TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas del Circuito Judicial Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Barinas

Barinas, primero (1ero) de Agosto de 2.018
208º y 159º

ASUNTO: EP21-V-2017-000213

PARTE DEMANDANTE: Frank Pérez Contreras, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-2.348.444.

APODERADA JUDICIAL: Silbestre Antonio Osman Terán, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 145.104.

PARTE DEMANDADA: Rosibel Coromoto Ramírez Triviño, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.560.736.

ABOGADO ASISTENTE: Raúl González Ramírez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 39.219.

MOTIVO: Desalojo de local comercial

Sentencia: Texto Integro de la sentencia definitiva (Juicio Oral)

Se pronuncia este Tribunal con motivo de la demanda de desalojo intentada por el abogado en ejercicio Silbestre Antonio Osman Terán, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 145.104, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano Frank Pérez Contreras, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-2.348.444, según poder otorgado por ante la Notaria Pública Segunda del estado Barinas, en fecha 10 de noviembre de 2.017, anotado bajo el Nº 36, Tomo 365, folios 148 y 151 de los libros llevados por dicha Notaria, contra la ciudadana Rosibel Coromoto Ramírez Triviño, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.560.736, y que lo que se colige de libelo de la demanda lo siguiente:
Alega el actor que en fecha 17 de junio de 2.013, su representado suscribió un contrato de arrendamiento de un local comercial, que forma parte de un inmueble principal propiedad de la Sucesión Contreras de Pérez Hortensia, Rif Nº 29595747-5, ubicado en la avenida Páez, casa Nº 7-71, con la ciudadana Rosibel Coromoto Ramírez Triviño, con el fin de trabajar en el oficio de peluquería, acordando de mutuo acuerdo un periodo de seis meses de contrato de arrendamiento, es decir, desde el primero (1ro) de enero de 2.013, hasta el primero (1ero) de julio del mismo año, y su prorroga legal, igualmente acordada, por un periodo de seis (6) meses más, desde el dos (2) de julio de 2.013 hasta el dos (2) de enero de 2.014, tal como consta en la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento que se suscribió, y el cual fue debidamente autenticado ante la Notaria Segunda del Municipio Barinas, en fecha 17 de junio de 2.013, anotado bajo el Nº 44, Tomo 146, de los libros llevados por dicha Notaria.
Manifestó que en fecha 02 de marzo de 2.011, las partes suscribieron otro contrato de arrendamiento por un (1) año y estipulado por las cláusulas allí acordadas y cumpliendo a cabalidad lo acordado, en la cual la arrendataria entregó el local. Posteriormente este local fue arrendado a la ciudadana Belkis María Paredes Ramírez, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-12.553.823, por un periodo de un (1) año, desde el primero (1ero) de enero de 2.012, hasta el treinta y uno (31) de diciembre de 2.012, de acuerdo a contrato autenticado ante la Notaria Segunda del estado Barinas, rompiendo así toda la relación arrendaticia con la ciudadana Rosibel Coromoto Ramírez Triviño.
Que vencido el tiempo de duración del contrato, tanto del arrendamiento como el de la prorroga legal, acordado en la cláusula Segunda del mencionado contrato, la ciudadana Rosibel Coromoto Ramírez Triviño, no entregó el local a pesar de la insistencia verbal y extrajudicial para tal fin, alegando la inquilina tener problemas económicos y la grave enfermedad de su señora madre la cual falleció en septiembre de 2.015. Por consiguiente se acordó con los integrantes de la sucesión de manera verbal, para con la inquilina concederle un periodo de gracia de estadía en el local por un (1) año, desde el tres (3) de enero de 2.014 hasta el tres (3) de enero de 2.015, recordándole, suficientemente lo acordado en la cláusula Cuarta sobre la entrega del local por cuanto va a ser refraccionado. Que vencido el lapso se le solicitó nuevamente la entrega del local de forma amistosa, negándose la arrendataria de forma rotunda y sin ningún pretexto a entregarlo, y como consecuencia de esta conducta se acudió a la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Barinas, en la búsqueda de una solución extrajudicial y amistosa para solventar las diferencias y contradicciones de la no entrega del local arrendado, y como resultado de esta reunión se firmo de manera conciliatoria un acta de acuerdo, en la cual se comprometió la ciudadana Rosibel Coromoto Ramírez, a entregar el local el día 07 de julio de 2.017, sin más prórrogas y sin mas acuerdos, poniendo finiquito a cualquier contrato o acuerdo firmado anteriormente entre las partes.
Sostuvo que vencida la fecha pautada para la entrega material del local libre de bienes y personas, tal como está pautado en el acta de acuerdo suscrita por ante la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía de Barinas de fecha 07 de julio de 2.017, y vista la contumacia o reincidencia de la inquilina de no entregar el local y de no cumplir con la obligación contraída, y por cuanto no existe un acuerdo de prorroga o prolongar el tiempo del arriendo, solicita que la ciudadana Rosibel Coromoto Ramírez, entregue en prontitud la entrega del inmueble libre de personas y de bienes, igualmente sea condenada al pago de las costas y costos.
Fundamentó su pretensión en el artículo 40 literal “g” de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales, Gaceta Oficial Nº 40.418 de fecha 23 de mayo de 2.014, publicada en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, concatenado con los artículos 31 y 648 del Código de Procedimiento Civil.
Estimo la demanda en la cantidad de dos mil novecientos noventa y cinco Unidades Tributarias (2995 UT), que incluye los gastos administrativos y honorarios profesionales de abogados por la cantidad de ochocientos noventa y ocho mil quinientos bolívares (Bs. 898.500,00).
Acompañó al escrito libelar los siguientes documentos: poder otorgado por el ciudadano Frank Pérez Contreras al abogado en ejercicio Silbestre Antonio Osma Terán, debidamente autenticado por ante la Notaria Segunda del estado Barinas, en fecha 10 de noviembre de 2.017, anotado bajo el Nº 36, Tomo 365, folios 148 al 151; copia simple de documento de contrato de adjudicación en venta del inmueble allí descrito, entre la Alcaldía del Municipio Barinas estado Barinas y el ciudadano Frank Pérez Contreras, en su carácter de representante de la Sucesión Contreras de Pérez Hortencia, debidamente autenticado por ante la Notaria Segunda del estado Barinas, en fecha 09 de septiembre de 2.015, anotado bajo el Nº 16, Tomo 133, folios 49 hasta el 52, y posteriormente protocolizado ante el Registro Público del Municipio Barinas estado Barinas, en fecha 06 de octubre de 2.015, inscrito bajo el Nº 2015.2305, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 288.5.2.2.9668, y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2.015; original de contrato de arrendamiento suscrito por el ciudadano Frank Pérez Contreras y la ciudadana Rosibel Coromoto Ramírez Triviño, autenticado ante la Notaria Pública Segunda del estado Barinas, en fecha 17 de junio de 2.013, anotado bajo el Nº 44, Tomo 146; original de contrato de arrendamiento suscrito por el ciudadano Frank Pérez Contreras y la ciudadana Rosibel Coromoto Ramírez Triviño, autenticado ante la Notaria Pública Segunda del estado Barinas, en fecha 02 de mayo de 2.011, anotado bajo el Nº 07, Tomo 24, original de contrato de arrendamiento suscrito por el ciudadano Frank Pérez Contreras y la ciudadana Belkis María Paredes Ramírez, autenticado ante la Notaria Pública Segunda del estado Barinas, en fecha 26 de marzo de 2.012, anotado bajo el Nº 60, Tomo 52; original de acta de fecha 07 de julio de 2.016, levantada por la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del estado Barinas.

En fecha 20 de noviembre de 2.017, se le dio entrada al presente asunto.

En fecha 21 de noviembre de 2.017, se admitió la presente demanda de conformidad con el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial y el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ordenándose el emplazamiento de la demandada ciudadana Rosibel Coromoto Ramírez Triviño, para que dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que conste en autos su citación dé contestación a la demanda. Previa consignación de los fotostatos requeridos se libro boleta de emplazamiento a la demandada en fecha 28 del referido mes y año.

En fecha 05 de diciembre de 2.017, mediante diligencia suscrita por el Alguacil del Circuito Judicial Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, consignó boleta debidamente firmada por la demandada de autos.

En fecha 06 de febrero de 2.018, la ciudadana Rosibel Coromoto Ramírez Triviño, antes identificada, asistida por el abogado en ejercicio Raúl González Rodríguez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 39.219, presentó escrito de contestación a la demanda, en el cual expuso:
Que es cierto que en fecha 17 de junio de 2.013, suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano Frank Pérez Contreras, sobre el inmueble antes identificado, que forma parte de un inmueble principal propiedad de la Sucesión Contreras de Pérez Hortencia, que en dicho local efectivamente presta sus servicios de peluquería, y que una vez concluido el periodo de tiempo del primer contrato se siguió suscribiendo otros o sucesivos contratos convirtiendo la relación arrendaticia de tiempo determinado a una relación arrendaticia de tiempo indeterminado, cabe destacar la violación flagrante del arrendador en alquilar el local por un periodo de seis (6) meses cuando el propio Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, consagra que el tiempo de duración de los contratos regulados por esta ley es de un (1) año fijo, en consecuencia denuncia en esta primera fase la violación de la cláusula Segunda por no estar suscrita en el lapso de tiempo que dispuso el legislador, aunado a ello el arrendador utilizando prácticas leoninas en esa misma cláusula dice que arrienda el local por seis (6) meses más, desde el 02 de julio de 2.013 hasta el 02 de enero de 2.014, pero esta vez bajo la figura jurídica de prorroga legal, tipificada según el arrendador en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, lo cual es totalmente falso, pues el legislador jamás tipifico en la norma indicada prorroga alguna para dicho contrato suscrito por un periodo inferior al ya consagrado en la norma.
Que en otro orden de ideas, el actor suscribió el contrato de fecha 17 de junio de 2.013, sin haber obtenido la representación legal de la sucesión Contreras de Pérez Hortencia, e igualmente suscribió los contratos sucesivos, por lo tanto denuncia la falta de cualidad del actor al momento de suscribir los contratos señalados en la demanda, y por ende esta demanda al no mencionar y/o presentar la cualidad que ostenta en la demanda.
Que es totalmente falso que el 02 de marzo del año 2.011, haya suscrito un contrato de arrendamiento por un (1) año con las mismas cláusulas acordadas, en realidad no sabe a que contrato hace referencia el actor si antes identifico el contrato de fecha 17 de junio de 2.013, como el contrato inicial de la relación arrendaticia, que ahora sale diciendo que antes de esa fecha se suscribió un nuevo contrato, lo cual hace difícil la defensa en la presente causa.
Que no ha entregado el local donde presta sus servicios de peluquería, lo que sucede es que el arrendador en ese periodo del contrato se enteró que su fallecida madre estaba enferma, y aprovecho suscribir un contrato de arrendamiento con la ciudadana Belkis Paredes, a quien igual conoce de vista, trato y comunicación y quien jamás laboro en el local que viene ocupando en su condición de arrendataria, es decir, que la mencionada ciudadana no se presto en ocupar el local por mi arrendado los días que cerró dicho local por motivos o problemas económicos y por la grave enfermedad de su madre, como lo reseño el actor. Que es totalmente falso que haya acordado con los integrantes de la sucesión de manera verbal para que le concedieran un periodo de gracia de estadía en el local por un (1) año más.
Que jamás firmo acuerdo alguno en el periodo comprendido del 03 de enero de 2.014 hasta el 03 de enero de 2.015, que en la demanda no cabe la acción de desalojo por refacción, puesto que no le han hecho saber que ese local será reparado, lo cierto es que la persona del arrendador lo que pretende desalojar para buscar un nuevo inquilino que le pague el arrendamiento de acuerdo a la inflación que se esta registrando en el país.
Alegó que es oportuno decir que el arrendador jamás ha solicitado el local de forma amistosa que siempre arremete de forma grosera y hostil.
Que jamás se negará a entregar el local que viene ocupando en su condición de arrendataria, siempre y cuando se le respeten el derecho y el tiempo del contrato, que en dicho orden de idea desconoce el contenido y firma del acuerdo que hace referencia el actor, que fue supuestamente firmado en la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Barinas, donde según el actor se le encontró una solución extrajudicial y amistosa que solvento las diferencias y contradicciones de la no entrega del local arrendado, y como resultado de esa reunión se firmó de manera conciliatoria un acta de acuerdo donde jamás fue ni firmó, ni se comprometió a entregar el local, que lo cierto es que desde el 07 de julio del 2.017, hasta la fecha el actor ha emprendido un serie de amenazas que terminaron con la presente demanda que a todas luces no cabe el desalojo y sin fundamento. Desconoce el contenido y firma de tal acuerdo.
Que por cuanto la demanda es confusa, solicita al Tribunal que aclare en la sentencia si la acción propuesta es una demanda desalojo y/o una de entrega material de local comercial libre de personas y de bienes.
Rechazó el fundamento jurídico, así como la estimación de la demanda, solicitó que se declare sin lugar la demanda.

En fecha 07 de febrero de 2.018, por auto el Tribunal fijó día y hora para que tuviera lugar la audiencia preliminar, de acuerdo a lo establecido en el segundo aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 19 de febrero del referido mes y año, se celebró la audiencia preliminar fijada por este Tribunal, en la cual fue levantada el acta correspondiente, dejando constancia que compareció el apoderado judicial de la parte actora, no compareciendo la parte demandada ni por sí ni por medio de apoderado alguno.

En fecha 15 de marzo de 2.018, el abogado Wilmer Efren Morillo, Juez Temporal designado para este Tribunal, se abocó al conocimiento del presente asunto.

En esa misma fecha el Tribunal procedió a fijar los hechos y limites de la controversia en los términos allí señalados, y así mismo fijó un lapso de cinco (5) días siguientes a aquel para la promoción de pruebas sobre el mérito de la causa, de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.

Dentro de la oportunidad legal prevista en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, sólo la parte actora promovió pruebas documentales

Posteriormente por auto de fecha 24 de mayo de 2.018, fue fijada la Audiencia Oral del presente asunto a las diez de la mañana (10:00 a.m.).

En fecha 29 de junio de los corrientes, fue celebrada la Audiencia Oral fijada por este Tribunal, en la cual se dejó constancia de la comparecencia de la representación judicial de la parte actora abogado en ejercicio Silbestre Antonio Osma Terán, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 145.104, el cual ratificó los alegatos de la pretensión de la demanda, e igualmente se dejo constancia de la comparecencia de la parte demanda ciudadana Rosibel Coromoto Ramírez Triviño, debidamente asistida por el abogado en ejercicio Raúl Enrique González Rodríguez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 39.219, en la cual expuso los alegatos que tuviera a bien a los fines de defender los derechos de la demandada. En el mismo acto la parte actora promovió y ratificó las pruebas presentadas en su oportunidad procesal y las cuales fueron admitidas en su oportunidad; terminada las defensas de las partes esta juzgadora dicto el dispositivo del fallo, declarando Con Lugar la demanda de desalojo y se ordenó a la entrega material del inmueble arrendado, libre de bienes y personas al actor.

Ahora bien, a los fines de la motivación de la decisión antes señalada, pasa este órgano jurisdiccional a realizar pormenorizadamente la valoración del acervo probatorio aportado por la parte al proceso, tomando en cuenta las condiciones que al efecto establecen los artículos 864, 865 y 868 del Código de Procedimiento Civil, lo cual junto al análisis de los hechos expresados por las mismas en las diferentes oportunidades procesales, fueron la base para la decisión tomada en la referida audiencia de juicio, en razón de ello tenemos:

Pruebas de la Parte Actora:

• Poder otorgado por el ciudadano Frank Pérez Contreras al abogado en ejercicio Silbestre Antonio Osma Terán, debidamente autenticado por ante la Notaria Segunda del estado Barinas, en fecha 10 de noviembre de 2.017, anotado bajo el Nº 36, Tomo 365, folios 148 al 151.
Tratándose de documento privado notariado el cual fue autenticado por un funcionario que cumple atribuciones conferidas por la ley, y por ende goza de veracidad y autenticidad, es por lo que se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido en cuanto a que el abogado en ejercicio Silbestre Antonio Osma Terán, esta facultado para representar al ciudadano Frank Pérez Contreras en el presente juicio, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1.363 del Código Civil.

• Copia simple de documento de contrato de adjudicación en venta del inmueble allí descrito, entre la Alcaldía del Municipio Barinas estado Barinas y el ciudadano Frank Pérez Contreras, representante de la Sucesión Contreras de Pérez Hortencia, debidamente autenticado por ante la Notaria Segunda del estado Barinas, en fecha 09 de septiembre de 2.015, anotado bajo el Nº 16, Tomo 133, folios 49 hasta el 52, y posteriormente protocolizado ante el Registro Público del Municipio Barinas estado Barinas, en fecha 06 de octubre de 2.015, inscrito bajo el Nº 2015.2305, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 288.5.2.2.9668, y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2.015.
Tratándose de documento público emanado por un funcionario que cumple atribuciones conferidas por la ley, y por ende goza de veracidad y autenticidad, es por lo que se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido en cuanto a que el ciudadano Frank Pérez Contreras, en representación de la Sucesión Contreras de Pérez Hortencia, celebró contrato de adjudicación con la Alcaldía del Municipio Barinas estado Barinas, sobre una parcela de terreno ubicado en la avenida Páez, cruce con calle Aramendi, casa Nº 7-71, del Municipio Barinas estado Barinas, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

• Original de contrato de arrendamiento suscrito por el ciudadano Frank Pérez Contreras y la ciudadana Rosibel Coromoto Ramírez Triviño, autenticado ante la Notaria Pública Segunda del estado Barinas, en fecha 17 de junio de 2.013, anotado bajo el Nº 44, Tomo 146.
Tratándose de documento privado notariado el cual fue autenticado por un funcionario que cumple atribuciones conferidas por la ley, y por ende goza de veracidad y autenticidad, es por lo que se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido en cuanto a que entre el ciudadano Frank Pérez Contreras y la ciudadana Rosibel Coromoto Ramírez Triviño, existe una relación arrendaticia, y en el cual se estableció el tiempo de duración de la misma, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

• Original de contrato de arrendamiento suscrito por el ciudadano Frank Pérez Contreras y la ciudadana Rosibel Coromoto Ramírez Triviño, autenticado ante la Notaria Pública Segunda del estado Barinas, en fecha 02 de marzo de 2.011, anotado bajo el Nº 07, Tomo 24.
Tratándose de documento privado notariado el cual fue autenticado por un funcionario que cumple atribuciones conferidas por la ley, y por ende goza de veracidad y autenticidad, el cual fue desconocido en cuanto a su contenido y firma por la parte demandada, no siendo ejercido el procedimiento para desvirtuar el mismo, es por lo que quien aquí juzga considera que se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido que entre el ciudadano Frank Pérez Contreras y la ciudadana Rosibel Coromoto Ramírez Triviño, existe una relación arrendaticia, y en el cual se estableció el tiempo de duración de la misma, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

• Original de contrato de arrendamiento suscrito por el ciudadano Frank Pérez Contreras y la ciudadana Belkis María Paredes Ramírez, autenticado ante la Notaria Pública Segunda del estado Barinas, en fecha 26 de marzo de 2.012, anotado bajo el Nº 60, Tomo 52.
Tal documental no se le concede valor probatorio, por cuanto a pesar de ser un instrumento autenticado, el cual de haberse celebrado tal contrato de arrendamiento entre el ciudadano Frank Pérez Contreras con la ciudadana Belkis María Paredes Ramírez, y siendo esta última una tercera que no es parte en el presente juicio, y la cual debió ser ratificada mediante la prueba testimonial para adquirir valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, debe ser desechado del proceso.

• Original de Acta de Acuerdo, celebrado entre los ciudadanos Frank Pérez Contreras y ciudadana Belkis María Paredes Ramírez, de fecha 07 de julio de 2.016, levantada por ante la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Barinas estado Barinas.
Tratándose de documento público administrativo, el cual se encuentra revestido de una presunción de veracidad iuris tantum respecto de su contenido, siendo desconocido en su contenido y firma por la parte demanda, y la cual tuvo que haber ejercido mecanismos de defensa para desvirtuarlo, y de acuerdo de lo que se desprende de las actas procesales del presente asunto se evidencia que tal procedimiento no fue realizado, siendo ratificado por el actor es su oportunidad procesal es por lo que este Tribunal lo aprecia en todo su valor para comprobar su contenido en cuanto las partes aquí en litigio, celebraron por ante la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Barinas, un acuerdo conciliatorio en la que la demandada se compromete a entregar el inmueble en un plazo de un (1) año al arrendador, de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil

• Original de acta de fecha 07 de agosto de 2.017, levantada por el Departamento de Inquilinato, Alcaldía del Municipio Barinas estado Barinas, en la que se llevó a cabo el acto conciliatorio en la desocupación del inmueble arrendado, entre los ciudadanos Frank Pérez Contreras y la Ciudadana Rosibel Coromoto Ramírez Triviño, antes identificados.
Tratándose de documento público administrativo, el cual se encuentra revestido de una presunción de veracidad iuris tantum respecto de su contenido, desprendiéndose del instrumento, el hecho que las partes en el presente juicio no llegaron a ningún acuerdo en cuanto a la entrega del bien inmueble allí señalado, de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

• Poder otorgado por los ciudadanos Zandra Coromoto Pérez Contreras, Daici Coromoto Pérez Contreras, Xiomara Coromoto Pérez Contreras, Heyidia Hortensia Pérez Contreras y Miryan María Celina Pérez Contreras, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.820.268, V-4.445.849, V-4.443.165, V-4.263.515 y V-1.608.362, respectivamente, al ciudadano Frank Pérez Contreras, debidamente autenticado por ante la Notaria Cuarta de Maracay Municipio Girardot del estado Miranda, en fecha 15 de junio de 2.009, anotado bajo el Nº 68, Tomo 62, folios 155, y posteriormente protocolizado ante el Registro Público del Municipio Barinas, estado Barinas, en fecha 11 de junio de 2.015, anotado bajo el Nº 32, folio 89, Tomo 26, Protocolo de Transcripción de 2.015.
Tratándose de documento público emanado por un funcionario que cumple atribuciones conferidas por la ley, y por ende goza de veracidad y autenticidad, no fue impugnada por la parte contraria, es por lo que se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido en cuanto se constata que los integrantes de la Sucesión Contreras de Pérez Hortencia, facultan al ciudadano Frank Pérez Contreras, para que los represente en los asuntos de arrendamientos sobre el bien inmueble allí señalado, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

Pruebas de la Parte Demandada:

El Tribunal deja constancia que la parte demandada en su oportunidad consigno escrito de contestación de la demanda negando, rechazando la demanda en su contra, e impugnando los fundamentos del derecho así como la cuantía del libelo, más no promovió ni evacuo prueba alguna a fin de desvirtuar la pretensión de la parte actora contenida en la demanda.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Para decidir este Tribunal observa:

Observando el iter procesal conforme a nuestra doctrina patria, se destaca que las demandas por desalojo están orientadas a reivindicación de la bilateralidad de los contratos de arrendamiento, en virtud de que las partes al suscribir una relación contractual, establecen un vínculo jurídico que les obliga mutuamente a realizar prestaciones conforme a lo plasmado en dicha convención.

La presente causa queda contenida en una pretensión de Desalojo por Cumplimiento de la Prorroga Legal, de conformidad con el artículo 40, literal “g” de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios de Uso Comercial, la cual a saber expone lo siguiente:

“Son causales de desalojo:
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes…”

De la revisión de las actas procesales, de los alegatos formulados por las partes y del análisis de las pruebas, en concatenación con las disposiciones legales aplicables, observa este Juzgador que en el presente caso quedaron demostrados los siguientes hechos:

La cualidad del actor ciudadano Frank Pérez Contreras, en sostener la presente demanda de desalojo de local comercial. Se desprende de las actas procesales que cursa al folio cuarenta y seis (46) al cuarenta y ocho (48) del presente asunto, que los ciudadanos Zandra Coromoto Pérez Contreras, Daici Coromoto Pérez Contreras, Xiomara Coromoto Pérez Contreras, Heyidia Hortensia Pérez Contreras y Miryan María Celina Pérez Contreras, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.820.268, V-4.445.849, V-4.443.165, V-4.263.515 y V-1.608.362, en su orden, otorgan poder especial, amplio y bastante al ciudadano Frank Pérez Contreras, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Maracay Municipio Girardot, en fecha 15 de junio de 2.009, y posteriormente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Barinas, en fecha 11 de junio de 2.015, ya siendo el mismo objeto de valoración por esta juzgadora, otorgándosele valor probatorio por demostrar que efectivamente el ciudadano Frank Pérez Contreras, posee cualidad para representar y sostener sus derechos e intereses sobre el inmueble perteneciente a la Sucesión Contreras de Pérez Hortencia, siendo este mismo inmueble objeto de desalojo. Ahora bien, de acuerdo a que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes aquí en litis, se desprende que el último se celebró en fecha 17 de junio de 2.013, es por lo se manifiesta que el poder otorgado al actor se encontraba en plena vigencia al momento de celebrarse el contrato de arrendamiento, es por lo que queda demostrado el hecho de que el actor posee cualidad para sostener la presente demandad de desalojo. Y así se decide.

La existencia de la relación arrendaticia entre los ciudadanos Frank Pérez Contreras y Rosibel Coromoto Ramírez Triviño. Dicha relación se instituyó en fecha 02 marzo de 2.011, tal como se evidencia en contrato de arrendamiento que cursa a los folios dieciocho (18) y diecinueve (19) del presente asunto, sobre un local comercial, situado en la Avenida Páez, casa Nº 7-71, de esta ciudad de Barinas estado Barinas; y como último contrato suscrito en fecha 17 de junio de 2.013, sobre el mismo bien inmueble, documento éste autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del estado Barinas, quedando anotado bajo el Nº 44, Tomo 146, que cursa a los folios del trece (13) al quince (15) vuelto del presente asunto, relación ésta que fue reconocida por la parte demandada en su contestación de la demanda, es por lo que se colige que del referido contrato la relación arrendaticia entre las partes se encuentra establecida. Y así se decide.

En el caso aquí planteado y con la relación contractual establecida entre las partes, es necesario pasar analizar el referido contrato de arrendamiento a los fines de determinar su naturaleza. Se desprende de su contenido lo siguiente:
“…PRIMERA: EL ARRENDADOR hace entrega en arrendamiento a LA ARRENDATARIA, un local para uso comercial, que forma parte de un inmueble principal, situado en la Avenida Páez # 7-71 de la ciudad de Barinas. LA ARRENDATARIA, se obliga a utilizar el local arrendado única y exclusivamente para fines relacionados al comercio de peluquería y afines, y no cambiar dicho ramo sin el consentimiento previo y por escrito de EL ARRENDADOR, so pena de resolución automática de este contrato. SEGUNDA: Este contrato tendrá una duración de SEIS MESES (06) a partir del 01 de enero de 2013 hasta el 01 de julio de 2013. Asimismo, se arrienda este local por SEIS MESES (06) más, dese el 02 de julio de 2013 hasta el 02 de enero de 2014 pero esta vez, bajo la figura jurídica de PRÓRROGA LEGAL, tipificada en el Art. 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. TERCERA: El cano de arrendamiento es por la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES MENSUALES (Bs. 3.000, oo) hasta la finalización del contrato. Asimismo, LA ARRENDATARIA entrega DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,oo) en calidad de depósito, que serán entregados al final del contrato, previa comprobación de solvencia de Luz Eléctrica y condiciones normales del local arrendado. CUARTA: LA ARRENDATARIA, está consciente y así lo acepta que el local arrendado será sometido a una reconstrucción total en el primer semestre del año 2014, para lo cual deberá desocuparlo el 02 de enero de 2014 libre de personas y bienes…”

De lo antes transcrito se establece en el contrato de arrendamiento en la Cláusula Segunda el tiempo de duración será de seis (6) meses, e igualmente se estableció la prórroga legal por el mismo tiempo; con razón a lo señalado es necesario indicar lo que establece el segundo aparte del artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual es al del tenor siguiente:

“Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenido por las partes en el contrato vigente, salgo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación.”

De acuerdo a lo señalado en la norma, se constata que la naturaleza del contrato estuvo fijado por un tiempo de seis (6) meses y del cual también se desprende que se estableció el lapso de prorroga legal, por el mismo tiempo, es por lo que implantó entre las partes que la relación arrendaticia siempre estuvo determinado por el tiempo de duración, es decir, su naturaleza es de tiempo determinado. Y así se establece.

Ahora bien, tal contrato fue celebrado entre las partes aquí intervinientes en fecha 17 de junio de 2.013, documento debidamente autenticado ante la Notaria Pública Segunda del estado Barinas, anotado bajo el Nº 44, Tomo 146, aunado a ello el tiempo de vigencia del mismo se estableció entre las partes que duraría “…SEIS MESES (06) a partir del 01 de enero de 2013 hasta el 01 de julio de 2013. Asimismo, se arrienda este local por SEIS MESES (06) más, dese el 02 de julio de 2013 hasta el 02 de enero de 2014 pero esta vez, bajo la figura jurídica de PRÓRROGA LEGAL…”, por otro lado, el conflicto que tiene el referido contrato con respecto al cumplimiento de la prorroga legal por parte de la demandada ciudadana Rosibel Coromoto Ramírez Triviño.

De lo anterior y con la pretensión ejercida por la parte actora, se constata de las actas procesales del presente asunto, que una vez finalizado el tiempo fijado en el contrato para lo que corresponde a la prórroga legal, la arrendataria continuo en posesión del inmueble, aún con la insistencia del arrendador para que la misma hiciera entrega del local, tal situación se demostró con Acta levantada en fecha 07 de Julio de 2.016, por ante la Oficina de Inquilinato del Municipio Barinas, estado Barinas, que cursa al folio veinticuatro (24), ya valorado por esta juzgadora, en la cual se constata que las partes llegaron a un consenso en cuanto a que la arrendataria se acoge al derechoy de la prórroga legal, y en consecuencia haría entrega del bien inmueble objeto de la acción de desalojo, en el transcurso de un (1) año más, es decir, en fecha 07 de julio de 2.017.

De acuerdo a lo anterior, tenemos que el contrato puede terminarse como se demanda en el presente caso, por el vencimiento del lapso prefijado como de duración del contrato, el cual puede darse de dos formas: en caso que el arrendatario no tenga interés en gozar del beneficio de prórroga legal, y por el vencimiento de ésta. En el caso de demanda por cumplimiento por vencimiento del término de duración del contrato, debemos tomar en cuenta que éste no termina por el vencimiento del término preestablecido, pues llegado el día del vencimiento, el contrato se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, por el lapso establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente para la fecha de terminación del contrato), el cual opera de pleno derecho, en cuyo caso se aplica el artículo 1.599 del Código Civil, que establece que cuando el “arrendamiento se haya hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”, es decir, el contrato concluye, quedándole al arrendatario la potestad de seguir ocupando el inmueble arrendado por un lapso de tiempo también determinado de acuerdo al tiempo que esté ocupando el inmueble, por cuanto la ley impone al arrendador la prórroga obligatoria, lo que hace que la relación arrendaticia sea por ese preciso tiempo; y vencida la misma, de conformidad con el artículo 39 de la misma Ley -normativa aplicable al caso de autos por ser la vigente para la fecha de terminación del contrato, en virtud que el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial entró en vigencia el 23 de mayo de 2014-, le nace el derecho al arrendador a exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendad, en el presente caso el desalojo.

En el caso de autos, se observa, como quedó establecido supra con las pruebas aportadas al proceso, que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, en fecha 17 de junio de 2.013, fue por el lapso de seis (6) meses, a partir del 01 de enero de 2.013 hasta el 01 de julio de 2013, asimismo, por seis meses (06) más, dese el 02 de julio de 2013 hasta el 02 de enero de 2014, pero bajo la figura jurídica de prórroga legal, igualmente se observa que además convienen, que la arrendataria acepta que el local arrendado será sometido a una reconstrucción total en el primer semestre del año 2014, para lo cual deberá desocuparlo el 02 de enero de 2014, igualmente con el acta levantada en la Oficina del Departamento de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Barinas estado Barinas, de fecha 07 de julio de 2.016, que cursa al folio veinticuatro (24) del presente asunto, que ambas partes llegaron al consenso que la demandada entregaría el inmueble objeto de desalojo en un término de un año desde la fecha en que se celebró dicho acuerdo, es decir, el 07 de julio de 2.017. Ahora bien, en esta última fecha se levanta acta por ante la Oficina del Departamento de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Barinas estado Barinas, en la cual se desprende de su contenido que la ciudadana Rosibel Coromoto Triviño, en su condición de arrendataria no cumplió con lo acordado, por cuanto no realizó la desocupación del inmueble comercia, en el tiempo que se acordó.

De acuerdo a lo anterior, es denotar para esta juzgadora que el lapso de la prórroga legal máxima otorgada vía contractual y el convenio extrajudicial por ante la del Departamento de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Barinas estado Barinas, celebrado entre las partes en litis, quedó plenamente comprobado el incumplimiento de la cláusula Segunda del contrato suscrito, la cual cita en su extracto lo siguiente:

“…: Este contrato tendrá una duración de SEIS MESES (06) a partir del 01 de enero de 2013 hasta el 01 de julio de 2013. Asimismo, se arrienda este local por SEIS MESES (06) más, dese el 02 de julio de 2013 hasta el 02 de enero de 2014 pero esta vez, bajo la figura jurídica de PRÓRROGA LEGAL, tipificada en el Art. 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…”

Ello en virtud de la negativa de la arrendataria, hoy demandada, a realizar la entrega o desalojo del inmueble dado en arrendamiento en tiempo oportuno, en tal sentido se comprueba la trasgresión de la referida cláusula, lo que por vía de consecuencia conduce a la infracción de los artículos 1160 del Código Civil y el artículo 40 literal “g” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial; disposición legal citada previamente por esta juzgadora.

Ahora bien, en lo relativo a la defensa de la demandada, no consta en autos, que la defensa ejercida es insuficiente, siendo que; una vez interpuesta la demanda, es a los accionados a quién corresponde desvirtuar los hechos esgrimidos por el actor en virtud de la carga de la prueba, lo cual conlleva a la firme convicción de que la arrendataria han incumplido con sus obligaciones contractuales al no haber realizado la entrega del local comercial dado en arrendamiento conforme a lo establecido a la cláusula Segunda del contrato de arrendamiento identificado en las actas procesales de este asunto, lo cual perfecciona y concede el derecho al arrendador a demandarla, como en efecto lo hizo, para el desalojo del bien inmueble dado en arrendamiento, con fundamento en lo establecido en el artículo 40 literal “g” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y Uso Comercial.

Concluye este Tribunal obrando según su prudente arbitrio, examinando lo más equitativo y racional, en regalo de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de la presente acción que, de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley, que tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos; y precisado como han sido los instrumentos probatorios fundamentales en la presente demanda, determina quien aquí suscribe que la arrendataria han incumplido con sus obligación contractuales y legales. En consecuencia la acción de Desalojo intentada por la parte actora es procedente. Y así se decide.

DECISION:

Por los razonamientos tanto de hecho como de derecho este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Judicial Civil del Municipio Barinas, Estado Barinas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

PRIMERO: CON LUGAR, la demanda por Desalojo de Inmueble consistente en un local comercial, incoada por el ciudadano SILBESTRE ANTONIO OSMA TERAN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.133.105, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 145.104, en nombre y representación del ciudadano FRANK PEREZ CONTRERAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 2.348.444, en contra de la ciudadana ROSIBEL COROMOTO RAMIREZ TRIVIÑO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-10.560.736.

SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada hacer la entrega material del inmueble arrendado, ubicado en la avenida Páez, casa Nº 7-71, de esta ciudad de Barinas estado Barinas, objeto del presente Juicio, libre de bienes y personas, al ciudadano FRANK PEREZ CONTRERAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 2.348.444, y/o a sus apoderados judiciales.

TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida totalmente en la presente causa de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y Regístrese.

Dada, firmada y sellada en la sala del Despacho del Tribunal Tercero del Municipio Ordinario Ejecutor de Medidas del Circuito Judicial Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Barinas. En Barinas al primer (1er) día del mes de Agosto del año dos mil dieciocho (2.018). Años: 208º de Independencia y 159º de la Federación.
La Jueza Suplente,

Abg. Lena Edilen Torres Pérez.
La Secretaria,

Abg. Luisa E. Ortiz M.

En esta misma fecha, se publicó la anterior sentencia. Conste,

La Secretaria,

Abg. Luisa E. Ortiz M.

Exp. EP21-V-2017-000213
LETP/leom