REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y
DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
Valencia, 14 de febrero de 2024
213º y 164º
EXPEDIENTE Nº: 15.990
SENTENCIA: DEFINITIVA
COMPETENCIA: CIVIL
MOTIVO: DESALOJO (comercial)
DEMANDANTE: ÁNGEL ALBERTO APONTE MEDINA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.837.163
APODERADAS JUDICIALES DEL DEMANDANTE: LIGIA MERCEDES BENÍTEZ DE OROPEZA y CAROLINA VILLAMEDIANA PEÑA, abogadas en ejercicio inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 24.403 y 232.227 respectivamente
DEMANDADA: sociedad de comercio BUKLES C.A. inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Estado Carabobo, en fecha 23 de julio de 2003, bajo el Nº 46, tomo 29-A
APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDADA: ALBERTO MORÍN TORTOLERO, LISBETH MARGARITA MORFFE SALAZAR, ADOLFO BLONVAL PAOLINI y LUÍS MORÍN INFANTE, abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 16.203, 56.156, 22.249 y 8.016 respectivamente
Conoce este tribunal superior del recurso procesal de apelación interpuesto por la demandada, en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 24 de octubre de 2022 por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró con lugar la demanda intentada.
I
ANTECEDENTES
En fecha 24 de octubre de 2022, el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, dicta sentencia definitiva declarando con lugar la demanda intentada. Contra la referida decisión, ejerce recurso procesal de apelación el defensor ad litem de la demandada, siendo que el tribunal de municipio por auto de fecha 1 de noviembre de 2022, escucha en ambos efectos el recurso interpuesto.
Cumplidos los trámites de distribución, le correspondió a esta superioridad conocer del presente asunto y por auto de fecha 7 de noviembre de 2022 se le dio entrada al expediente, fijándose la oportunidad para la presentación de los informes y las observaciones.
El 8 de diciembre de 2022, el defensor ad litem de la demandada presenta escrito de informes y el 15 de diciembre de 2022, la demandante presenta observaciones.
El 1 de febrero de 2023, la representación judicial de la demandada presenta escrito de alegatos.
Vencidos como se encuentran los lapsos procesales, procede esta instancia a dictar sentencia en los siguientes términos:
II
PRELIMINAR
En fecha 1 de febrero de 2023, la abogada LISBETH MARGARITA MORFFE SALAZAR, quien se atribuye la representación judicial de la demandada, presenta escrito de alegatos en donde señala que el ciudadano ÁNGEL ALBERTO APONTE MEDINA actúa con el carácter de copropietario y representante del resto de los propietarios, pero no invoca la representación sin poder de sus comuneros, que se legitima a través de un litisconsorcio activo necesario.
Para decidir se observa:
Ciertamente, conforme a reiterada y pacífica jurisprudencia de nuestra máxima jurisdicción la representación sin poder a que alude el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, debe ser invocada de manera expresa habida cuenta que nadie puede hacer valer en juicio, en nombre propio un derecho ajeno conforme al artículo 140 del mismo texto legal.
También es cierto que entre los coherederos existe un estado de comunidad jurídica respecto a los bienes que forman el acervo hereditario, habida cuenta que la titularidad de sus derechos sobre los bienes que conforman el acervo hereditario, les pertenece pro indiviso.
Sin embargo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ha sentado criterio sobre la legitimidad de cada comunero para intentar acción judicial para conservar la cosa común. En efecto, en sentencia Nº RC-00637 de fecha 3 de octubre de 2003, expediente Nº 01-480, se estableció lo que sigue:
“…el problema planteado versa sobre si la parte actora, propietaria del 50% de los derechos del inmueble, podía demandar el cumplimiento de contrato de arrendamiento, sin estar acompañada por la copropietaria Gama Inversiones C.A., que posee el otro 50% de los derechos y acciones del inmueble.
La comunidad se refiere a un derecho real que se encuentra distribuido entre varios, es decir, la titularidad, en vez de ser de una persona, es de un grupo de personas.
Lo anterior significa que el derecho de propiedad no está dividido en partes materiales o ideales sino que cada copropietario tiene un derecho de propiedad pleno, cualitativamente igual al derecho del propietario exclusivo, y cuantitativamente diverso, al estar limitado por la concurrencia de los derechos iguales de los otros copropietarios. Es decir, el derecho de cada comunero se refiere y afecta a toda la cosa, no a una fracción de la misma, pero como debe coexistir con los derechos de los otros comuneros, es un derecho restringido en cuanto a la extensión de sus facultades.
Por consiguiente, el derecho de cada comunero produce para él los mismos efectos que produce el derecho exclusivo de un propietario sobre una misma cosa. Este rasgo es importante a los efectos de la defensa judicial de su derecho frente a terceros o frente a los restantes condóminos, pues cada copropietario ha de ser tenido como propietario de la cosa entera, aunque sea una propiedad limitada por los derechos de los otros copropietarios; como tal, está facultado para ejercer las acciones judiciales frente a los terceros en beneficio o para la conservación de la cosa común, sobre todo en caso de negligencia de los demás. Desde este punto de vista, cada comunero está legitimado para intentar la acción judicial por sí mismo y no por cuenta de los otros, a menos que éstos lo hayan encargado de ello.”
Como se aprecia, cada comunero está legitimado para intentar acción judicial sin que sea indispensable la participación de todos, pues la cualidad activa en este caso, reside plenamente en cada una de ellos, lo que en criterio de esta alzada encuentra justificación, debido a que someter el ejercicio del derecho de acción a la voluntad de los otros condóminos atenta con el principio pro-actione, según el cual no debe impedirse la cognición del fondo de un asunto sobre la base de meros formalismos o de entendimiento no razonable de las normas procesales, siendo irremediable concluir que el litisconsorcio activo en este caso es facultativo, siendo forzoso desestimar el alegato de la parte demandada, Y ASÍ SE DECIDE.
III
ALEGATOS DE LAS PARTES
ALEGATOS DEL DEMANDANTE
El demandante alega que mediante documento de naturaleza privada suscrito el día 31 de marzo de 2006, celebró un contrato de arrendamiento con la demandada, sobre un local comercial que forma parte de una mayor dimensión y que constituye el inmueble ubicado en la urbanización El Viñedo manzana 9 parcela N° 40, con frente a la calle 139 y haciendo esquina con la avenida 104 (zona llamada "Calle De Los Cafés"), N° cívico 104-6, parroquia San José del municipio Valencia, estado Carabobo, con una superficie aproximada de ciento ochenta metros cuadrados, de los cuales ciento cuarenta y ocho metros cuadrados están techados y treinta y tres metros cuadrados corresponden a zona destinada al estacionamiento de vehículos frente al local.
Afirma que él y su hermana MARIA MARGARITA MEDINA APONTE son los titulares del derecho de propiedad por haberlo adquirido mortis causa, herencia de sus difuntos padres, siendo que la duración del contrato fue convenida en un año contado a partir del 1º de abril de 2006, prorrogable por periodos de un (1) año, lo cual debería constar por escrito, por lo que el contrato se prorrogó cada año y el último convenio escrito al respecto consta del documento suscrito en fecha 11 de diciembre de 2019, en cuya clausula segunda se convino que se estaba prorrogando desde el 1º de diciembre de 2020 hasta el 31 de diciembre de 2020 y se convino el precio del canon en la cantidad de doscientos dólares mensuales.
Sostiene que en enero de 2021 hubo un acuerdo acerca del precio del canon que fue verbal y en esta oportunidad se convino por la cantidad de doscientos cincuenta dólares mensuales, siendo el caso que la arrendataria ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento que se han hecho exigibles a partir del mes de febrero de 2021, acumulado trece meses sin pagar canon del alquiler, (desde febrero 2021 hasta febrero 2022), incurriendo en causal de desalojo y además en el local opera la denominación comercial Anderson y Grey a cargo de un ciudadano de nombre ANDERSON CAMACHO, quien es la persona que está al frente de la actividad comercial que allí se desarrolla y que como tal se anuncia en las redes sociales de Instagram y también así lo anuncian en el aviso publicitario colocado en la fachada principal del local comercial, lo cual pone en evidencia que la arrendataria ha cedido el contrato de arrendamiento o sub-arrendado total o parcialmente el Inmueble, sin que medie en modo alguno su autorización, ni consentimiento, configurándose otra causal de desalojo.
Estima la demanda en la cantidad de doscientos ochenta bolívares (Bs. 280,00)
ALEGATOS DE LA DEMANDADA
EL Defensor ad-litem de la demandada, niega, rechaza y contradice tanto los hechos como el derecho invocado por ser falsos y carentes de fundamento jurídico.
Niega que su defendida haya pactado verbalmente en enero de 2021 acuerdo de canon por la cantidad de doscientos cincuenta dólares, asimismo, rechaza que tenga como deuda la cantidad de tres mil doscientos cincuenta dólares.
Rechaza que su defendida haya pactado un sub-arrendamiento del local comercial a ninguna otra sociedad mercantil y además impugna las presuntas impresiones anexas al libelo.
IV
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS PROMOVIDAS POR EL DEMANDANTE
Junto al libelo de demanda, produce a los folios 7 al 9 del expediente instrumento privado que al no ser desconocido adquiere la condición de documento privado tenido por reconocido, a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia se le concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que las partes celebraron en fecha 31 de marzo de 2006 un contrato de arrendamiento sobre el inmueble descrito en el libelo, fijándose un canon de arrendamiento de seiscientos mil bolívares.
A los folios 10 y 11 del expediente, produce copias fotostáticas simples de instrumentos públicos emanado de la prefectura de las parroquias Candelaria y Catedral del municipio Valencia y que al no haber sido impugnadas se valoran de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1360 del Código Civil, quedando demostrado que los ciudadanos MOASYR ANTONIO DE JESÚS APONTE CRESPO y SONIA MARGARITA MEDINA DE APONTE, fallecieron el 10 de marzo de 1981 y 3 de diciembre de 2017 respectivamente.
A los folios 12 al 14 del expediente, produce copia fotostática simple de instrumento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Valencia en fecha 31 de enero de 1975, que al no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que el ciudadano MOASYR ANTONIO DE JESÚS APONTE CRESPO, compró un inmueble ubicado en la manzana 9 de la urbanización El Viñedo de Valencia, estado Carabobo.
A los folios 15 al 19 del expediente, produce copias fotostáticas simples de instrumentos que poseen sellos húmedos del Ministerio de Hacienda, que al tratarse de una institución pública y no haber sido impugnadas se valoran de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1360 del Código Civil, quedando demostrado que el inmueble arrendado forma parte del acervo hereditario del finado MOASYR ANTONIO DE JESÚS APONTE CRESPO, quien es causante del demandante.
Al folio 21 del expediente, produce instrumento privado que al no ser desconocido adquiere la condición de documento privado tenido por reconocido, a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia, se le concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que las partes celebraron un acuerdo en fecha 11 de diciembre de 2019, mediante el cual fijaron el canon de arrendamiento en doscientos dólares mensuales y prorrogaron el contrato hasta el 31 de diciembre de 2020.
Al folio 22 del expediente, produce impresión fotográfica que fue impugnada por el defensor ad-litem al contestar la demanda y ciertamente, en los autos no hay elementos que demuestren la autenticidad de la fotografía promovida por el demandante, siendo este un requisito indispensable para que la prueba libre pueda ser valorada, razón por la cual se desecha del proceso.
En el lapso probatorio, por un capítulo segundo promueve la prueba de inspección judicial a ser evacuada en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento y en la cuenta “andersonygrey” de la red social Instagram, prueba que fue admitida por auto del 4 de agosto de 2002. A los folios 77 al 89 del expediente, consta el acta de inspección fechada el 9 de agosto de 2022 con sus anexos y que sujeto a la doctrina de nuestra máxima jurisdicción debe valorarse como un instrumento público, quedando demostrado que en la facha del local hay un aviso en el cual se lee Bukles y abajo una pintura en la pared en la que se lee “Barber Shop Anderson Grey Studios” y que en la cuenta “andersonygrey” de la red social Instagram, aparece la dirección del local y dice antigua peluquería Bukles.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA DEMANDADA
El defensor ad-litem de la demandada señala que se trasladó al inmueble objeto del contrato de arrendamiento y fue atendido por la ciudadana GRELISBETH KARINA ALVARADO CALLEJA, a quien le hizo saber de su designación, manifestando la misma que la ciudadana NORA TORRES tiene 6 años fuera del país.
Que posteriormente, se comunicó con los abogados ALBERTO MORÍN y LISBETH MORFFE, quienes le indicaron que efectivamente habían pactado la representación de la demandada en el presente juicio, pero que estaban a la espera del poder autenticado y apostillado desde Estados Unidos de América, quedando en evidencia que el defensor ad-litem intentó ponerse en contacto con su defendida.
V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Pretende el demandante el desalojo de un local comercial que afirma haber arrendado a la demandada y al efecto, alega que en el último convenio escrito en fecha 11 de diciembre de 2019, se convino que se estaba prorrogando el contrato hasta el 31 de diciembre de 2020 y se fijó el canon en la cantidad de doscientos dólares mensuales, pero que en enero de 2021 hubo un acuerdo acerca del precio del canon que fue verbal y en esta oportunidad se convino por la cantidad de doscientos cincuenta dólares mensuales, siendo el caso que la arrendataria ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento que se han hecho exigibles a partir del mes de febrero de 2021, acumulado trece meses sin pagar canon del alquiler, desde febrero 2021 hasta febrero 2022.
Por su parte, el defensor ad-litem de la demandada, niega que su defendida haya pactado verbalmente en enero de 2021 acuerdo de canon por la cantidad de doscientos cincuenta dólares, asimismo, rechaza que tenga como deuda la cantidad de tres mil doscientos cincuenta dólares.
Para decidir se observa:
La existencia de la relación arrendaticia quedó plenamente demostrada con pruebas instrumentales, que fueron debidamente valoradas en el decurso de esta sentencia y que consisten en contrato de arrendamiento suscrito en fecha 31 de marzo de 2006 y convenio de prórroga y fijación de canon de fecha 11 de diciembre de 2019.
Si bien es cierto, el defensor ad-litem negó el aumento del canon mediante acuerdo verbal y el mismo no fue demostrado por la demandante siendo su carga hacerlo, resulta concluyente que el canon de arrendamiento que debía pagar la arrendataria era de doscientos dólares mensuales, que fue lo acordado por las partes en fecha 11 de diciembre de 2019 en forma escrita.
Ciertamente, una de las principales obligaciones del arrendatario conforme al artículo 14 Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial es pagar el canon de arrendamiento y el ordinal 1º del artículo 40 de la referida Ley, prevé como causal de desalojo la falta de pago de dos mensualidades consecutivas.
En este sentido, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil señala lo siguiente:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
Por su parte el artículo 1354 del Código Civil dispone:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Estas normas establecen lo que la doctrina gusta llamar la distribución de la carga de la prueba, que permite al juez decidir cual de las partes debe soportar las consecuencias de la omisión o carencia de pruebas.
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº RC-0733, de fecha 27 de julio de 2004, Expediente Nº 03-1006, dejó sentado el siguiente criterio respecto a la distribución de la carga de la prueba, a saber:
“Asimismo, consta de la sentencia recurrida que el demandado negó de forma pura y simple la demanda, y por ende, negó haber incumplido esa obligación.
Sobre este particular, es oportuno advertir que constituye un principio de lógica formal y jurídica que toda negación de una negación constituye una afirmación. Por consiguiente, el demandado al alegar que no incumplió su obligación, lo que está expresando es que la cumplió y, por ende, le corresponde probar ese hecho extintivo, que implícitamente está afirmando. Acorde con este criterio, la Sala ha establecido que al actor le basta sólo demostrar la obligación que incumbe al demandado, en manera alguna el hecho negativo de éste, de no querer pagar aquél...”.
Como quiera que la existencia de la obligación de pagar el canon de arrendamiento de doscientos dólares mensuales quedó plenamente demostrada en los autos con pruebas instrumentales y siendo que el defensor ad-litem negó que su defendida tenga esa deuda respecto el canon, siguiendo el criterio jurisprudencial antes expuesto, recae sobre la parte demandada la carga de demostrar haber cumplido su obligación de pagar el canon de arrendamiento.
El defensor judicial no aportó medio de prueba alguno que demostrara que la arrendataria cumplió la obligación de pagar el canon de arrendamiento entre los meses de febrero 2021 hasta febrero 2022 y por cuanto se trata de más de dos mensualidades consecutivas, es irremediable concluir que la pretensión de desalojo debe prosperar conforme al ordinal 1º del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, Y ASÍ SE DECIDE.
Prosperando el desalojo por falta de pago del canon de arrendamiento, resulta inoficioso analizar la otra causal alegada respecto al subarrendamiento del inmueble, habida cuenta que en caso de prosperar, el efecto jurídico es el mismo, vale decir, el desalojo del inmueble arrendado. ASÍ SE ESTABLECE.
Finalmente, no puede pasar inadvertido a este tribunal superior que la sentencia recurrida en apelación condena a la demandada a pagar la cantidad de tres mil doscientos cincuenta dólares a título de indemnización de daños y perjuicios causados por la falta de pago del canon de arrendamiento, así como los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble, pago que no fue solicitado por la parte demandante en su libelo y que por consiguiente, siguiendo el principio de exhaustividad del fallo según el cual la sentencia debe resolver todos los alegatos de las partes, sin poder conceder más de lo solicitado so pena de incurrir en el vicio de ultrapetita, es imperativo para este tribunal superior declarar parcialmente con lugar el recurso procesal de apelación interpuesto por la parte demandada y modificar la sentencia recurrida, sólo en lo que respecta al pago de los daños y perjuicios que no fueron demandados, ASÍ SE DECIDE.
VI
DECISIÓN
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso procesal de apelación interpuesto por la demandada, sociedad de comercio BUKLES C.A.; SEGUNDO: SE MODIFICA la sentencia definitiva dictada en fecha 24 de octubre de 2022 por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; TERCERO: CON LUGAR la demanda por desalojo intentada por el ciudadano ÁNGEL ALBERTO APONTE MEDINA, en contra de la sociedad de comercio BUKLES C.A.; CUARTO: SE ORDENA a la arrendataria demandada, sociedad de comercio BUKLES C.A. hacer entrega al demandante, ciudadano ÁNGEL ALBERTO APONTE MEDINA, del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, ubicado en la urbanización El Viñedo manzana 9, parcela N° 40, con frente a la calle 139 y haciendo esquina con la avenida 104 (zona llamada "Calle De Los Cafés"), N° cívico 104-6, parroquia San José del municipio Valencia, estado Carabobo, con una superficie aproximada de ciento ochenta metros cuadrados, de los cuales ciento cuarenta y ocho metros cuadrados están techados y treinta y tres metros cuadrados corresponden a zona destinada al estacionamiento de vehículos frente al local.
No hay condena en costas procesales por cuanto la sentencia recurrida no resultó confirmada, en atención al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes.
Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.
Publíquese, regístrese y déjese copia
Dado, firmado y sellado en la sala del despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en la ciudad de Valencia, a los catorce (14) días del mes de febrero de dos mil veinticuatro (2024). Año 213º de la Independencia y 164º de la Federación.
JUAN ANTONIO MOSTAFÁ
EL JUEZ TEMPORAL
ORIANNIS VITRIAGO
LA SECRETARIA TEMPORAL
En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 11:55 a.m. previo el cumplimiento de las formalidades de ley.
ORIANNIS VITRIAGO
LA SECRETARIA TEMPORAL
Exp. Nº 15.990
JAM/OV.-
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