REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario del Circuito Judicial Civil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas. Barinas, 08 de marzo de 2.024 213º y 165º ASUNTO: EC21-R-2019-000027. Sent. Nro. 016-2024 DEMANDANTES RECONVENIDOS: SREEDHAR RAMACHANDRAN, SUNDAR RAMACHANDRAN, venezolanos, mayores de edad, civilmente hábil, titulares de la cedula de identidad Nº V.- 26.372.328 y Nº26.342523, respectivamente, ambos en su orden; domiciliados en la ciudad de Barinas, estado Barinas Y constituido en litis consorcio activo la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA SRI RAMA C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Barinas, de fecha 16 de Noviembre de 2011, bajo el N° 61. Tomo 36-A, REGMER2. APODERADOS JUDICIALES DE LOS CIUDADANOS SREEDHAR RAMACHANDRAN, SUNDAR RAMACHANDRAN: Abogados en ejercicio Jairo Jose Aranguren Piñuela y Marbella Josefina Navas Coronil, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. Nº 46.850 y 93.143 en su orden, y LUIS EMILIO. DUGARTE GUERRERO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº152.562, Ambos con domicilio en la Ciudad de Barinas, estado Barinas. APODERADO JUDICIAL DE LA COMPAÑÍA ANÓNIMA CONSTRUCTORA SRI RAMA C.A: Abogado en ejercicio Luis Emilio Dugarte Guerrero, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 152.562 DEMANDADO RECONVINIENTE: JUAN CARLOS MATUTE GALINDRE, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 11.186.080, domiciliado en el Municipio Barinas del Estado Barinas. APODERADO JUDICIAL: Miguel Ricardo Matute Rangel, inscrito en el Inpreabogado bajo los Nro. 76.121, MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO RECONVENCIÓN CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. ASUNTO: APELACIÓN ANTECEDENTES Cursan las presentes actuaciones en este Tribunal Superior, con motivo del recurso de apelación interpuesto, en fecha dieciséis (16) de octubre del año 2019, por el abogado en ejercicio JAIRO JOSE ARANGUREN PIÑUELA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 46.850, en su condición de apoderado judicial conferido mediante instrumento poder debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Barinas del Estado Barinas, en fecha 11 mayo de 2015, quedando anotado bajo el No. 19, Tomo 151, Folios 106 hasta el 111 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria que marcado con la letra "A", de las partes demandantes ciudadanos SREEDHAR RAMACHANDRAN Y SUNDAR RAMACHANDRAN, respectivamente; contra la sentencia definitiva dictada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario del Circuito Judicial Civil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en fecha trece (13) de agosto del año 2019, mediante la cual declaró CON LUGAR la reconvención por cumplimiento de contrato propuesta por el demandado reconviniente ciudadano JUAN CARLOS MATUTE GALINDRE, representado por los abogados en ejercicio, Miguel Ricardo Matute Rangel, inscrito en el Inpreabogado bajo los Nro. 76.121, en contra de los actores reconvenidos SREEDHAR RAMACHANDRAN, SUNDAR RAMACHANDRAN y CONSTRUCTORA SRI RAMA, C.A, supra identificados y sin lugar la resolución de contrato. En fecha veintiocho (28) de octubre del año dos mil diecinueve (2019), el Tribunal A-quo, siendo la oportunidad legal correspondiente OYE en ambos efectos de conformidad con lo dispuesto en el artículo 290 del código de Procedimiento Civil. Y de acuerdo al artículo 294 eiusdem se ordenó remitir el presente expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos a los fines de la distribución del recurso signado con el NºEP21-R-2019-000063 por ante los Tribunales Superiores de este Circuito Judicial. En esa misma fecha el secretario asignado, Certificó cómputo de días de despacho. Seguidamente en la misma fecha, el Tribunal Segundo de Primera Instancia del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, remitió asunto signado con el Nº EP21-V-2016-000070, contentivo de la Demanda de Resolución de Contrato, intentada por la parte actora, SREEDHAR RAMACHANDRAN Y SUNDAR RAMACHANDRAN, debidamente asistidos de abogados, todos suficientemente identificados; constante de dos piezas, dos cuaderno separados de apelación y un cuaderno de inhibición constantes de 203, 234, 130, 44 y 47 folios útiles respectivamente. Asimismo en fecha cinco (05) de noviembre del año dos mil diecinueve (2019), esta Superioridad a cargo de la abogada Jennifer Alejandra Osuna Borges, le dio entrada al presente asunto, y por cuanto observó que los referidos cuadernos presentaron errores materiales en cuanto a foliatura éste Tribunal , ordenó su devolución, con oficio emitido por este Despacho.. En fecha 25/11/2019, se recibe proveniente del Tribunal recurrido asunto debidamente foliado, por auto del 09/01/2020 la juez abogada Noris Romero Frías se aboca al conocimiento de la causa. El 10 de enero de 2019 el abogado Jairo José Aranguren Piñuela, en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos Sreedhar Ramachadran y Sundar Ramachadran, presenta escrito mediante el cual aduce corresponderse al escrito de informe a tenor de lo dispuesto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil. El 15/01/2020 el abogado Jairo José Aranguren Piñuela, en su carácter de autos presenta escrito solicita la revisión de la sentencia dictada por el Tribunal recurrido a fin de corregir los vicios de la sentencia de acurdo con el articulo 243 numera 5 y 244 del Código Adjetivo. El 22 de enero de 2020por haberse vencido el lapso de ocho (08) días para las observación de los informes de las partes el Tribunal se reservó el lapso de sesenta (60) días para dictar sentencia. En fecha 04/12/2020 la abogada Carmen Hidalgo en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada para aquel encones solicita la activación del proceso aportando números telefónicos y dirección de correo electrónicos. Por su parte mediante diligencia consignada en fecha 01/02/2022 de diligencia remitida el 23/11/2021 y 25/01/2022 el abogado Jairo José Aranguren Piñuela en su carácter de autos solicita al Tribunal la respectiva sentencia. En fecha 07 de febrero de 2022 la Juez Jennifer Alejandra Osuna Borges, en su carácter de Juez Temporal se aboca al conocimiento de la presente causa, ordenando notificar a las partes. Una vez notificada las partes, se advirtió en auto del 08/02/2022 que una vez dictada la sentencia de acuerdo al orden cronológico. El 17/02/2022 y previa remisión a la dirección del correo electrónico de este Tribunal fue consignado por el abogado Luis Emilio Dugarte Guerrero, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 152.562, escrito mediante el cual consigna instrumento poder debidamente notariado por ante la Notaría Pública Segunda del Estado Barinas en fecha 15/12/2021, quedando autenticado bajo el Nro. 11, Tomo 63, folios 51 al 55 de los libros respectivos. En fecha 03 de junio de 2022, y previa solicitud, quien suscribe se aboco al conocimiento de la causa, ordenando notificar a las partes. , y cumplido los lapsos para la notificación del abocamiento se advirtió que una vez dictada la sentencia en orden cronológico se notificaría de la decisión. DEL LIBELO DE LA DEMANDA. Mediante escrito libelar presentado en fecha 15 de marzo del año 2016 ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, por los ciudadanos, SREEDHAR RAMACHANDRAN Y SUNDAR RAMACHANDRAN, venezolanos, mayores de edad, civilmente hábil, titulares de la cedula de identidad Nº V.- 26.372.328 y Nº 26.342523 en su orden, debidamente asistidos por el abogado en ejercicio JAIRO JOSE ARANGUREN PIÑUELA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 46.850, actuando en la condición de apoderado Judicial, interpuso demanda de Resolución de Contrato, en contra del ciudadano JUAN CARLOS MATUTE GALINDRE, venezolano, mayor de edad, titular de las cedula de identidad Nº11.186.080, alegando lo siguiente: CAPITULO I DE LOS HECHOS QUE DIERON LUGAR INTERPONER LA ACCION …omisiss… ocurro de conformidad con lo establecido en los artículos: 1.159, 1.167, 1.258, del Código Civil Venezolano, para demandar por Resolución de Contrato de Promesa de Compra por vencimiento del plazo de duración de protocolización del documento definitivo de venta, así como aceptación del ochenta por ciento (80) del dinero recibido por concepto arras o pagos parciales del contrato y pagar el 20% del dinero recibido también por el concepto daños y perjuicios del contrato al ciudadano, JUAN CARLOS MATUTE GALINDRE, venezolano, mayor de edad domiciliado en la ciudad Barinas del Estado Barinas, titular de las cédula de identidad Nr. V- 11.186.080, en los siguientes términos: …Omisiss… LOS HECHOS Que sus representados SREEDHAR RAMACHANDRAN y SUNDAR RAMACHANDRAN, están legitimados para ejercer la presente acción, por su carácter de propietarios del inmueble, objeto de la presente acción, que adquirieron para su patrimonio personal, distinto del patrimonio de la sociedad Mercantil Constructora Sri Rama C.A de este domicilio, en virtud de que el dinero del pago proviene por sus actividades personales, tal como se evidencia del documento de compra venta debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Barinas del Estado Barinas, donde quedo anotado bajo el N° 2011.2651, Asiento Registral 1, inmueble matriculado con el N° 288.5.2.11.4608, correspondiente al Libro del folio Real del año 2011, número 2011 2652, Asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 288.5.2.11.4609 y correspondiente al Libro del folio Real del año 2011 de fecha 22 de junio de 2011, el cual acompañó en copia certificada, que así como de documento de parcelamiento protocolizado el día 11 de diciembre de 2014, por ante esa misma oficina, bajo el No. 2011.2652, Asiento Registral 3 del Inmueble matriculado con el No. 288.5.2.11.4689 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011 y su aclaratoria protocolizada por ante la Oficina de Registro, de fecha 4 de marzo de 2015, bajo el Nº 2011.2652, Asiento Registral 4 del Inmueble matriculado con el No. 288 5.2.11.4609 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011,. Que en fecha 7 de octubre de 2013, los ciudadanos SREEDHAR RAMACHANDRAN y SUNDAR RAMACHANDRAN, actuando en nombre propio suscribieron Contrato de Promesa de Compra, con el ciudadano JUAN CARLOS MATUTE GALINDRE antes identificado, sobre un inmueble propiedad de sus representados, constituido por una casa distinguida con el No. 21, situada en el Conjunto Residencial Palma Real, ubicada en la Avenida los Llanos, Sector Alto Barinas Sur, de la Urbanización Alto Barinas, cuyos linderos y demás determinaciones constaran en el Documento de Condominio que se protocolizaría por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Barinas, del Estado Barinas, los cuales se darán por reproducidos en su totalidad en el Documento de Venta Definitivo que se redactaría oportunamente; en la Parroquia Alto Barinas, Municipio y Estado Barinas." Que en fecha 7 de Octubre de 2013, el ciudadano JUAN CARLOS MATUTE GALINDRE, cumple con el pago inicial de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000, 00) a favor de la Sociedad Mercantil Constructora Sri Rama C.A, según anexo en original y copia de recibo y de cheque emitido a favor de la mencionada empresa. Que en fecha 9 de enero de 2014, el ciudadano Promitente Comprador JUAN CARLOS MATUTE GALINDRE da un pago de abono de cuota de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) a favor de la Sociedad Mercantil Constructora Sri Rama C.A, siendo este un pago de los compromisos asumidos según financiamiento suscrito por las partes para la adquisición del inmueble, según anexo en original y copia de recibo y de cheque emitido a favor de la mencionada empresa. El 11 de febrero de 2014, el ciudadano Promitente Comprador antes mencionado da otro pago de abono de cuota de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) a favor de la Sociedad Mercantil Constructora Sri Rama C.A, siendo este un pago de los compromisos asumidos según financiamiento suscrito por las partes para la adquisición del inmueble, según anexo en original y copia de recibo y de cheque de fecha 11 de marzo de 2014 a favor de la mencionada empresa; que en fecha fecha 4 de marzo de 2015, fue registrado el documento de condominio que por interpretación del contrato, es el documento inmobiliario de parcelamiento el cual se le aplica a las operaciones de inmuebles de casas, por ante Oficina de Registro Público del Municipio Barinas del Estado Barinas, con menciones en su texto, bajo el No. 2011.2652, Asiento Registral 3 del Inmueble matriculado con el No. 288.5.2.11.4689 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011 y su aclaratoria protocolizada por ante la misma Oficina de Registro, bajo el número 2011.2652, Asiento Registral 4 del Inmueble matriculado con el No. 288.5.2.11.4609 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011. Que el Promitente Comprador ya identificado entrego como arras la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.600.000,00) a los Propietarios Promotores, en los anteriores pagos como inicial y abonos en cuenta para la adquisición del inmueble, para cumplir con el pago del precio estipulado en la Cláusula Tercera que reza"... El precio fijo que ambas partes han convenido para la casa, por lo que aunque se realice cualquier cambio de la economía nacional el precio se mantiene del cual es por la cantidad de UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (BS 1.400.000,00), distribuidos de la siguiente manera 1) En este acto, El Promitente Comprador hace entrega de la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs, 300.000,00) mediante cheque No. 23386928 del Banco Banesco, 2) La cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00) que será financiado por los Propietarios Promotores por lo que el Promitente Comprador gira a favor de los Propietarios Promotores para será pagadas en un lapso de nueve (9) meses; 3) El resto del monto que son QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.500.000,00), que serán financiados per el Crédito Hipotecario, el cual será tramitado una vez los Propietarios Promotores entreguen a él Promitente Comprador todos los documentos requeridos por la entidad crediticia que corresponda, así mismo deberá entregar todos los permisos y solvencias que correspondan según las leyes de la República Bolivariana de Venezuela, Decretos y Ordenanzas..." Que llegada las fechas para la entrega de la totalidad de los documentos requeridos por el Banco o entidad crediticia para solicitar el Crédito Habitacional y Registro del Documento de Condominio ambas respectivamente a partir de las mismas transcurrieron tres (3) meses, sin que el Promitente Comprador se presentara a solicitar y entregar los recaudos con el documento para su protocolización. Siendo así que los Propietarios Promotores recibieron un adelanto del precio de la venta, arras o pagos parciales que le permitía reservar con un documento preparatorio antes de finalizar la negociación. Que la empresa Constructora Sri Rama C.A, de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Barinas, de fecha 16 de Noviembre de 2011, bajo el N° 61. Tomo 36-A, REGMER2, se desempeñó como administradora del inmueble de marras hasta la construcción de la obra donde se encuentra ubicado por parte de los Propietarios Promotores tal como se evidencia de los recibos de pago anexos. Que en fecha 12 de enero del 2016, se notificó con publicación en el Diario La Prensa página. 10 de Cartel de Notificación Extrajudicial. Ciudadano JUAN CARLOS MATUTE GALINDRE, supra identificado informándole que en fecha 8 de julio de 2014 hasta el 9 de octubre del 2014, comenzó a transcurrir el lapso de plazo de duración contados a partir de la entrega de la totalidad de los documentos requeridos por el Banco para Crédito Habitacional de tres (3) meses contado a partir de la fecha 4 de marzo de 2015, hasta el día 5 de junio de 2015, La cláusula Cuarta del referido contrato reza: "... El plazo de duración de la presente promesa de compra es de tres (3) meses contados a partir de la entrega de la totalidad de los documentos requeridos por el banco o entidad crediticia por el cual el Promitente Comprador solicitara el crédito habitacional para la adquisición del inmueble objeto de este contrato, así como el Registro de Documento de Condominio; plazo que podrá ser prorrogable a convenio de las partes. Si en dicho plazo de tiempo, no se protocoliza el documento definitivo de compra-venta por causas imputables a El Promitente Comprador, queda entendido entre las partes que no se realizara la Venta Definitiva del inmueble objeto del presente contrato, por lo que los propietarios promotores quedan en libertad para vender el inmueble a terceras personas..." la cual se acompaña marcada con la letra "K", vale decir que las partes acordaron como termino de duración del mismo tres (3) meses fijos contado a partir del 8 de julio de 2014, de la fecha de continuación después de hecho los pagos parciales o arras del precio fijado por el financiamiento para entrar a un Crédito Hipotecario, hasta el 9 de octubre del 2014, así como el Registro de Documento de Condominio tres (3) meses contado a partir de la fecha 4 de marzo de 2015, hasta el día 5 de junio de 2015. Que la Cláusula Décima del contrato reza "... Las partes convienen en dirimir de mutuo acuerdo cualquier diferencia, discrepancia o controversia que surja entre ellas respecto de la interpretación o cumplimiento del presente contrato, buscando siempre a través de la transacción poner fin a cualquier diferencia de criterio en cuanto al precio definitivo de la Promesa de Compra, buscando siempre la conciliación. En caso de incumplimiento por cualquiera de las partes a algunas de las cláusulas del presente contrato dará lugar a la resolución del presente contrato; si el incumplimiento es imputable a Los Propietarios Promotores, por medio del presente se obligan a devolver el dinero recibido por concepto del presente contrato, con la correspondiente corrección monetaria a que hubiere lugar con motivo de inflación, más los intereses que correspondan fijados por el Banco Central de Venezuela, más la penalidad que deberá pagar a El Promitente Comprador, un veinte por ciento (20%) del dinero recibido por concepto del presente contrato, cantidades de dinero que podrán ser exigidas desde una vez que se verifique el incumplimiento; de igual forma El Promitente Comprador incumple con las obligaciones establecidas en el presente contrato Los Propietarios Promotores solo quedaran obligados a devolver el ochenta por ciento (80%) del dinero recibido por concepto del presente contrato, por lo que perderá como penalidad veinte por ciento (20%)..." Vale decir que las partes acordaron como incumplimiento de la cláusula, devolver el dinero recibido por concepto del presente contrato con la correspondiente corrección monetaria a que hubiere lugar con motivo de inflación, más los intereses que correspondan fijados por el Banco Central de Venezuela, más la penalidad correspondiente a cada parte, dinero recibido el 7 de octubre de 2013, fecha de suscripción privada de contrato, el 9 de enero de 2014, otro pago de abono de cuota y 11 de marzo de 2014, por financiamiento suscrito entre las partes que constituyeron las arras o pagos parciales del contrato. II LOS FUNDAMENTOS DE DERECHO La presente demanda tiene sus fundamentos legales en lo establecido en los artículos del Código Civil: Omisis… Artículo 1.159: .. Omissis… Artículo 1.167: …Omissis… Artículo 1.258: … Omissis… … Omissis… Que los hechos contenidos en el presente escrito libelar se subsumen en el contenido de los artículos anteriormente transcritos, que no es más que el principio de autonomía de la voluntad lo que constituye el vínculo contractual, aplicado al presente caso pues las partes, acordaron que el contrato se mantuviese por tres (3) meses contados a partir de la entrega de la totalidad de los documentos requeridos por el Banco o entidad crediticia por el cual El Promitente Comprador solicitara el crédito habitacional para la adquisición del inmueble objeto del contrato, así como el Registro del Documento de Condominio plazo prorrogable a convenio de las partes para finalizar la negociación con el contrato definitivo de Compra-Venta. Que se puede verificar que nuestros representados en concordancia a lo establecido en la cláusula Cuarta del Contrato de Promesa de Compra de marras, en fecha 12 de enero del 2016, notifico al Promitente Comprador, a través del Diario La Prensa en su página 10, su decisión de dar por terminado el contrato de tres (3) meses de duración sin prorroga convenida en fecha 8 de octubre de 2014, fecha en la cual el Promitente Comprador debió hacer entrega de los documentos requerido y 4 de junio de 2015 en el cual se realizó el Registro del documento de Condominio, lo cual hasta la fecha de presentación de la demanda a saber el 15 de marzo del 2016 no ha ocurrido, por otra parte, se da por terminado el contrato en virtud del incumplimiento culposo de una de las partes contratantes el Promitente Comprador de las obligaciones cuando omitió entregar los recaudos requeridos por el Banco para algún crédito financiero a los Propietarios Promotores como trámite administrativo y ocurrió la fecha de Registro de Documento de Condominio para que se venciera el plazo máximo de protocolización del documento definitivo de venta. Igualmente de acuerdo a lo establecido en la cláusula decima del Contrato Promesa de Compra en el contrato bilateral previeron un monto por los daños y perjuicios de la obligación con cláusula penal a El Promitente Comprador quedando obligados los Propietarios Promotores a devolver el ochenta por ciento (80%) del dinero recibido por concepto del presente contrato y a recibir una compensación de veinte por ciento (20% ) del dinero recibido de los daños y perjuicios causados por la inejecución de las obligaciones. A los fines de abundar en los fundamentos antes expuestos traen a colación sentencia dictada por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de fecha 15-10-2009, expediente, N° AP31-V-2009-001868, a los mismos fines y partiendo del hecho "...Que los contratos son la fuente por antonomasia de las obligaciones y en consecuencia, tienen en fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones que se asumen en los mismos deben cumplirse exactamente como han sido contraídas..." En el presente caso, partiendo del hecho cierto de que estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado y que nuestros representados, mediante notificación ya señalada, evidenciaron su voluntad a oponerse a que el Promitente Comprador siguiera optando el inmueble una vez vencido el plazo convencional, podemos afirmar que estamos en presencia de un Contrato de Promesa de Compra vencido por el cumplimiento de la cláusula cuarta del mismo que hasta la presente fecha, el Promitente Comprador JUAN CARLOS MATUTE GALINDRE, haya hecho entrega material de los recaudos y comprado el inmueble en cuestión, quedando así facultado, nuestros representados para ejercer la presente acción. Que con fundamento en las razones de hecho y de derecho aquí planteados, acudieron ante su competente autoridad para hacer valer la voluntad de las partes, contenidas en el Contrato Promesa de Compra objeto de la presente demanda pues su no declaratoria con lugar crearía incertidumbre a los Propietarios Promotores. Fundamentada esta en lo dispuesto en el artículo 1.474 de Código Civil en cuanto que en la venta las partes acuerdan en el contrato de manera reciprocas obligaciones una comprar y otra vender, lo que solo es admisible según la ley y la jurisprudencia patria, en inmuebles de opción de compra venta con un hacer de ejecución forzosa de firmar y otorgar el documento definitivo de venta, que no es el caso ya que el contrato preliminar no es el documento definitivo de compra venta lo que traería como consecuencia inmediata para los Promotores Propietarios que de hecho perderían indefectiblemente el inmueble ofrecido, supuestos este, que solo es posible de utilidad pública según el artículo 115 de nuestra Constitución. En el Contrato Promesa de Compra Bilateral las partes ratifican al finalizar el periodo de tiempo pre acordado y el plazo de duración se estableció para perfeccionar o concluir la negociación con el documento de venta. En virtud de todo lo anteriormente expuesto, solicitaron la Resolución del Contrato de Promesa de Compra por vencimiento del plazo convencional, así como el pago de la indemnización de daños y perjuicios previstos en el contrato y así solicitamos sea aclarado. … Omissis… En razón de las consideraciones anteriormente expuestas y habida cuenta que hasta la presente fecha han resultado absolutamente infructuosas todas las gestiones realizadas para que el Promitente Comprador del inmueble cumpla con su obligación de hacer entrega de los recaudos requeridos para la tramitación de algún crédito financiero y comprar el inmueble prometido, es por lo que acudimos ante su competente autoridad para demandar como en efecto demandamos al ciudadano JUAN CARLOS MATUTE GALINDRE, venezolano, mayor de edad, domiciliado en la ciudad de Barinas del Estado Barinas, titular de la cédula de identidad No. V-11.186.080, para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal a lo siguiente: PRIMERO: La Resolución del Contrato de Promesa de Compra celebrado en fecha 7 de octubre de 2013, sobre un inmueble propiedad de los demandantes, constituido por una casa distinguida con el No. 21, situada en el Conjunto Residencial Palma Real, ubicada en la Avenida los Llanos, Sector Alto Barinas Sur, de la Urbanización Alto Barinas, cuyos linderos y demás determinaciones constaran en el Documento de Condominio que se protocolizaría por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Barinas, del Estado Barinas, los cuales se darán por reproducidos en su totalidad en el Documento de Venta Definitivo que se redactaría oportunamente; en la Parroquia Alto Barinas, Municipio y Estado Barinas. SEGUNDO: Aceptar la devolución de la cantidad CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs.480.000,00), de que le fueron entregados en diferentes oportunidades del contrato preliminar en calidad de arras. TERCERO: A cancelar La cantidad CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,00) como indemnización de daños y perjuicios tal y como se estableció en la cláusula décima del contrato. CUARTO: Al pago de los intereses legales sobre las cantidades antes mencionadas, es decir, sobre la suma: de: SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.600.000,00), así como los que se sigan venciendo, hasta que quede definitivamente firme el fallo correspondiente, para lo cual solicite se ordene una Experticia Complementaria del fallo. QUINTO: Pagar las Costas y Costos que se causen con motivos del presente Juicio incluyendo los honorarios profesionales de abogados de la parte actora, si tal fuere el caso. Omissis… ESTIMACION DE LA DEMANDA A los solos efectos procesales, se estima la presente demanda en la suma de UN MILLON SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (BS. 1.600.000,00) equivalentes NUEVE MIL CUARENTA UNIDADES TRIBUTARIAS (9.040 UT), según la Unidad Tributaria vigente para la fecha de la presente demanda. Documentales que acompañó: • Original de Instrumento poder conferido por los ciudadanos Sreedhar Ramachandran y Sundar Ramachadran a los abogados Jaito José Aranguren Piñuela y Marbella Josefina Navas Coronil, Autenticado por ante por La Notaria Pública Primera Del Municipio Y Estado Barinas, Bajo El Nro 19, Tomo 151 Folios 106 Hasta 111. Marcado con letra “A” en el presente asunto. • Copia certificada de instrumento mediante el cual la ciudadana Janett del Carmen Velásquez en nombre y representación de la empresa mercantil Servicios de Urbanismo Alto Barinas C.A., da en venta a los ciudadanos Sreedhar Ramachandran y Sundar Ramachadran el inmueble allí descrito. Protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 22 de junio de 2011, quedando inscrito bajo el número 2011.2651, Asiento registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 288.5.2.11.4608, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011, Número 2011.2652,, Asiento registral Numero 1, matriculado con el No. 288.5.2.11.4609 • Copia certificada de Instrumento de parcelamiento denominado Palma Real destinado para construcción de vivienda suscrito por los ciudadanos Sreedhar Ramachandran y Sundar Ramachadran, protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Barinas del estado Barinas en fecha 04/03/2015, quedando inscrito, bajo el número 2011.2652 Asiento registral 4 del inmueble matriculado con el Nro. 288.5.2.11.4609 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011. • Copia simple de instrumento mediante el cual los ciudadanos Sreedhar Ramachandran y Sundar Ramachadran en nombre propio y en representación de la Constructora Sri Rama Compañía Anónima por una parte y por la otra el ciudadano Juan Carlos Matute Galindre manifiestan celebrar contrato de Contrato de promesa de compra de acuerdo a los términos expuestos en el mismo, suscrito en fecha 07/10/2013. • Original de instrumento de recibo de pago de fecha 07/10/2013 del recibo de pago por concepto (pago cuota inicial) por parte del ciudadano Juan Carlos Matute Galidre. por un monto de (300.000,00) trescientos mil bolívares 00/cts, en cheque Nº23386928. • original del recibo de pago por concepto (pago: abono de cuota) por parte del ciudadano Juan Carlos Matute Galindre. por un monto de (bs 200.000,00) doscientos mil bolívares oo/cts, en cheque Nº30386941. • Publicación en el diario la prensa pagina 10 de cartel de notificación extrajudicial al ciudadano Juan Carlos Matute Galindre. de fecha 12 de enero 2016 • original del recibo de pago por concepto (pago: abono de cuota) por parte del ciudadano Juan Carlos Matute Galindre. por un monto de (BS 100.000,00) cien mil bolívares oo/cts, en cheque Nº00006320. En fecha 28 de marzo de 2016, se admitió la demanda y se ordenó la citación del ciudadano Juan Carlos Matute Galindre. Una vez practicada las actuaciones respectivas para la citación personal, siendo la oportunidad legal propuso el demandado cuestiones previas contenida en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, fundamentado en el artículo 78 eiusdem por “Acumulación Prohibida, declarando sin lugar la misma por decisión del 23/01/2017, ordenando se procediera a dar contestación a la demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 358 del ordinal 6° de la ley adjetiva, contra dicha decisión no se ejerció recurso de apelación alguno. DE LA TRAMITACIÒN DEL JUICIO EN EL TRIBUNAL A-QUO. Mediante escrito libelar presentado en fecha 15 de marzo del año 2016 ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, por los ciudadanos, SREEDHAR RAMACHANDRAN Y SUNDAR RAMACHANDRAN, venezolanos, mayores de edad, civilmente hábil, titulares de la cedula de identidad Nº V.- 26.372.328 y Nº 26.342523, respectivamente, ambos en su orden, debidamente asistidos por el abogado en ejercicio JAIRO JOSE ARANGUREN PIÑUELA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 46.850, actuando en la condición de apoderado Judicial, el cual interpuso demanda de Resolución de Contrato, en contra del ciudadano JUAN CARLOS MATUTE GALINDRE, venezolano, mayor de edad, titular de las cedula de identidad Nº11.186.080, debidamente representado por la Abogada en ejercicio CARMEN HIDALGO, supra identificada. Asimismo en fecha veintiocho (28) de marzo del año dos mil dieciséis se admitió la demanda de Resolución de Contrato intentada por los ciudadanos SREEDHAR RAMACHANDRAN Y SUNDAR RAMACHANDRAN, en contra del ciudadano JUAN CARLOS MATUTE GALINDRE, , supra identificados. Se libró la respectiva boleta de citación en fecha once (11) de abril del año dos mil dieciséis (2016). En fecha dos (02) de mayo del año dos mil dieciséis (2016), el Alguacil asignado, dejó constancia de resultado negativo respecto a la citación del demandado. Posteriormente en fecha dieciséis (16) de mayo del año dos mil dieciséis (2016, el apoderado de la parte actora, solicitó la citación por cartel de la parte demandada. El dieciséis (16) de junio del año dos mil dieciséis (2016), se ordenó oficiar a la oficina Regional Electoral (CNE); Oficina de Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), a los fines de informar sobre sobre la última dirección de residencia y la última dirección fiscal del ciudadano Juan Carlos Matute Galindre. El cuatro (04) de julio del año dos mil dieciséis (2016), el Tribunal A-quo, ordenó agregar a los autos el presente oficio recibido por el SENIAT. Seguidamente el seis (06) de julio del año dos mil dieciséis (2016), el apoderado actor, solicitó al Tribunal A-quo, la citación personal a la dirección señalada por el SENIAT, del demandado. En fecha doce (12) de agosto del año dos mil dieciséis (2016), el alguacil asignado, dejó constancia de práctica del emplazamiento librado al demandado, supra identificado en autos, el cual practicó con resultado NEGATIVO. Previa solicitud de citación por cartel el 20/09/2016 consignó los ejemplares el apoderado actor a los autos En fecha veintiocho (28) de septiembre del año dos mil dieciséis (2016), la Juez del Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de esta Circunscripción Judicial, para aquel entonces Abogada Lesbia Ferrer, se inhibió de conformidad al artículo 84 y 82 ordinal 15º del Código de Procedimiento Civil, por cuanto del instrumento que versan sobre la resolución de contrato, fue acompañado de igual forma a la solicitud de oferta real de pago, signado con el asunto EN212014000239, que cursó en el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma circunscripción judicial, donde en su condición de Jueza Provisoria de ese Tribunal, declaró válida la mencionada Oferta, según sentencia de fecha 27/11/2015. Vencido el lapso de allanamiento, se remitió, al Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, así como el cuaderno separado de inhibición para su distribución y posterior decisión por el Tribunal de Alzada. En consecuencia en fecha seis (06) de octubre del año dos mil dieciséis (2016), el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y Transito, le dio entrada y curso de ley correspondiente. En fecha once (11) de octubre del año dos mil dieciséis (2016), la Juez abogada Nayade Mercedes Osorio Flores, fue designada en fecha cuatro (04) de marzo del año dos mil dieciséis (2016), por la comisión judicial del Tribunal Supremo de Justicia, como Jueza Temporal del Juzgado Segundo de Primera Instancia de este circuito judicial civil, en consecuencia la profesional del derecho en aquella fecha se Abocó al conocimiento de la causa, a los fines de garantizar el derecho constitucional al debido proceso. El dieciocho (18) de octubre del año dos mil dieciséis (2016) el Tribunal A-quo fijó para el tercer día de despacho, previa solicitud, a los fines que la secretaria fije el cartel de citación hasta la dirección del demandado. Mediante diligencia suscrita en fecha 21 de octubre de 2016 la abogada en ejercicio Carmen Hidalgo, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 8.017, consigna instrumento poder otorgado por el ciudadano Juan Carlos Matute Galindre, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas en fecha 13/10/2016, a la abogada mencionada y al abogado Nelson Mercado. Mediante auto dictado por el Tribunal A quo vista la consignación del instrumento poder que fue exhibido a la Secretaria del Tribunal su original para su confrontación y posterior devolución, se produjo la citación tácita del demandado. El cuatro (04) de noviembre de 2016, la apoderada Judicial de la parte demandada, abogada Carmen Hidalgo, presento escrito de oposición de cuestión previa, contemplada en el artículo 346, numeral 6º del Código de Procedimiento Civil. PRONUNCIAMIENTO DEL TRIBUNAL A-QUO DE LA CUESTIÓN PREVIA. En fecha veintitrés (23) de enero del año dos mil diecisiete (2017), el Tribunal A-quo declaró SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la apoderada judicial de la parte demandada ciudadano Juan Carlos Matute Galindre, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº11.186.080, con fundamento en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 del citado Código. Por su parte el apoderado judicial de los ciudadanos Sreedhar Ramachandran y Sundar Ramachandran, que pretende el demandado se suspenda hasta tanto los demandantes subsanen los defectos u omisiones como se indica en el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil, en razón de una supuesta acumulación de pretensiones en el libelo de demanda, como lo es la resolución del contrato de promesa de compra venta y la aceptación del ochenta por ciento (80%) del dinero recibido por concepto de pagos parciales del contrato y pagar el veinte por ciento (20%) del dinero recibido por concepto de daños y perjuicios. Que la naturaleza del contrato es de contrato de promesa de compra venta que es el fundamento de la acción, que en cuanto a los daños, es todo mal que puede causar una cosa o persona y por perjuicio de utilidad o ganancia, que las partes pactaron de común acuerdo cláusula pena. Solicito se declarare sin lugar la cuestión previa opuesta. En fecha 23 de enero de 2017, el Tribunal A quo dicto sentencia declarando sin lugar la cuestión previa opuesta, ordenándose notificar a las partes contra dicha decisión no se ejercicio recurso ordinario de apelación. DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA. Siendo la oportunidad legal el demandado dio contestación a la demanda y propuso reconvención en los siguientes términos: Omisis… CAPITULO PRIMERO Reconocemos como cierto, que en fecha 7 de octubre del año 2013, los ciudadanos SUNDAR RAMACHADRAN, SREEDHAR RAMACHADRAN actuando en su propio nombre y en representación de la Constructora SRI RAMA, C.A. constituida y domiciliada en la Ciudad de Barinas, Estado Barinas e inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Barinas, en fecha dieciséis (16) de noviembre del año 2011, bajo el Nro. 61, Tomo 36-A REGMER2, identificada con el Rif Nro. J-40014662-3, celebraron un contrato de compra venta con nuestro representado JUAN CARLOS MATUTE GALINDRE, sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, distinguida con el Nro. 21, situada en el Conjunto Residencial PALMA REAL, ubicada en la Av. Los llanos, Sector Alto Barinas Sur, de la urbanización Alto Barinas, cuyos linderos y demás determinaciones constan en el documento de condominio que se protocolizara por ante el Registro Inmobiliario del Estado Barinas, los cuales se darán por reproducidos en su totalidad en el documento de venta definitivo. E igualmente se estableció que el precio que ambas partes convinieron por la parcela de terreno y la casa sobre ella construida, es la cantidad de UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (1.400.000,00), los cuales serían cancelados de la siguiente manera, 1) en el acto de la firma del contrato antes mencionado, nuestro representado (prominente comprador), le hace entrega de la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00) mediante cheque Nro.23386928 del Banco Banesco, y que recibió a su entera satisfacción 2) La cantidad de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,00) que serían financiados por los propietarios promotores en un lapso de nueve meses, 3) el resto del monto que son Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00) que serían financiados por crédito hipotecario, el cual será tramitado una vez que los propietarios promotores entreguen al prominente comprador todos los documentos requeridos por la entidad crediticia que corresponda, así como deberá entregar todos los permisos y solvencias que correspondan, según las leyes de la República Bolivariana de Venezuela, Decretos y Ordenanzas..." Reconocemos como cierto que en esa fecha 7 de octubre de 2013, nuestro representado les entregó a los ciudadanos SUNDAR RAMACHADRAN, SREEDHAR RAMACHADRAN actuando en su propio nombre y en representación de la constructora SRI RAMA, CA. Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00), a favor de la Sociedad Mercantil SRI RAMA, C.A. y que fueron anexadas en el libelo de esta demanda marcados con las letras "E" y "F". Reconocemos como cierto que en fecha 9 de enero 2014, nuestro representado le da en pago de abono a la cuenta financiada por los propietarios promotores la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00) a favor de la Sociedad Mercantil SRI RAMA, C.A., y que fueron anexadas al libelo de esta demanda marcado con las letras "G" y "H". Reconocemos como cierto que en fecha 11 de febrero del 2014, nuestro representado le hace otro pago como abono a la cuota inicial financiada por los vendedores, por la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00) a favor de la Sociedad Mercantil SRI RAMA, C.A., en pago de los compromisos asumidos según financiamiento suscrito por las partes, para la adquisición del inmueble y cuya copia fueron anexadas al libelo de esta demanda marcado con las letras I y J. Reconocemos como cierto que nuestro representado le entrego Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,00) a los vendedores, como pago inicial y abono para la adquisición del inmueble (casa, y la parcela de terreno sobre lo que se encuentra construida) para cumplir con el pago del precio estipulado en la cláusula tercera que reza: El precio fijo que ambas partes han convenido para la casa, por lo que aunque se realice cualquier cambio de la economía nacional el precio se mantiene del cual es por la cantidad de UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (1.400.000,00). Pero negamos por no ser cierto, que dicho dinero se haya entregado como arras, como lo pretende hacer ver la parte actora en su libelo de demanda. No es cierto, que llegado la fecha para la entrega de los documentos requeridos por el Banco o entidad crediticia para solicitar el crédito habitacional y requisitos del documento de condominio, hayan transcurrido 3 meses, sin que nuestro representado se presentara a solicitar y entregar los recaudos con el documento para su protocolización, cuando lo cierto es, ciudadano Juez, que los propietarios vendedores, se negaron a recibir la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00) que le restaban como parte del financiamiento que le estaba haciendo los promotores vendedores para cubrir parte de la inicial, y éstos se negaron a recibirle los Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00) y a entregarle los documentos que el comprador necesitaba para tramitar el crédito por ante la entidad financiera y poder así dar cumplimiento con lo establecido en la cláusula tercera numeral 3 y terminar de cancelar el inmueble objeto de la venta. Por lo que nuestro representado, se vio en la obligación de hacerle una oferta real de pago por ante el Tribunal Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial del Estado Barinas, tal como se evidencia de la copia certificada que anexamos marcada con la letra "A". Rechazamos todas las pretensiones de la parte actora por considerar que no están ajustados a los hechos ni al derecho. Rechazamos e impugnamos el cartel de notificación extrajudicial, publicado en fecha: 12 de enero del 2016, por el Diario la Prensa, en donde señalaban que comenzaba a transcurrir un plazo de 3 meses contados a partir de la fecha 4 de marzo hasta el 5 de junio del 2015, ya que la cláusula cuarta del contrato suscrito por ellos en fecha 7 de octubre del 2013, dice textualmente "...el plazo de duración de la presente compra venta es de tres meses, contados a partir de la entrega de la totalidad de los documentos requeridos por el banco o la entidad crediticia, por el cual el prominente comprador solicitara el crédito habitacional para la adquisición del inmueble objeto de este contrato, así como el registro del documento de condominio..." y al no haberle entregado los documentos requeridos para tal fin, no puede pretender que dicho lapso comience a correr, ya que nunca le hizo entrega de los documentos exigidos por el banco, y menos le hizo entrega del documento de condominio. Por lo que rechazamos la pretensión de que nuestro representado reciba el 80% del dinero entregado, y que pague el 20% como pago por daños y perjuicios, así como el pago de los intereses legales, sobre las cantidades antes señaladas, el pago de costas y costos, por no ser nuestro representado el causante del incumplimiento culposo que se le pretende indilgar en la presente demanda, y por ende no ser deudor de esos conceptos, ya que los únicos responsables son ellos (los demandantes) al no poder llevarse a efecto la compra venta pactada entre ellos, al no entregarle los documentos exigidos por el banco para tramitar el crédito y terminar de cancelar el inmueble.. No es cierto, que nuestro representado haya incumplido con las cláusulas del contrato, como lo pretende hacer ver los demandantes en su libelo de la demanda, como tampoco es cierto, que no se le hayan solicitado los recaudos requeridos por el Banco para la solicitud del Crédito Financiero, no es cierto que le haya entregado nuestro representado Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,00) como arras, ya que lo cierto es ciudadano Juez, que nuestro representado, el dinero que le entrego o sea la cantidad de Novecientos Mil Bolívares (Bs. 900.000,00) fue para cancelar el inmueble (casa y parcela de terreno objeto del presente contrato de compra venta) y éstos se negaron a entregarle a nuestro representado los documentos que le exigía el Banco para la tramitación del crédito, tal como lo había establecido en la cláusula tercera numeral 3 del referido contrato, negándose a recibirles los Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00) que le faltaban para cubrir los Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,00) que los vendedores le habían financiado por el lapso de 9 meses. Como tampoco le entregaron los documentos necesario exigidos por la entidad crediticia para tramitar el crédito de Quinientos Mil Bolívares (Bs.500.000,00) y terminar de cancelar el precio establecido en la presente venta, siendo los promotores vendedores los únicos responsables de no haberse llevado a feliz término la presente compra venta Debo señalarle a este Tribunal, que el contrato objeto de la presente venta fue suscrito por los ciudadanos SUNDAR RAMACHADRAN, SREEDHAR RAMACHADRAN, actuando en su propio nombre y en representación de la constructora SRI RAMA, C.A. por lo que éstos han debido demandar y no como lo hicieron en forma personal los ciudadanos SUNDAR RAMACHADRAN, SREEDHAR RAMACHADRAN, ya que los contratos deben ser cumplidos tal como se han establecidos, ya que éste es ley entre las partes, y fue una negociación que se hizo de buena fe: Por todas las razones antes expuestas, es por lo que la presente demanda debe ser declarada SIN LUGAR con la correspondiente condenatoria en costa, así formalmente lo solicitamos. DE LA RECONVENCIÓN CAPITULO SEGUNDO De conformidad con lo establecido en el Articulo 365 del Código de Procedimiento Civil, RECONVENIMOS en este acto, a los ciudadanos SUNDAR RAMACHADRAN, SREEDHAR RAMACHADRAN, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas: de identidad Nro. V-26.372.328 y V-26.342.523, respectivamente y a la empresa Constructora SRI RAMA, C.A. constituida y domiciliada en la Ciudad de Barinas, Estado Barinas e inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Barinas, en fecha dieciséis (16) de noviembre del año 2011, bajo el Nro. 61, Tomo 36-A REGMER2, identificada con el Rif Nro. J-40014662-3, y lo hacemos en los siguientes términos. DE LOS HECHOS Nuestro representado JUAN CARLOS MATUTE GALINDRE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad números: V-11.186.080, civilmente hábil y de este domicilio, en fecha 7 de octubre de 2013, celebró con los ciudadanos SUNDAR RAMACHADRAN, SREEDHAR RAMACHADRAN, quienes actuaban en su propio nombre y en representación de la constructora SRI RAMA, C.A, empresa constituida y domiciliada en la Ciudad de Barinas, Estado Barinas e inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Barinas, en fecha dieciséis (16) de noviembre del año 2011, bajo el Nro. 61, Tomo 36-A REGMER2, identificada con el Rif. Nro. J-40014662-3, un contrato de compra venta de un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, distinguida con el Nro. 21, situada en el Conjunto Residencial PALMA REAL, ubicada en la Av. Los llanos, Sector Alto Barinas Sur, de la Urbanización Alto Barinas, con un área aproximada de (164,70mts2) cuyos linderos particulares y medidas son las siguientes: NORTE: Casa Nro. 20, en 18mts, SUR: Casa Nro. 22 en 18mts, ESTE: Área recreativa en 9mts con 15ctm, que es su fondo y OESTE: Calle Nro. 2, en 9mts con 15ctm, q es su frente, y representa un porcentaje de 2,10%, aproximadamente y dentro de ella un área de construcción de 102mts2, con 27mts, y determinaciones constan en el documento de condominio que se protocolizó en 4 de marzo del 2015, el cual quedo anotado bajo el Nro. 2011.2652, asiento registral del inmueble matriculado bajo el Nro. 288.5, 2.11.4689, correspondiente al libro del folio real del año 2001, y su aclaratoria protocolizada por ante esa misma oficina de registro bajo el Nro. 2011.2652, asiento registral 4, del inmueble matriculado con el Nro. 288.5.2.11.4609, y que corresponde al libro del folio real del 2011, el cual fue agregado al libelo de la demanda marcada con la letra "C" que aquí doy íntegramente por reproducido. El terreno y la vivienda asignada y prometida en venta tiene un área de Ciento Setenta Metros (170mts) del cual Ciento dos Metros Cuadrados (102mts2) es de la casa, y la misma está distribuida de la siguiente manera: sala, cocina 3 habitaciones y dos baños, la habitación principal tiene su baño interno, área de servicios, a dicha casa le corresponde dos puesto de estacionamiento, el inmueble se entrega en obra gris, a excepción de los baños que cuentan con cerámica y con sus respectivas piezas sanitarias. Dicho inmueble está construido en una parcela de terreno que forma parte de mayor extensión pertenece por documento debidamente registrado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Barinas, en fecha 22 de junio de 2011, inserto bajo el Nro. 2011.2651, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el Nro. 288.5.2.11.4608, correspondiente que les folio real del 2011. El precio del inmueble es la cantidad de UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (1.400.000,00), los cuales serían cancelados de la siguiente manera, 1) en el acto de la firma del contrato antes nombrado, nuestro representado (prominente comprador), le hace entrega de la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00) mediante cheque Nro. 23386928 del Banco Banesco, y que recibió a su entera satisfacción 2). La cantidad de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,00) que serían financiados por los propietarios promotores en un lapso de nueve meses, 3) y el resto del monto que son Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00) que serían financiados por crédito hipotecario, el cual sería tramitado una vez que los propietarios promotores entregaran al prominente comprador todos los documentos requeridos por la entidad crediticia que corresponda, así como deberá entregar todos los permisos y solvencias que correspondan, según las leyes de la República Bolivariana de Venezuela, Decretos y Ordenanzas..." El lapso de duración de la presente compra venta, es de 3 meses, contados a partir de la entrega de la totalidad de los documentos requeridos por el banco o entidad crediticia, por el cual solicitara el crédito habitacional para la adquisición del inmueble objeto de este contrato así como el Registro del documento de condominio, plazo que podrá ser prorrogado a convenio de las partes. Anexamos marcado con la letra "A" el contrato de compra venta suscrito entre ellos. Pero es el caso ciudadano Juez, que llegado el momento para que nuestro mandante diera cumplimiento al pago de la cuota Nro. 2, es decir, los Seiscientos Mil Bolívares (600.000,00) que eran financiados por los propietarios reconvenidos en un lapso de nueve meses, de los cuales le restaban Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00) ya que la habían hecho entrega en fecha 9 de enero 2014, la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs.100.000, 00) y en fecha 11 de febrero del 2014, le abono Doscientos Mil Bolívares (Bs 200.000,00). Tal como se evidencia de los recibos de pago que en original anexamos marcado con las letras "B" y "C". Y cuando le fue a cancelar los Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00) que le restaban para cubrir los Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,00) financiados, éstos se negaron a recibir dicha cantidad, y se negaron igualmente a entregarle los documentos que se habían comprometido y que eran necesarios e indispensables para que nuestro mandante solicitara el crédito por ante la entidad bancaria, para terminar de pagar los Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00) tal como lo establecieron en la cláusula tercera numeral 3 del antes citado contrato. En vista de esta circunstancia nuestro representado se vio obligado a consignarle por ante el Tribunal la parte que se había comprometido a pagarle y a exigirle los recaudos para la tramitación del crédito, tal como lo establecieron en el antes nombrado contrato. Todo esto se evidencia de la copia certificada de la oferta real de pago, declarada CON LUGAR y hecha por ante el Juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial del Estado Barinas, que demuestran y prueban que el incumplimiento ha sido imputable únicamente a los vendedores reconvenidos, ya que no dieron cumplimiento a lo establecido en la cláusula tercera, numeral 3 de dicho contrato, consigno en este acto copia certificada de la sentencia dictada por el Tribunal Superior Civil, de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, de fecha 16 de junio del 2016, marcado con la letra "G". Por otra parte, pretende la parte actora reconvenida, hacer ver que el contrato celebrado con nuestro representado en fecha 07 de octubre de 2013, es una promesa de venta, cuando lo cierto es, que se trata de un contrato de compra venta perfecto, ya que reúne los 3 elementos fundamentales para que se produzca la venta: a. el consentimiento b. la cosa c. el precio. Ciudadano Juez, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y deben cumplirse tal como lo han establecidos, por lo que la obligación principal de nuestro representado, es pagar el precio en el lugar y en la forma como lo han establecido, de allí que nuestro mandante en vista de la imposibilidad que tuvo para solicitar el crédito hipotecario por ante la entidad bancaria respectiva, porque los vendedores reconvenidos se negaron a entregarle los recaudos exigidos por la misma, ha hecho un esfuerzo para terminar de cancelar el inmueble, y dar así cumplimiento a su principal obligación como comprador, por lo que le consigno en este acto la cantidad de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00) que se le adeudan a los vendedores reconvenidos, en un cheque de gerencia Nro. 00060257 a nombre del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil Barinas, de fecha 02/02/2017 del Banco Provincial, de la cuenta Nro. 0108-0097-84-0900000013, para terminar de cancelar la totalidad del inmueble objeto del presente contrato y así dar a su obligación. Anexo original y fotocopia del cheque marcado con la letra cumplimiento original de los recibos de pago hechos por mi representado a los vendedores convenidos así: Recibo original de fecha 7 de octubre del 2013, por la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00), recibo de fecha 9 de enero del 2014, por la cantidad de Cien Mil Bolívares Bs. 100.000,00) recibo de pago de fecha 11 de febrero del 2014, por la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00) y el depósito bancario Nro, 6129363 de fecha 29/09/2014, por la cantidad de Trescientos Quince Mil Bolívares, (Bs. 315.000,00) depositado al Juzgado de Municipio del Estado Barinas, y copia del cheque de gerencia a nombre de la constructora SRI RAMA C.A. Mas los Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00) para un total de Un Millón Cuatrocientos Mil Bolívares (1.400.000,00) pago total del inmueble (parcela y casa sobre ella construida) objeto del presente contrato. Y donde se demuestra claramente que las cantidades entregadas a los vendedores reconvenidos eran por concepto de pago de cuota inicial, abono de cuota del contrato de la casa, no se especifica allí que se hayan entregados por concepto de "arras" como lo pretende hacer ver los vendedores reconvenidos, sino como pago del inmueble objeto del contrato. PETITORIA Omisiss… Ahora bien ciudadano Juez, en virtud de que ha sido imposible lograr por la vía amigable que los vendedores reconvenidos del inmueble objeto de la presente demanda, le hagan entrega material y le otorguen el documento traslativo de propiedad a nuestro representado, es por lo que, siguiendo instrucciones de nuestro mandante, formalmente Reconvenimos a los ciudadanos SUNDAR RAMACHADRAN, SREEDHAR RAMACHADRAN arriba identificados y a la empresa Constructora SRI RAMA, C.A, igualmente identificada en el presente escrito, para que le EJECUTEN o le den CUMPLIMIENTO al contrato suscrito entre ellos, en fecha 7 de octubre de 2013, le haga entregan material del inmueble y le otorguen el documento traslativo de propiedad, de no hacerlo, sean obligados por este Tribunal a ello, y en caso de que los vendedores reconvenidos se negaren a otorgarle el documento definitivo traslativo de la propiedad, la sentencia que dicte este Tribunal en la presente causa, sea considerada como tal. Por lo que le pedimos al Tribunal que una vez firme la misma, ordene su registro. Por todas las razones antes señaladas y en virtud de que los vendedores reconvenidos son los únicos responsables de que no se pudiera llevar a feliz término la presente negociación, pues éstos no dieron cumplimiento a lo establecido en el contrato suscrito entre ellos, ya que no le hicieron entrega de los documentos requeridos por la entidad bancaria, para tramitar y pagar la cantidad de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00) que le quedaba debiendo, además de negarse a recibirle las cantidades de dinero que le faltaban para dar Cumplimiento a la cuota que había sido financiada por los vendedores reconvenidos, y en aras de una justa y recta administración de justicia, es por lo que muy respetuosamente le pido que la presente RECONVENCIÓN sea declarada CON LUGAR con correspondiente condenatoria en costas. FUNDAMENTOS DEL DERECHO Fundamentamos la presente reconvención en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil y en los artículos: Artículo 1159 “… Omissis…” Artículo 1160 “…Omissis…” Artículo 1167 “…Omissis…” Artículo 1527 “…Omissis…” Artículo 1474 " …Omissis… “ Señalamos como domicilio procesal la Av. Páez entre Calles Camejo y Cruz Paredes, Edificio Carmen Belén, Oficina 1, teléfono 0273-5524013, del esta ciudad de Barinas Estado Barinas. Estimamos la presente demanda en la cantidad de Seis Millones de Bolívares (Bs.6.000.000,00), equivalente a 33.898 U.T Pedimos que la citación de los demandados se haga en la persona de su apoderado JAIRO JOSE ARANGUREN PIÑUELA titular de la cedula de identidad Nro. V-6.937.984 e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 46.850 representaciones que constan en autos. …Omisis… Acompañó a la reconvención: • Copia simple de instrumento suscrito en fecha 07/10/2023 por los ciudadanos Sundar Ramachadran, Seedhar Ramachandran actuando en su propio nombre y en representación de la Constructora Sri Rama Compañía Anónima, quienes se denominaron Propietarios Promotores y por la otra el ciudadano Juan Carlos Matute Galindre. • Copias simples de las cédulas de identidad de los ciudadanos Seedhar Ramachandran y el ciudadano Juan Carlos Matute Galindre. • Copias de recibo librado por el ciudadano Sheedhar Ramachandran, en su carácter de Presidente de la empresa Constructora Sri Rama C.A., en que se lee que recibe del ciudadano Juan Carlos Matute Galindre la cantidad de Bs. Trescientos mil (Bs.300.000,00), por concepto de pago de cuota inicial contrato de casa del Conjunto Palma Real de fecha 07/10/2013. • Copia simple de cheque librado contra la cuenta corriente Nro. 0134 0057 13 0571017930 de la entidad bancaria Banesco a favor de la Constructora Sri Rama C.A. por la cantidad de Bs.300.000,00. • Copias de recibo librado por la ciudadana Marlys Chamnorrom en su carácter de Administradora de la de la empresa Constructora Sri Rama C.A., en que se lee que recibe del ciudadano Juan Carlos Matute Galindre la cantidad de Cien Mil Bolívares Bs. (100.000,00) por concepto de abono de cuota por contrato de casa del Conjunto Palma real., de fecha 09/01/2014. • Copia simple de cheque librado contra la cuenta corriente Nro. 0108 0066 86 0100101084, de la entidad bancaria Banco Provincial de fecha 09/01/2024, por la cantidad de Bolívares Cien Mil (Bs.100.000,00) a favor de la Constructora Sri Rama C.A. • Copia de recibo librado por la ciudadana Marlys Chamorro en su carácter de Administradora de la de la empresa Constructora Sri Rama C.A., en que se lee que recibe del ciudadano Juan Carlos Matute Galindre por la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (Bs.200.000,00) por concepto de abono de cuota por contrato de casa del Conjunto Palma real., de fecha 09/01/2014. • Copia simple de cheque librado contra la cuenta corriente Nro. 0134 0057 13 0571017930 de la entidad bancaria Banesco a favor de la Constructora Sri Rama C.A. por la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00), de fecha 11/03/2014. • Copia simple de cheque de gerencia librado contra la cuenta corriente Nro. 0163 0309 77 3092120210 de la entidad bancaria Banco del Tesoro por la cantidad de Bolívares Trescientos Quince Mil signado con el Nro. 97002258 a favor de la Constructora Sri Rama C.A. por la cantidad de Bs.315.000,00. • Copia al carbón de Boucher de Banco Bicentenario deposito a favor del Juzgado Segundo de Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, contentivo del depósito del anterior cheque de gerencia de fecha 29 de abril de 2014. • Copia certificada de sentencia dictada por el Tribunal Superior Civil, Mercantil, Transito de fecha 16 de junio de 2016 con motivo de la Oferta real de Pago oferente ciudadano Juan Carlos Matute Galindre, oferido Sundar Ramachadran y Seedhar Ramachadran en la representación de la Constructora Sri Rama C.A. • Copia simple de Che de Gerencia girado contra la cuenta Nro. 0108-0097-84-0900000013, cheque Nro. 0060257 por la cantidad de Quinientos mil Bolívares (Bs.500.000,00), librado en fecha 02/02/2017 a favor del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil de Barinas En fecha 13 de febrero de 2017, fue juramentada la Juez Temporal Abogada María Elena Briceño Bayona, quien se aboca al conocimiento de la causa, en la misma oportunidad. El 13/02/2017 En vista de la admisión de la reconvención se ordena el depósito del cheque en la cuenta corriente del Tribunal a los efectos de cumplir con lo establecido en el Manual de Normas y Procedimientos de Fondos de Terceros, dicho cheque fue depositado en la cuenta corriente del Tribunal recurrido. En fecha 08/03/2017, el apoderado judicial de la parte atora, estableció una serie de consideraciones por las que no debía admitirse la reconvención propuesta, que son del siguiente tenor: Omisiss… En fecha 9 de febrero de 2017, la parte demandada en su Defensa fundamento su contestación sobre la base de diferentes argumentos, realizando una contestación de la demanda y Reconvención en razones que se observan en su escrito y Reconvienen formalmente a nuestros representados antes mencionados y a CONSTRUCTORA SRI RAMA, CA, Sociedad Mercantil de este domicilio, para que convengan o en su defecto sean condenados por el Tribunal con base a una serie de argumentos. Así las cosas, es patente de lo que consta en el escrito que contiene la contestación de la demanda y la reconvención Preindicada que se pretende acumular acciones contra tres (3) demandados reconvenidos. Por ello debe considerar el Tribunal que en el Procedimiento Ordinario que se lleva se quiere materializar un procedimiento de reconvención de varios demandados permitido en el Código de Procedimiento Civil bajo la regulación establecida en el artículo 52 ordinal 1º y 341 del Código ejusdem, de cuando haya identidad de personas, al respecto se observa que hay reconvención presentada, identidad de demandantes, pero no de demandados, pues son diferentes. Por tanto no hay identidad de personas, además se prevee para el demandado la reconvención o mutua petición y ocurre una contravención a lo regulado que son normas de orden público y tomando en cuenta que el artículo 26 de la Constitución Nacional, estableció el derecho de acceso a la administración de justicia y el derecho a la acción, abriendo el proceso el cual debe transcurrir debidamente según el artículo 49 y 253 primer aparte de corresponder a los Órganos del Poder Judicial, conocer las causas y asuntos de su competencia mediante los procedimientos que establezcan las leyes. En el caso de autos y ante la acumulación planteada el Tribunal por la aplicación de las Constitucionales mencionadas y de los artículos 365, 366,52 y 341 del Código de Procedimiento, aunado también a la incompatibilidad de Procedimientos que hacen imposible la acumulación de autos en un mismo Juicio y de las acciones en una misma demanda, puesto que no se puede aplicar a un mismo juicio tres (3) procedimientos diferentes, ya que la parte demandada propuso como reconvención en el Juicio de Resolución de Contrato e Indemnización por Daños y perjuicios, una acción de Entrega Material por un Inmueble, procedimiento llevado en los artículos: 929 al 935 del Código de Procedimiento Civil y otra acción Declarativa sobre la Propiedad de un inmueble, procedimiento contenido en el título IV del Libro Cuarto del Código de Procedimiento Civil, que regulan los procedimientos relativo a los derechos de la familia y estado de las personas. Por todo lo anteriormente expuesto, basado en razones de Hecho y derecho, solicito al Tribunal Declarar Inadmisible la Reconvención, aun de Oficio por ser contraria al orden público, disposiciones expresa de la Ley y ser incompatible con él Procedimiento Ordinario por su materia y Procedimiento. Solicito que el presente escrito sea admitido, sustanciado y declarado con lugar. Es Justicia, que espero merecer en Barinas a los 8 de Marzo de 2017. …Omisis… El 10/03/2017 el demandado promueve pruebas, siendo que mediante decisión del 15/03/2017 el Tribunal ordena la reposición de la causa al estado de que el Tribunal se pronuncie sobre reconvención propuesta por la parte demandada declarando la nulidad del auto de fecha 20/04/2016, que negó la admisión de la prueba testimonial promovida por el demandante, ordenando la notificación de las partes. Contra dicho auto ejerció recurso de apelación la parte demandada y siendo declarado por la Alzada el recurso interpuesto sin lugar el 25/10/2017. El 12/03/2018, se aboca al conocimiento de la causa la abogada Liliana Camacho, ordenando notificar a las partes. Posteriormente en fecha ocho (08) de marzo del año dos mil diecisiete (2017), el Apoderado Judicial de la parte actora, ciudadano JAIRO JOSE ARANGUREN PIÑUELA, supra identificado, actuando con el carácter acreditado en autos, consignó escrito de contestación a la reconvención en los términos siguientes: Niego, rechazo y contradigo todo los hechos alegados por los apoderados judiciales del ciudadano JUAN CARLOS MATUTE GALINDRE, contra mis representados: SREEDHAR RAMACHANDRAN Y SUNDAR RAMACHANDRAN, por cuanto los hechos narrados en el escrito no corresponden a la verdad, del cual se desprende la utilización de una táctica dilatoria para entorpecer el proceso violando el principio de probidad y lealtad contenido en el artículo 170 de la Ley Adjetiva. En el presente juicio la parte demandada reconviniente tiene conocimiento, desde el mes de enero del año 2016, han venido haciéndole seguimiento al expediente y no conforme, con ello esperaron que un procedimiento de Oferta Real de Pago y Deposito se hiciera y su intención era proponer la reconvención porque consideraron que se le vulneraron algún derecho ¿Por qué no hicieron valor el interés procesal y la propusieron con antelación? Solo para retardar el proceso lo cual va en detrimento de la economía y celeridad procesal y pretenden continuar con esa actitud proponiendo una Reconvención tardía por Cumplimiento de Contrato, el cual consideramos no cumple con las formalidades del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Niego, rechazo y contradigo el alegato de que el demandado reconviniente haya celebrado con un contrato de compra-venta de un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida distinguida con el Nº 21 en el Conjunto Residencial Palma Real, ubicado en la Av. Los Llanos, Sector Alto Barinas Sur, de la Urbanización Alto Barinas cuyos linderos y demás determinaciones constan en el documento de condominio o parcelamiento que se protocolizo por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Barinas del Estado Barinas, actuando en representación de Constructora Sri Rama C.A. ya que la legitimidad de la persona que es representante legal su Presidente deriva de los siguientes elementos probatorios Anexo marcado "A" copia de los Estatutos Sociales de Constructora Sri Rama, CA, inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Estado Barinas, el 16 de Noviembre de 2011, bajo el N° 61, Tomo 36-A REGMER2, identificada con el Rif. No J40014662-3 señalándose en su cláusula? El Presidente conjuntamente con el Vicepresidente tendrá las siguientes atribuciones... e) suscribir contratos de gestión, administración, fideicomisos. Se puede observar que al pie del documento aparecen las firmas originales de todos los accionistas. En consecuencia el representante legal de la empresa es su presidente el Ciudadano SREEDHAR RAMACHANDRAN, siendo este el único autorizado por la Ley y por los Estatutos Sociales de la empresa para representarla y a todo evento suscribir contratos. Por esta razón carecen de valor legal las menciones en el Contrato suscrito de Constructora Sri Rama C.A. sin hacer mención a sus Estatutos Sociales o Asambleas de Accionistas donde la legalidad de la representación de la actora la ejerza el Presidente facultado autorizado legalmente lo que indujo a las partes a producir un acto ilegitimo por omisión. Constructora Sri Rama C.A. ha realizado la Promoción de venta que corresponde a mis representado en negociación del inmueble bajo régimen de comunidad, producida en el mercado de bienes raíces. Porque lo cierto es que del contenido del contrato se observa que la obligación de la parte Demandada de cancelar el precio por el cual se comprometió a adquirir el inmueble estuvo sujeta a la aprobación de un Crédito Hipotecario y no es menos cierto que el demandado reconviniente no presento la solicitud de Crédito Hipotecario ante una Entidad Bancaria para que le fuera aprobado antes que venciera el plazo de duración, de tres (3) meses establecido de común acuerdo por las partes, así como también es cierto que la entrega de la totalidad de los documentos requeridos por el Banco por parte del Promitente Comprador debió realizarse a partir del 8 de julio de 2014, razón por la cual el plazo mencionado comenzó a correr a partir de dicha fecha, venciendo el 9 de octubre de 2014, así como Registro del documento de Condominio o Parcelamiento que ocurrió en fecha 4 de Marzo de 2015, razón por la cual también el plazo mencionado comenzó a correr a partir de dicha fecha, venciendo el 5 de Junio de 2015 según la Cláusula Cuarta del Contrato de Preventa y más aun con el beneficio de la duda dejó transcurrir más de tres (3) meses en el año 2016 sin ejecutar dispositivo alguno de pago de órgano Jurisdiccional, obviando que el contrato es a tiempo determinado. También debe observar el Tribunal que según Clausula Séptima del Contrato es requisito para la entrega que el Promitente Comprador tenga y entregue a los Propietarios Promotores todos los documentos necesarios para el Documento Publico de compra venta redactado por un Banco que sería revisado por los Propietarios Promotores, y si estaba de acuerdo debían devolverlo junto con recaudos necesarios para programar su protocolización, según una planilla de liquidación de Derechos de Registro y recaudos exigidos por la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente y que son necesarios para la presentación del documento. Niego, rechazo y contradigo el alegato de que el demandado reconviniente tenía la intención de cancelar un pago Final de Financiamiento a mis representados por la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00) que restaban para completar un abono de Seiscientos Mil Bolívares (Bs.600.000,00) dentro de un lapso de nueve meses que finalizaban en el mes de julio de 2014, por el ciudadano JUAN CARLOS MATUTE GALINDRE, llevaba más de noventa días de atraso para el pago del abono contraviniendo la Ley Especial que rige los motivos para finalizar el contrato. Niego que mis representados hayan incumplido con las obligaciones prevista en el Contrato de Promesa de Compra en su cláusula tercera numeral 3, con el fin de vender el inmueble, por cuanto el demandado reconviniente fue lo suficientemente negligente para dar cumplimiento con los requisitos exigidos por una Entidad Bancaria para la aprobación del mismo que es falso que se hayan negado a recibir y pago y a entregar los documentos comprometidos que nunca fueron solicitados. Para solicitar un Crédito Hipotecario. En cuanto al contrato de compra venta perfecto alegado por los apoderados del demandado reconviniente donde afirma que mis representados hacen ver el contrato celebrado como una promesa de venta, y que reúnen los elementos de la venta, consentimiento, cosa, precio. Debe reconocer la existencia, naturaleza y contenido del Contrato o Promesa Bilateral Compra de fecha de 7 de Octubre de 2013, que fue acordado y aceptado así y por el cual se rigió la relación contractual, que sirve de fundamento tanto a la acción como a la reconvención y desconocen la existencia de jurisprudencia desarrollada por el máximo Tribunal de Justicia que trata sobre dichos contratos inmobiliarios de preventa. En cuanto a la obligación principal que dice tener el demandado reconviniente de pagar el precio en el lugar y en la forma como lo ha establecido, así como de la imposibilidad que tuvo de solicitar el crédito Hipotecario por una entidad Bancaria, porque mis representados se negaron a entregar los recaudo exigidos en el contrato y de consignar un cheque de gerencia en el Tribunal de la causa como cumplimiento de obligaciones principal de comprador por la cantidad de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00), se considera una obligación sin causa ya que la cancelación del precio por el cual se comprometió a adquirir el inmueble está sujeta a la aprobación de un Crédito Hipotecario cuando el incumplimiento deviene de su mala fe al no solicitar los documentos requeridos por una entidad Bancaria, sin declaración previa del órgano Jurisdiccional. En cuanto al depósito bancario Nº 6129363 del 29/09/2014, por la cantidad de Trescientos Quince Mil Bolívares (Bs. 315.000,00) depositado en un juzgado del Municipio Barinas, que anexan los apoderados del demandado reconviniente, constituye una actuación que reviste connotación de naturaleza penal, por cuanto un dinero a favor de un acreedor solo puede ser dispuesto por el mismo voluntariamente o con el dispositivo orden de sentencia judicial. Y se actúa también sin declaración previa del órgano jurisdiccional. Dejo constancia que en razón de nuestra pretensión como parte actora consistente en la Resolución de Contrato de Promesa de Compra y la Indemnización de Daños y Perjuicios por incumplimiento del Ciudadano JUAN CARLOS MATUTE GALINDRE, no es igual a la pretensión del demandado antes mencionado, por cuanto pretende el cumplimiento del Contrato de marras suscrito el 7 de octubre de 2013, la entrega material del inmueble y el otorgamiento del documento traslativo de Propiedad, sin referirse a las obligaciones o clausulas para demostrar un incumplimiento, cambiando así el objeto de la acción de la parte actora, en franca violación del artículo 340 del Código del Procedimiento Civil. Insisto y ratifico el contenido y validez del Cartel de Notificación extrajudicial de fecha 12 de enero de 2016 pág. 10 del Diario en Prensa donde se da a conocer la Resolución de Pleno derecho por vencimiento del Termino del Contrato de Promesa de Compra en Preventa, el cual tiene el carácter de fidedigno según el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil y que fue impugnado por los apoderados del Demandado Reconviniente. Finalmente, insisto en todos y cada uno de los hechos alegados en nuestro libelo de demanda pido en nombre de mis poderantes que el presente escrito de contestación a la Reconvención propuesta sea agregado a los autos, sustanciado conforme a derecho y declarado con lugar en la definitiva. Acompañó al escrito de contestación de la reconvención: A. Copias simples de los Estatutos Sociales de Constructora Sri Rama, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Estado Barinas el 16 de noviembre del año 2011. Bajo el Nº61, Tomo 36-A REGMER2, identificada con el Rif. NºJ-40014662. El 27/04/2018 el abogado Lewis Fernando Gudiño Valencia, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 241.934, invocando la representación de apoderado judicial dela Empresa Constructora Sri Rama C.A, presentó escrito, aduciendo una serie de consideraciones en cuanto a la admisión de la reconvención propuesta de conformidad con los artículos 200, 208 y 2011 del Código de Procedimiento Civil, adujo lo siguiente: ERROR DE DERECHO Del análisis del escrito de la Reconvención agregada a los autos en el expediente podemos observar que la parte Demandada Reconviniente aspira el Cumplimiento de Contrato, la entrega material del inmueble y el otorgamiento del documento traslativo de propiedad suscrito el 7 de Octubre de 2013, en razón de que en fecha 7 de octubre de 2013 celebro con los ciudadanos SUNDAR RAMACHANDRAN y SREEDHAR RAMACHANDRAN, quienes actuaban en representación de la CONSTRUCTORA SRI RAMA, C.A. un contrato de compra venta de un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida distinguida con el N° 21, del Conjunto Residencial Palma Real, ubicada en la Av. Los Llanos, Sector Alto Barinas Sur de la Urbanización Alto Barinas, cuyos linderos particulares y medidas constan en el documento de condominio o Parcelamiento que se protocolizo el 4 de Marzo de 2015, ante la Oficina de Registro Público del Municipio Barinas, que dicho inmueble está construido en una parcela de terreno que forma parte de mayor extensión y que les pertenece a los ciudadanos SUNDAR RAMACHANDRAN y SREEDHAR RAMACHANDRAN, según documento registrado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Barinas, el 22 de Junio de 2011, bajo el N° 2011.5.2.11.4608, correspondiente al folio real de 2011 y que por lo tanto no es propiedad de mi representada. Que el precio del inmueble era la cantidad de UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (B 1.400.000,00) los cuales serían cancelados como estaba establecido en la cláusula Tercera así como el lapso de duración de la compra venta era de 3 meses, contados a partir de la entrega de la totalidad de los documentos requeridos por el Banco, por el cual solicitara el Crédito Habitacional para adquirir el inmueble así como el Registro del Documento de Condominio, plazo que podrá ser prorrogado a convenio de las partes. Que para dar cumplimiento al pago de la cuota dos (2), de Seiscientos M Bolívares (Bs. 600.000,00) financiada por los Propietarios Promotores en un lapso de 9 meses, le restaban Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00) por haber hecho entrega de Cien Mil y Doscientos Mil en fecha 9 de enero y 11 de febrero de 2014 y cuando fue a cancelar los Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00) faltante de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,00) del financiamiento los propietarios se negaron a recibir dicha cantidad y se negaron a entregarle los documentos comprometidos para solicitar el crédito por ante un Banco para completar un pago de Quinientos Mi Bolívares (8s. 500.000,00), según la Cláusula Tercera Numeral 3. Por otra parte que su representado se vio obligado a consignarle por ante el Tribunal la parte que se había comprometido a pagarle y a exigir los recaudos para la tramitación del crédito, establecido en el contrato, que con una oferta real de pago declarada con lugar ante el Juzgado Segundo del Municipio Barinas, demostró y probo un incumplimiento de la cláusula tercera numeral 3 del contrato, así como copia certificada de sentencia de Tribunal Superior en el Civil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas del 16 de junio de 2016. Niega que el contrato celebrado el 7 de Octubre de 2013 de Promesa de Compra sea como tal refutando como un contrato de compra venta perfecto, por sus elementos fundamentales, afirma que la obligación principal del demandado Reconviniente era pagar el precio en el lugar y en la forma como han establecido, razón por la cual cancelo consignando en el acto de contestación y reconvención la cantidad de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00), que se le adecuan a los vendedores en un cheque de gerencia a nombre de Tribunal de la causa para terminar de cancelar la totalidad del inmueble y cumplir su obligación; anexando original y copias de cheques recibos del 7 de octubre de 2013 par Bs. 300.000,00; recibo del 4 de enero de 2014 por Bs. 100.000,00; recibo del 11 de febrero de 2014 por Bs. 200.000,00; depósito bancario del 29/09/2014 por Bs. 315.000,00, depositado al juzgado del Municipio Barinas y copia del cheque de Gerencia a nombre de mi representada por la cantidad de Bs. 500.000,00 para un total de Un Millón Cuatrocientos Mil (Bs. 1.400.000,00) can error por cuanto se suma Bs. 1.415.000,00 y no especifica intereses alguno contraviniendo el articulo 340 numeral 4 del Código Adjetivo. Por otro lado debe observar el Tribunal que los sujetos procesados de la reconvención no pueden ser personas distintas de la demanda principal y es por ello que la Ley en sus artículos 146 y 52 adjetiva, requiere identidad de personas en la demanda principal y de la reconvención, y esto ocurrió en caso subjudice, donde mis representados SREEDHAR RAMACHANDRAN son co-demandantes por Resolución de Contrato e indemnización de Daños y Perjuicios y el Demandado Reconviniente JUAN CARLOS MATUTE GALINDRE quien pretende el cumplimiento del Contrato entrega material del inmueble y otorgamiento del documento de propiedad son los mismo de la demanda, pero cuando incorpora en su Reconvención a Constructora Sri Rama, C.A., se hacen diferente los sujetos procesales, no requiere la Ley que haya identidad respecto del título un contrato de Promesa de Compra único y por el objeto en que se fundó toda vez que pueden ser distinto, destacando también que es una persona Jurídica Mercantil, la cual tiene una situación diferente en la cual el demandado reconvenido tuvo que aportar la Dirección para que su citación y no lo hizo para el representante legal de la misma la contestación que realizo el demandado se rige por los artículos 361 y 369 de Código de Procedimiento Civil sobre la manera de contestar la demanda, la reconvención o llamar a un tercer a la causa en la misma contestación por concurrir con los actores en el derecho alegado fundado en el mismo título en el caso de un contrato Preliminar de Compra de inmueble en Preventa según el artículo 370 ordinal 1 del Código Adjetivo. En el presente caso aun cuando no se conteste una reconvención iniciada, en la cual ex oficio el juez de la Cauda en estado de trámite procesal, con fundamento en su cualidad de director del proceso según el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el articulo 11 eiusdem en su auto de 13 de marzo de 2018, considero que vista las actuaciones y la reconvención propuesta por el demandado JUAN CARLOS MATUTE GALINDRE, que contra los ciudadanos SUNDAR RAMACHANDRAN Y SREEDHAR RAMACHANDRAN y mi representada CONSTRUCTORA SRI RAMA, C.A., evidenciando que el contrato cuya resolución se demanda fue suscritos por los Actores Demandantes, actuando en su propio nombre y a su vez en nombre y representación de Constructora Sri Rama, C.A.; destacando el asiento como un litisconsorcio activo necesario y ordena tener a mi representada como parte actora y por otro lado admite la Reconvención propuesta por el demandado el día 9 de febrero de 2017 en vista de sentencia de instancia y alzada relacionadas al caso, por eso sin contestar al fondo de la demanda considero lo ocurrido una falta de acción con la reconvención propuesta por haber prohibición de admitir la reconvención contraria al orden público en la cual no fuimos citados válidamente para una intervención forzada, esto origino una violaciones del debido proceso artículo 49 de la Constitución Nacional, lo cual debe subsanarse con la anulación del auto de admisión que de la reconvención en la cual se reconoce a mi representada, puede intervenir en la causa como litisconsorte activo. Con vista a los Fundamentos precedentes y con los cuales se sustenta y reconviene la Resolución de Contrato e indemnización de Daños y Perjuicios a que se refiere este juicio, queda claramente evidenciada que la acción idónea y procedente para obtener lo que aspira el Demandado, es la establecida en los artículos 361 y 382 del Código de Procedimiento Civil de cita de tercero y no la de Reconvención que se califica en el escrito. Fundamentación jurídica que produce inadmisibilidad de la Reconvención por error de derecho y así deberá declararlo el Tribunal para corregir el error de derecho que afectara la validez del juicio y produciría la vulneración del debido proceso. Conclusión; con atención a la precedente sustentación, revisión y análisis del escrito de la reconvención incoada por los apoderados del demandado JUAN CARLOS MATUTE GALINDRE contra CONSTRUCTORA SRI RAMA, C.A.; se observa que el objeto de la pretensión consiste en obtener del órgano jurisdiccional competente la EJECUCION O CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, entrega material del inmueble y el otorgamiento del documento traslativo de propiedad, reconvención incoada según el texto del escrito lo es por el supuesto incumplimiento de recibir un pago del precio del inmueble ya entregar los documentos para tramitar un crédito Hipotecario ante una entidad Bancaria y así reconvienen a mi representada pidiendo que la Reconvención sea declarada con lugar con la correspondiente condenatoria en costas, de ello se desprende que la acción idónea es la cita tercero y que correspondió iniciar para obtener el cumplimiento por parte de mi representada reconvenida es la establecida en los artículos 361 y 368 es decir, la acción que corresponde aplicar cita tercero y no otra. Sin duda la parte demandada, incurrió en el error de calificar su contestación de demanda con una reconvención, en lugar de ejercer la acción con cita de tercero que es la que corresponde en el caso presente. Por ello el Tribunal debió declarar INADMISIBLE la Reconvención en razón del error jurídico contenido a los autos, con fundamento en los precedentes alegatos y las razones de hecho y de derecho respetuosamente solicito a este Tribunal que con vista al error jurídico y la indebida calificación de la Reconvención planteada erróneamente por los apoderados del Ciudadano JUAN CARLOS MATUTE GALINDRE, contra mi representada CONSTRUCTORA SRI RAMA, C.A., acuerde la Reposición de la Causa anulando el auto de fecha 13 de Marzo de 2018 dictado por ese Tribunal de conformidad a lo establecido en los artículos 206, 208 y 211 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 49 y 257 de la Constitución Nacional y se declare la nulidad de los autos subsiguientes a la decisión impugnada, y se ordene la reposición de la causa al estado procesal correspondiente de que se vuelva a dictar auto de admisión de una reconvención propuesta. Por lo anteriormente expuesto, solicito al Tribunal resolver el error de derecho alegado, con vista a la indebida calificación en una norma que la hace contraria a derecho, la nulidad del auto de admisión por contradecir normas de derecho en que está interesado el orden público y así solicite lo declare este Tribunal. Pido que el presente escrito sea agregado a los autos, sustanciado conforme a derecho y declarado con lugar en la definitiva. Acompañó al escrito: 1. Documento constitutivo, según asiento realizado en fecha 6 de junio de 2013, bajo el Nº33, Tomo 29-A REGMER2. 2. Poder Especial del ciudadano SREEDHAR RAMACHANDRAN, otorgado al ciudadano LEWIS FERNANDO GUDIÑO VALENCIA, debidamente autenticado por ante la notaría pública Primera del estado Barinas Nº18, tomo 186, folios 89, hasta el 93, en fecha de 20 Abril de 2018. 3. Copias simples de los Estatutos Sociales de Constructora Sri Rama, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Estado Barinas el 16 de noviembre del año 2011. Bajo el Nº61, Tomo 36-A REGMER2, identificada con el Rif. NºJ-40014662. 4. Copia del Registro Único de Información Fiscal (RIF) 5. Copia de cédula del ciudadano SREEDHAR RAMACHANDRAN, supra identificado. Por auto de fecha 07 de mayo de 2018, el Tribunal niega la reposición de la causa en virtud de no ser un medio para corregir errores de las partes sino faltas del Tribunal que afecten el orden público o perjudiquen los intereses de los integrantes son culpa de ellos, se constata de las actuaciones procesales que contra dicho pronunciamiento no se ejerció recurso ordinario de apelación. DE LA SENTENCIA RECURRIDA En fecha 13 de agosto de 2019, el Tribunal recurrido dictó sentencia la cual se transcribe parcialmente a continuación: Omisiss… Previo Pasa este Tribunal a pronunciarse sobre la reconvención propuesta por los apoderados judiciales de la parte demandada, abogados en ejercicio Carmen V. Hidalgo y Marcos Mercado, anteriormente identificados, con fundamento en los artículos 365 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1160, 1167, 1527, 1474 del Código Civil. del Contrato suscrito entre el demandado y los ciudadanos Sreedhar Ramachandran, Sundar Ramachandran actuando en nombre propio y en representación de la empresa Constructora SRI RAMA, C.A., por el Cumplimiento del Contrato, peticionando se haga la entrega material del inmueble objeto de la demanda y sea otorgado la documentación traslativa de propiedad a su representado, ciudadano Juan Carlos Matute Galindre, de no hacerlo, sean obligados por el Tribunal a ello y en caso que los vendedores reconvenidos se negaren a otorgarle el documento definitivo traslativo de la propiedad, la sentencia dictada en la presente causa, sea considerada como tal. En materia de reconvención encontramos que el autor Arístides Rengel Romberg, la define como la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Editorial Arte, Volumen III, Caracas 1992, pag 145). De dicha definición se deduce que la única conexión exigida entre la reconvención y la demanda principal es de carácter subjetivo, pues el demandado que la propone asume la posición de actor, denominándosele demandado-reconviniente, y el accionante en la demanda principal contra quien se ejerce tal mutua petición, adquiere la condición de demandado y se le denomina actor- reconvenido. Resulta oportuno señalar que las partes intervinientes en un contrato pueden válidamente obligarse en los términos, condiciones y modalidades que ellas mismas convengan en el contrato, lo cual constituye el principio de la autonomía de la voluntad que reconoce a las partes la posibilidad de reglamentar por si mismas el contenido y las particularidades de las obligaciones que se imponen. Por lo que los contratantes, siempre y cuando estén dentro del marco de la legalidad, pueden convenir de acuerdo a sus voluntades, y derogar las convenciones por sí mismas, así como modificar la estructura del contrato, lo cual obedece a lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil. En atención a lo anterior pasa este Tribunal analizar la naturaleza del contrato suscrito por los ciudadanos Sreedhar Ramachandran y Sundar Ramachandran, actuando en nombre propio y en representación de la empresa Constructora SRI RAMA, C.A., con el ciudadano Juan Carlos Matute Galindre: en tal considera necesario este Tribunal señalar que la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen acuerdos en los cuales se describe el bien o bienes objeto de dicho contrato, duración del mismo, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado comprador al opcionante vendedor, además, a través del mencionado contrato se adquieren derechos y obligaciones reciprocas para el aseguramiento de la celebración del documento definitivo de compraventa, por lo tanto, no pueden tenerse como contratos aislados sino que forman parte de la futura negociación para la adquisición final del bien objeto del bien mueble o inmueble, de lo contrario, se le permitiría al vendedor burlar la ley y la naturaleza del contrato suscrito, por medio del cual las partes han adquirido verdaderas obligaciones, que en el supuesto de que todo transcurra como fue pactado, deben las partes suscribientes imperativamente cumplir y no pretender nuevos términos y condiciones contrarias al ordenamiento jurídico y a la buena fe que rige estas convenciones. De igual forma. Conforme a las cláusulas de estos contratos se incluye la penalización que se impone para la parte que no cumpla con lo establecido en el mismo, es decir, la comúnmente denominada "Cláusula Penal que constituye una penalización de índole pecuniaria. Generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a estas. En relación a la promesa u opción, los tratadistas clásicos, C. y Capitant, en su obra "Curso Elemental de Derecho Civil". Tomo 4, 3ra, Edición, señalan lo siguiente: …Sin embargo, la promesa de venta no es todavía una venta. Es un ante contrato, por virtud del cual el acreedor del mismo tiene el derecho de adquirir la cosa cuando bien le parezca. El art 1.589 parece, no obstante, asimilar las dos operaciones, pues dice:. En realidad el texto que acabamos de transcribir se refiere no a la promesa de venta, propiamente dicha, o promesa unilateral, sino a la promesa sinalagmática de vender y comprar, la cual es, desde luego, una venta... Sobre este particular, el criterio vinculante para la fecha en que fue interpuesta la presente demanda es el establecido en la Sentencia de la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia, N° 878, de fecha 20 de julio de 2015, expediente N 2014-0662 caso PANADERIA LA CESTA DE LOS PANES, CA, en revisión constitucional, en la cual ante la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción a compra venta, determino lo siguiente Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futura un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones. Para lo cual las partes expresan su voluntad a consentimiento De esta manera se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa, por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia N 1653/20.11.2013. 1 En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser a) unilateral o b) bilateral (Lupin, Luciano, La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela, Academia de Ciencias Sociales y Políticas. 2011, pp 163-168) En nuestro Código Civil, no existe expresa mención de esta figura jurídica, ya que se refiere a un contrato atípico o innominado, diferenciándose de los tratos previos o tratativas (que no obligan contractualmente), de la minuta, de las cartas de intención y de las ventas a término o condicionales Esta modalidad de contratos se produce en razón del principio de la autonomía contractual y tienen cabida dentro de la teoría general del contrato (Lupini, Luciano, Derecho de las obligaciones en el nuevo milenio, Segunda Edición, Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2007, p. 142). Este tipo de contratos crea un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial como sería el que produce el contrato definitivo Por ello, también se les llama pactum de contrahendo o pactum de ineundo contractu, pudiendo ser estos contratos preliminares, como antes se señaló, unilaterales a bilaterales, teniendo cada uno de ellos efectos distintos, aunque ambos son negocios jurídicos bilaterales, cosa distinta a que el contrato sea bilateral o no. Así, en el contrato preliminar bilateral se obligan ambas partes y en el unilateral sólo una de ellas a prestar su consentimiento y suscribir el contrato definitivo (obligación de hacer) en un futuro, En el primero hace falta el mutuo disenso para liberarse de la obligación, en el segundo basta con que el beneficiario de la obligación, renuncie a ejercer su derecho o a exigir el cumplimiento del contrato preliminar Cabe resaltar que estos contratos preliminares pueden preceder, a su vez una amplia gama de contratos típicos o atípicos, nominados o innominados (Lupini. Luciano, Estudios de Derecho Privado, Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2010, pp 189-195). En Venezuela, tenemos un artículo similar al artículo 2.932 del Código Civil italiano de 1942, que es el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil venezolano, que reconoce la autonomía conceptual de la categoría de los contratos preliminares, el cual establece: Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato. La sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos. La utilidad de este tipo de contratos en el caso de la compraventa, es evitar asumir las consecuencias de la suscripción de un contrato definitivo que surta efectos traslativos de la propiedad (efectos reales) de manera inmediata, sin tener que pagar el precio o hacer la tradición de la cosa (titulus - modus adquirendi). Ejerciendo el principio consensual establecido en el artículo 1.161 del Código Civil. Esto permite que las partes que se encuentran a la espera de la verificación de una situación futura e incierta, o que desean posteriormente definir mejor las condiciones y cláusulas del contrato definitivo, finalizando la negociación en un segundo momento, incluso sirve para asegurarse una ventaja negocial mediante un contrato preliminar unilateral, frente a una posible variación del precio del inmueble que pueda ser sustancial Si una parte pide el cumplimiento forzoso del contrato preliminar y ello no está excluido por el contrato, la otra deberá sufrir la concreción del efecto jurídico cuya realización no puede impedir que se produzca. El poder de emitir una sentencia que permita sustituir u obviar la manifestación de voluntad del obligado en el contrato preliminar debe ser concedido expresamente por la ley Es por ello que no cabe concebir ejecución forzosa en especie de una obligación de hacer infungible, sin norma que conciba un mecanismo de este tipo En razón de esto, se debe distinguir entre los contratos preliminares en general, de los contratos o pactos de opción La autonomía y especificidad del contrato definitivo, se traduce en que éste tiene un contenido divergente con relación al contrato preliminar, tanto en los elementos como desde el perfil funcional El contrato final que se firma como consecuencia del preliminar, tiene dos aspectos 1) se trata de un negocio que se celebra en cumplimiento de una obligación previa y 2) las obligaciones denvadas de este negocio jurídico pueden extinguirse por novación, remisión u otras figuras extintivas Como acto debido o negocio vinculado, el contrato prometido que exceda de los términos del preliminar podría dar lugar a diversas acciones jurídicas. Como negocio autónomo de efectos realmente sustanciales, el definitivo supera al preliminar y puede regular las relaciones de las partes de la forma que éstas consideren más oportuno, aún de manera distinta a la originalmente contemplada El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volición de las partes. En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien. En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva, Los contratos preparatorios en general, se distinguen de los tratos previos o tratativas en cuanto a que éstas últimas no vinculan a las partes, salvo el caso de ruptura abusiva, que podría dar lugar a la resarcibilidad del daño a favor del contratante inocente que confió de buena fe en la seriedad de la negociación. En efecto, aún en la fase precontractual las personas que están negociando se encuentran obligadas a obrar conforme a los parámetros de la buena fe en sentido objetivo, entendida como regla de conducta y como principio general del derecho (En tal sentido. Lupini, Luciano, La responsabilidad precontractual en el derecho Comparado moderno y en Venezuela. Caracas, 2014, pp. 201-219) El contrato preliminar es un verdadero contrato, que puede venir, a su vez, precedido de tratativas. Se diferencia también de los acuerdos parciales, de las minutas de contrato y de las cartas de intención, figuras que se insertan en la formación progresiva del contrato, pero que carecen de carácter contractual preliminar y, por ende, no procede la ejecución forzosa de éstas. En el contrato preliminar unilateral ambas partes si pueden poner fin al contrato antes de la fecha establecida para el cumplimiento de la obligación establecida, sin que se dé como un hecho que se convierte en el contrato definitivo con la aceptación del oferido o beneficiando, procediéndose a pagar lo establecido en la cláusula penal, a diferencia de la promesa unilateral o contrato de opción de compra venta en la cual si se da por constituido el contrato definitivo automáticamente, al cumplirse determinados eventos, tal como se explicará más adelante. 3. Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa La cesión de promesa bilateral de compraventa, es una verdadera cesión de contrato, a diferencia del caso anterior, aunque podría darse una sustitución en donde el beneficiario de la promesa puede designar a otra persona como beneficiario, en sustitución suya frente al promitente y cumplir con la contraprestación pactada. En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar. Por otra parte, en el pacto de opción, negocia bilateral, se acuerda la irrevocabilidad de la declaración de una de las partes con relación a un futuro contrato que se formará con la simple aceptación de la otra, la cual es libre, de aceptar o no dicha declaración dentro de un plazo Como se indicó antes, el contrato de opción equivale a la promesa unilateral de venta de los franceses, pero no es un contrato preliminar unilateral. El contrato de opción no genera propiamente una obligación de hacer a cargo del promitente y el optante no tiene la necesidad de obligarlo a prestar su consentimiento para la formación del contrato futuro, porque le basta con expresar su aceptación y ejercer la opción para que se repute formado el contrato. Por ello se debe diferenciar el pacto de opción del contrato preliminar unilateral. 4. Vistas las anteriores distinciones, es por lo que se debe diferenciar entre la solución de los casos que versan sobre la negativa de escriturar o documentar un negocio jurídico ya perfeccionado, en donde la sentencia que suple el título es declarativa (promesa unilateral o pacto de opción), con los que se refieren a la obligación de concluir un contrato futuro, que alude a una obligación de hacer que consiste en expresar el consentimiento para la formación del contrato definitivo (contratos preliminares) Se debe tener claro que dentro de una prestación de hacer, puede quedar englobada la celebración de un contrato futuro distinto al contrato del cual dimana dicha obligación de hacer. Estos contratos se pueden realizar aunque no estén expresamente regulados por el Código Civil, ya que las partes son libres de determinar y darle contenido a sus intereses como mejor les convenga, por el principio de autonomía de la voluntad, siendo un contrato innominado que está reconocido en el artículo 1.140 del Código Civil Así, este contrato tiene por objeto un contrato futuro de contenido vanable e indeterminado a priori, por cuanto su contenido se especifica caso por caso, por lo que se adapta o puede preceder a cualquier contrato (el "definitivo", que tendrá un efecto extintivo de la obligación de contraer y constitutivo de sus efectos normales) El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, establece una sentencia de condena (aplicable a los contratos preliminares), ya que atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la declaración se tiene como emitida siendo una ejecución forzosa en especie y el juez en su fallo sustituye la voluntad no expresada. Sobre todo, porque se contempla un lapso no menor de tres días ni mayor de diez para que el deudor efectúe el cumplimiento voluntario (artículo 524 del Código de Procedimiento Civil), En cambio la sentencia constitutiva produce directamente los efectos del contrato no concluido sin sustituir la voluntad del renuente, sino que la obvia, al producir las consecuencias y efectos directamente (como el caso italiano con su artículo 2.932 del Código Civil). En nuestro país no se ha establecido la obligación de registrar un contrato preliminar de compraventa, por existir en la materia el principio de la libertad de las formas y para no privar a las partes de contar con un instrumento flexible, menos, formal, para regular sus intereses en un momento en el cual aún no tienen seguridad o certeza sobre si se desean concretar los efectos definitivos de un contrato de compraventa, máxime cuando el artículo 531 del Código Adjetivo establece que la sentencia sólo producirá efectos [contrato no cumplido] si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos (corchetes de esta Sala). De allí que, si el comprador no ha pagado el precio, mal puede pretender que el contrato preliminar sea equiparable a una venta. Pero en el caso de la opción, si se había contemplado en el artículo 43 de la Ley de Registro Público y del Notariado de 2001. La obligación de registrar "los contratos de opción para adquirir derechos sobre inmuebles. Esta obligación fue eliminada en la ley del 22 de diciembre de 2006, Gaceta Oficial Extraordinario N 5.833 (numeral 2 del artículo 93) y que se mantiene con el vigente Decreto con Rango. Valor y Fuerza de Ley de Registros y del Notariado, publicado en la Gaceta Oficial N° 6.156 Extraordinaria del 19 de noviembre de 2014, en su artículo 92 numeral 2. Efectivamente, si se considerara que el pacto de opción no es un contrato traslativo de propiedad (hasta que no se ejerza la opción o promesa unilateral), no tenía sentido y era un error que se estableciera el registro. Aún así se colocaba expresamente la base imponible del impuesto a pagar para el caso de registro de opciones de compraventa. Por lo tanto, si se concibe como una obligación de registrar a los contratos preliminares de compraventa con ello se entrabaría el tráfico comercial y se perdería la flexibilidad del documento preliminar En cambio, cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con todos sus elementos, por documento privado, aunque las partes lo denominen impropiamente como promesa o compromiso, si solamente se difiere la obligación de escriturar o registrar el documento para un momento posterior, y una de las partes se niega a firmar en el momento de la protocolizó demandar el reconocimiento de la existencia del negocio jurídico celebrado entre las partes y la renuencia del deudor puede ser suplida mediante un fallo que declare la existencia y cuya protocolización de la sentencia surte los mismos efectos del negocio no escriturado (Corte de Casación de 27 de julio de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Julio a septiembre), N° 9, Volumen II, Caracas, páginas 53 a 63] y Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo del 1 de diciembre de 1965 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1965 (Octubre a Diciembre) N 50 Caracas 1967 páginas 572 a 584]), siendo un fallo mero declarativo, lo cual también es aplicable cuando el acreedor hipotecario se niega a otorgar el correspondiente documento de cancelación del gravamen, una vez extinguida la obligación garantizada (Corte de Casación del 24 de mayo de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa Año 1955 (Abril a Junio), N° 8. Volumen II. Caracas, páginas 58 a 771). Igual ocurre con la promesa unilateral de venta u opción de compraventa, en caso de que el promitente obligado no cumpla con su obligación de reconocer el negocio jurídico ya perfeccionado. La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado Por otra parte, no se podrá intentar la acción de cumplimiento cuando el objeto del contrato preliminar sea un bien determinado, que haya perecido después de la celebración del contrato preliminar de compraventa. También quedan excluidos los casos en que no estén suficientemente determinados los elementos esenciales del contrato futuro, en el preliminar, por lo que de darse un incumplimiento, procedería únicamente el resarcimiento de daños y perjuicios. En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato. El recurso a la ejecución especifica puede ser impedido por las partes convencionalmente, en virtud del poder de autorregulación de sus intereses negóciales según el principio de la autonomía de la voluntad, por lo que la inclusión de una cláusula penal en el contrato preliminar, no significa por si sola, que queda excluida esta opción, ya que la inclusión de una regulación convencional de los daños, no basta para impedir el ejercicio de esta acción judicial, siendo necesaria una manifestación univoca de voluntad en este sentido Asi que cuando esté excluido el recurso a la ejecución forzosa en las cláusulas contractuales del contrato preliminar bilateral de compraventa. Ante el incumplimiento de una de las partes sólo queda a la otra la demanda de resarcimiento por daños y perjuicios, que se suele regular convencionalmente con la cláusula penal. De esta manera cabría pensar que hay dos clases de contratos preliminares bilaterales, aquellos que admiten la ejecución forzosa y los que no. En la promesa bilateral de compraventa, la posibilidad de intentar la acción resolutoria del contrato en caso de incumplimiento de la obligación de una de las partes es viable Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido. En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato. negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1 589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva. Asimismo, tampoco se comparte la consideración según la cual se considera que como contrapartida del sacrificio que hace el promitente (oferente) de mantener la irrevocabilidad de la oferta por un tiempo, en contraprestación de un premio (el) precio) de la opción, se está en presencia de un contrato bilateral y sinalagmático. lo cual tiene efecto en relación a las solemnidades y pruebas. El hecho de que exista un premio (valor de la oportunidad) para el promitente, no significa que se trate de un contrato bilateral, sino que sigue siendo unilateral ya que las obligaciones del promitente y el beneficiario no son reciprocas o correspectivas. Pasando únicamente a ser sinalagmático el contrato cuando el premio de la opción. resulte muy elevado en relación al precio acordado Ante esto se deben tomar en cuenta los elementos esenciales y accesorios del contrato para poder determinar cuándo se perfecciona el mismo, El contrato de opción de compraventa es la promesa unilateral de venta o compra de los franceses establecido en sus artículos 106-1, 106-2 y 106-3 de su Código Civil, equivalente al pacto de opción de los italianos establecido en el artículo 1.331 del Código Civil Italiano (que no es el contrato preliminar acá estudiado). De allí que no pertenece al campo de los contratos preliminares que requieren una nueva manifestación de voluntad de todas las partes que intervienen para poder ser definitivo, sino de los contratos ya concluidos (definitivos en sentido amplio), ya que su perfeccionamiento depende única y exclusivamente del optante quien recibe una oferta irrevocable hecha por el promitente por un cierto tiempo, para celebrar un ulterior contrato, sujeto a la aceptación o no de la oferta de manera libre (Rodríguez, Mauricio, El contrato de opción. Segunda Edición, Livrosca, 1998, pp. 49-74) El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción…” En razón del criterio jurisprudencial que precede, resulta necesario revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en el contrato suscrito por las partes aquí en conflicto, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación otorgada por quienes lo suscriben, y fijar si se trata de una promesa de venta o una venta definitiva, conforme a lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. En este mismo orden de ideas y en sintonia con el referido criterio jurisprudencial antes citados, tenemos que en el contrato de opción de compra venta o promesas bilaterales de compraventa, la voluntad de las partes libremente expresada perfecciona inmediatamente la venta por coexistir en un momento determinado la aceptación de la oferta o el consentimiento reciproco de las partes en el objeto y el precio, es decir, compromiso para ambas partes, una de las cuales se obliga a vender y la otra a comprar, sin necesidad de la manifestación de nuevos consentimientos, por lo que no hay la necesidad de obligar a ninguna de la partes a prestar su consentimiento para la formación del contrato futuro, porque le basta con expresar su aceptación y ejercer la opción para que se repute formado el contrato. En tal sentido, el efecto normal ordinario y típico de una obligación es originar su cumplimiento; entendiéndose por cumplimiento de una obligación la correcta materialización de su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída, como imperativamente le impone el artículo 1.264 del Código Civil. En atención a ello, tenemos que la norma rectora de la acción de resolución o cumplimiento de cualquier contrato, está prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, que prevé: "En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello". De la disposición legal precedentemente citada, se evidencian claramente los dos elementos más relevantes para que en casos como el de autos resulte procedente la acción de cumplimiento o resolución de contrato pretendida por las partes, a saber, la existencia de un contrato bilateral y el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones, por lo que al constar en autos el contrato suscrito por las partes, debe este Tribunal determinar el segundo de los elementos, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la reconvención propuesta de cumplimiento de contrato (omissis). El precio fijo que ambas partes han convenido para la casa. por lo que aunque se realice qualquier cambio de la economía nacional el precio se mantiene del cual es por la cantidad de UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs 1.400.000,00) distribuidos de la siguiente manera: 1) en esta acto, EL PROMINENTE COMPRADOR hace entrega de la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.300.000,00), mediante Cheque N° 23386928 del Banco Banesco, 2) La cantidad de SEIS CIENTOS MIL BOLIVARES (Bs 600.000,00) que será financiado por LOS PROPIETARIOS PROMOTORES por lo que el PROMINENTE COMPRADOR gira a favor de LOS PROPIETARIOS PROMOTORES para ser pagadas en un lapso de nueve (9) meses 3) El resto del monto que son QUINIENTOS ML BOLIVARES (Bs. 500.000,00) que serán financiado por CREDITO HIPOTECARIO, el cual será tramitado una vez LOS PROPIETARIOS PROMOTORES entreguen a EL PROMINENTE COMPRADOR todos los documentos requeridos por la entidad crediticia que corresponda, así mismo deberá entregar todos los permisos y solvencias que correspondan (sic) 4) Más las sumas que EL PROMINENTE COMPRADOR adeude por concepto de cuotas de fondo gastos de notaría, derecho de registro del documento traslativo de propiedad contentivo de la Compraventa en el Registro. (sic) CUARTA: El plazo de duración de la presente Promesa a Compra es de tres (03) Meses contados a partir de la entrega de la totalidad de los documentos requeridos por el Banco o entidad crediticia por el cual EL PROMINENTE COMPRADOR solicitará el Crédito habitacional para la adquisición del inmueble objeto de este contrato, así como el Registro del Documento de Condominio plazo que podrá ser prorrogable a convenio de las partes. (sic). Siendo ellos así resulta imperioso resaltar ante ello lo dispuesto en el artículo 1.264 del Código de Procedimiento Civil, que dispone lo siguiente "Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención". Como bien se señaló, el artículo 1.167 del Código Civil, establece que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. De manera que en el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, las partes contratantes, a saber, el vendedor Sreedhar Ramachandran y Sundar Ramachandran, actuando en nombre propio y en representación de la empresa Constructora SRI RAMA, CA; se comprometió entre otra cosas en hacer y entregar la casa en los términos y en el lugar allí expuestos, en entregar al Promitente comprador todos los documentos requeridos por la entidad bancaria, así como entregar todos los permisos y solvencias que correspondan según las leyes de la República Bolivariana de Venezuela. Decretos y Ordenanzas, para que estos lograran tramitar el crédito hipotecario, por ante la entidad bancaria que corresponda, el comparador ciudadano Juan Carlos Matute Galindre, entre otras cosas se comprometió a pagar el precio pactado en el tiempo, en la forma y términos all expresados, es por lo quien suscribe considera que el mismo es un contrato de promesa bilateral de compraventa, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen recíprocamente a darse contraprestaciones para la satisfacción de sus pretensiones. Y ASI SE DECIDE Ahora bien, la parte demandada reconviniente, peticiona el cumplimiento del contrato suscrito en fecha 07 de octubre de 2013, a los fines que le haga entrega material del inmueble y le otorguen el documento traslativo de propiedad, de no hacerlo sean obligados por este Tribunal a ello y en caso de negativa la sentencia que se dicte en la presente causa sea considera como tal Por su parte, los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, consagran el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes tienen que demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho correspondiéndole a la parte demandada-reconviniente comprobar los hechos constitutivos en que fundamenta la reconvención, es decir, aquéllos que crean o generen un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba a la contraria respecto a los hechos extintivos, impeditivos, constitutivos o modificativo que alegare. Al respecto observa este Tribunal que conforme a lo pactado por las partes el valor del inmueble constituido por un terreno y la casa sobre él construid distinguida con el N° 21, situada en el conjunto residencial Palma Real, ubicada en la avenida Los Llanos, sector Alto Barinas Sur de la Urbanización Alto Barinas, fue pactado por a cantidad de UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (1,400 000,00 Bs) distribuidos de la siguiente manera: "..1) en este acto, EL PROMINENTE en COMPRADOR hace entregue de la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300, 000,o0), mediante Cheque N° 23386928 del Banco Banesco, 2) ) La cantidad de SEIS CIENTOS MIL BOLIVARES (Bs, 600,000,oo) que será financiado por Los que PROPIETARIOS PROMOTORES por lo que el PROMINENVTE COMPRADOR gira a favor de LOS PROPIETARIOS PROMOTORES para ser pagadas en un lapso de nueve (9) meses: 3) El resto del monto que son QUINIENTOS ML A BOLIVARES (B 500.000, oo) que serán financiado por CREDITO HIPOTECARIO, el cual será tramitado una vez LOS PROPIE ETARIOS PROMOTORES entreguen a EL PROMINENTE COMPRADOR todos los documentos requeridos por la entidad crediticia que Corresponda, asi mismo deberá entregar todos los permisos y solvencias ...(sic) 4) Más las sumas que EL PROMINENTE COMPRADOR por concepto de cuotas de fondo gastos de notaría, derecho de registro del documento traslativo de propiedad contentivo de la Compraventa en el Registro...(Sic) CUARTA. plazo de duración de la presente Promesa a Compra es de tres (03) Meses contado partir de la entrega de la totalidad de los documentos requeridos por el Banco o entidb Crediticia por el cual EL PROMINENTE COMPRADOR solicitará el Crédito habitaciw para la adquisición del inmueble objeto de este contrato, asi com0 el Registro del Documento de Condominio; plazo que podrá ser prorrogable a convenio de las partes...(sic)" Del material probatorio aportado a los autos se desprende que tanto el demandado-reconviniente como los actores y la empresa Constructora SRI RAMA C.A., quien fue llamada al presente juicio por formar un litisconsorcio activo necesario en virtud que fue parte del contrato hoy objeto del presente juicio y quien se hizo parte mediante su representante judicial al tiempo que presentó escrito 27 de abril 2018, reconvenidos, promovieron Recibos de pago de fecha 07/10/2013, por la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00) por concepto de pago de cuota inicial; copia simple de cheque signado con el N° 23386928, Contra la cuenta N° 0134005713057 1017930 de la entidad bancaria Banesco, de fecha 05/10/2013, a la orden de Constructora Sri Rama C.A., por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs.300.000,00); recibo de pago de fecha 09/01/2014, por la suma de Cien Mil Bolívares (Bs. 100,000,00) por concepto de Abono de Cuota Contrato de casa; copia simple 0 cheque signado con el N° 00006320, contra la cuenta N° 0108-0066-86-0100101084 0e la entidad bancaria BBVA Banco Provincial, con fecha 09/01/2014, a la orden 0 Constructora Sri Rama C.A., por la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000|0U recibo de pago de fecha 11/02/2014, por el monto de Doscientos Mil Bolívares 200.000,00) respectivamente, por concepto de pago cuota Contrato de casa del conjunto palma real; copia simple de cheque signado con el N° 30386941 Contra la Cuenta No 01340057130571017930 de la entidad bancaria Banesco, de fecha 11/03/2014, a la orden de Constructora Sri Rama C.A., por la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs.200.000,00), los cuales este tribunal les dio pleno valor probatorio, verificándose de los mismos los pagos realizados por el ciudadano Juan Carlos Matute Galindre, los cuales coinciden con los términos convenidos en el contrato bilateral de venta, suscrito en fecha 07 de octubre de 2013, del mismo modo se desprende de la sentencia definitivamente firme dictada por el Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, en fecha 16 de junio 2016, asunto EP21-R-2015-000040 que declaró válida la Oferta Real de Pago. Presentada por el ciudadano Juan Carlos Matute Galindre a los ciudadanos Sreedhar y Sundar Ramachendran en representación de la empresa Constructora SRI RAMA, C.A., por lo que el pago de los trescientos mil bolívares (Bs.300.000,00), que completa la segunda cuota fraccionada en 9 meses, es válida. De lo anterior se desprende y es precisamente el punto en el que converge partes hoy en conflicto, vale decir, la última cuota pactada en el contrato suscrito entre las partes, la cual establece: "...CLAUSULA TERCERA:..3) EI resto del monto que son QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,oo) que serán financiado por CREDITO HIPOTECARIO, el cual será tramitado una vez LOS PROPIETARIOS PROMOTORES entreguen a EL PROMINENTE COMPRADOR todos los documentos requeridos por la entidad crediticia que corresponda, así mismo deberá entregar todos los permisos y solvencias que Correspondan.." sobre el particular los hoy demandados recovinientes alegan que los actores reconvenidos se negaron igualmente a entregar los documentos Docienh fo (203alle se habían comprometidos y que eran necesarios para solicitar el crédito por ante la entidad bancaria para terminar de pagar los quinientos ml bolívares, al tiempo que consignan cheque de Gerencia del Banco Provincial a la cuenta de este Tribunal, cheque N° 00060257, el cual fue depositado en fecha 15/02/2017, mediante planilla N 205131024, y Sobre el que los hoy actores-reconvenidos alegan que realizaron Notificación extrajudicial publicada por el Diario La Prensa, en fecha 12 de enero de 2016 informándole: "Sr. Juan Carlos Matute Galindre, titular de la cédula de identidad N° V 11.186.080. Ciudad de Barinas Estado Barinas. Presente. Tenemos a bien dirigirnos a usted, en la oportunidad de Contrato de Promesa de compra celebrado entre: Sreedhar Ramachandran, Sundar Ramachandran, Constructora SRI RAMA, C.A. y Juan Carlos Matute Galindre, en fecha 7 de octubre de 2013 y cuyo objeto era "LA PROMESA A COMPRA VERSA SOBREUNA CASA DISTINGUIDA CON EL NO 21, PROPIEDAD DE LOS PROPIETARIOS PROMOTORES, (QUE A LOS EFECTOS DEL PRESENTE CONTRATO SE DENOMINARÁ EL INMUEBLE) SITUADO EN EL CONJUNTO RESIDENCIAL PALMA REAL, UBICADA EN LA AVENIDA LOS LLANOS, SECTOR ALTO BARINAS SUR, URBANIZACIÓN ALTO BARINAS". En este sentido el mencionado contrato previó como plazo para la compra del mencionado inmueble un plazo de TRES (03) MESES. Ahora bien, la entrega de la totalidad de los documentos requeridos por el Banco por parte del Promitente Comprador, debió realizarse a partir del 8 de Julio de 2014, razón por la cual el plazo mencionado, comenzó a correr a partir de dicha fecha, venciendo el 9 de octubre de 2014, así como Registro del documento de Condominio, ocurrió en fecha 4 de marzo de 2015, razón por la cual el plazo también mencionado comenzó a correr a partir de dicha fecha, venciendo el 5 de Junio de 2015, según lo previsto en la CLAUSULA CUARTA del contrato, la cual se transcribe a continuación "CUARTA": El plazo de duración de la Presente Promesa a Compra es de tres (3) meses contados a partir de la entrega de la totalidad de los documentos requeridos por el Banco o entidad acreditada por el cual EL PROMINENTE COMPRADOR Solicitará el crédito habitacional para la adquisición del inmueble objeto de este contrato, así como Registro del Documento de Condominio, plazo que podrá ser prorrogable a Convenio de las partes, si endicho lapso de tiempo no se protocoliza en causas imputables a el documento definitivo de compraventa por PROMINENTE COMPRADOR, queda entendido entre las partes que no se realizará la venta definitiva del inmueble objeto del presente contrato, por lo que LOS PROPIETARIOS PROMOTORES quedan en libertad para vender el inmueble a terceras personas": En virtud de lo expuesto, siendo el contrato Suscrito entre: SUNDAR RAMACHANDRAN, SREEDHAR RAMACHANDARN CONSTRUCTORA SRI RAMA C.A, Y JUAN CARLOS MATUTE GALINDRE un Contrato de Promesa de Compra a término en el tiempo y habiéndose vencido el mismo en fecha: 9 de Octubre de 2014 y 5 de Junio de 2015 respectivamente, cumplimos en notificarle en nuestro carácter de Propietarios Promotores y Propietarios de inmueble mencionado anteriormente y representante legal de Constructora Sri Rama C.A., la Resolución de pleno derecho por vencimiento del término del Contrato de Promesa de Compra. En Consecuencia, se reintegra al comprador la totalidad de los montos dados en pago, asi como sus intereses, de conformidad con el artículo 20 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria. Notificación que se efectúa por prensa de mayor circulación en la ciudad de Barinas, por ser especial pero sin dirección exacta escogido por las partes en el Contrato Circulación en la ciudad de Barinas, estado Barinas, por ser el domicilio especial pero sin dirección exacta escogido por las partes en el Contrato de Promesa de Compra, sin otro sin otro particular a que hacer referencia. SUNDAR RAMACHANDRAN. SREEDHAR RAMACHANDARN, PROPIETARICO PROMOTORES. De la notificación extrajudicial, up supra transcrita se desprende PROMOTORES" que los reconvenidos, en fecha 12 de enero de 2016, mediante publicación en el diario "La Prensa " informan al demandado- reconviniente ciudadano Juan Carlos Matute Galindre, que el lapso para retirar los recaudos necesarios para tramitar el crédito hipotecario ante la entidad bancaria. inicio el 8 de Julio de 2014, venciendo el 9 de 2014, y respecto del Registro del documento de Condominio, desde el 4 de marzo e2015, venciendo el 5 de Junio de 2015, vale decir, siete (07) meses después te Considerar vencido el plazo para retirar los documentos necesarios para tramitar el referido crédito, situación que a todas luces resulta contradictoria al derecho defensa y a la igualdad que las partes deben tener ante cualquier acto jurídico, puede notificase la existencia de un tiempo para ejecutar una obligación, Cuando el mismo ya se encuentra precluido, peor aun cuando dicha notificación jamás fue pactada en los términos y condiciones establecidas en el contrato suscrito en fecha Octubre de 2013, pues de la cláusula tercera, en el particular 3) se estableció resto del monto que es decir, los QUINIENTOS ML BOLIVARES (Bs.500 000,00) serían financiado por CREDITO HIPOTECARIO, el cual sería tramitado una vez LOS PROPIETARIOS PROMOTORES entreguen a EL PROMINENTE COMPRADOR todos los documentos requeridos por la entidad crediticia que corresponda, así mismo deberá entregar todos los permisos y solvencias que correspondan; ni en la cláusula CUARTA, pues en ella se estableció que "El plazo de duración de la presente Promesa a Compra es de tres (03) Meses contados a partir de la entrega de la totalidad de los documentos requeridos por el Banco o entidad crediticia por el cual EL PROMITENTE COMPRADOR Solicitará el Crédito habitacional para la adquisición del inmueble objeto de este contrato, así como el Registro del Documento de Condominio; plazo que podrá ser prorrogable a convenio de las partes...", por lo que dicha notificación resulta a todas luces deja entrever ventajismo y ser contradictoria a la buena fe que deben tener la partes en el transcurrir de las relaciones contractuales, por lo que resulta inapreciable. En este mismo sentido, de los medios de pruebas aportados por los actores reconvenidos, no se desprende en modo alguno, que los mismos hayan ejecutado su obligación en la forma y en los términos fijados en el contrato suscrito en fecha 07 de octubre de 2013, más bien distan de ello, al pretender mediante una publicación extrajudicial, nunca pactada en el referido contrato, realizada siete (07) meses después de los lapsos otorgados para retirar la respectiva documentación para el tramite bancario, la resolución del contrato por ellos suscrito; sin embargo los medios de prueba aportados por los demandados reconvinientes, permiten verificar a quien aquí suscite, que el ciudadano Juan Carlos Matute Galindre, realizó las gestiones pertinentes para hacer efectivo los pagos estipulados en el contrato objeto de la presente demanda Cual se desprende de la validez otorgada a la Oferta Real de Pago presentada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas del Municipio Barinas la confirmación declarada por el Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, a y Bancario de esta Circunscripción Judicial, mediante sentencia definitivamente es por lo que la reconvención de Cumplimiento del Contrato suscrito en fecha 07 de octubre de 2013, entre los ciudadanos Sreedhar Ramachandran y Ramachandran, actuando en nombre propio y en representación de la empresa Constructora SRI RAMA, C.A., y el ciudadano Juan Carlos Matute Galindre, sobre un terreno y la casa sobre él construida distinguida con el N° 21, situada en el conjunto residencial Palma Real, ubicada en la avenida Los Llanos, sector Alto Barinas Sur de la Urbanización Alto Barinas, debe prosperar y así será declarado en la dispositiva del presente fallo. Y ASI SE DECIDE. Ahora bien, en relación a la demanda de Resolución de Contrato aquí intentada resulta necesario señalar que vista las consideraciones que anteceden y los medios de pruebas aportados y previamente valorados, considera inoficioso pronunciarse al respecto, pues como ya se dijo, de las actas procesales se desprende que no fue precisamente el demandado ciudadano Juan Carlos Matute Galindre, el responsable que el pago no se haya realizado en el tiempo y bajo las formas pactadas, sino más bien la conducta del actor la que generó que la obligación contractual no se cumpliera cabalmente, por lo que resulta forzoso para quien suscribe declarar sin lugar la Resolución del Contrato suscrito en fecha 07 de octubre de 2013 por las partes aquí en conflicto. ASİ SE DECIDE. En igual sentido, resulta oportuno hacer pronunciamiento sobre el depósito efectuado por el ciudadano Juan Carlos Matute Galindre, vale destacar al Cheque de torcas gerencia N° 0060257, a nombre de este Tribunal, de fecha 02/02/2017, Contra la cuenta corriente del Banco Provincial, Cuenta No 0108-0097-840900000013, por la suma de Quinientos Mil Bolívares (Bs.500.000,00), suma que posteriormente fue depositada a la Cuenta del Tribunal, por la suma adeudada, pues si bien es cierto, el hecho que el hoy demandado, no haya hecho el pago en la oportunidad respectiva se debió a la conducta asumida por los ciudadanos los ciudadanos Sreedhar Ramachandran y Sundar Ramachandran, actuando en nombre propio y en representación de la empresa Constructora SRI RAMA, C.A., al no dar cumplimiento a lo pactado en las cláusulas tercera particular tercero y cuarta del contrato por ellos suscrito, pero no menos cierto es, que la devaluación y depreciación de la moneda venezolana es un hecho notorio exento de comprobación, en tal sentido se ordena indexar la referida cantidad desde la fecha de admisión de la demanda hasta que quede definitivamente firme la misma, en los términos establecidos en la sentencia vinculante dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 08/11/2018 en el expediente N° AAZUC-2017-000619 con ponencia del Magistrado Yván Darío Bastardo Flores, mediante experticia complementaria del fallo a través de un sólo experto. Y ASÍ SE DECIDE. Como Consecuencia de lo anterior. se ordena a los actores reconvenidos perdidosos ciudadanos Sreedhar Ramachandran y Sundar Ramachandran, actuando en nombre propio y en representación de la empresa Constructora SRI RAMA, C.A., entregar al demandado reconviniente dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a la consignación de la cantidad indexada, los instrumentos necesarios para que el ciudadano Juan Carlos Matute Galindre proceda a realizar la protocolización por ante el Registro Público del Municipio Barinas del Estado Barinas, del documento de compra venta de una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, distinguida con el N° 21, situada en el Conjunto Residencial Palma Real, ubicada en la avenida Los Llanos, sector Alto Barinas Sur de la urbanización Alto Barinas, cuyas características especificaciones, medidas y linderos se encuentran plenamente descritas en el contrato por ellos suscrito en fecha 07 de octubre 2013, inserto al expediente en la pieza N° 1 folio del cuarenta y cinco (45) al cuarenta y seis (46) ambos inclusive, así como a la entrega material inmediata del inmueble objeto de venta en el referido contrato, y en el Supuesto caso de no cumplir tal obligación dentro del señalado lapso, la presente sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido, sirviéndole en consecuencia como instrumento de propiedad del bien inmueble objeto del referido contrato, conforme a lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil; Y ASİ SE DECIDE En mérito de las motivaciones antes expuestas este Tribunal Segundo de Primera Instancia del Circuito Judicial Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta sentencia en los siguientes términos: PRIMERO: Declara CON LUGAR la reconvención por Cumplimiento de Contrato SUscrito en fecha 07 de octubre 2013, propuesta por el demandado reconviniento ciudadano Juan Caros Matute Galindre en contra de los actores reconvenido ciudadanos Sundar Ramachadran, Sreedhar Ramachadran y a la empro Constructora SRI RAMA, C.A., supra identificados. SEGUNDO: Como consecuencia de lo anterior se declara SIN LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de opción a Compra Venta, interpuesta por los CIudadanos Sundar Ramachadran, Sreedhar Ramachadran, contra el ciudadano Juan Carlos Matute Galindre. TERCERO Se ordena la indexación de la cantidad adeuda, es decir, de Quinientos Mil Bolívares (500 000,00), desde la fecha de admisión de la demanda hasta que quede definitivamente firme la misma, en los términos establecidos en la sentencia vinculante dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 08/11/2018 en el expediente N AA20-C-2017-000619 con ponencia del Magistrado Yvan Dario Bastardo Flores, mediante experticia complementaria del fallo a través de un sólo experto. CUARTO Se ordena a los actores reconvenidos perdidosos ciudadanos Sreedhar Ramachandran y Sundar Ramachandran, actuando en nombre propio y en representación de la empresa Constructora SRI RAMA CA, entregar al demandado reconviniente dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a la consignación de la cantidad indexada, los instrumentos necesarios para que el ciudadano Juan Carlos Matute Galindre proceda a realizar la protocolización por ante el Registro Público del Municipio Barinas del Estado Barinas, del documento de compra venta de una parcela de terreno y la casa sobre ella construida distinguida con el N° 21, situada en el Conjunto Residencial Palma Real, ubicada en la avenida Los Llanos, sector Alto Barinas Sur de la urbanización Alto Barinas, cuyas características especificaciones. medidas y linderos se encuentran plenamente descritas en el contrato por ellos suscrito en fecha 07 de octubre 2013, inserto al expediente en la pieza Nº 1 folio del cuarenta y cinco (45) al cuarenta y seis (46) ambos inclusive, así como a la entrega material inmediata del inmueble objeto de venta en el referido contrato, y en el supuesto caso de no cumplir tal obligación dentro del señalado lapso, la presente sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido, sirviéndole en consecuencia como instrumento de propiedad del bien inmueble objeto del referido contrato, conforme a lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. (…OMISIS…) DE LA APELACIÓN. En fecha dieciséis (16) de octubre del año 2019, de conformidad con el articulo 288 y 298 del Código de Procedimiento Civil, el apoderado actor judicial abogado JAIRO JOSE ARANGUREN PIÑUELA, en representación de los ciudadanos Sreedhar Ramachandran, Sundar Ramachandran apeló de la sentencia definitiva, dictada en fecha 13/08/2019, antes mencionada. Por lo que el veintiocho (28) del mismo mes y año, el Tribunal A-quo la oye en ambos efectos y ordenó remitir el expediente a la URDD, a los fines de su distribución del recurso signado con el NºEP21-R-2019000063 por ante los Tribunales Superiores de este Circuito Judicial, con inclusión del cómputo de los días transcurridos en el tribunal A-quo. Por lo que se libró el oficio correspondiente. ACTUACIONES POR ANTE ESTA ALZADA. Recibido el asunto con el Oficio Nº 262, procedente del Tribunal A-quo, conteniendo recurso de apelación interpuesta por el abogado en ejercicio JAIRO JOSE ARANGUREN PIÑUELA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº46.850 contra la decisión de fecha 13/08/2019 dictada por el Tribunal A-quo, debido a los errores materiales en cuanto a foliatura, existentes para la fecha en los cuadernos, este Tribunal ordenó su devolución con oficio emitido por este superioridad. Por lo que a la fecha veinte (20) de noviembre del año dos mil diecinueve (2019) el Tribunal A-quo, ordenó testar la foliatura y estampar la foliatura correspondiente por secretaría de conformidad con el artículo 109 del código de procedimiento civil. A los fines de remitir a esta alzada. Siendo así el veinticinco (25) de noviembre recibido con oficio Nº296, expediente proveniente del Tribunal A-quo contentivo del juicio por Resolución de Contrato interpuesto por los ciudadanos Sreedhar Ramachandran, Sundar Ramachandran y constituido litis consorcio activo por el Tribunal recurrido la sociedad Mercantil Constructora Sri Rama C.A, en contra del ciudadano Juan Carlos Matute Galindre, por lo que se le dio reingreso y se canceló su salida. INFORME PRESENTADO POR LA PARTE ACTORA POR ANTE ESTA ALZADA. Por ante esta instancia presentó escrito en fecha 10/01/2020, mediante el cual el apoderado judicial de la parte actora, todos suficientemente identificados en autos, y con el carácter acredito, estampó todos los acontecimientos procesales ocurridos, realizándolo de la siguiente manera: Que sus representados, ciudadanos SREEDHAR RAMACHANDRAN, SUNDAR RAMACHANDRAN, Y CONSTRUCTORA SRI RAMA C.A, antes identificados son propietarios de un inmueble , el cual adquirieron para su patrimonio personal, distinto del patrimonio de la Sociedad Mercantil Constructora Sri Rama C.A., de este domicilio, en virtud de que el dinero del pago proviene de sus actividades personales, tal como se evidencia del documento de compra venta debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Barinas del estado Barinas, donde quedo anotado bajo el Nº20112651, Asiento Registral 1 inmueble matriculado con el Nº288.5.2.11.4608, correspondiente al libro de folio real del año 2011 Nº20.11, Asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº288.5.2.11.4609 correspondiente al libro del Folio Real del año 2011 de fecha 22 de junio de 2011, anexo marcado “A” en copia certificada, Así como del documento de Parcelamiento protocolizado el día 11 de diciembre de 2014, ante esa misma oficina de Registro, de fecha 4 de marzo 2015 bajo el inmueble de 2011.2652, Asiento Registral 4 del inmueble matriculado con el Nº288.5.2.11.4609 y correspondiente al libro del folio Real del año 2011 anexo marcado “B” donde la parte actora lo acompañó con el libelo de demanda en copia certificada. Asimismo manifiesta en su escrito de informe a esta alzada que, visto el contrato celebrado en fecha siete (07) de octubre de 2013, donde las partes celebraron el contrato de promesa de compra con el ciudadano JUAN CARLOS MATUTE GALINDRE, mediante el cual los precitados ciudadanos le ofrecieron en promesa de compra un inmueble de su propiedad constituido por una casa que forma parte del Conjunto Residencial Palma Real, ubicado en la Avenida Los Llanos, Sector Alto Barinas Sur, distinguida con el Nº21 cuyos linderos y demás determinaciones constaran en el documento de condominio anexo marcado “c” en documento privado que arguye el apoderado de los demandados , acompañó a la demanda. Asimismo manifestó en el párrafo tres que en fecha 07 de octubre del año 2013, el promitente comprador cancela el pago inicial de trescientos mil Bolívares (Bs 300.000,00) a la Sociedad Mercantil Constructora Sri Rama C.A, anexos “D” y “E” en original, copia de recibo y cheque que acompañaron a la demanda. Seguidamente manifiesta que en fecha nueve (09) de enero del año 2014, el promitente comprador da un pago de abono de cuota de Cien Mil Bolívares (Bs 100.000,00) a favor de la Sociedad Mercantil Constructora Sri Rama C.A, Anexo “F” y “G” en original, copia de recibió y cheque que se acompañaron con la demanda. Luego aduje que en fecha 11 de febrero del año 2014 el promitente comprador cancela abono de cuota de Doscientos Mil Bolívares (Bs200.000,00) a favor de la Sociedad Mercantil Constructora Sri Rama C.A. anexos “H” e “I” en original y copia de recibo de cheque de fecha 11 de marzo de 2014, que acompañaron con la demanda. En la fecha 4 de marzo de 2015, fue registrado el documento de parcelamiento que por interpretación del contrato se llamó de condominio de los inmuebles del conjunto Residencial ofertado ante la oficina de Registro Público del Municipio Barinas, estado Barinas bajo el Nº288.5.2.11.4689 y correspondiente al libro del folio real del año 2011 y su aclaratoria protocolizada ante la misma oficina de registro bajo el Nº2011.2652, asiento registral 4 del inmueble matriculado con el Nº288.5.2.11.4609 y correspondiente al libro del folio real del año 2011 anexo “J” en copia que también acompañaron a la demanda, arguye la parte en este informe que en dicho contrato se convino en la cláusula tercera que el precio por el cual los Propietarios Promotores se comprometen a vender y el promitente comprador a adquirir el inmueble por la cantidad de UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (BS 1.400.000,00) que serían cancelados en el momento de la firma del documento contentivo de la operación de promesa de compra ante la oficina de los propietarios promotores la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs 300.00,00) mediante cheques Nº23386928 del Banco Banesco; la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00) que serán financiados por los propietarios promotores por lo que el promitente comprador gira a favor de los propietarios promotores que será pagados en el lapso de 09 meses y el resto del monto de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs 500.000,00) que serán financiados, por el crédito hipotecario, el cual será tramitado una vez los propietarios promotores entreguen a el prominente comprador todos los documentos requeridos por la entidad crediticia que corresponda, así mismo deberá entregar todos los permisos y solvencias que correspondan según las leyes de la República Bolivariana de Venezuela, Decretos y Ordenanzas, igualmente adujo, se convino en el mencionado contrato que el plazo de duración era de (03) meses continuos a partir del Registro del Documento de condominio y un plazo que podría ser prorrogable a convenio de las partes es decir que a partir del 8 de julio de 2014 comenzaba a contarse el plazo de 3 meses que vencían el 9 de octubre de 2014 que es a partir de la fecha de continuación después de hecho los pagos parciales o arras del precio fijado por el financiamiento para entrar a un crédito hipotecario a partir del 4 de marzo de 2015 comenzaba a contarse el plazo adicional de tres (03) meses que vencía 5 de junio de 2015, que a partir de la fecha de Registro de Documentos de condominio o parcelamiento en este caso. De igual modo señaló en su escrito, que quedo expresamente entendido entre las partes como clausula penal que en caso de incumplimiento por cualquiera de las partes a algunas de las cláusulas del presente contrato dará lugar a la resolución del contrato si el incumplimiento es imputable a los propietarios promotores, se obligan a devolver el dinero recibido por concepto del contrato, con la correspondiente corrección monetaria con motivo de la inflación más los intereses correspondientes fijados por el Banco Central de Venezuela más la penalidad que deberá pagar a él promitente comprador un veinte por ciento (20%) del dinero recibido por concepto de contrato, cantidades de dinero que podrán ser exigidos desde una vez que se verifique el incumplimiento; de igual forma el promitente comprador incumple con las obligaciones establecidas en el contrato, los Propietarios Promotores solo quedaran obligados a devolver el ochenta por ciento (80%) del dinero recibido por concepto del contrato, perdiendo como penalidad veinte por ciento 20% por concepto de indemnización de daños y perjuicios. Del contrato celebrado en fecha 07/10/2013 sobre el inmueble situado en el Conjunto Residencial Palma Real identificado en el libelo de la demanda, y se establece en el petitum una acción subsidiaria mediante la cual se aleja a favor de la parte actora indemnización de daños y perjuicios prevista en la cláusula decima del contrato. Que el juez en el dispositivo decide una cosa distinta a lo pedido o solicitado mediante el cual declara sin lugar la acción intentada en virtud de que no fue precisamente el demandado ciudadano Juan Carlos Matute Galindre, el responsable que el pago no se haya realizado en el tiempo y bajo las formas pactadas , sino que la conducta del actor la que genero que la obligación contractual no se cumpliera cabalmente, que a eso se limita el juzgador de la causa en el dispositivo del fallo a declarar sin lugar la resolución de contrato de opción de compra venta. Que el juzgador no hace referencia en relación a los daños y perjuicios alegados a su favor por la parte actora como acción subsidiaria ni se pronuncia en el dispositivo del fallo acerca de su procedencia o no, que debe observar la Alzada que si declara sin lugar por el Tribunal la sentencia apelada es la acción principal intentada por la otra actora, debe el juzgado de la causa proceder al análisis de la acción subsidiaria y pronunciarse acerca de ella en el dispositivo del fallo. Que la sentencia de Primera Instancia se apartó de lo alegado y probado en autos que la sentencia no guarda congruencia con las acciones deducidas y las defensas opuestas, que por ello la sentencia dictada por el Tribunal recurrido es nula por violación a los artículos 12, 244, numeral 5 del 243 y 244 del Código Procedimiento Civil. En fecha (10) diez de enero se dejó constancia que visto que solo la parte actora consigno informes, de dejó constancia que a partir de la fecha diez de enero del año 2020, comenzaría a computarse el lapso previsto en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil, para que la parte demandada consignara las observaciones. Observando así, quien aquí narra los hechos acontecidos, cronológicamente, que no hubo observaciones de la parte demandada. En consecuencia en fecha quince (15) de enero del año dos mil veinte (2020), el Apoderado de la parte actora, JAIRO JOSE ARANGUREN, supra identificado, consigno escrito solicitando lo siguiente: Omisiss… En fecha 10 de enero de 2020, presenté escrito de informes con motivo de recurso de apelación interpuesto, el cual contenía en su petitorio una petición segunda a la reposición de presente juicio como consecuencia la nulidad de sentencia, al estado de que el juzgado Segundo de Primera Instancia de Circuito Judicial Civil Mercantil y del Tránsito del Estado Barinas dicte nueva decisión. Ahora bien; bajo la vigencia del actual código de procedimiento civil, es inútil por improcedente una reposición preterida en violación del mandato constitucional del artículo 257 que establece “… No se sacrificara la justicia por la omisión de formalidades no esenciales…” Por lo que ese Tribunal de alzada debe examinar los alegatos con los fundamentos de hecho y derecho favorable donde se pide a modo de conclusión lo indicado independientemente de cual haya sido expuesto para corregir el vicio en violación a los artículos 243 numeral 5 y 244 de la LEY PROCESAL, contentivos del principio de la exhaustividad de la sentencia que obliga a los jueces a examinar y resolver todos y cada uno de los alegatos que las partes hayan sometido a su consideración, a riesgo de incurrir en omisión de pronunciamiento que se considera como incongruencia del fallo, por lo que: Solicito a ese Tribunal de alzada declarar la nulidad del fallo, a la causa de mérito resolviendo sobre fondo del litigio sin que sea procedente la reposición preterida en atención a lo establecido en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil. Vencido el lapso para las observaciones de los informes presentados; El Tribunal entro en término para sentencia en fecha : 08/01/2019. En fecha 17/02/2022 el abogado Luis Emilio Dugarte Guerrero, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 152.562 consignó escrito mediante el cual acompañó instrumento poder otorgado por el ciudadano Sreedhar Rama Chandran, titular de la cédula de identidad Nro. 26.372.328 en su carácter de representante legal de la sociedad mercantil Constructora Sri Rama C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo el Estado Barinas, en fecha 16/11/2011, quedando anotado bajo el Nro. 61, Tomo 36-A, REGMER2 en su carácter de Presidente otorgo poder especial de representación Judicial, al abogado antes mencionado, teniéndolo como apoderado mediante auto del 18/02/2022. En consecuencia en fecha tres (03) de junio de dos mil veintidós (2022), en sustitución de la abogada ROSA ADELAIDA DA SILVA GUERRA, a quien se le otorgó el beneficio de jubilación especial, y estando convencida de no encontrarme incursa en ninguna de las causales previstas en el artículo 82 del código de procedimiento civil y por cualquier otro motivo no establecido taxativamente en la norma antes citada, me ABOCO al conocimiento del presente asunto. Por lo que libradas las boletas de notificación, en fecha seis (06) de junio del año dos mil veintidós (2022) mediante nota secretarial, de conformidad con las resolución Nº05 de fecha 05/10/22, se realizó la llamada telefónica a la parte demandante ciudadanos SREEDHAR RAMACHANDRAN, SUNDAR RAMACHANDRAN y a la parte demandada JUAN CARLOS MATUTE GALINDRE, todos suficientemente identificados en autos, quedando todos debidamente notificados. Debido a una revisión de las actas procesales en fecha catorce (14) de junio del año dos mil veintidós (2022), se observó que en fecha 17/02/2022 fue consignado escrito por el abogado Luis Emilio Dugarte Guerrero, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad Mercantil CONSTRUCTORA SRI RAMA C.A debidamente protocolizada por ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Barinas en fecha 16 de noviembre de 2011, se denota que dicha representación no fue debidamente notificado del abocamiento de quien suscribe, puesto que se señaló que el abogado antes identificado representa a los ciudadanos SREEDHAR RAMACHANDRAN, SUNDAR RAMACHANDRAN, siendo lo correcto a la sociedad mercantil antes identificada, por lo que se libró nuevamente boletas de notificación a las partes para la práctica debida de notificación de las partes. Quedando todos notificados en fecha quince (15) de junio del año dos mil veintidós (2022), de conformidad con la resolución Nº05 de fecha 05/10/2022, dejando constancia mediante nota secretarial de este despacho, por la funcionaria, abogada Maryuri Venegas, titular de la cedula de identidad V-15.210.148. Finalmente en fecha catorce (14) de diciembre del año dos mil veintidós (2022), visto el lapso de abocamiento cumplido, en el presente recurso de apelación ejercido contra la sentencia definitiva, dictada por el Tribunal de origen en fecha 13/08/2019, de un juicio de resolución de contrato, este Tribunal hizo saber que se encuentran en estado de dictar sentencia fuera de lapso, siendo de quien suscribe se encuentra en la elaboración de las respectivas narrativas a fin de dictar el fallo lo más pronto, dado el tiempo transcurrido. CONSIDERACIONES PREVIA AL MERITO DE LA CAUSA. Se pronuncia este Tribunal en cuanto al argumento esgrimido en el escrito de informes referido al apoderado actor, al señalar que el Tribunal de la causa decide una cosa distinta a lo pedido o solicitado por la parte actora tal cual como se evidencia de la trascripción del dispositivo de dicha sentencia mediante el cual se declara sin lugar la acción intentada en virtud de que no fue precisamente el demandado ciudadano Juan Carlos Matute Galindre el responsable que el paso no se haya realizado en el tiempo y bajo las normas pactadas, sino más bien la conducta del actor la que genero que la obligación contractual no se cumpliera cabalmente, que a eso se limita el Juzgador de la causa en el dispositivo de su fallo a declarar sin lugar la demanda de resolución de contrato de opción a compra venta, interpuesta por los ciudadanos Sundar Ramachandran, Seedhar Ramachandran contra el ciudadano Juan Carlos Matute. Que el juzgador de primera instancia no hace referencia en el fallo en relación a los daños y perjuicios alegados a su favor por la parte actora como acción subsidiaria ni se pronuncia en el dispositivo de fallo acerca de la procedencia o no, que debe observar el Tribunal de Alzada que declarada sin lugar la sentencia apelada es la acción intentada por la actora, debe el juzgador de la causa proceder al análisis de la acción subsidiaria y pronunciarse acerca de ella en el dispositivo de la sentencia, que el sentenciador se apartó de lo alegado y probado en autos y a la vez su sentencia no guarda congruencia con las acciones deducidas y las defensas opuestas, que por ello la sentencia dictada por el Tribunal recurrido en fecha 13 de agosto de 2019 es nula por violación de los artículos 12, 243 numeral 5 y 244 del Código de Procedimiento Civil. En cuanto a que el Tribunal hacer ver la promesa de compra como un contrato de opción a compra venta en el dispositivo del fallo apretándose de la sentencia dictada por la Sala Constitucional en fecha 20 de julio de 2015 caso Panadería La Cesta de los Panes C.A., que consideró que no necesariamente se puede llegar a la conclusión de lo ofertado o prometido respecto a la naturaleza del contrato que lo establecido como una promesa bilateral de compra venta, que el contrato de opción de compra venta es la promesa unilateral de venta, de allí que no pertenece al campo de los contratos preliminares que requieren una nueva manifestación de voluntad de todas las partes que intervienen para poder ser definitivo sino de los contratos ya concluidos , que en el dispositivo del fallo ordena la entrega material del inmueble irrespetando el contenido del acuerdo del contrato suscrito por las partes, señalado en el aparte cuarto de la sentencia, solicitando se declare nula la sentencia dictada en fecha 13 de agosto de 2019 y que se reponga al estado de que el Juzgado recurrido dicte nueva sentencia. Una vez establecido lo anterior, es preciso indicar que cuando se ejerce el recurso ordinario de apelación, elevándose el conocimiento al Juzgador de Alzada nuevamente la controversia en todos los puntos, se emite por parte de este un nuevo pronunciamiento del thema decidendum, por lo que su examen no puede estar limitado a la revisión de la sentencia de la instancia inferior, siendo necesario que los hechos y el derecho invocado sean nuevamente examinados, que se apartó de lo alegado y probado en autos, no guardando relación con las acciones deducidas y las defensas opuestas. En relación al vicio de incongruencia la Sala de Casación Civil tiene establecido que el mismo se produce cuando el Juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido a su consideración lo que revierte la modalidad de incongruencia positiva. Cuando omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial, nos encontramos bajo la modalidad de incongruencia negativa, lo que se traduce en una omisión de pronunciamiento sobre una defensa oportunamente formulada, sustentado en el principio de exhaustividad de la sentencia, por ende hay omisión de pronunciamiento cuando la sentencia no otorga la debida tutela jurídica sobre alguno de los alegatos de las partes. Tal como lo señala el autor Humberto E.T. Bello Tabares, en su obra La Casación Civil, Propuestas para un Recurso Eficaz y Constitucional, que el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, establece los presupuestos para que, la sentencia cumpla con el requisito de la congruencia, entendiéndose por tal, como lo afirma Hernando Devis Echandía, el principio normativo que delimita el contenido y alcance de tal instancia, para el efecto de que exista identidad jurídica entre lo resuelto y las pretensiones, (en sentido general) y excepciones de los litigantes, oportunamente aducidas, a menos que la Ley otorgue facultad especiales para separarse de ellas, y que tal principio es una consecuencia lógica de la relación de jurisdicción como derecho y deber del Estado. Se desprende de los alegatos del actor en su escrito de informes que adujo el vicio de la sentencia fundamentado en el ordinal 5 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, a saber la incongruencia del fallo al asegurar que la Juzgadora al declarar sin lugar la demanda de resolución de contrato intentada, no hace referencia en relación a los daños y perjuicios demandados como acción subsidiaria. Del contenido de la sentencia cuestionada se desprende que la Juez para aquel entonces del Tribunal A Quo, se desprende en cuanto al pedimento formulado por los demandantes lo que a continuación se transcribe: (…) Omissis… De la notificación extrajudicial, up supra transcrita se desprende PROMOTORES" que los reconvenidos, en fecha 12 de enero de 2016, mediante publicación en el diario "La Prensa " informan al demandado- reconviniente ciudadano Juan Carlos Matute Galindre, que el lapso para retirar los recaudos necesarios para tramitar el crédito hipotecario ante la entidad bancaria. inicio el 8 de Julio de 2014, venciendo el 9 de 2014, y respecto del Registro del documento de Condominio, desde el 4 de marzo e2015, venciendo el 5 de Junio de 2015, vale decir, siete (07) meses después te Considerar vencido el plazo para retirar los documentos necesarios para tramitar el referido crédito, situación que a todas luces resulta contradictoria al derecho defensa y a la igualdad que las partes deben tener ante cualquier acto jurídico, puede notificase la existencia de un tiempo para ejecutar una obligación, Cuando el mismo ya se encuentra precluido, peor aun cuando dicha notificación jamás fue pactada en los términos y condiciones establecidas en el contrato suscrito en fecha Octubre de 2013, pues de la cláusula tercera, en el particular 3) se estableció resto del monto que es decir, los QUINIENTOS ML BOLIVARES (Bs.500 000,00) serían financiado por CREDITO HIPOTECARIO, el cual sería tramitado una vez LOSPROPIETARIOS PROMOTORES entreguen a EL PROMINENTE COMPRADOR todos los documentos requeridos por la entidad crediticia que corresponda, así mismo deberá entregar todos los permisos y solvencias que correspondan; ni en la cláusula CUARTA, pues en ella se estableció que "El plazo de duración de la presente Promesa a Compra es de tres (03) Meses contados a partir de la entrega de la totalidad de los documentos requeridos por el Banco o entidad crediticia por el cual EL PROMINNEN COMPRADOR Solicitará el Crédito habitacional para la adquisición del inmueble objeto de este contrato, así como el Registro del Documento de Condominio; plazo que podrá ser prorrogable a convenio de las partes...", por lo que dicha notificación resulta a todas luces deja entrever ventajismo y ser contradictoria a la buena fe que deben tener la partes en el transcurrir de las relaciones contractuales, por lo que resulta inapreciable. En este mismo sentido, de los medios de pruebas aportados por los actores reconvenidos, no se desprende en modo alguno, que los mismos hayan ejecutado su obligación en la forma y en los términos fijados en el contrato suscrito en fecha 07 de octubre de 2013, más bien distan de ello, al pretender mediante una publicación extrajudicial, nunca pactada en el referido contrato, realizada siete (07) meses después de los lapsos otorgados para retirar la respectiva documentación para el tramite bancario, la resolución del contrato por ellos suscrito; sin embargo los medios de prueba aportados por los demandados reconvinientes, permiten verificar a quien aquí suscite, que el ciudadano Juan Carlos Matute Galindre, realizó las gestiones pertinentes para hacer efectivo los pagos estipulados en el contrato objeto de la presente demanda 0 Cual se desprende de la validez otorgada a la Oferta Real de Pago presentada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas del Municipio Barita la confirmación declarada por el Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, a y Bancario de esta Circunscripción Judicial, mediante sentencia definitivamente es por lo que la reconvención de Cumplimiento del Contrato suscrito en fecha 07 de octubre de 2013, entre los ciudadanos Sreedhar Ramachandran y Ramachandran, actuando en nombre propio y en representación de la empresa Constructora SRI RAMA, C.A., y el ciudadano Juan Carlos Matute Galindre, sobre un terreno y la casa sobre él construida distinguida con el N° 21, situada en el conjunto residencial Palma Real, ubicada en la avenida Los Llanos, sector Alto Barinas Sur de la Urbanización Alto Barinas, debe prosperar y así será declarado en la dispositiva del presente fallo. Y ASI SE DECIDE. Ahora bien, en relación a la demanda de Resolución de Contrato aquí intentada resulta necesario señalar que vista las consideraciones que anteceden y los medios de pruebas aportados y previamente valorados, considera inoficioso pronunciarse al respecto, pues como ya se dijo, de las actas procesales se desprende que no fue precisamente el demandado ciudadano Juan Carlos Matute Galindre, el responsable que el pago no se haya realizado en el tiempo y bajo las formas pactadas, sino más bien la conducta del actor la que generó que la obligación contractual no se cumpliera cabalmente, por lo que resulta forzoso para quien suscribe declarar sin lugar la Resolución del Contrato suscrito en fecha 07 de octubre de 2013 por las partes aquí en conflicto. ASİ SE DECIDE. (…) Omissis… Del contenido de la sentencia parcialmente transcrita, se desprende que el Tribunal recurrido emitió pronunciamiento dado el análisis que precede para llegar a la determinación de la declaratoria sin lugar de la pretensión de Resolución de Contrato, que adujo haber demandado subsidiariamente por indemnización de daños y perjuicios, cuya petición se encuentra contenido en el parte II del libelo de la demanda que refirió corresponderse a la cláusula decima del contrato. Se deduce que el demandante presentó una demanda contentiva de dos pretensiones como lo es la pretensión de la resolución del contrato y la indemnización que determinó como daños y perjuicios como se estableció en la cláusula décima del contrato suscrito en fecha 07/10/2013, tomando en consideración la acción como facultad de producir el efecto jurídico de la Ley, la demanda como la actuación que da inicio al procedimiento y que contiene, entre otros, la pretensión que se le hace valer a quien se le reclama judicialmente. Ahora bien bajo las consideraciones del Tribunal recurrido estableció declaró con lugar la reconvención propuesta por el demandante considerando inoficioso pronunciarse sobre la resolución de contrato demandada por los accionantes, bajo los razonamientos expuestos, que dieron lugar al ejercicio del recurso de apelación, siendo que la indemnización de daños y perjuicios peticionada es dependiente de la principal, más sin embargo se desprende que lo reclamado se corresponde al contenido de la cláusula citada del contrato de fecha 07/10/2013 décima que se cita parcialmente: … (Omissis…) … Las partes convienen en dirimir de mutuos acuerdo cualquier diferencia, discrepancia o controversia que surja entre ellas respecto de la interpretación o cumplimento del presente contrato, buscando siempre a través de la transacción poner fin a cualquier poner fin a cualquier diferencia de criterios en cuanto al previos definitivo de la promesa de compra, buscando siempre la conciliación. En caso de incumplimiento por cualquiera de las partes a alguna de las cláusulas del presente contrato dará lugar a la resolución del presente contrato dará lugar a la resolución del presente contrato, si el incumplimiento es imputable a los PROPIETARIOS PROMOTORES por medio del presente se obligan a devolver el dinero recibido por concepto del presente contrato, con la correspondiente corrección monetaria a que hubiere lugar con motivo de inflación, más los intereses que correspondan fijados por el Banco Central de Venezuela, más la penalidad que deberá pagar EL PROMITENTE COMPRADO un veinte por ciento (20%) del dinero recibido por concepto del presente contrato, cantidades de dinero que podrán ser exigidas desde una vez que se verifique el incumplimiento; De igual forma el PROMITENTE COMPRADO, incumple con las obligaciones establecidas en el presente contrato, LOS PROPIETARIOS PROMOTORES solo quedaran obligados a devolver el ochenta por ciento (80%) del dinero recibido por concepto del presente contrato, por lo que igual perderá como penalidad veinte por ciento (20%)…. Tal como fue expresamente convenido por las partes contratante, establecieron la penalidad que deberán pagar en caso del incumplimiento de las obligaciones estipuladas, que se corresponde dicha cláusula penal a la indemnización sustitutivas de daños y perjuicios causados por el incumplimiento o por el retardo en el cumplimiento de alguna obligación de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.256 del Código Civil. Del auto de admisión de la demanda, se desprende que la misma fue admitida en fecha 28/03/2016, auto que corre inserto en la primera pieza al folio cincuenta y seis (56) por resolución de contrato, dado que lo pretendido por el demandante, denominada por la doctrina en el caso estipulado por las partes contratantes como clausula penal compensatoria por el incumplimiento, definitivo, total o parcial de la obligación para resarcir al acreedor por el incumplimiento, siendo que el demandado en la oportunidad legal alegó hechos rechazando tal pedimento. Por ende dado que lo pretendido se encuentra establecido como clausula penal tal como lo manifestaron lo contratante, lo pretendido devine de la demanda como lo es la resolución del contrato en los términos propuestos allí convenidos, sobre el cual el Tribunal emitió su pronunciamiento declaró sin lugar la demanda por las consideraciones parcialmente transcrita ut supra. Ahora bien del contenido, de la sentencia dictada por el Tribunal que declaró con lugar la reconvención por cumplimiento de contrato propuesta por el ciudadano demandado reconviniente y en el segundo particular declaró sin lugar la demanda por resolución de contrato interpuesta por los demandantes reconvenidos. Resulta, a criterio de quien aquí decide, que la Juez a quo examinó la controversia planteada en la contestación a la demanda y la propuesta reconvención por parte del demandado por cumplimiento de contrato suscrito entre las partes. En tal sentido, al declarar sin lugar la Resolución del contrato como punto previo, y encontrándose contenida tal petición –indemnización de daños y perjuicios- por la cantidad allí estipulada en la cláusula antes citada, estipulada como cláusula penal en el aparte décimo de acuerdo, además de lo establecido en el artículo 1.257 del Código Civil, el pedimento formulado de la nulidad de la sentencia por encontrarse inmersa en el vicio de la sentencia contenido en el ordinal 5° del artículo 243 del citado Código no debe prosperar; Y así se decide. Una vez dilucidado lo anterior debe este Tribunal Superior emitir las respectivas consideraciones en relación a la composición de litis consorcio activo, establecido por la Juez del Tribunal recurrido, propuesta con ocasión de la reconvención planteada por el demandado de autos. La demanda de resolución de contrato es intentada por los ciudadanos Sreedhar Ramnachenadran y Sundar Ramachenadran, como expresamente lo señalaron por resolución de contrato de Promesa de Compra por vencimiento del plazo de duración de protocolización del documento definitivo de venta intentada contra el ciudadano Juan Carlos Matute Galindre. El contrato suscrito en fecha 07 de octubre de 2013, se desprende del contenido que intervienen como partes contratantes los ciudadanos mismo que intervienen como contratantes los ciudadanos Sreedhar Ramachadran y Sundar Ramachadran, actuando en su propio nombre y en nombre de la persona jurídica Constructora Sri Rama Compañía Anónima constituida e inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Barinas en fecha 16/11/20211, bajo el Nro. 61, Tomo 36-A REGMER 2, denominándose los PROPIETARIOS PROMOTORES y por la otra el ciudadano Juan Carlos Matute Galindre denominado el PROMITENTE COMPRADOR. El Tribunal a quo, vista la reconvención propuesta por el demandado contra los ciudadanos Sreedhar Ramachadran y Sundar Ramachadran y la Sociedad Mercantil Constructora Sri Rama C.A., por auto del 13/03/2018, admite la reconvención previa las consideraciones relacionada con el contrato cuya resolución se pretende, que fue suscrito por los antes mencionados y por la parte demandada conformando de oficio un litis consorcio activo necesario, ordenando tener para todos y cada uno de los efectos legales pertinentes como parte actora a los ciudadanos Sreedhar Ramachadran y Sundar Ramachadran así como a la empresa Constructora Sri Rama, C.A. De la documental acompañada, en el escrito presentado el 27 de abril de 2018 por el abogado en ejercicio Lewis Fernando Gudiño Valencia en su carácter de apoderado judicial de la empresa mercantil que riela al expediente en la segunda pieza del folio ciento veintiséis (126) al folio cuento cuarenta y dos (142), específicamente de la copia certificada que corre inserta al folio ciento treinta y siete,(137) que integra los estatutos sociales, se colige que los ciudadanos Sreedhar Ramachadran y Sndhar Ramachadran constituyeron la sociedad mercantil en comento, quienes integran el capital social de la misma y se desempeñan como Presidente y Vice Presidente en su orden, inscrita en fecha 16/11/2011 en el Registro Mercantil Segundo del Estado Barinas, bajo el Nro. 61, Tomo 36-A REGMER “, correspondiéndose dichos datos de registro con el identificado en el contrato de fecha 07/10/2013. Resulta oportuno traer a colación lo que ha señalado la doctrina y que al respecto debe considerarse para la conformación del litis consorcio, sea este activo o pasivo de oficio por parte del Juez, tomando en miramiento si tal criterio se encontraba vigente, para la interposición de la demanda a saber el 15 de marzo de 2016. En tal sentido tenemos que el artículo 146 del Código de Procedimiento Civil establece: “...Podrán varias personas demandar o ser demandadas conjuntamente como litisconsortes: a) Siempre que se hallen en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa; b) Cuando tengan un derecho o se encuentren sujetas a una obligación que derive del mismo título; c) En los casos 1°, 2° y 3° del artículo 52...”. Puede definirse, el contenido del artículo antes transcrito, como la situación jurídica en que se hallan diversas personas vinculadas por una relación sustancial común o por varias relaciones sustanciales conexas que actúan conjuntamente en un proceso voluntario o forzosamente como actores o como demandados, que deben operar frente a todos sus integrantes, que obliga al plantearse en juicio la controversia, la pretensión debe hacerse valer por uno o por varios de los integrantes de la relación frente a todos los demás, debiendo ser resuelta de forma uniforme frente a todos. El procesalista Arístides Rengel Romberg, en su Manual de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo II, pág. 157, en cuanto al litisconsorcio necesario o forzoso, ha establecido que la relación sustancial controvertida es única para todos los integrantes de ella, de modo que no puede modificarse sino a petición de uno o varios de ellos frente a todos los demás y resolverse de modo uniforme para todos, por lo cual la legitimación para contradecir en juicio corresponde en conjunto a todos los que no han asumido la condición de actores y no separadamente a cada uno de ellos, siendo por tanto necesario o forzoso el litisconsorcio. Para que pueda conformarse, o afirmar la necesaria existencia de tal conformación, debe existir un interés común de varios sujetos determinado por la comunidad de derechos en relación con el objeto de la relación sustancial a la controvertida o por la entidad de fundamento jurídico o de hecho de dicha relación. El litis consorcio se presenta cuando existe una sola causa o relación sustancial con varias partes sustanciales activas o pasivas, que debe ser llamadas todas al juicio para integrar debidamente el contradictorio, pues la cualidad activa o pasiva no reside plenamente en cada una de ellas. Por ende la cualidad o legitimación a la causa es una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia, tal como lo refirió la Sala Constitucional de este máximo tribunal, mediante fallo N° 1930, de fecha 14 de julio de 2003, expediente 2002-1597, caso: Plinio Musso Jiménez, por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia esta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces. (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 3.592 de fecha 6 de diciembre de 2005, expediente 2004-2584, caso: Carlos Eduardo Troconis Angulo y otros, ratificada en sentencias Nros. 1.193 de fecha 22 de julio de 2008, expediente 2007-588, caso: Rubén Carrillo Romero y otros y 440 de fecha 28 de abril de 2009, expediente 2007-1.674, caso: Alfredo Antonio Jaimes y otros, y sentencia de esta Sala N° RC-325, del 13 de junio de 2013. Exp. N° 2013-002. Caso: María de la Paz Barradas de Zárraga y otro, contra Egla María de la Nuez y otros). Criterios estos establecidos con anterioridad a la presentación de la demanda, referida en Sentencia de la Sala De Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 20 de julio de 2022, (Referida en Sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Expediente Nro. AA20-C-2021-000284, caso: Ninfa Esther Díaz Bermúdez contra Rafael Elías Guerra. Por lo que a consideración de quien a aquí decide, se observa que la Juez, con fuerza en los principios de director del proceso y actuar bajo la premisa del principio iura novit curia, lo hizo de acuerdo al criterio citado, ajustó su proceder al conformar, para aquel momento de admisión de la reconvención propuesta la necesaria conformación del litis consorcio activo necesario, al ser la Constructora Sri Rama C.A., parte en el contrato suscrito en fecha 07/10/2013, y encontrarse a su vez representada por los mismos demandantes ciudadanos Sundar Ramachadran y Sreedahar Ramachadran, si bien existen distinción entre la representación de la personalidad jurídica de dicho ente, dichos ciudadanos adujeron que la persona jurídica, actuaba como promotor en la construcción del inmueble objeto de controversia, de lo que se desprende del material probatorio antes analizado y valorado, referido a los recibos expedidos por la Constructora, así como el contrato en cuestión, la intervención de la misma en dicha convención, por existir entre los propietarios promotores una comunidad de intereses. Siendo así, se observa, que ante la conformación por parte del Tribunal A Quo del litis consorcio activo, se desprende de las actuaciones, que el apoderado judicial de los ciudadanos Sundar Ramachadran y Sreedahar Ramachdran, dio contestación a la reconvención planteada, por lo que en el caso de bajo revisión, al haber establecido la Juez tal relación sustancial, los efectos de los actos realizados por estos, se extienden a la sociedad mercantil Constructora Sri Rama, C.A. en los términos planteados o que ha dejado transcurrir algún lapso; como el caso que aquí se revisa, de acuerdo con lo establecido en el artículo 148 del Código de Procedimiento Civil; Y así se decide. LIMITES DE LA CONTROVERSIA. La controversia que se analiza y revisa deviene de la demanda intentada por los ciudadanos Sreedhar Ramachadran, Sundar Ramachadran, de resolución de contrato de promesa de compra, alegando en tal sentido haber celebrado en fecha 07/10/2013 contrato con el ciudadano Juan Carlos Matute Galindre cuyo objeto es una casa distinguida con el No. 21, situada en el Conjunto Residencial Palma Real, ubicada en la Avenida los Llanos, Sector Alto Barinas Sur, de la Urbanización Alto Barinas, cuyos linderos y demás determinaciones constaran en el Documento de Condominio que se protocolizaría por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Barinas, del Estado Barinas, demanda que fundamento en los artículos 1159, 1.167 y 1.258 del Código Civil. Por su parte el demandado reconoció que en fecha 07/10/2013 celebró contrato con los ciudadanos Sreedhar Ramachandran, Sundar Ramachandran actuando en su propio nombre y en representación de la Constructora Sri Rama C.A, al que calificó de contrato de compra venta sobre el inmueble antes mencionado, que el precio que ambas partes convinieron fue la cantidad de Bolívares UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (1.400.000,00), negando que el dinero entregado haya sido en calidad de arras, que para la fecha de entrega de los documentos requerido por el Banco o la entidad crediticia, para solicitar el crédito hubiese transcurrido tres meses, sin que el demandado reconvenido se presentara a solicitar la entrega de los recaudos para la protocolización, siendo que lo cierto es que los demandantes reconvenidos se negaron a recibir la cantidad que restante como parte del financiamiento y a entregarle los documentos que el comprador necesitaba para tramitar el crédito por ante la entidad financiera y poder así dar cumplimiento con lo establecido en la cláusula tercera numeral 3 y terminar de cancelar el inmueble objeto de la venta, procediendo ha realizar la oferta real por los órganos jurisdiccionales, que los demandantes recovinientes al no entregar los documentos requeridos no pueden pretender que comenzó a transcurrir el lapso de tres meses para la protocolización de la venta, rechazando la devolución de las cantidades que señaló correspondiente al dinero entregado y pagar el veinte por ciento (20%) como pago por daños yt perjuicios, y los intereses legales obres las cantidades que indicó, siendo que la cantidad entregada fue la cantidad de novecientos mil bolívares (Bs.900.000,00), para cancelar el inmueble, siendo que se entregó la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs.300.000,00) en el momento de suscribir el contrato, financiando la cantidad de novecientos mil bolívares (Bs.900.000,00) en un lapso de nueve meses. En la reconvención planteada, contra los ciudadanos Sundar y Sreedhar Ramachadarn y la sociedad mercantil Constructora Sri Rama C.A., por ejecución o cumplimiento de contrato, señaló que los montos se cancelaron de acuerdo a lo estipulado en el contrato suscrito en fecha 07/10/2013, que los vendedores, siendo que se negaron en recibir la última cuota para completar el financiamiento, asi como se negaron a entregar los documentos necesario exigidos por la entidad crediticia para tramitar el crédito de Quinientos Mil Bolívares (Bs.500.000,00), cantidad que consignaron en la oportunidad de dar contestación a la demanda y proponer la reconvención en cheque de gerencia del Banco Provincial de fecha 02/02/2017, a nombre del Juzgado de la causa aduciendo terminar de cancelar la totalidad del inmueble, del precio establecido en la venta, siendo los promotores vendedores los únicos responsables de no haberse llevado a feliz término la compra venta., ordenando el Tribunal por auto de 13/02/2017 ser depositado en la cuenta corriente de acuerdo a los Manuales de Normas y Procedimientos de Fondos de Terceros. Que el contrato que calificó de venta, fue suscrito por los demandantes actuando en su propio nombre y en representación de la Constructora Sri Rama, C.A., solicitando la ejecución o el cumplimento del contrato suscrito el 07/10/2013 y le hagan entrega del inmueble otorgando el documento traslativo de propiedad, y en caso de negarse al acto traslativo de propiedad que la sentencia que se dicte se considere como tal, ordenando su registro. En la oportunidad de En la oportunidad para la contestación a la reconvención el abogado Jairo Arangueren Piñúela en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos Sundar y Sreedhar Ramachadarn negó rechazó y contradijo los hechos alegados en el reconvención propuesta, negó que se haya celebrado un contrato de venta por no corresponderse con la verdad, que viola el principio de probidad y lealtad contenido en el artículo 170 de Código Adjetivo. De conformidad con lo aseverado por ambas partes, en los términos que preceden resulta necesario hacer referencia sobre lo pautado en relación a la carga de la prueba contenido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que definen los deberes y roles de cada parte dentro del proceso, de acuerdo a la posición que asuma el demandado en relación a las afirmaciones de hecho del demandante, lo cual varía y modifica la distribución de la carga de la prueba. La prueba constituye la demostración, por los medios legales, de la veracidad o exactitud de hechos que sirven de fundamento a un derecho que se reclama. Lo que debe probarse son los hechos y no el derecho, deben acreditarse los hechos jurídicos en general y los actos jurídicos en particular. Por otra parte, como principio general corresponde probar al que ha sostenido una proposición contraria al estado normal u ordinario de las cosas, o al que pretende una situación adquirida. La carga de la prueba corresponde a quien afirme hechos que configuren su pretensión o a quien lo contradiga alegando nuevos hechos, sean estos constitutivos, extintivos, modificativos o impeditivos. Así, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes; dicha obligación deviene de la posición del litigante en la demanda. De ahí que, al demandante, le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio, que incube probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más que el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho; reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, este principio que se armoniza con el primero, y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción nuevos hechos toca a él la prueba correspondiente. Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin ésta demostración la demanda, o la excepción resulta infundada. Siendo que dada como se encuentra delimitado el thema decidendum, corresponde a cada de las partes uno probar sus afirmaciones y excepciones, contenidas en el libelo y el escrito de contestación y reconvención. Establecidos de la forma que antecede los límites de la controversia, y la carga de la prueba en la presente causa, esta Superioridad pasa a analizar y valorar el material probatorio que consta en autos, en la forma que sigue: DE LA ACTIVIDAD PROBATORIA DE LAS PARTES. De acuerdo con lo establecido en los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal Superior procederá a analizar y valorar, todas y cada una de las pruebas aportadas por las partes en el presente proceso: Pruebas de la parte demandada reconviniente: I. Copia simple de instrumento suscrito en fecha 07/10/2023 por los ciudadanos Sundar Ramachadran, Seedhar Ramachandran actuando en su propio nombre y en representación de la Constructora Sri Rama Compañía Anónima, quienes se denominaron Propietarios Promotores y por la otra el ciudadano Juan Carlos Matute Galindre. Se observa que el contrato se encuentra aportado por las partes solo en copia simple. Es de destacar que ambas partes, afirmaron que ciertamente suscribieron el contrato en fecha 07 de octubre de 2013, no siendo desconocida las firmas, aun tratándose de una copia simple. Se constata de las actuaciones judiciales que dicha instrumental no fue impugnada. Al tratarse de una copia simple de un documento privado en que las partes intervinientes en el presente juicio ciertamente afirmaron haber suscrito el mismo en los término allí establecidos, sin haber alegado haber sido alterado algunas de sus cláusulas, quedando efectivamente reconocidos por las partes, de acuerdo a lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil en cuanto al hecho material de las declaraciones, encontrándose fundado en el supuesto contenido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil teniéndose como fidedigna la copia simple al no haber sido impugnada, ni desconocida su firma, de lo que se colige que las personas que allí suscriben convinieron en relación al inmueble descrito, en los términos allí estipulados de acuerdo a lo establecido en el artículo 1133 del Código Civil, por lo que se le otorga valor probatorio para comprobar la existencia de la relación contractual, cuya resolución por parte del demandante reconvenido se demanda y el cumplimiento por otra parte se reconviene por parte del demandado reconviniente II. Copias simples de las cédulas de identidad de los ciudadanos Seedhar Ramachandran y el ciudadano Juan Carlos Matute Galindre. Se trata de documento idóneo para la identificación de las personas naturales de acuerdo con lo establecido en el artículo 16 de la Ley Orgánica de Identificación, por lo que se verifica la identidad de los demandantes. III. Copia certificada de sentencia dictada por el Tribunal Superior Civil, Mercantil, Transito de fecha 16 de junio de 2016 con motivo de la Oferta real de Pago oferente ciudadano Juan Carlos Matute Galindre, oferido Sundar Ramachadran y Seedhar Ramachadran en la representación de la Constructora Sri Rama C.A. Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido, del que se desprende que tramitó por ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas del Estado Barinas, y que fue confirmada como válido el depósito de la cantidad de Bolívares trescientos quince mil Bolívares (Bs.315.000,00), correspondiente al pago de la cuota establecida que se negó a recibir el oferido Constructora Sri Rama C.A., en fecha 07 de julio de 2014, tal como se desprende del folio cuarenta y uno (41) siendo confirmada por el Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial en fecha 16 de junio de 2016 de acuerdo con lo previsto en los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. IV. Copias de recibo librado por el ciudadano Sheedhar Ramachandran, en su carácter de Presidente de la empresa Constructora Sri Rama C.A., en que se lee que recibe del ciudadano Juan Carlos Matute Galindre la cantidad de Bs. Trescientos mil por concepto de pago de cuota inicial contrato de casa del Conjunto Palma Real de fecha 07/10/2013. V. Copia simple de cheque librado contra la cuenta corriente Nro. 0134 0057 13 0571017930 de la entidad bancaria Banesco a favor de la Constructora Sri Rama C.A. por la cantidad de Bs.300.000,00. VI. Copias de recibo librado por la ciudadana Marlys Chamnorrom en su carácter de Administradora de la de la empresa Constructora Sri Rama C.A., en que se lee que recibe del ciudadano Juan Carlos Matute Galindre la cantidad de Cien Mil Bolívares Bs. (100.000,00) por concepto de abono de cuota por contrato de casa del Conjunto Palma real., de fecha 09/01/2014. VII. Copia simple de cheque librado contra la cuenta corriente Nro. 0108 0066 86 0100101084, de la entidad bancaria Banco Provincial de fecha 09/01/2024, por la cantidad de Bolívares Cien Mil (Bs.100.000,00) a favor de la Constructora Sri Rama C.A. VIII. Copia de recibo librado por la ciudadana Marlys Chamorro en su carácter de Administradora de la de la empresa Constructora Sri Rama C.A., en que se lee que recibe del ciudadano Juan Carlos Matute Galindre por la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (Bs.200.000,00) por concepto de abono de cuota por contrato de casa del Conjunto Palma real., de fecha 09/01/2014. IX. Copia simple de cheque librado contra la cuenta corriente Nro. 0134 0057 13 0571017930 de la entidad bancaria Banesco a favor de la Constructora Sri Rama C.A. por la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00), de fecha 11/03/2014. Los seis particulares que preceden se tratan de copias simple de documentos privados consistentes de recibos correspondiente al monto de los cheques librados a favor de la Constructora Sri Rama C.A., por tratarse de copias simples los primero promovidos en original por el demandante de instrumentos que no fueron impugnados, de ellos se comprueba los pagos realizados relacionados con lo convenido en el contrato suscrito en fecha 07/10/2013. X. Copia simple de cheque de gerencia librado contra la cuenta corriente Nro. 0163 0309 77 3092120210 de la entidad bancaria Banco del Tesoro por la cantidad de Bolívares Trescientos Quince Mil (Bs. 315.000,00) signado con el Nro. 97002258 a favor de la Constructora Sri Rama C.A., de fecha 12 de septiembre de 2014, cursante al folio treinta y cuatro (34) de la segunda pieza. Se trata de una copia simple de documento privado merece fe de los hechos que contiene por encontrarse relacionado con el contenido de la sentencia dictada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas con ocasión de la oferta real de pago presentada por el demandado reconviniente que fue declarada válida y confirmada por el Tribunal de Alzada. XI. Copia al carbón de Boucher de Banco Bicentenario deposito a favor del Juzgado Segundo de Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, contentivo del depósito del anterior cheque de gerencia de fecha 29 de abril de 2014, por la cantidad de Bolívares Trescientos Quince Mil (Bs.315.000,00), con motivo de la solicitud de oferta real de pago presentada por el demando reconviniente tramitada por el mencionado Juzgado de Municipio. En relación con los depósitos bancarios, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia Nro. 501, de fecha 17 de septiembre de 2009, caso: Valores Nueva Esparta Sociedad Anónima contra Betty Marcano, estableció lo siguiente: Omissis…“…Ahora bien, en torno a los recibos de gastos domésticos comunes, como servicios de agua, luz y gas, así como las planillas de depósitos bancarios, esta Sala a (sic) establecido que los mismos constituyen tarjas, que son documentos privados de especiales características, los cuales no son susceptibles de ser ratificados por el emisor en juicio, y que estos instrumentos deben ser valorados por el Juez, bajo el principio de sana critica como indicios, dado su carácter especial, al ser diseñados en un formato específico por la compañía o institución bancaria, ya sea pública o privada, en cumplimiento a una serie de requisitos que hacen que sean claramente reconocidos por los suscritos de los servicios o usuarios de los servicios bancarios, para con esto hacer más seguras dichas operaciones de servicios masivos…”. Resaltado de la Sala. Acogiendo el anterior criterio jurisprudencial, por relacionarse a las tarjas de acuerdo al artículo 1383 del Código Civil, tratándose de copias simples que no fueron impugnadas por el adversario, por lo que se aprecian por merecer fe de los hechos a que se contraen la solicitud de oferta real de pago, contenidas en las copias certificadas que cursan a los autos en las segunda pieza de los folios treinta y seis (36) al folio cincuenta y tres (53), que se encuentran relacionado con las facturas antes analizadas y valoradas, concerniente al pago de canon de arrendamiento para aquella fecha, cuyos hechos no constituyen el objeto de la pretensión principal. XII. Copia simple de Cheque de Gerencia girado contra la cuenta Nro. 0108-0097-84-0900000013, cheque Nro. 0060257 por la cantidad de Quinientos mil Bolívares (Bs.500.000,00), librado en fecha 02/02/2017 a favor del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil de Barinas, aduciendo el demandado recoviniente que dicha cantidad representa el cumplimiento total de la obligación como comprador, como es pagar el precio establecido. La copia simple fue impugnada por el apoderado judicial del demandante, alegando que en la sentencia dictada por el Juzgado de Municipio y confirmada por la Alzada, no fue ordenado efectuar depósito alguno. De la lectura de la sentencia, en cuestión inserta desde el folio treinta y seis (36) al cincuenta y tres (53) de la segunda pieza, se desprende que no se ordenó la cancelación de obligación alguna, pues sólo se refiere dicho trámite a la validez o no de las cantidades ofrecidas en relación a la negativa de la Constructora Sri Rama C.A., en fecha 07 de julio de 2014 de recibir el pago por la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs.300.000,00), siendo el pronunciamiento de la sentencia del Tribunal de Primera Cognición declaró válida la oferta por haberse efectuado de forma legal siendo confirmada por la Alzada. Razón por la cual se desecha. XIII. Documento de Condominio protocolizado en fecha 04/03/2015, el cual quedo inscrito bajo el Nro. 2011.2652. asiento registral 3, del inmueble matriculado bajo el Nro. 288.5.2.11.4689, correspondiente al libro del folio real del año 2001, y su aclaratoria protocolizada por ante esa misma oficina de registro bajo el Nro. 288.5.2.11.4609 y que corresponde al libro del folio real del 2011 que describe el inmueble que se encuentra en la parcela de terreno y que le pertenece por documento debidamente registrado por ante la Oficina de registro público del Municipio Barinas en fecha 22 de junio de 2011, inserto bajo el Nro. 2011.2651, Asiento registral 1, del inmueble matriculado con el nro. 288.5.2.11.4608 correspondiente al folio real del año 2011. Se trata del documento de parcelamiento de acuerdo a lo estipulado en la Ley de Parcelas, articulo 2 de la Ley de Ventas de Parcelas, denominado Palma Real, referido en el contrato suscrito por las partes en controversia en fecha 07/10/2013, por lo que por tratarse de un documento público, se le otorga valor probatorio de acuerdo con lo previsto en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. XIV. Testimoniales de los ciudadano LISBETH CAROLINA PERNIA CONTRERAS, titular de la cedula de identidad Nro. V-19.518.189, de este domicilio, GREYSA BELEN GIL COLMENARES, titular de la cedula de identidad Nro. V-16.638.961. Fue negada su admisión, previa oposición de la parte actora de acuerdo a lo establecido en el artículo 1387 del Código Civil. Pruebas de la parte demandante reconvenida: • Copia certificada de instrumento mediante el cual la ciudadana Janett del Carmen Velásquez en nombre y representación de la empresa mercantil Servicios de Urbanismo Alto Barinas C.A., da en venta a los ciudadanos Sreedhar Ramachandran y Sundar Ramachadran el inmueble allí descrito. Protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 22 de junio de 2011, quedando inscrito bajo el número 2011.2651, Asiento registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 288.5.2.11.4608, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011, Número 2011.2652,, Asiento registral Numero 1, matriculado con el No. 288.5.2.11.4609. Del contenido del instrumento se desprende que los ciudadanos Sreedhar Ramachandran y Sundar Ramachandran adquieren las parcelas de terreno que se describen, la primera de ellas destinadas al Parcelamiento Palma Real, la primera de ellas a las que se describe, la parcela con una extensión de Doce mil Trescientos Veinte Metros Cuadrados (12.320,00 Mts2), por lo que, tratándose de un documento público, se le otorga valor probatorio de acuerdo con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, 1.356, 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil. • Copia certificada de Instrumento de parcelamiento denominado Palma Real destinado para construcción de vivienda suscrito por los ciudadanos Sreedhar Ramachandran y Sundar Ramachadran, protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Barinas del estado Barinas en fecha 04/03/2015, quedando inscrito, bajo el número 2011.2652 Asiento registral 4 del inmueble matriculado con el Nro. 288.5.2.11.4609 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011. Dado que se corresponde al instrumento del Parcelamiento denominado Palma Real, se le otorga valor probatorio de acuerdo con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, 1.356, 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil. • Copia simple de instrumento mediante el cual los ciudadanos Sreedhar Ramachandran y Sundar Ramachadran en nombre propio y en representación de la Constructora Sri Rama Compañía Anónima por una parte y por la otra el ciudadano Juan Carlos Matute Galindre manifiestan celebrar contrato de Contrato de promesa de compra de acuerdo a los términos expuestos en el mismo, suscrito en fecha 07/10/2013. Fue anteriormente analizado y valorado. • Original de instrumento de recibo librado por el ciudadano Sheedhar Ramachandran, en su carácter de Presidente de la empresa Constructora Sri Rama C.A., en que se lee que recibe del ciudadano Juan Carlos Matute Galindre la cantidad de Bs. Trescientos mil Bolívares (Bs. 300.000,00) por concepto de pago de cuota inicial contrato de casa del Conjunto Palma Real de fecha 07/10/2013. • Original de instrumento denominado de recibo librado por la ciudadana Marlys Chamorro en su carácter de Administradora de la de la empresa Constructora Sri Rama C.A., en que se lee que recibe del ciudadano Juan Carlos Matute Galindre por la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (Bs.200.000,00), de fecha 11/02/2014. Por tratarse las dos instrumentales que preceden, de la categoría de instrumentos privados, opuesto al demandado reconviniente, que de igual manera fueron aportados en copia simple por éste, se desprende de las actuaciones judiciales, que dichas instrumentales no fueron desconocidas ni tachadas a tenor de los dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo que de acuerdo a lo establecido en los artículos 429 del citado Código y 1363 del Código Civil, se le otorga valor probatorio, de lo que se colige el pago de parte de las cuotas acordada en el contrato de fecha 07/10/2013. • Copia simple de cheque librado contra la cuenta corriente Nro. 0134 0057 13 0571017930 de la entidad bancaria Banesco a favor de la Constructora Sri Rama C.A. por la cantidad de Bs.300.000,00. Fue analizado y valorado ut supra. Se encuentra anteriormente analizado y valorado. • Copia simple de cheque librado contra la cuenta corriente Nro. 0134 0057 13 0571017930 de la entidad bancaria Banesco a favor de la Constructora Sri Rama C.A. por la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00), de fecha 11/03/2014. Se encuentra anteriormente analizado y valorado. • Original de ejemplar del diario regional La Prensa de Barinas de fecha 12/01/2016. Se trata de la página 10 de la edición del día 12 de enero de 2016, en la que se publica notificación librada al ciudadano Juan Carlos Matute Galindre por los ciudadanos Sundar Ramachadran y Sheedhar Ramachadran Propietarios Promotores, de la resolución de pleno derecho por vencimiento del término del contrato de Promesa de Compra, y que en consecuencia se reintegra al comprador la totalidad de os montos dados en pago así como sus intereses de conformidad con el artículo 20 de la Ley Contra la estafa Inmobiliaria. Se aprecia por merecer fe de los hechos que contiene por haber sido publicado en un medio de comunicación de circulación regional, el cual no fue impugnado la veracidad de la información allí contenida. • Prueba de informes oficiar a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN) a fin de enviar de informar y enviar las copias pertinentes a: solicitud de Crédito Hipotecario presentado por la parte demandado Juan Carlos Matute Galindre. En fecha 01/06/2018 se libró oficio solicitando informara y remitiera las copias perteneciente a la solicitud de crédito hipotecario presentado por el demandado sobre un inmueble constituido por una casa distinguida con el Nro. 21 del Conjunto Residencial Palma Real ubicado en la Avenida Los Llanos Sector Alto Barinas Sur de la Urbanización Alto Barinas. En fecha 06/11/2018 el tribunal da por recibido oficio remitido por la Consultora Jurídica Adjunta de Procedimiento administrativos de la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario cuyo contenido se desprende que a fin de tramitar la solicitud requiere del Juzgado indicar la Institución Bancaria de la cual requiere el envío de la información relacionada con la solicitud de Crédito hipotecario El Tribunal por auto del 06/11/2018 visto el contenido del oficio estimo que se encontraba impedido para indicar las instituciones bancarias de la cual requiere el envío de la información relacionada con la solicitud de crédito hipotecario, luego de citar de manera íntegra el pedimento de la prueba promovida por la parte actora reconvenida. No fue evacuada. • Inspección Judicial para dejar constancia de expediente Nro. EN21-S-2014-000234 en el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Judicial Civil del Municipio Barinas. En fecha 02/07/2018 el Tribunal se constituyó en el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Judicial Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Barinas, en compañía dela bogado Jairo José Aranguren Piñuela, encontrándose presente la apoderada judicial de la parte demandada abrogada Carmen Hidalgo, procediendo notificar a la Juez del Tribunal abogada Lesbia Ferrer de Rivas y a la Secretaria del Tribunal Seguidamente se procedió a verificar en el sistema Juris 2000 si la nomenclatura EN21-5-2014-000234 pertenece al órgano, se verifica que no existe ninguna nomenclatura EN21-5-2014-000234 sino EN21-S-2014-000234 el cual pertenece al Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial con motivo de divorcio 185-A y las partes son Yennis Maribel Sanoja Vivas y Mauro Vergara Santiago, por lo que el Tribunal consideró requerir el referido expediente a la ciudadana Juez del Tribunal donde se encuentra constituido, dándose por terminada la inspección. Si bien la misma fue admitida por el Tribunal A quo, a tenor de lo dispuesto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, se constata del acta levantada al efecto con motivo de la prueba de inspección judicial, que el expediente sobre el cual se peticionó la evacuación de la prueba en cuestión, no se corresponde con nomenclatura alguna del Juzgado Segundo Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas del Estado Barinas, del cual se hayan podido dejar constancia, razón por la cual se ve impedido este Tribual Superior otorgar valor probatorio alguno. • Original Contrato privado de Promesa de compra de fecha 07 de octubre de 2013 celebrado por las partes ciudadanos SREEDHAR RAMACHANDRAN Y SUNDAR RAMACHANDRAN, venezolanos, mayores de edad, civilmente hábil, titulares de la cedula de identidad Nº V.- 26.372.328 y Nº26.342523 y JUAN CARLOS MATUTE GALINDRE, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 11.186.080. La representación de la parte actora reconvenida, se opuso a la admisión de las pruebas promovidas por la parte demandante de la siguiente manera: solicitó fuese negada la admisión del depósito bancario Nro. 6129363 de fecha 29/09/2014 hecho por ante el Juzgado Segundo de Municipio Barinas del Estado Barinas por la cantidad de Trescientos Quince Mil Bolívares (Bs. 315.000,00) que formo parte de la solicitud de oferta real de pago, solicitud que fundamento por ser ilegal. Impugnó la copia simple del cheque acompañado al escrito de contestación a la demanda inserto al folio cincuenta y cuatro (54) de la segunda pieza, por haberse presentado en copia simple y ser ilegal; así mismo solicitud la impertinencia e ilegalidad de la copia certificada de la sentencia dictada por la Alzada en fecha 16/06/2016 con ocasión de la oferta real de pago, por estar dirigida a una persona jurídica, que no tiene interés legítimo directo y personal en la causa. En ese orden de ideas, solicito declarar la inadmisión de las testimoniales promovidas por ser ilegal de acuerdo al artículo 1387 del Código Civil. Por su parte la representación de la parte demandada reconvenida solicitó que se negara la admisión de los medios probatorios promovidos por la representación del actor por haber sido promovidas de manera extemporánea. Por auto de fecha 31/05/2018 el Tribunal en cuanto a la oposición formulada por la parte actora, sólo declaró procedente la referida a la evacuación de las testimoniales promovidas por el demandado reconviniente. El 04/06/2018 el apoderado actor apeló del auto de admisión, el cual fue oído el 08/06/2018 en un solo efecto de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 291 del Código Adjetivo y por sentencia dictada en fecha 15/10/2018 fue declarada sin lugar la oposición a la admisión de los medios probatorios de la parte demandada formulada por la parte actora. Instrumentales acompañada por el apoderado judicial de la sociedad mercantil Constructora Sri Rama C.A., representada por el ciudadano Lewis Fernando Gudiño Valencia: o Copia simple de la cédula de identidad del ciudadano Sreedhar Ramachandran. Se rencuentra valorada ut supra. o Copia simple del Registro de Información Fiscal del mencionado ciudadano. Se corresponde con el medio idóneo de Registro Fiscal ante el Órgano competente para ello de la Administración Tributaria, por tal razón merece fe de los hechos que contiene. o Copia certificada de Estatutos Sociales de la Constructora Sri Rama C.A. inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo bajo el Nro. 36 REGMER2, Numero 61 del año 2011, en fecha 16/11/2011. Del contenido de los estatutos se constata que los demandantes, se encuentra investidos de las facultades de Presidente y Vicepresidente, además de constituir los únicos accionistas de dicho cuerpo moral. Al tratarse tal documental de un documento debidamente registrado por ante la Oficina de Registro competente para ello, de acuerdo a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Registro Público y del Notariado y artículo 1356 del Código Civil, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil MOTIVACIONES PARA DECIDIR. Analizados los alegatos y excepciones formuladas por ambas partes en sus respectivos escritos, y asimismo, habiendo sido valorado precedentemente el acervo probatorio promovido por las mismas en la oportunidad procesal pertinente; como ya quedo establecido, la parte actora ha incoado acción de resolución de contrato de promesa de compra suscrito en fecha 07/10/2013 y por su parte el demandado, negó y rechazó tal pretensión aduciendo nuevos hechos y reconviniendo por cumplimiento de contrato al que denominó de compra venta. En este orden de ideas tenemos que los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil establecen: Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley. La primera disposición transcrita está referida al efecto de los contratos entre las partes que lo celebren, y contiene a su vez dos reglas perfectamente definidas, cuales son: la que determina la fuerza obligatoria del contrato, y la que establece la irrevocabilidad del contrato por la voluntad unilateral de los contratantes, a menos que a ello los autorice el propio contrato o la ley. La finalidad del legislador con tal norma es obligar a las partes a respetar y cumplir las estipulaciones señaladas en el contrato legalmente formado, como han de cumplir y respetar las leyes, es decir, que si un contrato no contiene nada contrario a las leyes, al orden público, ni a las buenas costumbres, están obligadas a respetarlo y observarlo. Las partes tienen derecho perfecto para determinar y reglar sus obligaciones, basado en la autonomía de la voluntad, como lo juzguen más conveniente a sus intereses, siempre que respeten las disposiciones que la ley ha establecido, sea en interés público o para proteger a los mismos otorgantes de las exigencias de uno de ellos que aprovecha las necesidades del otro. La segunda disposición, dispone lo concerniente a la buena fe, entendida esta como un principio que debe regir en las relaciones contractuales, lo que conlleva a la probidad y lealtad en el cumplimiento de las obligaciones recíprocas, bajo un patrón de conductas asumidas para el cumplimiento de la obligación, que como se indicó ut supra, debe estar ceñida al orden público, que se inicia desde la formación del contrato, no solo de su ejecución, cuyo contrato supone el deseo y voluntad de ayudar y colaborar para que la otra parte cumpla. Se entrelaza en la vinculación jurídica, bajo la confianza de las estipulaciones establecidas de manera honorable y fiel, prevaleciendo el deber de lealtad, cooperando y evitando las terminaciones abusivas. Ahora bien, se destaca que ante la reconvención planteada de ejecución cumplimiento de contrato en el sentido de que se le haga la entrega material del inmueble y le otorguen el documento traslativo de propiedad contrato, debe ser resuelta dado que la reconvención constituye una contra ofensiva, una nueva pretensión que se deduce en el mismo proceso por mandato de la ley, señalado por la doctrina como un supuesto más de acumulación en beneficio de los principios de economía y celeridad procesal, es un acción autónoma, constituye una segunda causa, aunque deducida en el juicio principal tiene autonomía propia y pudo haber sido intentada en juicio separado. Siendo así, y en vista de las pretensiones contrapuestas de las partes en conflicto, resulta necesario establecer la naturaleza jurídica del contrato suscrito entre las partes, el cual se encuentra reconocido por las partes en controversia, salvo la naturaleza jurídica, dada las consecuencias del mismo, por lo que debe ser sometido al análisis, el cual incide de manera determinante, dado la calificación que las partes dieron al mismo. Del contenido del contrato se colige que las partes a saber ciudadanos Sundar Ramachadran, Sreedhar Ramachadran, actuando en su propio nombre y en nombre de la Constructora Sri Rama Compañía Anónima, denominándose propietarios promotores por una parte y por la otra el ciudadano Juan Carlos Matute Galindre, denominándose promitente comprador, ut supra identificados, convinieron en celebrar un contrato que denominaron Contrato de Promesa de Compra. En la PRIMERA cláusula, se estableció que la promesa de compra versa sobre una casa distinguida con el Nro. 21, propiedad de los propietarios promotores, situado en el Conjunto Residencial Palma Real, ubicada en la Avenida de los Llanos, Sector Alto Barinas Sur, Urbanización Alto Barinas, cuyos linderos y demás determinaciones señalaron constaría en el documento de condominio que se protocolizaría por ante la respectiva Oficina de Registro, los cuales se darían por reproducido en el contrato de venta definitiva, que la vivienda sería construida sobre una parcela de terreno que forma parte de una de mayor extensión propiedad de los propietarios promotores. La cláusula TERCERA fija el precio que ambas partes han convenido en la cantidad de un millón cuatrocientos mil Bolívares (Bs.1.400.000,00), para aquel entonces (07/10/2013), recibiendo en la misma oportunidad la cantidad de trescientos mil Bolívares (Bs.300.000,00), que la cantidad de seiscientos mil Bolívares (Bs.600.000,00), para ser financiados por los propietarios promotores para ser pagados en un lapso de nueves (09) meses. El monto restante de Quinientos Mil Bolívares (Bs.500.000,00) sería financiado por crédito hipotecario. Continua el contenido de la cláusula TERCERA, que la cantidad recibida de trescientos mil Bolívares (Bs.300.000,00), sería utilizada por los propietarios promotores para la construcción de la casa, que sería imputado como monto total del precio de la compraventa, precio que ambas partes pactaron. La cláusula CUARTA, establece el plazo de duración del contrato de promesa de compra de tres (03) meses a partir de la entrega de la totalidad de los documentos requeridos por el banco o entidad crediticia por el cual el PROMITENTE COMPRADOR solicitaría el crédito para la adquisición del inmueble. Del contenido antes transcrito, se desprende que las partes en atención al principio de la autonomía de la voluntad, y bajo el principio de la buena fé procedieron a formar un contrato sobre el inmueble descrito en la cláusula PRIMERA, formándose el contrato a través del consentimiento que lleva a la integración de la voluntad de las partes contratantes, llegando a un acuerdo de voluntades, en los que coexisten y concurren. Del contenido de la cláusula TERCERA se estableció que la casa, sería construida, convenido el pecio de dicha cláusula por la cantidad de un millón cuatrocientos mil Bolívares (Bs.1400.000,00), cancelado en fecha 07/10/2013 con un pago por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs.300.000,00), para ser financiados la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs.600.000,00) durante un lapso de nueve (09) meses. Siendo así, tenemos que el lapso de nueve (09) meses, contados a partir del 07/10/2013, vencería en fecha 07/07/2014. En la cláusula SEPTIMA los PROPIETARIOS PROMOTORES se obligaban a entregar la vivienda objeto del contrato en un lapso de nueve (09) meses contados a partir de la fecha del contrato a saber 07/10/2013. Del material probatorio analizado y valorado, correspondiente a los recibos de pago, se desprende lo siguiente en cuanto al pago del precio realizado por el demandado reconvenido, acordado por las partes en la TERCERA clausula como a continuación se discriminan: Fechas de pago. Precio fijo convenido por las partes Bs. 1400.000,00 Saldo FINANCIADO Bs. 900.000,00 según Cláusula 07/10/2013 Bs.300.000,00 Bs. 600.000,00 11/02/2014 Bs.200.000,00 Bs. 400.000,00 09/01/2014 Bs.100.000,00 Bs. 300.000,00 Se colige que, hasta el 09/01/2014, se habían cancelado la cantidad de seiscientos mil Bolívares (Bs.600.000,00) de la totalidad de novecientos mil Bolívares (Bs.900.000,00), correspondiente al financiamiento durante el lapso de nueve (09) meses que vencería el 07/07/2014, lapso además que de acuerdo a lo convenido en la cláusula SEPTIMA se obligaban los PROPIETARIOS PROMOTORES a entregar la vivienda objeto del contrato La cláusula NOVENA establece que cada una de las partes asume en virtud del contrato, no se consideraran totalmente cumplidas mientras no se haya cancelado el precio total de la venta y procedido a otorgar el correspondiente documento de compraventa, por ante el Registro Público del Municipio Barinas del Estado Barinas. Estableciendo la cláusula DECIMA lo concerniente al incumplimiento de las partes contratantes, estableciendo las penalidades. Corresponde, entonces dilucidar, en vista a las obligaciones asumidas en el contrato, establecer la naturaleza jurídica del contrato, lo que corresponde, aun siendo la autonomía de la voluntad el fundamento de la obligatoriedad del contrato, siendo deber del Juez interpretar, examinando cual ha sido la intención de las partes al celebrarlo, indagando cual ha sido la intención aplicando dado que no tomadas en cuenta en dichas convenciones la calificación del contrato y las consecuencias. En tal sentido debemos traer a colación la sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 20 de julio de 2018, distinguida con el Nro. 878, caso: La Cesta de los Panes, dado los diversos criterios que hasta la fecha había asumido la Sala Civil, en sus diversas decisiones y establece para abordar la resolución judicial, la necesaria revisión de las formalidades, los términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos al conocimiento a fin de determinar la naturaleza y observar que tipo de contrato; que es del siguiente tenor: “…OBITER DICTUM Con ocasión de la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción de compraventa, esta Sala considera necesario realizar las siguientes precisiones: (…Omissis…) 1. En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168). En nuestro Código Civil, no existe expresa mención de esta figura jurídica, ya que se refiere a un contrato atípico o innominado, diferenciándose de los tratos previos o tratativas (que no obligan contractualmente), de la minuta, de las cartas de intención y de las ventas a término o condicionales. Esta modalidad de contratos se produce en razón del principio de la autonomía contractual y tienen cabida dentro de la teoría general del contrato (Lupini, Luciano; Derecho de las obligaciones en el nuevo milenio; Segunda Edición, Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2007, p. 142). Este tipo de contratos crea un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo. Por ello, también se les llama pactum de contrahendo o pactum de ineundo contractu, pudiendo ser estos contratos preliminares, como antes se señaló, unilaterales o bilaterales, teniendo cada uno de ellos efectos distintos, aunque ambos son negocios jurídicos bilaterales, cosa distinta a que el contrato sea bilateral o no. Así, en el contrato preliminar bilateral se obligan ambas partes y en el unilateral sólo una de ellas a prestar su consentimiento y suscribir el contrato definitivo (obligación de hacer) en un futuro. En el primero hace falta el mutuo disenso para liberarse de la obligación, en el segundo basta con que el beneficiario de la obligación, renuncie a ejercer su derecho o a exigir el cumplimiento del contrato preliminar. Cabe resaltar que estos contratos preliminares pueden preceder, a su vez, una amplia gama de contratos típicos o atípicos, nominados o innominados (Lupini, Luciano; Estudios de Derecho Privado; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2010, pp. 189-195). En Venezuela, tenemos un artículo similar al artículo 2.932 del Código Civil italiano de 1942, que es el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil venezolano, que reconoce la autonomía conceptual de la categoría de los contratos preliminares, el cual establece: “Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.” La utilidad de este tipo de contratos en el caso de la compraventa, es evitar asumir las consecuencias de la suscripción de un contrato definitivo que surta efectos traslativos de la propiedad (efectos reales) de manera inmediata, sin tener que pagar el precio o hacer la tradición de la cosa (titulus – modus adquirendi), ejerciendo el principio consensual establecido en el artículo 1.161 del Código Civil. Esto permite que las partes que se encuentran a la espera de la verificación de una situación futura e incierta, o que desean posteriormente definir mejor las condiciones y cláusulas del contrato definitivo, finalizando la negociación en un segundo momento, incluso sirve para asegurarse una ventaja negocial, mediante un contrato preliminar unilateral, frente a una posible variación del precio del inmueble que pueda ser sustancial. (…Omissis…). El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volición de las partes. En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien. En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva. (…Omissis…) 2. Otro tipo de contrato son las opciones o promesas unilaterales de venta o compra, en las que para que sean equiparables a la venta, se requiere que exista un consentimiento recíproco (distintas a la promesas bilaterales de compraventa que son los contratos preliminares bilaterales de compraventa, sobre lo que se precisará más adelante). (…Omissis…) En este sentido, este tipo de contrato se perfecciona en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante y haya cumplido a su vez con sus obligaciones en los términos establecidos. Por ello, no se requiere que el beneficiario pida la ejecución forzosa en especie mediante una demanda que procure el cumplimiento de contratar, que perfeccionaría la compraventa, sino que ya la venta se ha perfeccionado y sólo necesita pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato ya perfeccionado. Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado, hará falta la sentencia que documente el negocio jurídico, tratándose de una sentencia declarativa que constata que el contrato ya se perfeccionó y no se condena al promitente a contratar. El premio que se establece en la promesa unilateral, no son las arras que se colocan en el contrato preliminar, ni el precio del bien, por ello no cabe pactar arras, ya que se trata de una promesa unilateral en la que sólo una parte se obliga a vender, y si se estableciera, el oferido estaría casi obligado a aceptar la oferta para evitar la pérdida patrimonial, con lo cual renunciaría a su libertad de aceptar o no la misma, lo cual sería contrario a la naturaleza misma del contrato. 3. Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa. (…Omissis…) En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar. (…Omissis…) 4. Vistas las anteriores distinciones, es por lo que se debe diferenciar entre la solución de los casos que versan sobre la negativa de escriturar o documentar un negocio jurídico ya perfeccionado, en donde la sentencia que suple el título es declarativa (promesa unilateral o pacto de opción), con los que se refieren a la obligación de concluir un contrato futuro, que alude a una obligación de hacer que consiste en expresar el consentimiento para la formación del contrato definitivo (contratos preliminares). Se debe tener claro que dentro de una prestación de hacer, puede quedar englobada la celebración de un contrato futuro distinto al contrato del cual dimana dicha obligación de hacer. Estos contratos se pueden realizar aunque no estén expresamente regulados por el Código Civil, ya que las partes son libres de determinar y darle contenido a sus intereses como mejor les convenga, por el principio de autonomía de la voluntad, siendo un contrato innominado que está reconocido en el artículo 1.140 del Código Civil. Así, este contrato tiene por objeto un contrato futuro de contenido variable e indeterminado a priori, por cuanto su contenido se especifica caso por caso, por lo que se adapta o puede preceder a cualquier contrato (el “definitivo”, que tendrá un efecto extintivo de la obligación de contraer y constitutivo de sus efectos normales). El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, establece una sentencia de condena (aplicable a los contratos preliminares), ya que atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la declaración se tiene como emitida, siendo una ejecución forzosa en especie y el juez en su fallo sustituye la voluntad no expresada. Sobre todo, porque se contempla un lapso no menor de tres días ni mayor de diez para que el deudor efectúe el cumplimiento voluntario (artículo 524 del Código de Procedimiento Civil). En cambio la sentencia constitutiva produce directamente los efectos del contrato no concluido sin sustituir la voluntad del renuente, sino que la obvia, al producir las consecuencias y efectos directamente (como el caso italiano con su artículo 2.932 del Código Civil). En nuestro país no se ha establecido la obligación de registrar un contrato preliminar de compraventa, por existir en la materia el principio de la libertad de las formas y para no privar a las partes de contar con un instrumento flexible, menos formal, para regular sus intereses en un momento en el cual aún no tienen seguridad o certeza sobre si se desean concretar los efectos definitivos de un contrato de compraventa, máxime cuando el artículo 531 del Código Adjetivo establece que “…la sentencia sólo producirá efectos [contrato no cumplido] si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos” (corchetes de esta Sala). De allí que, si el comprador no ha pagado el precio, mal puede pretender que el contrato preliminar sea equiparable a una venta. (…Omissis…) En cambio, cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con todos sus elementos, por documento privado, aunque las partes lo denominen impropiamente como promesa o compromiso, si solamente se difiere la obligación de escriturar o registrar el documento para un momento posterior, y una de las partes se niega a firmar en el momento de la protocolización, la otra puede demandar el reconocimiento de la existencia del negocio jurídico celebrado entre las partes y la renuencia del deudor puede ser suplida mediante un fallo que declare la existencia y cuya protocolización de la sentencia surte los mismos efectos del negocio no escriturado (Corte de Casación de 27 de julio de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Julio a septiembre), N° 9, Volumen II, Caracas, páginas 53 a 63] y Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo del 1 de diciembre de 1965 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1965 (Octubre a Diciembre), N° 50, Caracas 1967, páginas 572 a 584]), siendo un fallo mero declarativo, lo cual también es aplicable cuando el acreedor hipotecario se niega a otorgar el correspondiente documento de cancelación del gravamen, una vez extinguida la obligación garantizada (Corte de Casación del 24 de mayo de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Abril a Junio), N° 8, Volumen II, Caracas, páginas 58 a 77]). Igual ocurre con la promesa unilateral de venta u opción de compraventa, en caso de que el promitente obligado no cumpla con su obligación de reconocer el negocio jurídico ya perfeccionado. (…Omissis…) Por otra parte, no se podrá intentar la acción de cumplimiento cuando el objeto del contrato preliminar sea un bien determinado, que haya perecido después de la celebración del contrato preliminar de compraventa. También quedan excluidos los casos en que no estén suficientemente determinados los elementos esenciales del contrato futuro, en el preliminar, por lo que de darse un incumplimiento, procedería únicamente el resarcimiento de daños y perjuicios. En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato. El recurso a la ejecución específica puede ser impedido por las partes convencionalmente, en virtud del poder de autoregulación de sus intereses negociales según el principio de la autonomía de la voluntad, por lo que la inclusión de una cláusula penal en el contrato preliminar, no significa por sí sola, que queda excluida esta opción, ya que la inclusión de una regulación convencional de los daños, no basta para impedir el ejercicio de esta acción judicial, siendo necesaria una manifestación univoca de voluntad en este sentido. Así que cuando esté excluido el recurso a la ejecución forzosa en las cláusulas contractuales del contrato preliminar bilateral de compraventa, ante el incumplimiento de una de las partes sólo queda a la otra la demanda de resarcimiento por daños y perjuicios, que se suele regular convencionalmente con la cláusula penal. De esta manera cabría pensar que hay dos clases de contratos preliminares bilaterales, aquellos que admiten la ejecución forzosa y los que no. En la promesa bilateral de compraventa, la posibilidad de intentar la acción resolutoria del contrato en caso de incumplimiento de la obligación de una de las partes es viable. Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido. (…Omissis…) En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Esta Sala Constitucional ordena remitir copia certificada del presente fallo a todos los presidentes de los distintos circuitos judiciales del país para que se haga extensivo su conocimiento en todos los tribunales de la República y su publicación en la página web del Tribunal Supremo de Justicia. Así se decide...”. (Negrillas de la Sala). Ahora bien, en la interpretación a que hace referencia el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, relacionado a la intención de las partes, de acuerdo a lo señalado por el autor José Melich Orsini en su obra Doctrina General del Contrato, pág., 405, nos invita también a comparar dicho artículo con el articulo 4| del Código Civil que se refiere a su vez a la intención del legislador, que en ambos casos se trata de la reproducción de un pensamiento y de una voluntad que determina un imperativo de conducta, que en el caso de la ley es abstracto, general y en el caso del contrato es concreto y producto de la autonomía privada. Por ello en el contrato se parte de la efectiva y común intención de las partes, pues como señala el autor, se indaga a los fines de resolver de acuerdo a lo que debieron haber pensado y querido, dada la pretensión de cada uno de atribuirle consecuencias jurídicas disimiles- en ocasiones las partes contratantes no toman en consideración los efectos que ´producirá el acuerdo de las voluntades, puesto que no solo yerran en la calificación del contrato sino que también ignoran sus consecuencias. Se colige de la Cláusula PRIMERA que “las partes declaran que la promesa a compra versa sobre una Casa distinguido con el N° 21”… propiedad de los POPIETARIOS PROMOTORES, describiendo las características, expresando que: “…Constarán en el Documento de Condominio que se Protocolizará ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Barinas, del Estado Barinas, los cuales se darán por reproducidos en su totalidad en el Documento de Venta Definitivo que se redactará oportunamente…” “la vivienda referida será construida sobre una parcela de terreno que forma parte de un lote de mayor extensión…” que le pertenece a los PORPETARIOS PROMOTORES… Como antes quedó establecido la Cláusula TERCERA el precio fe convenido por ambas partes, a saber la cantidad de Un Millón Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs.1400.000,00), el cual fue cancelado de acuerdo al cuadro relación ut supra. En lo convenido en la redacción de mencionada cláusula, se establece que los PROPIETARIOS PROMOTORES, declararon que recibían la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs.300.000,00), cantidad que será empleada para la construcción de la casa, .. Indicando expresamente… “ que será imputado como monto total del precio de la compraventa de EL INMUEBLE, que ambas partes pactan como precio de compra de EL INMUEBLE de este contrato”… La Cláusula CUARTA: convinieron que la duración del contrato de tres (03) meses contados a partir de la entrega de la totalidad de los documentos requeridos por el Banco o entidad crediticia por el cual el PROMITENTE COIMPRADOR solicitará el Crédito habitacional para la adquisición del inmueble. Así mismo establece esta cláusula cito: …”Si en dicho lapso de tiempo no se protocoliza el documento definitivo de compra venta por Causas imputables al promitente comprador, queda entendido entre las partes que no se realizará la venta definitiva del inmueble objeto del presente contrato, por lo que los PROPIETARIOS PROMOTORES, queda en libertad para vender el inmueble a terceras personas….” En contraposición a la anterior cláusula tenemos que, por su parte la Cláusula SEPTIMA establece: cito:…”LOS PROPIETARIOS PROMOTORES se obligan a entregar la vivienda objeto del presente contrato en un lapso de Nueve meses (9) contados a partir de la firma del presente contrato, Se considera que la casa se puede entregar y recibir cuando reúna las condiciones necesarias para ser usado según su naturaleza o destinación… Es necesario para la entrega que EL PROMITENTE COMPRADOR tenga y entregue a LOS PROPIETARIOS PROMOTORES todos los documentos necesarios para el otorgamiento del Documento Público de compra venta….”. El artículo 1134 del Código Civil establece: El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente. El artículo que precede, establece que el contrato es bilateral cuando surgen de manera indubitada obligaciones para ambas partes contratantes, cada una de las partes, en base a la reciprocidad, siendo que cada una de ellas es deudora ya acreedora al mismo tiempo, hay ventajas para cada parte, y es necesariamente oneroso, las obligaciones nacen simultáneamente y generalmente se ejecutan simultáneamente, siendo que no impide que algunas de las partes pueda exigir posteriormente la ejecución de dichas obligaciones. Cuando una de las partes no haya cumplido con su obligación la otra puede por su parte solicitar la terminación del contrato y que las parte vuelvan a la situación inicial en que se encontraban antes de celebrar el contrato, que es la llamada acción por resolución, sólo posible en los contratos bilaterales. Citando al anterior autor, en el contrato bilateral también llamado sinalagmático, cada parte está obligada a una prestación. Pero no basta con esto para caracterizar a un contrató bilateral, sino que es necesario que esas relaciones estén en relación de interdependencia entre si, de modo que cada prestación aparezca como el presupuesto necesario de la prestación de la otra parte. De la parcial transcripción, que antecede, de las cláusulas contenidas en el contrato suscrito en fecha 07 de octubre de 2013, se desprende en aplicación de la interpretación que los jueces se encuentran facultades a realizar de la verdadera intención de las partes, se constata primeramente que la venta versaba para aquel entonces sobre una cosa futura, en este caso, una inmueble, como lo sería la construcción de la casa objeto del contrato en comento, que sería entregada dentro del lapso de nueve meses (09) contados a partir del 07/10/2013, que vencería el 07/07/2014. Las partes otorgándose reciprocidad en cuanto a las obligaciones asumidas, al describir el objeto, el precio fijado convenido, el financiamiento de las cantidades establecidas en la CLAUSLA TERCERA, estableciendo que la protocolización de la venta definitiva, se llevaría a cabo una vez protocolizado el documento de condominio, tal como lo establece la cláusula PRIMERA y SEXTA. Ahora bien, en atención a lo establecido en la Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 20 de julio de 2015, signada con el Nro. 878, expediente Nro. 2014-0662, y tomando en consideración que la demanda fue presentada en fecha 15 de marzo de 2016 y admitida el 28 de marzo de 2016, resulta aplicable para el caso sub iudice tal criterio. Como antes quedó dicho, se destaca que lo que fue objeto de venta fue una cosa futura en la que se fijó precio por las partes contratantes, siendo financiada, en el modo y tiempo allí estipulado, obligándose de manera recíproca al pago en el lapso estipulado por el promitente comprador y la construcción y entrega del inmueble por parte de los propietarios promotores, previa la entrega de la documentación requerida, estableciendo como tiempo para tal inscripción ante la Oficina de Registro respectivo, la protocolización a su vez del documento de condominio en el cual se encuentra integrada la parcela, dado que el inmueble se construiría en uno de mayor extensión, como quedó establecido en el documento de parcelamiento antes analizado y valorado. De lo que se concluye quien aquí decide, que el contrato en vista de la reciprocidad, se encuentra dentro de la categoría de los contratos de promesa bilateral o sinalagmáticos en el que las partes se obligan a vender y la otra a comprar por un precio determinado, una cosa cierta, en este caso futura, y que contiene la expresión definitiva y cierta de concluir la compra venta, como se desprende del contenido de las clausulas citadas, por lo que el contrato suscrito en fecha 07 de octubre de 2013, se corresponde a tal categoría a saber promesa bilateral o sinalagmáticos, Y así se decide. Seguidamente procede este Tribunal Superior, al analizar la reconvención propuesta, en cuyo caso el demandado reconviniente, pretende el cumplimiento del contrato y entrega del bien inmueble, a través de la venta definitiva, que conlleve la protocolización y la entrega del bien inmueble, alegó que lo cierto ante la pretensión de resolución del contrato por haber vencido los tres (03) meses de vigencia del contrato sin que se hubiere hecho entrega de los documentos necesarios para la protocolización, es que en fecha 07 de julio de 2014, el demandado reconviniente, adujo haberse dirigido a las instalaciones de la sede de la Constructora Sri Rama C.A., para proceder al último pago correspondiente a la cantidad de trescientos mil Bolívares (Bs.300.000,00), que era necesario para acceder al crédito por la cantidad de los quinientos mil bolívares (Bs.500.000,00), que se negaron a recibir dicho monto así como la documentación. Que por ello se vió obligado a presentar la solicitud de oferta real de pago, que según se desprende del contenido de la copia certificada de dichas actuaciones anteriormente analizada y otorgado valor probatorio. Se comprueba de dichas actuaciones tramitadas por ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, que corre del folio treinta y seis (36) al cincuenta y tres (53) de la segunda pieza, específicamente al vuelto del folio cuarenta y uno (41), que en fecha 15 de septiembre de 2014, se presentó la solicitud de oferta real de pago, siendo que el 03/12/2014 la sociedad mercantil Constructora Sri Rama C.A., se opuso a la oferta real de pago y depósito, cuyos alegatos desvirtúan el contenido del contrato suscrito el 07/10/2013, al afirmar que las obligaciones allí estipuladas eran excluyentes. Mediante sentencia dictada 27/11/2015 declaro con lugar la oferta real de pago y el depósito efectuado por el ciudadano Juan Carlos Matute Galindre que se corresponde al monto de trescientos quince mil Bolívares (315.000,00). Contra dicha decisión se ejerció el recurso ordinario de apelación siendo confirmada la decisión al declarar con lugar, es decir, válida la oferta real de pago y depósito. En la oportunidad de la oposición a la oferta real de pago y depósito el aquí demandante reconvenido alegó que el lapso para cancelar lo estipulado en la cláusula tercera se cumplió en fecha 07 de julio de 2014, que vencía el lapso de nueve meses, que el promitente comprador incumplió, por falta de pago y que en atención a lo establecido en el artículo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, que aun cuando no se establecieron cuotas fraccionadas, se esperó por noventa días más contados a partir del 07/07/2014, que por ello se negó a recibir el pago ofrecido en la oferta real de pago, que se le otorgó un año para cancelar el monto estipulado del financiamiento de un año. De dichas actuaciones se desprende que no fue desvirtuado el hecho aducido por el solicitante, que en fecha 07/07/2014, se negó la Constructora a recibir la última cuota, siendo como ya se asentó declarada con lugar la oferta real de pago. Ahora bien, se colige de la publicación realizada a manera de notificación por parte de los PROPIETARIOS PROMOTORES, en el Diario de Circulación Regional La Prensa en fecha 12 de enero de 2016, se efectuó a escaso días de la publicación de la decisión dictada por el Tribunal Superior con ocasión del recurso de apelación ejercido en la solicitud de oferta real de pago y depósito, notificando que se daba por resuelto el contrato suscrito en fecha 07/10/2013. De las actuaciones tramitadas por ante el Tribunal recurrido se desprende que no se encuentra elemento de prueba alguno que haya desvirtuado que el Promitente Comprado, se presentó el 07/07/2014 a fin de cancelar la última cuota correspondiente al financiamiento a que se refiere el numeral 2 de la cláusula tercera. Sin embargo adujo el demandante reconvenido, en el escrito de contestación a la reconvención, al señalar que el demandado reconviniente no presentó solicitud de crédito hipotecario para que le fuera aprobado el crédito, que adminiculado con el contenido de as actuaciones de la oferta real de pago, como antes quedó dicho la misma fue presentada el 15 de septiembre de 2014, por lo que mal podía el demandado reconviniente, proceder a la solicitud de crédito alguno, cuando le fue negado por la sociedad mercantil Constructora Sri Rama C.A., recibir el monto correspondiente a la última cuota el financiamiento, lo que a todas luces conllevaba a su vez, la entrega por parte de los Promitente Promotores la entrega de la documentación requerida, pues tal como se verifica de la instrumentales aportada al proceso analizadas y valoradas el documento de condominio, requerido para la respectiva protocolización de la venta, fue inscrita en fecha 05 de marzo de 2015. Establecido lo anterior, tenemos que ciertamente se encuentra comprobado para quine aquí decide que el demandado reconviniente ante la negativa por parte de los Propietarios Promotores de recibir el último día del lapso de nueve meses, el pago de la última cuota, se liberó de la obligación a través de la oferta real de pago, que ciertamente correspondía el pago del monto de quinientos mil bolívares (Bs.500.00,00), ante el conflicto presentado no fue suministrado por los propietarios Promotores los documentos requeridos para tramitar el crédito, que sería tramitado una vez que Los Propietarios Promotores entregaran al Promitente Comprador de acuerdo al numeral 3 de la cláusula TERCERA todos los documentos requeridos por la entidad bancaria, de los cuales no se dejó constancia. Más sin embargo, por tratarse de parcelas individualizadas, a los fines de la respectiva protocolización, tal documentación, siendo que el registro del documento de parcelamiento ocurrió en fecha 04 de marzo de 2015. De modo que, una vez efectuado el pago de la última cuota del financiamiento, y antes la controversia planteada, se denota que el demandado reconviniente, en la oportunidad de la contestación a la demanda y proposición de la reconvención, presentó cheque de gerencia por la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs.500.000,00) que se correspondía, al monto que ha debido ser financiado a través de crédito, por lo que el Tribunal a quo procedió a depositar dichas cantidades, tal como quedó establecido en el texto de este fallo. Por consiguiente, ante la validez de la oferta, no encontrarse desvirtuado el hecho alegado por la parte actora que no era cierto que hayan acudido a las instalaciones a realizar el pago de la cuota en cuestión en fecha 07/07/2014. Se constata de los alegatos contenido en el escrito de contestación a la reconvención que corre inserto desde el folio ciento once (111) y ciento doce (112) de la segunda pieza, que el tiempo tomado en consideración para la definitiva protocolización de la compra venta, difiere de los indicado en el contrato de fecha 07/10/2013, y de los tiempos para acreditar el cumplimento por parte del Promitente comprador, que fueron alegados en la oposición a la oferta real de pago, que evidentemente fueron alegados a la par del trámite de dicha solicitud. Queda demostrado, con el material probatorio analizado y valorado, para quien aquí decide, que se cumplió el efecto liberatorio de la obligación con la oferta real de pago de la cantidad correspondiente a la última cuota del financiamiento establecida en el numeral 2 de la Cláusula TERCERA. Así mismo en vista del pago efectuado ante la pretensión de resolución del contrato, ante la evidente negativa de la prosecución de las obligaciones estipuladas en el contrato por parte del aquí demandante reconvenido, la consignación del pago del monto correspondiente a la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00); por ante el Tribunal de la causa, en fecha 17 de febrero de 2017, que corre inserto al folio sesenta y uno (61) de la segunda pieza. Por consiguiente, probado el pago de la cuota que devine del efecto liberatorio al haber sido declarada la solicitud de oferta real de pago por ante el Juzgado de Municipio, dado el impedimento por hecho del acreedor al negarse a recibir la cantidad de dinero en fecha 07/07/2014, y ante la imposibilidad por parte del Promitente Comprador de disponer de la documentación requerida para la definitiva protocolización que fue diferida en el contrato de fecha 07/10/2013 dada la naturaleza jurídica calificada por esta Alzada, como consecuencia del conflicto presentado que impidió en el ánimo de las partes, la prosecución de las obligaciones asumidas por las razones antes dicha, llevan a la convicción de quien aquí decide que se encuentra comprobado el pago correspondiente a la última cuota del financiamiento, y por otra parte haber efectuado el pago referido al saldo de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00) por ante el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, depositado en fecha 15 de febrero de 2017; Y ASi se decide. Por ende en cuanto a la pretensión de la parte demandante de la resolución de contrato de fecha 07/10/2013 e indemnización de la cláusula penal estipulada en dicho contrato, debe ser declarada Sin Lugar, por cuanto con las pruebas aportadas por las partes analizadas y valoradas adminiculadas con los hechos invocados por el demandante reconvenido, de la manera en que se expone en el texto de este fallo, se encuentran desvirtuados en cuanto al no pago de la cuota establecida en la cláusula Tercera, así como la inobservancia de los documentos requeridos para la obtención del crédito como fue alegado por dicha parte, que dio lugar a la declaratoria con lugar de la reconvención por las motivaciones que preceden; Y así se decide. En consecuencia de lo declarado en los párrafos que preceden, la reconvención propuesta de cumplimiento de contrato y entrega del bien inmueble debe prosperar, y ante el hecho notorio de la devaluación monetaria, ante la reconversión monetaria del año 2018 y 2021, que entraron en vigencia acordadas por el Gobierno Nacional mediante Decreto N° 3.548 del 25-07-2018, Gaceta Oficial. N° 41.446 de la misma fecha y Decreto N° 4.553 del 06-08-2021, Gaceta Oficial, ante el pago efectuado en la fecha antes dicha de la cantidad correspondiente al monto para aquel entonces de Quinientos Mil Bolívares (Bs.500.000,00), es por lo que se ordena indexar dicha cantidad a través de una experticia complementaria del fallo de acuerdo a lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, desde la fecha el 09 de febrero de 2017, que se corresponde a la fecha de contestación a la demanda y reconvención propuesta hasta la fecha que quede definitivamente firme el presente fallo, tomado en consideración para dicho cálculo los parámetros establecidos por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en las decisiones N°RC-000517, Exp. AA20-C-2017-000619 de fecha 08-11-2018, y RC-000013, expediente AA20-C-2018-00394 de fecha 04-03-2021. Se ordena a los Propietarios Promotores ciudadanos Sreedhar Ramachandran, Sundar Ramachandran y la CONSTRUCTORA SRI RAMA C.A constituida por ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Barinas, en fecha 16 de noviembre de 2011, quedando anotado bajo el Nro. 61, Tomo 36-A REGMER 2, hacer entrega del inmueble distinguido con el Nro. 21, situada en el Conjunto residencial Palma Real, ubicado en la Avenida Los Llanos, sector Alto Barinas Sur de la Urbanización Alto Barinas, cuyas características y demás determinaciones consta en el documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Barinas del Estado Barinas en fecha 04 de marzo de 2015, quedando anotado bajo el Nro. 2011.2652, Asiento Registral 4 del Inmueble matriculado con el No. 288.5.2.11.4609 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011, una vez el demandado reconviniente consigne la cantidad de Quinientos Mil Bolívares (Bs.500.000,00) indexada en los términos antes dichos, se procederá de manera inmediata a la protocolización de la compra venta por ante el Registro respectivo y la entrega del bien inmueble. En el caso de llegado verificado el pago, no se diere cumplimiento con la debida inscripción, por parte de los demandantes reconvenidos, téngase el presente fallo como instrumento de propiedad del inmueble antes descrito de acuerdo a lo estipulado en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil; Y así se decide. DISPOSITIVA Por las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, este Tribunal Superior Primero Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario del Circuito Judicial Civil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley; dicta sentencia en los siguientes términos: PRIMERO: Declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio Jairo José Aranguren Piñuela, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 46.850, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte accionada ciudadanos Sreedhar Ramachandran, Sundar Ramachandran, venezolanos, mayores de edad, civilmente hábil, titulares de la cedula de identidad Nº V.- 26.372.328 y Nº V-26.342523, respectivamente. SEGUNDO: Declara CON LUGAR la reconvención de cumplimiento de contrato y entrega del bien inmueble propuesta por el ciudadano Juan Carlos Matute Galindre, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 11.186.080, representado por el abogado en ejercicio intentado contra los ciudadanos Sreedhar Ramachandran, Sundar Ramachandran, venezolanos, mayores de edad, civilmente hábil, titulares de la cedula de identidad Nº V.- 26.372.328 y Nº V-26.342523, respectivamente, ambos en su orden; actuando en su propio nombre y representantes de la CONSTRUCTORA SRI RAMA C.A inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Barinas, en fecha 16 de noviembre de 2011, quedando anotado bajo el Nro. 61, Tomo 36-A REGMER 2. Constituido este último en litis consorcio activo. TERCERO: Como consecuencia de la anterior declaratoria de cumplimiento de contrato y entrega del bien inmueble debe prosperar, y ante el hecho notorio de la devaluación monetaria, ante la reconversión monetaria del año 2018 y 2021, que entraron en vigencia acordadas por el Gobierno Nacional mediante Decreto N° 3.548 del 25-07-2018, Gaceta Oficial. N° 41.446 de la misma fecha y Decreto N° 4.553 del 06-08-2021, Gaceta Oficial, ante el pago efectuado en la fecha antes dicha de la cantidad correspondiente al monto para aquel entonces de Quinientos Mil Bolívares (Bs.500.000,00), es por lo que se ordena indexar dicha cantidad a través de una experticia complementaria del fallo de acuerdo a lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, desde la fecha el 09 de febrero de 2017, que se corresponde a la fecha de contestación a la demanda y reconvención propuesta hasta la fecha que quede definitivamente firme el presente fallo, tomado en consideración para dicho cálculo los parámetros establecidos por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en las decisiones N°RC-000517, Exp. AA20-C-2017-000619 de fecha 08-11-2018, y RC-000013, expediente AA20-C-2018-00394 de fecha 04-03-2021. Se ordena a los Propietarios Promotores ciudadanos Sreedhar Ramachandran, Sundar Ramachandran y la CONSTRUCTORA SRI RAMA C.A constituida por ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Barinas, en fecha 16 de noviembre de 2011, quedando anotado bajo el Nro. 61, Tomo 36-A REGMER 2, hacer entrega del inmueble distinguido con el Nro. 21, situada en el Conjunto residencial Palma Real, ubicado en la Avenida Los Llanos, sector Alto Barinas Sur de la Urbanización Alto Barinas, cuyas características y demás determinaciones consta en el documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Barinas del Estado Barinas en fecha 04 de marzo de 2015, quedando anotado bajo el Nro. 2011.2652, Asiento Registral 4 del Inmueble matriculado con el No. 288.5.2.11.4609 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011, una vez el demandado reconviniente consigne la cantidad de Quinientos Mil Bolívares (Bs.500.000,00) indexada en los términos antes dichos, se procederá de manera inmediata a la protocolización de la compra venta por ante el Registro respectivo y la entrega del bien inmueble. En el caso de llegado verificado el pago, no se diere cumplimiento con la debida inscripción, por parte de los demandantes reconvenidos, téngase el presente fallo como instrumento de propiedad del inmueble antes descrito de acuerdo a lo estipulado en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil; CUARTO: Declara SIN LUGAR la demanda de Resolución de Contrato y daños y perjuicios intentada por reconvención propuesta por los ciudadanos Sreedhar Ramachandran, Sundar Ramachandran, venezolanos, mayores de edad, civilmente hábil, titulares de la cedula de identidad Nº V.- 26.372.328 y Nº V-26.342523, integrados en litis consorcio activo necesario con la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA SRI RAMA C.A constituida por ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Barinas, en fecha 16 de noviembre de 2011, quedando anotado bajo el Nro. ., Tomo contra el ciudadano Juan Carlos Matute Galindre, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 11.186.080, representado por el abogado en ejercicio QUINTO: Se confirma la decisión dictada en fecha 13 de agosto de 2019, por el Tribunal Segundo de Primera instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, con las motivaciones que preceden. SEXTO: Se condena en costa del recurso de apelación a la parte actora de acuerdo a lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. SEPTIMO: Se ordena la notificación de las partes de la presente decisión, por cuanto se dicta fuera del lapso previsto en el Código de Procedimiento Civil. Publíquese, Regístrese y devuélvase en su oportunidad. Cúmplase lo ordenado. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Circuito Judicial Civil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas. En Barinas a los ocho (08) días del mes de marzo de 2024. Años 213° de la Independencia y 165° de la Federación. LA JUEZA SUPERIOR PRIMERO, Karleneth Rodríguez Castilla. LA SECRETARIA; Idania González Betancourt. En esta misma fecha, se Publicó y Registro la anterior Sentencia, conste. LA SECRETARIA; Idania González Betancourt.