En fecha 3 de agosto de 2018, fue presentado libelo de demanda por el abogado Luis Rodríguez Esteves, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 19.080, actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos Nilian Josefina Rodríguez Rodríguez, Nelson José Montilla Valles, Yelitze de la Trinidad Machado Arias, Zulay Elisa González Manrique, Tibaidi Josefina Salazar Bueno, Engelberth Enrique Núñez Quiñonez, Freddy Alexis Ugarte Villa, Kendy Antonio Araujo Mancebo, Mary Carmen Cedeño Valladares, Grisette del Valle Jiménez Muñoz, William José Padilla Urbina, Helen Tibisay Caruci Briones, Luis Enrique Fraile Olivero y Marlin Silene Bastidas Guzmán, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad V-4.109.567, V-15.419.054,
V-12.313.356, V-7.039.723, V-11.098.111, V-16.503.475, V-11.808.103,
V-15.898.437, V-7.139.406, V-10.733.212, V-13.045.962, V-18.531.854,
V-18.688.336 y V-13.426.172, respectivamente, con motivo de Cumplimiento de Contrato en contra de la Sociedad Mercantil Inversiones Kendeca C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Estado Carabobo, en fecha 30 de septiembre de 2005, bajo el N° 69, Tomo 76-A, y la Sociedad Mercantil Unibienes N° 48473, C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Estado Carabobo, en fecha 19 de septiembre de 2005, bajo el N° 68, Tomo
76-A, correspondiéndole el conocimiento de la presente demanda a este Tribunal, quedando el expediente signado bajo el N° 26.326
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal se pronuncia en los siguientes términos:
I
En fecha 27 de septiembre de 2018, se admitió la presente demanda, ordenándose la citación de la parte demandada.
En fecha 25 de octubre de 2018, el alguacil dejó constancia de la imposibilidad de practicar la citación personal del ciudadano Carlos Edwing Villanueva Martínez, en su condición de administrador de la Sociedad Mercantil Inversiones Kendeca C.A., y representante legal de la marca registrada Unibienes N° 48473.
En fecha 8 de abril de 2019, el apoderado judicial de la parte demandante presentó escrito de reforma de la demanda, la cual fue admitida en fecha 26 de abril de 2019.
En fecha 10 de mayo de 2019, el alguacil dejó constancia de la imposibilidad de practicar la citación personal del ciudadano Carlos Edwing Villanueva Martínez, en su condición de administrador de la Sociedad Mercantil Inversiones Kendeca C.A., y representante legal de la marca registrada Unibienes N° 48473. Seguidamente, en fecha 9 de agosto de 2019, le fue designado defensor judicial a la Sociedades Mercantiles Inversiones Kendeca C.A, y a la marca registrada Unibienes N° 48473, previo cumplimiento a las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 19 de noviembre de 2019, el Alguacil del Tribunal dejó constancia de haber practicado la citación personal del abogado José Fuentes, defensor judicial de la parte demandada en el presente juicio, quien en fecha 19 de diciembre de 2019, presentó escritos de cuestiones previas.
En fecha 6 de febrero de 2020, se dictó Sentencia Interlocutoria resolviendo las cuestiones previas propuestas por el defensor judicial de la parte demandada.
En fecha 13 de febrero de 2020, el apoderado judicial de la parte demandante consignó escrito subsanando la cuestión previa propuesta y declarada con lugar por este Tribunal.
En fecha 26 de febrero de 2020, se dictó Sentencia Interlocutoria declarando subsanada la cuestión previa propuesta por la parte demandada. Seguidamente, en fecha 28 de febrero de 2020, la apoderada judicial de la parte demandada apeló de la Sentencia Interlocutoria.
En fecha en fecha 4 de marzo de 2020, la apoderada judicial de la parte demandada presentó escritos de contestación a la demanda.
En fecha 13 de noviembre de 2020, el apoderado judicial de la parte demandante presentó escrito de promoción de pruebas. De igual forma, en fecha 18 de noviembre de 2020, la apoderada judicial de la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas; escritos que fueron debidamente sustanciados y admitidos en fecha 2 de diciembre de 2020.
En fecha 10 de marzo de 2021, el apoderado judicial de la parte demandante, presentó escrito de informes.
En fecha 02 de agosto de 2022, el Juez Provisorio Pedro Luis Romero Pineda tomó posesión del cargo. El 10 de octubre de 2022, el Juez se abocó al conocimiento de la presente causa.
II
Previo al pronunciamiento de mérito de la controversia planteada, debe este Tribunal determinar su competencia y al respecto observa que la presente demanda versa sobre una Acción de Cumplimiento de Contrato e Indemnización de Daños y Perjuicios, intentada con fundamento en los artículos 1.137, 1.159, 1.160, 1.167, 1.185, 1.259, 1.264, 1.266, 1.269, 1.271, 1.273 y 1.354 del Código Civil, aunado a la revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente, se desprende que el caso de marras versa sobre derechos civiles, motivo por el cual este Tribunal, en virtud de lo establecido en el artículo 28 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece: “La competencia por la materia se determina por la naturaleza de la cuestión que se discute y por las disposiciones legales que la regulan” se verifica la competencia por la materia. ASÍ SE ESTABLECE.
Ahora bien, sobre la competencia por la cuantía, observa este Tribunal que, la parte demandante estimó la demanda para lo que en el momento de su presentación era el equivalente a trescientos sesenta millones ciento noventa y cuatro mil doscientos treinta y dos con noventa y cinco unidades tributarias (360.194.232,95 U.T.) y por cuanto dicha estimación no fue impugnada por la representación judicial de la parte demandada conforme a lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, se procede a verificar si este Tribunal es competente en razón de la cuantía. En este sentido, el artículo 29 de la norma civil adjetiva establece “La competencia por el valor de la demanda se rige por las disposiciones de este Código y por la Ley Orgánica del Poder Judicial”. Sobre esta disposición, la Ley Orgánica del Poder Judicial, publicada en Gaceta Oficial Extraordinaria número 5.262, de fecha 11 de septiembre de 1998, establece en su artículo 68: “Los jueces de primera instancia civil actuarán como jueces unipersonales en la forma y con competencia en el Código de Procedimiento Civil y en las demás leyes: o como presidentes de los tribunales integrados con participación ciudadana que se establecieren” y en su artículo 69, “Son deberes y atribuciones de los jueces de primera instancia, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones: (…) B. EN MATERIA CIVIL: 1. Conocer en primera instancia de todas las causas civiles que se les atribuya el Código de Procedimiento Civil …”
En este sentido, es preciso analizar la Resolución N° 2009-0006, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, publicada en Gaceta Oficial N° 39.152, de fecha 2 de abril de 2009, la cual contempla en su artículo 1º lo siguiente:
“…Se modifican a nivel nacional, las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, de la siguiente manera:
a) Los Juzgados de Municipio, categoría C en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.).
b) Los Juzgados de Primera Instancia, categoría B en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía exceda las tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.).
A los efectos de la determinación de la competencia por la cuantía, en todos los asuntos contenciosos cuyo valor sea apreciable en dinero, conste o no el valor de la demanda, los justiciables deberán expresar, además de las sumas en bolívares conforme al Código de Procedimiento Civil y demás leyes que regulen la materia, su equivalente en unidades tributarias (U.T.) al momento de la interposición del asunto …”
De las normas antes transcritas, se observa que la presente causa, por ser estimada en una cantidad que excede las tres mil un unidades tributarias (3.001 U.T.), este Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, reconoce su plena competencia en razón de la cuantía, además de la competencia por la materia y el territorio, para haber conocido, tramitado y ahora decidir la presente causa. ASÍ SE ESTABLECE.
III
La parte demandante fundamentó su pretensión en los siguientes hechos narrados:
“… Mis representados supra identificados, suscribieron cada uno de ellos Contrato Privado de Opción Bilateral de Compra-Venta con la Sociedad de Comercio de este domicilio INVERSIONES KENDECA, C.A (…) quien a través de la “marca registrada UNIBIENES (…) suscribieron como señalé supra, Contratos Privados de Opción Bilateral de Compra-Venta (…) Ahora bien Ciudadano Juez; tal como lo establece la Cláusula Primera del Contrato de marras, el Objeto de los Contratos supra señalados, además de especificar y definir los elementos esenciales del futuro contrato bilateral de Compra-Venta (…) contiene la Obligación por parte de “la Empresa Concedente”, de Cumplir con el futuro Contrato definitivo de Compra-Venta, previo el cumplimiento por parte de las partes contratantes, de todas las obligaciones, términos y condiciones contenidas en dichos contratos de opción bilateral de compra-venta (…) tenemos ciudadano Juez, que NI (sic) “la Empresa Concedente (…) Ni (sic) su intermediaria (…) HAN CUMPLIDO CON SUS OBLIGACIONES PRINCIPALES contenidas en el Contrato de marras relativas a: ÚNICO: NO han CUMPLIDO con lo establecido textualmente en la Cláusula PRIMERA Y SEGUNDA del Contrato de marras, ya que NO han desarrollado TOTALEMNTE el CENTRO COMERCIAL CARANDAY; debido a que hasta la presente fecha, el mismo no se encuentra Totalmente Concluido (…) y lo que es peor aún Ciudadano Juez, la misma se encuentra totalmente paralizada y abandonada (…) encontrándose en consecuencia dicha “EMPRESA CONCEDENTE”, en total y absoluta MORA en el CUMPLIMIENTO DE SUS OBLIGACIONES ya señaladas y establecidas contractualmente …”
Por su parte, la apoderada judicial de la Sociedad Mercantil Inversiones Kendeca C.A., y la Sociedad Mercantil Unibienes N° 48473, C.A, en el escrito de contestación de la demanda, expuso lo siguiente:
“… Rechazo, niego y contradigo, en todas y cada una de sus partes, todos los hechos y alegatos esgrimidos en el libelo de la Demanda que pretenden involucrar a mi representada en un supuesto incumplimiento del cual pretende hacerme responsable (…) en ningún momento INVERSIONES UNIBIENES, C.A., participa en negociación como un ente que forma parte de la misma, ni determinó elemento alguno que pudiera indicar consentimiento, precio ni valor respecto a bien alguno. Lo anterior puede evidenciarse en todos y cada uno de los contratos aportados con el libelo que no fueron suscritos por mi representada, en los mismos expresamente constan firmas de INVERSIONES KENDECA C.A (…) En consecuencia, invoco como Defensa de Fondo la falta de cualidad e interés de mi representada [INVERSIONES UNIBIENES, C.A]
(…)
Mi representada INVERSIONES KENDECA, C.A, (…) inicio el proyecto de construcción del Centro Comercial Caranday sobre una extensión de terreno de su propiedad (…) no obstante, sobreviene en la economía nacional un caos, constituido por incrementos desmedidos en el costo de los materiales, derivado de la escasez de los mismos, variaciones del índice inflacionario (…) lo cual constituye hechos notorios que motivaron que mi representada, ante la problemática planteada se dirigiera a los demandantes a fin de reestructurar la negociación, de lo cual no recibió respuesta de ninguna índole (…) evidentemente la situación planteada, refleja el porqué de la no culminación de la obra (…) con base en lo anterior, podemos concluir, que la conducta desarrollada por mi Representada, no constituye incumplimiento voluntario culposo, generador de daños y perjuicios a los Demandantes (…) según las circunstancias narradas (…) no existe por parte de mi representada, el incumplimiento voluntario culposo que pretenden atribuirle los demandantes (…) pues los hechos narrados constituyen indiscutiblemente, “FUERZA MAYOR”, que afectó no solamente a mi Representada sino a toda la nación …”
IV
Conforme a lo planteado por la parte demandante en el libelo de demanda presentado en fecha 3 de agosto de 2018, y a los escritos de contestación presentados por la representación judicial de la parte demandada en fecha 4 de marzo de 2020, puede establecer este Tribunal que los hechos admitidos y los límites de la presente controversia quedan planteados de la siguiente manera:
Hechos Admitidos:
• Que la Sociedad Mercantil Inversiones Kendeca, C.A., plenamente identificada, suscribió con cada uno de los demandantes en el presente juicio, un contrato preliminar denominado “Contrato de Opción”, que tenía por objeto la venta de un bien inmueble destinado a local comercial u oficina.
• Que la Sociedad Mercantil Inversiones Kendeca, C.A., es propietaria del bien inmueble donde se desarrolla la construcción del Centro Comercial Caranday.
• Que la Sociedad Mercantil Inversiones Kendeca, C.A., recibió los pagos realizados por los demandantes, según lo establecido en las cláusulas cuarta y quinta de los contratos de opción suscritos.
Hechos Controvertidos:
• Cumplimiento de los contratos de opción a compra suscritos entre la Sociedad Mercantil Inversiones Kendeca C.A., plenamente identificada, a través de la marca registrada Unibienes N° 48473, y la parte demandante. Lo cual comprende la culminación del Centro Comercial denominado Caranday, por la inejecución de la misma
IV
De los medios de prueba promovidos por el demandante
Documentales:
De los folios 168 al 920, de la primera pieza principal, marcados con las letras “D” hasta la “J-13”, constan; catorce (14) contratos de opción a compra, suscrito entre los distintos demandantes y la Sociedad Mercantil Inversiones Kendeca, C.A; documentos de propiedad del bien inmueble donde se desarrolla la construcción del Centro Comercial “Caranday” y diversos recibos de pago correspondiente a los montos convenidos en los contratos de opción a compra. Sin embargo, dichas documentales están relacionadas con los hechos admitidos en el presente juicio y no aportan elemento de convicción alguno sobre los hechos controvertidos, siendo necesario desechar la valoración de estas documentales en la presente causa. ASÍ SE DECIDE.
Informes:
Con relación a las pruebas de informes a las Instituciones Bancarias, promovidas por la representación judicial de la parte demandante y admitida por este Tribunal en fecha 2 de diciembre de 2020, consta de las actas que conforman el presente expediente, específicamente del folio 3 de la tercera pieza principal, que en fecha 7 de diciembre de 2020, fue librado oficio N° 123, a la Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras (SUDEBAN), requiriendo la información necesaria, sin que hasta la presente fecha conste respuesta alguna por parte de la referida institución, no habiendo respuesta oportuna que valorar, se desecha la misma de la presente causa. ASÍ SE DECIDE.
De los medios de prueba promovidos por el demandado
De los folios 168 al 222, de la primera pieza principal, marcados con las letras “D” hasta la “D-13”, constan; catorce (14) contratos de opción a compra, suscritos entre los distintos demandantes y la Sociedad Mercantil Inversiones Kendeca, C.A. Sin embargo, dichas documentales están relacionadas con los hechos admitidos en el presente juicio y no aportan elementos de convicción sobre los hechos controvertidos, siendo necesario desechar la valoración de estas documentales en la presente causa. ASÍ SE DECIDE.
De los folios 260 al 265, de la segunda pieza principal, marcada con la letra “A”, consta en copia fotostática simple, resultados del índice nacional de precios al consumidor, producto interno bruto y balanza de pagos, correspondiente al cuarto trimestre del año 2015. Sin embargo, tal como señaló este Tribunal en el auto de admisión de pruebas de fecha 2 de diciembre del año 2020, los hechos notorios no son objetos de pruebas, en consecuencia, siendo un hecho público y notorio los índices de precios al consumidor publicados por el Banco Central de Venezuela, los mismos quedan exentos de pruebas, por lo que se descarta la valoración de esta documental en la presente causa. ASÍ SE DECIDE.
De los folios 266 al 273, de la segunda pieza principal, marcados con las letras “B”, “C”, y “D”, constan en copia fotostática simple, noticia publicada por el portal “Correo del Orinoco” el día 22 de abril del año 2014, relacionada con la escasez de cemento en Venezuela y el informe publicado por la Cámara Venezolana de la construcción con relación a la baja producción de cemento. Tal como fue establecido anteriormente, los hechos notorios no son objetos de pruebas, en consecuencia, siendo un hecho público y notorio la baja producción de cemento en los años 2014 y 2015, los mismos quedan exentos de pruebas, siendo necesario prescindir de la valoración de estas documentales en la presente causa. ASÍ SE DECIDE.
V
Una vez definido el límite de la controversia en el presente juicio y valorado el acervo probatorio aportado por las partes, en el cual la parte demandante persigue el cumplimiento del contrato de opción a compra suscrito, así como una indemnización por los daños y perjuicios causados por la inejecución en la construcción del Centro Comercial denominado “Caranday”, producto del incumplimiento voluntario o culposo por parte de la Sociedad Mercantil Inversiones Kendeca, C.A; procede este Tribunal a exponer lo siguiente:
Con relación a las fuentes de las obligaciones, específicamente los contratos, el Código Civil en sus artículos 1.133, 1.141, 1.156, 1.159, 1.167 y 1.271, establece lo siguiente:
“Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
Artículo 1.141.- Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:
1º Consentimiento de las partes;
2º Objeto que pueda ser materia de contrato; y
3º Causa lícita.
Artículo 1.156.- Las cosas futuras pueden ser objeto de los contratos, salvo disposición especial en contrario.
Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Artículo 1.271.- El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe.”
De los artículos precedentemente citados, se puede observar la cualidad que tienen los contratos para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir un vínculo jurídico entre dos o más personas, teniendo el mismo, fuerza de ley entre las partes contratantes, no pudiendo ser revocado sino por mutuo consentimiento o por las causas expresamente autorizadas por la Ley. Así mismo, el artículo 1.167 eiusdem, establece los efectos que puede provocar el incumplimiento de las obligaciones contenidas en los contratos suscritos, traduciéndose en la reclamación de los daños y que perjuicios a que hubiere lugar.
En el caso de marras, la representación judicial de la parte demandante alegó que a pesar de que sus representados cumplieron con las obligaciones contraídas en los diversos contratos de opción a compra, específicamente la contenida en la cláusula tercera de los mismos, referente al pago del precio estipulado por los inmuebles objetos de los distintos contratos, la parte demandada no cumplió con su obligación, la cual comprendía la construcción del Centro Comercial denominado “Caranday” y la obtención de la correspondiente Constancia de Terminación de Obra antes de la fecha 30 de octubre de 2013, en algunos casos, y en otros casos antes del 28 de febrero de 2015.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada convino en la existencia de los contratos de opción a compra suscritos, así como en los pagos realizados por los demandantes. Sin embargo, alegó que el incumplimiento en la culminación de la obra se debió a causas inimputables a su representada, fundado en la inflación desmedida y el incremento desproporcional en los precios de los materiales de construcción como consecuencia de la escasez de los mismos, que vivió el país entre los años 2014 y 2015, constituyendo estos hechos, a decir de la parte demandada, un eximente de responsabilidad de conformidad con lo establecido en la cláusula sexta de los referidos contratos y en el artículo 1.271 del Código Civil.
Tal como fue establecido por este Tribunal, mediante el auto de admisión de pruebas de fecha 2 de diciembre de 2020, con relación al Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la baja producción de cemento en los años 2014 y 2015, en el cual señaló lo siguiente:
“… Es evidente que los índices de precios al consumidor publicados por el Banco Central de Venezuela; la noticia publicada por el diario Correo del Orinoco el 22 de abril de 2.014, relacionada con la escasez de cemento en Venezuela en el año 2.014; y, el informe publicado por la Cámara Venezolana de la Construcción con relación a la baja producción de cemento en el año 2.015, son hechos que pertenecen al conocimiento general de la población venezolana, por ser, o haber sido noticia a las que se tiene fácil acceso; por lo tanto, estos hechos están exentos de pruebas …”
Es importante destacar que aún con las complejidades en cuanto a la economía nacional y la oferta en los distintos bienes y servicios nacionales de los años en mención, entiéndase 2014 y 2015, el desenvolvimiento y desarrollo del país no se encontraba en un estado inmóvil e inerte. Nada más alejado de la realidad, a pesar de que la producción nacional de cemento desde el año 2007, año de la estatización de la industria cementera, fue inferior a los niveles de producción de los años anteriores, de acuerdo con el informe presentado por el Observatorio de Derecho de Propiedad, la industria de la construcción en Venezuela no se encuentraba paralizada. En este sentido, erróneamente podría este Jurisdicente convalidar los alegatos hechos por la representación judicial de la parte demandada, al fundamentar los motivos del incumplimiento de la culminación de la referida obra, en la baja producción de materia prima en el ámbito nacional, hecho que venía ocurriendo desde el año 2007 y que no constituye circunstancias de fuerza mayor ni desconocidos para las empresas que se desenvuelven en la industria de la construcción. (Vid. El monopolio estatal del cemento, https:// paisdepropietarios. Org /propietariosve/wpcontent/uploads/2016/04/PDP_caso_cemento-1.pdf).
En este sentido, se debe citar la cláusula sexta de los referidos contratos de opción a compra suscritos entre los demandantes y la parte demandada, la cual establece:
“Salvo casos de fuerza mayor o caso fortuito, entendiéndose como tales, cualquier hecho o circunstancia independiente de la actuación o conducta de “LA CONCEDENTE” no imputables a ella, es decir, que estén fuera del control razonable de ella, incluyendo, sin limitación, casos como: Guerras, rebelión, insurrección, conmoción civil, golpe de Estado, estado de excepción, incendio, inundación u otros desastres naturales, falta de disponibilidad de mano de obra y/o materiales e insumos de la construcción, huelga u otros disturbios laborales, restricciones gubernamentales, o cualquier otra causa que esté totalmente fuera del control de “LA CONCEDENTE” en el entendido que tan pronto sea posible, se informará de ella, a “LA OPTANTE” que han ocurrido las circunstancias que impidieron o retrasaron la terminación de las obras, “LA CONCEDENTE” se compromete a tener concluido totalmente el Centro Comercial denominado “CENTRO COMERCIAL CARANDAY” del cual forma parte el local comercial de este contrato y asimismo a obtener la correspondiente Constancia de Terminación de Obra, antes del día 30 de octubre de 2013. Asimismo “LA OPTANTE” se obliga efectuar todas las gestiones necesarias para que el documento definitivo de compra-venta sea protocolizado a más tardar el día 30 de marzo de 2014, o dentro de los treinta (30) días siguientes a la obtención de la Constancia de Terminación de Obra, bien se obtenga ésta en la fecha indicada o antes, si la edificación es concluida antes de dicha fecha, sin que obste para ello, el plazo establecido en la cláusula DÉCIMA PRIMERA de este contrato. Es convenio expreso entre las partes que en CASO FORTUITO o FUERZA MAYOR, el plazo establecido en esta cláusula se prorrogará por un lapso igual al del CASO FORTUITO o FUERZA MAYOR. Si por alguna circunstancia para el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta, “LA OPTANTE”, adeudare alguna de las cuotas establecidas en la cláusula quinta de este documento, quedará constituida hipoteca convencional de primer grado sobre el local comercial para garantizar el saldo deudor.”
Luego de una revisión pormenorizada de los contratos de opción a compra, se puede observar que los mismos fueron suscritos en el intervalo comprendido de 2010 a 2013, para la concedente -al desarrollar su actividad comercial en la industria de la construcción-, no era un hecho aislado ni desconocido que para la fecha era evidente la estatización de la industria cementera y de la Siderúrgica del Orinoco (SIDOR), siendo esta última encargada de la producción nacional de derivados del acero como cabillas. Por lo tanto, difícilmente podría ser un acontecimiento aislado y menos aún, un caso de fuerza mayor o caso fortuito, los índices de producción nacional de la materia prima para la industria de la construcción. Siendo que, para la fecha de las contrataciones, ambas ya eran empresas públicas, correspondiendo a la concedente y a los optantes cumplir con los contratos de opción a compra tal como fue convenido entre ellos, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.264 del Código Civil, el cual establece: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”. ASÍ SE ESTABLECE.
Como se señaló anteriormente, el Código Civil en el artículo 1.167, faculta a la parte contratante que se vea afectada por el incumplimiento en las obligaciones de la parte contraria, a reclamar judicialmente el cumplimiento del contrato o la resolución de este.
En el caso de marras se observa que, en apego al contenido del artículo antes referido, los demandantes pretenden la culminación de la obra y la posterior protocolización de los inmuebles -tal como fue acordado en los distintos contratos de opción a compra-, ante el incumplimiento demostrado de la parte demandada, en el entendido que este último no logró desvirtuar lo expuesto por la parte demandante; por lo que resultaría forzoso para este Tribunal declarar con lugar la referida pretensión.
No obstante lo expuesto en el párrafo que antecede y considerando que toda sentencia debe ser clara, precisa y congruente con la demanda y con las demás pretensiones de las partes deducidas oportunamente en el pleito, es necesario analizar todos los puntos del petitorio de la presente demanda de manera conjunta, a saber: Primero: Cumplir con la obligación de concluir la obra y posteriormente otorgar el respectivo contrato definitivo de compra venta; Segundo: En el supuesto de no concluir la referida obra, hacer entrega material de los inmuebles objetos de la presente demanda en el estado en que se encuentren; Tercero: Pagar los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento e inejecución de la obra del Centro Comercial denominado Caranday y, Cuarto: Pagar los gastos de protocolización que genere la transmisión de propiedad de los inmuebles objetos de la presente demandada.
Con relación al primer punto, ya se indicó que pareciera forzoso para este Tribunal declarar con lugar la referida pretensión, sin embargo, surge para este Jurisdicente el análisis de la efectividad de la decisión y por ende la justicia efectiva en el caso concreto. Al reflexionar sobre la ejecución de la sentencia como parte del contenido del derecho a la tutela judicial efectiva, tantas veces referidas en el ámbito judicial, se considera la posibilidad de una eventual inejecución de la sentencia por imposibilidad jurídica o material, lo cual es contrario a ese principio constitucional tutelado, por lo que es menester la exigencia de una motivación especial.
Así pues, habiendo meditado sobre la imposibilidad material de una probable decisión en el caso sub iudice, concluye quien aquí decide que declarar con lugar el primer punto, contrariaría la lógica y la casuística jurídica en etapa de ejecución, en atención a las circunstancias concurrentes que se presentarían y que deben ser debidamente evaluados sobre los puntos concernidos en el proceso; por lo que a criterio de este Juzgador, debe declararse sin lugar la pretensión de la parte demandante en cuanto al cumplimiento de la obligación por medio de la conclusión de la obra y posterior otorgamiento del respectivo contrato definitivo de compra venta. ASÍ SE ESTABLECE.
Verificado y decidido el punto primero del petitorio de la presente demanda corresponde resolver los siguientes, siendo necesario traer a colación lo establecido en los artículos 1, 26 y 32 de la Ley de Propiedad Horizontal, los cuales establecen lo siguiente:
“Artículo 1. Los diversos apartamentos y locales de un inmueble podrán pertenecer a distintos propietarios de acuerdo con las disposiciones de la presente Ley, en cuanto no se opongan a éstas las del Código Civil.
A los efectos de esta Ley, sólo se considerará como apartamento o local a la parte de un edificio susceptible de aprovechamiento Independiente, que tenga salida a la vía pública directamente o a través de un determinado espacio común, sea que ocupe todo, o una fracción de un piso o más de uno.
Artículo 26. Antes de procederse a la enajenación de uno cualquiera de los apartamentos o locales de un edificio, el propietario o los propietarios del inmueble declararán por documento protocolizado en la correspondiente Oficina Subalterna de Registro, su voluntad de destinarlo para ser enajenado por apartamentos o locales. Este documento contendrá además de la descripción de los títulos inmediatos de adquisición, los pisos, apartamentos y dependencias de que consta, con especificación de los linderos de los apartamentos y locales, la descripción de las cosas comunes generales del edificio y de las cosas comunes limitadas a cierto número de apartamentos con expresión de cuales son esos apartamentos; la indicación precisa del destino dado al edificio, el valor que se le da al edificio y el que se le atribuye a cada uno de los apartamentos locales y otras partes del edificio susceptibles de enajenación separada, fijándose de acuerdo con tales valores el porcentaje que tengan los propietarios sobre las cosas comunes y sus derechos y obligaciones en la conservación y administración del inmueble; los gravámenes que pesan sobre el edificio y cualquiera otra circunstancia que interese hacer constar. Al protocolizar dichos documentos, el registrador estampará las notas marginales a que se refiere el artículo 1.926 del Código Civil.
Se acompañará el documento a que se refiere este artículo, a fin de que sean agregados al Cuaderno de Comprobantes, los planos arquitectónicos debidamente aprobados por los organismos correspondientes, los de sus dependencias e instalaciones, y, en su caso, los de sus modificaciones esenciales donde deben estar demarcadas claramente las áreas comunes. Todos los planos a que se refiere el aparte anterior deberán ser previamente conformados por el proyectista de la obra, o, en su defecto, por un profesional autorizado, quien hará constar que el edificio corresponde a ellos y que no alteran o modifican las áreas y los usos comunes del inmueble, sus anexidades y pertenencias de acuerdo al permiso de construcción. Igualmente, el documento de condominio se acompañará de un ejemplar del Reglamento de Condominio el cual será de obligatorio cumplimiento, será modificable por la Asamblea de Propietarios, y versará sobre las siguientes materias:
1. Atribuciones de la Junta de Condominios y del Administrador;
2. Garantía que debe prestar el Administrador para responder de su gestión;
3. Normas de conveniencia entre copropietarios y uso de las cosas comunes del edificio y de las privativas de cada apartamento;
4. Instalación en el edificio de rejas, toldos, aparatos de aire acondicionado y demás accesorios que no afecten la estructura, distribución y condiciones sanitarias del inmueble;
5. Normas para el mejor funcionamiento del régimen.
Si otorgado el documento de condominio ocurren modificaciones en la construcción, deberán determinarse tales modificaciones en el documento complementario, antes de proceder a la venta.
Todas las especificaciones mencionadas en este artículo, se considerarán reproducidas en el documento de enajenación o gravamen de cualquier apartamento, local, estacionamiento, depósito o maletero.
Parágrafo Único: Al destinarse un inmueble para ser enajenado por apartamento, no podrá excluirse del mismo ninguna porción del terreno que sirvió de base para la obtención del permiso de construcción ni ninguna de las anexidades o pertenencias del inmueble. Cualquier exclusión expresa o tácita que se hiciera en el Documento de Condominio, no se considerará válida.
Artículo 32. No podrá registrarse ningún título de propiedad o de cualquier otro derecho sobre un apartamento si no se han cumplido las formalidades relativas a los planos arquitectónicos aprobados por los organismos correspondientes del inmueble y al condominio establecido en el artículo 26.
No podrá enajenarse ningún apartamento sin haber obtenido previamente los permisos de habitabilidad.
a. Las menciones correspondientes al Registro del Respectivo Documento de Condominio;
b. La designación del apartamento, con expresión del área correspondiente, situación, número o letra que lo distinga, linderos y demás circunstancias que sirvan para hacerlo conocer distintamente;
c. El porcentaje que represente el valor atribuido al apartamento en relación con el fijado a la totalidad del inmueble.”
De los artículos previamente citados se pueden observar los requisitos que deben cumplirse previo a la enajenación y registro de inmuebles regidos por la referida Ley de Propiedad Horizontal, entre los cuales destacan el registro del respectivo documento de condominio y la obtención del permiso de habitabilidad por parte de la autoridad correspondiente. En el caso de marras, no consta en las actas procesales que conforman el presente expediente, que el bien inmueble destinado a locales comerciales y oficinas denominado Centro Comercial Caranday cuente con el respectivo documento de condominio, en el cual se establezca la especificación y descripción de los linderos de los locales y oficinas, descripción de las cosas comunes así como el porcentaje de derechos y obligaciones que poseerá cada copropietario, en fin, que cumpla con los requisitos establecidos en el artículo 26 eiusdem. De igual forma, no consta que dicha obra cuente con la aprobación del permiso de habitabilidad emitido por la Alcaldía del Municipio Los Guayos del estado Carabobo, tal como lo establece el artículo 32 la misma ley.
Por todas las consideraciones anteriormente expuestas, a pesar que la parte demandada no logró probar que el incumplimiento en la ejecución de la obra se debió a causas externas no imputables a ellas, la representación judicial de la parte demandante pretende que se haga la entrega material y el otorgamiento de un contrato definitivo de venta sobre bienes inmuebles que no cumplen con las condiciones necesarias establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal, por tal motivo este Jurisdicente debe declarar sin lugar el numeral segundo del petitorio de la presente demanda. ASÍ SE ESTABLECE.
Con relación al numeral tercero del petitorio de la demanda, relativo al pago de los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento en la ejecución de la obra, tal como se señaló anteriormente, la parte demandada no logró probar que el incumplimiento en la ejecución de la obra se debió a causas externas no imputables a ellas, siendo deber de la parte demandada indemnizar a los optantes por el incumplimiento en su obligación, tal como lo establece el artículo 1.271 del Código Civil. En este sentido es necesario citar un extracto de la cláusula séptima de los contratos de opción a comprar suscritos entre las partes intervinientes en el presente juicio, la cual establece lo siguiente:
“… Si el otorgamiento no se efectuare en el plazo anteriormente dicho por causas imputables a “LA CONCEDENTE”, o ésta desistiere de la negociación, se le reintegrará a “LA OPTANTE” el montante total que hubiere pagado hasta esa fecha y además como indemnización total de daños y perjuicios una suma igual al cincuenta por ciento (50%) de dicho montante. En este último caso, las sumas que “LA CONCEDENTE” deba entregar a “LA OPTANTE”, le serán reintegradas a éste, en un plazo no mayor de treinta (30) días, contados a partir de la fecha del incumplimiento o desistimiento. Es entendido que de producirse una cualquiera de estas dos hipótesis, el presente contrato quedará rescindido de pleno derecho, quedando en libertad “LA CONCEDENTE” de disponer libremente del local comercial objeto de este contrato.”
Así mismo, este Tribunal en resguardo de la tutela judicial efectiva y en estricto acatamiento al criterio adoptado por la Sala de Casación Civil del Máximo Tribunal de la República, en sentencia N° 517 de fecha 8 de noviembre de 2018, con ponencia del Magistrado Yván Darío Bastardo Flores, en torno a la indexación judicial, en la cual se dejó sentado lo siguiente:
“… En las materias donde la condena puede referirse a cantidades cuyo monto se determina para la fecha de la sentencia o que se pueden liquidar en la fase de su ejecución, ya que es en ese momento cuando se puede determinar la base efectiva del resarcimiento o condena, hay que distinguir si se trata de asuntos contractuales o extra contractuales. Si son de los primeros, en una situación inflacionaria, la pérdida del valor de la moneda equivale a un daño previsible, a tenor del artículo 1274 del Código Civil, y la jurisprudencia venezolana ha dejado atrás el principio nominalístico expresado en el artículo 1737 del Código Civil, procediendo el juez a ordenar la entrega en dinero del valor equivalente al numéricamente expresado en el contrato, por lo que la condena del deudor no es a pagar una suma idéntica a la convenida en el contrato, sino en la de pagar una cantidad equivalente al valor de la suma prestada originalmente a la fecha del pago, cuando debido a su mora se hace necesario demandarlo. Lo importante es el valor real de la moneda para la época judicial del pago, no siendo posible pretender lo mismo, cuando las partes del contrato pacten lo contrario, o cuando judicial o extrajudicialmente se cumpla la obligación.
(…)
Como corolario de lo expresado, esta Sala abandona el criterio imperante acorde las corrientes jurídicas contemporáneas que dan preeminencia a una justicia social y establece que, los jueces podrán en aquellas demandas que se admitan a partir de la publicación del presente fallo ordenar la indexación o corrección monetaria –siempre que ésta sea procedente- de oficio en caso de que el debate judicial consista en intereses y derechos privados (con exclusión del daño moral) y, por tanto, disponibles y aun cuando el demandante no lo haya solicitado expresamente en las oportunidades procesales determinadas por la jurisprudencia. Así se decide …”
Por las consideraciones previamente expuestas, considera ajustado a derecho este Jurisdicente, acordar una indemnización por los daños y perjuicios causados a los optantes por el incumplimiento de la parte demandada, en la ejecución de la obra del Centro Comercial denominado Caranday, de acuerdo a las condiciones establecidas en la cláusula séptima de los contratos de opción a comprar suscritos entre las partes intervinientes en el presente juicio, en concordancia con los artículos 1.159 y 1.271 del Código Civil, previa indexación monetaria de los montos pagados por los optantes a la parte demandada, los cuales fueros admitidos por esta en el acto de contestación de la demanda. ASÍ SE ESTABLECE.
Por último, con relación al numeral cuarto del petitorio de la demanda, relativo a que la parte demandada cubra los gastos correspondientes a la protocolización de los documentos definitivos de venta, es necesario transcribir la cláusula décima segunda de los contratos de opción a compra suscritos entre las partes intervinientes en el presente juicio, la cual es del tenor siguiente:
“Todos los gatos de redacción de documentos, protocolización de éstos y cualquier otro análogo que cause este compromiso y el contrato definitivo de compra-venta, serán por cuenta exclusiva de “LA OPTANTE”, quien asimismo acepta que en caso de no hacer uso de ningún tipo de crédito hipotecario, el documento definitivo de compra sea redactado por “LA CONCEDENTE”, cancelando “LA OPTANTE”, los gastos de protocolización, Timbres Fiscales y honorarios profesionales del abogado redactor.”
Sobre este particular las partes contratantes establecieron sus condiciones, acordando que los gastos que pudiera ocasionar el contrato en cuestión, así como el contrato definitivo de venta sería por cuenta de los optantes, aunado a esto no puede acordarse, como una indemnización por daños y perjuicios por el retardo en la ejecución de la obra, que la parte demandada en el momento de proceder a otorgar los contratos definitivos de compra cubra con los gastos correspondientes. ASÍ SE ESTABLECE.
VI
Por todas las razones de hecho y de derecho antes narradas, este Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:
PRIMERO: Parcialmente CON LUGAR la presente demanda con motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA e INDEMNIZACIÓN POR DAÑOS Y PERJUICIOS, intentada por los ciudadanos Nilian Josefina Rodríguez Rodríguez, Nelson José Montilla Valles, Yelitze De La Trinidad Machado Arias, Zulay Elisa González Manrique, Tibaidi Josefina Salazar Bueno, Engelberth Enrique Núñez Quiñonez, Freddy Alexis Ugarte Villa, Kendy Antonio Araujo Mancebo, Mary Carmen Cedeño Valladares, Helen Tibisay Caruci Briones, Luis Enrique Fraile Olivero y Marlin Silene Bastidas Guzmán, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad V-4.109.567, V-15.419.054,
V-12.313.356, V-7.039.723, V-11.098.111, V-16.503.475, V-11.808.103,
V-15.898.437, V-7.139.406, V-18.531.854, V-18.688.336 y V-13.426.172, respectivamente, debidamente asistidos de abogados, en contra de la Sociedad Mercantil Inversiones Kendeca C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Estado Carabobo, en fecha 30 de septiembre de 2005, bajo el N° 69, Tomo 76-A, y la marca registrada Unibienes N° 48473, debidamente inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Estado Carabobo, en fecha 19 de septiembre de 2005, bajo el N° 68, Tomo 76-A
SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR la pretensión de la parte demandante en cuanto al numeral primero del petitorio de la presente demanda, referido a que la parte demandante concluya la obra del Centro Comercial denominado Caranday y posteriormente otorgue el documento definitivo de compra correspondiente.
TERCERO: Se declara SIN LUGAR la pretensión de la parte demandante en cuanto al numeral segundo del petitorio de la presente demanda, referido a que, en caso de negativa de la parte demandante de concluir la obra del Centro Comercial denominado Caranday, esta proceda a la entrega material de los inmuebles objetos la presente demanda en el estado en que se encuentren.
CUARTO: Se declara CON LUGAR la pretensión de la parte demandante en cuanto al numeral tercero del petitorio de la presente demanda, referido al pago de los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento e inejecución de la obra del Centro Comercial denominado Caranday, de conformidad con lo establecido en la cláusula séptima de los contratos de opción a comprar suscritos entre las partes intervinientes en el presente juicio, previa la indexación monetaria correspondiente.
QUINTO: Se declara SIN LUGAR la pretensión de la parte demandante en cuanto al numeral cuarto del petitorio de la presente demanda, referido a que la parte demandada cubra con los gastos de protocolización que genere la transmisión de propiedad de los inmuebles objetos de la presente demandada.
SEXTO: Con el fin de llevar a cabo la indexación monetaria prevista en el numeral cuarto de la presente dispositiva, se ORDENA la realización de una experticia complementaria del fallo, con el nombramiento de un único perito designado por este Tribunal.
Notifíquese a las partes de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, diarícese, regístrese y déjese copia de conformidad con el artículo 248 Código de Procedimiento Civil.
Se ordena la publicación de la presente decisión en la página WEB del Tribunal Supremo de Justicia en el site denominado Región Carabobo.
Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho de este Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en la Ciudad de Valencia el día 27 de febrero de 2024, Años 213° de la Independencia y 165° de la Federación.
El Juez Provisorio,
Abg. PEDRO LUIS ROMERO PINEDA
La Secretaria,
Abg. YUSNEILYS MEDINA MELCHOR
En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 2:00 de la tarde.-
La Secretaria
Abg. YUSNEILYS MEDINA MELCHOR
|
