TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y
DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

Valencia, 4 de marzo de 2024
213º y 165º

EXPEDIENTE Nº: 15.548

SENTENCIA: DEFINITIVA

COMPETENCIA: CIVIL

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

DEMANDANTE: OLGA CECILIA GUTIÉRREZ ZULETA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-12.034.557

APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDANTE: ARMANDO MANZANILLA MATUTE, LUÍS ENRIQUE TORRES STRAUSS, DOUGLAS FERRER RODRÍGUEZ y ARMANDO JOSÉ PINTO RIVERO, abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 14.020, 54.638, 67.281 y 106.043 respectivamente

DEMANDADA: sociedad de comercio INVERSIONES DOUMET C.A. inscrita en el Registro Mercantil del Estado Carabobo, en fecha 20 de junio de 1978, bajo el Nº 34, tomo 64-A
DEFENSOR AD-LITEM DE LA DEMANDADA: JOSÉ HUMBERTO FUENTES MARTÍNEZ, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 233.382

Conoce este tribunal superior del recurso procesal de apelación interpuesto por el defensor ad-litem de la demandada, en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 8 de agosto de 2018, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato intentada.

I
ANTECEDENTES

Mediante sentencia de fecha 8 de agosto de 2018, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, dicta sentencia declarando con lugar la demanda intentada. Contra la referida decisión, el defensor ad-litem de la demandada ejerce recurso de apelación que fue escuchado en ambos efectos por auto del 18 de junio de 2019.

Cumplidos los trámites de distribución, le correspondió conocer al Juzgado Superior Primero En Lo Civil, Mercantil, Bancario, Del Tránsito Y Marítimo De La Circunscripción Judicial Del Estado Carabobo, siendo que el juez de ese despacho se inhibe de seguir conociendo la presente causa, inhibición que fue declarada con lugar por este tribunal superior el 27 de septiembre de 2019, por lo que el juez temporal que con tal carácter suscribe el presente fallo, se aboca al conocimiento de la causa.

La demandante presenta escrito de informes en fecha 9 de diciembre de 2020.

Por auto de fecha 25 de enero de 2021, se fija el lapso para dictar sentencia.

Vencidos como se encuentran los lapsos procesales, procede esta instancia dictar sentencia en los términos siguientes:

II
ALEGATOS DE LAS PARTES

ALEGATOS DE LA DEMANDANTE

La demandante alega que en fecha 16 de agosto de 2011, celebró un contrato de promesa bilateral de compraventa con la demandada sobre un inmueble constituido por un local comercial signado con el N° 98-78 que forma parte del centro comercial Doumet, ubicado en la calle Urdaneta, cruce con calle Páez, en Jurisdicción de la parroquia Candelaria del municipio Valencia, estado Carabobo, fijando como precio total de la futura venta la suma de CUATROCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (BS. 425.000,00), que serían pagados de la siguiente forma: La cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.50.000,oo) al momento de la firma del contrato de opción de compraventa referido, la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,00) el día 15 de enero de 2012, que se pagaron mediante depósito y la cantidad de TRESCIENTOS CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 305.000,00), a ser pagados en un lapso de diez (10) años, a la tasa de interés legal existente.

Asevera que hasta la fecha de la presentación de la demanda, ha pagado la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,00), y el saldo pendiente de TRESCIENTOS CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 305.000.00), a pesar de que ha querido pagar a la promitente vendedora en varias oportunidades, ésta se ha negado a recibirle dicho pago, negándose igualmente a otorgar el documento definitivo de venta ante el registro público inmobiliario, esto a pesar de haber dado cumplimiento al pago inicial y estar dispuesta a pagar el saldo del precio establecido en el documento de promesa bilateral de compraventa dentro del plazo otorgado.

Que en los primeros días del mes de febrero de 2014, el ciudadano FREDY SULTAN BANDAYAN, apoderado judicial de INVERSIONES DOUMET C.A., se comunicó con ella y le indicó que el precio del inmueble objeto del contrato se aumentaría a TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,oo), y que la abogada de dicha entidad mercantil se comunicaría con ella para resolver todo lo concerniente a la suscripción del documento definitivo de venta con el nuevo precio, razón por la cual demanda el cumplimiento de contrato de opcion de compraventa, para que la demandada convenga o a ello sea condenada por el tribunal, en dar cumplimiento al contrato de promesa bilateral de compra de fecha 16 de agosto de 2011 y en consecuencia, otorgue el documento definitivo de compraventa, ante el registro público o en su defecto, de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, que la sentencia que recaiga en el presenta procedimiento sea tenida come titulo suficiente de propiedad y ordene el registro para tal efecto para lo cual ofrece pagar el saldo restante junto con los intereses causados hasta la fecha de ejecución de la sentencia.
Estima la demanda en la cantidad de cuatrocientos veinticinco mil bolívares (Bs. 425.000,00)
ALEGATOS DE LA DEMANDADA

Rechaza, niega y contradice tanto en los hechos como en el derecho invocado, toda la demanda que ha sido propuesta en contra de su defendida. Rechaza que se haya suscrito contrato de promesa bilateral de compraventa en fecha 16 de agosto de 2011, sobre el inmueble descrito en el libelo y niega, que se haya fijado como precio de la futura venta la suma de CUATROCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (425 000,00 Bs), así como también rechaza, que dicha cifra dineraria debía ser pagada como se alega en el libelo.

Contradice que se haya pagado la cifra de CINCUENTA MIL BOLIVARES (50 000,00 Bs) al momento de la firma del contrato de opción de compraventa señalado y que se haya pagado la cifra de SETENTA MIL BOLIVARES (70.000,00 Bs) el día 15 de enero de 2012, por lo que niega que la ciudadana OLGA CECILIA GUTIÉRREZ ZULETA, haya pagado a INVERSIONES DOUMET, CA, la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (120.000.00 Bs.) hasta la presente fecha.

Rechazó que se haya querido pagar en varias oportunidades, así como niega que su defendida se haya negado en varias oportunidades a recibir pago alguno y que se haya negado a otorgar documento alguno y entregar el inmueble.

A todo evento, opuso a la demandante el hecho que hasta la fecha de la contestación, no han transcurrido diez (10) años desde el día 16 de agosto de 2011, que vencen el 16 de agosto de 2021, sino que sólo han transcurrido al día 7 de marzo de 2016, 4 años, 6 meses y 21 días.

III
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA DEMANDANTE

Junto al libelo de demanda, produce a los folios 13 al 15 del expediente, original de instrumento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, Estado Carabobo en fecha 16 de agosto de 2011, el cual se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que las partes suscribieron un contrato que denominaron opción de compraventa sobre el inmueble descrito en el libelo de la demanda.

A los folios 216 al 23 del expediente, produce copia fotostática simple de instrumento protocolizado ante la oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia en fecha 16 de septiembre de 1980, que al no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que la demandada otorgó como propietaria el documento de condominio del inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda.

Al folio 24 del expediente, produce copia al carbón de depósito bancario que posee sello húmedo original del Banco Banesco. Sobre este género de pruebas, se ha pronunciado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 877 de fecha 20 de diciembre de 2005, caso: Manuel Alberto Graterón contra Envases Occidente C.A. donde dejó sentado lo siguiente:
“Por ello, cuando las entidades bancarias reciben el dinero de terceras personas, para ser depositado en una determinada cuenta, el banco no actúa en nombre propio, lo recibe en nombre de su cliente, vale decir mandante y, la planilla de depósito bancario, por consiguiente, no puede considerarse como un documento emanado propiamente de un tercero, sino que representa un documento que certifica un tercero y que en su formación han intervenido dos personas, por un lado el banco que certifica la operación y recibe el dinero como (mandatario), en nombre del titular de la cuenta (mandante) y el depositante quien puede ser un tercero, o el mismo titular de la cuenta.
…OMISSIS…
Esto permite concluir, considerando que el demandante es el titular de la cuenta y, el depositante el accionado, que los depósitos bancarios que cursan en autos no son documentales propiamente emanadas de un tercero.
Por el contrario, esta Sala estima que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el capítulo V, Sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, encuadran en el género de prueba documental.
…OMISSIS…
Las consideraciones expuestas permiten concluir que los depósitos bancarios no constituyen documentos emanados de terceros, sino tarjas, lo cual evidencia que el formalizante no tiene razón al haber afirmado que era necesaria su ratificación mediante prueba testimonial, la cual ha debido ser promovida en el juicio.”

De acuerdo al criterio jurisprudencial antes trascrito, este tribunal valora con el mérito probatorio pleno que emerge de las tarjas, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil, la copia del depósito bancario y de su contenido se evidencia, que en fecha 8 de mayo de 2013 fue depositada la suma de Bs. 70.000,00 a favor del ciudadano SULTAN BENDAYAN FREDDY.

En el lapso probatorio, la demandante promueve a los folios 102 y 103 del expediente, originales de instrumentos privados suscritos por la ciudadana ELIZABETH FONSECA, quien es un tercero que no es parte del presente juicio ni causante de las mismas, por lo que requería ratificación testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y como no consta en los autos que la tercero fuere promovido como testigo, las instrumentales bajo análisis carecen de valor probatorio y deben ser desechadas del proceso.

Por un capítulo tercero promueve las testimoniales de los ciudadanos ANDREA LUCÍA HERNÁNDEZ y KLEIDER RAFAEL CASTILLO, las cuales fueron admitidas por auto del 13 de junio de 2016.

Al folio 107 del expediente consta la declaración de ANDREA LUCÍA HERNÁNDEZ, rendida el 17 de junio de 2016, constatando este tribunal que se cumplieron las formalidades para este tipo de actos, declarando la testigo que conoce a la demandante y que como abogada graduada en el año 2012, asistió junto a la demandante al edifico Don Pelayo, oficina de la Dra Elizabeth Fonseca y que esa reunión realizada en horas de la mañana, tuvo como motivo el aumento de precio de venta a tres millones de bolívares sin que se llegara a ningún acuerdo, estando presente el señor Sultán. A la primera, segunda, tercera, cuarta, quinta y sexta preguntas.

Al folio 108 del expediente consta la declaración de KLEIDER RAFAEL CASTILLO, rendida el 17 de junio de 2016 constatando este tribunal que se cumplieron las formalidades para este tipo de actos, declarando el testigo que conoce a la demandante porque es vendedor y trabajó con ella entre los años 2013 y 2015 y que en varias oportunidades recibió llamadas del señor Sultán en las cuales informa a la demandante sobre el aumento de precio a pagar por el local, si mal no recuerda a tres millones de bolívares. A la primera, segunda y tercera preguntas.

Los testigos no incurren en contradicciones y dan razón fundada de sus dichos por lo que se aprecian de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil y se tiene por demostrado que el representante de la demandada comunicó a la demandante el aumento del precio de venta a la cantidad de tres millones de bolívares.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA DEMANDADA

El defensor de oficio de la parte demandada, asevera que agotó de forma suficiente la ubicación de su defendida, a los fines de poder ejercer su defensa con mayor propiedad, resultando infructuoso muy a pesar de haber realizado las diligencias personales de ubicación y en virtud de tener el representante de la demandada un domicilio distinto al estado Carabobo, ya que según los hechos plasmados en la demanda tiene fijado su domicilio en la ciudad de Caracas, Distrito Capital, le dirigió telegrama con acuse de recibo a través de Ipostel en fecha 5 de febrero de 2016, sin recibir comunicación.

En efecto, junto al escrito de contestación a la demanda, el defensor ad litem produce a los folios 94 y 95, instrumentos que poseen sellos húmedos del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), quedando en evidencia que intentó enviar telegrama a su defendida.

IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Pretende la demandante el cumplimiento de un contrato de opción de compraventa, que alega haber suscrito con la demandada en fecha 16 de agosto de 2011, en el cual se fijó como precio total de la futura venta la suma de CUATROCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (BS. 425.000,00), que serían pagados de la siguiente forma: La cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.50.000,oo) al momento de la firma del contrato de opción de compraventa referido, la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,00) el día 15 de enero de 2012, que se pagaron mediante depósito y la cantidad de TRESCIENTOS CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 305.000,00), a ser pagados en un lapso de diez (10) años, a la tasa de interés legal existente, pero que la demandada se ha negado a recibirle el saldo pendiente de TRESCIENTOS CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 305.000.00), negándose igualmente a otorgar el documento definitivo de venta ante el registro público inmobiliario, siendo que en los primeros días del mes de febrero de 2014, el ciudadano FREDY SULTAN BANDAYAN, apoderado judicial de INVERSIONES DOUMET C.A., se comunicó con ella y le indicó que el precio del inmueble objeto del contrato se aumentaría a TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,oo), y que la abogada de dicha entidad mercantil se comunicaría con ella para resolver todo lo concerniente a la suscripción del documento definitivo de venta con el nuevo precio.

El defensor ad-litem de la demandada rechaza, niega y contradice tanto en los hechos como en el derecho invocado, toda la demanda que ha sido propuesta en contra de su defendida, por lo que rechaza que se haya suscrito contrato de promesa bilateral de compraventa en fecha 16 de agosto de 201, y que se haya fijado como precio de la futura venta la suma de CUATROCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (425 000,00 Bs), así como también rechaza, que dicha cifra dineraria debía ser pagada como se alega en el libelo. Contradice que se haya pagado la cifra de CINCUENTA MIL BOLIVARES (50 000,00 Bs) al momento de la firma del contrato de opción de compraventa señalado y que se haya pagado la cifra de SETENTA MIL BOLIVARES (70.000,00 Bs) el día 15 de enero de 2012 y niega que su defendida se haya negado en varias oportunidades a recibir pago alguno y que se haya negado a otorgar documento alguno y entregar el inmueble. A todo evento, opuso a la demandante el hecho que hasta la fecha de la contestación, no han transcurrido 10 años desde el día 16 de agosto de 2011, que vencen el 16 de agosto de 2021, sino que sólo han transcurrido al día 7 de marzo de 2016, 4 años, 6 meses y 21 días.

Para decidir se observa:

Conforme a las reglas que regulan la distribución de la carga de la prueba contenidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil y por los términos en que fue contestada la demanda, corresponde a la parte demandante probar los hechos alegados en su libelo.

En este sentido, se observa que la demandante con prueba instrumental debidamente valorada en el decurso de esta sentencia, logró demostrar que en fecha 16 de agosto de 2011 celebró con la demandada un contrato que denominaron opción de compraventa sobre un inmueble constituido por un local comercial signado con el N° 98-78 que forma parte del centro comercial Doumet, fijándose como precio la suma de CUATROCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (BS. 425.000,00), de los cuales fueron pagados en ese mismo acto la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.50.000,oo).

Igualmente, logró demostrar la demandante que depositó en fecha 8 de mayo de 2013 en una cuenta bancaria de Banesco, a nombre del ciudadano SULTAN BENDAYAN FREDDY, la suma de Bs. 70.000,00, siendo que dicho ciudadano es quien aparece representando a la sociedad de comercio demandada, en el otorgamiento del documento de condominio del centro comercial Doumet, en donde se encuentra el inmueble objeto del contrato, por consiguiente, quedó plenamente demostrado en las actas procesales que la demandante pagó a la demandada la suma de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,00) tal como se estableció en el contrato, de lo que puede deducirse que el saldo del precio pendiente era de TRESCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 305.000,00), para cuyo pago se estableció un término de diez años, obligándose por su parte la demandada a traspasar el inmueble una vez cumplidas las obligaciones del comprador.

Como se puede apreciar, las partes asumieron recíprocamente obligaciones y las sometieron a un término de diez años, que efectivamente como alega el defensor ad-litem de la demandada, no se había cumplido para la fecha en que fue interpuesta la demanda, lo que en principio nos haría pensar que la obligación cuyo cumplimiento se demanda, no era exigible a la luz del encabezamiento del artículo 1.213 del Código Civil el cual reza:

“Lo que se debe en un término fijo no puede exigirse antes del vencimiento del término; pero no se puede repetir lo que se ha pagado anticipadamente, aunque el deudor ignorase la existencia del plazo…”

No obstante, en los autos quedó demostrado también con prueba testimonial que la demandada intentó aumentar el precio de venta a la cantidad de tres millones de bolívares, lo que fue declarado por dos testigos en forma conteste y dando razón fundada de sus dichos, siendo pertinente traer a colación el artículo 1.215, que es del tenor siguiente:

“Si el deudor se ha hecho insolvente, o por actos propios hubiere disminuido las seguridades otorgadas al acreedor para el cumplimiento de la obligación, o no le hubiere dado las garantías prometidas, no puede reclamar el beneficio del término o plazo.”

En criterio de este tribunal superior, la demandada no puede reclamar a su favor el beneficio del término al haber pretendido modificar el precio acordado para la venta, ya que con su proceder eliminó por completo la credibilidad sobre el cumplimiento de su obligación o parafraseando a la norma trascrita, disminuyó las seguridades otorgadas al acreedor para el cumplimiento de la obligación, siendo en consecuencia exigible su cumplimiento sin que obste el vencimiento del término.

Las partes denominaron el contrato como ”opción de compra venta”, siendo oportuno traer a colación el criterio expuesto por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 20 de julio de 2015, expediente Nº 14-0662, a saber:

“… las promesas unilaterales u opciones, éstas contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. Cuando se ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa. Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo.
El promitente al obligarse no puede retractarse, ya que la manifestación de su voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, salvo que contractualmente se establezca una cláusula que lo establezca. El obligado no puede retractarse de su voluntad o eximirse unilateralmente de la obligación, salvo que el beneficiario renuncie a ejercer la opción.
Por lo tanto, la promesa es un verdadero contrato que consagra a favor del beneficiario de la opción (optante u oferido) un derecho potestativo que consiste en la facultad de adquirir la cosa por efecto de su única manifestación unilateral de voluntad de manera posterior, a través del ejercicio de la opción. No es condición potestativa porque la obligación sería nula ex art. 1202 Código Civil, se trata de un derecho potestativo que le confiere el contrato de opción al beneficiario de la oferta irrevocable en él contenida. Los efectos sustantivos que se dan, están en el que no se producen efectos reales, ni traslativos de propiedad, solamente se da al beneficiario el derecho de aceptar la oferta contenida en el contrato (por ello es un contrato de opción de compraventa, pero la opción es sólo a favor del beneficiario no del promitente), derecho que puede ser cedido, salvo acuerdo en contrario, obligando al cesionario a pagar la indemnidad de inmovilización, si ésta existe, o a reembolsar al beneficiario cedente, el premio ya pagado por éste, además de las ventajas o precio de la cesión.
En otras palabras, la promesa unilateral de venta o de compra u opción de compraventa, hace surgir en cabeza del beneficiario un derecho potestativo que consiste en la facultad de perfeccionar el contrato, a través de la aceptación de la oferta irrevocable hecha por el promitente, dentro del plazo de la opción, con lo que no se produce un derecho de crédito que permita obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera una obligación de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato. En todo caso podría entenderse como una obligación de no hacer por parte del promitente, en cuanto a abstenerse de impedir el perfeccionamiento del contrato al cual alude la promesa o pacto de opción.
En este sentido, este tipo de contrato se perfecciona en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante y haya cumplido a su vez con sus obligaciones en los términos establecidos. Por ello, no se requiere que el beneficiario pida la ejecución forzosa en especie mediante una demanda que procure el cumplimiento de contratar, que perfeccionaría la compraventa, sino que ya la venta se ha perfeccionado y sólo necesita pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato ya perfeccionado. Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado, hará falta la sentencia que documente el negocio jurídico, tratándose de una sentencia declarativa que constata que el contrato ya se perfeccionó y no se condena al promitente a contratar.
El premio que se establece en la promesa unilateral, no son las arras que se colocan en el contrato preliminar, ni el precio del bien, por ello no cabe pactar arras, ya que se trata de una promesa unilateral en la que sólo una parte se obliga a vender, y si se estableciera, el oferido estaría casi obligado a aceptar la oferta para evitar la pérdida patrimonial, con lo cual renunciaría a su libertad de aceptar o no la misma, lo cual sería contrario a la naturaleza misma del contrato.
3. Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa.
La cesión de promesa bilateral de compraventa, es una verdadera cesión de contrato, a diferencia del caso anterior, aunque podría darse una sustitución en donde el beneficiario de la promesa puede designar a otra persona como beneficiario, en sustitución suya, frente al promitente y cumplir con la contraprestación pactada.
En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar.
Por otra parte, en el pacto de opción, negocio bilateral, se acuerda la irrevocabilidad de la declaración de una de las partes con relación a un futuro contrato que se formará con la simple aceptación de la otra, la cual es libre, de aceptar o no dicha declaración dentro de un plazo. Como se indicó antes, el contrato de opción equivale a la promesa unilateral de venta de los franceses, pero no es un contrato preliminar unilateral. El contrato de opción no genera propiamente una obligación de hacer a cargo del promitente y el optante no tiene la necesidad de obligarlo a prestar su consentimiento para la formación del contrato futuro, porque le basta con expresar su aceptación y ejercer la opción para que se repute formado el contrato. Por ello se debe diferenciar el pacto de opción del contrato preliminar unilateral.
…OMISSIS…
La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado.
Por otra parte, no se podrá intentar la acción de cumplimiento cuando el objeto del contrato preliminar sea un bien determinado, que haya perecido después de la celebración del contrato preliminar de compraventa. También quedan excluidos los casos en que no estén suficientemente determinados los elementos esenciales del contrato futuro, en el preliminar, por lo que de darse un incumplimiento, procedería únicamente el resarcimiento de daños y perjuicios.
En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato.
El recurso a la ejecución específica puede ser impedido por las partes convencionalmente, en virtud del poder de autoregulación de sus intereses negociales según el principio de la autonomía de la voluntad, por lo que la inclusión de una cláusula penal en el contrato preliminar, no significa por sí sola, que queda excluida esta opción, ya que la inclusión de una regulación convencional de los daños, no basta para impedir el ejercicio de esta acción judicial, siendo necesaria una manifestación univoca de voluntad en este sentido. Así que cuando esté excluido el recurso a la ejecución forzosa en las cláusulas contractuales del contrato preliminar bilateral de compraventa, ante el incumplimiento de una de las partes sólo queda a la otra la demanda de resarcimiento por daños y perjuicios, que se suele regular convencionalmente con la cláusula penal. De esta manera cabría pensar que hay dos clases de contratos preliminares bilaterales, aquellos que admiten la ejecución forzosa y los que no.
En la promesa bilateral de compraventa, la posibilidad de intentar la acción resolutoria del contrato en caso de incumplimiento de la obligación de una de las partes es viable.
Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido.” (resaltados del texto original)

Como se aprecia, independientemente que las parte denominaron su contrato como “opción de compra venta” no estamos en presencia de una opción propiamente dicha, ya que no se trata de una promesa unilateral de venta para ser aceptada en un acto posterior. En el presente caso, se trata de una promesa bilateral de compraventa debido a que la sociedad comercio INVERSIONES DOUMET C.A. se obligo a vender y a su vez, la ciudadana OLGA CECILIA GUTIÉRREZ ZULETA se obligó a comprar por un precio determinado, una cosa cierta, sin que las partes hayan expresado en forma definitiva su voluntad de concluir en ese acto la compraventa

El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil en su parte in fine dispone: En la interpretación de los contratos o actos que presente oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de buena fe.
Esta norma acoge la interpretación clásica o subjetiva de los contratos, que impone al Juez otorgar preponderancia a la voluntad real de los contratantes. (Obra citada: José Mélich Orsini, Doctrina General del Contrato, quinta edición, página 400)

Por consiguiente, este juzgador siguiendo tanto la doctrina como la jurisprudencia trascritas, interpreta que la intención de las partes fue la de celebrar una promesa bilateral de compraventa, siendo obligación de la demandada traspasar el inmueble, lo que conforme al artículo 1.488 del Código Civil se hace con el otorgamiento del instrumento de propiedad, al tratarse de un inmueble y como quiera que la demandada no puede invocar a su favor el beneficio del término por las razones antes dichas, es forzoso concluir que la pretensión de cumplimiento de contrato debe prosperar, Y ASÍ SE DECIDE.

En caso que la demandada no otorgue el documento definitivo de compraventa, se ordenará el registro de la presente sentencia para que se constituya en título de propiedad y produzca los efectos del contrato no cumplido conforme al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, una vez conste en las actas procesales que la demandante haya puesto a la orden del tribunal el monto del saldo del precio, que lo es de TRESCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 305.000,00), más los intereses calculados a la tasa legal existente, como fue acordado en el contrato y ofrecido por la demandante en su libelo y que conforme al artículo 1.746 del Código Civil es del tres por ciento (3 %) anual.

Ahora bien, como quiera que la suma de TRESCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 305.000,00), debe ser re-expresada conforme a las reconversiones monetarias y asimismo, deben ser calculados los intereses, para lo cual se requieren conocimientos que este juzgador no posee, de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la realización de una experticia complementaria del fallo, debiendo designarse para ello en el tribunal de la causa a tres expertos, quienes deberán: 1.- re-expresar la suma de TRESCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 305.000,00) que debe poner la demandante a la orden del tribunal, en atención a las reconversiones monetarias del 20 de agosto de 2018 y 1 de octubre de 2021; y 2.- calcular el interés del tres por ciento anual (3 %) sobre la cantidad de TRESCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 305.000,00), una vez re-expresada, desde el 8 de mayo de 2013, fecha del último pago efectuado por la demandante, hasta la fecha que la presente sentencia quede definitivamente firme, lo que determina la necesidad de modificar la sentencia recurrida en apelación, como quedará establecido de manera expresa y precisa en el dispositivo de la presente decisión, Y ASÍ SE DECIDE.

V
DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso procesal de apelación interpuesto por el defensor ad-litem de la demandada, sociedad comercio INVERSIONES DOUMET C.A.; SEGUNDO: SE MODIFICA la sentencia definitiva dictada en fecha 8 de agosto de 2018, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, TERCERO: CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato interpuesta por la ciudadana OLGA CECILIA GUTIÉRREZ ZULETA en contra de la sociedad comercio INVERSIONES DOUMET C.A.; CUARTO: SE ORDENA a la demandada, sociedad comercio INVERSIONES DOUMET C.A. dar cumplimiento al contrato celebrado en fecha 16 de agosto de 2011 ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, Estado Carabobo, inserto bajo el N° 9, tomo 443 y en consecuencia, otorgue el documento definitivo de compraventa del inmueble constituido por un local comercial signado con el N° 98-78 que forma parte del centro comercial Doumet, ubicado en la calle Urdaneta, cruce con calle Páez, en jurisdicción de la parroquia Candelaria del municipio Valencia, estado Carabobo, cuyos linderos son: NORTE: inmueble perteneciente a la firma mercantil LECO C.A.; SUR: calle Páez que es su frente; ESTE: local N° 98-74 perteneciente a INVERSIONES DOUMET C.A.; y OESTE local N° 98-82 perteneciente a INVERSIONES DOUMET C.A. y con un porcentaje en la copropiedad de nueve mil ciento cuarenta milésimas (0,09140 %), según consta en documento de condominio protocolizado en fecha 16 de septiembre de 1980, bajo el N° 2, protocolo 1°, tomo 17; QUINTO: En caso que la demandada no otorgue el documento definitivo de compraventa, se ordenará el registro de la presente sentencia para que se constituya en título de propiedad y produzca los efectos del contrato no cumplido conforme al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, una vez conste en las actas procesales que la demandante haya puesto a la orden del tribunal el monto del saldo del precio, que lo es de TRESCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 305.000,00) re-expresado en atención a las reconversiones monetarias del 20 de agosto de 2018 y 1 de octubre de 2021, más los intereses calculados a la tasa legal existente del tres por ciento (3 %) anual; SEXTO: SE ORDENA la realización de una experticia complementaria del fallo, debiendo designarse para ello en el tribunal de la causa a tres expertos, quienes deberán: 1.- re-expresar la suma de TRESCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 305.000,00) que debe poner la demandante a la orden del tribunal, en atención a las reconversiones monetarias del 20 de agosto de 2018 y 1 de octubre de 2021; y 2.- calcular el interés del tres por ciento anual (3 %) sobre la cantidad de TRESCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 305.000,00), una vez re-expresada, desde el 8 de mayo de 2013, fecha del último pago efectuado por la demandante, hasta la fecha que la presente sentencia quede definitivamente firme.

No hay condenatoria en costas procesales por cuanto la sentencia recurrida no resultó confirmada, en atención al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes.

Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.

Publíquese, regístrese y déjese copia

Dado, firmado y sellado en la sala del despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en la ciudad de Valencia, a los cuatro (4) días del mes de marzo de dos mil veinticuatro (2024). Año 213º de la Independencia y 165º de la Federación.

JUAN ANTONIO MOSTAFÁ
EL JUEZ TEMPORAL
ORIANNIS VITRIAGO
LA SECRETARIA TEMPORAL

En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 2:45 p.m. previo el cumplimiento de las formalidades de ley.

ORIANNIS VITRIAGO
LA SECRETARIA TEMPORAL
Exp. Nº 15.548
JAM/OV.-