TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y
DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

Valencia, 7 de octubre de 2022
212º y 163º

EXPEDIENTE Nº: 15.873

SENTENCIA: DEFINITIVA

COMPETENCIA: CIVIL

MOTIVO: DESALOJO

DEMANDANTES: SANDRA MARIBEL MATERANO DE GUTIÉRREZ y RICARDO JOSÉ GUTIÉRREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-5.934.683 y V-5.924.136 respectivamente

APODERADOS JUDICIALES DE LOS DEMANDANTES: HARACELIS HERNÁNDEZ CALVO y VLADIMIR GUERRERO MEDINA, abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 125.213 y 125.214 respectivamente

DEMANDADO: CARLOS RAMÍREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-1.557.422

APODERADO JUDICIAL DEL DEMANDADO: BRODERY JOSÉ PINTO LARA, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 275.559

Conoce este tribunal superior del recurso procesal de apelación interpuesto por la parte demandada en contra la sentencia definitiva dictada en fecha 16 de diciembre de 2019 por el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró con lugar la demanda de desalojo intentada.

I
ANTECEDENTES

Cumplidos los trámites de distribución, le correspondió a este tribunal superior conocer de la presente causa y por auto de fecha 30 de marzo de 2022, se le dio entrada al expediente fijándose la oportunidad para presentar informes y observaciones.

En fecha 5 de mayo de 2022, los demandantes presentan escrito de informes.

Vencidos como se encuentran los lapsos procesales, procede esta instancia a dictar sentencia en los términos siguientes:

II
ALEGATOS DE LAS PARTES

ALEGATOS DE LOS DEMANDANTES

Los actores mediante el escrito de demanda alegan que en fecha 30 de junio del año 2003, la sociedad de comercio LA SAMANA, C.A., celebró un contrato de arrendamiento por el término de un año fijo a partir del 30 de junio de 2003 con el ciudadano CARLOS RAMIREZ, mediante el cual le cedió en arrendamiento un inmueble de su propiedad constituido por un local comercial distinguido con el Nº 7, que forma parte del centro comercial El Parque, situado en la urbanización Parque Cabriales, municipio Naguanagua del estado Carabobo.

Que en la cláusula tercera del referido contrato, el canon de arrendamiento quedó establecido en la cantidad de ciento treinta mil bolívares (Bs. 130.000,00), que el arrendatario se obligó a pagar puntualmente por mensualidades vencidas antes del quinto día de cada mes.

Explican que en fecha 5 de marzo de 2006, posterior a la culminación del lapso de duración del contrato de arrendamiento lo cual ocurrió el 30 de junio de 2004, y encontrándose vigente el segundo año de la prórroga legal, la representante legal de la sociedad de comercio LA SAMANA, C.A., le envió una correspondencia al arrendatario, ciudadano CARLOS RANIREZ, mediante la cual le hizo saber que el inmueble ocupado por éste, se encontraba en venta.

Que una vez esperada la respuesta del arrendatario antes mencionado y no haber obtenido la misma, entonces la sociedad de comercio LA SAMANA, procedió a dar en venta a la ciudadana SANDRA MARIBEL MATERANO, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento quien para el momento de la protocolización de dicha venta se encontraba casada con el ciudadano RICARDO JOSE GUTIERREZ, y por lo tanto dicho inmueble formaría parte de la comunidad conyugal de ambos.

Acotan que el ciudadano CARLOS RAMIREZ, teniendo conocimiento de la venta del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, ejerció demanda de retracto legal arrendaticio contra la ciudadana SANDRA MARIBEL MATERANO y la sociedad de comercio LA SAMANA, C.A., demanda esta que, aseguran fue declarada inadmisible y que aún cuando se interpusieron recursos en contra de la misma, quedó definitivamente firme.

Que aún con la sentencia firme de inadmisibilidad de la demanda de retracto legal referida y la materialización de la venta del mencionado local, el ciudadano CARLOS RAMIREZ se niega en reconocerles como propietarios y nuevos arrendadores del referido inmueble y por ende, se niega de manera rotunda a pagarles el canon mensual de arrendamiento establecido mediante la cláusula tercera del contrato en el monto de ciento treinta mil bolívares (Bs. 130.000,00), desde el mes de abril de 2018.

Aseveran que el ciudadano CARLOS RAMIREZ se niega a cumplir el decreto de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial por cuanto ha dejado de pagarles el referido canon de arrendamiento correspondiente a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre del año 2018, considerando que el mencionado ciudadano ha dejado de cumplir con la obligación más importante a su cargo, que sería pagar puntualmente dicho canon de arrendamiento en la forma convenida y que además se niega a reconocer las demás obligaciones exigidas por la ley y contenidas en el contrato de arrendamiento, las cuales aseguran, no se les ha derogado por el cambio de arrendador. Por lo que considera que el arrendatario se ha hecho acreedor de una acción de desalojo en su contra.

Por todo lo anteriormente expuesto, demandan como arrendadores al arrendatario, ciudadano CARLOS RAMIREZ, para que convenga o en su defecto sea condenado por el tribunal a desalojar el referido inmueble destinado para uso comercial, hacerles entrega del mismo totalmente desocupado, libre de personas y cosas, solvente de todo gasto y servicio y en el mismo buen estado en que lo recibió.

Estiman la demanda en la cantidad de quince bolívares con sesenta céntimos (15,60 Bs.)

ALEGATOS DEL DEMANDADO

En la oportunidad de dar contestación de la demanda, el demandado alega que en fecha 15 de noviembre de 1991 celebró un contrato de comodato de un local comercial distinguido con el Nº 7, que forma parte del centro comercial El Parque, situado en la urbanización Parque Cabriales, municipio Naguanagua del estado Carabobo, con la sociedad de comercio LA SAMANA, C.A.

Que para la fecha de 30 de junio de 2003 dicho contrato de comodato pasó a ser contrato de arrendamiento, para lo cual se fijó un canon de arrendamiento fijo mensual de ciento treinta mil bolívares (Bs. 130.000,00).

Reconoce como arrendadora a la sociedad de comercio LA SAMANA, C.A. a la cual considera como legítima propietaria del inmueble arrendado.

Niega, rechaza y contradice la demanda incoada en su contra y explana que en fecha 8 de mayo de 2007, la sociedad de comercio LA SAMANA, C.A., sin previa notificación y después de 16 años de relación arrendaticia, dio en venta pura y simple el local objeto del contrato a la ciudadana SANDRA MARIBEL MATERANO.

Asevera que la referida ciudadana al momento de protocolizar la venta aparece de estado civil de soltera en el correspondiente documento, por lo que no es como lo expresa la co-actora que para el momento de la protocolización de dicha venta se encontraba casada con el ciudadano RICARDO JOSE GUTIÉRREZ, y por lo tanto, dicho inmueble formaría parte de la comunidad conyugal de ambos.

Explica que la sociedad de comercio LA SAMANA, C.A., no cumplió con lo establecido en el artículo 44 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, ya que la referida venta se realizó sin previa notificación a su representado, por lo que no le fue posible realizar ofrecimiento alguno y por ende, no reconoce a los demandantes como nuevos arrendadores del inmueble.

Por otra parte, que no se cumplió con lo establecido en la Disposición Transitoria Primera de la citada ley por cuanto para la fecha de presentación de la demanda la supuesta propietaria no adecuó el contrato a la norma vigente ni emitió comunicación alguna para tal fin. Además que violaron lo establecido en el artículo 27 de dicha ley por cuanto a la fecha de la contestación de la demanda, cuatro años después, su representado no ha recibido por medio de misiva alguna ni por documento autenticado la adecuación del contrato de arrendamiento, hecho que puede ocasionar una mora e incurrir el incumplimiento de lo establecido en el artículo 30.

Que en relación al establecimiento del monto del canon de arrendamiento, lo que asegura realmente sucedió, fue que a la fecha de interposición de la demanda, no le fue notificado de canon alguno y que los demandantes pretenden hacer valer para su beneficio un contrato firmado en el año 2003 sin las adecuaciones respectivas, por lo que considera se ha violado su derecho de conocer las nuevas reglas del contrato para así alegar una falta de pago del canon de arrendamiento.

Afirma que es falso que su representado haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre del año 2018 a razón de ciento treinta mil bolívares (Bs. 130.000,00) cada mes, ya que lo cierto es que por no existir notificación alguna donde realizar pagos, su representado ha seguido consignando los pagos de cánones de arrendamiento en el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, expediente Nº 0341 de fecha 23 de octubre de 2018, a favor de LA SAMANA, C.A. correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2018 y enero, febrero, marzo, abril y mayo del año 2019.

III
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LOS DEMANDANTES

Producen los demandantes junto al libelo de demanda a los folios 5 al 8 del expediente, copia fotostática certificada emanada del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, la cual se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1360 del Código Civil, quedando demostrado que el demandado celebró con la sociedad de comercio LA SAMANA C.A. un contrato de arrendamiento en fecha 30 de junio de 2003, que tiene por objeto un local comercial distinguido con el Nº 7, que forma parte del centro comercial El Parque, situado en la urbanización Parque Cabriales, municipio Naguanagua del estado Carabobo, fijándose un canon de arrendamiento por la cantidad de ciento treinta mil bolívares (Bs. 130.000,00) pagaderos por mensualidades vencidas, antes del quinto día de cada mes.

Producen a los folios 9 al 13 del expediente, copia fotostática certificada emanada del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, la cual se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1360 del Código Civil, quedando demostrado que la sociedad de comercio LA SAMANA C.A. dio en venta a la ciudadana SANDRA MARIBEL MATERANO, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento.

A los folios 14 al 55 del expediente, producen copia fotostática certificada emanada del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, la cual se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1360 del Código Civil, quedando demostrado que este tribunal superior en fecha 3 de noviembre de 2017 declaró inadmisible la demanda de retracto legal arrendaticio interpuesta por el ciudadano CARLOS RAMÍREZ, en contra de la ciudadana SANDRA MARIBEL MATERANO y la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 11 de abril de 2018 sin lugar el recurso de hecho intentado por el ciudadano CARLOS RAMÍREZ.

En el lapso probatorio los demandantes invocan las instrumentales consignadas junto al libelo de la demanda, sobre las cuales este juzgador ya se pronunció, por lo que se reitera lo decidido sobre la valoración de esos medios de prueba.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR EL DEMANDADO

El demandado junto al escrito de contestación a la demanda produce a los folios 72 y 73 del expediente, copia fotostática de instrumento privado, a la cual no se le concede valor probatorio alguno, por no ser ninguna de aquellas copias fotostáticas a que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº RC-0259 de fecha 19 de mayo de 2005, Expediente Nº 03-0721, dispuso:

“Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotostáticas y obtenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos o autenticados, como textualmente expresa el trascrito artículo 429. Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple –como es el caso de autos- ésta carecerá de valor según lo expresado por el artículo 429, que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados”

A los folios 74 al 77 produce instrumentales consistentes en contratos de arrendamiento y compraventa que fueron promovidos igualmente por los demandantes y sobre las cuales este juzgador ya se pronunció, por lo que se reitera lo decidido sobre la valoración de esos medios de prueba.

A los folios 78 y 79 produce instrumentales que poseen sellos húmedos del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, las cuales se valoran de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1360 del Código Civil, quedando demostrado que el demandado consignó a favor de la sociedad de comercio LA SAMANA C.A. el canon de arrendamiento de los meses enero hasta julio de 2018 y agosto 2018 hasta mayo de 2019.

Mediante escrito de fecha 1 de julio de 2019, el demandado promueve pruebas siendo declaradas inadmisibles por extemporáneas por tardías mediante auto del 4 de julio de 2019, el cual no fue objeto de recurso alguno, por lo que adquirió firmeza.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Pretenden los demandantes en su libelo de demanda, el desalojo de un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el Nº 7, que forma parte del centro comercial El Parque, situado en la urbanización Parque Cabriales, municipio Naguanagua del estado Carabobo y al efecto, alegan que en fecha 30 de junio del año 2003, la sociedad de comercio LA SAMANA, C.A., celebró un contrato de arrendamiento con el demandado, siendo que dicho inmueble fue vendido a la ciudadana SANDRA MARIBEL MATERANO.

Que el ciudadano CARLOS RAMIREZ, tuvo conocimiento de la venta del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, por cuanto demandó el retracto legal arrendaticio y aun así, el arrendatario se niega en reconocerles como propietarios y nuevos arrendadores del referido inmueble y por ende, se niega de manera rotunda a pagarles el canon mensual de arrendamiento establecido mediante la cláusula tercera del contrato en el monto de ciento treinta mil bolívares (Bs. 130.000,00), dejando de pagarles el referido canon de arrendamiento correspondiente a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre del año 2018.

Por su parte, el demandado alega que en fecha 15 de noviembre de 1991 celebró un contrato de comodato y que el 30 de junio de 2003 dicho pasó a ser de arrendamiento con un canon mensual de ciento treinta mil bolívares (Bs. 130.000,00). Que después de 16 años de relación arrendaticia, sin previa notificación se dio en venta el local objeto del contrato a la ciudadana SANDRA MARIBEL MATERANO, quien al momento de protocolizar la venta aparece de estado civil de soltera.

Que no reconoce a los demandantes como nuevos arrendadores del inmueble, además que no se cumplió con la adecuación del contrato a la ley vigente y tampoco fue notificado de canon alguno y que los demandantes pretenden hacer valer para su beneficio un contrato firmado en el año 2003, siendo falso que haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento ya que ha seguido consignando en el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, expediente Nº 0341, a favor de LA SAMANA, C.A..

Para decidir se observa:

Quedaron como hechos no controvertidos y por ende, excluidos del debate probatorio, la existencia del contrato de arrendamiento entre la sociedad de comercio LA SAMANA, C.A. y el demandado, así como el monto del canon de arrendamiento en la cantidad mensual de ciento treinta mil bolívares (Bs. 130.000,00), amén de que en las actas procesales rielan dos ejemplares del referido contrato que fueron promovidos por ambas partes.

Ahora bien, el demandado afirma que no reconoce a los demandantes como sus arrendadores, a pesar de haber tenido conocimiento de la venta, lo cual quedó plenamente demostrado al intentar una demanda de retracto legal arrendaticio en contra de la ciudadana SANDRA MARIBEL MATERANO.

En primer término, debe señalarse que conforme al artículo 18 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, el contenido y eficacia del contrato de arrendamiento no pierden vigencia por el cambio de arrendador, como consecuencia de la transferencia de propiedad del inmueble comercial, por consiguiente, las obligaciones del nuevo arrendador y del arrendatario siguen siendo exigibles, entre ellas, el pago del canon de arrendamiento en los términos convenidos en el contrato.

En adición a lo expuesto, en la demanda de retracto legal arrendaticio no hay un desconocimiento del nuevo arrendador o comprador del inmueble, por el contrario, se persigue que el arrendatario se subrogue en la persona del comprador del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, por lo que no es dado al arrendatario desconocer a los nuevos propietarios y huelga señalar, que al ser intentada la demanda de retracto legal arrendaticio era porque el arrendatario sabía que el inmueble tenía nuevos propietarios y por tanto, conforme al artículo 18 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, debía cumplir sus obligaciones frente a ellos, cosa que no hizo, ni siquiera frente a la ciudadana SANDRA MARIBEL MATERANO, quien aparece en el documento de compraventa.

En otro orden de ideas, el demandado alega que el contrato no fue adecuado a la nueva ley, siendo cierto que la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial en su disposición transitoria primera establece que los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigencia de dicha ley deben ser adecuados en un lapso no mayor a seis meses, pero esa obligación es de ambas partes, ya que se requiere el consentimiento de arrendador y arrendatario para que el contrato se pueda perfeccionar.

Es harto conocido, que uno de los elementos esenciales del contrato es el consentimiento, ya que la voluntad válidamente manifestada es la que permite la creación de vínculos jurídicos contractuales. Por consiguiente, la adecuación del contrato sólo puede lograrse mediante la libre manifestación de voluntad de ambas partes, siendo poco probable alcanzar la adecuación del contrato si el arrendatario no reconoce a los compradores como arrendadores del inmueble, tal como lo afirmó.

Finalmente, debe señalarse que las consignaciones hechas por el arrendatario a favor de sociedad de comercio LA SAMANA, C.A. no lo ponen en estado de solvencia, por cuanto para la fecha en que dichas consignaciones fueron realizadas, ya se había intentado la demanda por retracto legal arrendaticio, lo que pone en evidencia que el ciudadano CARLOS RAMIREZ, ya sabía que el inmueble había sido vendido y por tanto, había un nuevo arrendador frente a quien debía cumplir sus obligaciones conforme al citado artículo 18 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial y como quiera que se trata de más de dos mensualidades consecutivas, es forzoso concluir conforme al ordinal 1º del artículo 40 de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, que la pretensión de desalojo debe prosperar, lo que determina que el recurso de apelación interpuesto por el demandado sea desestimado, Y ASÍ SE DECIDE.

V
DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso procesal de apelación interpuesto por la parte demandada, ciudadano CARLOS RAMÍREZ; SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia definitiva dictada en fecha 16 de diciembre de 2019 por el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; TERCERO: CON LUGAR la pretensión de desalojo interpuesta por los ciudadanos SANDRA MARIBEL MATERANO DE GUTIÉRREZ y RICARDO JOSÉ GUTIÉRREZ en contra del ciudadano CARLOS RAMÍREZ; CUARTO: SE ORDENA EL DESALOJO del arrendatario, ciudadano CARLOS RAMÍREZ, quien deberá hacer entrega a los demandantes, del inmueble arrendado el cual está constituido por un local comercial distinguido con el Nº 7, que forma parte del centro comercial El Parque, situado en la urbanización Parque Cabriales, municipio Naguanagua del estado Carabobo, totalmente desocupado, libre de personas y cosas, solvente de todo gasto y servicio en el mismo estado en que lo recibió.

Se condena en costas procesales a la parte demandada por cuanto la sentencia recurrida resultó confirmada, en atención al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Notifíquese a las partes.

Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.

Publíquese, regístrese y déjese copia

Dado, firmado y sellado en la sala del despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en la ciudad de Valencia, a los siete (7) días del mes de octubre de dos mil veintidós (2022). Año 212º de la Independencia y 163º de la Federación.

JUAN ANTONIO MOSTAFÁ P.
EL JUEZ TEMPORAL

ERLYVANIS CISNERO
LA SECRETARIA TEMPORAL

En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 11:45 a.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.

ERLYVANIS CISNERO
LA SECRETARIA TEMPORAL

Exp. Nº 15.873
JAM/EC.-