REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario del
Circuito Judicial Civil de la Circunscripción Judicial del estado Barinas
Barinas, veintiocho (28) de julio de 2025
Año 215º y 166º
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
ASUNTO: EP21-R-2017-000105
Sent. Nro.029-2025
PARTE DEMANDANTE: Ciudadano, FRANCESCO MALDERA TARANTINO, Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad NºV-6.256.753
APODERADOS JUDICIALES: Abogada Rosaura Cabrera de Castillo, Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad NºV-4.261.756, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 62.278
PARTE DEMANDADA: Ciudadano JOSE ENCARNACIÓN BALANGUERA VASQUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad, Nº V-5.648.489.
APODERADO JUDICIAL: Sin acreditación de apoderado judicial.
MOTIVO: APELACIÒN (DESALOJO DE LOCAL)
PROCEDENCIA: TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DE TRANSITO DEL ESTADO BARINAS.
ANTECEDENTES
Cursa el presente asunto en este Tribunal Superior, con motivo del recurso de apelación interpuesto por la apoderada judicial Rosaura Cabrera de Castillo, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 62.278 , representante legal de la ciudadano: FRANCESCO MALDERA TARANTINO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad NºV-6.256.753, parte demandante, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 11 de agosto de 2017, por el Tribunal Tercero De Municipio Ordinario Y Ejecutor De Medidas Del Circuito Judicial Civil, Mercantil Y de Transito del estado Barinas, mediante la cual declaró SIN LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCAL, contra del ciudadano: JOSE ENCARNACION BALANGUERA VASQUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad, Nº V-5.648.489, que se tramitó en el asunto signado con el Número EP21-V-2024-000076, propia del Tribunal a quo.
En fecha 23 de octubre de 2017, presenta escrito de informes la parte demandada recurrente, por actuación José Encarnación Balaguera Vásquez, supra identificado asistido por el abogado en ejercicio ciudadano, Michael Galvis, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 59.606 acordándose agregarlo a la presente causa.
Posteriormente en fecha 03 de noviembre de 2017, se recibió de los abogados en ejercicio Rosaura Cabrera de Castillo y Bedo José Castellano Cegarra inscritos bajo los Nros. 62.278 y 77.977, el escrito de informes.
Por consiguiente, en fecha 03 de noviembre de 2017, se dictó auto, por cuanto ha concluido el lapso para la presentación de informes, observándose que ambas partes hicieron uso de tal derecho. En consecuencia, comenzará a transcurrir el lapso de conformidad en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil, para presentar observaciones escritas a los informes.
En fecha 09 de noviembre de 2017, presenta el escrito de observaciones de informes, presentado en la misma fecha, por el ciudadano José Encarnación Balaguera Vásquez, en su carácter de demandado, decididamente asistido por el abogado en ejercicio ciudadano, Michael Galvis, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 59.606, se acordó agregar al presente asunto.
En fecha 15 de noviembre de 2017, la abogada en ejercicio Rosaura Cabrera de Castillo, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº. 62.278 consigna escrito de observaciones respecto a los informes presentados por la parte demandada.
En fecha 16 de noviembre de 2017, se dictó auto mediante el cual, queda por concluido el lapso correspondiente para presentar sus escritos de observación, se observa que ambas partes hicieron uso de tal derecho, el Tribunal dictara el fallo dentro de los 60 días siguiente.
DEL JUICIO EN PRIMERA INSTANCIA
DEL LIBELO DE LA DEMANDA
En fecha doce (12) de julio de 2016, la abogada, Rosaura Cabrera de Castillo, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 62.278, apoderada judicial del ciudadano Francesco Maldera Tarantino antes identificado, interpone demanda que le correspondió conocer al Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas del Circuito Judicial Civil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, de Desalojo de Local, en contra del ciudadano, José Encarnación Balanguera Vásquez, alegando al efecto, lo siguiente:
… Omissis…
LOS HECHOS
..Mi poderdante, FRANCESCO MALDERA TARANTINO, es propietario de un inmueble, constituido por dos casas pequeñas, con techo de zinc, piso de cemento, con sala, recibo, comedor, garaje, con habitaciones y que originalmente formaba una sola casa, la cual se remodeló para hacer dos casas, y un galpón constituido con techo de acerolit y zinc, estructura de hierro, piso de cemento, con un cuarto para oficina, un portón grande y paredes de bloque de cemento y la parcela de terreno sobre la cual está construida, ubicada en la Avenida Olmedilla, cruce con Calle El Sol, distinguido con los números 12-5, 12-15 y 3-21, según documento debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Barinas, Estado Barinas, de fecha 21 de Mayo de 1991, anotado bajo el Nº 43, folios 104 al 105 vto, del protocolo primero, Tomo 79, principal y duplicado, segundo trimestre del año 1991, y según ficha catastral, Código 06040108292301, los cuales anexo en copia simple marcada "B" y "C", en su orden.
Es el caso que mi representado FRANCISCO MALDERA TARNATINO, supra identificado, desde hace varios años mantiene una relación arrendaticia verbal con el ciudadano JOSE ENCARNACION BALAGUERA VASQUEZ, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº V- 5.648.489, por un inmueble ubicado en Avenida Olmedilla entre Calle Mérida y Calle El Sol, signado con el Nº 12-15, de la Ciudad de Barinas, Estado Barinas, desempeñando en este, actividad meramente comercial, en virtud de que allí funcionan dos firmas comerciales denominadas "Multiservicios Iglu Car's C.A. para venta de repuestos y servicio para aire acondicionado y "Taller de Auto Refrigeración" para servicio Técnico. Tal y como consta en Inspección Judicial, la cual anexo en copia simple marcada "D".
Ahora bien Ciudadana Juez, resulta que el referido ciudadano desde hace aproximadamente cuatro (4) años, viene pagando un canon de arrendamiento mensual de MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.200,00), ajuste que se hizo de manera paulatina hasta llegar a esta cantidad, y visto de que al referido ciudadano se encuentra pagando una cantidad irrisoria al alto índice inflacionario que ha sufrido el País en estos últimos años, se le ha notificado el reajuste del canon de arrendamiento y éste se ha negado a ello, lo que trae como consecuencia un perjuicio económico a mi representado, y un beneficio para aquel, tomando en consideración que el inmueble tiene un área de terreno de 294,10 Metros cuadrados y de construcción 271,23 Metros Cuadrados, además que el inmueble se encuentra en un sitio de fácil acceso, zona céntrica y de fácil ubicación. En virtud de su negativa al reajuste del canon y de no querer llegar a un acuerdo para el pago del canon conforme lo establece la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su artículo 32, asimismo se ha negado a adecuar el contrato conforme a lo establecido en el artículo 45 eiusdem, me vi en la necesidad de acudir a la SUNDDE para solicitar la determinación del canon y elaboración de un nuevo contrato con las adecuaciones establecidas en la referida Ley. Por lo que, el ciudadano JOSE ENCARNACION BALAGUERA, previa citación, (anexo copia simple marcada "E") compareció ante esa oficina en fecha 26-11-2015, y aceptó que pagaría a partir del mes de Diciembre de 2015 un canon mensual de arrendamiento de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00), y en fecha 04 de Diciembre de 2015 le notifique por escrito la cuenta Bancaria donde debía depositar el pago por el arrendamiento del local comercial y asimismo del depósito, tal como lo establece los artículos 19 y 27 de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales, entregándosela personalmente la comunicación escrita y se negó a firmar el recibido. (Anexo copia comunicación marcada "F"), negándose a cumplir con el pago del canon acordado ante la SUNDDE, y siguió consignando ante el Tribunal Segundo de Municipio del Estado Barinas, la irrisoria suma de MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.200,00), por no aceptar los aumentos que se le notificaban, e igualmente se negó a realizar un contrato adecuándose a la normativa legal.
Visto el incumplimiento a su acuerdo en el ajuste del canon ante la SUNDDE, acudí nuevamente a esta instancia a los fines de que éste señor fuera nuevamente citado y cumpliera con lo acordado, pero el Abogado KILBER MONZON, quien atendió la solicitud y tiene como cargo Abogado Protector de los derechos socioeconómicos SUNDDE Barinas, me informó, que ante ese Organismo no se podía ventilar casos correspondiente a Regulación de Arrendamientos de Locales Comerciales y que me dirigiera a la sede de Caracas. En vista de esta información solicité por escrito que se me expidiera copia certificada del expediente donde cursaba la denuncia y demás actos realizados en el nombrado caso, con el objeto de dirigirme a la SUNDDE, Caracas, escrito este que fue recibido en fecha 26 de Febrero de 2016 y el cual consigno en copia simple, marcado "G".. A pesar de las reiteradas ocasiones en la que fui a buscar las copias solicitadas y no me fueron entregadas.
En fecha 12 de Abril del año en curso, visto de que no me dieron respuesta a la solicitud de las copias antes referida, solicité nuevamente por escrito a la Coordinadora de la SUNDDE BARINAS, de no dárseme las copias certificadas del procedimiento hecho ante esa oficina, se me diera una respuesta por escrito conforme lo establece el artículo 51 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y hasta la fecha se ha hecho caso omiso a todo. Consigno en copia simple copia de la comunicación referida marcada con letra "H".
Por todos los hechos aquí narrados y por cuanto el Órgano protector y regulador de los derechos socioeconómicos (SUNDDE) después de haber hecho un procedimiento, no cumplió con la función que le está encomendada por el artículo 32 de Ley supra citada, es por lo que acudo respetuosamente ante este Tribunal, de conformidad con el único aparte del artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial a demandar como en efecto demando al ciudadano JOSE ENCARNACION BALAGUERA VASQUEZ, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº V- 5.648.489, en su carácter de Arrendatario, EL DESALOJO del Local comercial signado con el Nº 12-15, ubicado en la Avenida Olmedilla de esta Ciudad de Barinas, Municipio y Estado Barinas, por la negativa a cumplir el acuerdo llegado ante la SUNDDE, de pagar la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES, por el canon mensual de arrendamiento y asimismo en la negativa de adecuar el contrato conforme lo establece el artículo 45 de la reiterada mencionada Ley, lo que podría traer como consecuencia que mi representado a futuro podría ser sancionado por el Órgano competente en la materia por incumplir con las estipulaciones previstas en el presente decreto Ley.
Acompañó al libelo de demanda:
Copia que fue certificada, previa su exhibición, confrontación y posterior devolución al Secretario Judicial de instrumento poder especial, conferido por el ciudadano Francisco Maldera Tarantino, a la abogada en ejercicio Rosaura Cabrera de Castillo, presentado para su autenticación por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 21 de mayo de 2014, anotado bajo el Nro. 07, Tomo 129 de los Libros respectivos.
Copia simple del instrumento de Compra Venta del inmueble que se describe al ciudadano Francesco Maldera Tarantino, consistente en un inmueble constituido por dos casas pequeñas, con techo de zinc, piso de cemento con sala, recibo, comedor, garaje, con habitaciones y que originalmente formaba una sola casa y la cual se remodeló para hacer las dos casas, y un galpón constituido con techo de acerolit y zinc, estructura de hierro, piso de cemento con un cuarto para oficina, un portón grande y paredes de bloques de cemento y la parcela de terreno sobre el cual está construido ubicados en la Avenida Olmedilla cruce con calle El Sol distinguido con el Nro. 12-5 y 3-21 de la ciudad de Barinas, constante dicha parcela de terreno de seiscientos cincuenta y ocho metros cuadrados (658,00 Mts), comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Calle El Sol en 8, 70 Mts; Sur: Casa de Efrain Paredes en 29,60 Mts; Este: Casa de Edilia de Sánchez en 22,65 Mts y Oeste: Av. Olmedilla en 22,m60 Mts, que le pertenece según instrumento protocolizado en fecha 21/05/1991, por ante la Oficina de registro Público del Distrito Barinas, quedando registrado bajo el Nro. 43, Folios 104 al 105 Vto., del Protocolo Primero, Tomo Séptimo Principal y Duplicado, segundo trimestre.
Copia de ficha catastral del inmueble ubicado en la avenida Olmedilla Cruce con calle el Sol con el Nº 12-5 Y 3-21 de la ciudad de Barinas, levantada el 01/02/2010 por la Alcaldía Bolivariana Socialista del Municipio Barinas, Secretaria Ejecutiva del Poder Popular de Catastro, signado con el código Nº 06040108292301, con sello húmedo estampado de la Oficina Municipal de Castrato Alcaldía del Municipio Barinas. Válido hasta el 31/12/2015.
Copias simples, actuaciones judiciales, contentiva de la solicitud de Inspección Judicial, presentada por la abogada Rosaura cabrera de castillo, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano Francesco Madera Tarantino sobre el inmueble descrito anteriormente, evacuada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial, (folios 12 al 27).
Copia simple de boleta de notificación, librada por el abogado Kleiber Monzón en su carácter de Abogado Protector de los de los Derechos Socio económicos SUNDEE Barinas, al ciudadano José Encarnación Balaguera para que compareciera por ante la Superintendencia para realización de una audiencia única de conciliación dirigida al accionado, por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento. (folios 28 y 29).
Copia simple, de comunicación dirigida por la apoderada judicial del accionante, al demandado, señalándole la cuenta Bancaria donde debería depositar el pago por concepto de arrendamiento del local comercial y asimismo del depósito, de fecha 04/12/2015. (folio 29).
Copia simple de escrito dirigido por la representación judicial del actor, a la Coordinadora de la Superintendencia de la SUNDDE, región Barinas. solicitando copia certificada del expediente donde cursaba denuncia y demás actos realizados en el nombrado caso, con el objeto de dirigirme a la SUNDDE, Caracas, con fecha de recibo el 26/02/ 2016 (folio 30).
Copias simple de escritos de solicitud dirigido a la Coordinadora de la SUNDDE BARINAS, con sello de recibo de fecha 26/02/2016, a los fines de ratificar oficio que fue recibido en fecha 12/04/2016 y obtener respuesta por escrito conforme lo establece el artículo 51 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. ( folio 31y 32).
En fecha 13/07/2016, se le dio entrada, siendo admitida el 14 de julio de 2016, cuanto ha lugar en derecho y de conformidad a lo establecido en el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, se ordenó emplazar a la parte demandada al ciudadano José Encarnación Balaguera Vásquez a los fines que compareciera por ante este Tribunal dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que constara en autos su citación, a fin de dar contestación a la demanda.
CONTESTACIÓN A LA DEMANDA.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, en fecha 9 de agosto de 2016, la parte demandada ciudadano José Encarnación Balaguera Vasquez, asistido por el abogado Michael Galvis, antes identificados, procedió a oponer cuestiones previas: de acurdo a lo establecido en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haber llenado el accionante, en el escrito libelar los requisitos indicados en el ordinal 4º, 5º, 6º del artículo 340 eiusdem.
En cuanto al ordinal 4º, que el objeto dela pretensión no está determinado, destacando que no especifica cuáles son las cláusulas y condiciones del nuevo contrato que supuestamente se había negado a firmar, el tipo de acuerdo para el pago de los cánones de arrendamiento y la base del cálculo, que resulta indispensable para conocer los hechos y ejercer el derecho a la defensa.
En cuanto al ordinal 5º, referido al defecto del libelo de la demanda por no haber señalado los fundamentos de derecho de la pretensión, que se encuentra vinculado con el principio de lealtad procesal y el contradictorio, que debió señalar las razones de hecho y de derecho, para ejercer el derecho a la defensa. Que las causales son las que señala el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial sobre las cuales debió fundamentar la demanda y o en razones no válidas y artículos inexistentes.
Lo que refiere al ordinal 6º que se refiere a no haber producida con ella los documentos en los que se fundamenta las pretensiones, que se demanda el desalojo del local comercial por su supuesta negativa de cumplir con el acuerdo que según la accionante había llegado al arrendatario con el arrendador ante la SUNDDE de pagar la cantidad de quince mil Bolívares por el canon mensual de arrendamiento, que negó, rechazo y contradijo por ser falsa sus afirmaciones, que la accionante no acompaña el instrumento de la pretensión.
Lo que concierne el numeral 11º del 346 del Código Adjetivo la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, por no haber sido alegadas algunas de las causales de desalojo establecidas de manera taxativa en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario par el Uso Comercial. Que no ha incurrido en ninguna de las causales de desalojo señaladas en el mencionado Decreto, que pretende con ello la resolución unilateral del contrato de arrendamiento, lo cual negó, rechazo y contradigo por se falsa las afirmaciones y no existir tal decisión unilateral que expresamente está prohibido en el artículo 41 del mencionado Decreto.
Igualmente, en fecha 16 de septiembre de 2016, la representación de la parte actora abogada Rosaura Cabrera de Castillo, presento escrito mediante el cual subsana sólo lo concerniente al ordinal 5º señalando que el fundamento de derecho de la acción de desalojo es la causal indicada en el numeral a) del artículo 40 de la Ley Especial y 45. El resto de las cuestiones previas manifestó no tener motivo alguno para subsanar y solicitó sean desestimadas.
Se tramita la incidencia de la cuestión previa, promoviendo pruebas solo la parte actora a saber documentales consistentes en las boletas de notificación cursantes en auto, pruebas de informes solicitando se oficiara al Juzgado segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas a los fines de que informara si el demandado consigna por ante ese Despacho cánones de arrendamiento a favor del demandante, la cantidad que deposita mensualmente, si la cantidad debida se debe o es consecuencia del contrato verbal, se envie copia certificada del escrito de solicitud de consignación de canon de arrendamiento; se oficiara a la Superintendencia Nacional Para La defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDEE) y remitiera copia certificada del expediente y/o procedimiento que se inició con la denuncia interpuesta en contra del demandado; así como la testimonial del ciudadano Kilber Monzón. En fecha 31/10/2016, tuvo lugar la declaración del testigo y testimonial. Posteriormente en fecha 18-01-2017, se dictó sentencia, declarándose subsanadas por el accionante, las cuestiones previas opuestas por su adversario, así como la prevista en el ordinal 11º del artículo 346 eiusdem, ordenándose la notificación de las partes, efectuándose en fechas 25/01/2017, según diligencia suscrita por el Alguacil el 26/01/2017. ( Folios 102 y 103 de la primera pieza ).
En fecha 17 de febrero de 2017, la parte demandada ciudadano José Encarnación Balaguera Vázquez, debidamente asistido por el abogado en ejercicio Michael Galvis, antes identificado, presentó escrito mediante el cual manifiesta proceder a dar contestación a la demanda, en la que expreso lo siguiente:
Rechazó, negó y contradijo, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda de desalojo de un inmueble destinado a Local Comercial y Vivienda signado con el Nº 12-15, que viene ocupando en carácter de arrendatario, desde el día quince (15) de diciembre de 1985; por ser falsas las afirmaciones allí contenidas, solicitó que la pretensión hecha sea declarada sin lugar por las razones siguientes:
Señaló que desde el quince (15) de diciembre de 1985, viene ocupando en calidad de arrendatario, y que en lo adelante se referirá como “EL ARRENDADOR” y/o “COMPRADOR” un Inmueble ubicado en la Avenida Olmedilla cruce con calle el Sol, Nº 12-15, ubicado en el centro de la ciudad de Barinas, estado Barinas, y que en lo adelante se referirá como el “EL INMUEBLE”, que vive con su familia, y en otra área del mismo inmueble, tiene constituido un taller de reparación de aires acondicionados y venta de repuestos, tal como se puede constatar en el contrato de Arrendamiento que suscribiera con la sociedad Mercantil INMOBILIARIA Y REPRESENTACIONES MERCANTILES BARINAS, C.A., domiciliada en Barinas, inscrita en el Registro de Comercio del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del estado Barinas, en fecha 07 de octubre de 1974, bajo el Nº 281, a quien se referirá como el arrendador, que mediante documento privado de fecha trece(13) de diciembre de 1985, contemplo expresamente el alquiler de vivienda y el alquiler de un área para el funcionamiento de un taller dedicado a la instalación y reparación, de aparatos de aires acondicionados y refrigeración en general, el cual sigue en funcionando desde entonces, el cual denominara en lo adelante como “EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, fijándose en aquella oportunidad UN CANON ÙNICO DE ARRENDAMIENTO por la suma de OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs.800,00), mediante mensualidades fijas y por adelantado “los cinco(5) primero días del mes que esta corriendo”, las cuales han sufrido ajustes acordados entre las partes contratantes hasta llegar al monto del canon de arrendamiento actual de un mil doscientos bolívares (BS. 1.200,00), mensuales.
Expresa que el “EL INMUEBLE”, adquirido por el demandante ciudadano FRANCESCO MALDERA TARANTINO, a quien denominara como “EL PROPIETARIO ARRENDADOR” y /o “VENDEDOR”, tal y como consta en el documento de compraventa debidamente Registrado ante la Oficina Subalterna de Registro Público Barinas), en fecha 21 de mayo de 1991, bajo el Nº 43, folios 104 y 105 vto., del Protocolo Primero, Tomo Séptimo, Principal y duplicado, del Segundo trimestre del año 1991, “CONTRATO DE ARRENDAMIENTO” que con lo señalado en el artículo 1.614 del Código Civil vigente, para la fecha en que se dio la venta de “EL INMUEBLE”, ha sido ejecutado bajo las mismas condiciones ya que “EL PROPIETARIO ARRENDATARIO ARRENDADOR” nunca ha hecho oposición al mismo.
Explica el demandado en su escrito que el artículo 20 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario (promulgada en la Gaceta Oficial Nº 36.845, de fecha 7 de diciembre de 1999) y 38 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, estableció que estas condiciones pactadas en el contrato deben ser respetadas por el nuevo propietario arrendador, el cual procedió a transcribir a continuación:
Igualmente, alega que es falso que no existe contrato de arrendamiento tal como lo señala la parte actora en su demanda o que exista contrato verbal entre “EL PROPIETARIO ARRENDADOR” y “EL ARRENDATARIO”, ya que al no haber hecho oposición a “EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, este siguió ejecutándose bajo las mismas condiciones transformándose en un contrato a tiempo indeterminado y hasta que el mismo se adecue a las estipulaciones contenidas en el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial y a la Ley para Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda de conformidad al destino dado al inmueble.
EN CUANTO AL PAGO DE LOS CANONES
En cuanto al pago de los cánones de arrendamiento, adujo que en un principio lo hacían directamente a la INMOBILIARIA Y REPRESENTACIONES MERCANTIL BARINAS, C.A., la cual emitía los recibos correspondientes, y desde el mes de agosto del 2000 los depósitos de los cánones de arrendamiento los hacían directamente a la cuenta del nuevo propietario de “EL INMUEBLE”, ciudadano Francesco Maldera Tarantino, y posteriormente le indico que se lo cancelara directamente a “LA APODERADA” de “ EL PROPIETARIO ARRENDADOR”. Siendo el caso que desde el mes de junio de 2013, sin motivo aparente “ LA APODERADA” se negó a recibir el pago, es por ello que se recurrió hasta la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, el día trece (13) de junio de 2013, a solicitar la regulación del trámite que debía seguir para efectuar la consignación de dichos cánones de arrendamiento, debido a las características particulares del contrato de arrendamiento, el cual contempla un cano único para el arrendamiento del local comercial y de una vivienda, que se encuentra en “EL INMUEBLE” que hoy es motivo de desalojo.
Que tramito por ante el Juzgado Segundo de Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial, asunto Nº EN21- 2103-000033, con ocasión del fondo de comercio que funciona en el inmueble objeto de contrato de arrendamiento, donde también consigno el contrato de arrendamiento, del que tiene pleno conocimiento la parte actora, consignando copias simples al respecto, alegando encontrarse al día con los pagos de los cánones de arrendamientos.
SOBRE LA VENTA DEL INMUEBLE OBJETO DE DESALOJO:
Asimismo alegó, que el demandante ciudadano Francesco Maldera Tarantino y su apoderada Judicial, Rosaura Cabrera De Castillo de manera deliberada no ha informado a este Tribunal, que en fecha veintiséis (26) de febrero del 2015, recibió en “el inmueble” arrendado un Oficio S/N de fecha veinticinco (25) de febrero del 2015, emanado de la Notaria Pùblica Primera de Barinas, a través del cual le participó a “LA APÒDERADA”, que el “EL PROPIETARIO ARRENDADOR” y/o “EL VENDEDOR”, le había solicitado a ese despacho Notarial, se le NOTIFICARA sobre su voluntad de ofrecerle en venta “EL INMUEBLE”.
Y que en fecha once (11) de marzo del 2015, procedió a notificar a “EL PROPIETARIO ARRENDADOR o EL VENDEDOR”, su repuesta de aceptación de su oferta a través de la Notaria, tal como consta en el acta Notarial de fecha diecisiete (17) de marzo del 2015, levantada por ante la Notaria Segunda de Barinas, dentro de los lapsos fijados de 15 días calendarios, para su respuesta, de conformidad con lo señalado en su oferta y lo establecido en el artículo 38 del decreto con Rango Valor y Fuerza de ley de regulación de arrendamiento Inmobiliario para uso comercial.
Alega igualmente, que durante todo el año 2015 y 2016, por vía telefónica y reuniones personales con la “APODERADA” y con “EL PROPIETARIO ARRENDADOR” y/o “EL VENDEDOR” para definir todo lo referente a la venta de “EL INMUEBLE” y pese haber transcurrido más trece (13) meses de la fecha del vencimiento de la oferta para la protocolización del documento definitivo de compraventa por ante la Oficina de Registro Público respectivo, sin que “LA APODERADA” o “EL PROPIETARIO ARRENDADOR” y/o “EL VENDEDOR” hayan suministrado o presentado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario el documento de compraventa definitiva, ni los recaudos solicitados para su protocolización que solo “EL PROPIETARIO ARRENDADOR” y/o “EL VENDEDOR” puede tramitar ante los órganos competentes y presentar ante el Registro Público, procedió a demandar al actor ciudadano FRANCESCO MALDERA TARANTINO, por ante el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, en cumplimiento de la oferta de venta del “EL INMUEBLE” que le hiciera en fecha quince (15) de julio de 2016, según expediente o ASUNTO Nº. EP21-V-2016-000208, de la nomenclatura llevada por el Tribunal mencionado.
Que por tal motivo, nunca ha sido tema de discusión de un nuevo canon de arrendamiento, sino por el contario, que su discusión por su parte ante la SUNDDE siempre se basó sobre el cumplimiento del compromiso de venta que le fue realizada, sobre el inmueble objeto de desalojo.
Negó, el hecho que se le hubiese informado de un nuevo contrato de arrendamiento, como pretende hacer valer la ”LA APODERADA” de “EL PROPIETARIO ARRENDADOR” y/o “VENDEDOR” durante dicho procedimiento, que puede ser verificado según los puntos sometidos a la mediación de la SUNDDE, contenidos en la solicitud realizada por la apoderada, ante ese ente, y que fue acompañada junto al libelo de la demanda.
DEFENSA DE FONDO.
Asimismo argumento el demandado, que no son ciertas las afirmaciones del actor en relación al acuerdo que se haya celebrado, por ante la SUNDDE, ya que siempre se ha insistido es en la obligación de honrar el compromiso de venta que le fuera hecho mediante oferta autentica del inmueble objeto de desalojo. Quien señalo que tramite, sustanciación por ante la SUNDDE, la terminación del caso se produce con la providencia administrativa contentiva del dictamen o acto conclusivo que homologaría el supuesto acuerdo llegado por la partes, sobre el nuevo canon de arrendamiento, cumpliendo con las formalidades contenidas en los ordinales 8 y 13 del artículo 11 y el artículo 79 de la Ley Orgánica de Precios Justo, y con los fundamentos legales exigidos por artículo 9 y el ordinal 5 del artículo 18 de la LOPA, es decir con un acto definitivo recurrible, en vía administrativa, de acuerdo al artículo 85 LOPA.
Adujo que no sea tomado en consideración lo señalado en relación al abogado Kilber Monzón ya que no está a cargo de la SUNDDE si no el superintendente, quien es nombrado por el presidente de la República, a quien va dirigidas de manera formal y conforme a la Ley Orgánica de Precios Justos, quien debe responder sobre todos los asuntos que le sean sometidos a su consideración, incluyendo la fijación del nuevo canon de arrendamiento sobre el inmueble de marras.
Solicita que tomen en consideración, que todo funcionario Público debe ajustar su actuación al procedimiento establecido en la ley, y que al no cumplir con los tramites, requisitos y formalidades necesarias para la validez y eficacia de los actos administrativos conforme a la ley, trae como consecuencia la nulidad absoluta y total del procedimiento iniciado conforme a lo señalado en el ordinal 4 del artículo 19 de la LOPA; ahora bien de conformidad con el principio del derecho a la defensa y la tutela Jurídica efectiva consagrados en la garantía judicial y administrativa al debido proceso, contenido en el artículo 49 de la Constitución Nacional de la República Bolivariana de Venezuela, específicamente respecto al contenido de los numerales 1,3,4 y 6 de tal norma, así como los artículos 137 y 138 ejusdem.
Expresa que rechaza, niega y contradice, que hubo algún tipo de conciliación o arreglo amistoso sobre el aumento de canon de arrendamiento de “EL INMUEBLE” objeto del desalojo en la presente demanda, también puede constatarse en las mismas afirmaciones hechas por “APODERADA” en su libelo de la demanda, cuando señala que el abogado Kilber Monzón se declaró incompetente para conocer de la solicitud y por ende para la fijación de un nuevo canon de arrendamiento, debido a que precisamente en “EL INMUEBLE” existe una vivienda, escapando por ello de la esfera de su competencia el conocimiento de la solicitud hecha por “LA APODERADA” ante la SUNDDE, ya que el mismo funcionario pudo constatar que en “EL INMUEBLE” efectivamente existe una vivienda, tal y como lo contempla “EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, de conformidad con lo señalado en el artículo 3ª de la ley para la regulación y control de los arrendamientos de vivienda, que señala, todo acto dictado que viole o menoscabe los derechos garantizados, esa misma ley, son nulos y los servidores Públicos que lo ordenen o ejecuten incurren en responsabilidad Penal, Civil y Administrativa.
Alega la falta de presentación del documento fundamental, a su decir, por haber sido acompañado junto al libelo de la demanda el dictamen o acto conclusivo, emitido conforme con las solemnidades legales.
Aunado que el accionante no ha dado inicio a la vía administrativa ante la SUNAVI, para la fijación del canon de arrendamiento y mucho menos se ha hecho parte en un procedimiento que iniciara ante esa institución, ya que de conformidad con lo señalado en el numeral 3 del artículo 20 ejusdem, es este organismo el competente para la fijación del canon de arrendamiento de la vivienda, el cual debe ser calculado de conformidad con el método establecido en la ley. Aduciendo por tal motivo la existencia de una prohibición expresa para demandar el desalojo de inmueble, por no haber tramitado previamente dicho procedimiento por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda o hasta tanto finalice el procedimiento administrativo que el iniciara ante esa institución, debido a sus características propias del “INMUEBLE” y donde “EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO” contemplo expresamente el alquiler de Vivienda y el alquiler de un área para el funcionamiento de un taller dedicado a la instalación y reparación de aparatos de aire acondicionado y refrigeración en general, de conformidad a lo establecido en el artículo 94 de la ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, así mismo con la finalidad de garantizar el principio Pro accione consagrado en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, las causales de administración deben estar contenidas expresamente en un texto legal, por lo que no podrá declarase la inadmisibilidad de una acción o un recurso, sin que la causal se encuentre expresamente contenida en ley. Según (Vid. Sentencia Nº 759 del 20 de julio de 2000). Por lo que ruega que existe una causal de admisibilidad legal, de la presente acción hasta tanto sea agotado la vía administrativa.
EN CUANTO AL ORDEN PÚBLICO DE LAS NORMAS:
Sigue el demandado expresando que en cuanto al carácter de Orden Publico de la normas sustantivas y adjetivas contenidas en la ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que no pueden ser alteradas por ninguna de las partes ni mucho menos por la institución o funcionario público, viene dando por la misma ley en su artículo 6.
Expresa que la parte actora no presento un dictamen o acto conclusivo emanado del funcionario competente de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda de conformidad con lo establecido en la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ni tampoco presento el Acta Administrativa, Dictamen o Acto Conclusivo emanado del funcionario competente de la SUNDDE de conformidad con lo establecido en la Ley Orgánica de Precios Justos, donde pueda observarse el supuesto acuerdo llegado por las partes, así como, sobre la base utilizada para la formulación del calculo que determino el nuevo canon mensual de arrendamiento en el monto de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00) los causales resultan indispensables, a los fines de determinar la finalización del procedimiento administrativo para intentar la presente acción de desalojo, motivo por el cual las omisiones de las explicaciones necesaria aportación, constituyen un defecto de forme en la demanda, siendo éste y no otra la oportunidad para su presentación de conformidad con lo señalado en el Ordinal 6 del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, no encontrándose incurso en ninguna de las Causales de Desalojo señaladas taxativamente en los literales a, b, c, e, f, g, h, i del artículo 40 del decreto con Rango, Valor y fuerza de ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial ni en las causales contenidas en los numerales 1, 2, 3, 4, y 5 del artículo 91 de la ley para la Regularización y control de los arrendamientos de Vivienda.
INEXISTENCIA DE UNA CAUSAL DE DESALOJO
Expuso que no se encuentra en curso en ninguna causal de desalojo contenidas en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ni en las causales contenidas en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Expone que tomando en consideración que tanto la ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en su Artículo 39, como el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, en su Artículo 17, establecen la prohibición de cobro de cánones de Arrendamiento que no sean calculados por lo métodos que establece la ley, siendo la SUNDDE y la Superintendencia Nacional de Arrendamiento, las únicas instituciones con competencia para la fijación del canon de arrendamiento de los Inmuebles regulado por las leyes aplicables, de conformidad con lo establecido en el numeral 20 del artículo 11 de la ley Orgánica de Precios Justos y el artículo 66 de la ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, razón por la cual pide al Tribunal que tome en consideración que ningún canon puede exigirse si no has sido previamente fijado de conformidad con las leyes antes mencionadas.
Señalando que el único propósito del accionante con la presente demanda de desalojo, es evadir la obligación de cumplir con lo señalado en la oferta de venta del inmueble objeto de desalojo, inmueble que le ha servido por más de 30 años, de vivienda y que la misma parte actora le reconoce como su domicilio, siendo el único sustento de él y su familia.
Finalmente solicitó que la contestación de demanda sea admitida, agregada y sustanciada conforme a derecho con todos los pronunciamientos de Ley.
Acompañó con el escrito los siguientes recaudos:
Copia Simple de solicitud de consignaciones arrendaticias distinguidas con el Nº EN21-S-2013-000033, que corresponde a Consignación Arrendaticia, donde el consignatario es el ciudadano José Encarnación Balaguera Vásquez y el beneficiario es el ciudadano Francesco Maldera Tarantino, (folios 120 al 149 primera pieza).
Copia Certificada de actuaciones judiciales que corren al Asunto Nº EP21-V-2016-000208, que se tramita por ante el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial correspondiente al juicio de cumplimiento de contrato, intentado por el ciudadano José Encarnación Balaguera Vásquez contra el ciudadano Francesco Maldera Tarantino, (folios 150 al 185, primera pieza).
SECUENCIA PROCEDIMENTAL ANTE EL TRIBUNAL A QUO.
En fecha 17/02/2017 se dictó auto mediante el cual, el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario Y Ejecutor De Medidas, en vistas de las anteriores actuaciones, fija para que tenga lugar la audiencia preliminar de dicho asunto en fecha 22/02/2017, la cual se llevó a cabo como se transcribe a continuación:
En horas de despacho del día de hoy, miércoles veintidós (22) de Febrero del año dos mil diecisiete (2017), siendo las diez de la mañana (10:00 am), día y hora fijada por este Tribunal para que tenga lugar la Audiencia Preliminar prevista en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, presentes en la sala de audiencia la abogada Rina Nataly Muñoz Marcano Jueza Temporal del Tribunal. Tercero de Municipio Barinas del Circuito Judicial Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción del Estado Barinas, y la Secretaria Abogada Rosaura Mendoza Flores. En este estado la Secretaria procede a verificar la presencia de las partes, a saber la abogada en ejercicio Rosaura Cabrera de Castillo inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 62.278. en su carácter de apoderado judicial de la parte actora así como la parte demandada ciudadano José Encarnación Balaguera Vázquez venezolano: mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 5 648.489 asistido por el abogado Michael Daniel Galvis Dellan, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 59.606 Seguidamente se procede a dar inicio a audiencia preliminar en el presente juicio de desalojo intentado por el ciudadano Francesco Maldera Tarantino contra el ciudadano José Encarnación Balaguera Vázquez En este estado la Jueza que aquí actúa le concede el derecho de palabra a la apoderada judicial de la parte actora abogada Rosaura Cabrera de Castillo quien expuso. Promuevo y ratifico en todo su contenido el libelo de demanda interpuesto por mi representado Francisco Maldera Tarantino en contra del ciudadano José Encarnación Balaguera Vázquez demanda de desalojo, así como las prueba en virtud de haber incumplido en el pago, y no haber cumplido con el compromiso hecho ante la Sundde Barinas, ni tampoco haber aceptado adaptar el nuevo contrato de arrendamiento al establecido en la nueva ley de arrendamiento, tal como se señaló en el libelo de la demanda así mismo solicito al Tribunal se le de valoración a la declaración rendida por el ciudadano Gilbert Monzón abogado protector de la Sundee también quiero manifestar de que el ciudadano, demandado no contesto la demanda ni promovió pruebas en su debida oportunidad por ultimo Solicito al Tribunal se declare con lugar la demanda interpuesta Es todo.
Seguidamente se le concede el derecho de palabra al abogado asistente de la parte demandada, abogado Michael Daniel Galvis Dellan, quien manifestó Primero señalo que efectivamente se consignó el escrito de contestación de la demanden la oportunidad legal, que este Tribunal fijo, una vez que fueron decididas las cuestiones previas interpuestas, segundo nuevamente ratifico todo lo señalado en el escrito de contestación de la demanda así como las pruebas que se acompañaron a la misma tercero: niego, rechazo y contradigo todos y cada uno de los puntos su 'alados por la demanda del actor por no ser cierto lo que en ella se afirma ya que su representado se encuentra solvente en los pagos de los canones de arrendamiento, cuarto en cuanto a la declaración hecha por el abogado Gilbert Monzón pido a este Tribunal sea desestimadas sus declaraciones, por cuanto se ha violentado el debido proceso administrativo incumpliendo con las formalidades de los actos administrativos contenidos en nuestra Carta Magna y en las leyes que rigen la normas que regulan el funcionamiento de la Sundde, así como cualquier ente de la administración pública, en particular, niego, rechazo y contradigo que mi representado haya llegado a un acuerdo sobre un nuevo canon de arrendamiento, ni mucho menos que se haya discutido un nuevo contrato en base a lo siguiente como lo señalo la propia parte actora en su libelo de la demanda el abogado Gilbert Monzón se declaró incompetente para conocer la solicitud de fijación de canon de arrendamiento hecha por la parte actora, también se puede constatar que la parte actora amas solicito ante el ente administrativo la adecuación de ningún contrato de arrendamiento, nunca fue tema de discusión, quinto no es el abogado Gilbe Monzone Superintendente Nacional de la Sundee ni es la forma como los actos administrativos se manifiestan según el derecho venezolano mediante declaración por otra parte, la misma Ley señala que son de orden público las fases como se debe dar un acto administrativo que necesariamente deben terminar mediante un dictamen o acto resolutorio que homologue el supuesto acuerdo llegado entre las partes tampoco mencionó la parte actora que en el mismo inmueble funciona una vivienda o habitación desde la fecha en que se suscribió el contrato de arrendamiento 13 de diciembre de 1985, y en consecuencia: la parte actora debió agotar la vía administrativa para intentar la presente acción de desalojo, tampoco menciona la parte actora de manera deliberada que en todo momento ante el Sundee se discutió sobre el cumplimiento de su oferta de venta del mismo inmueble que hoy es objeto de desalojo con lo cual pretendo llamar la atención a este honorable Tribunal que no era posible la discusión de ningún contrato de arrendamiento ni mucho menos un canon ya que siempre hemos tratado de hacer cumplir el compromiso de venta del actor o propietario arrendador, plasmado en la notificación autenticada hecha a través de la Notaria Primera del Estado Barinas, donde ellos mismos fijaron el monto.
El tiempo para su cumplimiento y demás requisitos que el mismo Decreto - de Arrendamiento para Locales Comerciales paulaba, es por ello que acordonamos a nuestro escrito de contestación copia del asunto llevado por ante el Tribunal Primero de Primera Instancia del Circuito Judicial Civil del Estado Barinas, con lo cual queremos demostrar que la única intención del actor es evadir su compromiso de venta al negarse a presentar los requisitos exigidos por el Registro Inmobiliario para a cancelación del precio y la tradición de Ley, por último ruego al Juzgado tome en consideración que la parte actora no ha presentado un solo documento en que fundamente su acción, que a lo largo del escrito de contestación de la demanda de mi representado, se explana toda la normativa jurídica, de orden constitucional y de orden público, violentadas en el proceso administrativo. Es todo, es justicia que espera mi representado en la ciudad de Barinas En este estado, la apoderada Judicial de la parte actora abogada Rosaura Cabrera de Castillo, solicitó el derecho de palabra y concediéndole como fue expuso: Yo me opongo a lo argumentado por la parte demandada en cuanto a la oferta de venta del inmueble arrendado por el ciudadano José Balaguera Vázquez, ya que en libelo de la demanda se está ventilando es el desalojo por la falta de pago y no querer ajustarse al ajuste del contrato, conforme se establece en la Ley señalada, y tal como se argumentó en el libelo de la demanda, y en relación a que ahí hay contrato de arrendamiento para vivienda familiar es completamente falso, y eso será demostrado durante el juicio, ya que hay inspección judicial de que allí funciona solo dos locales comerciales Es todo. En este estado el abogado asistente de la parte demandada abogado Michael Daniel Galvis Dellan, solicitó el derecho de palabra y concediéndole como fue expuso nuevamente ratifico todo y cada uno del escrito de contestación de la demanda de mi asistido, y ratifico que el ciudadano José Balaguera se encuentra al día con el pago de sus canones de arrendamiento los cuales siguen siendo consignados en el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Judicial Civil del Estado Barinas, ratifico lo señalado en el contrato de arrendamiento suscrito el 13 de diciembre de 1985, el cual se acompañó con el escrito de consignación de canon de arrendamiento por ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Judicial Civil del Municipio Barinas, en el 2013, del cual tiene pleno conocimiento la parte actora y que nunca hizo oposición ejecutándose desde entonces como lo señala el arrendamiento de habitación y para la reparación de equipos de aire acondicionado en general, el cual trata de desvirtuar a parte actora, mediante una inspección extrajudicial del cual el demandado no tuvo control de la prueba, a sabiendas de que existía un procedimiento administrativo aperturado ante la Superintendencia Nacional de Vivienda desde el 13 de julio de 2013, solo con el único propósito de lograr el desalojo del demandado, y así no cumplir con el compromiso de venta ofrecido por el actor al demandado, de manera autentica el cual mi representado aceptó. Es todo Siendo las once de la mañana (11:00 am.), se da por concluida la presente audiencia, advirtiéndose a las partes que dentro del lapso de tres (3) días de despacho siguientes al de hoy, serán fijados los hechos y los límites de la controversia, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 868 del Código del Procedimiento Civil. Es todo, término, se leyó y conforme firman.
Mediante diligencia de fecha 22/02/2017 el demandado asistido de abogado suscribe diligencia en la que manifiesta consignar escrito de a los fines de contribuir con la fijación de los hechos acompañando:
I. Comunicación libradas en fecha 13/06/2013 a la abogada Rosaura Cabrera y Francesco Maldera Tarantino por la abogada Francis Daniela Aliso a fin de solucionar situación referido al inmueble arrendado en la avenida Olmedilla cruce con calle El Sol Nº 12-15.
II. Constancia de Residencia expedida al ciudadano Balaguera Vásquez José Encarnación por Consejo Comunal San José, en fecha 17/12/2012.
III. Original de constancia expedida pen fecha 18/07/2012 por el Gerente CTD Barinas de su contenido se lee que el demandado aparece en los registro como usuario.
IV. Informe de avaluó de parcela de terreno y bienhechurías ubicada en la avenida Olmedilla entre calle El Sol y Mérida Nº 12-15 Barinas Municipio Barinas; recibos de ingresos de fechas 15/02/2017, 09/02/2017, 05/12/2016, 07/11/2016, 06/10/2016.
V. Copias simple de inscripción por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas; 06/05/1986.
VI. Copia certificada de inscripción por ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Barinas, inscrito en el Tomo 14-A número 62 de compañía anónima denominada MULTISERVICIOS IGLU CAR’S, C.A.
VII. Copia simple de voucher de fecha 02/02/2017 a favor de Maldera Tarantino Francesco por BS. 1.200,00.
VIII. Comprobantes de recepción de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial Civil, perteneciente al expediente Nro. EN21-S-2013-000033, de fechas 15/02/2017, 09/01/2017,05/12/2017, 07/11/2016, 06/10/2017, y recibos de ingresos de la misma fecha por concepto de pago de canon de arrendamiento febrero 2017, enero 2017, diciembre 2016, noviembre 2016, octubre 2016 respectivamente.
En fecha 24 de febrero de 2017, se fijó los hechos controvertidos por el Tribunal recurrido a saber:
La existencia del contrato de arrendamiento escrito y/o verbal.
La falta de pago de los cánones de arrendamiento de Quince Mil Bolívares (Bs.15.000,00) a partir del 15/09/2015.
Acuerdo de un nuevo canon de arrendamiento por ante el SUNDDE.
Adecuación del contrato de arrendamiento al Decreto Con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de arrendamientos Inmobiliario para el Uso Comercial ante la Superintendencia Nacional de Defensa de los Derechos Socioeconómicos.
La determinación del tipo de inmueble objeto de desalojo, en cuanto al local comercial y/o vivienda/habitación.
La oferta de venta del inmueble objeto de desalojo efectuada por parte del demandante al demandado
El agotamiento de la vía administrativa.
Fijo como hecho no controvertido la existencia de la relación arrendaticia sobre el bien inmueble ubicado en la avenida Olmedilla, cruce con calle Mérida y calle El Sol signada con el Numero 12-15 de la ciudad de Barinas del Municipio Barinas.
En la oportunidad establecido por el Código de Procedimiento Civil las partes procedieron a ofrecer los medios probatorios.
La parte demandada se opuso a la admisión de la testifical del ciudadano Kleiber Monzón no ser admitida por ser ilegal, y que los actos administrativos sólo se comprueban mediante un acto resolutorio o conclusivo, contentivo del supuesto acuerdo que llegaron las partes del supuesto canon de arrendamiento, lo cual llevaría a la notificación del acto. De igual manera se opuso a la admisión de las documentales promovidas por el adversario. En la oportunidad de la admisión de los medios probatorios mediante auto de fecha 15/03/2017, si bien el Tribunal A Quo, no emitió expresamente negar la oposición a las pruebas formulada por el demandado, procedió a admitir las mismas, librando los respectivos oficios para la evacuación de la prueba de informes.
Mediante auto del 22/03/2017, se estableció que el lapso de evacuación seria de 30 días de despacho contados a partir del día posterior a la admisión de los medios probatorios.
El 23/03/2017 la representación de la parte demandada solicita la nulidad de los actos de fecha 15/03/2017, y la reposición de la causa al estado de admisión, de acuerdo a lo establecido en el Código de Procedimiento Civil, siendo negado por auto del 24 de marzo de 2017, auto que cursa a los folios 68 al 70.
A través de escrito presentado por la representación de la parte actora, formula la tacha del testigo promovido por la parte demandante del ciudadano Kilber Monzón, dado que en la oposición de las pruebas, solicitando sea tramitada de acuerdo a lo establecido en el artículo 501 del Código de Procedimiento Civil. En fechas 30/03/2017 tuvo lugar la declaración del testigo, consta actuación al folio 83 y 84 de la primera pieza.
Mediante escrito de fecha 30 de marzo de 2017, el demandado presentó escrito para formalizar la oposición de la prueba testimonial, alegando el contenido del artículo 1.387 del Código Civil, solicitando sea declarada inadmisible dado que con ello se trata de probar una convención y el supuesto contenido de una providencia administrativa.
En fecha 24/03/2017, fue recibido repuesta del oficio Numero 0049, librado a la Superintendencia Nacional de Derechos Económicos, mediante el cual remite parte del expediente, debido que por múltiples mudanza de la coordinación se ha extraviado documentación, entre ella parte del expediente, corre inserto desde el folio 62 al folio 65 de la primera pieza.
Por consiguiente en fecha 17 de julio de 2017, se dictó auto, por cuanto para el día viernes 21 de julio, a las 10.00 am, se encontraba fijada la audiencia de juicio del presente asunto.
Posteriormente el 21 de julio del año 2017 se celebra la audiencia oral de juicio de acuerdo a lo establecido en el artículo 870 del Código de Procedimiento Civil, mediante la cual decidió lo siguiente:
… Omissis…Quien decide considera que no quedo demostrado del acervo probatorio aportado al proceso, que el canon de arrendamiento que rige la relación arrendaticia, este establecido en la cantidad de quince mil bolívares (Bs. 15.000,00), es decir, que no fue demostrado que se haya celebrado por ante la SUNNDE convención alguna entre las partes aquí en litigio, para estipular un aumento en el canon de arrendamiento por la cantidad demandada, cursando en autos copias certificadas de actuaciones judiciales, correspondientes al pago por los cánones, por la cantidad de un mil doscientos bolívares (1.200,00). En consecuencia resulta forzoso para quien decide la declaratoria sin lugar la pretensión ejercida por el accionante al no haber demostrado primeramente que efectivamente el canon era la cantidad demandada, y como consecuencia verificar la mora del arrendatario en el pago de éste .Y así se decide.
Por las razones de hecho y de derecho que preceden, este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario Y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas del Circuito Judicial Civil, de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide en los siguientes términos:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la demanda de desalojo intentada por el ciudadano Francesco Maldera Tarantino, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 6.256.753,representado por los abogados Rosaura Cabrera de Castillo y Bedo Castellano Segarra, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. Y62.278 y 77.977 contar el ciudadano José Encarnación Balaguera Vázquez, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.648.489, asistido por el abogado Michel Galvis Inscrito en el Inpreabogado Nº 59.606.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante, de conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: El extenso del fallo se publicara dentro del lapso establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil. Es todo, termino, se leyó y conformes firman.
DE LA RECURRIDA.
En fecha 11 de agosto de 2017, el Tribunal de la causa dictó la sentencia en extenso en el presente asunto, en los siguientes términos:
…(Omisis)…
Procede este Tribunal a decidir en los siguientes términos:
La representación judicial de la parte accionante abogada Rosaura Cabrera de Castillo, alego que su patrocinado el ciudadano FRANCESCO MALDERA TARANTINO, mantiene con el acionado una relación arrendaticia verbal, desde hace varios años, sobre un inmueble ubicado en la Avenida Olmedilla entre calle Mérida y calle El Sol, signado con el Nº 12-15, de la ciudad de Barinas, estado Barinas, que es de su propiedad, que el inmueble ha sido destinado a la actividad comercial, en virtud de que allí funcionan dos firmas comerciales, denominadas “Multiservicios Iglu Car`s C.A. para la venta de repuestos y servicios para aire acondicionado y “Taller de Auto Refrigeración” para servicio técnico.
Que desde hace aproximadamente cuatro (4) años, viene pagando un canon de arrendamiento mensual, de mil doscientos bolívares (1.200,00), y visto de que el referido ciudadano se encuentra pagando una cantidad irrisoria al alto índice inflacionario que ha sufrido el País, en estos últimos años, fue notificado de un reajuste del canon de arrendamiento y éste se ha negado a ello. Que ante la negativa al reajuste del canon y de no querer llegar a un acuerdo para el pago, así como que se ha negado a adecuar el contrato conforme a lo establecido en el artículo 45 de la Ley especial, antes esa negativa acudió a la SUNDDE, para solicitar el trámite administrativo. Por lo que, el accionado previa citación, compareció ante esa oficina en fecha 26-11-2015 y acepto que pagaría a partir del mes de Diciembre de 2015, un canon mensual de arrendamiento de Quince Mil Bolívares (Bs.15.000,00); procediendo en fecha 04 de diciembre de 2015, a notificarle por escrito la cuenta Bancaria donde debía depositar el pago por el arrendamiento del local comercial.
Que se ha negado a cumplir con el pago del canon acordado ante la SUNDDE, y siguió consignando ante el Tribunal Segundo de Municipio del estado Barinas, la suma irrisoria de un mil doscientos bolívares (1.200.00), e igualmente se negó a realizar un contrato adecuándose a la normativa.
Que ante tal negativa al cumplir el acuerdo al pago del canon de arrendamiento convenido en la SUNDDE, acudió nuevamente a esa instancia a los fines de que el accionado fuera nuevamente citado, pero el abogado Kilber Monzón, quien atendió la solicitud y quien tiene como cargo Abogado Protector de los Derechos Socioeconómicos de SUNDDE Barinas, me informó, que ante ese organismo no se podía ventilar casos correspondientes a Regulación de Arrendamiento de locales comerciales y que se dirigiera a la sede de Caracas.
Explica que no le dieron respuesta a la solicitud de las copias solicitadas del trámite administrativo llevado por ante ese ente administrativo.
Expresa que por todos los hechos narrados y por cuanto el órgano protector y regulador de los derechos socioeconómicos (SUNDDE) después de haber realizado un procedimiento, no cumplió con la función que le estaba encomendada por Ley, por lo que acude a este Tribunal a demandar de conformidad con lo dispuesto en el aparte del artículo 43 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, al ciudadano José Encarnación Balaguero Vásquez, antes identificado, en su carácter de arrendatario, EL DESALOJO, del local comercial signado con el Nº 12-15 ubicado en la Avenida Olmedilla de esta ciudad de Barinas, Municipio y Estado Barinas, por cuanto el demandado se ha negado a cumplir el acuerdo realizado ante la SUNDDE, de pagar la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES, (Bs. 15.000,00) por el canon mensual de arrendamiento y asimismo en la negativa de adecuar el contrato conforme lo establece el artículo 45 de la Ley especial.
Señalado lo anterior, en relación a la contestación a la demanda por el accionado, este tribunal entra a examinar los medios probatorios aportados al proceso por la parte accionante para demostrar los hechos alegados y las del demandado para debatirlos.
DE LA ACTIVIDAD PROBATORIA DE LAS PARTES.
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA.
Fueron acompañados con el escrito libelar los siguientes instrumentos probatorios:
1. Poder debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Barinas, del estado Barinas, de fecha 27 de abril de 2015, inserto bajo el N° 9. Tomo 135, folios 49 al 54 de los Libros de Autenticación. (Cursa a los folios 05 al 09).
Al respecto, aprecia esta Juzgadora que dicho instrumento no constituye un medio probatorio que permita verificar las afirmaciones de hecho de las partes, ya que solo acredita la representación judicial de la parte actora. Así se declara
2. En copia simple contrato de compra venta, Protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Barinas, estado Barinas, de fecha 21 de mayo de 1991, anotado bajo el Nº 43, folios 104 al 105 vto., del protocolo primero, Tomo séptimo, principal y duplicado, segundo trimestre del año 1991. Marcada con la letra “B” (folio 09 y 10).
Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público, al no haber sido impugnado por la parte demanda de acuerdo con lo previsto en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. De la misma se evidencia que el accionante es propietario del inmueble ubicado en la Avenida Olmedilla, cruce con calle El Sol, distinguido con el N° 12-15, en la ciudad de Barinas, jurisdicción del Municipio, Distrito y estado Barinas, por la venta que le realizaran las ciudadanas GRACIELA BELISARIO VIUDA DE AMORESE Y GIANNA AMORESE BELISARIO, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 964.208 y 6.545.486, siendo el mismo objeto de la pretensión de desalojo. Así se declara.
1. Copia Certificada de Ficha Catastral, Código 06040108292301, a nombre del accionante, concerniente a un inmueble, ubicado en la Avenida Olmedilla, cruce con calle El Sol, número cívico 12-5, 12-15;3-21, en la ciudad de Barinas, de fecha 20/05/2015. Presenta sello húmedo y firma.(Folio 11).
2. En copia simple, boleta de notificación, dirigida al accionado, por la Superintendencia de Precio Justo (SUNDDE), en la que se le informa que ese ente, se declaró competente para conocer denuncia de arrendamiento, formulada por la abogada Rosaura Cabrera de Castillo, C.I. 4.261.56, por la presunta infracción del artículo 54 segundo aparte Núm. 10 de la Ley Orgánica de Precios Justos, estableciéndose día de comparecencia 26/11/2015, a la hora allí indicada. (folio 28).
Siendo las dos anteriores documentales, documentos administrativos, y la ultima en copia simple, (la cual fue ratificada en juicio por el funcionario que la emitió) los cuales “…conforme al criterio jurisprudencial imperante en la materia, son considerados como una tercera categoría documental, intermedia entre los instrumentos públicos y los privados, cuyo contenido se tiene como fidedigno salvo prueba en contrario, resultando aplicable para la valoración de una copia fotostática de los mismos, las reglas que al respecto contiene el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil…”, tal como lo estableció la Sala Político-Administrativa, en sentencia N° 0384 de fecha 16/02/2006, Caso: Walter Humberto Felce Salcedo, Exp. N° 2003-1084, con ponencia del Magistrado Levis Ignacio Zerpa. Visto esto, si bien se les otorga valor probatorio esta Juzgadora considera que los referidos instrumentos no aportan elemento de mérito alguno a la pretensión aquí debatida. Así se declara.
5- En copias simples, actuaciones judiciales, concerniente a Inspección Judicial, realizada por ante éste Tribunal, en el asunto N° 291/3, efectuada a un inmueble ubicado en la Avenida Olmedilla, cruce con Calle El Sol, signado con el Nº 12-15, de la ciudad de Barinas, estado Barinas, dejándose constancia de la presencia del accionado. Fueron aportadas al proceso, en original, en el lapso de promoción de pruebas (folios 12 al 16 de la primera pieza y folios 11 al 28 de la segunda pieza).
La prueba antes mencionada carece de valor probatorio, por cuanto se trata de una prueba extrajudicial, amén que sobre la misma no hubo control por parte del adversario de la prueba, en tal virtud, se desecha su valor probatorio en el presente proceso. De conformidad a lo establecido en el artículo 1430 del Código Civil. Y así se decide.
6. En copia simple, de comunicación dirigida por la apoderada judicial del accionante, al demandado, señalándole la cuenta Bancaria donde debería depositar el pago por concepto de arrendamiento del local comercial. (folio 29).
La referida documental tratándose de una copia simple de un instrumento privado, a pesar que no fue impugnado por la contraparte, el mismo no posee valor probatorio, así ha sido concebido en reiterados criterios jurisprudenciales de nuestra Sala Civil, al dejar sentado que sólo pueden producirse fotocopia de documentos públicos o privados, reconocidos o tenido legalmente por reconocidos. Así se establece.
7. En copia simple, escrito dirigido por la representación judicial del actor, abogada Rosaura Cabrera de Catillo, antes identificada, a la Coordinadora de la SUNDDE, región Barinas, mediante el cual solicita copia certificada del expediente donde fue tramitada denuncia y demás actos realizados en el nombrado caso, con el objeto de dirigirse a la SUNDDE, Caracas, con fecha de recibo el 26/02/2016. (folio 30).
8. Copia simple de escrito de solicitud dirigido por la apoderada judicial de la parte actora, a la Coordinadora de la SUNDDE BARINAS, a los fines de ratificar oficio que fue recibido en fecha 26/02/2016 y obtener respuesta por escrito conforme lo establece el artículo 51 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela ( folio 31 y 32).
Las dos últimas documentales, tratándose de copias simple de instrumento privado, con sellos de recibo no legibles, siendo documentos privados que emanan de una de las partes, no se le otorgan valor probatorio, sólo pueden producirse fotocopia de documentos públicos o privados, reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos. Así se establece.
Aportadas en el lapso de promoción de pruebas:
9. Ratifica copia simple, de boleta de notificación, dirigida al accionado, por la Superintendencia de Precio Justo (SUNDDE), asimismo como boleta de notificación, que cursa al folio 62, en la que se le informa que ese ente, se declaró competente para conocer denuncia de arrendamiento, formulada por la abogada Rosaura Cabrera de Casillo, C.I. 4.261.56, por la presunta infracción del artículo 54 segundo aparte Núm. 10 de la Ley Orgánica de Precios Justos, estableciéndose día de comparecencia 26/11/2015, y 30/11/2015, a las horas allí indicadas.
A la referida documental se les otorgo valor probatorio anteriormente, en el particular cuarto (4), que precede. Y así se decide.
10. Ratifica Oficio Nº 885, de fecha 20 de octubre de 2016, dirigido por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas, del Circuito Judicial Civil del estado Barinas, de esta Circunscripción Judicial, a este Órgano Jurisdiccional, mediante el cual informa que por ante ese Tribunal, cursa asunto EN21-S-000033, con motivo de consignación de canon de arrendamiento, realizado por el ciudadano demandado de autos, a favor del demandante, por un monto de un mil doscientos bolívares (Bs. 1.200,00), siendo la última fecha 16/10/2016, cuya pago se deriva de contrato verbal, sobre un inmueble ubicado en la Avenida Olmedillo, cruce con Calle El Sol, Nº 12-15, de esta ciudad de Barinas.(Folio 65).
Al referido Oficio se le da pleno valor probatorio, a su contenido por emanar de una autoridad judicial, en el ejercicio de sus funciones. Y así de declara.
11.Testimonial del ciudadano Kilber Monzón, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 19.533.248, quien funge como abogado protector de los Derechos Socioeconómicos de la SUNDDE, a los fines de ratificar la boletas de notificación suscritas por él, que fueron analizadas en los particulares noveno (9) que preceden.
El demandado dentro de la oportunidad legal, formuló oposición a que el ciudadano Kilber Monzón, ratificara mediante testimonial los referidos instrumentos, por considerar la prueba ilegal.
Al respecto, Jesús Eduardo Cabrera, en relación a la oposición indica “…En puridad de verdad, no puede hablarse de una “oposición propiamente dicha a la Prueba Testimonial”, sino en general del mecanismo técnico Procesal mediante el cual cualquiera de las partes pueda oponerse a la admisión de las pruebas de la contraparte que aparezcan manifiestamente ilegales o impertinentes. Cabrera, J.(1.995), con relación a la oposición indica: ...”La oposición atiende a dos conceptos jurídicos: el de la impertinencia y el de la ilegalidad…”
Siendo así las cosas, entra a revisar los supuestos de ilegalidad y de pertinencia de la prueba del testigo antes señalada. El instrumento a ratificar versa sobre documento administrativo, al que se le otorgo valor probatorio por emanar de funcionario público, autorizado por la Ley, siendo la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos, establecidos en cada región el órgano competente para dilucidar los conflictos surgidos entre las partes, en los casos de inmuebles destinados a uso comercial, de acuerdo a lo estipulado en el artículo 7 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, delegando cada institución en sus funcionarios la labor atribuida por Ley. El referido funcionario actúa en el ejercicio de las funciones propias de la SUNDDE, por lo que la misma se considera legal y pertinente para comprobar los hechos que pretende demostrar la accionante, sobre el trámite que adujo haber realizado por ante ese ente administrativo competente sobre la denuncia formulada. Y así se decide.
En fecha 30 de marzo de 2017, fue evacuada la referida testimonial, encontrándose presentes la parte demandada asistido de abogado y la representante del actor, exhibidos los instrumentos a ratificar, manifestó que firmo la boleta de notificación para llevar acabo un acto de conciliación; asimismo contesto que esas boletas fueron realizadas en vista de la solicitud que hizo la señora Rosaura, mediante un escrito para llevar a cabo una audiencia de conciliación de arrendamiento de uso comercial. Ejerciendo el derecho al contradictorio de la prueba, por el abogado asistente del accionado, abogado Galvis Dellan Michel Daniel, antes identificado, quien manifestó que no tenía ninguna observación que realizar.
En consecuencia se le otorga pleno valor probatorio, de conformidad a lo establecido en el artículo 431 eiusdem, considerándose que el documento ratificado -sendas boletas de notificación- fueron suscritas por él, en su condición de funcionario de la SUNDDE, con la finalidad de tramitar denuncia formulada por la representación de la accionante contra el demandado del presente proceso, en relación al inmueble de marras. Y así de declara.
12. Actuaciones judiciales, concernientes a Inspección Judicial, realizada por ante éste Tribunal, en el asunto N° 291/3, efectuada a un inmueble ubicado en la Avenida Olmedilla, cruce con Calle El Sol, signado con el Nº 12-15, de la ciudad de Barinas, estado Barinas, dejándose constancia de la presencia del accionado. (folios 11 al 28 de la segunda pieza).
A las referidas actuaciones se les otorgo valor probatorio en el particular quinto (5) señalado anteriormente.
13. Documento de venta realizada por el ciudadano Arnoldo Rangel Serrano, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.929.414, al ciudadano José Encarnación Balaguera Vázquez, demandado de autos, sobre un inmueble ubicado en Urbanización Rodríguez Domínguez, Vereda 04, N°1, de esta ciudad de Barinas, estado Barinas. Protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Barinas, estado Barinas, de fecha 14 de julio de 2011, aportados en copias simples. ( folios 29 al 31 de la segunda pieza).
En relación a esta documental, por ser copia simple de documento público, al no haber sido impugnada en la oportunidad legal correspondiente, se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público, conforme con lo establecido en los artículos 1357, 1359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Del que se evidencia que el demandado de autos, es propietario del inmueble descrito en la referida documental. Y así se decide.
INFORMES.
14. Oficiar al Consejo Nacional Electoral (CNE) a los fines que informe la dirección o domicilio del demandado José Encarnación Balaguera Vásquez; librándose oficio Nº de fecha 00051, de fecha 16 de marzo del presente año; recibiéndole respuesta el 03 de mayo de 2017, según oficio Nº OREBNASREG/01/2017-0022. En la que señala como domicilio de habitación del referido ciudadano: Urbanización/Sector: Principal Carvajal, Avenida/Calle: Principal Carvajal, Edificio/Casa: 23, Apartamento 1, Parroquia PQ: Rómulo Betancourt, Municipio: Barinas, Estado: Barinas.
15. Oficiar al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria ( SENIAT), a los fines a que informe la dirección o domicilio con que aparece registrado ante esa institución la parte demandada, y si reposa constancia de residencia, concerniente al Registro de Información Fiscal. En fecha 16 de mayo de 2017, se libró oficio Nº 00050, al SENIAT, recibiéndose respuesta el 11 de mayo de 2017, según oficio Nº SNAT/INTI/GRTI/RLA/SB/AR/201/-E 035, DE FECHA 04/04/2017, mediante el cual informa que los DATOS BASICOS del RIF, aparece como domicilio fiscal. Avenida Olmedilla Calle Mérida y El Sol, Nro. 12-15, Sector Centros, Parroquia Barinas, Ciudad Barinas, Municipio Barinas, Estado Barinas.
Los dos particulares que anteceden se aprecian en todo su valor para comprobar los hechos a que se refiere, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, siendo instrumentos administrativo que goza de los principios de ejecutividad y ejecutoriedad establecidos en el Artículo 08 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, cuyo contenido demuestra la buena fe de la Administración Tributaria SENIAT y CNE, en virtud de que los interesados aportan la información a dichos entes administrativo. De los que se evidencia que el demandado suministro en los diferentes entes las direcciones allí contenidas, siendo totalmente diferentes. Y así se declara.
16. Oficiar a la Oficina de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), Barinas, a los fines que remita copias certificadas del procedimiento y/o expediente que se inició con la denuncia que interpusiera ante ese Organismo, en nombre del accionante contra el demandado. En fecha 16 de marzo de 2017, se libró Oficio Nº 00049. Cursa al folio 63, de la segunda pieza, respuesta de la SUNDDE Barinas del estado Barinas, según Oficio Nº SUNDDE-CRBNS-2017-0020, de fecha 22/03/2017; mediante el cual informa la remisión de parte del expediente en dos folios, el primero de estos consta: acta, levantada en facha 12/11/2015, donde se señala el diferimiento de audiencia, para el día miércoles 18/11/2015, para fijar canon de arrendamiento, del local comercial ubicado en la Av. Olmedillo entre calle Mérida y El Sol Nº 12-15, entre el arrendatario y el arrendador. Y el segundo, escrito con sello de recibo de fecha 24 AGO 2015, por ante la SUNDDE, suscrito por la abogada Rosaura Cabrera de Castillo, actuando como apoderada del demandado, mediante el cual peticiona se fije al demandado, un precio justo en cuanto al pago de canon de arrendamiento, en virtud al monto irrisorio que cancela desde hace cuatro años aproximadamente, de un mil doscientos bolívares, (Bs. 1.200,00). (Folios 62 al 65).
Si bien se les otorga valor probatorio a las referidas actas, por cursar ante el órgano competente, en el expediente administrativo, llevado por ese despacho; de las mismas no emerge elemento probatorio para demostrar la pretensión de la accionante. Y así se declara.
Oficiar al Registro Inmobiliario del estado Barinas, a los fines de enviar copias certificadas de documento protocolizado ante ese Organismo, de fecha 14/07/2011, inscrito bajo el Nº 2011.2817, asiento Registral del inmueble matriculado con el Nº 288.5.2.2.4326, correspondiente al libro del folio real del año 2011. En fecha 04/04/2017, se recibió respuesta, según Oficio Nº 0062/2017, del 27/03/2017, remitiendo el instrumento solicitado. Del que se evidencia que el demandado de autos es propietario de un inmueble constituido por una parcela de terreno de 216,80 mts2, ubicada en la Urbanización Rodríguez Domínguez; vereda 04, Nº 01, en la ciudad y Municipio Barinas, estado Barinas, con los datos de registro anteriormente señalados. Y así se declara.
PRUEBAS OFERTADAS POR LA PARTE DEMANDADA:
El Tribunal considera inoficioso entrar a valorar las pruebas aportadas por la parte accionada con el escrito de contestación a la demanda, por haber sido declarada extemporánea por tardía anteriormente. Asimismo no entrara a valorar los medios probatorios aportados mediante escrito de fecha 22/02/2017, el día de celebración de la audiencia preliminar, en virtud que la referida audiencia tiene como objeto, según lo dispuesto en el artículo 868 eiusdem, las siguientes:
“…La audiencia preliminar tiene por objeto:
1) Que las partes manifiesten expresamente si conviene en algunos o algunos de los hechos que trata de probar la parte , determinándolas con claridad;
2) Que cada parte manifieste expresamente el hecho o los hechos que considere admitidos o probados con las pruebas aportadas con la demanda y la contestación;
3) Que cada parte indique expresamente las pruebas que considere superfluas o impertinentes, o dilatorios;
4) Que las partes señalen expresamente las pruebas que se proponen aportar en el lapso probatorio;
5) Que las partes manifiesten cualesquiera otras observaciones que contribuyan a la fijación de los límites de la controversia. Según el tratadista Abdón Sánchez Noguera, Manual de Procedimientos Espaciales Contenciosos,2º Edición. Pag.604.
Señalado lo anterior, la oportunidad procesal para que el accionado promoviera las pruebas de las que quisiera hacer valer en juicio, deberá acompañarlas con la contestación a la demanda como fue señalado anteriormente, o dentro del lapso de cinco días de despacho siguientes a la fijación de los hechos controvertidos y límites de la controversia fijados por el Tribunal, como lo estipula el articulo 868 eiusdem. En consecuencia se entra a examinar solo las pruebas ofertadas por la parte accionada, que fueron admitidas en el lapso probatorio, en los siguientes términos:
1. Invoco el mérito favorable que se desprende de las actas procesales, en especial los hechos narrados en su escrito de contestación a la demanda, en la audiencia preliminar, como los hechos narrados en el escrito presentado el día de la audiencia preliminar, como el derecho invocado.
Con relación a los méritos favorables de autos, invocado por el demandado, se desestima en todo su valor y fuerza probatoria, ya que ha sido reiterada la Jurisprudencia Patria que cuando se promueve este medio de prueba debe la parte promovente indicar de cuales documentos y pruebas quiere hacerse valer, ya que al estar todos agregados al expediente son comunes a las partes y al proceso y no puede ser el Juez quien determine de cuales quiere valerse la parte, y en el presente caso la parte promovente de la prueba no especificó de que documento quiere valerse, es por lo que no se le otorga fuerza y valor probatorio.
2. En la oportunidad legal fijada, el Tribunal se trasladó y constituyó en el inmueble ubicado en la Avenida Olmedilla con calle Mérida y El Sol N 12-15 de esta ciudad de Barinas, Municipio Barinas, del estado Barinas, sitio indicado expresamente por la parte promoverte, a los fines de evacuar Inspección judicial. Presentes en el sitio, los ciudadanos José Encarnación Balaguera Vázquez, titular de la cédula de identidad N 5.648.489 asistido por el abogado Galvis Dellan Michael Daniel, inscrito bajo 59.606, la apoderada Judicial de la parte actora abogada en ejercicio Rosaura Cabrera de Castillo, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 62.278.a los fines de evacuar el medio probatorio de inspección judicial, promovido por la parte demandada, el cual fue admitida en fecha 15 de marzo del 2017, en este estado la Jueza de este Juzgado procede a tomar el juramento previa aceptación del cargo a la ciudadana Génesis Neilyth Balaguera Torres, titular de la cedula de identidad número 22.112.865,quien es designada a fotógrafo a los fines de tomar reproducciones fotográficas de la presente inspección, el cual efectuara con una cámara posterior del teléfono celular modelo Smooth 5 modoet, FCCDGAO-STARS, MEI 1.353815057564951 ME2 253815057564969 M S/ N DC 20160712007047; en este estado se procede a dejar constancia de los siguientes particulares: PRIMERO: Dejar constancia por escrito y mediante registro fotográfico del estado de conservación del inmueble, en especial del techo, puertas, ventanas y las paredes. En este el tribunal deja constancia en el área donde se encuentra constituido área de oficina, presenta techo en cielo Raso en buen estado de conservación, paredes y piso en regular estado de conservación, así mismo en el área destinada para la venta de repuestos en iguales condiciones que la anterior, la parte destinada a garaje se observa techo de zinc piso de cemento y paredes frisadas en regular estado de conservación, en la parte trasera se observa una habitación con techo tipo Driwal en buen estado de conservación, se observa igualmente en esa área, un baño y una pequeña división realizada con el mismo material del techo con estructura de hierro, el baño presenta poceta y lavamanos en buen estado de conservación, lo referente a la pintura y piso se observa que se encuentra en regular estado de conservación; contiguo al área destinada para oficina se observa que presenta techo de cielo raso en buen estado de conservación, la parte del frente donde funciona el negocio destinado a la venta de repuesto en buen estado de conservación, y otra área con estructura de hierra, su techo y zinc, en la área destinada para comercio se encuentra un baño con su respectiva poceta y lavamanos que se encuentra en buen estado de conservación, los pisos y pintura de las paredes en regular estado de conservación, se observa un área destinada a cocina donde se visualiza gabinete, cocina, nevera y alimentos. SEGUNDO: Dejar constancia por escrito y mediante registro fotográfico de las denominaciones comerciales y demás avisos visibles en la fachada del inmueble, tanto su descripción, como su contenido. Se dejó constancia En los avisos que se encuentra en la parte del frente se lee “ ND VENTA DE REPUESTOS Y SERVICIOS PARA AIRES ACONDICIONDO AUTOMOTRIS, TELFAX: (0273) 5520578, CEL: (O414) 2422458, RIF J, 31700235” se observan propagandas alusivas (SANDEN) DELPHI, igualmente se observa letras de difícil lectura por falta de color, (en color roja), igualmente en dicho aviso se lee lo siguiente” taller de auto refrigeración servicios técnicos no estacione” TERCERO: Deje constancia por escrito de la descripción de las divisiones del inmueble que se compone la vivienda, la descripción de sus habitaciones, baño y cocina, y deja constancia mediante registro fotográfico del mismo. En cuanto al TERCER particular, el tribunal deja constancia que el inmueble objeto de inspección se encuentra dividido en dos áreas, una destinada a la venta de repuesto; Que fue descrita en los siguientes términos: la cual se encuentra conformada por una oficina, área de venta , un área de caja, un área de almacenaje o depósito de mercancía, en dicha área se encuentra un baño que fue descrito anteriormente, en el área destinada como almacenaje de mercancía o deposito se encuentra dividida a media pared con una estructura de hierro y material de madera y Driwal, en esa área divida se observa un área destinada para habitación con su respectiva cama individual y enseres, otra de las divisiones destinada para cocina. En cuanto a la segunda área se encuentra destinada para garaje, se observa que está destinada para taller de reparación de refrigeración automotriz y aires acondicionados, la misma se encuentra dividida por un baño, una habitación, un área de lavandería y un pequeño patio; en el área destinada para habitación se observo una cama matrimonial, un gavetero un aire acondicionado tipo Split, un sofá cama, ropa, zapato, un mueble tipo escaparate en madera, un televisor y articulo personales. CUARTO: Deje constancia de la descripción de las divisiones del inmueble que se compone el local y taller de refrigeración tanto del área de recepción como de oficina y almacenaje del mismo, y se deje constancia mediante registro fotográfico, en cuanto a este particular el tribunal considera que fue descrito en el particular tercero. QUINTO: dejar constancia del número de personas que se encuentra dentro del inmueble así como sus nombres y apellido cédula de identidad y demás datos que lo identifique, tanto de las personas que laboran y las persona que lo habitan, el tribunal deja constancia que al momento de constituirse se encontraba presente la ciudadana Genesis Neilyth Balaguera Torres, titular de la cédula de identidad número 22.112.865, quien manifestó al tribunal que habita el inmueble con su hija de dos años de edad y su esposo y su papá, igualmente se encuentra la parte demandada quien fue identificado anteriormente, presentes las ciudadanas Deisy Yakeline Balaguera Contreras, titular de la cédula de identidad N 16.777.923, y Ángela Duileth Márquez Torres, mayores de edad, titular de la cédula de identidad N 18.289.610, quienes manifestaron ser empleada de la venta de repuesto. Seguidamente el tribunal le cedió el derecho de palabra a la representación de la parte demandante a los fines de ejercer el control de la prueba, quien manifestó que lo que lo haría en el momento oportuno en el que se debata el fondo del asunto, no habiendo otra actuación que realizar el tribunal regresa a su sede natural. (folios172 al 183).
Se aprecia en todo su valor para comprobar los hechos a que se contrae, de acuerdo con lo estipulado en los artículos 472 del Código de Procedimiento Civil y 1.428 del Código Civil. De la que se pudo evidenciar que de acuerdo a la conformación y distribución del inmueble, en el particular tercero: Se pudo observar que el áreas de dormitorio y cocinas, antes descrita que se encuentra en el área destinada a deposito del local comercial, no son parte de la estructura de construcción del inmueble, observándose que las mismas fueron construidas provisionalmente con una media pared con estructura de metal y divisiones en Driwal. De lo que se infiere que el acondicionamiento como vivienda familiar en la referida área - deposito del local comercial- fue dado posteriormente al inmueble. Y así se decide.
1. En cuanto a las testimoniales de los ciudadanos Edixon Carrizo, Lennis Fuentes, Carlos Araujo, y Sergio Jaimes Fuentes, titulares de las cedulas de identidad Nros. 23.034.11.713.933, 14171.997, 12.836.617. El tribunal en la oportunidad legal, procedió a negar su admisión, en fecha 15 de marzo de 2017, por no haber sido promovidos con el escrito de contestación a la demanda, de conformidad a lo establecido en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil. Por lo que no se le da valor probatorio. Y así se declara.
2. Oficiar al Tribunal Segundo de Municipio Barinas de la Circunscripción judicial del estado Barinas, a los fine de que informe, sobre las ultimas doce (12) consignaciones realizadas por el demandado, para el pago de los cánones de arrendamiento del inmueble objeto de desalojo, tramitado en el asunto Nº EN21-2013-00033. En fecha 22 de marzo de 2017, el alguacil dejo constancia de haber entregado el referido oficio Nº 00047, librado en fecha 16 de marzo de 2017. Dicho tribunal dio respuesta según Oficio Nº 438, de fecha 21/03/2017, informando que por ante es despacho no cursa asunto Nº EN21.2013-000033. Ante el error de identificación del asunto, se acordó el 04 de abril de 2017, librar nuevo oficio al Tribuna antes referido.
Es de advertir que la parte demandada consigno en copias cerificadas, resultas del asunto signado con el Nº EN21-S-2013-000033, tramitado por ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas del Circuito Judicial Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, correspondiente a consignaciones arrendaticias efectuadas por el accionado a favor del demandante, por concepto de pago de cánones de arrendamiento, sobre un local comercial ubicado en la Avenida Olmedilla, cruce con Calle El Sol, Nº 12-15, de esta ciudad de Barinas, Municipio Barinas, estado Barinas, correspondiente a recibos de Ingresos de los meses a saber: marzo, enero del año 2017, y diciembre , noviembre, octubre, septiembre, agosto, julio, junio, mayo, abril, del año 2016, por un monto de un mil doscientos bolívares (Bs. 1.200,00).
Las referidas documentales fueron tramitadas mediante la prueba de informe, siendo admitidas por este Tribunal, en la oportunidad lega, y que por error de descripción del asunto en el oficio correspondiente, no fue remitida la información por el Tribunal al cual se le peticiono, no obstante ante tal error, se acordó librar nuevo oficio, del que no consta en las actas procesales que el funcionario respectivo –alguacil- haya entregado a dicho órgano jurisdiccional, habidas cuenta que lo consignado por el accionante se corresponde a la información que fue requerida, motivos por lo cual el Tribunal entra a valor las actuaciones judiciales en los siguientes términos: Se les otorga pleno valor probatorio por ser actuaciones judiciales, emanadas por funcionario competente para ello, de las que se evidencia que el ciudadano José Encarnación Balaguera Vázquez, accionado de autos, efectúo en la fechas allí indicadas, el pago de los cánones de arrendamiento en su condición de arrendatario del inmueble objeto de la pretensión aquí ejercida, a favor del demandante. Y así se declara.
DETERMINACION DE LA RELACION ARRENDATICIA
En el caso sub judice al haber sido alegado la existencia de un contrato de arrendamiento verbal entre las partes, corresponde a la accionante la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y que para tal fin, aporto la ratificación de Oficio Nº 885, de fecha 20 de octubre de 2016, dirigido por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas, del Circuito Judicial Civil del estado Barinas, a este Órgano Jurisdiccional, mediante el cual informa que por ante ese Órgano Jurisdiccional, cursa asunto con la nomenclatura alfanumérica EN21-S-000033, con motivo de consignación de canon de arrendamiento, realizado por el demandado de autos, a favor del demandante, por un monto de un mil doscientos bolívares (Bs. 1.200,00), siendo la última fecha 16/10/2016, cuya pago se deriva de contrato verbal sobre un inmueble ubicado en la Avenida Olmedilla, cruce con Calle El Sol, Nº 12-15, de esta ciudad de Barinas.(Folio 65). Asimismo el demandado aporto copia certifica del expediente de consignación arrendaticia antes descrito.
Es de advertir que la referida actuación judicial, emana de la declaración que realiza la parte accionada ante ese Tribunal, lo que se colige la voluntad del accionado de regularizar lo relacionado al pago de los cánones de arrendamiento por concepto del inmueble objeto de arrendamiento, derivado de un contrato verbal, cuya declaración de viene de la propia parte accionada ante ese órgano, motivos por lo cual esta sentenciadora considera que ante el reconocimiento del accionante de su declaración, ha quedado demostrado la existencia del contrato de arrendamiento de forma verbal entre las partes aquí en litigio. Y así se decide.
DETERMINACION DEL INMUEBLE:
Este Tribunal considera necesario determinar el destino, uso del inmueble objeto de desalojo, en cuanto a local comercial o vivienda para habitación, en virtud que la accionante alego que el referido inmueble se encuentra destinado para uso comercial, por desempeñar el demandado actividad meramente comercial, que allí funcionan dos firmas comerciales, y el accionado en el debate oral alego que el demandado tiene su residencia de habitación y que en el inmueble funciona también sus negocios comerciales, aportando medios probatorios para desvirtuar la pretensión del actor.
A tal fin, se observa que las partes en el ejercicio de la activa probatoria trajeron a las actas procesales los siguientes medios:
Copias cerificadas, de resultas del asunto signado con el Nº EN21-S-2013-000033, tramitado por ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas del Circuito judicial Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción judicial del estado Barinas, correspondiente a consignaciones arrendaticias efectuadas por el accionado a favor del demandante, por concepto de pago de cánones de arrendamiento, sobre un local comercial ubicado en la Avenida Olmedilla, cruce con Calle El Sol, Nº 12-15, de esta ciudad de Barinas, Municipio Barinas, estado Barinas, correspondiente a los meses y montos allí indicados; asimismo cursa Oficio Nº 885, de fecha 20 de octubre de 2016, dirigido por el Tribunal antes señalado en el particular anterior, mediante el cual informa que por ante ese Órgano Jurisdiccional, cursa asunto EN21-S-000033, con motivo de consignación de canon de arrendamiento, realizado por el ciudadano demandado de autos, a favor del demandante, por un monto de un mil doscientos bolívares (Bs. 1.200,00), siendo la ultima fecha 16/10/2016, cuya pago se deriva de contrato verbal sobre un inmueble ubicado en la Avenida Olmedilla, cruce con Calle El Sol, Nº 12-15, de esta ciudad de Barinas.(Folio 65 primera pieza).
De las referidas documentales se evidencia, la aceptación por parte del accionado en el uso del inmueble, sea destinado a la actividad comercial, al haber acudido al Tribunal de Municipio como órgano competente para realizar las correspondientes consignaciones, a los fines de no entrar en mora como arrendatario, en el pago de los cánones de arrendamiento, del inmueble de marras, siendo que si estuviese destinado a vivienda familiar no acudió ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda –SUNAVI-, siendo el ente competente cuando se trate de inmuebles destinados a vivienda familiar; de la conducta desplegada por el accionado, se colige que como arrendatario su aceptación tácita del uso destinado al inmueble objeto de la pretensión como local comercial. Aunado que de la inspección judicial realizada por quien decide, se pudo constatar en el particular tercero, que el área destinada a uno de los dormitorios y cocina, descritos, que se encuentran en el área destinada a deposito del local comercial, no son parte de la estructura de construcción del inmueble, observándose que las mismas fue construida provisionalmente, observándose una media pared con estructura de metal y divisiones en Driwal. De lo que se infiere que el acondicionamiento como vivienda familiar en la referida área - deposito del local comercial- fue construido provisionalmente al inmueble, cuya prueba adminiculada con las consignaciones arrendaticias que fueron efectuadas por el demandado en el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas, del Municipio Barinas del Circuito Judicial Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, así como el oficio dirigido por el referido Tribunal y analizado, se colige que la intención de las partes aquí involucradas fue convenir que el uso y destino a darse al inmueble objeto de la relación arrendaticias seria comercial. Y así se decide.
LA FALTA DE PAGO.
Determinado lo anterior, la representación judicial de la parte actora alego la falta de pago a partir del 15 de diciembre de 2015, de los cánones de arrendamiento convenidos en la cantidad de quince mil bolívares (Bs. 15.000,00), cada uno, y el accionado a los fines de desvirtuar la pretensión de su adversario, promovió actuaciones judiciales tramitadas por ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas del Circuito judicial Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, relacionadas al pago de cánones de arrendamiento, por la cantidad de un mil doscientos bolívares. (Bs.1.200,00), a favor del demandante, en calidad de arrendador del inmueble objeto de desalojo, derivados de la relación arrendaticia.
Así las cosas, se procede a verificar el supuesto de falta de pago invocado como pretensión principal por la representación del accionante, con fundamento en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en ese sentido se hace necesario señalar que la norma in comento establece:
Artículo 40.- Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
La Ley especial de arrendamiento, es clara al señalar la procedencia de la acción de desalojo, por falta de pago de dos cánones de arrendamiento. En este orden de ideas acotamos que la referida norma sanciona al arrendatario negligente en el cumplimiento de sus obligaciones que contrae contractualmente. Es de destacar que en el ámbito arrendaticio, constituye el pago el único medio de liberación, cuando se invoca la insolvencia por falta pagos de los cánones de arrendamiento.
El accionante alega que el canon de arrendamiento estipulado es la cantidad de quince mil bolívares, (Bs.15.000,00) que fue convenido con el accionado en un procedimiento administrativo tramitado por ante la SUNDDE, siendo debatido por el accionado al promover medios probatorios para demostrar que el canon de arrendamiento convenido es la cantidad de un mil doscientos bolívares (Bs.1.200,00).
A los fines de decidir al respecto, se analizara el material probatorio aportado por las partes:
Cursan sendas boletas de notificación, dirigida al accionado, por la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), de la que se colige, que ese ente se declaró competente para conocer denuncia de arrendamiento, formulada por la abogada Rosaura Cabrera de Casillo, C.I. 4.261.56, por la presunta infracción del artículo 54 segundo aparte Núm. 10 de la Ley Orgánica de Precios Justos, estableciéndose día de comparecencia en la primera de estas el 26/11/2015, y 30/11/2015, en la segunda, a las horas allí indicadas.
Asimismo, cursa Oficio Nº SUNDDE-CRBNS-2017-0020, de fecha 22/03/2017, mediante el cual la SUNDDE Barinas del estado Barinas, da respuesta a lo solicitado,- mediante la prueba de informe-, donde remite parte del expediente administrativo tramitado por ese ente, constante de dos folios en el primero de estos consta: acta, levantada en facha 12/11/2015, donde se evidencia el diferimiento de audiencia, para el día miércoles 18/11/2015, para fijar canon de arrendamiento, del local comercial ubicado en la Av Olmedilla entre calle Mérida y El Sol Nº 12.15, entre el arrendatario y el arrendador; Y el segundo, consta: de escrito con sello de recibo de fecha 24 AGO de 2015, por ante la SUNDDE, suscrito por la abogada Rosaura, solicitando se realice el correspondiente procedimiento a los fines que se fije un canon de arrendamiento justo.
De las referidas documentales no se evidencia la existencia de convención alguna, celebrada por ante la SUNDDE, en la ciudad de Barinas, por el accionante con el demandado de autos, donde determinen el monto del canon de arrendamiento en la cantidad alegada por la accionante, habidas cuestas consta Oficio Nº 885, de fecha 20 de octubre de 2016, dirigido por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del municipio Barinas, del Circuito Judicial Civil del estado Barinas, mediante el cual informa que por ante ese Órgano, cursa asunto EN21-S-000033, con motivo de consignación de canon de arrendamiento, realizado por el ciudadano demandado de autos, a favor del demandante, por un monto de un mil doscientos bolívares (Bs. 1.200,00), cuya pago se deriva de contrato verbal sobre un inmueble ubicado en la Avenida Olmedilla, cruce con Calle El Sol, Nº 12-15, de esta ciudad de Barinas.(Folio 65 primera pieza).
Quien decide considera que no quedo demostrado del acervo probatorio aportado al proceso, que el canon de arrendamiento que rige la relación arrendaticia, este establecido en la cantidad de quince mil bolívares (Bs. 15.000,00), es decir, que no fue demostrado que se haya celebrado por ante la SUNNDE convención alguna entre las partes aquí en litigio, para estipular un aumento en el canon de arrendamiento por la cantidad demandada, cursando en autos copias certificadas de actuaciones judiciales, correspondientes al pago por los cánones, por la cantidad de un mil doscientos bolívares (1.200,00). En consecuencia resulta forzoso para quien decide la declaratoria sin lugar la pretensión ejercida por el accionante al no haber demostrado primeramente que efectivamente el canon era la cantidad demandada, y como consecuencia verificar la mora del arrendatario en el pago de éste .Y así se decide.
DISPOSITIVA
Por las razones de hecho y de derecho que preceden, este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario Y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas del Circuito Judicial Civil, de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide en los siguientes términos:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la demanda de desalojo intentada por el ciudadano Francesco Maldera Tarantino, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 6.256.753,representado por los abogados Rosaura Cabrera de Castillo y Bedo Castellano Segarra, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. Y62.278 y 77.977 contar el ciudadano José Encarnación Balaguera Vázquez, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.648.489, asistido por el abogado Michel Galvis Inscrito en el Inpreabogado Nº 59.606.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante, de conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: No se ordena la notificación de las partes del presente fallo, por haberse dictado dentro de la oportunidad legal, de conformidad a lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil.
DE LA APELACIÓN.
Posteriormente en fecha 31 de julio de 2017, comparece por ante el Tribunal la abogada en ejercicio, Rosaura Cabrera de Castillo, inscrita bajo el Nº 62.278, apelo del acta levantada en fecha 21 de julio de 2017, reservándose el derecho de argumentar en la Alzada las razones de la apelación.
En fecha 11/08/2017 el Tribunal recurrido dicta el extenso de la sentencia, apelando de la misma el 20/09/2017, oyendo la apelación el 22 de septiembre de 2017, en ambos efectos de conformidad en lo establecido en el artículo 290 del Código de Procedimiento Civil.
Por consiguiente en fecha 03 de octubre, se dictó auto, dándole entrada al Recurso de Apelación, luego del sorteo de distribución de causas, en el juicio de desalojo de local, ordenándose el curso legal correspóndete. En consecuencia por cuanto se trata de una sentencia definida, a partir del presente auto comenzó a computarse los lapsos y términos previsto en los artículos 118, 517, 518, 519 y 520 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 17/10/2017, se pronunció el Tribunal en vista del escrito presentado por el demandado José Encarnación Balanguera Vásquez, debidamente asistido por el abogado en ejercicio Michael Galvis, mediante el cual peticiona, sea paralizada el presente asunto, hasta tanto que sea sentenciado definitivamente el asunto que cursa por ante el Tribunal Primero de Primera Instancia Del Circuito Judicial Civil, Mercantil Y Transito signado con Nº EP21-V-2016-000208, de tal manera este Tribunal Superior observa:
… Omissis… Al señalado escrito que aquí nos ocupa, el peticionante acompaño copia simpe del escrito de la forma de la demanda contentivo en el asunto señalo, el cual cursa por ante el mencionado órgano jurisdiccional de primera instancia, así como copia simple del auto de admisión de tal forma de demanda, dictado en fecha 24/04/2017, es por lo que se evidencia que el presente asunto objeto del recurso de apelación previo aquel, en virtud de los cual al no constar en las actas procesales que conforman la presente causa que exista una decisión alguna dictada en primera instancia referente a la existencia de una cuestión perjudicial que deba resolverse en un proceso disto previo al aquí nos ocupa, es por lo que resulta forzoso para que esta Superioridad negar lo peticionado por improcedente, y en consecuencia se advierte a las partes que el presente recurso, continua en su curso legal…. Sic…
DEL ESCRITO DE INFORMES POR ANTE ESTA ALZADA.
En fecha 23/10/2017, el ciudadano José Encarnación antes identificado, debidamente asistido por el abogado en ejercicio Michael Galvis, consignan escrito de informes estableciendo los siguientes términos:
… Omisis…
DE LOS TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA
Los términos de la controversia versan en la "DEMANDA DE DESALOJO" incoada por abogada ROSAURA CABRERA DE CASTILLO, en lo adelante referida también como "LA APODERADA", actuando en nombre y representación del ciudadano FRANCESCO MALDERA TARANTINO, en lo adelante referido también como "EL ARRENDADOR OFERENTE" ambos ampliamente identificados en autos, de un inmueble, ubicado en la Avenida Olmedilla cruce con calle El Sol. No 12-15 centro, en la ciudad de Barinas, Estado Barinas, en lo adelante también referido como "EL INMUEBLE" donde desde un principio, y en una parte de "EL INMUEBLE claramente delimitada vivo con mi familia y en otra área del mismo inmueble, tengo constituido un taller de reparación de aire acondicionado y venta de repuesto tal come se puede constatar en el Contrato de Arrendamiento privado que suscribiera con la Mocedad mercantil INMOBILIARIA Y REPRESENTACIONES MERCANTILES BARINAS CA domiciliada en Barinas, inscrita en el Registro de Comercio del juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Estado Barinas, el día 7 de octubre de 1974, bajo el No 281. de fecha trece (13) de diciembre de 1985, el cual contemplo expresamente el alquiler de Prenda y el alquiler de un área para el funcionamiento de un taller dedicado a la instalación y reparación, de aparatos de aire acondicionado y refrigeración en general, el cual sigue en funcionando desde entonces, en lo adelante "EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, y que nunca ha sido cuestionado, ni desconocido, ni consta oposición al mismo por parte de "EL ARRENDADOR OFERENTE" fijándose en aquella oportunidad UN CANON UNICO DE ARRENDAMENTO por la suma de OCHOCIENTOS HOLIVARES (B 800.00), mediante mensualidades fijas y por adelantado "los cinco (5) primero días del mes que está corriendo las cuales han sufrido ajustes acordados entre las partes contratantes hasta llegar al monto del canon de arrendamiento actual de UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs, 1.200,00) mensuales, tal como consta en la inspección judicial hecha por el a-quo
Ahora bien la parte actora baso la pretensión de la presente "DEMANDA DE DESALOJO" en el incumplimiento de un supuesto "ACUERDO" celebrado entre la parte demandada y "LA APODERADA por ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) del Estado Barinas, donde se discutió un supuesto contrato de arrendamiento y se fijó un supuesto canon de arrendamiento por la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs 15.000,00) mensual, "ACUERDO que según lo señalado por "LA APODERADA quedo plasmado en un "ACTA ADMINISTRATIVA" levantada 3 tal efecto el cual Niego, Rechazo y Contradigo que se haya celebrado, por ser falsa ésa afirmación es decir "EL DOCUMENTO FUNDAMENTAL DE LA DEMANDA que NO acompañó "LA APODERADA" con su libelo de "DEMANDA DE DESALOJO", ni fue presentado en la oportunidad para su subsanación hecho que fue denunciado en primera instancia en mi "ESCRITO DE OPOSICIÓN DE CUESTIONES PREVIAS en su numeral TERCERO posteriormente en mi "ESCRITO DE CONCLUSIONES" que riela en los folios 76 y 77 inclusive. De la primera pieza, en mi "ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA DE DESALOJO" tampoco se presentó a lo largo de todo el presente proceso judicial, "DOCUMENTO FUNDAMENTAL DE LA DEMANDA que resultaba indispensables a los fines que pudiera como parte demandada conocer los hechos fundamentales de la pretensión de la parte demandante y también pudiera ejercitar mi derecho a la defensa.
Sin embargo, y tal como quedó plasmada en la sentencia interlocutoria dictada por el a quo en fecha dieciocho (18) de enero del 2016, en la que resolvió las denuncias hechas en mi "ESCRITO DE OPOSICIÓN DE CUESTIONES PREVIAS" sobre los defectos del libelo de la "DEMANDA DE DESALOJO", consideró entre otras cosas, que "LA APODERADA" había subsanado la presentación del "DOCUMENTO FUNDAMENTAL DE LA DEMANDA", mediante TESTIMONIO del ciudadano Kilber Monzón, titular de la cédula de identidad No. CIV 19.533.246, quien labora como abogado adscrito ante la SUNDDE del Estado Barinas declaración que rechace oportunamente en mi "ESCRITO DE CONCLUSIONES" por ser falsas dichas afirmaciones, es decir, que el supuesto "ACUERDO celebrado entre la parte demandada y "LA APODERADA" por ante la SUNDDE que debió estar plasmado en un "ACTA ADMINISTRATIVA levantada para tal efecto, fue subsanado por la testimonial del ciudadano Kile Monzón que no es depositario de la Fe Publico dáncele la juzgadora "plena valor probatorio a sus declaraciones por ser un medio de prueba admisible en juicio, pase a QUE ES EN REALIDAD UNA PRUEBA, EXPRESAMENTE PROHIBIDA EN LA LEY Y POR TANTO INADMISIBLE DE OFICIO por las razones que continuación señalo:
PRIMERO: NO ES ADMISIBLE la prueba de testigo para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares (Bs. 2000.00). ni tampoco es admisible para comprobar lo contrario de una convención contenida en instrumento público ( DOCUMENTO PUBLICO ADMINISTRATIVO COMO LAS ACTAS CONTENIDAS EN EL EXPEDIENTE ADMINISTRATIVO INCLUYENDO LA PROVIDENCIA ADMINISTRATIVA CONTENTIVO DEL DICTAMEN O ACTO CONCLUSIVO DICTADO POR CUALQUIER ORGANISMO E INSTITUTO PUBLICO, INCLUYENDO LA SUNDDE), o lo que modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes de tiempo o después, de su otorgamiento, aunque que se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares, prohibición hecha por disposición expresa en el artículo 1.387 del Código Civil Venezolano.
SEGUNDO: NO ES ADMISIBLE pretender comprobar mediante la prueba de testigo la existencia de una convención contenida en una "ACTA ADMINISTRATIVA supuestamente celebrada con "LA ABOGADA" por ante la SUNDDE, ni mucho menos una "PROVIDENCIA ADMINISTRATIVA CONTENTIVO DEL DICTAMEN O ACTO CONCLUSIVO misma debió dictarse conforme a las solemnidades prescritas en la LEY ORGANICA DE PREDIOS JUSTOS Y LA LEY ORGANICA DE PROCEDIMIENTOS ADMINISTRATIVOS debidamente suscrito por el SUPERINTENDENTE DE LA SUNDDE para demostrar su existencias decir, cumpliendo con los trámites, requisitos y formalidades
necesarios para la valides y eficacia de los actos administrativos conforme a los procedimientos DE CARACTER DE ORDEN PUBLICO señalados en la LEY ORGÁNICA DE PRECIOS JUSTOS, los cuales no pueden ser relajados por las partes En otras palabras, no es con una testimonial como son demostrados los actos administrativos emanados de la SUNDDE.
Ahora bien, como lo ha señaló el a quo en su Sentencia Definitiva de lecha once (11) de agosto del 2017, en especial, en su antepenúltimo y ultimo aparte de su análisis probatorio o motivos de hechos y de derechos de la decisión, la parte actora no demostró convención alguna o "ACUERDO" celebrado por ante la SUNDDE, ni mucho menos la fijación de un nuevo canon de arrendamiento por la cantidad demandada.
Precisamente es esta situación la que he denunciado desde el inicio del presente procedimiento judicial en mi "ESCRITO DE OPOSICIÓN DE CUESTIONES PREVIAS ESCRITO DE CONCLUSIONES", desarrollado más ampliamente en me "ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA DE DESALOJO", porque simplemente no existe ningún “ACUERDO" y mucho menos ninguna "ACTA ADMINISTRATIVA", ya que nunca accedería a celebrar una convención para la fijación de un canon de arrendamiento de un inmueble que previamente me fue ofrecido en venta, la cual acepte legalmente mediante documentes autenticados y conforme a lo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial e "DECRETO LEY, y que hasta la fecha no se ha hecho la tradición legal de "EL INMUEBLE porque "EL ARRENDADOR OFERENTE Y "LA APODERADA" se han negado de manera arbitraria y sin justificación legal alguna a la protocolización del Contrato de Compra-Venta definitivo por ante el Registro Público inmobiliario respectivo, situación que he denunciado por ante el a quo y por ante el Tribunal Primero de Primera instancia en lo Civil, Mercantil de Tránsito del Estado Barinas, en mi "DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y DE LAS OBLIGACIONES CONTENIDAS EN LA OFERTA DE COMPRAVENTA procedimiento que actualmente se sustancia en el ASUNTO No EP21-V-2016-00020 correspondiente a la nomenclatura llevada por ése Tribunal, razón por la cual intento demostrar que "EL ARRENDADOR OFERENTE" y "LA APODERADA" han utilizando el presente procedimiento de Desalojo para sorprender la buena te de los órganos jurisdiccionales y así evadir "LAS OBLIGACIONES CONTENIDAS EN LA OFERTA DE COMPRAVENTA" de ´´EL INMUEBLE´´.
En consecuencia, no existe ninguna de las Causales de Desalojo señaladas taxativamente en los literales a, b, c, d, e, f, g, h, del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial ni en las causales contenidas en los numerales 1, 2, 3, 4 y 5 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Capítulo II DE LAS DENUNCIA A LAS VIOLACIONES DE LAS NORMAS PROCESALES Y DE ORDEN PÚBLICO HECHAS DURANTE EL PROCESO JUDICIAL
A continuación resumo algunas de las denuncias hechas sobre las VIOLACIONES DE NORMAS DE ORDEN PÚBLICO las cuales fueron formuladas tanto en mi "ESCRITO DE OPOSICIÓN DE CUESTIONES PREVIAS", como en mi "ESCRITO DE CONCLUSIONES, como en mi ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA DI DESALOJO", como en las distintas diligencias y escritos presentados a lo largo del presente proceso judicial de Desalojo que debieron ser oídas por el a-quo para decretar la inadmisibilidad de la presente acción:
PRIMERA: La falta de presentación junto con el Libelo de la Demanda del "DOCUMENTO FUNDAMENTAL DE LA DEMANDA", es decir, del supuesto "ACUERDO celebrado entre la parte demandada y "LA APODERADA" por ante la SUNDDE, donde supuestamente se discutió un nuevo contrato de arrendamiento y se figo un nuevo canon de arrendamiento cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (15.000,00) mensual ACUERDO que según quedó plasmado en un "ACTA ADMINISTRATIVA levantada a tal efecto el cual niego, rechazo y contradigo por ser falsa afirmación y que no existe tal "ACUERDO", por tanto a quo no debió admitir la presente acción, dando por extinguido el presente proceso judicial y decretar los efectos señalados, en el artículo 271 del Código de Procedimiento Civil
SEGUNDA: Tal como ya lo he señalado, fue admitida la presente DEMANDA DE DESALOJO sin la presentación del DOCUMENTO FUNDAMENTAL DE LA DEMANDA y mediante una prueba expresamente prohibida por la ley como lo es la PRUEBA DE TESTIMONIO del ciudadano Kilber Monzón, antes identificado, donde se pretende demostrar con ello la existencia de una convención de más de dos mil bolívares (2.000,00) contenida en un "ACTA ADMINISTRATIVA la existencia de PROVIDENCIA ADMINISTRATIVA CONTENTIVO DEL DICTAMEN O ACTO CONCLUSIVO", de conformidad con lo señalado artículo 1.387 del Código Civil venezolano y las normas procedimentales para la formación de la TPROVIDENCIA ADMINISTRATIVA CONTENTIVO DEL DICTAMEN ACTO CONCLUSIVO contenidas en la Ley Orgánica de Precios Justos y la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativos.
TERCERA La inexistencia de alguna de las Causales de Desato señaladas taxativamente los literales a, b, c, d, e, f, g, h, i del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para el uso Comercial en las causales contenidas en los numerales 1, 2, 3, 4 y 5 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ya que como se comprobó en juicio y lo señalo la propia sentencia recurrida, me encuentro solvente con los pagos de los cánones de arrendamientos y he cumplido a cabalidad con todas mis obligaciones contractuales.
CUARTA: la existencia de la prohibición expresa para demandar el desalojo, de EL INMUEBLE, por no haber tramitado previamente dicho procedimiento por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda o hasta tanto que finalice el procedimiento administrativo que yo iniciaría en fecha trece (13) de junio de 2013 por ante la institución, tal como quedo mostrado en autos, mediante la consignación en el expediente del escrito contentivo de mi SOLICITUD DE REGULACION DEL TRAMITE QUE DEBIA SEGUIR DE LOS CANONES DE ARRENDAMINETO, tomando en consideración la características particulares de EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO existente y el destino del INMUEBLE ( corroborado en os registro fotográficos y declaraciones contenidas en la inspección judicial practicada por el Tribunal a quo) el cual contempla un canon único de arrendamiento para el alquiler de un local comercial y de una vivienda, y la consignación en autos de los originales de las sendas boletas de citación emitidas por la superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda a EL ARRRENDADOR OFERENTE en el que se le notifica sobre la existencia sobre dicho procedimiento iniciado en fecha trece (13) de junio de 2013 y que no fue negado ni contradicho por la parte actora, ni demostrado su culminación mediante la presentación de la PROVIDENCIA ADMINISTRATIVA CONTENTIVO DEL DICTAMEN o ACTO CONCLUSIVO emitido por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda , todo ello de conformidad con lo señalado en los artículos 3 numeral 3 del artículo 20 y 94 de la ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de vivienda.
Es decir, la acción propuesta por ´´EL ARRENDADOR OFERENTE´´ y ´´LA APODERADA´´ está prohibida por la ley y poco importaba que el demandado no hubiere contestado la demanda por cuanto los hechos alegados en el libelo de la demanda de desalojo dejan de tener trascendencia legal porque es prioritaria la cuestión de derecho, esto es, la prohibición legal, no teniendo objeto entrar a examinar si los hechos aducidos, son o no verdaderos. A continuación la norma citada:
Procedimiento previo a las demandas
LEY PARA LA REGULACION Y CONTROL DE LOS ARRENDAMINETOS DE VIVIENDA, Articulo 94: previo a las demandas por el desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arredramiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de las relaciones arrendaticias sobre le inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretende la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.´´
Situación que no puede ser admitida en un Estado Social de Derecho y de Justicia que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación la vida, la libertad la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social, en especial, la garantía de los derechos del hogar, la familia, la maternidad, la paternidad de los niños, niñas, adolescentes y de toda persona en situación de vulnerabilidad, a los fines de asegurar el desarrollo humano integral, la consolidación y protección de la familia, así como el bienestar comunitario y social en la búsqueda del buen vivir y en general, la preeminencia de los derechos humanos y la ética.
QUINTA: El incumplimiento por parte de "EL ARRENDADOR OFERENTE" V "LA APODERADA de las "OBLIGACIONES CONTENIDAS EN LA OFERTA DE COMPRAVENTA de "EL INMUEBLE" de conformidad con el Oficio S/N de fecha veinticinco (25) de febrero del 2015, emanado de la Notaria Pública Primera de Barinas, a través del cual me participo "LA APODERADA" que el "EL ARRENDADOR OFERENTE", le había solicitado a ése Despacho Notarial, se me NOTIFICARA sobre su voluntad de ofrecerme en venta "EL INMUEBLE" y que en fecha once (11) de marzo del 2015, procedí a notificar a "EL ARRENDADOR OFERENTE" en el inmueble de su propiedad, mi respuesta de ACEPTACIÓN DE SU OFERTA a través de Notaria, tal como corista en el Acta Notarial de fecha diecisiete (17) de marzo del 2015 levantada por ante la Notaria Segunda de Barinas, todas consignadas en el presente expediente, es decir, dentro del lapso fijado de los quince (15) días calendarios para dar mii respuesta, de conformidad con lo señalado en su oferta y lo establecido en el artículo 38 del "DECRETO LEY.
Hecho que he denunciado por ante el a-quo y por ante el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito del Estado Barinas. Barinas, en mi "DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y DE LAS OBLIGACIONES CONTENIDAS EN LA OFERTA DE COMPRAVENTA, procedimiento que actualmente se sustancia en el ASUNTO No. EP21-V-2016-000208, correspondiente a la nomenclatura llevada por ése Tribunal y que se niega "EL ARRENDADOR OFERENTE" Y "LA APODERADA" hacerse parte en el juicio pese a que tienen pleno conocimiento del mismo, declarándose con tal actitud en Rebeldía por inactividad inicial y total en aquel proceso.
Es por todo lo antes expuesto que SOLICITO a este honorable juzgado paralice la presente causa hasta tanto sea sentenciado definitivamente el ASUNTO No. EP21-V-2016 000208 de la nomenclatura llevada por el Tribunal Primero de Primera instancia en lo Civil. Mercantil y de Tránsito del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, donde se sustancia la "DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y DE LAS OBLIGACIONES CONTENIDAS EN LA OFERTA DE COMPRAVENTA" de "EL INMUEBLE", que yo interpusiera en contra del aquí actor ciudadano FRANCESCO MALDERA TARANTINO, donde pretendo que reconozca la existencia del negocio jurídico o compraventa de. "EL INMUEBLE y debido a la NATURALEZA DEL DERECHO REAL QUE PRETENDO TUTELAR Y AL PRINCIPIO DE LA TUTELA JUDICIAL EFECTIVA consagrado en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, procedimiento del cual tiene plenamente conocimiento la parte actora.
Solo si este honorable juzgado no acogiera esta solicitud pido sea declarado sin Jugar la presente "Demanda de Desalojo" por todas las denuncias antes expuestas.
Capitulo III CONCLUSIONES
La parte actora durante la presente acción nada probó que le favoreciera para comprobar sus respectivas afirmaciones de hecho, de conformidad con lo señalado en el Articulo 506 del Código de Procedimiento Civil en consecuencias, no existe ninguna de las Causales of Desalojo señaladas taxativamente en los literales a, b, c, d, e, f, g, h, i del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Inmobiliario para el Uso Comercial, ni en las causales contenidas en los numerales 1, 2, 3,4 y 5 del artículo 91 de la ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Es por todo lo antes expuesto que solicito este digno Tribunal sea declarado sin lugar la presente "Demanda de Desalojo", ratificando el dispositivo de le sentencia recurrida por la parte actora, con especial condenatoria en costas, debido a las infracciones de las normas legales de Orden Público que contemplan las condiciones que deben seguirse para la formación de los actos administrativos emitidos por SUNDDE, señalados en los artículos 4, 11 y 79 de la Ley Orgánica de Precios Justos y los artículos 48, 58, 59 y 32 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, así como, las normas que contemplan o requisitos para la admisión de la presente "Demanda de Desalojo" y el agotamiento de la vía administrativa, de conformidad con los artículos 6, 20 Ord 3 y 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el "DECRETO LEY
Por último, quiero resaltar que la intensión en definitiva de la parte actora es valerse de esta acción con el único propósito de evadir su "OBLIGACIÓN de CUMPLIR CON LO SEÑALADO EN SU OFERTA DE VENTA" de "EL INMUEBLE" que ha servido de mi vivienda por más de treinta (30) años y que la propia parte actora reconoce al señalar como mi domicilio y siendo también mi único sustento y el de mi familia.
Luego en fecha 03/11/2017, consigna diligencia el abogado en ejercicio a Michael Galvis antes identificado, mediante la cual ratifica escrito de informe presentado en fecha 23/10/2017, y acompañado a ello presenta escrito de informe ampliado de conformidad con lo señalado en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, de lo cual expone lo siguiente:
DE LOS TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA
Les términos de la controversia versan en la "DEMANDA DE DESALOJO incoada por abogada ROSAURA CABRERA DE CASTILLO, en lo adelante referida también como "LA APODERADA", actuando en nombre y representación del ciudadano FRANCESCO MALDERA TARANTINO, en lo adelante referido también como "El ARRENDADOR OFERENTE", ambos ampliamente identificados en autos, de un inmueble ubicado en la Avenida Olmedilla cruce cale El Sol. No. 12-15, centro, en la ciudad de Barinas, Estado Barinas, en lo adelante también referido como "EL INMUEBLE", donde desde un principio, y en una parte de "EL INMUEBLE claramente delimitada vivo con mi familia, y en otra área del mismo inmueble tenido constituido con taller de reparación de aire acondicionado y verita de repuesto tal como se puede constatar en la inspección judicial hecha por el a quo y en el Contrato de Arrendamiento privado que suscribiera con la sociedad mercantil INMOBILIARI REPRESENTACIONES MERCANTILES BARINAS, CA, domiciliada en Barinas, inscrita en el Registro de Comercio del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Estado Barinas, el día 7 de octubre de 1974, bajo el No 281, de fecha trece (13) de diciembre de 1985 el cual contemplo expresamente el alquiler de vivienda y el alquiler de un área para el funcionamiento de un taller dedicado a la instalación y reparación, de aparatos de aire acondicionado y refrigeración en general, el cual ligue en funcionando desde entonces en No adelante "EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, el cual fue consignado en el presente expediente y junto a mi escrito de consignación del pago de los cánones de arrendamiento de "EL INMUEBLE sustanciado en el Asunto: No. EN21 2013-000033 correspondiente a la nomenclatura llevada por el juzgado Segundo de Municipio de Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en el mes de junio del 2013, el mismo que consigne por ante la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA en fecha trece (13) de junio de 2013, para solicitar la regulación del trámite que debía seguir para efectuar la consignación de los cánones de arrendamiento, tomando en consideración la características particulares del contrato de arrendamiento existente y el destino de "IL INMUEBLE", el cual contempla un canon único de arrendamiento para el alquiler de un local comercial y de una vivienda que se encuentra en "EL INMUEBLE" que hoy es motivo de desalojo, contrato del cual tiene pleno conocimiento la parte actora y que nunca ha sido cuestionado, ni desconocido, ni consta oposición al mismo por parte de TEL ARRENDADOR OFERENTE, fijándose en aquella oportunidad UN CANON ÚNICO DE ARRENDAMIENTO por la suma de OCHOCIENTOS BOLIVARES (B: 800,00), las cuales han sufrido ajustes acordadas entre las partes contratantes hasta llegar al monto del canon de arrendamiento actual de UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (BS 1.200,00) mensuales.
Ahora bien, la parte actora baso la pretensión de la presente "DEMANDA DE DESALOJO" en el incumplimiento de un supuesto "ACUERDO celebrado entre la parte demandada y "LA APODERADA" por ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) del Estado Barinas, donde se discutió también in supuesto contrato de arrendamiento y se fijó un supuesto canon de arrendamiento por la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs 15.000,00) mensual, "ACUERDO" que según lo señalado por "LA APODERADA" quedo plasmado en un "ACTA ADMINISTRATIVA" levanta a tal efecto el cual Niego, Rechazo y Contradigo que se haya celebrado, por ser falsa esa afirmación es decir "EL DOCUMENTO FUNDAMENTAL DE LA DEMANDA que NO acompaño "LA APODERADA" con su libelo de "DEMANDA DE DESALOJO", ni fue presentado en la oportunidad para su subsanación, hecho que fue denunciado en primera instancia en mi ESCRITO DE OPOSICIÓN DE CUESTIONES PREVIAS en su numeral TERCERO posteriormente en mi "ESCRITO DE CONCLUSIONES que riela en los folios 76 y 77 inclusive de la primera pieza, en mi "ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA DE DESALOJO en mis distintos escritos y diligencias presentados a lo largo del presente proceso judicial "DOCUMENTO FUNDAMENTAL DE LA DEMANDA" que resultaba indispensables a los fines que pudiera como parte demandada conocer los hechos fundamentales de la pretensión de la parte demandante y también pudiera ejercitar mi derecho a la defensa.
Sin embargo y tal como quedó plasmada en la sentencia interlocutoria dictada por el a quo en fecha dieciocho (18) de enero del 2016, en la que resolvió las denuncias hechas en mi "ESCRITO DE OPOSICIÓN DE CUESTIONES PREVIAS" sobre los defectos del libelo de la "DEMANDA DE DESALOJO", consideró entre otras cosas, que "LA APODERADA" había subsanado la presentación del "DOCUMENTO FUNDAMENTAL DE LA DEMANDA", mediante el TESTIMONIO del ciudadano Kilber Monzón, titular de la cédula de identidad No. CI V 14533:246, quien labora como abogado asistente ante la SUNDDE declaración que rechace oportunamente en mi "ESCRITO DE CONCLUSIONES por ser falsa dichas afirmaciones, es decir, que es demandada y "LA APODERADA" por ante la SUNDDE que debió estar plasmado en un "ACТА ADMINISTRATIVA levantada para tal efecto fue subsanado por la testimonial ciudadano Kilber Monzón que no es depositario de la fe pública dándole a la juzgadora pleno valor probatorio a sus declaraciones por ser un medio de prueba admisible en juicio PESE A QUE ES EN REALIDAD UNA PRUEBA EXPIRESAMENTE PROHIBIDA EN LA LEY POR TANTO INADMISIBLE DE OFICIO por las por las razones que a continuación señalo:
PRIMERO: NO ES ADMISIBLE la prueba de testigo para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares (s. 2000,00), ni tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos (DOCUMENTO PUBLICO ADMINISTRATIVO COMO LAS ACTAS CONTENIDAS EN EL EXPEDIENTE ADMINISTRATIVO INCLUYENDO LA PROVIDENCIA ADMINISTRATIVA CONTENTIVO DEL DICTAMEN CONCLUSIVO DICTADO POR CUALQUIER ORGANISMO INSTITUTO PUBLICO, INCLUYENDO LA SUNDDE), o lo que la modifique, ni para justificar lo que hubiere dicho antes al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares, prohibición hecha por disposición expresa del artículo 1.387 del Código Civil venezolano, el cual transcribo a continuación:
Articulo 1.387
“No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrado con el fin de establecer una obligación o de extinguirla cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares.
Tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo hubiese dicho antes al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares (…)”
Es decir, el a quo jamás debió admitir la prueba testimonial para sustituir con ello la presentación del supuesto "ACUERDO" convención para la fijación de un nuevo canon de Arrendamiento de quince mil bolívares (15.000,00) suscrito ante la SUNDDE y mucho menos admitir la presente demanda con esa prueba ilegal.
SEGUNDO NO ES ADMISIBLE pretender comprobar mediante la prueba de testigos a existencia de una convención contenida en una "ACTA ADMINISTRATIVA" Celebrada con "LA ABOGADA" por ante SINCE PROVIDENCIA ADMINISTRATIVA CONTENTIVO DEL DICTAMEN ACTO CONCLUSIVO debió dictarse conforme a las solemnidades prescritas en la LEY ORGANICADE PRECIOS JUSTOS Y LA LEY ORGANICA DE PROCEDIMIENTOS ADMINISTRATIVOS, debidamente suscrito por el SUPERINTENDENTE DE LA SUNDDE para demostrar su existencia, es decir, cumpliendo con los trámites, requisitos y formalidades necesarios para la validez y eficacia de los actos administrativos conforme a los procedimientos DE CARÁCTER DE ORDEN PUBLICO señalados en la LEY ORGÁNICA DE PRECIOS JUSTOS, los cuales no pueden ser relajados por las partes. En otras palabras, no es con una testimonial como son demostrados los actos administrativos emanados de la SUNDDE.
LEY ORGÁNICA DE PRECIOS JUSTOS. Orden Público Articulo 4 Las disposiciones de la presente Ley son de orden público y, en consecuencia, irrenunciables Las operaciones económicas entre los sujetos definidos en la presente Ley, que sean de su interés particular y en las que no se afecte el interés colectivo, podrán ser objeto de conciliaciones o arreglas amistosos.
Para lo cual señalo de manera expresa e indubitable que no se ha llegado a ningún acuerdo sobre un nuevo contrato o aumento de canon alguno de "EL INMUEBLE que hoy es objeto de desalojo y que me fue ofrecido en venta en fecha veinticinco (25) de febrero de 2015, la cual acepte conforme a lo señalado en el artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arredramiento Inmobiliario para el Uso Comercial "DECRETO LEY Como llegar a semejante acuerdo si precisamente me encuentro reclamando por ante el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito del Estado Barinas. Barinas, el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y DE LAS OBLIGACIONES CONTENIDAS EN LA OFERTA DE COMPRAVENTA de "EL INMUEBLE"
Ahora bien, como lo ha señaló el a quo en su Sentencia Definitiva de fecha once (11) de agosto del 2017, en especial, en su antepenúltimo y último aparte de su análisis probatorio o motivos de hechos y de derechos de la decisión, la parte actora no demostró convención alguna o "ACUERDO" celebrado por ante la SUNDDE, ni mucho menos la fijación de un nuevo canon de arrendamiento por la cantidad demandada.
Precisamente es ésta situación la que he denunciado desde el inicio del presente procedimiento judicial en mi "ESCRITO DE OPOSICIÓN DE CUESTIONES PREVIAS" y en mi "ESCRITO DE CONCLUSIONES desarrollado más ampliamente en mi "ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA DE DESALOIO", y a lo largo de mis escritos y diligencias en el presente proceso judicial, porque simplemente no existe ningún "ACUERDO y mucho menos ninguna "ACTA ADMINISTRATIVA, ya que nunca accedería a celebrar una convención para la fijación de un canon de arrendamiento de un inmueble que previamente me fue ofrecido en venta, la cual acepte legalmente mediante documentos autenticados y conforme a lo establecido en el artículo 38 del "DECRETO LEY", y que hasta la fecha no se ha hecho la tradición legal de "EL INMUEBLE" porque "EL ARRENDADOR OFERENTE "LA APODERADA" se han negado de manera arbitraria y sin justificación legal la protocolización del Contrato de Compra Venta definitivo por ante el Registra Publico Inmobiliario respectivo, situación que he denunciado por ante el a-quo y por ante Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y de Transito Estado Barinas, Barinas, en mi "DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE LUIS OBUGACIONES CONTENIDAS EN LA OFERTA DE COMPRAVENTA", procedimiento que actualmente se sustancia en el ASUNTO NO EP21-V-2016-00208, correspondiente nomenclatura llevada por ése Tribunal, razón por la cual intento demostrar que "El ARRENDADOR OFERENTE" Y "LA APODERADA" han utilizado el presente procedimiento de Desalojo para sorprender la buena le de los órganos jurisdiccionales y así evade "AS OBLIGACIONES CONTENIDAS EN LA OFERTA DE COMPRAVENTA" de "EL INMUEBLE"
En consecuencia, no existe ninguna de las Causales de Desalojo señaladas taxativamente en los literales a, b, c, d, e, f, g, h, i del artículo 40 del Decreto con Fungo Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en las causales contenidas en los numerales 1, 2, 3, 4 y 5 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Capítulo DE LAS DENUNCIA A LAS VIOLACIONES DE LAS NORMAS PROCESALES Y DE ORDEN PÚBLICO HECHAS DURANTE EL PROCESO JUDICIAL
A continuación resumo algunas de las denuncias hechas sobre las VIOLACIONES DE NORMAS DE ORDEN PÚBLICO las cuales fueron formuladas tanto en mi "ESCRITO DE OPOSICIÓN DE CUESTIONES PREVIAS", como en mi "ESCRITO DE CONCLUSIONES", como en mi "ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA DE DESALOIO", y en las distintas diligencias y escritos presentados a lo largo del presente proceso judicial de Desalojo que debieron ser oídas por el a-quo para decretar la inadmisibilidad de la presente acción:
PRIMERA La falta de presentación junto con el Libelo de la Demanda del único "DOCUMENTO FUNDAMENTAL DE LA DEMANDA", es decir, del supuesto "ACUERDO celebrado entre la parte demandada y "LA APODERADA" por ante la SUNDDE, donde supuestamente se discutió un nuevo contrato de arrendamiento y se fijó un nuevo canon de arrendamiento por la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs15.000,00) mensual "ACUERDO" que según "LA APODERADA" quedo plasmado en un "ACTA ADMINISTRATIVA levantada a tal efecto. El cual niego, rechazo y contradigo por ser falsa tal afirmación y que no existe tal "ACUERDO", por tanto el a quo no debió admitir la presente acción, dando por extinguido el presente proceso judicial y decretar los efectos señalados en el artículo 271 del Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDA, Tal como ya lo he señalado, fue admitida la presente "DEMANDA DE DESALOJO" sin la presentación del único "DOCUMENTO FUNDAMENTAL DE LA DEMANDA" y mediante una prueba expresamente prohibida por la ley como lo es la PRUEBA DE TESTIMONIO del ciudadano Kilber Monzón, antes identificado, donde se pretende demostrar con ello la existencia de una convención de más de dos mil bolívares (Bs 2.000,00) contenida en una "ACTA ADMINISTRATIVA" o la existencia de una "PROVIDENCIA ADMINISTRATIVA CONTENTIVO DEL DICTAMEN ACTO CONCLUSIVO, de conformidad con lo señalado el artículo 1.387 del Código Civil Venezolano y las normas procedimentales para la formación de la "PROVIDENCIA ADMINISTRATIVA CONTENTIVO DEL DICTAMEN O ACTO CONCLUSIVO contenidas en la Ley Orgánica de Precios Justos y la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.
TERCERA: La inexistencia de alguna de las Causales de Desalojo señaladas taxativamente en los literales a, b, c, d, e, f, g, h, i del artículo 40 del Decreto con Rango. Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Liso Comercial ni en las causales contenidas en los numerales 1, 2, 3, 4 y 5 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ya que como se comprobó en juicio y lo señaló la propia sentencia recurrida, me encuentro solvente con los pagos de los cánones de arrendamientos y he cumplido a cabalidad con todas mis obligaciones contractuales.
CUARTA La existencia de la prohibición expresa para demandar el desalojo de "EL INMUEBLE", hasta tanto finalice el procedimiento administrativo que yo iniciara por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en fecha trece (13) de junio de 2013, tal como quedó demostrado en autos mediante la consignación en el expediente del escrito contentivo de mi "SOLICITUD DE REGULACIÓN DEL TRAMITE QUE DEBIA SEGUIR DE LOS CANDNES DE ARRENDAMIENTO", tomando en consideración la características particulares de "EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO existente y el destino de "EL INMUEBLE (corroborado en los registros fotográficos y declaraciones contenidas en la inspección judicial practicada por el a quo, donde se puede apreciar que en dicho inmueble vivo con mi familia) el cual contempla un canon único de arrendamiento para el alquiler de un local comercial y de una vivienda, y la consignación en autos de los originales de las sendas boletas de citación emitidas por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda a "EL ARRENDADOR OFERENTE" en el que se le notifica sobre la existencia de dicho procedimiento iniciado en fecha trece (13) de junio de 2013, el cual no fue negado ni contradicho por la parte actora, ni demostrado su culminación mediante la presentación de la "PROVIDENCIA ADMINISTRATIVA CONTENTIVO DEL DICTAMEN ACTO CONCLUSIVO emitido por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, todo ello de conformidad señalado en los artículos 3, numeral 3 del artículo 20 y 94 Arrendamientos de Vivienda.
Es decir, la acción propuesta por "EL ARRENDADOR OFERENTE" "LA APODERADA" está prohibida por la ley y poco importaba que et demandado no hubiese contestado la demanda por cuanto los hechos alegados en el libelo de la "Demando de Desalojo dejan transcendencia legal porque es prioritaria la cuestión de derecho, esto es la prohibición legal, no teniendo objeto entrar a examinar, si los hechos aducidos son a no verdaderos. A continuación transcribo la norma citada.
Procedimiento previo a las demandas. LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA Articulo 94. "Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticia y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctico material comporte la pérdida de lo posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante lo Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendo, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.
Demanda de Desalojo que no debió ser interpuesta por "EL ARRENDADOR OFERENTE" sin la culminación del procedimiento administrativo, ni mucho menos puede ser declarada con lugar, sin observación de las prerrogativas legales en un Estado Social de Derecho y de Justicia que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia la responsabilidad social, en especial, la garantía de los derechos del hogar, la familia, la maternidad, la paternidad de los niños, niñas, adolescentes y de toda persona en situación De vulnerabilidad, a los fines de asegurar el desarrollo humano integral, la consolidación y protección de la familia, así como el bienestar comunitario y social en la búsqueda del buen vivir y en general, la preeminencia de los derechos humanos y la ética.
QUINTA: El incumplimiento por parte de "EL ARRENDADOR OFERENTE" y "LA APODERADA" de las "OBLIGACIONES CONTENIDAS EN LA OFERTA DE COMPRAVENTA" de "EL INMUEBLE" de conformidad con el Oficio S/N de fecha veinticinco (25) de febrero del 2015, emanado de la Notaria Publica Primera de Barinas, a través del cual me participó "LA APODERADA "EL ARRENDADOR OFERENTE", le había solicitado a ese Despacho Notarial, se me NOTIFICARA sobre su voluntad de ofrecerme en venta "EL INMUEBLE" y que en fecha once (11) de marzo del 2015 procedí a notificar a "EL ARRENDADOR OFERENTE" en el inmueble de su propiedad, mi respuesta de ACEPTACIÓN DE SU OFERTA a través de Notaria, tal como consta en el Acta Notarial de fecha diecisiete (17) de marzo del 2015 levantada por ante la Notaria Segunda de Barinas, todas consignadas en el presente expediente, es decir, dentro del lapso fijado de los quince (15) días calendarios para dar mi respuesta, de conformidad con lo señalado en su oferta y a lo establecido en el artículo 38 del "DECRETO LEY"
Hecho que he denunciado por ante el a-quo y por ante el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Transito del Estado Barinas, Barinas, en mi "DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y DE LAS OBLIGACIONES CONTENIDAS EN LA OFERTA DE COMPRAVENTA procedimiento que actualmente se sustancia en el ASUNTO No EP21-V-2016-000208, correspondiente a la nomenclatura llevada por ése Tribunal y que se niega "EL ARRENDADOR OFERENTE" Y "LA APODERADA" hacerse parte en el juicio pese a que tienen pleno conocimiento del mismo, declarándose con tal actitud en Rebeldía por inactividad inicial y total en aquel proceso.
Es por todo lo antes expuesto que SOLICITO a éste honorable juzgado paralice la presente causa hasta tanto sea sentenciado definitivamente el ASUNTO No. EP21-V-2016- 000208 de la nomenclatura llevada por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, donde se sustancia la "DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y DE LAS OBLIGACIONES CONTENIDAS EN LA OFERTA DE COMPRAVENTA" de "EL INMUEBLE", que yo interpusiera en contra del aquí actor ciudadano FRANCESCO MALDERA TARANTINO, donde pretendo que reconozca la existencia del negocio jurídico o compraventa de "El INMUEBLE", debido a la NATURALEZA DEL DERECHO REAL DE PROPIEDAD SOBRE EL INMUEBLE QUE PRETENDO TUTELAR Y AL PRINCIPIO DE LA TUTELA JUDICIAL EFECTIVA consagrado en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Sobre este respecto la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia número 624 del 21 de mayo de 2014, definió la prejudicialidad como "toda cuestión que requiera o exija una resolución anterior y previa a la sentencia de lo principal, por estar a hallarse subordinado a aquello, a las fines de determinar su procedencia o no.
En este orden de ideas, la Sala enunció los requisitos necesarias para la existencia de una cuestión prejudicial
a) la existencia efectiva de una cuestión vinculada con la materia de la pretensión a ser debatida ante el órgano jurisdiccional, b) que esa cuestión curse en un procedimiento judicial distinto de aquel en que se ventilara dicha pretensión, y, c) que la vinculación entre lo cuestión planteada en el otro proceso y la pretensión reclamada en el proceso posterior influya de tal modo en la decisión de éste, que sea necesario resolverla con carácter previo a la sentencia, sin posibilidad de desprenderse de aquella.
Es decir, existe electivamente una "DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y O LAS OBLIGACIONES CONTENIDAS EN LA OFERTA DE COMPRAVENTA de EL INMUEBLE que aquí es objeto de desalojo, interpuesta por mi contra a actor por ante mero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil de Transito del Estado o como lo había señalado al juzgado a quo en me "ESCRITO DE OPOSICIÓN DE CUESTIONES PREVIAS" y en mi "ESCRITO DE CONCLUSIONES" en "ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA DE DESALOJO", y en mis escritos y diligencia presentadas a lo largo del presente proceso judicial, consignando en autos las copias de la mencionada demanda como las de su reforma.
Ambos procedimientos están íntimamente vinculados ya que se trata de tos y del mismo INMUEBLE, con el cual pretendo entre otras cosas demostrar.
El reconocimiento de la existencia del negocio jurídico o compraventa de EL NMUEBLE celebrado entre "EL ARRENDADOR OFERENTE con el comprador ciudadano JOSE ENCARNACION BALAGUERA VAZQUEZ, para que protocolice o suscriba el documento de Compraventa definitivo por ante la oficina de Registro Inmobiliario respectiva, de no ser posible el cumplimiento voluntario, se aplique lo señalado en el artículo 531 del Código Procedimiento Civil, para que la sentencia condenatoria produce los efectos del contrato no concluido debido a la negativa del vendedor a suscribirlo.
Así mismo solicité de conformidad con lo señalado en el artículo 1256 del Código Civil se me autorice para solicitar ante los entes administrativos correspondiente todos los recaudos solicitados por el Registro Inmobiliario para la protocolización del documento compraventa de "EL INMUEBLE" o de la Sentencia que se dicte a tal efecto, comedor cuenta de "EL ARRENDADOR OFERENTE todos los gastos que se incurra en ello como consecuencia de su incumplimiento.
Así como el resarcimiento de los daños y perjuicios, incluyendo la devolución de los pagos de las mensualidades por concepto de arrendamiento de "EL INMUEBLE vendido
Es decir que en aquel procedimiento se está ventilando el reconocimiento de mi DERECHO REAL DE PROPIEDAD SOBRE EL INMUEBLE", que de conformidad con señalado en el artículo 545 del Código Civil no es otro que el derecho de usar, gozar y disponer Primera exclusiva de "EL INMUEBLE" que actualmente venga ocupando y que es objeto de desalojo en el presente procedimiento judicial.
Lo que es forzoso señalar que el proceso iniciado por ante el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito del Estado Barinas. Barinas, referente a la DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y DE LAS OBLIGACIONES CONTENIDAS EN LA OFERTA DE COMPRAVENTA" de "EL INMUEBLE" influye directamente en la decisión de esta, ya que no podrían desalojarme de "EL INMUEBLE que me ha sido vendido mi mucho menos por las razones expuestas en la presente "Demando de Desalojo" interpuesta por la parte actora, siendo necesario resolvería con carácter previo a la sentencia, no habiendo posibilidad de desprenderse de aquella.
Sin embargo este honorable juzgado no acogiera esta solicitud pese lo aquí señalado, pido muy respetuosamente sea declarado sin lugar la presente "Demanda de Desalojo por todas las denuncias antes expuestas.
Capitulo CONCLUSIONES
La parte actora durante la presente acción nada probo que le favoreciera para comprobar sus respectivas afirmaciones de hecho de conformidad con lo señalado en el Articulo 506 del Código de Procedimiento Civil en consecuencia, no existe ninguna de las Causales de Desalojo señaladas taxativamente en los literales a, b, c, d, e, f, g, h, i, del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ni en las causales contenidas en los numerales 1,2,3,4 y 5 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda
Es por todo lo antes expuesto que solicito a este digno Tribunal sea declarado SIN LUGAR la presente "Demanda de Desalojo", ratificando el dispositivo de la sentencia aquí recurrida por la parte actora, con especial condenatoria en costas, debido a las infracciones de las normas legales de Orden Público que contemplan las condiciones que deben seguirse para la formación de los actos administrativos emitidos por la SUNDDE, señalados en los artículos 4, 11 y 79 de la Ley Orgánica de Precios Justos y los artículos 48, 58, 59 y 32 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, así como, las normas que contemplan los requisitos para la admisión de la presente "Demanda de Desalojo y el agotamiento de la vía administrativa, de conformidad con los artículos 6. 20 Ord. 3 y 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el "DECRETO LEY.
Por último, quiero resaltar que la intensión en definitiva de la parte actora es valerse de ésta acción con el único propósito de evadir su "OBLIGACIÓN de CUMPLIR CON LO SEÑALADO EN SU OFERTA DE VENTA" de "EL INMUEBLE" que ha servido de mi vivienda por más de treinta (30) años y que la propia parte actora reconoce al señalar como domicilio y siendo también mil único sustento y el de mi familia.
En fecha 03/11/2017, consignan escritos de informes, los abogados en ejercicio, ROSAURA CABRERA DE CASTILLO y BEDO JOSE CASTELLANO CEGARRA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 62.278 y 77.977, respectivamente. Estableciendo los siguientes términos:
(Omisas)
…En fecha (11) de agosto de Dos Mil Diecisiete (2017), el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Judicial Civil del Municipio Barinas, dicto sentencia declarando Sin Lugar la acción de Desalojo intentado por nuestro representado FRANCESCO MALDERA TARANTINO, en contra del ciudadano JOSE ECARNACION BALANGUERA VASQUEZ, por lo que en su debida oportunidad apelamos de la mima, en virtud que consideramos que el Tribunal de la causa, obvio un elemento fundamental como lo es la prueba testimonial, (que más abajo desarrollaremos) el cual está debidamente probado, y que en la referida sentencia hizo caso omiso a ello, incurriendo el referido tribunal en lo que el derecho se denomina “Silencia de la Prueba”, a los fines, de ilustrar a este honorable tribunal haremos un análisis que a su vez constituye el fundamento de nuestra presente apelación, lo cual hacemos de la manera siguiente:
La presente causa nace producto de que nuestro representado, desde hace varios años mantiene una relación arrendaticia vernal con el ciudadano JOSE ENCARNACION BALAGUERA VASQUEZ, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cedula de identidad Nº V- 5.648.489, por un inmueble ubicado en la avenida Olmedillo entre calle Mérida y Calle El Sol, signado con el Nº 12-15, de la Ciudad de Barinas, Estado Barinas, desempeñando en este, actividad meramente comercial, en virtud de que allí funciona dos firmas comerciales denominadas “ Multiservicio Iglu Car´s C.A. para venta de repuestos y servicio para aire acondicionado y “Taller de Auto Refrigeración” para servicio Técnico.
Ahora bien, luego de haber transcurrido dicha relación arrendaticia, nuestro representado giro instrucciones con el objeto de conversar con la parte demandada a los fines de llagar a un acuerdo para ajustar el canon de arrendamiento, que desde hacían cuatro años aproximadamente venia cancelando por la cantidad de Un Mil Doscientos Bolívares (Bs. 1.200,00), monto este irrisorio dado el apresurado avance del índice inflacionario de este País. Por ello en virtud de su negativa al reajuste del canon y de no querer llegar a un acuerdo para el pago del canon conforme lo establece la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su artículo 32, asimismo se ha llegado a adecuar el contrato conforme a lo establecido en el artículo 45 eiusdem, me vi en la necesidad de acudir a la SUNDDE para solicitar la determinación del canon y elaboración de un nuevo contrato con las adecuaciones establecidas en la referida Ley. Por lo que, el ciudadano JOSE ENCARNACION BALAGUERA, previa citación, ( citación esta que se consignó anexo al libelo de la demanda y se identificó como anexo “E”) compareció ante esa oficina en fecha 26-11-2015, y acepto que pagaría a partir del mes de Diciembre de 2015 un canon mensual de arrendamiento de QUINCE MIL BOLIBARES (15.000,00), y en fecha 04 de Diciembre de 2015 le notifique por escrito la cuenta bancaria donde debería depositar el pago por el arrendamiento del local comercial y asimismo del depósito, tal como lo establece los artículos 19 y 27 de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales, entregándosela personalmente la comunicación escrita y se negó a firmar el recibido. (copia de comunicación consignada en el escrito libelar de la demanda y se identificó con anexo “F”), negándose a cumplir con el pago del canon acordado ante la SUNDDE, y siguió consignando ante el Tribunal Segundo de Municipio del estado Barinas, la irrisoria suma de MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.200.00) mensual, por no pagar el canon de arrendamiento convenido ante la SUNDDE, e igualmente se negó a realizar el contrato adecuándose a la normativa legal.
Razones estas entre otras, que están debidamente señaladas en el escrito libelar, que nos llevó acudir al tribunal competente para demandar el desalojo del inmueble en cuestión, con los fundamentos de hechos y de derecho debidamente demostrado y probado en el curso del ínterin procesal.
Luego de haber sido admitida la referida demanda, y legalmente citada la parte demandada, ciudadano JOSE ENCARNACIÓN BALAGUERA, en su debida oportunidad, tal como lo establece el procedimiento oral aplicable al presente caso, este en lugar de dar contestación al fondo de la demanda, presento escrito de cuestiones previas, lo cual cursa a los folios 41 al 43 Ira pza.
Esta defensa en su debida oportunidad legal correspondiente, presento escrito de oposición y subsanación a la cuestiones previas opuestas por la parte demanda y luego de haberse aperturado la articulación probatoria consignamos nuestro respectivo escrito de pruebas de este procedimiento en cuestión.
En virtud de ello este tribunal de alzada podrá evidenciar lo señalado por el tribunal de la causa cuando en su sentencia emitida en fecha 18 de enero de 2017, la cual cursa al folio 87 hasta el folio 99, ambos inclusive, en su particular PRIMERO, declaro SUBSANADA la cuestión previa opuesta por la parte accionada, ciudadano José Encarnación Balaguera Vásquez, prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los ordinales 4º, 5º y 6º del 340 ejusdem, así como la prevista en el ordinal 11º del 346.
En virtud de ello es necesario, transcribir lo señalado en la sentencia de Cuestiones previas antes descritas, el valor jurídico que el tribunal de la causa le dio la prueba de la declaración testimonial del ciudadano Kilber Lorenzo Monzon Arrieche, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 19.533.248, quien se identificó como abogado Protector de los Derechos Socioeconómicos, quien su debida oportunidad se presentó ante el tribunal de la causa, previa citación a dar su testimonial, el cual se llevó a cabo el día 31 de Octubre de 2016, a las 10.00 a.m., quien a tenor del interrogatorio entre otras preguntas contesto; que el ciudadano José Encarnación Balaguera Vásquez acudió ante la Oficina de la SUNDDE, Barinas, previa cita, en fecha 16-11-2015, y se comprometió a pagar por el canon de arrendamiento Bolívares Quince Mil mensual, por los dos locales comercial, a partir del mes de Diciembre de 2015. (Declaración que cursa a los folios 71 y 72 de la primera pieza del respectivo expediente.
En este sentido transcribimos el valor probatorio dado por el tribunal de la causa a dicha prueba, lo cual hizo de la manera siguiente
“Con relación al ordinal 6º del artículo 340 de C.P.C. de la lectura del escrito de subsanación de la cuestiones previas el demandante señala que no tiene nada que subsanar en virtud de que la acción aquí incoada es un desalojo por falta de pago, y que en el libelo de la demanda esté debidamente señalado la relación que existe entre el demandado y demandante, de que es una relación arrendaticia verbal, sobre el local comercial descrito en el cuerpo libelar, y como el demandado se ha negado a adecuar el contrato conforme al artículo señalado en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, ni de forma autentica, ni privada, por lo tanto no se puede consignar documentación alguna con respecto a ello. Sin embargo, conforme a lo expresado por la parte demandada en su escrito de oposición de cuestiones previas, este tribunal constata que de una revisión de los alegatos expuestos por la parte accionante en el libelo de la demanda y de los documentos acompañados al mismo, se evidencia que no hay copias en el procedimiento que cursaba en la SUNDDE sobre la determinación del canon de arrendamiento, en la que se estableció el pago de Bs. 1.200,00 a Bs. 15.00.00 por ellos se considera conveniente destacar que del examen de las actas que integran el expediente, en fecha 31-10-2016 compareció el ciudadano Kilber Lorenzo Monzón Arrieche, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-19.533.248, quien se identificó como abogado protector de los derechos Socioeconómicos de la SUNDDE y manifestó que ante ese Organismo curso una denuncia realizada por la abogada Rosaura Cabrera como Apoderada del ciudadano Francisco Maldera Tarantino en contra del ciudadano Encarnación Balaguera Vásquez, que dicha denuncia tenía como objeto adecuar el contrato con la nueva Ley de Arrendamiento de Uso Comercial y ajustar el canon de arrendamiento y que el ciudadano José Encarnación Balaguera Vásquez acudió previa citación ante ese organismo a una audiencia de conciliación, en el cual las partes llegaron a un acuerdo de cancelación del canon de arrendamiento por un monto de quince mil bolívares y en virtud de que la parte accionada no solicito conforme al artículo 499 del Código de Procedimiento Civil la Tacha del testigo promovido por la parte accionante, esta juzgadora le da pleno valor probatorio a las declaraciones efectuadas por el testigo promovido por la parte actora del ciudadano Kilber Lorenzo Monzón Arrieche, por ser un medio de prueba admisible en juicios, conforme a lo establecido en el artículo 395 de la referida norma.
Tomando en consideración lo antes expuesto, se observa que el Tribunal de la causa en su sentencia definitiva apelada, en ningún momento mencionó, ni analizo, la prueba testimonial antes mencionada, la cual fue debidamente promovida en el escrito de pruebas presentado por esta defensa en su debida oportunidad, lo cual cursa al folio 3 y 4 de la segunda pieza del expediente, y que se hizo en el particular TERCERO del Capítulo II, de la manera siguiente: "Promuevo y Ratifico en todas y cada una de sus partes, la prueba testifical rendida en el lapso de la articulación probatoria, de cuestiones previas, ante este Tribunal por el ciudadano KILBER MONZON, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 19.533.248, quien funge como Abogado Protector de los Derechos Socioeconómico de la SUNDDE, Barinas, evacuada en fecha 31-10-2016, cursante a los folios 71 y 72, primera pieza del presente expediente, ya que en dicha declaración se demuestra que ciertamente cursó ante este Organismo una denuncia realizada por la Apoderada del ciudadano FRANCESCO MALDERA TARANTINO en contra del ciudadano JOSE ENCARNACION BALAGUERA VASQUEZ, que dicha denuncia tenía como objeto adecuar el contrato con la nueva Ley de Arrendamiento de uso comercial y ajustar el canon de arrendamiento, y que José Encarnación Balaguera Vásquez, acudió previa cita a ese Organismo a una audiencia conciliatoria, en la cual las parte llegaron a un acuerdo de cancelar el canon de arrendamiento por la suma de QUINCE MIL BOLIVARES. Así como también verificó que en el inmueble no funcionaba vivienda familiar.
Considera esta defensa que es necesario narrar los hechos anteriormente expuestos, a los fines de ilustrar muy respetuosamente a esta alzada, donde nace y surge el fundamento de nuestra apelación, en virtud de que la prueba testimonial antes descrita no fue tomada en cuenta en el momento de dictar la respectiva sentencia, pues de la lectura de la misma se evidencia que el referido tribunal no hace un análisis ni valoración alguna sobre la misma, a pesar de que ya esta prueba testimonial se había dado y el tribunal de la causa la había valorado en la oportunidad de dictar sentencia interlocutoria en este mismo procedimiento, ya que esta prueba es el sustento y fundamento de la presente acción de desalojo por falta de pago, y en virtud del principio de celeridad procesal y por cuanto dicho testimonio tenía relación fundamental sobre el desarrollo del juicio, es que fue promovida y ratificada en el escrito de prueba correspondiente al mérito de la causa, lo cual transcribo nuevamente a fin de aclarar de que no hubo pronunciamiento alguno por parte del tribunal con respecto a la prueba en cuestión, la cual fue debidamente promovida en el escrito de pruebas presentado por esta defensa en su debida oportunidad, lo cual cursa a los folios 3 y 4 de la 2da pza del expediente, y que se promovió en el particular TERCERO del Capítulo II, de la manera siguiente: "Promuevo y Ratifico en todas y cada una de sus partes, la prueba testifical rendida en el lapso de la articulación probatoria, de cuestiones previas, ante este Tribunal por el ciudadano KILBER MONZON, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 19.533.248, quien funge como Abogado Protector de los Derechos Socioeconómico de la SUNDDE, Barinas, evacuada en fecha 31-10-2016, cursante al folio 71 y 72, primera pieza del presente expediente, ya que en dicha declaración se demuestra que ciertamente cursó ante este Organismo una denuncia realizada por la Apoderada del ciudadano FRANCESCO MALDERA TARANTINO en contra del ciudadano JOSE ENCARNACION BALAGUERA VASQUEZ, que dicha denuncia tenía como objeto adecuar el contrato con la nueva Ley de Arrendamiento de uso comercial y ajustar el canon de arrendamiento, y que José Encarnación Balaguera Vásquez, acudió previa cita a ese Organismo a una audiencia conciliatoria, en la cual las parte llegaron a un acuerdo de cancelar el canon de arrendamiento por la suma de QUINCE MIL BOLIVARES, Así como también verificó que en el Inmueble no funcionaba vivienda familiar.
En este sentido es necesario señalar que en la sentencia específicamente en a parte que señala este tribunal como; "DE LA ACTIVIDAD PROBATORIA DE LAS PARTE." PRUEBAS APORTADA POR LA PARTE ACTORA., (específicamente cursante al folio 252 al 239 del expediente)
En este particular, el tribunal hace mención y valoración tanto a las pruebas aportadas por esta defensa en su escrito de demanda como las pruebas promovidas conforme al artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, pero en ningún momento hace alusión a la prueba testimonial del ciudadano Kilber Monzón, promovida, y que fue transcrita en el párrafo anterior a los fines de ilustración a este tribunal, omitiendo el tribunal de la causa en forma absoluta toda consideración sobre un elemento probatorio existente en los autos, cuando no obstante esta prueba fue señalada, como se indicó anteriormente en el Capítulo II, particular Tercero del escrito de pruebas, la cual no fue analizada, contrariando de esta forma la doctrina, de que el examen de una prueba se impone así sea inocua, ilegal e impertinente, cosa que el tribunal no consideró, por cuanto no la mencionó en su sentencia, y según el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, donde se señala, que es mandato expreso dentro de la apreciación del material probatorio, que el Juez debe analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio fueran idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresando siempre cual sea el criterio del Juez respecto a ella.
Sobre el particular, la doctrina procesal, de más reciente factura, expresa:
"...La motivación de la sentencia no existen si no se ponen en relación a las fuentes medios de prueba con los hechos probados, y no se explica en la sentencia como desde aquellos se llega a éstos, bien con base en el convencimiento del Juzgador, bien con relación a las reglas legales" (Montero Aroca, Juan; Derecho jurisdiccional II, Procesal Civil 1º, J.M. Boscho Editor, S.A. Barcelona, España, 1991, Pago. 234).
Y según jurisprudencia proferida por el Alto Tribunal, en sentencia de la Sala de Casación del 13 de Octubre de 1994, proferida en el juicio de Radio Suave 12-60 S.S. contra Isabel Cecilia Oropeza de Dolores, en el expediente 93-503. El Juez de la recurrida, está obligado, de acuerdo con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, a analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquélla que a juicio no fueran idóneas para ofrecer elemento de convicción, expresando siempre cual sea el criterio del Juez, respecto de ellas. "Por lo que ha dicho el máximo tribunal, que cuando el Juez no cumple con la obligación de analizar cuantas pruebas se hayan producido, incurre en el vicio de inmotivación", lo que constituye un vicio que provoca la omisión de uno de los requisitos esenciales de la sentencia, que impone el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, cuando ordena que el fallo debe contener “los motivos de hecho y de derecho de la decisión.
En este sentido se puede observar que lo señalado en la sentencia por el tribunal de la causa, cuando señala: "Quien decide considera, que no quedó demostrado del acervo probatorio aportado al proceso, que el canon de arrendamiento que rige la relación arrendaticia, esté establecido en la cantidad de Quince Mil Bolívares (Bs. 15.000.00,) es decir, que no fue demostrado que se haya celebrado por ante la SUNDDE convención alguna entre las partes aquí en litigio, para estipular un aumento en el canon de arrendamiento por la cantidad demandada, cursando en autos copias certificada de actuaciones judiciales, correspondientes al pago por los cánones, por la cantidad de Un Mil Doscientos Bolívares (Bs. 1.200,00). En consecuencia resulta forzoso para quien decide la declaratoria SIN LUGAR de la pretensión ejercida por el accionante, al no haber demostrado primeramente que efectivamente el canon era la cantidad demandada, Y como consecuencia verificar la mora del arrendatario en el pago de estos. Y Así se decide".
Dicho éste, que no corresponde con lo alegado y probado en autos, por cuanto esta defensa si aportó elemento probatorio para demostrar de que si se estableció el ajuste del canon en la cantidad de Quince Mil Bolívares, hecho este que se desprende y así quedó demostrado con la declaración del ciudadano Kilber Lorenzo, Monzón Arrieche, suficientemente identificado, y quien funge como Abogado Protector de los Derechos Socioeconómico de la SUNDDE, Barinas, la cual cursa a los folios 71 y 72, primera pieza del expediente, quien en su repuesta a la pregunta CUARTA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que el ciudadano José Encarnación Balaguera Vásquez, acudió ante la Oficina de la SUNDDE, Barinas, previa citación, en fecha 26-11- 2015, y se comprometió a pagar por el canon de arrendamiento Bolívares Quince Mil mensual, por los dos locales comerciales a partir del mes de diciembre del 2015? Respondió: "Sí, el señor Balaguera acudió previa citación a una audiencia de conciliación ante la Oficina de la SUNDDE, en el cual las partes llegaron a un acuerdo de la cancelación del canon de arrendamiento por un monto de Quince Mil Bolívares..." testimonial ésta que fue promovida en el escrito de prueba específicamente en el capítulo II, numeral TERCERO, la cual el tribunal de la causa omitió, no analizándola, ni valorándola en su sentencia definitiva, a pesar de que la misma cursa en las actas del proceso, y que en la oportunidad de resolver sobre las cuestiones previa, el tribunal de la causa valoró dicha testimonial de la manera siguiente: "Con relación al ordinal 6º del artículo 340 de C.P.C. de la lectura del escrito de subsanación de cuestiones previas el demandante señala que no tiene nada que subsanar en virtud de que la acción aquí incoada es un desalojo por falta de pago, y que en el libelo de la demanda está debidamente señalado la relación existente entre el demandado y demandante, de que es una relación arrendaticia verbal, sobre el local comercial descrito en el cuerpo libelar, y como el demandado se ha negado a adecuar el contrato conforme al artículo señalado en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, ni de forma autenticada, ni privada, por lo tanto no se puede consignar documentación alguna con respecto a ello. Sin embargo, conforme a lo expresado por la parte demandada en su escrito de oposición de cuestiones previas, este tribunal constata que de una revisión de los alegatos expuestos por la parte accionante en el libelo de la demanda y de los documentos acompañados al mismo, se evidencia que no hay copias en el procedimiento que cursaba ante la SUNDDE sobre la determinación del canon de arrendamiento, en la que se estableció el pago de Bs. 1.200,00 a Bs. 15.000,00 por ello se considera conveniente destacar que del examen de las actas que integran el expediente, en fecha 31-10-2016 compareció el ciudadano Kilber Lorenzo Monzón Arrieche, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 19.533.248, quien se identificó como Abogado Protector de los Derechos Socioeconómicos de la SUNDDE y manifestó que ante ese Organismo cursó una denuncia realizada por la Abogada Rosaura Cabrera como Apoderada del ciudadano Francisco Maldera Tarantino en contra del ciudadano Encarnación Balaquera Vasquez, que dicha denuncia tenía como objeto adecuar el contrato con la nueva Ley de Arrendamiento de Uso Comercial y ajustar el canon de arrendamiento y que el ciudadano José Encarnación Balaquera Vásquez acudió previa citación ante ese organismo a una audiencia de conciliación, en el cual las partes llegaron a un acuerdo de cancelación del canon de arrendamiento por un monto de quince mil bolívares y en virtud de que la parte accionada no solicitó conforme al articulo 499 del Código de Procedimiento Civil la Tacha del testigo promovido por la parte accionante, esta juzgadora le da pleno valor probatorio a las declaraciones efectuadas por el testigo promovido por la parte actora del ciudadano Kilber Lorenzo Monzón Arrieche, por ser un medio de prueba admisible en juicios, conforme a lo establecido en el artículo 395 de la referida norma".
Así como también se demostró de que existió ante la Oficina de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) Barinas, el procedimiento que se interpusiera ante ese Organismo en nombre del accionante contra el demandado, ya que en al folio 62 de la segunda pieza, cursa respuesta de la SUNDDE, donde remiten parte del expediente, entre estas, el acta levantada en fecha 12-11-2015, donde se señala el diferimiento de audiencia para el día miércoles 18-11-2015, para fijar canon de arrendamiento del local comercial ubicado en la Avenida Olmedillo entre Calle Mérida y El Sol Nº 12-5 entre el arrendatario y el Arrendador, y el segundo con sello de recibo de fecha 24-08-2015, donde se peticiona se fije al demandado un precio justo en cuanto al pago de canon de arrendamiento, en virtud al monto irrisorio que cancela desde hacen cuatro años aproximadamente de un Mil Doscientos Bolívares (Bs. 1.200,00), lo que se evidencia que efectivamente cursó por ante la SUNDDE, el referido procedimiento, tal hecho es tan cierto que la referida oficina responde entre otras al tribunal lo siguiente: Que remite copia certificada contentiva de parte del expediente relacionado con la solicitud emanada de ese Despacho sobre el asunto identificado con el Nº EP21-V-2015-000202, debido a que por múltiples mudanzas de sedes que se han suscitado en esa Coordinación Regional, se ha extraviado documentación, entre ella parte del expediente arriba mencionado, respuesta esta que cursa al folio 62 de la segunda pieza de la presente causa.
Por cuanto los demás elementos, de los hechos controvertidos alegado y probado en autos, quedó así establecido en la sentencia, como fue la determinación de la relación arrendaticia en el sentido de la existencia de un contrato de arrendamiento verbal entre las partes, mediante la ratificación del oficio Nº 885, de fecha 20 de Octubre de 2016, dirigido al Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas, el cual informó entre otras cosas, que el demandado de autos consigna a favor del demandante un monto de Mil Doscientos Bolívares (Bs. 1.200,00), cuyo pago se deriva de un contrato verbal sobre un inmueble ubicado en la Avenida Olmedilla, cruce con Calle El Sol, Nº 12-15 de esta Ciudad de Barinas..." En este sentido el tribunal de la causa le da pleno valor probatorio a dicha prueba, ya que este indica," ha quedado demostrado la existencia del contrato de arrendamiento en forma verbal entre las partes aquí en litigio. Y asi se decide".
Con respecto a la determinación del inmueble, el tribunal le dio valor probatorio a las copias certificadas emanadas del tribunal Segundo de Municipio, asunto signado con el Nº EN21-5-2013-4033, a las cuales el tribunal de la causa le da valor probatorio argumentando entre otras cosas, que se colige que la intención de las partes aquí involucradas fue convenir que el uso y destino a darse al inmueble objeto de la relación arrendaticia sería comercial y así se decide".
Solicitó sea declarada con lugar y consecuencialmente se debe decretar el desalojo y entrega material por parte del demandado del local comercial ubicado en la Avenida Olmedilla signado con el Nº 12-25, de esta Ciudad de Barinas, Municipio y estado Barinas, totalmente desocupado de personas y bienes.
Se dictó auto en fecha 03 de noviembre del año 2017, mediante el cual da por concluido el lapso para la presentación de los informes, observándose que ambas partes hicieron uso de tal derecho, dejándose constancia comenzara a computarse el lapso de previsto en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil, para presentar observaciones escritas a los informes.
Por consiguiente en fecha 09 de noviembre del año 2017, presentan ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documento, escritos de observación a los informes, el ciudadano José Encarnación Balaguera Vásquez asistido por el abogado en ejercicio Michael Galvis antes identificado. Estableciendo los siguientes términos:
…(Omisis)…
OBSERVACIONES DE LAS AFIRMACIONES HECHAS POR LA PARTE ACTORА
PRIMERO. DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
En cuanto a la existencia de un Contrato de Arrendamiento escrito del Inmueble objeto aquí de desalojo debo informar a éste juzgador que efectivamente existe un Contrato de Arrendamiento privado que suscribiera con la sociedad mercantil INMOBILIARIA Y REPRESENTACIONES MERCANTILES BARINAS CA domiciliada en Barinas, Inscrita en el Registro de Comercio del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Estado Barinas, el día 7 de octubre de 1974 bajo el No. 281, de fecha trece (13) de diciembre de 1985, el cual contempló expresamente el alquiler de vivienda y el alquiler de un área para el funcionamiento de un taller dedicado a la instalación y reparación, de aparatos de aire acondicionado y refrigeración en general cual sigue en funcionando desde entonces, tal como quedó demostrado en autos, el mismo Contrato de Arrendamiento que fue consignado junto con mi Solicitud de Consignación de Canon de Arrendamiento ante et Juzgado Segundo de Municipio de Barinas de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, asunto Νo. ΕΝ21-2013-000013, donde hace más de cuatro (4) años retira los depósitos correspondiente a los cánones de arrendamiento del inmueble objeto de desalojo la parte Actora y que no ha sido objeto de oposición.
SEGUNDO Los abogados de la parte actora deliberadamente han señalado en varias oportunidades con el único objeto de confundir al jugador que en el inmueble arrendado funcionan dos (2) firmas comerciales denominadas "Multiservicios Igu Car's CA" y Taller de Auto Refrigeración para servicios Técnico, cuando es falsa la afirmación de que funcionan dos (2) sociedades o firmas comerciales en el mismo inmueble arrendado basado en el simple hecho de que existe un aviso, con el eslogan Taller de Auto Refrigeración, pero no lo identifican con la denominación o razón social (Taller de Auto Refrigeración CA, Taller de Auto Refrigeración SRL, ect.) ni tampoco han suministrado a tribunal los datos relativos a la creación o registro del Taller de Auto Refrigeración de conformidad con lo señalado el ordinal 3 del artículo 340, ni tampoco han comprobado su existencia, porque simplemente solo existe una (1) sola firma personal a mi nombre funcionando en una parte del Inmueble arrendado donde vendo repuesto, en otra brinde servicio técnico de aire acondicionado y en la otra vivo con mi familia desde el trece (13) de diciembre de 1985 tal como se acordó en el único contrato de arrendamiento que suscribiera con la sociedad mercantil INMOBILIARIA Y REPRESENTACIONES MERCANTILES BARINAS CA el trece (13) de diciembre de 1985.
TERCERO "DEL SILENCIO DE LA PRUEBA ALEGADO POR LOS ABOGADOS DE LA PARTE ACTORA
Los abogados de la parte actora al cuestionar el análisis probatorio o motivos de hechos y de derechos de la sentencia definitiva dictada por el a quo, en especial a relativo al silencio de la PRUEBA TESTIMONIAL del ciudadano KILBER MONZON titular de la cédula de identidad No. CI. V-19.533.246, quien labora como abogado adscrito ante la SUNNDE del Estado, Barinas para demostrar con ello el supuesto acuerdo celebrado ante a SUNDDE para el pago de quince mil bolívares (Bs 15.000.00) el cual niego, rechazo contradigo por ser falsa dicha afirmación así mismo señalan "por ser un medio de pruebo admisible en juicios conforme o establecido en el artículo 395 de la referida norma refiriéndose al Código de Procedimiento Civil cual fue impugnada tanto en mil escrito TESCRITO DE CONCLUSIONES como en mi ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA DE DISALOJO", como en mi escrito de OPOSICIÓN A LA PROMOCIÓN DE LA PRUEBA TESTIMONIAL: de fecha 30 de marzo del 2017 del ciudadano KILBER MONZON, es decir, dentro del plazo señalado en el artículo 499 del Código de Procedimiento Civil-3 embargo los abogados no transcribe el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil por la siguiente razón:
Articulo 395 Código de Procedimiento Civil
Son medios de prueba admisibles en juicio aquellos que determina el Código Civil, el presente Código v otros leyes de la República.
Pueden también las partes valerse de cualquier otro medio de prueba ng prohibido expresamente por lo ley, y que consideren conducente o demostración de sus pretensiones. Estos medios se promoverán y evacuaran aplicando por analogía las disposiciones relativas a los medios de pruebas semejantes contemplados en el Código Civil, y en su efecto, en la forma que señale el Juez.
Este mismo juzgador pueda constatar que el Articulo 1387 Código Civil PROHIBE EXPRESAMENTE la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación mayor de dos mil bolívares (Bs 12.000.000). Ni tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) continuación transcribo la norma que la parte actora notita en ninguno de sus escritos:
Articulo 1387 Código Civil
“No es admisible la prueba de testigos pura probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación de extinguirla cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares.
Tampoco es admisible para probar lo contrario de una conversión contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni justificar hubiese dicho antes al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se frote en ellos de un valor menor de dos mil bolívares (…)”
Esta es la razón por la cual el a-quo correctamente no cita la mencionada prueba testimonial en su análisis probatorio o motivos de hechos y de derechos de su definitiva y aquí recurrida por la parte actora ya que como lo señala Emilio Calvo Baca en sus comentarios del artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, el artículo en comento impide la entrada al proceso a aquellos medios de pruebo que estén prohibidos expresamente en la ley ya los que sean inconducentes a demostración de un pretensiones de los promovente, conforme o la doctrina procesal patria y reconocimiento por el Tribunal Suprema de Justicia, el llamado sistema o principio de libertad de los medios de prueba es absolutamente incompatible con cualquier intensión a tendencia restrictivo de admisibilidad del medio probatoria seleccionado por los partes con excepción de aquellos legalmente prohibidos a que inconducentes para la demostración de sus pretensiones (Véase CALVO BACA. Emilio, Código de Procedimiento Civil Comentado y Concordado Ediciones Libra CA Caracas, Venezuela 2011).
QUINTO DE LA DENUNCIA HECHA POR LA PARTE ACTORA ANTE LA SUNDDE
La parte actora insiste en su denuncia de la adecuación del canon de arrendamiento hecha por ante la SUNNDE, pero nada menciona de la denuncia que personalmente Yo hic por ante la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA también para la adecuación del canon de arrendamiento del mismo inmueble objeto de desalojo, tal como consta en autos, promoviendo yo también las mismas boletas de notificación emitidas por esa institución, no constando en ninguno de los dos casos l PROVIDENCIA ADMINISTRATIVA CONTENTIVO DEL DICTAMEN O' ACTO CONCLUSIVO y posterior notificación que indique fehacientemente la finalización de la vía administrativa, dado la naturaleza del contrato de arrendamiento suscrito el trece (13) de diciembre de 1985 y el destino real del inmueble donde una parte funciona mi firma comercial y en otra vivo con mi familia.
Aunque ya lo he desarrollado en mi escrito de contestación a la demanda a continuación señalo como ocurre actualmente la FORMACIÓN, VALIDEZ DEL ACTO ADMINISTRATIVO tanto en la SUNDDE como ante la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA.
La INICIACIÓN es la primera necesaria etapa de todo procedimiento administrativo que se realiza con la apertura del correspondiente expediente administrativo, donde deben constar los actos y actuaciones tanto de la Administración como de los Administrados, a tenor de lo dispuesto en el CAPITULO V y VI del TITULOII DE LA SUPERINTENDENCIA NACIONAL PARA LA DEFENSA DE LOS DERECHOS SOCIOECONÓMICOS (SUNDDE) de la LEY ORGÁNICA DE PRECIOS JUSTOS y la LEY PARA LA REGULARIZACIÓN CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA así como, de manera subsidiaria el procedimiento previsto en los artículos 48, 58, 59 y 32 de la LOPA, hasta llegar a su terminación mediante la resolución final. Se trata de la ordenación (dirección impulso y rectoría) del procedimiento.
LA SUSTANCIACIÓN como etapa central del procedimiento, en ella debe y ha de cumplirse la actividad del conocimiento, determinación y comprobación del objeto del procedimiento, es decir, la formación de las elementos esenciales del acto administrativo resolutorio, se su causa o motivo de su objetivo y de su finalidad.
La TERMINACIÓN, es la etapa final del procedimiento Es decir que procedimiento iniciado tanto en la SUNDDE como en la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA debe terminarse mediante la expedición del acto administrativo resolutorio.
Es decir que tanto la SUNDDE como la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA la TERMINACIÓN se produce mediante la PROVIDENCIA ADMINISTRATIVA CONTENTIVO DEL DICTAMEN O ACTO CONCLUSIVO que homologa los acuerdos plasmado en el acta administrativa firmada por las partes, es decir, por el sujeto de protección y el sujeto de aplicación, contentivo del supuesto acuerdo llegado por las parte sobre el nuevo monto del Canon de Arrendamiento, cumpliendo con las formalidades señaladas en los Ordinales 8 y 13 del Artículo 11 y el Artículo 79 de la Ley Orgánica de precios Justos y con fundamentos legales que exige el Articulo 9 y el ordinal 5 del artículo 18 de la LOPA, es decir, un acto administrativo definitivo recurribles en vía administrativa de acuerdo al artículo 85 de la LOPA acuerdo que necesariamente niego, rechazo y contradigo que se haya celebrado por no ser ciertas las afirmaciones del actor va que siempre se ha insistido en la obligación de honrar el compromiso de venta de "EL INMUEBLE objeto de desalojo, que me hiciera mediante oferta autentica el ahora actor en presente juicio. A continuación transcribo los artículos aquí citados:
Artículo 11. Ley Orgánica de Precios Justos. Atribuciones y Facultades:
Corresponde a la SUNNDE el ejercicio de las siguientes atribuciones:
…Omisis…
8. Sustanciar, tramitar y decidir los procedimientos de su competencia, y aplicar las medidas preventivas y correctivas, además de las sanciones administrativas correspondan en cada caso.
…Omisis…
13. Emitir dictamen sobre los asuntos de su competencia
…Omisis…
Artículo 79. De la Ley Orgánica De Precios Justos. Acto conclusivo
Terminado el procedimiento el funcionario competente dicara una decisión mediante un acto redactado en términos claros, precisos y lacónicos, sin necesidad de narrativa, ni transcripciones de actas, ni documentos que consten en el expediente, y en el cual debería indicarse:
… Omissis…
Así mismo ruego a éste juzgado que tome en consideración, que todo funcionario público debe ajustar su actuación al procedimiento establecido en la Ley que al no cumplir con los tramites requisitos y formalidades necesarios para la validez y eficacia de los actos administrativos conforme a la Ley trae como consecuencia la nulidad absoluta y total del procedimiento iniciado conforme a lo señalado en el ordinal 4 del Artículo 19 de la LOPA el cual transcribo a continuación:
Artículo 19. Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos:
Los actos de la administración serán absolutamente nulos en los siguientes casos:
…Omisis…
4- Cuando hubieren sido dictados por autoridades manifiestamente Incompetentes, o con prescindencia total y absoluta del procedimiento legalmente establecido.
…Omisis…
Lo que necesariamente debe concluir que no es con un testimonio que se puede comprobar la celebración de un supuesto acuerdo verbal sustituyendo con eso la PROVIDENCIA ADMINISTRATIVA CONTENTIVO DEL DICTAMEN O ACTO CONCLUSIVO que lo contenga, tomando en consideración que los Actos Administrativos de Efectos Particulares capaces de incidir en la esfera jurídica de los particulares, imponiéndoles cargas (tanto reales, como personales, de hacer, de dar o de abstenerse) así como, su ejecutoriedad proceden, cuando existiera un acto administrativo formal sobre la fijación del nuevo canon de arrendamiento, indicando los criterios tomados a tal efecto, lo cual llevarla consigo la necesidad de la efectiva notificación del acto, el correcto ejercicio del derecho a la defensa y su ejecución todo ello de conformidad con el principio del Derecho a la Defensa la Tutela jurídica efectiva consagrados en la garantía judicial y administrativa al debido proceso contenido en el artículo 49 de la Constitución Nacional de la República Bolivariana de Venezuela, específicamente respecto al contenido de los numerales 1.3.4 y 6 de tal norma, así como los artículos 137 y 138 ejusdem, los cuales transcribo a continuación:
Artículo 49. Constitución Nacional de la República Bolivariana de Venezuela: El debido proceso se aplicará a todas las actuaciones judiciales y administrativas, en consecuencia
La defensa y la asistencia jurídica son derechos inviolables en todo estado y grado de la investigación v del proceso Toda persona tiene derecho a ser notificada de los cargos por los cuales se le investiga, de acceder a las pruebas y de disponer del tiempo y de los medios adecuados para ejercer su defensa Serán nulas las pruebas obtenidas mediante violación del debido proceso Toda persona declarada culpable tiene derecho a recurrir del fallo, con las excepciones establecidas en esta Constitución y la ley.
Articulo 137 Constitución Nacional de la República Bolivariana de Venezuela La Constitución y la ley definen las atribuciones de los órganos que ejercen el Poder Público, a las cuales deben sujetarse las actividades que realicen
Articulo 138 Constitución Nacional de la República Bolivariana de Venezuela Toda autoridad usurpada es ineficaz y sus actos son nulos.
Ahora bien, en cuanto a la testificación del funcionario adscrito a la SUNDDE quien se atribuye la representación de dicho organismo para señalar el supuesto acuerdo contenido en las actas administrativas de la SUNDDE v por ende la PROVIDENCIA. ADMINISTRATIVA CONTENTIVO DEL DICTAMEN O ACTO CONCLUSIVO, sin la respectiva validación del Superintendente de dicha institución.
En consecuencia, la sustanciación, tramitación v dictamen de los procedimientos sometidos a su competencia en la SUNDDE, deben TERMINAR necesariamente en un Dictamen o en el Acto Conclusivo, el cual debe ser emitido por escrito y autorizado por el Superintendente de Precios Justos de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), con las solemnidades, prescritas en la LEY ORGANICA DE PRECIOS JUSTOS y la LOPA, va que es este y no otro el funcionario público depositario de la fe pública dentro de los límites de su competencia.
Por otra parte, la falta de la presentación del Acta Administrativa debidamente firmada entra las partes, el Dictamen y/o el Acto Conclusivo no pueden ser sustituidos, N mucho menos subsanado su no acompañamiento con el Libelo de la Demanda mediante el testimonio del abogado Kilber Monzon quien tampoco ejerce el cargo de Superintendente de Precios Justos de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicas (SUNDDE), ni mucho menos tiene la facultad para dar fe pública, en franca contravención o inobservancia del derecho al formalismo contenidas en las normas de carácter de Orden Público contenidas en la LEY ORGANICA DE PRECIOS JUSTOS y la LOPA que regulan el procedimiento, estableciendo los tramites, lapsos y requisitos que la Administración está obligada a cumplir, así como las formalidades necesarias para la valides y eficacia de sus actos que obligan a los funcionarios públicos ajustar su acción a las prescripciones de la Ley, y sobre todo en la Garantía Constitucional del debido proceso tanto en las actuaciones judiciales como en las actuaciones administrativas contenidas en el artículo 49 de nuestra carta magna.
Por último, en cuanto al carácter de ORDEN PUBLICO de las normas sustantivas y adjetivas contenidas en la LEY ORGÁNICA DE PRECIOS JUSTOS, que no pueden ser alteradas por ninguna de las partes ni mucho menos por la institución o funcionario público, viene dado por la misma ley en su Artículo 4, el cual contempla que "Las disposiciones de la presente Ley son de orden público y, en consecuencia, irrenunciables."
Lo que me obliga nuevamente a negar, rechazar y contradecir que hubo algún tipo de conciliación o arreglo amistoso sobre el aumento de canon de arrendamiento de "El INMUEBLE objeto de desalojo en la presente demanda, tal como lo señala la parte actora en su libelo de demanda ni mucho menos se sometió a discusión ningún tipo de Contrato de Arrendamiento ya que el mismo no fue objeto de tutela o protección, tal como puede constatarse en la solicitud o denuncia presentada por la Abogada ROSAURA CABRERA DE CASTILLO quien actuando en nombre y representación del Demandante presentara ante al SUNDDE y que acompaño anexo a su libelo de demanda.
Ahora bien, también puede constatarse en las mismas afirmaciones hechas por "LA APODERADA" en su libero de demanda cuando señala que el abogado Kilber Monzón se declare incompetente para conocer de su solicitud y por ende para la fijación de un nuevo canon de arrendamiento, debido a que precisamente en "EL INMUEBLE" objeto de desalojo existe una vivienda, escapando por ello de la estera de su competencia el conocimiento de solicitud hecha por "LA APODERADA" de la parte actora ante la SUNDDE, ya que el mismo Funcionario pudo constatar que en "EL INMUEBLE electivamente existía urna vivienda, tal como lo contempla "EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO", de conformidad con lo señalado en el artículo 3º de La LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL OF LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA que señala que todo acto dictado que mole o menoscabe 16t derechos garantizados esa misma Ley, son mulos y los servidores públicos que ordenen o ejecuten incurren en responsabilidad penal, civil y administrativa.
Aunado a la falta de consignación de las Actas Administrativas suscrita supuestamente por las partes, así como, el Dictamen o Acto Conclusivo emitido por escrito y con las solemnidades prescritas en la ley para tal efecto, donde conste la homologación del supuesto acuerdo llegado por las partes y la culminación de la vía administrativa, razón por lo cual necesariamente debo insistir en LA FALTA DE PRESENTACIÓN DEL DOCUMENTO FUNDAMENTAL DE SU DEMANDA, porque simplemente no existen, actuando correctamente el a quo al no valorar en su sentencia definitiva la mencionada testimonial.
Por otra parte el actor "ARRENDADOR PROPIETARIO y/o VENDEDOR no ha INICIADO la vía administrativa ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda para la fijación del canon de arrendamiento, ni mucho menos se ha hecho parte en el procedimiento que yo iniciara ante dicha institución y que aún se encuentra en cune precisamente para solicitar su regulación y dar cumplimiento a lo establecido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ya que de conformidad con lo señalado en el numeral 3 del artículo 20 ejusdem es éste organismo el competente para la fijación del canon de arrendamiento de la vivienda el cual debe ser calculada de conformidad con el método establecido en la ley.
Razón por la cual ruego a este Tribunal que tomen muy en consideración que existe una prohibición expresa para demandar el desalojo de "EL INMUEBLE", por no haber tramitado previamente dicho procedimiento por ante la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE APRENDAMIENTO DE VIVIENDA o hasta tanto finalice el procedimiento administrativo que yo iniciara ante esa institución, debido a sus características propias de "EL INMUEBLE y donde “EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO" contemplado expresamente el alquiler de penda y el alquiler de un área para el funcionamiento de un taller dedicado a la instalación y reparación, de aparatos de aire acondicionado y refrigeración en general, de conformidad con lo señalado en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, el cual transcribo a continuación:
Artículo 94. Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda
Previo a los demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar uno decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de lo posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los articulas subsiguientes.
Sobre este respecto la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, por medio de sentencia del 20 de febrero de 2008, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón (caso inversiones Martinique C.A vs INDECU), anulo la decisión de la Sala Político Administrativa del 30 de enero de 2007 en donde se estableció que los administrados deben agotar la vía administrativa como un requisito de admisibilidad de la acción de nulidad en el contencioso, en el caso de actos administrativos de electos particulares
En este sentido, la Sala reitero el criterio asumido en su decisión N° 957 del 9 de mayo de 2006 (caso Luis Eduardo Moncada izquierdo, en donde estableció que una vez obtenida la decisión del recurso de reconsideración o haber operado el silencio administrativo, se podrá acudir a la Jurisdicción Contencioso Administrativa sin tener que haber agotado la vía administrativa.
La Sala indico que, con la finalidad de garantizar el principio pro actione consagrado en el artículo 26 de nuestra Carta Magna, las causales de inadmisibilidad deben estar contenidas expresamente en un texto legal, por lo que no podrá declararse la inadmisibilidad, de una acción o un recurso, sin que la causal se encuentre expresamente contenida en ley (Vid Sentencia M 759 del 20 de julio de 2000)
Es por ello que ruego a este tribunal que tome en consideración existe expresamente en la normativa la causal de inadmisibilidad de la presente acción de desalojo hasta tanto la parte actora agote la via administrativa, de conformidad con lo señalado en el artículo 14 de la Ley para la Regularización Control de los Arrendamientos vivienda.
Por último, en cuanto al carácter de ORDEN PÚBLICO de las normas sustantivas y adjetivas contenidas en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que no pueden ser alteradas por ninguna de las partes ni mucho menos por la institución o funcionario público, viene dado por la misma ley en su Artículo 6, el cual contempla que
Artículo 6. Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda:
"Las normas contenidos en la presente Ley son de orden público y de obligatorio cumplimiento, y se aplicaran en todo el territorio de la Republica A tal fin los arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados a vivienda, habitación, residencia o pensión, de los anexos y accesorios bajo las condiciones determinadas en esta Ley.”
Es decir, la parte actora NO presentó un DICTAMEN ACTO CONCLUSIVO emanado el funcionario competente de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda de conformidad con lo establecido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ni tampoco presentó el Acta Administrativa, DICTAMEN ACTO CONCLUSIVO emanado el funcionario competente de la SUNDDE de conformidad con lo establecido en la LEY ORGÁNICA DE PRECIOS JUSTOS donde pueda observarse el supuesto acuerdo llegado por las partes, así como, sobre la base utilizada para la formulación de cálculo que determina el nuevo canon mensual de arrendamiento en el monto de Quince MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00), los cuales resultan indispensables, a los fines de determinar la finalización del procedimiento administrativo para intentar la presente acción de desalojo, motivo por el cual las omisiones de las explicaciones de necesaria aportación constituyen un delecto de forma en la demanda, siendo ésta y no otra la oportunidad p su presentación de conformidad con lo señalado en el Ordinal 6 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil vigente el cual transcribo a continuación:
Artículo 340. Código de Procedimiento Civil
El libelo de la demanda deberá expresar
…Omisis…
6 Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es aquel de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo.
…Omisis…
Sobre éste respecto el jurista y autor A. Rengel Romberg, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, páginas 41 y 42, afirma que
Omissis
los documentos fundamentales de la demanda, a que se refiere el léxico común del foro son como lo expresa ahora más técnicamente el nuevo código: Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, y su concepto lo expresa el mismo ordinal 6 aquellas de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido Como se ha visto (supra: n. 161) lo afirmación que existe en toda la pretensión, se concreta en la alegación de que entre las partes existe una determinado relación o estado jurídica de la cual se origina el derecho pretendido, De donde se sigue, que el instrumento en que se fundamenta la pretensión, es aquel del cual deriva esa relación material entre las partes, o ese derecho que de ello nace, cuya satisfacción se exige con lo pretensión contenida en la demanda.
…Omisis…
Sobre el contenido y alcance del articulo 340 Numeral 6 del Código de Procedimiento Civil lo Sala de Casación Civil, mediante Sentencia N° 81. del 25 de febrero de 2004, estableció
…Omisis…
"son documentos fundamentales de la pretensión aquellos de los cuales emana el derecho que se invoca y cuya presentación no ofrezca dificultad para que el actor funde su pretensión y la prueba de lo que intento valerse Así, el que pretendo reivindicar un inmueble deberá contemplar el título de la propiedad donde conste el dominio, quien exija el cumplimento de un contrato deberá presentar el instrumento del que resulte su celebración" Estas normas regulan los elementos relevantes a la litis y está dirigido a la porte actora, a los fines de que su escrito de demanda se encuentre bien estructurado con el fin de que el demandado puedo preparar su adecuada defensa y referirse en la contestación a este instrumento que justifica la solicitado por el actor, permitiéndole a su vez al Juez decidir sobre el fonda del asunto con la debido motivación.
CAPITULO CONCLUSIONES
Es por todo lo expuesto en el presente Escrito a las Observaciones a los informes presentado por la parte actora, como en mi "ESCRITO DE OPOSICIÓN DE CUESTIONES PREVIAS como en IT ESCRITO DE CONCLUSIONES", como en ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA DE DESALOJO", como en las distintas diligencias y escritos presentados a lo largo del presente proceso judicial de Desalojo, incluyendo mi Escrito de Informes, es que solicito a este digno Tribunal sea declarado SIN LUGAR la presente "Demanda de Desalojo", ratificando el dispositivo de la sentencia aquí recurrida con especial condenatoria en costas, debido a las infracciones de las normas legales de Orden Público que contemplan las condiciones que deben seguirse para la formación de los actos administrativos emitidos por la SUNDDE, señalados en los artículos 4, 11 v 79 de la Ley Orgánica de Precios Justos y los artículos 48, 58, 59 y 32 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos: así como, las normas que contemplan los requisitos para la admisión de la presente "Demanda de Desalojo y el agotamiento de la vía administrativa, de conformidad con los artículos 6, 20 Ord. 3 y 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el "DECRETO LEY.
Por último, quiero resaltar nuevamente que la intensión en definitiva de la parte actora es valerse de esta acción con el único propósito de evadir su "OBLIGACIÓN de CUMPLIR CON LO SEÑALADO EN SU OFERTA DE VENTA de EL INMUEBLE que ha servido de mi vivienda por mas de treinta (30) años y que la propia parte actora reconoce al señalar con mi domicilio y siendo también mi único sustento y el de mi familia.
Posteriormente en fecha 15 de noviembre del año 2017, en la oportunidad legal presenta por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documento, la abogada en ejercicio Rosaura Cabrera de Castillo, supra identificada, escritos de observaciones respecto a los informes presentado por la parte demandada:
…Omisis…
Respectivamente, alegando al efecto, lo siguiente:
De conformidad con lo establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil y siendo la oportunidad legal para presentar las observaciones respecto a los informes que expusiera la parte demandada en el presente juicio JOSE ENCARNACION BALAGUERA VASQUEZ, lo hago de la siguiente manera:
1º) Señala en su escrito de informe la parte demandada, con respecto a la inspección judicial realizada por el tribunal de la causa en la Avenida Olmedilla con Calle Merida y El Sol Nº 12-15 de esta Ciudad de Barinas, Municipio y Estado Barinas, en la cual ellos manifiestan que no solamente funciona allí un local comercial sino que también funge como vivienda familiar del demandado, situación esta que es falso de toda falsedad, en virtud de que el tribunal de la causa previo el traslado y la constitución de este, en el local objeto de este juicio, en su sentencia indicó con respecto a este punto lo siguiente: "...de la que se puede evidenciar que de acuerdo a la conformación y distribución del inmueble, en el particular tercero: se pudo observar que el área de dormitorio y cocina, antes descrita que se encuentra en área destinada a depósito de local comercial no son parte de la estructura de construcción del inmueble, observándose que las mismas fueron construidas provisionalmente con una media pared con estructura de metal y división en Driwal. De lo que se infiere que el acondicionamiento como vivienda familiar en la referida área-depósito de local comercial- fue dada posteriormente al inmueble, y así se decide."
2) Indica también en su escrito de informe el accionado, en relación a la forma del contrato, de que si es verbal o escrito, el accionado hace una serie de señalamiento pretendiendo confundir a este tribunal o pretendiendo demostrado la existencia del contrato de arrendamiento de forma verbal entre las partes en litigio. Y así se decide.
3) Con respecto a lo dicho en su escrito de informe por parte del accionado sobre incumplimiento de un acuerdo, el presente juicio se ha ventilado es sobre una demanda de Desalojo por falta de pago, tal y cual como lo Establece el artículo 40, literal (a) de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales.
4) El accionado en su escrito de informe señala, que él en su debida oportunidad rechazó la declaración del ciudadano Kilber Monzón, situación ésta, que el simple rechazo no es la figura jurídica que traiga como consecuencia la no valoración de una declaración de un testigo, pues éste, el accionado debió en su debida oportunidad legal acogerse a lo establecido en el artículo 499 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece: La persona del testigo solo podrá tacharse dentro de los cinco días siguientes a la admisión de la prueba..." De lo antes expuesto se puede evidenciar en las actas procesales, que después de haber sido admitida dicha testimonial, la parte accionada no se acogió a lo referido en la norma antes transcrita, y asimismo se lo hizo saber el tribunal de la causa en la sentencia interlocutoria emanada de dicho tribunal en fecha 18 de Enero de 2017, y en la cual estableció lo siguiente: "... En virtud de que la parte accionada no solicitó conforme al artículo 499 del Código de Procedimiento Civil la tacha de testigo promovida por la parte accionante, esta juzgadora le da pleno valor probatorio a las declaraciones efectuada por el testigo promovido por la parte actora el ciudadano Kilber Lorenzo Monzón Arriechi, por ser un medio de prueba admisible en juicio, conforme a lo establecido en el artículo 395 de la referida norma. (F. 98)
5) Con relación a lo dicho por la parte accionante en sus informes, que se pretende probar una obligación existente con una prueba de testigo, que según el accionante no es aplicable el caso, en este sentido debemos exponer que lo que se pretendió probar y así está demostrado fue un procedimiento ante la Sundde Barinas, en la cual el ciudadano Kilber Lorenzo, Monzón Arrieche, identificado, y quien funge como Abogado Protector de los Derechos Socioeconómico de la SUNDDE, Barinas, manifestó: que el señor Balaguera acudió previa citación a una audiencia de conciliación ante la Oficina de la SUNDDE, en el cual las partes llegaron a un acuerdo de la cancelación del canon de arrendamiento por un monto de Quince Mil Bolívares...". Así como también se demostró de que existió ante la Oficina de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) Barinas, el procedimiento que se interpusiera ante ese Organismo en nombre del accionante contra el demandado, ya que hacer creer que el tribunal no tomó en consideración un contrato escrito con una empresa mercantil, cosa esta ciudadana Juez, que esta evidentemente demostrado y asimismo fue aceptado por la parte accionada Cuando esta voluntariamente consigna ante el Tribunal de Municipio los cánones de arrendamiento e indicando en dicha consignación, que les arrendatario de un local comercial, objeto de esta demanda, en virtud de la existencia de un contrato verbal, por lo que a confesión de parte relevo de prueba, en tal sentido con respecto a la sentencia dictada por el Tribunal de causa en el particular Determinación de la Relación Arrendaticia, estableció siguiente: "... En el caso sub.judice, al haber sido alegado la existencia de un contrato verbal entre las parte, corresponde al accionante la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y que para tal fin, aporto la ratificación de oficio Nº 885, de fecha 20 de Octubre de 2016, dirigido por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas del Circuito Judicial Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, a este Órgano Jurisdiccional, mediante la cual informa que por ante este órgano jurisdiccional cursa asunto con la nomenclatura ES21-5-2013-000033, correspondiente a consignaciones arrendaticia efectuada por el accionado a favor del Demandante, por concepto de pago de cánones de arrendamiento, sobre un local comercial, ubicado en la Avenida Olmedilla cruce con Calle El Sol, Nº 12- 15 de esta Ciudad de Barinas, Municipio Barinas, Estado Barinas, correspondiente a los meses y montos allí indicados, asimismo cursa oficio Nº 885 de fecha 20 de Octubre de 2016, dirigido por el Tribunal antes señalado en el particular anterior, mediante el cual informa que por ante ese órgano jurisdiccional, cursa asunto EN21-5-2013-000033, con motivo de consignación de canon de arrendamiento, realizado por el ciudadano demandado de autos a favor de Demandante, por un monto de UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.200,00) siendo la última fecha 16/10/2016, cuyo pago se deriva de contrato verbal sobre un inmueble ubicado en la Avenida Olmedilla cruce con Calle El Sol, Nº 12-15 de esta Ciudad de Barinas, Municipio Barinas, Estado Barinas... (folio 65). Asimismo el demandado aportó copia certificada del expediente de consignación arrendaticia antes descrita.
Es de advertir, que la referida actuación judicial, emana de la declaración que realiza la parte accionada ante este tribunal, lo que se colige la voluntad del accionado de regularizar lo relacionado al pago de los cánones de arrendamiento por concepto del inmueble objeto de arrendamiento, derivado de un contrato verbal, cuya declaración deviene de la propia parte accionada ante este órgano, motivo por lo cual esta sentenciadora considera que ante el reconocimiento del accionado, de su declaración, ha quedado en al folio 62 de la segunda pieza, cursa respuesta de la SUNDDE, donde remiten parte del expediente, entre estas, el acta levantada en fecha 12-11- 2015, donde se señala el diferimiento de audiencia para el día miércoles 18- 11-2015, para fijar canon de arrendamiento del local comercial ubicado en la Avenida Olmedilla entre Calle Mérida y El Sol Nº 12-5 entre el arrendatario y el Arrendador, y el segundo con sello de recibo de fecha 24-08-2015, donde se peticiona se fije al demandado un precio justo en cuanto al pago de canon de arrendamiento, en virtud al monto irrisorio que cancela desde hacen cuatro años aproximadamente de un Mil Doscientos Bolívares (Bs. 1.200,00), lo que se evidencia que efectivamente cursó por ante la SUNDDE, el referido procedimiento, tal hecho es tan cierto que la referida oficina responde entre otras al tribunal lo siguiente: Que remite copia certificada contentiva de parte del expediente relacionado con la solicitud emanada de ese Despacho sobre el asunto identificado con el Nº EP21-V-2016-000202, debido a que por múltiples mudanzas de sedes que se han suscitado en esa Coordinación Regional, se ha extraviado documentación, entre ella parte del expediente arriba mencionado, respuesta esta que cursa al folio 62 de la segunda pieza de la presente causa.
Con respecto al resto del contenido en su escrito de informe, solicito al tribunal no sean tomados en consideración, ya que lo que pretende la parte accionada es querer confundir al tribunal, trayendo a esta etapa del proceso elementos que no tienen nada que ver con la causa en cuestión.
Por último solicito al tribunal, que sea tomado en consideración el escrito de observación de informe aquí presentado, y consecuencialmente sea declarado con lugar la apelación, la cual fue debidamente fundamentada con el escrito de informes presentado oportunamente.
En fecha 16 de noviembre del año 2017, se dictó auto, por cuanto vence el lapso de ocho (8) días para presentar sus observaciones escritas sobre los informes de la contraria, en consecuencia se observa que ambas partes hicieron uso de tal derecho, queda por concluido dicho lapso, el Tribunal dictara el fallo dentro de los sesenta (60) días siguientes.
El 05 de febrero se dictó auto, por cuanto venció el lapso legal de la sentencia del presente juicio, y debido a la competencia de este Tribunal no fue posible dictar la misma; del cual se difiere el pronunciamiento para dentro de los diez (10) días siguientes de conformidad con lo previsto en artículo 251del Código de Procedimiento Civil.
Seguidamente en fecha 7 de marzo de año 2018, designa mediante acta por la rectoría del estado Barinas como Juez Temporal para cubrir la ausencia Temporal, en virtud del reposo médico de la profesional del derecho Abogada Rosa Elena Quintero, titular de la cedula de identidad Nº 5.105.534, Juez Superior Primero en los civil, mercantil y tránsito de la circunscripción Judicial del estado Barinas, en consecuencia se aboca al conocimiento de la presente causa, se ordenó la notificación de las partes y sus apoderados judiciales mediante boleta de notificación de conformidad a lo establecido en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil. Así mismo en fecha 21 de julio del mismo año encontrándose las partes notificadas del Abocamiento realizado por la ciudadana Jueza de este Tribunal, en vista que se encuentran vencidos los lapsos establecidos en los artículos 14 y 90 del Código de Procedimiento Civil, esta Superioridad hace el conocimiento de las partes, que una vez se dicte sentencia en la presente causa, les notificara a las misma.
En vista del escrito presentado en fecha 19 de diciembre del año 2019, por el ciudadano José Encarnación identificado en auto, en su carácter de la parte demandante del presente asunto, asistido por el abogado en ejercicio Michael Galvis anteriormente identificado, así como también de la diligencia presentada e n fecha 20/02/2019, el cual solicita y ratifica al Tribunal, el pronunciamiento de la respectiva sentencia, tomando en consideración la sentencia dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia en fecha 13/12/2018, se acordó agregarlo al presente asunto y por ende advirtiéndole a la parte, que esta Juzgadora, una vez sea dictada la respectiva sentencia, se le notificara a las partes.
En fecha 12 de noviembre del año 2019, se ABOCO al conocimiento del asunto la abogada Jennifer Alejandra Osuna Borges de conformidad en lo establecido en el artículo 14 del Código De Procedimiento Civil, en virtud de la designación por Rectoría de esta Circunscripción judicial del estado Barinas para desempeñar el cargo de Juez Temporal de este Tribual, en sustitución de la Juez del Órgano Jurisdiccional Abogada Rosa Elena Quintero, ordenándose notificar, mediante boletas de notificación entregadas a las partes.
Luego en fecha 16 de noviembre del año 2019, se ABOCO al conocimiento del asunto la abogada Noris Astina Romero de conformidad en lo establecido en el artículo 14 y 90 del Código De Procedimiento Civil, en virtud de la designación por Rectoría de esta Circunscripción judicial del estado Barinas para desempeñar el cargo de Juez Temporal de este Tribual, en sustitución de la Juez del Órgano Jurisdiccional Abogada Rosa Elena Quintero, ordenándose notificar, mediante boletas de notificación entregadas a las partes.
Consecutivamente en fecha 10 de febrero se dictó auto, en vista anteriores actuaciones, este Tribunal observa que el auto de fecha 17/08/2021 del cual se ordenó dictar el fallo de conformidad con el orden cronológico de esta Superioridad, asimismo las partes que integran dicho asunto están a derecho del auto en cuestión y por la excesiva cantidad de trabajo en este despacho no ha podido cumplir con lo pautado, en consecuencia, esta Juzgadora una vez sentenciado, se les notificara a las partes.
En fecha 14 de julio del 2022, revisadas actuaciones, y por cuanto en fecha 16/03/2022 mediante oficio Nº TSJ-CJ-Nº0090-2022, fue designada por la comisión Judicial como Juez Provisoria y debidamente juramentada por ante el presidente del Tribunal supremo de justicia en fecha 22/03/2022, en sustitución de la abogada Rosa Adelaida Da Silva Guerra, a quien se le otorgó un beneficio de jubilación especial previsto en el artículo 82 del código de procedimiento civil, es por lo que me ABOCO al conocimiento del presente asunto. Noticiándoseles a las partes mediante llamada de acuerdo a la resolución Nº 05 de fecha 05/10/2022, quedando debidamente notificadas las partes.
Ahora bien, en varias oportunidades, en fechas (07/02/2023, 04/08/2022, 16/11/2022, 16/01/2024, 25/09/2024) ambas partes, solicitan que se dicte el fallo correspondiente, y por cuanto este órgano jurisdiccional advierte en varias ocasiones que se dictara sentencia en el orden cronológico, ya que se encuentran en el mismo estado otros expedientes, asimismo siendo dictada la sentencia se notificara de la misma a las partes, tomando en consideración el tiempo transcurrido.
CONSIDERACIONES PREVIAS AL MÈRTIO DE LA CAUSA.
El presente juicio de desalojo de inmueble de uso comercial, fue tramitado de acuerdo a lo estipulado en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, a saber el juicio oral, sin embargo se destaca que debe este Tribunal Superior pronunciarse en relación a cuestiones de derecho antes de descender a resolver el mérito de la causa, de emitir su pronunciamiento sobre los siguientes aspectos:
PREVIO:
Se pronuncia este Tribunal Superior en cuanto al alegato de la parte demandante en su escrito de informes en relación a la inmotivación de la sentencia del Tribunal A quo, de acuerdo al artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, que debe contener los motivos de hecho y de derecho, por cuanto no valoró las pruebas existentes aun lo que a su juicio no fueran idóneas.
El artículo 243 del Código de Procedimiento Civil establece:
Artículo 243.—Toda sentencia debe contener:
… omissis…
4º Los motivos de hecho y de derecho de la decisión.
Se refiere el numeral ut supra transcrito a la falta de señalamiento por parte del juez de las razones de hecho y de derecho de su decisión, la cual presenta las siguientes modalidades, a) Porque la sentencia no contenga materialmente ningún razonamiento que la apoye. b) Porque las razones expresadas por el sentenciador no guardan relación alguna con la pretensión deducida o las excepciones o defensas opuestas. c) Porque los motivos se destruyen los unos a los otros por contradicciones graves e inconciliables. d) Porque todos los motivos son falsos. El razonamiento del juez conduce a una conclusión apartada palmariamente de la realidad procesale, e) Por motivación acogida, cuando el juzgador no señala sus motivos, sino que asume y dar por entendidos los del juzgador de la apelación, dando por reproducidos los mismos como único soporte para motivar el fallo de alzada, sin esgrimir una fundamentación propia, f) Por petición de principio, cuando se dé por probado lo que es objeto de prueba, cometiendo el juez un sofisma, vale decir, un argumento falaz y/o una tergiversación engañosa de los hechos que aparentan ser la verdad, g) Por motivación ilógica o sin sentido. Cuando los motivos son tan vagos, generales, ilógicos, sin coherencia o absurdos que impiden conocer el criterio jurídico que siguió el juez para dictar su decisión, h) Por motivación aparente o simulada, i) Por inmotivación en el análisis de los medios de pruebas. Que hace imposible desentrañar cual es su contendido y que elementos dimanan de ellos, no se expresa ningún razonamiento en torno a lo que el juez considera que se probó; o no señala los motivos por los cuales fueron desechados, j) Inmotivación de derecho, por la falta de señalamiento de las normas legales aplicables para la resolución de los distintos aspectos del fallo.
De los alegatos expuestos por la recurrente, se desprende que, dirigen a establecer su disconformidad en relación a la apreciación de los medios probatorios ofrecidos, cuando la Juez del Tribunal recurrido expresa que no quedó demostrado del acervo probatorio que el canon de arrendamiento haya sido establecido por la cantidad de quince mil bolívares, que no fue demostrado que haya sido celebrado la convención alguna. Del texto de fallo de la recurrida se observa que la Juez procedió a analizar y valorar cada uno de los medios de pruebas, por lo que aduce la recurrente se corresponde a las conclusiones a las que arribó con el análisis de los medios de pruebas, lo que será objeto de revisión por quien aquí decide.
PREVIO:
En cuanto a la solicitud de la presentación de la parte demandada, en relación a cursar por ante el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial demanda de cumplimiento de contrato y de las obligaciones contenidas en la oferta de compra venta del inmueble destinado a local comercial en el sentido de que se paralice el juicio de desalojo hasta tanto exista pronunciamiento del procedimiento llevado por ante el mencionado Tribunal de Primera Instancia, y que reconozca el aquí demandante la existencia del contrato de compra venta del inmueble, de las actuaciones que cursan ante este Tribunal y del recurrido del iter procesal, se desprende que no fue opuesta cuestión previa alguna de prejudicialidad, en razón de encontrarse a decir del demandado juicio relacionado con el objeto de la pretensión como lo es el local comercial. El efecto devolutivo de la apelación le atribuye al Tribunal de Alzada, la plenitud de la jurisdicción para juzgar sobre el objeto del litigio aplicando el derecho sobre los hechos establecidos en la primera instancia. El marco del conocimiento del Tribunal Superior viene establecido sobre el marco de la pretensión principal del juicio sometido en revisión al conocimiento del Juez, de lo que se evidencia que este Tribunal Superior procede a la revisión de la decisión dictada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial, en tal sentido la paralización que en los términos peticionados, por encontrarse por ante otro órgano jurisdiccional demanda de cumplimiento de contrato, no puede ser acordada, por no configurar causa alguna de suspensión en virtud de no encontrarse sustentada en pronunciamiento que devenga de la oposición de cuestión previa de prejudicialidad.
PREVIO:
En cuanto a las denuncia de orden público alegada por la parte demandada en el escrito de informes presentado por ante esta Alzada, que adujo haber sido denunciadas durante el proceso, las mismas se refieren a las cuestiones previas opuestas en su oportunidad que serán revisadas por este Tribunal Superior como atribución de la Alzada en la plenitud de la jurisdicción señalada en los particulares Primero, Segundo y Tercero del escrito de informes presentado por ante esta Alzada.
PREVIO:
En cuanto a la existencia de la prohibición para demandar el desalojo del inmueble por no haber tramitado dicho procedimiento por ante la Superintendencia Nacional de arrendamiento de Vivienda o hasta que hasta tanto finalice el procedimiento administrativo que iniciara el demandante en fecha 13 de junio de 2013. Se colige de los argumentos que dicha solicitud se fundamenta con ocasión de la propuesta por el arrendador oferente y la apoderada del demandante en el que se le notifica sobre la existencia de procedimiento de obligaciones contenidas en la oferta de compraventa del inmueble cuya demanda de cumplimiento se encuentra por ante el Tribunal Primero de primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial , reiterando la solicitud de paralización, en el que pretende que reconozca el negocio jurídico. Dado que lo sometido a la consideración de este Tribunal como el Tribunal a quo, se encuentra relacionado a la relación arrendaticia de un inmueble de uso comercial, del que hayan surgido relación jurídicas posteriores, al inicio de la dicha arrendamiento, no es sometido a la consideración de este Tribunal Superior, por lo que debe el órgano jurisdiccional por ante el cual se tramita el juico respectivo, pronunciarse en relación a demanda a la que hace mención, de lo que se deduce que no existe razón legal sustentada en el ordenamiento jurídico, que se subsuma a los fines de la solicitada paralización. Y así de decide.
PREVIO:
El Tribunal recurrido estableció previo al mérito de la causa, la extemporaneidad del escrito de contestación a la demanda, tal como se observa de la lectura de la sentencia parcialmente trascrita ut supra declarando la extemporaneidad de la contestación a la demanda presentada en fecha 17/02/2017.
Se observa de la revisión del iter procesal, se observa lo siguiente:
25/07/2016 Consta diligencia suscrita por el alguacil designado mediante el cual manifiesta consignar boleta de citación debidamente firmada por la parte demandada.
09/08/2016 El demandado presenta escrito mediante el cual opone las cuestiones previas contenidas en el ordinal 6º, ordinal 4º, 5º, 6º del 340 y ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
16/09/2016 La demandante, presentó escrito mediante el cual manifestó no tener que subsanar cuestiones previas, sólo en lo que respecta con la contenida en el ordinal 5º del artículo 340 del Código Adjetivo.
05/10/2016 El Tribunal apertura la incidencia de la cuestión previa opuesta de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 867 del Código de Procedimiento Civil.
13/10/2016 La parte actora promueve pruebas con ocasión de la incidencia.
19/10/2016 El Tribunal admite los medios de pruebas, y prórroga el lapso de la incidencia por 10 días de despacho siguiente a la fecha.
11/11/2016 el demandado asistido de abogado alegando que la parte actora no cumplió con lo establecido en los ordinales 6º, y 11º del 340 del Código Adjetivo, rechazo, negó y desconoció los instrumentos presentados por la parte actora, porno poseer la firma.
15/11/2016, El Tribunal recurrido difiere la oportunidad para dictar sentencia por encontrarse en igual estado los expedientes que indicó.
18/01/2017 El Tribunal dicta sentencia con ocasión de la incidencia de la cuestión previa declarando subsanada la cuestión previa previstas en los ordinales 6º del artículo 346 del Código Adjetivo en concordancia con los ordinales 4º, 5º, y 6º ejusdem así como la prevista en el ordinal 11º del citado artículo. Se ordena notificar a las partes.
08/02/2017 La Secretaria del Tribunal fija boleta de notificación, posterior a lo ordenado por el Tribunal de la causa, en virtud de constar diligencia del Alguacil que cursa al folio 104 al 106 mediante la cual consigna resultado de la notificación negativo.
En Fecha 17/02/2017, La parte demandada presentó escrito mediante el cual manifestó consignar escrito de contestación a la demanda, cursante desde el folio 112 al 119 de la primera pieza.
El Tribunal estableció al respecto lo siguiente:
… Omissis… Señalado lo anterior en el presente asunto, la conducta desplegada por la parte demandada, en la oportunidad de contestación a la demanda en fecha 17 de febrero de 2017, se limitó solo a oponer cuestiones previas, defensa éstas preliminares al mérito, las cuales fueron decididas en 18 de enero 2017, una vez resulta por este juzgado, el demandado dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes, de haberse realizado la última notificación de la referida sentencia interlocutoria, presento escrito de contestación, circunscribiendo su actividad procesal en lo estipulado por el procedimiento ordinario.
Es de destacar, si bien las disposiciones que regulan el procedimiento ordinario son supletorias de aquellas que rigen el procedimiento oral, en todo cuanto no sea regulado expresamente por éste último, es de acentuar que le está vedado a las partes la renuncia o quebrantamiento por convenio, de las disposiciones y formas del procedimiento oral, por ser éste de orden público.
En el caso in comento el trámite que le fue dado al presente asunto en relación a la oportunidad procesal para la contestación a la demanda por el accionado, se corresponde al procedimiento previsto al ordinario, siendo que en el procedimiento oral existe regulación expresa, en el artículo 865 eiusdem, lo que es atentatorio al principio de concentración de los actos que rige el proceso que aquí se aplica. Con ello, no pretende quien juzga menospreciar las formas procesales, pues es claro que éstas no son establecidas de manera caprichosa, ni persiguen entorpecer el procedimiento en detrimento de las partes, sino que están previstas para satisfacer el interés general y social de que exista un debido proceso, en el que reine la seguridad jurídica y se garantice el equilibrio de las partes y el derecho de defensa, que está indisolublemente ligado a las condiciones de modo, tiempo y espacio fijado en la Ley para su ejercicio, motivos por el cual la contestación formulada por el demandado, en fecha 17 de febrero de 2017, se declara extemporánea por tardía. Y así se decide…. Sic
Es necesario citar el contenido del artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, cuyo texto señala:
“…Llegado el día fijado para la contestación de la demanda según las reglas ordinarias, el demandado la presentará por escrito y expresará en ella todas las defensas previas y de fondo que creyere conveniente alegar…”
Del contenido de la disposición transcrita se evidencia que el legislador dispuso que en la misma oportunidad procesal para la contestación a la demanda de acuerdo a las reglas ordinarias, el demandado expresará por escrito todas las defensas que creyere conveniente y al mismo tiempo contestar al fondo de lo debatido para la mejor defensa de sus derechos e intereses.
Se observa de las actuaciones que corren en el presente asunto que ciertamente en la oportunidad para dar contestación a la demanda que se suscita posterior a constar en autos la citación personal practicada por el Alguacil en fecha 25/06/2016, que corre inserta al folio treinta y ocho (38) de la primera pieza.
Cursa al folio cuarenta y uno (41) de la mencionada pieza, escrito presentado por el demandado ciudadano José Encarnación Balaguera Vásquez, asistido de profesional del derecho en el que manifiesta expresamente ocurrir para la presentación a la contestación a la demanda por desalojo y procedió a “promover Cuestiones Previas”, que señaló y que se encuentra suficientemente narradas en el texto de este fallo, exponiendo las razones por la cuales en cuanto a la proposición del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil no ha incurrido en las causales de desalojo que al respecto contiene la ley especial en materia de arrendamiento inmobiliario de uso comercial.
En fecha 17/02/2017 el mencionado ciudadano asistido de abogado presenta escrito manifestando estar dentro de la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda. El Tribunal recurrido por auto de fecha 17/02/2017, fija oportunidad para que tenga lugar la audiencia preliminar que efectivamente se celebró el 22 de febrero del mencionado año encontrándose las partes presentes, en el que hicieron uso del derecho a exponer lo concerniente a sus derechos e intereses en el juicio.
Ahora bien el Tribunal recurrido, en lo concerniente a la incorporación del material probatorio al proceso, estableció que las pruebas promovidas en aquella oportunidad por la parte demandada, a saber las testimoniales y ratificación de la documental inserta al folio treinta y ocho (38) de la segunda pieza, negó su admisión por cuanto no fueron acompañadas en el escrito de contestación.
El trámite del presente asunto de acuerdo a lo establecido en el artículo 43 de la Ley de regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial de se tramita conforme a lo señalado en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil y siguientes.
El juicio oral, se reviste de principios entre ellos el de concentración delos actos procesales tanto de la instrucción como de prueba, la inmediación, dado que el juez, las partes y los demás sujetos procesales intervienen, teniendo la convicción de manera directa, debe desarrollarse el proceso en el número menor de audiencias, a fin de lograr la celeridad en la decisión; el fallo de manera inmediata, no dependiendo de su producción escrita posteriormente, la simplificación de los lapsos, y reducción de las impugnaciones, lo que reduce el tiempo en la resolución inmediata y no depender de la resolución previa de incidencias.
El Legislador, estableció los medios probatorios que han de producirse con el libelo de la demanda y en el escrito de contestación a la misma, con la excepción de no acompañarse en esa oportunidad, haber señalado la oficina en la que se encuentra y su imposibilidad de acceder a ella. Le está vedada a las partes la renuncia o quebrantamiento por convenio de lo dispuesto en cuanto a las formas de los actos procesales del procedimiento oral, así como el Juez dictar alguna providencia que constituya el quebrantamiento de tales formas procesales, de allí el orden público procesal.
La instrucción de la causa se inicia con la presentación de la demanda y concluye con la presentación del escrito de contestación de la demanda. En la contestación debe proponerse conjuntamente las cuestiones previas, las excepciones y defensas perentorias y de fondo, reconvenir y pedir la intervención de terceros, y deberá proponer toda la prueba documental de que disponga en cuanto a la prueba testimonial y toda prueba documental. Los actos procesales se den cumplir dentro de una temporalidad, en concordancia con los principios de preclusión y tempestividad. Por tanto el efecto preclusivo dado por la ley para dar contestación a la demanda, viene dado no por la anticipación, sino por la consumación del lapso. De lo que se infiere que el escrito presentado y anexos acompañados, en fecha 17/02/2017, inserto desde el folio ciento once (111) al folio ciento ochenta y cinco (185), que refirió el demandante asistido de abogado corresponderse a la oportunidad para contestar la demanda, tal como lo asintió el Tribunal recurrido, dicha actuación procesal se tiene como extemporánea, por haber sido presentado cuando el lapso para ello se había agotado, pues dicha oportunidad se correspondía para el momento en que manifestó oponer las cuestiones previas, a saber en fecha 09 de agosto de 2016, del folio cuarenta (40) al cuarenta y tres (43) de la primera pieza. En tal sentido se declara que la contestación de la demanda contenida en el escrito de fecha 17/02/2017, es extemporánea por haber sido presentado cuando se encontraba el lapso vencido para tal acto procesal; Y así se decide.
DELIMITACIÓN DE LA CONTROVERSIA Y CARGA PROBATORIA.
Tal como consta de las actuaciones transcritas en el presente fallo conoce este Tribunal con motivo de la demanda de desalojo por el incumplimiento del acuerdo en el ajuste de canon de arrendamiento por ante la Superintendencia Nacional de la defensa de los derechos Económicos correspondiente a quince mil bolívares (Bs.15.000,00) a partir del mes de diciembre de 2015 que deberían ser depositados en la cuenta bancaria, relacionado con el contrato de arrendamiento sobre el que adujo en fecha 12/07/2016 –fecha de presentación de la demanda- haber iniciado la relación contractual hace muchos años sobre un inmueble destinado a uso comercial el ciudadano Francesco Maldera Tarantino con el ciudadano José Encarnación Balaguera Vásquez, que no se adecuó el contrato, fundamentado la demanda en el literal a) del artículo 43 de la Ley de regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, y no cumplir con lo estipulado en cuanto a la adecuación contractual de acuerdo al contenido del artículo 45 de la citada ley.
Por su parte el demandado en el escrito presentado en fecha 09 de agosto de 2016, mediante el cual promueve pruebas, señalo que en base al acuerdo que supuestamente había llegado con el demandante, para el pago de los cánones de arrendamiento resulta indispensable la base del calculo que se llegó a ese monto, que al demandar el desalojo por la negativa de cumplir con el acuerdo que se llegó ante la SUNDDE, lo cual negó, rechazó y contradijo, que el demandante cae en contradicción al señalar que el abogado protector de los derechos socioeconómicos le informo que ante ese organismo no se podía ventilar casos correspondiente a la regulación de arrendamientos de locales comerciales, con lo que se concluye que no hubo ningún acuerdo, que no existe convenio sobre el monto de los cánones, que nunca se ventiló por ante dicha institución. Que el demandante pretende la resolución unilateral del contrato por no cumplir con el acuerdo de pagar el monto reclamado lo cual negó rechazó y contradijo por ser falsas sus firmas y no existir el acuerdo.
En la audiencia preliminar en la que estuvieron presentes ambas partes, celebrada en fecha 22/02/2017, que corre inserta al folio ciento ochenta y siete (187) al folio ciento noventa (190) de la primera pieza, tanto la parte actora como la parte demandada, manifestaron en identifico sentido lo expuesto tanto en el libelo de la demanda, debida subsanación y en la oportunidad de la oposición de las cuestiones previas en la que el demandado se refirió en cuanto a lo pretendido por el actor, en relación a no cancelar lo acordado por ante el órgano administrativo. Además refirió el demandado que la parte actora debió agotar la vía administrativa, que la demandante no mencionó que en todo momento ante el órgano administrativo se discutió sobre el cumplimiento de su oferta de venta del mismo inmueble, ni el canon, que se ha tratado de cumplir el compromiso de venta, que la intención del arrendador es evadir su compromiso, cuestión a la que se opuso el demandante, que no hay contrato de arrendamiento de vivienda. El demandado afirmó estar al día con los cánones de arrendamiento que consigna por ante el Tribunal Segundo de Municipio ordinario y ejecutor de Medidas del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial, que hay un procedimiento abierto por ante la Superintendencia Nacional de la Vivienda.
De acuerdo con lo estipulado en el primer aparte dela artículo 868 del Código adjetivo, establece la finalidad de la audiencia preliminar, lo que cada parte deberá expresar a saber:
I. Si conviene en alguno a algunos de los hechos que trata de probar la contraparte determinándolos con claridad.
II. Los hechos que considere admitidos o probados con las pruebas aportadas con la demanda y la contestación.
III. Las pruebas que considere superfluas o impertinentes o dilatorias y las que se propone aportar en el lapso probatorio.
IV. Cualesquiera otras observaciones que contribuyan a la fijación de los límites de la controversia.
De la lectura del acta, se desprende que las partes en su intervención en modo alguno señalaron de manera expresa convenir, dar por admitidos o probados con las pruebas aportadas los hechos, ni que las prueba que se consideran impertinentes o dilatorias, ni platearon observaciones a fin de contribuir a la fijación de los hechos. En esta oportunidad procesal, el Legislador, en observancia al principio de concentración establece que las partes, como en el proceso ordinario el derecho a convenir, admitir sobre los hechos que se pretenda probar y como consecuencia de ello establecer las pruebas que sean impertinentes, y cualquier otras observaciones, dado que la afirmación de los hechos, no se reduce a las alegaciones expuestas por las partes, sino que incluye todo el material probatorio en que se sustente la pretensión , y las afirmaciones controvertidas son las que determinan la necesidad de la prueba previo la fijación de los límites de la controversia.
En fecha 24/02/2017, el Tribunal recurrido fijó mediante auto que corre al folio doscientos cincuenta y tres (253) al doscientos cincuenta y cinco (255) de la primera pieza los hechos controvertidos siendo estos:
1. La existencia del contrato de arrendamiento verbal y/o escrito.
2. La falta de pago del contrato de arrendamiento en la cantidad de Bs. 15.000, desde el 15/12/2015.
3. Acuerdo sobre el nuevo canon de arrendamiento por ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE).
4. Adecuación del contrato de arrendamiento.
5. La determinación del tipo de inmueble objeto de desalojo.
6. Oferta de venta del inmueble objeto de desalojo efectuado por la parte demandante al demandado.
7. El agotamiento de la vía administrativa.
El legislador ha establecido cual es el fundamento de la audiencia preliminar tal, como se indicó ut supra, lo constituyen los hechos controvertidos que se establecen posterior a la admisión, por lo que en dicha oportunidad podrán las partes convenir, desestimar los medios probatorios por impertinentes o superfluos, aportar los medios de pruebas con lo que se pretenda sustentar la pretensión procesal. En atención al principio de preclusividad en cuanto a la presentación y alegación de los hechos y medios probatorios es una regla que está prevista para evitar litis infinitas, la afirmación de los hechos que requieren prueba debe haberse efectuado en la debida oportunidad o momento procesal.
Se observa que en la audiencia preliminar, el demandado aporta hechos, no alegados en la oportunidad de la contestación a la demanda, más sin embargo la parte demandante, alegó oponerse a lo argumentando, según se desprende de lo transcrito de manera sucinta ut supra en relación a dicha audiencia preliminar. Así las cosas, la juzgadora para aquel entonces del Tribunal recurrido estableció como hechos controvertidos, hechos secundarios, como lo son: la determinación del tipo de inmueble objeto de desalojo; oferta de venta del inmueble objeto de desalojo efectuado por la parte demandante al demandado; el agotamiento de la vía administrativa; que no se encuentran alegados en la contestación a la demanda que precedentemente fue declarada el momento procesal en que se verificó.
Ahora bien, antes de proceder a analizar y valorar las pruebas aportadas al proceso, es necesario acotar que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, establece que: “Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósitos y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe…”
Establece el contenido del artículo que los Jueces de Instancia deben procurar que sus decisiones se basen en la búsqueda de la verdad que resulte de las actas procesales, tomando en consideración los alegatos de las partes y mediante los medios de pruebas que aportan las parte así como la actividad probatorios del Juez, sin que los elementos de convicción sean obtenidos fuera de ellos, ni suplir excepciones o alegatos no esgrimidos por las partes ni probados los hechos por ésta. Tal actividad por parte del Juez, resulta viable, siempre y cuando no haya ocurrido una subversión en el proceso, atenido al debido proceso de acuerdo al trámite que el legislador ha previsto para ello, no tomar ventajas de actuaciones no establecidas y que se aprovechen por una parte, pudiendo ocasionar una desventaja para una de las partes, lo que conllevaría al desequilibrio procesal.
Sin embargo de conformidad con lo aseverado por ambas partes, resulta necesario hacer referencia sobre lo pautado en relación a la carga de la prueba, tal y como lo establecen los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, según los cuales, cada parte tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, por lo que en consecuencia, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe demostrar por su parte el pago o hecho extintivo de la obligación.
La carga de la prueba no constituye un capricho del Juez, representa la posición que asumen las partes, así, al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probatio qui dicit nin qui negat, o sea, que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho, reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, cuyo principio se armoniza con el primero y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción hechos nuevos toca a él la prueba correspondiente.
En tal sentido debe señalarse, que en consonancia con lo planteado por las partes en sus escritos libelar y de contestación en los términos planteados ut supra, debía comprobar en el juicio la parte actora, i) la relación contractual arrendaticia celebrada en forma verbal y/o escrita con el ciudadano Francesco Maldera Tarantino con el ciudadano José Encarnación Balaguera Vásquez, ii) El establecimiento del canon de arrendamiento por ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) en la cantidad de quince mil bolívares (Bs.15.000,00) en fecha 26/11/2015, iii) la insolvencia del pago de los cánones de arrendamiento que alegó el demandante ser aceptado por el demandado en diciembre de 2015, así como iii) la adecuación del contrato a la normativa legal. Correspondiendo en idéntico sentido a la parte demandada, conforme a las excepciones alegadas, demostrar la existencia del contrato de arrendamiento anterior al supuesto convenio por ante la SUNDDE.
Una vez establecido lo anterior, seguidamente procede este Tribunal a analizar y valorar los medios de pruebas aportados por las partes:
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.
1. Invoco el mérito favorable que se desprende de las actas procesales, en especial, de los hechos narrados en el escrito de contestación de la demanda, de los hechos narrados en la audiencia preliminar, del escrito presentado en la misma oportunidad de la audiencia preliminar.
El mismo no se corresponde con medios de pruebas susceptibles de valoración, por cuanto se corresponde con los alegatos que comprenden los hechos que han de ser probados, razón por la cual no se le puede otorgar valor probatorio alguno.
2. Inspección Judicial sobre el inmueble para dejar constancia de la existencia del fondo de comercio y la vivienda tal como consta en el contrato de arrendamiento celebrado mediante documento privado en fecha 13/12/1985. Contra dicho medio de pruebas la parte demandante se opuso a su admisión, si bien expresamente el Juzgado A quo, no emitió pronunciamiento en relación a la oposición formulada, al haber admitido el mismo y fijar oportunidad, de manera tácita desecho la oposición.
Siendo la oportunidad legal se dejó constancia de lo siguiente:
Que en el área donde se encuentra constituido área de oficina, presenta techo en cielo Raso en buen estado de conservación, paredes y piso en regular estado de conservación, así mismo en el área destinada para la venta de repuestos en iguales condiciones que la anterior, la parte destinada a garaje se observa techo de zin piso de cemento y paredes frisadas en regular estado de conservación, en la parte trasera se observa una habitación con techo tipo Driwal en buen estado de conservación, se observa igualmente en esa área, un baño y una pequeña división realizada con el mismo material del techo con estructura de hierro, el baño presenta poceta y lavamanos en buen estado de conservación, lo referente a la pintura y piso se observa que se encuentra en regular estado de conservación; contiguo al área destinada para oficina se observa que presenta techo de cielo raso en buen estado de conservación, la parte del frente donde funciona el negocio destinado a la venta de repuesto en buen estado de conservación, y otra área con estructura de hierra, su techo y zin, en la área destinada para comercio se encuentra un baño con su respectiva poceta y lavamanos que se encuentra en buen estado de conservación, los pisos y pintura de las paredes en regular estado de conservación, se observa un área destinada a cocina donde se visualiza gabinete, cocina, nevera y alimentos. En cuanto a las denominaciones comerciales y demás avisos visibles en la fachada del inmueble, tanto su descripción, como su contenido, se encuentra en la parte del frente se lee “ ND VENTA DE REPUESTOS Y SERVICIOS PARA AIRES ACONDICIONDO AUTOMOTRIS, TELFAX: (0273) 5520578, CEL: (O414) 2422458, RIF J, 31700235” se observó propagandas alusivas (SANDEN) DELPHI, letras de difícil lectura por falta de color, (en color roja), en dicho aviso se lee lo siguiente” taller de auto refrigeración servicios técnicos no estacione”. En cuanto a la descripción de las divisiones del inmueble que se compone la vivienda, la descripción de sus habitaciones, baño y cocina, se encuentra dividido en dos áreas, una destinada a la venta de repuesto; Que fue descrita en los siguientes términos: la cual se encuentra conformada por una oficina, área de venta , un área de caja, un área de almacenaje o depósito de mercancía, en dicha área se encuentra un baño que fue descrito anteriormente, en el área destinada como almacenaje de mercancía o deposito se encuentra dividida a media pared con una estructura de hierro y material de madera y Driwal, en esa área divida se observa un área destinada para habitación con su respectiva cama individual y enseres, otra de las divisiones destinada para cocina. En cuanto a la segunda área se encuentra destinada para garaje, se observa que está destinada para taller de reparación de refrigeración automotriz y aires acondicionados, la misma se encuentra dividida por un baño, una habitación, un área de lavandería y un pequeño patio; en el área destinada para habitación se observó una cama matrimonial, un gavetero un aire acondicionado tipo Split, un sofá cama, ropa, zapato, un mueble tipo escaparate en madera, un televisor y articulo personales. En relación al número de personas que se encuentra dentro del inmueble así como sus nombres y apellido cédula de identidad y demás datos que lo identifique, tanto de las personas que laboran y las persona que lo habitan, el tribunal dejó constancia que al momento de constituirse se encontraba presente la ciudadana Genesis Neilyth Balaguera Torres, titular de la cédula de identidad número 22.112.865, quien manifestó al tribunal que habita el inmueble con su hija de dos años de edad y su esposo y su papá, igualmente se encuentra la parte demandada quien fue identificado anteriormente, presentes las ciudadanas Deisy Yakeline Balaguera Contreras, titular de la cédula de identidad N 16.777.923, y Ángela Duileth Márquez Torres, mayores de edad, titular de la cédula de identidad N 18.289.610, quienes manifestaron ser empleada de la venta de repuesto.
Se colige que el Tribunal de la causa procedió a dejar constancia de las áreas del inmueble en el que se infiere que las partes están contestes en traerse del bien inmueble descrito por el accionante en el libelo de la demanda ubicado en la avenida Olmedilla ente calle Mérida y Calle El Sol, signado con el Nro. 12-15 de la ciudad de Barinas del Estado Barinas, de carácter comercial, y que en modo alguno el demandado contradijo que su naturaleza es de carácter comercial, desprendiéndose de lo observado por el Tribunal de existir áreas que fueron adecuadas para habitar, por lo que de acuerdo con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, se verifica que el inmueble tiene uso comercial, siendo habitado en su parte por las personas que se identifican en el acta de la inspección judicial.
3. Testimonial de los ciudadanos Edixon Carrizo, Lennis Fuentes, Carlos Araujo, para la ratificación de la documental marcada con la letra D.
4. Testimonial del ciudadano Sergio Jaimes, para la ratificación del contenido del avaluó.
Los medios de pruebas que preceden, fue negada su admisión por no haber sido ofrecidas en la oportunidad de contestación a la demanda en el momento que estableció el Tribunal A Quo y este Tribunal Superior, a saber en la oportunidad que tuvo lugar la oposición de las cuestiones previas.
5. Prueba de informes para que el Juzgado Segundo de Municipio del estado Barinas informara sobre las últimas doce (12) consignaciones hechas para el pago del arrendamiento del inmueble en el asunto EN21-2013-000033.
En fecha 18/04/2017, se recibió oficio proveniente del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, mediante el cual informó que se encuentran efectuadas en el asunto EN21-S-2013-000033 consignaciones en fechas 05/05/2016, 06/06/2016, 06/07/2016, 04/08/2016, 16/09/2016, 06/10/2016, 07/11/2016, 05/12/2016, 09/01/2017, 15/02/2017, 08/03/2017 y 05/04/2017 efectuadas por el ciudadano José Encarnación Balaguera Vásquez, titular de la cédula de identidad Nro. 5.648.486, por un monto de mil doscientos bolívares sin céntimos (Bs. 1200,00).
Del contenido de la información suministrada, se verifica que la parte demandada, se encontraba realizando consignaciones anterior a la presentación de la demanda, por la cantidad de mil doscientos bolívares (Bs.1.200,00), lo que comprueba la existencia del contrato anterior a la controversia que se suscita por la falta de pago del acuerdo que alega la parte demandante en cuanto al aumento del canon de arrendamiento, por lo que de acuerdo con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil se le otorga valor probatorio, que adminiculado con el oficio que cursa a los autos al folio sesenta y cinco (65) de la primera pieza, que se corresponde con la prueba de informes que se evacuó en la incidencia de la cuestión previa el Juez para aquel entonces, del Tribunal por ante el que cursan actuaciones correspondientes a la consignaciones arrendaticias antes referidas se deriva de un contrato verbal sobre un inmueble ubicado en la avenida Olmedilla cruce con calle El Sol Nro. 12-15 de esta ciudad de Barinas, de lo que se infiere, que se encuentra vinculados las partes a una relación arrendaticia.
La representación de la parte actora se opuso a la admisión de las pruebas de inspección judicial, y a las testimoniales, así como la ratificación a través de la prueba testimonial. Por auto de fecha 15/03/2017, inserto al folio treinta y ocho (38) de la primera pieza, se negó la admisión de los medios de pruebas de la parte demandada, a saber, la ratificación de la documentales, por cuanto tales instrumentos no fueron acompañados al escrito de contestación de acuerdo a lo establecido en el artículo 865 del Código Adjetivo.
De las actuaciones que cursan desde el folio ciento doce (112) al folio ciento ochenta y cinco (185) en la primera pieza, se observa se corresponde con el escrito que el demandado asistido de abogado, manifestó posterior a la decisión de la incidencia de las cuestiones previas de fecha 18/01/2017 y notificación de las partes, contestar la demanda, y acompañar documentales. Ahora bien, dado el pronunciamiento que precede, en el único previo tenemos que dicha contestación se tuvo como extemporáneo, pues tal como se precisó se tramita el asunto de acuerdo a lo estipulado en el juicio oral establecido en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Lo contrario sería subvertir los actos procesales, y perder el sentido y propósito del legislador con este tipo de juicios, lo que podría ocasionar un desequilibrio procesal y la violación del principio de certeza jurídica y expectativa plausible.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE.
Se procede a analizar y valorar los medios probatorios aportados con el libelo de la demanda y posterior al establecimiento de la fijación de los hechos.
6. Poder debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Barinas, del estado Barinas, de fecha 27 de abril de 2015, inserto bajo el N° 9. Tomo 135, folios 49 al 54 de los Libros de Autenticación. Cursa a los folios 05 al 09 de la primera pieza.
De acuerdo con lo estipulado en los artículos 1357, 1356 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, se aprecia la documental pues si bien no entra a demostrar en relación a los hechos controvertidos se desprende la representación que ostenta la parte actora.
7. Copia simple contrato de compra venta, Protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Barinas, estado Barinas, de fecha 21 de mayo de 1991, anotado bajo el Nº 43, folios 104 al 105 vto, del protocolo primero, Tomo séptimo, principal y duplicado, segundo trimestre del año 1991. Marcada con la letra “B” (folio 09 y 10 de la primera pieza).
Se trata de una instrumental mediante la cual el aquí demandante adquiere la propiedad del inmueble objeto de la litis, en tal sentido se le otorga valor probatorio de acuerdo con lo establecido en los artículos 1357, 1369 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil
8. Copia Certificada de Ficha Catastral, Código 06040108292301, a nombre del accionante, concerniente a un inmueble, ubicado en la Avenida Olmedilla, cruce con calle El Sol, número cívico 12-5, 12-15;3-21, en la ciudad de Barinas, de fecha 20/05/2015. Presenta sello húmedo y firma.(Folio 11 de la segunda pieza).
Se trata de trámites realizados por ante el ente administrativo encargado del registro de los inmuebles, si bien no fue cuestionado por los adversarios de su contenido emerge elemento de prueba alguno que se relaciona con los hechos controvertidos, en el sentido de haber cumplido en relación a la inscripción del inmueble en el servicio de catastro, por lo que merece fe de los hechos que contiene.
9. Copia simples, actuaciones judiciales, referente a Inspección Judicial extralitem, evacuada por ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, en el asunto N° 291/3, efectuada a un inmueble ubicado en la Avenida Olmedilla, cruce con Calle El Sol, signado con el Nº 12-15, de la ciudad de Barinas, estado Barinas, dejándose constancia de la presencia del accionado. Fueron aportadas al proceso, en original, en el lapso de promoción de pruebas (folios 12 al 16 de la primera pieza y folios 11 al 28 de la segunda pieza).
El artículo 1.428 del Código Civil, establece la inspección ocular como una prueba judicial, siendo que en el artículo 1429 del citado Código se indica que si existiera la posibilidad de que el estado o las circunstancias pudieran desaparecer, podrá ser promovida judicialmente. Tal circunstancia de desaparecer debe existir a la par del temor fundado. Se destaca que tal medio de prueba no fue impugnado por el adversario. Se colige que la inspección extrajudicial fue evacuada previo al juicio sobre el inmueble que recayó la inspección judicial evacuada con motivo de la prueba promovida por la parte actora, en el que se deja constancia de que se trata de un inmueble en el que personas jurídicas destinan a la venta de repuestos de refrigeración y el otro local se realizan trabajos de autorefrigeración. Por lo que se comprueba que el inmueble para la fecha de la práctica de la inspección extralitem, no existía la división que se describe en la inspección judicial evacuada, en el juicio, por lo que de acuerdo al artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga valor probatorio para comprobar que el inmueble se trata de un local comercial en la totalidad de sus áreas, para el momento de la evacuación de la tal inspección
10. Copia simple, boleta de notificación, dirigida al accionado, por la Superintendencia de Precio Justo (SUNDDE), en la que se le informa que ese ente, se declaró competente para conocer denuncia de arrendamiento, formulada por la abogada Rosaura Cabrera de Castillo, C.I. 4.261.56, por la presunta infracción del artículo 54 segundo aparte Núm. 10 de la Ley Orgánica de Precios Justos, estableciéndose día de comparecencia 26/11/2015, a la hora allí indicada. (folio 28 de la primera pieza).
11. Copia simple, boleta de notificación, dirigida al accionado, por la Superintendencia de Precio Justo (SUNDDE), en la que se le informa que ese ente, se declaró competente para conocer denuncia de arrendamiento, formulada por la abogada Rosaura Cabrera de Castillo, C.I. 4.261.56, por la presunta infracción del artículo 54 segundo aparte Núm. 10 de la Ley Orgánica de Precios Justos, estableciéndose día de comparecencia 26/11/2015, a la hora allí indicada. (folio 61 y 62 de la primera pieza).
Los particulares que preceden distinguido con los números 10 y 11, si bien fueron impugnados por el adversario por considerar que eran falsos y desconocer la firma, se observa que no se tramitó la incidencia de la tacha de falsedad, o haber accionado por nulidad del acto administrativo, siendo así procediendo a analizar tal material probatorio, se tratan de actuaciones propias de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos de la oficina regional de Barinas, que de acuerdo con lo estipulado en los artículos 2 y 3 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, se corresponden a las peticiones de los administrados y la respuesta que debe ser otorgarse a través del respectivo trámite. Por tanto son instrumentos administrativos por escrito en el que consta la actuación de la administración pública competente, para la instrucción del procedimiento, en tanto goza de presunción favorable de veracidad de lo declarado por el funcionario en el ejercicio de sus atribuciones, como lo fue convocar para la realización de una audiencia única. Se observa que la instrumental carece de sello oficial del organismo, sin embargo se le otorga valor probatorio aplicando la sana crítica, por cuanto lleva a la convicción de quien aquí se decide que se inició con dichos instrumentos instrucción, competencia atribuida de acuerdo con el artículo 5 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, se encuentra atribuida al Ministerio con competencia de comercio con la asistencia de la Superintendencia Nacional para la defensa de los Derechos Socios Económicos (SUNDDE) para la regulación en materia de arrendamiento comercial.
12. Copia simple, de comunicación dirigida por la apoderada judicial del accionante, de fecha 04/12/2015, al demandado, señalándole la cuenta Bancaria en la que debería depositar el pago por concepto de arrendamiento del local comercial. (folio 29 de la primera pieza).
La instrumental que precede se trata de una misiva de acuerdo a lo establecido en el artículo 1371 del Código Civil, mediante el cual informa que según lo acordado en la Superintendencia de la SUNDDE, se ajustó dado el alto índice inflacionario el canon de arrendamiento en la cantidad de quince mil bolívares (Bs.15.000,00), y la cuenta en la que se realizarán dichos pago, existe nota manuscrita en la que se lee: no firmo entregado el miércoles 9-12-15 a las 10:35 a.m personalmente. Es de destacar que en la primera oportunidad, en que se hizo presente el demandado no impugnó la instrumental, por lo que se verifica que se refiere a lo tramitado por ante la Superintendencia, de lo que más adelante se relacionará con los demás medios probatorios.
13. Copia simple, escrito dirigido por la representación judicial del actor, abogada Rosaura Cabrera de Catillo, antes identificada, a la Coordinadora de la SUNDDE, región Barinas, mediante el cual solicita copia certificada del expediente en la que fue tramitada denuncia y demás actos realizados en el nombrado caso, con el objeto de dirigirse a la SUNDDE, Caracas, con fecha de recibo el 26/02/2016. (folio 30 de la primera pieza).
14. Copia simple de escrito de solicitud dirigido por la apoderada judicial de la parte actora, a la Coordinadora de la SUNDDE BARINAS, a los fines de ratificar oficio que fue recibido en fecha 26/02/2016 y obtener respuesta por escrito conforme lo establece el artículo 51 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela ( folio 31 y 32 de la primera pieza).
Las instrumentales que preceden se tratan de peticiones formuladas por ante la Superintendencia de Precios Justos, hoy Superintendencia de los Derechos Socio Económicos, por la representación de la parte actora, en el que menciona en el segundo de ellos, que el demandado en fecha 26/11/2015 se comprometió ante la institución a llevar el canon de arrendamiento a la cantidad de quince mil bolívares, (Bs. 15.000,00) a partir del 01/12/2015, siendo informada por el abogado Kilber Monzón que había recibido instrucciones so que los casos de regulación de arrendamiento de locales comerciales se debían dirigir a la ciudad de Caracas, que no cumplió , y acude para la continuación del procedimiento. De tal documentales se colige se corresponden a declaraciones de la apoderada de la parte actora ante la instancia administrativa recibidas en fechas 26/02/2016 y 01/04/2016, de lo que no consta en autos haber recibido respuesta a la petición formulada, refiriendo actuaciones tramitadas por ante el ente administrativo. Si bien se observa que se corresponden a que las peticiones son formuladas anterior a la presentación de la demanda, lo que conlleva aplicando la sana crítica, establecida en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil que adminiculada con la boleta de notificación que se describe, analizado y valorado en los particulares 10 y 11, el hecho que efectivamente se inició trámite por ante la entidad competente en lo que respecta a la relación arrendaticia que mantienen las partes, cuya intencionalidad era la continuidad por parte del demandante, con el aumento del canon de arrendamiento, que adujo haber acordado por ante el ente administrativo.
15. Ratificó la declaración del ciudadano Kilber Monzón evacuada en la incidencia de la cuestión previa que cursa a los folios 71 y 72, quien para el momento de la declaración manifestó trabajar en la Superintendencia Nacional Para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE). Alega que las partes llegaron a un acuerdo en cancelar el canon de arrendamiento por la suma de quince Mil Bolívares, que verificó que en el inmueble no funcionaba vivienda familiar.
En la oportunidad fijada manifestó que firmo la boleta de notificación para llevar acabo un acto de conciliación; asimismo contesto que esas boletas fueron realizadas en vista de la solicitud que hizo la abogada Rosaura Cabrera de Castillo, mediante un escrito para llevar a cabo una audiencia de conciliación de arrendamiento de uso comercial, cuestión que adminiculada a los particulares 10 y 11 se corresponden a actuaciones de instrucción de un funcionario competente para ello, de lo que desprende según su declaración que las partes en fecha 26/11/2015, el demandado acudió a la sede administrativa y se comprometió a pagar el canon de arrendamiento de quince mil bolívares (Bs.15.000,00), siendo que la parte contraria no estuvo presente en la oportunidad de la evacuación de tal testimonial, manifestó conocimiento sobre los que fue interrogado se aprecia de acuerdo a lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.
16. Ratificación de las boletas de notificación libradas por la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) del Estado Barinas, cursan a los folios 61 y 62 de la primera pieza.
Fue analizada y valorada anteriormente.
17. Ratificó el Oficio librado por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Judicial del Municipio Barinas, Cursa al folio 65 de la primera pieza.
Se trata de un medio de prueba, promovido con ocasión de la incidencia de las cuestiones previas, la cual se ratificó en el juicio principal, de su contenido se desprende que por ante Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas del Municipio Barinas cursa solicitud con motivo de la consignaciones arrendaticias ofrecidas por el demandado al aquí demandante; se corresponde con un acto de comunicación de fecha 20/10/2016, a través de la documental por parte del funcionario competente para ello, del que se colige que consigna la cantidad de mil doscientos bolívares (Bs.1.200,00), que informa se deriva de un contrato verbal, de acuerdo con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, versa sobre información que reposa en dicho Tribunal, que no fue cuestionada posterior a su recibo e incorporación a las actas procesales, por lo cual merece fe de los hechos que contiene por encontrase relacionado con los hechos controvertidos, y que llevan a la convicción de quien aquí decide que la existencia de la relación arrendaticia.
18. Copia simple de instrumento protocolizado por ante el registro Público del Municipio Barinas del estado Barinas en fecha 14 de julio de 2011, inscrito bajo el Nro. 2011-2817, asiento registral I del inmueble matriculado con el Nro. 288.5.2.2.4326 y correspondiente al folio real del año 2011, cursante a los folios treinta (30) y treinta y uno (31) de la segunda pieza.
Se trata de un instrumento mediante el cual el demandado adquiere el inmueble allí descrito, el cual adujo la demandante que se corresponde a la vivienda que habita el demandado, si bien, no se relaciona con los hechos controvertidos, se observa que se relaciona con los hechos que se dejaron constancia en la inspección evacuada por cuanto áreas del inmueble comercial se encuentra divisiones de habitación familiar, se le otorga valor probatorio de acuerdo a lo establecido en los artículos1356, 1357 y 1359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil
19. Prueba de informes en el sentido que se oficie a:
I. Servicio Nacional Integrado de Administración aduanera y Tributaria (SENIAT) ubicado en el Primer piso del centro Comercial El Dorado, a los fines de que informe la dirección y/o domicilio que aparece en los registros del demandado. Si reposa constancia de residencia que haya consignado, a fin de tramitar registro de información fiscal.
II. Superintendencia Nacional Para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDEE) Barinas, para que envíe copia certificada del procedimiento y/o expediente que se inició con la denuncia que interpuso en el organismo el demandante contra el demandado.
III. Al registro Inmobiliario del estado Barinas para que remita copia certificada del documento registrado en fecha 14/07/2011, inscrita bajo el Nro. 2011.2817 asiento I del Inmueble matriculado con el Nro. 288.5.2.2.4326 y correspondiente al libro del folio real del año 2011.
De las resultas de la prueba de informe, cursa a los folios 195 y 196, oficio de fecha 04/04/2017 proveniente del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, en el que informa el número de Rif del demandado, sesenta y dos (62) de fecha 22/03/2017 oficio librado por el Licenciado Joel José Arias Nieves mediante el cual remite (02) dos folios contentivos de parte del expediente relacionado con la solicitud con el Nro. 00049, informando que por múltiples mudanzas de sede que se han suscitado en la Coordinación Regional se ha extraviado documentación entre ella parte del expediente; a los folios noventa y dos (92) al noventa y seis (96) corren insertas oficio librado por la Registradora Publico del Municipio Barinas del estado Barinas mediante el cual remite copia certificadas de documento mediante el cual el demandando adquiere inmueble ubicado en la urbanización Rodríguez Domínguez. De acuerdo a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil se le otorga valor probatorio por tratarse de información que reposan en las oficinas públicas que refieren sobre los hechos que reposan en sus archivos relacionados con los hechos controvertidos, vinculados con la relación arrendaticia, y hechos secundarios que se desprende de la inspección judicial evacuada, así como el inició trámite por ante la Superintendencia mencionada en el que remite de manera manuscrita información en relación a trámite.
MOTIVACIONES PARA DECIDIR.
Tal como se aprecia de las actuaciones conforme a los términos establecidos en el escrito libelar y en la oportunidad que el demandando procedió a contestar demanda, momento éste establecido por este Tribunal, siendo promovida las cuestiones previas contenidas en el numeral 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando las contenida en el ordinales 4, 5 y 6 del artículo 340, así como la prevista en el numeral 11 del referido Código.
Primeramente, se procede a la revisión del trámite de dicha incidencia, siendo que las cuestiones previas opuestas lo fueron:
Artículo 346 del Código Adjetivo, numerales 4º, 5º y 6º del artículo 340 ejusdem y numeral 11º a saber:
Artículo 346.— Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes gestiones previas:
… Omissis…
6º El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en libelo los requisitos que índica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78.
Específicamente se refirió el demandado a los numerales que citó del artículo 340 ibidem
Artículo 340.—El libelo de la demanda deberá expresar:
4º El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales.
5º La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones.
6º Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquéllos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo.
11. La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.
Las cuestiones previas configuran una incidencia previa distinta e independiente, se podría decir que ajena al acto de la contestación de la demanda, constituyen una incidencia procesal y autónoma. Las cuestiones previas opuestas como quedó establecido que no se transcriben en esta oportunidad para evitar extensas transcripciones, se relacionan la primera a los requisitos del libelo de la demanda, la parte demandante procedió a oponerse y sólo subsanar la cuestión previa contenida en el numeral 6 º del artículo 340 del citado Código, referida a la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión, con las pertinentes conclusiones.
En lo que respecta a la contenida en el numeral 11º adujo el demandante que fue subsanada al referirse a las cuestiones de hecho y de derecho en que se fundamenta la demanda.
En relación a los numerales 5º y 6º citados tenemos que el libelo de demanda debe bastarse por sí mismo, en el cual se precisa el objeto de la pretensión para que el demandado pueda tener conocimiento, y poder ejercer el derecho a la defensa, y el conocimiento que debe tener el juez, que en el caso de autos trata del desalojo de inmuebles destinados al uso comercial. En cuanto que en relación a los fundamentos de derecho, es aplicable el aforismo iura novit curia, en el que el juzgador no está atado a las calificaciones jurídicas que hagan las partes ni las omisiones, dado que le está dado aplicar o desaplicar el derecho por virtud del oficio. La narrativa de los hechos se hará como narrativa de las circunstancias de tiempo, modo y lugar, correspondiente a los hechos constitutivos en que se basa la demanda, ello no conlleva a determinar que sea vinculante para el Juez al momento de dictar sentencia, ya que la falta de invocar la normativa no vicia el libelo del libelo de la demanda, el contenido del derecho se encuentra implícito en la narrativa de los hechos , los cuales subsume en esa norma que pueda incoar, y tal como se señaló, no son las partes las llamada a calificar la pretensión pues es potestad del juez en el respectivo fallo, solo le está dado a las partes la calificación de los hechos.
Lo que pretende el Legislador con los numerales 5º del artículo 340, es que escrito de demanda debe redactarse actuarse de manera tal, que pueda desprenderse la relación de los hechos y su relación con las disposiciones legales invocadas en la que sustenta su pretensión, que a su vez permita al demandado conocer sobre los hechos, procediendo a establecer si los mismos se adecuan a la realidad que se encuentren bajo el asidero jurídico invocado, lo que se alcanza en la etapa procesal respectiva, y que el Juzgador deberá establecer en el fallo respectivo. En cuanto a la cuestión previa contenida en el numeral 6, establece el legislador la exigencia de acompañar el instrumento en que fundamenta la pretensión, lo que permite establecer si tal instrumento se encuentra relacionado con los hechos constitutivos de la demanda, que deviene directamente de estos, y que el demandado pueda conocer de dónde deduce el actor su pretensión.
En cuanto al numeral 11º del articulo 346 citado, establece el Legislador cuando expresamente estableció que la ley lo establece como inadmisible, que es diferente a aquellas situaciones cuando la ley establece expresamente requisitos y causales para su admisión o cuando la acción no cumple con las condiciones de existencia y validez que la ley o los principios generales del derecho procesal exigen, por lo que su incumplimiento indefectiblemente lleva a rechazar la acción.
El primer supuesto, necesariamente debe expresar que se prohíba la interposición de la acción, por tanto el demandado al alegar tal causal, se limita a establecer una norma expresamente prohibitiva que exista en el ordenamiento jurídico.
De las actuaciones ut supra transcritas, en el lapso probatorio de la incidencia las partes promovieron aquellos medios probatorios tendientes a la verificación o no de las cuestione previas expresamente opuestas. En tanto que el Tribunal A Quo en la respectiva decisión consideró, en relación a las cuestiones previas que requieren de subsanación las declaró debidamente subsanada relacionados con los hechos constitutivos traídos a juicio y en cuanto a la instrumental de la cual deviene tal derecho, lo estableció con la declaración testimonial rendida durante la incidencia. De lo que se colige que la decisión consideró que por encontrar que con tal declaración vertida en el acta se encontraba subsanadas las cuestione3s previas, más sin embargo yerra al establecer de igual manera como subsanada l cuestión previa del numeral 11º, puesto que la misma no es objeto de subsanación como también lo pretendió la parte demandante, cuando lo cierto es que dicha causal debe el Juzgador revisar el ordenamiento jurídico, y verificar si precisamente existe norma que prohíba la acción intentada, como ciertamente se encuentra amparada por el legislador como lo es el desalojo del local comercial, lejos de tal afirmación pretender al no invocar uno el literal del artículo 40 de la ley especial que rige la materia, que sea declarada inadmisible, cuestión esta que no puede prosperar, por lo que la consecuencia lógica era la declaratoria sin lugar de la cuestión previa contenida en el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
Seguidamente procede este Tribunal Superior a establecer el mérito de la controversia, en los términos que ha sido delimitado con anterioridad, tratándose la controversia en la insolvencia inquilinaria, en base al alegato de la parte demandante de haber sido establecido un canon ante el órgano administrativo el cual no ha sido cumplido por el demandado, así como la no adecuación del contrato a la legislación vigente para la fecha de introducción de la demanda y que se mantiene hasta la presente fecha. Tal falta de pago del canon lo fundamenta el accionante en el literal a) del artículo 40 de la ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial que establece expresamente:
Articulo 40.- Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
Las partes en controversia expresamente conviene en la existencia de un contrato de arredramiento sobre el inmueble plenamente identificado en el texto de este fallo y comprobado a través de la inspección judicial tanto extra litem como la practicada durante el trámite del juicio.
El artículo 1.579 del Código Civil establece:
Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.
El contenido del artículo que precede define al arrendamiento como un contrato, convención que recae sobre cosas muebles o inmueble, en el que se obligan las partes contratantes a hacer gozar la cosa por el tiempo que lo determinaran mediante un precio que se obliga a pagar.
A su vez el artículo 1.159 del Código Civil establece la fuerza de ley de los contratos entre las partes, los cuales no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.
En las relaciones arrendaticias inmobiliarias el arrendador y el arrendatario se obligan recíprocamente: el arrendador hacer gozar al arrendatario del inmueble por ciento tiempo mediante un pecio y el arrendatario se obliga a pagar al arrendador el precio.
En el contrato de arrendamiento las partes establecen un precio determinado que el arrendatario deberá pagar al arrendador durante determinado tiempo, y puede ocurrir que por razones inflacionarias el arrendador encuentra que ese precio preestablecido no se ajusta a la realidad, o no se corresponde el canon con el valor real, en tanto que de manera unilateral no pueda proceder a variarlo pues afecta el interés del inquilino, y pueda contrariar lo establecido en el artículo 1.579 del Código Civil, que se estaría imponiendo un precio en contra de la propia ley del contrato.
Se encuentra comprobado la existencia de la relación contractual como quedó establecido con el material probatorio, específicamente con la prueba de informes, en el que el Tribunal del Municipio por ante el cual, se consignan canon de arrendamiento para aquel entonces por la cantidad de Bolívares mil doscientos (Bs.1200,00), que se inició procedimiento por ante la Superintendencia Nacional para a Defensa de los derechos Socioeconómicos (SUNDDE), a través de las boletas para la convocatoria de una audiencia, a petición de la representación de la parte actora.
Ahora bien, a raíz de la promulgación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el artículo 6 señala el orden de prioridades en que deberán aplicarse las leyes, reglamentos y resoluciones de la materia. Por su parte el artículo 7 reconoce la importancia de los acuerdos entre las partes, e indica que en caso de diferencia entre el arrendador y el arrendatario, cualquiera de las partes puede acudir a la Superintendencia Nacional Para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDEE) para dilucidar sus divergencias en relación con el cálculo del monto del alquiler.
El artículo 5 de la mencionada Ley, establece que la administración pública, interviene en los contratos de inmuebles de uso comercial, en lo que respecta a la fijación del monto de los alquileres con la asistencia del SUNDDE.
El artículo 31 contiene los métodos para establecer la renta de los locales comerciales, entre ellos, el primero se contempla el avalúo en base al costo de reposición calculando el valor del inmueble el valor del inmueble al aplicar el método queda actualizado y se aplica sobre ese porcentaje la rentabilidad que son del 12% anual y a partir de ese cálculo y fijación inicial de ese canon los sucesivos ajuste de la renta arrendaticia se fijarán mediante la aplicación del porcentaje señalado en la sección Bienes y Servicios diversos que publica el Banco Central de Venezuela dentro del Índice de Precios al Consumidor. El artículo señala dos métodos de más para el cálculo de la rentabilidad de los locales, el segundo en base a un ingreso bruto del negocio y el tercero una combinación de ambos con una renta fija y una parte variable calculada sobre el ingreso bruto, lo que se refiere a la rentabilidad del comercio que funciona en el local.
El Artículo 32 de la ley en comento establece que para la determinación del canon de arrendamiento para bienes inmuebles destinados para uso comercial, en primer termino podrá ser acordado de mutuo acuerdo entre las partes contratantes, entre arrendador y arrendatario, y en caso de no poder llegar a un convenio se podrá solicitar a la Superintendencia de Nacional Para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) para que establezca el monto, tomando en cuenta para ello el método establecido en el artículo citado. (Sentencia de la Sala Político Administrativo del Tribunal Supremo de Justicia Nro. 01206 de fecha 22/10/2015.).
De la relación del iter procesal, se desprende que la parte demandante aportó como medio de prueba la carta misiva (folio veintinueve 29), de fecha 04/12/2015, dirigida al demandado en la que le notifica, que a partir del 01/12/2015 el canon de arrendamiento sería la cantidad de quince mil bolívares (Bs.15.000,00) para aquel entonces, según lo acordado en la Superintendencia de la SUNDDE.
Si el demandado fue notificado con las boletas de notificación analizadas y valoradas para la audiencia, para haber llegado al acuerdo al que hace mención la parte demandante ha debido estar en conocimiento, del nuevo canon de arrendamiento que demanda por no haber cumplido con el mismo, y que posteriormente solicita se prosiga el procedimiento en vista del incumplimiento, tal como se deprende del folio treinta (30), de comunicación dirigida a la Coordinadora de la Superintendencia de la SUNDDE Región Barinas por la apoderada judicial de la parte actora recibida en fecha 12/04/2016 en el que menciona que el demandado se comprometió en fecha 26/11/2015. Al acudir nuevamente a la institución a notificar de tal incumplimiento para proseguir el procedimiento, se le informó por parte del abogado Kilber Monzón que había recibido instrucciones de no poder seguir ventilando el caso correspondiente a la regulación de arrendamientos de locales comerciales, debiendo dirigirse a la sede de Caracas.
Así las cosas, es clara la ley al precisar en los artículos 32 y 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que la fijación de un nuevo canon de arrendamiento del local comercial donde desarrolla actividad comercial y sobre cuyo aspecto no ha habido acuerdos, le corresponde a la Administración Pública, por órgano de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE).
En cuanto al acuerdo aludido por la demandante tenemos que cursan a los folios 60 y 61 boletas de notificación analizadas y valoradas con anterioridad que son libradas a los ciudadanos José Encarnación Balaguera, las cuales carecen de sello húmedo oficial del organismo competente y se visualiza, que no existe registro de la nota de recepción ni informe de no recepción, que adminiculado con la declaración del ciudadano Kilber Monzón según acto de evacuación de testigo que no se realizó en su oportunidad legal a saber la audiencia oral, manifestó que firmó las boletas para llevar a cabo el acto conciliatorio, que fueron realizadas en virtud de la solicitud, adminiculadas a las resultas de la prueba de informe que cursa a los autos a los folios sesenta y cuatro (64), en el que se observa firma ilegible y manuscrito: “ Abg. Protector de los Derechos Socioeconómicos” cuyo contenido se lee: El día de hoy 12 /11/2015 se levanta la presente Acta para dejar constancia del Acto Único de Protección llevado a cabo por esta Superintendencia de Precios Justos Donde se refiere esta audiencia para el día miércoles 18/11/2015 para fijar canon de arrendamiento del local comercial ubicado en av. Olmedilla entre calle Mérida y calle El Sol Nº -12-15, entre el arrendatario y el Arrendador. Se acompaña a las resultas de la prueba de informes, escrito presentado por la apoderada de la parte actora ante el organismo mencionado de fecha 24/08/2015, mediante el cual solicita el procedimiento de ley correspondiente para que se fije el canon de arrendamiento justo, por cuanto el demandado se encontraba pagando una cantidad irrisoria desde hace cuatro años y se negaba al reajuste. Con este material probatorio, analizado y valorado, ut supra se comprueba que ciertamente la parte atora, ante el hecho de no tener un acuerdo con el demandado para establecer el canon de arrendamiento justo, acudió por su parte al SUNDDE, solicitando se iniciara el trámite respectivo, lo que conlleva a establecer que evidentemente no existe acuerdo, conforme lo establece el artículo 32 de la Ley Especial.
En Decreto Número 1467 de fecha 18/11/2014, publicado en la Gaceta Oficial Extraordinaria Numero 6.156 de fecha 19/11/2014, del Decreto Con Rango Valor y Fuerza de Ley de Reforma Parcial del Decreto Con Rango Valor y Fuerza de Ley Orgánica de Precios Justos, si bien no estipuló de manera expresa la competencia conferida por la Ley de Regulación de Arrendamientos de Inmueble de Uso Comercial, en su artículo 13, numeral 21 le confiere las demás establecidas en el Decreto Ley y las demás conferidas por el ordenamiento jurídico vigente. De lo que resulta que las partes contratantes acuden a la instancia administrativa en caso de desacuerdos, en establecer el monto del canon de arrendamiento.
En caso sub iudice, se aprecia de las resultas de la prueba de informes, proveniente del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, se constata que el demandando para el momento de interposición de la demanda se encontraba efectuando consignaciones de canon de arrendamiento por la cantidad de mil doscientos bolívares (Bs.1.200,00). Por otra parte con la declaración del ciudadano Kilber Monzón evacuada durante la incidencia, cuya ratificación fue promovida por la parte actora, quien manifestó trabajar en el órgano administrativo, declaró que la denuncia formulada por la abogada de la parte actora fue para adecuar el contrato con la nueva ley de arrendamiento de uso comercial y ajustar el canon de arrendamiento, y que el demandado acudió previa cita, que no recuerda la fecha y que se comprometió –el demandado- a pagar el canon por dos locales comerciales por la cantidad de quince mil bolívares (Bs.15.000,00) declaración durante la incidencia de la cuestión previa, que adminiculado con el resultado de la prueba de informe que cursa al folio sesenta y cuatro (64) se contradice, cuando señala en su contenido que se difiere la audiencia para el día 18/11/2025, lo que impide llevar a la plena convicción de quien aquí decide con sólo la testimonial del testigo, ya que al tratarse de actuaciones de la administración pública, deben tramitarse de acuerdo a la Ley de Procedimientos Administrativos, y que ante el supuesto extravío de documentación cuestión que fue informado con posterioridad a través de la prueba, pueda constituir plena prueba de la existencia del compromiso que adujo haber asumido el demandado, sin establecerse que dicho monto haya sido conclusivo para el ente administrativo según la metodología aplicable, y poder afirmar encontrarse incurso en falta de pago del canon de arrendamiento, cuando lo pretendido por la parte actora en tal caso sería el desalojo por incumplimiento del supuesto compromiso asumido por ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socieconómicos en la sede de Barinas, es por lo que quien aquí juzga considera que la demandada intentada de desalojo de inmueble para uso comercial fundamentada en el literal a. del artículo 40 de la Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para El Uso Comercial, debe ser declarada sin lugar y como consecuencia de ello sin lugar el recurso de apelación ejercido por la abogada Rosaura Cabrera de Castillo, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora ciudadano Francesco Maldera Tarantino; Y así se decide.
En consonancia con los razonamientos esgrimidos y las motivaciones expuestas en el presente fallo, quien aquí considera que el recurso ordinario de apelación ha de ser declarado sin lugar y se confirma con las motivaciones expresadas en este fallo la sentencia dictada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial en audiencia oral en fecha 21 de julio de 2017 y su extenso en fecha 11 de agosto de 2017 fallo relacionadas con la solicitud de levantar la medida cautelar decretada en el juicio; Y así se declara.
Por las razones de hecho, de derecho, doctrinarias y jurisprudenciales anteriormente expuestas, este Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario del Circuito Judicial Civil de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley; dicta sentencia en los siguientes términos:
DISPOSITIVA
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación ejercido, contra la decisión dictada en la audiencia oral en fecha 21 de julio de 2017 y su extenso en fecha 11 de agosto de 2017 interpuesto en fecha 19 de noviembre de 2024 por la abogada Rosaura Cabrera de Castillo, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 62.278 en su carácter de co-apoderada judicial del ciudadano Francesco Maldera Tarantino, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 6.256.753.
SEGUNDO: Se CONFIRMA con las motivaciones expresadas en este fallo la sentencia dictada en la audiencia oral en fecha 21 de julio de 2017 y su extenso en fecha 11 de agosto de 2017 por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas.
TERCERO: Se declara SIN lugar la demanda de desalojo de inmueble de uso comercial intentada por el ciudadano Francesco Maldera Tarantino, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-6.256.753 contra el ciudadano Jose Encarnación Balanguera Vásquez quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad, Nº V-5.648.489 sobre un inmueble ubicado en Avenida Olmedilla entre Calle Mérida y Calle El Sol, signado con el Nº 12-15, en la ciudad de Barinas del Municipio Barinas del Estado Barinas.
CUARTO: Se condena en costas del recurso a la parte actora de acuerdo a lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: Se ordena notificar a las partes de la presente decisión por dictarse fuera del lapso legal.
Publíquese, regístrese, certifíquese y devuélvase al Tribunal de la causa en su oportunidad legal. Cúmplase lo ordenado.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario del Circuito Judicial Civil de la Circunscripción Judicial del estado Barinas. En Barinas, a los veintiocho (28) días del mes de julio de dos mil veinte veinticinco (2025). Años 215° de la Independencia y 166° de la Federación.
LA JUEZ SUPERIOR PRIMERO;
Karleneth Juana Rodríguez Castilla.
LA SECRETARIA;
Elsy Maryori Arias Vielma
En esta misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia. Conste.
LA SECRETARIA;
Elsy Maryori Arias Vielma
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