TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Judicial Civil del Municipio Barinas
Barinas, veintiséis (26) de octubre de dos mil veintidós (2.022)
212º y 163º
ASUNTO: EN21-V-2019-000002
DEMANDANTE: MARGARITA LUISA MENDOLA SÁNCHEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-9.269.179.

APODERADAS JUDICIALES: Lisbeth María Rondón Valero y Lesbia Davilina Rodríguez García, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 10.563.293 y 7.470.324, respectivamente, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 153.751 y 150.377, en su orden, correos electrónicos lisbethrondon86@gmail.com y escritoriojuridicolacarolina@gmail.com, respectivamente, números de teléfonos 0424-5168501 y 0424-520247, en su orden.

DEMANDADO: NACHAAT NAEM, extranjero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E- 83.116.011.

APODERADOS JUDICIALES: Wilmer José Pérez Celis y Félix Simón Alfaro Pérez, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 6.938.124 y 13.585.316, respectivamente, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 49.271 y 112.095, en su orden, correo electrónico wjpcelis@gmail.com y alfarofelix95763@gmail.com, respectivamente, números de teléfono 0414-3470719 y 0424-5051874 en su orden.

MOTIVO: Desalojo de Local Comercial.

SENTENCIA: Definitiva (Sin Lugar).

SECUENCIA PROCEDIMENTAL

Se pronuncia este Tribunal con motivo de la demanda de Desalojo de Local Comercial intentada por la Margarita Luisa Mendola Sánchez, debidamente asistida por la abogada en ejercicio Lisbeth María Rondón Valero, actuando como co-apoderada judicial en contra el ciudadano Nachaat Naem.

En fecha veinte (20) de noviembre de dos mil diecinueve (2019), la parte accionante presentó por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de Barinas, reforma de escrito libelar de demanda por Desalojo de local comercial. Asimismo presentó diligencia confiriéndole poder apud acta a las abogadas en ejercicio Lisbeth María Rondón Valero y Lesbia Davilina Rodríguez García, las mismas se tienen como apoderadas en el presente asunto, de conformidad con auto de fecha veinticinco (25) de noviembre del año dos mil diecinueve (2019).

Por auto de fecha veinticinco (25) de noviembre del año dos mil diecinueve (2019), se admitió en cuanto ha lugar en derecho, se ordenó emplazar al demandado de autos, para que comparezca dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que conste en autos la citación, a dar contestación a la demanda interpuesta en su contra. Se libró boleta de Citación.

En fecha tres (03) de febrero del año dos mil veinte (2020), la abogada en ejercicio Lesbia Davilina Rodríguez García, presentó diligencia solicitando se cite al demandado de autos por Carteles de conformidad con lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. La misma se negó por cuanto no consta en autos no consta en autos las resultas de las misma.

En fecha seis (06) de febrero del año dos mil veinte (2020), el Alguacil consigna boleta de citación y anexos, por cuanto se le ha hecho imposible practicar la citación de la parte demandada (folios 67 al 78).

En fecha trece (13) de febrero del año dos mil veinte (2020) la abogada en ejercicio Lesbia Davilina Rodríguez García, presentó diligencia solicitando se cite al demandado de autos por Carteles de conformidad con lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En fecha dieciocho (18) de febrero del año dos mil veinte (2020), se acordó el mismo y se libró Cartel de Citación de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de procedimiento Civil.

En fecha doce (12) de marzo del año dos mil veinte (2020), mediante diligencia consigna Cartel de Citación publicado en el Diario Los Llanos en fecha dos (02) de marzo del mismo año el primero y el segundo de fecha seis (06) de marzo del año dos mil veinte (2020). El mismo fue agregado a los autos.

En fecha diez (10) de diciembre del año dos mil veinte (2020), la abogada en ejercicio Lisbeth María Rondón Valero, en su condición de co-apoderada judicial de la ciudadana Margarita Luisa Mendola Sánchez, parte actora en el presente asunto mediante la cual solicita la reanudación de la causa, este Tribunal informa a la parte accionante que la causa no se encuentra paralizada y que se encuentra en estado de cumplir la fijación de Cartel de Citación.

En fecha diecisiete (17) de marzo del año dos mil veintiuno (2021), la parte actora presentó diligencia solicitando se la oportunidad para la práctica de la Citación Cartelaría del demandado. Por auto de fecha veinte (20) de abril del año dos mil veintiuno (2021), el Tribunal de la causa fija el día veintinueve (29) de abril del mismo año, a los fines de que la Secretaria del Tribunal a quo, fije en la morada del demandado Cartel de Citación.

En fecha veintinueve (29) de abril del año dos mil veintiuno (2021), consta al folio 91, nota Secretarial de la Funcionaria del Tribunal de la causa donde deja constancia que se trasladó al domicilio procesal del ciudadano Nachat Naem, parte demandada en el presente asunto y fijo Cartel de Citación.

En fecha once (11) de junio del año dos mil veintiuno (2021), compareció la abogada en ejercicio Lisbeth María Rondón Valero, mediante la cual solicitó se le designe Defensor Ad-litem, a la parte demandada.

En fecha treinta (30) de junio del año dos mil veintiuno (2021), el Tribunal de la causa dicta auto, mediante el cual niega lo solicitado en virtud que ese Tribunal recibió correo electrónico de los abogados en ejercicio Wilmer José Celis y Félix Simón Alfaro Pérez, actuando como apoderados judiciales de la parte demandada.

Al folio 99 consta diligencia suscrita por los abogados en ejercicio Wilmer José Celis y Félix Simón Alfaro Pérez, mediante la cual consignan poder debidamente autenticado ante la Notaria Pública Primera del estado Barinas, de fecha ocho (08) de junio del año dos mil veintiuno (2021), quedando bajo el Nº 36 Tomo 36 folios 185 al 189, de los libros respectivos. Los mismos se tuvieron como apoderados de la parte demandada.

Posteriormente en fecha dos (02) de agosto del año dos mil veintiuno (2021), la parte demandada abogados en ejercicio Wilmer José Celis y Félix Simón Alfaro Pérez presentaron en la oportunidad de dar contestación RECONVENCION de conformidad con lo dispuesto en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil. (Folios 107 los 118 folios útiles y anexos folios 119 al 168).

En fecha cinco (05) de agosto del año dos mil veintiuno (2021), el Tribunal Tercero de Municipio Barinas dicta auto declarando inadmisible la reconvención propuesta, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 366 del Código de Procedimiento Civil. De dicho auto los apoderados judiciales abogados Wilmer José Celis y Félix Simón Alfaro Pérez, apelaron en fecha nueve (09) de agosto del año dos mil veintiuno (2021)

Seguidamente en fecha catorce (14) de marzo del año dos mil veintidós (2022), se recibió en físico, por Inhibición; previa distribución realizada por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Barinas.

En fecha cuatro (04) de abril del año dos mil veintidós (2022), se dictó auto de avocamiento por la abogada Jennifer Alejandra Osuna Borges, Juez Provisoria de este Juzgado y se libraron boletas. Folios (37 al 39)

Seguidamente en fecha siete (07) de abril del año dos mil veintidós (2022), se admitió la reconvención, tal como lo ordeno la sentencia definitivamente firme dictada por el Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estrado Barinas, en fecha diez (10) de diciembre del año dos mil veintiuno (2021). (Cuaderno de apelación)

En fecha veinte (20) de abril del año dos mil veintidós (2022), se recibió correo electrónico con la contestación a la reconvención, la cual fue consignada en físico en fecha veintiuno (21) de abril del mismo año, folios (41 al 56)

Seguidamente en fecha veinticinco (25) de abril del año dos mil veintidós (2022), encontrándose vencido el lapso de contestación de la demanda, este Tribunal fijo para las 10:00 a.m., del 4to. Día de despacho siguiente a este, la Audiencia Preliminar, de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha veintiocho (28) de abril del año dos mil veintidós (2022), día y hora fijado para que tenga lugar la Audiencia Preliminar el artículo 862 del Código de Procedimiento civil y de la ley especial; la misma se realizó sin inconveniente alguno.

Posteriormente en fecha tres (03) de mayo del año dos mil veintidós (2022), este Tribunal fijo los hechos controvertidos y no controvertidos del presente asunto. Folios (63 al 70)

En fecha diez (10) de mayo del año dos mil veintidós (2022), los abogados Wilmer José Celis y Félix Simón Alfaro Pérez, presentaron escrito de pruebas, el cual fue consignado en físico en fecha once (11) de mayo del mismo año; también en esa misma fecha diez (10) de mayo del año dos mil veintidós (2022), la abogada en ejercicio Lisbeth María Rondón Valero, presentó escrito de pruebas, el cual fue consignado en físico en fecha once (11) de mayo del mismo año; los cuales se admitieron en cuanto ha lugar en derecho en fecha dieciséis (16) de mayo por el Tribunal Segundo de Municipio.

Seguidamente en fecha trece (13) de junio del presente año, se dictó auto, visto que por error involuntario no se señaló la hora, para la evacuación de las testimoniales de los ciudadanos: Alexander Rodolfo Perozo Pinto, Jhoana Maria González Osuna, Humberto Jesús Aponte Franco, titulares de la cédula de identidad Nros. V-6.454.590, V-13.251.285 y 13.501.007, es por lo que este Tribunal fija para las diez de la mañana (10:00 a.m.) del siguiente día de despacho

En fecha catorce (14) de junio del mismo año, se llevó a cabo el debate oral y público tal como lo establece el artículo 872 del Código de Procedimiento civil y de la ley especial, la misma se realizó sin inconveniente alguno.

ALEGATOS DE LA PARTE ACCIONANTE EN SU ESCRITO LIBELAR:
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

En el presente caso la parte actora acciona demanda de Desalojo, intentada por las abogadas en ejercicio Lisbeth María Rondón Valero y Lesbia Davilina Rodríguez García, inscritas en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo el Nº153.751 y Nº150.377, en representación del ciudadano Margarita Luisa Mendola Sánchez, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 9.260.179; con domicilio procesal en la ciudad de barinas estado barinas, en contra del ciudadano Nachaat Naem, extranjero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E- 83.116.011 en el cual manifestó lo siguiente:

Alega la parte actora, que mediante documento autenticado por ante la notaria publica primera del estado barinas se celebró contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado, en fecha 19 de febrero de 2010 bajo el Nº29, tomo 33 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, por cuanto en esa fecha suscribió contrato el ciudadano Nachaat Naem, extranjero, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad Nº83.116.011, comerciante con domicilio en la ciudad de Barinas, jurisdicción del municipio barinas del estado barinas, en su condición de “ARRENDATARIO” de un local comercial identificado con Nº 3-79, ubicado en la calle Mérida entre avenida montilla y olmedillo de la parroquia el Carmen del municipio barinas, estado barinas, en aquel tiempo con el ciudadano Giuseppe Vito Mendola Messina, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº9.389.755, el cual para esa fecha era el propietario de dicho local comercial. Ahora bien, el ciudadano antes prenombrado y debidamente identificado, cedió y traspasó todos los derechos a la ciudadana Margarita Luisa Mendola Sánchez, venezolana, mayor de edad, soltera, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nº9.260.179, mediante documento autenticado por ante la notaria publica primera del registro público del estado barinas, en fecha dos (02) de abril del año dos mil catorce (2014), bajo el Nº2014.942, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº288.5.2.2.8310 y correspondiente al libro del folio real del año 2014; bajo el Nº2014.944, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº288.5.2.2.8312 y correspondiente al libro del folio real del año 2014. El cual en su momento se acompañó en copia simple y original ad effetum videndi marcado con la letra “B”.
Es de relevancia acotar que dicho contrato se fijó en la cláusula cuarta lo siguiente el canon de arrendamiento mensual convenido es de tres mil bolívares fuertes (3.000,00 Bsf.), que el arrendatario se obligó a cancelar ha el arrendador, los primeros cinco (05) días de cada mes… quedando dicho canon de arrendamiento sujeto y ajustado a la realidad económica y al índice inflacionario fijado por el banco central de Venezuela.”
Como se evidencia en las consignaciones realizadas por el ciudadano Nachaat Naem, extranjero, titular de la cedula de identidad NºE-83.116.011, el arrendatario a realizado pago de pensiones arrendaticias de manera adelantada, contrario al propósito para lo que fue creada la institución de las consignaciones. Como se observó en aquel momento de las constituciones realizadas por el arrendatario para esas fechas, aumentó el monto a la cantidad de tres mil doscientos bolívares (Bs.f 3.200,00) mensuales, y desde la fecha cuatro de diciembre del dos mil doce (04/12/2012) aumento a la cantidad de tres mil quinientos bolívares (Bs.f 3.500,00) mensuales, monto que consigno hasta la fecha nueve de abril del año dos mil diecinueve y que no están sujetas a la realidad económica que vive nuestro país, no acorde a la realidad del poder adquisitivo de la moneda a la fecha de pago. Siendo así para entonces, este tribunal recibía las consignaciones aceptaba hasta el pago de un año adelantado por concepto de pensiones arrendaticias, dejando a la representada en estado de indefensión y violando el espíritu para cual fue creada la institución de las consignaciones acordadas en el momento del contrato el cual surge el detrimento del patrimonio de mi representada, que cada día se ve disminuido por la situación económica e inflación del poder adquisitivo de la moneda actual, siendo el pago irrisorio.
Desde el momento que asumió la propiedad la arrendadora del local comercial ha buscado de manera amistosa hablar con el ciudadano Nachaat Naem, extranjero, titular de la cedula de identidad NºE-83.116.011 ya que él tenía conocimiento que la mandante es la propietaria y el mismo se ha negado rotundamente a tener un conversatorio sobre el arrendamiento del local, objeto de esta demanda, por lo que jamás ha negociado cánones de arrendamiento con el objeto de esta demanda, por lo que hasta la fecha jamás han negociado cánones de arrendamiento con el ciudadano Nachaat Naem, antes identificado; haciendo mención la entrada en vigencia la ley de alquileres de locales comerciales en gaceta oficial 40.418 e fecha veintitrés de mayo del año dos mil catorce, se dirigió nuevamente la demandante a hablar con el ciudadano Nachaat Naem quien se negó a recibir a la mandante, y que aunado a esto han sido infructuosas las veces y oportunidades para hablar con el ciudadano Nachaat Naem antes identificado para que lleguen a un acuerdo sobre el arrendamiento del local y solo le ha manifestado a través de terceras personas que el paga su arrendamiento ante el tribunal de la causa en cuestión, por lo que manifestó que no tenían nada que conciliar. Motivo por el cual no se logró adecuar el contrato de arrendamiento tal como lo establece las disposiciones transitorias del artículo 45. Primera, de adecuar el contrato de acuerdo a la ley de alquileres de locales comerciales entrada en vigencia, el cual desde entonces no se logró cumplir por rebeldía del arrendatario y ajustar dicho contrato con la ley vigente.
Se señala también, que el arrendatario ha venido realizando consignaciones anticipadas de los cánones de arrendamiento, como se evidenció en el folio 168 del expediente de consignaciones llevados por este tribunal segundo de municipio ordinario y ejecutor de medidas del circuito judicial civil, del municipio barinas. Expediente EN21-S-2011-000004, pagando hasta un año anticipado, en fecha nueve de marzo del año 2015. El cual consigno en copia simple marcado con la letra (D). Así mismo consignó la parte demandante en copia simple marcada con la letra “E” donde se evidenciaba el pago de doce (12) meses anticipados correspondiente a los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año dos mil dieciocho y los meses de Enero, Febrero y Marzo del año dos mil diecinueve, consignación que realizaron en fecha veintiuno de marzo del año dos mil dieciocho, siendo su último pago anticipado por cinco meses (abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año dos mil diecinueve, tal como se evidenció en consignación hecha por ante el tribunal segundo de municipio ordinario y ejecutor de medidas del circuito judicial civil del municipio barinas Expediente EN21-S-2011-000004, el cual acompañó en copia certificada marcada con la letra “F”.
Se pudo apreciar que el ciudadano con carácter de ARRENDATARIO, realizó pago de pensiones arrendaticias de manera adelantada, contrario al propósito para lo que fue creada en su momento.
Desde entonces no se ha pactado ningún pago con el arrendatario y el mantiene las consignaciones de cánones de arrendamiento que el mismo sugiere, pagando por pensiones adelantadas no ajustadas a la realidad que hoy se vive en nuestro país y no acorde con la realidad del poder adquisitivo de la moneda a la fecha de pago, siendo así que el tribunal que recibe las consignaciones ha aceptado hasta el pago de un año adelantado por concepto de pensiones arrendaticias dejando en estado de indefensión y violando el espíritu para cual fue creada las consignaciones, afectado directamente la garantía de acceso a la justicia de los particulares que reconoce expresamente el artículo 26 de la constitución de la República Bolivariana de Venezuela en su segundo aparte y en detrimento de la economía de la parte demandante.
Como consecuencia de lo antes expuesto, se hizo mención bajo fundamento constitucional, enfatizando un Estado social de derecho y de justicia: artículos 2, 26, 49;51 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el cual garantiza una justicia expedita sin dilaciones indebidas, sin formalismos y reposiciones inútiles. Comprende el derecho a ser oído por los órganos de administración de justicia, establecidos por el estado, y el derecho a que cumplidos los requisitos establecidos en las leyes adjetivas, los órganos judiciales conozcan el fondo de las pretensiones de los particulares, donde no se justifique la justicia por la omisión de formalidades no esenciales. De lo anterior expuesto el actor explica el principio de autonomía de la voluntad y hace mención de la fuerza obligatoria que tienen los contratos entre las partes, para que el acto cobre plena validez en el mundo jurídico y quede convertido en ley, en cuyo caso, su incumplimiento deriva consecuencias desfavorables para el trasgresor de la ley, quien debe soportar la carga de dicho incumplimiento, pues, los acuerdos adoptados en su conjunto son de obligatorio cumplimiento entre las partes, vale decir son ley entre las partes.
El anunciado código civil establece que; Los contratos deben ejecutarse de buena fé, Según lo dispuesto y establecido en el código civil venezolano, artículo 1.159, Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, no pueden revocarse, sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley. Posterior a ello, el artículo 1.160 los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso a la ley.
También el actor menciona la ley de Alquileres de locales Comerciales, articulo 40, numeral “g” de la ley de alquileres de locales comerciales. Son causales de desalojo: g- que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes. Conforme a derecho, es procedente la demanda formalmente de DESALOJO, por cuanto el ARRENDATARIO O INQUILINO, no ejecutó el contrato conforme a las obligaciones contenidas, tanto en el contrato de arrendamiento, como en la ley.
De conformidad con lo antes expuesto y habiendo lugar por motivos narrados anteriormente se le otorgó poderes inmediato a EL ARRENDADOR para ocurrir ante la tutela jurídica del estado en reclamación del cumplimiento de tales obligaciones, mediante el procedimiento oral, contenido en el código de procedimiento civil, previsto para el DESALOJO DE INMUEBLE DE USO COMERCIAL, con los correspondientes daños y perjuicios ya establecidos.
En consecuencia, a los fines de dar veracidad a lo planteado en la narrativa de los hechos por la parte actora, se demostró las irregularidades e incumplimiento de las obligaciones contraídas y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 864 del código de procedimiento civil. Así mismo ofreció medios de prueba marcados con letra “B”, documento del inmueble autenticado por ante la notaria publica primera del estado barinas en fecha veintinueve (29) de agosto del dos mil trece(2013), bajo el Nº30, tomo 221 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria y posteriormente protocolizado por ante la oficina de registro público del estado barinas en fecha dos de abril del año dos mil catorce; bajo el Nº2014.942, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº288.5.2.2.8310 y correspondiente al libro del folio real del año 2014; bajo el Nº2014.943, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº288..5.2.2.8311, bajo el Nº2014.944, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº288.5.2.2.8312 y correspondiente al libro del folio real del año 2014, posterior a esta también promovió marcada en letra “C” prueba de copia certificada, que en su momento fue emitida por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Judicial Civil del Municipio Barinas Expediente EN21-S-2011-000004, contentivo de escritos de consignaciones de canon de arrendamiento y contrato del mismo, realizada por el ciudadano Nachaat Naem, extranjero, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad NºE-83.116.011, comerciante con domicilio en la ciudad de barinas, jurisdicción del municipio barinas, del estado barinas, que con dicho instrumento se prueba la condición de ARRENDATARIO, y siguiente a esta se probó con letra “D”, “E” Y “F” copia emitida por el tribunal segundo de municipio ordinario y ejecutor de medidas del circuito judicial civil del municipio barinas. Expediente EN21-S-2011-000004, contentivo de escritos de consignación de cánones de arrendamiento realizadas por el ciudadano Nachaat Naem, antes identificado. Así mismo con dicho instrumento se probó que el ARRENDATARIO, ha incumplido con el contrato de arrendamiento Clausula cuarta, pagando por cuotas adelantadas el de Canon de arrendamiento.
DEL PETITUM
De conformidad con todo lo expuesto y argumentado, habiendo lugar a lo fundamentado y no habiendo acuerdo entre las partes, y después de realizadas las múltiples y exhaustiva diligencias, conminando en forma cordial y amistosa al pretendido ARRENDATARIO, en hacer entrega material del referido LOCAL COMERCIAL y en vista de su reiterativo incumplimiento en sus obligaciones contractuales, siendo toda gestión infructuosa, es por lo que la ciudadana Margarita Luisa Mendola, demandó al ciudadano Nachaat Naem, extranjero, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad NºE-83.116.011, con domicilio en la ciudad de barinas por DESALOJO de conformidad con el articulo 40 numeral (g) de la ley de alquileres de locales comerciales, para que voluntariamente o/a ello sea condenado por el tribunal:
En virtud de la doctrina sustentada por la SALA CONSTITUCIONAL, mediante sentencia Nº443, de fecha veintiocho (28) de febrero del año dos mil tres, con ponencia del Magistrado JOSE MANUEL DELGADO OCANDO , en el caso D- TODO IMPORT, EXPOR, TRAIDING Y DISTRIBUIDORA CD, C.A, en el expediente Nº02-0076 (referencia en línea Nº443-280203-02-0076), ratificada por esa misma SALA CONSTITUCIONAL, mediante sentencia Nº1.047, de fecha 30 de junio de 2005, con ponencia del magistrado JESUS EDUARDO CABRERA ROMERO, en el caso de EDISON MUJICA, en el expediente Nº03-2919( referencia en línea Nº1407-300605-03-2919); y acogida por la sala de casación civil, mediante sentencia 0337, de fecha ocho de mayo del año dos mil siete, caso: C.A, Inmuebles sacco, con ponencia del magistrado: CARLOS OBERTO VELEZ, en el expediente Nº AA20-C-2006-000804,( Referencia en línea NºRC00337-2006-000804), en relación a las PRETENSIONES PRINCIPALES Y SUBSIDIARIAS. Solicitó lo siguiente:
PRIMERO: Que se declarara CON LUGAR la pretensión principal de DESALOJO y en consecuencia la entrega voluntaria del inmueble, en las mismas perfectas condiciones como le fue entregado al inicio de la relación arrendaticia, libre de personas y bienes, en la forma prevista en el artículo 1.586 del Código Civil, por estar el DEMANDADO Nachaat Naem, extranjero, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad NºE-83.116.011, comerciante, con domicilio en la ciudad de barinas, jurisdicción del municipio barinas, el cual incursa en las obligaciones contractuales, prevista en la causal contenida en el literal (g) del artículo 40 de la ley de alquileres de locales comerciales.
SEGUNDO: Como PRETENSION SUBSIDIARIA, con motivo del incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del ciudadano demandado, antes identificado y
TERCERO: Se condene a la parte perdidosa.
ALEGATOS DE LA PARTE RECONVINIENTE
Los demandados siendo la oportunidad procesal para la contestación de la Demanda, Reconvinieron de conformidad con el Artículos 869 del Código de Procedimiento Civil, de la siguiente manera:
DE LA RECONVENCIÓN POR RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
En este sentido, procedemos a CONTRADEMANDAR o DEMANDAR vía RECONVENCIONAL por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, como en efecto lo hacemos a los ciudadanos, JOSÉ VITO MENDOLA SÁNCHEZ, MARGARITA LUISA MENDOLA SÁNCHEZ y JORGE LUIS MENDOLA SÁNCHEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-8.146.290, 9.260.179 y 9.262.518, respectivamente, domiciliados en la ciudad de Barinas Estado Barinas, en sus caracteres de herederos del ciudadano GIUSEPPE VITO MENDOLA MESSINA, titular de la cédula de identidad Nro. V-9.389.755, fallecido en día 27 de diciembre de 2015, según consta en acta de defunción Nro. 217, emanada por la prefectura de la Parroquia el Carmen, Municipio y Estado Barinas, que acompañamos en copias certificadas marcadas con la letra “A”, quien es el Arrendador de nuestro poderdante, de un local comercial Nro. 3-79, ubicado en la Calle Mérida entre Avenida Montilla y Olmedilla, Parroquia el Carmen Municipio y Estado Barinas. Reconvención ésta cuya procedibilidad viene dada en virtud del derecho que le asiste a nuestro poderdante en RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, para que lo referidos herederos convengan en tenerlo por efectos legales respectivos en adquirente del local comercial descrito precedentemente, o que en su defecto sean condenados a ellos por su alta magistratura, cuyos fundamentos, pruebas y petitorios serán desarrollados una vez que dejemos establecido la pertinencia de la acción reconvencional por retracto legal arrendaticio.
PERTINENCIA DE LA ACCIÓN RECONVENCIONAL POR RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
Ciudadana Juez, en nuestro carácter de abogados en ejercicio, que integramos el sistema de justicia venezolano conforme al artículo 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela;
1).- El Retracto Legal Arrendaticio, por violación de la Preferencia Ofertiva es una figura jurídica cuyo marco regulatorio especial se encuentra señalado en los Artículos 38 y 39, en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y su procedimiento deviene de lo dispuesto en el único aparte del Articulo 43, Ejusdem.
2).- Este Tribunal es competente por la MATERIA.
3).- Tratase la presente acción reconvencional por retracto legal arrendaticio, sobre el mismo OBJETO de la demanda principal de desalojo, es decir, sobre el mismo local comercial y cuyo ejercicio es pertinente a los fines de que sean abrazadas en un solo dictamen ambas situaciones procesales.
4).- Es de capital importancia en todo proceso evitar que se generen DECISIONES CONTRADICTORIAS, entre sí, que indubitablemente afectarían o producirían consecuencias impredecibles entre uno u otro juicio, de allí el incoar esta acción para que discurra en un mismo proceso con la acción principal.
5).- El mismo CONTRATO DE ARRENDAMIENTO que rige la relación arrendaticia entre nuestro representado y el ciudadano GIUSEPPE VITO MENDOLA MESSINA, (ya identificado), mediante el cual ostenta la cualidad de arrendatario y la preferencia ofertiva, es el mismo contrato que la parte actora de la demanda principal alega como vencido por lo que el asunto con todo respeto debe ventilarse impretermitiblemente en esta misma causa.
6).- El Arrendador de nuestro apoderado violó el derecho preferente cuando vende el mismo local a la ciudadana MARGARITA LUISA MENDOLA SÁNCHEZ (ya indicada), que es la misma accionante en la demanda principal de desalojo, local éste que ocupa nuestro poderdante en su carácter de arrendatario mediante un CONTRATO VIGENTE, resultando inequívoca la VINCULACIÓN y CONEXIÓN entre ambas acciones en virtud del objeto, los sujetos procesales, y aún más, resultando directamente reconvenida o demandada mediante el Retracto Legal Arrendaticio la ciudadana MARGARITA LUISA MENDOLA SÁNCHEZ (ya indicada), en su carácter de demandante de la acción principal de desalojo.
7).- Por razones de economía procesal, por cuanto ambas instituciones se tramitan en un mismo proceso.
8).- La acción reconvencional no afecta la vía procedimental original.

PROPOSITO Y RAZON DE LA ACCION RECONVENCIONAL POR RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
Que con el carácter ut supra indicado, venimos a contrademandar como en efecto lo hacemos, a los ciudadanos herederos JOSÉ VITO MENDOLA SÁNCHEZ, MARGARITA LUISA MENDOLA SÁNCHEZ y JORGE LUIS MENDOLA SÁNCHEZ (ya identificados), para que convengan que a nuestro poderdante le asiste el derecho en retracto legal y adquirir en primer lugar el referido local con preferencia a cualquier tercero, y que se le violentó su preferencia ofertiva, en la ocasión en que se produjo el documento traslativo de propiedad, el día 29 de agosto de 2013, por ante la Notaria Pública Primera del Estado Barinas, bajo el Nro. 30, tomo 221, y protocolizado por ante el registro Público del Estado Barinas, en fecha 02 de abril del año 2014, bajo el Nro. 2014-942, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el Nro. 288.5.2.2.8310 y correspondiente al libro del folio real del año 2014; bajo el Nro. 2014-943, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el Nro. 288.5.2.2.8311, bajo el Nro. 2014.944, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el Nro. 288.5.2.2.8312, y correspondiente al libro del folio real del año 2014 y que acompañamos marcado con la letra “C”, documento éste que consta en autos, violándose en esa oportunidad las disposiciones legales de los Artículos 42, 43 y 44 de la Ley Arrendamiento Inmobiliarios vigente para la fecha, que señalaba la notificación para el ejercicio del Derecho Preferente mediante documento autentico, donde manifiesta su voluntad de vender y violándose igualmente normas vigentes por quienes suceden en los derechos al arrendador, es decir, pues el arrendador en su oportunidad no le notificó a nuestro representado su voluntad de vender como lo señalaba la ley en ese entonces, ni así tampoco lo hicieron los herederos luego de su fallecimiento, en virtud del cual se produjo el incumplimiento de la formalidad esencial mediante NOTIFICACIÓN ESCRITA a través de Notaría Pública, tal como lo ordena el Articulo 38 y 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, siendo tales normas de ORDEN PÚBLICO aun cuando siempre nuestro poderdante ha estado cumpliendo con los requisitos de procedencia para la preferencia ofertiva, cuales son, más de (02), dos años como arrendatario y estar solvente en todos y cada uno de los pagos de los cánones de arrendamiento, lo cual se evidencia del contrato de arrendamiento ya citado y que aún se mantiene vigente dada su continuidad debido al permanente pago de los cánones en referencia, hecho este evidenciado en gran manera de expediente de consignación Nro. EN21-S-2011-000004, llevado por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, del cual acompañamos actuaciones marcadas con la letra “D”; aunado al hecho de que el inmueble por más de una década ha estado OCUPADO, por la persona de nuestro poderdante, y así estaba en conocimiento tanto el ciudadano GIUSEPPE VITO MENDOLA MESSINA, (ya identificado), en su carácter de arrendador, así como también sus herederos, en consecuencia, la preferencia ofertiva o el derecho preferente frente a terceros lo ha tenido siempre nuestro poderdante, por tanto, era deber ineludible ofrecérselo a él en venta en primer término, por lo que se concluye que indubitablemente se le violento su derecho preferente pues su arrendador no le notifico su voluntad de vender como lo señala la ley, por lo que como consecuencia de ello tiene a: Derecho al retracto legal arrendaticio, b: De que se declare nulo de nulidad absoluta el documento traslativo de propiedad citado ut supra, c: A adquirir en la posición y en las mismas condiciones de la adquirente.

FUNDAMENTOS DE DERECHO
Invocamos a favor de nuestro representado, las Normas Constitucionales establecidas en los Artículos 2, 26, 49, 51, 253 y 257; los Artículos 38 y 39, establecidos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, los Artículos 365 al 369 y 869, del Código de Procedimiento Civil y los que amparen esta acción en virtud del principio iura novit curia.

MEDIOS PROBATORIOS
Dejando al salvo el derecho de evacuar las pruebas en su momento procesal y la distribución de la carga de la prueba, es por lo que de acuerdo a sus características, legalidad, pertinencia y utilidad acompañamos estas:

…(omissis)
CONCLUSIONES:
o Que nuestro poderdante es Arrendatario conforme a lo demostrado en autos
o Que le asiste el derecho de ejercer el retracto legal arrendaticio por la violación su derecho preferente a adquirir el inmueble en primer término frente a un tercero.
o Que nuestro poderdante reúne los requisitos de procedibilidad para la preferencia ofertiva, cuales son, DOS AÑOS COMO ARRENDATARIO, Y ESTAR SOLVENTE CON LO PAGO DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO.
o Que la venta realizada a un tercero, violenta normas de orden público y formalidades esenciales contempladas en la ley, en lo referente a lo notificación por notaría pública mediante documento autenticado, conforme a los artículos 38 y 39, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
o Que de conformidad con el Artículo 36 del código de procedimiento civil, estimamos la presente reconvención en la cantidad de TRESCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.300.000.000, 00), equivalente a quince mil unidades tributarias (15.000 UT), tomando en cuenta el valor de la unidad tributaria en veinte mil bolívares (20.000,00).

PETITORIO
o Que nos tenga por presentados con el carácter invocado, legitimado activo en esta reconvención.
o Que tenga como legitimados pasivos a los reconvenidos.
o Que sea declarada CON LUGAR la presente acción de retracto legal arrendaticio vía reconvencional.
o Que se recobre el derecho de preferencia ofertiva violado a nuestro poderdante y se le ofrezca en las mismas condiciones conforme a la ley, para que opte o no a su adquisición.
o Que se declare la nulidad y la inexistencia del contrato de compraventa, suscrito el día 29 de agosto de 2013, por ante la Notaria Pública Primera del Estado Barinas, bajo el Nro. 30, tomo 221 y protocolizado por ante el registro Público del Estado Barinas, en fecha 02 de abril del año 2014, bajo el Nro. 2014-942, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el Nro. 288.5.2.2.8310 y correspondiente al libro del folio real del año 2014; bajo el Nro. 2014-943, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el Nro. 288.5.2.2.8311, bajo el Nro. 2014.944, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el Nro. 288.5.2.2.8312, y correspondiente al libro del folio real del año 2014.
o Que la citación de los reconvenidos sea practicada en la siguiente dirección; a la ciudadana MARGARITA LUISA MENDOLA SÁNCHEZ, (ya identificada), en la Av. Garguera, entre calle bolívar y arzobispo Méndez, Municipio Barinas, Estado Barinas, casa 3-48. Correo electrónico; mmendola1@gmail.com, teléfono: 0424-5220247, y los ciudadanos JOSÉ VITO MENDOLA SÁNCHEZ, y JORGE LUIS MENDOLA SÁNCHEZ (ya identificados), en la urbanización villa mastranto, Alto Barinas Norte, casa Nro. 04, parroquia alto Barinas, Municipio y Estado Barinas.

Por último, solicitamos que la presente reconvención sea admitida y sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar con el pronunciamiento de ley correspondiente.

DE LA CONTESTACIÓN AL FONDO DE LA DEMANDA PRINCIPAL DE DESALOJO:
Ciudadana Juez, de una revisión exhaustiva de los argumentos esgrimidos en el libelo de la demanda se observa la incongruencia, incoherencia entre los hechos y el derecho, en forma aislada sin correspondencia entre sí y totalmente confusa, lo que coloca a nuestro representado en un estado de indefensión por no estar clara la pretensión de la demandante, aun así, ante esta situación muy complicada procedemos a contestar la demanda en los siguientes términos:

Con el carácter acreditado en autos y que invocamos para este acto, rechazamos, contradecimos y negamos en todas y cada una de sus partes, la presente demanda de desalojo por ser esta temeraria y contraria a todo parámetro legal, a la buena fe en que debe fundamentarse toda relación humana y contractual, acción que evidencia la falsedad de los hechos narrados, los argumentos esgrimidos y su fundamentación legal, aunado al evidente aislamiento, divorcio y no correspondencia con el derecho, referente de forma especial con la causal invocada, que trasgrede flagrantemente el derecho a la defensa, reconocidos por nuestra constitución y por los tratados Internacionales suscritos por Venezuela, con jerarquía constitucional conforme al Artículo 23 Constitucional.

Es evidente que la parte actora cuando realiza sus alegatos, cuando narra los hechos sobre pagos adelantados de cánones de arrendamiento, alegatos éstos que en modo alguno, guarda relación con la causal de desalojo invocada, Articulo 40, letra g, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, referente al vencimiento del contrato, máxime si nuestro representado, se encuentra totalmente solvente, al hacer los pagos en forma oportuna, de buena fe como fiel pagador y cumpliendo de sus obligaciones como buen padre de familia y evitando con ello cualquier estado de morosidad, ni tampoco se produjo ningún tipo de oposición, ni inconformidad a las consignaciones en el tribunal respectivo, lo que también desvirtúa el hecho de que nuestro representado en ningún momento haya violado la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, por cuanto cuyos pagos fueron debidamente CONSIGNADOS, ADMITIDOS, TRAMITADOS Y PROCESADOS POR EL TRIBUNAL COMPETENTE, lo cual probaremos en lo oportunidad respectiva.

De igual manera, rechazamos, negamos y contradecimos lo alegado por la parte actora cuando en el libelo manifiesta, que busco a nuestro representado para adecuar el contrato y llegar a un acuerdo en cuanto a la relación arrendaticia, alegatos éstos que en modo alguno, guarda relación con la causal de desalojo invocada, referente al vencimiento del contrato.

Ciudadana Juez, en ningún pasaje de los hechos descritos en el libelo de la demanda se evidencia, la alegación del vencimiento del contrato, tampoco consta en autos NINGUNA NOTIFICACIÓN JUDICIAL NI EXTRAJUDICIAL realizada a nuestro representado, DE LA NO CONTINUIDAD DEL CONTRATO, no existe evidencia de que venció la relación arrendaticia, por el contrario, y así lo alegamos y probamos a favor de nuestro mandante, que él no se encuentra incurso en ninguna causal de desalojo, ni mucho menos en la causal invocada en esta demanda, Articulo 40 literal g del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual rechazamos contundentemente en razón de que al contrato se le dio continuidad, se mantiene vigente y rigiendo en toda su dimensión la relación arrendaticia, pues indubitablemente así lo demuestra el pago continuo, y permanente desde el año 2011, hasta la fecha actual, lo cual se ha venido efectuando mediante consignaciones recepcionadas, procesadas y controladas por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, expediente Nro. EN21-S-2011-000004, y del cual acompañamos actuaciones en copias certificadas marcadas con la letra “D”. Invocamos a favor de nuestro representado de conformidad con el artículo 1401, del código civil, una CONFESIÓN expresa, que establece un acuerdo tácito de la aceptación y admisión con respecto a la continuidad y vigencia del contrato de arrendamiento, en virtud de lo manifestado por la demandante de autos en escrito que cursa al folio 223 del expediente Nro. EN21-S-2011-000004, emanado de Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas y del cual acompañamos actuaciones en copias certificadas marcadas con la letra “E”, para que surta sus efectos legales, mediante el cual confiesa, citamos: “solicito con su debido respeto sea notificado formalmente la parte arrendataria en la persona de Naen Nachaat, E-83.116.011, con domicilio procesal ubicado en la calle Mérida local Nº 3-79, y a la vez solicito sea suspendida las consignaciones de canon de arrendamiento y en su defecto que sean depositado a la cuenta corriente Nº 0134-0219-11-2191044460, del banco Banesco banco universal, la cual pertenece a la ciudadana MENDOLA SÁNCHEZ MARGARITA LUISA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédulas de identidad Nº V-9.260.179…” lo que demuestra un acuerdo de continuidad de la vigencia plena y absoluta del contrato, lo que indubitablemente hace improcedente en derecho el desalojo demandado por la causal invocada referente al vencimiento del contrato.

ACOMPAÑAMIENTO DE LOS MEDIOS PROBATORIOS
De conformidad con lo dispuesto en el Articulo 865 del Código de Procedimiento Civil, acompañamos las siguientes probanzas:

DE LA PRUEBA DOCUMENTAL:
1).- La prueba que a los efectos acompañamos marcada con la letra “D”, copias certificadas de actuaciones del expediente Nro. EN21-S-2011-000004, emanados del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, cuyas fechas, descripciones identificación de personas damos por reproducidas, para que surta los efectos legales respectivos, con el objeto de dar por probada LA VIGENCIA, producto de los PAGOS CONTINUADOS Y PERMANENTES DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO.

DE LA DOCUMENTAL CONFESIONAL
2).- La prueba que a los efectos acompañamos marcada con la letra “E”, copia certificada del folio 223 del expediente Nro. EN21-S-2011-000004, emanados del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, cuyas fechas, descripciones identificación de personas damos por reproducidas, para que surta los efectos legales respectivos, con el objeto de dar por probada la CONFESIÓN de la parte demandante, la cual deja claro LA EXISTENCIA DE UN ACUERDO TÁCITO DE CONTINUIDAD DE LA VIGENCIA PLENA Y ABSOLUTA DEL CONTRATO, lo que indubitablemente hace improcedente en derecho el desalojo demandado por la causal invocada referente al vencimiento del contrato.

DE LA PRUEBA INDICIAL y PRESUNCIONAL
De conformidad con el Artículo 1.399, del Código Civil en concordancia con el Artículo 510, del Código de Procedimiento Civil, en cuanto sean aplicables promovemos, la prueba de INDICIOS y PRESUNCIONES, para que el Tribunal, al momento de dar valor probatorio al conjunto de pruebas acompañadas, las que constan en autos, de sus signos y señales, (indicios), tenga a bien mediante la actividad intelectual del magistrado (presunciones), la certeza a favor de nuestro representado respecto de los hechos controvertidos y así debe ser declarado.

FUNDAMENTOS DE DERECHO
Invocamos a favor de nuestro representado, las normas constitucionales 2, 26, 49, 51, 253 y 257; Articulo 340, ordinal 5, 243, ordinal 4 y Artículo 865, todos del Código de Procedimiento Civil.

CONCLUSION:
DE LA IMPROCEDENCIA EN DERECHO DE LA ACCIÓN DE DESALOJO
Ciudadana Juez, con el respeto de su alta investidura manifestamos los aspectos más relevantes de la improcedencia del desalojo:
a).-La accionante alega, narra unos hechos aislados, incoherentes de manera confusa que coloca a nuestro representado en un estado de INDEFENSIÓN, por cuanto tales hechos que de antemano hemos rechazados y seguimos rechazando, no se corresponden, ni guardan la más mínima relación con el derecho, es decir, con la causal invocada (Articulo 40 literal g del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para el Uso Comercial), que se refiere al vencimiento del contrato, violándose lo dispuesto en el Artículo 340, ordinal 5, del Código de Procedimiento Civil, referente a la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, siendo esta una función privativa de las partes, cuya situación coloca también a este digno tribunal en un momento difícil y complejo pues debe colocar en la sentencia como su parte motiva conforme al artículo 243, ordinal 4, ejusdem, una relación entre los hechos y el derecho, como función también privativa del estado a través de la Administración de Justicia, cabría preguntarse Ciudadana Juez, ¿Cómo se conciliaría tan desconcertante situación, al no guardar relación entre los hechos y el derecho en la pretensión de la demandante para producir injustamente un desalojo?
b).- En los hechos alegados la parte actora en su libelo destaca diversas versiones entre otras, hechos éstos que de antemano hemos rechazados y seguimos rechazando, no se corresponden, ni guardan la más mínima relación con el derecho, en donde destaca que se produjo pagos adelantados, que busco a nuestro representado para un entendimiento, que lo pagos no se corresponden con la situación actual, lo que evidencia con todo ello una CONVALIDACIÓN DE LA VIGENCIA Y CONTINUIDAD DEL CONTRATO y por otro lado, tampoco se evidencia en ningún pasaje de su libelo que a nuestro representado se le NOTIFICÓ LA NO CONTINUIDAD DEL CONTRATO ni judicial ni extrajudicialmente, ni por ningún medio o mecanismo cierto e indubitable, hechos y circunstancia que distan mucho de guardar relación con el derecho en función de la causal invocada referente al vencimiento del contrato, lo que en modo conclusivo demuestra en forma inequívoca que el contrato no se encuentra vencido.

De igual manera, y así queda probado existe un expediente de consignación de cánones de arrendamientos, que acompañamos marcados con la letra “D”, Nro. EN21-S-2011-000004, emanado del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, que invocamos favor de nuestro representado, en donde desde el año 2011, se vienen consignado pagos los cuales se han mantenido en forma continua y permanente, hasta la actualidad, siendo de destacar, que a partir del primero de abril de 2021, uno de sus apoderados en esta causa de desalojo, en su carácter de autorizado para ese momento y fecha (01/04/2021), entra en conocimiento y se impone de las actuaciones del expediente signado con el Nro. EN21-S-2011-000004, emanado del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, evidenciándose allí, un cumplimiento del pago, solvencia y vigencia del contrato, es decir, se ha mantenido y se mantiene la relación arrendaticia entre el ciudadano GIUSEPPE VITO MENDOLA MESSINA, (ya identificado) y nuestro representado, tal como lo ratificó el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en decisión de fecha 03 de octubre de 2018, donde mantiene vigente la cuenta bancaria donde se paga actualmente lo cánones de arrendamiento, cuyo titular es GIUSEPPE VITO MENDOLA MESSINA, (ya identificado), en modo alguno existe vencimiento de contrato como causal invocada para producir el desalojo de nuestro representado, la cual consignamos marcada con la letra “F”.
d) también le indicamos con absoluto respeto ciudadano Juez, que en la prueba acompañada con la letra “E”, existe confesión que produce un acuerdo tácito de continuidad del contrato admitiéndolo y reconociéndolo, cundo manifiesta “solicito con su debido respeto sea notificado formalmente la parte arrendataria en la persona de Naen Nachaat, E-83.116.011, con domicilio procesal ubicado en la calle Mérida, local 9-79, y a la vez solicito sea suspendida las consignaciones de canon de arrendamiento y en su defecto que sean depositados ala cuenta corriente Nº 0134-0219-11-2191044460,del Banco Banesco Banco Universal, la cual le pertenece a la ciudadana MENDOLA SANCHEZ MARGARITA LUISA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad 9.260.179…”, en modo alguno existe vencimiento de contrato como causal invocada para producir el desalojo de nuestro representado.
En consecuencia los hechos no pueden ir por un lado y el derecho por otro lado, es nada clara la pretensión de la demandante pues uno demuestra o sustenta el otro, (hechos y el derecho), y no ocurre así en el presente caso de desalojo es por ello que ineluctablemente de se debe declarar sin lugar el desalojo y así respetuosamente se solicita a la ciudadana juez y se establezca en el dispositivo del fallo.
PETICION
Ciudadana Juez, ante su competente autoridad solicitamos:
Primero: Nos tenga de igual forma con el carácter invocado ad-initio y constante en autos.
Segundo: téngase por presentada en un solo escrito la Acción por Reconvención y la contestación al fondo de la demanda principal.
Tercero: Nos tenga por ofrecidas y acompañadas las pruebas descritas en el cuerpo del presente escrito.
Cuarto: Declare sin lugar la demanda de desalojo y que se establezca así y impretermitiblemente en el dispositivo del fallo.,
Quinto: Solicitamos la declaratoria en costas a la parte actora
Es todo….”.
DE LAS PRUEBAS

Ahora bien, establecidos como han quedado los límites de la controversia en la presente causa, pasa de seguidas éste Órgano Jurisdiccional a efectuar el análisis respectivo de las pruebas aportadas a los autos por las partes, considerando así que las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en muchas cuestiones procesales, durante el trámite del proceso, pues siempre que se trate de aplicar una norma jurídica de carácter procesal que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos consagrados en el artículo 1.354 del Código Civil, concatenado con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, los cuales son del tenor siguiente:

Artículo 1.354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.-

Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.-

La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así, al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit actor”, al tornarse el demandado en actor de su excepción.-

En razón de lo anterior, pasa este Tribunal al análisis y valoración de los documentos aportados por las partes al presente asunto, en la forma siguiente:

ENUNCIACIÓN Y VALORACIÓN PROBATORIA

• Poder Especial conferido por la ciudadana MARGARITA LUISA MENDOLA SANCHEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.260.179, al ciudadano JORGE LUIS MENDOLA SANCHEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.262.518, debidamente notariado ante la Notaria Publica Cuarta del Municipio Chacao del estado Miranda el 19-03-2018, quedando inserto bajo el Nº 38, del Tomo 73 de los Libros llevados por esa Notaria en ese año; se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1355, 1.357, 1.359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con lo señalado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

• Poder Especial conferido por el ciudadano JORGE LUIS MENDOLA SANCHEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.262.518, actuando en representación de la ciudadana MARGARITA LUISA MENDOLA SANCHEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.260.179, a las abogadas en ejercicio Lisbeth María Rondón Valero y Lesbia Davilina Rodríguez García, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 10.563.293 y 7.470.324, respectivamente, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 153.751 y 150.377, en su orden, debidamente notariado ante la Notaria Publica Cuarta del Municipio Chacao del estado Miranda el 19-03-2018, quedando inserto bajo el Nº 38, del Tomo 73 de los Libros llevados por esa Notaria en ese año; se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1355, 1.357, 1.359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con lo señalado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

• Consta del folio ciento veintiséis al ciento treinta y dos (126 al 132) documento de cesión suscrito entre los ciudadanos GIUSEPPE VITO MENDOLA (+) y LUISA ESTILITA SANCHES DE MENDOL,A (+), (en su carácter de cesionarios) y la ciudadana MARGARITA LUISA MENDOLA SANCHEZ, (en su carácter de beneficiaria), notariado ante la Oficina de la Notaria Publica Primera del Municipio Barinas del estado Barinas, quedando anotado bajo el Nº 30, Tomo 221, de fecha 29 de agosto de 2013, el cual fue debidamente registrado ante el Registro Inmobiliario del Municipio Barinas estado Barinas quedando registrado en fecha 02-04-2014, bajo el Nº 2014.942, Asiento Registral 1 del inmueble Matriculado con el Nº 288.5.2.2.8310 correspondiente al libro de Folio real del año 2014, Nº 2014.943 Asiento Registral 1 del inmueble matriculado Nº 288.5.2.2.8311 correspondiente al libro de Folio real del año 2014 y Nº 2014.944, Asiento Registral 1 del inmueble Matriculado con el Nº 288.5.2.2.8312 y correspondiente al libro de Folio real del año 2014, este documento goza de pleno valor probatorio ya que ambas partes están de acuerdo en su suscripción. Adicionalmente, es un documento público que no fue objeto de tacha de falsedad y goza de pleno valor de prueba conforme lo previsto en los artículos 429 del Código de procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

• Contrato De Arrendamiento, inserto a los folios ciento veinte al ciento veinticinco (120 al 125) del expediente marcado “B”, ratificado en el lapso procesal de prueba otorgado en fecha 19 de febrero del año 2010, entre los ciudadanos Giusseppe Vito Mendola Messina y el ciudadano Naem Nachat, debidamente registrado ante la Notaría Pública Primero del Municipio Barinas Estado Barinas, bajo el N° 29, Tomo 33, de los libros respectivos llevados por esa Notaria, sobre un local comercial identificado con Nº 3-79, ubicado en la calle Mérida entre avenida montilla y olmedillo de la parroquia el Carmen del municipio barinas, estado barinas, por tratarse de un documento público que no fue objeto de tacha de falsedad y goza de pleno valor de prueba conforme lo previsto en los artículos 429 del Código de procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

• Copias certificadas de actuaciones del expediente de consignación Nro. EN21-S-2011-000004, Ratificado en el lapso procesal de prueba y llevado por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, el cual no fue objeto de cuestionamiento, en tal sentido, se le otorga valor probatorio al tratarse de un documento público judicial, observándose del mismo, que en fecha 15 de febrero de 2011, la parte demandada ciudadano Naem Nachat, arrendatario, consigna ante la oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios los cuales se describirán los más resaltantes, canon de arrendamiento correspondiente al mes de febrero del año 2011, según planilla Nº 22415248 de fecha 18-02-2011, por la cantidad de Tres Mil Doscientos Bolívares (Bs. 3200,00), igualmente, se encuentran diligencias donde se refleja el pago de cánones de arrendamiento de los meses octubre, noviembre y diciembre del año 2020 y enero, febrero y marzo del año 2021 por la cantidad de ciento once millones novecientos dos mil setecientos setenta y siete bolívares (Bs. 111.902.777, 00), abril de 2021, por la cantidad de cuarenta y seis millones trescientos tres mil doscientos sesenta bolívares con cuarenta (bs. 46.303.260,40), mayo de 2021 por la cantidad de 61.111.000 a favor del ciudadano Giusepe Vito Mendola. A dicha documental, esta juzgadora le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil, en virtud que es emanada de un organismo público y la misma no fue impugnada por la parte actora, Y ASÍ SE ESTABLECE.

• Poder Especial conferido por el ciudadano Nachaat Naem, extranjero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E- 83.116.011, a los abogados en ejercicio Wilmer José Pérez Celis y Félix Simón Alfaro Pérez, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 6.938.124 y 13.585.316, respectivamente, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 49.271 y 112.095, en su orden, debidamente notariado ante la Notaria Publica Primera del Estado Barinas, en fecha 03-06-2021, quedando inserto bajo el Nº 36, del Tomo 36, folios del 185 al 189, de los Libros llevados por esa Notaria en ese año; se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1355, 1.357, 1.359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con lo señalado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

• Acta de Defunción Nº 217, del ciudadano JOSÉ VITO MENDOLA SÁNCHEZ, emanada de la Prefectura de la Parroquia El Carmen, donde se refleja que el mismo falleció el día 26-12-2015, por Insuficiencia Cardiaca Congestiva Descompensada, Edema Pulmonar, Diabetes, Mellitus tipo 2, Descompensada en hipoglicemia e Infección Respiratoria baja, igualmente, se desprende que deja tres (3) hijos de nombres JOSE VITO, MARGARITA LUISA y JORGE LUIS MENDOLA; Se desechan dichas probanzas pues no resultan idóneas para ofrecer elementos de convicción sobre los hechos alegados por las partes, Y ASI SE DECIDE.

• Diligencia suscrita por la demandante ciudadana MENDOLA SÁNCHEZ MARGARITA LUISA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-9.260.179, en la solicitud de consignaciones de canon de arrendamiento signada con el numero EN21-S-2011-000004, llevado por este Tribunal; en la que solicita con su debido respeto sea notificado formalmente la parte arrendataria en la persona de Naen Nachaat, E-83.116.011, con domicilio procesal ubicado en la calle Mérida local Nº 3-79, y a la vez solicito sea suspendida las consignaciones de canon de arrendamiento y en su defecto que sean depositado a la cuenta corriente Nº 0134-0219-11-2191044460, del banco Banesco banco universal, la cual pertenece a la ciudadana MENDOLA SÁNCHEZ MARGARITA LUISA, …”, folio (165) 1era pieza, dejando clara la existencia de un contrato, su vigencia y el cambio de propietario del inmueble arrendado por en demando; Merecen fe de los hechos que contienen por emanar del funcionario público competente para ello, estar firmadas, tener fecha cierta y sello húmedo, como documentos públicos, de acuerdo con lo previsto en los artículos 1357, 1359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE.

• Copias certificadas de actuaciones del expediente Nro. EN21-S-2011-000004, emanados de este Tribunal, cuyas fechas, damos por reproducidas, para que surta los efectos legales respectivos, con el objeto de dar por probada la vigencia, producto de los pagos continuados y permanentes de los cánones de arrendamiento. Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público, conforme con lo establecido en los artículos 1357, 1359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE ESTABLECE.

• Ficha catastral, Nº 9937, expedida por la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Barinas estado Barinas; se observa que se trata de copia simple de documentos administrativos no impugnados, -conforme al criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° RC-00410 de fecha 04/05/2004- por emanar de un funcionario público que cumple atribuciones conferidas por la ley, y por ende goza de veracidad y autenticidad, dado que contiene una presunción de certeza que no fue desvirtuada por el interesado en el proceso judicial, por lo que se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido, de acuerdo con lo establecido en los artículos 1357, 1359, 1360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE.

TESTIMONIALES:
• Ciudadano ALEXANDER RODOLFO PEROZO PINTO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 6.454.590, acto seguido la promovente procede a interrogar al testigo quien impuesto previa juramento e impuesto de las relativas de la inhabilidad de testigos manifestó poder declarar y concedídole como fue expuso: Primera Pregunta: ¿Diga el testigo si conoce de vista trato y comunicación a la ciudadana Margarita Luisa Mendola Sánchez? Respuesta: “Si, si la conozco. desde hace dieciocho años desde que su papa estaba vivo quien fue el que nos las presento a ella y a su hijo Jorge Mendola.”. Segunda Pregunta: ¿Diga el testigo por el conocimiento que dice tener sabe y le consta que la ciudadana Margarita Luisa Mendola Sánchez es la propietaria de los locales comerciales ubicados en la calle Mérida entre avenidas Olmedilla y Montilla? Respuesta: “Si, si me consta de que esos locales son de ellos porque el papa en vida antes de arrendar los locales nos acoto que esos locales eran herencia de sus hijos, de la hembra señora Margarita Mendola. Cuando estuvimos ahí viendo los locales y él estaba haciendo divisiones en los locales, en todos los locales porque eso era una galpón en ese momento, él estaba haciendo las divisiones de los locales como tal”. Tercera Pregunta: ¿Diga el Testigo la razón fundada de sus dichos. Respuesta: No la razón es que bueno las personas tienen derecho a respetar la propiedad y a cancelar lo que arrienda el local que tenga o sino que vamos a hacer. Seguidamente, la parte reconveniente, solicito el derecho de palabra y concedídole como fue expuso: Primera Pregunta: Diga el testigo por cuanto tiempo ha conocido a la señora Margarita Luisa Mendola? Respuesta: “Si, bueno tengo más de dieciocho años conociéndola, a la cual la conocí desde hace mucho tiempo más de dieciocho años. Segunda Pregunta: Diga el testigo si de igual manera conoce o conoció al señor Vito Mendola? Respuesta: Si, si lo conocí al señor Vito porque él trabajaba anteriormente en construcción era como contratista en aquel tiempo. Una persona muy amable, muy sincera. Tercera Pregunta: Diga el testigo si existió respecto al señor Vito Mendola entre usted y el señor Vito Mendola existió algún grado de amistad? Respuesta: Si si existió lo cual fuimos muy emprendedores en aquel momento que montamos una empresa de publicidad la cual existe hoy en día. Y en ciertos momentos que no tenía la venta él nos daba la oportunidad de esperar hasta cancelarle la renta completa. De allí nació una amistad de hecho un día nos llevó para su casa eso queda por ahí donde está la DISIP o el CICPC y que cualquier cosa estaba a la orden un señor muy amable muy cordial. Cuarta Pregunta: Diga el testigo si tiene conocimiento de que el señor Vito Mendola le haya ofrecido en venta el local al ciudadano Nachaat Naem? Respuesta: Mire este, nosotros bromeábamos con él en ese momento y le decíamos Señor Vito véndanos el local y él se reía jocosamente y él nos decía que ese local era herencia de mi hija lo cual no quería vender, realmente el nunca por lo menos a nosotros no nos quiso vender. Es todo. Cesaron las preguntas.
• ciudadana JHONA MARÍA GONZÁLEZ OSUNA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 13.251.285, acto seguido la promovente procede a interrogar al testigo quien impuesto de las relativas de la inhabilidad de testigos manifestó poder declarar y concedídole como fue expuso: Primera Pregunta: ¿Diga la testigo si conoce de vista trato y comunicación a la ciudadana Margarita Luisa Mendola Sánchez? Respuesta: “Si, si la conozco”. Segunda pregunta: ¿Diga la testigo por el conocimiento que dice tener sabe y le consta que la ciudadana Margarita Luisa Mendola Sánchez es propietaria de los locales comerciales ubicados en la calle Mérida entre avenidas Olmedilla y Montilla? Respuesta: “Si, si es una herencia que le dejo el señor Vito Mendola a ella, su papa quien siempre nos hizo el conocimiento que esos locales eran de ella”. Tercera Pregunta: ¿Diga la testigo por el conocimiento que dice tener de los locales comerciales cuando el señor Vito Mendola le informo de que ella era la heredera? Respuesta: “Bueno nosotros estamos ahí desde hace dieciocho años, y desde el momento que él nos arrendó siempre nos decía que eso le pertenecía a su hija que esa era la herencia que le dejaba a su hija”. Cuarta Pregunta: ¿Diga la testigo desde cuando es arrendataria y por ese conocimiento que dice tener sabe cuántos locales existen? Respuesta: “Soy arrendataria desde el 2004 eso era un galpón así grandote y cuando nosotros arrendamos el señor para arrendarnos el hizo una división de varios locales e incluso el primer local que él nos ofreció era el 379 pero el local era extremadamente grande para lo que nosotros íbamos a montar y entonces nos ofreció el local 3-81 y ya tenemos ya 18 años allí arrendados, para ese momento ese local 379 tenía era puras gandolas trompos lo tenía como un deposito así de maquinarias”. Quinta Pregunta: ¿Diga la testigo la razón fundada de sus dichos? Respuesta: “Lo he dicho porque lo he vivido y tengo 18 años en el local y es lo que conozco y he vivido ahí”. Es todo. Seguidamente, le fue concedido la palabra a la parte reconveniente, quienes expusieron: Primera Pregunta: Diga la testigo desde cuando conoce a la ciudadana Margarita Mendola y cuánto tiempo conoció al señor Vito Mendola? Respuesta: “Bueno al señor Vito Mendola yo tengo 18 años arrendada y a él lo conocí como dos años antes de arrendar el local. A la señora Margarita la conocí como era una muchachita estaba más jovencita, una vez que el la llevo para allá como hace diez años. Una vez que el la llevo para allá para presentárnosla porque ella era la dueña del local, si de que ella era la dueña, siempre decía eso. Segunda Pregunta: ¿Diga la testigo si existió entre su persona y el señor Vito Mendola algún grado de amistad? Respuesta: La amistad que teníamos era que él era un hombre bondadoso hablador cada vez que iba a los locales era cuando conversábamos, era una persona que conversaba mucho. Tercera Pregunta: Diga la testigo si le consta que el señor Vito Mendola haya ofrecido en venta el local al arrendatario Nachaat Naem? Respuesta: No, no tengo conocimiento de eso. Cesaron las preguntas.
• Ciudadano HUMBERTO JESÚS APONTE FRANCO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 13.501.007, acto seguido la promovente procede a interrogar al testigo quien impuesto de las relativas de la inhabilidad de testigos manifestó poder declarar y concedídole como fue expuso: Primera Pregunta: ¿Diga el testigo si conoce de vista trato y comunicación a la ciudadana Margarita Luisa Mendola Sánchez? Respuesta: “Si, si la conozco el papa en vida nos la presento y a todos los hijos”. Segunda pregunta: ¿Diga el testigo por el conocimiento que dice tener sabe y le consta que la ciudadana Margarita Luisa Mendola Sánchez es la propietaria de los locales comerciales ubicados en la calle Mérida entre avenidas Olmedilla y Montilla? Respuesta: “Si es la propietaria porque cuando yo le alquilé al señor Vito Mendola nos presentó a su hija y nos dijo que esos locales eran herencia de Margarita, la herencia de la hija”. Tercera Pregunta: ¿Diga el testigo desde cuando esta él arrendado en el local que él ocupa y si ese es el único local que allí existe? Respuesta: ”Yo conocí al señor Vito desde hace más de 25años, cuando yo llegué allá en la calle Mérida que había un aviso afuera que decía se alquila lo llame y todo él se llegó hasta el local y cuando él me abrió la Santamaría era un solo galpón y yo estaba interesado en el local pero no llegaba para allá y él me dijo ah! ud quiere trabajar yo voy a dividir los locales e hizo varios locales, yo fui uno de los primeros arrendatarios, yo estoy desde octubre del 2002”. Cuarta Pregunta: ¿Diga el testigo por el conocimiento que dice tener sabe y le consta cuantos locales se encuentran o conforman el inmueble? Respuesta: “Donde yo estoy son cuatro más los que continúan son trece en total”. Quinta Pregunta: ¿Diga el testigo la razón fundada de sus dichos. Respuesta: “Pues mis dichos lo digo porque yo estoy ahí desde el 2002, conozco a la familia Mendola. El señor Vito cada vez que se ponía a hablar conmigo él nos recalcaba que todos los locales era de su hija y los otros para sus hijos pero en si los locales para la hija y pues es la verdad”. Seguidamente, se le concedió el derecho de palabra a los apoderados judiciales de la parte reconviniente, quienes expusieron: Primera Pregunta: ¿Diga el testigo si existe entre usted y la familia Mendola algún grado de amistad? Respuesta: “Yo tengo que estar agradecido con el señor Mendola en vida de darme esa oportunidad de cuando abrió la Santamaría y yo vi ese madre galpón y el vió en mí las ganas de trabajar que de una vez decidió dividirlo, tú quieres trabajar vamos a dividir ese galpón y conocí a su esposa y a sus hijos, en vida nos los presentó y de verdad son familia de bien. Segunda Pregunta: ¿Diga el testigo si le consta si el señor Vito Mendola ofreció en venta el local al ciudadano Nachaat Naem u a otra persona? Respuesta: Bueno yo en mi caso que soy uno de los primeros a mí nunca me ofreció el local y yo se lo pedí a él que me lo vendiera y él me decía que no porque eso era herencia para la hija, con veinte años en el local, pero era la herencia para la hija. Cesaron las preguntas.

De las declaraciones anteriores se evidencia que conocen a las partes y los hechos sobre los cuales declararon; también se observó que los testigos no incurren en contradicciones, imprecisiones o parcialidad que puedan invalidar su testimonio, por lo cual se les otorga pleno valor probatorio a tenor de lo previsto en el Artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, ya que existe una concordancia entre el conocimiento de los testigos, la razón de sus dichos y la acción bajo estudio, siendo concurrentes en el interrogatorios propuestos y los hechos de autos, aun y cuando no se está en discusión la condición de inquilino del actor, si no el derecho de preferencia de la parte, Y ASÍ SE DECIDE.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

DE LA RECONVENCIÓN.

A los fines de decidir este asunto, se impone hacer algunas precisiones conceptuales sobre la Reconvención.

La Reconvención, mutua petición o contrademanda, dice el profesor Arístides Rengel Romberg (vid. Código de Procedimiento Civil, t. III, p. 145), puede definírsele “…como la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia…”.

Se destaca de esta definición, tres (3) notas básicas de la Reconvención: (i) Que es una pretensión independiente; (ii) Que puede estar fundada en el mismo o diferente título del actor; y (iii) Que debe de ser resuelta en el mismo proceso en la que se interpuso.

La Reconvención, innegablemente es una demanda independiente, una contraofensiva explícita del demandado, pero tal connotación no impide la carga procesal de incluirla en el mismo escrito de la contestación de la demanda (art. 361 Código de Procedimiento Civil), expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos (art. 365 Código de Procedimiento Civil), tal como lo establece el artículo 361 ejusdem; y si versa sobre un objeto distinto al juicio principal, lo determinará en un todo conforme con las exigencias que indica el artículo 340 de la Ley Adjetiva Civil. Lo que quiere decir, que en este último supuesto la reconvención debe cumplir o llenar los elementos esenciales de un libelo.

(vid. PIERRE TAPIA, Oscar: Jurisprudencia CSJ, Año 1988, T. 11, p. 151), requisitos éstos cuyo cumplimiento que debe revisar el juez y de considerar la ausencia de cumplimiento, por aplicación del Despacho saneador, ordenar su corrección, no negar la admisión por esa carencia, ya que estaría supliendo así defensas de la contraparte y porque, además no tendría sustento legal, dado que las causas de inadmisión de una reconvención son (i) las previstas en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, esto es, que no sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de ley; (ii) concatenadas con las previstas en el artículo 366 del mismo Código, esto es, que el carezca de competencia por la materia y/o que el procedimiento a seguir sea incompatible.

Quiere decir que, además de considerar las conocidas causas de inadmisibilidad de los artículos 341 Código de Procedimiento Civil, la Reconvención debe versar sobre cuestiones para cuyo conocimiento tenga competencia por la materia el Tribunal de la causa y además que el procedimiento sea compatible, con el que se tramita el juicio principal, porque de lo contrario, el Juez, aún de oficio, la puede declarar inadmisible, tal como lo prevé el artículo 366 Código de Procedimiento Civil. O sea, pues, que si se acude a la vía reconvencional, planteándola sobre materias que no son de la competencia del juez de la causa o de la acción, por imperio del artículo 366 del Código de Procedimiento Civil, se corre la suerte de ser declarada inadmisible.

“…Artículo 366. El Juez, a solicitud de parte y aun de oficio, declarará inadmisible la reconvención si ésta versare sobre cuestiones para cuyo conocimiento carezca de competencia por la materia, o que deben ventilarse por un procedimiento incompatible con el ordinario…”.

Hechas las consideraciones anteriores, se impone analizar la Reconvención propuesta por la parte demandada a los fines de resolver la misma.

El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo.

Ahora bien, planteada como ha sido la controversia bajo estudio y analizadas las pruebas instrumentales incorporadas a las actas procesales que conforman el presente expediente, el Tribunal constata la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento, a cuyo efecto pasa a decidir el mérito de la causa, y lo hace de la siguiente manera:

La Acción de Preferencia Ofertiva, a tenor de lo pautado en el Artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario; siempre que éste tenga más de dos (2) años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones arrendaticios y satisfaga las aspiraciones del propietario.

De igual forma es necesario determinar qué de acuerdo con el contenido de la ley especial arrendaticia existen tres razones para que se proceda la interposición de esta acción, a saber:

a.- Cuando se notifica de la operación realizada con el tercero, por parte de éste al arrendatario, con la característica de que deberá notificar acompañado de la copia certificada de la operación realizada;
b.- Cuando no se haga la notificación prevista en el literal anterior o no se haya acompañado copia certificada de la operación;
c.- Cuando se hayan modificado las condiciones de la venta, en cuanto al precio o modo de la misma, en perjuicio del arrendatario notificado y favoreciendo al nuevo comprador.

En este orden de ideas se tiene que, el Artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece: “El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.

La interpretación del artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios conlleva a entender que si se produce la venta global de la propiedad o del inmueble del cual forme parte el local arrendado, no procede el retracto legal arrendaticio; ya que este derecho de preferencia, nace únicamente, cuando son vendidos en forma individual los locales, casas o apartamentos propiedad del enajenante, y que los mismos se encuentren arrendados.

Resulta evidente que el arrendatario demandante no ostenta el derecho que reclama, lo que, por vía de consecuencia, conlleva a que los inmuebles arrendados por el demandante son parte de una globalidad, y no nace para él derecho alguno de retracto legal, así como tampoco nace para el propietario la obligación de ofrecerles en venta el inmueble constituido por la totalidad de los locales comerciales, lo que trae como consecuencia la PROCEDENCIA de la defensa de fondo alegada por la parte demandada conforme al ordinal 11 del artículo 346 del Código de procedimiento Civil, por existir una prohibición expresa en el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En este sentido es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de este, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante sentencia dictada en el caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A., el día 04 de Noviembre de 2003.

Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y lo contemplado en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos.

En tal virtud, tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad señalados Ut Supra, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la señalada Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas y con vista a los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente se debe declarar sin lugar la demanda de Preferencia Ofertiva, con todos los pronunciamientos de Ley, conforme los lineamientos expuestos en este fallo; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo a lo pautado en el Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y así finalmente lo determina ésta Operadora de Justicia.

DEL FONDO:

Con vista a como ha quedado planteada la litis en el caso que nos ocupa, quien suscribe procede de inmediato a dictar sentencia en el presente asunto con los elementos existentes en los autos, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

En efecto, constituye principio cardinal en materia procesal aquél conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, “...sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.” El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no existe otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.

En concordancia con lo expuesto y conforme a lo señalado en el ordinal 5° del artículo 243 del Texto Adjetivo, que consagra el Principio de Congruencia, la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, lo que se traduce, en que, el Juez, está obligado a decidir sobre los argumentos planteados por las partes como fundamento de su pretensión, tanto en el libelo de la demanda como en la oportunidad de la contestación, quedando así, de esta manera, trabada la litis, razón por la cual, con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al debate que alterarían la relación procesal ya planteada.

En el presente caso, la parte alega que el demandado cedió el contrato de arrendamiento, entendiendo la cesión como doctrinalmente se ha definido, que no es más que el negocio jurídico, mediante el cual una persona transfiere su posición jurídica a otra respecto a un contrato celebrado anteriormente con un tercero.

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

“Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”

Ahora bien, conforme a la norma citada, la juez debe procurar en sus decisiones la búsqueda de la verdad tomando en cuenta los alegatos de las partes, así como las pruebas promovidas por éstas, tratando en lo absoluto de sacar elementos de convicción fuera de los que estos arrojen, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados, ni probados en la causa que le es sometida a su conocimiento y decisión.

Así, la función de todo juez debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y sólo sobre lo que se pide y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados así como los elementos de convicción que se hayan producido en juicio.

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada. Observando el iter procesal conforme a nuestra doctrina patria, se destaca que las demandas por desalojo están orientadas a reivindicación de la bilateralidad de los contratos de arrendamiento, en virtud de que las partes al suscribir una relación contractual, establecen un vínculo jurídico que les obliga mutuamente a realizar prestaciones conforme a lo plasmado en dicha convención.

Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

“Artículo 506. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

“Artículo 509. Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas”.

“Artículo 510. Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos”.

La presente causa queda contenida en una pretensión de Desalojo por Cumplimiento de la Prorroga Legal de conformidad con el artículo 40, literal “g” de la Ley en materia arrendamientos inmobiliarios de uso comercial, la cual a saber expone lo siguiente:

“Son causales de desalojo:

g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes…”

De la revisión de las actas procesales, alegatos formulados por las partes y del análisis de las pruebas, en concatenación con las disposiciones legales aplicables, observa esta Juzgadora que en el presente caso quedaron demostrados los siguientes hechos:

La existencia de la relación arrendaticia suscrita entre el cujus Giuseppe Vito Mendola; arrendador y el ciudadano Naem Nachat; arrendatario aquí demandado, la cual se instituyó sobre un local comercial identificado con Nº 3-79, ubicado en la calle Mérida entre avenida montilla y olmedillo de la parroquia el Carmen del municipio barinas, estado Barinas, la referida contratación fue establecida a tiempo determinado, por un lapso o duración de (01) año, iniciada 01 de enero de 2010 y finalizada en fecha 31 de diciembre de 2010, tal y como se evidencia en documento autenticado por ante la Notaria Pública Primera del estado Barinas, en fecha 18/10/2012, bajo el Nº 68, tomo 224 de los libros de autenticaciones, marcado y que riela a los folios (18 y (19) del presente asunto, instrumento al cual se le otorgó valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1355, 1357, 1359, y 1360 del Código Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Concluye este Tribunal obrando según su prudente arbitrio, examinando lo más equitativo y racional, en regalo de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de la presente acción que, de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley, que tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos; y precisado como han sido los instrumentos probatorios fundamentales en la presente acción, determina quien aquí suscribe que los arrendatarios han incumplido con sus obligación contractuales y legales. En consecuencia la acción de Desalojo intentada por la parte actora es procedente. Y ASÍ SE DECIDE.

DECISION:

Por las consideraciones de hecho y de derecho realizadas, este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas del Circuito Judicial Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR, la Reconvención formulada por los abogados en ejercicio Wilmer José Pérez Celis y Félix Simón Alfaro Pérez, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 6.938.124 y 13.585.316, respectivamente, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 49.271 y 112.095, en su orden. SEGUNDO: Sin Lugar la demanda por DESALOJO, incoada por la ciudadana Margarita Luisa Mendola Sánchez venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-9.269.179, contra el ciudadano Nachaat Naem, extranjero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E- 83.116.011. TERCERO: Se condenan en costas a las partes, de conformidad con lo establecido en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil. CUARTO: Se ordena notificar a las partes y/o sus apoderados judiciales, de acuerdo con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. QUINTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, déjese copia certificada del presente fallo. SEXTO: Cúmplase con la publicación en el Portal Web del Tribunal Supremo de Justicia.

Dada, sellada, firmada y refrendada en la Sala de este Despacho Judicial a los veintiséis (26) días del mes de octubre del año dos mil veintidós (2.022). Años: 212° de la Independencia y 163º de la Federación.-
La Juez Provisoria Segundo de Municipio;

Abg. (a) Jennifer Alejandra Osuna Borges.-

La secretaria,

Abg. (a) Rosaura Mendoza.-

En la misma fecha se publicó y registró la presente sentencia, conste.-

La secretaria,

Abg. (a) Rosaura Mendoza.-