REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario del
Circuito Judicial Civil de la Circunscripción Judicial del estado Barinas
Barinas, quince (15) de noviembre de 2023
Año 213 º y 164º
ASUNTO: EC21-R-2011-0000005
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: Ciudadano Nelson Eduardo Kilsi Flores, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 10.055.155.
APODERADO JUDICIAL: Abogado Feliz Moisés Rosales García, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 28.075.
DOMICILIO PROCESAL: Avenida Libertad con calle Camejo, Edifico Mirage, piso 01 de la ciudad de Barinas del Municipio Barinas.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano Ghazi Kirbaj, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 11.185.293 y la Sociedad Mercantil Kirbaj C.A, inscrita en e registro Mercantil Primero de San Cristóbal de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, quedando inscrita bajo el Nro. 42, Tomo 37-A en fecha 18/12/1996.
APODERADO JUDICIAL: Abogado en ejercicio Adib Alexander Beiruti Castillo inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 232.974.
DOMICILIO PROCESAL: No acreditó.
MOTIVO: Retracto legal arrendaticio. (Recurso de Apelación).
ANTECEDENTES EN ALZADA
En fecha 14 de diciembre del año 2011 se recibe el presente asunto luego del sorteo de distribución de causas,, procedente del Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, contentivo de la demanda de retracto legal arrendaticio intentado por el ciudadano Nelson Eduardo Kilsi Flores contra el ciudadano Ghazi Kirbaj , venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 11.185.2936, y a la Sociedad mercantil KIRBAJ C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de San Cristóbal de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira bajo el Nro. 42 del Tomo 37-; representada por su Presidente en la persona del ciudadano Ghazi Kirbaj antes identificado, con motivo del recurso de apelación interpuesto mediante diligencia en fecha 28 de noviembre de 2011 en aquella oportunidad por el abogado Paulo Uzcátegui, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 31.007, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia definitiva dictada por el órgano jurisdiccional antes referido, en fecha 25 de noviembre de 2011, mediante la cual, declaró sin lugar la demanda de retracto legal arrendaticio.
En la misma oportunidad -14/12/2011- por tratarse el recurso ordinario de apelación contra una sentencia definitiva que se tramita conforme al procedimiento breve previsto a partir del artículo 881 del Código de Procedimiento Civil se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 893 ejusdem.
En fecha 16/01/2012 el Tribunal para aquel entonces dictó auto mediante el cual por cuanto no fue posible dictar sentencia y no estaba no previsto diferir, una vez dictada se notificaría a las partes de la misma. Por auto del 21/10/2013, el Tribunal dicta auto en el cual expresó que la sentencia se dictara conforme al orden cronológico, en igual sentido dictó auto en 22/05/2014, 04/06/2014, 20/01/2016, previa solicitud del dictamen respectivo.
En fecha 21/04/2016, se aboca al conocimiento de la causa la abogada Sonia Fernández ordenando librar boletas de notificación a las partes.. El 01/07/2016, y por cuanto la Juez del Tribunal se incorporó luego del disfrute de sus vacaciones, ordenó oficiar a la UAC de este Circuito Judicial Civil a fin de que informara sobre las notificaciones pendientes. una vez recibidas las actuaciones de dicha Unidad en fecha 29 de julio de 2016, fue consignada mediante diligencia resultas de la notificación de la representación judicial de la parte actora.. El 17 de abril de 2017 se dio por recibido resultas provenientes del Tribunal Quinto del Municipio y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira contentivas de la notificación del abocamiento de la parte demandada. El 21 de junio de 2017, se aboca nuevamente, ordenando notificar a las partes, siendo notificado el 04/07/2017 la parte actora. El 06/03/2018 el co-demandado asistido de abogado solicita la continuidad del proceso, y se da por notificado previa solicitud de pronunciamiento en cuanto a dictar la respectiva sentencia. Por auto del 31/10/2019 la abogada Jennifer Osuna Borges en su carácter de Juez Temporal se aboca al conocimiento de la causa, ordenando notificar a las partes del abocamiento, dándose por notificado el 15/01/2020 el co-demandado ciudadano Ghazi Kirbaj. El 16/01/2020 se aboca una nueva Juez al conocimiento del causa, acordando notificar a las partes del mismo. En fecha 06/10/2022 quien suscribe se aboco al conocimiento de la causa ordenándose notificar a las partes del mismo
DEL LIBELO DE LA DEMANDA
Mediante escrito presentado en fecha 12 de mayo de 2011, se presentó por ante el Tribunal Distribuidor para aquel entonces Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial el ciudadano Eduardo Kilsi Flores asistido por el abogado Paulo Uzcátegui Guerra, quien interpuso demanda de retracto legal arrendaticia contra el ciudadano Ghazi Kirbaj, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 11.185.2936, y a la Sociedad mercantil KIRBAJ C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de San Cristóbal de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira bajo el Nro. 42 del Tomo 37-; representada por su Presidente en la persona del mencionado, alegando al efecto, lo siguiente:
“Que en fecha 17 de marzo de 199, está ocupando en calidad de arrendatario el inmueble ubicado en la Avenida Libertad identificado con el Nro. 9-37, cuyas medidas son de terinta y un metros cuadrados con setenta y cinco centímetros (31,75 mts) de fondo por seis metros (6 mts.) de frente, de forma rectangular con una superficie total de doscientos nueve metros cuadrados con cincuenta y cinco centímetros cuadrados (209,55. mts), debidamente protocolizado por ante la oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Barinas del Estado Barinas, bajo el Nro. 29, Protocolo Primero Tomo 50, Principal y Duplicado Tercer Trimestre de fecha 26/09/2007, , que corresponde a la transferencia de propiedad a la sociedad mercantil KIRBAJ C.A, inscrita por ante el registro Mercantil Primero de San Cristóbal del Estado Táchira bajo el Nro. 42 del Tomo 37-A en fecha 18/12/1996. Que desde que comenzó la relación arrendaticia los sucesivos contratos fueron:
• contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Ghazi Kirbaj y el ciudadano Nelson Eduardo Kilsi Flores actuando de manera personal y en su condición de representante de la firma de comercio “Hogar Chino Loco”, autenticado ante la Notaría Pública de Barinas, en fecha 17/03/1.999, bajo el N° 57, Tomo 21 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria
• contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Ghazi Kirbaj y la Sociedad Mercantil Santo Domingo C.A., representada en este acto por su presidente el ciudadano Nelson Eduardo Kilsi Flores, autenticado ante la Notaría Pública de Barinas, en fecha 17/06/2.003, bajo el N° 53, Tomo 36 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria;
• contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Ghazi Kirbaj y el ciudadano Nelson Eduardo Kilsi Flores, autenticado ante la Notaría Pública de Barinas, en fecha 07/02/2.007, bajo el N° 38, Tomo 33 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria;
• contrato de arrendamiento suscrito entre la empresa Kirbaj C.A., representada por el ciudadano Ghazi Kirbaj en su carácter de presidente y el ciudadano Nelson Eduardo Kilsi Flores, autenticado ante la Notaría Pública de Barinas, en fecha 27/02/2.008, bajo el N° 30, Tomo 30 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria;
• Contrato de arrendamiento suscrito entre la empresa Kirbaj C.A., representada por el ciudadano Ghazi Kirbaj en su carácter de presidente y el ciudadano Nelson Eduardo Kilsi Flores, autenticado ante la Notaría Pública de Barinas, en fecha 14/04/2009, bajo el N° 40, Tomo 83 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria en fecha 14 de abril de 2009.
Que los tres primero contratos el arrendador los suscribe el ciudadano como persona natural y los dos últimos como representante de la Sociedad Mercantil Kirbaj C.A.
Que en fecha 19/06/2007 el ciudadano Ghazi Kirbaj le participa su decisión de vender el local que estaba ocupando como arrendatario que indicó que el precio de venta era de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00), que tenía un pazo de 15 días contados a partir del recibió de la participación de acuerdo con el artículo 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, que la comunicación la recibió y formo el 27/06/2007.
Que el 27/02/2008 firmó un contrato por un año con el ciudadano antes mencionado el cual autenticado por ante la Notaria Publica Primera del Estado Barinas bajo el Nro. 30 del Tomo 30 de los libros respectivos, que al momento de firmar el documento leyó y notó que el arrendatario del local en nombre de la Sociedad Mercantil Kirbaj C.A, que pregunto porque le arrendaba la empresa, le respondió que seguía siendo el propietario que su empresa con domicilio en la ciudad de San Cristóbal era la encargada de la administración de todos sus bienes en Barinas, que recibida la justificación procedió a firmar el contrato, que al vencimiento de dicho contrato firmó uno nuevo en fecha 14/04/2009, que fue autenticado por ante la referida Notaría Pública
Que luego de vencido el último de los contratos el mismo se prorrogo automáticamente , que el arrendador en el mes de enero del año 2010 aumenta el arrendamiento de seis mil bolívares (Bs. 6000,00) a ocho mil bolívares (Bs. 8000,00), que accedió `para no ocasionar problemas, que en el mes de enero del año 2011 informo de manera verbal que aumentaría a doce mil bolívares (Bs.12.000,00), que le pareció desproporcionado, que le hizo saber verbalmente que no estaba de acuerdo debido a la economía del país, recibiendo como respuesta que debía entregarle el inmueble. Que solicito asesoría legal, estando en el trámite de solicitud de copias certificadas del documento e propiedad del local, se trasladó a la oficina de catastro Municipal del Municipio Abrinas, para hacer las averiguaciones, que con los datos aportados se dirigía a la Oficina de Registro Inmobiliario del Estado Barinas donde solicito las copias certificadas, que al margen aparecía una nota marginal y solicito la copia , y es cuando se sorprende que el inmueble había vendido el ciudadano Ghazi Kirbaj a su propia empresa por menos monto que lo ofertado en fecha 19 de junio de 23007. Que fundamenta la demanda en los artículos 33, 42, 43, 44 47, 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y los artículos 1533, 1161 y 1166 del Código Civil. Que como hecho ocurrido de tener más de dos años como arrendatario y estar solvente con el pago de los cánones de arrendamiento, el arrendador le presentó una oferta para comprar el local que ocupa desde el 19 de junio de 2007, que formo la notificación de la participación que se le hizo de manera informa, pura y simple en fecha 27/06/2007, que el arrendador cumplió con el ofrecimiento establecido en el artículo 42 pero obvio el requisito formal el indispensable del articulo 44 como lo es la notificación por vía de documento autentico, entiéndase como documento notariado, que tal conducta se enmarca es lo establecido en el artículo 48 de la mencionada ley, que por efecto del ofrecimiento informal la falta de notificación debida de la preferencia ofertiva y el omitirse los requisitos exigidos quedan llenos los extremos de ley para que ejercicio del pedimento del ejercicio del derecho de retracto legal.
Que el arrendador al tener por erroneamente la presunta notificación que califico de manera errónea como participación de su intención de vender el local procedió a dar en venta el mismo a su propia empresa por la cantidad e ciento cuatro mil bolívares, segundo documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Barinas del Estado Barinas, bajo el Nro. 29 del Protocolo Primero del Tomo 50 Principal y Duplicado de fecha 26 de septiembre de 2007, que dicha cantidad no guarda proporción alguna con la suma de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00) que el arrendador le oferto de manera informal en fecha 129/06/2007. Que el artículo 47 establece que el derecho de retracto deberá ser ejercido por el arrendatario dentro de los cuarenta (40) días calendario, a partir de la fecha de la notificación cierta de que la negociación celebrada deber hacerla el adquiriente, que a dicha notificación deberá anexársele necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, que quedara en poder del notificado. Que se desprende que del hecho que el adquiriente de no haber notificado de manera cierta y además de ello no haber entregado la copia certificada del documento contentivo de la venta, otorga tácitamente el derecho de la oportunidad en el tiempo con respecto al plazo de que dispone la ley para ejercer la acción de retracto legal arrendaticio y por efecto de dicho retracto solicitar la resolución del contrato de compra venta con la finalidad de subrogarse en su lugar en las mismas condiciones, modalidades y precio de la referida venta.. demando que se tenga por cierta la relación arrendaticia desde el 17/03/1999, de la aunque aún está en posesión del inmueble, que siempre ha pagado durante la relación arrendaticia, que son ciertos los hechos narrados, que el ciudadano Gahzi Kirbaj como persona natural y arrendador le notifico de manera indebida la oferta de venta del inmueble en fecha 19 de junio de 2007, a través de documento privado de manera incierta y en forma pura y simple, obviado la debida notificación legal que dispone el artículo 44 de la Ley que rige la materia, que debe hacerse por vía autentica; que la sociedad Mercantil Kirbaj C.A representada por su Presidente ciudadano Ghazi KIrbaj, como tercero adquiriente del inmueble mencionado, no cumplió con notificarle debidamente tal como lo dispone el artículo 47, que no le informó o hacerle entrega del documento que producía el cambio de propietario; que se declare con lugar el derecho de retracto legal arrendaticio y declare con lugar la subrogación contenida en el artículo 43 del Decreto Ley. Que de manera accesoria se declare con lugar la resolución del contrato de compra venta entre el ciudadano Ghazi Kirbaj y la sociedad mercantil Kirbaj C.A representada por su Presidente ciudadano Ghazi Kirbaj, deje sin efecto jurídico alguno la nota marginal del documento de compra venta y se sirva oficiar a la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Barinas, ordenándose estampar la correspondiente nota marginal. Solicito que sirva fijar la oportunidad para consignar la cantidad de Bolívares Ciento Cuatro Mil Bolívares en las mismas condiciones estipuladas en el documento traslativo de propiedad, el pago de las costas y costos del proceso. Estimo la demanda en la cantidad de Bolívares Tres Mil Novecientos Cuarenta y Siete con Treinta y Seis Unidades tributarias (3947,36 U.T).
En fecha 15/07/2011 presento escrito de reforma a la demanda cuyo en los siguientes términos:
Que el objeto de la pretensión es el derecho de retracto legal arrendaticio contenido en el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que surge por efecto del incumplimiento y violación del derecho de preferencia ofertiva de venta contenido en el artículo 42 eiusdem, sobre el inmueble constituido sobre una parcela de terreno propio, ubicado en la avenida Libertad identificado con el Nº 9-37 en la ciudad de Barinas en jurisdicción del Municipio Autónomo Barinas del Estado Barinas, cuyas medidas son de treinta y un metros con setenta y cinco centímetros (31,75 mts) de fondo por seis metros (6 mts) de frente, de forma rectangular con una superficie total de doscientos nueve metros cuadrados con cincuenta y cinco centímetros cuadrados (209,55 mts), debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Barinas del Estado Barinas, bajo el Nº 29 del Protocolo Primero del tomo 50, Principal y Duplicado, Trimestre de fecha 26 de septiembre del año 2007, que se corresponde a la transferencia de la propiedad a la Sociedad Mercantil Primero de San Cristóbal de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el Nº 42 del tomo 37-A, de fecha dieciocho de diciembre del año mil novecientos noventa y seis (18/12/1996), que es acreedor del derecho como arrendatario, a los fines de subrogarse bajo las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad por cualquier acto que comporte la transmisión de la misma, en el lugar del adquiriente del inmueble arrendado a su persona., que ocupa desde el 17 de marzo de 1999 en calidad de arrendatario el inmueble siendo hasta la fecha presentación del escrito de reforma, adujo ser un fiel y sólido pagador de los cánones de arrendamiento, que desde comienzos de la relación arrendaticia los sucesivos contratos fueron; contrato por un año, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Barinas, bajo el Nº 57, del tomo 21 de los libros respectivos de fecha 17 de marzo de 1999, entre el ciudadano Ghazi Kirbaj, y su persona en representación de la firma personal Hogar Chino Loco, inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil de la ciudad de Barinas, bajo el Nº 88 del tomo 1-B de fecha 09 de febrero de 1998. Contrato por un año, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Barinas bajo el Nº 53, del Tomo 36 de los libros respectivos de fecha 17 de junio del 2003, entre el ciudadano Ghazi Kirbaj, ya identificado, y el ciudadano Nelson Eduardo Kilsi Flores en representación de la Sociedad de Comercio “Mercantil Santo Domingo C.A.” inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil Primero de la ciudad de Barinas, bajo el Nº 19, del Tomo 13-A, de fecha 15 de noviembre del 2002. Contrato por un año, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Barinas, bajo el Nº 38, del Tomo 33 de los libros respectivos, de fecha 07 de febrero de 2007, entre el ciudadano Ghazi Kirbaj y el ciudadano Nelson Eduardo Kilsi Flores como persona natural; contrato por un año, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Barinas, bajo el Nº 30, del tomo 30 de los libros respectivos, de fecha 27 de febrero del 2008, entre la Sociedad Mercantil “Kirbaj C.A.”, representada por su presidente el ciudadano Ghazi Kirbaj, y el ciudadano Nelson Eduardo Kilsi Flores como persona natural. contrato por un año, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barinas, bajo el Nº 40, del Tomo 83 de los libros respectivos, de fecha 14 de abril del 2009, entre la Sociedad Mercantil “Kirbaj C.A.”, representada por su presidente el ciudadano Ghazi Kirbaj, y el ciudadano Nelson Eduardo Kilsi Flores como persona natural. Que, siempre ha sido desde el primer contrato responsable del local y del cumplimiento de los pagos de los cánones de arrendamiento, bien como representante de la figura jurídica de la firma personal Hogar Chino Loco que le pertenece, o como Presidente de la sociedad de comercio “Mercantil Santo Domingo C.A.” y de igual manera como persona natural en lo que respecta a los tres últimos contratos. Que el arrendador los tres primeros contratos citados, el ciudadano Ghazi Kirbaj, los suscribe como persona natural y los dos últimos como representante de la Sociedad Mercantil “Kirbaj C.A.”.
Se le participó en fecha 19/06/2007, por parte del ciudadano Ghazi Kirbaj, mediante escrito, su decisión de vender el local dado en arrendamiento, en el cual indicó que el precio de venta era de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00) y que tenía un plazo de 15 días contados a partir del recibo de la referida participación, de acuerdo con el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, comunicación que recibió y firmó por vía privada en fecha 27/06/2007.
En fecha 27/02/2008 firmó un contrato por un año con el ciudadano Ghazi Kirbaj, el cual señaló anteriormente, que al momento de firmar leyó el documento y notó que el arrendador era la Sociedad Mercantil “Kirbaj C.A.”, pregunto respondió que seguía siendo el propietario pero que su empresa con domicilio en San Cristóbal era la que se encargaría de la administración de todos sus bienes en Barinas, que recibida la justificación verbal procedió a firmar dicho contrato. Que posteriormente al vencimiento firmó nuevo contrato por un año en fecha 14 de abril del 2009.
Que el último contrato se prorrogo automáticamente, que el arrendador en el mes de enero del año 2.010 aumento el canon de arrendamiento de seis mil bolívares (Bs. 6.000,00) a ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00), aumento que aceptó para no generar problemas, que de igual manera en el mes de enero del presente año 2011 le informó verbalmente que le aumentaría a doce mil bolívares (Bs. (12.000,00), que le pareció desproporcionado se lo hizo saber verbalmente al arrendador que no estaba de acuerdo con el nuevo aumento en razón de que la situación económica del país, respondiendo que tenía que entregarle el inmueble. Que dada la pretensión del arrendador buscó asesoramiento legal, se dirigió al registro a solicitar el documento, se sorprenden que el inmueble lo había vendido el ciudadano Ghazi Kirbaj a su propia empresa por menos del monto por el que se lo había ofertado, que es así como optó por accionar en contra del mal proceder del arrendador. Que el fundamento de la acción y su debida oportunidad, así como la legitimidad del demandante y de los co-demandados queda evidenciado; igualmente la procedencia para ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio como consecuencia de falta de notificación por vía autentica de la preferencia ofertiva y por efecto de tal ausencia la inmediata subrogación de la persona de su mandante en el lugar del adquiriente en las mismas condiciones, formalidades y precio del referido documento de venta o de la negociación.
Demando conjunta y solidariamente al ciudadano Ghazi Kirbaj, ya identificado, como persona natural y a la Sociedad Mercantil Kirbaj C.A, actuando en la persona de su presidente el mencionado co-demandado, en los términos propuesta en el libelo de la demanda. Estimó la demanda en la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), equivalentes a tres mil novecientas cuarenta y siete con treinta y seis unidades tributarias (3.947,36 U.T).
Acompañó al libelo de la demanda:
Copia simple de: documento mediante el cual el ciudadano Ghazi Kirbaj, dio en venta a la empresa Kirbaj Compañía Anónima o Kirbaj C.A, el inmueble ubicado en la avenida Libertad Nº 9-37, jurisdicción del Municipio Barinas con una extensión de Treinta y un Metros Cuadrados con Setenta y Cinco Metros Cuadrados (31,75 Mts) de fondo por Seis Metros (6,00 Mts) de frente, rectangular con una superficie total de DOSCIENTOS NUEVE METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y CINCO CENTIMETROS CUADRADOS (209,55 Mts), comprendidos de los siguientes linderos: Norte: avenida Libertad en 6,60 mts; Sur: Casa de Rodolfo Mazzei en 6,60 Mts; Este; casa de José Figueredo en 31,75 Mts, según ficha catastral actualizada los linderos d ela mimsa son NOROESTE: que es su frente con la Avenida Liberta; SURESTE; Pared divisoria de la casa de Victo Catapano, NORESTE: que es su costado derecho, con pared divisoria de la familia Francisco Manzanilla y cerca de alambre de ojo en parte hasta encontrar la pared de la casa de Víctor Catapano; SUROESTE: que es su costado izquierdo con cerca que separa el solar que es o fue de Felipe Márquez, debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 26/09/2007, bajo el Nº 29, folios 224 al 225, del Protocolo Primero, Tomo cincuenta (50), Principal y Duplicado, Tercer Trimestre del año 2007;
Copia simple de contrato de arrendamiento sobre un local comercial con Mezzanina ubicado en la avenida Libertad entre calle Carvajal y Camejo S/N de la ciudad de Barias del Estado Barinas, suscrito entre el ciudadano Ghazi Kirbaj y el ciudadano Nelson Eduardo Kilsi Flores actuando de manera personal y en su condición de representante de la firma de comercio “Hogar Chino Loco”, autenticado ante la Notaría Pública de Barinas, en fecha 17/03/1.999, bajo el N° 57, Tomo 21 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria; participación, a objeto de que se sirva ordenar su inscripción en el Registro Mercantil del Estado Barinas, quedando inscrito bajo el Nº 88, del Tomo 1-B, correspondiente al año 1998, de fecha 09/02/1998;
Copia simple de registro de firma personal conocido con el nombre de Hogar Chino Loco constituido por el ciudadano Nelson Eduardo Kilsi Flores, inscrita por ante el Registro Mercantil del Estado Barinas en fecha 09/02/1998.
Copia simple de contrato de arrendamiento sobre un local comercial con Mezzanina ubicado en la avenida Libertad entre calle Carvajal y Camejo S/N de la ciudad de Barias del Estado Barinas suscrito entre el ciudadano Ghazi Kirbaj y la Sociedad Mercantil Santo Domingo C.A., representada en este acto por su presidente el ciudadano Nelson Eduardo Kilsi Flores, autenticado ante la Notaría Pública de Barinas, en fecha 17/06/2.003, bajo el N° 53, Tomo 36 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria;
Copia simple de acta constitutiva y Estatutos Sociales de la Sociedad Mercantil Santo Domingo C.A., inscrita en fecha 15 de noviembre de 2002, por ante el Registro Mercantil del Estado Barinas, bajo el N° 19, Tomo 13-A, del año 2.002 de los libros respectivos.;
Copia simple de contrato de arrendamiento sobre un local comercial con Mezzanina ubicado en la avenida Libertad entre calle Carvajal y Camejo S/N de la ciudad de Barias del Estado Barinas suscrito entre el ciudadano Ghazi Kirbaj y el ciudadano Nelson Eduardo Kilsi Flores, autenticado ante la Notaría Pública de Barinas, en fecha 07/02/2.007, bajo el N° 38, Tomo 33 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria;
Copia simple de contrato de arrendamiento sobre un local comercial con Mezzanina ubicado en la avenida Libertad entre calle Carvajal y Camejo S/N de la ciudad de Barias del Estado Barinas suscrito entre el ciudadano Ghazi Kirbaj en su carácter de presidente de la empresa Kirbaj C.A., y el ciudadano Nelson Eduardo Kilsi Flores, autenticado ante la Notaría Pública de Barinas, en fecha 27/02/2.008, bajo el N° 30, Tomo 30 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria;
Copia certificada de todos los actos inscritos en el expediente correspondiente a la empresa KIRBAJ expedida en fecha 04 de mayo de 2011, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira, bajo el Nº 42, Tomo 37-A, de fecha 18/12/1.996 de los libros respectivos;
Copia simple de contrato de arrendamiento (incompleto) suscrito entre el ciudadano Ghazi Kirbaj en su carácter de presidente de la empresa Kirbaj C.A., y el ciudadano Nelson Eduardo Kilsi Flores, autenticado ante la Notaría Pública de Barinas, en fecha 14/04/2009, bajo el N° 40, Tomo 83 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria;
Copia simple de notificación de venta del inmueble en cuestión, suscrita por el ciudadano Ghazi Kirbaj al ciudadano Nelson Eduardo Kilsi Flores, de fecha 19/06/2.007. Existe nota manuscrita de fecha 27/06/2007 donde se lee: “Me doy por notificado de la intención de venta con la observación de la vigencia del contrato de arrendamiento no vencido y la prórroga legal que le asiste.”
DE LA TRAMITACIÓN EN PRIMERA INSTANCIA
En fecha 20 de mayo de 2011 se le dio entrada y se admitió la demanda de acuerdo a lo establecido en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se sustanciaría el procedimiento, ordenándose emplazar al demandado Ghazi Kirbaj y a la Sociedad Mercantil KIRBAJ C.A para que compareciera al segundo día de despacho a que constara en autos la última citación ordenándose comisionar. En fecha 20 de julio de 2011 se admitió la reforma de la demanda.
Una vez practicadas las actuaciones judiciales a los fines de la citación personal de los demandados, dentro de la oportunidad legal respectiva la parte demandada dio contestación a la demanda.
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
Mediante escrito presentado en fecha 20 de octubre de 2011, por la abogada Mary Evelyn Vela Mercado, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 138.424, quien adujo representar al ciudadano Gahzi Kirbaj y a la sociedad mercantil Kirbaj C.A, representada por su presidente, el ciudadano mencionado, dando contestación a la demanda, en los siguientes términos:
“Niego, rechazo y contradijo, que el demandante se encuentre ocupando desde el 17 de marzo de 1.999, el inmueble antes identificado en virtud de que la descripción de dicho inmueble no se corresponde con el inmueble arrendado por el demandante y la persona jurídica Hogar Chino Loco; de acuerdo a lo establecido en la cláusula primera; que sea hasta la presente fecha un sólido y fiel pagador de los cánones de arrendamiento, en virtud de no cancelar ni el monto pactado ni en tiempo oportuno; negó, rechazo y contradijo que según la descripción detallada de los cinco presuntos contratos de arrendamiento suscritos entre el demandante y sus representados, acrediten la condición de arrendatario del demandante sobre el inmueble que describe, por los motivos de hechos y de derechos antes expuestos, más aun cuando de dichos contratos de arrendamiento se evidencia han sido celebrados entre sus representados con diferentes personas jurídicas, así como que el demandante de autos; entre ellas Hogar Chino Loco y la Sociedad mercantil Santo Domingo C.A., un quinto contrato entre la sociedad mercantil Kirbaj C.A y el ciudadano Nelson Eduardo Kilsi Flores.
Negó rechazó y contradijo que en los cinco contratos se verifique que el demandante sea en todos la misma persona responsable del local y del fiel cumplimiento de los cánones de arrendamientos.
Conviene que el ciudadano Ghazi Kirbal en fecha 19 de junio de le participó por medio escrito su decisión de vender el local que ocupa como arrendatario, el cual indicó que el precio de la venta del inmueble era de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00) y que tenía un plazo de quince a partir del recibo de la referida participación.
negó, rechazó y contradijo, que en fecha 27 de febrero de 2008 el demandante haya firmado un contrato de arrendamiento por un año con su representado el ciudadano Ghazi Kirbaj, que no haya sido enterado del cambio de titularidad del propietario, en virtud de que su representado ciudadano Ghazi Kirbaj, y que no haya sido enterado del cambio de propietario alegando el demandante de manera falsa que al momento de la firma de dicho contrato haya observado que el arrendatario le arrendaba el local en nombre de la Sociedad mercantil Kirbaj C.A, que por ello le manifestó presuntamente al demandando el por qué le arrendaba la empresa si el inmueble era de el, y que presuntamente le haya respondido que el seguía siendo propietario pero que su empresa con domicilio en la ciudad de San Cristóbal era la que se encargaba de la administración de sus bienes, alegatos que rechazo, negó y contradijo, que sus presentado le informó que haría un cambio en la titularidad de la propiedad, ya que quería traspasar todos sus bienes a nombre de la empresa, que el demandante dijo que consultaría con su abogado, la ciudadana Antonio Francisca Kilsi Flores, quien dio su aprobación, que llegaron a un acuerdo, que sería la mencionada abogada quien se encargaría de los trámites de la redacción y autenticación del contrato de arrendamiento, que mal puede alegar el demandante haber sido sorprendido con el cambio de titularidad del propietario y haberse enterado de los hechos como lo narro.
Negó, contradijo y rechazó que la sociedad mercantil Kirbaj C.A como tercero adquiriente no haya notificado debidamente al demandante de la venta realizada, cuando de forma clara, evidente y notoria, es la abogada del demandante quien realiza el contrato de arrendamiento, quien como conocedora del derecho informo a su cliente quien además es su hermano, dado sus nombres, fue conversado de forma clara inequívoca y abierta, manifestándole que conservaría todos sus derechos como arrendatario, que la venta seria solo por un acto mercantil, de allí el precio irrisorio de la venta, ya que dentro de los requisitos de la venta debe establecerse el precio, señalando el contenido de la acta de la Notaria publica Primera del Estado Barinas.
Negó, rechazo y Contradijo que el demandante le ampare el derecho consagrado en los artículos 33, 42, 43, 44, 47, 48 y 50 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, así como la norma supletoria del Código Civil en sus artículos 1161 y 1169, que no le asiste al demandante el derecho de retracto legal y como consecuencia de ello pueda prosperara la subrogación contenida en el artículo 43 de la mencionada Ley en virtud de que el ciudadano Ghazi Kirbaj sigue siendo el propietario del inmueble y la arrendadora su empresa la Sociedad Mercantil Kirbaj por el representada, que el fundamento de sus dichos se encuentra señalado en el documento contentivo de la resolución de venta celebrada en fecha 19 de julio de 2011 y debidamente protocolizada en fecha 19 de julio de 2011 bajo el Nro. 3, Folio 8, Tomo 46, situación de derecho que surtió sus efectos, clocando a las partes en la posición que tenían antes de la referida venta que dio origen a la demanda. Que no se encuentra llenos los extremos legales ni los requisitos de ley para que la acción pueda prosperar. Negó, rechazo la existencia y los efectos jurídicos del documento de compra venta protocolizada en la Oficina de registro Inmobiliario del Municipio Barinas del Estado Barinas bajo el Nro. 29, folios 224 al 225 del Protocolo Primero del Tomo cincuenta tercer trimestre de fecha 26/09/2007, en el cual se evidencia estampada la nota marginal, en virtud de la resolución de dicho contrato de protocolizado bajo el Nro. 3, folio 8, tomo 46 de fecha 19 de julio de 2011.
Acompañó a la contestación, los siguientes instrumentos:
i) Instrumento poder otorgado por el ciudadano Ghazi Kirbaj actuando en su propio nombre y como Presidente de la empresa Kirbaj Compañía Anónima o Kirbaj C.A inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira, bajo el Nro. 42, Tomo 37-A en fecha 18/12/1996 que se evidencia en las disposiciones transitorias y en la Cláusula Decima Novena de los Estatutos Sociales autenticado en fecha 10/08/2011, quedando anotado bajo el Nro. 08, Tomo 143 de los Libros de Autenticaciones
ii) Copia simple de notificación de fecha 19 de junio de 2017 del inmueble dado en arrendamiento por el ciudadano Gahzi Kirbaj diriga al ciudadano Nelson Eduardo Kilsi Flores, existe nota manuscrita en la que se lee: 26/06/207 Me doy por notificado de la intención de venta con la observación de la vigencia del contrato de arrendamiento, no vencido y la prorroga legal que le asiste.
iii) Copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito por el ciudadano Ghazi Kirbaj actuando con el carácter de Presidente de la empresa mercantil Kirbaj C.A mediante la cual da en arrendamiento al ciudadano Nelson Kilsi Flores un local comercial con mezanina, ubicado en la Avenida Libertad entre calle Camejo y Carvajal, S/N de la ciudad de Barinas, autenticado en fecha 14 de abril de 21009 quedando inserto bajo el Nro. 40 del Tomo 83 de los Libros de Autenticaciones c
iv) Copia certificada de documento suscrito entre el ciudadano Gahzi Kirbaj actuando en representación de la ciudadana WijiHa El Nimr de Kirbaj, según facultades que le fueron conferidas en instrumento poder debidamente registrado por ante las Oficina de registro Inmobiliario del Circuito de los Municipios San Cristóbal del Estado Táchira por una parte y por la otra la empresa mercantil Kirbaj C.A representada por su Presidente el ciudadano Gahzi Kirbaj manifestaron la libre voluntad de RESOLVER EN TODAS Y CADA UNAS DE SUS PARTES el contrato de compra venta celebrada entre las partes sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno propio, ubicada en la avenida Libertad, identificada con el Nro. 9-37 de la Jurisdicción del Municipio Autónomo Barinas con una extensión de treinta y un metros cuadrados con setenta y cinco centímetros cuadrados (31,75 Mts) de fondo por seis metros (6 Mts), de frente rectangular con una superficie total de Doscientos nueve metros cuadrados con cincuenta y cinco centímetros cuadrados (209, 55 Mts) comprendidos de los siguientes linderos : Norte: Avenida Libertad en 6,60 Mts; Sur: Casa de Rodolfo Mazzei en 6,60 Mts; Este: Casa de José Figueredo en 31.75 Mts; Oeste: Casa que es o fue de Aquilino Veledys en 31;75 Mts, según ficha catastral actual los linderos de la misma son NOROESTE: que es su frente con la Avenida Liberta; SURESTE; Pared divisoria de la casa de Victo Catapano, NORESTE: que es su costado derecho, con pared divisoria de la familia Francisco Manzanilla y cerca de alambre de ojo en parte hasta encontrar la pared de la casa de Víctor Catapano; SUROESTE: que es su costado izquierdo con cerca que separa el solar que es o fue de Felipe Márquez, debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 26/09/2007, bajo el Nº 29, folios 224 al 225, del Protocolo Primero, Tomo cincuenta (50), Principal y Duplicado, Tercer Trimestre del año 2007. Establecieron en el contrato que como consecuencia de la resolución la venta objeto se tiene como no celebrada entre las partes ni frente a terceros por lo que la misma deja de producir efectos jurídicos tanto su contenido como su firma y como consecuencia queda nuevamente en plena propiedad del ciudadano Gahzi Kirbaj. Protocolizado en fecha 19/07/2011 el referido documento quedando inscrito bajo el Nro. 3 folios 8 del Tomo 46 del Protocolo de Transcripción.
v) Copia simple de: documento mediante el cual el ciudadano Ghazi Kirbaj, dio en venta a la empresa Kirbaj Compañía Anónima o Kirbaj C.A, el inmueble ubicado en la avenida Libertad Nº 9-37, jurisdicción del Municipio Barinas con una extensión de Treinta y un Metros Cuadrados con Setenta y Cinco Metros Cuadrados (31,75 Mts) de fondo por Seis Metros (6,00 Mts) de frente, rectangular con una superficie total de DOSCIENTOS NUEVE METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y CINCO CENTIMETROS CUADRADOS (209,55 Mts), comprendidos de los siguientes linderos: Norte: avenida Libertad en 6,60 mts; Sur: Casa de Rodolfo Mazzei en 6,60 Mts; Este; casa de José Figueredo en 31,75 Mts, según ficha catastral actualizada los linderos de la misma son NOROESTE: que es su frente con la Avenida Liberta; SURESTE; Pared divisoria de la casa de Victo Catapano, NORESTE: que es su costado derecho, con pared divisoria de la familia Francisco Manzanilla y cerca de alambre de ojo en parte hasta encontrar la pared de la casa de Víctor Catapano; SUROESTE: que es su costado izquierdo con cerca que separa el solar que es o fue de Felipe Márquez, debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 26/09/2007, bajo el Nº 29, folios 224 al 225, del Protocolo Primero, Tomo cincuenta (50), Principal y Duplicado, Tercer Trimestre del año 2007. Existe nota marginal en la que se lee: Bnas, 19/07/2011 N. 3 Folio 8, Tomo 46 del PT. Pr documento de esta fecha fue deja sin efecto esta venta con fima ilegible la Reg. Pùblica Sello húmedo que se lee: República Bolivariana de Venezuela Ministerio del Poder Popular de Relaciones Interiores SAREN Registro Público del Municipio Barinas.
En fecha 28 de octubre de 2011 el Tribunal recurrido dicta auto visto el contenido del poder autenticado por ante la Notaria Publica Primera del Estado Barinas de fecha 10/08/2011 bajo el Nro. 08, Tomo 143 de los libros respectivos mediante el cual el ciudadano Ghazi Kirbaj actuando en su propio nombre y en presentación de la sociedad mercantil Kirbaj C.A otorga poder a la abogada Mary Evelyn Vela Mercado, por cuanto no la Notaria no dejó constancia de haber sido exhibida las cláusulas que acreditara la facultad de otorgar poder en nombre del ente jurídico, no lo tuvo como representante legal de la mencionada Sociedad Mercantil.
DE LA RECURRIDA
En fecha 25 de noviembre de 2011, el Tribunal a quo dictó la sentencia que por razones de método se transcribe parcialmente, a continuación:
PREVIO:
Seguidamente se pronuncia esta sentenciadora sobre el rechazo de la estimación de la demanda por exagerada formulada por la apoderada judicial del ciudadano Ghazi Kirbaj, abogada en ejercicio Mary Evelyn Vela Mercado, en la oportunidad de dar contestación a la demanda intentada en contra de su representado y de la empresa Kirbaj C.A.
En tal sentido tenemos que el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, dispone:
“Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva…(omissis)”.
La Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 01136, de fecha 23 de julio del 2003, con ponencia del magistrado Levis Ignacio Zerpa, en el expediente N° 2000-0594, acogió plenamente el criterio que en esta materia adoptó en fecha 02-02-2000 la Sala de Casación Civil (expediente Nº 99-417), para el caso en que el actor estime la demanda y el demandado contradice pura y simplemente, resolviendo que:
“En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación. En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.
Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.
No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ´el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada´.
Por tanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor…” (Cursivas de la Sala).
En el caso de autos, se observa que el accionante, manifestó en el libelo estimar la demanda en la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs.300.000,00), cuantía que fue rechazada por la apoderada judicial del ciudadano Ghazi Kirbaj, abogada en ejercicio Mary Evelyn Vela Mercado por considerarla exagerada, alegato este que constituye entonces un hecho nuevo susceptible de ser demostrado plenamente en juicio, de manera que le permita así al órgano jurisdiccional determinar que la cuantía fuere efectivamente exagerada, todo ello en estricto apego al criterio sostenido por la jurisprudencia de casación parcialmente trascrita, y cuyo contenido comparte esta juzgadora.
En consecuencia, al no constar en esta causa que los accionados hubieren comprobado que efectivamente la estimación de la cuantía de la pretensión fuere exagerada, es por lo que resulta forzoso considerar que ha quedado firme la estimación realizada por la parte actora en la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00); Y ASÍ SE DECIDE.
PREVIO:
Antes de proceder a analizar el mérito o fondo del juicio, estima oportuno quien aquí decide pronunciarse sobre la posición asumida por la co-demandada sociedad mercantil KIRBAJ C.A, la cual fue personalmente citada en fecha 29/09/2.011, por el Alguacil del Tribunal Comisionado, y al respecto se hacen las siguientes consideraciones:
El artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, dispone:
“Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquél lapso, ateniéndose a la confesión del demandado... (omissis).”
La disposición parcialmente transcrita consagra el denominado procedimiento en rebeldía o confesión ficta, el cual para que se produzca requiere del cumplimiento de los siguientes elementos o requisitos concurrentes, a saber: a) que el demandado no diese contestación a la demanda dentro del plazo indicado, lo que supone una negligencia inexcusable a una actitud de franca rebeldía; b) que la pretensión no sea contraria a derecho, es decir que la petición formulada por la actora no esté prohibida por la ley, sino amparada o tutelada por el ordenamiento jurídico positivo; y c) la falta de prueba de la parte demandada para desvirtuar la presunción iuris tantum de veracidad de los hechos aducidos en la demanda, o que el demandado nada probare que le favorezca durante el proceso.
En materia de confesión ficta acoge quien aquí decide el criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada el 14 de junio del 2002, según la cual:
“La inasistencia del demandado a la contestación de la demanda o su incomparecencia tardía al mismo, vale decir extemporánea, trae como consecuencia que se declare la confesión ficta, que por naturaleza es una presunción iuris tantum, lo cual comporta una aceptación de los hechos expuestos en el escrito de la demanda; siempre y cuando la pretensión intentada no sea contraria a derecho, por una parte y, por la otra, que nada probare el demandado que le favorezca, ni aparecieren desvirtuadas las pretensiones del accionante por ninguno de los elementos del proceso, ya que puede en el lapso probatorio el accionado lograr, con los medios de prueba admisibles en la Ley, enervar la acción del demandante. Es oportuno puntualizar que el contumaz tiene una gran limitación en la instancia probatoria. No podrá defenderse con alegaciones, que han debido ser esgrimidos en la contestación de la demanda por lo que sólo podrá realizar la contraprueba de las pretensiones del demandante; puesto que –tal como lo pena el mencionado artículo 362–; se le tendrá por confeso si nada probare que le favorezca…”
En el presente caso, si bien es cierto que el mencionado co-demandado no compareció a dar contestación a la demanda, ni promovió prueba alguna durante la fase procesal respectiva, a los fines de desvirtuar la pretensión ejercida por el accionante. Sin embargo, debe destacarse que en el juicio que aquí nos ocupa existe un litis consorcio pasivo, pues la parte demandada está conformada no sólo por la referida sociedad mercantil sino también por el ciudadano Ghazi Kirbaj, representado por la abogada en ejercicio Mary Evelyn Vela Mercado, por lo que se estima menester precisar el contenido del artículo 148 del Código de Procedimiento Civil, que establece:
“Cuando la relación jurídica litigiosa haya de ser resuelta de modo uniforme para todos los litisconsortes, o cuando el litisconsorcio sea necesario por cualquier otra causa, se extenderán los efectos de los actos realizados por los comparecientes a los litisconsortes contumaces en algún término o que hayan dejado transcurrir algún plazo”.
En consecuencia, y por cuanto de las actas que integran este expediente se evidencia que efectivamente la referida representante judicial del co-demandado ciudadano Ghazi Kirbaj, si compareció de manera diligente al proceso a dar contestación a la demanda intentada en contra de su defendido, e igualmente promovió pruebas dentro del lapso legal, es por lo que quien aquí decide considera que ante la conducta contumaz de la co-demandada sociedad mercantil, deben extenderse a ella los efectos del acto realizado por la representante judicial; Y ASÍ SE DECIDE.
Para decidir este Tribunal observa:
El vigente Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario, establece en el artículo 33 que independientemente de su cuantía, las demandas por desalojo, cumplimiento de contrato, resolución de contrato, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos se sustanciarán y sentenciarán conforme al procedimiento breve previsto en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por cuanto es el arquetipo procesal elegido para la tramitación de todas las pretensiones que se planteen en el ámbito arrendaticio.
Así tenemos, que el Artículo 33 de la Ley de arrendamiento Inmobiliario, dispone:
“Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.”
Trabada la litis en los términos ya expuestos, se infiere que el punto principal de discusión gira en torno al incumplimiento de la preferencia ofertiva a la parte actora por lo que acciona el retracto legal del bien objeto de litigio, alegando la parte demandante que dicha relación arrendaticia se inició en fecha 17 de marzo de 1999, continuando hasta la fecha el arrendamiento mediante varios contratos de arrendamientos celebrados con los demandados; se fundamenta, en la omisión por parte de la demandada de autos de notificarle la venta del inmueble, que ocupaba en calidad de arrendatario, a los fines de ejercer el derecho de preferencia ofertiva que le corresponde por Ley, conforme a lo dispuesto en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; la apoderada judicial del codemandado Ghazi Kirbaj, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, niega que el actor este ocupando el inmueble desde el año de 1.999, e igualmente aduce que su representado notificó al arrendador por medio escrito la decisión de vender el local ocupado, en fecha 19 de junio de 2007 y recibida por el arrendador el 27/06/2007, notificación que fue traída a los autos por ambas partes, a la cual se le otorgo pleno valor probatorio en razón de no haber sido impugnada ni desconocida.
Ahora bien, del análisis y revisión de las actas procesales que conforman la presente causa, se observa que la representación judicial de ambas partes aportaron como medio de prueba acompañado al escrito libelar y contestación, documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 26/09/2.007, Nº 29, Protocolo Primero, Tomo 50, Principal y Duplicado Tercer Trimestre del año 2.007; así como los contratos de arrendamiento celebrados entre las partes a los cuales se les otorgó pleno valor probatorio
Así las cosas, de lo expuesto, esta Juzgadora considera oportuno, realizar las siguientes consideraciones:
El Artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone:
"La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario."
Los Artículos 43 al 45 ejusdem, establecen de manera expresa
Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.
Artículo 44: A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.
Parágrafo Único: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.
Artículo 45: Transcurridos ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo anterior, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquiera otra negociación que se pretendiere celebrar.
De la trascripción realizada y del análisis de los medios de pruebas aportados al proceso por las partes, colige quien aquí decide, que efectivamente, el ciudadano Ghazi Kirbaj, en calidad de arrendador, vendió a la empresa mercantil KIRBAJ, C.A., representada por su Presidente Ghazi Kirbaj, el inmueble objeto de la pretensión propuesta, en fecha 26 de septiembre de 2007, mediante documento debidamente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Barinas Estado Barinas, quedando anotado bajo el Nº 29, folios 224 al 225, Tomo Cincuenta (50) Protocolo Primero del Tercer Trimestre del año de 2.007.
Así las cosas, esta sentenciadora entra a considerar lo que se entiende por derecho de retracto legal arrendaticio, siendo esta la facultad que tiene el inquilino de subrogarse al tercero que haya adquirido el inmueble vendido y sobre el cual tenía derecho de preferencia, y que le asiste el derecho de retracto legal arrendaticio, tras cumplir acumulativamente las tres condiciones para su ejercicio: a) tener mas de dos (2) años como arrendatario; b) estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, satisfaciendo las aspiraciones del propietario; si bien es cierto que la ley establece unas condiciones acumulativas para que el arrendatario ejerza el retracto legal arrendaticio como son la ya enunciadas que son las establecidas en el artículo 42 del dispositivo especial antes referido; también es cierto que debe ejercerse tal acción dentro del lapso establecido por la misma Ley; específicamente en el artículo 47, la cual le concede al arrendatario cuarenta días para la notificación de la negociación la cual deberá hacer el adquirente; para que dentro de dicho lapso ejerza las acciones que considere pertinente en dado caso de tener el derecho de preferencia ofertiva.
Ahora bien, quien aquí decide observa que en la presente acción se pretende el retracto legal arrendaticio, por lo que entra a considerar el momento en cual se debió ejercer el derecho de retracto, por cuanto la ley establece un período de caducidad de cuarenta días calendario, surge entonces la necesidad de plantear la posibilidad de que el arrendador transfiera el inmueble sin notificar al arrendatario. Ocurriendo en muchos casos, cuando éste se entera de la operación el lapso de la caducidad ha fenecido. Algunos arrendadores plantean la caducidad por el transcurso del tiempo. La Jurisprudencia Nacional para resolver el conflicto que esta postura supone, ha establecido que el período fatal de los cuarenta días correrá desde que el arrendatario tenga conocimiento de la negociación que le ha afectado su preferencia ofertiva. Por lo que en materia de retracto legal arrendaticio esta sentenciadora acoge el criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, la cual en sentencia del 20 de mayo de 2005, bajo la ponencia del Magistrado Carlos Oberto Véliz, (sentencia RC 00260), cambiando su doctrina estableció:
“La novísima legislación constitucional persigue la transparencia de sus ejecutorias, que en el caso particular que se examina encuentra en el contenido de los preceptos procesales contenidos en los artículos 17 y 170 del Código Adjetivo Civil un antecedente inestimable, precisamente en lo atinente a la condena de la conducta temeraria o, en todo caso, malintencionada de omitir o retardar la notificación o aviso que la norma impone, amparándose en que la consulta ante la oficina registral es poco frecuente.
Concluyendo entonces, en el hecho cierto que lo realmente previsto por el legislador fue una obligación para el comprador o vendedor (poner en conocimiento de la enajenación efectuada a quien tenga el derecho de retraer, siempre que éste se encuentre presente), a través de una única manera (el aviso que éstos deben dar), resaltando su importancia, pues de allí deviene el lapso de caducidad para el arrendatario; considera esta Sala que, en modo alguno tal incumplimiento debe ser interpretado en perjuicio precisamente de quien sufre las consecuencias de la falta de notificación, por el contrario, debe exigirse su observancia.
Por tanto, es menester atribuir a los efectos de la protocolización del documento negocial, carácter meramente presuntivo, susceptible de ser desvirtuado por los medios que la ley establece, con base en las razones antes dichas; es decir, no se le considerará un término inmutable para sustentar el lapso de caducidad que genera.
En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide.
Por las motivaciones y razones jurídicas expresadas, la Sala abandona el criterio establecido por la extinta Corte de Casación en Sala Civil, Mercantil y del Trabajo, desde su fallo de fecha 19 de octubre de 1954, caso Amable Dugarte contra Cristina Moza o Meza de Mora y otro, Gaceta Forense N° 6, Segunda Etapa, página 27 y siguientes, reiterado, entre otras, en decisión dictada por la también extinta Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo, el 19 de octubre de 1961, caso Carlos B. Hunter contra María Isabel Gramko de Aristigueta y otra, Gaceta Forense N° 34, Segunda Etapa, páginas 39 y siguientes; el 5 de mayo de 1999, sentencia N° 219, Exp., N° 97.366, caso Rafic El Halabi El Halabi contra Isabel Teresa Figueredo Escobar y otro; por esta Sala de Casación Civil, el 21 de marzo de 2000, decisión N° 55, Exp., N° 99-761, caso José Noel Gómez Castro y otros contra Luís García Dávila y otros. Así se decide. >> (Negrillas y subrayados del fallo)”
Ahora bien, esta sentenciadora entra a considerar la caducidad de la acción; la caducidad de la acción lo dispone el artículo 47 ejusdem, el cual contempla que el derecho de retracto legal a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido dentro del plazo de los cuarenta (40) días calendarios, que se contaran a partir de la fecha de la notificación de la transacción, lo cual significa que transcurrido ese lapso sin que haya ejercido la acción correspondiente la venta realizada queda perfeccionada, puesto que ese plazo es caducidad por tratarse de un tiempo que no puede ser objeto de interrupción; todo ello conforme a la señalado en la sentencia de la sala de casación civil antes parcialmente trascrita que señala “… la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación,…” de lo cual se infiere que este lapso es el mismo que tiene el actor para ejercer las acciones legales contados a partir del momento en que tuvo conocimiento de la negociación.
Observa de las actas procesales que cursan en el expediente, quien aquí tiene el deber de decidir; que el actor tuvo conocimiento de la venta efectuada entre el co demandado Ghazi Kirbaj a la co-demandada empresa mercantil KIRBAJ, C.A., al momento de suscribir el contrato de arrendamiento con la empresa KIRBAJ, C.A., tal cual espontáneamente lo invoca al señalar que: “fecha 27 de febrero de 2008, … firmo un contrato por un año …al momento de firmar …leyó el documento y noto que el arrendador le daba en arrendamiento el local que ocupa actualmente a nombre de la Sociedad Mercantil “Kirbaj, C.A., motivo por el cual que le pregunto porque le arrendaba la referida empresa…”; e igualmente volvió a suscribir un nuevo contrato de arrendamiento al año siguiente con la misma Sociedad mercantil KIRBAJ, C.A., es decir el 14 de abril de 2009, por ante la misma Notaria Publica; teniendo en consecuencia conocimiento el 27 de febrero de 2008; e interponiendo la presente acción el 12 de mayo de 2.011.
En consecuencia de lo antes expuesto, por cuanto se evidencia de los documento sobre el cual se baso la parte actora para incoar la demanda de Retracto Legal arrendaticia, por lo que es indefectible para quien aquí decide declarar que la presente acción no puede prosperar por haber operado la caducidad; Y ASÍ SE DECIDE.
En mérito de los razonamientos antes expuestos este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta sentencia en los siguientes términos:
PRIMERO: Declara SIN LUGAR la demanda de retracto legal arrendaticio, intentada por el ciudadano Nelson Eduardo Kilsi Flores, contra el ciudadano Ghazi Kirbaj y la sociedad mercantil KIRBAJ C.A, actuando en la persona de su presidente el co-demandado antes mencionado, ya identificados.
SEGUNDO: Se condena a la parte actora al pago de las costas del presente juicio, conforme con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: No se ordena la notificación de las partes y/o de sus apoderados judiciales de esta decisión, por cuanto se dicta dentro del lapso previsto en el artículo 890 ejusdem.
DEL RECURSO DE APELACIÓN
Mediante diligencia suscrita en fecha 28/11/2011 el apoderado actor apelo formalmente de la sentencia dictada.
ESCRITO PRESENTADO POR ANTE ESTA ALZADA.
Si bien el trámite del procedimiento en segunda instancia que se desarrolla por el juicio breve de acuerdo a lo establecido en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, no establece oportunidad para los informes, nada impide para que las partes, en atención a los principios fundamentales constitucionales establecido en los artículos 26, 49 y 257, presenten escritos en base a las consideraciones que exponga en la defensa de sus derechos e intereses, más sin embargo el apoderado actor ejerciendo tal derecho presentó escrito en los siguientes términos:
Señaló que el último pronunciamiento de la Juez titular fue en fecha 14/11/2011, que la Juez Temporal consta su pronunciamiento de la sentencia, con respecto al lapso, con ausencia de avocamiento, el cual permite a las partes ejercer derecho a recusar al nuevo Juzgador. Que se menoscabó el derecho a la defensa de su poderdante por cuanto no se esperó la respectiva prueba de informes llegara a la sede del Tribunal de la causa y se dio apertura el lapso para dictar sentencia, tal como se evidencia de las actuaciones, que dictó sentencia en la misma fecha que recibió el oficio correspondiente a la prueba de informe librada al Juzgado Primero de Municipio Barinas.
Que en cuanto al criterio de la sentenciadora respecto de la caducidad, no consta en autos el hecho de haber quedado demostrado que el demandante tuvo conocimiento de la enajenación del inmueble, que la Juez Temporal utilizó de manera suspicaz lo esgrimido por el demandante en el momento que firmó el contrato en que arrendaba el inmueble el ciudadano Ghazi Kirbaj en representación de su compañía, que infringió el contenido del artículo 12 al haberse pronunciado sobre materia no probada en los autos con lo cual cometió ultrapetita al no tomar en consideración la mala fe de los co-demandados en autos y la buena fe que en todo momento de la relación arrendaticia ha mantenido el representado. Asimismo señalo que el documento protocolizado mediante el cual se resolvió la venta entre las partes demandadas y que por tal motivo se mantiene vigente el documento original y retorna a su dueño anterior el bien litigioso, señalo que la ley faculta a los órganos jurisdiccionales para dejar sin efecto un acto registral cuando este ha generado efectos jurídicos que pudieren afectar a terceros interesados, por otra parte se desestimó la denuncia que hice en su debida oportunidad sobre la utilización de mala fe y de manera temeraria de la institución jurídica de la resolución de contrato que redacto la abogada de los co-demandados.
Que con respecto al Litis consorcio pasivo la única forma para que pueda hacerse uniforme la sentencia para esto, es en los casos muy específicos de una relación de comunidad jurídica y no de conexión como es en el caso que nos ocupa, en tal sentido en la presente causa no existe la institución jurídica procesal del Litis consorcio pasivo necesario u obligatorio, tal como lo señalo y sentenció el aquo.
LIMITES DE LA CONTROVERSIA Y CARGA DE LA PRUEBA.
Conforme los términos expresados por el accionante en el libelo de la demanda y a los fines de establecer el límite de la controversia, observa este Tribunal Superior que la demanda intentada versa sobre el retracto legal arrendaticio propuesta por el ciudadano Nelson Eduardo Kilsi Flores contra el ciudadano Gahzi Kirbaj y la sociedad mercantil KIRBAJ C.A, todos anteriormente identificados. lo manifestado por la parte demandante de cumplir con sus obligaciones de pagoy haber sido arrendador durante toda la relación arrendaticia, se advierte en el presente caso que el tema a decidir se encuentra circunscrito al retracto legal arrendaticio, y como consecuencia subrogarse en las condiciones en que adquirió la sociedad mercantil Kirbaj C.A., mediante contrato protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Barinas del Estado Barinas bajo el Nro. 29, del Protocolo Primero, Tomo 50, Principal y Duplicado, Tercer Trimestre de fecha 26 de septiembre de 2007, que aduce el demandante corresponderle dado, que se realizó la venta en mejores condiciones en cuanto al precio que se ofertó en fecha 19 de junio de 2007, y que fue notificado de manera informal en fecha 27 de junio de 2007, obviando el requisito formal del artículo 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por lo que se evidencia la falta de la debida preferencia ofertiva, que procede el derecho del retracto legal arrendaticio, además de no haber cumplido la co-demandada en el respectivo trámite de acuerdo a lo establecido en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, alegando el demandante que cuando suscribió el contrato de fecha 27 de febrero de 2008, noto que el arrendatario era la Sociedad Mercantil Kirbaj C.A, que posterior a la firma de nuevo contrato con la mencionada persona jurídica, y dado los constantes aumentos del canon de arreamiento, consultó con sus abogados, que solicitaron documentación, que dada las diligencias que emprendió por ante el registro en solicitud de documentales, y se sorprende (sin indicar feha alguna) que el ciudadano Gahzi Kirbaj había vendido a su propia empresa. Por su parte la parte demandada negó y contradijo todos los hechos alegados por el demandante en los términos ut supra plasmado, solo convino en que el ciudadano Gahzi Kirbaj en fecha 19 de junio de 2007, le participo por medio de escrito su decisión de vender el local que está ocupando como arrendatario, siendo notificado según lo admite el demandante en fecha 27 de junio de 2007, en que indicaba que tenía un plazo de quince (15) días para dar respuesta en cuanto a la oferta de venta, de acuerdo a lo establecido en el artículo 44, parágrafo Único de la ley de Arrendamiento Inmobiliario.
De conformidad con lo aseverado por ambas partes, resulta necesario hacer referencia sobre lo pautado en relación a la carga de la prueba por los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, según los cuales, cada parte tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, no siendo exclusivo del demandante los hechos constitutivos, pues la parte demandada a su vez alega nuevos hechos constitutivos al negar y contradecir lo afirmado por el accionante, por lo que en consecuencia, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda haber extinguido, modificado la obligación que se le imputa de probarla.
En el caso bajo análisis, habiendo sido incoada la demanda por retracto legal arrendaticio con base a que la parte demandada, si bien lo notificó en fecha 27 de junio de 2007, su voluntad contenida en la documental de fecha 19 de junio de 2007 de dar en venta el inmueble, el mismo no cumplió con lo establecido en el artículo 44 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arredramientos Inmobiliarios, resulta conveniente expresar, que en virtud de la pretensión interpuesta, y las circunstancias de hecho aducidos por el demandante, correspondía a este último, la carga de comprobar la fecha en que manifiesta conocer sobre la transferencia de la propiedad del inmueble por un precio menor, posterior a haber celebrado contrato de fecha 14 de abril de 2009, y que para aquel entonces cumplía con los requisitos de establecido en el referido Decreto, para optar a accionar contra el arrendador por retracto legal arrendaticio y subrogarse en el lugar del tercer adquiriente de la propiedad. Se observa, que la parte demandada en la contestación a la demanda, conviene en que se le participó al demandante quien ocupa el inmueble la decisión de vender mediante comunicación de fecha 19 de junio de 2007, suscrito su acuse de recibo por el accionante el 27/06/2007, alegando la parte demandada que con tal proceder cumplió con lo establecido en el artículo 44 de la mencionada ley, que no le puede prosperar al demandante dicha pretensión por cuanto el ciudadano Ghazi Kirbaj sigue siendo el propietario en virtud de que en fecha 19 de julio de 2011, se resolvió la venta cuya subrogación pretende.
Por lo que dado los hechos aducidos, le corresponde demostrar a las partes la afirmación de sus hechos constitutivos tanto de la pretensión contenida en la demanda como se señaló recién como de las defensas de la parte demandada con la que pretende enervar los hechos aducidos por el demandante.
Establecido de la forma que antecede los límites de la controversia, y la carga de la prueba en la presente causa, esta Superioridad pasa a analizar y valorar el material probatorio que consta en autos, en la forma que sigue:
DE LA ACTIVIDAD PROBATORIA DE LAS PARTES
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
Copia simple de notificación de venta del inmueble arrendado, librada al ciudadano Nelson Eduardo Kilsi Flores, de fecha 19/06/2.007, con acuse de recibo de fecha 27 de junio de 2007. Se le concede valor probatorio por cuanto fue promovida igualmente por la parte demandada y consignada su original y por no haber sido tachado su contenido y desconocida su firma, al tratarse de un documento privado a tenor de lo dispuesto en el artículo 1357, 1.362 y 1.363 mediante el cual se comprueba que el demandante fue notificado por documento privado, el 27 de junio de 2007 en el ciudadano Ghazi Kirbaj en su condición de propietario del inmueble le participa que ha decidido venderlo por las condiciones siguientes: el precio del inmueble Bs. 600.000.000,00 de contado, tiempo del plazo para obtener repuesta el establecido en el artículo 44 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario (15 días calendario), en la que existe firma ilegible. Se le nota manuscrita del siguiente contenido: 27/06/2007 Me doy por notificado de la intención de venta, con la observación de la vigencia del contrato de arrendamiento no vencido y la prorroga legal (Fdo. ilegible).
Copia simple de documento mediante el cual el ciudadano Ghazi Kirbaj, dio en venta a la empresa Kirbaj Compañía Anónima o Kirbaj C.A, el inmueble ubicado en la avenida Libertad Nº 9-37, jurisdicción del Municipio Barinas con una extensión de Treinta y un Metros Cuadrados con Setenta y Cinco Metros Cuadrados (31,75 Mts) de fondo por Seis Metros (6,00 Mts) de frente, rectangular con una superficie total de DOSCIENTOS NUEVE METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y CINCO CENTIMETROS CUADRADOS (209,55 Mts), comprendidos de los siguientes linderos: Norte: avenida Libertad en 6,60 mts; Sur: Casa de Rodolfo Mazzei en 6,60 Mts; Este; casa de José Figueredo en 31,75 Mts, según ficha catastral actualizada los linderos de la misma son NOROESTE: que es su frente con la Avenida Liberta; SURESTE; Pared divisoria de la casa de Victo Catapano, NORESTE: que es su costado derecho, con pared divisoria de la familia Francisco Manzanilla y cerca de alambre de ojo en parte hasta encontrar la pared de la casa de Víctor Catapano; SUROESTE: que es su costado izquierdo con cerca que separa el solar que es o fue de Felipe Márquez, debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 26/09/2007, bajo el Nº 29, folios 224 al 225, del Protocolo Primero, Tomo cincuenta (50), Principal y Duplicado, Tercer Trimestre del año 2007. Por tratarse de un documento del cual se comprueba que el ciudadano Ghazi Kirbaj da en venta autorizado por su cónyuge un inmueble que se corresponde con el inmueble objeto de litigio correspondiente al inmueble que posee de manera precaria el demandante en su carácter de arrendatario, y no fue impugnado por el adversario, por tratarse de una prueba escrita a tenor de los dispuesto en el artículo 1356 del Código Civil, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, 1.357, 1.359 y 1.360 ejusdem.
Copia simple de contrato de arrendamiento sobre un local comercial con Mezzanina ubicado en la avenida Libertad entre calle Carvajal y Camejo S/N de la ciudad de Barias del Estado Barinas, suscrito entre el ciudadano Ghazi Kirbaj y el ciudadano Nelson Eduardo Kilsi Flores actuando de manera personal y en su condición de representante de la firma de comercio “Hogar Chino Loco”, autenticado ante la Notaría Pública de Barinas, en fecha 17/03/1.999, bajo el N° 57, Tomo 21 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria; participación, a objeto de que se sirva ordenar su inscripción en el Registro Mercantil del Estado Barinas, quedando inscrito bajo el Nº 88, del Tomo 1-B, correspondiente al año 1998, de fecha 09/02/1998. Por tratarse de un documento del cual se comprueba que el ciudadano Ghazi Kirbaj da en arrendamiento a la firma personal El Chino Loco , inscrito en el Registro Mercantil Primero en fecha 09/02/1998, quedando inserto bajo el Nro. 88, Tomo 1-B, un inmueble que se corresponde con el inmueble objeto de litigio que posee la firma personal de manera precaria en su carácter de arrendatario, el cual no fue impugnado por el adversario, por tratarse de una prueba escrita a tenor de los dispuesto en el artículo 1356 del Código Civil, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil.
Copia simple de contrato de arrendamiento sobre un local comercial con Mezzanina ubicado en la avenida Libertad entre calle Carvajal y Camejo S/N de la ciudad de Barias del Estado Barinas suscrito entre el ciudadano Ghazi Kirbaj y la Sociedad Mercantil Santo Domingo C.A., representada en este acto por su presidente el ciudadano Nelson Eduardo Kilsi Flores, autenticado ante la Notaría Pública de Barinas, en fecha 17/06/2.003, bajo el N° 53, Tomo 36 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. Se trata del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano antes mencionado y la Sociedad Mercantil Santo Domingo C.A., el cual no fue impugnado por el adversario, por tratarse de una prueba escrita a tenor de los dispuesto en el artículo 1.356 del Código Civil, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, 1.357, 1.359 y 1.360 ejusdem, de dicha documental se comprueba que el ciudadano Ghazi Kirbaj celebró contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de litigio allí identificado, en esta ocasión con la sociedad mercantil Santo Domingo C.A., en la cual el ciudadano Nelson Eduardo Kilsi Flores, es Presidente de acuerdo a los estatutos según se desprende de la cláusula Vigésima Primera de los estatutos que corren inserto desde el folio veintitrés (23) al folio treinta y tres (33), contrato de arrendamiento que comenzó a regir del primero de junio de 2.003 hasta el 1ero de junio de 2.004, siendo que el siguiente contrato que se analizará seguidamente se celebró entre el ciudadano Ghazi Kirbaj y el ciudadano Nelson Eduardo Kilsi Flores, a partir del 01/02/2007.
Copia simple de contrato de arrendamiento sobre un local comercial con Mezzanina ubicado en la avenida Libertad entre calle Carvajal y Camejo S/N de la ciudad de Barias del Estado Barinas suscrito entre el ciudadano Ghazi Kirbaj y el ciudadano Nelson Eduardo Kilsi Flores, autenticado ante la Notaría Pública de Barinas, en fecha 07/02/2.007, bajo el N° 38, Tomo 33 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. Se observa que no fue impugnado por el adversario, del que se desprende que el contrato es celebrado entre dos personas naturales antes mencionados sobre el inmueble objeto de litigio antes descrito, que si bien la parte demandada, señalo que no se trataba del mismo inmueble, de las actas procesales y del acervo probatorio, se colige que no fue aportado medio de prueba alguno que comprobara tal afirmación. Ahora bien, por tratarse de una prueba escrita a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.356 del Código Civil, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil.
Copia simple de contrato de arrendamiento sobre un local comercial con Mezzanina ubicado en la avenida Libertad entre calle Carvajal y Camejo S/N de la ciudad de Barias del Estado Barinas suscrito entre el ciudadano Ghazi Kirbaj en su carácter de presidente de la empresa Kirbaj C.A., y el ciudadano Nelson Eduardo Kilsi Flores, autenticado ante la Notaría Pública de Barinas, en fecha 27/02/2.008, bajo el N° 30, Tomo 30 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. De su contenido se desprende que las partes allí intervinientes celebraron contrato de arrendamiento a partir del 01/02/2008, por lo que se aprecia y se le otorga valor probatorio de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.356 del Código Civil, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil.
Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Ghazi Kirbaj en su carácter de presidente de la empresa Kirbaj C.A., y el ciudadano Nelson Eduardo Kilsi Flores, autenticado ante la Notaría Pública de Barinas, en fecha 14/04/2009, bajo el N° 40, Tomo 83 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. Se observa que la copia certificada fue aportada por la parte demandante de manera íntegra que acompañó al escrito de contestación a la demanda, de cuyo contenido se deprende que la sociedad mercantil Kirbaj celebrò contrato de arrendamiento con el ciudadano Nelson Eduardo Kilsi Flores, razón por la que se aprecia y se le otorga valor probatorio de acuerdo con lo estipulado en los artículos 1.356 del Código Civil, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, se le otorga valor probatorio.
Documental contentiva de la notificación de venta del inmueble objeto del contrato de arrendamiento y el monto de la misma, dirigida al demandante de fecha 19 de junio de 2007, suscrita su acuse en fecha 27/06/2007, aportada por la parte demandada de igual manera en copia simple. Al no haber sido impugnada por el adversario merece fe de los hecho que contiene de cuyo contenido emerge la notificación mediante documento privado de venta de inmueble, la cual no fue tachado su contenido ni desconocido u firma que fue aportada su original por la parte demandante que cursa al folio dieciocho (18) de la segunda pieza. De acuerdo con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil se le otorga valor probatorio para comprobar el hecho material contenido en la misma como fue la oferta realizada al demandante.
Copia certificada de documento mediante el cual el ciudadano Ghazi Kirbaj, dio en venta a la empresa Kirbaj Compañía Anónima, el inmueble que se describe, debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 26/09/2.007, bajo el Nº 29, folios 224 al 225, del Protocolo Primero, Tomo cincuenta (50), Principal y Duplicado, Tercer Trimestre del año 2.007. De dicha documental se desprende que el inmueble objeto de litigio, fue dado en venta al por parte del ciudadano Ghazi Kirbaj a la Sociedad Mercantil KIrbaj C.A., se aprecia y se le otorga valor probatorio para comprobar su contenido como documento público, de acuerdo con lo previsto en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.
Copia certificada de documento de compra venta celebrada entre el ciudadano Ghazi Kirbaj y la empresa mercantil Kirbaj C.A, debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Estado Barinas, en fecha 19/07/2.011, bajo el Nº 3, folio 8, Tomo 46, del Protocolo de trascripción del presente año (2.011). Se observa de su contenido que la sociedad mercantil Kirbaj C.A. y el ciudadano Ghazi Kirbaj, actuando en su propio nombre y en representación de su cónyuge la ciudadana Wijha el Nimir de Kirbaj, así como con el carácter de Presidente de la mencionada sociedad de comercio resuelven el contrato de venta, protocolizado bajo el Nro. 29, folios 224 al 225 del Protocolo Primero, Tomo 50, Principal y duplicado, tercer trimestre año 2007, estableciendo que se tiene por no celebrada entre las partes y frente a terceros. Dicha documental se evidencia que los demandados a escasos días de haber sido citados, procedieron a dejar sin efecto la venta que da origen a la pretensión del demandante de retracto legal arrendaticio. Se desprende de la documental que se encuentra visado por la abogada Mary Evelyn Vela M., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 138.424, quien representa a la sociedad mercantil Kirbaj C.A. atenta contra los principios básico de principios lealtad y probidad en el desenvolvimiento de las causas que le son encomendadas a los abogados en el patrocinio de los intereses y derechos de quienes representan, y en contra del postulado Constitucional establecido en el artículo 257, Dicha proceder, daría lugar entonces, a que en cada oportunidad que se intente una demanda en casos particulares, las partes en una causa, indistintamente utilizaran dichos mecanismo, pretendiendo dejar ilusoria la pretensión, al cambiar la situación de hecho constitutivo inicial que dio lugar a la demanda. Considera quien aquí decide, que con tal prueba se viola el principio de alteridad de la prueba según la cual nadie puede crear una prueba a su propio favor, en este caso posterior a la citación de la parte demandada, alegando que la demanda resulta improcedente ante la resolución de la venta, prácticamente cuatro (04) años posterior a la venta del mismo. De lo que se colige que el inmueble resuelta su venta al tercero que dio lugar a la demanda de retracto legal arrendaticio. Si bien se trata de un documento público, de acuerdo con lo previsto en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.
Original de poder otorgado por el ciudadano Ghazi Kirbaj en su propio nombre como persona natural y como presidente de la empresa Kirbaj Compañía Anónima o Kirbaj C.A., a la abogada en ejercicio Mary Evelyn Vela Mercado, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, en fecha 10/08/2.011, bajo el Nº 08, Tomo 143, de los libros respectivos. Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido, mediante el cual se le confieren las facultades para la representación judicial y que de acuerdo con lo previsto en los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.
Original de recibos de pago mensual desde el mes de marzo del 2.006 hasta el mes de marzo del 2.008, a nombre del ciudadano Nelson Eduardo Kilsi Flores, por concepto de alquiler de inmueble ubicado en la avenida Libertad, entre calle Carvajal y Camejo del Estado Barinas, insertas a los folios del 193 al 253 ambos inclusive. Al tratarse de documentos privados que no fueron objetados por el adversario por cualquier medio de impugnación, merecen fe de los hechos que contienen, que se relaciona con los cànones de arrendamiento..
Original de facturas libradas por Kirbaj C.A mensuales desde el 14/04/2008 hasta el 25/08/2010, por los montos que allí se mencionan por concepto de alquiler de local en Barinas av. Libertad entre calles Carvajal y Camejo. Tratándose de instrumentos privados cuyas firmas no fueron desconocidas, ni tachados sus contenidos por la parte contraria a quien les fue opuesto, se tienen por reconocidos, de acuerdo con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y por ende se aprecian en todo su valor como en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones, con fundamento en lo establecido en el artículos 1.363 del Código Civil.
Copia simple de Cheque librado contra la cuenta corriente Nro. 0116-0133-25-0005877318 número de cheque: 52000868 por Bs.9.520,00 de fecha 27/09/2010, vaucher de depósito bancario signado con el Nro. 231906226. Se trata de una copia simple de documento privado merece fe de los hechos que contiene por encontrarse relacionado con el contenido e las facturas promovidas, antes analizadas y valoradas.
Dos original de constancias de depósitos bancarios, expedidos por el Juez Provisorio del Juzgado Primero del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial, 05/04/2011 y 21/10/2011, mediante la cual hace constar que en fechas 28/03/2.011 y 18/10/2.011 respectivamente, compareció por ante ese Tribunal el ciudadano Nelson Eduardo Kilsi Flores, y consignó a favor del ciudadano Ghazi Kirbaj, en su condición de arrendatario y presidente de la empresa Kirbaj, C.A la cantidad de nueve mil quinientos veinte bolívares con cero céntimos (Bs. 9.520,00) depositados en la cuenta corriente que indicó, por concepto de pago del canon de arrendamiento del inmueble, correspondientes al mes de febrero y al mes de septiembre del año 2011, en su orden. Se desprende que se corresponden con actuaciones proveniente de un Tribunal con competencia para dicho trámite como lo es la consignaciones arrendaticias, que si bien fueron aportadas por la parte demandante como contra prueba en razón del alegato de la parte demandada de no encontrarse al día con el pago de las pensiones arrendaticias, se colige que tales consignaciones son posteriores al momento que se debe tener en consideración para el requisito de la oferta legal arrendaticia. Sin embargo se aprecia por merecer fe de los hechos que contienen como lo es el cumplimiento de un trámite establecido en el Decreto Ley con Rango de Fuerza de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Copia simple de planilla de depósitos Nros. 7624428 y 33130561, de fechas 28/03/2011 y 14/10/2011 respectivamente, del Banco Bicentenario, Banco Universal, efectuados por el ciudadano Nelson Eduardo Kilsi Flores depositados en la cuenta bancaria del mencionado Juzgado.
En relación con los depósitos bancarios, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia Nro. 501, de fecha 17 de septiembre de 2009, caso: Valores Nueva Esparta Sociedad Anónima contra Betty Marcano, estableció lo siguiente:
Omissis…“…Ahora bien, en torno a los recibos de gastos domésticos comunes, como servicios de agua, luz y gas, así como las planillas de depósitos bancarios, esta Sala a (sic) establecido que los mismos constituyen tarjas, que son documentos privados de especiales características, los cuales no son susceptibles de ser ratificados por el emisor en juicio, y que estos instrumentos deben ser valorados por el Juez, bajo el principio de sana critica como indicios, dado su carácter especial, al ser diseñados en un formato específico por la compañía o institución bancaria, ya sea pública o privada, en cumplimiento a una serie de requisitos que hacen que sean claramente reconocidos por los suscritos de los servicios o usuarios de los servicios bancarios, para con esto hacer más seguras dichas operaciones de servicios masivos…”. Resaltado de la Sala.
Acogiendo el anterior criterio jurisprudencial, por tratarse de tarjas de acuerdo al artículo 1383 del Código Civil, y tratándose de copias simples que no fueron impugnadas por el adversario, por lo que se aprecian por merecer fe de los hechos a que se contraen que se encuentran relacionado con las facturas antes analizadas y valoradas, concerniente al pago de canon de arrendamiento para aquella fecha, cuyos hechos no constituyen el objeto de la pretensión principal.
Copia simple de cheque signado con el N° 79000355, por la cantidad de ciento cuatro mil bolívares (Bs.104.000.000,00), librado en fecha 22/06/2007, por la empresa Kirbaj a favor del ciudadano Ghazi Kirbaj, contra la cuenta corriente signada con el N° 0116-0458-84-0004077600, del Banco Occidental de Descuento, San Cristóbal. Se trata de una copia simple de un instrumento de tipo título valor que contiene una orden de pago, el cual no fue impugnado por el adversario, merece fe de los hechos que contiene por encontrarse mencionado en las facturas antes analizadas y valoradas.
Copia simple de comunicación librada al Gerente Regional de Tributos Internos Región Los Andes- SENIAT División de Tramitación recibido en fecha 03/09/2007, mediante el cual el ciudadano Ghazi Kirbaj, notifica la venta del inmueble que describe. Se observa que icha copia simple contiene la notificación de venta del inmueble objeto de litigio. De su contenido se desprende que se desprende el cumplimiento de la obligación tributaria, para el pago de impuesto por renta. Merece fe de los hechos que contiene.
Copia simple de actuaciones correspondientes al expediente signado con el Nº 04-5075 de la nomenclatura particular llevada por el Juzgado Primero del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial, contentivo del juicio de desalojo, intentado por el ciudadano Ghazi Kirbaj contra la sociedad mercantil Santo Domingo C.A, representada por su Presidente ciudadano Nelson Eduardo Kilsi Flores. Se trata de actuaciones cumplidas por ante un Tribunal competente con ocasión de la demanda de desalojo intentada contra el aquí demandante que fue declarada sin lugar y definitivamente firme en fecha 11/10/2004. Se trata de actuaciones ejecutadas por un funcionario competente para ello por lo que se le atribuye las características de un documento público de acuerdo a lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.
Prueba de informes solicitando se oficiara a la Oficina del Banco Occidental de Descuento san Cristóbal / o Barinas, Juzgado Primero de Municipio Barinas Gerencia de Tributos internos de la Región de los Andes SENIAT informara sobre los allí indicado. En fecha 10/11/2.011 se libraron los oficios Nros. 0819, 0820, 0821 en su orden.
En fecha 25/11/2011 se recibió resultas de la prueba de informe librada al Juzgado Primero de Municipio Barinas del Estado Barinas informando que cursa expediente signado con el Nro. 744 cuyas consignaciones por cánones de arrendamiento han sido realizadas por el ciudadano Nelson Eduardo Kilsi Flores a favor de la Sociedad Mercantil Empresa Kirbaj, C.A representada por el ciudadano Ghazi Kirbaj por concepto de pago de cánones de arrendamiento de un local comercial son mezanina ubicado en la Avenida Libertad entre calle Camejo y Carvajal, S/N, frente al establecimiento mercantil GINA del Municipio Barinas, que la solicitud fue presentada por ante el Juzgado el día 16/03/2011, distribuida el día 18/03/2011, siendo el día 23/03/2011 le dio el curso legal, siendo la última consignación el 15/11/2011, correspondiente al mes de octubre de 2011.
El 30/11/2011 se recibió resultas de la prueba de informes librada al SENIAT de cuyo contenido se lee que en el Sector de Tributos Internos no reposa copia de notificación por cuanto para la de fecha indicada las mismas eran remitidas a la División de Tramitaciones Área de Archivo de la Gerencia Regional ubicada en San Cristóbal Estado Táchira. De acuerdo a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se colige que se tratan de hechos que constan en los instrumentos , libros y archivos de los organismos merecen fe de los hechos que contienen por tratarse de los hechos como contraprueba dada las afirmaciones de la parte demandada de no encontrarse al día con los cánones de arrendamiento, aun los posteriores a la fecha de la comunicación mediante la cual se ofrece en venta el 19/06/2007 el inmueble objeto de litigio.
No se recibió respuesta de la prueba de informe librada a la Entidad Bancaria.
Inspección judicial. No fue evacuada.
Si bien no fue promovida por el demandante, las documentales acompañadas al libelo de la demanda como lo son las copias simple de registro mercantil de la firma personal a nombre del ciudadano Nelson Eduardo Kilsi Flores, demanda Chino Loco, y la Sociedad Mercantil Santo Domingo C.A., inscritas por ante el Registro Mercantil Primero del estado Barinas, quedando anotado bajo los Nos. 88 y 19, Tomos 1-B y 13 en su orden, por tratarse de documentos debidamente registrados por ante la oficina de registro competente para ello, de acuerdo a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Registro Público y del Notariado y artículo 1356 del Código Civil, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.
o Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Ghazi Kirbaj y el ciudadano Nelson Eduardo Kilsi Flores actuando de manera personal y en su condición de representante de la firma de comercio “Hogar Chino Loco”, autenticado ante la Notaría Pública de Barinas, en fecha 17/03/1.999, bajo el N° 57, Tomo 21 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
o Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Ghazi Kirbaj y la Sociedad Mercantil Santo Domingo C.A., representada en este acto por su presidente el ciudadano Nelson Eduardo Kilsi Flores, autenticado ante la Notaría Pública de Barinas, en fecha 17/06/2.003, bajo el N° 53, Tomo 36 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
o Copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Ghazi Kirbaj y el ciudadano Nelson Eduardo Kilsi Flores, autenticado ante la Notaría Pública de Barinas, en fecha 07/02/2.007, bajo el N° 38, Tomo 33 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
o Copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Ghazi Kirbaj en su carácter de presidente de la empresa Kirbaj C.A., y el ciudadano Nelson Eduardo Kilsi Flores, autenticado ante la Notaría Pública de Barinas, en fecha 27/02/2.008, bajo el N° 30, Tomo 30 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
Las documentales que preceden fueron anteriormente analizadas y valoradas precedentemente.
o Promueve el contenido de la cláusula primera de los contratos. Del contenido de dichas clausulas se colige que el inmueble arre dado consiste en un inmueble destinado a local comercial ubicado en la avenida Libertad de la ciudad de Barinas del Municipio Barinas. Dicha cláusula al encontrarse contenida en las documentales antes apreciadas y valoradas se reitera el contenido de dicha valoración por ser parte integrantes de dichos contratos.
o Original de comunicación librada al ciudadano Nelson Eduardo Kilsi de fecha 19 de junio de 2007 en la que aparece dos firmas autógrafas. Existe texto de fecha 27/06/07 que se lee: “Me doy por notificado de la intención de venta con la observación de la vigencia del contrato de arrendamiento no vencido y la prorroga legal que me asiste. ”Copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Ghazi Kirbaj en su carácter de presidente de la empresa Kirbaj C.A., y el ciudadano Nelson Eduardo Kilsi Flores, autenticado ante la Notaría Pública de Barinas, en fecha 14/04/2009, bajo el N° 40, Tomo 83 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. Esta prueba fue valorada precedentemente.
o Copia simple de notificación de venta del inmueble arrendado, suscrita por el ciudadano Ghazi Kirbaj dirigida al ciudadano Nelson Eduardo Kilsi Flores, de fecha 19/06/2.007. Esta prueba fue valorada precedentemente.
o Promovió los artículos 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y 1.171 del Código Civil. Procedimiento Civil. Se desecha por cuanto la ley no constituye un medio de Prueba como tal.
o Original de documento de compra venta celebrada entre el ciudadano Ghazi Kirbaj y la empresa mercantil Kirbaj C.A, debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Estado Barinas, en fecha 19/07/2011, bajo el Nº 3, folio 8, Tomo 46, del Protocolo de trascripción del presente año (2011). Por cuanto precedentemente fue analizada y valorada se reitera la misma.
o Original de poder otorgado por el ciudadano Ghazi Kirbaj en su propio nombre como persona natural y como presidente de la empresa Kirbaj Compañía Anónima o Kirbaj C.A., a la abogada en ejercicio Mary Evelyn Vela Mercado, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, en fecha 10/08/2011, bajo el Nº 08, Tomo 143, de los libros respectivos. Por cuanto precedentemente fue analizada y valorada se reitera la misma.
Original de documento mediante el cual el ciudadano Ghazi Kirbaj, actuando en su propio nombre y en representación de su cónyuge Wjiha El Nimir de Kirbaj y la Sociedad Mercantil Kirbaj C.A, manifiestan su voluntad de resolver en todas y cada una de sus partes la compra venta celebrada sobre el inmueble constituido por una parcela de terreno propio, ubicada en la Avenida Libertad, identificada con el Nº 9-37, de la jurisdicción del Municipio Barinas quedando protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Barinas del Estado Barinas en fecha 19 de julio de 2011, quedando inscrito bajo el Nro. 3, Folio 8 del Tomo 46 del Protocolo de Transcripción. Se trata de actuaciones ejecutadas por un funcionario competente para ello por lo que se le atribuye las características de un documento público de acuerdo a lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil., de cuyo contenido se desprende que la venta por la que la parte demandante pretende la subrogación legal arrendaticia, fue resuelta por las partes co-demandada, posterior a haberse practicada la citación, De esta hecho este Tribunal Superior vertió sus consideraciones al respecto..
PREVIO:
Se pronuncia este Tribunal con motivo del alegato contenido en escrito presentado por ante esta Alzada cursante desde el folio sesenta y nueve (69) y folio setenta (70) de la segunda pieza, relacionado el vicio de ultrapetita por cuanto a decir de la parte actora, la Juez del Tribunal recurrido que dictó sentencia infringió el contenido del artículo 12 del Código Adjetivo por no constar en autos que este probado por la contraparte que el demandante tuviera conocimiento de la enajenación del inmueble, que la Juez utiliza de manera suspicaz lo esgrimido por el demandante en el momento que firmó el contrato. Tal como fue planteado por la representación de la parte actora, se encuentra subsumido en el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, como lo es la incongruencia de la sentencia, cuando denuncia el vicio de ultrapetita bajo el señalamiento de haber dado por probado que el demandante tuviera conocimiento de la venta del inmueble.
Nuestro ordenamiento jurídico no define el concepto de ultrapetita, se configura cuando en la sentencia se acuerda más de lo pedido por el demandante, es decir cuando se condena al demandando a pagar o hacer una cosa mayor a la reclamada por el actor, o haberse condenado sobre un objeto diferente de lo identificado en el libelo, que resulta extraño al problema judicial debatido se describe como extrapetita. Para ello se debe comparar lo peticionado en el libelo de la demanda con el dispositivo del fallo o con el pronunciamiento que consiste la condena para determinar, para determinar si la sentencia adolece del dicho vicio.
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha señalado con la autorizada doctrina de Humberto Cuenca, que no toda modificación del objeto de la controversia vicia del fallo, por cuanto el Tribunal puede acordar menos de lo reclamado (minus petitio), pero no puede pronunciarse sobre cosa no demandada (no petita), ni cosa extraña (extrapetita), ni más de lo pedido (ultrapetita), pues su decisión debe enmarcarse dentro de los límites de lo reclamado (intrapetita). Sobre el particular, en sentencia de la mencionada Sala de fecha 14 de febrero de 2006, en el expediente Nro. Exp. AA20-C-2005-000288, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, reitera criterio que se reitera en sentencia N° 131, de 26 de abril de 2000, caso Víctor José Colina Arenas contra Raúl Aldemar Salas Rodríguez, expediente N° 99-097, donde expresó:
“...La doctrina explica que “Ultrapetita es el vicio de la sentencia que consiste en haber declarado el derecho de las partes mas allá de lo que ha sido objeto de la pretensión o litigio” (Couture. Vocabulario Jurídico). La Expresión viene del latín “ultrapetita”, que significa “mas allá de lo pedido”.
En nuestro derecho no se define la ultrapetita, pero la pacífica y constante doctrina de la Sala ha precisado el concepto, que consiste en que el juez en el dispositivo de la sentencia o en el considerando de una decisión de fondo se pronuncie sobre cosa no demandada o concede mas de lo pedido, ya que el órgano jurisdiccional tiene que limitarse a decidir el problema judicial sometido a su conocimiento conforme a la demanda y la defensa, no pudiendo excederse o modificar los términos en que los propios litigantes la han planteado.
La ultrapetita, es aquel pronunciamiento que concede más de lo pedido o que se pronuncia sobre cosa no demandada, de ser así se genera una incongruencia entre los pedido por el actor y la defensa de la parte demandada. Este vicio señala la doctrina puede cometerse en el dispositivo de la sentencia sea esta en la parte final del fallo o en un considerando que contenga una decisión de fondo,
El artículo 12 del Código Adjetivo impone a los jueces que deben decidir de conformidad con lo alegado y probado en autos, y así cumplir con los requisitos del articulo 243 ejusdem, que debe contener la sentencia a fin de resolver la controversia, debiéndose observar todas la exigencias que son las que a fin de cuenta le imprimen la condición de obligatoriedad, requisitos éstos de orden público.
En tal sentido la sentencia debe contener los motivos que conllevaron a declarar lo decidido, todo de conformidad con las alegaciones y defensas de las partes hayan esgrimido, por lo que el pronunciamiento judicial, debe encontrar delimitado a las mutuas peticiones que se hayan formulado durante el iter procesal, a saber el libelo de la demanda y la contestación de la misma, tomando además en consideración algunas alegaciones que se hayan propuesto en los informes; debiendo resolver todo lo alegado, pronunciándose solo sobre lo pedido, sin otorgar cuestiones diferentes, ni más allá de lo pedido. Esto se encuentra inmerso en el principio de exhaustividad el cual se encuentra implícito el requisito de congruencia, que puede adoptar según la doctrina tres modadlidades: 1) Incongruencia positiva, cuando el juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido y 2) negativa cuando el juez omite pronunciarse sobre algo peticionado. Los aspectos son: a.-) cuando se otorga más de lo pedido (ultrapetita), b.-) cuando se otorga algo distinto a lo pedido (extrapetita) y c.- cuando se deja de resolver sobre algo peticionado (citrapetita).
En el caso de autos se observa que si bien el apoderado actor, aduce que la Juez del Tribunal recurrido incurre en la modalidad de ultrapurista, que como quedo establecido se corresponde al vicio de incongruencia, se denota que sustenta su argumento por no constar en autos que haya sido probado por la contraparte que el demandante haya tenido conocimiento de la enajenación del inmueble, que la jueza lo utiliza de manera suspicaz. Del contenido de la sentencia se observa:
… Omissis… Ahora bien, esta sentenciadora entra a considerar la caducidad de la acción; la caducidad de la acción lo dispone el artículo 47 ejusdem, el cual contempla que el derecho de retracto legal a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido dentro del plazo de los cuarenta (40) días calendarios, que se contaran a partir de la fecha de la notificación de la transacción, lo cual significa que transcurrido ese lapso sin que haya ejercido la acción correspondiente la venta realizada queda perfeccionada, puesto que ese plazo es caducidad por tratarse de un tiempo que no puede ser objeto de interrupción; todo ello conforme a la señalado en la sentencia de la sala de casación civil antes parcialmente trascrita que señala “… la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación,…” de lo cual se infiere que este lapso es el mismo que tiene el actor para ejercer las acciones legales contados a partir del momento en que tuvo conocimiento de la negociación.
Observa de las actas procesales que cursan en el expediente, quien aquí tiene el deber de decidir; que el actor tuvo conocimiento de la venta efectuada entre el co demandado Ghazi Kirbaj a la co-demandada empresa mercantil KIRBAJ, C.A., al momento de suscribir el contrato de arrendamiento con la empresa KIRBAJ, C.A., tal cual espontáneamente lo invoca al señalar que: “fecha 27 de febrero de 2008, … firmo un contrato por un año …al momento de firmar …leyó el documento y noto que el arrendador le daba en arrendamiento el local que ocupa actualmente a nombre de la Sociedad Mercantil “Kirbaj, C.A., motivo por el cual que le pregunto porque le arrendaba la referida empresa…”; e igualmente volvió a suscribir un nuevo contrato de arrendamiento al año siguiente con la misma Sociedad mercantil KIRBAJ, C.A., es decir el 14 de abril de 2009, por ante la misma Notaria Publica; teniendo en consecuencia conocimiento el 27 de febrero de 2008; e interponiendo la presente acción el 12 de mayo de 2.011.
En consecuencia de lo antes expuesto, por cuanto se evidencia de los documento sobre el cual se baso la parte actora para incoar la demanda de Retracto Legal arrendaticia, por lo que es indefectible para quien aquí decide declarar que la presente acción no puede prosperar por haber operado la caducidad; Y ASÍ SE DECIDE…. (sic)
Del contenido del extracto de la sentencia parcialmente transcrita se evidencia que los límites de la sentencia se estableció en relación a los hechos planteados por el demandante como constitutivo de su pretensión, como claramente lo establece las actas procesales específicamente, del contenido de la contestación, alegó la representación judicial de la parte actora, que en fecha 27/02/2008 al suscribir contrato de arrendamiento, para aquel entonces notó y leyó que el arrendador le daba en arrendamiento el local que ocupa en nombre de la Sociedad Mercantil Kirbaj C.A., y por su parte la representación de la parte demandada alegó que el demandante tenía conocimiento de la venta, cuyo retracto legal arrendaticio pretende, por lo que dichos hechos se encuentra como hechos controvertidos. Aduce haber probado un hecho sin que exista en actas las pruebas, porque se valió de lo declarado por el demandante, al establecer que por haber tenido conocimiento como lo manifestó la demandada, en el momento de la firma del contrato en la fecha antes señalada, de la venta del inmueble, infirió la Juzgadora del a quo, que había operado la caducidad de la acción.
La doctrina ha señalado que el requisito de congruencia de la sentencia establecido en el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 12 ejusdem, ya sea positiva o negativa, recae necesariamente en la armonía que debe contener la decisión contenida en la sentencia con la pretensión del autor y la oposición a la misma, en cuanto la delimita, por lo que al observar que se corresponde a las alegaciones de las partes y/o defensas, que quedaron delimitadas dentro de la controversia como ut supra establecido, pues el demandante por su parte narro sus hechos en cuanto al momento de la suscripción del contrato de fecha 08/02/2008 y lo que por su parte la demandada negó, rechazo y contradijo que el demandante haya desconocido el hecho de la venta como consecuencia del cambio de titularidad. Por tanto siendo que la ultrapetita se refiere a que el fallo contenga más de lo pretendido por las partes, se colige que en modo alguno el Tribunal se pronunció fuera de los límites de la controversia, razón por la cual el vicio denunciado, debe declararse improcedente; Y así se decide.
PREVIO:
Se pronuncia esta Alzada en relación al auto dictado por el Tribunal recurrido en fecha 28 de octubre de 2011 con ocasión de emitir pronunciamiento con motivo del instrumento poder autenticado por ante la Notaría Publica Primera del Estado Barinas en fecha 10/08/2011, quedando inserto bajo el Nro. 08, Tomo 143 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, otorgado por el ciudadano Ghazi Kirbaj, titular de la cédula de identidad Nro. 11.185.293 quien actuando en su propio nombre y representación como persona natural y en su carácter de Presidente de la empresa mercantil Kirbaj Compañía Anónima, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el Nro. 42.,, Tomo 37-A, en fecha 18/12/1996, según los estatutos sociales, otorgo poder especial a la abogada Mary Evelyn Vela Mercado, y luego de citar los artículos 155 del Código de Procedimiento Civil y 81 de la Ley de Registro Público y del Notariado vigente para aquel entonces determinó que al observarse que de la nota de autenticación no consta en modo alguno. Que el Notario Público respectivo le hubiere exhibido los documentos que acreditaren la representación de la persona jurídica invocada por el ciudadano Gazhi Kirbaj conforme a lo estipulado en los estatutos de la sociedad mercantil Kirbaj C.A, de acuerdo a lo establecido en el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, acordó tener como apoderada a la abogada Mary Evelyn Vela Mercado del ciudadano Ghazi Kirbaj.
De lo antes dicho, se desprende, así como de la revisión de las actuaciones que conforman el presente asunto, que en modo alguno la parte demandada, hubiere impugnado el instrumento poder de acuerdo a lo establecido en el artículo 156 del Código de Procedimiento Civil, más sin embargo se desprende del documento notarial que el mismo fue otorgado en presencia del Notario Público dentro de los límites de su competencia a tenor de lo dispuesto el numeral 2 del artículo 75 de la Ley de Registro Público y del Notariado, los Notarios son competentes en el ámbito de su jurisdicción para dé fé Pública de todos los actos, hechos y declaraciones que autoricen con tal carácter.
En cuanto a los requisitos esenciales para otorgar los poderes, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 287, de fecha 6 de junio de 2002, juicio Chrysler de Venezuela, L.L.C. contra Vail Motors, C.A. y otra, expediente N° 2001-000045, manifestó:
“...Integrando las disposiciones legales transcritas tenemos que: El poder debe constar en forma autentica o pública; que el poder cuando se otorga a nombre de otra persona natural o jurídica o fuere sustituido por el mandatario, el otorgante debe enunciar en el poder y exhibir al funcionario los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten la representación que ejercen. Estas circunstancias las hará constar el funcionario. Y por último, que el poder se puede otorgar apud-acta ante el secretario del Tribunal quien firmará el acta junto con el otorgante y certificará su identidad.
(...Omissis...)
Considera la Sala, que no solamente deben constar aquellos documentos que acrediten la representación del otorgante, sino que también el funcionario fedatario certifique, mediante nota estampada en el cuerpo del poder o en anexo, haber tenido a su vista los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten el carácter que se abroga el otorgante. (Subrayado de la Sala).
La nota de certificación de los documentos, gacetas, libros o registros que debe realizar el funcionario fedatario, se puede hacer en la nota estampada al cuerpo del poder o en anexo, sin embargo se desprende del cuerpo del poder, que menciona los registros del cual deviene la representación que se acredita el Presidente de la sociedad Mercantil. Valga mencionar, que la parte contraria en la primera oportunidad de presentarse posterior a la consignación del instrumento poder, es quien debe atribuírsele la facultad de impugnar el instrumento poder, como se indició anteriormente. Al respecto la doctrina de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha sostenido que la impugnación del poder debe hacerse valer en la primera oportunidad en la cual la contraparte se haga presente en el juicio, pues de lo contrario convalida la representación invocada por el apoderado, cuyo mandato pudiera adolecer de vicios por ende dicha aceptaría dicha representación. En consecuencia, al no haber sido impugnado el instrumento poder, lo que se verifica de las actuaciones del asunto, por el contrario el mismo demandante, precisó de la representación se encuentra atribuida en los estatutos sociales de la sociedad mercantil demandada, que expresamente fueron señalada en el cuerpo del instrumento poder, a fin de interponer la pretensión cuya revisión aquí nos ocupa.
En tal sentido, resultó desacertado por el Tribual A quo, estimar tener como apoderada a la abogada Mary Evelyn Vella Mercado sólo del cuidadano Gahzi Kirbaj, cuando lo cierto es que la representación según instrumento poder de igual manera la acreditó de la sociedad mercantil Kirbaj C.A, debidamente inscrita por ante el registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 18/12/1996, quedando inscrita bajo el Nro. 42, Tomo 37-A cuyas, representada por el mencionado ciudadano, cuya copia certificada fue anteriormente analizada y valorada; Y así se decide.
PREVIO:
Se pronuncia este Tribunal en relación a la estimación de la demanda, que fue estimada en la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs.300.000,00) para aquel entonces fecha de la presentación de la demanda 12 de mayo de 2011, la cual fue impugnada por la demandada aduciendo rechazar la estimación de la demanda por exagerada dada la naturaleza de la acción propuesta.
Establecido lo anterior tenemos que el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil establece:
Artículo 38.— Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.
Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente.
La doctrina patria sobre el particular ha señalado que en los casos que el demandado impugnare la cuantía, procederá al efecto alegando lo insuficiente o lo exagerado de la estimación, pudiendo en tales casos a su vez estimar una cuantía como precisamente lo alegó la representación de la parte demandada al estimarla en la cantidad de sesenta mil bolívares Bs. (60.000,00) equivalente a Setecientos Ochenta y Nueve con Cuarenta y Siete Céntimos (789,47 U.T), cuantía ésta que corresponde para aquel entonces a los Tribunales de Municipio. Por ello en los casos de impugnación de la cuantía el demandado en este caso tiene la carga alegatoria de sostener lo exagerado, y por consiguiente la carga probatoria de demostrar tal afirmación, que en el caso de autos, lo sustenta en el alegato de dada la naturaleza de la acción propuesta. En tal sentido, se observa que la representación de la parte demandada, solo se limitó a señalar la naturaleza de la acción propuesta sin ningún otro adicional, del cual deviene la cantidad propuesta como cuantía de la demandan, lo cual considera esta Juzgadora resulta ser indeterminado, a fin de establecer de ser el caso, el hecho que sustente tal alegato en que ha debido someterse el objeto de la prueba que impone la carga en caso de impugnación de la cuantía sea esta exagerada o insuficiente. Valga entonces, que el alegato formulado de tal manera, resulta corresponderse realmente a una impugnación pura y simple, y siendo en la manera en que fue propuesta tal defensa, condujo a no poder proporcionar en la oportunidad respectiva prueba alguna que llevara a la convicción del monto estimado, por lo que en consecuencia se declara firme la estimación de la demanda efectuada por la parte demandante; Y así se decide.
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Analizados los alegatos y excepciones formuladas por ambas partes en sus respectivos escritos, y asimismo, habiendo sido valorado precedentemente el acervo probatorio promovido por las mismas en la oportunidad procesal pertinente; advierte este Tribunal Superior, que la parte actora ha incoado acción de retracto legal arrendaticio, sustentado en la informalidad de la preferencia ofertiva por parte del entonces arrendador ciudadano GHazi Kirbaj del inmueble dado en arrendamiento consistente en un inmueble ubicado en la Avenida Libertad, identificado con el Nro. 9-37 de la ciudad de Barinas del Municipio y Estado Barinas, que adujo el ciudadano Nelson Eduardo Kilsi Flores poseer en calidad de arrendatario desde el año 1999, fundamentándose para su pretensión en los siguientes artículos del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigentes y aplicables al caso objeto de revisión a saber:
Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.
Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.
Artículo 44: A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.
Parágrafo Único: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.
Artículo 45: Transcurridos ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo anterior, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquiera otra negociación que se pretendiere celebrar.
La preferencia ofertiva y el retracto legal arrendaticio, conforman dos derechos arrendaticios relacionados con la adquisición del inmueble arrendado, en beneficio del arrendatario del inmueble que ocupa. La preferencia ofertiva es ejercitable antes de que tenga lugar la enajenación del inmueble al tercero interesado en adquirirlo, dado el deber que tiene el arrendador de ofrecérselo en venta en primer lugar, y el retracto legal arrendaticio solo es ejercitable, cuando el acto de enajenación se ha realizado, o no realizó la oferta al arrendatario a que estaba obligado, con la condición que ell arrendatario debe cumplir con los requisitos establecidos en la ley, o cuando habiéndola formulado el oferente dejó de cumplir con los requisitos que la ley exige y dio en venta el inmueble, o cuando habiéndose producido la oferta preferente el propietario lo enajenó a un tercero por un precio inferior al ofertado o las condiciones de venta resultaren favorables, la finalidad de tal acción es colocar al arrendatario como propietario en el lugar del tercer adquiriente.
En anterior a lo antes expuesto el arrendatario debe tener conocimiento de la oferta, para poder tener certeza de ejercitar el derecho a que se le prefiera sin que corra el tiempo fijado en la ley para ejercitarlo.
En cuanto al tiempo fijado por la ley para ejercer el retracto legal arrendaticio, tenemos que de acuerdo a lo establecido en el artículo 47 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario deberá ser ejercido dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacérsele el adquiriente. Por su parte el artículo 48 de la mencionada Ley establece los supuestos a saber para ejercer el derecho del retracto legal arrendaticio, como lo es que no se le hubiere hecho la notificación o se omitiere alguno de los requisitos, o que efectuada la venta su precio resultara menos. Así mismo se observa del contenido de la Ley en comento que el parágrafo único establece que el arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable la oferta hecha a su favor en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento el propietario quedara en libertad de dar en venta el inmueble a un tercero, bajo las mismas modalidades y condiciones de venta.
Se observa que la notificación de la venta, fue realizada al demandante mediante documento privado, que no fue desconocido su firma, ni tachado su contenido y que quedó reconocido de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, de cuyo contenido emerge el ofrecimiento en venta al arrendatario, que para aquel entonces cumplía los requisitos para la preferencia ofertiva.
De dicho contenido de la instrumental se observa que, fue estampada nota de puño y letra del arrendatario en la que estableció su derecho a la prórroga legal arrendaticia. El artículo 1137 del Código Civil en su contenido establece que la oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes se presume conocidas desde el instante en que ellas lleguen a la dirección del destinatario, a menos que este pruebe, haberse hallado sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla. La notificación realizada al demandante fue suscrita por el aquí demandante en fecha 27 de junio de 2007. En el contenido de dicha notificación, realizada de manera distinta a la establecida en la ley que rige ara este caso, se estableció el monto de la venta, pues al no tratarse de una venta concertada, ya que es imperativa por la Ley que aquí nos ocupa, por lo que la oferta por parte del propietario quien fija el precio que más le conviene comunicándolo a su destinatario. Un requisito además establecido en la ley de acuerdo a lo establecido en el 42 para la prefere4ncia ofertiva es tener más de dos años como arrendatario.
Siendo asi, tenemos que el demandante adujo, que siempre ha sido el contratante del local comercial, cuando lo cierto, de acuerdo al orden cronológico de los contrato de arrendamiento ut supra analizado y valorados, es es que el primero contrato de fecha 17 de marzo de 2023, se suscribió entre el ciudadano Ghazi Kirbaj y la firma personal Hogar Comercial Chino Loco, representada por el ciudadano Nelson Eduardo Kilsi Flores, siendo que el suscrito en fecha 17 de junio de 2003, fue entre los ciudadanos Ghazi Kirbaj y la Sociedad Mercantil Santo Domingo C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del estado Barinas, en fecha 15/01/2002, quedando anotado bajo el Nro. 19, Tomo 3-A, persona jurídica que tiene su propia capacidad jurídica y de goce distinta, a las persona de sus accionista, y valga mencionar que el demandante no es accionista de la misma ya que sólo ostentaba para aquel entonces el carácter de Presidente de dicha sociedad de comercio, contrato con una duración de tiempo de un año desde el 01/06/2003 hasta el 01/06/2004, quedando un lapso que media entre el próximo contrato (07/02/2007) y el aquí señalado de cuatro (04) años.
Es en fecha 07 de febrero del año 2007, entre el ciudadano Ghazi KIrbaj y el demandante suscriben contrato de arrendamiento sobre el inmueble, con una duración de un año a partir del 08/02/2007. El 27/02/2008 el ciudadano Ghazi Kirbaj en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil Kirbaj C.A., antes identificada por una parte y por la otra el ciudadano demandante Nelson Eduardo Kilsi Flores, suscriben contrato de arrendamiento con una duración de un año a partir del 08/02/2008, pudiendo ser prorrogable.
De la relación en el tiempo de los contratos suscritos, y las personas que suscribieron los mismos, se colige que la relación arrendaticia, de acuerdo al contenido de los documentos de tales contratos antes analizados y valorados, se comprueba, que no es cierta la afirmación del demandante en cuanto a la continuidad en su persona de la relación arrendaticia en el tiempo desde el año 1999.
Tal como se estableció ut supra, para que prospere el derecho del retracto legal arrendaticio, ademàs de haber precedido las situaciones antes descritas, de conformidad con lo establecido en el artículo 48 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario debe, haberse hecho la notificación prevista en el artículo 44. Ahora bien, como ya quedó establecido, si bien la notificación se hizo a través de documento privado, resulta ser, tomando en consideración la relación contractual de los contratos de arrendamientos entre las partes que fue celebrado, para aquel entonces el arrendatario, no cumplía con el requisito que indica el artículo 42 de dicha ley, por cuanto para aquella fecha, a saber, el 08 de febrero de 2007 fecha expresamente señalada en el contrato como inicio de tal relación arrendaticia, no contaba con los (02) años como arrendatario, tomando en consideración que el contrato que precedía suscrito el 17/06/2003, convinieron en tal relación arrendaticia el ciudadano Ghazi Kirbaj y la Sociedad Mercantil Santo Domingo C.A., por lo que no poseía a su favor el derecho a la preferencia ofertiva para que se le ofreciera la venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, cuestión que perfectamente conocía el demandante, pues al suscribir la notificación privada, adujo su derecho de prórroga legal, establecido en la cláusula tercera del contrato autenticado el 07/02/2007, que es cuando posteriormente contrata en su carácter personal, por lo que la afirmación del demandante de ocupar el inmueble como único arrendatario, resulta ser contrario de acuerdo al contenido de los contratos.
Por lo tanto, tenemos que en fecha 26 de septiembre de 2007, la parte co-demandada ciudadano Ghazi KIrbaj, autorizado por su cónyuge mediante poder, según se desprende de documento que contiene la venta protocolizada en fecha 26 de septiembre de 2007, por ante el Registro Inmobiliario del Estado Barinas, quedando anotado bajo el Nro. 29, folios 224 al 225 del Protocolo Primero, Tomo 50, da en venta a la sociedad mercantil Kirbaj C.A, es decir, habían transcurrido siete (07) meses, posterior al contrato autenticado en fecha 07/02/2007, de lo que se infiere que el demandante no cumplía con uno de los requisitos del citado artículo 42 de la comentada ley con lo cual no se cumplía el mismo, a saber, poseer más de dos (02) años como arrendatario.
En tal sentido, y no contando para aquel entonces el arrendatario para el requisito para la preferencia ofertiva por las razones que quedó plasmado en el párrafo que precede, por ende para el momento en que adujo el derecho del retracto legal arrendaticio por no haber sido realizado de la manera formal establecida en la ley dicha preferencia ofertiva y de haber vendido por un precio mucho menor, cuando lo cierto es, que para el momento de la oferta realizada a través de documento privado el inmueble que ocupaba dada la relación arrendaticia, como fue discriminada por fechas y las personas que los suscribieron, no contaba con más de dos (02) años para ejercer tal derecho. Por lo que la aspiraciones, en consecuencia del demandante de subrogarse en el lugar del tercero adquiriente, no puede prosperar, tomando en consideración que para aquel entones no contaba con el minino de tiempo establecido en el Decreto Ley, lo que permitía en consecuencia al co-demandante proceder a la enajenación del bien inmueble al disponer de su propiedad a un tercero. Y si se decide.
En consonancia con lo expresado con anterioridad, y visto que en el caso bajo análisis, debe cumplirse los requisitos para que el derecho a la preferencia ofertiva pueda ejercerse, y tomando en consideración, como quedó establecido anteriormente, que el demandante, dada la sucesión de los contratos no se encentraba en las mismas personas de la relación arrendaticia, se encontraba ocupando dicho inmueble en su carácter de persona natural un tiempo menor a dos (02) años, lo que se establece que para el momento de la venta a saber el 26/09/2007, contaba sólo con siete (07) meses de relación arrendaticia, es por lo que resulta forzoso establecer y considerar que al no encontrarse cumplido uno de los requisitos de acuerdo al contenido del artículo 42, mal podría el demandante ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio pues no tenía el tiempo ya dicho para la oferta legal arrendaticia que el co-demandado efectuó de manera privada y disímil a lo que la ley que rige la materia indica, y por ende la demanda aquí intentada debe declararse Sin Lugar. Y así se decide.
DISPOSITIVA
Por las argumentaciones de hecho y de derecho explanadas precedentemente, este Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario del Circuito Judicial Civil de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta sentencia en los términos siguientes:
PRIMERO: Declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por ciudadano Nelson Eduardo Kilsi Flores, a través de su representación judicial, en su carácter de demandante contra la sentencia dictada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas en fecha 25 de noviembre de 2011, que declaró sin lugar la demanda intentada, cual se confirma con las motivaciones del presente fallo.
SEGUNDO: Declara SIN LUGAR la demanda de Retracto Legal Arrendaticio intentada por el ciudadano Nelson Eduardo Kilsi Flores, venezolano mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 10.055.155 contra los el ciudadano Ghazi KIrbaj, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 11.185.293 y la sociedad Mercantil Kirbaj C.A., inscrita en el registro Mercantil Primero de San Cristóbal del Estado Táchira en fecha 18/12/1996, bajo el Nro. 42, Tomo 37-A.
TERCERO: Se condena es costas del recurso de acuerdo al recurrente de acuerdo a lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: Notifíquese a las partes y/o a sus apoderados judiciales de la presente decisión por dictarse fuera del lapso de ley.
QUINTO: Particípese al Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas de la presente decisión mediante oficio.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal y devuélvase al Tribunal de la causa en su oportunidad legal.
Dada, firmada y sellada en la sala del despacho del Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario del Circuito Judicial Civil de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, a los quince (15) días del mes de noviembre del año dos mil veintitrés. Años: 213° y 164º de la Independencia y de la Federación.
LA JUEZ SUPERIOR PRIMERO;
Karleneth Juana Rodríguez Castilla.
LA SECRETARIA
Maribel Gómez Gómez..
En esta misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia. Conste,
LA SECRETARIA
Maribel Gómez Gómez.
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