REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario del Circuito Judicial Civil de la Circunscripción Judicial del estado Barinas Barinas, 17 de mayo de 2.018 208º y 159º ASUNTO: EP21-R-2018-000018 PARTE DEMANDANTE-RECONVENIDA: Pablo Theis Márquez, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.523.982. APODERADOS JUDICIALES: Abogados en ejercicio José Francisco Torres Quintero y Luis Rondón, inscritos en el Inpreabogado bajo los nros. 84.152 y 203.008, en su orden. PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: Anmar Reinalda Caicedo Uzcátegui, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-12.205.529 APODERADO JUDICIAL: Abogado en ejercicio Omar de Jesús Dávila Osuna, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 25.986 JUICIO: Desalojo ANTECEDENTES EN ALZADA En fecha 26 de febrero de 2018, se recibió proveniente de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de esta Circunscripción Judicial, asunto procedente del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, continente de demanda de desalojo, incoada por los abogados en ejercicio José Francisco Torres Quintero y Luis Alberto Rondón López, inscritos en el Inpreabogado bajo los nros. 84.152 y 203.008, en su orden, en su condición de apoderados judiciales del ciudadano Pablo Theis Márquez, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.523.982, en contra de la ciudadana Anmar Reinalda Caicedo Uzcátegui, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-12.205.529; con motivo de los recursos de apelación interpuestos mediante diligencia de fecha 30 de enero de 2018, por el abogado en ejercicio José Francisco Torres Quintero, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 84.152, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida, y mediante escrito de fecha 31 de enero de 2018, por el abogado en ejercicio Omar de Jesús Osuna Dávila, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 25.986, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, contra la sentencia definitiva, dictada en fecha 23 de enero de 2018, y publicada el día 29 de enero de 2018, por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, mediante la cual declaró sin lugar la reconvención propuesta e improcedente la demanda de desalojo incoada, realizando condena en costas recíproca. En fecha 6 de marzo de 2018, se dicta auto dándole entrada al asunto y el curso legal correspondiente, tramitándose el mismo conforme al procedimiento previsto en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, fijándose el tercer día de despacho siguiente, a las diez de la mañana (10:00 a.m.) para la celebración de la audiencia oral, la cual se llevó a cabo en fecha 9 de marzo de 2018; oportunidad en que el Tribunal dictó sentencia interlocutoria, absteniéndose de resolver el mérito del asunto, y ordenó remitir las actuaciones al Tribunal a quo, a fin de que subsanare las alteraciones advertidas en el trámite procesal, respecto de las actuaciones cursantes en autos, luego de lo cual, debía remitir nuevamente el expediente a este Tribunal; remitiéndose el asunto al Tribunal de cognición, mediante oficio Nº EC21OFO2018000021, de fecha 19 de marzo del año en curso. En fecha 13 de abril de 2018, se recibió el asunto, proveniente del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, advirtiéndose errores en la corrección de las alteraciones señaladas en la sentencia interlocutoria de fecha 9 de marzo de 2018, debido a la ausencia de actuaciones relativas a la reconvención intentada. En fecha 18 de abril de 2018, se dicta auto dándole entrada y el curso legal correspondiente al asunto, de conformidad con el procedimiento previsto en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, fijándose el tercer día de despacho siguiente, a las diez de la mañana (10:00 a.m.) para la celebración de la audiencia oral. En fecha 23 de abril de 2018, se dicta auto, mediante el cual se revoca por contrario imperio, la providencia dictada el día 18 del mismo mes y año, y se ordena remitir el expediente al Tribunal a quo, a fin de que subsanare las alteraciones no corregidas e insertare en autos las actuaciones faltantes, con la debida corrección de foliatura; remitiéndose las actuaciones al referido órgano jurisdiccional, mediante oficio Nº EC21OFO2018000029, de la misma fecha. En fecha 9 de mayo de 2018, se recibe nuevamente el asunto, proveniente del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, advirtiéndose la subsanación de las correcciones y omisiones respectivas. En fecha 14 de mayo de 2018, se dicta auto dándole entrada y el curso legal correspondiente al asunto, de conformidad con el procedimiento previsto en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, fijándose el tercer día de despacho siguiente, a las diez de la mañana (10:00 a.m.) para la celebración de la audiencia oral, la cual tuvo lugar el día 17 del mismo mes y año. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Se observa de la lectura de las actuaciones recibidas en esta alzada, que mediante diligencia interpuesta en fecha 30 de enero de 2018, el abogado en ejercicio José Francisco Torres Quintero, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 84.152, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida, apela de la sentencia definitiva dictada en el presente asunto, expresando lo siguiente: “APELO a la sentencia dictada por este Tribunal en fecha 23 de enero de 2018 con relación al NUMERAL SEGUNDO de la dispositiva donde se declara IMPROCEDENTE la demanda de desalojo intentada por el ciudadano Pablo Theis Márquez…”. Por su parte, el abogado en ejercicio Omar de Jesús Osuna Dávila, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 25.986, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, presentó escrito en fecha 31 de enero de 2018, mediante el cual interpuso recurso de apelación contra la decisión de mérito en el asunto, alegando entre otras circunstancias, lo siguiente: “…La sentencia recurrida esta infectada de vicios que la colocan al margen de los requisitos de forma y de fondo que debe cumplir una sentencia; en razón que, no fue redactada en términos claros, precisos y breves con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas por cuanto la presente causa está conformada por dos pretensiones como son: la pretensión de desalojo de vivienda (acción principal), y la pretensión reconvencional o contrademanda que persigue el cumplimiento de un contrato de compraventa. Como puede apreciar esta instancia Superior, este modo anormal de dictar sentencia, no solamente viola la obligación de ofrecer o señalar los motivos de hecho y de derecho que soportan el dispositivo del fallo, generando arbitrariedad; sino que además, desatendió por completo su deber de analizar y emitir una decisión expresa, positiva y precisa de la pretensión reconvencional deducida; la cual en todo caso, debió ser resuelta en capítulo separado que facilitara conocer la justicia de lo decidido, en razón que reconvención es una acción autónoma (…) y constituye una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propia; en consecuencia, debió ser decidida y/o resuelta en capítulo separado, y no como una simple incidencia dentro de la causa principal, lo cual impide la posibilidad de poder ejercer el control de lo decidido. (…) Denuncio la infracción del artículo 243 ordinal 4º del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la sentencia apelada contiene vicio de inmotivación, por contener motivos tan vagos, generales e inocuos, que impiden conocer el criterio jurídico que siguió la jueza para dictar su decisión de declarar sin lugar la reconvención interpuesta por esta representación, situación que equivale a falta absoluta de fundamentos, y que hace nulo el fallo de conformidad con el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, por las siguientes razones: (omissis) Ninguno de los razonamientos dados en el fallo apelado permite conocer la opinión jurídica de la juzgadora, en cuanto a la declaratoria “SIN LUGAR” de la pretensión reconvencional, sin antes analizar la pretensión y las pruebas aportadas. No se puede conocer el proceso intelectivo seguido por la jueza de la causa, ya que los motivos esgrimidos por ésta, son tan vagos, genéricos, inocuos o fútiles que ello equivale a falta absoluta de fundamentos. Al proceder como lo hizo el a quo, incurrió en el vicio de inmotivación y así pido que sea declarado (…) (omissis) El a quo invirtió el orden en que debió decidir la causa, al pronunciarse primero sobre el fondo de la causa al entrar a valora (sic) pruebas y posterior a ello, tal como se evidencia en el vuelto del folio 418, se pronuncia sobre el punto previo alegado en la contestación a la demanda respecto al valor de la demanda. Ahora bien, cuando hay un PUNTO PREVIO, el mismo se coloca antes de emitir el pronunciamiento definitivo; en razón que, dicho punto es para resolver cualquier petición que realice una de las partes en el proceso y no se relacione con el pronunciamiento que se hace al final de la sentencia. (omissis) Denuncio que en la sentencia apelada se ha producido el vicio de silencio de pruebas, respecto a que el a quo silenció totalmente el escrito de contestación a la demanda, nada dijo respecto a la contestación; si convenía o no, en alguno o algunos de los hechos alegados en la demanda. Igualmente silenció, no apreció ni valoró el pago real efectuado por mi mandante, en cumplimiento a la prestación contractual establecida en el contrato de compraventa cuyo cumplimiento se demanda en estos autos y constituye el objeto de la pretensión deducida en la reconvención (…) (omissis) Como puede apreciar esta Instancia Superior, el A quo no leyó la Oferta (sic) de Pago (sic) realizada por mi Mandante, (sic) en cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato de compraventa cuyo cumplimiento constituye el objeto de la pretensión reconvencional, que debió ser apreciado y valorado, pues la cantidad dineraria consignada y que se corresponde al monto de la obligación contraída se encuentra depositada en la cuenta bancaria que a tales efectos mantiene el Tribunal. Tampoco valoró las posiciones juradas, solamente se limitó a transcribir en la sentencia el acta de la audiencia de juicio sin emitir opinión de valor respecto a las posiciones de las partes, donde de manera clara, precisa e inequívoca, la parte demandante-reconvenida, al formular las posiciones reconoce que mi Mandante (sic) ha pagado el saldo restante de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000) al ciudadano PABLO THEIS MÁRQUEZ (…) (omissis) Esta omisión de pronunciamiento respecto a al oferta de pago, y a las posiciones juradas vicia de incongruencia omisiva el fallo apelado por parte del A quo, quien actuó con ignorancia del derecho, de la máxima de que “A confesión de parte relevo de pruebas” y de la sentencia vinculante proferida por la Sala Constitucional del TSJ (sic) de fecha 20 de julio de 2015. Exp. (sic) Nº 14-0662; pues, existe e autos prueba fehaciente y contundente del cumplimiento de las obligaciones dinerarias, contraídas por mi Mandante (sic) en el contrato de compraventa cuyo cumplimiento se demanda en la pretensión reconvencional. Y así pido sea declarado por esta Instancia Superior. CONCLUSIONES La sentencia apelada esta infecta de los siguientes vicios: 1. Vicio de incongruencia negativa, dado que la Jueza de la causa no hizo pronunciamiento expreso a los hechos admitidos y negados en la contestación a la demanda; es decir, suprimió del tema (sic) decidendum, todos los aspectos esenciales de la contestación de la demanda, que no consideró en ninguna forma en su decisión, pues estos no existen en ella, ni siquiera la señala. La incongruencia se verifica fundamentalmente por la falta de decisión o solución de un punto controvertido. En el caso de autos, la contestación es silenciada totalmente y omitidos todos sus aspectos fundamentales. 2. Denuncio la violación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la Jueza de la causa no se atuvo a lo alegado y probado en autos. 3. Denuncio la violación del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, por falta de aplicación, pues la recurrida le da pleno valor probatorio a las pruebas; pero no señala específicamente, cual hecho alegado da pñor demostrado. Se limita solamente a señalar o afirmar “se le da pleno valor probatorio”. 4. La sentencia apelada viola clara y abiertamente el derecho a la defensa y al debido proceso por prescindencia total y absoluta de razonamiento y motivación, que atentan contra la recta administración de justicia; y en consecuencia, violan el principio de la tutela jurídica efectiva”. DE LA RECURRIDA En fecha 29 de enero de 2018, el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, publicó el texto íntegro de la sentencia definitiva, dictada en el presente asunto contentivo de acción de desalojo, la cual, por razones de método, se transcribe parcialmente a continuación: “…Como puntos previos a la Sentencia de merito, quien aquí juzga, pasa a pronunciarse sobre los alegatos realizados por el Apoderado de la Parte demandada en la contestación de la demanda, aún cuando los mismos no fueron debatidos en la Audiencia de Juicio. Primer Punto Previo. De conformidad con lo establecido en el articulo 38 de la Código de Procedimiento Civil, rechaza, y contradice la estimación del valor de la demanda por considerarla exagerada, en virtud que la parte actora no determino las reglas o parámetros utilizadas para cuantificar el valor de la demanda, por cuanto se trata de una pretensión de desalojo que no persigue la validez o continuación de una relación arrendaticia ni el cobro de canones de Arrendamientos. Establece el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, lo que a continuación se transcribe. “Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero es apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El juez decidirá sobre la estimación en capitulo previo en la sentencia definitiva…(omissis). Así las cosas tenemos, que cuando el demandado impugna la cuantía estimada en el libelo de la demanda, la doctrina y la jurisprudencia han establecido, que el demandado debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, hecho este, que no observa esta juzgadora en el presente caso, que el demandado haya dado cumplimiento, por lo que debe quedar firme la estimación realizada por demandante en la presente demanda la cual fue estimada en la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta Mil bolívares Fuertes (Bs.F 450.000, oo). Y ASI SE DECIDE. Segundo Punto Previo. Opuso la falta e cualidad en el actor basada en la titularidad del derecho de propiedad que se atribuye sobre el in mueble objeto de desalojo, manifestando que el demandante ciudadano. Pablo Theis Márquez, en el Contrato de Obra cursante a los folios 105 y 106, se acredita propiedad sobre la parcela de terreno, conformando estos instrumentos la propiedad sobre un solo inmueble del cual pretende el desalojo, donde aparece el ciudadano Pablo Theis M. de estado civil casado, lo que infiere que este inmueble forma parte de una comunidad de gananciales, invocando el artículo 148 del CPC y 173 del C.C. Ahora bien, el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, establece que “Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la Ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración de la existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica. No es admisible la demanda de mera declaración cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferente”. Asimismo, esta Sala Constitucional a través de la sentencia N° 507/05, caso: Andrés Sanclaudio Cavellas, en el expediente N° 05-0656, dejó asentado lo siguiente: (omissis) Así las cosas considera este Tribunal, que habiendo el actor manifestado en su escrito libelar ser propietario del inmueble cuyo desalojo se solicita y el demandado ser ciertamente la persona contra quien se acciona, mal podría esta sentenciadora valorar pruebas respecto a la titularidad del bien inmueble, ya que esto sería materia de fondo del juicio, y siendo que en caso de falta de cualidad o legitimación a la causa la cual es una institución procesal que constituye una tiene el poder de examinar de oficio la subsistencia de la legitimación en todo grado y estado de la causa, pudiendo de ser necesario en caso de su comprobación declarar la falta de cualidad en el transcurso de la misma, por tales razones debe este Tribunal, declarar Sin Lugar la Falta de cualidad del actor, por falta de titularidad. Y ASI SE DECIDE. Ahora bien, decididas las defensas de fondo interpuestas por la parte demandada, pasa este Tribunal a pronunciarse respecto a lo solicitado por la parte accionante respecto a la demanda de Desalojo invocando para ello lo establecido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Considera este Tribunal, antes de entrar a conocer sobre el fondo del presente juicio, realizar las siguientes consideraciones. Establece el último aparte del Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, lo que a continuación se transcribe “En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la interpretación de las partes o de los otorgantes, teniendo en miras las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”. de igual manera el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, con la Ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte, en Sentencia de fecha 20/07/2015, Expediente Nº 14-0662, entre otras cosas dejo por sentado lo siguiente: “………todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.” Ahora bien, del documento privado presentado por la demandante el cual han denominado (Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra), y mediante el cual demanda por Desalojo de Inmueble, de conformidad con lo establecido en el Artículo 91 Numeral 2 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, no cumple con lo estipulado en el artículo 50 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, así como tampoco lo establecido en el artículo 1.579 del Código Civil, el cual define el arrendamiento en general, así: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que está se obliga a pagar a aquélla. (omissis)” por otra parte establece el artículo 91 de la Ley especia que “Solo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales (omissis). Por otra parte este Tribunal, tomando en consideración lo señalado en el último aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, así como la jurisprudencia del más alto Tribunal de la Republica Bolivariana de Venezuela, en cuanto a la interpretación que debe darle a los contratos presentado por las partes, independientemente de la denominación que le hayan dado las partes. En la presente causa debe esta juzgadora determinar si el contrato privado de opción de compra presentado por la parte accionante el cual corre al folio once (11) de la primera pieza, puede estimarse como un contrato de a opción de compra venta, por lo que se hace necesario analizar el criterio establecido para el momento de interponer la presente demandada, conforme a la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 22 de marzo de 2013, expediente N° 2012-000274, con ponencia de la Magistrada Yarima Zapata Lara, en la que se estableció lo siguiente: (omissis) En el caso que nos ocupa, el Documento Presentado, inserto al folio once y su vuelto, en las cláusulas Primera (omissis), el ciudadano Pablo Theis Márquez, se compromete a vender y la ciudadana Anmar Reinalda Caicedo, a comprar el bien inmueble allí descrito, en la Cláusula Segunda (omissis), estipulan y convienen ambas partes el precio del inmueble y en la Cláusula Cuarta (omissis), el vendedor se obliga a otorgar a la compradora la escritura del inmueble una ves la misma cumpla con la cancelación del saldo deudor, así tenemos que la demanda fue interpuesta en fecha 11 de marzo 2015, y admitida en fecha 17 de marzo de 2015, por lo que el criterio que se encuentra vigente es el establecido en decisión de fecha 22 de marzo de 2013, expediente N° 000274, conforme al cual deben considerarse los contratos de opción de compra venta como una verdadera venta, ya que en el mismo se encuentran presentes los requisitos del contrato de venta, como lo son el consentimiento, objeto y precio, y siendo que en el caso de autos ambas partes dieron su consentimiento y se comprometieron a celebrar un contrato definitivo de venta, establecieron claramente el objeto y acordaron un precio, razón por la cual quien juzga considera que el contrato objeto del presente juicio debe valorarse como un contrato de compra venta y que la acción a intentar por las partes era la Resolución o Cumplimiento del Contrato y no como erróneamente lo hizo el accionante al interponer el Desalojo de inmueble. Razón por la cual debe este Tribunal forzosamente declarar IMPROCEDENTE la Acción de DESALOJO DE INMUEBLE (Vivienda), intentado por los Apoderados judiciales del ciudadano. Pablo Theis Márquez, basado en el artículo 91 numeral 2 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por los razonamientos antes expuestos. Y ASI SE DECIDE. Este Tribunal pasa a pronunciarse sobre la Reconvención planteada por el Abogado Omar de Jesús Osuna Dávila, Apoderado judicial de la parte demandada ciudadana Anmar Reinalda Caicedo. La Reconvención o Mutua Petición, es un recurso que la ley confiere al demandado por razones de celeridad procesal, en virtud del cual se le permite plantear a su vez en el acto de la litis contestación, cualquier pretensión que pueda tener contra el actor primitivo, incluso referida a situaciones diferentes de las que se plantean en el juicio principal. (CPC- Emilio Calvo Baca, Pág.-381). En la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece el artículo 110 (omissis) Ahora bien sobre este punto es necesario destacar, que el Abog. Omar de Jesús Osuna Dávila, apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana: ANMAR REINALDA CAICEDO UZCATEGUI, reconviene al demandante, ciudadano: PABLO THEIS MARQUEZ, RECONVIENE al ciudadano Pablo Theis Márquez, en lo siguiente: 1.-Para que reconozca que celebro con la ciudadana. Anmar Reinalda Caicedo Uzcategui, un contrato de arrendamiento con Opción a compra Venta, mediante documento privado de fecha 01 de mayo de 2013. 2.- que el objeto es el Inmueble propiedad del demandante reconvenido, el cual esta conformado por una casa-habitación con parcela de terreno de su única y exclusiva propiedad, ubicada en el sector del Barrio “El Milagro” de la ciudad de Barinitas, Municipio Bolivar del estado Barinas, la parcela de terreno donde están construidas las mejoras o Bienhechurías tienen las medidas y linderos siguiente: Norte: cinco metros (5Mts) con calle municipal; Sur: en veintidós metros (22Mts) con solar y casa de Isidro Ramón Berrios, Este: en trece metros (13Mts) con calle municipal y Oeste en veinte dos metros (24Mts) con casa y solar de Leonicia Vázquez. 3.- que convenga en cumplir su obligación de hacer la tradición legal del inmueble, mediante el otorgamiento del instrumento publico que contenga el contrato de compraventa tal y como lo dispone el articulo 1.488 del Código Civil, previo el pago del saldo deudor del precio de venta convenido. 4.- Que su representada ofrece formalmente pagar el saldo deudor del precio de venta en la forma y oportunidad convenida contractualmente entre las partes- Por su parte el co-apoderado de la parte demandante reconvenida-“Rechazó, negó y contradijo que no es cierto que el contrato celebrado entre el ciudadano. Pablo Theis Márquez y la ciudadana Anmar Reinalda Caicedo Uzcategui, haya sido incumplido por parte de su representado en el contrato que se firmo el día 01 de mayo de 2013, que la Señora Anmar Reinalda Caicedo Uzcategui no ha cumplido con lo establecido expresamente en la CLAUSULA SEGUNDA de dicho contrato, porque no ha cancelado el saldo restante de doscientos mil bolívares estipulados en el mismo, que su representado tenga la obligación de hacer la tradición legal del inmueble, mediante el otorgamiento de instrumento publico, que contenga el contrato de compra venta, por que la demandada debió cancelar el saldo restante en la oportunidad convenida en el mismo, que en el Contrato de Compraventa está claramente determinado que el vendedor se obliga a otorgar la escritura correspondiente de venta de la referida parcela y casa de habitación, por ante la Oficina Subalterna de Registro Público una vez que le haya sido cancelada por el comprador el valor total del terreno y casa habitación, así también los intereses correspondientes, que la oferta del demandado del pago del saldo restante. En primer lugar porque no se ajusta a lo establecido entre el contrato de compra venta firmado entre las partes. En segundo lugar por considerarlo extemporáneo y muy devaluado desde el punto de vista inflacionario y en tercer lugar porque han sobrevenido circunstancias personales al demandante relacionadas con el cierre y liquidación de los trabajadores en la empresa donde laboraba en la ciudad de Punto Fijo estado Falcón, motivo por el cual decidió residenciarse con su familia en la ciudad de Barinitas donde tiene su única vivienda propia, lo que probaremos en la oportunidad procesal correspondiente, que no es cierto, porque es ilógico contradictorio y risible, que la demandada reconviniente, afirme que el demandante reconvenido, haya convenido con la demandada en firmar un nuevo contrato de opción a compra después de mas de un año vencido el saldo deudor mas aun, con la situación de crisis inflacionaria que vive el país, esta afirmación resulta muy poco creíble desde todo punto de vista. Y que conviene: que en fecha 01-05-2013, se celebro un contrato cursante al folio 11 del expediente donde esta claramente establecido: cláusula primera: “el señor Pablo Theis Márquez se compromete formalmente a vender a la señora Anmar Reinalda Caicedo Uzcategui, esta a su vez a comprarle una casa con parcela de terreno de su única y exclusiva propiedad, ubicada en el sector del Barrio “El Milagro” de la ciudad de Barinitas, Municipio Bolivar del estado Barinas…” que en dicho contrato de opción a compra venta se establece de manera clara que: cláusula segunda “ el precio estipulado y convenido por ambas partes para esta venta es la cantidad de trescientos mil bolívares que la compradora se compromete a pagar en la forma siguiente: cien mil bolívares que entrega en este acto en dinero efectivo y a entera y cabal satisfacción del sr Pablo Theis Márquez y el saldo deudor de doscientos mil bolívares los pagara la compradora al vendedor en esta ciudad dentro de un plazo fijo de tres (03) meses prorrogables a partir de la fecha y firma de este documento, siempre que estuviere solvente la compradora la señora Anmar Reinalda Caicedo Uzcategui, cláusula cuarta: “ el vendedor se obliga a otorgar la escritura correspondiente de venta de la referida parcela y casa de habitación por la ante oficina subalterna de Registro Público de esta jurisdicción una vez que le haya sido cancelada por la compradora el valor total del terreno y casa habitación así también los intereses correspondientes.” En la Audiencia de Juicio el abogado Omar de Jesús Osuna Dávila, apoderado judicial de la demandada: ANMAR REINALDA CAICEDO UZCATEGUI, argumento lo siguiente: “La pretensión deducida en estos autos persigue el desalojo de vivienda con fundamento en instrumento privado hartamente reconocido por las partes, el referido instrumento es contentivo de dos (02) contratos, un contrato principal de compra venta y un contrato accesorio de arrendamiento, pretende el actor desvincularse de las obligaciones que se derivan del contrato principal de compraventa tratando por esta vía de lograr un desalojo que erróneamente lo sustenta en estos autos, pues debió, en todo caso demandar la resolución del contrato mas no el desalojo, que se corresponde con el contrato accesorio al que he hecho referencia; corresponde pues a la ciudadana juez de acuerdo al facultad que le confiere el articulo 12 del Código de Procedimiento Civil, interpretar los contratos ateniéndose al propósito y a la intención de las partes, teniendo en mira las exigencias de la Ley , la verdad y la buena fe. Por otra parte el actor, no logro probar sus alegatos de la manera fehaciente o contundente como lo exige el articulo 91 parágrafo único de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas que exige prueba fehaciente de la necesidad que tenga el arrendador de ocupar la vivienda para que pueda prosperar la acción de desalojo, solamente consta en autos una declaración notariada del arrendador donde manifiesta que se compromete a no arrendar la vivienda por los siguientes 3 años; como puede apreciar ciudadana juez esta declaración notariada no puede ni debe considerarse como prueba contundente de la necesidad de ocupar el inmueble, en consecuencia solicito que la acción de desalojo sea declara sin lugar, respecto a la reconvención intentada por esta representación debo señalar que existe plena prueba en autos de el cumplimiento de las obligaciones asumidas por mi representada en el referido instrumento fundamental, tanto de la acción principal como de la reconvención. Todos estos alegatos formulados en esta audiencia están plenamente fundamentados tanto en hechos como en derecho en los escritos presentados por esta representación en el decurso de este procedimiento a los cuales me remito y doy aquí por reproducidos solicitando de la honorable jueza, realice como es su deber un análisis exhaustivo de los alegatos y de las pruebas aportadas por las partes, para lograr de esta manera una sentencia que se ajuste a las exigencias procedimentales. Es todo. Así las cosas este Tribunal, pasa a verificar si ciertamente el apoderado de la parte demandada reconviniente logró demostrar en el transcurso del juicio, lo alegado por él, en la demanda de RECONVENCION. En la audiencia de juicio, se evacuaron las posiciones juradas de la ciudadana. Anmar Reinalda Caicedo Uzcategui, prueba esta promovida por el demandante reconvenido, siendo sus deposiciones las que a continuación se transcriben: (omissis) Esta juzgadora, analizando las respuestas dadas por la ciudadana Anmar Reinalda Caicedo, así como las respuestas dadas por el ciudadano Pablo Theis Márquez y las documentales presentadas por las partes, previamente valoradas por este Tribunal, observa lo siguiente: manifiesta el apoderado de la demandada reconviniente, “Que dada la necesidad de vivienda de su mandante, al contratar con el ciudadano. Pablo Theis, éste había construido el inmueble, pero no tenia documentos de propiedad, que convinieron de manera verbal que su mandante se encargaría de realizar todos los tramites administrativos, inclusive la redacción y posterior registro del contrato de obra y firmarían un nuevo contrato de forma autentica, ya que su mandante por su condición de docente adscrita al Ministerio del Poder Popular para la Educación pudiera gestionar por ante el IPASME, un crédito para la obtención de la vivienda, pero que el ciudadano Pablo Theis, después que su mandante obtuvo registrado el Contrato de Obra y el documento donde el Municipio Bolívar le vende la Parcela de Terreno, sin motivo justificado se ha negado de manera contumaz a celebrar y firmar un nuevo contrato con los requisitos que señala el IPASME, que este suplicio comenzó el día 30 de abril de 2014, fecha en la cual le comunico al ciudadano Pablo Theis, la necesidad que tiene de celebrar el Contrato, recibiendo como respuesta una negativa contundente. Es de apreciar por quien aquí juzga, que aun cuando fue convenido por las partes, ya que no fue un hecho controvertido “Que en fecha 1º de mayo de 2013 se realizó un contrato de arrendamiento privado con opción a compra sobre un inmueble propiedad de su mandante, ubicado en la carrera 2 con calle 2-A, Sector Urbanización Miguel Ángel Rubio, Parroquia Barinitas, Municipio Bolivar del estado Barinas, con la ciudadana Anmar Reinalda Caicedo Uzcategui, conviniendo el propietario a vender y la referida ciudadana a comprar el referido inmueble por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), recibiendo el propietario de manos de la compradora al momento de la firma del contrato, la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00), comprometiéndose ésta a pagar los doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) restantes, en un lapso de tres (3) meses, prorrogables a partir de la fecha y firma del documento y el vendedor a otorgar la escritura correspondiente por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico, una vez que le hayan sido cancelados por la compradora el valor total del terreno y la casa habitación y los intereses correspondiente. Que ciertamente el ciudadano Pablo Theis Márquez, se haya negado a realizar el documento definitivo de la venta, establecida en el contrato de compra venta, de igual forma observa esta juzgadora, que aún cuando la demandada reconviniente, en fecha 16/11/2016, presenta por ante el tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolivar cheque de gerencia distinguido con el Nº 53001147, contra la cuenta corriente Nº 0166-0405-42-4052021010, del banco Agrícola de Venezuela, C.A por la cantidad de Doscientos Veinte Mil Bolívares, de fecha 10 de noviembre de 2016, aduciendo que corresponde al saldo deudor del precio de la venta establecido contractualmente, dando cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 531 y 819 del CPC, observando quien aquí decide que ciertamente el articulo 819 del CPC, establece que: “La oferta se hará por intermedio de cualquier juez territorial del lugar convenido para el pago y cuando no haya convención especial respecto del lugar del pago, en el domicilio o residencia del acreedor o en el lugar escogido para la ejecución del contrato (omissis), pero como se dijo anteriormente, no existe en autos prueba contundente de que el ciudadano Pablo Theis, se haya negado a realizar el contrato y en caso de que hubiese transcurrido así, la parte interesada pudo bien realizar una Oferta Real de Pago, antes de la interposición de la demanda o bien pudo interponer en caso de negativa del vendedor a realizar el Documento definitivo, Demanda de Cumplimiento de Contrato, por lo que no observa quien aquí juzga que la demandada Reconviniente, haya dado cumplimiento a lo establecido por ellos en el Contrato realizado en fecha 1 de mayo de 2013, específicamente la cláusula segunda, por tales razones de conformidad con lo establecido en los artículos 12, 506 del Código de Procedimiento Civil los cuales establecen Articulo 12 (omisis), Articulo 506, “Las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, y el articulo 1.354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Debe forzosamente. DECLARA SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN, intentada por el abogado en ejercicio Abog: OMAR DE JESUS OSUNA DAVILA, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 25.986, apoderado judicial de la ciudadana: ANMAR REINALDA CAICEDO UZCATEGUI, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 12.205.529, contra el ciudadano. Pablo Theis Márquez, venezolano, mayor de edad, divorciado, titular de la cédula de identidad Nº V-7.523.982. ASI SE DECIDE. En mérito de las consideraciones antes expuestas este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta sentencia en los siguientes términos: PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la Reconvención propuesta por el apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente abogado Omar de Jesús Osuna Dávila, en contra del ciudadano Pablo Theis Márquez, todos ampliamente identificados en el cuerpo de la respectiva sentencia. SEGUNDO: Se Declara IMPROCEDENTE, la demanda que por Desalojo de Inmueble, basado en el Artículo 91, Numeral 2 de la Ley para la Regularización y Control de Los Arrendamientos de Vivienda, interpusiera el abogado JOSE FRANCISCO TORRES, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 84.152, en su carácter de co- apoderado Judicial del ciudadano: Pablo Theis Márquez, venezolano, mayor de edad, divorciado, titular de la cédula de identidad Nº V-7.523.982, domiciliado en Carirubana, estado Falcón, contra la ciudadana: ANMAR REINALDA CAICEDO UZCATEGUI, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 12.205.529, domiciliada en la carrera 2, calle 2- A, Sector Urbanización Miguel Ángel Rubio, Parroquia Barinitas, Municipio Bolivar del estado Barinas. Por las razones supra expuestas. TERCERO: Se hace condenatoria al pago de las costas procesales a las partes todo de conformidad con lo previsto en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil. CUARTO: No se ordena notificar a las partes y/o a sus apoderados judiciales de esta decisión, por dictarse dentro del lapso establecido en el artículo 121 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda...”. Cabe observar, que de lectura y análisis del extenso de la sentencia publicado en el expediente, se coligen dos circunstancias que denotan interés procesal, siendo la primera de ellas, i) que la juzgadora del Tribunal a quo, no dio cumplimiento al contenido del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, según el cual, al valorar los medios de prueba aportados al proceso por las partes, debió expresar los hechos que quedaban establecidos a través de su análisis, sentando en tal sentido su criterio sobre cada una de ellas, al pronunciarse sobre el mérito del asunto; evidenciándose que con dicha actuación, incurrió el dictamen proferido en el vicio de inmotivación por silencio de pruebas, al omitir el debido análisis de los medios probatorios que fueren promovidos por las partes en el proceso, y debidamente admitidos por el Tribunal a quo; infringiendo -de conformidad con las omisiones advertidas- el contenido del numeral 4º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, referido a la obligatoriedad de señalar en la sentencia, los motivos de hecho y de derecho en que se fundamenta la decisión. En idéntico sentido, también se advierte que el dictamen de mérito, ii) no contiene una síntesis clara y precisa de los términos en que quedó planteada la controversia, máxime cuando en el caso bajo análisis, la parte demandada opuso reconvención a la pretensión esgrimida por el actor en el libelo, de lo que se colige, que debía la juzgadora del Tribunal a quo, en apoyo del auto dictado en fecha 6 de octubre de 2017 -mediante el cual se fijaron los hechos controvertidos-, establecer en su dictamen, los límites en que había quedado trabada la litis, conforme a lo alegado en los escritos libelar, de contestación-reconvención, y de contestación a la reconvención; infringiendo -de conformidad con la omisión advertida- el contenido del numeral 3º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, referido al deber de señalar una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que queda planteada la controversia. Sobre el vicio de inmotivación, se ha expresado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, señalando que el mismo ocurre: “…cuando la sentencia recurrida no contiene materialmente ningún razonamiento de hecho o de derecho que pueda sustentar su dispositivo, esto es, falta absoluta de fundamentos, más no cuando la motivación es considerada exigua o escasa, pues si la expresión de las razones expuestas por el sentenciador permiten el control de legalidad, resulta cumplido el requisito de motivación…” (Sentencia Nº 358, del 9 de junio de 2014, caso: Saverio Leggio Cassara contra Matteo de Leggio) En idéntico sentido, ha señalado la misma Sala, en sentencia Nº 952, de fecha 27 de agosto de 2004, dictada en el expediente Nº 04-0139, bajo la ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez; ratificada además, en sentencia Nº 259, de fecha 19 de mayo de 2005, expediente Nº 03-0721, con ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez de Caballero, lo siguiente: “El vicio de inmotivación por silencio de pruebas se produce cuando el juez, contrariando lo dispuesto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil: a) omite toda consideración sobre un elemento probatorio, es decir cuando silencia la prueba en su totalidad y, b) no obstante dejar constancia en el fallo de la promoción y evacuación de las pruebas mismas, prescinde de su análisis, contraviniendo la doctrina, de que el examen se impone así la prueba sea inocua, ilegal o impertinente, pues justamente a esa calificación no puede llegar el juez si previamente no emite su juicio de valoración…” Siguiendo el orden de ideas expresado, respecto a la obligatoriedad de los jurisdicentes de señalar en sus sentencias, los términos en que queda trabada la litis, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 68, de fecha 5 de abril de 2001, señaló lo siguiente: “…El precepto contenido en el ordinal 3º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, obliga al juez, por una parte, a indicar cómo ha quedado planteada la controversia, de manera tal, que antes de entrar a motivar el fallo, mediante el establecimiento de los hechos y la fundamentación del derecho, el juez exponga con sus palabras en qué sentido y como quedó trabado el problema judicial a resolver, y por otra parte, esa exposición deberá formularse a través de una síntesis clara, precisa y lacónica…” Por otra parte, en relación al tema de la aplicación objetiva del derecho en la sentencia, cabe referir la decisión N° 640 dictada por la misma Sala, en fecha 9 de octubre de 2012, en el expediente N° 2011-31, mediante la cual se reiteró la doctrina que respecto a las áreas que configuran el orden público en materia civil, ha venido manteniendo en anteriores sentencias, a saber: “…La jurisprudencia de la Sala de Casación Civil ha ido delimitando esas áreas que en el campo del proceso civil interesan al orden público, y en tal sentido ha considerado que encuadran dentro de esta categoría, entre otras: 1.- Las materias relativas a los requisitos intrínsecos de la sentencia, 2.- Las materias relativas a la competencia en razón de la cuantía o la materia, 3.- Las materias relativas a la falta absoluta de citación del demandado, y 4.- Las materias relativas a los trámites esenciales del procedimiento…”. (Subrayado de esta Alzada) De conformidad con lo expresado precedentemente, cabe señalar, que la doctrina de la Sala de Casación Civil, ha sentado que los requisitos intrínsecos de la sentencia que se encuentran previstos en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, son de estricto orden público. Así lo expresó en sentencia Nº 830, de fecha 11 de agosto de 2004, caso Pedro Alejandro Nieves Siso y otros, contra Carmen Díaz de Falcón y otros, expediente Nº 2003-1166, donde señaló lo siguiente: “...Esta Sala de Casación Civil, en sentencia Nº 435 de fecha 15 de noviembre de 2002, caso José Rodrígues Da Silva contra Manuel Rodrígues Da Silva, expediente Nº 99-062, señaló lo siguiente: La Sala ha indicado de forma reiterada el carácter de orden público de los requisitos formales de la sentencia, por lo que, al detectarse una infracción en este sentido, le es dable ejercer la facultad consagrada en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, para casar de oficio el fallo recurrido. En tal sentido, la Sala en sentencia Nº 72, de fecha 5 de abril de 2001, Exp. 00-437, en el caso de Banco Hipotecario Venezolano, C.A., contra Inversiones I.L.L.C.C., C.A., ratificó el siguiente criterio, que hoy nuevamente se reitera: ‘...Los requisitos intrínsecos de la sentencia contemplados en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, como se ha establecido en numerosos fallos de esta Sala, son de estricto orden público. En este sentido, se ha señalado ‘que los errores in procedendo' de que adolezca una sentencia de última instancia, constituyen -como atinadamente expresa Carnelutti- ‘un síntoma de injusticia que debe reprimirse por medio de la rescisión de la sentencia’, en cuanto que los errores de tal naturaleza se traducen en violación del orden público, por en fin de cuentas reconducirse en la vulneración de alguna ‘de las garantías no expresadas en la Constitución’. (Sentencia de fecha 13 de agosto de 1992, caso Ernesto Pardo Morales contra Carlos Lanz Fernández, expediente Nº 91-169, Sentencia Nº 334)...’. En idéntico sentido, se ha pronunciado la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, entre otras sentencias, mediante decisión Nº 889, de fecha 11 de mayo de 2007, expediente Nº 2007-285, al resolver el recurso de revisión constitucional, incoado por la ciudadana Carola Yolanda Meléndez Belisario. Ahora bien, junto al carácter de orden público de los requisitos de la sentencia, se debe expresar además, que la función jurisdiccional según la cual se materializa aquélla, es una actividad reglada, en la que el juez debe adecuarse en sus razonamientos a ciertos parámetros interpretativos establecidos de manera previa y formal por el legislador, pues desde el punto de vista procesal, existen disposiciones normativas dirigidas especialmente a la actividad de juzgamiento; disposiciones que se encuentran previstas (entre otros) en el contenido de los artículos: 15, 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil. En tal sentido, el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, señala lo siguiente: “Toda sentencia debe contener: 1° La indicación del Tribunal que la pronuncia. 2° La indicación de las partes y de sus apoderados. 3° Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan de autos. 4° Los motivos de hecho y de derecho de la decisión. 5° Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia. 6° La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión. De lo dispuesto en la norma civil adjetiva, precedentemente transcrita, se colige que el legislador previó entre los requisitos del dictamen judicial, la motivación del mismo, así como la explanación de los términos en que queda trabada la litis, estando en consecuencia el jurisdicente obligado por la ley, no sólo a señalar la estructura de la controversia sino también, a expresar en su decisión, las circunstancias fácticas y la normativa aplicable al caso en particular, en las cuales fundamenta su decisión; aspectos estos, en los cuales se encuentra interesado el orden público, pues los mismos tienen por objeto controlar la arbitrariedad del sentenciador, quien debe justificar el razonamiento lógico que siguió para establecer el dispositivo de su sentencia, de manera que ésta no sea una simple decisión imperativa y voluntarista del juez, sino la particularización racionalizada de un mandato legal. En el presente caso, tal como fuere referido precedentemente, se colige que la juzgadora del Tribunal a quo, declaró sin lugar la reconvención propuesta e improcedente la pretensión de la parte actora, sin señalar en su sentencia, los términos en que había quedado trabada la litis, y aunado a ello, omitiendo realizar el debido análisis y valoración del acervo probatorio promovido por ambas partes en el juicio, por lo que con dicha actividad jurisdiccional, la sentencia proferida por el Tribunal a quo, contravino lo dispuesto en el numeral 3º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, incurriendo además en el vicio de inmotivación, previsto en el ordinal 4º del mismo artículo; lo que acarrea una violación de orden público, que deviene en la nulidad del referido dictamen, publicado en fecha 29 de enero de 2018; por incurrir en los vicios ya indicados, todo ello, en consonancia con lo previsto en el artículo 244 ejusdem, lo cual será declarado de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. Y así se decide. Como consecuencia de lo expresado en el aparte anterior, este Tribunal, en aplicación de lo dispuesto en el contenido del artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, pasa de seguidas a pronunciarse sobre el mérito de la causa, en la forma siguiente: DEL LIBELO DE LA DEMANDA En fecha 11 de marzo de 2015, los abogados en ejercicio José Francisco Torres Quintero y Luis Alberto Rondón López, inscritos en el Inpreabogado bajo los nros. 84.152 y 203.008, en su orden, en su condición de apoderados judiciales del ciudadano Pablo Theis Márquez, interponen demanda de desalojo en contra de la ciudadana Anmar Reinalda Caicedo Uzcátegui, expresando al efecto, entre otras circunstancias, las siguientes: “Que el 1º de mayo de 2013 se realizó un contrato de arrendamiento privado con opción a compra sobre un inmueble, propiedad de su mandante, ubicado en la carrera 2 con calle 2-A, sector urbanización Miguel Ángel Rubio, Parroquia Barinitas, Municipio Bolívar del estado Barinas, con la ciudadana Anmar Reinalda Caicedo Uzcátegui, conviniendo el propietario a vender y la referida ciudadana a comprar el referido inmueble, por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,oo), recibiendo el propietario de manos de la compradora al momento de la firma del contrato, la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,oo), comprometiéndose ésta a pagar los doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo) restantes, en un lapso de tres (3) meses, obligándose además, a pagar al vencimiento de cada mes al vendedor, mientras cancelare la deuda, la cantidad de un mil bolívares (Bs. 1.000,oo) por concepto de arrendamiento del inmueble, conviniendo las partes, que la falta de pago de dos mensualidades consecutivas, daría por vencida la obligación; Que pasado el tiempo convenido, la compradora no pagó la diferencia del precio, por lo que su mandante le solicitó la desocupación del inmueble en virtud de su necesidad de habitarlo, por haber decidido residenciarse en la ciudad de Barinitas, comprometiéndose su mandante a entregarle a la referida ciudadana el dinero recibido a la firma del contrato; Que posteriormente se llevó a cabo el procedimiento administrativo para lograr la desocupación de su vivienda ante la oficina de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI), Barinas, llevándose a cabo la audiencia conciliatoria -previo los trámites pertinentes- en fecha 30 de septiembre de 2014, sin que hubiese podido llegarse a algún acuerdo, procediendo el referido ente a dictar resolución de cierre del procedimiento administrativo, en fecha 28 de octubre de 2014, habilitando la vía jurisdiccional; Promueve documentales; Señala como fundamento de su pretensión, el contenido de los artículos: 2, 26, 49, 51 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, así como en el numeral 2º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; Aduce que con los documentos señalados en el capítulo II, se determina que el actor es propietario del bien inmueble y de la parcela donde se encuentra construido; Alega además, que con el documento anexo en el particular séptimo del capítulo II, se demuestra que el actor se encuentra arrendado en un inmueble ubicado en la ciudad de Punto Fijo, estado Falcón, y que el contrato de arrendamiento vence el 22 de julio de 2015, por lo que necesita el inmueble de su propiedad para habitarlo; Arguye también, que del expediente administrativo tramitado ante SUNAVI, se evidencia que fue habilitada la vía jurisdiccional a los fines de dirimir el conflicto; Que por las consideraciones explanadas, demandan a la ciudadana Anmar Reinalda Caicedo Uzcátegui, a fin de que desaloje el inmueble propiedad de su mandante, sin plazo alguno; Estiman la demanda en la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,oo), equivalentes a tres mil unidades tributarias, a razón de ciento cincuenta bolívares (Bs. 150,oo) por unidad tributaria; Señalan domicilio procesal y dirección para la práctica de la citación de la parte accionada”. Acompañaron al escrito libelar, los siguientes instrumentos: 1) original de poder debidamente autenticado ante la Notaria Pública Segunda de Punto Fijo, estado Falcón, en fecha: 28/01/2015, anotado bajo el Nº 15, Tomo 12, folios 65 al 67, de los libros de Autenticaciones llevado por esa Notaría, marcado con la letra “A”; 2) copia simple de cédula de identidad del actor; 3) copia simple de Registro de Información Fiscal del actor; 4) original de contrato privado de arrendamiento con opción a compra, celebrado entre el actor y la demandada, marcado “B”; 5) original de escrito dirigido al Superintendente Nacional de Arrendamientos de Vivienda, solicitando dar inicio al procedimiento administrativo previo a la demanda de desalojo, marcado “C”; 6) copia certificada de expediente administrativo Nº S-00076/08/14, tramitado ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda del estado Barinas, marcado “D”; 7) copia certificada de contrato de obra, protocolizado ante el Registro Público del Municipio Bolívar del estado Barinas, en fecha 16/09/2013, suscrito entre los ciudadanos: Ademir Enrique Briceño Archila y Pablo Theis Márquez, titulares de las cédulas de identidad nros. V-13.883.008 y V-7.523.982, en su orden, marcado “E”; 8) copia certificada de documento de compraventa, celebrada entre los ciudadanos: Luis Enrique Henríquez Escobar, en su condición de alcalde del Municipio Bolívar, y el ciudadano Pablo Theis Márquez, sobre una parcela de terreno ejidal, el cual fuere protocolizado en fecha 30 de abril de 2014, ante el Registro Público del Municipio Bolívar del estado Barinas, marcado “F”; 9) copia certificada de providencia administrativa Nº 00043, emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, en fecha 28 de octubre de 2014, marcada “G”; 10) original de contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos: Yasmelys Josefina Jiménez Lugo y Pablo Theis Márquez, titulares de las cédulas de identidad nros. V-9.807.068 y V-7.523.982, en su orden, el cual fuere autenticado ante la Notaria Pública Segunda de Punto Fijo, estado Falcón, en fecha: 25/07/2014, anotado bajo el Nº 7, Tomo 121, folios 27 al 31, de los libros de Autenticaciones llevado por esa Notaría, marcado con la letra “H”; 11) copia simple de cédula de identidad y Registro de Información Fiscal, de la ciudadana Yasmelys Josefina Jiménez Lugo; 12) copia simple de documento de compraventa sobre inmueble, celebrado entre las ciudadanas: Martina Lugo Lugo y Yasmelys Josefina Jiménez Lugo, titulares de las cédulas de identidad nros. V-1.424.981 y V-9.807.068, respectivamente, 13) copia certificada de sentencia de divorcio de los ciudadanos: Pablo Theis Márquez y María Salvadora Reverol Beaujón, titulares de las cédulas de identidad nros. V-7.523.982 y V-4.793.342, en su orden, expedida por la secretaría del Juzgado Segundo del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón; 14) original de acta de audiencia conciliatoria, celebrada ante la oficina de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda del estado Barinas, en fecha 30/09/2014, marcada “I”. DE LA TRAMITACIÓN DEL JUICIO Habiéndose realizado sorteo de distribución de causas, ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de esta Circunscripción Judicial; le correspondió conocer al mismo, de la demanda de desalojo interpuesta; procediendo el referido órgano jurisdiccional a darle entrada al asunto en fecha 12 de marzo de 2015, admitiendo la demanda mediante providencia de fecha 17 del mismo mes y año. Consignados en autos los emolumentos necesarios para la elaboración de la compulsa de citación y librándose los recaudos respectivos en fecha 25 de marzo de 2015; procedió el alguacil del Tribunal a quo, a dejar constancia en fecha 14 de abril del mismo año, de haber practicado la citación personal de la accionada en las puertas del Tribunal, consignando al efecto, el recibo de citación debidamente firmado por aquélla. Consta al folio 136 y su vuelto, que en fecha 21 de abril de 2015, se realizó audiencia conciliatoria en el juicio, sin que hubiere podido lograrse acuerdo entre las partes. Consta asimismo al folio 137, poder apud acta que otorgare la accionada al abogado en ejercicio Omar Osuna Dávila, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 25.986. DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA Mediante escrito interpuesto y agregado a las actuaciones, en fecha 6 de mayo de 2015, el abogado en ejercicio Omar Osuna Dávila, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 25.986, en su carácter de apoderado judicial de la parte accionada, dio contestación a la demanda incoada en contra de su representada, en los términos siguientes: “Que de conformidad con lo dispuesto en el primer aparte del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, rechaza y contradice la estimación del valor de la demanda por considerarla exagerada, en virtud que la parte actora no determina que reglas o parámetros utilizó para cuantificar el valor de la demanda, y por cuanto se trata de una pretensión de desalojo que no persigue la validez o continuación de una relación arrendaticia, ni el cobro de cánones de arrendamiento, corresponde a la ciudadana Jueza, actuando a su arbitrio, determinar cuál es el valor de la demanda; Que es cierto que en fecha 1º de mayo de 2013, su mandante, ciudadana Anmar Reinalda Caicedo Uzcátegui, celebró con el ciudadano Pablo Theis Márquez, un contrato de arrendamiento con opción a compraventa, acompañado por el actor a su escrito libelar, marcado “B”, cursante al folio 11 del expediente; Que niega, rechaza y contradice que su mandante haya incumplido con las obligaciones derivadas del referido contrato de arrendamiento con opción a compraventa; Que niega, rechaza y contradice que su mandante se haya negado a pagar la diferencia del precio convenido en el contrato de arrendamiento con opción a compraventa; Que del análisis de los instrumentos consignado con el libelo, marcados “B”, “E” y “F”, se colige que al momento de celebrar el contrato de arrendamiento con opción a compraventa, en fecha 1º de mayo de 2013, el demandante no era el propietario del bien inmueble, pues el contrato de obra consignado, fue celebrado en fecha 16 de septiembre de 2013 y el contrato de compraventa del terreno a la Alcaldía del Municipio Bolívar, tiene fecha 30 de abril de 2014; Que su mandante contrató con el ciudadano Pablo Theis Márquez, debido a su necesidad de vivienda, quien había construido la casa pero no tenía documentos de propiedad, razón por la cual no se señalan en el contrato de arrendamiento con opción a compraventa, datos de registro de propiedad inmobiliaria, conviniendo de manera verbal, que su mandante se encargaría de realizar todos los trámites administrativos al efecto, ante las dependencias competentes, así como la redacción y posterior registro del contrato de obra; pactando que una vez obtenida toda la documentación debidamente registrada, firmarían un nuevo contrato de opción a compraventa en forma auténtica, para que su mandante pudiera gestionar un crédito para obtención de vivienda ante el Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPASME), siendo el caso, que luego que gracias a su mandante, el actor obtuvo el registro del contrato de obra y el documento donde el Municipio Bolívar le vende el terreno, se ha negado a celebrar y firmar el nuevo contrato; Que respecto a la relación arrendaticia que vincula a su mandante con el ciudadano Pablo Theis Márquez, debe señalar que la misma ha cumplido cabal y fielmente con las obligaciones asumidas en su condición de arrendataria, como son: servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato, y además, pagar puntualmente el canon de arrendamiento convenido en el contrato, lo que se deduce de la circunstancia de que la demanda incoada es con fundamento en el numeral 2º del artículo 91 de la ley especial en la materia; Que niega, rechaza y contradice los hechos en los cuales pretende fundamentar la parte actora la causal de desalojo, por ser falsas de toda falsedad sus afirmaciones, en razón que nunca ocupó el inmueble como su vivienda principal, pues siempre estuvo domiciliado en el estado Falcón, tal como lo ha afirmado en juicios de carácter penal; Que respecto a la afirmación de que terminó la relación de trabajo en la ciudad de Punto Fijo y decidió residenciarse de nuevo en la ciudad de Barinitas, no se ajusta a la realidad, por cuanto la última relación de trabajo culminó en fecha 11 de marzo de 2013, tal como se evidencia en su cuenta individual de la Dirección General de Afiliación y Prestaciones en dinero del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales; Que respecto a la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado, debe prevalecer la necesidad del ocupante actual, y así lo ha sostenido la jurisprudencia de instancia; Que niega, rechaza y contradice que sea la única opción de vivienda que tiene el accionante; Que respecto al instrumento promovido por el actor en el capítulo segundo de las pruebas numeral octavo, éste le atribuye una interpretación errónea al supuesto de hecho establecido en el numeral 2º y parágrafo único del artículo 91 de la ley especial en la materia, en razón que la norma exige al arrendador, el compromiso de no destinar el inmueble sobre el cual pretende el desalojo, al arrendamiento por un período de tres años, cuando el inmueble pretenda ser ocupado por parientes consanguíneos hasta el segundo grado y que la filiación que lo vincula esté plenamente comprobada en autos; Que rechaza en toda forma y contenido el documento promovido en el numeral octavo del capítulo segundo de las pruebas del escrito libelar, cursante a los folios 52 y 53; Que el contrato de arrendamiento promovido por el actor en el numeral séptimo del capítulo segundo, tiene por objeto un local comercial ubicado en el callejón Ricaurte, casa Nº 19-172, sector centro, Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, destinado exclusivamente para uso comercial, siendo dicha prueba impertinente, en razón que no demuestra en modo alguno, la necesidad justificada que tiene el propietario de ocupar el inmueble; Que los argumentos de hecho explanados por la actora en el escrito libelar, así como lo afirmado en la audiencia de mediación, en modo alguno pueden servir de fundamento para que sea procedente la causal de desalojo tipificada en el ordinal 2º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, pues no constituyen un medio de prueba contundente que demuestren fehacientemente la supuesta necesidad que tiene el propietario de ocupar el inmueble, por lo que niega, rechaza y contradice dichas afirmaciones; Que establece el artículo 2 de la ley especial en la materia, que las personas naturales y su grupo familiar que ocupen inmuebles destinados a vivienda principal en calidad de arrendatarios serán objeto de protección especial, por lo que su mandante y sus dos hijas, ambas estudiantes, son objeto de dicha protección; Que opone y hace valer la falta de cualidad del actor, basada en la titularidad del derecho de propiedad que se atribuye sobre el inmueble objeto de desalojo, pues en el contrato de obra cursante a los folios 99 y 100 y el instrumento público cursante a los folios 105 y 106, los cuales acreditan su propiedad sobre el bien inmueble, se aprecia que el ciudadano Pablo Theis Márquez, aparece identificado como de estado civil casado, de lo que se infiere que dicho inmueble forma parte de la comunidad de gananciales, luego entonces, en el escrito libelar, su estado civil es de divorciado; Que no consta en autos, que el inmueble objeto del pretendido desalojo haya sido adjudicado en plena propiedad al accionante, en la disolución y liquidación de la comunidad conyugal; Realiza promoción de prueba testimonial e instrumental; Que en nombre de su mandante, interpone formal demanda reconvencional, contra el ciudadano Pablo Theis Márquez, constituyendo el objeto de la pretensión, el cumplimiento del contrato de opción a compraventa, contenido conjuntamente con un contrato de arrendamiento en instrumento privado, suscrito y reconocido por el ciudadano Pablo Theis Márquez y por su representada, acompañado al escrito libelar, marcado con la letra “B”, cuyo mérito invocan con base al principio de la comunidad de la prueba y constitutivo de la promesa bilateral de compraventa, sobre el inmueble conformado por una casa-habitación con parcela de terreno, ubicada en el sector del Barrio El Milagro, de la ciudad de Barinitas, Municipio Bolívar del estado Barinas, teniendo la parcela de terreno donde están construidas las mejoras o bienhechurías, los siguientes linderos y medidas: Norte: en cinco metros (5 mts.) con calle municipal, Sur: en veintidós metros (22 mts.) con solar y casa de Isidro Román Berrios, Este: en trece metros (13 mts.) con calle municipal, y Oeste: en veintidós metros (22 mts.) con casa y solar de Leonicia de Vásquez; Que su representada, en fecha 1º de mayo de 2013, suscribió con el demandante-reconvenido, instrumento privado que contiene conjuntamente un contrato de arrendamiento y contrato de opción a compraventa, estipulándose en la cláusula segunda de dicho contrato, como precio de la compraventa definitiva del inmueble descrito, la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,oo), de los cuales, la compradora entregó en el acto al ciudadano Pablo Theis Márquez, la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,oo), comprometiéndose además a pagar los doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo) restantes, dentro de un lapso fijo de tres (3) meses prorrogables, a partir de la fecha y firma del documento, siempre que estuviere solvente la compradora; Que se convino de manera verbal, que su mandante se encargaría de realizar todos los trámites administrativos ante las dependencias competentes de la Alcaldía del Municipio Bolívar, así como la redacción y posterior registro del contrato de obra, y que una vez obtenida toda la documentación debidamente registrada, firmarían un nuevo contrato de opción a compraventa de forma auténtica, para que su mandante pudiera gestionar un crédito para obtención de vivienda ante el Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPASME), siendo el caso, que luego que gracias a su mandante, el actor obtuvo el registro del contrato de obra y el documento donde el Municipio Bolívar le vende el terreno, se ha negado a celebrar y firmar el nuevo contrato de opción a compraventa; Que dicha negativa injustificada a celebrar un nuevo contrato de opción a compraventa, por parte del demandante-reconvenido, le ha coartado a su mandante el derecho constitucional a obtener en propiedad una vivienda digna, al impedirle acceder a un crédito habitacional, al que tiene derecho por su condición de docente adscrita al Ministerio del Poder Popular para la Educación; Que por las razones de hecho y de derecho expuestas, ocurre para reconvenir al ciudadano Pablo Theis Márquez, para que convenga o sea condenado por el Tribunal, en lo siguiente: Primero: que reconozca que celebró con la ciudadana Anmar Reinalda Caicedo Uzcátegui, un contrato de arrendamiento con opción a compraventa, mediante instrumento privado de fecha 1º de mayo de 2013, sobre el bien inmueble descrito, Segundo: en cumplir su obligación de hacer la tradición legal del inmueble, mediante el otorgamiento del documento público que contenga el contrato de compraventa, tal como lo dispone el artículo 1488 del Código Civil, previo el pago del saldo deudor del precio de venta convenido, el cual ofrece pagar su mandante, en la forma y oportunidad pactada contractualmente; Que fundamenta su pretensión, en el contenido de los artículos: 1160, 1161, 1167, 1474 y 1488 del Código Civil; Solicita se decrete medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble identificado; Estima el valor de la reconvención, en la cantidad de ochenta mil bolívares, equivalentes a quinientas treinta y tres coma treinta y tres unidades tributarias (533,33 U.T.); Señala domicilio procesal”. Consignó con el escrito de contestación-reconvención, los siguientes instrumentos: 1) copia ampliada de cédula de identidad y copia de acta de nacimiento de la ciudadana Anmary Sarhay Suárez Caicedo; 2) copia de cédula de identidad y copia de acta de nacimiento de la adolescente A.S.S.C. (se omite el nombre de conformidad con lo dispuesto en la Ley Orgánica para la Protección de Niños, Niñas y Adolescentes); 3) copia simple de Registro de Información Fiscal del ciudadano Pablo Theis Márquez; 4) cuenta individual de cotizaciones realizadas al Instituto Venezolano de los Seguros Sociales, perteneciente al ciudadano Pablo Theis Márquez, extraída del portal web del referido Instituto. Mediante auto de fecha 8 de mayo de 2015, el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de esta Circunscripción Judicial, negó la admisión de la reconvención planteada; siendo apelada dicha resolución por el apoderado judicial de la parte accionada, mediante diligencia de fecha 12 del mismo mes y año. Consta al folio 163 y su vuelto, auto de fecha 13 de mayo de 2015, mediante el cual, el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de esta Circunscripción Judicial, fija los puntos controvertidos en el juicio y dio apertura al lapso probatorio, de conformidad con lo previsto en el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Mediante providencia de fecha 19 de mayo de 2015, el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de esta Circunscripción Judicial, oye en un solo efecto, el recurso de apelación interpuesto por el apoderado judicial de la parte accionada, abogado en ejercicio Omar Osuna, contra el auto de fecha 8 de mayo de 2015, mediante el cual se negó la admisión de la reconvención planteada; señalando el referido apoderado judicial, mediante diligencia de fecha 20 de mayo de 2015, los instrumentos a ser reproducidos, a fin de conformar el cuaderno de apelación, para lo cual consignó los emolumentos respectivos, siendo posteriormente consignados los fotostatos por el alguacil, a los fines de su certificación secretarial, en fecha 22 del mismo mes y año; y en esta misma fecha, el referido Tribunal ordena remitir las actuaciones pertinentes al otrora, Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de esta Circunscripción Judicial; lo cual se realizó mediante oficio Nº 86. Mediante escrito interpuesto en fecha 25 de mayo de 2015, promueve pruebas la parte actora, por actuación de sus apoderados judiciales, abogados en ejercicio José Francisco Torres Quintero y Luis Alberto Rondón López, inscritos en el Inpreabogado bajo los nros. 84.152 y 203.008, en su orden; promoción a la que se opuso el apoderado judicial de la parte demandada, abogado en ejercicio Omar de Jesús Osuna Dávila, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 25.986, mediante escrito de fecha 27 de mayo de 2015. Posteriormente, mediante providencia de fecha 4 de junio de 2015, el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de esta Circunscripción Judicial, admite las pruebas promovidas en el juicio por la parte actora; fijando asimismo, mediante auto dictado el día 9 de junio de 2015, oportunidad para la celebración de la audiencia oral en el juicio; la cual tuvo lugar en fecha 16 de junio de 2015, resolviendo la juzgadora a quo el mérito de la controversia, declarando con lugar la demanda de desalojo incoada y ordenando a la accionada hacer entrega del inmueble arrendado; publicándose el fallo, en fecha 22 de junio de 2015; siendo esta decisión apelada por el representante judicial de la parte accionada-reconviniente, mediante escrito de fecha 22 de junio de 2015 y diligencia de fecha 26 del mismo mes y año; admitiendo el Tribunal a quo el recurso en ambos efectos, mediante auto dictado el día 3 de julio de 2015, ordenándose remitir las actuaciones al otrora, Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de esta Circunscripción Judicial; lo cual se realizó mediante oficio Nº 111, de la misma fecha; siendo recibido en este Despacho, previa distribución realizada ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil, en fecha 5 de agosto de 2015; procediendo posteriormente este órgano jurisdiccional, a remitir las actuaciones al Tribunal a quo, en fecha 25 de septiembre de 2015, sin fijar la audiencia oral respectiva, por haberse constatado que el Tribunal Superior Primero de esta Circunscripción Judicial, había ordenado admitir la reconvención planteada, mediante fallo dictado en fecha 5 de agosto del mismo año, reponiendo en consecuencia la causa y ordenando continuar la tramitación del juicio. Mediante auto dictado por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de esta Circunscripción Judicial, en fecha 17 de diciembre de 2015, se dio por recibido el expediente, proveniente del Tribunal Superior Segundo de esta Circunscripción Judicial, dictando auto en fecha 12 de enero de 2016, mediante el cual ordenó dar apertura al cuaderno de reconvención, lo cual realizó en la misma fecha. Posteriormente, en fecha 19 de enero de 2016, el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de esta Circunscripción Judicial dicta auto admitiendo la reconvención interpuesta y librándose las notificaciones a las partes, respecto de la referida providencia. DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN Consta en las actuaciones, que mediante escrito interpuesto en fecha 11 de febrero de 2016, los apoderados judiciales de la parte demandante-reconvenida, dieron contestación a la reconvención propuesta, en los siguientes términos: “Que rechazan, niegan y contradicen de manera categórica, todos y cada uno de los puntos expuestos en la reconvención; Que rechazan, niegan y contradicen por no ser cierto, que el contrato celebrado entre el demandante y la demandada, haya sido incumplido por parte de su representado, siendo la ciudadana Anmar Reinalda Caicedo Uzcátegui, quien no cumplió con lo establecido expresamente en la cláusula segunda, porque no ha cancelado el saldo restante de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo); Que rechazan, niegan y contradicen lo afirmado por la demandada-reconviniente, acerca de que su representado tenga la obligación de hacer la tradición legal del inmueble, mediante el otorgamiento de instrumento público que contenga el contrato de venta porque la demandada debió cancelar el saldo restante en la oportunidad convenida en el mismo; Que en el contrato de compraventa esta claramente determinado que el vendedor se obliga a otorgar la escritura correspondiente de venta de la referida parcela y casa de habitación, ante la Oficina Subalterna de Registro Público, una vez que haya sido cancelado por el comprador el valor total del terreno y casa de habitación, así como también los intereses correspondientes; Que rechazan, niegan y contradicen la oferta del demandado de pago del saldo restante, en primer lugar porque no se ajusta a lo establecido en el contrato de compraventa, en segundo lugar por considerarlo extemporáneo y muy devaluado desde el punto de vista inflacionario, y en tercer lugar porque han sobrevenido circunstancias personales al demandante, relacionadas con el cierre y liquidación de los trabajadores en la empresa donde laboraba en la ciudad de Punto Fijo, motivo por el cual decidió residenciarse con su familia en la ciudad de Barinas, donde tiene su única vivienda propia; Que rechazan, niegan y contradicen por no ser cierto que la demandada-reconviniente afirme que el demandante-reconvenido, haya convenido en firmar un nuevo contrato de opción a compra, después de más de un año vencido el saldo deudor, más aún con la situación de crisis inflacionaria que vive el país, esa afirmación resulta muy poco creíble desde todo punto de vista; Que de conformidad con las instrucciones recibidas por su mandante, el mismo conviene, que en fecha 1º de mayo de 2013, se celebró un contrato, cursante al folio 11 del expediente, y en el contenido de las cláusulas segunda y cuarta del mismo”. Consta asimismo, que mediante providencia del 17 de febrero de 2016, se fijaron los hechos controvertidos en el juicio y se dio apertura al lapso para promover pruebas; presentando escrito al efecto, el abogado en ejercicio Omar Osuna, en su condición de apoderado judicial de la accionada-reconviniente, en fecha 23 de febrero de 2016, y realizando lo propio, en fecha 8 de marzo de 2016, los abogados en ejercicio José Francisco Torres Quintero y Luis Alberto Rondón López, inscritos en el Inpreabogado bajo los nros. 84.152 y 203.008, en su orden, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandante-reconvenida; pruebas estas a cuya admisión se opuso el apoderado judicial de la demandada-reconviniente, mediante escrito de fecha 5 de abril de 2016; procediendo el Tribunal a quo, a admitir las pruebas promovidas por ambas partes, mediante auto dictado el día 13 de abril de 2016, a excepción de las inspecciones judiciales; fijando además, mediante auto de fecha 20 de abril del mismo año, el quinto día de despacho siguiente, para que tuviere lugar la audiencia oral en el juicio. En fecha 9 de mayo de 2016, el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de esta Circunscripción Judicial, dicta auto mediante el cual difiere la realización de la audiencia oral, debido a la suspensión del servicio de energía eléctrica en la sede. En la misma fecha, diligencia el abogado en ejercicio Omar Osuna, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 25.986, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, consignando cheque de gerencia por la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 220.000,oo), a fin de dar cumplimiento a la prestación contractual contraída por su representada; siendo ordenado su resguardo en la caja fuerte del Tribunal y su consignación en autos en copia certificada. En fecha 10 de mayo de 2016, el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de esta Circunscripción Judicial, celebró la audiencia oral en el juicio, declarando con lugar la reconvención interpuesta, procediendo en fecha 23 de mayo de 2016, a publicar el extenso de la sentencia; respecto de la cual apelare el co-apoderado judicial de la parte actora-reconvenida, mediante diligencia de fecha 30 del mismo mes y año, admitiéndose en ambos efectos el recurso, según auto dictado el día 13 de junio de 2016, remitiéndose el cuaderno aperturado a fin de tramitar la reconvención a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Civil, mediante oficio Nº 75, de la misma fecha, correspondiendo su conocimiento al Tribunal Superior Primero de este Circuito Judicial Civil, el cual, celebró la audiencia oral en fecha 22 de julio de 2016, dictando sentencia en la misma fecha, mediante la cual declaró sin lugar el recurso interpuesto, así como la nulidad de todo lo actuado a partir de la contestación de la demanda y reconvención propuesta, y repuso la causa al estado de que el tribunal que resultare competente, fijare los límites de la controversia, aperturase el lapso probatorio correspondiente y continuare la tramitación del juicio conforme a la ley que rige la materia. Posteriormente, recibidas las actuaciones correspondientes, la jueza del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de esta Circunscripción Judicial, abogada Leslie Méndez, se inhibió en fecha 23 de septiembre de 2016, para continuar conociendo del asunto, y remitió las actuaciones al Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar, el cual continuó la tramitación del juicio; advirtiéndose que mediante auto dictado el día 29 de septiembre de 2016, se abocó al conocimiento del asunto, la Jueza Temporal, abogada Nieves Carmona; procediendo la misma a dictar auto en fecha 3 de octubre de 2016, a dictar auto mediante el cual ordenó trasladar al cuaderno principal, actuaciones que cursaban en el cuaderno de reconvención al que se diere apertura; diligenciando al efecto en fecha 5 de octubre de 2016, el abogado en ejercicio Omar Osuna, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 25.986, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, consignando los emolumentos necesarios para la reproducción de los fotostatos, a fin de realizar el traslado de actuaciones ordenado. Mediante auto dictado en fecha 13 de octubre de 2016, el Tribunal a quo realizó una narrativa de los hechos aducidos en el escrito libelar, así como en el de contestación-reconvención y en el de contestación a la reconvención, teniéndolo como fijación de los hechos controvertidos y de las cargas probatorias; aperturando además, el lapso probatorio en el juicio; presentando escrito al efecto, el abogado en ejercicio Omar Osuna, en su condición de apoderado judicial de la accionada-reconviniente, en fecha 24 de octubre de 2016, y realizando lo propio, en fecha 31 del mismo mes y año, el abogado en ejercicio José Francisco Torres Quintero inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 84.152, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida; pruebas estas a cuya admisión se opuso el apoderado judicial de la demandada-reconviniente, mediante escrito de fecha 31 de octubre de 2016; fecha esta en la que se aboca al conocimiento del asunto, la abogada Olga Morelia Flores, en su condición de Juez Temporal; procediendo el Tribunal a quo, a negar la admisión de las testimoniales promovidas por la parte demandante-reconvenida, mediante auto dictado el día 10 de noviembre de 2016. Mediante escrito presentado en fecha 14 de noviembre de 2016, el abogado en ejercicio Omar de Jesús Osuna Dávila, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 25.986, consigna cheque de gerencia por la cantidad de doscientos veinte mil bolívares (Bs. 220.000,oo), a fin de dar cumplimiento a la prestación contractual contraída por su representada; siendo ordenado su resguardo en la caja fuerte del Tribunal y su consignación en autos en copia certificada, mediante auto de fecha 17 de noviembre de 2016. En fecha 15 de noviembre de 2016, el Tribunal a quo dicta sendos autos de admisión de pruebas de las partes; fijando además, mediante auto de fecha 17 del mismo mes y año, oportunidad para que tuviere lugar la audiencia oral en el juicio. Por auto de fecha 9 de enero de 2017, se aboca al conocimiento del asunto, la abogada Ysabel Villegas, en su condición de Jueza Temporal del Tribunal a quo; llevando a cabo la celebración en fecha 24 de enero de 2017, de la audiencia oral en el juicio, declarando sin lugar la reconvención interpuesta e improcedente la demanda de desalojo, procediendo en fecha 27 de enero de 2017, a publicar el extenso de la sentencia; respecto de la cual apelare mediante diligencia de fecha 29 de enero de 2017, el abogado en ejercicio José Francisco Torres Quintero, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 84.152, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida, y mediante escrito de fecha 6 de febrero de 2017, el abogado en ejercicio Omar de Jesús Osuna Dávila, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 25.986, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente; siendo admitidos en ambos efectos dichos recursos, según auto dictado en fecha 8 de febrero de 2017; ordenándose remitir el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de esta Circunscripción Judicial, lo cual se realizó mediante oficio Nº 38, de la misma fecha. Recibidas las actuaciones en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de esta Circunscripción Judicial, esta realizó el respectivo sorteo, correspondiéndole el conocimiento del recurso a este Tribunal Superior, el cual dictó realizó la respectiva audiencia oral en fecha 6 de marzo de 2017, dictando la sentencia respectiva en la misma fecha, declarando sin lugar los recursos de apelación interpuestos por ambas partes, declarando además la nulidad de lo actuado en el juicio, a partir del acto de contestación a la demanda y reconvención, y reponiendo la causa al estado de que el tribunal al que correspondiere, fijase pormenorizadamente y por separado, los puntos controvertidos en el juicio, y diere posteriormente apertura al lapso probatorio, a fin de continuar en lo adelante con el trámite procesal previsto en la ley especial en la materia. Consta en las actuaciones, que en fecha 3 de abril de 2017, el Tribunal a quo dicta auto, dando por recibidas las actuaciones provenientes de la alzada, procediendo en fecha 6 de abril de 2017, la Jueza Temporal del Tribunal a quo, abogada Ysabel Villegas, a inhibirse para continuar conociendo del asunto, ordenando dar apertura al respectivo cuaderno de inhibición, el cual remitió mediante oficio Nº 119, de fecha 20 de abril de 2017, a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial; asignándose el conocimiento de la incidencia al Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de este Circuito Judicial Civil, el cual dictó sentencia interlocutoria en fecha 12 de mayo de 2017, declarando con lugar la inhibición planteada. Posteriormente, en fecha 2 de octubre de 2017, se aboca al conocimiento del asunto la Jueza Temporal del Tribunal a quo, abogada Nieves Carmona; procediendo en fecha 6 del mismo mes y año, a dictar auto mediante el cual fijó los hechos controvertidos, dando apertura además, al lapso de ocho (8) días dentro del cual las partes debían promover pruebas en el juicio; presentando escrito al efecto, el abogado en ejercicio Omar Osuna, en su condición de apoderado judicial de la accionada-reconviniente, en fecha 16 de octubre de 2017, y realizando lo propio, en fecha 18 del mismo mes y año, el abogado en ejercicio José Francisco Torres Quintero inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 84.152, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida; pruebas estas a cuya admisión se opuso el apoderado judicial de la demandada-reconviniente, mediante escrito de fecha 23 de octubre de 2017; haciendo lo propio, el apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida, mediante escrito de fecha 24 de octubre de 2017; procediendo el Tribunal a quo a providenciar los escritos de pruebas promovidos por ambas partes, mediante auto dictado en fecha 27 de octubre de 2017, según el cual, admitió en su mayoría, los medios de prueba promovidos, y negó la admisión de ciertos medios, expresando las razones para ello. Según diligencia interpuesta en fecha 15 de enero de 2018, la ciudadana Anmar Reinalda Caicedo Uzcátegui, en su condición de parte demandada-reconviniente, debidamente asistida por el abogado en ejercicio Omar Osuna Dávila, manifestó encontrarse presente en la sede del Tribunal a quo, a fin de comparecer a la audiencia oral, la cual no se había realizando, desconociendo las causas. Posteriormente, en fecha 15 de enero de 2018, el Tribunal a quo dicta auto, fijando el quinto día de despacho siguiente, a fin de que tuviere lugar la audiencia oral en el juicio; la cual se llevó a cabo en fecha 22 de enero de 2018, difiriéndose el pronunciamiento del dispositivo del fallo, para el día de despacho siguiente, de conformidad con lo previsto en el último aparte del artículo 120 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, declarando sin lugar la reconvención interpuesta por la parte demandada-reconviniente, e improcedente la demanda de desalojo incoada por la parte demandante-reconvenida; procediendo en fecha 29 de enero de 2018, a publicar el extenso de la sentencia; respecto de la cual apelare mediante diligencia de fecha 30 de enero de 2018, el abogado en ejercicio José Francisco Torres Quintero, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 84.152, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida, y mediante escrito de fecha 31 de enero de 2018, el abogado en ejercicio Omar de Jesús Osuna Dávila, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 25.986, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente; siendo admitidos en ambos efectos dichos recursos, según auto dictado por el Tribunal a quo, en fecha 6 de febrero de 2018; ordenándose remitir el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de esta Circunscripción Judicial, lo cual se realizó mediante oficio Nº 32, de fecha 15 de febrero de 2018. LÍMITES DE LA CONTROVERSIA Y CARGA DE LA PRUEBA Conforme los términos expresados por la parte accionante en el escrito libelar, así como lo manifestado en el escrito de contestación a la demanda y reconvención, por la parte demandada-reconviniente, y los alegatos expresados por el demandante-reconvenido en su escrito de contestación a la reconvención, en concordancia con límites de la controversia fijados por el Tribunal a quo, mediante auto de fecha 6 de octubre de 2017, ha quedado trabada la litis en el presente asunto. Advirtiéndose al efecto, que se establecieron como hechos a probar: a) la titularidad del derecho de propiedad del inmueble objeto de la demanda, b) la necesidad justificada del demandante de ocupar el inmueble, c) la cualidad del accionante sobre el inmueble, objeto de la demanda, d) el cumplimiento por parte de la accionada de las cláusulas establecidas en el contrato realizado entre las partes y reconocido por las mismas, e) la demostración del convenimiento verbal entre las partes, para la firma de un nuevo contrato de opción a compraventa, a fin de obtener la vivienda, f) el acuerdo verbal convenido entre las partes respecto a las gestiones realizadas ante los organismos administrativos de la Alcaldía del Municipio Bolívar, para la redacción y posterior registro del contrato de obra, g) el acuerdo verbal convenido entre las partes respecto a las gestiones realizadas ante el IPASME, sobre el crédito para la obtención de la vivienda, h) la oferta del pago restante, i) el reconocimiento del contrato de arrendamiento con opción a compraventa, mediante instrumento privado, de fecha 1º de mayo de 2013, j) los motivos o razones de la parte demandante-reconvenida, para no realizar la tradición legal del inmueble, k) las circunstancias sobrevenidas alegadas por el demandado-reconviniente, en el capítulo IV de la contestación a la reconvención. De conformidad con lo aseverado por ambas partes, resulta necesario hacer referencia sobre lo pautado en relación a la carga de la prueba, tal y como lo establecen los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, según los cuales, cada parte tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, por lo que en consecuencia, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe demostrar por su parte el pago o hecho extintivo de la obligación. En el caso bajo análisis, y en concordancia con los hechos controvertidos fijados por el Tribunal a quo, advierte esta Superioridad, que habiendo sido incoada demanda por desalojo, con fundamento en el numeral 2º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y habiendo negado, rechazado y contradicho el demandado-reconviniente en el escrito de contestación-reconvención, la necesidad del actor de ocupar el inmueble, correspondía a este último, respecto a su pretensión esgrimida en el escrito libelar, demostrar fehacientemente los hechos que denotaren su necesidad de vivienda, y que en tal sentido, justificaren el desalojo de la accionada-reconviniente, a fin de ocupar aquél, el bien inmueble objeto de la acción. Por otra parte, advirtiéndose que la parte demandada interpuso en el acto de contestación a la demanda, reconvención por cumplimiento de contrato de opción a compraventa, en contra de la parte actora, procediendo en tal sentido esta última, a dar contestación a la mutua petición incoada en su contra, rechazando el incumplimiento del contrato, aducido por la parte demandada-reconviniente, y alegando que había sido ésta quien no había dado cumplimiento a lo pactado en el convenio suscrito por ambas, negando en tal sentido, que tuviera que realizar la tradición del inmueble, y que se hubiera convenido la celebración de un nuevo contrato de opción a compra; rechazando además, la oferta de la parte accionada del pago de saldo restante. Es claro que correspondía a la parte demandada-reconviniente, demostrar el cumplimiento de su parte, de las obligaciones convenidas en el contrato, así como el convenio verbal pactado con la parte actora-reconviniente, sobre la posterior celebración de un contrato de opción a compra, distinto al signado por ambas. Establecidos de la forma que antecede los límites de la controversia, y la carga de la prueba en el presente asunto, este Tribunal, previo a analizar y valorar el material probatorio que consta en autos, advierte que de la lectura del escrito de contestación a la demanda, se colige que el abogado en ejercicio Omar Osuna Dávila, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 25.986, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, alegó como defensas, en los capítulos “primero” y “séptimo”, la impugnación del valor de la demanda y la falta de cualidad del actor para intentar el juicio, respectivamente, constituyéndose las mismas en puntos que deben ser decididos previamente a la resolución del fondo de la controversia; por lo que en consecuencia pasa a pronunciarse sobre el particular en la forma siguiente: PUNTOS PREVIOS DE LA IMPUGNACIÓN A LA CUANTÍA Se colige de la lectura del escrito de contestación a la demanda y reconvención, interpuesto en fecha 6 de mayo de 2015, por el abogado en ejercicio Omar Osuna Dávila, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 25.986, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, que el mismo rechazó y contradijo la estimación del valor de la demanda por considerarla exagerada, expresando al efecto, lo siguiente: “De conformidad con lo dispuesto en el primer aparte del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, rechazo y contradigo la estimación del valor de la demanda por considerarla exagerada; en virtud de que la parte actora no determina que (sic) reglas o parámetros utilizó para cuantificar el valor de la demanda. Y por cuanto, se trata de una pretensión de desalojo que no persigue la validez o continuación de una relación arrendaticia, ni el cobro de cánones de arrendamiento. Corresponde a la ciudadana Jueza, actuando a su arbitrio, consultando lo más equitativo y razonable para determinar cual (sic) es el valor de la demanda, que solo persigue fines procesales, como son: determinar la competencia, el límite máximo de honorarios profesionales y la admisibilidad de recursos. Decidiendo sobre la estimación en capítulo previo a la sentencia definitiva”. Sobre el asunto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión de fecha 24 de septiembre de 1998, caso: María Pernía Rondón y otras, contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras, señaló lo siguiente: “...No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.”. (Negrillas del texto y subrayado de esta Alzada). Se desprende del criterio jurisprudencial cuya transcripción antecede, que el Código limita la impugnación que contra la cuantía puede formular la parte demandada, y le obliga a alegar un hecho nuevo, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada por el actor, pudiendo inclusive aquélla, proponer una nueva cuantía, siendo claro en todo caso, que el impugnante debe demostrar en el curso del proceso, lo exagerado o irrisorio del monto estimado por el demandante, so pena de quedar definitiva la estimación realizada en el libelo. En tal sentido, advirtiendo este juzgador, que si bien el apoderado judicial de la parte accionada-reconviniente, señaló que la cuantía en la que había sido estimada la demanda resultaba exagerada, no expresó el monto en el cual debió haber sido fijada la misma, así como tampoco señaló algún referente existente en autos, a fin de establecer el interés principal del pleito; debiendo advertir además, que la estimación de la demanda, resulta en principio, una carga procesal de la parte actora, la cual, al ser rechazada por exagerada o insuficiente, debe ser comprobada por parte de la parte accionada, resultando en consecuencia, carente de asidero legal, el alegato del representante judicial de la parte demandada-reconviniente, según el cual, endosó dicha responsabilidad en la persona del juez de cognición, quien está obligado en el cumplimiento de su función de director del proceso, a dirimir controversias entre las partes, y no a suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados por éstas. Como consecuencia de lo señalado con anterioridad, se declara IMPROCEDENTE la impugnación de la cuantía de la demanda, formulada por el abogado en ejercicio Omar Osuna Dávila, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 25.986, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, estableciéndose en consecuencia, que la cuantía de la demanda de desalojo, queda fijada en la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,oo), tal como fuere estimada en el escrito libelar. Y así se decide. DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA Siguiendo el orden de ideas expresado, debe de seguidas este juzgador, pronunciarse sobre la falta de cualidad de la parte actora para intentar el juicio, según la cual, adujo la parte demandada por actuación de su apoderado judicial, lo siguiente: “Opongo y hago valer la falta de cualidad en el actor, basada en la titularidad del derecho de propiedad que se atribuye sobre el inmueble objeto de desalojo. Como puede apreciar ciudadana Jueza, el bien inmueble del que trata el contrato de obra cursante a los folios 99 y 100 y el instrumento público cursante a los folios 105 y 106, que le acredita propiedad sobre la parcela de terreno, conformando estos instrumentos la propiedad sobre un solo inmueble del cual pretende su desalojo, se aprecia que el ciudadano PABLO THEIS MÁRQUEZ, aparece identificado como de estado civil casado, de lo que se infiere que este inmueble forma parte de una comunidad de gananciales; luego entonces, en el escrito libelar su estado civil es de divorciado. (omissis) En el caso que nos ocupa, no consta en autos que el inmueble objeto del pretendido desalojo haya sido adjudicado en plena propiedad al accionante PABLO THEIS MARQUEZ, en la disolución y liquidación de la comunidad conyugal. Y así pido sea declarado por este Tribunal”. De conformidad con lo expuesto anteriormente, y habida cuenta que la parte accionada alega en el presente caso, la falta de cualidad de la parte demandante para incoar la acción de desalojo en su contra, arguyendo en tal sentido, que el bien inmueble objeto del litigio, pertenecía a la comunidad de gananciales habida entre el demandante y su ex cónyuge, resulta pertinente realizar algunas consideraciones sobre tal circunstancia, a saber: Sobre la cualidad procesal, el procesalista Jaime Guasp ha expresado lo siguiente: “…legitimación procesal es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean tales personas las que figuren como partes en tal proceso…” (Derecho Procesal Civil, Instituto de Estudios Políticos, Madrid, 1.961, p. 193). En tal sentido, la legitimatio ad causam es uno de los presupuestos que integran la pretensión, entendidos como requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene derecho a lo pretendido, y el demandado, la obligación que se le trata de imputar. Al respecto, señala el autor Devis Echandía: “Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta, es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o la relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que está inhibido para hacerlo” (Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo I, Temis, Bogotá, 1.961, p. 539) Tomando en consideración lo referido precedentemente, cabe advertir en el presente caso, que se colige de la lectura del contrato que riela al folio once (11) y su vuelto, el cual se constituye en el instrumento fundamental, tanto de la demanda como de la reconvención, que la convención pactada entre las partes signatarias del mismo, lo fue, entre los ciudadanos: Pablo Theis Márquez y Anmar Reinalda Caicedo Uzcátegui, por lo que en consecuencia, resultan ser éstos, los únicos legitimados para intentar cualquier tipo de acción judicial, derivada de la ejecución o resolución del mismo, así como para soportar los embates de dichas demandas. Y así se decide. Aunado a lo expresado en el aparte anterior, debe necesariamente señalar este juzgador, que aún en el caso -no comprobado- de que el bien inmueble objeto del presente litigio, no hubiere sido adjudicado en plena propiedad al accionante de autos, con motivo de la partición y liquidación de la comunidad de gananciales, dicho bien subsistiría como uno perteneciente a la comunidad de gananciales, y en tal virtud, por aplicación análoga de lo dispuesto en el encabezamiento del artículo 168 del Código Civil, que otorga la legitimación en juicio al cónyuge que hubiere realizado el acto de administración sobre el bien inmueble, correspondería la cualidad para actuar en el presente litigio, al ciudadano Pablo Theis Márquez, quien fue el que celebró el referido contrato. Y así se decide. Como consecuencia de los razonamientos previamente señalados, se declara IMPROCEDENTE la defensa de fondo, relativa a la falta de cualidad de la parte demandante, formulada por el abogado en ejercicio Omar Osuna Dávila, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 25.986, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente. Y así se decide. DE LA ACTIVIDAD PROBATORIA DE LAS PARTES PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE-RECONVENIDA Mediante escrito interpuesto en fecha 18 de octubre de 2017, la parte actora-reconvenida, por actuación de su co-apoderado judicial, abogado en ejercicio José Francisco Torres Quintero, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 84.152, promovió el valor y mérito probatorio de los siguientes medios: • Ratifica como prueba, el documento de propiedad del inmueble, cuyo desalojo solicita, el cual fuere promovido con el libelo de demanda y que da por reproducido. Al respecto, se colige que riela a los folios noventa y nueve (99) y cien (100), copia certificada de contrato de obra, protocolizado ante el Registro Público del Municipio Bolívar del estado Barinas, en fecha 16/09/2013, inscrito bajo el Nº 10, folio 45, Tomo 6, Protocolo de Transcripción del año 2013, suscrito entre los ciudadanos: Ademir Enrique Briceño Archila y Pablo Theis Márquez, titulares de las cédulas de identidad nros. V-13.883.008 y V-7.523.982, en su orden, mediante el cual, el primero de los nombrados afirma haber construido para el segundo, a expensas de éste y con dinero de su propio peculio, una casa para habitación familiar. Instrumento que fue consignado con el libelo, marcado con la letra “E”. Verificándose que la referida documental fue promovida en copia certificada, no habiendo sido tachada de falsa por la demandada-reconviniente, y constatando que la misma consiste en instrumento dotado de la publicidad del registro, se le concede valor probatorio para comprobar su contenido como documento público, de conformidad con lo previsto en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se colige la titularidad del derecho de propiedad que detenta el demandante-reconvenido sobre las mejoras y bienhechurías conformadas por una casa de habitación familiar, ubicada en la carrera 2, con calle 2-A, en el sector Miguel Ángel Rubio, Parroquia Barinitas, Municipio Bolívar del estado Barinas. Y así se declara. • Ratifica como prueba, documento de propiedad del terreno donde se encuentra ubicada la vivienda, cuyo desalojo se solicita, el cual fuere promovido con el libelo de demanda y que da por reproducido. Al respecto, se colige que riela a los folios ciento tres (103) al ciento seis (106), copia certificada de contrato de compraventa, protocolizado ante el Registro Público del Municipio Bolívar del estado Barinas, en fecha 30/04/2014, inscrito bajo el Nº 2014-45, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 289.5.3.2.2217, correspondiente al libro del Folio Real del año 2014, celebrada entre los ciudadanos: Luis Enrique Henríquez Escobar, en su condición de alcalde del Municipio Bolívar, y el ciudadano Pablo Theis Márquez, sobre una parcela de terreno ejidal. Instrumento que fue consignado con el libelo, marcado con la letra “F”. Verificándose que la referida documental fue promovida en copia certificada, no habiendo sido tachada de falsa por la demandada-reconviniente, y constatando que la misma consiste en instrumento dotado de la publicidad del registro, se le concede valor probatorio para comprobar su contenido como documento público, de conformidad con lo previsto en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se colige la titularidad del derecho de propiedad que detenta el demandante-reconvenido sobre el terreno en el cual se encuentran construidas las mejoras y bienhechurías conformadas por una casa de habitación familiar, ubicada en la carrera 2, con calle 2-A, en el sector Miguel Ángel Rubio, Parroquia Barinitas, Municipio Bolívar del estado Barinas, también propiedad del demandante-reconvenido. Y así se declara. • Ratifica como prueba, el expediente administrativo promovido con el libelo de demanda, emitido por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI). Al respecto, se colige que riela a los folios sesenta y dos (62) al ochenta y cinco (85), copia certificada de expediente administrativo, sustanciado ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, sede Barinas. En tal sentido, verificándose que la referida documental fue promovida en copia certificada, no habiendo sido tachada de falsa por la demandada-reconviniente, y constatando que la misma consiste en actuaciones sustanciadas por un órgano perteneciente a la administración pública descentralizada, el cual detenta competencia en la materia, se le concede valor probatorio para comprobar su contenido como documento público administrativo, el cual se encuentra revestido de una presunción de veracidad desvirtuable sobre su contenido y lo manifestado en el mismo por parte del funcionario público en ejercicio de sus funciones. Del mismo se comprueba el procedimiento administrativo sustanciado por el referido ente, a fin de atender la solicitud formulada por el ciudadano Pablo Theis Márquez, de tramitar el procedimiento previo a las demandas de desalojo, indicado en el artículo 35 y siguientes del Reglamento de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, con fundamento en la relación arrendaticia sostenida con la ciudadana Anmar Reinalda Caicedo Uzcátegui, respecto de quien solicitó el desalojo del inmueble en virtud de su necesidad de habitarlo. Constatándose que en las actuaciones tramitadas ante el referido ente administrativo, consta acta de inicio de procedimiento, oficios, diversos carteles de notificación/emplazamiento y diligencias, acta de audiencia conciliatoria celebrada entre las partes, donde la funcionaria instructora informa a las partes que en virtud de la infructuosidad de la audiencia conciliatoria, remitiría al Despacho de la Superintendente Nacional de Arrendamientos de Vivienda, el expediente administrativo, a fin de que se emitiere la providencia administrativa que habilitare la vía judicial. Y así se declara. • Ratifica como prueba, la providencia administrativa Nº 00043, de fecha 28 de octubre de 2014, dictada en el asunto S-00076-08-14, que fue promovida con el libelo de demanda, y da por reproducida. Al respecto, se colige que riela a los folios noventa y dos (92) al noventa y cinco (95), copia certificada de la referida providencia, emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda. En tal sentido, verificándose que la referida documental fue promovida en copia certificada, no habiendo sido tachada de falsa por la demandada-reconviniente, y constatando que la misma consiste en providencia emitida por un órgano perteneciente a la administración pública descentralizada, el cual detenta competencia en materia arrendaticia de vivienda, se le concede valor probatorio para comprobar su contenido como documento público administrativo, el cual se encuentra revestido de una presunción de veracidad desvirtuable sobre su contenido y lo manifestado en el mismo por parte del funcionario público en ejercicio de sus funciones. De la lectura de la misma se comprueba, la habilitación de la vía judicial, realizada por el referido órgano, a fin de que las partes dirimiesen su conflicto ante los tribunales de la República que resultaren competentes. Y así se declara. • Ratifica el mérito favorable del contrato de opción a compra de la vivienda cuyo desalojo se solicita, el cual fue promovido con el libelo de demanda, y da por reproducido. Al respecto, se colige que riela al folio once (11) y su vuelto, original de contrato celebrado en forma privada entre los ciudadanos: Pablo Theis Márquez y Anmar Reinalda Caicedo Uzcátegui, el cual denominaron “contrato de arrendamiento con opción a compra”. Instrumento que fue consignado con el libelo, marcado con la letra “B”. En tal sentido, verificándose que la referida documental fue promovida en original, habiendo sido reconocida por la demandada-reconviniente en el escrito de contestación a la demanda y reconvención, se le concede valor probatorio para comprobar su contenido, de conformidad con las previsiones de los artículos 1361 y 1363 del Código Civil. De la lectura de las cláusulas que integran el referido contrato, se comprueba las obligaciones asumidas en el mismo por cada una de las partes contratantes, siendo las principales, que el ciudadano Pablo Theis Márquez, se comprometió a vender a la ciudadana Anmar Reinalda Caicedo Uzcátegui, y ésta a comprarle, una casa-habitación y la parcela de terreno donde se encontraba construido el inmueble, por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,oo), que la última nombrada se comprometió a pagar por partes, dentro de tres (3) meses; conviniendo además, que mientras la compradora fuere deudora por la operación jurídica, cancelaría al vencimiento de cada mes al vendedor, la cantidad de un mil bolívares (Bs. 1.000,oo), por concepto de arrendamiento; obligándose el vendedor a otorgar la escritura correspondiente ante el registro respectivo, una vez le hubiere sido cancelado el valor total del precio pactado, así como los intereses correspondientes. No obstante lo anterior, sobre la naturaleza jurídica del contrato precedentemente valorado, se pronunciará este juzgador más adelante. Y así se declara. • Ratifica como prueba, el contrato de arrendamiento que fuere promovido con el libelo de demanda, y que da por reproducido. Al respecto, se colige que riela a los folios ciento once (111) al ciento catorce (114) original de contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos: Yasmelys Josefina Jiménez Lugo y Pablo Theis Márquez, titulares de las cédulas de identidad nros. V-9.807.068 y V-7.523.982, en su orden, el cual fuere autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo, estado Falcón, en fecha: 25/07/2014, anotado bajo el Nº 7, Tomo 121, folios 27 al 31, de los libros de Autenticaciones llevado por esa Notaría. Instrumento que fue consignado con el libelo, marcado con la letra “H”. De la lectura de las cláusulas que integran la referida convención, se verifica la celebración de un contrato de arrendamiento entre la ciudadana Yasmelys Josefina Jiménez Lugo, en calidad de arrendadora, y el ciudadano Pablo Theis Márquez, en condición de arrendatario, sobre un inmueble constituido por un local comercial. No obstante lo anterior, al advertirse que en la promoción del medio de prueba, el demandante-reconvenido señala que a través del mismo pretende demostrar que se encontraba viviendo alquilado en una vivienda en la ciudad de Punto Fijo, y que a partir del día 22 de julio de 2015, entregó el inmueble a su propietario y se residenció de manera definitiva en la ciudad de Barinitas; resulta necesario afirmar, que del análisis de la documental en cuestión, no se advierte ninguna de las circunstancias acotadas, por lo que en consecuencia, debe desecharse del proceso. Y así se declara. • Ratifica como prueba, declaración jurada, autenticada en fecha 5 de agosto de 2014, ante la Oficina de Registro Público con funciones notariales del Municipio Bolívar del estado Barinas, anotada bajo el Nº 13, Tomo 19, folios 45 al 47. Al respecto, se colige que riela a los folios cincuenta y uno (51) al cincuenta y tres (53) copia certificada del instrumento referido supra, mediante el cual, el ciudadano Pablo Theis Márquez, declara bajo juramento, de conformidad con lo establecido en el artículo 91, numeral 2, parágrafo único de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, poseer y ser propietario de un inmueble en la ciudad de Barinitas, ubicado en la carrera 2 con calle 2A, sector Urbanización Miguel Ángel Rubio, manifestando que el mismo no sería objeto de arrendamiento por un período de tres (3) años, a lo cual se comprometía. En tal sentido, se le concede valor probatorio para comprobar su contenido como documento auténtico, de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil. De la lectura del instrumento referido, se advierte que el mismo fue autenticado por el demandante-reconvenido, a fin de de denotar ante la autoridad administrativa en materia de vivienda, su voluntad de no destinar el inmueble objeto del procedimiento, a arrendamiento durante un lapso de tres (3) años, como lo dispone el parágrafo único del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. No obstante lo anterior, debe aclararse, que tal requisito es previsto por la Ley especial en la materia, para el caso de que el desalojo se fundamente en la necesidad de vivienda de un pariente del propietario, cual no se constituye en el caso de maras. En consecuencia, el medio promovido debe desecharse por impertinente. Y así se declara. • Promueve sentencia de divorcio dictada en fecha 24 de noviembre de 2010, por el Juzgado Segundo del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, dictada en el expediente Nº 2800-10, donde fungen como solicitantes, los ciudadanos: Pablo Theis Márquez y María Salvadora Reverol. Al respecto, se colige de la revisión de las actuaciones, que riela a los folios ciento veintidós (122) al ciento veinticinco (125), copia certificada de la sentencia referida. En tal sentido, se le concede valor probatorio para comprobar su contenido como documento público, de conformidad con el contenido de los artículos 1357 y 1359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. De la lectura de la documental promovida se desprende la disolución del vínculo matrimonial que hubiesen contraído los ciudadanos: Pablo Theis Márquez y María Salvadora Reverol Beaujon, en fecha 4 de julio de 1984, ante la Prefectura del Distrito Carirubana del estado Falcón. No obstante lo anterior, el medio de prueba bajo análisis, resulta impertinente a fin de resolver el mérito de la controversia en el presente asunto. En consecuencia, debe ser desechado. Y así se declara. • Promueve carta remitida a la ciudadana Anmar Reinalda Caicedo Uzcátegui, por los miembros del “Consejo Comunal El Milagro y Miguel Ángel Rubio” del Municipio Bolívar del estado Barinas. No fue admitida por el Tribunal a quo. • Promueve el reconocimiento que formula la demandada-reconviniente en el escrito de contestación a la demanda, según el cual, afirma haber celebrado en fecha 1º de mayo de 2013 con el ciudadano Pablo Theis Márquez, un contrato de arrendamiento con opción a compraventa. La celebración del convenio que las partes denominaron “contrato de arrendamiento con opción a compra”, no constituye un hecho controvertido en el presente litigio. En consecuencia, el medio de prueba promovido resulta impertinente. Y así se declara. • Promueve las testimoniales de los ciudadanos: Luisa Nacary Soto Dávila, Adela del Carmen Santiago Paredes, Nirsa Nacari Berrios y Elena Berrios Villegas. No fueron admitidas por el Tribunal a quo. • Promueve posiciones juradas. En la oportunidad de celebrar la audiencia oral en el juicio, fueron evacuadas las posiciones juradas, promovidas por la parte demandante-reconvenida, siéndole estampadas las posiciones en primer lugar, a la demandada-reconviniente, ciudadana Anmar Reinalda Uzcátegui, quien respondió al tenor del interrogatorio que se transcribe a continuación: 1) Diga la absolvente como es cierto que usted realizó un contrato de arrendamiento con opción a compraventa con el ciudadano Pablo Theis Márquez? Respondió: Si; 2) Diga la absolvente como es cierto que dicho contrato fue firmado el día 1º de mayo de 2013? Respondió: Si; 3) Diga la absolvente como es cierto que usted se comprometió en dicho contrato, a cancelar el saldo restante de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo), en un lapso de noventa (90) días? Respondió: Si; 4) Diga la absolvente como es cierto que usted no ha consignado el saldo restante de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo) en ningún Tribunal, ni le ha cancelado al propietario la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo) correspondiente al saldo restante establecido en el contrato reconocido por las partes varias veces nombrado. En este estado, luego de la intervención de las partes, se le ordena al apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida, reformular la pregunta, expresando: 4) Diga la absolvente como es cierto que usted ha cancelado el saldo restante de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo) al ciudadano Pablo Theis, correspondiente al saldo restante, establecido en el contrato? Respondió: Si; 5) Diga la absolvente como es cierto que usted nunca ha realizado consignación del saldo restante en algún Tribunal, de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo). En este estado, luego de la intervención de las partes, se le ordena a la parte demandante-reconvenida, reformular la pregunta, expresando: 5) Diga la absolvente como es cierto que consignó en un tribunal el saldo restante de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo), establecido como saldo restante en el contrato varias veces nombrado? Respondió: Si; 6) Diga la absolvente como es cierto que usted consignó en este Tribunal un cheque de gerencia para cancelar el saldo restante, establecido como saldo restante en el contrato varias veces nombrado? Respondió: Si; 7) Diga la absolvente como es cierto que usted le debe al ciudadano Pablo Theis, por concepto de canon de arrendamiento, más de veinte mensualidades consecutivas? En este estado, luego de la intervención de las partes, el Tribunal releva a la parte absolvente de responder la pregunta. Concluido el acto de posiciones juradas de la parte demandada-reconviniente, se dio apertura al del ciudadano Pablo Theis Márquez, en su condición de demandante-reconvenido, quien respondió a tenor del interrogatorio que se transcribe a continuación: 1) Diga el absolvente como es cierto si para el momento de celebrar el contrato de compraventa, tenía la propiedad del inmueble, objeto del contrato? Respondió: No; 2) Diga el absolvente como es cierto que después de firmado el contrato privado de compraventa, transcurrieron doce meses para obtener la propiedad del inmueble? Respondió: No. Advirtiéndose en el presente caso, que el acto de posiciones juradas fue evacuado en franco cumplimiento del contenido de los artículos 409, 410, 411, 413 y 414 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que se corrobora su legalidad. No obstante lo anterior, no se colige del análisis de las posiciones estampadas por ambas partes, que la parte demandada-reconviniente, haya negado haber pagado el remanente de doscientos mil bolívares (200.000,oo) del precio convenido en el contrato; ni la parte demandante-reconvenida, haya confesado haber recibido dicha cantidad de manos de la demandada-reconviniente o de su apoderado judicial. Observándose además, que no se estamparon posiciones sobre la necesidad del demandante-reconvenido de ocupar el bien inmueble objeto del litigio. No obstante lo anterior, si se colige de la lectura de las posiciones estampadas, que el demandante-reconvenido confesó en la primera que se le formulare, que para el momento de celebrar el denominado por las partes “contrato de arrendamiento con opción a compra”, no detentaba la titularidad del derecho de propiedad sobre el bien inmueble objeto del litigio, lo cual constituye un hecho controvertido en el litigio. En consecuencia, se le concede valor probatorio a dicha circunstancia. Y así se declara. • Ratifica el reconocimiento que formula la demandada-reconviniente en el escrito de contestación a la demanda, según el cual, afirma haber celebrado con el ciudadano Pablo Theis Márquez, un contrato de arrendamiento con opción a compraventa, y reconoce además el contenido de las cláusulas contractuales. Al respecto se reitera, que la celebración del convenio que las partes denominaron “contrato de arrendamiento con opción a compra”, no constituye un hecho controvertido en el presente litigio, pues el mismo fue expresamente aceptado por la parte demandada-reconviniente, a través de su apoderado judicial. En consecuencia, el medio de prueba promovido resulta impertinente y debe ser desechado. Y así se declara. • Promueve el mérito favorable de los autos; documentos públicos; de la Providencia Administrativa emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos, que determina el agotamiento de la vía administrativa y habilita la judicial; de la declaración de los testigos y posiciones juradas. Al respecto cabe señalar en primer término, que el mérito favorable de autos, no se constituye en un medio de prueba válido, por cuanto la parte detenta la carga de especificar, qué hechos, actos o instrumentos que cursen en autos son los que desea hacer valer en su favor. En idéntico sentido se advierte, que las instrumentales promovidas por la parte demandante-reconvenida y las posiciones juradas, fueron precedentemente valoradas; no así la prueba testimonial, por haber sido negada su admisión, por parte del Tribunal a quo. Y así se declara. • Promueve el mérito favorable del escrito de contestación, donde el abogado de la parte demandada señala que su representada ofrece formalmente pagar el saldo deudor del precio de la venta, en la forma y oportunidad convenida contractualmente entre las partes. Si bien es cierto que la aseveración formulada por las partes o sus apoderados en el escrito libelar y en el de contestación, establecen los límites de la controversia, no es menos cierto que tales afirmaciones no pueden asimilarse en sus efectos a la prueba de confesión judicial, y por ende, deben ser objeto de prueba en la oportunidad legal pertinente. En consecuencia, la aseveración formulada por el apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, promovida por el representante judicial de la parte demandante-reconvenida, resulta apreciable como indicio de la afirmación realizada. Y así se decide. • Promueve declaración jurada de los ciudadanos: Yazmín Faviola Bencomo Paredes, Gilberto Darío Cárdenas Moreno y Ramón Sebastián Camacho Altuve, autenticada ante la Oficina de Registro Público con funciones notariales del Municipio Bolívar del estado Barinas, mediante la cual, los referidos ciudadanos afirman, que el demandante-reconvenido habita con carácter de inquilino, una habitación ubicada en el sector Bella Vista, calle 20, entre carreras 4 y 5 de la población de Barinitas, desde el día 15 de agosto de 2015. De la revisión pormenorizada de las actuaciones que conforman el presente asunto, se desprende que el medio de prueba promovido, riela a los folios doscientos veintiocho (228) al doscientos treinta y uno (231) de la segunda pieza del expediente. No obstante, corroborándose que la referida documental consiste en un instrumento autenticado de carácter privado, que contiene declaraciones de terceros que no son parte en el juicio, ni causantes de las partes, debió haber sido ratificado en la audiencia oral, mediante la prueba testimonial, circunstancia esta que al no haberse verificado en el proceso, vicia de nulidad el medio de prueba promovido. Y así se declara. • Promueve Certificado de Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, emitido por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, mediante el cual se le otorga al ciudadano Pablo Theis Márquez, la condición de arrendatario de una habitación ubicada en la calle 20, entre carreras 4 y 5 del sector Bella Vista, de la población de Barinitas. De la revisión pormenorizada de las actuaciones que conforman el presente asunto, se desprende que el medio de prueba promovido, riela en copia simple al folios doscientos treinta y dos (232) de la segunda pieza del expediente. En tal sentido, verificándose que la referida documental no fue impugnada, ni tachada de falsa por el demandado-reconviniente, y constatando que la misma fue emitida por un órgano perteneciente a la administración pública descentralizada, el cual detenta competencia en la materia para realizar dichas certificaciones, se le concede valor probatorio para comprobar su contenido como documento público administrativo, el cual se encuentra revestido de una presunción de veracidad desvirtuable sobre su contenido y lo manifestado en el mismo por parte del funcionario público en ejercicio de sus funciones. De la lectura de la misma se comprueba, la condición de arrendatario que detenta el demandante-reconvenido, respecto del inmueble que allí se señala. Y así se declara. • Promueve copia simple de Registro de Información Fiscal (RIF) del ciudadano Pablo Theis Márquez, extraído de la página web del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), en fecha 19 de agosto de 2015. De la revisión pormenorizada de las actuaciones que conforman el presente asunto, se desprende que el medio de prueba promovido, riela en copia simple al folio doscientos treinta y tres (233) de la segunda pieza del expediente. En tal sentido, verificándose que la referida documental no fue impugnada, ni tachada de falsa por el demandado-reconviniente, y constatando que la misma fue emitida por el portal web de un órgano perteneciente a la administración pública descentralizada, el cual detenta competencia en la materia para expedirlo, se le concede valor probatorio para comprobar su contenido como documento público administrativo, el cual se encuentra revestido de una presunción de veracidad desvirtuable sobre su contenido y lo manifestado en el mismo por parte del funcionario público en ejercicio de sus funciones. De la lectura de la misma se comprueba, que el domicilio fiscal del ciudadano Pablo Theis Márquez, es calle principal con calle 2, casa sin número, Barrio El Milagro, Barinitas, Barinas. Y así se declara. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE Mediante escrito interpuesto en fecha 16 de octubre de 2017, la parte demandada-reconviniente, por actuación de su apoderado judicial, abogado en ejercicio Omar de Jesús Osuna Dávila, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 25.986, promovió el valor probatorio de los siguientes medios: • Reproduce, promueve y hace valer el instrumento privado de fecha 1º de mayo de 2013, suscrito y reconocido por el ciudadano Pablo Theis Márquez, y por su representada, ciudadana Anmar Reinalda Caicedo Uzcátegui, acompañado al escrito libelar, marcado con la letra “B”. Al respecto, se colige que riela al folio once (11) y su vuelto, original de contrato celebrado entre los ciudadanos: Pablo Theis Márquez y Anmar Reinalda Caicedo Uzcátegui, el cual denominaron “contrato de arrendamiento con opción a compra”. Instrumento que fuere consignado con el libelo, marcado con la letra “B”. En tal sentido, verificándose que la referida documental fue promovida en original, habiendo sido reconocido su contenido por ambas partes en sus escritos libelar y de contestación, se le concede valor probatorio para comprobar su contenido, de conformidad con las previsiones de los artículos 1361 y 1363 del Código Civil. De la lectura de las cláusulas que integran el referido pacto privado, se comprueba las obligaciones asumidas en el mismo por cada una de las partes contratantes, siendo las principales, que el ciudadano Pablo Theis Márquez, se comprometió a vender a la ciudadana Anmar Reinalda Caicedo Uzcátegui, y ésta a comprarle, una casa-habitación y la parcela de terreno, por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,oo), que la última nombrada se comprometió a pagar por partes, dentro de tres (3) meses; conviniendo además, que mientras la compradora fuere deudora por la operación jurídica, cancelaría al vencimiento de cada mes al vendedor, la cantidad de un mil bolívares (Bs. 1.000,oo), por concepto de arrendamiento; obligándose el vendedor a otorgar la escritura correspondiente ante el registro respectivo, una vez le hubiere sido cancelado el valor total del precio pactado, así como los intereses correspondientes. No obstante lo anterior, respecto al hecho que pretende demostrar la parte promovente con el medio de prueba bajo análisis, el cual consiste en la presunta obligación que tiene el ciudadano Pablo Theis Márquez, de hacer la tradición legal del inmueble, mediante el otorgamiento del documento público contentivo del contrato de compraventa, debe advertir este juzgador que dicha circunstancia será objeto de pronunciamiento con posterioridad. Y así se declara. • Reproduce, promueve y hace valer los instrumentos públicos, que acreditan la propiedad del demandante-reconvenido sobre el bien inmueble objeto del litigio, consistentes en 1) copia certificada de contrato de obra, protocolizado ante el Registro Público del Municipio Bolívar del estado Barinas, en fecha 16/09/2013, inscrito bajo el Nº 10, folio 45, Tomo 6, Protocolo de Transcripción del año 2013. Instrumento que fue consignado con el libelo, marcado con la letra “E”, y que riela a los folios noventa y nueve (99) y cien (100), y 2) copia certificada de contrato de compraventa, protocolizado ante el Registro Público del Municipio Bolívar del estado Barinas, en fecha 30/04/2014, inscrito bajo el Nº 2014-45, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 289.5.3.2.2217, correspondiente al libro del Folio Real del año 2014. Instrumento que fuere consignado con el libelo, marcado con la letra “F”, y que riela a los folios ciento tres (103) al ciento seis (106). Verificándose que las referidas documentales fueron promovidas en copia certificada, no habiendo sido tachadas de falsas en la oportunidad correspondiente, y constatando que las mismas consisten en instrumentos dotados de la publicidad del registro, se les concede valor probatorio para comprobar su contenido como documentos públicos, de conformidad con lo previsto en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil. De los mismos se deriva la titularidad del derecho de propiedad que detenta el demandante-reconvenido sobre las mejoras y bienhechurías conformadas por una casa de habitación familiar, ubicada en la carrera 2, con calle 2-A, en el sector Miguel Ángel Rubio, Parroquia Barinitas, Municipio Bolívar del estado Barinas, así como del terreno bajo el cual se encuentran construidas las mismas. De dichas instrumentales, conforme a lo que pretende demostrar la parte promovente, se deriva también que para el momento en que las partes celebraron el contrato de fecha 1º de mayo de 2013, el ciudadano Pablo Theis Márquez, no detentaba la titularidad del derecho de propiedad sobre el referido inmueble, siendo este un hecho confesado por el mismo en la oportunidad de evacuar las posiciones juradas. Ahora bien, respecto al alegato de la parte promovente, según el cual afirma que la parte demandante-reconvenida no podía exigir el cumplimiento de alguna obligación derivada del referido contrato, por no ser propietario al momento de la celebración del mismo, cabe señalar, que para accionar el desalojo, no ameritaba el demandante la condición de propietario, sólo la de arrendador, que es la cualidad que exige la ley especial en la materia. Y así se declara. • De conformidad con el principio de comunidad de la prueba, reproduce, promueve y hace valer el escrito de contestación a la reconvención, específicamente respecto a la afirmación de la parte demandante-reconvenida, reconociendo que el contrato celebrado entre los ciudadanos: Pablo Theis Márquez y Anmar Reinalda Caicedo Uzcátegui, es uno de compraventa. Sobre el particular cabe señalar, que las cargas probatorias de las partes, se establecen conforme a lo alegado en el escrito libelar y en el de contestación (y en casos como el presente, conforme a lo alegado en el escrito de reconvención y en aquél mediante el cual se de contestación a la misma). En tal sentido advierte este juzgador, que la circunstancia que pretende demostrar el representante judicial de la parte demandada-reconviniente a través de su promoción, no fue objeto de alegación en el escrito de contestación a la demanda, donde en reiteradas oportunidades, se refirió a la convención celebrada como un “contrato de arrendamiento con opción a compraventa”, por lo que en tal sentido, al no haber sido alegada la misma en la oportunidad que al efecto prevé la ley, no puede ser objeto de prueba. Y así se declara. • Reproduce, promueve y hace valer copia fotostática de la cédula de identidad y acta de nacimiento de la ciudadana Anmary Sarhay Suárez Caicedo, y copia de cédula de identidad y copia de acta de nacimiento de la adolescente A.S.S.C. (se omite el nombre de conformidad con lo dispuesto en la Ley Orgánica para la Protección de Niños, Niñas y Adolescentes). No fueron admitidas por el Tribunal a quo. • Reproduce, promueve y hace valer copia fotostática simple de Registro de Información Fiscal del ciudadano Pablo Theis Márquez, extraído de la página web del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), en fecha 21 de agosto de 2013. De la revisión de las actuaciones que conforman el presente asunto, se desprende que el medio de prueba promovido, riela en copia simple al folio ciento cincuenta y seis (156) de la primera pieza del expediente. En tal sentido, verificándose que la referida documental fue emitida por el portal web de un órgano perteneciente a la administración pública descentralizada, el cual detenta competencia en la materia para expedirlo, se le concede valor probatorio para comprobar su contenido como documento público administrativo, el cual se encuentra revestido de una presunción de veracidad desvirtuable sobre su contenido y lo manifestado en el mismo por parte del funcionario público en ejercicio de sus funciones. No obstante lo anterior, se advierte de las documentales promovidas por la parte demandante-reconvenida, las cuales fueren precedentemente valoradas, que dicho registro fue actualizado en fecha 19 de agosto de 2015, estableciéndose como domicilio fiscal del ciudadano Pablo Theis Márquez, la calle principal con calle 2, casa sin número, Barrio El Milagro, Barinitas, Barinas; circunstancia esta, mediante la cual se desvirtúa la circunstancia del domicilio que consta en el medio de prueba promovido. Y así se declara. • Reproduce, promueve y hace valer copia fotostática simple de cuenta individual de cotizaciones realizadas al Instituto Venezolano de los Seguros Sociales (IVSS), perteneciente al ciudadano Pablo Theis Márquez, extraída del portal web del referido Instituto, en fecha 4 de mayo de 2015. De la revisión de las actuaciones que conforman el presente asunto, se desprende que el medio de prueba promovido, riela en copia simple al folio ciento cincuenta y siete (157) de la primera pieza del expediente. En tal sentido, verificándose que la referida documental fue emitida por el portal web de un órgano perteneciente a la administración pública descentralizada, el cual detenta competencia en la materia para expedirlo, se le concede valor probatorio para comprobar su contenido como documento público administrativo, el cual se encuentra revestido de una presunción de veracidad desvirtuable sobre su contenido y lo manifestado en el mismo por parte del funcionario público en ejercicio de sus funciones. De la lectura de la misma se comprueban las cotizaciones realizadas a la cuenta individual de cotizaciones del ciudadano Pablo Theis Márquez, en el Instituto Venezolano de los Seguros Sociales durante los años 2005 al 2013. Y así se declara. MOTIVACIONES PARA DECIDIR Se evidencia en el presente caso, que la parte demandante-reconvenida alega en el escrito libelar -por actuación de sus apoderados judiciales- haber suscrito en fecha 1º de mayo de 2013, un contrato de arrendamiento privado con opción a compra sobre un inmueble de su propiedad, ubicado en la carrera 2 con calle 2-A, sector urbanización Miguel Ángel Rubio, Parroquia Barinitas, Municipio Bolívar del estado Barinas, con la ciudadana Anmar Reinalda Caicedo Uzcátegui, conviniendo el propietario a vender y la referida ciudadana a comprar el inmueble en cuestión, por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,oo), recibiendo el propietario de manos de la compradora al momento de la firma del contrato, la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,oo), comprometiéndose ésta a pagar los doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo) restantes, en un lapso de tres (3) meses prorrogables a tres (3) más, obligándose además, a pagar al vencimiento de cada mes al vendedor, mientras cancelare la deuda, la cantidad de un mil bolívares (Bs. 1.000,oo) por concepto de arrendamiento del inmueble, conviniendo las partes, que la falta de pago de dos mensualidades consecutivas, daría por vencida la obligación. Adujo además, que pasado el tiempo convenido, la compradora no pagó la diferencia del precio, por lo que su mandante le solicitó la desocupación del inmueble en virtud de su necesidad de habitarlo, por haber decidido residenciarse en la ciudad de Barinitas, comprometiéndose su mandante a entregarle a la referida ciudadana el dinero recibido a la firma del contrato; Por su parte, en la oportunidad de dar contestación a la demanda incoada en su contra, la demandada -por actuación de su apoderado judicial- reconoció haber suscrito un contrato de arrendamiento con opción a compraventa, en fecha 1º de mayo de 2013, con el ciudadano Pablo Theis Márquez, negando haber incumplido con las obligaciones derivadas del referido contrato de arrendamiento con opción a compra, y específicamente, que se haya negado a pagar la diferencia del precio convenido en el contrato de arrendamiento con opción a compraventa. Alegó además, que convino de manera verbal con el demandante-reconvenido, en que se encargaría de realizar todos los trámites administrativos necesarios a fin de registrar la propiedad del inmueble, pactando que una vez obtenida toda la documentación respectiva, firmarían un nuevo contrato de opción a compraventa en forma auténtica, para gestionar un crédito para obtención de vivienda, siendo el caso, que luego de que el actor obtuvo el registro del contrato de obra y el documento donde el Municipio Bolívar le vendió el terreno, se negó a celebrar y firmar el nuevo contrato. Alegó también, que respecto a la relación arrendaticia que le vincula con el ciudadano Pablo Theis Márquez, ha cumplido cabal y fielmente con las obligaciones asumidas en su condición de arrendataria; alegando la falsedad de los hechos alegados por el actor a fin de fundamentar la causal de desalojo invocada. Y asimismo, reconvino al ciudadano Pablo Theis Márquez, por el cumplimiento del contrato de opción a compraventa celebrado; requiriéndole realizar la tradición legal del inmueble, mediante el otorgamiento del documento público que contuviere el contrato de compraventa definitivo, previo el pago del saldo deudor del precio de venta convenido, el cual ofreció pagar, en la forma y oportunidad pactada contractualmente. Analizadas las alegaciones y excepciones formuladas por ambas partes en sus respectivos escritos, advierte este Tribunal en primer término, que la parte actora-reconvenida ha incoado acción de desalojo, de conformidad con lo dispuesto en el numeral 2º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual dispone lo siguiente: “Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: 2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado”. De la lectura y análisis del dispositivo legal, anteriormente transcrito, en concordancia con lo expresado por la parte actora-reconvenida en su escrito libelar, se colige que en el presente caso, ésta pretende el desalojo de la accionada-reconviniente, con fundamento en la presunta necesidad que tiene de habitar el inmueble que esta última posee con motivo de la celebración del contrato consignado con el libelo como instrumento fundamental de la demanda; exigiendo en el capítulo V del escrito libelar, denominado “de la pretención (sic) deducida (petium)” (sic), lo siguiente: “…comparecemos ante su competente autoridad, para demandar como en efecto demandamos en este mismo acto (a) la ciudadana ANMAR REINALDA CAICEDO UZCÁTEGUI, anteriormente identificada, a fin de que DESALOJE el inmueble sin plazo alguno (…) (p)or la necesidad que tiene nuestro mandante de ocupar el inmueble de su propiedad…”. Al respecto, se colige de la revisión de las actuaciones que conforman el presente asunto, que la celebración del aludido contrato de arrendamiento con opción a compra, no resulta un hecho controvertido en el presente juicio, siendo alegado así en el libelo de demanda, y también aceptado en el escrito de contestación-reconvención. No obstante lo anterior, conforme a lo dispuesto por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 878, de fecha 20 de julio de 2015, expediente Nº 2014-0662, donde se estableció que: “…todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada, los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil…” Con fundamento en lo anterior, observa este juzgador en el presente caso, que previo a la cláusula primera de la convención celebrada, se expresó lo siguiente: “Entre el Sr. PABLO THEIS MARQUEZ (…) y, por la otra la Sra. ANMAR REINALDA CAICEDO UZCATEGUI (…) se ha convenido en celebrar, como en efecto se celebra el presente contrato de Arrendamiento (sic) con opción a compra…”. Pareciera en principio, de la transcripción que precede, que lo pactado entre las partes suscribientes de la convención privada, hubiere sido un contrato de arrendamiento con opción a compra. No obstante lo anterior, en la cláusula tercera del referido contrato, se estableció lo siguiente: “Mientras la compradora sea deudor por razón de la presente operación, pagara (sic) puntualmente al vendedor, al vencimiento de cada mes, la cantidad de un mil bolívares (Bs. 1.000,00), por concepto (de) arrendamiento…” De la lectura y análisis de la cláusula tercera, que fuere parcialmente transcrita supra, se desprende que al referirse en la misma, que la compradora se constituía en deudora por la celebración de la operación, no se referían las partes al contrato de arrendamiento, sino a la operación jurídica de promesa bilateral de compraventa, pactada en forma primigenia en la cláusula primera del contrato. Para mayor claridad de lo expresado en el aparte anterior, se debe transcribir el contenido faltante de la cláusula tercera de la convención, que dispone lo siguiente: “…quedando entendido que la falta de pago de dos mensualidades consecutivas de intereses dará por vencida la obligación, pudiendo el vendedor exigir el pago total de la deuda con los intereses hasta el día de la fecha de cancelación”. Se evidencia con meridiana claridad del análisis de lo pactado entre las partes, que la cantidad de un mil bolívares (Bs. 1.000,oo) fijada al principio de la cláusula tercera, como canon de arrendamiento, en realidad constituía el monto de los intereses pactados entre las partes sobre el remanente del precio de la venta; estableciéndose en la cláusula, que de verificarse la falta de pago de tales intereses, se entendería vencida la obligación, siendo ésta, como es lógico deducir, la obligación principal pactada en el contrato, cual es, la de promesa bilateral de compraventa, contenida en la cláusula primera. Constituyendo más prueba de ello, la circunstancia según la cual, se otorgó al final de la cláusula en cuestión, la posibilidad al vendedor de exigir el pago total de la deuda con los intereses, siendo claro, que dicha deuda no hacía referencia a la de las pensiones arrendaticias, sino a la del contrato según el cual, el ciudadano Pablo Theis Márquez, se comprometió a vender, y la ciudadana Anmar Reinalda Caicedo Uzcátegui, a comprar, el bien inmueble objeto del litigio. A mayor abundamiento sobre lo explanado, se debe transcribir el contenido de la cláusula cuarta del harto referido contrato, en la cual se dispuso lo siguiente: “El vendedor se obliga a otorgar la escritura correspondiente de venta de la referida parcela y casa-habitación, por la (sic) ante Oficina Subalterna de Registro Público de esta Jurisdicción, (sic) una vez que le hayan sido cancelados por la compradora el valor total del terreno y casa-habitación, así como también los intereses correspondientes”. De la anterior transcripción, se evidencia sin lugar a dudas, que la operación principal pactada en el contrato, fue la promesa bilateral de compraventa, siendo el monto señalado como supuesto canon de arrendamiento, los intereses pactados por las partes sobre el remanente del precio debido por la compradora al vendedor, valga decir, sobre la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo). Y así se decide. Aunado a las consideraciones precedentemente explanadas, cabe señalar que el artículo 1.579 del Código Civil, dispone que: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla”. De la anterior transcripción se coligen los requisitos que debe contener todo contrato de arrendamiento, cuales son: objeto, precio y espacio temporal o plazo. En el caso bajo análisis se advierte, que si bien en el contrato celebrado entre las partes, se advierte la presencia de un bien inmueble (que podría constituirse en su objeto), y la fijación de una -presunta- pensión arrendaticia, en un mil bolívares (Bs. 1.000,oo), el plazo de duración establecido, se hizo depender de la duración de la operación jurídica principal, de lo cual se colige que el presunto contrato de arrendamiento, adolece de un plazo propio para su ejecución, lo cual no resulta posible en derecho; no coligiéndose tampoco en tal sentido, que las partes hubieren pactado el contrato, como uno celebrado sin determinación de tiempo; lo que hace concluir sin lugar a dudas, que en el presente caso, no se convino la celebración de un contrato de arrendamiento, sino de una de promesa bilateral de compraventa. Y así se decide. Con fundamento en las anteriores consideraciones, habida cuenta que del análisis formulado en la presente decisión, se constata que las partes no convinieron mediante el instrumento privado, suscrito en fecha 1º de mayo de 2013, un contrato de arrendamiento, es de lo que se colige, que el ciudadano Pablo Theis Márquez, no se encuentre autorizado por la ley para accionar el desalojo del bien inmueble de su propiedad, pues conforme lo dispone el encabezamiento del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, tal acción sólo puede ser incoada en los casos en que el inmueble se encuentre bajo un contrato de arrendamiento, cual no se constituye el presente caso; por lo que en consecuencia, la pretensión de desalojo de la parte demandante-reconvenida, resulta improcedente en derecho, tal como será declarado en el dispositivo de la sentencia. Y así se decide. Siguiendo el orden de los alegatos expresados por las partes, visto que en el presente caso, la ciudadana Anmar Reinalda Caicedo Uzcátegui, por actuación de su apoderado judicial, abogado en ejercicio Omar Osuna Dávila, al momento de dar contestación a la demanda incoada en su contra, opuso mutua petición por cumplimiento de contrato de opción a compraventa, en contra del ciudadano Pablo Theis Márquez, y habida cuenta que tal como fuere expresamente señalado antes, en el presente caso, lo pactado por las partes fue una promesa bilateral de compraventa; resulta conveniente, realizar las consideraciones siguientes sobre el particular: Al respecto cabe señalarse en primer lugar, que previo al 22 de marzo de 2013, la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, sostenía el criterio expresado en las sentencias nros. 358 y 460, de fechas: 9 de julio de 2009 y 27 de octubre de 2010, respectivamente, según el cual, clasificaba a los contratos de opción a compraventa y las promesas bilaterales de compraventa, como contratos preparatorios o preliminares, señalando al efecto, lo siguiente: “…Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que solo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato. Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo…” (Sentencia del 9 de julio de 2009, bajo la ponencia del Magistrado Luis Antonio Ortiz, caso: Ada Preste de Suárez y Santiago Suárez Ferreyro contra Desarrollos 20699, C.A.) Conforme lo expresado en el texto de la sentencia anterior y parcialmente transcrita, cabe resaltar, que según el criterio imperante para la Sala de Casación Civil, en aquélla oportunidad, los contratos de opción a compraventa, como contratos preparatorios del negocio jurídico futuro, debían contener los elementos esenciales del contrato que celebrarían las partes posteriormente, valga decir, el i) consentimiento expresado a través de la voluntad particular de cada contratante mediante el cual manifestaren su intención de celebrar una convención sobre un ii) objeto, consistente en el bien que se identifica en el contrato, y cuya propiedad será objeto de transmisión, debiendo constatarse además en la celebración del negocio jurídico iii) el precio del bien, establecido por las partes (Sala de Casación Civil, Nº 460, de fecha 27 de octubre de 2010, ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza). Señalándose además, que los contratos preliminares también revestían ciertas características que los distinguían del contrato definitivo, respecto del cual resultaban preparatorios, siendo tales circunstancias: 1) identificación de los sujetos intervinientes, 2) identificación del bien objeto del contrato, 3) la duración del mismo, 4) el precio del bien, 5) la cantidad de dinero convenida como arras o garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en el contrato, y 6) la cláusula penal a imponer al contratante que falte a sus obligaciones contractuales. No obstante lo anterior, cabe señalar, que tal como se expresare precedentemente, el criterio referido fue sostenido hasta el día 22 de marzo de 2013, fecha esta en que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, retoma el criterio que venía aplicando hasta el 9 de julio de 2009, dictando en consecuencia, la sentencia Nº 116, según la cual consideró que se debía equiparar el contrato de opción a compraventa con el de venta definitiva del bien, siempre que se verificasen la existencia del consentimiento de ambos contratantes, el objeto y el precio, expresando al efecto, lo siguiente: “El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aún cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones Nº 358 de fecha 09/07/2009 (…) Nº 460 del 27/10/2010 (…) Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio”. Con fundamento en el criterio expresado en la sentencia anteriormente transcrita, advierte este juzgador, que el contrato de promesa bilateral de compraventa celebrado en el presente caso, ciertamente detenta los requisitos previstos en la sentencia Nº 116, precedentemente referida, para que pueda considerarse como un contrato de compraventa, pues se advierte en su redacción, el consentimiento libremente expresado por los contratantes, lo cual se colige de la lectura de la cláusula primera, donde se estableció: “El Sr. PABLO THEIS MARQUEZ, se compromete formalmente a vender a la Sra. ANMAR REINALDA CAICEDO UZCATEGUI, y esta a su vez a comprarle, una casa-habitación con parcela de terreno de su única y exclusiva propiedad…”. En idéntico sentido, se colige de la lectura del referido contrato, el requisito referente al objeto del mismo, el cual se identificó en la misma cláusula primera, identificándolo de la siguiente manera: “…una casa-habitación con parcela de terreno de su única y exclusiva propiedad, ubicada en el sector del el (sic) Barrio “El Milagro” de la cuidad (sic) de Barinitas, Municipio Bolívar del estado Barinas…”. Siguiendo el orden de ideas expresado, y en cuanto al precio convenido, se advierte que el mismo fue previsto en la cláusula segunda del contrato, disponiendo al efecto: “El precio estipulado y convenido por ambas partes para esta venta es la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,oo), que la compradora se compromete a para en la forma siguiente…”; comprometiéndose en tal sentido la compradora, por medio de la referida cláusula, al pago del remanente dentro del plazo de tres (3) meses prorrogables, a partir de la fecha y firma del documento, sin que se hubiere hecho mención en la cláusula antes aludida, que dicho pago dependería del hecho de un tercero (trámite ante una entidad bancaria u otro ente financiero). Con fundamento en las consideraciones precedentemente explanadas, advirtiéndose en el presente caso, que para la fecha de celebración del contrato entre las partes, así como la de presentación y admisión de la demanda, se encontraba vigente el criterio sentado por la Sala de Casación Civil, en la sentencia Nº 116, de fecha 22 de marzo de 2013, según el cual, debían considerarse los contratos de opción a compraventa como una venta pura y simple, y no como un contrato preparatorio, siempre que constare en los mismos, los requisitos de consentimiento, objeto y precio; los cuales, de conformidad con las consideraciones explanadas en los apartes anteriores, ciertamente se comprueban en el presente caso, y aunado a ello, coligiéndose de lo previsto en la cláusula tercera del convenio, que mediante la celebración del pacto, se puso a la ciudadana Anmar Reinalda Caicedo Uzcátegui, en posesión del bien inmueble objeto del mismo; es por lo que quien aquí juzga, considera que el contrato celebrado entre los ciudadanos: Pablo Theis Márquez y Anmar Reinalda Caicedo Uzcátegui, debe valorarse como uno de venta puro y simple. Y así se decide. Ahora bien, determinada como ha sido la naturaleza del contrato celebrado entre las partes, cabe señalar que mediante la reconvención planteada en el presente caso por la parte demandada-reconviniente, la misma pretende que el demandante-reconvenido, de cumplimiento a la obligación convenida en el pacto celebrado, y en tal virtud, realice la tradición legal del bien inmueble, mediante el otorgamiento del documento contentivo del contrato de compraventa definitivo; a lo cual se opuso el último de los nombrados, alegando que la accionada-reconviniente, no dio cumplimiento a su obligación de pagar el remanente de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo) del precio, como fuere convenido en el contrato. En tal sentido, y habida cuenta los límites en que quedó trabada la litis, debe procederse en el presente caso, a analizar si la parte demandada-reconviniente, que pretende mediante la acción reconvencional interpuesta, el cumplimiento del contrato de compraventa celebrado con la parte demandante-reconvenida, -y como consecuencia de ello, el otorgamiento del negocio jurídico definitivo de compraventa sobre el bien inmueble, objeto del litigio- cumplió efectivamente con todas las obligaciones contraídas en la referida convención. En tal sentido advierte este juzgador, que la principal obligación contraída por la ciudadana Anmar Reinalda Caicedo Uzcátegui, a raíz de la celebración del contrato, fue la del pago de la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,oo), previsto en la cláusula segunda de la convención, en la forma siguiente: “El precio estipulado y convenido por ambas partes para esta venta es la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), que la compradora se compromete a pagar en la forma siguiente: cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), que entrega en este acto en dinero en efectivo y a entera y cabal satisfacción al Sr. PABLO THEIS MÁRQUEZ, y el saldo deudor que (es) la cantidad de dos cientos (sic) mil bolívares (Bs. 200.000,00), los pagará la compradora al vendedor, en esta ciudad, dentro de un plazo fijo de tres (3) meses prorrogables a partir de la fecha y firma de este Documento, (sic) siempre que estuviere solvente la compradora, la Sra. ANMAR REINALDA CAICEDO UZCATEGUI”. De la lectura de la cláusula contractual precedentemente transcrita, se colige que las partes dispusieron de mutuo acuerdo en el contrato celebrado, que el precio del inmueble objeto de la venta definitiva, sería de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,oo), señalando que al momento de su firma, se pagó en dinero efectivo al ciudadano Pablo Theis Márquez, la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,oo), restando en consecuencia, un remanente de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo) que la ciudadana Anmar Reinalda Caicedo Uzcátegui, debía cancelar -en consideración a lo dispuesto en el artículo 1.264 del Código Civil, que establece que: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”- dentro del lapso de tres (3) meses, el cual se estableció como prorrogable. En tal sentido, respecto al pago de los doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo) restantes, sobre los cuales aduce el representante judicial de la parte demandante-reconvenida, en el escrito de contestación a la reconvención, que no le han sido cancelados a su representado; señaló el apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, en el aparte segundo del petitorio señalado en el escrito de reconvención, lo siguiente: “Para que convenga en cumplir su obligación de hacer la tradición legal del inmueble (…) previo el pago del saldo deudor del precio de venta convenido. Mi representada ofrece formalmente pagar el saldo deudor del precio de venta en la forma y oportunidad convenida contractualmente entre las partes”. De lo referido por el apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, en su escrito reconvencional, se colige que el mismo admite -en nombre y representación de la ciudadana Anmar Caicedo- que a la fecha de contestación de la demanda e interposición de la reconvención, la referida ciudadana no había honrado su obligación contractual de realizar el pago del remanente del precio convenido en el contrato de compraventa. Sobre el particular, cabe referir asimismo, que mediante diligencia de fecha 9 de mayo de 2016, el abogado en ejercicio Omar Osuna Dávila, en su condición de apoderado judicial de la parte accionada-reconviniente, consignó un cheque a nombre del Tribunal de cognición, por la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo), expresando que dicha actuación era realizada, a fin de dar cumplimiento a la prestación contractual contraída por su representada en el contrato de opción a compraventa. Coligiéndose en idéntico sentido, que el referido profesional del derecho, realizó idéntica actuación, mediante escrito presentado en fecha 14 de noviembre de 2016, mediante el cual consignó cheque de gerencia a nombre del Tribunal a quo, por la cantidad de doscientos veinte mil bolívares (Bs. 220.000,oo), siendo más que evidente, que dicha consignación, fue realizada sobradamente después de los tres (3) meses, prorrogables por tres (3) meses más, convenidos en la cláusula segunda del contrato de compraventa, celebrado entre las partes, en fecha 1º de mayo de 2013. Debiendo advertirse en todo caso, que tal ofrecimiento debió realizarse, a través del procedimiento de oferta real de pago y depósito, mediante el cual se ofreciere y consignare la suma íntegra debida, los frutos y los intereses debidos, los gastos líquidos y una cantidad para los gastos ilíquidos, con la reserva por cualquier suplemento, debiendo cumplirse además con todos los requisitos y forma, previstos en el artículo 1.307 del Código Civil, a fin de determinar la validez de la oferta. Habida cuenta lo anterior, se advierte que el abogado en ejercicio José Francisco Torres, en su condición de co-apoderado judicial de la parte accionante-reconvenida, expresó en el escrito de contestación a la reconvención, específicamente, al vuelto del folio doscientos diecinueve (219) de la primera pieza del expediente, que su representado no tenía la obligación de hacer la tradición legal del inmueble, mediante el otorgamiento de instrumento público contentivo del contrato de compraventa, en virtud de que la demandada debió cancelar el saldo restante en la oportunidad convenida en el mismo. En tal sentido, advierte este juzgador, que resulta aplicable en el caso bajo análisis, la consecuencia jurídica prevista en el artículo 1168 del Código Civil, que dispone: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya…”, y en consecuencia, resulta ajustado a derecho concluir, que ciertamente, el ciudadano Pablo Theis Márquez no detenta la obligación de realizar la tradición legal del bien inmueble, objeto del litigio, mediante el otorgamiento del instrumento contentivo del contrato de compraventa definitivo, en virtud del incumplimiento contractual de pago en que incurrió la ciudadana Anmar Reinalda Caicedo Uzcátegui. Y así se decide. Aunado a lo expresado en el aparte anterior, cabe señalar, que en el presente caso, la parte demandada-reconviniente no comprobó (ni promovió medios de prueba al respecto) que había convenido en forma verbal con el actor-reconvenido, la realización de los trámites administrativos pertinentes, para lograr el registro del contrato de obra sobre las mejoras y bienhechurías pertenecientes al actor, y la adquisición del terreno bajo el cual se encontraban construidas aquéllas, mediante el cual se estableciere la titularidad del derecho de propiedad del bien inmueble objeto del litigio, a favor del ciudadano Pablo Theis Márquez; lo que hubiese obligado a éste en consecuencia (previa la constatación del pago del remanente del precio, en la forma convenida en el contrato) a otorgar el contrato de venta definitivo. Y así se decide. Con fundamento en las explanaciones formuladas en el texto de la presente decisión, siendo que en el presente caso, la parte accionada-reconviniente no demostró haber honrado su obligación de pago, respecto de la totalidad de la cantidad dineraria prevista en la cláusula segunda del contrato de compraventa, y habiéndose excepcionado la parte demandante-reconvenida, de su obligación de tradición legal, con fundamento en el incumplimiento de su contraparte, surtiendo efecto en consecuencia, el contenido del artículo 1168 del Código Civil, son circunstancias suficientes para que a la luz de la legislación patria, se declare sin lugar la reconvención por cumplimiento del contrato compraventa celebrado, que fuere incoada por la representación judicial de la parte demandada-reconviniente. Y así se decide. En consonancia con las circunstancias fácticas precedentemente expuestas, en apoyo de la normativa aplicable al caso en particular, la cual fuere referida en el cuerpo de la decisión, y de conformidad con los criterios jurisprudenciales en los que se fundamentó la presente sentencia, observa quien aquí decide, que habiendo sido demostrado en el presente caso, que el contrato celebrado no fue uno de arrendamiento sino de compraventa puro y simple, no pudiendo por ende, el actor-reconvenido, accionar en desalojo; y aunado a ello, no habiendo comprobado la parte accionada-reconviniente, los alegatos expuestos en su escrito de reconvención, según los cuales, la parte demandante-reconvenida, debía realizar en su favor la tradición legal del bien inmueble, objeto del litigio, es de lo que se colige, que deba declararse en consecuencia, improcedente la demanda de desalojo interpuesta y sin lugar la reconvención por cumplimiento de contrato incoada, debiendo condenarse en las costas de la demanda de desalojo a la parte accionante-reconvenida, y en las de la demanda reconvencional, a la parte demandada-reconviniente, declarando asimismo, la improcedencia de la condena en costas del recurso, dada la naturaleza de la decisión. Y así se decide. En consonancia con las consideraciones precedentemente explanadas, este Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario del Circuito Judicial Civil de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide en los siguientes términos: PRIMERO: Declara la NULIDAD de la sentencia definitiva, dictada en fecha 23 de enero de 2018, y publicada el día 29 de enero de 2018, por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, por contravenir el contenido de los numerales 3º y 4º del artículo 243, ejusdem. SEGUNDO: Como consecuencia de lo dispuesto en el aparte anterior, declara SIN LUGAR los recursos de apelación interpuestos mediante diligencia de fecha 30 de enero de 2018, por el abogado en ejercicio José Francisco Torres Quintero, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 84.152, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida, y mediante escrito de fecha 31 de enero de 2018, por el abogado en ejercicio Omar de Jesús Osuna Dávila, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 25.986, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, contra la sentencia definitiva, publicada en fecha 29 de enero de 2018, por el Tribunal a quo. TERCERO: Declara IMPROCEDENTE la demanda de desalojo, incoada por los abogados en ejercicio José Francisco Torres Quintero y Luis Alberto Rondón López, inscritos en el Inpreabogado bajo los nros. 84.152 y 203.008, en su orden, en su condición de apoderados judiciales del ciudadano Pablo Theis Márquez, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.523.982, en contra de la ciudadana Anmar Reinalda Caicedo Uzcátegui, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-12.205.529. CUARTO: Declara SIN LUGAR la reconvención por cumplimiento de contrato de opción a compraventa, opuesta por el abogado en ejercicio Omar Osuna Dávila, en su carácter de apoderado judicial de la parte accionada, ciudadana Anmar Reinalda Caicedo Uzcátegui, en contra del ciudadano Pablo Theis Márquez, todos previamente identificados. QUINTO: Se condena en las costas del juicio de desalojo a la parte demandante-reconvenida, y asimismo, se condena en las costas de la reconvención por cumplimiento de contrato de opción a compraventa, a la parte demandada-reconviniente, de conformidad con lo previsto en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil. SEXTO: Dada la naturaleza de la presente decisión, no ha lugar a condena en las costas del recurso. SÉPTIMO: No se ordena notificar a las partes de la presente decisión, por dictarse la misma en la oportunidad prevista en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Publíquese, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal. Devuélvase al órgano jurisdiccional de origen en su oportunidad legal. Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario del Circuito Judicial Civil de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, en Barinas, a los diecisiete (17) días del mes de mayo del año dos mil dieciocho. Años: 208º de la Independencia y 159º de la Federación. EL JUEZ PROVISORIO EL SECRETARIO Abg. Juan José Muñoz Sierra Abg. Juan Carlos Peterson Ramírez En esta misma fecha se registró y publicó la anterior decisión. Conste, EL SECRETARIO Abg. Juan Carlos Peterson Ramírez