REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Tribunal Superior Primero Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Circuito Judicial Civil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas Barinas, 29 de septiembre de 2017 207º y 158º DEMANDANTE: Salvatore Giammarinaro y Genaro Giammarinaro, venezolanos, mayores de edad, titulares de la Cédula de Identidad N° V-8.140.977 y V-11.185.021, domiciliados en Barinas estado Barinas. APODERADO JUDICIAL: Félix Moisés Rosales García, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.364.906, inscrito en el Instituto de Previsión del Abogado bajo el Nº 28.075, domiciliado en Barinas estado Barinas. DEMANDADA: Lendy Aracelis Paredes De Vega, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.927.680, domiciliada en Barinas estado Barinas. APODERADO JUDICIAL: Eliseo Enrique Gramcko Contreras, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-9.387.629, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 49.422, domiciliado en Barinas estado Barinas. JUICIO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PRÓRROGA LEGAL ARRENDATICIA I ANTECEDENTES La presente causa se tramita ante este Juzgado Superior con motivo del recurso de apelación interpuesto por el abogado: Eliseo Enrique Gramcko Contreras, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-9.387.629, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 49.422, de este domicilio, con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada de autos, ciudadana: Lendy Aracelis Paredes De Vega, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.927.680, de este domicilio; contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero del Municipio Barinas del estado Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en fecha 30 de abril de 2013, según la cual declaró con lugar la demanda de cumplimiento de prórroga legal arrendaticia, intentada por los ciudadanos: Salvatore Giammarinaro y Genaro Giammarinaro, venezolanos, mayores de edad, titulares de la Cédula de Identidad Nº V-8.140.977 y V-11.185.021, que se tramita en el expediente Nº 12-6105, de la nomenclatura interna de ese Juzgado. En fecha 16 de julio de 2013, se recibió de distribución expediente proveniente del Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del estado Barinas. En fecha 23 de julio de 2013, se le dio entrada y el curso legal correspondiente, tramitándose el mismo conforme al procediendo breve previsto a partir del artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, fijándose el décimo día de despacho para dictar sentencia de conformidad con el artículo 893 ejusdem. En fecha 01 de junio de 2.017, por auto la Abogada Sonia Fernández Castellano, se abocó al conocimiento del presente asunto, por cuanto en fecha 30 de mayo del presente año fue notificada mediante boleta Nº 01-2017 emitida por la Rectoría de la Circunscripción Judicial del Tribunal Supremo de Justicia del estado Barinas, con respecto a su designación por la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia, como Jueza Temporal de este Tribunal. Se libraron boletas de notificación. II DE LA DEMANDA Alegaron los demandantes que desde el mes de enero de 1.989, han mantenido una relación arrendaticia contractual con la ciudadana: Lendy Aracelis Paredes de Vega, sobre un inmueble, la cual se había mantenido hasta el 1° de enero del año 2.009. Que en efecto, consta mediante documento debidamente autenticado, ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, en fecha 21 de febrero de 2008, quedando inserto bajo el Nº 50, Tomo 14, de los Libros de Autenticaciones respectivo, el último contrato de arrendamiento suscrito entre ellos con la ciudadana: Lendy Aracelis Paredes de Vega, con domicilio en ésta ciudad de Barinas, Jurisdicción del Municipio Barinas, del Estado Barinas, en su condición de "La Arrendataria", sobre un inmueble constituido por un (01) local comercial, distinguido con el Nº 5, el cual forma parte del Centro Comercial Giamma, situados en la calle Cedeño, entre las Av. San Juan y Candelaria, en esta ciudad de Barinas, Jurisdicción del municipio Barinas, del estado Barinas, constante de un área aproximada de ciento seis metros cuadrados con veinticinco centímetros cuadrados (106, 25 mts.2), cuyos linderos son los siguientes Norte: Con Rosario Giammarinaro; Sur: Pasillo de Circulación; Este: Con Antonio Marinelli; y Oeste: Con Local Nº 07; con un plazo de duración de un (01) año, contados a partir del 1° de enero de 2.008, hasta el 1° de enero del año 2.009. Señalaron que de igual forma convinieron contractualmente, con “La Arrendataria”, que se obligaba a cancelar por concepto de cánones de arrendamiento la cantidad de cuatrocientos bolívares (Bs. 400,oo), más una cantidad adicional correspondiente al IVA, por mensualidades vencidas y consecutivas, dentro de los primeros cinco (5) días siguientes al vencimiento de cada mes, con ajustes periódicos anuales, conforme al índice inflacionario establecido por el Banco Central de Venezuela (Artículo 14 LAI), se estipuló, que la falta de pago de una (01) mensualidad daría derecho a “Los Arrendadores” a pedir la resolución del contrato, todo lo cual consta de la cláusula Tercera y Sexta, respectivamente, del precitado Contrato de Arrendamiento. Siendo su último canon de arrendamiento convenido en forma verbal, la cantidad de un mil bolívares (Bs. 1.000,oo), más una cantidad adicional correspondiente al IVA, por mensualidades vencidas y consecutivas, dentro de los primeros cinco (5) días siguientes al vencimiento de cada mes, con ajustes periódicos anuales, conforme al índice inflacionario establecido por el Banco Central de Venezuela (Artículo 14 LAI). Afirmaron que “La Arrendataria”, ciudadana: Lendy Aracelis Paredes De Vega, desde que empezó a gozar de la prórroga legal arrendaticia, ha quedado a deber por concepto de pensiones arrendaticias, los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre 2.010, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre 2.011, así como enero 2012, tomando como limite referencial que el vencimiento de cada una de dichas pensiones, según lo convenido entre las partes, debieron pagarse los primeros cinco (5) días de cada mes. Que esto último, según el criterio vinculante, de la Sala Constitucional, mediante sentencia N° 055, de fecha 5 de febrero de 2.009, con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz, en el caso de Inmobiliaria 200555, C.A., publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela con indicación, en el Sumario, que se trata de la sentencia del Tribunal Supremo de Justicia en la que “Fija la interpretación constitucional del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”. Señalaron el artículo 38, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en perfecta vinculación jurídica con los artículos 39, 40 y 41 eiusdem, de lo que se puede inferir contundentemente los requisitos que ha establecido el legislador patrio, para la procedencia de la pretensión de cumplimiento de la prorroga legal arrendaticia, conforme a las normas citadas, por interpretación del artículo 4 del Código Civil, en cuanto a que la norma, debe dársele “el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador”, lo que nos permite colegir al respecto, que dichos requisitos son concurrentes o taxativos, a saber los siguientes: 1. Que el contrato de arrendamiento se haya celebrado a tiempo determinado. 2. Que durante la prorroga legal permanecen vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original. 3. Que la prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir de La Arrendataria el cumplimiento de su obligación. 4. Que La Arrendataria no estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales. 5. Que una vez vencida íntegramente la prórroga legal, el arrendador podrá exigir de La Arrendataria el cumplimiento de su obligación en la entrega del inmueble dado en arrendamiento. Que de todo ello se puede colegir, subsumiéndolo al caso sub iudice, que la relación arrendaticia existente entre ellos con la pretendida Arrendataria, comenzó desde enero de 1.989, y culminó con la expiración del plazo establecido, en el último contrato de arrendamiento, esto es hasta el 1° de enero del año 2.009, fecha a partir de la cual comenzaría a discurrir los tres (3) años de prorroga legal arrendaticia, de conformidad con el literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, materializándose la misma, hasta el 1º de enero de 2.012, sin que “la arrendataria”, haya dado cumplimiento a la entrega material del inmueble de marras, no obstante, cuando insistentemente se le ha conminado a ello, resultando toda gestión infructuosa, Señalaron que el principio de la autonomía de la voluntad, informa la fuerza obligatoria que tienen los contratos entre las partes, para que el acto cobre plena validez en el mundo jurídico -y quede convertido en ley- en cuyo caso, su incumplimiento deriva consecuencias desfavorables para el trasgresor de la ley, quien debe soportar la carga de dicho incumplimiento, pues, los acuerdos adoptados en su conjunto son de obligatorio cumplimiento entre las partes, vale decir, son ley entre las partes. Además señaló, para mayor inteligencia del Thema Decidendum, se debe forzosamente remitirse al Código Civil y a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI), respectivamente, normas éstas que son de aplicación inmediata en las relaciones locativas, nacidas de los Contratos de Arrendamientos verbales o escritos entres otras, artículos 1.159, 1.160, 1.592, 1.167 y 33. De las normas, se infiere contundentemente que si “La Arrendataria”, como el caso sub examine, no ejecutó el contrato conforme a las obligaciones contenidas, tanto en el propio contrato como en la ley, se coloca en una posición de rebeldía ante éstas, otorgándole poderes inmediatos “El Arrendador”, para ocurrir ante la tutela jurídica del estado, en reclamación del cumplimiento de tales obligaciones o la resolución del mismo, según sea el caso, con los correspondiente daños y perjuicios a que haya lugar. Solicitaron se decretara el secuestro del inmueble arrendado objeto de la presente demanda, totalmente desocupado libre de personas y de bienes, ordenando el depósito del mismo, a cualquiera de ellos y/o ambos, ciudadanos: Salvatore Gaetano Giammarinaro y Genaro Giammarinaro, en sus condiciones de “propietarios-arrendadores”, cuyo inmueble lo poseyeron, según se desprende de documento debidamente Protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Estado Barinas, en fecha 16 de septiembre de 2002, quedando inserto bajo el Nº 32, folios 172 al 174 vto. Del Protocolo Primero, Tomo Dieciséis (16), principal y duplicado, Tercer Trimestre, del año 2002. Así mismo aseveraron que aún cuando no viene al caso en materia de secuestro, por tratarse la relación jurídica material sobre un derecho personal (posesión precaria) determinada, sin embargo, para mayor abundamiento, algunos aspectos de medular importancia, para ser tomado, a la hora dictar la medida solicitada. En efecto, el referido artículo 585, del Código de Procedimiento Civil, establece la judicialidad de las medidas cautelares, es decir, que sólo el juez puede acordar la medida, y para que éstas sean procedentes deben cumplir inexorablemente los requisitos siguientes:  Que exista un juicio pendiente (Pendente litis). No sólo basta la presentación del libelo de la demanda, sino que una vez admitida la causa, el juez puede acordarla en cuaderno separado. Así lo estableció la extinta Corte Suprema de Justicia en su fallo del 13 de diciembre de 1.979.  Petitum in Iuris, Que la petición encaje dentro del contenido especificado en la ley, y en el caso bajo especie, en el último inciso del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario.  La presunción grave del derecho que se reclama o el Fomus Boni Iuris, todo lo cual se constata, del contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaria Pública Primera del Estado Barinas, en fecha 14 de octubre de 2.008, quedando inserto bajo el N° 55, Tomo 179, de los Libros de Autenticaciones respectivos, en la que se verifica fehacientemente la fecha tope en la que culmina la Prorroga Legal Arrendaticia, esto es, 1º de septiembre de 2.011, todo en concatenación con el último inciso del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en la que a solicitud de parte, el juez acordará el secuestro.  Cuando exista riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo o el Fomus Periculum in Mora, lo que aquí se trata, es que una vez enterada la parte demandada de la existencia de la presente causa, no procure sustraerse del cumplimiento de lo que pueda ser objeto de la sentencia, dejándola simplemente como una hoja muerta que yace en los archivos del estrado judicial, sino, que se prevea la efectividad de su ejecución, bien como nos refiere el Dr. Rafael Ortiz Ortiz, en su obra “Las Medidas Cautelares Innominadas. Estudio Analítico y Temático de la Jurisprudencia Nacional”. Solicitó, en cumplimiento de la medida de secuestro decretada, solicitó se oficiara al Juzgado Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas, de ésta misma Circunscripción Judicial. y afirmó que se encuentra totalmente vencido, el plazo de la prórroga legal arrendaticia, sin que la ciudadana: Lendy Aracelis Pardes de Vega, ya identificada, en su condición de “La Arrendataria”, haya dado cumplimiento con la entrega material del inmueble, les adeuda veinticinco (25) meses por concepto de pensiones arrendaticias, estos son: enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre 2.010; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre 2.011; así como enero 2012. Que por todos los argumentos de hecho y de derecho plasmados, así como agotada toda capacidad de entendimiento amistoso y de tiempo, es por lo que ocurren, para demandar como en efecto demandan, a la ciudadana: Lendy Aracelis Paredes de Vega, para que convenga o a ello sea condenada en lo siguiente: Primero: Al cumplimiento de la pretensión principal, cual es la entrega inmediata a cualquiera de ellos y/o ambos, ciudadanos: Salvatore Gaetano Giammarinaro y Genaro Giammarinaro, en su carácter de propietarios-arrendadores, de un (01) local comercial, distinguido con el N° 5, el cual forma parte del Centro Comercial Giamma, situados en la calle Cedeño, entre las Av. San Juan y Candelaria, en ésta ciudad de Barinas, constante de un área aproximada de ciento seis metros cuadrados con veinticinco centímetros cuadrados (106, 25 mts.2), cuyos linderos son los siguientes norte: Con Rosario Giammarinaro; sur: Pasillo de Circulación; este: Con Antonio Marinelli; y oeste: Con Local Nº 07; libre de personas y de bienes, por haberse consumado totalmente la prórroga legal arrendaticia. Segundo: En relación a las pretensiones subsidiarias solicitaron las siguientes: a. En forma subsidiaria y como consecuencia del incumplimiento del contrato, por la falta de pago de las pensiones arrendaticias, durante el goce de la precitada prórroga legal, y a manera de indemnización de daños y perjuicios, el pago de las respectivas pensiones insolutas, estas son: enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre 2.010; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre 2.011; así como enero 2012, a razón de un mil bolívares (Bs.1.000,oo) cada una, con ajustes periódicos anuales conforme al índice inflacionario establecido por el Banco Central de Venezuela (Artículo 14 LAI), lo que totalizan la cantidad de veinticinco mil bolívares, (Bs. 25.000,oo), todo a los fines de evitar un empobrecimiento sin causa lícita, de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, así como todos aquellos cánones de arrendamiento, que se sigan venciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble de marras, como especie de compensación por el uso del inmueble harto identificado. b. En forma subsidiaria, al cumplimiento de la cláusula penal en la que "La Arrendataria", convino expresamente, que en caso de demora en la entrega del inmueble de marras, deberá pagarle a “Los Arrendadores”, ciudadanos: Salvatore Gaetano Giammarinaro y Genaro Giammarinaro, la cantidad de diez bolívares (Bs. 10,oo) diarios por el retraso en la entrega definitiva del inmueble, de conformidad con la Cláusula Octava del Contrato de Arrendamiento; y del literal “c”, del artículo 8° y 28, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI), contados a partir del mes del 1º enero de 2.009 hasta el 28 de febrero de 2.012, así sucesivamente hasta la entrega definitiva del inmueble de marras. Tercero: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condene al pago de las costas a la parte demandada. Estimaron la demanda en la cantidad de cincuenta y seis mil cuarenta y ocho bolívares (Bs. 56.048,oo), o su equivalente en seiscientos veinte y tres unidades tributarias (623 UT-2012) de conformidad con el literal a) del artículo 1° de la resolución N° 2009-0006, de fecha 18 de marzo de 2009, emanada del tribunal supremo de justicia, con lo cual se determina la competencia del tribunal por el valor o cuantía de la demanda. Instrumentales que acompañó con el libelo de la demanda: • Copia Certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes: ciudadanos: Gennaro Giammarinaro y Salvatore Gaetano Giammarinaro, como arrendadores y la ciudadana: Lendy Aracelis Paredes de Vega, como arrendataria, de un (1) local comercial, propiedad privada, ubicado en el Centro Comercial Giamma, Calle Cedeño, entre avenida San Juan y Candelaria, signado con el N° 05, municipio Barinas estado Barinas, debidamente autenticado en fecha 21 de febrero de 2008, ante la Notaría Pública Primera del estado Barinas, inserto bajo el N° 50, tomo 14 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. (Marcado con la letra “A”, folio 8 al 11). • Copia simple de documento de compra venta, en el que el ciudadano: Rosario Giammarinaro Liuzza, en nombre propio y en representación de su legitima cónyuge ciudadana: Giuseppina Amirante de Giammarinaro, da en venta pura, simple, perfecta e irrevocable a los ciudadanos: Salvatore Gaetano Giammarinaro Amirante y Gennaro Giammarinaro Amirante, cuatro (4) locales comerciales con su respectiva parcela de terreno donde están enclavados, los cuales forman parte del Centro Comercial “Giamma”, ubicados en el Calle Cedeño, entre Avenidas San Juan y Candelaria, y distinguidos con loe Nros. 05, 06, 07 y 08, registrado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Barinas del Estado Barinas, bajo el N° 32, Folios 172 al 174 Vto., Protocolo Primero, Tomo Dieciséis Principal y Duplicado, Tercer Trimestre del año 2002. (Marcado “B”, folios 12 al 14). III CONTESTACIÓN A LA DEMANDA - RECONVENCIÓN En fecha 3 de abril 2012, el abogado: Eliseo Enrique Gramcko Contreras, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 49.422, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana: Lendy Aracelis Paredes De Vega, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.927.680, dio contestación a la demanda, en los términos siguientes: Rechazó, negó y contradijo, el hecho afirmado por la parte actora en su libelo de demanda al decir que desde el mes de enero de 1989, haya existido relación arrendaticia contractual entre su representada y la parte demandante sobre el inmueble cuya entrega se pretende. Que lo cierto es que su relación arrendaticia contractual se inició a partir del primero (1) de enero del año 2007, según consta de contrato de arrendamiento suscrito entre su representada y el ciudadano Gennaro Giammarinaro, mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Barinas en fecha 7 de febrero del año 2007, inserto bajo el número 36 del tomo 13 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. Alegó que el prenombrado contrato de arrendamiento se celebró por tiempo determinado de un (1) año, finalizando el mismo se celebró otro sobre el mismo inmueble, entre su representada y los ciudadanos Gennaro Giammariano y Salvatore Gaetano Giammrinaro, mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Barinas en fecha 21 de febrero del año 2008, inserto bajo el número 50 del tomo 14 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. Señaló que la solución de continuidad entre los contratos de arrendamientos sucesivos sobre el inmueble cuya entrega se pretende, sobre los cuales podría invocarse la existencia real de un solo contrato (continuidad de la relación arrendaticia), y por tal un lapso de prórroga legal mayor al que posibilita el nuevo y último contrato, única y exclusivamente opera cuando se trata de las mismas partes. Y por cuanto no siendo, toda vez que a partir del primero de los contratos firmados, a saber, el del año 1989 celebrado entre su representada y el ciudadano Rosario Giammarinaro Liuzza, y así subsiguientemente hasta el celebrado el 1 de enero de 2007, entre su representada y el ciudadano Gennaro Giammarinaro. De igual modo señaló la doctrina representada por el jurista Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en su libro Arrendamientos Inmobiliarios, Tercera Edición ampliada, páginas 93, 94 y 95. Mencionó que ni siquiera el acto de enajenación del inmueble arrendado, el cual fue acompañado al libelo de demanda, donde el ciudadano Rosario Giammarinaro Liuzza les vende el inmueble arrendado a los ciudadanos: Gennaro Giammarinaro y Salvatore Gaetano Giammarinaro, pudiera servir para justificar la existencia real de un contrato de arrendamiento por veinte (20) años como lo sostiene la parte actora, toda vez que no resulta aplicable el artículo 1613 del Código Civil, por cuanto la transmisión de propiedad se realizó por acto inter vivos, no teniéndose a los adquirientes como causahabientes del arrendador respecto a los derechos y obligaciones del arrendamiento, pues el arrendador no modificó el contrato de arrendamiento, enajena sólo la propiedad de la cosa arrendada mas no sus propios derechos y créditos arrendaticios, de allí, que resulta aplicable el dicterio latino Empio non tollit locatum que significa “La compra no extingue el arrendamiento”, fundamento del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Aseveró que siendo la duración de la relación arrendaticia entre la hoy parte actora y su representada de dos (2) años, la prórroga legal correspondiente es de un (1) año, a tenor de los dispuesto en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, de manera que, la iniciada prórroga legal el día primero (1ero) de enero del año 2009, finalizó el primero (1ero) de enero del año 2010, por lo que terminada ésta y permaneciendo su representada ocupando el inmueble sin oposición del arrendador, se verificó indefectiblemente la tácita reconducción y la conversión del contrato de arrendamiento en otro por tiempo indeterminado. Que en atención al principio de eventualidad, en forma subsidiaria a la defensa anterior, a todo evento, en el supuesto planteado por la parte actora, negado, rechazado y contradicho por esa representación judicial, que la prórroga legal correspondiente fuera de tres (3) años y finalizare ésta en fecha 1 de enero del 2012, igualmente se verificó la tácita reconducción, toda vez que desde el supuesto vencimiento de la prórroga legal hasta la presentación de la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento en fecha 1 de marzo de 2012, transcurrió un tiempo de sesenta (60) días, claramente superior al de cuarenta y cinco (45) días que implica el transcurso de una mensualidad y el de quince (1%) días para la consignación inquilinaria efectivamente realizada por su representada, circunstancias que resultan de especial importancia para sostener que en tal caso se ha producido la tácita reconducción. Mencionó lo que sostiene el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, sobre las características de la tácita reconducción, en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Tercera Edición, página 295. Rechazó, negó y contradijo que su representada adeude las pensiones arrendaticias correspondientes a los meses de enero a diciembre del año 2010 y enero al diciembre del año 2011. Que por el contrario, su representada en armonía al criterio vinculante de al Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia (sentencia N° 055 de fecha 5 de febrero de 2009. Ponente Magistrado Pedro Rondón Haaz, caso: Inmobiliaria 200555, c.a.), citado por la parte actora en su libelo de demanda, realizó pago por consignación arrendaticia, conforme las previsiones legales del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual cursa ante el Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas en el expediente signado bajo el número 722, quedando solvente en la cancelación de las pensiones arrendaticias en cuestión, pactadas para ser pagadas por mensualidades anticipadas los primeros cinco (5) días de cada mes, conforme consta de cláusula tercera del último contrato de arrendamiento con vigencia durante el tiempo del 1 de enero de 2008 al 1 de enero de 2009. Rechazó, negó y contradijo, que su representada se encontrara en mora de hacer entrega el inmueble arrendado, toda vez que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, originariamente a tiempo determinado a plazo fijo, se convirtió en otro contrato por tiempo indeterminado mediante la tácita reconducción como consecuencia del agotamiento de la prórroga legal y la inactividad del arrendador entendida como ausencia de oposición del mismo a continuar ocupando su representada el inmueble en cuestión, todo ello, a partir de los elementos fácticos expuestos. Propuso la reconvención o mutua petición de los demandantes, conforme las previsiones legales del artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en correspondencia con los artículos 888 y 365 del Código de Procedimiento Civil, en la que alegó que el ciudadano Rosario Giammarinaro Luizza, propietario arrendador del inmueble objeto de la relación arrendaticia con la persona de su representada desde el año 1989, el cual constituye un (1) local comercial distinguido con el número , que forma parte del Centro Comercial Giamma, ubicado en la calle Cedeño entre avenida San Juan y Candelaria de esta ciudad de Barinas, dio en venta el prenombrado inmueble a los ciudadanos Gennaro Giammarinaro y Salvatore Gaetano Giammarinaro, sin haber cumplido la preferencia ofertiva (artículo de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) que corresponde a su representada para comprar el mismo, por ser arrendataria por más de dos (2) años, por estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y por estar dispuesta a satisfacer las aspiraciones económicas del propietario arrendador. Que dicha venta se efectuó en fecha 16 de septiembre de 2002, y su representada fue notificada de la negociación en fecha 30 de marzo de 2012, cuando se verificó su citación tácita para la contestación de la demanda al conferirle poder apud acta en el proceso, la notificación es además completa, en el sentido que su representada quedó enterada en los términos del negocio jurídico en el cual puede subrogarse por la copia que acompañó la parte actora al libelo de demanda. Que es por lo que en nombre de su representada demanda a los terceros adquirientes el retracto legal arrendaticio para que ésta se subrigue en los derechos de ellos, como propietarios y proceda a satisfacerles las obligaciones compensatorias de reembolso del precio y gastos o costos de la venta (artículo 1544 del Código Civil). Fundamentó la pretensión procesa de retracto legal arrendaticio en las disposiciones legales siguientes: Ley de Arrendamientos Inmobiliarios artículos 35, 43, 47, literal “a” del artículo 48 y artículo 50; Código Civil artículos 1544 y 1546; Código de Procedimiento Civil artículos 888 y siguientes. Estimó la reconvención o mutua petición en la cantidad de diez mil quinientos ochenta y cinco con catorce céntimos de bolívares (Bs. 10.585,14), que corresponde a ciento diecisiete coma sesenta y un unidades tributarias (117,61 UT), a razón de noventa bolívares (Bs. 90) cada una. Solicitó la declaratoria sin lugar de la pretensión procesal principal de la parte actora, sobre la entrega del inmueble arrendado por vencimiento de la prórroga legal. Sin lugar la pretensión subsidiaria de la parte actora, sobre el pago de cánones insolutos a manera de indemnización de daños y perjuicios. Sin lugar la pretensión procesal subsidiaria de la parte actora, sobre el cumplimiento de cláusula penal arrendaticia y con lugar la pretensión procesal contenida en la reconvención o mutua petición opuesta por esa representación judicial, sobre el retracto legal arrendaticio para que su representada subrogue en los derechos de los terceros adquirientes como propietarios del local comercial distinguido con el número 5, que forma parte del Centro Comercial Giamma, ubicado en la calle Cedeño entre avenida San Juan y Candelaria de esta ciudad de Barinas, subrogación en las mismas condiciones estipuladas en el documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del estado Barinas. Documentales consignados con el escrito de la contestación de la demanda- Reconvención: • Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos: Gennaro Giammarinaro como arrendador y la ciudadana: Lendy Aracelis Paredes de Vega, como arrendataria, de un (1) local comercial, propiedad privada, ubicado en el Centro Comercial Giamma, Calle Cedeño, entre avenida San Juan y Candelaria, signado con el N° 05, municipio Barinas estado Barinas, debidamente autenticado en fecha 7 de febrero de 2000, ante la Notaría Pública Primera del estado Barinas, inserto bajo el N° 36, tomo 13 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. (Marcado con la letra “A”, folios 41 al 43). • Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos: Gennaro Giammarinaro y Salvatore Gaetano Giammarinaro, como arrendadores y la ciudadana: Lendy Aracelis Paredes de Vega, como arrendataria, de un (1) local comercial, propiedad privada, ubicado en el Centro Comercial Giamma, Calle Cedeño, entre avenida San Juan y Candelaria, signado con el N° 05, municipio Barinas estado Barinas, debidamente autenticado en fecha 21 de febrero de 2008, ante la Notaría Pública Primera del estado Barinas, inserto bajo el N° 50, tomo 14 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. (Marcado con la letra “B”, folios 44 al 47). IV CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN Rechazó, negó y contradijo, todas y cada una de sus partes, el contenido íntegro de la pretensión que por retracto legal arrendaticio, propusiera la parte Demandada-Reconviniente, por no ser ciertos los hechos narrados, ni el derecho invocado en la misma. Asimismo, solicitó que el escrito de contestación a la reconvención fuera agregado a los autos, y sea declarado in limine, la caducidad de la acción o inadmisible la reconvención, por cuanto sus representados no tienen cualidad e interés para sostener la presente demanda; ni la Demandada-Reconviniente para intentarla, por último, al descender al mérito del asunto debatido, sea declarado con lugar la demanda formulada, en consecuencia ordenar la entrega material del inmueble de marras, con la correspondiente declaratoria en costas procesales. V DE LA RECURRIDA En fecha 30 de abril de 2013, el tribunal a quo, dictó sentencia que por razones de método se transcribe parcialmente a continuación: “…Se inicia el procedimiento mediante escrito presentado personalmente ante este Despacho Judicial en fecha 01/03/2012, por los ciudadanos: SALVATORE GAETANO GIAMMARINARO y GENARO GIAMMARINARO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidades Nros V-8.140.977 y V-11.185.021, debidamente asistidos por su apoderado: FÉLIX MOISÉS ROSALES GARCÍA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.364.906, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 28.075, por Cumplimiento de Prorroga Legal Arrendaticia, por contrato de arrendamiento suscrito con la ciudadana: LENDY ARACELIS PAREDES DE VEGA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.927.680. EL TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA: Aduce la parte actora en su escrito libelar, lo siguiente: “…Ciudadana Juez, es por todo los argumentos de hecho y de derecho plasmado precedentemente, así como agotada toda capacidad de entendimiento amistoso y de tiempo, es por lo que ocurrimos, sin más dilación, ante su impoluta providencia para demandar como en efecto DEMANDAMOS, a la ciudadana: LENDY ARACELIS PAREDES DE VEGA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-4.927.680, con domicilio en ésta ciudad de Barinas, Jurisdicción del Municipio Barinas, del Estado Barinas, en su condición de "LA ARRENDATARIA", para que convenga o a ello sea condenado por este honorable tribunal en lo siguiente: PRIMERO: Al cumplimiento de la PRETENSIÓN PRINCIPAL, cual es la entrega inmediata a cualquiera de nosotros y/o ambos, ciudadanos: Salvatore Gaetano Giammarinaro Y Genaro Giammarinaro, venezolanos, mayores de edad, titulares de la Cédula de Identidad Nº V-8.140.977 y V-11.185.021, con domicilio en esta ciudad de Barinas, del estado Barinas, en su carácter de “PROPIETARIOS-ARRENDADORES”, de UN (01) LOCAL COMERCIAL, distinguido con el N° 5, el cual forma parte del Centro Comercial GIAMMA, situados en la calle "Cedeño", entre las Av. San Juan y Candelaria, en ésta ciudad de Barinas, Jurisdicción del Municipio Barinas, del Estado Barinas, constante de un área aproximada de CIENTO SEIS METROS CUADRADOS CON VEINTICINCO CENTIMETROS CUADRADOS (106, 25 mts.2), cuyos linderos son los siguientes NORTE: Con Rosario Giammarinaro; SUR: Pasillo de Circulación; ESTE: Con Antonio Marinelli; y OESTE: Con Local Nº 07; libre de personas y de bienes, por haberse consumado totalmente LA PRORROGA LEGAL ARRENDATICIA. SEGUNDO: En virtud de la doctrina sustentada por la SALA CONSTITUCIONAL, mediante Sentencia N° 443, de fecha 28 de febrero de 2.003, con ponencia del Magistrado: JOSÉ MANUEL DELGADO OCANDO, en el caso de D-TODO IMPORT, EXPORT, TRAIDING Y DISTRIBUIDORA, CD, C.A, en el expediente N° Exp. Nº 02-0076 (Referencia en línea Nº 443-280203-02-0076), ratificada por esa misma SALA CONSTITUCIONAL, mediante Sentencia N° 1.407, de fecha 30 de junio de 2.005, con ponencia del Magistrado: JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO, en el caso de EDISON MUJICA, en el expediente N° Exp. 03-2919 (Referencia en línea Nº 1407-300605-03-2919); y acogida por la SALA DE CASACIÓN CIVIL, mediante Sentencia N° 0337, de fecha 08 de mayo de 2007, caso: C.A Inmuebles Sacco, con ponencia del Magistrado: CARLOS OBERTO VÉLEZ, en el expediente N° Exp. AA20-C-2006-000804, (Referencia en línea Nº RC-00337-2006-000804), en relación a las PRETENSIONES SUBSIDIARIAS solicitamos en su orden, las siguientes: a. En forma SUBSIDIARIA y como consecuencia del incumplimiento del contrato, por la falta de pago de las pensiones arrendaticias, durante el goce de la precitada prorroga legal, y a manera de INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, el pago de las respectivas pensiones insolutas, estas son: ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE 2.010; ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE 2.011; así como ENERO 2012, a razón de UN MIL BOLIVARES (Bs.1.000,oo) cada una, con ajustes periódicos anuales conforme al índice inflacionario establecido por el Banco Central de Venezuela (Artículo 14 LAI), lo que totalizan la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES, (Bs. 25.000,oo), todo a los fines de evitar un empobrecimiento sin causa lícita, de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, así como todos aquellos cánones de arrendamiento, que se sigan venciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble de marras, como especie de compensación por el uso del inmueble harto identificado. b. En forma SUBSIDIARIA, al cumplimiento de la CLAUSULA PENAL en la que "LA ARRENDATARIA", ciudadana: LENDY ARACELIS PAREDES DE VEGA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-4.927.680, con domicilio en ésta ciudad de Barinas, Jurisdicción del Municipio Barinas, del Estado Barinas, convino expresamente, que en caso de demora en la entrega del inmueble de marras, deberá pagarle a “LOS ARRENDADORES”, ciudadanos: SALVATORE GAETANO GIAMMARINARO Y GENARO GIAMMARINARO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la Cédula de Identidad N° V-8.140.977 y V-11.185.021, de éste domicilio, la cantidad de DIEZ BOLÍVARES (Bs. 10,oo) DIARIOS por el retraso en la entrega definitiva del inmueble, de conformidad con la Clausula OCTAVA del Contrato de Arrendamiento; y del literal “c”, del artículo 8° y 28, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI), contados a partir del mes del 1º ENERO DE 2.009 hasta el 28 de FEBRERO DE 2.012, así sucesivamente hasta la entrega definitiva del inmueble de marras. TERCERO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condene al pago de las costas a la parte demandada.” Para éste juzgador, se hace necesario revisar el petitorio propuesto por la parte actora, cuando lo subdivide en pretensiones principales y pretensiones subsidiarias, como ha quedado transcrito supra. Al respecto, es importante traer a colación el criterio reiterado por la Sala de Casación Civil, de nuestro máximo tribunal de la República, cuando en Sentencia N° 0337, de fecha 08 de mayo de 2007, con ponencia del Magistrado: CARLOS OBERTO VÉLEZ, en el caso de C.A Inmuebles Sacco, hace un razonamiento pedagógico respecto a las pretensiones principales y pretensiones subsidiarias, en la que determina, que el análisis de esta última está supeditado para el caso de ser desechada la primera, en ese sentido ha expresado lo siguiente: “…En el caso que nos ocupa se evidencia del libelo de demanda que el actor ejerce dos (2) pretensiones; primeramente El Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento por Vencimiento del Término y en caso de ser desechada, demanda subsidiariamente la Resolución del Contrato por inejecución de las obligaciones contractuales, específicamente por falta de pago de las pensiones arrendaticias y por haber cedido el arrendatario en forma directa a una persona jurídica distinta a sí mismo el uso exclusivo del inmueble arrendado sin que haya sido autorizado. Si bien ambas pretensiones pudieran ser incompatibles entre sí, igualmente pueden ser acumuladas en el libelo para ser resueltas una como subsidiaria de la otra, a tenor de lo establecido en el primer aparte del artículo 78 ejusdem, es decir, el análisis de la segunda pretensión estará condicionado sólo para el supuesto de que la primera pretensión sea declarada sin lugar o improcedente; toda vez que pueden ventilarse por un mismo procedimiento según lo dispuesto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Concluyéndose con fundamento a lo expuesto que contrario a lo esgrimido por el demandado, en el presente caso no existe inepta acumulación de pretensiones, toda vez que el actor demanda una acción principal (cumplimiento de contrato) y una acción subsidiaria (resolución de contrato), en la que su análisis está condicionado para el caso de ser desechada la primera de ellas, por lo que forzosamente la cuestión previa opuesta se declara sin lugar. Así se decide.” (subrayado del decisor) Siguiendo el criterio de la Sala de Casación Civil, de nuestro supremo tribunal, indicado supra, cuyo criterio éste tribunal hace suyo en todos sus términos, pasemos de seguida a revisar y considerar el petitorio formulado por la parte actora, cuando propuso en su demanda, varias pretensiones, en las que determinó como principales y subsidiarias, lo que hace necesario para este juzgador, considerar en primer lugar, el estudio de la pretensión principal, referida al Cumplimiento de la Prorroga Legal Arrendaticia, por la culminación del lapso establecido en la ley, y de ser necesario, el tribunal seguirá conociendo y estudiando las demás pretensiones invocadas como subsidiarias por la parte actora y demás defensas opuestas relacionadas, y ASÍ SE DECLARA. En ese sentido y del petitorio formulado por la parte actora, debemos desglosar sus planteamientos, conforme a la doctrina sustentada por nuestro máximo tribunal de la República, en Sala de Casación Civil, antes estudiada, estructurando para su conocimiento las pretensiones principales y subsidiarias. En ese sentido, pasemos de seguida conocer y considerar en primer orden, la pretensión principal propuesta, relativa al Cumplimiento de la Prorroga Legal Arrendaticia, por la expiración del lapso establecido en la ley, por lo que tenemos lo siguiente: Aducen en su escrito libelar los accionantes de autos, ciudadanos: SALVATORE GAETANO GIAMMARINARO Y GENARO GIAMMARINARO, lo siguiente: 1. Que: “…en el mes de ENERO DE 1.989, hemos mantenido una RELACIÓN ARRENDATICIA CONTRACTUAL con la ciudadana: LENDY ARACELIS PAREDES DE VEGA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-4.927.680, con domicilio en ésta ciudad de Barinas, Jurisdicción del Municipio Barinas, del Estado Barinas, sobre un inmueble que se identificará infra, la cual se había mantenido hasta el 1° de ENERO del año 2.009, (sic)…” 2. Que: “…consta mediante documento debidamente autenticado, por ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, en fecha 21 de febrero de 2008, quedando inserto bajo el Nº 50, Tomo 14, de los Libros de Autenticaciones respectivo, el último CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito entre nosotros con la ciudadana: LENDY ARACELIS PAREDES DE VEGA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-4.927.680, con domicilio en ésta ciudad de Barinas, Jurisdicción del Municipio Barinas, del Estado Barinas, en su condición de "LA ARRENDATARIA", sobre un inmueble constituido por UN (01) LOCAL COMERCIAL, distinguido con el N° 5, el cual forma parte del Centro Comercial GIAMMA, situados en la calle "Cedeño", entre las Av. San Juan y Candelaria, en ésta ciudad de Barinas, Jurisdicción del Municipio Barinas, del Estado Barinas, constante de un área aproximada de CIENTO SEIS METROS CUADRADOS CON VEINTICINCO CENTÍMETROS CUADRADOS (106, 25 mts.2), cuyos linderos son los siguientes NORTE: Con Rosario Giammarinaro; SUR: Pasillo de Circulación; ESTE: Con Antonio Marinelli; y OESTE: Con Local Nº 07; con un plazo de duración de UN (01) AÑO, contados a partir del 1° de ENERO de 2.007, hasta el 1° de ENERO del año 2.008,.” 3. Que: “… el último CANON DE ARRENDAMIENTO convenido en forma verbal, la cantidad de UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,oo), más una cantidad adicional correspondiente al IVA, por mensualidades vencidas y consecutivas, dentro de los primeros cinco (5) días siguientes al vencimiento de cada mes, con ajustes periódicos anuales, conforme al índice inflacionario establecido por el Banco Central de Venezuela (Artículo 14 LAI). 4. Que de “… todo ello se puede colegir, subsumiéndolo al caso sub iudice, que la RELACIÓN ARRENDATICIA existente entre nosotros con la pretendida Arrendataria, ciudadana: LENDY ARACELIS PAREDES DE VEGA, comenzó como dijimos antes, desde ENERO DE 1.989, y culminó con la expiración del plazo establecido, en el último Contrato de Arrendamiento, esto es hasta el 1° de ENERO del año 2.009, fecha a partir de la cual comenzaría a discurrir los TRES (3) AÑOS DE PRORROGA LEGAL ARRENDATICIA, de conformidad con el literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, materializándose la misma, hasta el 1º DE ENERO DE 2.012, sin que “LA ARRENDATARIA”, haya dado cumplimiento a la entrega material del inmueble de marras, no obstante, cuando insistentemente se le ha conminado a ello, resultando toda gestión infructuosa 5. Que: “…demanda el cumplimiento de la PRETENSIÓN PRINCIPAL, cual es la entrega inmediata a cualquiera de nosotros y/o ambos, ciudadanos: SALVATORE GAETANO GIAMMARINARO Y GENARO GIAMMARINARO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la Cédula de Identidad N° V-8.140.977 y V-11.185.021, con domicilio en esta ciudad de Barinas, del estado Barinas, en su carácter de “PROPIETARIOS-ARRENDADORES”, de UN (01) LOCAL COMERCIAL, distinguido con el Nº 5, el cual forma parte del Centro Comercial GIAMMA, situados en la calle "Cedeño", entre las Av. San Juan y Candelaria, en ésta ciudad de Barinas, Jurisdicción del Municipio Barinas, del Estado Barinas, constante de un área aproximada de CIENTO SEIS METROS CUADRADOS CON VEINTICINCO CENTIMETROS CUADRADOS (106, 25 mts.2), cuyos linderos son los siguientes NORTE: Con Rosario Giammarinaro; SUR: Pasillo de Circulación; ESTE: Con Antonio Marinelli; y OESTE: Con Local Nº 07; libre de personas y de bienes, por haberse consumado totalmente LA PRORROGA LEGAL ARRENDATICIA…” Por su parte, el apoderado judicial de la demandada de autos, ciudadana: LENDY ARACELIS PAREDES DE VEGA antes identificada, en su defensa, al respecto, adujo lo siguiente: 1. Al CAPITULO I, intitulado DISCONFORMIDAD DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA, Que: “…rechaza, niega y contradice, el hecho afirmado por la parte actora en su libelo de demanda, que desde el mes de enero del año mil novecientos ochenta y nueve haya existido relación arrendaticia contractual entre su representada y las parte demandante sobre el inmueble cuya entrega se pretende, afirma que si es cierto que la relación arrendaticia contractual se inició a partir del 1 de enero de 2007, -aduce además-, que ni siquiera el acto de enajenación del inmueble arrendado el cual fue acompañado al libelo de demanda, documento protocolizado por ante la oficina Subalterna de Registro Público del estado Barinas (hoy, oficina de Registro inmobiliario del Municipio Barinas del estado Barinas) en fecha de 16 de septiembre del año 2002, inserto bajo el número 32, folios 172 al 174 vto. Del protocolo primero, tomo 16, principal y duplicado, tercer trimestre del año 2002, donde el ciudadano ROSARIO GIAMMARINARO LIUZZA, le vende el inmueble arrendado a los ciudadanos SALVATORE GAETANO GIAMMARINARO Y GENARO GIAMMARINARO, pudiera servir para justificar la existencia real de un contrato de arrendamiento por veinte (20) años como lo sostiene la parte actora, (sic).” 2. Al CAPITULO II, intitulado DE LA TACITA RECONDUCCIÓN, aduce la parte demandada, Que “…siendo la duración de la relación arrendaticia entre la hoy parte actora y mi representada de dos (2) años, la prorroga legal correspondiente es de un (1) año (sic), de manera que iniciada la prorroga legal el día primero (1ro) de enero de 2009 finalizo el primero (01) de enero del año 2010 (sic). 3. Al CAPITULO III, intitulado DE LAS EXCEPCIONES DE PAGO DE PENSIONES ARRENDATICIAS, “…(omissis)…” 4. Al CAPITULO V, intitulado DE LA IMPROCEDENCIA DE LA CLAUSULA PENAL ARRENDATICIA, “…(omissis)…” 5. Al CAPITULO VI, intitula DE LA RECONVENCIÓN O MUTUA PETICIÓN, “…(omissis)…” 6. Por último al CAPÍTULO VII, intitulado PETITORIO, el apoderado judicial de la parte demandada, solicita: i) Que: “…Se declare sin lugar la pretensión procesal principal de la parte actora sobre la entrega del inmueble arrendado por vencimiento de la prorroga legal. (omissis)…” Siguiendo el criterio jurisprudencial antes analizado y establecida claramente cual es la pretensión deducida, relativa al Cumplimiento de la Prorroga Legal Arrendaticia, se hace necesario traer a colación el contenido de los artículo 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en la que se establecen los presupuestos necesarios para su procedencia, aún cuando nuestro legislador patrio sustantivo, no definió el instituto de la Prorroga Legal Arrendaticia, sin embargo, dejó expresado lo siguiente: “ ... Articulo 38.- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto algunos de los inmuebles indicados en el artículo 1º, de éste Decreto-Ley, celebrado a tiempo determinado, llegado el día del plazo estipulado, este se prorrogará obligatoriamente por el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. b. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. c. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años. d. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años. Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.” “... Artículo 39 La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. ” De los artículos parcialmente transcritos, se desprenden los requisitos necesarios para la procedencia de la prorroga legal arrendaticia, lo que la doctrina calificad, ha señalado como originarios (según sea el objeto a que se refiere, el tiempo prefijado) y derivados (al cumplimiento de las obligaciones contractuales o legales). Los primeros son concurrentes, deben aparecer con el nacimiento del contrato y constar en la escritura suscrita, así como el establecimiento o fijación de la duración determinada, salvo que esta inicialmente no conste, pero que las partes la fijen con posterioridad a la celebración del contrato, toda vez, que conforme al principio de autonomía de la voluntad contractual, las partes son libres de disponer todo lo relativo al tiempo; los segundos los constituyen la consecuencia de los primeros por el ejercicio del derecho a usar y gozar el inmueble recibido en arrendamiento. En el caso en estudio, de acuerdo a las normas transcritas y en consecuencia de esto, observa éste juzgador, que el contrato de arrendamiento es ley entre las partes y que existen los elementos esenciales para la formación del contrato, en tal sentido tenemos que el artículo 1.141 del Código Civil, establece las condiciones requeridas para la existencia de los contratos como son: Consentimiento objeto y causa. La jurisprudencia Patria, refiriéndose a dichos elementos a señalado que “Para la existencia del contrato se necesita que haya habido consentimiento objeto y causa, por falta absoluta de cualquiera de estos requisitos el contrato no existe”. Ahora bien, este decisor advierte, conforme al estudio de las normas antes transcritas y a los efectos de determinar el cálculo de duración de la prorroga legal arrendaticia, se tomará en cuenta para ello como elemento esencial para su procedencia, la existencia integral de la relación arrendaticia durante el tiempo en que las partes hayan convenido extender los subsiguientes y continuos contratos de arrendamientos celebrados, lo que pone de bulto, que el elemento esencial es la relación arrendaticia y no los sucesivos contratos de arrendamiento suscrito. En atención a ello, revisemos en primer orden lo atinente a los alegatos formulados por la parte actora, cuando aduce al vuelto del folio 01, lo siguiente: “…que en el mes de ENERO DE 1.989, hemos mantenido una RELACIÓN ARRENDATICIA CONTRACTUAL con la ciudadana: LENDY ARACELIS PAREDES DE VEGA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-4.927.680, con domicilio en ésta ciudad de Barinas, Jurisdicción del Municipio Barinas, del Estado Barinas, sobre un inmueble que se identificará infra, la cual se había mantenido hasta el 1° de ENERO del año 2.009 (destacado del tribunal), Al vuelto al folio 01, expresa la parte actora lo siguiente: “…consta mediante documento debidamente autenticado, por ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, en fecha 21 de febrero de 2008, quedando inserto bajo el Nº 50, Tomo 14, de los Libros de Autenticaciones respectivo, el último CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito entre nosotros con la ciudadana: LENDY ARACELIS PAREDES DE VEGA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-4.927.680, con domicilio en ésta ciudad de Barinas, Jurisdicción del Municipio Barinas, del Estado Barinas, en su condición de "LA ARRENDATARIA", sobre un inmueble constituido por UN (01) LOCAL COMERCIAL, distinguido con el Nº 5, el cual forma parte del Centro Comercial GIAMMA, situados en la calle "Cedeño", entre las Av. San Juan y Candelaria, en ésta ciudad de Barinas, Jurisdicción del Municipio Barinas, del Estado Barinas…” Ahora bien, vertidos los hechos configurativos de la pretensión, para éste decisor se hace necesario a los fines de probar la Relación Arrendaticia, descender en principio al análisis del referido contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, en fecha 21 de febrero de 2008, quedando inserto bajo el Nº 50, Tomo 14, de los Libros de Autenticaciones respectivo, que corre a los folios 09,10 y 11 de la presente causa, el cual se aprecia en todo su valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, y ASÍ SE DECLARA. Siguiendo dicho análisis, observa quien aquí decide, que el referido contrato de arrendamiento presentado por la parte actora, suscrito en fecha 21 de febrero de 2008, que corre a los folios 09, 10, y 11, de la presente causa, el cual se aprecia en todo su valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, se desprende de su contenido que las partes convinieron en su cláusula SEGUNDA (2a) lo siguiente: “… El plazo de duración del presente contrato de arrendamiento es de UN AÑO (01), improrrogable, contado a partir del 01 de enero de 2008…” (destacado del tribunal), lo que se infiere que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cuyo vencimiento se produjo en fecha 01 de enero de 2009, esto a los fines de determinar la procedencia de la prorroga legal arrendaticia, conforme al contenido de la norma, prevista en el artículo 38 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, en lo relativo a “… los contratos de arrendamiento que tengan por objeto algunos de los inmuebles indicados en el artículo 1º, de éste Decreto-Ley, celebrado a tiempo determinado.” Constata igualmente quien aquí decide, que a los folios 78 al 214 corre inserto Copias Certificadas del Expediente de Consignaciones Inquilinarias, llevado por el Juzgado Segundo del Municipio Barinas de esta misma circunscripción judicial, signado con la nomenclatura particular Nº 722 y que específicamente al folio 79, se destaca del escrito de consignaciones inquilinarias, presentado en fecha 28 de enero de 2010, por la demandada de autos, ciudadana: LENDY ARACELIS PAREDES DE VEGA, cuyo contenido se aprecia en todo su valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, donde la consignante hoy demandada, textualmente aduce lo siguiente: “…En permanecido por espacio de veintiún (21) años bajo contrato de arrendamiento en el disfrute de un local comercial identificado con el Nro. 5, ubicado en el Centro Comercial “GIAMMA”, Calle Cedeño, entre Avenida San Juan y candelaria, de esta ciudad de Barinas, Municipio y estado Barinas. En el transcurso de este tiempo he suscrito contratos de arrendamiento por cada año, siendo el último de éstos el suscrito en fecha 21 de febrero de 2008, el cual consigno marcado con la letra “A”…” (destacado del tribunal) Asimismo, constata el decisor que el referido contrato de arrendamiento que corre a los folios 80, 81 y 82, el cual alude acompañar la demandada de autos, ciudadana: LENDY ARACELIS PAREDES DE VEGA, marcado con la letra “A”, con su escrito de consignaciones inquilinarias de fecha 28 de enero de 2010, es el mismo analizado supra, que corre a los folios 09, 10 y 11, de la presente causa. Del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Estado Barinas, en fecha 1º de febrero de 2002, quedando anotado bajo el Nº 21, Tomo 07 de los Libros de Autenticaciones respectivos, sobre el inmueble de marras, entre el ciudadano: ROSARIO GIAMMARINARO LIUZZA, en su carácter de “EL ARRENDADOR” y la ciudadana: LENDY ARACELIS PAREDES DE VEGA, en su carácter de “LA ARRENDATARIA”, el cual se aprecia en todo su valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de determinar la relación temporal arrendaticia. Del Documento debidamente Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Estado Barinas, en fecha 16 de septiembre de 2002, quedando inserto bajo el Nº 32, folios 172 al 174 vto. Del Protocolo Primero, Tomo Dieciséis (16), principal y duplicado, Tercer Trimestre, del año 2002, en la que el ciudadano: ROSARIO GIAMMARINARO LIUZZA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 9.269.082, procediendo en su propio nombre como en representación de su cónyuge GIUSEPPINA AMIRANTE DE GIAMMARINARO, ambos de éste domicilio, venden el inmueble objeto de la presente acción, a los ciudadanos: SALVATORE GAETANO GIAMMARINARO Y GENARO GIAMMARINARO, documental que fue acompañada a la presente marcada con la letra “B”, el cual se aprecia en todo su valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que a partir de la fecha antes anotada, se entiende que se ha producido la Subrogación Arrendaticia, entre la ciudadana LENDY ARACELIS PAREDES DE VEGA, quien venía ocupando el inmueble de marras, en su condición de LA ARRENDATARIA, y los nuevos compradores, ciudadanos: SALVATORE GAETANO GIAMMARINARO Y GENARO GIAMMARINARO, quienes están obligados por efectos de la venta a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados anteriormente con el ciudadano: ROSARIO GIAMMARINARO LIUZZA, todo en concordancia con el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así SE DECLARA. Del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Estado Barinas, en fecha 08 de febrero de 2004, quedando anotado bajo el Nº 61, Tomo 13 de los Libros de Autenticaciones respectivos, sobre el inmueble de marras, entre la Firma Mercantil INVERSIONES ARRGIAMM, en representación de los ciudadanos: SALVATORE GAETANO GIAMMARINARO Y GENARO GIAMMARINARO, y la ciudadana: LENDY ARACELIS PAREDES DE VEGA, en su carácter de “LA ARRENDATARIA”, el cual se aprecia en todo su valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de determinar la relación temporal arrendaticia. Del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, autenticado por ante la Notaria Pública primera del Estado Barinas, en fecha 21 de febrero de 2005, quedando inserto bajo el Nº 07, Tomo 10 de los Libros de Autenticaciones respectivos, sobre el inmueble de marras, entre la Firma Mercantil INVERSIONES ARRGIAMM, en representación de los ciudadanos: SALVATORE GAETANO GIAMMARINARO Y GENARO GIAMMARINARO, y la ciudadana: LENDY ARACELIS PAREDES DE VEGA, en su carácter de “LA ARRENDATARIA”, el cual se aprecia en todo su valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de determinar la relación temporal arrendaticia. Del CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO, Autenticado por ante la Notaria Pública primera del Estado Barinas, Notaría Pública Primera del Estado Barinas, en fecha 21 de febrero de 2008, quedando inserto bajo el Nº 50, Tomo 14, de los Libros de Autenticaciones respectivos, sobre el inmueble de marras, entre los ciudadanos: SALVATORE GAETANO GIAMMARINARO Y GENARO GIAMMARINARO, y la ciudadana: LENDY ARACELIS PAREDES DE VEGA, en su carácter de “LA ARRENDATARIA”, el cual se aprecia en todo su valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de determinar la relación temporal arrendaticia. De todo ello se puede colegir, que la relación arrendaticia bajo examen, data más de diez (10) años, siendo el último CONTRATO DE ARRENDAMIENTO -a tiempo determinado-, el autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, en fecha 21 de febrero de 2008, el cual quedó inserto bajo el Nº 50, Tomo 14, de los Libros de Autenticaciones respectivo, de cuyo contenido se desprende que las partes convinieron un lapso de duración de un (1) año fijo, el cual comenzaría a regir, en fecha 1º de enero de 2008, finalizando el mismo en fecha 1° de enero del año 2.009, fecha a partir de la cual se inició el lapso de tres (3) años de la Prorroga Legal Arrendaticia, de conformidad con el literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo esto así, se constata, que la precitada prorroga legal arrendaticia finalizó en fecha 1º de enero de 2.012, y así SE DECLARA. Además, de los autos se evidencia, que no existe prueba alguna que haga presumir que las partes suscribieron otro nuevo contrato de arrendamiento, distinto al suscrito en fecha 21 de febrero de 2008 (antes analizado), que de modo alguno pudiere sugerir que la relación arrendaticia se hubiese extendido más allá del lapso temporal antes analizado, sobre el inmueble objeto de demanda, esto es, local comercial, distinguido con el N° 5, el cual forma parte del Centro Comercial GIAMMA, situados en la calle "Cedeño", entre las Av. San Juan y Candelaria, en ésta ciudad de Barinas, Jurisdicción del Municipio Barinas, del Estado Barinas, por lo que una vez finalizada la referida prorroga legal arrendaticia, como quedó expresado antes, en fecha 1º de enero de 2.012, la parte accionante estaba habilitada conforme a derecho, para accionar por ante el órgano jurisdiccional competente, la pretensión por CUMPLIMIENTO DE PRORROGA LEGAL ARRENDATICIA, de conformidad con el artículo 39 eiusdem, y así SE DECLARA. En merito de los argumentos expresados precedentemente y siguiendo el criterio de la Sala de Casación Civil, antes estudiado, éste decisor, encuentra suficiente mérito para declarar PROCEDENTE la demanda que por CUMPLIMIENTO DE PRORROGA LEGAL ARRENDATICIA, fuere incoada por los ciudadanos: SALVATORE GAETANO GIAMMARINARO Y GENARO GIAMMARINARO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la Cédula de Identidad N° V-8.140.977 y V-11.185.021, de este domicilio, contra la ciudadana: LENDY ARACELIS PAREDES DE VEGA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-4.927.680, de éste mismo domicilio, por haberse cumplido íntegramente el lapso de la prorroga legal arrendaticia, contenida en el literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia, en la precitada relación arrendaticia, no se produjo la Tacita Reconducción invocada por la parte demandada-reconviniente, sino que desde el 1° de enero de 2.009 hasta el 1º de enero de 2012, se encontraba en curso el lapso de tres (3) años de la Prorroga Legal Arrendaticia, de conformidad con el literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cumpliéndose íntegramente la misma en esa última fecha 1º de enero de 2012, por lo que se hace innecesario e inútil para éste decisor seguir estudiando las demás delaciones invocadas por la parte actora como subsidiarias en su carta libelar, ya que la pretensión principal antes analizada, debe prosperar en derecho en la forma indicada infra y ASÍ SE DECIDE. DE LA RECONVENCIÓN O MUTUA PETICIÓN: En la oportunidad de dar Contestación de la Demanda, el abogado: ELISEO ENRIQUE GRAMCKO CONTRERAS, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el Nº 49.422, de éste domicilio, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana: LENDY ARACELIS PAREDES DE VEGA, al CAPITULO VI, intitula DE LA RECONVENCIÓN O MUTUA PETICIÓN, propone la reconvención o mutua petición contra los demandantes de auto, ciudadanos SALVATORE GAETANO GIAMMARINARO Y GENARO GIAMMARINARO, por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, por cuanto al producirse la venta del inmueble objeto de la presente acción, por el ciudadano: ROSARIO GIAMMARINARO LIUZZA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 9.269.082, procediendo en su propio nombre como en representación de su cónyuge GIUSEPPINA AMIRANTE DE GIAMMARINARO, ambos de éste domicilio, a los ciudadanos: SALVATORE GAETANO GIAMMARINARO Y GENARO GIAMMARINARO, según documento debidamente Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Estado Barinas, en fecha 16 de septiembre de 2002, quedando inserto bajo el Nº 32, folios 172 al 174 vto. Del Protocolo Primero, Tomo Dieciséis (16), principal y duplicado, Tercer Trimestre, del año 2002, debió ofrecerlo con preferencia y en primer lugar a su representada, ciudadana: LENDY ARACELIS PAREDES DE VEGA, estima la reconvención o mutua petición en la cantidad de DIEZ MIL QUINIENTOS OCHENTA Y CINCO CON CATORCE CÉNTIMOS DE BOLÍVARES (Bs. 10.585, 14). Una vez admitida la reconvención, en fecha 12 de abril de 2012, el apoderado judicial de los demandantes de autos, abogado FÉLIX MOISÉS ROSALES GARCÍA, da CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN O MUTUA PETICIÓN, en la que aduce entre otras defensas las siguientes: LA CADUCIDAD DEL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO (CAPITULO I); Aduce el apoderado judicial de los demandantes de autos, abogado FÉLIX MOISÉS ROSALES GARCÍA, que la demandada, “…ciudadana: LENDY ARACELIS PAREDES DE VEGA, en su carácter de “LA ARRENDATARIA”, ha suscrito mediante DOCUMENTO AUTENTICO, varios CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO, con los compradores, ciudadanos SALVATORE GAETANO GIAMMARINARO Y GENARO GIAMMARINARO, en sus condiciones de LOS ARRENDADORES-PROPIETARIOS…”, y que ésta ”…tenía perfecto conocimiento, que a partir del año 2002, sus nuevos ARRENDADORES, eran por igual los nuevos propietarios del inmueble de marras, por lo que al proponer la pretensión por reconvención del RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO en fecha 03 de abril del 2012, han transcurrido con creces el lapso de CADUCIDAD contenido en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…” (sic) Como ha quedado expresado en el cuerpo de ésta sentencia, se desprende del Documento debidamente Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Estado Barinas, en fecha 16 de septiembre de 2002, quedando inserto bajo el Nº 32, folios 172 al 174 vto. Del Protocolo Primero, Tomo Dieciséis (16), principal y duplicado, Tercer Trimestre, del año 2002, que el ciudadano: ROSARIO GIAMMARINARO LIUZZA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 9.269.082, procediendo en su propio nombre como en representación de su cónyuge GIUSEPPINA AMIRANTE DE GIAMMARINARO, ambos de éste domicilio, venden el inmueble objeto de la presente acción, a los ciudadanos: SALVATORE GAETANO GIAMMARINARO Y GENARO GIAMMARINARO, documental que fue acompañada a la presente marcada con la letra “B”, el cual se aprecia en todo su valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que a partir de la fecha antes anotada, se entiende que se ha producido la Subrogación Arrendaticia, entre la ciudadana LENDY ARACELIS PAREDES DE VEGA, quien venía ocupando el inmueble de marras, en su condición de LA ARRENDATARIA, y los nuevos compradores, ciudadanos: SALVATORE GAETANO GIAMMARINARO Y GENARO GIAMMARINARO, quienes están obligados por efectos de la venta a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados anteriormente con el ciudadano: ROSARIO GIAMMARINARO LIUZZA, todo en concordancia con el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por su parte la demandada de autos, expresó en su escrito de Contestación de la Demanda, que luego arropa al referirse en su Reconvención o Mutua Petición que “…la transmisión de la propiedad se realizo por actos inter vivos, no teniendo a los adquirentes como causahabientes del arrendador respecto a los derechos y obligaciones del arrendamiento, pues el arrendador no modifico el contrato de arrendamiento, enajena solo la propiedad de la cosa arrendada más no sus propios derechos y créditos arrendaticios”; tesis esta que no comparte éste decisor, ya que el legislador patrio en su artículo 20 eiusdem, utilizo la expresión “… por cualquier causa…”, lo que invoca, que poco importa si se trata de actos inter vivos o mortis causa, bastando para ello, que durante la relación arrendaticia por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario está obligado a respectar la relación arrendaticia…” (subrayado del Tribunal), para que se perfeccione la figura de la subrogación arrendaticia, y en cuanto al conocimiento que tiene LA ARRENDATARIA, ciudadana: LENDY ARACELIS PAREDES DE VEGA, sobre la negociación o venta efectuada por el ciudadano: ROSARIO GIAMMARINARO LIUZZA, procediendo en su propio nombre como en representación de su cónyuge GIUSEPPINA AMIRANTE DE GIAMMARINARO, ambos de éste domicilio, a los ciudadanos: SALVATORE GAETANO GIAMMARINARO Y GENARO GIAMMARINARO, no es cierto lo afirmado por el apoderado de la Demandada-Reconviniente, que dicho conocimiento se produjo, al momento de otorgarle poder apud acta, en fecha 30 de marzo del año 2012, por cuanto de los autos se desprende que la demandada, tenía perfecto conocimiento, tanto de la negociación, como de las personas quienes eran sucesivamente sus Arrendadores, y así SE DECLARA. En ese sentido, al suscribir CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Estado Barinas, en fecha 08 de febrero de 2004, quedando anotado bajo el Nº 61, Tomo 13 de los Libros de Autenticaciones respectivos, sobre el inmueble de marras, entre la Firma Mercantil INVERSIONES ARRGIAMM, en representación de los ciudadanos: SALVATORE GAETANO GIAMMARINARO Y GENARO GIAMMARINARO, y la ciudadana: LENDY ARACELIS PAREDES DE VEGA, en su carácter de “LA ARRENDATARIA”, el cual se aprecia en todo su valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, se aprecia de su contenido, el conocimiento que ha tenido LA ARRENDATARIA, sobre quienes han sido sus ARRENDADORES. Asimismo, se desprende CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, autenticado por ante la Notaria Pública primera del Estado Barinas, en fecha 21 de febrero de 2005, quedando inserto bajo el Nº 07, Tomo 10 de los Libros de Autenticaciones respectivos, sobre el inmueble de marras, suscrito entre la Firma Mercantil INVERSIONES ARRGIAMM, en representación de los ciudadanos: SALVATORE GAETANO GIAMMARINARO Y GENARO GIAMMARINARO, y la ciudadana: LENDY ARACELIS PAREDES DE VEGA, en su carácter de “LA ARRENDATARIA”, el cual se aprecia en todo su valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, se aprecia de su contenido, el conocimiento que ha tenido LA ARRENDATARIA, sobre quienes han sido sus ARRENDADORES. Por último, se desprende CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO, Autenticado por ante la Notaria Pública primera del Estado Barinas, Notaría Pública Primera del Estado Barinas, en fecha 21 de febrero de 2008, quedando inserto bajo el Nº 50, Tomo 14, de los Libros de Autenticaciones respectivos, sobre el inmueble de marras, entre los ciudadanos: SALVATORE GAETANO GIAMMARINARO Y GENARO GIAMMARINARO, y la ciudadana: LENDY ARACELIS PAREDES DE VEGA, en su carácter de “LA ARRENDATARIA”, el cual se aprecia en todo su valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, se aprecia de su contenido, el conocimiento que ha tenido LA ARRENDATARIA, sobre quienes han sido sus ARRENDADORES. De todas las probanzas antes analizadas, se colige, que una vez, efectuada la VENTA por el ciudadano: ROSARIO GIAMMARINARO LIUZZA, procediendo en su propio nombre como en representación de su cónyuge GIUSEPPINA AMIRANTE DE GIAMMARINARO, ambos de éste domicilio, a los ciudadanos: SALVATORE GAETANO GIAMMARINARO Y GENARO GIAMMARINARO, en fecha 16 de septiembre de 2002, hasta el momento de producirse la RECONVENCIÓN O MUTUA PETICIÓN, en fecha 03 de abril de 2012, habían transcurrido sobradamente el lapso durante el cual la ciudadana: LENDY ARACELIS PAREDES DE VEGA, en su carácter de “LA ARRENDATARIA”, hubiese podido subrogarse en la venta sub iudice, por cuanto tenía perfecto conocimiento de los términos de la negociación y de la existencia de sus nuevos ARRENDADORES-PROPIETARIOS, con quienes durante mucho tiempo suscribió Contratos de Arrendamientos, materializándose así una evidente continuidad en la relación arrendaticia, por lo que se hace imperioso para éste decisor declarar que la pretensión procesal, por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoada en la Reconvención o Mutua Petición, no es procedente en derecho por haber transcurrido el lapso de CADUCIDAD para intentarla, contenida en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así SE DECIDE. En orden a los hechos descritos y con fundamento en las motivaciones precedentemente expuestas, éste JUZGADO PRIMERO DEL MUNICIPIO BARINAS DEL ESTADO BARINAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE PRORROGA LEGAL ARRENDATICIA, incoada por los ciudadanos: SALVATORE GAETANO GIAMMARINARO Y GENARO GIAMMARINARO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la Cédula de Identidad N° V-8.140.977 y V-11.185.021, de este domicilio, contra la ciudadana: LENDY ARACELIS PAREDES DE VEGA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-4.927.680, con domicilio en ésta ciudad de Barinas, del estado Barinas, en consecuencia se condena a la demandada la DESOCUPACIÓN inmediata del inmueble que posee en calidad de LA ARRENDATARIA, constituido por un inmueble, consistente en un (01) Local Comercial, distinguido con el N° 5, el cual forma parte del Centro Comercial GIAMMA, situados en la calle "Cedeño", entre las Av. San Juan y Candelaria, en ésta ciudad de Barinas, Jurisdicción del Municipio Barinas, del Estado Barinas, constante de un área aproximada de CIENTO SEIS METROS CUADRADOS CON VEINTICINCO CENTÍMETROS CUADRADOS (106, 25 mts.2), cuyos linderos son los siguientes NORTE: Con Rosario Giammarinaro; SUR: Pasillo de Circulación; ESTE: Con Antonio Marinelli; y OESTE: Con Local Nº 07; libre de personas y de bienes, una vez como quede definitivamente firme la presente decisión, y así SE DECIDE. SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR la Reconvención o Mutua Petición por Retracto Legal Arrendaticio, propuesta por el apoderado judicial de la Demandada-Reconviniente, ciudadana: LENDY ARACELIS PAREDES DE VEGA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-4.927.680, con domicilio en ésta ciudad de Barinas, del estado Barinas; contra los Demandados-Reconvenidos, ciudadanos: SALVATORE GAETANO GIAMMARINARO Y GENARO GIAMMARINARO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la Cédula de Identidad N° V-8.140.977 y V-11.185.021, de este domicilio, por haber transcurrido el lapso de CADUCIDAD, contenido en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así SE DECIDE. TERCERO: Se condena en costas a la parte perdidosa, tanto de la demanda como de la Reconvención o Mutua Petición, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, y así SE DECIDE. CUARTO: En razón de que la presente decisión se publica fuera de su lapso legal, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo previsto en los Artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil, advirtiendo a las partes que el lapso para interponer el recurso de ley comenzará a correr, una vez conste en autos la última de las notificaciones que se practique…”. V CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Planteada la controversia cuyo examen ha sido sometido por vía de apelación al conocimiento de esta Superioridad, en los términos establecidos en el recurso interpuesto, la cuestión a dilucidar por esta Alzada consiste en determinar si la decisión del juzgado a quo, según la cual declaró con lugar la acción de cumplimiento de prórroga legal de contrato de arrendamiento, se encuentra o no ajustada a derecho, y en consecuencia si resulta procedente anular, confirmar, revocar o modificar dicho fallo. LÍMITES DE LA CONTROVERSIA Y CARGA DE LA PRUEBA Tal y como ya se ha dejado establecido en el cuerpo del presente fallo, la parte actora adujo que en el mes de enero de 1.989 se ha mantenido una relación arrendaticia con la demandad de autos, hasta el 1º de enero de 2.009. Que según el ultimo contrato de arrendamiento suscrito con la ciudadana Lendy Aracelis Paredes de Vega, el cual fue debidamente autenticado ante la Notaria Pública Primera del estado Barinas, en fecha 21 de febrero de 2.008, anotado bajo el Nº 50, Tomo 14 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaria, se convino que la arrendataria convenía a cancelar cuatrocientos bolívares (Bs. 400,00) más una cantidad adicional correspondiente al IVA, por mensualidades vencidas y consecutivas, además se estipulo que la falta de pago de una (1) mensualidad daría derecho a los arrendadores a pedir la resolución de contrato, lo cual consta en la cláusula Tercera y Sexta del referido contrato; posteriormente se convino de manera verbal que el último canon de arrendamiento seria por la cantidad de mil bolívares (Bs. 1.000,00) más una cantidad adicional correspondiente al IVA, por mensualidades vencidas consecutivas. Alegando que la demandad de autos desde que empezó a gozar de la prorroga legal ha quedado por deber por concepto de pensiones arrendaticias los meses del año 2.010, 2011 y el mes de enero de 2.012. Que la relación arrendaticia comenzó desde enero de 1.989 hasta enero del año 2.009, fecha que comenzaría a correr los tres (3) años de Prorroga Legal Arrendaticia. Solicitó se decrete medida preventiva de secuestro del inmueble arrendado libre de bienes y personas, igualmente peticionó que de acuerdo al cumplimiento de la prorroga legal la demanda de autos entregue de manera inmediata el inmueble un local comercial distinguido con el Nº 5, el cual forma parte del Centro Comercial GIAMMA, ubicado en la calle Cedeño, entre la Av. San Juan y Candelaria en la ciudad de Barinas, Municipio y estado Barinas, constante de un área aproximada de ciento seis metros cuadrados con veinticinco centímetros cuadrados (106,25 Mts2), y de manera subsidiaria por incumplimiento del contrato el pago por indemnización de las mensualidades vencidas de los años 2.010 y 2.011, así como enero de 2.012, a razón de un mil bolívares (Bs. 1.000,00), lo que totaliza la cantidad de veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00), igualmente el cumplimiento del contrato de la cláusula penal por parte de la arrendataria por la cantidad de diez bolívares (Bs. 10,00) diarios, contados a partir del 1º de enero de 2.009 hasta el 28 de febrero de 2.012. Por otro lado la parte demandada contradijo el hecho de que la relación arrendaticia haya existido desde el mes de enero de 1.989, que lo cierto es que la misma se inicio a partir del 01º de enero del 2.007 por un (1) año, y al finalizar se celebró otro contrato de arrendamiento desde el 21 de febrero de 2.008 igualmente por un (1) año, y que siendo la duración de la relación arrendaticia es de dos (2) años, la prorroga legal corresponde de un (1) año, iniciando el 1º de enero de 2.009 y finalizó el 1º de enero de 2.010. Alegó igualmente que el ciudadano Rosario Giammarinaro enajenó el bien inmueble a los ciudadanos Salvatore Gaetano Giammarinaro y Genaro Giammarinaro, y que en dicho traspaso sólo enajenó la propiedad más no sus derechos y créditos arrendaticios, razón por la cual no existe continuidad en la relación arrendaticia. Negó que adeude pensiones arrendaticias del año 2.010 y 2.011, y el pago de la cláusula penal es improcedente ya que el último contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado mediante la tacita reconducción. Reconvino a los terceros adquirientes el retracto legal arrendaticio para que ésta se subrogue en los derechos de ellos como propietarios y proceda a satisfacerle las obligaciones compensatorias de reembolso del precio y gastos o costos de la venta. Peticionó se declare sin lugar la pretensión de la parte actora sobre la entrega del bien inmueble arrendado, se declare sin lugar la pretensión subsidiaria sobre el pago de los cánones insolutos a manera de indemnización de daños y perjuicios, e igualmente del pago de la cláusula penal; se declare con lugar la reconvención propuesta. Estando en la oportunidad procesal la parte actora reconvenida contestó a reconvención, alegando la caducidad del retracto legal arrendaticio de acuerdo al artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la parte demandada reconviniente tenía pleno conocimiento que a partir de 2.002 los actores eran los nuevos propietarios del inmueble, y que tal pretensión fue interpuesta en fecha 3 de abril de 2.012 y por lo tanto opera la caducidad de dicha acción. Igualmente sostuvo su falta de cualidad para sostener la demanda de retracto legal arrendaticio, ya que debe ir dirigido para quien en el momento fungía como propietario del inmueble; igualmente alegó que por cuanto la parte demandada reconviniente se encontraba en insolvencia en cuanto al pago de mensualidades arrendaticias carece de cualidad para intentar dicha reconvención por rectracto legal de conformidad con el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Establecido los límites de la controversia, y la carga de la prueba, pasa esta alzada a analizar y valorar el material probatorio que cursa en autos: MEDIOS PROBATORIOS De conformidad con los artículos 1.364 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil: Artículo 1.364 - Código Civil: Aquél contra quien se produce, o a quien se exige el reconocimiento de un instrumento privado, está obligado a reconocerlo o negarlo formalmente. Si no lo hiciere, se tendrá igualmente como reconocido. Artículo 506 – Código de Procedimiento Civil: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba. Establecido los límites de la controversia, y la carga de la prueba, pasa esta alzada a analizar y valorar el material probatorio que cursa en autos Teniéndose como hechos no controvertidos la existencia de la relación arrendaticia entre las parte en el presente juicio, por la existencia escrita tanto en documentos privados como autenticados de sendos contratos de arrendamientos, siendo la carga del actor demostrar que el contrato es a tiempo determinado por la excepción aducida por el demandado sobre la tacita reconducción, a su ves a la parte demandada le corresponde la carga de la prueba de la existencia de la reconvención o mutua petición sobre el retracto legal arrendaticio alegado. PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:  Documento original del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes: ciudadanos: Gennaro Giammarinaro y Salvatore Gaetano Giammarinaro, como arrendadores y la ciudadana: Lendy Aracelis Paredes de Vega, como arrendataria, de un (1) local comercial, propiedad privada, ubicado en el Centro Comercial Giamma, Calle Cedeño, entre avenida San Juan y Candelaria, signado con el Nº 05, municipio Barinas estado Barinas, debidamente autenticado en fecha 21 de febrero de 2008, ante la Notaría Pública Primera del estado Barinas, inserto bajo el Nº 50, tomo 14 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. (Marcado con la letra “A”, folio 8 al 11 del presente asunto). Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público, de acuerdo con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se le otorga pleno valor probatorio para dar por demostrada la relación arrendaticia entre las partes sobre el inmueble objeto de la presente acción. Y ASI SE DECIDE.  Copia simple de documento de compra venta, en el que el ciudadano: Rosario Giammarinaro Liuzza, en nombre propio y en representación de su legitima cónyuge ciudadana: Giuseppina Amirante de Giammarinaro, da en venta pura, simple, perfecta e irrevocable a los ciudadanos: Salvatore Gaetano Giammarinaro Amirante y Gennaro Giammarinaro Amirante, cuatro (4) locales comerciales con su respectiva parcela de terreno donde están enclavados, los cuales forman parte del Centro Comercial “Giamma”, ubicados en el Calle Cedeño, entre Avenidas San Juan y Candelaria, y distinguidos con loe Nros. 05, 06, 07 y 08, registrado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 16 de septiembre de 2002, bajo el N° 32, Folios 172 al 174 Vto., Protocolo Primero, Tomo Dieciséis Principal y Duplicado, Tercer Trimestre del año 2002. (Marcado “B”, folios 12 al 14 del presente asunto). Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público, de acuerdo con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se le otorga pleno valor probatorio para dar por demostrada la fecha en que los actores adquieren la propiedad del bien inmueble objeto de arrendamiento, demostrando con ello la cualidad para accionar en el presente juicio. Y ASI SE DECIDE.  Documento original de Contrato de Arrendamiento, entre el ciudadano: Rosario Giammarinaro Liuzza, en su carácter de “El Arrendador” y la ciudadana: Lendy Aracelis Paredes de Vega, en su carácter de “La Arrendataria”, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Primera del Estado Barinas, en fecha 1º de febrero de 2002, quedando anotado bajo el Nº 21, Tomo 07 de los Libros de Autenticaciones respectivos, sobre un (1) local comercial, ubicado en el Centro Comercial Giamma, Calle Cedeño, signado con el N° 05, municipio Barinas estado Barinas (Marcado “D”, folios 58 al 60 del presente asunto). Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público, de acuerdo con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se le otorga pleno valor probatorio para dar por demostrada la relación arrendaticia entre las partes desde la fecha allí señalada. Y ASI SE DECIDE.  Documento original de Contrato de Arrendamiento, entre la Firma Mercantil Inversiones Arregiamm, representada por los ciudadanos: Salvatore Gaetano Giammarinaro y Genaro Giammarinaro, y la ciudadana: Lendy Aracelis Paredes de Vega, en su carácter de “La Arrendataria”, autenticado ante la Notaria Pública Primera del Estado Barinas, en fecha 08 de marzo de 2004, quedando anotado bajo el Nº 61, Tomo 13 de los Libros de Autenticaciones respectivos, sobre un (1) local comercial, ubicado en el Centro Comercial Giamma, Calle Cedeño, signado con el Nº 05, municipio Barinas estado Barinas. (Marcada “E”, folios 61 al 63 del presente asunto).  Documento original de Contrato de Arrendamiento, entre la Firma Mercantil Inversiones Arregiamm, representada por los ciudadanos: Salvatore Gaetano Giammarinaro y Genaro Giammarinaro, y la ciudadana: Lendy Aracelis Paredes de Vega, en su carácter de “La Arrendataria”, autenticado ante la Notaria Pública Primera del Estado Barinas, en fecha 21 de febrero de 2005, quedando inserto bajo el Nº 07, Tomo 10 de los Libros de Autenticaciones respectivos, sobre un (1) local comercial, ubicado en el Centro Comercial Giamma, Calle Cedeño, signado con el N° 05, municipio Barinas estado Barinas. (Marcada “F”, folios 64 al 66 del presente asunto). De acuerdo a las dos (2) documentales precedente se aprecian en todo su valor para comprobar su contenido como documentos públicos, de acuerdo con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se le otorga pleno valor probatorio para dar por demostrada la relación arrendaticia entre las demandada y la empresa Inversiones Arregiamm, quienes son representadas por los actores. Y ASI SE DECIDE. Invocó el principio de la comunidad de la prueba sobre las pruebas documentales ofrecidas al proceso por la parte demandada-reconviniente, señaladas con la nomenclatura alfanumérica: “1A”, “1B”,“1C”, y “1D, que corresponde a originales y copia simple de Contratos de Arrendamiento suscritos entre el ciudadano: Rosario Giammarinaro Liuzza, en su carácter de “El Arrendador” y la ciudadana: Lendy Aracelis Paredes de Vega, en su carácter de “La Arrendataria”. En tal sentido es importante señalar que El art. 509 del C.P.C. resulta idóneo para desarrollar el contenido y significación de este principio procesal, debido a que los jueces para arribar a una convicción jurídica veraz, legítima y justa deberá previamente ponderar, sopesar y analizar todas las pruebas que hayan sido materializadas en el procedimiento independientemente de la parte que hubiese promovido, es decir que el sentenciador no podrá -sin violar su deber ineluctable de impartir justicia- argumentar que a alguna no le atribuye merito o valor si hipotéticamente favoreciere en su resultado a la parte no promovente de ella. Por esta razón es que en buen sentido jurídico se afirme que las pruebas no le pertenecen a las partes sino que las mismas tienen su razón de ser en y para el proceso, así deberá interpretarse la intención de legislador contenida en el precitado art. 509: "los jueces deberán analizar y juzgar todas cuantas pruebas se haya producido, aún aquellas que a su juicio no fueron idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresando esencialmente cual sea el criterio del Juez respecto de ellas”. El comentario del profesor Ricardo Henríquez La Roche es pertinente: "los jueces están deber de examinar toda prueba que estén los autos, sea para declarar la inadmisible, impertinente, favorable o desfavorable, sobre debe incurrir en el vicio de "silencio de prueba", el cual comporta -además de la infracción de este artículo y el art. 12- una motivación inadecuada, "puesto que ésta debe ser el resultado de la consideración de todas las pruebas aportadas a los autos" (Cf. CSJ, Sent. 4-4-79). Hay por tanto casación del fallo si éste es recurrible, conforme al Art. 313, ord. 1. El Juez debe examinar también las pruebas aportadas por la parte contraria para determinar la procedencia de la pretensión o extensión, según el principio de comunidad de la prueba (adquisición procesal), salvo que la parte no haya invocado en algún momento el mérito de esas probanzas de su antagonista (Cf. CSJ, Sent. 22-1-80 y Sent. 13-8-85, Cap. 3)” (Sic). 1A”, “1B”,“1C”, y “1D, que corresponde a originales y copia simple de Contratos de Arrendamiento suscritos entre el ciudadano: Rosario Giammarinaro Liuzza, en su carácter de “El Arrendador” y la ciudadana: Lendy Aracelis Paredes de Vega, en su carácter de “La Arrendataria”. A los efectos de demostrar el inicio de la relación arrendataria, y el cumplimiento del lapso de la prorroga legal. Así se decide.  Copia simple de documentos señaladas con la nomenclatura alfanumérica: “1E” y “1F”, contentivos de contratos de arrendamientos, suscritos entre el ciudadano: Rosario Giammarinaro Liuzza, en su carácter de “El Arrendador” y la ciudadana: Lendy Aracelis Paredes de Vega, en su carácter de “La Arrendataria”, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Primera del Municipio Barinas estado Barinas, el primero en fecha 02/03/2001, bajo el Nº 85, Tomo 16 de los libros de autenticaciones y el segundo en fecha 01/02/2002, bajo el Nº 21, Tomo 7 de los libros de autenticaciones. De acuerdo a las dos (2) documentales precedente se aprecian en todo su valor para comprobar su contenido como documentos públicos, de acuerdo con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se le otorga pleno valor probatorio para dar por demostrada la relación arrendaticia entre las demandada y el ciudadano Rosario Giammarinaro. Y así se decide.  Copia certificada de actuaciones contentiva de Consignación Inquilinaria, expediente signado con el Nº 722, efectuada por la parte demandada ciudadana Lendy Aracelis Paredes de Vega, ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario Barinas de la Circunscripción Judicial del estado Barinas. Tratándose de documento público emanado por un funcionario que cumple atribuciones conferidas por la ley, y por ende goza de veracidad y autenticidad, no fue impugnada por la parte contraria, es por lo que se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido en cuanto se demostró que la ciudadana Lendy Aracelis Paredes de Vega, consignó canones correspondiente a los meses enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2010, los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.011, los meses de enero y febrero del año 2.012, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.359, 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.  Promovió la confesión espontánea de la ciudadana: Lendy Aracelis Paredes de Vega, en el escrito de oposición a la medida de secuestro, los hechos configurativos de la pretensión deducida, aduciendo lo siguiente: “…En permanencido por espacio de veintiun (21) años bajo contrato de arrendamiento en el disfrute de un local comercial identificado con el Nº 5, ubicado en el Centro Comercial “GIAMMA”, Calle Cedeño entre Av. San Juan y Candelaria de esta ciudad de Barinas, municipio y estado Barinas. En el Transcurso de este tiempo he suscrito contratos de arrendamientos por cada año, siendo el último de éstos, el suscrito en fecha 21 de febrero de 2008, el cual consigno marcado “A”…(sic)” (Cursa al folio tres (3) del cuaderno de medidas del presente asunto.) Tratándose de una confesión espontánea, se observa de los argumentos esgrimidos en tales líneas por la parte demandada en su escrito de oposición de la medida de secuestro, constituyen confesión de los hechos aducidos por la misma, es por lo se aprecia en todo su valor de conformidad con el artículo 1401 del Código Civil. Y así se decide. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:  Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos: Gennaro Giammarinaro como arrendador y la ciudadana: Lendy Aracelis Paredes de Vega, como arrendataria, de un (1) local comercial, ubicado en el Centro Comercial Giamma, Calle Cedeño, entre avenida San Juan y Candelaria, signado con el Nº 05, municipio Barinas estado Barinas, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Primera del estado Barinas ,en fecha 7 de febrero de 2007, bajo el Nº 36, Tomo 13 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. (Marcado con la letra “A”, cursa a los folios 41 al 43 del presente asunto). De acuerdo a dicho contrato de arrendamiento se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documentos públicos, de acuerdo con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se le otorga pleno valor probatorio para dar por demostrada la relación arrendaticia entre los ciudadanos Gennaro Giammarinaro y Lendy Aracelis Paredes de Vega. Y así se decide.  Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos: Gennaro Giammarinaro y Salvatore Gaetano Giammarinaro, como arrendadores y la ciudadana: Lendy Aracelis Paredes de Vega, como arrendataria, de un (1) local comercial, propiedad privada, ubicado en el Centro Comercial Giamma, Calle Cedeño, entre avenida San Juan y Candelaria, signado con el N° 05, municipio Barinas estado Barinas, debidamente autenticado en fecha 21 de febrero de 2008, ante la Notaría Pública Primera del estado Barinas, inserto bajo el N° 50, tomo 14 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. (Marcado con la letra “B”, folios 44 al 47). De acuerdo a la presente documental este tribunal superior ya se pronuncio sobre la misma.  Original de documento privado de contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos: Rosario Giammarinaro Liuzza como arrendador y la ciudadana: Lendy Aracelis Paredes de Vega, como arrendataria, de un (1) local comercial, ubicado en el Centro Comercial Giamma, distinguido con el N° 5, en la Calle Cedeño, entre avenida San Juan y Candelaria de esta Ciudad de Barinas, con un termino de duración desde el 1 de febrero de 1.995 hasta el 31 de diciembre de 1.995. (Marcado “1A”, folio 23 del cuaderno separado de medidas).  Original de documento privado de contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos: Rosario Giammarinaro Liuzza como arrendador y la ciudadana: Lendy Aracelis Paredes de Vega, como arrendataria, de un (1) local comercial, ubicado en el Centro Comercial Giamma, distinguido con el N° 5, en la Calle Cedeño, entre avenida San Juan y Candelaria de esta Ciudad de Barinas, con un termino de duración desde el 1 de enero de 1.997 hasta el 31 de diciembre de 1.997. (Marcado “1B”, folios 24 y 25 del cuaderno separado de medidas).  Copia simple de documento privado de contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos: Rosario Giammarinaro Liuzza como arrendador y la ciudadana: Lendy Aracelis Paredes de Vega, como arrendataria, de un (1) local comercial, ubicado en el Centro Comercial Giamma, distinguido con el Nº 5, de esta Ciudad de Barinas, con un termino de duración desde el 1 de enero de 1.999 hasta el 31 de diciembre de 1.999. (Marcado “1C”, folios 26 y 27 del cuaderno separado de medidas).  Copia simple de documento privado de contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos: Rosario Giammarinaro Liuzza como arrendador y la ciudadana: Lendy Aracelis Paredes de Vega, como arrendataria, de un (1) local comercial, ubicado en el Centro Comercial Giamma, distinguido con el N° 5, de esta Ciudad de Barinas, con un termino de duración desde el 1 de enero de 2.000 hasta el 31 de diciembre de 2.000. (Marcado “1D”, folios 28 al 30 del cuaderno separado de medidas).  Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos: Rosario Giammarinaro Liuzza, como arrendador y la ciudadana: Lendy Aracelis Paredes de Vega, como arrendataria, de un (1) local comercial, propiedad privada, ubicado en el Centro Comercial Giamma, Calle Cedeño, entre avenida San Juan y Candelaria, signado con el Nº 05, municipio Barinas estado Barinas, debidamente autenticado en fecha 2 de marzo de 2001, ante la Notaría Pública Primera del estado Barinas, inserto bajo el Nº 85, tomo 16 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. (Marcado con la letra “1E”, folios 31 al 33 del cuaderno separado de medidas).  Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos: Rosario Giammarinaro Liuzza, como arrendador y la ciudadana: Lendy Aracelis Paredes de Vega, como arrendataria, de un (1) local comercial, propiedad privada, ubicado en el Centro Comercial Giamma, Calle Cedeño, entre avenida San Juan y Candelaria, signado con el Nº 05, municipio Barinas estado Barinas, debidamente autenticado en fecha 1 de febrero de 2002, ante la Notaría Pública Primera del estado Barinas, inserto bajo el Nº 21, tomo 07 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. (Marcado con la letra “1F”, folios 34 al 36 del cuaderno separado de medidas).  Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos: Rosario Giammarinaro Liuzza, como arrendador y la ciudadana: Lendy Aracelis Paredes de Vega, como arrendataria, de un (1) local comercial, propiedad privada, ubicado en el Centro Comercial Giamma, Calle Cedeño, entre avenida San Juan y Candelaria, signado con el Nº 05, municipio Barinas estado Barinas, debidamente autenticado en fecha 7 de febrero de 2007, ante la Notaría Pública Primera del estado Barinas, inserto bajo el Nº 36, tomo 13 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. (Marcado con la letra “2A”, folios 37 al 39 del cuaderno separado de medidas).  Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos: Genaro Giammarinaro y Salvatore Gaetano Giammarinaro, como arrendadores y la ciudadana: Lendy Aracelis Paredes de Vega, como arrendataria, de un (1) local comercial, propiedad privada, ubicado en el Centro Comercial Giamma, Calle Cedeño, entre avenida San Juan y Candelaria, signado con el Nº 05, municipio Barinas estado Barinas, debidamente autenticado en fecha 21 de febrero de 2008, ante la Notaría Pública Primera del estado Barinas, inserto bajo el N° 50, tomo 14 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. (Marcado con la letra “2B”, folios 40 al 43 del cuaderno separado de medidas). Las ocho (8) documentales anteriormente descrita este tribunal superior ya se pronuncio sobre el valor de las mismas.  Copias certificadas de expediente Nº 722, del Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, contentivo de consignaciones arrendaticias realizadas por la ciudadana: Lendy Aracelis Paredes de Vega a favor de los ciudadanos: Genaro Giammarinaro y Salvatore Gaetano Giammarinaro, por concepto del pago del canon de un (1) local comercial, propiedad privada, ubicado en el Centro Comercial Giamma, Calle Cedeño, entre avenida San Juan y Candelaria, signado con el N° 05, municipio Barinas estado Barinas. (Marcado “3A”, folios 78 al 214 del presente asunto). En cuanto a la presente prueba por ser emitido por funcionario publico, con facultades, se le otorga todo el valor probatorio para ello 1357, 1359 y 1360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se le otorga pleno valor probatorio para dar por demostrada la cancelación de cánones arrendaticios, pero a los efectos de determinar si fueron realizadas de manera establecida en dicho contrato donde se pacto que debían hacerlas los cinco primero días de cada mes, se observan que las mismas fueron realizadas de manera extemporáneas. Y ASI SE DECIDE. El presente juicio versa sobre una acción de cumplimiento de prórroga legal, incoada por los ciudadanos Salvatore Gaetano Giammarinaro y Gaetano Giammarinaro, contra la ciudadana: Lendy Aracelis Paredes de Vega, en virtud de la celebración de un contrato de arrendamiento que tiene por objeto un local comercial, distinguido con el número 5, ubicado en el Centro Comercial “GIAMMA”, situado en la calle Cedeño entre las avenidas San Juan y Candelaria de esta ciudad de Barinas, Municipio y estado Barinas. DE LA RECONVENCIÓN PROPUESTA POR LA PARTE DEMANDADA: Ahora bien, de acuerdo a la defensa invocada por la parte demandada ciudadana Lendy Aracelis Paredes de Vega, propuso reconvención o mutua petición contra los actores por retracto legal arrendaticio, por cuanto a celebrarse la venta del inmueble de marras, entre el ciudadano Rosario Giammarinaro Liuzza, en su propio nombre y representación de su cónyuge Giuseppina Amirante de Giammarinaro, a los ciudadanos Salvatore Gaetano Giammarinaro y Genaro Giammarinaro, según documento de compra venta debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna del Registro Público del estado Barinas, en fecha 16 de septiembre de 2.002, anotado bajo el Nº 32, folios 172 al 174 Vto. del Protocolo Primero, Tomo Dieciséis, Principal y Duplicado, Tercer Trimestre del año 2.002, el cual esta inserto en los folios doce (12) al catorce (14) vto, no tuvo preferencia ofertiva con la misma, ya que ella sería la primera opción de venta al momento de enajenar el inmueble. Estando en su oportunidad la parte actora reconvenida contestó la reconvención ejercida en su contra y alegó la caducidad de la acción de retracto legal arrendaticio, aduciendo que la parte demandada reconviniente ciudadana Lendy Aracelis Paredes de Vega, celebró contratos de arrendamientos con los compradores para la fecha y posterior a la fecha del negocio jurídico, es decir, que la misma tuvo conocimiento que los ciudadanos Salvatore Gaetano Giammarinaro y Genaro Giammarinaro, eran los nuevos propietarios del bien inmueble objeto de arrendamiento a partir del 16 de septiembre de 2002, y por lo tanto su pretensión fue ejercida en fecha 03 de abril de 2012, y del cual han trascurrido suficientemente tiempo para que opere la caducidad, contemplada en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece lo siguiente: “El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contado a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.” Ahora bien, de las actas procesales insertas en el presente asunto de acuerdo con la documental antes señalada se deja en evidencia que desde la celebración de la venta, es decir, desde la fecha 16 de septiembre de 2.002, se entiende que se ha producido la subrogación arrendaticia entre la ciudadana Lendy Aracelis Paredes de Vega, quien esta ocupando el inmueble en calidad de arrendataria y los nuevos compradores ciudadanos Salvatore Gaetano Giammarinaro y Genaro Giammarinaro, quien por otro lado cumplieron con el deber de continuar respetando la relación arrendaticia en los mismos términos establecidos con el ciudadano Rosario Giammarinaro Luizza, de conformidad con el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece: “Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados… omissis…” Aunado a lo antes señalado es importante acortar que en el cuerpo del presente asunto se desprenden distintos contratos de arrendamientos suscritos por la empresa mercantil “Inversiones ARREGIAMM, y cuyos propietarios son los ciudadanos Salvatore Gaetano Giammarinaro Amirante y Gennaro Giammarinaro Amirante, con la ciudadana Lendy Aracelis Paredes de Vega, sobre un local comercial signado con el Nº 5, que forma parte del Centro Comercial GIAMMA, ubicado en la calle Cedeño entre las avenidas San Juan y Candelaria, de esta ciudad de Barinas, estado Barinas, por períodos de un (1) año de vigencia, demostrando con ello que efectivamente se mantuvo la relación arrendaticia entre las partes en los mismos términos que con el anterior dueño del inmueble. Demostrada dicha continuidad de la relación arrendaticia, y de acuerdo a lo alegado por la parte demandada reconviniente en lo referente al conocimiento que tuvo del negocio jurídico antes señalado, la misma señaló en su escrito presentado en fecha 03/04/2012, en el capitulo VI específicamente en el tercer párrafo, que fue notificada en fecha 30 de marzo del 2.012, y es cuando al conferir poder Apud Acta a su apoderado judicial es que queda enterada de los término del negocio jurídico en el cual tenía que subrogarse. Para esta superioridad le resulta forzoso considerar que la misma tuvo conocimiento del cambio de propietario del inmueble arrendado, ya que se evidenció que en lo sucesivo a la fecha continuo celebrando contratos de arrendamientos entre los referidos ciudadanos Salvatore Gaetano Giammarinaro Amirante y Gennaro Giammarinaro Amirante, sobre el mismo bien inmueble, razón por la cual la parte demandada reconviniente tenia pleno conocimiento tanto de la negociación como de quien eran las personas quienes sucesivamente eran sus arrendadores, por lo que hace imperioso quien aquí decide declarar que la pretensión por Retracto Legal Arrendaticio incoada por la parte demandada reconviniente no es procedente por haber transcurrido el lapso establecido en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y ASÍ SE DECIDE. MOTIVACIONES PARA DECIDIR: La Doctrina patria sostiene que desde el punto de vista procesal plantear el cumplimiento o la ejecución del contrato significa que el demandante está exigiendo que se de cumplimiento a una obligación y que no se rompa el vinculo contractual, salvo que se refiera al caso de cumplimiento por vencimiento del término. En el caso que nos ocupa, se debe advertir que la pretensión de cumplimiento del accionante, está dirigida a la ruptura de la relación arrendaticia por vencimiento del término, cuestión esta que constituye una excepción al ejercicio de tal acción, pues de manera expresa solicitan los actores ciudadanos en su libelo que la demandada y arrendataria ciudadana Lendy Aracelis Paredes de Vega, para: el cumplimiento del contrato de arrendamiento y su terminación, subsidiariamente el pago de los cánones de arrendamiento insolutos; la entrega del inmueble y a pagar los daños y perjuicios por la violación de la cláusula tercera, y octava del contrato de arrendamiento. Del escrito contentivo de la demanda, se evidencia claramente que la parte actora ha esgrimido tres (3) pretensiones, una principal cual es la ya enunciada de “cumplimiento de prórroga legal” y como consecuencia de ello la entrega inmediata del inmueble y el pago de las pensiones insolutas de los meses correspondiente, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2010, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2011, así como enero del 2012., y otra de cumplimiento de la cláusula penal, a razón de diez bolívares (Bs. 10,00) diarios por el tiempo que tardare en desocupar el inmueble de conformidad con el literal “c” del artículo 8 y 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. DE LA TACITA RECONDUCIÓN ALEGADA POR LA PARTE DEMANDADA: Se excepciona el demandado alegando la tacita reconducción por cuanto la relación arrendaticia entre su representado y el actor es de dos (2) años, que la prorroga legal inicio el primero (1) de enero de 2009, finalizando la misma el primero (1) de enero de 2010, por lo que terminada esta continuo permaneciendo en el inmueble su representada sin oposición del arrendador operando con ello la tacita reconducción, por la conversión del contrato. Ahora bien, a efectos de precisar la naturaleza del contrato que rige la relación arrendaticia, se hace necesario traer a colación la norma contenida en el artículo 1600 (sic) del Código Civil, que señala: "...Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo...", en concordancia con lo establecido en el artículo 1614 del Código Civil, el cual establece: "...En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo, se procederá como los que se hacen sin tiempo determinado". Los artículos in comento, regulan la tácita reconducción del contrato de arrendamiento; requiriéndose inicialmente, para que opere en derecho, la existencia de un contrato escrito, en el cual se ha fijado el tiempo de duración de la relación locativa; quedando el arrendatario en posesión del inmueble (a pesar de haber expirado el tiempo de duración de la relación arrendaticia), sin que el arrendador hiciese oposición; en cuyo caso, la relación locativa se presume que continúa bajo las mismas condiciones estipuladas en el contrato original, excepto con relación al tiempo de duración, puesto que el mismo lo es ahora sin determinación de tiempo. En tal sentido se considera menester precisar el lapso o termino de duración del contrato de arrendamiento celebrado por las partes intervinientes en esta causa y cuyo cumplimiento se pretende, ello a los fines de precisar si nos encontramos frente a una relación arrendaticia por tiempo determinado o indeterminado. En tal sentido, tenemos que un contrato es a tiempo o fijo, cuando en el mismo se establece su duración por un lapso de tiempo concreto, especifico y limitado, por lo que las prorrogas que surjan siempre serna a termino fijo por el lapso de tiempo estipulado en el contrato, es decir, a tiempo determinado, y en caso de incumplimiento la acción resolutoria resultaría aplicable. En consecuencia será por tiempo fijo aquel contrato donde se acuerda una duración determinada, y que al vencerse éste continuará por otro lapso igual, bajo las mismas condiciones y así sucesivamente, a menos que una parte de aviso a la otra participando la no continuación, caso este ultimo en el cual se configura la situación prevista en el artículo 1601 del Código Civil. En el caso sub-examine, tal como fue establecido con anterioridad, en el contrato de arrendamiento escrito, inicio originalmente tal y como ha quedado demostrado en los medios probatorios valorados up supra, celebrado entre la ciudadana ROSARIO GIANMARINARO LIUZZA y la ciudadana LENDY ARACELIS PAREDES DE VEGA, que la relación arrendaticia inicio en el año 1989, habiendo suscrito los últimos contratos con los ciudadanos SALVATORE GAETANO GIAMMARINARO Y GENARO GIAMMARINARO, en el cuerpo del presente fallo, ya ha quedado establecido que la parte actora como fundamento de pretensión principal ha invocado que celebró contrato de arrendamiento de un inmueble consistente en un local comercial y la fecha que inicio la relación arrendaticia fue desde el mes de enero de 1.989, y se ha mantenido hasta el 1º de enero de 2.009; cuyo último contrato de arrendamiento fue debidamente autenticado ante la Notaria Pública Primera del estado Barinas, en fecha 21 de febrero de 2.008, anotado bajo el Nº 50, Tomo 14 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaria, tal como consta en documento original inserto al folio nueve (9) al once (11) del presente asunto, y del cual se le otorgó todo el valor probatorio. Quedando demostrado que el arrendador no prorrogo dicho contrato, sino por el contrario ante el incumplimiento en la falta de pago alegado por el actor, procedió a dar por terminado el contrato solicitando el cumplimiento del mismo. Por consiguiente debe prosperar la acción de cumplimiento de contrato debe prosperar. ASI SE DECIDE. De igual modo esta superioridad de conformidad a lo que promovió la parte actora con respecto a la confesión judicial realizada por su contraparte, en cuanto sostuvo que tenía una relación arrendaticia de veintiún (21) años, es por lo que es necesario traer acotación lo establecido por nuestra legislación nacional. El Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece: “Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto algunos de los inmuebles indicados en el artículo 1º, de éste Decreto-Ley, celebrado a tiempo determinado, llegado el día del plazo estipulado, este se prorrogará obligatoriamente por el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años. d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años… omissis” De conformidad a todos los contratos suscritos por las partes y ya valorados por esta superioridad, se evidencia claramente que entre las partes ha existido una relación contractual sobre un inmueble constituido por un local comercial, desde el año 1989, el cual fue renovado mediante la suscripción de varios contratos de arrendamientos tanto privados como auténticos, y que el mismo culmino con la expiración del último contrato de arrendamiento suscrito en el año 2008 en el cual se establecido un lapso de duración de un (1) año, ahora bien, aunado a ello por ser un contrato por tiempo determinado, es necesario determinar que el último contrato suscrito por los ciudadanos Salvatore Gaetano Giammarinaro y Genaro Giammarinaro y la ciudadana Lendy Aracelis Paredes de Vega, fue en fecha 21 de febrero de 2.008 y el cual fue debidamente autenticado ante la Notaria Pública Primera del estado Barinas, bajo el Nº 50, Tomo 14 de los libros de autenticaciones de dicha notaria, y del cual se desprende de su contenido que su duración finalizó en fecha 1º de enero de 2.009, fecha a partir en la cual para este tribunal superior barinés comenzó a transcurrir el lapso de tres (3) años de la Prorroga Legal Arrendaticia, de conformidad con lo señalado en el literal “d” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Como resultado de lo que hemos expuesto en relación a la duración de la relación arrendaticia, es evidente que a la arrendataria le debe ser aplicado lo dispuesto en el literal “d” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vale decir, que la prórroga legal arrendaticia que se le debe aplicar es de tres (3) años, en virtud de que la relación arrendaticia en el caso de marras ha sido mayor de diez (10) años. Teniendo como expiración del termino de la relación arrendaticia el primero (01) enero del 2009, fecha del último contrato de arrendamiento, el Comenzando a discurrir el lapso de la prorroga legal a partir del primero (01) de enero del 2009 hasta el 2012 de enero del 2012, Y así se declara En tal sentido encontrándose frente a una acción de cumplimiento de prorroga legal arrenadaticia, incoada por los ciudadanos: SALVATORE GAETANO GIAMMARINARO Y GENARO GIAMMARINARO, contra la ciudadana: LENDY ARACELIS PAREDES DE VEGA, en virtud de la celebración de un contrato de arrendamiento que tiene por objeto un local comercial, distinguido con el número 5, el cual forma parte del centro comercial GIAMMA, situado en la calle Cedeño, entre las avenidas San Juan y candelaria, en esta Ciudad de Barinas, jurisdicción del Municipio Barinas constante de ciento seis metros cuadrados con veinticinco centímetros cuadrados (106,26 mts), ha quedado establecido que la parte actora como fundamento de esta primera pretensión ha invocado que celebró contrato de arrendamiento de un inmueble consistente en un local comercial con la ciudadana: LENDY ARACELIS PAREDES DE VEGA, que la fecha de inicio de la ultima relación arrendaticia comenzó en fecha 01 de enero de 2.008, tal y como consta de documento firmado en esa misma fecha 21/02/2008, ante la Notaría Pública Primera del estado Barinas, inserto bajo el Nº 50, Tomo 14 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina, tal y como ha sido valorado precedentemente. ASI SE DECIDE. Del escrito contentivo de la demanda, se evidencia claramente que la parte actora ha esgrimido tres (3) pretensiones, una principal cual es la ya enunciada de “cumplimiento de contrato” y como consecuencia de ello la entrega inmediata del inmueble y dos (2) subsidiarias; una de cumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento insolutos al pago de las respectiva pensiones insolutas, estas son: ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE 2.010; ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE 2.011; así como ENERO 2012, a razón de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000,00) cada una, con ajustes periódicos anuales conforme al índice inflacionario establecido por el Banco Central de Venezuela (Artículo 14 LAI), lo que totalizan la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLIVARES, (Bs. 25.000,00), y otra de cumplimiento de la cláusula penal, es decir, el pago de: DIEZ BOLIVARES (Bs. 10,00) diarios por el tiempo que tardare en desocupar el inmueble de conformidad con el literal “c” del artículo 8ª y 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En efecto, la parte actora ha invocado el contenido del artículo 1.167 del Código Civil que dispone: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” (Resaltado de este Tribunal) De la lectura de la pretensión, observa esta juzgadora que la parte accionante persigue el pago de los cánones insolutos. Se deriva entonces que lo estipulado entre El Arrendador y La Arrendataria, el cual constituye el fundamento de derecho de la pretensión expuesta por el actor, pues todo lo convenido en los contratos tiene fuerza de ley entre las partes, lo cual significa que lo acordado en el contrato es ley entre las partes, el mismo contiene normas de derecho privado en tanto no menoscaben el orden público, en este sentido se puede concluir que la demandada en autos violó el contrato establecido por ella y el arrendador, por no dar cumplimiento a lo expresamente estipulado en el mismo, en lo relativo a pagar los cánones de arrendamiento, tal como lo establecieron en la cláusula tercera, que el canon de arrendamiento, pagaderos los primeros cinco días de cada mes, alegando el actor que se encuentra en morosidad correspondiente a los meses del año 2010 y 2011 y mes de enero 2012, a razón de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000,00) cada una, y de las actas procesales que conforman el presente expediente, se observa que la parte accionada promovió Copias certificadas de expediente Nº 722, del Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, contentivo de consignaciones arrendaticias realizadas por la ciudadana: Lendy Aracelis Paredes de Vega a favor de los ciudadanos: Genaro Giammarinaro y Salvatore Gaetano Giammarinaro, por concepto del pago del canon de un (1) local comercial, propiedad privada, ubicado en el Centro Comercial Giamma, Calle Cedeño, entre avenida San Juan y Candelaria, signado con el Nº 05, municipio Barinas estado Barinas. se evidencia que la pensión arrendaticia comienza a discurrir el cinco (5) de cada mes, y si tomamos que la cláusula tercera establece que la arrendataria debe pagar el canon dentro los primero cinco días de cada mes, resulta evidente que de conformidad con el artículo 51 de la Ley especial que rige la materia, la arrendataria al las pensiones arrendaticias correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2.010, así como todas las consignaciones del año 2011, consignó de manera “extemporánea” los cánones de arrendamiento, lo que conlleva de manera inexorable a declarar que la consignación así realizada no es válida y en atención a ello debe ser declarada con lugar la pretensión de pago de cánones insolutos, y como consecuencia se declara resuelto el contrato de arrendamiento existente entre los ciudadanos GENARO GIANMARINARO Y SALVATORE GAETANO GIAMARIANRO y la ciudadana LENDY ARACELIS PAREDES DE VEGA, ambos identificadas. Y ASI SE DECIDE En tal sentido esta juzgadora observa que luego de examinadas minuciosamente las actas procesales, no se evidencia que la parte demandada haya demostrado fehacientemente estar solvente en el pago de los cánones correspondientes a los meses reclamados por el actor, por haber realizado las consignaciones fuera del tiempo establecido en el contrato, es decir, dentro los cinco primero días de cada mes, incumpliendo obligaciones contractuales, por haber quedado demostrado según las consignaciones arrendaticias realizadas no demostrando la solvencia en el cumplimiento de las obligaciones que, como arrendataria del inmueble estaba en la obligación de asumir y cumplir cabalmente. Por lo que, siendo la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada, fundamentada en el derecho aplicable y habiendo llevado la parte actora con el material probatorio cursante en autos, a la convicción de esta Juzgadora que los hechos planteados por el en el libelo, son ciertos hace que las pretensiones demandadas sean procedentes y, en el mismo modo la presente acción de cumplimiento de prorroga legal arrendamienticia; debe resaltarse que tales consignaciones se encuentran a favor o a la orden de la parte actora si ésta todavía no los ha retirado. ASI SE DECIDE. A tales efectos, observa este tribunal que la pretensión subsidiaria fue planteada por la parte actora donde solicita el cumplimiento de la CLAUSULA PENAL donde la arrendataria, ciudadana Lendy Aracelis Paredes de Vega convino expresamente, que en caso de demora en la entrega del inmueble de marras, deberá pagarle a “LOS ARRENDADORES”, ciudadanos: SALVATORE GAETANO GIAMMARINARO Y GENARO GIAMMARINARO, la cantidad de DIEZ BOLIVARES (Bs.10,00) DIARIOS por el retraso en la entrega definitiva del inmueble, de conformidad con la Cláusula OCTAVA del Contrato de Arrendamiento y del literal “c”, del artículo 8º y 28, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI), contados a partir del mes del 1º ENERO DE 2.009 hasta el 28 de FEBRERO DE 2.012, así sucesivamente hasta la entrega definitiva del inmueble de marras. En adición a lo anterior, el Artículo 8 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, regula la naturaleza jurídica de las cláusulas penales que las partes contractualmente pueden estipular. A saber: “…Para todos los efectos de esta Ley debe entenderse como: (…) Por las partes en virtud del incumplimiento de una cualesquiera de las cláusulas del contrato…” c) Cláusula Penal Arrendaticia: Es la sanción prevista Y el Artículo 28 ejusdem dispone: “…Las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo…” En consecuencia, la pretensión solicitada por los actores devenida por ejecución de cláusula penal contractual también prospera, y habida cuenta que hasta la presente fecha aún la demandada no ha dado entrega voluntaria del inmueble de autos a la parte actora, obligación ésta que nació a su cargo a partir del día dos (2) de enero de 2.012, por ser el primer día hábil siguiente al vencimiento de la prórroga legal, forzosamente este Tribunal la declara procedente y, por ende, en el dispositivo del fallo deberá ser condenada la accionada al pago de dicho concepto desde el día dos (02) de enero de 2.012, hasta Sentencia Definitiva, a razón de diez bolívares (Bs. 10,00) diarios, los cuales serán calculados mediante experticia complementaria hasta la entrega del inmueble. Y ASI SE DECIDE. En consecuencia, al haber quedado demostrada el cumplimiento de prorroga legal arredaticia, con lugar la pretensión de pago de cánones de arrendamiento insolutos, y la resolución del contrato de arrendamiento vigente. Y ASI SE DECIDE. Como consecuencia de la anterior declaratoria, para esta juzgadora concluye que el recurso de apelación interpuesto por el apoderado judicial de la parte demandada Abg. Eliseo Enrique Gramcko Contreras, Inpreabogado nº 49.422, no debe prosperar, se declara sin lugar el recurso de apelación, y la decisión recurrida debe ser CONFIRMADA en los términos antes expresados. Y así se decide D I S P O S I T I V A: Por las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, este Tribunal Superior Primero Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario del Circuito Judicial Civil de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley; dicta sentencia en los términos siguientes: PRIMERO: Se Declara SIN LUGAR, el recurso de apelación interpuesto por el Abg. Eliseo Enrique Gramcko Contreras, Inpreabogado Nº 49.422, con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada de autos, ciudadana: Lendy Aracelis Paredes de Vega, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.927.680, parte demandada de autos, contra la decisión definitiva dictada por el Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en fecha 30 de abril de 2.013, en el juicio de: cumplimiento de prórroga legal arrendaticia, signado con el Nº EN21-V-2012-000056, nomenclatura particular de dicho tribunal. SEGUNDO: Se CONFIRMA la sentencia dictada por Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en fecha 30 de abril de 2.013, con las motivaciones aquí expuestas. TERCERO: Se declara CON LUGAR, la acción principal de cumplimiento de prórroga legal de contrato de arrendamiento, interpuesto por los ciudadanos: Salvatore Gaetano Giammarinaro y Genaro Giammarinaro, venezolanos, mayores de edad, titulares de la Cédula de Identidad N° V-8.140.977 y V-11.185.021, de este domicilio, contra la ciudadana: Lendy Aracelis Paredes de Vega, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-4.927.680, con domicilio en ésta ciudad de Barinas, y se ORDENA LA ENTREGA inmediata sin plazo alguno del inmueble arrendado que posee en calidad de arrendataria, constituido por un inmueble, consistente en un (01) local comercial, distinguido con el Nº 5, el cual forma parte del Centro Comercial GIAMMA, situados en la calle Cedeño, entre las Av. San Juan y Candelaria, en ésta ciudad de Barinas, Jurisdicción del Municipio Barinas, del Estado Barinas, constante de un área aproximada de ciento seis metros cuadrados con veinticinco centímetros cuadrados (106,25 mts.2), cuyos linderos son los siguientes norte: Con Rosario Giammarinaro; sur: Pasillo de Circulación; este: Con Antonio Marinelli; y oeste: Con Local Nº 07; libre de personas y de bienes, una vez como quede definitivamente firme la presente decisión. CUARTO: Se declara SIN LUGAR la Reconvención o Mutua Petición por Retracto Legal Arrendaticio, propuesta por el apoderado judicial de la Demandada-Reconviniente, ciudadana: Lendy Aracelis Paredes De Vega, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-4.927.680, con domicilio en ésta ciudad de Barinas, del estado Barinas; contra los Demandados-Reconvenidos, ciudadanos: Salvatore Gaetano Giammarinaro Y Genaro Giammarinaro, venezolanos, mayores de edad, titulares de la Cédula de Identidad N° V-8.140.977 y V-11.185.021, de este domicilio, por haber transcurrido el lapso de caducidad, contenido en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. QUINTO: Se condena al pago por concepto de cláusula penal establecida contractualmente, desde el día dos (02) de enero de 2.012, a razón de diez bolívares (Bs. 10,00) diarios, hasta la entrega del inmueble.los cuales serán calculados mediante experticia complementaria. SEXTO: Se condena en las costas del juicio a la parte demandada, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. SEPTIMO: Se ordena notificar a las partes y/o a sus apoderados judiciales de la presente decisión, por cuanto la misma se dictó fuera del lapso establecido en la Ley. Líbrense Boletas. Publíquese, regístrese y devuélvase al tribunal de la causa en su oportunidad legal. Cúmplase lo indiciado. Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Tribunal Superior Primero Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Circuito Judicial Civil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas. En Barinas a los veintinueve (29) días del mes de marzo de 2.017, Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación. La Jueza Superior Temporal Abg. Sonia Fernández Castellanos, La Secretaria, Abg. Jenny Quintero En esta misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia. Conste. La Secretaria, Abg. Jenny Quintero Exp. EC21-R-2013-000011 SFC/jq