REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y
DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
Valencia, 3 de abril de 2024
213º y 165º
EXPEDIENTE Nº: 16.006
SENTENCIA: DEFINITIVA
COMPETENCIA: CIVIL
MOTIVO: ACCIÓN MERO-DECLARATIVA
DEMANDANTE: sociedad de comercio COMERCIAL MAKO C.A. inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Carabobo, en fecha 2 de noviembre de 1994, bajo el N° 18, tomo 49-A
APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDANTE: abogados en ejercicio OCTAVIO SANZ GIMÉNEZ, ALBERTO MORÍN TORTOLERO, MARIELA GONZÁLEZ y LISBETH MORFFE, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 8.221, 16.203, 24.512 y 56.156 respectivamente
DEMANDADOS: VICENTE AZCUNES RODRÍGUEZ, IRENE RODRÍGUEZ de AZCUNES, IRENE AZCUNES RODRÍGUEZ y ALONSO AZCUNES RODRÍGUEZ, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-12.607.414, V-3.490.096, V-17.173.616 y V-17.173.590 respectivamente
APODERADOS JUDICIALES DE LOS DEMANDADOS: abogados en ejercicio ANÍBAL JOSÉ RUEDA y ROSIBEL GRISANTI de MONTERO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 2.021 y 30.909 respectivamente
Correspondió conocer a este tribunal superior, acerca de los recursos procesales de apelación interpuestos por ambas partes en contra de la sentencia definitiva dictada el 10 de noviembre de 2022, por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.
I
ANTECEDENTES
En fecha 10 de noviembre de 2022, el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, dicta sentencia definitiva. Contra la referida decisión, ambas partes ejercen recurso procesal de apelación que fue escuchado en ambos efectos por auto del 22 de noviembre de 2022.
Realizada la distribución correspondiente, recayó en este juzgado superior el conocimiento de la presente causa, dándosele entrada mediante auto del 8 de diciembre de 2022, fijándose la oportunidad para la presentación de informes y observaciones.
El 24 de enero de 2023, ambas partes presentan escritos de informes ante este juzgado superior, presentando observaciones en fechas 1 y 3 de febrero de 2023 respectivamente.
Por auto del 6 de febrero de 2023, se fijó el lapso para dictar sentencia.
Vencidos como se encuentran los lapsos procesales, procede esta instancia a dictar sentencia en los siguientes términos:
II
ALEGATOS DE LAS PARTES
ALEGATOS DE LA DEMANDANTE
La parte actora en el libelo de demanda alega que es arrendataria de un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el N° cívico 99-22, ubicado en la avenida 100 (Constitución), entre las calles Páez y Colombia, casco histórico de Valencia, jurisdicción del municipio Valencia del estado Carabobo, mediante contrato de fecha 11 de agosto de 2014 y de su cláusula segunda se desprende que el término de duración del contrato es de un (1) año fijo contado a partir del primero (1) de julio del 2014, por lo que el mismo vence el 30 de junio de 2015 y siendo el término del mismo de un año contado a partir del día 1 de junio de 2014, no puede vencer el día 30 de junio de 2015, sino que, el mismo ha de finalizar el día 1 de julio de 2015, sin embargo, su contraparte considera que el contrato mencionado finaliza el 30 de junio de 2017 y, que la prórroga legal que le corresponde se inicia el 30 de junio de 2017 y no, como lo pretende ella, que el contrato de marras finaliza en fecha 1 de julio de 2017 y su prórroga legal será hasta el día 1 de julio de 2020. Por tanto, la redacción de la citada cláusula le apareja una incertidumbre terrible respecto a la vigencia del citado contrato, por lo que solicita al ciudadano juez que su respectiva sentencia de declaración baste para eliminar la incertidumbre y prevenir el daño.
Que la cláusula cuarta le produce una duda e incertidumbre sobre el determinar con exactitud cuál debe ser el estado físico, de conservación y funcionamiento en que debe entregar el inmueble, vale decir, que debe reintegrar el inmueble a ella arrendado en el mismo estado que tenia al 11 de agosto de 2014, fecha de suscripción del contrato locativo siendo lo convenido entre las partes en el mencionado contrato, pero, ello no es cierto, ya que tenía más de diez (10) años ocupando el inmueble en calidad de arrendataria, por lo que desea se le aclare, en cuáles condiciones debe entregar el inmueble a sus arrendadores, sí, en las mismas condiciones físicas que tenía el inmueble al momento de contratar el arrendamiento hace más de diez (10) años o, sí, en el mismo estado físico que presentaba el inmueble al momento de suscribirse el contrato de fecha 11 de agosto de 2014.
Afirma que los demandados le notificaron que son propietarios del inmueble, no indican en qué registro público quedó inscrito el documento contentivo de la supuesta venta o transferencia de propiedad del inmueble, por lo que solicita al tribunal declare, si los demandados son arrendadores o propietarios o gestores del inmueble que nos ocupa.
Que otra duda que se le presenta es si el título de partición autenticado en fecha 28/10/2013 transmite o no a favor de la contraparte la propiedad del inmueble y si puede determinar el porcentaje de participación en esa propiedad de cada uno de los supuestos herederos.
Que le crea otra duda, si los demandados son integrantes de la SUCESIÓN AZCUNES PÁRRAGA LUIS OSWALDO y, si ellos son, a la luz de los documentos agregados a los autos propietarios del inmueble de marras y de igual forma, si el último contrato locativo que suscribieron las partes establece que el mismo tiene una duración de un año fijo a partir del día 1 de julio de 2014, lo cual, a tenor del artículo 12 citado, el primer año de vigencia contractual debía finalizar el 1 de julio de 2015 y así sucesivamente, ella considera que su prórroga legal debe finalizar el día 1 de julio de 2020 y no, como lo informa la contraparte, que dicha prórroga legal finaliza el día 30 de junio de 2020.
Que los demandados alegan que el nuevo canon mensual a aplicarse durante la prórroga legal, viene dado en función y con respaldo a lo dispuesto en el "informe de avalúo" realizado por el Ingeniero Civil Ernesto Enrique García, en fecha 3 de marzo de 2017, el cual establece que el canon locativo mensual del inmueble es la suma de TRES MILLONES SETECIENTOS SESENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES CON TRECE CENTIMOS (Bs. 3.766.455.13) y, el Impuesto al Valor Agregado (IVA) calculado a la rata del doce por ciento (12%) anual, la suma de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y UN MIL NOVECIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON SESENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 451.974.62), siendo que el avalúo fue ordenado y pagado unilateralmente por los demandados, siendo por ello que, el mismo es inexistente, lo que le ha traído una gran incertidumbre en cuanto a sus derechos arrendaticios y contractuales ya que la vigencia del canon locativo mensual del inmueble de marras ha sido y, a la fecha continúa siéndolo, la suma de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000.00), tal como está convenido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento de fecha 11 de agosto de 2014 y e
monto del canon mensual de arrendamiento no ha variado y así lo ha venido aceptando de manera voluntaria, pacífica y a plena satisfacción los arrendadores, por lo que se le crea una gran incertidumbre en relación al monto que ha de pagar en concepto de canon locativo mensual a partir del día 30 de junio de 2017, ya que, estaba convencido de que el ajuste o revisión del valor de la mensualidad arrendaticia solo se podía hacer por tres motivos o causas: 1.- En la forma prevista en el ordinal 1 del artículo 33 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial; 2.- Por voluntad propia de los contratantes; y 3.- Cuando se haya cumplido con la condición prevista en el ordinal 2 del artículo 33 ya citado, la cual, a todas luces no ha ocurrido, por lo que solicita se determine el monto en bolívares a pagar a la contraparte en concepto de cuota mensual arrendaticia a partir del inicio de la prórroga legal, vale decir, a partir del día 1 de julio de 2017, si debe continuar pagando la suma de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000.00), o si por el contrario, debe empezar a pagar la suma de CUATRO MILLONES DOSCIENTOS DIEZ Y OCHO MIL CUATROCIENTOS VEINTINUEVE BOLÍVARES CON SETENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 4.218.429.75).
Que se declare si el canon mensual derivado del inmueble de marras durante la prórroga legal, será o no sometido a ajustes anuales de conformidad a lo dispuesto en el artículo 33, ordinal 1, del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, tal como lo hicieron conocer los accionados de autos mediante la notificación judicial; Que se determine si el avalúo realizado al inmueble arrendado por el ingeniero civil Ernesto Enrique García, es capaz por sí solo de ajustar el monto del canon locativo mensual del inmueble y si el mismo en su formación ha cumplido o no para su existencia, con los extremos exigidos por los artículos 17, 31 y 33 ordinal 1 de la ley regulatoria de los arrendamientos comerciales.
Estima la demanda en la suma de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000.00).
ALEGATOS DE LOS DEMANDADOS
Los demandados convienen con el demandante en su condición de inquilino del inmueble descrito en el libelo, según contrato suscrito en fecha 11 de agosto de 2014 y sostiene que el contrato dice que comienza el 1 de junio de 2014 siendo esto falso y en cuanto a los lapsos de 1 año no pueden abarcar la misma fecha 1 de julio de 2014 y 1 de julio de 2015 en un periodo de 1 año, ambos inclusive por cuanto seria anexar 1 día a 1 año, y en cuanto al contenido del artículo 12 se refiere a los lapsos procesales y no a los contractuales los cuales son comprendidos de manera inversa porque el contrato es por 1 año de disfrute que comienza desde la fecha de recepción y entrega del Inmueble y termina al finalizar los 365 o 366 días del año según sea bisiesto o no.
Afirman que el pago al que se refiere la clausula tercera se debe hacer dentro de los primeros 5 días, de manera tal que siendo un plazo mayor no se aprecia el por qué de la supuesta incertidumbre y en cuanto a la clausula cuarta, debe entregar el inmueble desocupado en las mismas buenas condiciones en que lo recibió en el contrato inicial y en cada una de las renovaciones o prórrogas, reconocido por los demandantes en cada instrumento demostrativo de la relación suscrito.
Contradicen que existe una gran confusión en cuanto a la condición de propietarios, arrendadores o gestores del inmueble, que no está clara para el demandante, sin embargo, de las citas de hechos y documentos anteriores a sus alegatos de confusión en este capítulo omiten, dentro de sus reflexiones, la existencia del contrato firmado en el 2014 por el demandante y donde las partes señalan su condición y son mutuamente aceptadas al momento de la firma y no le está dado al inquilino la verificación de la tradición, se trata de asumir actividades típicas de órganos de control cuando ya suscribió un contrato en el año 2014 y acepto los roles de cada quien en la relación contractual, siendo lo cierto que el demandante de esta acción mero declarativa ocupa el inmueble y suscribió el contrato con las persona que ahora quiere desconocer.
Sostienen que para suscribir el contrato el demandante le reconoce legitimidad, pero no para notificar el aumento del canon y rechazan la pretensión del demandante de agregar un día más a un contrato, utilizando la regulación de los lapsos en los procesos judiciales.
Afirman que se inició un procedimiento ante el SUNDDE del cual fueron notificados de forma autenticada y están en conocimiento donde se les indicó que procedieran a la elaboración de un avalúo mediante un perito, lo cual se hizo y la clausula tercera señala que habrá aumentos en la prórroga legal, aumento que ya le fue notificado.
Rechazan que la prórroga concedida es una prueba de la aceptación del canon, porque la prórroga es un derecho, no una manifestación de aceptación, además ha habido infinidad de comunicaciones no aceptadas por el inquilino desde el año 2015 donde se le notifica aumentos de cánones y a los cuales ha hecho caso omiso y donde manifestamos que no lo acepta bajo ningún concepto.
Contradicen las excusas utilizadas por la parte demandante, siendo que en el ordinal 1 del artículo 33 de la ley que regula la materia, menciona ajustes anuales y no es cierto, que es una decisión unilateral de los arrendadores, siendo falso que no han hecho las diligencias pertinentes ante la SUNDDE, y que la ley no les aplica por tratarse de un contrato nuevo, siendo otra falsedad, en virtud que han intentado por medios de conciliación privados el aumento del canon y su posición ha sido de no aceptar aumento alguno del canon mediante conciliación, al igual que sí se inició un procedimiento ante la SUNDDE de regulación del canon, sobre el cual, el demandante ya fue notificado por una notaria y dicho procedimiento aun se encuentra en curso.
III
PRELIMINAR
Los demandados alegan en los informes presentados en esta alzada que la demanda es inadmisible, sin embargo, en el decurso de este proceso, específicamente en fecha 7 de febrero de 2018 este tribunal superior dictó sentencia revocando la decisión del tribunal de municipio que declaró inadmisible la demanda, en base a los siguientes argumentos:
“De las normas trascritas se aprecia, que las partes “pueden” solicitar la intervención de la Superintendencia Nacional Para la Defesa de los Derechos Socio Económicos, vale decir, es potestativo para las partes acudir al órgano administrativo y no imperativo, de lo que se deduce que no se excluye la jurisdicción del Poder Judicial para conocer de las dudas o controversias que puedan surgir en materia de arrendamiento comercial y huelga decir, que la falta de jurisdicción del Poder Judicial para conocer de un asunto debe ser expresa, como por ejemplo sucede con los procedimientos de calificación de faltas en materia laboral cuyo conocimiento está atribuido en forma expresa a un órgano administrativo como la inspectoría del trabajo.
En adición a lo expuesto, la potestad del órgano administrativo está limitada al cálculo del canon de arrendamiento lo que supone estudios de mercado y valoración del inmueble mediante la aplicación de fórmulas, siendo que en el presente caso la demandante plantea dudas sobre cual canon debe pagar a partir del inicio de la prórroga legal, si debe continuar pagando el mismo canon o la suma que le fue notificada judicialmente, lo que supone el análisis jurídico de la situación planteada, sin que ello implique que el juez deba hacer los cálculos para establecer un nuevo canon de arrendamiento, facultad que sí está atribuida al órgano administrativo.”
Como se aprecia, el alegato sobre la inadmisibilidad de la demanda ya fue resuelto en una sentencia interlocutoria, en donde se concluyó que no se está pidiendo la fijación de un nuevo canon, lo que huelga señalar, sí es potestad exclusiva y excluyente del órgano administrativo, sino que se determine cuál monto se debe pagar a partir del inicio de la prórroga legal, si debe continuar pagando el mismo canon o la suma que le fue notificada judicialmente a los demandados, lo que supone el análisis jurídico de la situación planteada, sin que ello implique que el juez deba hacer los cálculos para establecer un nuevo canon de arrendamiento, amén de que no existe otro proceso judicial mediante el cual la demandante pueda satisfacer lo que pretende mediante la presente demanda, es decir, que se establezca certeza sobre la fecha en que finaliza la prórroga legal, las condiciones físicas en que debe entregar el inmueble, si los demandados son arrendadores, propietarios o gestores del inmueble que ocupa y el canon de arrendamiento a partir del inicio de la prórroga legal, lo que determina que debe ser desestimado el alegato sobre la inadmisibilidad de la acción propuesta, Y ASÍ SE DECIDE.
IV
ANÁLISIS DE PRUEBAS
PRUEBAS DE LA DEMANDANTE
Produce junto al libelo de demanda cursante a los folios 15 y 16 de la primera pieza del expediente, instrumento privado que al no ser desconocido adquiere la condición de documento privado tenido por reconocido, a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia se le concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que las partes celebraron en fecha 11 de agosto de 2014 un contrato de arrendamiento sobre el inmueble descrito en el libelo.
Produjo a los folios 18 al 46 de la primera pieza del expediente principio de prueba por escrito, consistente en copias fotostáticas simples de instrumentos consistentes en solicitud de notificación judicial y avalúo del inmueble, cuya exhibición fue solicitada. Prueba cuya evacuación fue ordenada por este tribunal superior en sentencia interlocutoria de fecha 17 de febrero de 2020.
A los folios 47 al 57 de la primera pieza del expediente, produce copias fotostáticas de instrumentos privados, supuestamente consistentes en recibos de depósitos bancarios, a las cuales no se les concede valor probatorio alguno por no ser ninguna de aquellas copias fotostáticas a que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº RC-0259 de fecha 19 de mayo de 2005, Expediente Nº 03-0721, dispuso:
“Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotostáticas y obtenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos o autenticados, como textualmente expresa el trascrito artículo 429. Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple –como es el caso de autos- ésta carecerá de valor según lo expresado por el artículo 429, que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados”
A los folios 41 al 90 y 186 de la segunda pieza del expediente constan las actas de los actos de exhibición y los documentos que fueron exhibidos por los demandados, de los cuales se desprende:
A los folios 45 al 48 de la segunda pieza del expediente consta instrumento poder otorgado por IRENE RODRÍGUEZ, IRENE AZCUNES RODRÍGUEZ y ALONSO AZCUNES RODRÍGUEZ al ciudadano VICENTE AZCUNES RODRÍGUEZ.
A los folios 49 al 61 de la segunda pieza del expediente constan el documento de propiedad protocolizado del inmueble objeto del arrendamiento a nombre de LUÍS AZCUNES y documento de partición extrajudicial autenticado en donde a los demandados se les adjudica el bien objeto del arrendamiento
A los folios 21 al 46 de la primera pieza del expediente, consta el avalúo realizado por el ingeniero ENRIQUE GARCÍA GROSCORS, en donde concluye en fecha 3 de marzo de 2017, que el canon de arrendamiento del inmueble objeto del contrato es igual a Bs. 4.218.429,75 por mes.
A los folios 62 al 90 la segunda pieza del expediente, constan los anexos del avalúo y las resultas de la notificación judicial cuya exhibición fue solicitada, en donde se deja constancia que en fecha 17 de marzo de 2017, los arrendadores manifiestan a la demandada de su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento que finaliza el 30 de junio de 2017 y que a partir de esa fecha comienza la prórroga legal de 3 años, que vence el 30 de junio de 2020 y que el nuevo canon será de Bs. 4.218.429,75 por mes, debiendo ser ajustado el canon en forma anual durante la prórroga legal.
PRUEBAS DE LOS DEMANDADOS
Los demandados no promovieron ningún medio de prueba en el decurso del proceso.
V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
La demandante alega que es arrendataria de un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el N° cívico 99-22, ubicado en la avenida 100 (Constitución), entre las calles Páez y Colombia, casco histórico de Valencia, jurisdicción del municipio Valencia del estado Carabobo, mediante contrato de fecha 11 de agosto de 2014 y pretende, se declare que el término de duración del contrato de arrendamiento de un (1) año fijo contado a partir del primero (1) de julio del 2014, vence el día 1 de julio de 2015 y no el 30 de junio de 2015 y que la prórroga legal finaliza en fecha 1 de julio de 2020, pretensión que es rechazada por los demandados argumentando que el artículo 12 del Código Civil se refiere a lapsos procesales y no a los contractuales los cuales son comprendidos de manera inversa.
Para decidir se observa:
La existencia de la relación arrendaticia entre las partes quedó como un hecho no controvertido y por ende, excluido del debate probatorio, sin embargo, en las actas procesales cursa un ejemplar del contrato de arrendamiento, de cuyo texto se desprende que las partes celebraron el contrato a término fijo por un año, estableciendo una fecha de inicio y una fecha de culminación en forma expresa, que lo fue el 30 de junio de 2015.
Si bien es cierto, el artículo 12 del Código Civil contempla que los lapsos de años se contarán desde el día siguiente al de la fecha del acto que da lugar al lapso y concluirán el día de fecha igual a la del acto, del año que corresponda para completar el número del lapso y también es cierto que esa forma de computar los lapsos no sólo aplica a los procesos judiciales, sino también a las obligaciones, no puede soslayarse que la parte in fine de la mismo norma deja a salvo que las partes pacten o declaren otra cosa y no debe olvidarse, que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes conforme al artículo 1.159 del Código Civil. Por consiguiente, en el presente caso las partes convinieron de mutuo acuerdo e el contrato, lo que tiene fuerza de ley entre ellas una fecha de terminación fija y expresa que no es otra que el 30 de junio de 2015 y habiendo sido notificada judicialmente la arrendataria de la voluntad de no renovar el contrato en fecha en fecha 17 de marzo de 2017, la prórroga legal de tres años que ambas partes están en acuerdo corresponde a la arrendataria, finalizó el 30 de junio de 2020 y no el 1 de julio de 2020, como pretende la demandante, Y ASÍ SE DECIDE.
Pretende la demandante se determine que debe entregar el inmueble objeto del contrato en las mismas condiciones físicas que tenía el inmueble al momento de contratar el arrendamiento hace más de diez (10) años, ya que para ella no es cierto que deba entregarlo en el estado en que se encontraba para el 11 de agosto de 2014 fecha de suscripción del contrato, pretensión rechazada por los demandados alegando que debe entregar conforme al contrato inicial y en cada una de las renovaciones o prórrogas, reconocido por los demandantes en cada instrumento demostrativo de la relación suscrito.
En las actas procesales sólo consta el contrato celebrado entre las partes en fecha 11 de agosto de 2014 y siendo que la carga de la prueba recae sobre la parte actora, habida cuenta que su pretensión es rechazada en forma expresa por los demandados, conforme a las reglas de la distribución de la carga de la prueba contenida en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, correspondían a la demandante demostrar el contenido de los contratos de arrendamiento respecto a las condiciones físicas que tenía el inmueble al momento de contratar el arrendamiento hace más de diez (10) años, cosa que no hizo, por consiguiente, debe someterse al contrato fechado el 11 de agosto de 2014 y su pretensión debe ser desestimada, Y ASÍ SE DECIDE.
Pretende la demandante se declare si los demandados son arrendadores o propietarios o gestores del inmueble que nos ocupa y se determine el porcentaje de participación en esa propiedad de cada uno de los supuestos herederos y si los demandados son integrantes de la SUCESIÓN AZCUNES PÁRRAGA LUIS OSWALDO, pretensión que es rechazada por los demandados alegando que en el contrato las partes señalan su condición y son mutuamente aceptadas al momento de la firma y no le está dado al inquilino la verificación de la tradición.
En efecto, al momento de suscribirse el contrato los hoy demandados asumen la condición de arrendadores lo que es aceptado por el demandante, que a su vez es arrendatario, siendo pertinente tener presente que la legitimación para dar en arrendamiento no es exclusiva del propietario, pueden además arrendar el enfiteuta, el usufructuario, el propio arrendatario cuando sub-arrienda. (Obra citada: José Luís Aguilar Gorrondona, Contratos y Garantías, vigésima edición, páginas 372-374)
En el mismo sentido argumentativo apunta Ricardo Henríquez La Roche, al afirmar que en el arrendamiento, el arrendador quien normalmente es también propietario de la cosa, aunque pudiera no serlo, conserva el poder de disposición y transfiere al arrendatario, por cierto tiempo, el poder de usar y puede extender el beneficio al poder de disfrutar la cosa arrendada.. (Obra citada: Arrendamientos Inmobiliarios, tercera edición, página 32 y siguiente).
Asimismo, conforme al artículo 1.582 del Código Civil puede arrendar el que ostente la simple administración, quedando de bulto que determinar si los demandados son propietarios del inmueble arrendado o si son herederos de la SUCESIÓN AZCUNES PÁRRAGA LUIS OSWALDO es intrascendente y menos aún determinar el porcentaje de participación en esa comunidad, ya que en el presente caso no se debate la propiedad del inmueble, siendo suficiente para satisfacer el interés jurídico de la demandante, determinar que los ciudadanos VICENTE AZCUNES RODRÍGUEZ, IRENE RODRÍGUEZ de AZCUNES, IRENE AZCUNES RODRÍGUEZ y ALONSO AZCUNES RODRÍGUEZ, son arrendadores, por lo que su pretensión es parcialmente procedente, Y ASÍ SE DECIDE.
Pretende la demandante se declare que el canon locativo mensual del inmueble ha sido y continúa siéndolo durante la prórroga lega, la suma de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000.00), tal como está convenido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento de fecha 11 de agosto de 2014 y no el de Bs. 4.218.429.75, tal como lo hicieron conocer los demandados de autos mediante notificación judicial y si será o no sometido a ajustes anuales, pretensión que fue rechazada por los demandados alegando que se inició un procedimiento ante el SUNDDE del cual fueron notificados y están en conocimiento donde se les indicó que procedieran a la elaboración de un avalúo mediante un perito, lo cual se hizo y la clausula tercera señala que habrá aumentos en la prórroga legal, aumento que ya le fue notificado.
Para decidir se observa:
No demuestran los demandados la existencia de un procedimiento ante la Superintendencia Nacional Para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) del cual fueron notificados y donde se les indicó que procedieran a la elaboración de un avalúo mediante un perito.
En efecto, conforme al artículo 32 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, la fijación del canon lo determinan arrendador y arrendatario mediante tres formas, un canon de arrendamiento fijo, variable o mixto y sólo pueden hacerlo en forma conjunto, es decir, mediante un acuerdo de voluntades y en caso de no poder acordar el canon en forma conjunta, pueden solicitar a la Superintendencia Nacional Para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) su determinación.
Como quedó dicho anteriormente, no consta en las actas procesales que alguna de las partes haya acudido a la Superintendencia Nacional Para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) para solicitar la fijación del canon de arrendamiento y como quiera que cualquiera de las otras formas de determinación del canon, debe ser hecha en forma conjunta, es irremediable concluir que el canon de arrendamiento que debe pagarse durante la prórroga legal es el establecido en el contrato de fecha 11 de agosto de 2014, vale decir, la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00) mensuales y no obstante, el mismo puede ser ajustado en forma anual por así preverlo la cláusula tercera del contrato y el ordinal 1° de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, la fijación debe ser de mutuo acuerdo o por medio de la Superintendencia Nacional Para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) y no en forma unilateral o mediante un avalúo privado que no surte ningún efecto jurídico válido respecto al canon de arrendamiento, lo que determina que la pretensión de la demandante sea procedente y declarado parcialmente con lugar el recurso de apelación interpuesto por ella, debiendo ser modificada la sentencia recurrida, como quedará establecido de manera expresa y precisa en el dispositivo de la presente decisión, Y ASÍ SE DECIDE.
VI
DECISIÓN
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso procesal de apelación interpuesto por los demandados, ciudadanos VICENTE AZCUNES RODRÍGUEZ, IRENE RODRÍGUEZ de AZCUNES, IRENE AZCUNES RODRÍGUEZ y ALONSO AZCUNES RODRÍGUEZ; SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso procesal de apelación interpuesto por la parte demandante, sociedad de comercio COMERCIAL MAKO C.A.; TERCERO: SE MODIFICA la sentencia definitiva dictada el 10 de noviembre de 2022, por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; CUARTO: PARCIALMENTE CON LUGAR la acción mero-declarativa interpuesta por la sociedad de comercio COMERCIAL MAKO C.A. en contra de los ciudadanos VICENTE AZCUNES RODRÍGUEZ, IRENE RODRÍGUEZ de AZCUNES, IRENE AZCUNES RODRÍGUEZ y ALONSO AZCUNES RODRÍGUEZ y en consecuencia, SE DECLARA: 1.- que los ciudadanos VICENTE AZCUNES RODRÍGUEZ, IRENE RODRÍGUEZ de AZCUNES, IRENE AZCUNES RODRÍGUEZ y ALONSO AZCUNES RODRÍGUEZ, actúan frente al demandante en calidad de arrendadores; 2.- que la prórroga legal de tres años finalizó el 30 de junio de 2020; 3.- que el canon de arrendamiento que debe pagarse durante la prórroga legal es el establecido en el contrato de fecha 11 de agosto de 2014, vale decir, la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00) mensuales; 4.- que el avalúo y notificación judicial del aumento del canon de arrendamiento no produce efecto alguno; y 5.- que el arrendatario debe entregar el inmueble conforme al contrato fechado el 11 de agosto de 2014.
No hay condena en costas procesales por cuanto la sentencia recurrida no resultó confirmada, en atención al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes.
Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.
Publíquese, regístrese y déjese copia
Dado, firmado y sellado en la Sala del despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en la ciudad de
Valencia, a los tres (3) días del mes de abril de dos mil veinticuatro (2024). Año 213º de la Independencia y 165º de la Federación.
JUAN ANTONIO MOSTAFÁ P.
EL JUEZ TEMPORAL
ORIANNIS VITRIAGO
LA SECRETARIA TEMPORAL
En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 2:05 p.m. previo el cumplimiento de las formalidades de ley.
ORIANNIS VITRIAGO
LA SECRETARIA TEMPORAL
Exp. Nº 16.006
JAM/OV.-
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