REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario del
Circuito Judicial Civil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas
Barinas, Jueves veintiséis (26) de mayo de dos mil veintidós (2022)
Años 211º y 163º
ASUNTO: R-2021-000025
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE ACTORA: Nasrat Hamadi, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 18.113.849.
APODERADOS JUDICIALES: Richard Alberto Figueroa Jaimes, Dunia Maritza Chirinos Laguna y Bedo José Castellano Segarra, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 62.897, 10.469 y 77.977, con los correos electrónicos rafigueroabog@hotmail.com, duniachirinoslaguna@gmail.com y bedojosecastellano@gmail.com, números telefónicos 0414-5681800, 0414-7563671, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ali Taleb, libanes, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-84.495.858.
APODERADOS JUDICIALES: Wilmer José Pérez Celis y Félix Simón Alfaro Pérez, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros.49.271 y 112.095, correos electrónicos wipcelis@gmail.com y alfarofelix95763@gmail.com, en su orden, número telefónico 0414-3470319, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO.
ANTECEDENTES.
Cursan las presentes actuaciones en este Tribunal Superior Primero, con motivo del recurso de apelación interpuesto en fecha 06 de diciembre de 2021, por el abogado en ejercicio Bedo José Castellano Segarra, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, inserto bajo el Nº. 77.977, en su condición de co-apoderado judicial de la parte actora, ciudadano Nasrat Hamadi, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 18.113.849, contra la Sentencia Definitiva dictada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas del Circuito Judicial Civil, Mercantil y de Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en fecha 29 de noviembre de 2021, mediante la cual declaró sin lugar la demanda de desalojo, intentada en contra del ciudadano Ali Taleb, libanes, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-84.495.858; condenando en costas a las parte actora.
En fecha 13 de diciembre de 2021, se dicta auto dándosele entrada al asunto y el curso de ley correspondiente, fijando el inicio del cómputo de los lapsos previstos en los artículos 517, 518, 519 y 520 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 10 de febrero de 2022, se dicta auto, dando por concluido el lapso para presentar informes, se observó que solo la parte demandada hizo uso de tal derecho, siendo que la representación de la parte demandad presentó escrito de observaciones a los informes presentado de la demandada. quedo concluido el término para la presentación de los mismo en segunda instancia, se abre lapso para la interposición de las observaciones que tengan las partes, una vez repose en físico en el presente asunto.
En fecha 23 de febrero de 2022, se dicta auto dando por concluido el lapso de observaciones, este Tribunal se reserva el lapso de sesenta (60) días para dictar sentencia.
En fecha 30 de marzo de 2022, se dicta auto de abocamiento, donde la abogada Karleneth Rodríguez castilla, en su condición de Juez provisoria, se aboca al conocimiento de la presente causa, se libraron las boletas de notificación a las partes, siendo debidamente notificadas de la manera establecida en la Resolución Nº 05-2020 de fecha05/10/2020 de la Sala de Casación Civil del tribunal Supremo de Justicia. Por auto de fecha 25/04/2022 se difirió la sentencia para ser dictada dentro del lapso establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
LIBELO DE LA DEMANDA
Mediante escrito presentado en fecha 07 de noviembre de 2017, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de esta Circunscripción Judicial, el abogado en ejercicio Richard Alberto Figueroa Jaimes, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 62.897, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano Nasrat Hamadi, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 18.113.849, interpuso demanda de desalojo en contra del ciudadano Ali Taleb, libanes, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-84.495.858, alegando lo siguiente:
Alega el apoderado judicial del actor, en su libelo de la demanda que como se evidencia en copias simples del expediente de consignación de cánones de arrendamiento que cursa ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas, de esta Circunscripción Judicial, signado con el Nº EN21-S-2014-000150, entre el ciudadano Ali Taleb, en calidad de arrendatario y su mandante Nasrat Hamadi, en calidad de arrendador, celebraron en fecha 19 de Febrero de 2010, un contrato de arrendamiento verbal y a tiempo indeterminado sobre un local comercial de su propiedad, quedando convenido entre las partes que el canon de arrendamiento se cancelaría por anualidades adelantadas, las cuales iniciaron para el periodo comprendido entre el 19 de febrero de 2010 al 18 de febrero de 2011, y cuyo pago se pactó a ser depositado en la cuenta corriente Nº 01210719680010205608 del Banco Occidental de Descuento (B.O.D), siendo el último canon de arrendamiento por la anualidad comprendida del 19 de febrero del año 2013 al 18 de febrero de 2014, por la cantidad de quinientos mil bolívares (500.000,00 Bs), que el ciudadano Ali Taleb, depositó en la mencionada cuenta en fecha 19 de febrero de 2013.
Sigue alegando que a partir del año 2014, no hubo acuerdo entre el ciudadano Ali Taleb y su mandante sobre la continuación de la relación arrendaticia y el incremento del canon de arrendamiento a cancelar por anualidades adelantadas como se convino primeramente, por lo que en fecha 01 de abril de 2014 el arrendatario inicio el procedimiento consignatario, por el mismo monto cancelado el año anterior, es decir, la cantidad de quinientos mil bolívares (500.000,00 Bs), conforme al procedimiento establecido en el artículo 51 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que regulaba la relación arrendaticia para esa fecha, en cuyo escrito se indicó que se desconocía la dirección de su mandante, siendo admitido en fecha 22/04/2014, por la cantidad de quinientos mil bolívares (500.000,00 Bs), y en fecha 24/10/2014, el autorizado por el consignante le solicitó al Tribunal receptor que expidiera cartel de notificación de su mandante para ser publicado en un diario de circulación en la localidad, el cual público en fecha 06 de noviembre del citado año.
Que el procedimiento de consignación adolece de vicios en cuanto: a) El artículo 51 de Ley de Arrendamientos Inmobiliario, que regulaba la relación arrendaticia par la fecha de apertura del procedimiento consignatario, disponía cuando el arrendador rehusare en forma expresa o tácita recibir el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, podría el arrendatario o cualquier otra persona que actúe en su descargo, consignarla ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble dentro de los quince (15) días siguientes a su vencimiento. En el caso de autos, el canon de arrendamiento pactado debía ser cancelado por anualidades adelantadas, por lo que el término para consignarlas expiró en fecha 06/03/2014. b) El artículo 14 de la referida ley establece que en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado o indeterminado y en los que no se haya pactado cláusula de valor, a los fines de la actualización periódica del canon de arrendamiento mensual, éste se ajustará una vez que haya transcurrido un (1) año de la relación arrendaticia, de acuerdo al Índice General de Precios al Consumidor, si las partes no hubiesen llegado a un acuerdo. Que si no hubo acuerdo entre los contratantes el incremento anual del canon de arrendamiento, por considerarlo exagerado el arrendatario debió ajustarlo. c) Que de acuerdo al artículo 53 de la citada ley, la notificación al beneficiario de la consignación debió ser practicada dentro de un plazo no mayor de treinta (30) días continuos siguientes a la primera consignación, es decir, a partir del día 22/04/2014 que expiró el día 22/05/2014 y se publicó el día 06/11/2014. d) Que a partir de la primera consignación arrendaticia el demandado continuo depositando los cánones de arrendamiento por mensualidades vencidas y algunas adelantadas, cuando según su propio dicho convino con su mandante que serían canceladas por anualidades adelantas. e) Que en fecha 23/05/2014 entro en vigencia la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios de inmuebles destinados al uso comercial, como es el presente caso, el cual establece en el artículo 33 numeral 1 que el canon de arrendamiento se ajustará mensualmente considerando el Índice Nacional de Precios al Consumidor del año inmediatamente anterior, de acuerdo a lo publicado por el Banco Central de Venezuela, pero es el caso que el ciudadano Ali Taleb no ha hecho los ajustes correspondientes y desde el 27/01/2015 hasta la presente fecha ha ido consignando la cantidad de cuarenta y un mil setecientos bolívares (41.700,00 Bs) mensuales. Que las consignaciones no fueron legítimamente efectuadas y en consecuencia no opero la solvencia arrendaticia.
Que la entrada en vigencia de la Ley se desaplico para los locales comerciales las disposiciones contenidas en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y se otorgó un plazo de seis (6) meses para que los contratos fueran adecuados a las disposiciones de la nueva ley. Que es el caso que el ciudadano Ali Taleb, se ha negado adecuar la relación arrendaticia a la vigente ley, y ha incurrido en las causales de desalojo previstas en los literales “a” y “g” del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, puesto que 1) se ha negado a fijar canon de arrendamiento devengado por el inmueble arrendado, sin ajustar el monto de acuerdo al tope máximo de variación porcentual anual del grupo de bienes y servicios diversos, por lo que no opera la solvencia en el pago de pensiones arrendaticias, y 2) El contrato esta vencido y no ha habido acuerdo entre las partes sobre la renovación del contrato, para adecuarlo a la vigente ley, como lo ordena la Disposición Transitoria Primera, puesto que el espíritu de esta no está prevista la relación arrendaticia a tiempo indeterminado como en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que contemplaba causales exclusivas para la relación arrendaticia a tiempo indeterminado (artículo 34), y en el contrato a tiempo determinado la violación o cumplimiento de las cláusulas contractuales y acciones diferentes (resolución o cumplimiento para los contratos a tiempo determinado y desalojo para los contratos a tiempo indeterminados). Que demanda formalmente al ciudadano Ali Taleb, por Desalojo de local comercial, para que lo entregue a su mandante en las mismas buenas condiciones en las que lo recibió y solvente con todos los servicios públicos. Fundamentó su pretensión en los literales “a” y “g” del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Estimó el valor de la demanda en la cantidad de quinientos mil cuatrocientos bolívares (500.400, 00 Bs), equivalente a un mil seiscientas sesenta y ocho Unidades Tributarias (1.668 U.T).
DE LA TRAMITACIÓN DEL JUICIO EN PRIMERA INSTANCIA
Realizada la debida distribución del asunto, en fecha 08 de noviembre de 2017, el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Judicial Civil, Mercantil y de Transito del Estado Barinas, le dio entrada; procediendo a providenciar su admisión, mediante auto dictado el día 10 de noviembre de 2017, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 43 de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales y del articulo 859 y siguiente del Código de Procedimiento Civil, librándose los recaudos de citación -previa consignación de los fotostatos requeridos- en fecha 27 de noviembre de 2017.
Consta a los folios 06 al 15, de la segunda pieza principal, actuaciones referentes a la citación del demandado de autos y donde consta constancia de fecha 30-11-2017, dejada por el Alguacil Elías Garrido, donde expresa que se trasladó al domicilio procesal del demandado, donde se entrevistó con el demandado de autos ciudadano Ali Taleb, quien se negó a firmar la boleta de citación por lo tanto se le hizo imposible practicar la citación correspondiente, consignó la Boleta de Citación y sus anexos.
En fecha 15 de diciembre de 2017, diligencia suscrita por el Abogado en ejercicio Richard Alberto Figueroa, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 62.897, en su condición de co-apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual solicita se libre boleta de notificación por el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil; Igualmente, en fecha 18 de diciembre de 2017, el Tribunal de la causa acuerda librar boleta de notificación solicitada y fija el segundo (2do) día de despacho siguiente al auto, a los fines que el Secretario se traslade a la dirección del demandado y fije la boleta de notificación librada; en fecha 18 de diciembre de 2017, al folio 20 se encuentra nota de Secretaria mediante la cual deja constancia que se trasladó al domicilio procesal del demandado, quien se negó a firmar la misma nuevamente .
En fecha 31 de enero de 2018, la parte demandada presento escrito de contestación y es del tenor siguiente:
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
“…De la Impugnación
Expresa el demandado que en su libelo de demanda la parte actora no trajo a los autos anexo a su demanda originales, ni copia certificada para fundamentar su demanda, no mencionando que traería documental publica, ni menciono en que oficina donde se encuentra, sólo acompaño a su demanda copia simple y de conformidad al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, impugna las mismas por no tener el carácter inteligible y prueba fidedigna como lo ordena la citada norma….
….Que el demandante invoco la supuesta prueba B, que refiere en su libelo de demanda a una relación arrendaticia oral, que la misma nació el 19 de Febrero de 2010, que en tal caso la Ley aplicable a dicha relación arrendaticia era la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Que el demandante no niega en su demanda que el canon de arrendamiento se fijo al cambio del dólar paralelo, dólar negro, dólar ilegal, convalidando con su silencio que así fue. Que el canon de arrendamiento se fijo en conformidad con los parámetros del cambio de divisa extranjera, no oficial, es decir, no al fijado por el Banco Central de Venezuela, en otras palabras, al cambio del Bolívar, con respecto al dólar paralelo, por lo que tal negociación no puede tener respaldo judicial ni tutela judicial. Que los cánones de arrendamiento fijados en los años 2010, 2011, 2012 y hasta el 28 de Noviembre de 2013, las partes lo calculaban al valor del dólar no oficial, lo que significa que contrario a lo que asienta la Ley de Arrendamiento Inmobiliario no se hacía conforme a los artículos 14, 29, 30 de la referida Ley, por lo que ello era y es violatorio del artículo 7 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario vigente para aquella época. Que al no fijarse el canon de arrendamiento conforme a las normas vigentes para la época, es evidente que el arrendador demandante al ser conteste en la fijación de un canon de arrendamiento tomando como parámetro de cambio el no legal, violó los derechos adquiridos del arrendatario, por lo que el contrato de arrendamiento es nulo por fundamentarse en una causa de los contrario a nuestro ordenamiento jurídico. Dice el artículo 1157 del Código Civil…. (Subrayado de este Despacho)…
Es evidente que al estar calculado el canon de arrendamiento (la causa del contrato para el arrendador) en base al cambio del Bolívar a un dólar no oficial no legal, se violentó nuestro ordenamiento jurídico, por lo que el arrendamiento y la pretensión demandada, es nula, no tiene efecto alguno, por carecer de la tutela judicial a la que se refiere el artículo 26 de la Constitución Nacional…
Por lo que de conformidad con aquella Ley de Arrendamiento Inmobiliario y la actual Ley arrendaticia, el artículo 3, en concordancia con el artículo 13 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, tengo derecho a un contrato de arrendamiento lícito conforme a los parámetros de nuestro ordenamiento jurídico por lo que la demanda interpuesta debe ser declarada sin lugar….
Que el demandante invocando la supuesta prueba B, que refiere en su libelo de demanda a una relación arrendaticia oral, que la misma nació el 19 de Febrero de 2010, que en tal caso la Ley aplicable a dicha relación arrendaticia desde el 29/11/2013, era el Decreto Ley Nº 602, de fecha 29/11/2013 publicada en Gaceta Oficial Nº 40.305 de fecha 29/11/2013. Que el canon de arrendamiento se fijó en conformidad a parámetros del cambio de divisa extranjera, no oficial, es decir, no fijado por el Banco Central de Venezuela. Que ello significa que los cánones de arrendamientos fijados desde el 29/11/2013 al 29/11/2014, las partes lo seguían calculando al valor del dólar no legal, lo que significa que contrario a lo que asiente el mencionado Decreto Ley, no se hacía conforme a lo ordenado en el artículo 2, por lo que se pagò canon de arrendamiento con sobre canon, por lo que siempre estuvo solvente, por haber pagado canon de arredramiento exorbitante, violatorio de los artículos 1, 4 literal c, concatenado como motivación con el tercer considerando del Decreto Ley de dicho Decreto 602 vigente para la época.
Que es evidente que el demandante al confesar la fijación de un canon de arrendamiento tomado como parámetro de cambio no legal del dólar paralelo, violó derechos protegidos y por tanto adquiridos del arrendamiento es nulo, por fundamentarse en una causa de los contratos contraria a nuestro ordenamiento jurídico. Igualmente como lo dice el artículo 1157 del Código Civil, que evidente que al no estar calculado el canon de arrendamiento al cambio no oficial se violentó el ordenamiento jurídico por lo que el arredramiento u la pretensión demandada es ilegal y nula, que no tiene efecto alguno por carecer de la tutela judicial, q que tiene derecho un contrato de arrendamiento hecho por escrito, licito conforme a parámetros del ordenamiento jurídico.
….Que es evidente que el demandante confiesa la fijación de un canon de arrendamiento tomando como parámetro de cambio no legal, con ello violó derechos protegidos del arrendatario por lo que el contrato de arrendamiento es nulo, por fundarse en una causa de los contratos contraria al ordenamiento jurídico….
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Que manifiesta el demandante que la relación arrendaticia es oral, que nació desde el 19 de Febrero de 2010, siendo la Ley aplicable a partir del 23/05/2014, es la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y siendo el canon de arrendamiento fijado al dólar paralelo, no al fijado por el Banco Central de Venezuela, el cual se mantuvo a la fecha, lo que significa que es contrario a lo que regula la referida Ley, no haciéndose conforme Disposición Transitoria Primera, los artículos 3, 13 y 32 de la misma, por lo que ello es violatorio.
Que el demandante pretende que en su libelo de demanda del año 2017, se le tutelen derechos que dice él que emanan de contrato de arrendamiento oral que en su base de cálculo de la causa del arrendador, es decir, el canon de arrendamiento, se hizo al cambio de divisa no oficial, a sabiendas que el principio jurídico enseña la no aplicación retroactiva de la Ley, a menos que favorezca al procesado, no es menos cierto, que no puede reconocerse tal pretensión de contrato para la presente fecha, por representar la misma un acto delictual por imperio del artículo 22 de la Ley Ilícitos Cambiarios, que el canon de arrendamiento represente el precio de un servicio como es el arrendamiento de inmuebles o muebles. Que es improcedente la demanda por pretender, determinar y obtener reconocimiento de un acto delictual por imperio de la Ley de Ilícitos Cambiarios, ya que el canon de arrendamiento representa el precio de un servicio, como lo es el arrendamiento de inmuebles o muebles, que es improcedente la demanda por pretender determinar y obtener reconocimiento de un acto delictual que no lo era penalmente para aquella fechas, pero sí para estas fechas desde el año 2015.
Que nuestra jurisprudencia ha sido conteste que, para hacer valer un alegato que tiene como motivación otro expediente, éste primero debe hacerse valer en el expediente respectivo, sino es así, después no le será admitido en ningún otro donde originalmente reposa el motivo del alegado.
Que la ilegalidad o no de las consignaciones arrendaticias Nº EN21-S-2014-000150, llevada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas, el demandante debió hacerlas valer primeramente ante el Juez de las consignaciones y esperar la decisión respectiva, para luego poderlas traer a esta nueva causa con sus resultas, por lo que no hacerlo en aquel expediente no se puede pretender decisión de este Tribunal, y no puede fijar criterio sobre otro expediente a menso que ya lo haya hecho el otro Juez. Que si las consignaciones arrendaticias fueron ilegítimamente efectuadas o no, ello corresponde decidirlo al Juez de las Consignaciones en el expediente de las consignaciones previa solicitud de parte, y el Juez puede pronunciarse, o remitir conminar a quien pide pronunciamiento. Que el demandante al no haber hecho tal alegato no es pertinente y mucho menos valido, es decir, que las consignaciones son legales mientras el beneficiario de las mismas no se oponga a ellas en el expediente respectivo, no vale oposición en expediente que no es el correspondiente a las consignaciones arrendaticias.
Que es falso de toda falsedad, que el demandado se ha negado adecuar el contrato, ya que no conoce el paradero, domicilio o lugar de ubicación del demandante desde hace aproximadamente el mes de Septiembre del año 2.013. Que no ha sabido de la existencia del demandante desde que se enteró por este Tribunal que lo ha demandado a través de su representante legal. Por lo que mal puede alegar que se haya negado a adecuar el contrato a la nueva ley, que se ha enterado por el libelo de la demanda que se domicilia en otra jurisdicción, por lo que es falso que se haya negado a firmar el contrato adecuado a la nueva ley.
Que no ha incurrido en ninguna de las causales del artículo 40 del Decreto Ley, por lo que no ha dejado de pagar el canon de arrendamiento, que lo sigue consignando ante el Tribunal, a pesar de que es ilícito y por ello debe imponerse el artículo 1157 del Código Civil, y que en expediente de consignación el demandante no se opone a la misma, y con ello convalida. Que además de estar pagando el canon de arrendamiento, sin adecuación de la Ley por imposición del arrendador aquí demandante y con sobre alquileres, cantidades superiores a la normativa legal, ello evidencia la solvencia arrendaticia, y que la nueva ley establece que se debe hacer en cuenta del arrendador, y este último nunca suministro cuenta bancaria alguna para los respectivos depósitos, por lo que es el arrendador el que es responsable de todo pago del canon de arrendamiento a través de su obligación de suministrar el número de su cuenta bancaria y así no lo ha hecho...
…Que el supuesto negado de legalidad de la relación arrendaticia, no hubo un vencimiento de contrato alguno, lo que hubo fue una revocatoria impuesta por imperio de la Ley, una revocatoria por causa autorizada por la ley. Por lo que no aplica la causal g mencionada e invocada por la parte demandante.
…Que no es cierto, en que se ha negado acordar propuesta alguna, ni por el demandante ni por el representante legal, ni durante los seis meses que fijó el imperio de la ley, que el demandante miente en sus afirmaciones y por ello será imposible probarlas…
Que es evidente y conforme a buen derecho positivo la demanda interpuesta debe ser declarado sin lugar...”
En fecha 22 de marzo de 2018, el Tribunal de la causa dicta auto mediante el cual fija el quinto (5º) día de despacho siguiente a las diez de la mañana (10:00 am.), a los fines de que tenga lugar la audiencia oral; siendo que la Juez abogada Eliany Rondón Flores, se abocó al conocimiento de la causa. Por auto del 14/05/2018, se revoca por contrario imperio por cuanto lo cierto es que la actuación subsiguiente se corresponde a la audiencia preliminar, la cual se celebró en fecha 21/05/2018 la cual es del tenor siguiente:
En horas de despacho del día de hoy, veintiuno (21) de mayo del año dos mil dieciocho (2018), siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), día y hora fijados por este Tribunal para que tenga lugar la audiencia preliminar en el presente juicio de Desalojo prevista en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, presentes en la sala de audiencia, la abogada Eliany Zuhaee Rondón Flores, Jueza del Tribunal Segundo de Municipio Barinas del Circuito Judicial Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, y la Secretaria abogada Desiree del Valle Gutiérrez Guedez. En este estado la Secretaria procede a verificar la presencia de las partes, encontrándose los apoderados judiciales de la parte demandante ciudadano Nasrat Hamadi, identificado en autos, abogados en ejercicio Dunia Maritza Chirinos Laguna y Richard Alberto Figueroa Jaimes, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 10.469 y 62.897 respectivamente, así como los apoderados judiciales de la parte demandada ciudadano Ali Taled, plenamente identificado en autos, abogados en ejercicio Adolfo Enrique Cepeda Silva y Adolfo Enrique Cepeda Lares, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 29.251 y 153.729 en su orden. Se deja constancia que el co-apoderado judicial de la parte demandada abogado Adolfo Enrique Cepeda Lares, no se identificó en este acto con su Inpreabogado, manifestando que el mismo le fue robado, sin embargo, cursa al folio 24 de la segunda pieza del presente asunto, diligencia suscrita en fecha 31/01/2018, mediante la cual el demandado de autos le confirió poder Apud-Acta, siendo identificado por el funcionario de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de éste Circuito Judicial Civil, con su cédula de identidad Nº 18.906.347 e Inpreabogado Nº 153.729, con la respectiva nota de certificación de la Secretaria de este Tribunal, por lo que en fecha 19/03/2018, se acordó tenerlo como apoderado judicial de la parte demandada. Seguidamente se procede a dar inicio a la audiencia preliminar en el presente juicio de desalojo de local comercial, intentado por el ciudadano Nasrat Hamadi, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-18.113.849, contra el ciudadano Ali Taleb, libanés, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E- 84.495.858. En este estado, la Jueza que aquí actúa le concede el derecho de palabra a los apoderados de la parte demandante, haciendo uso del mismo la co- apoderada actora abogada en ejercicio Dunia Maritza Chirinos Laguna, antes identificada, quien expuso: “Nuestro mandante accionó contra el ciudadano Ali Taleb, por desalojo con fundamento en las causales A y G del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, y para probar la relación arrendaticia y que los cánones de arrendamientos no fueron legítimamente cancelados acompaño copia simple del procedimiento de consignaciones arrendaticias que cursan por ante el Tribunal Primero Ordinario y Ejecutor de Medidas de este Circuito Judicial y para probar su cualidad de propietario acompaño copia simple de documento de adquisición del inmueble objeto de la acción para dar cumplimiento a lo previsto en el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 43 de la citada Ley, las mencionadas copias fueron impugnadas por la parte demandada en la oportunidad de contestar la demanda, la autenticidad de las mismas será probada en la etapa probatoria con la prueba de cotejo con el original que reposa en el citado Tribunal y copia certificada del documento de propiedad. Expresamente negamos que el canon de arrendamiento haya sido convenido en dólares y que la relación arrendaticia sea nula o este revocada como alega la parte demandada”. Es todo. Seguidamente el Tribunal concede el derecho de palabra a la representación judicial de la parte demandada, el cual será ejercido por el co-apoderado judicial del demandado, abogado en ejercicio Adolfo Enrique Cepeda Silva, ya identificado, quien expuso: “Primero: Ratifico la impugnación de los documentos que la parte demandante señala con los números B y C, por ser los mismos copias fotostáticas simples, lo que evidencia conforme con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no ser documentos inteligibles, ni mucho menos fidedignos, conforme con el artículo mencionado ratifica la impugnación. Segundo: No es cierto como dice la parte demandante que en la contestación se haya pactado el canon de arrendamiento en dólares lo que dice la contestación de la demanda es que el canon de arrendamiento se pactó utilizando como moneda de conversión o de valor no el dólar para la conversión fijado por el Banco Central, sino el dólar ilegal también llamado dólar negro o dólar paralelo, así consta expresamente en la supuesta prueba marcada B, que acompaña a su libelo de demanda por lo que tal conversión para fijar el canon de arrendamiento en bolívares, teniendo como parámetro un dólar ilegal que hace ilegal el canon de arrendamiento, de conformidad con el artículo 1.157 del Código Civil, la causa del contrato para el arrendador es ilegal por ir contrario al orden público, por así estipularlo el mencionado artículo 1.157 del Código Civil, además a la fecha de conformidad con el artículo 22 de la Ley de Ilícitos Cambiarios, es un delito que determina pena de 7 a 12 años, por no hacerse la conversión cambiaria conforme al dólar oficial. Tercero: Igualmente debe ser señalado en este acto por ser de orden público el hecho cierto de que el demandante se dice propietario del bien arrendado y ciertamente así lo es desde el 28 de marzo del 2011, pero es el caso que también dice el demandante que el contrato de arrendamiento se pactó el 19 de febrero del 2010, es decir que para la fecha de pactarse el contrato de arrendamiento el arrendador no era propietario, a pesar de decirse propietario y que arrendaba con dicha cualidad por lo que en tal circunstancia es evidente que el demandante supuesto arrendador, lo que hacía era cometer un delito penal de conformidad con el artículo 463 del Código Penal, numeral tercero, el cual expresamente determina que se le aplicaran las penas del articulo 462 al que enajene, grave o arriende un bien inmueble a sabiendas que es ajeno, es decir ciudadana juez que conforme al imperio de la ley las causas del contrato oral de arrendamiento que dice el demandante de fecha 19 de febrero del 2010, no tienen ningún efecto por ser causas ilícitas, a las que se refiere el artículo 1.157 del Código Civil, y para explanar claramente los hechos aquí controvertidos me permito consignar de conformidad con el artículo 868 del referido Código, escrito donde se explana los hechos. Este Tribunal ordena agregar a los autos el escrito presentado por la representación judicial de la parte demandada. Es todo. No expuso más. Siendo las once y diecinueve de la mañana, (11:19 a.m.), se da por concluida la presente audiencia, advirtiéndose a las partes que dentro del lapso de tres (3) días de despacho siguientes al de hoy, serán fijados los hechos y los límites de la controversia, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 868 del Código del Procedimiento Civil. Término, se leyó y conforme firman.
En fecha 25 de mayo de 2018, el Tribunal de la causa dictó auto fijando los hechos controvertidos:
Desalojo del local comercial por presunta falta de pago de dos cánones de arrendamiento consecutivos o más, y en segundo lugar por encontrarse vencido el contrato y no existir acuerdo de prórroga o renovación entre las partes rodo ello con fundamentos en los laterales a y g del artículo 40 de la ley de Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Dentro de la oportunidad legal prevista en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, ambas partes promovieron pruebas, siendo admitidas por auto del 07 de junio de 2018.
El 15/10/2018, tuvo lugar la audiencia o debate oral previamente fijada, presidida en esa oportunidad por la ciudadana Juez Provisorio abogada Lesbia Ferrer de Rivas, quien en la oportunidad de dictar sentencia en la respectiva audiencia, luego de una revisión exhaustiva de las actas procesales repuso la causa al estado de dictar nuevamente la fijación de los hechos y los límites de la controversia, debido a que no se hizo referencia a las defensas o excepciones perentorias alegadas por la parte demandada, declarando nulas todas las actuaciones posteriores a dicho acto procesal.
Discurrido lo anterior en fecha 18 de octubre de 2018, el Tribunal de la causa fijó los hechos controvertidos y no controvertidos, quedando establecidos de la siguiente manera:
Que sea procedente o no la acción de desalojo incoada, fundamento en la presunta falta de pago de dos o más cánones de arrendamiento, y en segundo lugar por encontrarse vencido el contrato y no existir prorroga o renovación entre las partes.
La demostración sobre la presunta negativa del demandado de adecuar la relación arrendaticia a la vigente ley tomando en cuenta los métodos establecidos en los artículos 32 y 33 de la mencionada ley.
La demostración en cuanto a que el canon de arrendamiento se haya fijado entre las partes al cambio del dólar paralelo es decir que presuntamente se fijo al dólar oficial para la época establecido por el Banco Central de Venezuela, presuntamente el contrato es nulo por fundamento en una causa contraria al ordenamiento jurídico por lo que no tiene protección del estado por carecer de la tutela judicial efectiva.
Comprobar si existe o no validez en las consignaciones
La comprobación de la falta de cualidad de la parte actora a decir del demandado que el arrendador es el propietario del bien arrendado, que para el momento de pactarse el contrato en fecha 19 de febrero de 2010 no era el propietario.
La demostración a que en el supuesto negado de legalidad el contrato no venció sino que quedó revocado por una causa legal y por imperio de la disposición transitoria primera de la Ley de Regulación de Arrendamiento para el Uso Comercial.
La comprobación en relación a que el demandado se haya negado a adecuar el contrato de arrendamiento verbal a la nueva Ley de Regulación del Arredramiento Inmobiliario para el Uso de Local Comercial por presuntamente desconocer el domicilio o lugar de ubicación de la parte demandante.
Ambas partes presentaron escrito de promoción de los medios judiciales siendo admitidas, la cuales se discriminarán, analizaran, apreciar y valorar más adelante en el texto de este fallo.
En fecha 31 de octubre de 2018, el Tribunal de la causa admite las pruebas promovidas y fija el vigésimo quinto (25º) día, para que tenga lugar la Inspección Judicial solicitada por la parte demandante y fija un lapso de veinticinco (25) días continuos siguientes a la entrega del oficio por parte del Alguacil, para que el Tribunal informe sobre lo indicado en los particulares cuarto y sexto del escrito de pruebas promovido por la parte demandada. En fecha 17 de diciembre de 2018, tuvo lugar la evacuación de la prueba de cotejo constituyéndose el Tribunal en el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas. se celebró prueba de cotejo solicitada por la parte actora.
En fecha 24 de enero de 2019, se dictó auto agregando oficio, Nº 24, mediante el cual informa al Tribunal sobre la prueba de informe solicitada por la parte demandada.
En fecha 28 d enero de 2019, la abogada Yesica Morillo, se aboco al conocimiento de la presente causa, se libraron boletas de notificación. En fecha 19 de febrero de 2019, el Tribunal de la causa dicta auto fijando el vigésimo quinto día (25º) de despacho siguiente, a las diez d la mañana (10:00 a.m), a los fines de que tenga lugar Audiencia Preliminar en el presente asunto y libra oficios a la Oficina de Atención Técnica de Informática, a los fines de que presten su colaboración, se libró oficios; el mismo fue revocado por contrario imperio de conformidad con el artículo 310 del Código de procedimiento Civil.
En fecha 22 de febrero de 2019, el Tribunal de la causa fija nuevamente el vigésimo quinto (25º) día de despacho siguiente a aquella fecha a las diez de la mañana (10:00 a.m.), a los fines de que tenga lugar la Audiencia Preliminar. Nuevamente en fecha 26 de abril de 2019, el abogado Juan Carlos Toledo, se aboco al conocimiento del presente asunto, se libraron boletas de notificación a las partes. Por lo que en fecha 02/05/2019 tuvo lugar la audiencia Oral de Juicio en la que el Juez procedió a dictar sentencia declarando sin lugar la demanda de desalojo intentada. El Juez de aquel entonces difirió la sentencia para ser dictada dentro de los treinta (30) días siguientes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código Adjetivo.
El 11 de febrero de 2020, la abogada Marlui Eliana Valero Valderrama, se aboco al conocimiento de la causa, se libraron notificaciones a las partes. Ahora bien, el 21 de octubre de 2020, la Juez Provisorio abogada Jennifer Alejandra Osuna Borges, se aboco al conocimiento de la causa.
Se observa de las anteriores actuaciones, que una vez haberse abocado la mencionada Juez, en fecha 21/10/2020, fue solicitada la reposición de la causa por el apoderado judicial de la parte actora, dado que la Juez Provisorio, no estuvo presente en la audiencia oral. Peticionado el abocamiento por la representación de las partes, por auto de fecha 23/07/2021, en esta oportunidad la Juez Lena Torres Pérez, se aboca al conocimiento de la causa. Mediante escrito consignado la representación judicial del demandado solicitando se dicte el extenso de la sentencia, expone que resulta inútil reponer la causa al estado de celebrar nuevamente la audiencia oral de juicio por cuanto el acto alcanzó su fin, el cual estaba destinado a la celebración de la audiencia oral de juicio, lo que hace conservar la intangibilidad del dispositivo del fallo, solicitando sea dictado el extenso del fallo.
En fecha 27/10/2021, el Tribunal a quo dicta sentencia interlocutoria mediante la cual anula el acto procesal de fecha 02 de julio de 2019, así como todas las actuaciones subsiguientes que guardan relación con el referido acto, a saber desde el folio cuarenta y ocho (48) al folio noventa (90) ordena la reposición de la causa al estado de fijar nuevamente la Audiencia Oral correspondiente conforme a las previsiones contenidas en el artículo 870 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ordenado la notificación mediante boletas, siendo debidamente notificadas las partes de acuerdo a la Resolución de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia Nº 05-2020, mediante llamada telefónica, según se desprende de nota de Secretaria, de fecha 09/11/2021. Por auto de fecha 11 de noviembre de 2021, se declaró definitivamente firme la Sentencia Interlocutoria anteriormente descrita; y se fijó el cuarto (4º) día de despacho siguiente, a las nueve de la mañana (9:00 a.m), para que tuviera lugar la Audiencia Oral y Pública.
DE LA RECURRIDA
En fecha 17 de noviembre de 2021, fue celebrada la Audiencia Oral, posterior a la reposición de la causa, en el que las partes realizaron una serie de argumentaciones que ya se encuentran en las actas procesales, relacionadas con los hechos constitutivos de la parte demandante relacionados con la pretensión, y los hechos que configuran las excepciones y defensas de la parte demandada, procediendo la juez a pronunciar su decisión del dispositivo del fallo en los siguientes términos: del fallo, declarando PRIMERO: Sin lugar la demanda de Desalojo de Local Comercial, incoada por el Representante Legal del ciudadano Nasrat Hamadi, abogado en ejercicio Richard Figueroa, Inpreabogado Nº 62.897, contra el ciudadano Ali Taleb, anteriormente identificados. SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencida totalmente en la presente causa de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, a los fines de la motivación, pasa este órgano jurisdiccional a realizar pormenorizadamente la valoración del acervo probatorio aportado por las partes al proceso, tomando en cuenta las condiciones que al efecto establecen los artículos 864, 865 y 868 del Código de Procedimiento Civil, lo cual junto al análisis de los hechos expresados en la audiencia preliminar y fijados por auto de fecha 18 de octubre de dos mil dieciocho (2018) que corre inserto al folio noventa y dos (92) y noventa y tres (93) de la segunda pieza, en razón de ello tenemos:
En fecha 29 de noviembre de 2021, el Tribunal de la causa publica el extenso de la sentencia definitiva, mediante la cual resolvió el mérito del asunto, en los términos que por razones de metodológico se transcriben parcialmente a continuación:
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
La pretensión aquí ejercida es el desalojo de un local comercial ubicado en el Edificio La Popular, Calle Cedeño entre el Márquez del Pumar y Medina Jiménez, signado con el Nº 6-44, aduciendo el actor ciudadano Nasrat Hamadi -arrendador- haber celebrado con el demandado ciudadano Ali Taleb -arrendatario-, contrato de arrendamiento de un local comercial, en fecha 19 de febrero de 2010, en forma verbal y por un lapso de un (1) año, el cual sería cancelado por anualidades adelantadas, el cual se mantuvo en los años venideros y que desde el año 2014, el arrendatario incumplió con el pago de los cánones de arrendamiento, alegando que el mismo ha realizado consignaciones arrendaticias por ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial, y que fueron realizadas a partir del año 2014, algunas veces de manera adelantada y otras vencidas, asimismo, sostuvo que con la entrada en vigencia del Decreto con Rango de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial, dicho contrato no fue ajustado al mismo por parte del arrendatario, y no modificó el monto de dichos cánones como lo establece la ley, por todas esas razones demanda el desalojo de conformidad con el artículo 40 literal “a” y “g” de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial.
En tal sentido el artículo 40 en sus literales “a” y “g” de la Ley especial, establecen lo siguiente:
Artículo 40: Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes.
Por otra parte, la oportunidad procesal para contestar la demanda el demandado impugnó las copias simples de las actuaciones del asunto Nº EN21-S-2014-000150, Consignaciones Arrendaticias, tramitada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial, que acompañó el actor en su escrito de demanda, por cuanto no fueron consignadas en copias certificadas, asimismo, negó que se cómo arrendatario se haya negado adecuar el contrato, y que no sabía del paradero del arrendador desde el año 2013, y que los cánones de arrendamiento de los años 2010, 2011, 2012 y 2013, fueron fijados al cambio del dólar paralelo o dólar negro, no haciéndose conforme a la ley, y que por tal motivo el mismo no tiene respaldo legal, ya que no beneficia al arrendatario, asimismo, sostuvo que las consignaciones arrendaticias a favor del arrendador ante el Tribunal antes mencionado, no se opuso al mismo, y que no ha dejado de consignar los cánones de arrendamiento y por tal motivo se encuentra solvente, aunado a ello en cuanto a la relación arrendaticia no se encuentra vencida, por cuanto dicho contrato no fue adecuado a la ley vigente, y por tal motivo se encuentra revocado por la ley, solicitando con ello se declare sin lugar la demanda por desalojo.
En tal sentido, esta Juzgadora determina que en líneas generales en el presente caso, existe una relación arrendaticia entre las partes aquí en litigio, y que el mismo primeramente se fijo de manera verbal –y así se mantuvo- inició el 19 de Febrero de 2010, y cuyo pago del canon de arrendamiento sería cancelado por anualidades adelantadas, y que a partir del año 2014 el contrato se indeterminó en el tiempo. Ahora bien, de lo que se desprende de las actas que conforman el presente asunto a lo alegado por ambas partes, es que con la entrada en vigencia de la nueva Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, dicho contrato no se adecuo a los nuevos parámetros fijados por la ley especial, siendo tal responsabilidad tanto del arrendador como el arrendatario, es decir, es causa imputable a ambos por igual, el no haberlo hecho o en caso de no haber llegado un acuerdo entre ellos, debieron acudir al organismo administrativo competente para ello, y más aún cuando el tiempo de duración como el monto de los cánones de arrendamiento se encontraban sin determinar.
Con la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en fecha 23 de Mayo de 2014, se desarrolló un nuevo orden legal que permite asumir las relaciones arrendaticias como parte de un sistema integral basado en el equilibrio y en el absoluto respeto de los derechos fundamentales; en el que el Estado Venezolano y el Poder Judicial como parte integrante debe procurar ese equilibrio entre las partes, estableciendo regulaciones que permitan crear la igualdad ante la Ley que consagra nuestra Constitución, que no es otra que aquella que permite igualdad de condiciones de desarrollo y de participación en el libre desenvolvimiento de las relaciones económicas.
En este sentido, el Decreto-Ley in comento ofrece una nueva forma de entender las relaciones arrendaticias de carácter comercial, siendo las partes libres de acordar sus mutuos derechos y obligaciones, siempre y cuando no se incumplan las normas de orden público, las cuales se declaran protectoras del arrendatario por considerarlo el más débil en la relación. Por lo cual el artículo 1º de la misma establece lo siguiente:
“El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial.”
Por otra parte, la Disposición Transitoria Primera contenida en el aludido Decreto-Ley, ordenó que:
“Todos los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor de este Decreto Ley, deberán ser adecuados en un lapso no mayor a seis (6) meses a lo establecido en este Decreto Ley.”
En consecuencia, es lógicamente imperativo interpretar que todos los contratos o convenciones de arrendamiento de inmuebles o locales de uso comercial, a partir de la entrada en vigencia de dicho Decreto-Ley, tienen que ajustarse conforme a ese cuerpo normativo jurídico.
En el presente caso, como ya se dijo, nos encontramos en una relación arrendaticia que inició desde el año 2010, por un tiempo de un (1) año, fijando que el pago de los cánones de arrendamiento serían cancelados en anualidades adelantadas, cumpliendo con dicho acuerdo el arrendador hasta el año 2013, y que a partir del año 2014, no se modificó el monto de los cánones ni se estableció el tiempo de duración, convirtiéndose el mismo a tiempo indeterminado, y que con la entrada en vigencia del Nuevo Decreto-Ley, el mismo tuvo que ajustarse a los nuevos parámetros, tanto en el tiempo de duración como el monto del canon de arrendamiento por las partes aquí intervinientes, los cuales en vista de no haber llegado a un acuerdo por causa imputable a ellos, debían haber acudido a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDEE), para el procedimiento administrativo correspondiente, tal como lo figura el artículo 7 del tan nombrado Decreto-Ley.
De lo que se evidencia de las actas procesales, de lo valorado por esta Juzgadora y analizado de lo expuesto por ambas partes, se está frente a un contrato vetusto que no se encuentra ajustado a la Ley vigente en la cual el actor fundamenta la presente acción de desalojo, mal podría este Órgano Jurisdiccional aplicar un Decreto-Ley a un contrato de arrendamiento que no se encuentra ajustado al mismo, ya que por falta de adecuación del mismo a las normas jurídicas contenidas vulnera el orden jurídico positivo e implica renuncia, disminución o menoscabo de los derechos ineludibles que asisten al arrendatario, por ser el débil jurídico.
Ahora bien, tomando en consideración lo antes expuesto y habiendo realizado esta juzgadora un análisis exhaustivo del presente asunto, se observa que la pretensión ejercida por el aquí actor versa sobre el desalojo de un local comercial fundamentada en los literales “a” y “g” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es decir, por la falta de pago y por vencimiento y/o vencimiento de la prorroga o no renovación del contrato; si bien es cierto, se probó que el demandado de autos desde el año 2014 hasta la presente fecha, ha realizado consignaciones arrendaticias ante el Tribunal Primero de Municipio y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas, de esta Circunscripción Judicial, denotando que de las copias del referido asunto considera que dichas consignaciones no fueron canceladas tal cual como se pactó desde un inicio en la relación arrendaticia, y por otro lado, con relación al vencimiento del contrato o la prorroga legal que le pudiese corresponder, es forzoso considerar que se haya vencido el mismo, ya como se explano inicialmente nos encontramos bajo la figura de un contrato a tiempo indeterminado, como podría existir un vencimiento de contrato o de prorroga legal cuando el mismo se encuentra indeterminado en el tiempo, específicamente como es el caso, en consecuencia es imposible aplicar la ley especial por no encontrarse ajustado a la norma vigente, y mucho menos aplicar una ley derogada.
Finalmente y como consecuencia del pronunciamiento anterior, para este Tribunal considera forzoso aplicar lo establecido al Decreto con Rango de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial, a un contrato que no se encuentra ajustado a la norma vigente, siendo tal hecho alegado por ambas partes, motivo por el cual la demanda aquí propuesta por el actor debe ser desestimada. Y ASÍ SE DECIDE.
DECISIÓN
En mérito de los razonamientos antes expuestos este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas, del Circuito Judicial Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: Sin lugar la demanda de Desalojo de Local Comercial, incoada por el representante legal del ciudadano Nasrat Hamadi, abogado en ejercicio Richard Figueroa, Inpreabogado Nº 62.897, contra el ciudadano Ali Taleb, anteriormente identificados.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencida totalmente en la presente causa de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Cúmplase con la publicación en el Portal Web del Tribunal Supremo de Justicia y con la remisión de la presente decisión a las partes en los términos establecidos en la Resolución Nº 05 dictada en fecha 05-10-2020 por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia…”
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Se defiere al conocimiento en relación al recurso de apelación que aquí nos ocupa, que declaró sin lugar la demanda de desalojo incoada por el ciudadano Nasrat Hamadi contra Ali Taleb, fijada y analizados los alegatos y excepciones formuladas por ambas partes en sus respectivos escritos, que quedaron delimitados conforme a los alegatos, que aduce haber celebrado con el demandado ciudadano, Ali Taleb en fecha 19 de Febrero de 2010, un contrato de arrendamiento verbal y a tiempo indeterminado sobre un local comercial de su propiedad, quedando convenido entre las partes que el canon de arrendamiento se cancelaría por anualidades adelantadas, las cuales iniciaron para el periodo comprendido entre el 19 de febrero de 2010 al 18 de febrero de 2011.
Sin embargo se desprende del contenido de la sentencia recurrida que la Juez establece como límites de la controversia que el juicio versa sobre el desalojo de un local comercial ubicado en el Edificio La Popular, Calle Cedeño entre el Márquez del Pumar y Medina Jiménez, signado con el Nº 6-44, aduciendo el actor ciudadano Nasrat Hamadi -arrendador- haber celebrado con el demandado ciudadano Ali Taleb -arrendatario-, contrato de arrendamiento de un local comercial, en fecha 19 de febrero de 2010, en forma verbal y por un lapso de un (1) año, el cual sería cancelado por anualidades adelantadas,(Subrayado de este Despacho.)
Así mismo se observa que la Juez de la recurrida, no emitió pronunciamiento, tomando en consideración para ello lo concerniente a la fijación de los hechos controvertidos por el Tribunal por auto de fecha 18 de octubre de 2018, que corre inserto a los folios noventa y dos (92) y noventa y tres (93), en cuanto a la falta de cualidad de la parte actora, por no ser el propietario al inicio de la relación arrendaticia, la nulidad del contrato por establecerse canon de arrendamiento a un dólar no oficial para la época.
Es de destacar que de una exhaustiva lectura de la contestación a la demanda y el contenido de la audiencia preliminar, el demandado, argumentó además que el contrato está fundado en un causa ilegal e ilícita, en razón del establecimiento del canon de arrendamiento en la forma que antes se indicó, y por no ser el propietario para la fecha de pactarse el arrendamiento no era el propietario y que por ello es contrario al orden público de acuerdo a lo estipulado en el artículo 1.157 del Código Civil, por tal razón el contrato es nulo.
En este orden tenemos que el Tribunal supremo de Justicia ha sentado jurisprudencia sosteniendo el criterio al respecto en cuanto a la falta de la decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida o a las excepciones o defensas opuestas constituye o conforma el vicio de incongruencia. Tal como lo señala el autor Humberto E.T. Bello Tabares, en su obra La Casación Civil, Propuestas para un Recurso Eficaz y Constitucional, que el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, establece los presupuestos para que la sentencia cumpla con el requisito de la congruencia, entendiéndose por tal, como lo afirma Hernando Devis Echandía, el principio normativo que delimita el contenido y alcance de tal instancia, para el efecto de que exista identidad jurídica entre lo resuelto y las pretensiones, (en sentido general) y excepciones de los litigantes, oportunamente aducidas, a menos que la Ley otorgue facultad especiales para separarse de ellas, y que tal principio es una consecuencia lógica de la relación de jurisdicción como derecho y deber del Estado. El derecho de acción y de contradicción no sólo le impone al Estrado el deber de proveer mediante un proceso una sentencia, sino que al complementarse con el ejercicio de la pretensión y la oposición de excepciones, delimita el alcance y contenido de este procedimiento. Continua señalando que la sentencia es congruente cuando se ajusta a las pretensiones de las partes, tanto del actor como del demandado, independientemente de si es acertada o errónea. No se puede apreciar, más ni menos, de las cuestiones controvertidas, ni dejar de resolver algunas.
De acuerdo a lo visto en las actas procesales y del propio contenido de la sentencia, se delata que al no haber omitido pronunciamiento en relación a las defensas antes pormenorizadas se desprende que el a quo infringe el particular 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, incurriendo en el vicio de incongruencia negativa, del fallo al omitir puntos sobre el problema judicial, constituyendo ello un quebrantamiento a los artículos 12 y 243, ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil, lo que conduce a declarar nula la sentencia apelada a tenor de lo establecido en el artículo 244 ejusdem, Y ASI SE DECIDE.
Así las cosas, y evidenciado, que el a quo no resolvió defensas de la parte demandada y dada la declaratoria de nulidad del fallo apelado atendiendo a lo establecido en el artículo 209 del Código Adjetivo, se entra a decidir el fondo del asunto
SENTENCIA DE MÉRITO.
Versa la controversia que aquí nos ocupa en relación al contrato de arrendamiento oral a tiempo indeterminado convenido entre el ciudadano Ali Taleb, en calidad de arrendatario y su mandante Nasrat Hamadi, en calidad de arrendador, celebrado en fecha 19 de Febrero de 2010, sobre un local comercial de su propiedad, quedando, cuyo canon de arrendamiento se cancelaría por anualidades adelantadas, las cuales iniciaron para el periodo comprendido entre el 19 de febrero de 2010 al 18 de febrero de 2011, siendo el último canon de arrendamiento por la anualidad comprendida del 19 de febrero del año 2013 al 18 de febrero de 2014, por la cantidad de quinientos mil bolívares (500.000,00 Bs), que el ciudadano Ali Taleb, depositó en la cuenta en fecha 19 de febrero de 2013, que a partir de 2014 no hubo acuerdo, alegando que dicha convención consta en expediente de consignación de cánones de arrendamiento que cursa ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas iniciado por el demandado en fecha 01/04/2014, signado con el Nº EN21-S-2014-000150, que adolece de vicios. Que dichas consignaciones se realizaron por el monto del año anterior conforme al procedimiento establecido en el artículo 51 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que regulaba la relación arrendaticia para esa fecha, alegnado en dicha consignación que se desconocía la dirección del demandado, que el cartel de notificación se publicó en fecha 06/11/2014. Que el termino para la consignación expiró el 06/03/2014, que de acuerdo al artículo 53 de la citada ley, la notificación al beneficiario de la consignación debió ser practicada dentro de un plazo no mayor de treinta (30) días continuos siguientes a la primera consignación, es decir, a partir del día 22/04/2014 que expiró el día 22/05/2014 y se publicó el día 06/11/2014, siendo que el demandado consignaba por mensualidades vencidas y algunas adelantadas, cuando convino con su mandante que serían canceladas por anualidades adelantas, la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios de inmuebles destinados al uso comercial, como es el presente caso, establece en el artículo 33 numeral 1 que el canon de arrendamiento se ajustará mensualmente considerando el Índice Nacional de Precios al Consumidor del año inmediatamente anterior, siendo que el demandado no ha hecho los ajustes correspondientes y desde el 27/01/2015 hasta la fecha de presentación de la demanda a saber 07/11/2017. Que las consignaciones no fueron legítimamente efectuadas y en consecuencia no opero la solvencia arrendaticia. Que el demandado se ha negado a adecuar la relación arrendaticia de acuerdo a la ley vigente
y ha incurrido en las causales de desalojo previstas en los literales “a” y “g” del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, que el contrato esta vencido y no ha habido acuerdo entre las partes sobre la renovación del contrato, para adecuarlo a la vigente ley,
Por su parte el demandado impugnó por no tener el carácter inteligible y prueba fidedigna como lo ordena la citada norma, las copias simples acompañadas al libelo de la demanda, que np señalo que traería la documental pública, ni mencionó donde se encontraba, que la relación arrendaticia de fecha 19/02/2010, en tal caso la Ley aplicable a dicha relación arrendaticia era la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Que el demandante no niega en su demanda que el canon de arrendamiento se fijo al cambio del dólar paralelo, dólar negro, dólar ilegal, convalidando con su silencio, por lo que tal negociación no puede tener respaldo judicial ni tutela judicial. Que los cánones de arrendamiento fijados en los años 2010, 2011, 2012 y hasta el 28 de Noviembre de 2013, las partes lo calculaban al valor del dólar no oficial, lo que significa que contrario a lo que asienta la Ley de Arrendamiento Inmobiliario no se hacía conforme a los artículos 14, 29, 30 de la referida Ley, por lo que ello era y es violatorio del artículo 7 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario vigente para aquella época, por lo que el contrato de arrendamiento es nulo por fundamentarse en una causa de los contrario a nuestro ordenamiento jurídico. Dice el artículo 1157 del Código Civil…. (Subrayado de este Despacho).
Que la Ley aplicable a dicha relación arrendaticia desde el 29/11/2013, era el Decreto Ley Nº 602, de fecha 29/11/2013 publicada en Gaceta Oficial Nº 40.305 de fecha 29/11/2013, por lo que se pagó el canon de arrendamiento con sobre canon, por lo que siempre estuvo solvente, por haber pagado canon de arrendamiento exorbitante.
El arrendamiento es nulo, por fundamentarse en una causa de los contratos contraria a nuestro ordenamiento jurídico. Igualmente como lo dice el artículo 1157 del Código Civil, la pretensión demandada es ilegal y nula, que no tiene efecto alguno por carecer de la tutela judicial, que tiene derecho un contrato de arrendamiento hecho por escrito, licito conforme a parámetros del ordenamiento jurídico.
Que el canon de arrendamiento, se hizo al cambio de divisa no oficial, representar la misma un acto delictual por imperio del artículo 22 de la Ley Ilícitos Cambiarios. Que es improcedente la demanda por pretender, determinar y obtener reconocimiento de un acto delictual por imperio de la Ley de Ilícitos Cambiarios,
Que, para hacer valer un alegato que tiene como motivación otro expediente, éste primero debe hacerse valer en el expediente respectivo, sino es así, después no le será admitido en ningún otro donde originalmente reposa el motivo del alegado.
Que la ilegalidad o no de las consignaciones arrendaticias Nº EN21-S-2014-000150, llevada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas, el demandante debió hacerlas valer primeramente ante el Juez de las consignaciones y esperar la decisión respectiva, para luego poderlas traer a esta nueva causa con sus resultas, por lo que no hacerlo en aquel expediente no se puede pretender decisión de este Tribunal, si las consignaciones arrendaticias fueron ilegítimamente efectuadas o no, ello corresponde decidirlo al Juez de las Consignaciones en el expediente, que las consignaciones son legales mientras el beneficiario de las mismas no se oponga a ellas en el expediente respectivo, no vale oposición en expediente que no es el correspondiente a las consignaciones arrendaticias.
Que es falso de toda falsedad, que el demandado se ha negado adecuar el contrato, ya que no conoce el paradero, domicilio o lugar de ubicación del demandante desde hace aproximadamente el mes de Septiembre del año 2.013. Que no ha sabido de la existencia del demandante desde que se enteró por este Tribunal que lo ha demandado a través de su representante legal. Por lo que mal puede alegar que se haya negado a adecuar el contrato a la nueva ley, que se ha enterado por el libelo de la demanda que se domicilia en otra jurisdicción, por lo que es falso que se haya negado a firmar el contrato adecuado a la nueva ley.
Que el supuesto negado de legalidad de la relación arrendaticia, no hubo un vencimiento de contrato alguno, lo que hubo fue una revocatoria impuesta por imperio de la Ley, una revocatoria por causa autorizada por la ley. Por lo que no aplica la causal g mencionada e invocada por la parte demandante.
CONSIDERACIOANES PARA DECIDIR:
Planteada la controversia como ha sido sometida por vía de la apelación al conocimiento de esta Alzada en los términos establecido up supra como límites de la controversia, se pasa a decidir para una mayor comprensión, en virtud de los alegatos esgrimidos en la oportunidad de la celebración de la audiencia preliminar, al alegar que el arrendador no era propietario y arrendaba con dicha cualidad, y que la Juez de aquel entonces que le correspondió llevar a cabo la audiencia de debate oral, consideró que se había violado derechos de carácter constitucional al no establecer en los hechos controvertidos la falta de cualidad que dice hacer alegado el demandado en la audiencia preliminar, a lo que conllevo a declarar la reposición de la causa en decisión de fecha 15/10/2018, ordenando establecer la fijación de los hechos. Una vez establecidos en fecha 18/10/2018, en su particular quinto referida dicha falta de cualidad, por cuanto la parte actora, no era el propietario del inmueble arrendado sino a partir del 28/03/2011, pese a que el contrato se celebró en fecha 19/02/2010.
En virtud de haber sido establecida dicha defensa, en los argumentos expuestos en la oportunidad de la audiencia preliminar, debe esta Alzada pronunciarse en los términos que a continuación se exponen:
Establece una falta de Cualidad que la encontramos en el Código Adjetivo en el artículo 361 que se ciñe a que dicha falta de cualidad para intentar o sostener el juicio, que debe ser opuesta por el demandado en la oportunidad de la contestación al fondo de la demanda. Más sin embargo se observa que se argumentó en la oportunidad de la audiencia preliminar
Siendo establecido como se indicó anteriormente, tenemos que el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil establece:
Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la Ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración de la existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica. No es admisible la demanda de mera declaración cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferente
Diversas han sido las definiciones que se han dado en la doctrina de la falta de cualidad e interés. En criterio del autor Luis Loreto, la cualidad no es el derecho o potestad de ejercer determinada acción, ni título de derecho, ni la facultad legal o personal de proceder en justicia. Ello denota no un juicio de contenido jurídico, sino un juicio de relación. Podríamos decir que la cualidad es una relación de identidad entre la persona que se presente y el derecho que se está ejercitando. Desde el punto de vista procesal la cualidad expresa una relación de identidad lógica entre el demandante y la persona quien debe ejercer la acción y debe existir igualmente relación entre la persona del demandado y la persona que debe soportar la acción. De lo que se infiere que tal como lo señala el autor se trata de una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien le concede la ley la acción o lo que se denomina la cualidad activa; y la persona del demandado con la persona contra quien se ejerce la acción, conocida como cualidad pasiva.
Se encuentra involucrado un interés jurídico actual, donde el Estado protege a través del órgano jurisdiccional competente, el derecho a la acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ella misma, la cualidad para hacerlo valer en juicio, integrando dicha relación procesal entres los sujetos activos y pasivos. La cualidad es la condición legítima que establece la ley para hacerla valer en la demanda.
En este orden de ideas tenemos que artículo 1.579 del Código Civil establece:
El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.
.. Omissis…
Por su parte el artículo 6 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial establece:
La relación arrendaticia es el vínculo de carácter convencional que se establece entre el arrendador del inmueble destinado al comercio, en su carácter de propietario, administrador o gestor del mismo, y el arrendatario quien toma dicho inmueble en arrendamiento para ejecutar en él actividades de naturaleza comercial, generen éstas lucro o no….Omissis…
Tomando en cuenta en esta oportunidad, lo que al respecto señalaba la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, la cual se encuentra derogada con la entrada en vigencia de la Ley antes mencionada que entró en vigencia en fecha 23 de mayo de 2014, en sus artículos, no establece de manera taxativa, en relación a las obligaciones y deberes que surgen con ocasión de la celebración de un contrato de arrendamiento, entre quienes se establece el vínculo contractual. Partimos que el arrendatario, se sirve del inmueble por el tiempo que se convenga, con el arrendador, sin especificar, que éste deba ser, de manera exclusiva y excluyente el propietario del mismo. Razón por la cual al no haber sido establecido de manera específica por el Legislador en todo lo que se refiere a la condición del arrendador en relación al bien objeto del contrato de arrendamiento de inmuebles para uso de local comercial, es por lo que mal puede alegar la parte de en la oportunidad de llevar a cabo la audiencia preliminar, y como consecuencia de ello se encuentre incurso en la presunta comisión de un delito contra la cosa ajea de acuerdo a lo estipulado en el artículo 463 del Código Penal, que a todo evento ha de ser conocido por los Tribunales de la competencia penal. En tal sentido la falta de cualidad en los términos como fue planteado, que se encuentra sumergida como una defensa de fondo a tenor de los dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, debe ser declarada sin lugar; Y ASI SE DECIDE.
MOTIVACIÒN.
La presente controversia versa sobre la acción de desalojo incoada por el ciudadano Nasrat Hamadi contra el ciudadano Ali Taleb sobre un inmueble constituido por un local comercial de su propiedad ubicado en el Edificio La Popular en la calle Cedeño entre Marqués del Pumar y Medina Jiménez de esta ciudad de Barinas del Municipio Barinas.
LIMITES DE LA CONTROVERSIA Y CARGA DE LA PRUEBA
Tal y como quedó establecido en el presente fallo la parte demandante alega que en fecha 19/02/2010 convino con el demandado contrato verbal a tiempo indeterminado, sobre el inmueble descrito en marras, pactando como canon de arrendamiento por anualidades adelantadas quinientos mil bolívares (Bs.500.000,00), que por cuanto no hubo acuerdo a partir del año 2014 en lo concerniente a la continuación de la relación arrendaticia y el incremento del canon de arrendamiento, el demandado arrendatario inicio en fecha 01/04/2014 procedimiento de consignaciones arrendaticias.
Que dichas consignaciones no son legítimamente efectuadas y en consecuencia año operado la solvencia arrendaticia, que a partir de la vigencia de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso de Local Comercial se desaplicó la Ley de arrendamiento Inmobiliario, negándose el demandando a la adecuación del contrato a la ley vigente.
Por su parte el demandado alegó que la ley aplicable es la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que el canon se fijó en relación a un dólar no oficial para aquella época, durante los años 2010, 2011, 2012 hasta el 28/11/2013, por lo que el contrato es nulo, ya que la causa es ilícita, por calcularse el canon en base al cambio del Bolívar no oficial. Que la legislación aplicable a dicha relación contractual era el Decreto Ley número 602 de fecha 29/11/2013, publicado en la Gaceta Oficial número 40.305 del 29/11/20136, por lo que se pagó un canon de arrendamiento exorbitante.
En otro aspecto alegó igualmente el demandado que la relación arrendaticia es oral, nació el 19/02/2010, por lo que la Ley aplicable a dicha relación a partir del 23 de mayo de año 2014 es la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Que pretende el demandante que se le tutele derechos que emanan de un contrato de arrendamiento calculado su canon en base a dólar no oficial, que pretende se le reconozca un acto delictual. Que las consignaciones arrendaticias realizadas por ante el Tribunal de Municipio pretende el demandante la ilegalidad de las mismas que tal pronunciamiento corresponde al Tribunal de Municipio, esperar pronunciamiento para poderlas aportar al juicio, que las consignaciones son legales mientras el beneficiario no se oponga a las mismas. Que hubo una revocatoria del contrato impuesta por la ley en el caso de supuesto negado de la legalidad.
Los artículos 1.354 y 506 del Código de Procedimiento Civil establecen:
Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”
Las normas precedentemente transcritas, definen los deberes y roles de cada parte dentro del proceso, de acuerdo a la posición que asuma el demandado en relación a las afirmaciones de hecho del demandante, lo cual varía y modifica la distribución de la carga de la prueba. La prueba constituye la demostración, por los medios legales, de la veracidad o exactitud de hechos que sirven de fundamento a un derecho que se reclama. Lo que debe probarse son los hechos y no el derecho, deben acreditarse los hechos jurídicos en general y los actos jurídicos en particular.
Por otra parte, como principio general corresponde probar al que ha sostenido una proposición contraria al estado normal u ordinario de las cosas, o al que pretende una situación adquirida. La carga de la prueba corresponde a quien afirme hechos que configuren su pretensión o a quien lo contradiga alegando nuevos hechos.
Así, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes; dicha obligación deviene de la posición del litigante en la demanda. De ahí que, al demandante, le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio, que incube probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más que el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho; reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, este principio se armoniza con el primero, y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción nuevos hechos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin ésta demostración la demanda, o la excepción resulta infundada.
Por lo que al demandante le corresponde probar la ilegitimidad de las consignaciones arrendaticias realizadas por ante el Tribunal Primero de Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial por lo que no procede la solvencia arrendaticia, que el contrato está vencido y no ha habido acuerdo entre las partes de renovación, ni de acuerdo ante la negativa del demandado.
Por su parte el demandado adujo la nulidad del contrato dada su ilicitud en cuanto a la causa, ya que el monto en Bolívares del canon de arrendamiento se estableció a la referencia del dólar no oficial que dan lugar a su decir a la no existencia del contrato dada su nulidad, que de no proceder, se dio la revocatoria del contrato por disposición de la ley de acuerdo al contenido del artículo 1.159 del Código Civil.
Establecido los límites de la controversia y la carga de la prueba, de seguidas esta Alzada pasa a analizar, valorar y aprecias el acervo probatorio y motivar el presente fallo.
Copias simples del expediente de Consignación de Canon de Arrendamiento, que cursa ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial, Nº EN21-S-2014-00150. Al haber sido impugnadas por el adversario, fue promovida la prueba de cotejo a través de la inspección judicial a las actuaciones que conforman el expediente
De la inspección judicial de acurdo a lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, se desprende a los folios ciento diez (110) y ciento once (111) Vto., de la segunda pieza, se dejó constancia que los folios consignados con el libelo de la demanda del folio uno al folio sesenta se corresponden con las actuaciones que aparecen en el asunto que lleva el mencionado Tribunal a saber EN21-S-2014-000150, que el resto de las copias marcadas con la letra “B” se corresponden con su original, es decir desde el folio sesenta y uno (61) hasta el folio doscientos diecinueve (219)de las referidas copias.
Estimando el presente medio de prueba de acuerdo con lo establecido en el artículo 1.430 el Código Civil, por cuanto dichas copias simples, que si bien fueron impugnadas, se desprende que las mismas se corresponden con las actuaciones cursante por ante el Tribunal Primero de Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial, con lo cual surte su eficacia probatoria, a los fines de demostrar que se lleva por ante el órgano jurisdiccional, el procedimiento de consignaciones arrendaticias. En consecuencia se le aprecia en todo su valor como documento público, de acuerdo con lo previsto en los artículos 1359, 1360 del Código Civil, y 472 del Código de Procedimiento Civil.
Copia simple acompañado al libelo de la demanda de documento inscrito ante la Oficina de Registro Público del Municipio Barinas estado Barinas, de fecha 28 de marzo de 2011, bajo el Nº 2011.1621, Asiento Registral 1, del Inmueble matriculado con el Nº 288.5.2.3981, correspondiente al Libre del Folio Real del citado año. En virtud que dicho documental fue impugnado la parte actora promueve copia certificada del mismo, acompañado al escrito de promoción de pruebas.
En relación a la prueba promovida, se desprende la propiedad del inmueble el cual es objeto de desalojo, el mismo por ser un documento público expedido por un funcionario competente con arreglo de las leyes, se le confiere pleno valor probatorio de conformidad a lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Prueba documental de propiedad del demandante sobre el inmueble objeto de litigio, en caso de que el demandante la aporte, de fecha 28/03/2011, ya que sostuvo que la relación arrendaticia empezó el 19/02/2010, es decir, que cuando lo arrendó no tenía cualidad de propietario, mucho menos de arrendador, cometiendo un delito de defraudación tipificado en el numeral 3º del artículo 463 del Código Penal, por lo que es inverosímil su propiedad al momento de arrendar.
En relación al dicho prueba, la misma se encuentra condicionada. Y es de destacar que tal documental fue aportada por el demandante, y antes analizada, valorada, up supra.
documental emanada y otorgada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas, de constancias expedidas por el mencionado Tribunal de fechas : 28/04/2014, 09/02/2015, 022/03/2015, 14/04/2015, 20/05/2015, mediante las cuales hace constar que los días 22/04/2014, 27/01/2015, 24/02/2015, 06/04/2015, 18/05/2015 el ciudadano Ali Taleb consignó a favor del ciudadano Nasrat Hamadi la cantidad de Bs. 500.000,00, 41.700, 00, 41.700,00, 41.700,00, 41.700,00 por concepto de pago del canon de arrendamiento anual periodo 2014-2015, enero 2015, febrero 2015, marzo 2015, abril 2015 en su orden; así como recibos de ingresos de fecha 30/07/2015, 10/08/2015, 026/10/20105, 26/10/2015, 04/12/2015, 20/01/2016, 14/07/2016, 10/08/2016, 21/09/2016, 28/09/2016, 16/01/2017, por las cantidades de Bolívares, 83.4100,00; 41.750,00; 83.400,00; 41.700,00; 83.400,00; 250.200,00; 41.700,00; 41.700,00; 83.400,00; 83.400,00; 250.200,00; correspondiente a los meses de mayo y junio 2015; julio 2015, agosto y septiembre de 2015, octubre 2015, noviembre y diciembre de 2015, enero a junio de 2016, julio 2016, agosto de 2016, septiembre y octubre de 2016, noviembre y diciembre de 2016, de enero a junio de 2017, todos en su orden a favor del aquí demandante en la que consta fehacientemente el pago de arrendamiento y la solvencia del mismo, y que dicho juicio de jurisdicción voluntaria no ha s, ido anulado por el demandante.
Sobre esta prueba documental por tratarse de actuaciones judiciales que devienen del expediente que se tramita por ante el Tribunal Primero de Municipio Barinas, con motivo de las consignaciones arrendaticias antes referidas, merecen fe de los hechos que contiene de acuerdo al artículo 507 del Código del Procedimiento Civil, y serán analizadas de manera pormenorizada en texto de este fallo, dado la ilegitimidad de las consignaciones alegadas por el demandante.
Prueba de informes oficiando al Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas, a los fines que informe si en el expediente Nº EN21-S-2014-000150, a los fines de que informara si consta escrito del aquí demandante o de su representante legal con fecha anterior a la presente demanda o posterior, si se opone a las consignaciones arrendaticias el demandante o su representante legal se oponen a las consignaciones arrendaticias efectuadas por el arrendatario, haya pedido la nulidad de lo actuado, o cualquier otra actuación del arrendador demandante, alegando que se violenta el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil y si consta consignación del canon de arrendamiento de los meses julio y agosto del año 2017 al que se refiere el documento público que consta en autos se prueba signada con el número 17 y que riela al folio 71 del expediente de esta causa.
Se desprende de las actuaciones que la respuesta al oficio librado por el Tribunal de la causa, fue recibido en fecha 23/01/2019 de cuyo contenido se desprende lo siguiente:
Que en el expediente no consta ningún auto o actuación conforme a lo peticionado, en relación a la oposición a las consignaciones arrendaticias o que se haya pedido la nulidad de las mismas o cualquier otra actuación.
Dicha prueba, merece fe de los hechos que contiene, de acuerdo al contenido del artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, en relación a la información suministrada por el mencionado Tribunal, al no existir oposición en cuanto a las consignaciones arrendaticias, del inmueble que aquí nos ocupa. Dicho medio probatorio será ampliado su análisis más adelante.
Promueve la confesión del demandante en el libelo de la demanda en cuanto a: -
Acreditar sólo copia simple y no originales o copias certificadas;
La expuesta en la audiencia preliminar referida a que presentaría por prueba de cotejo las pruebas fundamentales de la demanda, cuando sólo es posible una oportunidad;
La confesión de no haber solicitado la nulidad de lo actuado en el procedimiento de consignaciones arrendaticias, por no haber sido atacado el mismo por la vía de las nulidades, que son un juicio autónomo o subsidiario.
-La confesión de ser propietario del bien arrendado desde el 28/03/2011, y la manifestación de que arrendó el inmueble en fecha 19/02/2010, es decir, que confiesa la comisión del hecho punible de defraudación;
La confesión en el libelo de la demanda que pactó canon de arrendamiento al valor del cambio o conversión del dólar negro o dólar ilegal, que confiesa que la causa del contrato para el arrendador es ilegal y por tanto sin efecto legal alguno, por imperio del artículo 1157 del Código Civil, confesar que al momento de arrendar no era propietario del bien, que no tiene efecto alguno porque es un Arrendamiento sin causa alguna, que confiesa la causa ilícita en la relación arrendaticia.
Confiesa que la relación arrendaticia es oral, es decir, contraria al derecho que le asiste a los arrendatario en el artículo 13 de la Ley contraria a la disposición transitoria primera y el artículo 1159 del Código Civil, revocatoria del contrato de arrendamiento por causa autorizada por la ley.
Confiesa que existe un procedimiento consignatario por parte del arrendatario demandado, dice que es ilegal pero no lo demanda subsidiariamente.
Confiesa haber acreditado copia simple fotostática como documento fundamental en violación del artículo 864 del Código Adjetivo , que confiesa no acreditar la nulidad del procedimiento consignatario o pedimento del debido proceso(art. 78 el Código de Procedimiento Civil, hace una inepta acumulación, que hace una inepta acumulación.
Confiesa la existencia de un contrato vencido, pero paradójicamente confiesa que la relación arrendaticia es oral.
Que invoca la falta de pago de canon, pero paradójicamente, confiesa que existe el procedimiento consignatario por parte del arrendatario demandado.
En cuanto a la confesión aquí promovida, se desprende que las mismas no constituyen una confesión en sí misma, por cuanto se corresponden a los argumentos constitutivos de los hechos y defensas controvertidos y objeto de análisis y decisión en el texto de este fallo. Pasar considerar a la confesión como tal la admisión de los hechos no conlleva a la confesión dados los aspectos que se admiten, como el caso de autos. Razón por la cual se desecha la confesión alegada, pues versan sobre los hechos planteados en la controversia a ser dilucidados por los demás medios de prueba.
Siguiendo un orden lógico a los fines de dilucidar la pretensión intentada, se procede a analizar lo concerniente al alegato de la parte demandada en cuanto a la relación arrendaticia que data su inicio de fecha 19/02/2010, que si bien no fue claramente definida en la fijación de los hechos por el tribunal A Quo, en el escrito de demanda al haber impugnado la documental marcada con la letra B referido al expediente contentivo de las consignaciones arrendaticias llevado por el Tribunal Primero Ordinario de Municipio y Ejecución de Medidas del Municipio Barinas, cuya eficacia probatoria quedó confirmada con la prueba de inspección judicial antes valorada través del cotejo de las actuaciones que cursan en el expediente de las consignaciones arrendaticias, de lo que se colige, que dicha solicitud la inicia el demandado de autos, en la que afirma que en fecha 19 de febrero de 2010 pactó con el aquí demandante contrato verbal, relacionado con la existencia del contrato oral a tiempo indeterminado cuyo inicio data del 19 de febrero de 2010, con expresamente lo señalaron ambas partes, sobre el inmueble distinguido por un local comercial ubicado en el Edificio La Popular, con calle Cedeño entre Marqués del Pumar y Medina Jiménez, signada con el Nº 6-44.
Se observa que en la oportunidad de contestar demanda así como en la audiencia preliminar, admiten la existencia del contrato, lo cual se verifica a su vez, al haber procedido a presentar escrito por ante el Tribunal competente de consignación arrendaticia, en fecha 01/04/2014, el cual al haber sido impugnado por el demandado en la oportunidad de la contestación de la demanda, su eficacia probatoria fue corroborada siendo promovida como contraprueba por parte del demandante la prueba de inspección judicial la cual fue analizada y valorada up supra, de lo que se desprende, que efectivamente se trata de actuaciones judiciales realizadas por un Tribunal competente para ello de acuerdo a lo establecido en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en su artículo 51 referido a las consignaciones arrendaticias; de un contrato verbal a tiempo indeterminado, lo que conlleva a no precisar la fecha de su culminación.
Continuando con el orden lógico, alega a su vez el demandado, que el actor no niega en su demanda que el canon de arrendamiento se fijó al cambio del dólar paralelo, dólar negro, dólar ilegal, que convalida con su silencio, que así fue.
Del contenido del libelo de la demanda, se deprende que el demandante en sus hechos constitutivos de la pretensión, no hace mención como fue establecido el canon de arrendamiento relacionado a moneda o divisa extranjera y su referencial al cambio o no oficial para aquella época según los parámetros oficiales para el cambio legal imperante. Por lo que, al afirmar un hecho modificativo como lo es su argumento, al señalar que el canon de arrendamiento se fijó a un cambio no oficial por el Banco Central de Venezuela, lo que no establecía, a decir del demandado de acuerdo a Ley de Arrendamiento Inmobiliario vigente para aquel entonces; concluyendo que el contrato es nulo por fundamentarse en una causa contraria al ordenamiento jurídico, fundamentando dicha defensa en el contenido del artículo 1.157 del Código Civil.
En este orden de ideas, es necesario traer a colación dado el argumento de nulidad del contrato por tratarse la causa contraria al ordenamiento jurídico, por relacionarse a una causa ilícita, lo que al respecto la doctrina enmarca dentro de la nulidad contractual.
Para el autor Maduro Luyando, la nulidad contractual debe entenderse como la ineficiencia o insuficiencia para producir los efectos deseados por la partes y que le atribuye la ley, tanto con relación a las partes como respecto a terceros. (Citado por Rodrigo Rivera Morales. Las Nulidades Procesales en el Derecho Civil y Procesal. Ediciones Jurídicas J. Santana. Primera Edición. 2000. Pág. 21).
La nulidad de un acto jurídico, sea contractual o no, es provocado por la falta de los elementos esenciales para su validez, en ese sentido el artículo 1.141 del Código Civil, dispone:
“Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:
1º Consentimiento de las partes.
2º Objeto que pueda ser materia de contrato; y
3º Causa lícita.”
A su vez el artículo 1.142 eisudem, indica:
“El contrato puede ser anulado:
1º Por incapacidad legal de las partes o de una de ellas; y
2º Por vicios del consentimiento.
La doctrina ha señalado la existencia de dos tipos de nulidad, a saber la nulidad absoluta y la nulidad relativa, se dice que un contrato está afectado de nulidad absoluta cuando el contrato no puede producir los efectos deseados por las partes, bien porque carece de alguno de los elementos esenciales a su existencia contenidos en el artículo 1.141 del Código Civil que ha sido transcrito precedentemente, o porque afecte al orden público o a las buenas costumbres. Por otro lado, un contrato se encuentra afectado de nulidad relativa cuando este no puede producir los efectos deseados por las partes, porque viola determinadas normas destinadas o proteger los intereses particulares de uno de los contratantes (Art. 1.142 del mismo código).
En lo referente a la causa de los contratos tenemos que el artículo 1157 del Código Civil establece:
La obligación sin causa, o fundada en una causa falsa o ilícita, no tiene ningún efecto.
La causa es ilícita cuando es contraria a la Ley, a las buenas costumbres o al orden público.
Quien haya pagado una obligación contraria a las buenas costumbres, no puede ejercer la acción en repetición sino cuando de su parte no haya habido violación de aquéllas.
Considerando que lo que se pretende es la nulidad absoluta del contrato, por carecer de uno de los elementos esenciales para su validez, como lo es la causa ilícita; debemos distinguir que la causa que se aborda para determinar su ilicitud, no es la causa del contrato como finalidad económica del equilibrio patrimonial entre los contratantes, sino el móvil, los motivos volitivos que han impulsado a las partes a contratar; lo que obliga a las partes a informarse sobre los elementos del contrato, obligación que se deriva del principio de buena fe. De lo que se infiere que el legislador trata a la causa como un elemento de la obligación, dado que siempre la causa de las obligaciones es invariable; por lo que cuando nuestro legislador habla de la causa ilícita, se está refiriendo a la causa como elemento sustancial del contrato no como elemento de la obligación
En este mismo orden y relacionado con el asunto que se analiza, en sentencia dictada por la Sala Accidental de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en el expediente Nº AA-20-C-2010-000389, con ponencia del Magistrado Libes González González, abordando el tema de la ilicitud, tenemos:
… Sic… Ahora bien, el artículo 1157 del Código Civil establece:
Artículo 1157—La obligación sin causa, o fundada en una causa falsa o ilícita, no tiene ningún efecto.
La causa es ilícita cuando es contraria a la Ley, a las buenas costumbres o al orden público.
Quien haya pagado una obligación contraria a las buenas costumbres, no puede ejercer la acción en repetición sino cuando de su parte no haya habido violación de aquéllas.
Con relación a la noción de causa del contrato, resulta pertinente traer a colación los comentarios expuestos por el autor Nerio Perera Planas, en su “Código Civil Venezolano”, 3ra edición, Caracas, Venezuela (1992), págs. 599-600, del siguiente tenor:
(…Omissis…)
“1- Existen varias definiciones respecto a lo que deba entenderse por causa del contrato. Sánchez Román: fin esencial o más próximo que los contrayentes se proponen al celebrar el contrato. Dominici: Es la razón determinante que ha dado nacimiento a la obligación, el porqué, la virtualidad de la obligación. Colin y Capitant: Una persona se obliga en vista a un fin inmediato, directo, que lo determina a establecer la obligación.
2- La causa se encuentra dentro de los elementos subjetivos, en motivación de la obligación.
3- Si consideramos la causa como elemento de la obligación, el concepto de causa ilícita fracasa por lo menos en el caso de los contratos nominados, porque en cada obligación de un mismo tipo de contrato, la causa será siempre la misma.
4- La jurisprudencia moderna enfoca el concepto de causa identificándolo con la finalidad económico-social perseguida por el contrato.”
(…Omissis…)
Asimismo es importante traer a colación la jurisprudencia citada por el mismo autor, (tomada de Oscar Lazo, Código Civil de la República de Venezuela, Ediciones Legis. Buenos Aires), dictada por esta Sala de Casación Civil en fecha 19 de enero de 1954, mediante la cual se señaló:
(…Omissis…)
“1.- Causa es el fin en virtud del cual una persona se obliga hacia otra. En los contratos sinalagmáticos la causa es la ejecución prometida por la otra parte, y es ilícita la causa cuando es contraria a la ley o a las buenas costumbres, como por ejemplo, un préstamo con motivo de juego; donación hecha en razón de un concubinato. En un contrato de compra- venta la causa, para el vendedor, es el precio a recibir y para los compradores, el objeto a adquirir.”
(…Omissis…)
Por su parte, el tratadista JOSÉ MÉLICH-ORSINI, en su obra “Doctrina General del Contrato”, Academia de Ciencias Políticas y Sociales, Centro de Investigaciones Jurídicas, Serie Estudios 61, 5ª edición, Caracas 2009, pp. 287-296, explana las aplicaciones de la noción de causa, de conformidad con lo previsto en el artículo 1157 del Código Civil antes citado, y según el cual la ausencia, falsedad o ilicitud de la causa hace nulo el contrato, en los siguientes términos:
(…Omissis…)
I. LA AUSENCIA DE CAUSA
227. Casos en que se habla de ausencia de causa. El artículo 1157 C.C., expresa: “La obligación sin causa o fundada en una causa falsa… no tiene ningún efecto”. Este texto legal ha sido aplicado para resolver problemas muy diferentes entre si, a saber:
1° Para declarar ineficaz la transferencia de la propiedad o de un derecho real fundada en la manifestación de voluntad del tradens o también las promesas de dar, siempre que ellas versen sobre inmuebles o sobre cosas muebles cuyo valor exceda de dos mil bolívares, hechas sin sujeción al esquema formal-causa de la donación (Art. 1439 C.C.), cuando el desplazamiento de bienes patrimoniales que ello implique no encuentre una contrapartida en una causa adquirendi o credendi o en una causa solvendi. Es este el problema a que hemos aludido a propósito de la llamada “causa suficiente” (supra, Nº 205), donde la calificación relativa a la “suficiencia” de la causa está referida a la objetiva constatación de existir, del lado de quien recibe la transferencia o resulta promisario de la misma, la realización en provecho del tradens o del promitente de una cierta conducta susceptible en sí misma de valoración económica.
Este género de problemas suele presentarse con ocasión de ciertos negocios límite, como el llamado negotium mixtum cum donatione, la donación con carga la donación por causa pretérita promesas hechas por causa de interés público, etc.
2° Para declarar ineficaz las obligaciones de hacer o de no hacer que no tienen un contenido económico típico y que plantean la duda de si el promitente o presunto asumiente de tal obligación ha querido realmente vincularse en el plano jurídico, tal como ocurre con la promesa de aceptar gratuitamente un depósito, de realizar gratuitamente un transporte, de participar en un juego, ect. Se indagan entonces los motivos que ha tenido el promitente, tomando en cuenta todo el complejo de las circunstancias que rodean a la promesa para ver si desde un punto de vista objetivo puede afirmarse que el promitente tenía una causa razonable o plausible para obligarse y que justifica, para una debida tutela de la confianza despertada por él en el promisorio, que se le condene a cumplir (supra, Nº 209). En caso contrario, la obligación contractual debe ser excluida por ausencia de causa.
3° Para declarar ineficaz la obligación de quien ha prometido o cumplido una atribución patrimonial con una causa solvendi o adquirendi no realizada. Entran aquí en juego las nociones de causa de la atribución patrimonial y causa como fundamento subjetivo del deber de cumplimiento (supra, Nos. 217 y 218), en cuanto que si se mantuviese la sanción jurídica de la promesa o la atribución patrimonial cumplida, no obstante no poderse obtener el fin perseguido por quien asumió la obligación o realizó la datio, se produciría un enriquecimiento sin apoyo en la voluntad que debe servirle de fundamento. En tal sentido se ha anulado el contrato de compraventa de una patente de invención ya caduca para el momento del contrato, o de una cosa que ya había perecido o que ya era propiedad del comprador. Con el mismo argumento se ha anulado el contrato por el cual se ha convenido en remunerar unos servicios que realmente no han existido, compensar un álea que no existe, o pagar una deuda preexistente que no existía. A la ausencia o inexistencia de la causa hay que homologar la falsedad de la causa, entendida como errónea creencia en la existencia de una causa que luego se comprueba no existir. De la misma manera se ha explicado la nulidad del contrato de sociedad por la imposibilidad del objeto social (Art. 1673, Ord. 2°, C.C.). Por lo demás, aun si estas sentencias suelen hacer uso de una noción subjetiva de la causa, como fin o motivo inmediato perseguido por quien se obliga, se tiende a identificar la causa con la realizabilidad jurídica o práctica del objeto de la obligación correspectiva (supra, Nº 200). Ellas no parecen todavía caer en una pura “concepción convencional” de la causa, al estilo de Capitant (supra, Nº 219 y Nº 225), sino limitarse a la mera constatación de la existencia o no de una contrapartida “real” o “seria”, sin preocuparse ni de la proporcionalidad de ella con la obligación recíproca a la cual sirve de causa ni de la psicología de los contratantes.
4° Pero hay otras sentencias que utilizan la noción para sancionar con una ineficiencia parcial y con el alegato de una deficiencia parcial de la causa, la ruptura de un pretendido principio de justicia conmutativa que exigiría en los contratos onerosos una cierta proporción objetiva entre prestación y contraprestación. En la aplicación de este principio se ha buscado el fundamento de las automáticas reducciones de las contrapartidas pactadas que prevé el Código Civil en los casos de los artículos 737, 1588, 1635 y 1675. es así como la jurisprudencia francesa ha justificado la reducción de honorarios cobrados por médicos, mandatarios o agentes de negocios cuando los ha hallado exagerados respecto de la entidad de los servicios rendidos, o ha anulado algunas cláusulas limitativas de la responsabilidad contractual en que las reparaciones pactadas por los daños y perjuicios resultaban irrisoria, siendo así que dicha disminución de la responsabilidad no aparecía compensada por una correlativa disminución del precio. Esta jurisprudencia ha sido, sin embargo, censurada como un intento de extensión del instituto de la lesión creado al margen de los textos y en violación del artículo 1118 C.C. fr. (1350 venezolano).
5° Bajo la influencia de Capitant se ha desarrollado también una cierta jurisprudencia que anula, con base en la idea de ausencia de causa, ciertos contratos en los que ha dejado de realizarse algunos de los presupuestos sin los cuales el promitente o enajenante no hubiera consentido en la promesa o en la datio cumplida por él, bajo la sola condición de que tal presupuesto pueda ser apreciado como algo que, expresa o tácitamente, formó parte del acuerdo de voluntad entre los contratantes. La jurisprudencia francesa ha aplicado así esta noción de causa para anular un contrato de compraventa de un terreno que en opinión común de los contratantes debe servir para la construcción de un determinado edificio (escuela, hospital), pero que luego se comprueba no apto para ello en razón de la existencia de determinados reglamentos administrativos. Una vez colocados sobre el terreno de esta concepción de la causa es muy difícil discernir entre nulidad absoluta por ausencia de causa, y simple nulidad relativa por error recognoscible o resolución del contrato por incumplimiento de la obligación recíproca”.
(…Omissis…)
Con relación a la ilicitud de la causa el mencionado autor, continuando la cita precedente nos señala que:
(…Omissis…)
“II LA ILICITUD DE LA CAUSA
228. La noción de causa ilícita. El artículo 1157 C.C. declara igualmente nula la obligación fundada en una causa ilícita, y define como causa ilícita aquella que es contraria a la ley, a las buenas costumbres o al orden público. La noción de causa ilícita permite sancionar aquellos contratos en que, no obstante ser lícitos en sí aisladamente considerados los objetos de las obligaciones que se crean por su intermedio, son utilizados por las partes para obtener fines ilícitos o inmorales. A través de esta noción se logra, en efecto, un control intrínseco de la conformidad del contrato con los fines generales del ordenamiento jurídico.
229. Su diferenciación de la noción de causa empleada al hablar de la ausencia de causa. La diferencia entre el papel que juega aquí la noción de causa y el que ya hemos visto que juega en los llamados casos de ausencia de causa, ha hecho que un gran número de autores propongan para referirse a la llamada causa ilícita una definición singular del a idea de causa a estos fines específicos (…). Aun quienes rechazan una concepción subjetiva o puramente convencional en el ámbito de los problemas relativos a la ausencia de causa, se inclinan en efecto por aceptar aquí una noción subjetiva. A lo sumo, con el propósito de evitar caer en un terreno de total inestabilidad o inseguridad de las relaciones contractuales, insisten en la necesidad de distinguir los simples motivos ilícitos o inmorales que hayan quedado en el fueron interno de uno de los declarantes, de aquellos que se habrían elevado a la categoría de “causa” por la común consideración de los contratantes. La causa sería, pues, el móvil común determinante del consentimiento en su sentido técnico, cualificación esta que puede derivar de las mismas circunstancias en las cuales se ha formado el contrato. Todavía en los actos a título gratuito existe una tendencia a conformarse con la ilicitud o inmoralidad del simple motivo determinante, sin exigir que él haya sido conocido o que, al menos, haya podido ser conocido por el destinatario.
230. Carga de la prueba del carácter ilícito de la causa. El carácter ilícito o inmoral de los fines que han determinado un acto jurídico no es algo que pueda presumirse, sino que deberá ser comprobado por quien lo alegue en el caso concreto. Ciertamente deberá admitirse al respecto la mayor amplitud en cuanto a los medios de prueba empleables: testigos (Art. 1393, ord. 3°) y presunciones simples (Art. 1399).
Se ha señalado que las hipótesis, en que para impugnar un contrato ilícito o inmoral se requiere acudir a la idea de ilicitud o inmoralidad de la causa, son relativamente raras. Cuando de modo manifiesto el contrato o satisface todos los elementos necesarios para su perfeccionamiento y validez o cuando su objeto es ilícito (…), no se presenta la necesidad de tener que comprobar que, con la celebración del mismo, las partes han buscado eludir o relajar la observancia de una norma o de un principio básico del ordenamiento en la organización convencional de sus relaciones. En este sentido, la exigencia de la licitud de la causa se nos presenta como un procedimiento técnico complementario que ofrece la ley a los tribunales para asegurar el incondicionado respecto al artículo 6° del Código Civil. Acudiendo a la noción de causa ilícita los tribunales han podido anular contratos dirigidos a realizar un fraude fiscal, monetario, electoral, o burlar un determinado régimen legal, por ejemplo: el deber de fidelidad entre cónyuges; el ejercicio de la patria potestad, etc.; las convenciones tendientes a la creación o explotación de casas de tolerancia; aquellas dirigidas a asegurar la continuidad de relaciones extramatrimoniales; las dirigidas a fomentar el juego; propiciar el tráfico de influencias en la administración pública, etc.”
(…Omissis…)
(Subrayado y Negrillas con subrayado de esta Sala)..Sic
Así mismo tenemos que el artículo 1.393 y 1.399 del Código Civil establecen:
Artículo 1.393
Es igualmente admisible la prueba de testigos en los casos siguientes:
1º En todos los casos en que haya existido para el acreedor la imposibilidad material o moral de obtener una prueba escrita de la obligación;
2º Cuando el acreedor haya perdido el título que le servía de prueba, como consecuencia de un caso fortuito o de fuerza mayor; y
3º Cuando el acto es atacado por ilicitud de la causa.
Artículo 1.399
Las presunciones que no estén establecidas por la Ley quedarán a la prudencia del Juez, quien no debe admitir sino las que sean graves, precisas y concordantes, y solamente en los casos en que la Ley admite la prueba testimonial.
Se colige de una revisión de las actuaciones que conforman el presente asunto, que emergen de los alegatos constitutivos como los fundamentos de la contestación a la demanda, aduce que la causa es ilícita, y entre líneas así mismo alea la ilegalidad y por ello el contrato es nulo por haber pactado como índice de valor para el pago de los cánones de arrendamiento el dólar no oficial, lo que iba en contradicción con el contenido de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, siendo esto un hecho impeditivo, lo que afecta la validez jurídica del contrato aquí en controversia.
Entendiendo la causa como el acuerdo de voluntades, en forma explícita e implícita, se debe concebir que el propósito perseguido por quien consintió obligarse a la efectiva realización del fin de cada contratante, puesto que cada parte persigue en realidad no sólo sea obtener que la otra lo obligue, sino que efectivamente cumpla con su obligación.
Ahora bien la carga de la prueba en este tipo de hecho para la existencia del contrato, en razón de la causa ilícita alegada, corresponde a quien pretenda ampararse en ella para contrarrestar la pretensión de la parte actora, lo que conlleva a establecer que debe ser probado, que se establecía el monto del canon de arrendamiento, teniendo como marco referencial de cambio el índice de valor, tomando el valor del dólar no oficial, y no como arguye el demandado en su contestación a la demanda, que el demandante no niega que el canon se fijó al cambio del dólar no oficial. De tal alegato, se desprende que el postulado propuesto por el demandado, pretende inferir que establezca una afirmación tácita no alegada expresamente por el demandante.
En tal sentido, al alegar, tal determinación concluye esta sentenciadora, que correspondía al demandado probar que el monto de los cánones de arrendamiento desde el año 2010 hasta el 28 de noviembre de 2013, las partes la calculaban al valor de dólar no oficial. Se desprende del material probatorio aportado por las partes, que no fue aportado elemento de prueba alguno idóneo, con el cual se concluya que el monto por concepto de canon esté establecido por un régimen de cambio ilegal, y que por ello la causa sea lícita e ilegal, y por consiguiente el contrato sea nulo, ya que la causa en este tipo de contrato de arrendamiento cuya características es la del tracto sucesivo o de ejecución continua, dado que el arrendador ha proporcionado el uso y goce del bien arrendado y el arrendatario a través de las consignaciones que seguidamente analizará esta Juzgadora, ha consignado a su decir los montos por concepto de canon de arrendamiento como contraprestación de la obligación que se deriva de este tipo de contrato conforme a lo establecido en el artículo 1.592 del Código Civil.
Es importante destacar, que nuestro ordenamiento jurídico contiene tanto en la ya derogada Ley de Arrendamiento Inmobiliario, como en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial vigente a partir del 23 de mayo de 2014; el Procedimiento para reintegro de alquileres, así como el procedimiento sobre alquileres, en su orden. Razón por la cual, el argumento expuesto en relación a que el contrato de arrendamiento verbal, admitida su existencia es nulo, por carecer de uno de sus elementos existenciales como lo es la causa, establecida en el artículo 1.141 del Código Civil, por cuanto la causa del mismo es ilícita, no puede prosperar, por cuanto la misma se encuentra verificada por ambas partes al servirse de manera volitiva de las prestaciones generadas de las obligaciones del contrato que aquí nos ocupa, sin lo que no sea admitida que se encuentra incursionada la causa ilícita; Y ASI SE DECIDE.
Siendo que lo pagado, como acuerdo de voluntades, así expresado por ambas partes, el monto indicado por ellos a razón de quinientos mil bolívares (Bs.500.000,00), alegó el demandado ser exorbitante y resulta indebido, e ilícito, la ley, específicamente en el Código Civil en su artículo 1.178, se encarga de sancionar la irregularidad o anormalidad con la repetición del pago indebido, o a través del trámite de reintegro de alquileres, o en tal caso efectuando la denuncia por antes las autoridades competentes para ello, y las sanciones administrativas que han de activarse a través de la Ley especial que se encuentra vigente a saber Ley Para La regulación de Inmuebles Para el Uso Comercial; Y ASI SE DECIDE.
En consonancia con lo anterior, no procediendo la declaratoria de nulidad de un contrato verbal a tiempo indeterminado, no escriturado, procede este Tribunal a emitir pronunciamiento en lo que concierne a la ley aplicable o que ha de aplicarse al contrato que nos ocupa en cuanto a las obligaciones de los contratantes. Cuando inició la relación locataria se encontraba vigente la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, luego de ello, comenzó a regir para el 29 de noviembre de 2013, el ut supra Decreto Nº 602 de publicado en la Gaceta Oficial Nº 40.305, para los arrendamientos de locales comerciales y posteriormente entró en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, del 23 de mayo de 2014.
Debemos recordar que en el sistema legislativo venezolano, el principio de irretroactividad de las leyes es de jerarquía constitucional, es decir, que ninguna ley, salvo las excepciones establecidas en materia penal, puede ser dotada de efectos retroactivos. La garantía del principio de irretroactividad de las leyes está así vinculada, en un primer plano, con la seguridad de que las normas futuras no modificarán situaciones jurídicas surgidas bajo el amparo de una norma vigente en un momento determinado, es decir, con la incolumidad de las ventajas, beneficios o situaciones concebidas bajo un régimen previo a aquél que innove respecto a un determinado supuesto o trate un caso similar de modo distinto.
En un segundo plano, la irretroactividad de la ley no es más que una técnica conforme a la cual el derecho se afirma como un instrumento de ordenación de la vida en sociedad; por lo que, si las normas fuesen de aplicación temporal irrestricta en cuanto a los sucesos que ordenan, el derecho, en tanto medio institucionalizado a través del cual son impuestos modelos de conducta conforme a pautas de comportamiento, perdería buena parte de su hálito formal, institucional y coactivo, ya que ninguna situación, decisión o estado jurídico se consolidaría. Dejaría, en definitiva, de ser un orden.
En razón de ello también debemos mencionar que el Principio de la Irretroactividad de las Leyes, se encuentra previsto en artículo 24 de la Constitución Nacional: que establece:
“Ninguna disposición legislativa tendrá efecto retroactivo, excepto cuando imponga menor pena. Las leyes de procedimiento se aplicarán desde el momento mismo de entrar en vigencia, aun en los procesos que se hallaren en curso; pero en los procesos penales, las pruebas ya evacuadas se estimarán en cuanto beneficien al reo o a la rea, conforme a la ley vigente para la fecha en que se promovieron.
Cuando haya dudas se aplicará la norma que beneficie al reo o a la rea.”
En materia arrendaticia, el arrendatario es un sujeto de derecho vulnerable que necesita una protección jurídica especial por parte del Estado, por ser el débil jurídico en las relaciones jurídicas arrendaticias. En este sentido, en materia de desalojo solo es posible a través de los hechos descritos en los literales a) al h) del artículo 40 de la ley especial, sino que también lo son causales también cualquier incumplimiento contractual previsto en el literal i), con lo que queda claro que dichas suposiciones son de eminente orden público y en consecuencia de interpretación restrictiva.
Siendo así las cosas y por cuanto la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, derogó la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, estableciendo en su disposición transitoria cuarta lo concerniente a los contratos establecidos en moneda extranjera, y que los inmuebles sujetos a esas contrataciones deberán someterse a la regulación del canon consagrado en la ley, y adecuarse a las disposiciones de la misma de acuerdo al particular primero de la referida disposición transitoria, de lo que indefectiblemente se evidencia que la ley aplicable, por cuanto favorece a ambas sujetos de la relación arrendaticia, es la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; a cuyas disposiciones han de adecuarse ambas partes, pues no consta en autos que se hubiere negado el demandado a ajustar dicho contrato, puesto que no existen actuaciones administrativa, concerniente a dicha solicitud por ante el organismo competente para ello, por disposición del Ejecutivo Nacional. Siendo que el primer particular establece que “deberán” adecuarse a las disposiciones de ley en comento, no por ello han de desaplicar los particulares la ley vigente, y por ende no ha de considerarse como yerra el demandado que el contrato se encuentra revocado por ley. Y ASI SE DECIDE.
Como bien lo dispone dicho cuerpo normativo, se establecen una serie de sanciones en sede administrativas, que debido, que hasta la fecha no ha sido creado el organismo encargado para ello, dicho trámite corresponde a la Superintendencia Nacional para la defensa de Los Derechos Socioeconómicos.
En este sentido, y ante el pronunciamiento que precede, prosigue esta Alzada a pronunciarse en relación a las consignaciones arrendaticias que cursaron por ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas de esta Circunscripción, en relación a la validez de las mismas en vista del argumento de la parte demandada relacionado, a que dichas actuaciones no se pueden hacer valer en juicio, por cuanto le corresponde al mencionado Tribunal pronunciarse sobre las mismas, dado que no existió oposición en cuanto a las mismas, por una parte, y por otra parte en razón de los alegado por el demandante en el sentido de que dichas consignaciones no pueden ser declaradas legítimas y que no operó la solvencia arrendaticia. Se desprende de la prueba que el demandado, no ha presentado solicitud alguna en relación a las consignaciones arrendaticias, ya que es en esta causa que peticiona sean declaradas no legítimas y por consiguiente la insolvencia del demandado.
Cabe destacar que las consignaciones arrendaticias, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en decisión de fecha 05/02/2009, con ocasión de la solicitud de interpretación del artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en el expediente signado con el Nº 07-1731, que se aplica en vista de que si bien se encuentra vigente para la fecha de presentación de las consignaciones arrendaticias, la Ley especial de Regulación de Arrendamiento de inmuebles para uso comercial, así mismo la Sala de Casación Civil, mediante sentencia de fecha 21/06/2017, en el expediente Nº A-20-C- 2017-000054, con ponencia del Magistrado Guillermo Blanco Vásquez; en vista de que el Ejecutivo Nacional no ha creado los organismos receptores de las consignaciones arrendaticias, reconociendo que los inquilinos podrán realizar sus pagos a través de las Oficinas de Control de Consignaciones, y si no estuvieren creados por ante los Tribunales de Municipio del Poder Judicial, cuyo extracto de su contenido es el siguiente:
En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).
Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces.
Así, esta Sala Constitucional considera que los argumentos que fueron formulados por los peticionantes constituyen fundamentación suficiente para la procedencia de la presente revisión, pues la interpretación que, de manera errada, hizo el Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios –y comparten otros tribunales-, afecta directamente la garantía de acceso a la justicia de los particulares que reconoce expresamente el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, con el agravante de que, como fue señalado supra, no hay uniformidad entre los tribunales de instancia a este respecto, con la consecuente lesión a la seguridad jurídica.
Como consecuencia de todo lo antes expuesto y, en virtud de que esta Sala considera que la revisión de la sentencia de autos es necesaria para la uniformidad de la interpretación jurisprudencial acerca del alcance de la garantía de acceso a la justicia de los arrendadores cuyos co-contratantes incumplan su deber de pago oportuno de los cánones de arrendamiento, declara que ha lugar a la revisión de autos.
Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide.
Así mismo la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, establece desde el artículo 53 al 57, el procedimiento para consignar los montos que corresponden al canon de arrendamiento, por ante el Tribunal de Municipio conforme se estableció en el párrafo que precede, por las razones que a su vez vienen descritas en el artículo 51 de la señalada ley. Resulta necesario dada la manifestación del demandante en el sentido de que el procedimiento adolece de vicios, por cuanto no fue consignadas las cantidades correspondientes al canon dentro del lapso que estipula la ley, y de la manera convenida a saber por anualidades adelantadas, las mismas no han de considerarse legítimas; y por su parte el demandado aduce que si las consignaciones fueron ilegítimamente efectuadas o no, le corresponde al Juez de las consignaciones, previa solicitud de parte, por el procedimiento de las consignaciones de la jurisdicción voluntaria, pronunciarse o remitir a quien pida pronunciamiento acudir a la vía contenciosa.
Visto así la situación planteada, en cuanto a las consideraciones a que las partes en controversia han presentado sus argumentos mutuamente contradictorios, no obstante esta Alzada, resulta oportuno extraer de la anterior sentencia de la Sala de Casación Civil, lo que estableció en relación a la oportunidad en que han de ser consignadas las cantidades correspondientes a las mensualidades por concepto de cánones de arrendamientos al tratarse de mensualidades vencidas, que es del siguiente tenor:
… Sic..
En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).
Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces.
Así, esta Sala Constitucional considera que los argumentos que fueron formulados por los peticionantes constituyen fundamentación suficiente para la procedencia de la presente revisión, pues la interpretación que, de manera errada, hizo el Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios –y comparten otros tribunales-, afecta directamente la garantía de acceso a la justicia de los particulares que reconoce expresamente el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, con el agravante de que, como fue señalado supra, no hay uniformidad entre los tribunales de instancia a este respecto, con la consecuente lesión a la seguridad jurídica.
(…Omissis…)
Es de destacar, que el procedimiento de consignación de arrendamiento, está determinado por el legislador a fin de establecer el estado de solvencia del arrendatario cuando el arrendador rehúsa recibir cantidades de dinero que se corresponde a los cánones de arrendamiento, lo que conllevaría a incurrir en estado de mora al arrendatario de manera injustificada. De ella se derivan elementos que se provienen de la relación arrendaticia, la persona del consignante, la aptitud del pago por consignación, el pago, el objeto del pago por consignación, lugar y tiempo de pago, lo que se traduce en una forma de pago judicial como medio de excepción establecido por el Legislador a beneficio del arrendatario, en virtud de que legítimamente efectuada la consignación se considera en estado de solvencia al arrendatario.
Siendo que la consignación arrendaticia no es una oferta de pago para dar lugar a un contrato, sino que constituye un medio de excepción para el arrendatario, por tanto no requiere aceptación por parte del arrendador, pues el pago mismo se pone a la orden del arrendador las cantidades a través del pago judicial de acuerdo a las exigencias de la ley, sin que la ausencia de la notificación al beneficiario de la consignación efectuada, la afecte.
En consecuencia, tenemos que siendo que el Tribunal que recibe la consignación solo es a los efectos de verificar el pago judicial, establecido como vía de excepción para el arrendatario cumplir con su obligación de pagar, no corresponde al órgano jurisdiccional receptor de dichas consignaciones declarar legítimas o no las consignaciones arrendaticias, por cuanto dicho pronunciamiento se corresponde con el Tribunal ante el cual curse demanda y en la que se incorporen por cualquiera de los medios probatorios y las etapas procesales tales actuaciones de consignaciones arrendaticias, como el caso de autos.
Del contenido del artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, se desprende que lo pactado convencionalmente podrá el arrendatario consignar el pago de la pensión, lo que denominamos canon de arrendamiento, dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento. En este estado resulta menester discriminar los pagos efectuados por ante el Tribunal mencionado, que como prueba documental aportada por la parte demandada referente a los recibos de consignación, emitidos en las fechas que a continuación se especifican y los pagos que allí se describen:
Fecha de consignación. Años y/o meses a que se corresponde la consignación Cantidades
1) 22/04/2014 2014-2015 500.000,00
2) 27/01/2015 enero 2015 41.700,00
3) 24/02/2015 febrero 2015 41.700,00
4) 06/04/2015 marzo 2015 41.700,00
5) 18/05/2015 abril 2015 41.700,00
6) 30/07/2015 mayo y junio de 2015 83.400,00
7) 10/08/2015 julio 2015 41.750,00
8) 06/10/2015 agosto y septiembre 2015 83.400,00
9) 26/10/2015 octubre de 2015 41.700,00
10) 04/12/2015 noviembre y diciembre del año 2015 83.400,00
11) 20/01/2016 enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio del año 2016 250.200,00
12) 14/07/2016 julio 2016 41.700,00
13) 10/08/2016 agosto 2016 41.700,00
14) 21/09/2016 Septiembre y octubre de 2016 83.400,00
15) 28/09/2016 noviembre y diciembre de 2016 83.400,00
16) 16/01/2017 enero a junio de 2017 250.000,00
17) 01/08/2017 septiembre a diciembre de 2017
166.800,00
18) 20/12/2017 enero a marzo 2018 125.100,00
19) 15/03/2018 abril a diciembre de 2018 375.300,00
Tenemos que en el caso bajo estudio, el tiempo que dice las partes en controversia haberse estipulado es por anualidades adelantadas, pero no se especifica la oportunidad en que ha de realizarse ese pago por anualidades anticipadas, ya que no se puede precisar por tratarse de un contrato a tiempo indeterminado, es decir, no escriturado, lo cual difiere del tiempo para la consignación que establece la ley que rige para estos casos como se señaló up supra, en atención al criterio jurisprudencial. De lo que se infiere que el lapso fijado convencionalmente y el que indica el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario difieren entre sí.
El artículo 14 del Código Civil establece:
Artículo 14.- Las disposiciones contenidas en los Códigos y leyes nacionales especiales, se aplicarán con preferencia a las de este Código en las materias que constituyan la especialidad.
En atención al contenido del artículo citado, el lapso establecido en el artículo 51 comentado, en razón del mismo artículo 7 de la mentada ley, establece un lapso en beneficio del arrendatario exclusivo que se refiere a un plazo de gracia, pues de su contenido se desprende que la consignación que se hace, es de la pensión vencida. Lo que se traduce que la consignación anticipada le beneficia pues permite demostrar su actitud diligente en el cumplimiento de su obligación.
Del anterior cuadro, donde se específica los montos y las fechas de las consignaciones realizadas por ante el Tribunal Primero de Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial, se desprende que si bien ambas partes, son contestes en señalar que se pactó por anualidades anticipadas el momento del pago, lo correspondiente al monto del arrendamiento, es de destacar, que tratándose el contrato de arrendamiento como una de sus características de tracto sucesivo, lo que significa que se deduce una continuidad en el pago. De una simple operación matemática se desprende que los quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00) para el año 2014 dividido entre 12 correspondientes a los meses del año, resulta corresponderse a la cantidad de cuarenta y un mil setecientos bolívares (41.700,00) mensual.
De una simple lectura se evidencia del cuadro de relación de consignaciones, que los correspondientes a los ítems 2, 3, 3, 5, 6, 7 y 8 fueron realizados fuera del lapso que establece el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. De la continuidad del resto de las consignaciones se desprende que se realizan los pagos según las consignaciones de manera anticipada, es decir, antes del lapso del vencimiento de acuerdo al referido artículo, mensualidades, que rige para las consignaciones. Lo que se significa una conducta diligente para el pago de los montos que corresponde por el goce del inmueble en arrendamiento por las cantidades que dividas entre los doce meses, ha venido consignado por el monto inicialmente acordado, Razón por la cual corresponde establecer a este Tribunal que las consignaciones acreditan las solvencia en el pago de lo que corresponde como obligación del arrendatario; a saber legítimas, y por tal no pueden ser declaradas nulas, ya que el arrendador aun no haber aceptado las mismas, se encuentran a su disposición desde aquella fecha; de lo cual tiene conocimiento, lo que conlleva a declarar legítimas las consignaciones arrendaticias y solvente en el pago judicial realizado; al menos hasta la fecha de la presentación de la demanda; Y ASI SE DECIDE.
Siendo que la parte actora ha incoado acción de desalojo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 40 y en el literal “a” y “g” de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, vigente para el momento de la interposición de la demanda, los cuales disponen lo siguiente:
“Artículo 40 literal “a” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, el cual saber expone lo siguiente:
“…Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos…”
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.
En relación a los efectos de los contratos, el artículo 1.159 del Código Civil, establece:
Art. 1.159.- Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.”
De conformidad con el derecho que invoca la parte demandante como fundamento de su acción, debe referirse en primer término, que no resulta un hecho controvertido en el caso bajo análisis, la circunstancia de la celebración entre las partes que conforman la litis, de un contrato de arrendamiento sobre un local comercial, ubicado en el Edifico La Popular, en la calle Cedeño, entre Marqués y Pumar de y Medina Jiménez, verbal a tiempo indeterminado.
Del material probatorio antes analizado y valorado, se desprende como quedó establecido en el texto de este fallo, que el contrato es verbal a tiempo indeterminado, en el cual no prosperó la nulidad peticionada por el demandado debido a la ilicitud en los términos propuestos, y que al tratarse de un contrato a tiempo indeterminado en el que no tiene certeza del momento de su culminación dadas las características propias de este tipo de contrato verbales, mal puede invocar el demandante que el contrato suscrito se encuentra vencido en el tiempo; Y ASI SE DECIDE.
En virtud de las consideraciones formuladas en el texto de la presente decisión, habida cuenta la verificación en el presente caso, de la legitimidad de las consignaciones arrendaticias que declaran el estado de solvencia del aquí demandado, con el acervo probatorio que precede debidamente valorada, por haberse declaradas legitimas las consignaciones arrendaticias efectuadas, es por lo que la demanda intentada debe ser declarada Sin Lugar; Y ASI SE DECIDE.
DISPOSITIVA
Por las consideraciones fácticas, de derecho y doctrinarias precedentemente explanadas, este Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario del Circuito Judicial Civil de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide en los siguientes términos:
PRIMERO: Declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 03 de diciembre de 2021 por el co-apoderado judicial abogado Bedo Jose Castellano Segarra de la parte demandante ciudadano Nasrat Hamadi, contra la sentencia definitiva dictada por el Tribunal Primero de Municipio del Circuito Judicial Civil, Mercantil y de Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en fecha 29 de noviembre de 2021, llevado en el expediente Nº EN21-V-2017-000207.
SEGUNDO: Se ANULA la sentencia apelada, por las razones expresadas en este fallo.
TERCERO: Se declara sin lugar la defensa de fondo invocada en la audiencia preliminar de falta de cualidad de la parte demandante.
CUARTO: Se declara SIN LUGAR la demanda de desalojo del inmueble ubicado en el Edifico La Popular, en la calle Cedeño entre Marqués del Pumar y Medina Jiménez, signado con el Nº 6-44 de la ciudad y Municipio Barinas intentada por el ciudadano Nasrat Hamadi contra el ciudadano Ali Taleb, up supra identificados.
QUINTO: Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencido de acuerdo a lo estipulado en el artículo 274 el Código de Procedimiento Civil
SEXTO: Dada la naturaleza de la presente decisión, no se hace condenatoria del recurso.
SEPTIMO: Se ordena notificar de la presente decisión de conformidad con lo establecido en la Resolución de la Sala de Casación Civil el Tribunal Supremo de Justicia de fecha 05/10/2020 Nº 05-2020.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario del Circuito Judicial Civil de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, en Barinas, a los veintiséis (26) días del mes de mayo del año dos mil veintidós (2022). Años: 211° de la Independencia y 163° de la Federación.
La Jueza Superior Primero;
Karleneth Rodríguez Castilla.
El Secretario;
William Ramírez.
En esta misma fecha, siendo las dos y cuarenta y cinco minutos de la tarde (02:45 p.m) se publicó y registró la anterior sentencia. Conste.
El Secretario,
William Ramírez.
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