, el mismo por imperio de la Ley contenido en la disposición Transitoria Primera de la Ley de Arrendamiento de Locales Comerciales ordenó que todos los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigencia valga la redundancia de la Ley especial debían adecuarse a la Ley en un caso no mayor de 6 meses, y si la Ley entró en vigencia el 23 de mayo de 2014, y si el contrato no se adecuo a lo ordenado en la normativa dicho contrato de arrendamiento por contrario imperio de la Ley quedó revocado por no haberse adecuado a la Ley como lo manda la LEY Especial. Por lo que por imperio de la Ley la demanda es improcedente por estar fundada en un contrato de arrendamiento ilegal. Es para lógico que la demanda y la exposición de la demanda diga en que se fundamenta en el artículo 1159 del Código Civil (De los Efectos de los Contratos) precisamente este articulo es el que deja sin fundamento la demanda fundada en el contrato de arrendamiento ya que este articulo asienta los Contratos tiene fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, esta última parte precisamente es la que revoca la Ley en concordancia con la disposición transitoria primera de la Ley Especial. Se basa la demanda también el artículo 1160 del Código Civil (De los Efectos de los Contratos). La demanda también se fundamenta en el articulo 1592 del Código civil, este artículo se refiere a los contratos de arrendamientos y estipula a las obligaciones de los arrendatarios, este artículo no aplica en materia de arrendamiento de locales comerciales ya que las obligaciones del arrendador esta establecidas en la Ley especial de arrendamientos inmobiliarios de conformidad con la Pirámide de Kelsen. También se fundamenta la demanda el articulo 1586 del Código Civil, referido a los contratos de arrendamientos a los que rige el código civil esta norma por estar contenida en la Ley especial aplica es la Ley especial no las establecidas en el Código Civil por las mismas circunstancias antes expuestas. La demanda también se funda en actuaciones administrativas (Pruebas Administrativas) levantadas por la Sunde, iniciadas por la demandada en donde solicitan el desalojo de mi mandante entre otras solicitudes dicha pruebas es ilegal ya que la Sunde en esta materia de locales comerciales solo puede intervenir en cuatro situaciones Tres (03) a instancia de parte y una (01) oficiosamente o por directiva de la administración pública estas están contenidas en el articulo 31 de la Ley Especial (en caso de evalúo del bien arrendado) el 41 literal L (Para poder tener derecho a la medida preventiva debe agotarse la vía administrativa ante la Sunde y el articulo 32 de la LEY Especial (para conciliar la modalidad aplicable al canon de arrendamiento y la facultad que se le da al órgano administrativo para fijar el porcentaje de rentabilidad anual). Esos son los únicos casos que puede intervenir la Sunde menos para solicitar el desalojo por lo que dicha prueba es ilegal y por lo tanto la demanda es improcedente. Con respecto a las facturas que se acompañan como pruebas a la demanda como prueba de pago del condominio, la misma no es que pretende probar del lado del demandado que se pagó o no el condominio lo que se pretende a traves del principio de la comunidad de la Prueba y también se invoca el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, lo que se pretende probar es que esta prueba es ilegal por ser contraria a los artículos 35, 36 y 37, de la Ley Especial. Dice la demandante que pidió el desalojo el pago y otras circunstancias de hecho las cuales nunca ocurrió y esto se recalca para que se tome como hecho controvertido. Ciudadana juez se debe significar lo irreverente de la demandante hacia la Ley especial, ya que como ella misma lo señala en su demanda existe una relación arrendaticia entre ella y mi mandante desde el año 2011, es decir que tiene mas de cinco (05) años de relación arrendaticia, pues bien, el articulo 26 de la Ley Especial, le da derecho a mi representada a la prorroga legal de dos (02) años y ni siquiera en ese sentido fue considerada, ya que por que imperio de la Ley su prorroga Legal vencería en 2018, en contrario a lo estipulado en el articulo 38 de l Lay de Arrendamiento Inmobiliario , no es necesario estar solvente, y esto es así porque la prorroga legal es un derecho del arrendatario de conformidad con el artículo 3 de la Ley Especial de Arrendamiento de Locales Comerciales. ES TODO. Acto seguido toma el derecho de palabra la ciudadana Jueza quien expuso: Por cuanto el presente acto busca de las partes reafirmar los hechos a los cuales contrae la demanda a los fines de trabar los limites de la controversia o hechos controvertidos es por lo que se da por concluida la presente audiencia preliminar se ordena agregar a los autos el escrito presentado. Terminó, se leyó y conformes firman. (Omissis)”

En fecha 01/06/2017, la suscrita se abocó al conocimiento del presente asunto.

Por auto del 13 de junio de 2017, el Tribunal procedió a fijar los hechos y limites de la controversia en los términos allí señalados, y así mismo fijó un lapso de cinco (5) días siguientes a aquel para la promoción de pruebas sobre el mérito de la causa.

Dentro de la oportunidad legal prevista en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, ambas partes promovieron pruebas.

Siendo el día y hora fijado nueve (9) de agosto de 2017, 2:00 pm, se celebró la AUDIENCIA DE JUICIO, de conformidad con el artículo 870 del Código de Procedimiento Civil, haciéndose presentes el alguacil Hermes Laguna, quien anuncio el acto en la forma de ley; la Jueza de este Tribunal abogada, Liliana Camacho y la secretaria adscrita a este Circuito Judicial, Dairy Perez y el Alguacil Laura Craveiro; se deja constancia que la presente audiencia será reproducida audiovisualmente por el técnico LUIS PEREZ, titular de la cédula de identidad Nº V-12.554.521, quien se desempeña como pasante adscrito a la Oficina de Apoyo Informático de este Circuito Judicial, las abogadas en ejercicio LISBETH MARIA RONDON VALERO y NORA DEL PILAR ACOSTA, inscritas en el Inpreabogado bajo los nros 153.751 y 153.739, en su condición de apoderadas judiciales de la parte actora igualmente presente los abogados en ejercicio ADOLFO E. CEPEDA SILVA y ADOLFO E. CEPEDA LARES, inscritos en el Inpreabogado bajo los nros 29.251 y 153.729, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, Acto seguido la ciudadana Jueza dio inicio al acto y expuso: de conformidad con el 870 del Código de Procedimiento Civil, se inicia la audiencia oral. Acto seguido se confirió el derecho de palabra a la parte actora a través de su apoderada judicial, abogada LISBETH MARIA RONDON VALERO, ya identificada quien expuso buenas tardes ciudadana juez, secretaria y apoderados de la otra parte presente “venimos en representación de la parte actora ciudadana ZORAIDA MARGARITA USCATEGUI TAZZO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 7.940.988, en contra de la SOCIEDAD MERCANTIL MC TECHNOLOGY C.A representada por la ciudadana NAIBETH ELIZABETH MONTERO RAMIREZ, insisto con la acción de desolado por el incumpliendo del pago de arrendamiento por parte accionada así como al momento de interponer la demanda se solicita el pago de condominio el cual mi representada tuvo que cancelar, la parte accionada pretende en la contestación a la demanda hace valer que el contrato es nulo, cuando nosotros hablamos del pago de cumplimiento de contrato, no se le puede imputar a mi representada que viniera a firmar el contrato por cuanto ella en varias oportunidades lo solicito de igual forma aquí ya no opera el derecho de la prorroga legal por cuanto es cierto es un derecho que opera pleno de ley pero es cierto para gozar de este derecho debe estar solvente, por cuanto esto no opera en ese hecho que nos ocupa. Toma el derecho de palabra el abogado en ejercicio ADOLFO E. CEPEDA SILVA ya identificado, apoderado judicial de la parte demandada mediante el cual expone: “debo hacer la observación que la parte demandante desconociera que en Venezuela el 23 de mayo 05 de 2014 existe la Ley de locales comerciales, en cuánto a la prorroga legal en el articulo 38 de la ley no dice que el arrendatario tendrá derecho a la prorroga legal si esta al día con los cánones de arrendamiento pero aquí aplica el artículo 26 donde dice que el arrendatario puede tener la prórroga legal por el hecho de ser arrendatario, siendo inoficioso lo expresado por la parte actora, el artículo no me dice que debo estar solvente, la parte demandante pretende someter a condición la prorroga legal lo cual no es así, aquella ley no aplica en materia de locales comerciales, por lo tanto no es aplicable aquello de que no estoy solvente en arrendamiento, aquí se trata de comprobar si esta prorroga legal tiene derecho o no, en vista del tiempo mi representada no se le dio esta oportunidad, entrando al otro hecho controvertido en cuento al contrato, el decreto ley obliga los arrendatarios acordar un nuevo contrato de arrendamiento que contenga la nueva ley 24, 32 de la nueva ley, ninguna de esas norma cumple con el contrato de arrendamiento por lo cual queda revocado de conformidad con el articulo 1159 del Código Civil, como norma rectora, dice no puede revocarse por mutuo consentimiento, por lo que se quiere hacer ver es que el contrato es invalido por hechos aquí narrados, en cuanto a la tutela judicial pido al tribunal para concluir la no existencia legal de contrato de arrendamiento en el cual se fundamenta la demanda, en concordancia con los artículos antes mencionados. Es todo. Toma el derecho de palabra la ciudadana Juez la cual manifiesta en cuanto a la prueba promovida, pasamos a evacuar el testigo de la siguiente manera, ciudadano JOSE RAFAEL BRICEÑO CANO: toma el derecho de palabra la abogada mediante la cual expone PRIMERO Diga si es cierto que la firma que aparece registrada en ese documento privado como es el recibo de pago del condominio del local comercial Cima local F54 RESPUESTA: si es el sello de la empresa esta es mi firma con el sello de la empresa. Toma el derecho de palabra la parte demandada mediante la cual expone que los documento que el hace mención es que esos documento no descripción de los gastos que paga el arrendatario, y si el pago de condominio es una obligación estaban a nombre del arrendatario y después a nombre del arrendador, los recibos a que se refiere paga es el arrendador no el arrendatario, y si existes es un negociación que se hizo a espaladas del arrendador es nulo. En este estado toma el derecho de palabra la parte demandante mediante la cual expone que en ningún momento hubo alguna negociación. Toma el derecho de palabra la ciudadana Juez mediante la cual expone. Por cuanto no existe ningún otro punto ni ningún otro testigos, quiero precisar de la valides del contrato se va a derivar algunas consecuencias o no, de conformidad con el 875 del Código de Procedimiento Civil, el juez se retirará de la audiencia por un tiempo nos será mayor de 30 minutos a los efectos de emitir el presente dispositivo. Es todo. Acto seguido la Jueza de retorno a la sala de audiencia, hace uso de la palabra, quien expuso de haber sido analizadas admitidas, analizadas cada unas de las pruebas aportadas por las partes y valoradas como fueron, por esta Instancia, se realiza el presente DISPOSITIVO: Este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en el nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO incoada por la ciudadana ZORAIDA MARGARITA USCATEGUI TAZZO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 7.940.988, en contra de la SOCIEDAD MERCANTIL MC TECHNOLOGY C.A representada por la ciudadana NAIBETH ELIZABETH MONTERO RAMIREZ. En consecuencia se ordena el DESALOJO de un local comercial identificado con el Nº F54 ubicado en el centro comercial feria Cima ubicado en el avenida Andrés bello con avenida los Andes del municipio Barinas- SEGUNDO: Se ordena a la indemnización por daños y perjuicio por el uso del inmueble objeto de la presente demanda, a tal efecto la cancelación del canon de arrendamiento de los meses febrero marzo abril mayo junio julio agosto septiembre octubre y noviembre del año 2016, los vencidos hasta que quede definitivamente firme la sentencia para lo cual se acuerda una experticia complementaria del fallo. TERCERO: Se ordena el pago de las cuotas de condominio de los meses julio, agosto septiembre y noviembre del 2016. CUARTO: se niega el pago de la cláusula penal que en virtud de la notificación fue recibida por un tercero que no es parte en el juicio y no fue ratificada. QUINTO: No hay condenatoria en costa; De conformidad con el artículo 877 del código de procedimiento civil se hará la publicación del texto integro del presente fallo dentro del lapso de 10 días de despacho, a partir de la presente acta.

Ahora bien, a los fines de la motivación de la decisión antes señalada, pasa este órgano jurisdiccional a realizar pormenorizadamente la valoración del acervo probatorio aportado por las partes al proceso, tomando en cuenta las condiciones que al efecto establecen los artículos 864, 865 y 868 del Código de Procedimiento Civil, lo cual junto al análisis de los hechos expresados por las mismas en las diferentes oportunidades procesales, fueron la base para la decisión tomada en la referida audiencia de juicio, en razón de ello tenemos:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

1. Copia certificada de contrato de arrendamiento celebrado por los ciudadanos Zoraida Margarita Uzcategui Tazzo y Naibeth Elizabeth Montero Ramírez, cuyo objeto es el inmueble constituido por un local comercial signado con la nomenclatura F-54, situado en el Centro Comercial Cima, ubicado en la avenida Andrés Bello cruce con avenida Los Andes del Municipio Barinas del Estado Barinas,autenticado en fecha 18 de octubre de 2013, por ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, bajo el Nº 45, Tomo 276 de los libros de autenticaciones. Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público, de acuerdo con lo previsto en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, de cuyo contenido se colige entre otros hechos, la cualidad con la cual actúan las partes en virtud del referido contrato, así como la fecha cierta en que fue suscrito y las condiciones contractuales fijadas de mutuo acuerdo por los suscribientes.

2. Copias al carbón y con sello húmedo facturas Nros. 007839, 007080, 006763, 006931, 005019, 004700, 004526, 004388, 004238, 004060, 003406, 003207 y 003048, de fechas 03 de abril, 01 de marzo, 03 de enero, 03 de febrero del año 2017, 03 de febrero de 2016, 03 de diciembre, 03 de noviembre, 02 de octubre, 01 de septiembre, 03 de agosto, 31 de marzo, 04 de marzo y 04 de febrero del año 2015, expedida por el Condominio Cima Barinas, C.A. marcadas con los números 13, 12, 11, 10, 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, respectivamente, las tres primeras a nombre del cliente ZORAIDA MARGARITA UZCÁTEGUI TAZZO, y las restantes a nombre del cliente MC TECHNOLOGY, C.A. Tratándose de documentos privados emanados de un tercero ajeno al juicio los cuales no fueron ratificados el día en se celebró la Audiencia Oral y Pública mediante la prueba testimonial de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, resultan inapreciables.

3. Original de solvencia administrativa de fecha 06/09/2016, expedida por el ciudadano José R. Briceño C., en su condición de Coordinador de Departamento Facturación y Cobranza de la empresa Condominio Cima Barinas, C.A. En virtud del principio de la comunidad de la prueba, al ser éste mismo instrumento de naturaleza privada emanado de un tercero ajeno al juicio el cual también promovido por la parte actora y ratificado el día en se celebro la Audiencia Oral y Pública mediante la prueba testimonial por parte del ciudadano JOSE RAFAEL BRICEÑO CANO, identificado en el acta levantada al efecto, se le otorga valor probatorio de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

4. Copia certificada de expediente administrativo suscrito por la ciudadana Zoraida Margarita Uzcátegui Tazzo, llevado por la Superintendencia de Precios Justos en fechas 28/10/2016 y 09/11/2016, en el cual se llevó a acabo la audiencia única de protección en fecha 09/11/2016, en la cual se dejó plasmado que fue imposible que las partes llegaran a un acuerdo de realizar un nuevo contrato de arrendamiento ya que los mismos no lo adecuaron en el lapso establecido en la disposición transitoria primera de la ley de Alquileres de Locales Comerciales (Gaceta Oficial 40.418), indicando que las partes acudirán a la vía jurisdiccional competente, sin perjuicio de las sanciones y medidas administrativas a ejecutarse por ese organismo, señalando además que la arrendadora acudiría a la vía judicial por cuanto la arrendataria incurrió en la causal de desalojo establecida en el artículo 40 de la referida Ley. Por cuanto el procedimiento administrativo allí sustanciado, culminó con la citada decisión, ésta se aprecia en todo su valor para comprobar los hechos a que se refiere como documento público, de acuerdo con lo previsto en los artículos 1.357, 1.359, 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

5. Promovió el cercenamiento del derecho a la prorroga legal establecida en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo que afirma determina como intempestiva la demanda. En relación a tal promoción, este órgano jurisdiccional debe destacarse que la misma no constituye un medio de prueba susceptible de valoración, pues tal argumento allí esgrimido constituye un derecho especifico que en todo caso debe ser demostrado en la fase legal respectiva, mas no es un medio probatorio en sí mismo.
6. Manifestó acogerse al principio de comunidad de la prueba, dicha aseveración constituye un principio procesal y no un medio de prueba en sí mismo, es más bien una garantía del debido proceso contenido en el artículo 49 Constitucional.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

1. Copia simple de la cédula de identidad de la ciudadana Zoraida Margarita Uzcátegui Tazzo. Merece fe de los hechos que contiene por ser el documento idóneo de identificación de las personas naturales, conforme a lo estipulado en el artículo 16 de la Ley Orgánica de Identificación.

2. Copia certificada de documento mediante el cual los ciudadanos Rolando José Simosa Córdova y Antonio Latte Mujica, dan en venta a la ciudadana Zoraida Margarita Uzcátegui Tazzo, un inmueble constituido por un local comercial signado con la nomenclatura F-54, situado en el Centro Comercial Cima, ubicado en la avenida Andrés Bello cruce con avenida Los Andes del Municipio Barinas del Estado Barinas, protocolizado en fecha 24/09/2009, bajo el Nº 2009.7371, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 288.5.2.11.1741 y correspondiente al libro de folio Real del año 2009 Se aprecia en todo su valor para comprobar sus contenidos como documentos públicos, de acuerdo con lo previsto en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, de cuyo contenido se evidencia entre otros hechos el derecho de propiedad que posee la aquí demandante sobre el referido inmueble, lo cual le faculta para su disposición de uso, goce, disfrute en ejercicio pleno de la actividad comercial de carácter licito para la cual se encuentre destinado el mismo.

3. Copia certificada de contrato de arrendamiento celebrado por los ciudadanos Zoraida Margarita Uzcategui Tazzo y Naibeth Elizabeth Montero Ramírez, autenticado en fecha 18 de octubre de 2013, por ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, bajo el Nº 45, Tomo 276 de los libros de autenticaciones. Se aprecia en todo su valor para comprobar sus contenidos como documentos públicos, de acuerdo con lo previsto en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, de cuyo contenido se colige entre otros hechos, el carácter con el cual actúan las partes en virtud del referido contrato, así como la fecha cierta en que fue suscrito y las condiciones contractuales fijadas de mutuo acuerdo por los suscribientes.

4. Copia certificada de expediente administrativo suscrito por la ciudadana Zoraida Margarita Uzcátegui Tazzo, llevado por la Superintendencia de Precios Justos en fechas 28/10/2016 y 09/11/2016, en el cual se llevó a acabo la audiencia única de protección en fecha 09/11/2016, en la cual se dejó plasmado que fue imposible que las partes llegaran a un acuerdo de realizar un nuevo contrato de arrendamiento ya que los mismos no lo adecuaron en el lapso establecido en la disposición transitoria primera de la ley de Alquileres de Locales Comerciales (Gaceta Oficial 40.418), indicando que las partes acudirán a la vía jurisdiccional competente, sin perjuicio de las sanciones y medidas administrativas a ejecutarse por ese organismo, señalando además que la arrendadora acudiría a la vía judicial por cuanto la arrendataria incurrió en la causal de desalojo establecida en el artículo 40 de la referida Ley. Por cuanto el procedimiento administrativo allí sustanciado, culminó con la citada decisión, ésta se aprecia en todo su valor para comprobar los hechos a que se refiere como documento público, de acuerdo con lo previsto en los artículos 1.357, 1.359, 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

5. Copia simple de factura Nº 00000247, expedida por Inversiones Los Palmares Zoraida Margarita Uzcátegui Tazzo RIF V-07940988-6, en fecha 06/02/2016, por concepto de pago de arrendamiento de un local comercial C.C. CIMA en la ciudad de Barinas, Nivel Feria, Local F-54 correspondiente al mes de enero de 2016, a favor de la razón social MC Techonology C.A. por la cantidad de setenta y dos mil bolívares (Bs.72.000,00), el cual por emanar de de la parte actora -Zoraida Margarita Uzcátegui Tazzo- y al no haber sido impugnado por la contraria se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, infiriéndose de tal instrumento que el último canon de arrendamiento cancelado por la parte demandada asciende a la cantidad de setenta y dos mil bolívares (72.000,00).

6. Originales de facturas Nros. 006125, 006124, 006279, 006609 y 006452, de fechas 05 de septiembre, 04 de octubre, 05 de diciembre y 02 de noviembre del año 2016 respectivamente, expedidas por el Condominio Cima Barinas, C.A., marcadas con las letras “E”, “E1”,”E2”, “E3”, en la que se lee como cliente ZORAIDA MARGARITA UZCÁTEGUI TAZZO. Tratándose de documentos privados emanados de un tercero ajeno al juicio los cuales fueron ratificados el día en que se celebró la Audiencia Oral y Pública mediante la prueba testimonial por parte del ciudadano JOSE RAFAEL BRICEÑO CANO, identificado en el acta levantada al efecto, se le otorga pleno valor probatorio de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y de los mismos se colige que el pago del condominio del inmueble comercial allí señalado –objeto del presente litigio- durante los meses de septiembre a noviembre del año 2016, fue realizado por la arrendadora aquí accionante ciudadana Zoraida Margarita Uzcátegui Tazzo.

7. Original de solvencia administrativa de fecha 06/09/2016, expedida por el ciudadano José R. Briceño C., en su condición de Coordinador de Departamento Facturación y Cobranza de la empresa Condominio Cima Barinas, C.A en la que se señala que el local designado con la letra y número F-54, ubicado en el C.C. CIMA Nivel Feria, propiedad de la ciudadana Zoraida Margarita Uzcátegui Tazzo se encuentra solvente hasta el mes de agosto de 2016. Tratándose de documento privado emanado de un tercero ajeno al juicio el cual fue ratificado el día en se celebro la Audiencia Oral y Pública mediante la prueba testimonial del ciudadano JOSE RAFAEL BRICEÑO CANO, identificado en el acta, se le otorga valor probatorio de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

7. Original de comunicación emanada por la ciudadana Zoraida Margarita Uzcátegui T., dirigido al Representante Legal MC TECHNOLOGY, C.A, de fecha 11/04/2016, en la que se indica que el contrato de arrendamiento suscrito en relación al local comercial F-54, ubicado en el Nivel Feria del Centro Comercial CIMA, avenida Andrés Bello con avenida Los Andes de la ciudad y Estado Barinas no sería renovado según lo previsto en la cláusula sexta, la cual presenta sello húmedo de la sociedad mercantil MC Techonology C.A., con firma de recepción manuscrita por la ciudadana Méndez Wendy titular de la cédula de identidad Nº 19.612.686, por lo que tratándose de un instrumento privado recibido por un tercero ajeno al juicio, a saber la ciudadana Wendy Méndez, el cual no fue ratificado en el proceso mediante la prueba testimonial resulta inapreciable y por ende improcedente otorgarle valor probatorio de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

8. Impresión del resultado de la consulta a la página web (https://outlook.live.com/owa/?mkt=es_es&path=/mail/sentitems/rp), correspondiente al correo electrónico zmargarita10@hotmail.com emitido en fecha 03/19/2015 3:18 PM con destino al correo electrónico naibethmontero@hotmail.com con el siguiente contenido: “Hola elizabeth como estas..es. zoraida margarita uzcategui…local cima.cdo puedas me llamas porfa..tengo el contrato de arrendamienti listo..necedito saber cdo vienes.. ya sevtermina el chance de hacerlo de nuevo según la ley nueva de inquilinatos……”. Observa quien aquí decide, que el referido medio probatorio se circunscribe dentro de la calificación de prueba documental, en razón de lo cual la oportunidad para su promoción para la parte actora feneció al momento de intentar la acción, ya que debió haber sido acompañado al libelo de demanda conforme a lo establecido en el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual resulta inapreciable.

Para decidir este Tribunal observa:

El presente asunto versa sobre la pretensión de desalojo de la demandada arrendataria Sociedad mercantil “MC TECHNOLOGY, C.A” del inmueble constituido por un local comercial signado con la nomenclatura F-54, situado en el Centro Comercial Cima, ubicado en la avenida Andrés Bello cruce con avenida Los Andes del Municipio Barinas del Estado Barinas, el cual le fuere arrendado por la accionante ciudadana Zoraida Margarita Uzcátegui Tazzo-arrendadora, ello en virtud del contrato celebrado por las partes aquí en litigio y autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, en fecha 18 de octubre de 2013, bajo el Nº 45, Tomo 276 de los libros de autenticaciones.

Ahora bien, la parte actora ciudadana Zoraida Margarita Uzcátegui Tazzo fundamentó su pretensión alegando entre otros hechos que en el contrato en cuestión se fijó como canon de arrendamiento para el primer año la cantidad de once mil bolívares (Bs.11.000,00), el cual según lo convenido en la cláusula cuarta se aumentaría anualmente en la cantidad porcentual que resulta de aplicar el IPC mas el IVA correspondeinte, pero que con la entrada en vigencia del Decreto 602 en fecha 29/11/2013 sobre el Control y Regulación de loa Arrendamientos de Locales Comerciales, la arrendataria sin consultar con ella paso de pagar la cantidad de setenta y dos mil bolívares (Bs.72.000,00) a dos mil doscientos setenta y siete bolívares con cincuenta céntimos (Bs.2.277,50) más el IVA por doscientos setenta y tres bolívares con treinta céntimos (Bs.273,30) negándose a pagar de nuevo el monto convenido para el momento que fijaron el nuevo contrato.

Que además presentó atrasos en el pago de las respectivas mensualidades, lo cual fue especificado en el libelo de la demanda y suficientemente señalado en la narrativa del presente fallo, llegando a dejar de percibir el pago correspondiente por concepto de alquiler desde el mes de febrero del año 2016, habiendo transcurrido hasta la fecha de interposición de la demanda diez meses, sumando a tal insolvencia también la falta de pago de cinco mensualidades del condominio del Centro Comercial CIMA, correspondiente a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2016, los cuales la accionante afirmó que le tocó cancelarlos, indicando en sus alegatos que por tales hechos en fecha 11 de abril de 2016 le participó por escrito a la ciudadana Naibeth Elizabeth Montero Ramírez, que no sería renovado el contrato de arrendamiento, notificación que manifestó fue recibida por la ciudadana Wendy Méndez quien según sus dichos es la encargada de la tienda, pero que en reunión con la ciudadana Naibeth Elizabeth Montero Ramírez acordaron no hacer ningún contrato nuevo ya que ella haría uso de la prorroga legal para que así le diera tiempo de vender su negocio (la sociedad mercantil “MC TECHNOLOGY, C.A”) y proceder a entregarle el local, siendo el caso que dejó de pagar los cánones de arrendamiento, mandándola hablar con su abogado, ya que ella no pagaría más por cuanto la tiendo no le generaba ganancias.

Fundamentó la demanda en los artículos 2, 26, 49, 51 y 257 de la constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 1.159, 1.160 y 1.592 del Código Civil, así como el artículo 40 numeral “a, g, i” de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales, cumpliendo con la carga probatoria .

Que de conformidad con lo dispuestos en los artículos 40 y 25 de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales, demandó a la sociedad mercantil “MC TECHNOLOGY, C.A”, peticionando lo siguiente:

1) Declarar con lugar la pretensión principal de desalojar en las mismas perfectas condiciones como le fue entregado al inicio de la relación arrendaticia libre de personas y de bienes, ello en virtud de estar incursa en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, con fundamento en el literal a) del artículo 40 de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales por falta de pago de dos o más cánones vencidos;

2) Como primera pretensión subsidiaria y a manera de indemnización por daños y perjuicios por el uso y disfrute del inmueble objeto de la presente pretensión sin estar pagando las correspondientes pensiones arrendaticias, al pago de la cantidad de setecientos veinte mil bolívares (Bs.720.000,00), monto indemnizatorio éste aún sin experticia complementaria del fallo, el cual resulta de la sumatoria de cada una de las mensualidades vencidas correspondientes a los meses de febrero a noviembre del año 2016, a razón de setenta y dos mil bolívares (Bs.72.000) cada uno, conforme a lo dispuesto en el antes señalado artículo de la Ley Especial en concordancia con el artículo 1.167 del Código Civil;

3) Como segunda pretensión subsidiaria en la entrega voluntaria del inmueble de marras, en las mismas perfectas condiciones como le fue entregado al inició de la relación arrendaticia, libre de personas y bienes, por incumplimiento de la cláusula décima quinta del contrato, relativa al incumplimiento por falta de pago del condominio de los meses de julio hasta noviembre de 2016, lo cual arroja una suma de cincuenta y cuatro mil trece bolívares con cincuenta y cuatro céntimos (Bs.54.013,54);

4) Como tercera pretensión subsidiaria, sea condenado al pago acordado en el contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil arrendataria, referente a la cláusula penal, cuyo monto deberá ser establecido a través de una experticia complementaria del fallo, hasta que se haga efectiva la entrega del inmueble,

5) Se condene a la parte perdidosa sociedad mercantil al pago de las costas procesales de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por otra parte, la demandada sociedad mercantil MC TECHNOLOGY, C.A., basó su defensa alegando que la accionante pretende que este Tribunal a través de la tutela judicial, ignore, violente el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, Nº 40.418, de fecha 23 de mayo de 2014, que la misma impuso en la disposición transitoria primera que todos los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor del Decreto Ley, (24/11/2014), debían estar adecuado al referido Decreto-Ley, por lo que todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de los derechos allí consagrados se considera nulo, es decir, el contrato de arrendamiento en el que se funda la demanda es nulo, por imperio del artículo 3, en concordancia con la Disposición Transitoria Primera del referido Decreto, por no haberse adecuado a la normativa vigente.

Que la fijación del canon de arrendamiento establecido en el contrato en cuestión es ilegal por ser contraria a los lineamientos del artículo 32 del Decreto Ley, que dicho contrato nació bajo la vigencia del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Nº 427, publicado en la Gaceta Oficial Nº 36.845, en fecha 7 de diciembre de 1999, y no fue derogado, entrando en vigencia el 23 de mayo de 2014, por lo que mal se puede demandar en base a un contrato de arrendamiento inexistente por imperio de la Ley vigente.

Alegó que no recibió notificación sobre la presunta no renovación de contrato alguno, ni de adecuación del mismo a la nueva ley, que no debe el pago de las cinco (5) mensualidades del condominio del centro comercial CIMA correspondiente a los meses de julio hasta noviembre del año 2016, afirmando que todo lo que se origina de un contrato de arrendamiento que no se ha adecuado a la normativa vigente en materia del arrendamiento de inmueble para el uso comercial el cual es ilegal por originarse de un contrato de arrendamiento no adecuado a la normativa vigente, que a la fecha no existe por parte del Centro Comercial notificación alguna a la parte demandada como arrendatario de haberse cumplido con los extremos de los artículos 35, 36 y 37 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, que no puede haber insolvencia del pago del condominio cuando este se exige sin cumplir con los parámetros que pauta el imperio de la ley especial, y que en todo caso lo que ocurrió fue que la empresa mercantil fue la titular de la factura del condominio hasta el mes de octubre de 2016, pero que la oficina de condominio del referido Centro Comercial cambio la titularidad por solicitud de la accionante propietaria del local y con ello se originó el cese de emisión de facturas y la notificación de la misma a la empresa arrendadora, cancelando ella los meses de octubre y noviembre de 2016, siendo participados en enero del año 2017 sobre lo antes señalado.

Que no se encuentra incursa en el incumplimiento del pago de canon de arrendamiento o de condominio alguno, ya que en el contrato en el que se pretende basar dicha falta de pago, quedó revocado por imperio de la Disposición Transitoria Primera de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, en concordancia con el artículo 1.159 del Código Civil.

Que en todo caso, la empresa mercantil es arrendataria desde el 17 de febrero de 2011, por lo que existe una relación arrendaticia de mas de cinco (5) años, en razón de lo cual tiene derecho a dos años de prorroga legal de conformidad a lo dispuesto en el artículo 26 del decreto en cuestión, que dicha prórroga legal es automática, potestativa para el arrendatario y obligatoria para el arrendador, por lo que la presunta notificación realizada por la accionante es inoficiosa.

Aseveró que la demandante invocó el Código Civil, pero que ésta normativa legal no aplica en materia de arrendamiento de locales comerciales a menos que la Ley especial haga remisión a tal Código, que la actora no tomo en cuenta los artículos 24 y 32 ni la Disposición Transitoria Primera de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ya que no adecuó el contrato dentro del lapso de seis meses por lo que afirma la demanda es incongruente y por tanto improcedente; que ninguna de las pruebas son contestes con el ordenamiento jurídico aplicable al caso, es decir, su acervo probatorio es contrario, que no es hecho controvertido en la presente causa que la demandante es la legal propietaria del bien arrendado a su mandante, la demandante es la legitima propietaria y así se acepta no es materia ni hecho controvertido en la presente causa y que no puede pretender el desalojo del mismo cuando se funda en un contrato de arrendamiento no adecuado a la antes señalada Ley por lo que la demanda resulta contraria a derecho y que las pretensiones que llama subsidiarias, no son sostenibles ya que el contrato no fue adecuado a la normativa vigente, y no ha sido calculado conforme al artículo 32 de la mencionada ley.

Que la incongruencia de la demanda es tal que por un lado pide el desalojo en base al artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y en otra parte del mismo libelo de demanda pide el desalojo, libre de personas y bienes en la forma prevista en el artículo 1.586 del Código Civil, cuando es conteste la ley, la jurisprudencia y la doctrina que en materia de arrendamiento de locales comerciales no es aplicable la normativa contenida en el Código Civil.

Ahora bien, los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, consagran el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes tienen que demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, correspondiéndole a la actora comprobar los hechos constitutivos en que fundamenta su pretensión, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado respecto a los hechos extintivos, impeditivos o modificativos, este Tribunal observa que con el acervo probatorio se encuentra plenamente demostrada la relación arrendaticia existente entre las partes aquí en litigio, la cual no fue negada en ningún momento por la parte accionada, y que tiene por objeto el bien inmueble de carácter comercial descrito en el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, en fecha 18/10/2013, bajo el N° 45, Tomo 276 de los libros respectivos, el cual es del tenor siguiente:

“(Omissis) CLÁUSULA CUARTA: El canon mensual por el arrendamiento de EL LOCAL para el primer año es por la cantidad de ONCE MIL BOLÍVARES (Bs.11.000,00), el cual se aumentará anualmente en la cantidad procentula que resulte de aplicar el IPC (para la zona metropolitana de Caracas) de los doce meses anteriores. Adicionalmente al pago del canon mensual de arrendamiento LA ARRENDATARIA pagará el Impuesto al Valor Agregado correspondiente…(sic). CLÁUSULA QUINTA: LA ARRENDATARIA pagará el canon de arrendamiento convenido en la Cláusula Cuarta, por mensualidades vencidas, los primeros 05 días de cada mes y a partir del 1 de enero del año 2014, cuyo monto la ARRENDATARIA depositará en la cuenta corriente Nº 01020435620000046129 del Banco de Venezuela, a nombre de ZORAIDA MARGARITA UZCÁTEGUI TAZZO, en su condición de arrendadora. CLÁUSULA SEXTA: El derecho de uso de EL LOCAL por parte de LA ARRENDATARIA, será desde la firma del presente contrato de arrendamiento, y tendrá una vigencia de tres (03) años, pudiendo ser renovado por igual plazo por acuerdo de las partes, entendiéndose que para que el mismo no se renueve, cualquiera de las partes deberá notificar a la otra su deseo de no renovarlos con por los menos seis (6) meses de anticipación al vencimiento del contrato, o de sus prórrogas si las hubiere, LA ARRENDATARIA entregará a LA ARRENDADORA, el LOCAL arrendado completamente desocupado de bienes y personas y en las condiciones estipuladas en este Contrato. Asimismo, se establece como de cláusula penal el pago diario de Quinientos Bolívares (Bs.500,00), imputable a LA ARRENDATARIA por el incumplimiento en la entrega del inmueble al vencimiento del plazo, de conformidad con lo estatuido en el artículo 28 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. (…) CLÁUSULA DECIMA QUINTA: LA ARRENDATARIA pagará por su propia cuenta, todos los servicios de electricidad, condominio, teléfono, etc, sin que LA ARRENDADORA contraiga responsabilidad alguna por la prestación de los mencionados servicios. Igualmente, corre por cuenta de LA ARRENDATARIA el pago del condominio que le corresponda a EL LOCAL. El incumplimiento de esta obligación será considerada una causa de resolución del presente Contrato. (…). CLÁUSULA DECIMA SÉPTIMA: Todas las notificaciones que deban hacerse las partes en relación con este Contrato, serán efectuadas personalmente o mediante facsimile, correo electrónico, correo privado, con acuse de recibo, sin perjuicio de que la misma pueda ser efectuada mediante notificación telegrafica, autenticada o judicial en las siguientes direcciones…(Omissis).” (Negrillas propias del instrumento)

Seguidamente analiza esta juzgadora la naturaleza del referido contrato de arrendamiento, ello a los fines de precisar si nos encontramos frente a un contrato a tiempo determinado o indeterminado, entendiéndose que un contrato es a tiempo determinado o fijo cuando en el mismo se establece su duración por un lapso de tiempo concreto, específico y limitado, y por ende, las prórrogas que surjan siempre serán a término fijo por el lapso de tiempo estipulado en el contrato, es decir, a tiempo determinado. Por su parte, es a tiempo indeterminado, aquél contrato en el cual no se establece un lapso específico de duración, o que habiéndose estipulado un término fijo, luego de su vencimiento opera la tácita reconducción estipulada en el artículo 1.614 del Código Civil.

En el caso de autos, observa quien aquí decide que el contrato en cuestión fue autenticado en fecha 18 de octubre de 2013 y conforme al texto de la citada cláusula sexta contractual, la relación arrendaticia que vincula a las partes en litigio fue estipulada por un lapso de duración de tres (03) años, es decir que nació a tiempo determinado, y en virtud de lo expresamente convenido por éstas, y por cuanto la parte actora no logro demostrar fehacientemente dentro de la oportunidad legal que haya procedido conforme a lo estipulado en las cláusulas sexta y décima séptima a realizar la debida notificación a la arrendataria relativa a su intención de no renovar el contrato en cuestión, es por lo que éste se renovó de manera automática por el mismo periodo de tiempo allí estipulado, por lo que en atención a ello para esta juzgadora el referido Contrato de Arrendamiento se tiene a tiempo determinado; Y ASI SE DECIDE.

Ahora bien, establecido lo anterior, y tomando en cuenta los hechos en los que se circunscribe la pretensión de la accionante, los alegatos de defensa de la parte demandada, así como la comunidad de pruebas aportadas al asunto ya valoradas y evacuadas en la oportunidad de la celebración de la audiencia de juicio, quien aquí decide observa que si bien es cierto que no existe una adecuación del contrato que vincula a las partes en conflicto a la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicada en la Gaceta Oficial Nº 40.418 en fecha 23/05/2014, conforme lo establece la misma en su disposición transitoria primera, no puede entenderse por ello que el contrato en cuestión se encuentra anulado, ya que ni en la referida disposición transitoria ni en parte alguna del articulado que compone la referida Ley Especial se establece tal tipo de sanción, y donde el legislador no previó sanción alguna mal puede imponerse la misma, ya que ello iría no solo en detrimento del espíritu protector de la ley sino en contra de la seguridad jurídica, ya que se vería vulnerada por completo la legalidad de los diferentes contratos que del tipo in comento estuviesen en vigencia para entonces, en todo caso, quedarían a salvo las sanciones de tipo administrativo y/o legal a que hubiere lugar por tal incumplimiento, las cuales serían de estricta competencia del órgano rector en la materia o la instancia bajo su adscripción que este designe, razón por la cual el contrato en que se fundamenta la pretensión de la actora goza de plena fuerza y valor legal entre las partes. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Establecido lo anterior, tenemos que como bien se ha especificado la pretensión de la parte actora se circunscribe a que la arrendataria sociedad mercantil MC Technology, C.A. desaloje el local comercial ubicado en el Centro Comercial CIMA en virtud de encontrarse incursa en incumplimiento contractual por no haber cancelado el pago de diez (10) cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2016, así como por estar insolvente con el pago de cinco (5) meses por concepto de condominio correspondiente a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2016, en razón de lo cual, y en virtud del principio procesal de la carga de la prueba consagrado en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, le correspondía a la parte demandada probar que no se encontraba incursa en ninguno de tales hechos demostrando estar solvente en cada uno de los referidos pagos presuntamente insolutos a los fines de lograr la desestimación por parte de este órgano jurisdiccional de la pretensión de la accionante.

Sin embargo, se observa que la demandada sociedad mercantil basó su defensa manifestando tanto en su escrito de contestación como en las audiencias celebradas, todos supra narrados, que el contrato de arrendamiento en cuestión quedó revocado por imperio de la Disposición Transitoria Primera de la Ley de Regulación del Arrendamiento para el Uso Comercial, por lo que según su interpretación y proceder no estaría obligada al cumplimiento de un contrato que consideró ilegal, lo cual como ya se estableció en el párrafo previo al que antecede, dicho contrato surte pleno efecto entre las partes, en virtud de lo cual al no haber demostrado la demandada sociedad mercantil MC Technology, C.A. con las pruebas aportadas a la causa el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los diez (10) meses indicados por la parte actora, a saber desde el mes de febrero hasta el mes de noviembre ambos inclusive del año 2016, incumpliendo en consecuencia con la cláusula cuarta y quinta del contrato de arrendamiento supra parcialmente citado. Y ASÍ SE DECLARA.

Aunado a lo anterior, la demandada sociedad mercantil MC Technology C.A. tampoco presentó solvencia o prueba alguna que demuestre el cumplimiento del pago de las cuotas de condominio indicadas por la actora correspondientes a los meses de julio a noviembre del año 2016, ya que de las facturas aportadas por la accionada como prueba del pago de condominio –aún y cuando fueron desechadas por no haber sido promovida la prueba testimonial a los fines de su ratificación por el tercero ajeno al juicio que las libró- este Tribunal no puede pasar por alto que las mismas aunque hubiesen sido ratificadas en su debida oportunidad, en nada hubieren favorecido a la parte demandada promovente, ya que con las mismas no lograron desvirtuar los alegatos de la accionante ya que corresponden a los meses de enero, febrero, marzo junio, agosto, septiembre, octubre y noviembre del año 2015 a nombre del cliente MC Technology C.A. y tres facturas a nombre de Zoraida Margarita Uzcátegui Tazzo correspondiente a los meses de julio, agosto y septiembre de 2016, no estando en consecuencia probado que la sociedad mercantil demandada MC Technology C.A. haya realizado oportunamente el pago por concepto de condominio correspondiente a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2016, lo cual a tenor de la citada cláusula quinta del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes aquí en conflicto, era de total responsabilidad de la arrendataria por lo que indefectiblemente ésta debe sufrir las consecuencias de su incumplimiento, y ser condenada al pago de tal obligación. Y ASÍ SE DECIDE.

En razón de los fundamentos de hecho antes señalados, quien aquí decide observa que se encuentra plenamente demostrado que la demandada sociedad mercantil MC Technology C.A. se encuentra incursa en incumplimiento de las cláusulas cuarta, quinta y décima quinta del contrato de arrendamiento suscrito en con la accionante ciudadana Zoraida Margarita Uzcátegui Tazzo, cuyo objeto es el local comercial signado con la nomenclatura F-54 situado en el Nivel Feria del Centro Comercial CIMA ubicado en la avenida Andrés Bello cruce con avenida Los Andes del Municipio Barinas del Estado Barinas, al no estar solvente con el pago de los diez (10) cánones de arrendamiento y las cinco (5) cuotas de condominio descritas en los párrafos que preceden, por lo que con fundamento en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial ha de considerarse ajustada a derecho la pretensión de desalojo intentada por la accionante, y así se declarará en forma positiva y precisa en la dispositiva del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

Como consecuencia de la anterior decisión, habiendo sido peticionado oportunamente por la parte actora en el particular segundo del libelo de demanda, se condena a la parte demandada al pago del monto por concepto de indemnización por daños y perjuicios, el cual tendrá como base el monto resultante de la sumatoria de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre del año 2016, más lo que se sigan venciendo hasta que quede definitivamente firme la presente sentencia, tomando como base para tal cálculo el último monto cancelado por concepto de canon de arrendamiento consistente en la cantidad de setenta y dos mil bolívares (Bs.72.000,00) conforme se evidencia de la factura cursante al folio 31, la cual no fue impugnada ni desconocida en la oportunidad correspondiente y plenamente valorada en el numeral 5 de las pruebas aportadas de la parte actora, experticia ésta que deberá llevar a cabo una vez quede definitivamente firme el presente fallo, debiéndose aplicar al monto resultante la indexación respectiva. Y ASÍ SE DECIDE.

Ahora bien, en relación al petitorio realizado como tercera pretensión subsidiaria, referente a que la demandada sea condenado al pago acordado en la cláusula penal contenida en la cláusula sexta supra citada, resulta necesario indicar lo expresado en relación a la cláusula penal por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada en fecha 20 de marzo de 2017, en el expediente signado con el Nº 16-1135, con ponencia de la Magistrada Carmen Zuleta de Merchan, quien señaló:
“(Omissis). Al respecto, cabe destacar, que es criterio jurisprudencial de vieja data, que “la cláusula penal constituye una valuación realizada por las partes del monto de los daños y perjuicios que deban ser pagados en caso de incumplimiento de sus obligaciones contractuales, y de conformidad con su propia naturaleza viene a consistir en una convención, tanto sobre la existencia del daño como sobre su monto, que tiene fuerza de ley entre las partes. Su inmensa utilidad en las relaciones diarias de la vida de negocios radica, precisamente, en la eliminación de todas las arduas y delicadas cuestiones que puede plantear la demostración procesal de los daños y perjuicios que una de las partes contratantes alegue haber sufrido por incumplimiento de la otra. Es indudable, por consiguiente, que al constituir la cláusula penal una convención por medio de la cual las partes contratantes han fijado previamente no sólo el quantum de los daños y perjuicios, sino la existencia misma del daño en caso de inejecución o retardo en el cumplimiento del contrato celebrado, ella dispensa al acreedor de suministrar la prueba del daño; la indemnización estipulada debe pagarse aun en el supuesto de que efectivamente no se haya sufrido perjuicio alguno, y ello simplemente en virtud de la inejecución o retardo en el cumplimiento por culpa del deudor”. (JTR 2-3-59. V. VII. T.I. Pág 714, citada por el tratadista Nerio Perera Planas en su obra “Código Civil Venezolano”, Ediciones Magón, Caracas, 1984, Pág. 704)
Así, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 480 de fecha 4 noviembre de 2010, dejó sentado sobre el particular, lo siguiente:
“(…) La doctrina patria ha considerado las cláusulas penales como una valuación que efectúan las partes al momento de celebrar un contrato, acerca del monto o de la suma de los posibles daños y perjuicios que ocasione el incumplimiento de todas o una de las obligaciones asumidas en el contrato que las contiene y viene a constituir una convención o acuerdo a que llegan las partes contratantes, tanto en lo que se refiere a la existencia de ese daño como en cuanto a la cantidad de dinero que dicho daño representaría, lo cual, sin duda alguna tiene fuerza de ley entre los intervinientes en el contrato que establece la penalidad…”. (Cursivas propias de la Sala).

De la anterior cita jurisprudencial, se colige claramente que el objeto de la cláusula penal se circunscribe a permitir a las partes integrantes de un contrato donde se haya convenido la misma, preveer el quantum aplicable a modo indemnizatorio por concepto de daños por incumplimiento según los términos en que haya sido estipulado por aquellas, sin necesidad de que media la prueba de los daños y perjuicios en virtud de haber sido previstos por los contratantes, sin embargo en el presente caso se evidencia que la pena se estipuló –a tenor del texto de la referida cláusula sexta- como sanción por el incumplimiento en la entrega del inmueble en virtud de la no renovación contractual en la forma y tiempo allí establecido, y por cuanto como bien se declaró previamente, la parte actora no logró demostrar haber realizado la notificación de la arrendataria en la forma correspondiente, según lo previsto en la cláusula décima séptima del contrato en cuestión, es por lo que resulta improcedente acordar tal petición, aunado al hecho de habérsele acordado el pago por daños y perjuicios con la debida indexación del monto resultante a través de una experticia complementaria en los términos señalados anteriormente. Y ASÍ SE DECLARA.

Finalmente, en relación al alegato de la parte demandada referente al derecho a la prorroga legal, que afirma poseer por tener la condición de arrendataria del local comercial objeto de la presente demanda desde el 17/02/2011, invocando que de conformidad con el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, tiene derecho a una prorroga arrendaticia de dos (2) años, quien aquí decide considera necesario citar parcialmente el contenido de la misma, el cual es del tenor siguiente:

“Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:
Omissis.

Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación”

De la norma antes citada, se colige claramente que el legislador estableció los lapsos de tiempo relativos a la prórroga legal en función de la duración de la relación arrendaticia, estableciendo como condición en la primera parte del artículo, que la misma es aplicable “al vencimiento de los contratos de arrendamiento…”.

Ahora bien, en el presente caso conforme al análisis realizado al momento definir la naturaleza del contrato que aquí nos ocupa, quien aquí decide, por las razones allí explanadas declaró que el contrato en cuestión autenticado en fecha 18 de octubre de 2013 se renovó de manera automática por el mismo periodo de tiempo estipulado en su cláusula sexta, a saber, por tres (3) años –up supra citada-, por lo que en atención a ello para esta juzgadora el referido Contrato de Arrendamiento se tiene a tiempo determinado ya que la accionante no logró demostrar haber notificado a la arrendataria su deseo de no renovar la relación arrendaticia, lo que debe interpretarse que la relación se encuentra vigente, no cumpliéndose en consecuencia la condición de aplicabilidad de la opción de la prórroga legal ya que a la fecha se encuentra en curso el primer año de la tácita renovación del contrato antes indicado, además de ello, la prórroga legal opera de pleno derecho, siempre que el arrendatario no se encuentre incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, al vencimiento del término contractual, pues de lo contrario no tiene derecho a gozar de tal beneficio, razón por la cual resulta inaplicable tal figura jurídica al presente caso. Y ASÍ SE DECIDE.

En mérito de las motivaciones antes expresadas este Tribunal Primero de Primera Instancia del Circuito Judicial Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta sentencia en los términos siguientes:

PRIMERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO incoada por la ciudadana ZORAIDA MARGARITA USCATEGUI TAZZO, en contra de la SOCIEDAD MERCANTIL MC TECHNOLOGY C.A representada por la ciudadana NAIBETH ELIZABETH MONTERO RAMÍREZ, up supra identificados, y en consecuencia se ordena el DESALOJO del inmueble constituido por un local comercial signado con la nomenclatura F-54, situado en el Nivel Feria del Centro Comercial Cima, ubicado en la avenida Andrés Bello cruce con avenida Los Andes del Municipio Barinas del Estado Barinas, perteneciente a la mencionada ciudadana actora según instrumento protocolizado en fecha 24/09/2009, bajo el Nº 2009.7371, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 288.5.2.11.1741 y correspondiente al libro de folio Real del año 2009.

SEGUNDO: Se condena a la parte demandada al pago del monto por concepto de indemnización por daños y perjuicios, el cual tendrá como base el monto resultante de la sumatoria de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre del año 2016, más lo que se sigan venciendo hasta que quede definitivamente firme la presente sentencia, tomando como base para tal cálculo el último monto cancelado por concepto de canon de arrendamiento consistente en la cantidad de setenta y dos mil bolívares (Bs.72.000,00) conforme se evidencia de la factura cursante al folio 31, la cual no fue impugnada ni desconocida en la oportunidad correspondiente y plenamente valorada en el numeral 5 de las pruebas aportadas de la parte actora, experticia ésta que deberá llevar a cabo una vez quede definitivamente firme el presente fallo, debiéndose aplicar al monto resultante la indexación respectiva.

TERCERO: Se le ordena a la parte demandada cancelar las cuotas de condominio correspondiente a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre del año 2016, en virtud de estar plenamente demostrado su incumplimiento de la cláusula décima quinta del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes aquí en litigio autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, en fecha 18 de octubre de 2013, bajo el Nº 45, Tomo 276 de los libros respectivos.

CUARTO: Se niega la condenatoria del pago de la cláusula penal peticionada por la parte actora por los motivos expuestos en la motiva del presente fallo.

QUINTO: No se hace condenatoria en costas en virtud de no haber vencimiento total en el presente proceso, de conformidad con lo previsto en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil.

SEXTO: Se ordena la notificación de las partes y/o de sus apoderados judiciales por haberse dictado el presente fallo fuera del lapso establecido en el artículo 877 ejusdem.

Publíquese y Regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Primero de Primera Instancia del Circuito Judicial Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas. En Barinas, a los veintitrés (23) días del mes de octubre del año dos mil diecisiete (2017). Años 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
La Juez (T) Primero de Primera Instancia,

Abg. Liliana del Carmen Camacho.
La Secretaria,

Abg. Dairy Pérez Alvarado.