TSJ Regiones - Decisión

PODER JUDICIAL
Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Barinas.
Barinas, dieciocho (18) de octubre de 2.019
209º y 160º

ASUNTO: EP21-V-2018-000156

DEMANDANTE: ROSA DEL VALLE CABELLO DE MENDOZA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.025.943.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Sin acreditación en autos.

DEMANDADO: COOPERATIVA REMALCO RL, inscrita por ante la Oficina del Registro Público del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 30 de noviembre de 2.009, bajo el Nº 46, Folios 230, Tomo 93, representada por el ciudadano ALIRIO DE JESÚS UZCATEGUÍ HERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-5.059.569.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ADOLFO E. CEPEDA S., Y ADOLFO E. CEPEDA L, inscritos en los Inpreabogado bajo los Nros. 29.251 y 153.729 respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.

SENTENCIA: Definitiva.

Se pronuncia este Tribunal con motivo de la demanda de desalojo de un inmueble destinado a uso comercial intentada por la ciudadana ROSA DEL VALLE CABELLO DE MENDOZA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.025.943, de su propiedad constituido por un galpón comercial sin número, ubicado en la Primera Calle de la Urbanización Coromoto, con una extensión de 15,30 mts de frente y 35 mts de fondo, con una superficie total de 535,50 mts2, de la avenida Carabobo de esta ciudad de Barinas, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, bajo el Nº 9, Tomo 377 de los libros de autenticaciones llevado por la mencionada Notaría, con fundamento en el articulo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, literales “a” e “i”, asistida por el abogado en ejercicio MICHAEL GALVIS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 59.606. contra la Asociación COOPERATIVA REMALCO, R.L, inscrita por ante la Oficina del Registro Público del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 30 de noviembre de 2.009, bajo el Nº 46, Folios 230, Tomo 93, representada por el ciudadano Alirio de Jesús Uzcateguí Hernández, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-5.059.569.

Alega la parte actora en su libelo de demanda, que en fecha 20 de enero de 2017 suscribió un contrato de arrendamiento sobre un inmueble del cual es propietaria constituido por un galpón comercial sin número, ubicado en la Primera Calle de la Urbanización Coromoto, con una extensión de 15,30 mts de frente y 35 mts de fondo, con una superficie total de 535,50 mts2, de la avenida Carabobo de esta ciudad de Barinas, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, bajo el Nº 9, Tomo 377 de los libros de autenticaciones llevado por la mencionada notaría, con el ciudadano Alirio de Jesús Uzcateguí Hernández, quien actuó en su carácter de Presidente y representante de la COOPERATIVA REMALCO, R.L, inscrita por ante la Oficina del Registro Público del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 30 de noviembre de 2.009, bajo el Nº 46, Folios 230, Tomo 93, la cual anexó con la letra “B” en el libelo de demanda. Que dicho contrato de arrendamiento fue el resultado del acuerdo después de un año de conversaciones logrado en fecha 9 de diciembre de 2016 por ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económico (SUNDDE), Coordinación Regional Barinas.

Que el ciudadano Alirio de Jesús Uzcátegui Hernández, actuando en su carácter de Presidente y representante de la Cooperativa Remalco, R.L., se negó a firmar el acta Nº E-00098-2017, en fecha 15 de enero de 2018, emitida por la “Coordinación Regional Barinas”, de la referida Superintendencia, en virtud de la solicitud de hacer entrega de los respectivos recibos de pagos correspondientes a los depósitos efectuados en la cuenta ahorro de la arrendadora, de los cánones de arrendamiento, y de la notificación la cual contenía su voluntad de no seguir arrendando el inmueble o de no prórrogar el contrato de arrendamiento; que no ha cumplido con la entrega de las copias de los depósitos efectuados en la cuenta ahorro Nº 01140350623508010876, del Banco Caribe, correspondientes a los cánones de arrendamientos,

Que la obligó a acudir a los órganos jurisdiccionales para realizar formalmente la entrega a cualquiera de los representante de la COOPERATIVA REMALCO R.L, de la notificación contentiva para la finalización del Contrato de Arrendamiento, su voluntad de no prorrogar, el inicio a la prorroga legal y la recepción de las facturas correspondientes a los pagos de los cánones de arrendamiento, dejando constancia que el presentante de la Cooperativa Remalco RL se negó a firmar el acta respectiva, según resultas contentivas en el asunto Nº EP21-S-2017-682, referida a la notificación efectuada por este Tribunal, en fecha 30 de enero de 2.018, que acompañó, alegando que los representantes pudieran estar incursos en el delito de desacato por el incumplimiento de la orden dada por la citada Coordinación.

Que en fecha 08 de febrero de 2.018, acudió a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económico (SUNDDE), a fin de denunciar los hechos realizados por el representante de la COOPERATIVA REMALCO, R.L., de no recibir ninguna comunicación relacionada al alquiler del Inmueble o firmar cualquier acuerdo, que aunado a lo difícil que resultó cualquier acuerdo para la fijación de un nuevo canon de arrendamiento con los representantes de la Cooperativa, y que sean firmados por estos, que de conformidad con los artículos 51 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, en concordancia con el articulo 2 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativos y el articulo 7 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y en las facultades que ejerce la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos socio Económico (SUNDDE), fijara el nuevo canon de arrendamiento para el primero de los dos (02) años que durará la prórroga legal por el alquiler del Inmueble, exactamente para el primer periodo, que se inició el tres (03) de febrero del 2.018, al tres (03) de febrero del 2.019, de acuerdo a los establecido en los artículos 24, 32 y 33 de la Ley Especial

Que en fecha 25 de abril del 2.018, la SUNDDE, “Coordinación Regional Barinas”, emitió dictamen o acto conclusivo, en el cual fijó cómo canon de arrendamiento mensual, la cantidad de DIECISIETE MILLONES SETECIENTOS SESENTA Y DOS MIL DOSCIENTOS SETENTA Y NUEVE BOLIVARES, (Bs. 17.762.279,00), que equivalen hoy día dada el cambio de cono monetario de fecha 20 de agosto de 2018, a la cantidad de CIENTO SETENTA Y SIETE BOLIVARES CON SESENTA Y DOS CENTIMOS (Bs.177, 62), más IVA, para el primer año de la prórroga legal, de los dos (02) que le corresponden; que la COOPERATIVA REMALCO R.L, debió acreditar a “LA ARRENDADORA” como concepto de garantía en respaldo de las obligaciones contractuales contraídas, la cantidad de CINCUENTA Y TRES MILLONES DOSCIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL OCHOCHIENTOS TREINTA Y OCHO BOLIVARES (Bs 53.286.838,00), que equivalen hoy día a la cantidad de QUINIENTOS TREINTA Y DOS BOLIVARES CON OCHENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs.532,87); que de acuerdo al articulo 26 del Decreto durante el corriente de la prórroga legal de la relación arrendaticia, se considera a tiempo determinado y deberá permanecer vigente las mismas condiciones y actualizaciones de cánones convenidos por las partes en el contrato; y se ordenó la notificación a la Cooperativa, en la persona de su Presidente.

Alega la parte actora que en fecha 23 de mayo del 2.018, se pudo notificar el Dictamen o Acto Conclusivo emitido por la SUNDDE, Coordinación Regional Barinas, emitido en fecha 25 de abril de 2.018, a uno de los representante de “LA ARRENDATARIA”, en la persona de su tesorero ciudadana TIBISAY DEL PILAR DÍAZ RODRÍGUEZ, titular de la cédula de identidad Nº V-9.265.840, debiendo la parte demandada una vez haber sido notificada, cancelar en fecha 25 de abril de 2018 el nuevo canon de arrendamiento de manera inmediata, para el periodo correspondiente al primer año de la prórroga legal, comprendido desde el tres (03) de febrero de 2.018, así como la acreditación de la nueva suma por concepto de garantía que debió pagar, mediante depósitos hechos a la cuenta de ahorro del Banco Del Caribe, conforme al referido dictamen que no ha hecho, ni suministró las copias de los depósitos efectuados en la cuenta Nº 01140350623508010876, para constatar sus pagos y proceder a la emisión de las facturas.

Que por todo lo expuesto demanda por desalojo del inmueble descrito supra, basado en la causales señaladas en los literales “a” e “i” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a la COOPERATIVA REMALCO, R.L., inscrita en por ante la oficina de Registro Publico de Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 30 de noviembre del 2.009, bajo el Nº 46, Folios 230, Tomo 93, representada por el ciudadano ALIRIO DE JESÚS UZCATEGUÍ HERNANDEZ, titular de la cédula de identidad Nº V-5.059.569, ubicado en la siguiente dirección, Primera Calle de la Urbanización Coromoto, de la avenida Carabobo de esta ciudad de Barinas, local S/N.

Estimó la demanda en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES. (Bs.250.000,00) equivalente a DOSCIENTAS OCHO CON TREINTA Y TRES unidades tributarias (208,33 UT), para la fecha de la presentación de la demanda a saber; 14 de agosto de 2018, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil.

Acompañó en su escrito libelar los siguientes anexos
• Original de resultas de notificación extrajudicial marcada con la letra E, identificado con el Número de asunto: Nº EP21-S-2017-000682, practicada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas del Circuito Judicial Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas; en fecha 31 de enero de 2018, donde se trasladó y constituyó en el inmueble ubicado en la primera calle de la Urbanización Coromoto a 80 metros de la avenida Carabobo de esta ciudad de Barinas, a los fines de notificar a la Cooperativa Remalco RL, antes identificada en su condición de arrendataria, en compañía de la ciudadana Rosa del Valle Cabello de Méndez, y dos ciudadanos, asistida de abogado, notificándose de la misión del Tribunal a la ciudadana Tibisay Díaz Rodríguez, titular de la cédula de identidad Nº 9.265.840, quien funge como tesorera de la empresa, de los particulares contenidos en la solicitud, entre ellos: La no renovación del contrato de arrendamiento, que a partir del 02 de febrero de 2018 comienza a regir la prórroga legal, hasta el 20 de febrero de 2020, plazo éste improrrogable; que una vez vencido deberá la arrendataria entregar el inmueble solvente en los servicios públicos y desocupado de bienes y personas; que gozará de la prórroga siempre que cumpla sus obligaciones; y se solicitó al Tribunal se hiciera entrega de las factura, que se acompaña a la solicitud, número de control 00000005 de fecha 1.ero de diciembre de 2015 correspondientes a las transferencias electrónicas efectuadas por la arrendataria de los meses de febrero a noviembre de 2017. Notificada de la misión y leído el contenido, la ciudadana Tibisay Diaz Rodríguez, se negó a recibir la factura y firmar el acta debido a que no está autorizada para firmar el acta.

• Copia simple de documento de propiedad del terreno constituido por un galpón comercial sin número, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Barinas, en fecha 09 de septiembre de 1.985, bajo el Nº 48, folios 155 al 157 vto, identificado con la letra A, que se encuentra inserta en las actuaciones contentivas de la solicitud extrajudicial de notificación. (Folios 6 al 16).

• Contrato de arrendamiento, suscrito por ambas partes, sobre un galpón comercial sin número, ubicado en la Primera Calle de la Urbanización Coromoto, con una extensión de 15,30 mts de frente y 35 mts de fondo, con una superficie total de 535,50 mts2, de la avenida Carabobo de esta ciudad de Barinas, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Barinas estado Barinas, bajo el Nº 9, Tomo 377, identificado con la letra B, que se encuentra inserta en las actuaciones de la solicitud extrajudicial de notificación Folios 44 hasta 54. (Folios 17 al 25).

• Copia simple de Acta de Audiencia Única de Protección levantada por ante la Superintendencia de Precios Justos Expediente E-00098-2016, de fecha 20-01-2017, para darle continuidad al acto de protección llevado por la Superintendencia, según lo acordado por las partes el 06 de noviembre de 2016 el cual se firma el contrato de arrendamiento entre las partes con fecha de vigencia a partir del 1ero de febrero de 2017, donde la Notaría se trasladará a las instalaciones del organismo para firmar y notariar dicho contrato, identificada con la letra “C”.

• Original de Factura signada con el Nº 00000005 de fecha 01/12/2017, por un monto de Bs.218.000,00, a razón de Bs. 20.000,00 describiendo: Pago de Alquiler de Galpón comercial, correspondiente a los meses de Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre de 2017.

• Acta identificada como SUNDEE Nro. E-00098-2017, levantada por la Coordinación Regional de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos en fecha quince (15) de enero de 2018, identificada con la letra “D”.

• Original de uno de los ejemplares de acta administrativa, denominada Acta de Audiencia de Asuntos Arrendaticios, con ocasión de la decisión de fecha 25 de abril de 2018, con sello húmedo estampado correspondiente a la Coordinación Regional Barinas de la Superintendencias Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDEE) en el Estado Barinas de la providencia administrativa, mediante la cual fija el canon de arrendamiento para el primer año del 03 de febrero de 2018 al 03 de febrero de 2019, el monto del respaldo de las garantías contractual contraída, y que durante el corriente de la prórroga legal el contrato se considerara a tiempo determinado y se ordenó la notificación del acto al Presidente de la Cooperativa Remalco RL, marcada letra “F”.

• Copia simple de escrito presentado por la ciudadana Rosa del Valle Cabello de Mendoza, por ante la Superintendencia de Precios Justos Región Los Llanos Superintendencia Nacional Para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), en fecha 26-10-2017.

• Original de resultas de fecha 23 de mayo de 2018, de la Notificación del Dispositivo del Procedimiento de regulación de la decisión de fecha 25 de abril de 2018 sustanciado en el expediente administrativo Nº E-00090-2017, suscrito por la ciudadana Tibisay Diaz, titular de la cédula de identidad Nº 9.265.840, en su carácter de encargada.

Por auto de fecha 24 de septiembre de 2.018, se admitió la presente demanda, ordenando emplazar a la parte demandada Asociación COOPERATIVA REMALCO, R.L., inscrita por ante la Oficina del Registro Público del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 30 de noviembre de 2.009, bajo el Nº 46, Folios 230, Tomo 93, en la persona de su presidente ciudadano Alirio de Jesús Uzcateguí Hernández, ut supra, a fin de que compareciera por ante este Tribunal dentro de los veinte (20) días de despachos siguientes a que constara en autos su citación.

En fecha 05 de Noviembre del 2.018, se dictó auto de abocamiento de la Juez que suscribe, concediéndole a la parte demandante tres (03) días de despacho a los fines legales previstos en el artículo 90 ibídem.

Debidamente citado el demandado, Asociación Cooperativa Remalco RL, representada por su presidente ciudadano ALIRIO DE JESÚS UZCATEGUI HERNANDEZ, supra identificados, asistido de su apoderado judicial abogado en ejerció Adolfo E. Cepeda S., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 29.251, dentro del lapso de ley, presentó escrito de contestación a la demanda en los siguientes términos:

Que se evidencia del acta constitutiva que acompañó en copia simple exhibiendo su original para que se certificara, que en el artículo 13 de la Instancia de Administración, Facultades y Obligaciones del Presidente, es el único representante legal, con el carácter de Presidente de la persona Jurídica aquí demandada, no existiendo otro representante de la ASOCIACIÓN COOPERATIVA REMALCO R.L, inscrita por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 30 de Noviembre de 2.009, inserta bajo el Nº 46, FOLIO 230, Tomo 93, las cuales como Presidente ejerce en su nombre las siguientes facultades:

A) Convocar la Asamblea.
B) Presidir las Sesiones de la Instancia Administrativas y de la Asamblea.
C) Firma conjuntamente con el Secretario las actas de asamblea y de las sesiones del consejo.
D) Ejercer la representación legal de la Cooperativa, tanto protocolares oficiales, oficiales publicas o privadas.
E) Otorgar los contratos a que hacen referencias los estatutos y otorgar recibos y finiquitos.
F) Movilizar las cuentas bancarias o de otro tipo conjuntamente con el tesorero.
G) Cualquier otra facultad que le otorgue la Asamblea o la Instancia de administración.

Por lo que no es cierto el contenido demandado, que es falsa que haya incurrido su representada en las causales de desalojo demandadas; que su representada paga el canon de arrendamiento vía on line, en la cuenta bancaria de la demandante, en conformidad con el contrato de arrendamiento, que así mismo lo puede verificar la demandante en su cuenta bancaria y se hace de conformidad con lo establecido en el artículo 27 de la Ley especial arrendaticia, alegando que se podría verificar a través de la prueba de informes, solicitando información sobre los depósitos del pago de los cánones de arrendamientos y su respectivo IVA, conforme al contrato de arrendamiento, ya que su representada no ha sido notificada legalmente de procedimiento de regulación alguna del cambio del canon de arrendamiento; que únicamente fue notificada, para una Audiencia, que la SUNDDE la denominó “AUDIENCIA DE ASUNTOS ARRENDATICIOS”, la cual se llevó a cabo el 15 de enero de 2.018, y se levantó el acta correspondiente, alegando la parte demandada que dicha acta pretendía violentar los artículos 27 y 30, en concordancia, con los artículos 3 y 24 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, manifestando el ciudadano ALIRIO DE JESÚS UZCATEGUI HERNANDEZ, ut supra identificado, que fue esa la única vez que en nombre de la COOPERATIVA REMALCO R.L, se negó a firmar; que quien no cumple, es la demandante, ya que no ha suministrado factura legal, individualizada mes por mes, con fecha del respectivo pago de cada mes, con discriminación detallada con los respectivos pagos de los cánones de arrendamiento e IVA, que no ha cumplido de con lo establecido en el artículo 30 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que así consta de su propia prueba anexada en el libelo de demanda. Que su representada no ha dejado de pagar el canon de arrendamiento mes por mes y meses pagados por adelantado, no ha violentado normativa de ley o el contrato

Que nunca al representante se le ha pretendido entregar factura que sea conteste con lo estipulado en el articulo 30 de la Ley especial, ya que hacer cúmulos de meses pagados en una única factura, pretender presumir que su representada paga mensualidades atrasadas, es lo que ha pretendido el demandante con su prueba.

Que es evidente que la demandante y la SUNDEE Barinas, por inducción de la demandante, no comprende que la ciudadana Tibisay Diaz Rodríguez, a que se refiere la prueba que acredita la demandante, no es representante legal de la persona jurídica demandada, es la tesorera de la persona jurídica, no representa, así se constata del artículo 15 de los estatutos la cual señala lo siguiente, de la instancia de Administración, Facultades y Obligaciones del Tesorero:

A) Supervisar y guardar bajo custodia, toda la documentación relacionada con los ingresos, depósitos, valores y uso de los fondos.
B) Informar a la Instancia de Administración de cualquier irregularidad que se presente por parte de los asociados en el pago de sus certificados, préstamos o cualquier otra obligación que tengan con la Cooperativa.
C)Entregar bajo inventario todos los libros, documentos, registros y demás pertenencias de la Cooperativa, tan pronto se nombre su sucesor.
D) Llevar un libro de inventario con todos los bienes de la Cooperativa, con su número de serial, en caso de no tener serial el bien establecer una nomenclatura para su identificación y ubicación.
E) Establecer un sistema de contabilidad adaptado a las normas del Cooperativismo, bajo la premisa y el uso de alta tecnología, sin embargo, los libros exigidos por los sistemas contables tradicionales.
F) Movilizar conjuntamente con el presiente las cuentas bancarias o de otro tipo.
G) Las demás que le señale la coordinación de la instancia de administración y la asamblea.

Que conforme al impero de la Ley, no existe o existirá citación o notificación alguna, que no se haga en la persona de su legítimo representante legal estatuario; que la demandante, indica entregar factura de pago que acompaña al libelo de la demanda, que no es legal conforme a la norma citada, y que la misma pretende presumir que en fecha 1ero de diciembre de 2017, se cancelaron varios meses de canon de arrendamiento, es decir, pagos atrasados de varios meses. Que en relación a los depósitos físicos que exige la demandante, debe saber que cada vez que se consulta, su cuenta bancaria puede verificar via on line, concepto del depósito, que no hay físico del depósito que reclamar, precisamente por acreditarse vía Internet; exigencia que nunca ha hecho la demandante a la representación legal de la demandada, que no puede un contrato de arrendamiento imponer estipulaciones u obligaciones al arrendatario que no sean las referidas en la ley, que así se desprende del artículo 3 que citó, que no se pueden crear modalidades que no sean las establecidas en los artículo 27, 28, 29 y 30 de la Ley especial.

En cuanto a la supuesta notificación, mencionada por la parte actora de no seguir arrendando el inmueble, advierte la defensa, que tal notificación es inoficiosa de conformidad con el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, argumentando la parte demandada, que ambas partes son conteste desde el 03 de Febrero del 2.018, fecha el cual culminó el término de un (01) año de arrendamiento fijado en el contrato, es decir, ya habían acordado al momento de la firma del contrato de arrendamiento, que no era viable un nuevo contrato de arrendamiento, por eso se prefijó en dicho contrato que la prórroga legal arrendaticia sería de dos (02) años. Que la persona jurídica que representa, con el carácter de Presidente, no tiene representante como alega la demandante, solo su Presidente, como consta del acta constitutiva.

Que nunca ha sido notificado como único representante legal de la persona jurídica, de procedimiento regulatorio alguno, ni de procedimiento de regulación por parte del SUNDEE-Barinas, u otro órgano administrativo, o judicial, que no sea la citación que le hace este Tribunal, por lo que a su representada no se le han dado garantías del debido proceso y derecho a la defensa, que no se le puede pregonar que su representada no ha cumplido decisión que ni siquiera se le ha comunicado.

Conforme a la prueba anexada con la letra “F”, por la parte demandante, alega el demandado, que es ilegal, por ser contraria al artículo 47 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo en concordancia con el artículo 49 de la Constitución, que por tanto el proceso que debió aplicar en la resolución la SUNDEE Barinas, supuestamente referido a una regulación del canon de arrendamiento, es el señalado en el artículo 64 de a Ley Orgánica de Precios Justos, y así no se hizo por lo que violentó, que por tal razón la decisión de la SUNDDE-Barinas, es ilegal, inconstitucional, por violentar el debido proceso.

Que es ilegal por ser contraria al artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia, con el artículo 24 de la misma Ley, que bajo el imperio normativo, durante la prórroga legal, solo se puede variar el canon de arrendamiento en un procedimiento de regulación, que la decisión, no solo varió el canon de arrendamiento, se modificó el deposito arrendaticio, por lo que la decisión es ileal por ir contra norma expresa de la ley especial. Que consta del anexo marcado con la letra “D” llamada en su contenido audiencia de asuntos Arrendaticios, al expresar Acta De Audiencia de Asuntos Arrendaticios, que no se mencionó nunca en su presencia de un procedimiento de regulación de canon de arrendamiento, violando el debido proceso y derecho a la defensa, en virtud de los expresado en la parte final que concluye por agotadas las diligencias necesarias impertinentes al caso, ya que por esa vía de incorporar nuevos elementos, por lo que considera ultimar la sustanciación y emitir su resolución, que sólo consta en autos una audiencia de fecha 15 de enero de 2018, y una resolución que modificó el canon de arrendamiento y depósitos arrendaticios, sin que evidencie haber cumplido lo establecido en el artículo 47 de la Ley Especial; que en la debida oportunidad se oficie a la Sundde, con sede en Barinas, informe la motivación legal, el procedimiento aplicable entre otras circunstancias.

Que por tal motivo solicita se declare sin lugar la demanda intentada contra su representada.
Acompañó al escrito de contestación de demanda:

1. Copia certificadas del acta constitutiva y estatutos de la COOPERATIVA REMALCO, R.L., inscrita por ante la Oficina del Registro Público del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 30 de noviembre de 2.009, bajo el Nº 46, Folios 230, Tomo 93, acta constitutiva asentada por ante el Registro Publico del Municipio Barinas del estado Barinas, bajo el Nº 46, Tomo 93, de fecha 30/11/2009.

2. Constancia emitida por la Superintendencia Nacional de Cooperativas, mediante la cual hace saber que la Cooperativa Remalco, R.L, ut supra, cumplió con el artículo 11 de la Ley Especial de Asociaciones Cooperativas.

3. Copia simple del Registro de Información Fiscal (R.I.F), de la Asociación Cooperativa Remalco, R.L.

4. Copias simples de las cédulas de identidad de los ciudadanos Alirio de Jesús Uzcateguí Hernández, Tibisay del Pilar Díaz Rodríguez, Zenaida Yadira Díaz Rodríguez, Raimundo Antonio Díaz Cruces y Jessika Carolina Sánchez Díaz, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros V-5.059.569, V-9.265.840, V-8.142.980, V-1.223.025 y V-17.205.476, respectivamente en su orden.

5. Copias simples del Registro de Información Fiscal (R.I.F), de los ciudadanos Alirio de Jesús Uzcateguí Hernández, Tibisay del Pilar Díaz Rodríguez, Zenaida Yadira Díaz Rodríguez, Raimundo Antonio Díaz Cruces y Jessika Carolina Sánchez Díaz, ut supra identificados.

Previa oportunidad fijada, en fecha 06 de febrero de 2.019, tuvo lugar la audiencia preliminar, estando las partes, la representación de la parte demandada por los abogados en ejercicio Adolfo E. Cepeda y Adolfo E. Cepeda L, y por la otra la demandante asistida en esa oportunidad por el abogado en ejercicio Campos Gilberto A., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 96.610, concedido el derecho de palabra a la demandante que manifestó que viene con el motivo que le devuelvan su local, el asunto de los alquileres y el incumplimiento del pago, que el organismo le estableció el canon y no ha cumplido, que solicita es que le desalojen su local, interviniendo el abogado asistente, que la parte arrendataria ha incumplido con el contrato de arrendamiento, con respecto al mantenimiento del local, por cuanto presenta un deterioro, en la pintura, las luces, el incumplimiento total del pago de arrendamiento, que urge la entrega del local, por cuanto va a construir unas habitaciones, para el alojamiento de unos familiares. concedido el derecho de palabra a la representación de la demandada que se deje constancia que la demanda solo se circunscribe a pretensión en el literal A y litera l, del articulo 40 de la Ley de Arrendamiento de uso Comercial, que se conviene en la relación arrendaticia se encuentra en periodo de prórroga legal arrendaticia conforme al articulo 46, de la Ley especial mencionada, que debe vencer la prorroga en el mes de febrero de 2020, que se encuentra a la fecha, en el goce de la prorroga legal arrendaticia, que fijan los limites de la controversia en el cual igualmente se plasma y determina la ilegalidad de las pruebas de la parte demandante, se determina que no se ha incurrido en las causales de desalojo, las que se refiere de la demanda, de los literales A y literal i, del articulo 40 de la Ley de Arrendamiento de uso Comercial. Que la parte demandante nunca ha notificado a la parte demandada de algún cambio en el canon de arrendamiento, a través de regulación de la misma, que se encuentra solvente con el pago de canon de arrendamiento, conforme lo exige el contrato de arrendamiento y pagado al arrendador conforme a la modalidad establecida en el artículo 27, mencionada en la Ley de Arrendamiento, que no ha sido notificada en la persona de su representante legal por órgano alguno de la regulación del cano de arrendamiento, que el único representante de la demandada la arrendataria, es el ciudadano Alirio Uzcategui y nadie más, y así consta en acta constitutiva, que no tiene conocimiento mi representada por no haber sido notificada a través de su legitimo representante legal, de la existencia del cambio del canon de arrendamiento, al que se refiere el contrato de arrendamiento, que la tesorera de mi representada no tiene el carácter de representante de la demandada, así consta del articulo 15 de los Estatutos Sociales en el cual consta facultades y obligaciones de la Tesorera, por lo que mal, puede argüir a través de su prueba la notificación la existencia de un nuevo canon de arrendamiento, ya que tal argumentación no es reconocida por norma legal, lo que hace ilegal su prueba.que es falso que la demandada se ha negado a recibir las facturas, ya que la factura que pretende que se reciba, se lee en su contenido que se otorga la factura 1 de diciembre del 2017, pero los meses que dice que se le paga, no se detalla los meses, lo que pareciera que arrendatario esta pagando el 1 de diciembre del 2017, un numero de meses anteriores, es decir que esta pagándose atrasada la mensualidad, cuando lo real es que esos meses fueron pagado en los respectivos días de cada mes, cosa que no señala la factura de la parte demandante, es por lo que viola el articulo 30, en cuanto a los físicos de los depósitos que se realizan a su cuenta alegando que así consta en el contrato y ciertamente así consta en el contrato, que la estipulación del contrato es contraria al artículo 3, de la Ley especial Arrendaticia, la cual en una de sus partes asienta: “ los derechos establecidos en este decreto Ley, son de carácter irrenunciable, todo acto o acuerdo, disminución o menos cabo de alguno de ello se considera nulo” es decir, si el Decreto Ley que no debo renunciar a los derechos, que se le impone una carga que no esta en la ley de suministrar físico de los depósitos que ha hecho en la cuenta bancaria del arrendador, significa que tal obligación es nula de pleno derecho, por lo que solamente mi representada tiene la obligación contenida en el articulo 27, el pago de canon en la cuenta, que la demandante no niega que se le ha pagado el canon, por que solo niega el aumento regulatorio de la Sundde, ello significa que a través de su banco ella certifica el pago, ya que es hecho común que los pagos y lo reconocen ambas partes, que los depósitos de los cánones de arrendamiento se hacen vía on line, no deja físico y papel físico, sino lo que llama la doctrina un rastro electrónico, y este es el reconoce el arrendador del pago y el arrendatario por haber pagado, por lo que esa exigencia del demandante es ilegal, que la únicas exigencias con respecto al pago de arrendamiento son las que se refieren al articulo 27 y 30 de la Ley Especial Arrendaticia mencionada; que en fecha 15/01/2018 hubo audiencia en la Sundde, y ello es cierto, la llamo la Sundde Audiencia de Asuntos Arrendaticia, y el Acta que se levanto se llamo Acta de Audiencia de Asuntos Arrendaticios, que en esa audiencia mi representada a través de su representante legal Alirio Uzcategui, que se pretendió obligar en dicha audiencia a recibir la factura que aquí acompaña, ya que haber alegado que dicha factura es ilegal como lo establece el articulo 30 de la Ley Arrendaticia mencionada, que no era necesario tal notificación, igualmente se le planteo el principio universal del derecho que es doctrina y jurisprudencia venezolana que dice “ Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de notificación por ello pretendía obliga sin considerar los alegado, y en dicha acta no menciona ninguna regulación del canon de arrendamiento. Que la prueba de la demandante marcada F, a la que se refiere a una resolución de Canon De arrendamiento es contraria a derecho primero violenta el articulo 47 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo, omite la aplicación de la Ley Orgánica de Precios Justo, en el articulo 64 y siguiente, violenta el articulo 26 de la Ley de la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comerciales, es fin toda la prueba de la parte demandante es ilegal, por lo que a consecuencia de ello es falso en todos los sentidos que esta parte haya incurrido en las causales de desalojo en los literales literales A y literal, del articulo 40 de la Ley de Arrendamiento de uso Comercial. Por ello, las pruebas que se promoverán serán las que se mencionan en de la contestación de la demanda en el articulo 403 del Código del Procedimiento Civil. Es Todo”. No expuso más.

Por auto de fecha 08 de Febrero de 2.019, fueron fijados los hechos y límites de la controversia, de la siguiente manera:

Hechos convenidos:
1. La existencia de un contrato de arrendamiento suscrito entre las partes autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barinas del Estado Barinas, sobre el inmueble que se describe en dicho contrato autenticado en fecha 20 de enero de 2017, quedando anotado bajo el Nº 9, Tomo 377, Folios 44 hasta el 54 de los libros respectivos.
2. Que el ciudadano Alirio de Jesús Uzcategui Hernández, actuando en su carácter de Presidente y representante de la Cooperativa Remalco, R.L., se negó a firmar el acta de fecha 15 de enero de 2018 en la Audiencia de Asuntos Arrendaticios a la que solo y únicamente fue notificada su representante, realizada en Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (Sundde)-Barinas.
Hechos controvertidos:
1. Que la demandada haya incurrido en las causales de desalojo a las que se refiere los literales “a” e “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
2. Que la parte demandada no ha sido notificada legalmente de procedimiento de regulación alguno del cambio del canon de arrendamiento; que sólo fue notificada para una audiencia que la SUNDDE llamó audiencia de Asuntos Arrendaticios, llevada a cabo el 15 de enero de 2018, levantando al efecto un acta que se denominó Acta de Audiencia de Asuntos Arrendaticios, que se negro a firmar la representante legal de la parte demandada, siendo esa oportunidad legal que se negro a firmar.
3. Que el acta levantada por la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (Sundde) violenta los artículos 27, 30 en concordancia con los artículos 3 y 24 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial de la demandada.
4. Que la demandante no ha suministrado las facturas legales, individualizada mes por mes con fecha del respectivo pago de cada mes, como lo acredita en la prueba anexa al libelo de la demanda.
5. Que la demandada no ha dejado de pagar el canon de arrendamiento de acuerdo al contrato de arrendamiento mes por mes, cancelados por adelantado, no violentando ninguna Ley Especial Arrendaticia o contrato.
6. Que no ha sido notificado la parte demandada en la persona del presidente de actuación legal referida al procedimiento de regulación del canon de arrendamiento, por parte del SUNDDE-Barinas u otro órgano administrativo judicial, sin que se le hayan dado las garantías del debido proceso y derecho a la defensa.
7. Que la ciudadana Tibisay del Pilar Díaz Rodríguez, titular de la cédula de identidad Nº 9.265.840, quien se refiere en la prueba que acredita la demandante, por no ser la representante legal de la persona jurídica de la demandada, por así consta expresamente en los estatutos del acta constitutiva.
8. Que las facturas de pago que pretende presumir al hacer entrega que acompaña a su libelo de demanda, la cual no es legal por faltar los requisitos que se exigen, que en fecha 1ero de diciembre de 2017 se cancelaron varios meses de canon de arrendamiento, como pagos atrasados.
9. Que los depósitos físicos que exige la parte demandante se pueden verificar vía on line, que el banco le detalla, día, origen, monto y concepto del depósito, que no hay físico del depósito que reclamar, que nunca ha hecho esa exigencia la demandante al representante legal de la demandada, que el contrato de arrendamiento mal puede crear una obligación o crear una modalidad distinta a la establecida en la ley que rige la materia.
10. Que la supuesta notificación de no continuar con el contrato de arrendamiento es inoficiosa de conformidad con lo establecido en el artículo 26 de la Ley especial; que ambas partes son contestes desde 03 de febrero del año 2018 en que culminó el término del año de arrendamiento, que se encuentra en etapa de prórroga legal de dos años.
11. La ilegalidad e inconstitucionalidad de las pruebas documentales acompañadas por la parte demandada al libelo de la demanda identificadas con las letras “F” y “D”.

Dentro del lapso legal para ello, haciendo uso de tal derecho las partes promovieron los siguientes medios de pruebas:

Pruebas promovidas por la parte actora:

 Invocó a su favor el mérito favorable que se desprende de las actas procesales, en especial los hechos narrados en el libelo de demanda. no constituyen un medio de prueba susceptible de valoración, por cuanto son los hechos constitutivos d su pretensión, objeto de la pretensión que aquí nos ocupa.

Las pruebas que con el se acompañaron a saber:

 Original de resultas de notificación extrajudicial marcada con la letra E, identificado con el Número de asunto: Nº EP21-S-2017-000682, practicada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas del Circuito Judicial Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas; en fecha 31 de enero de 2018, donde se trasladó y constituyó en el inmueble ubicado en la primera calle de la Urbanizacion Coromoto a 80 metros de la avenida Carabobo de esta ciudad de Barinas, a los fines de notificar a la Cooperativa Remalco RL, antes identificada en su condición de arrendataria, en compañía de la ciudadana Rosa del Valle Cabello de Méndez, y dos ciudadanos, asistida de abogado, notificándose de la misión del Tribunal a la ciudadana Tibisay Diaz Rodríguez, titular de la cédula de identidad Nº 9.265.840, quien funge como tesorera de la empresa, de los particulares contenidos en la solicitud, entre ellos: La no renovación del contrato de arrendamiento, que a partir del 02 de febrero de 2018, comienza a regir la prórroga legal, hasta el 20 de febrero de 2020, plazo éste improrrogable; que una vez vencido deberá la arrendataria entregar el inmueble solvente en los servicios públicos y desocupado de bienes y personas; que gozará de la prórroga siempre que cumpla sus obligaciones; y se solicitó al Tribunal se hiciera entrega de las factura, que se acompaña a la solicitud, numero de control 00000005 de fecha 1ero de diciembre de 2015 correspondientes a las transferencias electrónicas efectuadas por la arrendataria de los meses de febrero a noviembre de 2017. Notificada de la misión y leído el contenido, la ciudadana Tibisay Diaz Rodríguez, se negó a recibir la factura y firmar el acta debido a que no está autorizada para firmar el acta.

En cuanto a las actuaciones, contentivas en la solicitud de notificación tramitada por ante este Tribunal en el asunto Nº EP21-S-2017-000062, merecen fé de los hechos que contienen en razón del principio de notoriedad judicial, por haber sido ejecutadas por un organismo competente para ello.

 Copia simple de documento de propiedad del terreno constituido por un galpón comercial sin número, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Barinas, en fecha 09 de septiembre de 1.985, bajo el Nº 48, folios 155 al 157 vto, identificado con la letra A. que se encuentra inserta en las actuaciones contentivas de la solicitud extrajudicial de notificación. (Folios 6 al 16).

 Copia simple y certificada de Contrato de arrendamiento, suscrito por ambas partes, sobre un galpón comercial sin número, ubicado en la Primera Calle de la Urbanización Coromoto, con una extensión de 15,30 mts de frente y 35 mts de fondo, con una superficie total de 535,50 mts2, de la avenida Carabobo de esta ciudad de Barinas, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Barinas estado Barinas, bajo el Nº 9, Tomo 377, identificado con la letra B, que se encuentra inserta en las actuaciones de la solicitud extrajudicial de notificación Folios 44 hasta 54. (Folios 17 al 25).

De las dos (02) documentales que precede, se aprecian en todo su valor para comprobar su contenido como documento público, al no haber sido impugnado por la parte demanda de acuerdo con lo previsto en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. De la misma se evidencia que la accionante es propietaria de un inmueble constituido, descrito en marras; así como el contrato de arrendamiento suscrito por las partes.

 Original de Acta de Audiencia Única de Protección levantada por ante la Superintendencia de Precios Justos Expediente E-00098-2016, de fecha 20-01-2017, para darle continuidad al acto de protección llevado por la Superintendencia, según lo acordado por las partes el 06 de noviembre de 2016 el cual se firma el contrato de arrendamiento entre las partes con fecha de vigencia a partir del 1ero de febrero de 2017, donde la Notaría se trasladará a las instalaciones del organismo para firmar y notariar dicho contrato, identificada con la letra “C”.

 Acta identificada como SUNDEE Nro. E-00098-2017, levantada por la Coordinación Regional de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos en fecha quince (15) de enero de 2018, identificada con la letra “D”.

 Original de uno de los ejemplares, con ocasión de la decisión de fecha 25 de abril de 2018, con sello húmedo estampado correspondiente a la Coordinación Regional Barinas de la Superintendencias Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDEE) en el Estado Barinas contentivo de la providencia administrativa, mediante la cual fija el canon de arrendamiento para el primer año del 03 de febrero de 2018 al 03 de febrero de 2019, el monto del respaldo de las garantías contractual contraída, y que durante el corriente de la prorroga legal el contrato se considerara a tiempo determinado y se ordenó de la notificación del acto al Presidente de la Cooperativa Remalco RL, marcada con la letra “F”.

 Original de resultas de fecha 23 de mayo de 2018, de la Notificación del Dispositivo del Procedimiento de regulación de la decisión de fecha 25 de abril de 2018 sustanciado en el expediente administrativo Nº E-00090-2017, suscrito por la ciudadana Tibisay Diaz, titular de la cédula de identidad Nº 9.265.840, en su carácter de encargada, marcada con la letra “G”.

 Copia simple de escrito presentado por la ciudadana Rosa del Valle Cabello de Mendoza, por ante la Superintendencia de Precios Justos Región Los Llanos Superintendencia Nacional Para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE).

Siendo que las actuaciones que se preceden, constituyen recaudos, constituidos por documentos administrativos, documentos públicos y privados, que en su conjunto dan fé, y gozan de una presunción de veracidad, legitimidad, de las actuaciones realizadas por el funcionario competente para ello, de acuerdo a las facultades que le son conferidas en el artículo 7 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y tramitado conforme las disposiciones de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por lo que se consideran constituyen plena pruebas de las actuaciones ejecutadas por en ente administrativo competente para ello. l

Alegó en su escrito mediante el cual promueve pruebas que en cuanto al argumento formulado por la parte demandante al decir que no fue debidamente notificada la COOPERATIVA REMALCO, R.L. del dictamen o acto conclusivo emitido por la Coordinación Regional Barinas, adscrita a la SUNDDE-Barinas, así como la violación del debido proceso, que todos los actos administrativos son recurribles por vía administrativas y Judicial, dentro del plazo fijado por la Ley adjetiva que rige dicha materia, eso incluye EL DICTAMEN O ACTO CONCLUSIVO emitido por la SUNDDE, al haberse notificado hace mas de diez (10) meses, no accionó la parte demandada en su momento ninguna impugnación sobre el procedimiento administrativo.

En relación a la imposibilidad de aumentar el canon de arrendamiento durante el tiempo que dure la prorroga legal argumentado por la parte demandante, que si era posible realizar dichos ajustes, de conformidad con lo establecido en los artículos 24 y 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

En cuanto a si está facultada o no la ciudadana TIBISAY DEL PILAR DÍAZ RODRÍGUEZ, titular de la cédula de identidad Nº V-9.265.840, quien se desempeña como Tesorera de la COOPERATIVA REMALCO R.L,. para recibir la notificación del DICTAMEN O ACTO CONCLUSIVO emitido por la SUNDDE, alega la parte actora que la COOPERATIVA REMALCO R.L, es una persona jurídica, siendo los únicos requisitos válidos para su notificación que sea practicada en la oficina o lugar donde ejerce el comercio o industria la demandada, que estuviere firmada bien sea por su representante legal o judicial de la persona jurídica, o por cualquiera se sus directores o gerentes o por el receptor de la correspondencia de la COOPERATIVA.

En relación a las consideraciones expuestas por la actora en el escrito de promoción de pruebas, los mismos no constituyen un medio de pruebas, en si mismos susceptibles de valoración, por cuanto son argumentos de los hechos controvertidos en el presente asunto.

Pruebas promovidas por la parte demandada:

 Prueba de informe, dirigido al Banco del Caribe, sucursal Barinas, a fin de que informe a este Órgano Jurisdiccional, sobre los depósitos hechos por la COOPERATIVA REMALCO R.L,. inscrita por ante el Registro Público del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 30 de Noviembre del 2.009, a la cuenta AHORRO Nº 01140350623508010876, de la demandante ciudadana ROSA DEL VALLE CABELLO DE MENDOZA, titular de la cédula de identidad Nº V-3.025.943, con la finalidad de acreditar las solvencias arrendaticia.

 Prueba de informe dirigido a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE-Barinas), para que informe:
1) Motivación legal y qué procedimiento aplicó en el expediente al que se refirió la prueba anexada en el libelo de demanda marcada con la letra “F”.
2) Motivación legal que explique al apartarse de la aplicación del procedimiento ordinario especial pautado en la Ley Orgánica de Precios Justos.
3) En que secuencia y fase normativa aplicó algún procedimiento legal aquél órgano administrativo (SUNDDE).
4) Si aplicó procedimiento contenido en la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y el motivo de la omisión al artículo 47 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativos.
5) Fundamento de la no aplicación del Procedimiento de la Especialidad contenido en el artículo 64 y siguiente de la Ley Orgánica de Precios Justos.
6) Que informe al Tribunal, motivación legal que explique el apartarse del imperio normativo contenido en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
7) Que remita al Tribunal el cuerpo que integra el expediente que señala la SUNDDE Nº 00098-2017.
8) Informar al Tribunal formas y métodos de incorporación de pruebas al mencionado expediente Nº 00098-2017.

En la oportunidad establecida para ello, formula oposición a la prueba de informes promovidas por el demandado, en razón de los siguientes argumentos: Que dichas actuaciones representan ser un acto administrativo firme, el cual no fue recurrido o impugnado por vía administrativa, ni judicial por parte de los representantes de la demandada Cooperativa Remalco, R.L, ut supra.

De igual forma se opone a la admisión de la prueba de informe al Banco del Caribe, sucursal Barinas, por cuanto la misma resulta manifiestamente ilegal al no haber sido promovidas junto con el escrito de contestación de la demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, que lógicamente dichos comprobantes se encuentran en su poder y que se han negado a presentarlos en reiteradas ocasiones, según se demostró en el anexo que acompañó al libelo de demanda, mas específicamente en la notificación realizada por este mismo Tribunal, en el expediente EP21-S-2017-000682, de fecha 30 de enero de 2.018, donde se dejó constancia que la representante de la Cooperativa Remalco, R.L., se negó a suministrar al Tribunal las copias de los depósitos efectuados.

En la oportunidad legal para el pronunciamiento sobre la oposición formulada a los medios probatorios; sólo prosperó la oposición respecto a los particulares (1), (2), (3), (4), (5) y (8), supra señalados, de la prueba de informes dirigida al SUNDEE-Barinas.

En consecuencia admitidas las pruebas, se ordenó la evacuación de la siguiente manera:

1 Oficiar a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE-Barinas), a fin de que sea remitido a este despacho, dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que conste la entrega del oficio en cuestión el cuerpo que integra el expediente Nº 00098-2017, que contiene la Resolución Administrativa de fecha 25/04/2018. Recibido por ante la Unidad de Recepción y Distribución de documentos de este circuito Judicial Civil en fecha 21/03/2019. de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto lo contenido en el expediente administrativo se relaciona con los hechos controvertidos, se aprecian en todo su valor, por cuanto se trata del procedimiento establecido por el ente administrativo en relación a la solicitud formulada por la demandada, que más adelante se discriminará en el texto de este fallo.

2 Oficiar a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN), con la finalidad de que el Banco Caribe de la ciudad de Barinas informe, dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que conste la entrega del oficio en cuestión, sobre los depósitos hechos por la COOPERATIVA REMALCO R.L,. inscrita por ante el Registro Público del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 30 de Noviembre del 2.009, a la cuenta AHORRO Nº 01140350623508010876, de la ciudadana ROSA DEL VALLE CABELLO DE MENDOZA, titular de la cédula de identidad Nº V-3.025.943, con la finalidad de acreditar las solvencias arrendaticia, librándose oficio en la misma oportunidad, cuya respuesta, luego de ser ratificada a petición de la demandante, fue recibido por ante la Unidad de Recepción y Distribución de documentos de este circuito Judicial Civil en fecha 30/07/2019, inserta al folios siete (07) de la segunda pieza. Por cuanto de acuerdo a lo estipulado en la citada norma se evidencia, que la información suministrada por los mecanismos legales, a través de la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario, dicho informe fue peticionado conforme lo planteó el demandante, de autos. Merece fé del contenido de la información allí señalada.

Dichas resultas se constata que Los medios probatorios que preceden serán valorados posteriormente.

Este Tribunal para decidir observa:
El asunto que nos ocupa versa con motivo de la demanda de desalojo de un inmueble destinado a uso comercial intentada por la ciudadana ROSA DEL VALLE CABELLO DE MENDOZA, constituido por un galpón comercial sin número, ubicado en la Primera Calle de la Urbanización Coromoto, con fundamento en el articulo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, literales “a” e “i”, contra la Asociación COOPERATIVA REMALCO, R.L, representada por el ciudadano Alirio de Jesús Uzcateguí Hernández, identificados en el texto de este fallo.

El demandado por su parte, alegó lo que constituyó los hechos controvertidos, la falta de pago del canon de arrendamiento de un supuesto aumento en el canon de arrendamiento, establecido por la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos SUNDEE-BARINAS, que si se paga el canon de arrendamiento contractual, por cuanto la demandada no ha sido notificada legalmente de procedimiento alguno para cambio del canon de arrendamiento; que sólo fue notificada para una audiencia que la SUNDDE llamó audiencia de Asuntos Arrendaticios, llevada a cabo el 15 de enero de 2018, levantando al efecto un acta que se denominó Acta de Audiencia de Asuntos Arrendaticios, que se negro a firmar la representante legal de la parte demandada, siendo esa oportunidad legal que se negro a firmar que violó los artículos 27, 30 en concordancia con los artículos 3 y 24 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que la demandante no ha entregado las facturas, que los depósitos físicos se pueden verificar vía on line, que el banco le detalla, que el contrato de arrendamiento mal puede crear una obligación o crear una modalidad distinta a la establecida en la ley que rige la materia.

Ahora bien, resulta oportuno destacar que el demandado aduce que paga el canon de arrendamiento establecido en el contrato, negando estar insolvente de un supuesto aumento del canon de arrendamiento, establecido por en ente administrativo antes señalado SUNDEE-BARINAS, por no haber sido notificado en la persona de su representante legal, a través del Presidente de la Asociación Cooperativa Remalco R.L de procedimiento alguno, que la Tesorera no tiene la facultad de representación de la misma, alegando además solo haber estado presente en una supuesta audiencia de asunto arrendaticios que por tanto dichas actuaciones, acompañadas y marcadas “D” y “F” son ilegales, se violó el debido proceso y el derecho a la defensa.

Justificación de dichos argumentos a su decir, de no variar o modificar el canon de arrendamiento, lo constituye el contenido del artículo 24 de la ley que rige la materia que estipula:

“El contrato de arrendamiento contendrá, al menos, las especificaciones físicas del inmueble arrendado y de la edificación que lo contiene; la duración será mínima de un (01) año, excepto cuando la actividad a desarrollar esté enmarcada en temporadas específicas, entonces el lapso podrá ser menor, no pudiendo ajustar el canon de arrendamiento si se diera continuidad o prórroga, amenos que supere un año, de acuerdo a lo establecido en el artículo 33 del presente decreto Ley; el valor del inmueble, el canon de arrendamiento y a modalidad de cálculo adoptada; las obligaciones del arrendador y del arrendatario. Además, deberá señalar expresamente su apego a las consideraciones establecidas en este Decreto Ley.”

Por su parte la cláusula décima segunda del contrato suscrito por las partes, del cual no existe controversia entre las partes, y se encuentra cursando la prórroga legal, establece lo siguiente:

“LA ARRENDATARIA está y asume a obligación de pagar puntualmente a LA ARRENDADORA el canon de arrendamiento, la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs.20.000,00), el cual no incluye el impuesto al valor agregado (IVA) el que será cancelado por LA ARRNDATARIA por separado, según lo acordado por la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDEE) Barinas, Estado Barinas en fecha nueve (9) de noviembre de 2016, según procedimiento administrativo abierto para tal efecto, y el acto administrativo conclusivo el cual acompaño marcado “A”…. (Omissis).” …

En este orden de ideas, y antes de entrar a dilucidar lo referente al pago, o la falta de pago del canon de arrendamiento o su solvencia, ya sea el establecido en el contrato o en lo establecido por la SUNDEE-BARINAS, que dan lugar a la presente controversia, seguidamente se analiza lo concerniente a la ilegalidad, violación al debido proceso y derecho a la defensa que emanan de las actuaciones identificadas con las letras D y F suficientemente descritas, esbozado por el demandado.

Como se estableció en la audiencia oral celebrada en fecha 08 de octubre de 2019, se estableció que existiendo un precedente, entre las partes en conflicto que acudieron a la sede administrativa a los fines de resolver sus diferencias que concluyeron con la suscripción del contrato de arrendamiento de fecha 20 de mayo de 2017, llevó a la convicción de esta Juzgadora, como se estampó, que el demandado ante tales eventos como lo fueron los eventos previos a la celebración de la audiencia de fecha 15 de enero de 2018, a la cual manifiesta el demandado acudió pero que se negó a firmar.

La notificación realizada por en ente administrativo, que constituye el acto de comunicación mediante el cual hace saber al administrado, de un asunto que le concierne, pues dentro de las formalidades trámites y lapsos de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, que se establece a los particulares y al ente administrativo, no existir el secreto administrativo, en el sentido de que los interesados conocen los procedimientos en su contra, y el contenido de las actas y los documentos en los cuales la administración deciden en los procedimientos. Por eso se dio fin antes de la entrada en vigencia de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos de notificar a los interesados, cuyos derechos e intereses pudieran ser afectados por la acción administrativa.

Las notificaciones, realizadas en la persona de la Tesorera de la Asociación Cooperativa, ciudadana Tibisay Diaz Rodríguez, que se lee de los estatutos de la Asociación Cooperativa, forma parte del la Asociación, siendo miembro fundacional, y resulta inverosímil, que siendo miembro y que si bien ostenta cargos inherentes a la administración de la misma, tratándose de un asunto inherente directamente con las actividades propias de dicha Asociación; no haya participado por lo canales regulares en relación a la notificación practicada, la primera en fecha 08/11/2017, en la que estuvo presente el Presidente de la Asociación Cooperativa, posterior a las mencionadas notificaciones en la Audiencia de fecha 15 de enero de 2018. Siendo que como quedó establecido dichas actuaciones constituyen un cúmulo de presunciones, que llevan a constituir un indicio conforme al articulo 510 del Código de Procedimiento Civil, que la Asociación Cooperativa Remalco R.L, si se encontraba notificada y en conocimiento para el procedimiento llevado por el ente administrativo; y que su proceder constituye la rebeldía a integrarse al trámite del procedimiento administrativo, por los mecanismos regulares establecidos por la respectiva ley, y por tanto el argumento esgrimido en cuanto a la no notificación por parte del ente, no puede prosperar. Y así se Decide.

En cuanto a la ilegalidad del acto administrativo, a saber la providencia administrativa Nº E-00098-2017 de fecha 25 de abril de 2018, dictada por el ente rector en materia de arrendamiento de local comercial como lo es la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socieconómicos, como órgano desconcentrado; que de acuerdo a lo estipulado en el artículo 15 de la Ley Orgánica de la Administración Pública, pertenece a la administración Pública descentralizada, corresponden a dichas categorías, las instancias que actúan siempre adscritas y bajo la tutela de los órganos que ejercen el Poder Ejecutivo, en virtud de ello el artículo 1 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos establece su ámbito de aplicabilidad en toda la administración pública descentralizada, y sus actuaciones corresponden a actos administrativos denominados providencias administrativa u órdenes. La Ley Orgánica de la Jurisdicción Contenciosos Administrativo, establece en su artículo 32, las acciones de nulidad, por vía de excepción, lo cual no fue señalado expresamente por el demandado de autos, que da lugar dicha excepción, presupone en lo que tiene que ver sobre el objeto directo del proceso, ya que dicho pronunciamiento no anula el acto a su decir ilegal, sino que suspende su aplicación, como si no se hubiere dictado, cuestión que no fue expresamente propuesta por el demandado, solo ser nulo, lo que conlleva, a activar la petición de la tutela jurídica de sus derechos e intereses a la activación sea en sede administrativa o la vía jurisdiccional, peticionando al efecto medidas cautelares, de ser el caso, mediante se dirime dicho trámite, para producir los efectos requeridos para su defensa en los términos aquí planteados, que en su criterio consideran fueron dictadas al margen de los postulados Constitucionales, razón por la cual se le pleno valor a la providencia administrativas, por haber dictado por un ente competente para ello. Y Así se Decide.

Siguiendo el iter procesal, y ya dilucidado lo concerniente a las actuaciones de la administración, a través de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) Barinas, se procede a examinar y analizar los demás hechos controvertidos a saber, la solvencia o no en el pago de las cantidades correspondientes al canon de arrendamiento.

El artículo 1.159 del Código Civil establece:

“Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.

La norma supra transcrita, se refieren a los efectos que conllevan la celebración de los contratos entre las partes que lo ejecutan, quienes deberán regirse por las dos reglas perfectamente allí definidas, cuales son: “la que determina la fuerza obligatoria del contrato”, a menos que a ello los autorice el propio contrato o la ley. El legislador persigue con ello, como único fin, obligar a las partes a respetar y cumplir con las condiciones estipuladas en el contrato legalmente formado, así como el de cumplir y respetar las leyes, ya que si un contrato en su contenido estipula nada contrario a las leyes, ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes estarán obligadas a respetarlo y observarlo, pudiendo además, determinar y reglar sus obligaciones, como lo juzguen más conveniente a sus intereses, siempre que respeten las disposiciones que la ley ha establecido, sea en interés público o para proteger a los mismos otorgantes de las exigencias de uno de ellos que aprovecha las necesidades del otro y a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.264, ibídem; todo ello a fin de dar legitimidad al principio de autonomía de la voluntad de las partes, según el cual, éstas pueden obligarse en la forma y bajo las modalidades que decidan, siempre y cuando su voluntad no vaya en contra de la legislación, el orden público, o las buenas costumbres.

Si bien es cierto que actualmente la Ley Especial rige en la materia que nos ocupa de inmuebles para el uso comercial, no por ello debe omitirse las estipulaciones que las partes hayan convenido en el contrato suscrito, puesto que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, nace entre otros aspectos, para proteger de manera especial al arrendatario, estableciendo reglas claras que impidan practicas aisladas de incumplimiento intencional, como lo señala la exposición de motivos, se instauran controles de la relación, en procura de que las mismas -las relaciones arrendaticias- en aras de garantiza los intereses de los ciudadanos.

De una lectura de la Cláusula Décima sexta del contrato se hace mención a la actualización a las variaciones de los cánones de arrendamientos, cuando se establece la obligación de la garantía que respalde las obligaciones, es decir, las partes pactaron, en base al principio de la autonomía de la voluntad de las partes, una variación o modificación, además en el monto para el canon de arrendamiento; cuyo contenido se lee: “como garantía que respalde las obligaciones que aquí asume LA ARRENDFDATARIA por éste; hacer un depósito en dinero efectivo equivalente a tres (03) canon de arrendamiento establecido, y deberá acreditarse a nombre de ROSA DEL VALLE CABELLO de MENDOZA, … Omissis.. las cuales son exclusivas para tal fin la cual está a nombre de LA ARRENDADORA, o su actualización a su variación de los cánones de arrendamientos” …Sic. Subrayado y cursiva de este Despacho.

En cuanto al principio de voluntad de los contratantes, se ha pronunciado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 460, de fecha: 27 de octubre de 2.010, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, en el expediente signado con el Nº 2010-00131, señalando lo siguiente:

“Ahora bien, las partes de un contrato pueden válidamente obligarse en los términos, condiciones y modalidades que ellas mismas convengan en el contrato, lo cual constituye el principio de la autonomía de la voluntad, que les reconoce la posibilidad de reglamentar por sí mismas el contenido y las particularidades de las obligaciones que se imponen.
Por lo que los contratantes, siempre y cuando estén dentro del marco de la legalidad, pueden convenir de acuerdo a sus voluntades, y derogar las convenciones por sí mismas, así como modificar la estructura del contrato, lo cual obedece a lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil. (Sent. S.C.C. de fecha 22-09-09 caso: Inversiones Alvamart, C.A. contra Edoval, C.A. y otra).”

Así pues, se constata que las partes le fue imposible establecer un acuerdo, en lo que concierne a una variación o actualización del canon de arrendamiento acudiendo al ente administrativo facultado para ello de acuerdo a los artículos 5 y 7 del referido Decreto. Y como antes quedó establecido mediante la providencia administrativa, de fecha 25 de abril de 2018, notificado a la demanda el 23 de mayo de 2018.

En consecuencia, a los fines de demostrar la solvencia o no de los montos correspondientes al canon de arrendamiento, de conformidad con lo aseverado por ambas partes, resulta necesario hacer referencia sobre lo pautado en relación a la carga de la prueba por los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, según los cuales, cada parte tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, por lo que en consecuencia, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe probar por su parte el pago, de manera detallada que constituyó los hechos controvertidos, no constituye causa de inversión de la carga probatoria, pues en el caso del desalojo por falta de pago, la falta de pago recae sobre el demandado quien deberá demostrar la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento. Y Asi Se Decide.

A tal efecto, de un análisis de las resultas de la prueba de informe, como único medio de prueba aportado por el demandado para demostrar la solvencia o no en el pago del canon de arrendamiento, no se desprende que información tendente a demostrar pago por el monto del canon por parte de la aquí demandada, razón por la cual la consecuencia inmediata, es que la demanda ejercida en tal sentido formulada en base a los literales “a” e “i” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, debe prosperar; Y Así Se decide.

Es preciso agregar, que en cuanto a la falta de suministrar las respectivas facturas legales, conforme a lo estipulado en el artículo 30 del mencionado Decreto, que denuncia el demandado de los pagos realizados, a su decir, que desconoce a cuales se refiere este órgano jurisdiccional, resulta oportuno destacar, que ante el incumplimiento de ser el caso de la actora de la no emisión de las facturas, el artículo 44 de la ley, establece un sistema de multas por el incumplimiento de dicha obligación, que han de ser activadas como tal, por el que reclama dicho cumplimiento.

En mérito de las consideraciones antes expuestas, Tribunal Tercero de Municipio Ordinario Y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas del Circuito Judicial Civil, de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide en los siguientes términos:

PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda de desalojo intentada por la ciudadana ROSA DEL VALLE CABELLO DE MENDOZA, con fundamento en el articulo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, literales “a” e “i”, asistida por el abogado en ejercicio MICHAEL GALVIS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 59.606; contra la Asociación COOPERATIVA REMALCO, R.L, representada por el ciudadano Alirio de Jesús Uzcátegui Hernández, representada por los abogados en ejercicio ADOLFO E. CEPEDA S., Y ADOLFO E. CEPEDA L, inscritos en los Inpreabogado bajo los Nros. 29.251 y 153.729 respectivamente.

SEGUNDO: Como consecuencia de la anterior declaratoria se ordena entregar libre de bienes particulares de la demandada y personas el inmueble constituido por un galpón comercial sin número, ubicado en la Primera Calle de la Urbanización Coromoto, con una extensión de 15,30 mts de frente y 35 mts de fondo, con una superficie total de 535,50 mts2, de la avenida Carabobo de esta ciudad de Barinas.

TERCERO: No se ordena notificar a las partes por dictarse dentro del lapso establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil.

CUARTO: se condena en ostas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 ejusdem.

Publíquese y Regístrese.
Dada, firmada y sellada en la sala del despacho del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario Ejecutor de Medidas del Circuito Judicial Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas. En Barinas a los dieciocho (18) días del mes de octubre del año dos mil diecinueve (2.019). Años: 209º de Independencia y 160º de la Federación.
La Jueza Provisorio,

Abg. Karleneth Rodríguez Castilla.

El Secretario;

Abg. Juan Peterson Ramírez.

En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión; Conste.

El Secretario;

Abg. Juan Peterson Ramírez.