REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario del
Circuito Judicial Civil de la Circunscripción Judicial del estado Barinas
Barinas, 30 de octubre de 2025.
213º y 165º
ASUNTO: EC21-R-2013-000036.
Sent. Nro. 042-2025
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: Ciudadana Manuela Hassoun Abou Keis, venezolana, mayor de edad, divorciada, titular de la cédula de identidad Nº V- 9.405.599, domiciliada en la Población de Sabaneta, Jurisdicción del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del Estado Barinas.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogado en ejercicio Félix Moisés Rosales García, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 8.364.906, inscrito con el Inpreabogado bajo el Nº 28.075.
DOMICILIO PROCESAL: ESCRITORIO JURIDICO ROSALES & ASOC., situado en la Av. Libertad, cruce con Calle Camejo, Edificio Le Mirage, piso 1, oficina Nº4, en Jurisdicción del Municipio Barinas, Estado Barinas.
PARTES DEMANDADAS: Ciudadanos Juan De La Cruz Venero Boniforte; Darys Violeta Pérez De Venero, Dayana Violeta Venero Pérez e Igor Cuotto Arellano, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nros: 3.598.501; 3.995.276; 12.061.320 y 12.779.802, todos en su orden, respectivamente, domiciliados en la ciudad de Barinas, estado Barinas.
DOMICILIO PROCESAL: Avenida 23 de enero, Edificio Hotel Bristol, Oficina 07, Barinas, Municipio Barinas del estado Barinas.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACCIONADA: Abogados en ejercicio Eliseo Gramcko Contreras y Asdrúbal Piña Soles, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad Nros. 9.387.629 y 9.262.497 respectivamente abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 49.422 y 39.296 en su orden.
MOTIVO: Retracto Legal Arrendaticio.
SENTENCIA: Apelación contra Sentencia Definitiva.
PROCEDENCIA: Tribunal Primero De Primera Instancia En Lo Civil, Mercantil, Tránsito De La Circunscripción Judicial Del Estado Barinas.
ANTECEDENTES
La presente causa se tramita por ante este Juzgado Superior, con motivo del recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio Eliseo Gramcko Contreras, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 49.422, en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos Juan De La Cruz Venero Boniforte; Darys Violeta Pérez De Venero, Dayana Violeta Venero Pérez e Igor Cuotto Arellano, ut supra identificados, representación que consta la primera según poder apud acta de fecha 13/05/2013, el resto según poder otorgado por ante la Notaría Pública Segunda del Estado Barinas, de fecha 23 de octubre de 2012, quedando anotado bajo el Nº 53, tomo 202, y Notaría Pública Primera del estado Barinas, de fecha 29 de junio de 2012, anotado bajo el Nº 26, tomo 139, conferido a los abogados Asdrúbal Piña Soles y Eliseo Enrique Gramcko Contreras, respectivamente, con motivo de la demanda de retracto legal arrendaticio, intentada por la ciudadana Manuela Hassoun Abou Keis, contra los mencionados ciudadanos, apelación interpuesta, con motivo de la sentencia definitiva, dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en fecha 18 de junio del 2013, ejercido dicho recurso ordinario de apelación en fecha 19/06/2013, oído en ambos efectos en fecha 25/06/2013, dada la declaratoria de la demanda intentada con lugar; ordenando así el Tribunal A-quo remitir el expediente original, al Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región de los Andes, a los fines de su distribución con oficio Nº265/13, correspondiéndole a ese mismo Tribunal Superior el conocimiento del recurso, dándole entrada bajo el Nº13-37D, sucesivamente dándole cuenta al juez en fecha 11 de julio del 2013, una vez realizada la distribución de ley este Tribunal le dio entrada conforme al artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, conforme al procedimiento breve.
Ahora bien, en fecha 07 de agosto de 2013 el Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de los Circunscripción Judicial de la Región de los Andes, difiere el pronunciamiento. En fecha 17 de noviembre de 2015 cursa auto al folio cuatrocientos veintiséis (426) de la primera pieza, mediante el cual el Juez para aquel entonces del Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial abogado Juan José Muñoz Sierra, se aboca al conocimiento de la causa, ordenando notificar a las partes mediante boletas.
Mediante acta de fecha 19 de enero de 2016, el mencionado Juez, se inhibe, por cuanto en fecha 18/06/2013 se desempeñaba como Juez Temporal del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito en la que procedió a dictar sentencia definitiva, encontrándose incuso en la causal 15° del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue declarada con lugar en fecha 1ero de febrero de 2016, por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, encontrándose en esa oportunidad a cargo de la abogada Rosa Elena Quintero Altuve, como Juez Superior.
En fecha 28 de enero de 2016 este Tribunal Superior le da entrada, abocándose la Juez ordenando en fecha 11 de febrero de 2016 notificar a las partes de dicho abocamiento. Mediante auto de fecha 10 de marzo de 2016, este Tribunal Superior dicta auto señalando que reanudada como se encuentra la causa y por cuanto de la revisión de las actas se constata que en fecha 18/07/2013 fue recibida la causa en el Juzgado Superior Civil y Contenciosos Administrativo de la Región de los Andes, y vencido los lapsos y términos para dictar sentencia por cuanto fueron suspendidas las labores de despacho y atención al público desde el 21 de mayo hasta el 22 de julio de 2015, ambas fechas inclusive por Resolución emanada de la Rectoría Civil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en virtud del cambio de las sedes judiciales e instalación de los Tribunales que integraban el Circuito Judicial Civil de esta Circunscripción Judicial, dando por reanudada la causa, en el estado en que se encontraba.
En fecha 14 de julio de 2017, se aboca al conocimiento de la causa la Juez abogada Sonia Fernández Castellano, ordenando notificar a las partes del abocamiento en cuestión. Por auto de fecha 28 de septiembre de 2017, se reanuda la causa y se dejó constancia que una vez dictada la sentencia respectiva se notificará a las partes y/o a sus apoderados judiciales.
DEL JUICIO EN PRIMERA INSTANCIA
DEL LIBELO DE LA DEMANDA
En fecha catorce (14) de agosto del año 2012, la ciudadana, Manuela Hassoun Abou Keis, asistida por el abogado en ejercicio Felix Moisés Rosales García, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 28.075, interpone por ante el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, demanda que reformó y que denominó Retracto Legal Arrendaticio, en contra de los ciudadanos, Juan De La Cruz Venero Boniforte, Dayana Violeta Venero Pérez E Igor Cuotto Arellano, acompañando lo siguientes instrumentos:
Recibo sin número de pago en original, por concepto de canon de arrendamiento, comprendido desde la fecha 20/12/2001, al 20/01/2002, por la cantidad de Bs.230.000 de parte de la ciudadana MANUELA HASSOUN. Sobre el local ubicado en la Avenida Libertador, indicando en dicho recibo que fue recibido bajo la firma de Juan Venero.
Recibo sin número en original por concepto de alquiler del local situado Av. Libertador, comprendido del 20/01 al 20/2/2002, por la cantidad de 230.000 Bs de parte de la ciudadana MANUELA HASSOUN, el cual aparece recibido por Juan Venero.
Recibo sin número en original por concepto de alquiler del local situado Av. Libertador, comprendido del 20/02 al 20/3/2002, por la cantidad de 230.000Bs de parte de la ciudadana MANUELA HASSOUN, del cual aparece recibido por Juan Venero.
Recibo sin número en original por concepto de alquiler del local situado Av. Libertador, comprendido desde la fecha 20 de marzo al 20 de abril del año 2002, por la cantidad de 230.000 Bs de parte de la ciudadana MANUELA HASSOUN. Todos marcados con la letra A.
Recibo en original por concepto de alquiler del local situado Av. Libertador, comprendido desde el 20 de abril al 20 de mayo del año 2002, por la cantidad de 230.000 Bs de parte de la ciudadana MANUELA HASSOUN, donde aparece recibido conforme, por el ciudadano Juan Venero. Todos marcados con la letra B.
Recibo en original por concepto de alquiler del local situado Av. Libertador, comprendido desde el 20 de julio al 20 de agosto del año 2002, por la cantidad de 230.000 Bs de parte de la ciudadana MANUELA HASSOUN, el cual aparece firmado conforme, por el ciudadano Juan Venero.
Recibo en original por concepto de alquiler del local situado Av. Libertador, comprendido desde el 20 de agosto al 20 de septiembre del año 2002, por la cantidad de 230.000 Bs de parte de la ciudadana MANUELA HASSOUN. Del cual se describe recibido conforme por Juan Venero.
Recibo en original por concepto de alquiler del local situado Av. Libertador, comprendido desde el 20 de septiembre al 20 de octubre del año 2002, por la cantidad de 230.000 Bs de parte de la ciudadana MANUELA HASSOUN. Del cual se describe recibido conforme por Juan Venero.
Recibo en original por concepto de alquiler del local situado Av. Libertador, comprendido desde el 20 de octubre al 20 de noviembre del año 2002, por la cantidad de 230.000 Bs de parte de la ciudadana MANUELA HASSOUN. Del cual se describe recibido conforme por Juan Venero.
Recibo en original por concepto de alquiler del local situado Av. Libertador, comprendido desde el 20 de noviembre al 20 de diciembre del año 2002, por la cantidad de 230.000 Bs de parte de la ciudadana MANUELA HASSOUN. Del cual se describe recibido conforme por Juan Venero.
Original de la constancia de Registro del Contribuyente Comercial de la ciudadana Manuela Hassoun, emitida en fecha 13 de agosto del año 2012, por la Abogada Yvana Rodríguez, coordinadora de hacienda en la Alcaldía del Municipio Alberto Arvelo Torrealba, Sabaneta estado Barinas, donde se encuentra registrada con el Nº de licencia J05039, desde el 01 de marzo del año 2001. Marcada con la letra.
Copia certificada del contrato de arrendamiento entre: Inversiones Venero Boniforti C.A “INVEBCA” domiciliada en Sabaneta, Estado Barinas, inscrita en el Registro de comercio llevado por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Barinas en fecha 14 de diciembre de 1992, bajo el Nº7, folios Vto. 64 al 74 Vto. Representada por su administradora MARIA ELENA VENERO BONIFORTI, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº8.063.529, civilmente hábil, denominada la arrendadora por una parte, y por la otra MANUELA HOSSAUN ABOU, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº9.405.599, que a los mismos efectos se denominó la arrendataria. Autenticado bajo el Nº10, folios 19 al 21, tomo 03 de los libros de autenticaciones llevados por el Registro con funciones notariales del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del Estado Barinas en fecha 24 de abril del año 2003.
Copia certificada del contrato de arrendamiento entre el ciudadano JUAN DE LA CRUZ VENERO BONIFORTI, Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº3.598.501, quien para los efectos de este contrato se denominó El Arrendador por una parte, y por la otra MANUELA HASSOUN ABOU KEIS, Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº9.405.599, quien para los efectos se denominó La Arrendataria; quedando autenticado bajo el Nº 99, folio 203 al 204; tomo 09 de los libros de autenticaciones llevados por el Registro Público con funciones Notariales del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del Estado Barinas en fecha 25 de mayo del año 2009.
Copia simple de escrito contentivo de consignaciones arrendaticias, presentado por ante Juez del Juzgado del Municipio Alberto Arvelo Torrealba de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, de fecha 08/08/2012, marcada con la letra “G”, acompañando contrato de arrendamiento en copia simple suscrito entre el ciudadano JUAN DE LA CRUZ VENERO BONIFORTI, supra identificado, quien para los efectos de este contrato se denominó El Arrendador por una parte, y por la otra la ciudadana MANUELA HASSOUN ABOU KEIS, supra identificada, quien para los efectos se denominó La Arrendataria; quedando autenticado bajo el Nº 99, folio 203 al 204; tomo 09 de los libros de autenticaciones llevados por el Registro Público con funciones Notariales del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del Estado Barinas en fecha 25 de mayo del año 2009.
Recibos sin números, por concepto de pago alquiler de local por parte de la ciudadana MANUELA HASSOUN ABOU KEIS de fechas 20/10 al 20/11/2011; asimismo del 20/11 al 20/12/2011; sucesivamente del 20/12/2011 al 20/01/2012; seguidamente del 20/01 al 20/02/2012; luego del 20/07/2011 al 20/08/2011; asimismo del 20/08 al 20/09/2011; del 20/09 al 20/10/2011; posteriormente el alquiler local av. Libertador correspondiente de fecha 20/05 al 20/06/2012; 20/02/2012 al 20/03/2012; 20/04/2025 al 20/05/2012; 20/03/2012 al 20/04/2012;, recibos S/Nº suscritos por MANUELA HASSOUN ABOU, por la suma de Dos Mil Bolívares Fuerte, suscritos con cedula Nº 16.208.602.
Copia simple de la Planilla Única Bancaria bajo el Nº 28600003083, cuyo acto protocolar es de autenticación sobre la notificación para el ejercicio de la preferencia ofertiva por parte del ciudadano JUAN DE LA CRUZ VENERO BONIFORTI, supra identificado, hacia la ciudadana MANUELA HASSOUN ABOU KEIS, oferta de venta por la cantidad de Un Millón Cincuenta Mil Bolívares (Bs.1.500.000,00) sobre el local comercial ubicado en la Av. Libertador, cruce con calle 7, de la población de Sabaneta, jurisdicción del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del estado Barinas, con los linderos documentales siguientes: NORTE: Av. Libertador, SUR. Inmueble de Juan Venero Lara, ESTE: Con Farmacia "Farmatotal" y OESTE: Inmueble de Yadan Raduan, en fecha 11 de octubre del año 2011, en la cual contestó la notificación de oferta de venta en esa misma fecha. Marcada con la letra “K” el cual está inserta desde el folio 25 al 27. En cuyo acto la arrendataria dejó constancia por escrito “…Recibo la notificación de parte del arrendador no estando conforme por cuanto no son dos años en arrendamiento, sino diez años. En relación a la venta por tanto al precio no estoy de acuerdo con el monto por lo que solicitaré un justiprecio respectivo ante el ente competente. Es todo, aceptando el derecho que me asiste la preferencia ofertiva de adquirir el inmueble arrendado. Notificación que realizaron ante la oficina de Registro Pública del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del estado Barinas en fecha 11/10/2011.
Copia certificada con planilla única bancaria Nº 28600004801 con fecha de emisión 09/05/2012, de la protocolización del documento de compra venta del inmueble entre el ciudadano JUAN DE LA CRUZ VENERO BONIFORTI, Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº3.598.501, y los ciudadanos IGOR CUOTTO ARELLANO y DAYANA VIOLETA VENERO PEREZ, Venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nº 12.061.320 y 12.779.802, venta realizada sobre una parcela de terreno y el local comercial, sobre ella construido, el cual tiene piso de granito, paredes de bloques frisadas, techo de platabanda, ventanas de vidrio, puertas Santamaría y un baño incorporado, ubicado donde antiguamente existía una casa para habitación familiar de tres dormitorios, una sala, recibo, comedor, un lavandero, con paredes de bloques, techo de acerolit, piso de cemento, puertas y ventanas de hierro ubicado en la Av. Libertador, cruce con calle 7, de la población de Sabaneta, jurisdicción del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del estado Barinas, con los linderos documentales siguientes: NORTE: Av. Libertador, SUR. Inmueble de Juan Venero Lara, ESTE: Con Farmacia "Farmatotal" y OESTE: Inmueble de Yadan Raduan, el cual quedó protocolizado bajo el Nº18, folios 94 al 96, protocolo primero, tomo III, principal y duplicado, de fecha 18 de junio del año 2012, por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del Estado Barinas.
SECUENCIA PROCEDIMENTAL ANTE EL TRIBUNAL A QUO.
En fecha 14 de agosto del año 2012, el Tribunal A-quo procedió a realizar el sorteo para la distribución de causas presentadas, correspondiéndole al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, expediente signado con el Nº007-12; formándose expediente por dicho Tribunal respectivamente, dándole entrada en fecha 17 de septiembre del año 2012.
Seguidamente pasado el trámite correspondiente, en fecha 18 de septiembre del año 2012, el Tribunal primigenio dictó auto de admisión por cuanto ha lugar en derecho; emplazándose a los ciudadanos Juan De La Cruz Venero Boniforte; Dayana Violeta Venero Pérez e Igor Cuotto Arellano, para que comparecieran por ante el Tribunal al segundo (2º) día de despacho siguientes a que constara en autos la última citación, todos ampliamente identificados en el preámbulo del presente fallo.
Ahora bien, en fecha 15 de octubre del año 2012, la parte actora, ciudadana Manuela Hassoun Abou Keis, supra identificada, presentó REFORMA de la demanda, interpuesta en fecha 14 de agosto del año 2012; en los términos siguientes:
…Omisiss…
CAPITULO I
ANTECEDENTES FÁCTICOS DEL CASO
Alegó la actora que, “desde el 01 de ENERO de 2.001, comenzó una RELACIÓN ARRENDATICIA de forma verbal con el ciudadano: JUAN DE LA CRUZ VENERO BONIFORTE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.598.501, domiciliado en la Población de Sabaneta, Jurisdicción del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del Estado Barinas, en su condición de "EL ARRENDADOR", sobre un inmueble conformado por un (1) LOCAL COMERCIAL, ubicado en la Av. Libertador cruce con Calle 7, de la Población de Sabaneta, Jurisdicción del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del Estado Barinas, con un lapso de duración de un (1) año contados a partir del 01 de enero de 2.001 hasta el 01 de enero de 2.002, tal como consta de Documento Público Administrativo, emanado de la Alcaldía del Municipio Alberto Arvelo Torrealba, coordinación de Hacienda sabaneta, del estado Barinas y de recibos que en tres (3) folios útiles fueron acompañados a la carta libelar, marcadas con las letras "A", "B", "C" y "D", los cuales corren insertos a los folios 08, 09, 10 y 11, respectivamente.
Continúa explanando que, posteriormente, en fecha 24 de abril de 2.003, en su condición de "LA ARRENDATARIA", suscribió por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Alberto Arvelo Torrealba, con funciones notariales, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, quedando anotado bajo el N° 10, folios 19 al 21, Tomo 03 de los Libros de Autenticaciones respectivos, con la Sociedad Mercantil VENERO BONIFORTE, C.A. "INVEBCA", domiciliada en la Población de Sabaneta, Jurisdicción del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del Estado Barinas, inscrita en el Registro de Comercio que llevaba ordenadamente el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en fecha 14 de diciembre de 1.992, inserta bajo el Nº 17, folios Vto. 64 Al 74 Vto., representada por su Administradora, ciudadana: MARÍA ELENA VENERO BONIFORTE, con un lapso de duración de doce (12) meses contados a partir del 20 de diciembre de 2.002, hasta el 20 de diciembre de 2.003, el cual fue acompañado a la carta libelar marcado con la letra "E", y corre inserto a los folios del 12 al 15, ambos inclusive.
Nuevamente, en fecha 25 de mayo de 2.009, en su condición de "LA ARRENDATARIA", suscribió por ante esa misma Oficina de Registro Público del Municipio Alberto Arvelo Torrealba, con funciones Notariales, quedando anotado bajo el N° 99 folios 203 al 204, Tomo 09 de los Libros de Autenticaciones respectivos, el último CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, con el ciudadano: JUAN DE LA CRUZ VENERO BONIFORTE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.598.501, de éste domicilio, en su condición de "EL ARRENDADOR", sobre un inmueble conformado por un (1) LOCAL COMERCIAL, ubicado en la Av. Libertador cruce con Calle 7, de la Población de Sabaneta, Jurisdicción del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del Estado Barinas, con los linderos documentales siguientes: NORTE: Av. Libertador, SUR: Inmueble de Juan Venero Lara, ESTE: Con Farmacia FARMATOTAL; OESTE: Inmueble de Yadan Raduan, con un lapso de duración de un (1) año, contados a partir del 15 de enero de 2.009 hasta el 15 de enero de 2.010, el cual fue acompañado a la carta libelar marcado con la letra "F", y corre inserto a los folios del 16 al 18, ambos inclusive. En el referido acuerdo contractual, antes indicado, ambas partes acordaron el pago por concepto de pensión arrendaticia, la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.200,00), pero una vez expirado el lapso natural del referido contrato de arrendamiento escrito, convinieron verbalmente, el pago de un canon de arrendamiento por la cantidad de DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,00) mensuales, siendo este su último canon de arrendamiento estipulado entre las partes, los cuales arguye la actora, ha venido pagando puntualmente durante los días 20 de cada mes, salvo el canon de arrendamiento, correspondiente al mes de JULIO 2012, ya que ante la actitud inicua del pretendido ciudadano: JUAN DE LA CRUZ VENERO BONIFORTE, en su condición de "EL ARRENDADOR", en forma continua, persistente y reiterativa, alega que se le escondía con el firme propósito de hacerle incurrir en mora en las obligaciones arrendaticias, por lo que ante esa negativa y soslayo por parte de "EL ARRENDADOR", ocurrió ante el JUZGADO DEL MUNICIPIO ALBERTO ARVELO TORREALBA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS, para CONSIGNAR el canon de arrendamiento, correspondiente al mes de JULIO 2012, por la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00), las cuales han quedado a su orden y deposición, tal como se desprende de la Solicitud de Consignaciones Inquilinarias dada por recibida por el órgano judicial, el cual fue acompañado a la carta libelar marcado con la letra "G", y corre inserto al folio 19.
CAPITULO II
DEL DERECHO DE PREFERENCIA
El artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, define el derecho de preferencia en los términos siguientes:
"...Articulo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario"
Del contenido del artículo transcrito supra, se puede distinguir perfectamente tres (3) requisitos esenciales para la procedencia del derecho de preferencia, a saber los siguientes:
1. Que se trata de un derecho del arrendatario y un deber del propietario del inmueble ofrecérselo en venta, en primer lugar a cualquier otra persona.
2. Que el arrendatario tenga más de dos (2) años en su relación arrendaticia.
3. Que esté solvente en el pago de sus pensiones inquilinarias.
En cuanto al primer requisito, sobre el derecho que tiene el arrendatario de adquirir el inmueble con preferencia a cualquier otra persona, por ratio legis, se constituye igualmente un deber del propietario del inmueble de que se trate, de comunicarle u ofertarle al arrendatario mediante documento autentico, su manifestación de voluntad de vender el inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, indicándole el precio, condiciones y demás modalidades de la negociación, para que éste en el lapso de quince días calendarios manifieste en forma indubitable su aceptación o rechazo de dicha oferta, de conformidad con el articulo 44 eiusdem.
En cuanto al segundo requisito, es necesario que el arrendatario del inmueble objeto de la oferta, tenga más de dos (2) años ocupando el inmueble en su condición de arrendatario, por lo que si tiene menos tiempo de ocupación no es necesario hacerle la oferta de venta con preferencia a cualquier tercero.
En cuanto al último de los requisitos, de índole económico, es necesario que el arrendatario se encuentre solvente en sus respectivos cánones de arrendamiento en concordancia con el literal "a" del artículo 34 eiusdem, tal como consta de recibos que en tres (3) folios útiles que fueron acompañados a la carta libelar marcados con las letras "H", "I" y "J", corren insertos a los folios 22, 23 y 24, respectivamente.
Continúa explanando la actora que, “al contrastar los supuestos de hecho de la norma o requisitos de procedibilidad del Derecho de Preferencia, antes estudiados, subsumiéndolo al caso en especie, podemos verificar fehacientemente, que se encuentran cumplidos los extremos señalados anteriormente, esto es, que tiene más de dos (2) años (2º requisito) ocupando el local comercial, específicamente desde el 01 de ENERO de 2.001 (más de 11 años), cuando comenzó la RELACIÓN ARRENDATICIA de forma verbal y posteriormente en forma escrita, con el ciudadano: JUAN DE LA CRUZ VENERO BONIFORTE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.598.501, domiciliado en la Población de Sabaneta, Jurisdicción del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del Estado Barinas, en su condición de "EL ARRENDADOR", sobre el inmueble objeto de la presente acción, arguyendo que, además se encuentra solvente (3° requisito) en sus respectivos cánones de arrendamiento, tal como consta de recibos que se acompañan a la presente y de la solicitud de consignaciones arrendaticias ante la jurisdicción competente, para así materializar o consolidar el derecho de adquirir con preferencia a cualquier otra persona, el inmueble objeto de la preferencia ofertiva. (1° requisito).
Omisiss…
CAPITULO III
DEL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
"(...) El retracto legal es el derecho que tiene el comunero en subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo (...)" (destacado nuestro).
Así las cosas, debemos destacar en primer orden, que la doctrina calificada paralelamente con la jurisprudencia consolidada de nuestra extinta Corte Suprema de Justicia, abrieron un abanico de interpretaciones al instituto del Retracto Legal, que posteriormente fue subsumida dentro del estamento del Derecho Arrendaticio, contemplándola solapadamente y con ciertos matices diferenciales en el artículo 6º del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, del año 1.947 (derogado). Luego, todas esas experiencias jurisprudenciales locativas, fueron recopiladas rigorosamente en un cuerpo normativo, que dio origen al vigente Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI), publicado en Gaceta Oficial N° 36.845, de fecha 07 de Diciembre de 1.999.
En efecto, la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI), próxima a cumplir frece (13) años de vigencia, ha sufrido algunas modificaciones en su texto normativo, pero en lo relativo al RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO se ha mantenido incólume, cuando en su artículo 43, lo define de la forma siguiente:
"...Articulo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.'
Es decir, es un derecho irrenunciable del arrendatario de un inmueble que ocupa al asumir o subrogarse en la misma posición jurídica del adquirente o adquirentes del inmueble, sustituyendo a ese tercero, en las mismas condiciones establecidas en el instrumento traslativo de la propiedad.
SECCIÓN PRIMERA
DE LA CUALIDAD ACTIVA
Explanó la accionante, “de conformidad con el contenido del artículo 42 eiusdem y de las documentales señaladas ab initio, tiene más de DOS (2) AÑOS, en la relación arrendaticia, específicamente desde el día 01 de enero de 2001, cuya relación la ha continuado de hecho y de derecho hasta la presente fecha, lapso durante la cual arguye, ha mantenido una sólida SOLVENCIA contractual, tal como se evidencia de los once (11) últimos recibos de pagos de los respectivos cánones de arrendamiento, marcados con la letras "H, "I", "J", que corren a los folios 22, 23 y 24, respectivamente, pero que en virtud de la negativa del ciudadano: JUAN DE LA CRUZ VENERO BONIFORTE, en su condición de "EL ARRENDADOR", de recibirle las cantidades de dinero por concepto de canon de arrendamiento, se vio en la imperiosa necesidad de ocurrir ante el JUZGADO DEL MUNICIPIO ALBERTO ARVELO TORREALBA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS, para CONSIGNAR el canon de arrendamiento, correspondiente al mes de JULIO 2012, por la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00), tal como se desprende de las Copias Certificadas que fue consignada anexas a la carta libelar, marcada con la letra "G", y corre inserta al folio 19, de cuya documentales antes referidas se desprende la legitimatio ad causam activa.
SECCIÓN SEGUNDA
DE LA CUALIDAD PASIVA
Continuadamente sigue alegando la actora que, “con motivo de haberse efectuado la COMPRA-VENTA, antes señalada, mediante documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Alberto Arvelo Torrealba, del Estado Barinas, en fecha 18 de junio de 2.012, quedando inserto bajo el N° 18, folios 94 al 96, del Protocolo Primero, Tomo III, Principal y Duplicado, Segundo Trimestre, del año 2012, por parte del PROPIETARIO-ARRENDADOR, ciudadano: JUAN DE LA CRUZ VENERO BONIFORTE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.598.501 y su cónyuge, ciudadana: DARYS VIOLETA PÉREZ DE VENERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V. 3.995.276, ambos de éste domicilio, a favor de LOS ADQUIRENTES-COMPRADORES, ciudadanos: IGOR CUOTTO ARELLANO Y DAYANA VIOLETA VENERO PÉREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nº V-12.061.320 y V-12.779.802, domiciliados en la ciudad de Barinas, del estado Barinas, sobre el inmueble objeto de la presente acción, se configura un litis consorcio jurídico necesario o la legitimatio ad causam pasiva, tal como consta del documento DEFINITIVO DE COMPRA VENTA, que fue acompañado a la carta libelar, marcado con la letra "K₁", que corre inserto a los folios del 28 al 31, ambos inclusive.
SECCIÓN TERCERA
DE LA PROCEDENCIA TEMPORAL DE LA PRETENSIÓN
De lo transcrito por la actora, continúa alegando la misma que, “con motivo de haber solicitado en fecha 09 de agosto de 2.012 Copias Certificadas por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Alberto Arvelo Torrealba, del Estado Barinas, por equivocación, pudo comprobar fehacientemente la COMPRA-VENTA efectuada por el ciudadano: JUAN DE LA CRUZ VENERO BONIFORTE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad Nº V-3.598.501 y su cónyuge, ciudadana: DARYS VIOLETA PÉREZ DE VENERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.995.276, ambos de éste domicilio, a favor de los ciudadanos: IGOR CUOTTO ARELLANO Y DAYANA VIOLETA VENERO PÉREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad N° V-12.061.320 y V-12.779.802. domiciliadlos en la ciudad de Barinas, del estado Barinas, sobre un inmueble conformado por un (1) LOCAL COMERCIAL, ubicado en la Av. Libertador cruce con Calle 7, de la Población de Sabaneta, Jurisdicción del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del Estado Barinas, con los linderos documentales siguientes: NORTE: Av. Libertador, SUR: Inmueble de Juan Venero Lara, ESTE: Con Farmacia FARMATOTAL: OESTE: Inmueble de Yadan Raduan, por lo que la presente pretensión se encuentra dentro del lapso establecido en el artículo 47 eiusdem.
CAPITULO IV
DE LA PROCEDIBILIDAD DEL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
Asimismo expuso que, “en el ejercicio del Derecho de Preferencia y mediante notificación autentica, efectuada en fecha 11 de octubre de 2011, por el Ciudadano: JUAN DE LA CRUZ VENERO BONIFORTE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.598.501, de éste domicilio, por intermedio de la Oficina de Registro Público del Municipio Alberto Arvelo Torrealba, del Estado Barinas, documental que fue acompañada a la carta libelar marcada con la letra "K", la cual corre inserta a los folios 25 al 27, ambos inclusive, en la que le me ofreció en VENTA el inmueble que ocupo en calidad de arrendataria, en la forma siguiente:
"...Ahora bien, manifiesto mi deseo de proceder a la notificación para el ejercicio de preferencia ofertiva a que se refiere la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; en consecuencia; señalo mi deseo de vender el inmueble arrendado en la cantidad de UN MILLÓN CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.050.000,00), para ser cancelado en una sola porción y en moneda de curso legal en el país." (Destacado nuestro).
Asimismo explanó que, en repuesta a ello, con profundo apego al ejercicio del derecho de referencia que adujo, le asiste sobre el referido inmueble ofertado, en ese mismo acto le manifestó su voluntad de adquirir el inmueble en los términos siguiente:
"...recibo la notificación de parte del arrendador no estando conforme por cuanto no son dos años en arrendamiento sino diez años. En relación a la venta por tanto al precio no estoy de acuerdo con el monto por lo que solicito un justiprecio respectivo ante el ente competente. Es todo, aceptando el derecho que me asiste la preferencia de adquirir el inmueble arrendado" (destacado nuestro).
Asimismo continuó explanando; que al solicitar en fecha 09 de agosto de 2.012, por ante esa misma oficina registral, copias certificadas de un contrato de arrendamiento que tenía suscrito con el referido ciudadano: JUAN DE LA CRUZ VENERO BONIFORTE, la funcionaria de ese despacho, por equivocación, le suministra un libro de Protocolo, donde aparece registrado el documento de COMPRA-VENTA, que hace el ciudadano: JUAN DE LA CRUZ VENERO BONIFORTE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.598.501, y su cónyuge, ciudadana: DARYS VIOLETA PÉREZ DE VENERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.995.276, ambos de éste domicilio a favor de los ciudadanos: IGOR CUOTTO ARELLANO Y DAYANA VIOLETA VENERO PÉREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad N° V-12.061.320 y V-12.779.802 domiciliadlos en la ciudad de Barinas, del estado Barinas, cuyo documento quedó protocolizado por ante esa Oficina de Registro Público del Municipio Alberto Arvelo Torrealba, del Estado Barinas, en fecha 18 de junio de 2.012. quedando inserto bajo el N° 18, folios 94 al 96, del Protocolo Primero, Tomo III, Principal y Duplicado, Segundo Trimestre, del año 2012, quedando con ello, quebrantado mi DERECHO DE PREFERENCIA, sobre el inmueble de marras.
Arguyendo la actora, que ante esa actitud inicua, asumida por el ciudadano: JUAN DE LA CRUZ VENERO BONIFORTE y su cónyuge, ciudadana DARYS VIOLETA PÉREZ DE VENERO, al vender a terceras personas, el inmueble que ocupa la hoy accionante, en calidad de LA ARRENDATARIA por más de diez (10) años, se le ha conculcado el ejercicio del DERECHO DE PREFERENCIA, sobre el referido inmueble, lo que hace procedente el DERECHO DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, por los menos, en aplicación a dos (2) causales de procedibilidad bien definidas, a saber las que a continuación dejó expuestas:
SECCIÓN PRIMERA
CADUCIDAD LEGAL DE LA PREFERENCIA OFERTIVA
Expresa el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:
Artículo 45: Transcurridos ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo anterior, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquiera otra negociación que se pretendiere celebrar." (Destacado nuestro).
Ahora bien, Aun cuando le manifestó al PROPIETARIO-ARRENDADOR, ciudadano: JUAN DE LA CRUZ VENERO BONIFORTE, su voluntad de ejercer el Derecho de Preferencia, sobre el inmueble de marras, al momento de ser notificada en forma autentica, en fecha 11 de octubre de 2011, no obstante, el predicho ciudadano: JUAN DE LA CRUZ VENERO BONIFORTE, hizo caso omiso a su manifestación expresa de adquirir el inmueble y se lo vendió a terceras personas, por lo que en todo caso, debió ofrecer en venta el referido inmueble a dichos terceros hasta el día 11 de abril de 2012 de lo contrario ese ofrecimiento primigenio y único, efectuado en fecha 11 de octubre de 2011 quedaría sin efectos jurídico, debiendo cursar nuevamente otra oferta de venta, de conformidad con el artículo 45, eiusdem.
Asimismo expuso la actora, “no obstante a todo ello, cuando el ciudadano: JUAN DE LA CRUZ VENERO BONIFORTE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V. 3.598.501, y su cónyuge, ciudadana: DARYS VIOLETA PÉREZ DE VENERO venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 3.995.276 ambos de éste domicilio, en fecha 18 de junio de 2.012 da en venta, a los ciudadanos: IGOR CUOTTO ARELLANO y DAYANA VIOLETA VENERO PÉREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad N V-12.061.320 y V-12.779.802, yerno e hija respectivamente, domiciliadlos en la ciudad de Barinas, del Estado Barinas, el local comercial que he ocupado en calidad de LA ARRENDATARIA, según consta de documento protocolizado por ante esa Oficina de Registro Público del Municipio Alberto Arvelo Torrealba, del Estado Barinas, quedando inserio bajo el Nº 18, folios 94 al 96, del Protocolo Primero, Tomo III, Principal y Duplicado, Segundo Trimestre, del año 2012, lo hizo en DOSCIENTOS CUARENTA (240) DÍAS, es decir, pasados como fueron, DOS (2) MESES posteriores de haberse agotado el lapso de los CIENTO OCHENTA (180) DÍAS, a que se contrae el artículo 45 eiusdem, lapso éste durante el cual debió dar en venta a terceras persona y al no hacerlo conforme a la ley, debió cursarle nueva preferencia ofertiva a la accionante, por lo que me conculcó o violentó el ejercicio de DERECHO DE PREFERENCIA de adquirir el inmueble objeto de la venta con preferencia a cualquier otra persona, y así solicitó SEA DECLARADO.
SECCIÓN SEGUNDA
IGUALDAD DE CONDICIONES
Por otro lado, expresa el parágrafo único del artículo 44, eiusdem, lo siguiente:
Artículo 44:"... (omissis)..."
Parágrafo Único El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.
Del articulo parcialmente transcrito se infiere, que EL ARRENDATARIO debe por su parte, noticiar a EL ARRENDADOR, de la aceptación o rechazo de la oferta dentro los quince (15) días siguientes al ofrecimiento, pasado dicho lapso EL ARRENDADOR, podrá ofrecer en venta el inmueble a terceras personas en las mismas condiciones y modalidad que le fue ofrecido a EL ARRENDATARIO.
“consta de documento protocolizado por ante esa Oficina de Registro Público del Municipio Alberto Arvelo Torrealba, del Estado Barinas, en fecha 18 de junio de 2.012, quedando inserto bajo el N° 18, folios 94 al 96, del Protocolo Primero, Tomo III, Principal y Duplicado, Segundo Trimestre, del año 2012, la VENTA que hiciere el ciudadano: JUAN DE LA CRUZ VENERO BONIFORTE y su cónyuge, ciudadana: DARYS VIOLETA PÉREZ DE VENERO, a los ciudadanos: IGOR CUOTTO ARELLANO Y DAYANA VIOLETA VENERO PÉREZ, en cuyo contenido se puede leer lo siguiente:
"...El precio convenido es por la cantidad de UN MILLÓN CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.050.000,00), de lo cual, los compradores pagaron la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 650.000,00), según consta del citado documento de fecha 26 de enero de 2012, y el saldo deudor, esto es, la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00), es pagado mediante cheque N° 72000088 del Banco Occidental de Descuento (BOD) (Banco Universal)." (Destacado nuestro)
Asimismo alude la actora que, del contenido de dicha documental, se desprende que la forma de pago, fue convenida a plazo o en dos (2) porciones, una pagada en fecha 26 de enero de 2012 y la otra porción pagada al momento de protocolización del documento definitivo de COMPRA VENTA, esto es, en fecha 18 de junio de 2.012, sin embargo explana la accionante que, cuando le hizo la oferta de venta en fecha 11 de octubre de 2011, le ofreció en venta el tantas veces mencionado inmueble, para que le fuera...cancelado en una sola porción y en moneda de curso legal en el país por lo que PROPIETARIO-ARRENDADOR, ciudadano: JUAN DE LA CRUZ VENERO BONIFORTE, y su cónyuge, ciudadana: DARYS VIOLETA PÉREZ DE VENERO, cambiaron la forma de pago, distinta al primigenio ofrecimiento que le hiciere en fecha 11 de octubre de 2011.
Continúa arguyendo que, todo ello se puede perfectamente colegir, que si el PROPIETARIO ARRENDADOR, ciudadano: JUAN DE LA CRUZ VENERO BONIFORTE y su cónyuge, ciudadana: DARYS VIOLETA PÉREZ DE VENERO, protocolizaron documento definitivo de COMPRA-VENTA sobre el inmueble objeto de la presente acción, fuera del lapso establecido en el artículo 45 eiusdem, sin habérmelo ofrecido nuevamente; así como haber cambiado las condiciones establecidas en el primigenio ofrecimiento de COMPRA-VENTA, la pretensión por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO debe prosperar en derecho y así solicito SEA DECLARADO.
CAPITULO V
DEL DERECHO Y PETITUM
De conformidad con el artículo 1.546 del Código Civil, en concordancia con los artículos 33, 43, 45, 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es por lo que ocurre a su impoluta providencia, para demandar como en efecto demandó, por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO al consorcio jurídico necesario, conformado por los ciudadanos: JUAN DE LA CRUZ VENERO BONIFORTE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.598.501, y su cónyuge, ciudadana: DARYS VIOLETA PÉREZ DE VENERO venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 3.995.276, domiciliados en la ciudad de Barinas, del Estado Barinas, en su condición de VENDEDOR-ARRENDADOR por una parte, y por la otra, a los ciudadanos: IGOR CUOTTO ARELLANO Y DAYANA VIOLETA VENERO PÉREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad N° V-12.061.320 y V 12.779.802, de éste domicilio, yerno e hija respectivamente de los primeros, en sus condiciones de LOS ADQUIRENTES-COMPRADORES, o sean condenados por el tribunal en lo siguiente:
PRIMERO: EN SUBROGARME en las mismas condiciones, precio y demás modalidades, estipuladas en el documento traslativo de propiedad, debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Alberto Arvelo Torrealba, del Estado Barinas, en fecha 18 de junio de 2.012, quedando inserto bajo el N° 18, folios 94 al 96, del Protocolo Primero, Tomo III. Principal y Duplicado, Segundo Trimestre, del año 2012, que fue acompañado a la carta libelar, marcado con la letra "K₁", que corre inserto a los folios del 28 al 31, ambos inclusive o cualquier otro instrumento jurídico suscrito con anterioridad a éste, en lugar de LOS ADQUIRENTES-COMPRADORES, ciudadanos: IGOR CUOTTO ARELLANO Y DAYANA VIOLETA VENERO PÉREZ, venezolanos, Mayores de edad. titulares de las cedulas de identidad N° V-12.061.320 y V-12.779.802, de éste domicilio, sobre un inmueble conformado por un (1) LOCAL COMERCIAL, ubicado en la Av. Libertador cruce con Calle 7, de la Población de Sabaneta, Jurisdicción del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del Estado Barinas, con los linderos documentales siguientes: NORTE: Av. Libertador, SUR: Inmueble de Juan Venero Lara, ESTE: Con Farmacia FARMATOTAL: OESTE: Inmueble de Yadan Raduan, constante de CIENTO VEINTISÉIS METROS CUADRADOS CON CINCUENTA CENTÍMETROS CUADRADOS (126,50 mts. 2).
SEGUNDO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condene al pago de las COSTAS PROCESALES a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencidos.
Para todos los efectos procesales que puedan derivarse de la presente acción, indicó como único domicilio procesal de los ciudadanos: 1) JUAN DE LA CRUZ VENERO BONIFORTE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.598.501, y su cónyuge, ciudadana: 2.) DARYS VIOLETA PÉREZ DE VENERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.995.276; 3.) DAYANA VIOLETA VENERO PÉREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-12.779.802, todos de éste domicilio, quienes pueden ser CITADOS en la dirección siguiente: Apartamento N° 810, situado en el octavo (8°) piso, del Edificio Residencias Llano Alto, Torre "B", ubicado en la Avenida 23 de Enero, en la ciudad de Barinas, Jurisdicción del Municipio Barinas, del Estado Barinas, y 4-) IGOR CUOTTO ARELLANO, Venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad V-12.061.320, domiciliado en el Estado Miranda, quien pueden ser CITADO en la dirección siguiente: Edificio Los Cristales, piso 6, apartamento 6-A, ubicado en la Transversal 2. de la Urbanización Eduvigis, del Municipio Sucre, del Estado Miranda Oficiese lo conducente. Consigno en este acto marcado con las letras "L" y "M", a los efectos legales pertinentes, los DATOS DEL REGISTRO ELECTORAL, consultados a la página web del CONSEJO NACIONAL ELECTORAL (www.cne.gov.ve).
En aras de dar cumplimiento con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil se estima la presente demanda en la cantidad de UN MILLÓN CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.050.000,00), o su equivalente en ONCE MIL SEISCIENTAS SESENTA Y SIETE UNIDADES TRIBUTARIAS (11.667 UT) en concordancia con el artículo 1º de la RESOLUCIÓN N° 2009-0006, de fecha 18 de marzo de 2009, emanada del TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA.
Solicito que la presente demanda sea ADMITIDA, sustanciada y decidida conforme al PROCEDIMIENTO BREVE contenido en Libro IV, TITULO XII, del Código de Procedimiento Civil, por remisión expresa que hace el artículo 33, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI).
…Omissis…
Acompañó con la reforma de la demanda:
1. Copia simple del registro electoral, consulta de datos de los ciudadanos Juan De La Cruz Venero Boniforte; Darys Violeta Pérez De Venero, Dayana Violeta Venero Pérez, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nros: 3.598.501; 3.995.276; y 12.779.802, donde arroja datos del elector los tres primeros en el estado Barinas, Municipio CE. Barinas, Parroquia el Carmen, centro; Escuela básica Ezequiel Zamora, mesa 1; 5 y 1; todos en su orden, respectivamente.
2. Copia simple del registro electoral, consulta de datos del ciudadano Igor Cuotto Arellano, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 12.061.320, donde arroja datos del elector en el estado Miranda, MP. Sucre, Parroquia Leoncio Martínez, centro Unida Educativa Colegio Santa Gema, Mesa 2. Marcados con la letra L, y M.
Posteriormente en fecha 18 de octubre del año 2012, el Tribunal A-quo dictó auto de admisión, de la presente reforma de la demanda, y ordenó emplazar a los demandados, para que comparecieran por ante el Tribunal al segundo (2º) día de despacho más el término de la distancia que se les concedió de cinco (05) días ciudadanos Juan De La Cruz Venero Boniforte; Darys Violeta Pérez De Venero, Dayana Violeta Venero Pérez e Igor Cuotto Arellano, todos ampliamente identificados, ordenándose comisionar para la práctica de la citación. En fecha 04 de abril de 2013, mediante auto se dejó sin efecto el término de la distancia comedido a los demandados por cuanto se evidenció que residen todos en la ciudad de Barinas.
DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA.
El abogado Eliseo Gramcko Contreras, en representación de los demandados Juan De La Cruz Venero Boniforti, Igor Cuotto Arellano, Dayana Venero Pérez Y Darys Pérez De Venero, conforme a las previsiones legales del artículo 360 y 361 del Código de Procedimiento Civil, contestaron la demanda, en los términos siguientes:
…Omisiss…
Rechazo, niego y contradigo en todas y cada una de sus partes la presente demanda contentiva de la pretensión procesal de retracto legal arrendaticio, tanto en los hechos como en el derecho, por no ser ciertos los primeros e improcedente el derecho alegado.
Rechazo, niego y contradigo que en el presente caso se cumplan todos y cada uno de los concurrentes requisitos para que sea obligatoria la preferencia ofertiva, conforme a lo establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la cual se realizó a pesar de la insolvencia de la arrendataria. Para el momento en se efectuó la notificación de la oferta de venta del inmueble a la arrendataria, ésta se encontraba insolvente. Observe ciudadano Juez, que los sedicentes comprobantes de pago de cánones de arrendamientos que la actora acompaña en el libelo marcada ton las letras "H" "I" V "J" (folios 22, 23 y 24), entre los cuales están los supuestos comprobante de pago de los cánones de agosto, septiembre y octubre, todos del año 2011, no están suscritos por el entonces propietario y arrendador Juan de la Cruz Venero Boniforti; en este sentido desconozco y niego que las rúbricas que aparecen en el cuerpo de esos documentos emanen de mi representado antes mencionado. También desconozco el contenido de los mismos. No perdamos de vista que la notificación de la preferencia ofertiva se realizó en fecha 11 de octubre de 2011 por la Oficina de Registro Público (en funciones notariales) del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del Estado Barinas. Por otro lado, las consignaciones arrendaticias a que hace referencia la actora en su libelo, no se encuentran legítimamente efectuadas por haberlas realizado de forma intempestiva, esto es, con evidente retardo, sin dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario y a la doctrina vinculante de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia del 05 de febrero de 2009 (caso Inmobiliaria 2000555, C.A. con ponencia del magistrado Pedro Rondón Haaz). Motivado a la manifiesta insolvencia de la arrendataria en el cumplimiento de su obligación principal, cual es el pago del canon de arrendamiento, hubo la necesidad de intentar ante el órgano jurisdiccional competente, la correspondiente acción de desalojo, que se sustancia y tramita en el expediente N° 3088-12 del Juzgado Segundo del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial
Negamos, rechazamos y contradecimos, que la pretendida retrayente haya tenido conocimiento de la predicha enajenación el día 09 de agosto de 2012.
Negamos, rechazamos y contradecimos, que la demandante retrayente haya manifestado su voluntad de adquirir el inmueble cuando le fue ofertado mediante notificación auténtica de fecha 11 de octubre de 2011. Al momento de ser notificada por el funcionario público, la demandante expresamente manifestó, recibo la notificación de parte del arrendador no estando conforme por cuanto no son dos años en arrendamiento sino diez años. En relación a la venta por tanto al precio no estoy de acuerdo con el monto por lo que solicitaré un justiprecio respectivo ante el ente competente. Es todo, aceptando el derecho que me asiste la preferencia de adquirir el inmueble arrendado" (Negritas y cursivas nuestras). Como podrá observar ciudadano Juez, la notificada manifestó expresamente no estar de acuerdo con el precio de la venta ofertado. En la interpretación más favorable de las palabras de la arrendataria efectuada en dicho acto, ello constituiría una nueva oferta por modificar la oferta original, es decir, aceptación con precio por determinarse. Pretender que esas palabras implican aceptación de la oferta es desconocer el contenido de la norma del artículo 1137 del Código Civil parte in fine, que señala que la aceptación que modifica la oferta, tendrá únicamente el valor de una nueva oferta. El objetivo de la notificación de la oferta no es para discutir los términos del negocio jurídico que propone efectuar el vendedor propietario, ex articulo 42 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sino informar al arrendatario las aspiraciones del propietario, lo cual significa que el arrendador propietario está interesado en vender y que el arrendatario esté dispuesto a pagar el precio bajo las modalidades a las cuales aspira el dueño del inmueble. Por lo tanto, es absolutamente falso, que la arrendataria insolvente pero retrayente, esté en igualdad de condiciones a los posteriores adquirentes del inmueble, toda vez que claramente manifestó no estar de acuerdo con el precio ofertado. Por lo demás, resultaría contrario a derecho, establecer la obligación condicional suspensiva que invoca la actora, por cuanto el artículo 1200 del Código Civil establece la nulidad de tal obligación.
Negamos, rechazamos y contradecimos, que mi representado Juan Venero Boniforti haya cambiado condiciones ofrecidas en el ofrecimiento de venta y que estuviera obligado a efectuar una nueva oferta; ello por dos razones: i) la improcedencia legal del derecho a la preferencia ofertiva por la insolvencia de la arrendataria, según antes hemos explicado; y ii) el rechazo a la oferta de venta efectuado por la demandante el día 11 de octubre de 2011.
Negamos, rechazamos y contradecimos, que la venta realizada por el ciudadano Juan de la Cruz Venero Boniforti a Igor Cuotto Arellano y Dayana Veneno Pérez, haya sido efectuada contrariando lo dispuesto en el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliaria o que haya operado la caducidad legal de la preferencia ofertiva. En efecto, mediante documento autenticado en la Notaria Pública Segunda de Barinas, el 26 de enero de 2012. Bajo el N° 35. Tomo 13 respecto de la firma de los ciudadanos Juan de la Cruz Venero Boniforti, Darys Pérez de Venero y Dayana Venero Pérez, y en la Notaría Pública Tercera del Municipio Sucre del Estado Miranda, el día 08 de febrero de 2012, bajo el N° 15. Tomo 14, respecto de la firma de Igor Cuotto Arellano, se pactó el contrato de promesa bilateral de compra venta con relación al inmueble arrendado e impugnada en el presente proceso. Recordemos que la arrendataria había manifestado no estar de acuerdo con el precio ofertado, por lo que el propietario estaba en absoluta libertad de dar en venta a cualquier otra persona el inmueble arrendado. La demandante toma como fecha de referencia para alegar la supuesta caducidad, el día de la protocolización del documento, que no es la fecha de la venta. La manifestación voluntad expresada, unos para vender, y otros para comprar, se efectuó en fechas 26 de enero de 2012 y 08 de febrero de 2012. Aun cuando se trate de un contrato de promesa bilateral de compra venta, el criterio de la casación civil es que el mismo se equipara a la venta pura y simple, en este sentido, ver sentencia N° 00116 de fecha 22/03/2013, Exp. N° 12-274.
CAPITULO II
FALTA DE CUALIDAD DE JUAN VENERO BONIFORTI PARA SOSTENER ESTE
JUICIO COMO DEMANDADO
Es de meridiana claridad la falta de cualidad del demandado Juan de la Cruz Venero Boniforti para sostener este juicio, toda vez que no existe identidad entre a quien se le puede exigir el cumplimiento de una prestación y quien es llamado a juicio en la demanda de retracto legal arrendaticio. No es el ciudadano Juan de la Cruz Venero Boniforti a quien pueda exigírsele que ceda su puesto (objetivo final del retracto legal) a favor de la actora, en el contrato de compraventa celebrado con los ciudadanos Igor Cuotto Arellano y Dayana Venero Pérez y con relación al inmueble arrendado; son estos dos últimos los únicos que pueden ser excluidos de la relación contractual impugnada.
El ejercicio del retracto legal por parte del arrendatario (en la negada hipótesis que ocurra) le permitiría colocarse en la posición que tuvieron los compradores, relativo a la manifestación de voluntad y precio; no implica la redacción de un nuevo contrato ni celebración de otro convenio entre el arrendatario y el antiguo propietario, sino exclusivamente que los efectos del contrato primigenio e impugnado deben ser trasladados a favor del arrendatario recurrente. La Sala de Casación Civil de la antigua Corte Suprema de Justicia, en fecha 14 de abril de 1993, determinó que el ejercicio del retracto legal arrendaticio no persigue resolver el contrato de venta, sino subrogar a la persona del retrayente a la del comprador.
Por tal motivo, de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opongo la falta de cualidad en la persona del demandado Juan Venero Boniforti para sostener este juicio.
CAPITULO III
CADUCIDAD DE LA ACCIÓN
De conformidad con lo previsto en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, invoco la caducidad del derecho de ejercer el retracto legal arrendaticio, por haber transcurrido un tiempo superior a 40 días calendarios contados a partir de la protocolización del documento traslativo de propiedad, que se realizó el día 18 de junio de 2012, en tanto que la particular demanda que contestamos fue presentada el 14 de agosto del mismo año, es decir, 57 días después.
Este argumento es el sostenido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 3005 de fecha 02 de diciembre de 2002.
Pido que la pretensión procesal contenida en la demanda sea declarada SIN LUGAR con expreso pronunciamiento de costas procesales.
Establezco como domicilio procesal en atención a lo dispuesto en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, la dirección siguiente: Avenida 23 de Enero, Edit Hotel Bristol, Oficina 07, Barinas estado Barinas.
En Barinas, en la fecha de su presentación. …Omisiss....
En la oportunidad de ley, las partes promovieron los medios probatorios, que serán analizados y valorados por esta Alzada posteriormente, los que fueron admitidos oportunamente.
Posteriormente en fecha 05 de junio del año 2013, la representación de la parte actora consignó ante el Tribunal A-quo escrito de informe, en los siguientes términos:
Inició con un recorrido del trámite procesal, por ante el Tribuna A Quo, que la pretensión sub examine, vertida en el cuerpo estructural inicial del proceso, se trata del Retracto Legal Arrendaticio el cual ha sido inspirado en el retracto convencional que tuvo sus orígenes bíblicos en el derecho Romano, no obstante ese retracto legal arrendaticio tiene sus raíces en el retracto rural nacido en el derecho español, recogido por nuestra legislación venezolana en el derogado Código Civil de 1.942, pero que hoy en día conserva su mismo términos en su artículo 1.546, posteriormente fue recogido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente en su artículo 43, que es un derecho irrenunciable del arrendatario, en subrogarse en la misma posición Jurídica del adquirente o adquirentes del inmueble que ha ocupado por más de dos (2) años, sustituyendo a ese tercero, en las mismas condiciones y modalidades establecidas, en el instrumento traslativo de la propiedad.
Que los codemandados de autos adujeron una mezcolanza de alegatos, como especie de malabarismo jurídico para defender lo indefendible, en cuya oportunidad atacan inmisericordemente en su ensalada jurídica, tanto la acción como la pretensión, sin guardar un orden in limine, por lo que necesariamente debemos reestructurar sus defensas, abonando al confeccionamiento lógico del Thema Decidendum.
En relación a los puntos previos de la pretensión deducida y a las defensas opuestas por las partes, procedió a estampar su análisis en relación a puntos previos al mérito del asunto debatido, dentro del marco del silogismo jurídico, en el proceso intelectual de la sentencia, entre otros tenemos los siguientes: en cuanto a haber invocado la caducidad del derecho de ejercer el retracto legal arrendaticio, por haber transcurrido un tiempo superior a 40 días calendarios contados a partir de la protocolización del documento traslativo de propiedad, que se realizó el día 18 de junio de 2012, en tanto que la particular demanda que contestamos fue presentada el 14 de agosto del mismo año, es decir, 57 días después....”acotó que por semántica jurídica, la caducidad invocada debe estar referida es a la pretensión nunca a la acción, en cuya oportunidad no podemos detenernos hacer un análisis de las mismas, que tales argumentos se remontan en vigencia del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, del año 1949, y del artículo 1.547 del Código Civil (1.982), parcialmente derogado por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que en efecto dispone el numeral 9°, del artículo 93 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que por el Decreto-Ley quedan derogadas todas las demás disposiciones contrarias al presente Decreto-Ley, que por su parte, el artículo 14 del Código Civil, expresa que las disposiciones contenidas en los Códigos y leyes nacionales especiales, se aplicarán con preferencia a las de este Código en las materias que constituyan la especialidad.
Que se infiere contundentemente que existiendo en la actualidad una ley especial vigente sobre la materia especial arrendaticia, es ante esta ley, a la que debemos ocurrir, que el contenido del vigente Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en Gaceta Oficial N° 36.845, de fecha 07 de Diciembre de 1.999, denominada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, específicamente en su artículo 47, se puede constatar diáfanamente, que establece un supuesto de hecho totalmente disímil expresado por la parte demandada, ya que esta ley vigente, echó por tierra aquella interpretación añeja, respecto a la oportunidad jurisdiccional para el ejercicio del retracto legal arrendaticio, dentro de los nueve (9) días si el mandatario estaba presente y de cuarenta (40) días contados a partir del registro de la escritura, si el arrendatario no estuviere presente o no tuviere quien le representara, en el sentido, que la vigente normativa locativa, establece un punto de partida innovador para el ejercicio del retracto legal arrendaticio, cual es, dentro de los cuarenta (40) días calendarios, contados a partir de la fecha de la "notificación cierta que la negociación fue celebrada", que obligatoriamente debe hacer el adquirente del inmueble al arrendatario o arrendataria, sin cuyo requisito, no podrá discurrir el lapso, para el ejercicio jurisdiccional del derecho al retracto legal arrendaticio, por ser éste un beneficio de carácter irrenunciable en protección al arrendatario, de conformidad con el artículo 7º eiusdem.
Que siendo el retracto legal arrendaticio un derecho y a la vez un beneficio irrenunciable otorgado por la ley al arrendatario, contra el mismo no cabe otra interpretación que no sea, la establecida por nuestro legislador patrio de conformidad con el artículo 4º del Código Civil, en que "...la ley debe atribuirse el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre si y la intención del legislador..... por lo que el ejercicio jurisdiccional del Retracto Legal Arrendaticio debe hacerse: ....dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la "notificación cierta" de la negociación celebrada que deberá hacerle el adquiriente", pues, pensar lo contrario constituiría una disminución o menoscabo a dicho derecho y dejaría de ser un beneficio del arrendatario, lo cual riñe abiertamente con el contenido de orden público de los artículo 7º y 47, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que no consta a los autos prueba alguna que haga presumir, que los adquirentes o co-demandados, ciudadanos: Igor Cuotto Arellano Y Dayana Violeta Venero Pérez, hayan notificado a la ciudadana: Manuela Hassoun Abou Keis, sobre la negociación sub-litis, efectuada con los ciudadanos: Juan De La Cruz Venero Boniforte, y su cónyuge, ciudadana: Darys Violeta Pérez De Venero.
En efecto, en virtud de haber solicitado, en fecha 09 de agosto de 2.012. copias certificadas de dos (2) contratos de arrendamiento, ante la Oficina de Registro Público del Municipio Alberto Arvelo Torrealba, del Estado Barinas, los cuales fueron ofrecidos al proceso y acompañados a la carta libelar marcados con pudo tener conocimiento -por equivocación sobre la compra-venta efectuada por el ciudadano: Juan De La Cruz Venero Boniforte, y su cónyuge, a favor de los ciudadanos: Igor Cuotto Arellano Y Dayana Violeta Venero Pérez, sobre el bien inmueble todo lo cual se evidencia de la CERTIFICACIÓN expresa que hace el referido Registrador, de fecha cierta, esto es, 13 de agosto de 2012, vide específicamente los folios "15" y "18", fecha a partir de la cual, puede presumirse "notificada" mi representada ciudadana: Manuela Hassoun Abou Keis, sobre la celebración de la precitada negociación de compra-venta, entre los aquí co-demandados, y así solicita sea declarado.
Por lo tanto, al haber interpuesto la demanda por Retracto Legal Arrendaticio, en fecha 14 de agosto de 2012, tan solo había transcurrido un (1) día, para el ejercicio de la referida pretensión, lo cual resulta a todas luces, presentada en forma tempestiva, por haberse incoado dentro del lapso establecido en el artículo 47 a Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, no quisiera dejar pasar por alto, las afirmaciones proferidas por la parte demandada, cuando pretende sustentar su tesis sobre la caducidad Retracto Legal Arrendaticio, en lo siguiente por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 3 de fecha 02 de diciembre de 2002." Se trata de criterios de muy vieja data, donde NO SE EXAMINA el contenido superado, actualizado y expreso por nuestro legislador especial arrendaticio vigente, en su artículo 47, de la Ley De Arrendamientos Inmobiliarios.
En cuanto a la falta de cualidad, del ciudadano Juan Venero Boniforte para sostener el juicio como demandado..." expresó lo que es la cualidad, la confusión de los demandados; entre otros aspectos relacionados con los requisitos para que prospere la pretensión.
Sucesivamente, en fecha 11 de junio del año 2013, la representación de la parte demandada, ambos supra identificados, consignó ante el Tribunal A-quo, escrito, lo que denominó “a manera de conclusión”, alegando lo siguiente:
…Omisiss…
Alega la representación judicial de las partes demandadas que, “En la oportunidad de dar contestación a la demanda, se rechazó que en el presente caso se hubiesen cumplido todos y cada uno de los concurrentes requisitos para que sea obligatoria la preferencia ofertiva, conforme a lo establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual se realizó a pesar de la insolvencia de la arrendataria. También se alegó que para el momento en que se efectuó la notificación de la oferta de venta del inmueble a la arrendataria, ésta se encontraba insolvente, y de manera particular se señaló que los sedicentes comprobantes de pago de cánones de arrendamientos que la actora acompaña en el libelo marcada con las letras "H", "I" y "J" (folios 22, 23 y 24), entre los cuales están los supuestos comprobante de pago de los cánones de agosto, septiembre y octubre, todos del año 2011, no están suscritos por el entonces propietario y arrendador Juan de la Cruz Venero Boniforti; en este sentido se desconoció que las rúbricas que aparecen en el cuerpo de esos documentos emanen de mi representado antes mencionado. También se desconoció el contenido de los mismos.
Ante esta situación procesal, a la demandante no le quedaba otra opción que promover la prueba de cotejo para demostrar la autenticidad de los recibos en cuestión; al no haberlo efectuado, queda evidenciado la insolvencia de la arrendataria para el momento en que se realizó la notificación de la preferencia ofertiva. No perdamos de vista que ésta se realizó en fecha 11 de octubre de 2011 por la Oficina de Registro Público (en funciones notariales) del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del Estado Barinas. Sorprende que la actora, en vez de hacer uso de la prueba de cotejo, optó por promover nuevamente durante el lapso probatorio tales documentos desconocidos, lo cual obviamente no puede producir ningún efecto favorable a su pretensión.
Por otro lado, quedó evidenciado que las consignaciones arrendaticias a que hace referencia la actora en su libelo, no se encuentran legítimamente efectuadas por haberlas realizado de forma intempestiva, esto es, con evidente retardo, sin dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario y a la doctrina vinculante de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia del 05 de febrero de 2009 (caso Inmobiliaria 2000555, C.A.) Motivado a la manifiesta insolvencia de la arrendataria en el cumplimiento de su obligación principal, cual es el pago del canon de arrendamiento, hubo la necesidad de intentar ante el órgano jurisdiccional competente, la correspondiente acción de desalojo, que se sustancia y tramita en el expediente N° 3088-12 del Juzgado Segundo del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial, toda vez que, vencido el canon de arrendamiento en fecha 15 de cada mes y teniendo hasta el día 20 de cada mes para pagar, contaba con los 15 días continuos siguientes para hacer la consignación en forma legal; observe ciudadano Juez que habiéndose realizado éstas, respectivamente: para el canon del mes de julio de 2012, en fecha 08 de agosto de 2012, es decir, con tres días de retardo; para el canon del mes de agosto de 2012, en fecha 02 de octubre de 2012, es decir, con 27 días de retardo; para el canon del mes de septiembre de 2012, en fecha 26 de octubre de 2012, es decir, con 21 días de retardo; para el canon del mes de noviembre de 2012, con fecha 19 de diciembre de 2012, es decir, con 14 días de retardo; para el canon del mes de diciembre de 2012, con fecha 23 de enero de 2013, es decir, con 18 días de retardo, con lo cual se demuestra que la demandante carece del derecho a ejercer el retracto por no corresponderle la preferencia ofertiva conforme a las previsiones legales del artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por otra parte, fue demostrado que la demandante retrayente NO manifestó su voluntad de adquirir el inmueble cuando le fue ofertado mediante notificación auténtica de fecha 11 de octubre de 2011. Al momento de ser notificada por el funcionario público, la demandante expresamente manifestó recibo la notificación de parte del arrendador no estando conforme por cuanto no son dos años en arrendamiento sino diez años. En relación a la venta por tanto al precio no estoy de acuerdo con el monto por lo que solicitaré un justiprecio respectivo ante el ente competente. Es todo. Aceptando el derecho que me asiste la preferencia de adquirir el inmueble arrendado" (Negritas y cursivas nuestras). Como podrá observar ciudadano Juez, la notificada manifestó expresamente no estar de acuerdo con el precio de la venta ofertado. En la interpretación más favorable de las palabras de la arrendataria efectuada en dicho acto, ello constituiría una nueva oferta por modificar la oferta original, es decir, aceptación con precio por determinarse. Pretender que esas palabras implican aceptación de la oferta es desconocer el contenido de la norma del artículo 1137 del Código Civil parte in fine, que señala que la aceptación que modifica la oferta, tendrá únicamente el valor de una nueva oferta. El objetivo de la notificación de la oferta no es para discutir los términos del negocio jurídico que propone efectuar el vendedor propietario, ex articulo 42 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sino informar al arrendatario las aspiraciones del propietario, lo cual significa que el arrendador propietario está interesado en vender y que el arrendatario esté dispuesto a pagar el precio bajo las modalidades a las cuales aspira el dueño del inmueble. Por lo tanto, es absolutamente falso, que la arrendataria insolvente pero retrayente, esté en igualdad de condiciones a los posteriores adquirentes del inmueble, toda vez que claramente manifestó no estar de acuerdo con el precio ofertado. Por lo demás, resultaría contrario a derecho, establecer la obligación condicional suspensiva que invoca la actora, por cuanto el artículo 1200 del Código Civil establece la nulidad de tal obligación.
Entonces, queda demostrado dos aspectos determinantes para la resolución de este proceso: i) la improcedencia legal del derecho a la preferencia ofertiva por la insolvencia de la arrendataria, según antes hemos explicado; y ii) el rechazo a la oferta de venta efectuado por la demandante el día 11 de octubre de 2011.
Por las razones antes expuestas, pido que la pretensión procesal contenida en la demanda sea declarada SIN LUGAR con expreso pronunciamiento de costas procesales. Omisiss…
En consecuencia en fecha 12 de junio del año 2013, el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, excedido en su capacidad de trabajo, difiere el pronunciamiento de la misma por 5 días continuos siguientes al presente asunto.
DE LA RECURRIDA.
En fecha 18 de junio de 2013, el Tribunal de la causa dictó la sentencia de mérito en el presente asunto, de lo cual estableció lo siguiente:
…(Omisis)…
PUNTO PREVIOS
De la falta de cualidad del co-demandado Juan Venero para sostener el juicio
Se observa que en el escrito de contestación a la demanda, el abogado en ejercicio Eliseo Gramcko Contreras, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 49.422, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada, alega como defensa de fondo, la falta de cualidad del co-demandado Juan de La Cruz Venero Boniforti, para sostener el juicio incoado en su contra, alegando al respecto lo siguiente:
"Es de meridiana claridad la falta de cualidad del demandado Juan de la Cruz Venero Boniforti, para sostener este juicio, toda vez que no existe identidad entre a quien se le puede exigir el cumplimiento de una prestación y quien es llamado a juicio en la demanda de retracto legal arrendaticio. No es el ciudadano Juan de la Cruz Venero Boniforti a quien pueda exigírsele que ceda su puesto (objetivo final del retracto legal) a favor de la actora, en el contrato de compraventa celebrado con los ciudadanos Igor Cuotto Arellano y Dayana Venero Pérez y con relación al inmueble arrendado, son estos dos últimos los únicos que pueden ser excluidos de la relación contractual impugnada.
El ejercicio del retracto legal por parte del arrendatario (en la negada hipótesis de que ocurra) le permitiría colocarse en la posición que tuvieron los compradores, relativo a la manifestación de voluntad y precio, no implica la redacción de un nuevo contrato ni celebración de otro convenio entre el arrendatario y el antiguo propietario, sino que exclusivamente los efectos del contrato primigenio e impugnado deben ser trasladados a favor del arrendatario recurrente. La Sala de Casación Civil de la antigua Corte Suprema de Justicia, en fecha 14 de abril de 1993, determinó que el ejercicio del retracto legal arrendaticio no persigue resolver el contrato de venta, sino subrogar a la persona del retrayente a la del comprador.
Por tal motivo, de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opongo la falta de cualidad en la persona del demandado Juan Venero Boniforti para sostener este juicio".
Al respecto cabe observar en el presente caso, que la parte demandante acciona por vía de retracto legal arrendaticio, para ciertamente subrogarse en la persona de los Compradores y co-demandados, ciudadanos: Igor Cuotto Arellano y Dayana Venero Pérez, respecto del contrato de venta celebrado entre éstos, y los ciudadanos: Juan de la Cruz Venero Boniforti y Darys Violeta Pérez de Venero, en fecha: 18 de junio de 2.012, sobre un inmueble, consistente en un (1) local comercial, ubicado en la Avenida Libertador, cruce con calle 7, de la población de Sabaneta, jurisdicción del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del estado Barinas, alinderado de la forma siguiente: NORTE: Av. Libertador. SUR: Inmueble de Juan Venero Lara, ESTE: Con Farmacia "Farmatotal" y OESTE: Inmueble de Yadan Raduan.
Habida cuenta lo anterior, observa quien decide, que ciertamente asiste la razón al co-apoderado judicial de la parte accionada, al afirmar que no puede exigírsele al co-demandado, ciudadano Juan de la Cruz Venero Boniforti, que ceda su lugar en el negocio jurídico celebrado, por cuanto el objeto del retracto legal arrendaticio, es que el demandante ocupe el lugar del contratante-comprador, en las mismas condiciones establecidas en el contrato de venta por el cual se acciona.
Sobre el particular, el procesalista Jaime Guasp ha expresado lo siguiente:
“…Legitimación procesal es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean tales personas las que figuren como partes en tal proceso..." (Derecho Procesal Civil, Instituto de Estudios Políticos, Madrid, 1.961, p. 193).
Platea el autor anteriormente referido, la figura de la legitimatio ad causam, siendo éste, uno de los presupuestos que integran la pretensión, entendidos como requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene derecho a lo pretendido, y el demandado, la obligación que se le trata de imputar. Al respecto, señala el autor Devis Echandia:
"Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta, es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o la relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que está inhibido para hacerlo" (Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo I. Temis, Bogotá, 1.961, p. 539).
En atención a los criterios doctrinarios parcialmente referidos, resulta pertinente advertir en el juicio bajo análisis, que tratándose el contrato de compraventa celebrado entre los ciudadanos: Juan de la Cruz Venero Boniforti y Darys Violeta Pérez de Venero. carácter de vendedores, e Igor Cuotto Arellano y Dayana Venero Pérez, en condición compradores, de uno sinalagmático perfecto, los signatarios del mismo y no sólo compradores se encuentran en un estado de litisconsorcio pasivo necesario respecto bien inmueble que constituye el objeto material de la demanda, resultando amparados por la legislación patria, a fin de exponer en defensa de sus derechos, lo que consideren pertinente para demostrar al órgano jurisdiccional respectivo, que el contrato celebrado, lo fue estricto apego a las normas que al respecto, establece la legislación patria.
Conforme a lo expresado ut supra, resulta ostensible que al tener el co-demandado, ciudadano Juan de la Cruz Venero Boniforti, en conjunto con su cónyuge, ciudadana Darys Violeta Pérez de Venero, la condición de vendedores en el contrato de venta respecto del cual se acciona en el juicio sub examine, es con los mismos, con quienes en caso de prosperar la acción incoada se perfeccionaría el negocio jurídico de compraventa celebrado, lo cual denota con meridiana claridad, la cualidad que detentan para sostener los embates del presente juicio; pues considerar lo contrario, valga decir, que la relación jurídico-procesal se constituiría válidamente en el presente caso, únicamente con el llamado a juicio de los compradores, evidenciaría la improcedencia de la acción incoada, al no llamar al proceso y por ende, hacer nugatorio el derecho a la defensa, a quienes son denunciados como infractores de la legislación especial en la materia arrendaticia, al enajenar un inmueble arrendado, violentando las disposiciones y condiciones previstas en el ordenamiento jurídico vigente. Y así se decide.
En razón a las consideraciones precedentemente explanadas, es claro que la defensa de fondo opuesta, no puede prosperar, debiendo ser declarada improcedente. Y así se decide.
De la caducidad de la acción
Sobre el particular, arguye la representación judicial de la parte demandada, en el escrito de contestación a la demanda, lo siguiente:
"De conformidad con lo previsto en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, invoco la caducidad del derecho de ejercer el retracto legal arrendaticio, por haber transcurrido un tiempo superior a 40 días calendarios consecutivos, a partir de la protocolización del documento traslativo de propiedad, que se realizó el 18 de junio de 2.012, en tanto que la particular demanda que contestamos fue presentada el 14 de agosto del mismo año, es decir, 57 días después".
Analizado lo expuesto por el co-apoderado judicial de la parte accionada, resulta procedente transcribir el contenido del referido artículo 47 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es del tenor siguiente: "El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación realizada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado". (Subrayado del Tribunal)
De la lectura del dispositivo legal, anteriormente transcrito, se evidencia para quien decide, que el lapso establecido por el legislador patrio en el mismo, ciertamente es de caducidad, no aceptando suspensiones ni interrupciones de ningún tipo, corriendo fatalmente en contra del arrendatario, desde el momento de la fecha "cierta" de la notificación que le haga a éste, la persona que tiene el carácter de adquirente o comprador, en el negocio jurídico respecto del cual, no fue notificado de su celebración, previamente.
No obstante lo anterior, es evidente que el representante judicial de la parte accionada aduce, que en el presente caso, el lapso previsto en el referido artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, comenzó a computarse, no conforme lo establecido en el referido dispositivo legal, sino desde la fecha de protocolización del instrumento contentivo del negocio jurídico de compraventa, alegando como fundamento de ello, lo dispuesto en la sentencia Nº 3005, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha: 2 de diciembre de 2.002.
Al respecto cabe observar, que resulta diáfano el criterio esgrimido al respecto por los Magistrados de la Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal, al referirse en el mismo texto de la decisión aludida, a la sentencia N° 55, del 21 de marzo de 2000, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en el caso: José Noel Gómez Castro y otros, mediante la cual se dejó sentado, que el referido lapso de caducidad debía ser computado en la forma señalada por el representante judicial de la parte accionada, en el caso de que el arrendatario-retrayente, 'no estuviere presente y no hubiere quien lo represente...", siendo por demás evidente, que la parte accionada no arguye tal circunstancia de ausencia, en el caso bajo estudio.
Conforme a lo explanado con anterioridad, resulta claro en el presente caso, que no habiendo alegado y menos aún comprobado la parte accionada, la ausencia de la arrendataria y/ o de su representante, a fin de notificarle de la enajenación del inmueble, es de lo que se colige, que no pueda aplicársele al presente caso, el criterio esgrimido en la sentencia de la Sala de Casación Civil, precedentemente referida, y en consecuencia, no constando en las actuaciones -ni haber sido alegado por la parte demandada la circunstancia de la notificación "cierta" de la enajenación realizada sobre el inmueble objeto del litigio, es de lo que se colige, la manifiesta improcedencia de la caducidad opuesta como defensa de fondo, al no haberse verificado la circunstancia que da comienzo al cómputo del lapso de cuarenta (40) días, previsto en el artículo 47 de la ley especial en materia arrendaticia. Y así se decide.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
Promueve el valor y mérito jurídico del contrato de arrendamiento, otorgado por ante la Oficina de Registro Público con funciones notariales del Municipio Alberto Arvelo Torrealba, en fecha: 24 de abril de 2.003, anotado bajo el Nº 10, folios 19 al 21, Tomo 03 de los Libros de Autenticaciones respectivos, suscrito por la ciudadana Manuela Hassoun Abou Keis con la sociedad mercantil "Venero Boniforti, C.A. INVEBCA", representada por su administradora, ciudadana María Elena Venero Boniforti, el cual se acompañó al libelo de demanda, marcado con la letra "E", y riela a los folios 12 al 15 de las actuaciones. Si bien se constata que el contrato de arrendamiento contenido en el instrumento promovido, fue celebrado por la parte demandante, ciudadana Manuela Hassoun Abou Keis, no es menos cierto, que no se colige de la lectura del mismo, que el inmueble arrendado haya sido el que constituye el objeto material del presente juicio, y aunado a ello, se constata que el contrato fue celebrado con una persona jurídica que no es parte en el juicio, por lo que en consecuencia, no puede concedérsele valor probatorio, debiendo desecharse del proceso. Y así se declara.
Promueve el valor y mérito jurídico del contrato de arrendamiento, otorgado por ante la Oficina de Registro Público con funciones notariales del Municipio Alberto Arvelo Torrealba, en fecha: 25 de mayo de 2.009, anotado bajo el Nº 99, folios 203 al 204, Tomo 09 de los Libros de Autenticaciones respectivos, suscrito entre los ciudadanos: Manuela Hassoun Abou Keis y Juan de la Cruz Venero Boniforti, el cual se acompañó al libelo de demanda, marcado con la letra "F", y riela a los folios 16 al 18 de las actuaciones. Se le concede valor probatorio para comprobar su contenido como documento auténtico, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. Del mismo se desprende la relación arrendaticia habida entre los referidos ciudadanos, desde la fecha de autenticación del instrumento. Y así se declara.
Promueve el valor y mérito jurídico del instrumento contentivo de notificación sobre la preferencia ofertiva, efectuada en fecha: 11 de octubre de 2.011, por parte del ciudadano Juan de la Cruz Venero Boniforti, por medio de la Oficina de Registro Público con funciones notariales del Municipio Alberto Arvelo Torrealba, la cual se acompañó al libelo de demanda, marcada con la letra "K", y riela a los folios 25 al 27 de las actuaciones. Se le concede valor probatorio para comprobar su contenido como documento auténtico, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. Del mismo se constata la notificación formulada por el ciudadano Juan de la Cruz Venero Boniforti a la ciudadana Manuela Hassoun Abou Keis, respecto de su voluntad de vender el inmueble arrendado bajo las condiciones allí estipuladas. Y así se declara.
Promueve el valor y mérito jurídico de las copias certificadas del expediente No 3.088-12, nomenclatura del Juzgado Segundo del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial, contentivo de demanda de desalojo, incoada por los ciudadanos: Igor Cuotto y Dayana Violeta Venero Pérez en contra de la ciudadana Manuela Hassoun Abou Keis. Se le concede valor probatorio para comprobar su contenido como documento público, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. De las referidas actuaciones se desprende que los abogados en ejercicio Eliseo Enrique Gramcko y Asdrúbal Rafael Piña Soles, inscritos en el Inpreabogado bajo los nros. 49.422 y 39.296, respectivamente, actuando en su carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos: Igor Cuotto y Dayana Violeta Venero Pérez, interpusieron demanda de desalojo en fecha: 19 de diciembre de 2.012, en contra de la ciudadana Manuela Hassoun Abou Keis, manifestando que la misma adeudaba los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio a noviembre del año 2.012. Y así se declara.
Promueve el valor y mérito jurídico de las copias certificadas del expediente No 12-112, nomenclatura del Juzgado del Municipio Alberto Arvelo Torrealba de esta Circunscripción Judicial, contentivo de consignaciones arrendaticias, efectuadas por la ciudadana Manuela Hassoun Abou Keis a favor del ciudadano Juan de la Cruz Venero Boniforti. Se le concede valor probatorio para comprobar su contenido como documento público, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. De las referidas actuaciones se constatan las consignaciones efectuadas por la referida ciudadana, en fecha: 8 de agosto de 2.012, respecto del canon de arrendamiento correspondiente al mes de julio de 2.012; en fecha: 2 de octubre de 2.012, respecto del canon de arrendamiento correspondiente al mes de agosto de 2.012; en fecha: 26 de octubre de 2.012, no especifica el mes al que corresponde; en fecha: 23 de noviembre de 2.012, no especifica el mes al que corresponde; en fecha: 19 de diciembre de 2.012, respecto del canon de arrendamiento correspondiente al mes de noviembre de 2.012; en fecha: 23 de enero de 2.013, no especifica el mes al que corresponde; en fecha: 22 de febrero de 2.013, respecto del canon de arrendamiento correspondiente al mes de febrero de 2.013; en fecha: 22 de abril de 2.013, no especifica el mes al que corresponde; en fecha: 21 de mayo de 2.013, respecto del canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril de 2.013. Y así se declara.
Promueve el valor y mérito jurídico de la certificación de días de despacho, expedida por el Juzgado del Municipio Alberto Arvelo Torrealba de esta Circunscripción Judicial, respecto de los meses de agosto a diciembre de 2.012. Se le concede valor probatorio para comprobar su contenido como documento público, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. De las referidas actuaciones se desprenden los días en que el Juzgado referido, acordó despachar en los meses señalados. Y así se declara.
Promueve el valor y mérito jurídico del instrumento autenticado por ante la Oficina de Registro Público con funciones notariales del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del estado Barinas, en fecha: 26 de enero de 2.012, anotado bajo el Nº 35, Tomo 13, de los Libros de Autenticaciones respectivos. Se le concede valor probatorio para comprobar su contenido como documento auténtico, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. Del mismo se constata el negocio jurídico celebrado por vía auténtica entre los ciudadanos: Juan de la Cruz Venero Boniforti, Darys Violeta Pérez de Venero, Igor Cuotto Arellano y Dayana Venero Pérez. Y así se declara.
Promueve el valor y mérito jurídico de los recibos de pago que rielan a los folios 22, 23 y 24 del expediente, así como los cursantes a los folios 8, 9 y 10 de las actuaciones, a fin de demostrar que la forma de pago sería los días veinte (20) de cada mes. Al respecto cabe observar, respecto de los recibos que rielan a los folios; 8 al 10, que los mismos corresponden al año 2.002, no desprendiéndose de las actuaciones conforme a la valoración de los contratos de arrendamiento valorados precedentemente que durante el referido año, la demandante hubiese establecido una relación arrendaticia con el ciudadano Juan de la Cruz Venero Boniforti, sobre el bien inmueble objeto del litigio, por lo que en consecuencia, las referidas documentales no detentan valor probatorio alguno, y deben ser desechadas del proceso. Y así se declara.
Por otra parte, respecto de los recibos que cursan a los folios: 22 al 24 del expediente, se constata que la parte accionada, por actuación de su co-apoderado judicial, procedió a desconocerles en el acto de contestación a la demanda, no solo en su firma, sino también en su contenido, de lo que se colige, que conforme a lo estipulado en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, correspondía a la parte actora comprobar su veracidad, por medio d: la prueba de cotejo o la de testigos, circunstancia esta que no tuvo lugar en el juicio, por lo que en consecuencia, los instrumentos promovidos, deben desecharse del proceso Y así se declara.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
Promueve marcada "A", copia certificada del expediente N° 12-112, nomenclatura del Juzgado del Municipio Alberto Arvelo Torrealba de esta Circunscripción Judicial, contentivo de consignaciones arrendaticias, efectuadas por la ciudadana Manuela Hassoun Abou Keis a favor del ciudadano Juan de la Cruz Venero Boniforti. Se le concede valor probatorio para comprobar su contenido como documento público, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. De las referidas actuaciones se constatan las consignaciones efectuadas por la referida ciudadana, en fecha: 8 de agosto de 2.012, respecto del canon de arrendamiento correspondiente al mes de julio de 2.012, en fecha: 2 de octubre de 2.012, respecto del canon de arrendamiento correspondiente al mes de agosto de 2.012, en fecha: 26 de octubre de 2.012, no especifica el mes al que corresponde; en fecha: 23 de noviembre de 2.012, no especifica el mes al que corresponde; en fecha: 19 de diciembre de 2.012, respecto del canon de arrendamiento correspondiente al mes de noviembre de 2.012; en fecha: 23 de enero de 2.013, no especifica el mes al que corresponde. Y así se declara.
Promueve marcada "B", copia simple de notificación sobre la preferencia ofertiva, efectuada en fecha: 11 de octubre de 2.011, por parte del ciudadano Juan de la Cruz Venero Boniforti, por medio de la Oficina de Registro Público con funciones notariales del Municipio Alberto Arvelo Torrealba. Se le concede valor probatorio para comprobar su contenido como documento auténtico, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. Del mismo se constata la notificación formulada por el ciudadano Juan de la Cruz Venero Boniforti a la ciudadana Manuela Hassoun Abou Keis, respecto de su voluntad de vender el inmueble arrendado bajo las condiciones allí estipuladas. Y así se declara.
Promueve marcada "C", copia simple de contrato de promesa bilateral de compraventa, autenticado por ante la Oficina de Registro Público con funciones notariales del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del estado Barinas, en fecha: 26 de enero de 2.012, anotado bajo el N° 35, Tomo 13, de los Libros de Autenticaciones respectivos. Se le concede valor probatorio para comprobar su contenido como documento auténtico, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. Del mismo se constata el negocio jurídico celebrado por vía auténtica entre los ciudadanos: Juan de la Cruz Venero Boniforti, Darys Violeta Pérez de Venero, Igor Cuotto Arellano y Dayana Venero Pérez. Y así se declara.
Promueve marcada "D", copia simple de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del estado Barinas, en fecha: 18 de junio de 2.012, anotado bajo el N° 18, folios 94 al 96, Protocolo Primero, Tomo III, a fin de demostrar la caducidad de la acción. Constatándose que la defensa aludida, fue objeto de pronunciamiento ut supra, habiendo sido declarada improcedente, es por lo que resulta necesario desechar del proceso el instrumento promovido, al serlo únicamente, con el fin de demostrar la existencia de la alegada caducidad de la acción. Y así se declara.
El Tribunal para decidir observa:
La acción intentada en el presente juicio es la de retracto legal arrendaticio. En tal sentido, el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tipifica lo siguiente:
"El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior"
En consonancia con lo expresado anteriormente, y previa lectura del artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al cual remite el artículo 43, ejusdem resultan claramente visibles los supuestos exigidos en nuestra legislación para que pueda ser procedente la acción intentada en el presente caso, a saber:
1. Que exista entre las partes una relación arrendaticia,
2. Que el arrendatario tenga más de dos años ocupando el inmueble,
3. Que el arrendatario se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.
En consideración a los extremos de procedencia de la acción, precedentemente enunciados, pudo constatar quien decide en el presente caso, que la existencia de la acción arrendaticia por un lapso superior a los dos (2) años, no resulta ser una constancia controvertida, en virtud de no haber sido expresamente refutada por la parte accionada en su escrito de contestación a la demanda, y aunado a ello, evidenciarse tal circunstancia del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Oficina de Registro público con funciones notariales del Municipio Alberto Arvelo Torrealba, en fecha: 25 de mayo de 2.009, anotado bajo el Nº 99, folios 203 al 204, Tomo 09 de los Libros de autenticaciones respectivos, suscrito entre los ciudadanos: Manuela Hassoun Abou Keis y Juan de la Cruz Venero Boniforti, y que cursa en las actuaciones. De lo que se colige, el cumplimiento del primero y segundo de los requisitos enunciados ut supra, cuya verificación es exigida por la ley especial en materia arrendaticia. Y así se decide.
Ahora bien, conforme a los extremos de procedencia de la acción incoada que fueren precedentemente señalados, resulta evidente que queda por analizar en el presente caso, la solvencia de la arrendataria respecto del pago de los cánones de arrendamiento.
De conformidad con lo anterior, constata quien decide, que en el presente caso la parte accionada alega en su escrito libelar, que para la fecha en que se realizó la notificación a la arrendataria, a fin de que hiciere uso de su derecho de preferencia ofertiva, esto es, el 11 de octubre de 2.011, la misma se encontraba en mora respecto de su obligación contractual de pago de las pensiones arrendaticias correspondientes a los meses agosto, septiembre y octubre del mismo año.
No obstante lo anterior, y aún a pesar de la alegada insolvencia de la arrendataria, se observar, que se desprende de la notificación formulada por el ciudadano Juan de la Cruz Venero Boniforti, en la fecha arriba señalada, por medio de la Oficina de Registro Público con funciones notariales del Municipio Alberto Arvelo Torrealba, a la ciudadana Manuela Hassoun Abou Keis, a fin de hacerle saber su voluntad de enajenar el inmueble arrendado, que ésta, a pesar de manifestar su aceptación del derecho de preferencia para adquirir el inmueble arrendado, no aceptó la oferta expresada por el propietario-arrendador, pues al manifestar su disconformidad con el precio de venta, es palmario que no satisfizo las aspiraciones del propietario, tal como lo requiere la parte final del artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que en consecuencia, el propietario-arrendador quedó así, en plena libertad de dar en venta el inmueble a terceras personas, respetando las condiciones y modalidades establecidas en el ofrecimiento realizado a la arrendadora, contando con un plazo de ciento ochenta (180) días calendarios consecutivos, a fin de concretar dicho negocio jurídico, conforme lo dispuesto en el artículo 45, ejusdem, el cual expiró en fecha: 8 de abril de 2.012. Y así se decide.
En consonancia con lo expresado anteriormente, se constata en el presente caso, que el documento mediante el cual, el ciudadano Juan de la Cruz Venero Boniforti, enajenó con el consentimiento de su cónyuge- el bien inmueble objeto del presente litigio, a los ciudadanos: Igor Cuotto Arellano y Dayana Violeta Venero Pérez, y por ende traspasó la titularidad del derecho de propiedad a éstos, fue protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del estado Barinas, en fecha: 18 de junio de 2.012, de lo que se colige, que el referido negocio jurídico se perfeccionó más de dos meses después de vencido el lapso de ciento ochenta (180) días calendarios consecutivos, otorgados por la ley al propietario, no siendo procedente en derecho, el alegato expuesto por la parte accionada, mediante el cual afirma que con el contrato preparatorio constituido por la promesa bilateral de compraventa se perfeccionó la venta definitiva, y por ende, el negocio jurídico se había concretado dentro del plazo estipulado en la ley especial en la materia.
Conforme a lo expresado precedentemente, es claro para quien decide, que en concordancia con lo previsto en el artículo 45 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el presente caso, a partir del 9 de abril de 2.012, el propietario-arrendador se encontraba en la obligación legal de extender nueva oferta a la arrendataria, no siendo viable la afirmación que realiza el representante judicial del ciudadano Juan de la Cruz Venero Boniforti, según la cual, éste no tenía el deber de ofrecer nuevamente en venta el inmueble arrendado, en virtud de la negativa formulada por la arrendataria respecto de la oferta notificada en fecha: 11 de octubre de 2.011, pues es precisamente en virtud de tal negativa, que el propietario quedó en el derecho de ofrecer el inmueble en venta a terceros. Pero tal prerrogativa no es absoluta, pues se encuentra temporalmente condicionada, y verificado como fue el transcurso del plazo sin que se hubiese celebrado negocio jurídico alguno sobre el bien arrendado, quedó sin efecto el ofrecimiento realizado, y surgió la obligación de formular nueva oferta a la inquilina. Considerar lo contrario, sería desvirtuar el contenido del artículo supra referido. Y así se decide.
Ahora bien, habiendo sido dilucidada la circunstancia relativa a la evidente falta de oferta de venta del inmueble arrendado en el presente caso, resulta pertinente de seguidas, dilucidar si la arrendataria se encontraba solvente en el pago de los cánones arrendaticios, para el momento en que se celebró el contrato de compraventa entre los demandados del juicio sub examine, verbigracia, el 18 de junio de 2.012.
Al respecto cabe observar, que se desprende de la lectura de la copia certificada del expediente Nº 3.088-12, nomenclatura del Juzgado Segundo del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial, contentivo de la demanda de desalojo, incoada en fecha: 19 de diciembre de 2.012, por los ciudadanos: Igor Cuotto y Dayana Violeta Venero Pérez, en contra de la ciudadana Manuela Hassoun Abou Keis, específicamente del libelo de demanda, que los actores aducen la insolvencia de la arrendataria, respecto al pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de: julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre del año 2.012, siendo ostensible que no alegan la insolvencia de la misma, por falta de pago del canon del mes de junio del mismo año, circunstancia esta de la que se colige, en concordancia con la ausencia de elementos probatorios en el expediente que denoten lo contrario, la solvencia de la arrendataria para el momento en que se celebró el contrato de compraventa respecto del cual, resulta retrayente. Y así se decide.
En consonancia con lo precedentemente expuesto, y tomando en consideración lo dispuesto en el artículo 48 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se constata en el presente caso, que no se le extendió a la arrendataria la oferta de venta a que se refiere el artículo 44, ejusdem, y asimismo, las condiciones de pago a plazos del precio, en que se verificó la venta a los terceros, resultan ser más favorables que las ofrecidas a la arrendataria en la oferta caducada, por lo que tales circunstancias, en conjunto con las consideraciones de hecho y de derecho precedentemente explanadas, hacen procedente la acción incoada. Y así se decide.
DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide en los siguientes términos:
PRIMERO: Declara CON LUGAR la demanda de retracto legal arrendaticio, interpuesta por la ciudadana: Manuela Hassoun Abou Keis, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-9.405.599, debidamente asistida por el abogado en ejercicio Félix Moisés Rosales García, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 28.075, en contra de los ciudadanos: Juan de la Cruz Venero Boniforte, Darys Violeta Pérez de Venero, Dayana Violeta Venero Pérez e Igor Cuotto Arellano, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad nros. V-3.598.501, V-3.995.276, V-12.779.802 y V-12.061.320, respectivamente.
SEGUNDO: Como consecuencia de lo anterior, SE ORDENA que la ciudadana Manuela Hassoun Abou Keis, SE SUBROGUE en la persona de los compradores, ciudadanos: Dayana Violeta Venero Pérez e Igor Cuotto Arellano, todos precedentemente identificados, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento contentivo del negocio jurídico de compraventa, celebrado sobre el bien inmueble objeto de arrendamiento, el cual fuere protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del estado Barinas, en fecha: 18 de junio de 2.012, inserto bajo el N° 18, folios 94 al 96, Protocolo Primero, Tomo III, Principal y Duplicado, Segundo Trimestre del año 2012.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: No se ordena notificar a las partes de la presente decisión, por cuanto la misma se dicta dentro del lapso de diferimiento. …Omissis…
DE LA APELACIÓN.
En fecha 19 de junio del año 2013, la representación de la parte demandadas, abogado ELISEO GRAMCKO CONTRERAS, supra identificado en el preámbulo del presente fallo, suscribió diligencia mediante la cual apela de la decisión de fecha 18/06/2013.
Posteriormente en fecha 25 de junio del año 2013, la representación judicial de la parte actora, abogado en ejercicio Félix Moisés Rosales García, presentó diligencia solicitando no se oiga la apelación dada la falta de argumentación jurídica y sustento.
Sucesivamente en fecha 25 de junio de 2013, se oyó la apelación correspondiéndole por distribución al Juzgado Superior Civil y Contenciosos Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Los Andes este Juzgado Superior el 15 de julio de 2013, siendo recibido el 18/07/2013, correspondiendo dictar la sentencia de acuerdo a lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, en fecha 30 de julio del año 2013, el apoderado judicial Eliseo Gramcko Contreras, actuando con el carácter de apoderado judicial de los demandados, presentó escrito, lo que denominó “conclusiones escritas” en los siguientes términos:
En fecha 18 de junio del año 2013, el Juzgado A-quo dictó sentencia definitiva mediante la cual declaró con lugar la demanda de retracto legal arrendaticio interpuesta por la ciudadana Manuela Hassoun Abou Keis en contra de mis representados Juan Venero Boniforti, Igor Cuotto Arellano, Dayana Venero Pérez y Darys Pérez de Venero.
Y como consecuencia de ello, ordenó que la demandante se subrogue en la persona de los compradores Igor Cuotto Arellano y Dayana Venero Pérez, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento contentivo del negocio jurídico de compraventa, celebrado sobre el bien inmueble objeto del arrendamiento, el cual fuere protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del estado Barinas, del año 2012, bajo el número 18, en fecha 18 de junio folios 94 al 98, Protocolo Primero, Tomo III, Principal y Duplicado, Segundo Trimestre del año 2012.
Contra dicho fallo, se interpuso oportunamente recurso ordinario de apelación, conforme a las previsiones legales del artículo 819 del Código de Procedimiento Civil.
CAPITULO I
DE LA SENTENCIA RECURRIDA
SECCION I
CADUCIDAD DE LA ACCION
En el presente caso, la sentencia impugnada para resolver sobre nuestro alegato o defensa de caducidad del derecho de ejercer el retracto legal arrendaticio, por haber transcurrido un tiempo superior a los cuarenta (40) días calendarios contados a partir de la protocolización del documento traslativo de propiedad, a saber: El día 18 de junio de 2012, hasta la fecha de presentar la demanda el 14 de agosto del mismo año, transcurrió cincuenta y siete (57) días. Señala textualmente lo siguiente:
"No obstante lo anterior, es evidente que el representante judicial de la parte accionada aduce, que en el presente caso, el lapso previsto en el referido artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, comenzó a computarse, no conforme lo establecido en el referido dispositivo legal, sino desde la fecha de protocolización del instrumento contentivo compraventa, del jurídico negocio alegando fundamento como de ello, lo dispuesto en la sentencia Nro. 2005, dictada por la Constitucional Sala del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 2 de diciembre observar, de 2.002. Al respecto cabe que resulta diáfano el criterio esgrimido al respecto por los magistrados de la Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal, al referirse en el mismo texto de la decisión aludida la sentencia Nro. 55, del 21 de marzo de 200, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de justicia, en el caso: José Noel Gómez Castro la cual se dejó sentado, que el referido lapso de caducidad debía ser computado en la forma señalada por el representante judicial de la parte accionada, en el caso de que el arrendatario-retrayente, "no estuviere presente y no hubiere quien lo represente..." siendo por demás evidente, que la parte accionada arguye tal circunstancia de ausencia, en el caso bajo estudio. Conforme a lo explanado con anterioridad, resulta claro en el presente caso, que no habiendo alegado y menos aún comprobado la parte accionada, la ausencia de la arrendataria y/o de su representante, a fin de notificarle de la enajenación del inmueble, es de lo que se colige que no puede aplicársele al presente caso, el criterio esgrimido en la sentencia de la Sala de Casación Civil, precedentemente referida, y en consecuencia, по constando de las actuaciones ni haber sido alegado por la parte demandada- la circunstancia notificación "cierta" de la de la enajenación realizada sobre el inmueble objeto litigio, es de lo que se colige, la manifiesta improcedencia de la caducidad opuesta como defensa de fondo, al no haberse verificado la circunstancia que da comienzo al cómputo del lapso de cuarenta (40) días, previsto en el artículo 47 de la ley especial en materia arrendaticia(Subrayado nuestro).
De lo anterior, se observa que el Juzgador A-quo inobservó el criterio judicial expuesto en sentencia Nro. RC 00179 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo, de fecha 25 de abril del año 2003, expediente 02-062 ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, caso: Ángel Domingo Bretto Calderón contra Carmen Rafaela Guerra Bello y otro; respecto del inicio del cómputo del lapso de caducidad para el ejercicio del retracto legal arrendaticio, cuando su titular estando presente en el país y no siendo avisado de la compraventa situación del realizada, se le equipara a la situación del no presente en el país y por consiguiente, el lapso para ejercer el derecho de retracto es de cuarenta días contados a partir del registro de la escritura.
“…El ejercicio de la acción -so pena de caducidad está condicionada a los lapsos previstos en el artículo 1.547 del Código Civil, los cuales son:
1) Si el inquilino es notificado por el "vendedor o comprador" con posterioridad a la "enajenación (venta perfeccionada)", le será aplicable a dicho inquilino- retrayente- para el ejercicio de la "acción" de retracto, el lapso de caducidad legal de nueve (9) computados notificación a partir de dicha notificación.
2) Si el inquilino no ha sido notificado por el "vendedor Ο el comprador" con posterioridad a la "enajenación (venta) perfeccionada", por la específica circunstancia de que "no estuviere presente Y no hubiere quien represente", le será aplicable inquilino-retrayente-a el lapso caducidad legal de cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva... (omissis)... en el caso bajo análisis el inquilino, titular del derecho a retracto, encontrándose presente en el país no fue notificado de la operación de compraventa del inmueble sobre el cual tiene derecho de retracto. La situación antes descrita, catalogada por la jurisprudencia como un vació de ley, concretamente del artículo 1.547 del Código Civil, en lo referente al punto de partida del lapso de caducidad para que el titular del derecho a retraer presente en el país, pero no notificado, intente su demanda de retracto.
La laguna de ley, a la que se hizo referencia en el párrafo anterior, indujo a la jurisprudencia de este máximo Tribunal a buscar apoyo hermenéutico el artículo 4° del Código Civil y a aplicar, a esta circunstancia no regulada, la solución aportada por la norma contenida en el segundo párrafo del artículo 1.547 eiusdem, para los casos en los cuales el titular del derecho a los cuales el titular del derecho a retraer no se encuentre presente y no tenga quien lo represente. En tal sentido, por interpretación analógica, la falta de aviso de ley, se equipara a la situación del no presente en el país y por consiguiente, el lapso para ejercer retracto es de cuarenta días contados a partir del registro de la escritura.
El criterio sido recogido entre marzo ellas, anteriormente expuesto ha en numerosas sentencias, la N° 55 de fecha 21 de de 2000, Exp. No. 99-761, juicio José Noel Gómez y otros Castro contra Luis Garcia Dávila, Magdalena Arreaza de Matos, Juana Elena Ontiveros de Villarreal y Luis Andrés Villarreal,"....
En el sentido anotado, el fallo recurrido al obviar declarar la caducidad en aplicación de la solución jurisprudencial ut-supra señalada, incurrió en infracción de la norma señalada, contenida en el artículo 1.547 del Código Civil; siendo ello, determinante para el dispositivo de la decisión, pues, de no haberla cometido, el fallo recurrido hubiese declarado a favor nuestra caducidad y sin lugar la pretensión.
Redundando en la caducidad anotada, debemos señalar que la parte actora alega en su libelo de demanda haber tenido conocimiento de la compraventa en cuestión, desde el nueve (09) de agosto del año 2012 y en atención a ello, plantea demanda de retracto legal arrendaticio en fecha 14 de agosto del mismo año; sin embargo, lo hace solamente contra representados, ciudadanos Juan Venero Boniforti, Igor Cuo Arellano y Dayana Venero Pérez. Posteriormente en fecha 15 de octubre del año 2012, transcurrido sobradamente más cuarenta (40) días para que opere la caducidad de acción, reforma la demanda e incluye como parte demandada mi representada y cónyuge del vendedor, ciudadana Dan Pérez de Venero. Lo cual, hace procedente en derecho caducidad alegada.
La postura procesal de la demandante, obedece no solo al derecho consagrado en el artículo 343 del Código Procedimiento Civil; sino, a que la relación jurídico sustancial entre los demandados y la actora, le obligaba integrar válidamente el contradictorio, haciendo imprescindible la concurrencia en el proceso de todas esas personas, porque a todas ellas va a alcanzar cosa juzgada y de no estar todas presentes infringiría el principio jurídico natural del proceso de que "nadie puede ser condenado y vencido en juicio sin ser oído." Ello, por tratarse de un litisconsorcio pasivo necesario que la misma actora, reconoce en su libelo a tenor de lo que establece el artículo 146 del Código Procedimiento Civil, el cual dispone:
"Podrán varias personas demandar o ser demandadas conjuntamente como litisconsortes:
a) Siempre que se hallen en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa; b) Cuando tengan un derecho o se encuentren sujetas a una obligación que derive del mismo título; c) En los casos 1°, 2° y 3º del artículo 52.
En este sentido, la doctrina patria define litisconsorcio necesario o forzoso de la forma siguiente:
"El litisconsorcio necesario o forzoso, se tiene cuando existe una relación sustancial O estado jurídico único para varios sujetos, en tal forma que las modificaciones de dicha relación estado jurídico, para ser eficaces, deben operar frente a todos sus integrantes y, por lo tanto, al momento de plantearse en juicio la controversia, la pretensión debe hacerse valer por uno o por varios de los integrantes de la relación frente a todos los demás". (Rengel Romberg, Aritides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Volumen Caracas. 1992. p. 43). II. Editorial Arte.
La caducidad legal, incluso es controlable de oficio según sentencia de la Sala Constitucional Nro. 1721 de fecha 11 de noviembre del año 2008; citando al procesalista Uruguayo Enrique Véscovi, sostuvo:
"(..) Si se ha producido la caducidad de la acción, no podrá constituirse la relación válida. Luego, si estamos ante un plazo de caducidad y éste ha vencido, irremisiblemente faltará el presupuesto procesal y el juez podrá decidirlo, aunque la otra parte no lo oponga. (Ver. Enrique Véscovi: Teoría general del Proceso. Editorial Temis Librería. Bogotá Colombia 1984, Pág.95)
CAPITULO II
PETITORIO
Por las razones presentes y las expuestas durante el proceso judicial, solicito se declare con lugar nuestro recurso de apelación, revocando la sentencia impugnada. Omissis…
En fecha 07 de agosto del año 2013, el profesional del derecho Félix Moisés Rosales García, en representación de la parte actora, presentó ante esta alzada, escrito de informes explanando lo siguiente:
CAPITULO I
DE LA PRETENSIÓN DEDUCIDA
… Omissis…
"...Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior."
Es decir, en términos generales, sustancialmente estamos en presencia de un derecho irrenunciable del arrendatario, en subrogarse en la misma posición jurídica del adquirente o adquirentes del inmueble que ha ocupado por más de dos (2) años, sustituyendo a ese tercero, en las mismas condiciones y modalidades establecidas, en el instrumento traslativo de la propiedad.
(…)
CAPITULO ÚNICO
DE LA CADUCIDAD DE LA PRETENSIÓN
Ciudadana Juez, la parte demanda, formaliza su recurso ordinario de apelación, mediante escrito de Informe, presentado ante esta instancia, en fecha 30 de julio de 2013, en la que solo alude a los efectos de un segundo grado de conocimiento, ante ésta impoluta providencia, lo que ha llamado la "CADUCIDAD DE LA ACCIÓN" (?), lo que nos permite inferir que todo aquello revisado por el Juzgado a quo en su Sentencia definitiva, que no esté enmarcada en relativo a la Caducidad de la Pretensión, se entiende que está ajustada a derecho, por lo que no debe pasar por el filtro analítico de ésta superioridad, salvo la materia que esté interesado el orden público y así solicito SEA DECLARADO.
De una breve y sencilla lectura, que se haga al escrito de Informe, presentado ante ésta superioridad, en fecha 30 de julio de 2013 (vide folios 411 al 414), se puede perfectamente constatar que la única defensa argumentativa ante ésta autoridad superior, es lo relativo a la CADUCIDAD DE LA ACCIÓN (PRETENSIÓN), en cuya oportunidad adujo la parte demandada lo siguiente:
"...Redundando en la caducidad anotada, debemos señalar que la parte actora alega en su libelo de demanda haber tenido conocimiento de la compraventa en cuestión, desde el nueve (09) de agosto de año 2012 y en atención a ello, plantea la demanda de retracto legal arrendaticio en fecha 14 de agosto del mismo año; sin embargo, lo hace solamente contra mis representados, ciudadanos: Juan De La Cruz Venero Boniforte, Igor Cuotto Arellano y Dayana Violeta Venero Pérez. Posteriormente en fecha 15 de octubre del año 2012, transcurrido sobradamente más de cuarenta (40) días para que opere la caducidad de la acción, reforma la demanda e incluye como parte demandada a mi representada y cónyuge del vendedor, ciudadana: Darys Violeta Pérez de Venero. Lo cual, hace procedente en derecho la caducidad alegada".
De los extractos parcialmente transcritos, debemos acotar que los demandados de autos, traen a colación ante esta superioridad, un hecho nuevo, como es, la caducidad con motivo de la reforma de la demanda, lo cual estudiaremos infra, sin embargo, por semántica jurídica debemos en primer lugar advertir que, la caducidad invocada debe estar referida es a la pretensión y nunca a la acción-, además, que el instituto procesal de la acción, es susceptible de prescripción, más no de caducidad, pues, lo que es susceptible de caducar es la pretensión y no la acción como precepto de rango constitucional -en fin-, no quisiera detenerme aquí y hacer un análisis profuso de las mismas, sin embargo, lo que si podemos deducir de los argumentos vetustos esgrimidos por la parte demandada, en el cuerpo de su escrito de contestación de la demanda y de los Informes presentados, parcialmente transcritos supra, que tales argumentos jurídicos se remontan en vigencia del derogado "DECRETO LEGISLATIVO SOBRE DESALOJO DE VIVIENDA, del 27 de septiembre de 1947, y del ex artículo 1.547 del Código Civil (1.982), parcialmente derogado por la LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, publicada en Gaceta Oficial, Extraordinaria Nº 36.845, de fecha 07 de diciembre de 1999, la cual entró en vigencia en fecha primero (1º) de enero de 2000, según lo establece expresamente el artículo 94 de la propia Ley especial.
En efecto, la parte recursiva, trae a colación una Sentencia N° 00179, dictada por de la Sala de Casación Civil, de nuestro más elevado Tribunal de la República, de fecha 25 de abril de 2003, con ponencia del Magistrado: CARLOS OBERTO VELEZ, en el caso del ciudadano: ÁNGEL DOMINGO BRETTO CALDERÓN, contra los ciudadanos: CARMEN RAFAELA GUERRA BELLO Y GIAN CARLO GARCÍA TORRES, del Expediente N° 02-062, según referencia virtual: http://www.tsj.gov.ve/decisiones/scc/abril/RC-00179-250403-02062.htm, en la que se puede perfectamente leer lo siguiente:
"...Ahora bien, de acuerdo con la recurrida, las fechas, de protocolización de la venta del bien inmueble y la fecha de proposición de la demanda de retracto legal, son los dos puntos de comparación, para determinar si la parte accionante del retracto legal, hizo uso oportuno del derecho que le consagra el artículo 1.547 del Código Civil y 6º del Decreto sobre Desalojo de Viviendas, dado que en el caso bajo estudio, no obstante encontrarse presente el titular del derecho de retracto, no fue notificado de la operación de compraventa realizada.
Siendo estas dos fechas las determinantes para demostrar la caducidad alegada por los demandados, la recurrida sumó el tiempo transcurrido entre la oportunidad en que se vendió el bien (17 de octubre de 1997) y la que se admitió la demanda (20 de octubre de 1999)..."
"...omisiss..."
"...En consecuencia, el lapso para intentar su derecho de retracto comenzó al día siguiente del registro de la escritura, es decir el 18 de octubre de 1997 y venció el 26 de noviembre de 1997, todo lo cual evidencia que la demanda por retracto legal interpuesta en 1.999, debe desecharse por haber operado la caducidad invocada por los demandados, tal como lo declaró la recurrida." (Destacado nuestro)
De la sentencia parcialmente transcrita, emanada de la Sala de Casación Civil, en la cual se apoya la parte recursiva, para fundamentar su apelación, se puede constatar fehacientemente, que la misma deviene de un vetusto y superado criterio, derogado por noma expresa contenida en la propia Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente (artículo 93, 1º de enero de 2000), ya que la interpretación jurídica que efectúa dicha Sala de Casación Civil, lo hace en apoyo de normas vigentes para el momento que sucedieron los hechos (1999), (ex artículo 1.547 del Código Civil y 6º del Decreto sobre Desalojo de Viviendas 1947), es decir, con anterioridad a la vigencia del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente (1º de enero de 2000), según lo dispone su artículo 94 cuando expresa: "El presente Decreto-Ley entrará en vigencia el primero (1º) de enero del año 2000".
En atención a ello, debemos dilucidar ciertos aspecto de medular importancia, que han de encauzar las inconsistencia jurídicas que le embarga a la parte demandada, en ese sentido dispone el numeral 9°, del artículo 93 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en lo sucesivo denominaremos Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:
Artículo 93.- Por el presente Decreto-Ley quedan
Derogadas:
"... (omissis...)
9º Todas las demás disposiciones contrarias al presente Decreto-Ley. (Subrayado nuestro).
Por su parte, el artículo 14 del Código Civil, expresa textualmente lo siguiente:
Artículo 14 Las disposiciones contenidas en los Códigos y leyes nacionales especiales, se aplicarán con preferencia a las de este Código en las materias que constituyan la especialidad.
De los textos parcialmente transcritos, precedentemente, se puede inferir contundentemente, que existiendo en la actualidad una ley especial vigente sobre la materia especial arrendaticia, es ante ésta ley, a la que debemos ocurrir para la resolución del caso en cuestión, por lo que se hace necesario traer a colación el contenido del vigente Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en Gaceta Oficial N° 36.845, de fecha 07 de Diciembre de 1.999, la cual entró en vigencia en fecha 1º de enero de 2000, denominada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, específicamente en su artículo 47, el cual es del tenor siguiente:
Artículo 47: El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.
Ciudadana Juez, como podrá usted constatar diáfanamente, la norma de la especialidad, contenida en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, establece un supuesto de hecho totalmente disímil al expresado por la parte demandada, ya que ésta ley vigente, echó por tierra aquella interpretación añeja, respecto a la oportunidad jurisdiccional para el ejercicio del "...retracto legal arrendaticio, dentro de los nueve (9) días si el arrendatario estaba presente y de cuarenta (40) días contados a partir del registro de la escritura, si el arrendatario no estuviere presente o no tuviere quien le representara", en el sentido, que la vigente normativa locativa, establece un punto de partida innovador para el ejercicio del retracto legal arrendaticio, cual es, dentro de los cuarenta (40) días calendarios, contados a partir de la fecha de la "notificación cierta que la negociación fue celebrada", que obligatoriamente debe hacerla el adquirente del inmueble, al arrendatario o arrendataria, sin cuyo requisito -sine quanom- no podrá discurrir el lapso, para el ejercicio jurisdiccional del derecho al retracto legal arrendaticio, por ser éste un beneficio de carácter irrenunciable de orden público, en protección al arrendatario, de conformidad con el artículo 7º eiusdem, el cual expresa lo siguiente:
“…Los derechos que la presente ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.”
"Son los beneficios... que jurídicamente integran verdaderos privilegios concedidos por las leyes en ciertos actos a favor de distintas personas, que se hallan en una situación jurídica especial, para que contrarresten debidamente los perjuicios (v) que tal condición pueda originarles". (Destacado nuestro).
(…..se omite por encontrarse relacionado en el escrito de informes presentado por ante el Tribunal A quo en sentido idéntico)
RESPECTO A LA REFORMA DE LA DEMANDA:
Ciudadana Juez, expresan los codemandados APELANTES, plenamente identificados, lo siguiente:
"...Posteriormente en fecha 15 de octubre del año 2012, transcurrido sobradamente más de cuarenta (40) días para que opere la caducidad de la acción, reforma la demanda e incluye como parte demandada a mi representada y cónyuge del vendedor, ciudadana: Darys Violeta Pérez de Venero. Lo cual, hace procedente en derecho la caducidad alegada".
En descargo a las imputaciones proferidas por los referidos codemandados de autos, contenido en el extracto parciamente transcrito, debemos necesariamente traer a colación, el contenido del artículo 343 del Código de Procedimiento Civil, cual es, del tenor siguiente:
"...El demandante podrá reformar la demanda, por una sola vez, antes que el demandado haya dado la contestación a la demanda, pero en este caso se concederán al demandado otros veinte días para la contestación, sin necesidad de nueva citación (destacado nuestro)."
Como podrá usted observar, ciudadano Juez, nuestro legislador patrio, ha establecido una determinada libertad para reformar la demanda, bien sea parcial o totalmente, sin formas sacramentales para ello, con la sola limitación, que deberá hacerse por una sola vez y antes que el demandado de contestación a la demanda, en cuyo caso, se le otorgará de nuevo dos (2) días de despacho (Procedimiento Breve), para la contestación de la demanda, sin necesidad de una nueva citación (por cuanto se encontraría en estadía a derecho).
En efecto, ciudadano Juez, cuando el artículo 343 eiusdem, nos habla de reforma de la demanda, en realidad, nos hace referencia, es a la reforma o modificaciones de la pretensión, por lo que no debe confundirse con el cambio de la demanda, como lo expresa los sub iudice codemandados, ya que la reforma supone la modificación de alguno o algunos de los elementos del objeto de la demanda, inclusive se pueden cambiar las pretensiones, dejando inalterados los demás elementos; mientras que el cambio de la demanda implica en sí misma la sustitución del sujeto activo.
En efecto, ciudadano Juez, lo único fundamental que debe verificarse, en la reforma de la demanda, es que no se cambie el sujeto activo de la relación jurídica procesal, de lo contrario si estaríamos hablando de una nueva demanda, ya que la reforma de la demanda, ya sea parcial o integral, sólo se produce cuando modificado alguno o algunos de los elementos de la pretensión, no se altera el sujeto activo de la pretensión. Ello tiene su fundamento jurídico, porque quien activa el engranaje de la "acción", es la parte actora, pues, la acción es el poder jurídico de hacer valer una pretensión ante el órgano jurisdiccional, de suyo, que de cambiarse el sujeto activo de la pretensión, sí estaríamos hablando de otra demanda, sin embargo, cuando solo cambiamos o agregamos otra pretensión (petitorio) o bien otro sujeto pasivo, estaríamos en presencia de una reforma de la demanda, toda vez, que la acción sólo la integran la parte actora y la jurisdicción, donde no interviene el demandado.
… Omissis…
(Destacado nuestro).
En conjunción a todo ello, podríamos contundentemente afirmar, que la REFORMA DE LA DEMANDA, NO trae consigo en nacimiento de otra demanda, ya que es la misma demanda, con ciertas y determinadas modificaciones, por lo que al incoarse en tiempo útil la demanda de que se trate, en esa misma sintonía tempestiva, estaría la reforma que se hiciere, pensar lo contrario, es vulnerar principio de eminente orden público constitucionales, como sería el derecho de ACCIÓN y demás garantías constitucionales.
… Omissis…
Ciudadana Juez, situación distinta y una verdadera injusticia, sería, que existiendo un Litis consorcio jurídico necesario, alguno de ellos no fuere llamado a la causa a exponer lo que considere necesario, en resguardo de sus derechos e intereses y -por otro lado- solo algunos de ellos, pudieren soportar sobre sus hombros, los embates jurídicos de una demanda, sin que los primeros pudiere participar en ella, porque no fueron llamados a la causa a defenderse, mediante el ejercicio del constitucional derecho de defensa, por lo que la reforma de la demanda (que es una sola demanda) recobra importancia en el fuero jurisdiccional, porque con ello, se le ofrece a todas las personas que se encuentran en una misma situación o posición jurídica negociable, todas las garantías constitucionales, lo que nos hace concluir, que la REFORMA DE LA DEMANDA así propuesta, adicionando otro demandado para que se defendiera, es procedente en derecho, siempre y cuando se haga antes de la contestación de la demanda, por lo que, en el caso sub examine, no existe dos o más distintas demandas, sino una sola demanda, con varias pretensiones, incoada tempestivamente, con ciertas modificaciones o adiciones, realizadas en tiempo útil, y así solicito SEA DECLARADO.
… Omissis…
En fecha 07 de agosto del año 2013, esta Alzada, dictó auto en esa misma fecha, y dado el gran número de causas en sustanciación y por decidir, difiere el pronunciamiento de la sentencia en la presente causa, por un lapso de diez (10) días de despacho.
Luego en fecha 17 de noviembre del año 2015, se dictó auto de abocamiento por el Juez del Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario del Circuito Judicial Civil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, para aquel entonces el abogado Juan José Muñoz Sierra, juramentado ante la presidencia del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 13/05/2013, quedando al conocimiento de la presente causa y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 14 y 90 del Código de Procedimiento Civil, se decretó la reanudación procesal, en cuyo efecto se ordenó la notificación de las partes en fecha libradas en fecha 03 de diciembre del año 2015. Librándose así las respectivas boletas de notificación a las partes del presente abocamiento en fecha tres (3) de diciembre.
En consecuencia en fecha 08 y 09 de diciembre del año 2015, quedaron debidamente notificados los abogados Asdrúbal Piña Soles y Félix Moisés Rosales García, ambos identificados en el preámbulo del presente fallo, el primero en representación de las partes demandadas y el segundo en representación de la parte actora, supra identificados. Ambos notificados en los pasillos del Circuito Judicial Civil Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas.
Posteriormente en fecha 19 de enero del año 2016, el Juez del Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, abogado Juan José Muñoz Sierra, titular de la cédula de identidad Nº 13.173.086, en su carácter de Juez Provisorio del Tribunal Superior Segundo, presentó acta de Inhibición, por cuanto en fecha 18 de junio 2013 se desempeñaba como Juez Temporal del Tribunal recurrido.
Siendo en fecha 22 de enero del año 2016, dicho Tribunal Superior Segundo, dictó auto en vista que las partes no ejercieron el derecho de allanar al juez inhibido, se acordó abrir cuaderno separado de inhibición a los fines en aquel entonces de su tramitación. Asimismo se dictó auto del cómputo de los días de despacho desde el día 14 de enero de 2016, fecha en la que se reanudó el curso legal en el presente asunto, hasta el 22 de enero del 2016 fecha en que es remitido, ambas exclusive.
Sucesivamente se libró oficio Nº060, dirigido al ciudadano (a) Coordinador de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas a los fines de ser distribuido al Tribunal para que conociera de la Inhibición planteada.
Ahora bien, el 28 de enero del año 2016, el Tribunal Superior Primero le dio entrada al presente asunto, contentivo de la demanda de Retracto Legal Arrendaticio, recibido con oficio Nº 060, de fecha 22 de enero de 2016, proveniente del Tribunal Superior Segundo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas.
Visto que en fecha 01 de febrero del año 2016, fue dictada con lugar la Inhibición planteada por el Juez del Tribunal Superior Segundo de esta Circunscripción Judicial Civil del estado Barinas, la Juez del Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, se abocó al conocimiento de la presente causa, en fecha 11/02/2016, decretándose así la reanudación procesal, ordenándose así la notificación de las partes y/o sus apoderados judiciales. Librándose las respectivas boletas a las partes en fecha 12/02/2016.
Posteriormente notificados mediante boletas Nros. ECBOL2016000055 y NºECBOL2016000054, los abogados en ejercicio Asdrúbal Piña Soles Y Félix Moisés Rosales García; apoderados judiciales el primero de las partes demandadas; y el segundo de la demandante fueron notificados en fecha 17 y 18 de febrero del año 2016, todos en su orden, respectivamente, dejando constancia el Alguacil mediante minuta realizada el 18/12/2016.
En consecuencia en fecha 10 de marzo del año 2016, reanudado como fue el curso del proceso en la presente causa, constatándose que en fecha 18 de julio del año 2013 fue recibida la presente causa inicialmente en el Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región de los Andes, competente para aquel entonces en Alzada civil bienes, vencido como se encontraban todos los lapsos y términos sin habérsele dictado sentencia, por cuanto fueron suspendidas las labores de despacho y atención al público desde el 21 de mayo hasta el 22 de julio de 2015, ambas fechas inclusive, en virtud del cambio de las sedes judiciales e instalación de los Tribunales que integran el Circuito Judicial Civil de esta Circunscripción Judicial, en consecuencia, se dio por reanudada la presente causa, en el estado en que se encontraba.
En fecha 14 de julio del año 2017, se abocó al conocimiento de la causa la Juez, abogada Sonia Fernández Castellanos en vista de la designación como Juez temporal, designada mediante oficio CJ-16-1024, por la comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia. Asimismo se libraron boletas de notificación del presente abocamiento en fecha 18/07/2017, en el presente asunto, notificación realizada en vista del abocamiento señalado en fecha 14/07/2017.
Siendo así en fecha 28 de septiembre del año 2017, mediante auto, se reanudó como ha sido la causa, en el estado en que se encontraba, y se dejó constancia que una vez dictada la respectiva sentencia se notificaría a las partes y/o sus apoderados judiciales.
En fecha 22 de mayo del año 2023, mediante diligencia, la representación de la parte actora, abogado en ejercicio Félix Moisés Rosales García, supra identificado, solicitó en vista de que la presente causa se encontraba paralizada en estado de sentencia, la reanudación de la causa, asimismo solicitó la notificación a la parte demandada a tales efectos.
Por ende en fecha 25 de mayo del año 2023, vista la diligencia presentada en fecha 22/05/2023, por la representación judicial de la parte actora, este Tribunal de una revisión exhaustiva de las actas procesales, se aboco la Jueza al conocimiento de la presente causa, ordenando notificar a las partes al respecto de conformidad con lo dispuesto en los artículos 14 y 90 del Código de Procedimiento Civil, dejando constancia de haber sido notificada las partes el 14 de mayo del año 2024.
CONSIDERACIONES PREVIAS AL MÈRTIO DE LA CAUSA.
El presente juicio de desalojo de inmueble de uso comercial, fue tramitado de acuerdo a lo previsto en el artículo 881 del Código de Procedimiento en razón de tratarse de la demanda de retracto legal arrendaticio encontrándose vigente, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios el Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario, sin embargo se destaca que debe este Tribunal Superior pronunciarse en relación a cuestiones de derecho antes de descender a resolver el mérito de la causa, de emitir su pronunciamiento sobre los siguientes aspectos:
PREVIO:
En cuanto al alegato de caducidad de la parte demandada alegando que trascurrieron más de 40 días calendarios, contados a partir de la protocolización del documento traslativo de propiedad a saber el día 18 de junio del año 2012, hasta la fecha de presentación de la demanda, transcurriendo cincuenta y siete (57) días”.
El acto de accionar es un verdadero derecho de acceso a la jurisdicción, por lo tanto lo tienen todas las personas capaces de solicitar la tutela de sus derechos, siendo ello así porque el acceso a la justicia se garantiza a toda persona natural o jurídica. Por otra parte el derecho a accionar, desde la perspectiva de la acción procesal entendida como la posibilidad jurídico constitucional que tienen todas las personas de acudir por ante los órganos jurisdiccionales, para que mediante los procedimientos establecidos en la ley, pueda obtener tutela de un determinado interés jurídico, en el que se debe precisar el contenido de la pretensión jurídica, sea para indicar que la pretensión a tenor de la ley es inadmisible o que se trata de una pretensión improcedente. En tales casos debe el juez realizar un examen de la ley para emitir un juicio. Señala Couture (1981), Eduardo: Fundamentos de Derecho Procesal Civil. Pág. 61, que en la acción como sinónimo de facultad de provocar la actividad de la jurisdicción, se quiere aludir al poder jurídico que tiene todo individuo como tal, y en nombre del cual es posible acudir ante los jueces en demanda de amparo a su pretensión, se entiende por acción el poder jurídico de acudir ante los órganos jurisdiccionales.
La acción pone en movimiento a la jurisdicción, que crea en el Estado la obligación de prestar la función jurisdiccional. En muchas ocasiones dicho derecho de acción deba ser ejercido un tiempo determinado, si no se incoa en ese tiempo la acción es inadmisible, no tiene lugar la tutela jurídica por parte del Estado. El término fatal es lo que se ha denominado la caducidad, que es el plazo en el que se debe ejercer la acción, interponerla con la pretensión, que mediante ella se hace valer, si no se materializa en el tiempo que establezca la ley, la acción caduca y con ella se extingue la pretensión que se pretenda proponer. No por ello el derecho que tiene una persona de acudir ante los órganos jurisdiccionales de exigir la tutela jurídica de un interés propio ante el interés ajeno, pueda extinguirse por una limitante legal o contractual. Lo que conlleva la figura de la caducidad, es que su pretensión se vea afectada por no haber cumplido con la carga establecida por la ley para que en consecuencia pueda ser tramitarla por el órgano jurisdiccional. El interesado tiene un plazo, para conservar su pretensión.
La caducidad como institución jurídica, puede ser desde el aspecto legal o contractual. La legal puede ser opuesta como defensa previa en el plazo para la contestación a la demanda o como defensa perentoria, ahora bien por tratarse de la materia de orden público, la misma puede ser opuesta en todo grado y estado del proceso antes de la sentencia definitiva, pues afecta la capacidad de juzgamiento del órgano jurisdiccional.
En el caso sub iudice tenemos que la parte demanda adujo la caducidad del derecho a ejercer la pretensión del retracto legal arrendaticio por haber transcurrido un lapso superior a 40 días calendarios contados a partir de la protocolización del documento traslativo de la propiedad, a saber en fecha 18 de junio de 2012, que la demanda fue presentada el 14 de agosto del mismo año, y habían transcurrido 57 días.
Por su parte la demandante alegó que de forma auténtica se le ofertó la venta en fecha 11 de octubre de 2012, el inmueble dado en arrendamiento por parte del ciudadano Juan de la Cruz Venero Boniforte. Que en fecha 09/08/2012 solicitando copias por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del Estado Barinas, por equivocación la funcionaria de la Oficina le suministra un libro de Protocolo, pudo comprobar que la compra venta efectuada por los demandados en fecha 18 de junio de 2012. Que al vender a terceras personas el inmueble que lleva ocupando como arrendataria por más de 10 años le ha conculcado el derecho de preferencia, que debió cursarle nueva preferencia ofertiva.
El artículo 47 del decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
Artículo 47: El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.
En la norma que se transcribe, se establece el lapso que se establece en el interés a tutelar a través de la acción que contiene la pretensión del retracto legal arrendaticio, es de cuarenta (40) días calendarios contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacer el adquiriente al arrendatario.
Resulta necesario establecer la relación de los hechos y la instrumentalidad cursante en autos relacionados con la caducidad aducida para ejercer la pretensión:
11/10/2011 Notificación para el ejercicio de la preferencia ofertiva por parte del ciudadano Juan de la Cruz Venero Boniforte a la ciudadana Manuela Hassoun Abou Keis por la cantidad de Un Millón Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 1.050.000,00) del local comercial que se encuentra ubicado en la avenida Libertador cruce con Calle 7 de la población de Sabaneta, en la que contestó que recibe la notificación no estando conforme por cuanto son diez años en la relación arrendaticia, y no estar de acuerdo con el monto del precio.
26/01/2012 Se suscribe entre los ciudadanos Juan de la cruz Venero Boniforte autorizado por su cónyuge Darys Pérez de Venero a los ciudadanos Igor Cuotto y Dayana Venero Pérez, contrato de promesa bilateral de compra venta sobre el inmueble.
18/06/2012 Protocolización de la venta realizada por el ciudadano Juan de la Cruz Venero Boniforte a los ciudadanos Igor Cuotto Arellano y Dayana Violeta Venero Pérez, autorizado por su cónyuge.
13/08/2012 expedición de copia certificada por el Registro Público con Funciones Notariales del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del Estado Barinas de contrato de arrendamiento suscrito entre Inversiones Venero Boniforte C.A. y el segundo por el ciudadano Juan de la Cruz Venero Boniforte, ambos con la demandada, peticionadas previa solicitud de la ciudadana Manuela Hassoun Abou Keis.
14/08/2012 Presentación a través del libelo de la demanda de la pretensión de retracto legal arrendaticio.
18/09/2012 Admisión de la demanda.
15/10/2012 Reforma de la demanda.
18/12/2012 Admisión de la reforma de la demanda.
El artículo 47 de la citada ley establece que debe notificarse de la negociación celebrada por el adquiriente al arrendatario anexándosele copia certificada del documento contentivo de la notificación, con lo cual quedará notificado, ello a los fines de ejercer la acción contentiva de la pretensión dentro del plazo de cuarenta (40) días calendarios contados.
Se desprende del establecimiento de los hechos constitutivos por las partes aquí en controversia, que en modo alguno cursó notificación a la arrendataria por parte de los adquirientes, relacionada con la promesa bilateral de compra venta de fecha 26/01/2012 y 08/02/2012, ni con la protocolización de la misma en fecha 18/06/2012.
Ante la ausencia de la fecha de la notificación de parte de los adquirientes, y obtener para ello la certeza del inicio en que ha debido transcurrir el lapso que otorga la ley para ejercer la pretensión, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en el expediente 2007-000165 en sentencia de fecha 26/11/2007.http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/Noviembre/RC-00851-261107-07165.htm estableció lo siguiente:
...Omissis..
Ahora bien, en relación a la manera de computar el lapso de caducidad en los casos en que el vendedor o el comprador incumplan con la obligación de dar el aviso o notificación de la venta al arrendatario, en acatamiento a la normativa prevista en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y ante el vacío legal que se observa en los supuestos cuando se obvia la notificación, estando presente el arrendatario y la grave injusticia que representa obligarlo a realizar incursiones periódicas en la oficina de registro correspondiente, a efectos de constatar que el inmueble que ocupa sigue siendo propiedad de su arrendador, aunado a ello que en la relación arrendaticia, por lo general, el débil resulta ser el arrendatario, esta Sala en Sentencia N° 260, de Fecha 20/5/05, Caso: Regalos Coccinelle, C.A, contra Inversora El Rastro, C.A., y otra, Expediente N°. 2004-000807, la cual es aplicable al caso de acuerdo a lo expuesto en el punto previo que antecede, estableció lo siguiente:
“…Ahora bien, antes de pasar a decidir el sub iudice, esta Sala, obligada a asegurar el cumplimiento cabal de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de acuerdo con su artículo 334, considera oportuno revisar el criterio anteriormente trasladado, en lo atinente a que ante la falta de notificación del comprador o el vendedor a quien tenga el derecho de subrogarse, también “arrendatario presente”, en la venta perfeccionada, el lapso de caducidad para ejercer la acción de retracto legal sea de cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura respectiva, examen que se hará a la luz de los postulados constitucionales que rigen en la actualidad nuestro ordenamiento jurídico determinantes en el proceso, toda vez que garantizan una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles; en concordancia, con el propósito del legislador al imponer al vendedor, comprador o arrendador la obligación de tal notificación o aviso para que quien tenga el derecho pueda ejercer la acción de retracto legal, como de seguidas serán analizadas.
Así, el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, dispone:
(…)
El artículo 257 eiusdem preceptúa:
(…)
Por su parte, el artículo 334 ibídem consagra lo siguiente:
(…)
Es oportuno señalar que los artículos supra transcritos contienen principios relativos a la defensa del orden constitucional y consagran para todos los usuarios de la administración de justicia el derecho al debido proceso, por lo que, entendido éste como la garantía respecto a la oportunidad que tienen las partes para incorporarse en las relaciones procesales previamente establecidas y reguladas en el espacio y en el tiempo, la Sala observa con preocupación que mantener la solución dada al predicho vacío legal, anteriormente transcrita, precisamente para casos en que los justiciables consideran vulnerados sus derechos, por cuanto tal oportunidad de incorporarse en las predichas relaciones procesales no ha sido eficazmente sistematizada en el tiempo, podría atentar contra el acceso que tienen todos los justiciables por igual a la justicia, haciendo necesario entonces que dicho lapso de caducidad venga determinado por un acontecimiento diferente a la fecha de registro de la escritura.
Tal como se encuentra planteada la solución dada, precedentemente expuesta, lejos de garantizar al arrendatario, en este caso, el ejercicio oportuno de la acción de retracto legal arrendaticio, lo que además presupone para el inquilino la violación consumada de otro de sus derechos cual es el de notificarlo de la intención de poner en venta el bien arrendado o tanteo legal; implica por una parte, la tolerancia a la infracción de la ley, pues no obstante el incumplimiento del “aviso que debe dar” el comprador o el vendedor (arrendador) a quien tiene el mencionado derecho (por mandato del mencionado artículo 1.547 del Código Civil), no es susceptible de impedimento o sanción alguna pudiendo en definitiva realizar la enajenación, aunado a que, de otro lado, además, deja prácticamente ilusorio el ejercicio de ese derecho a quien lo tiene.
Esto dicho responde a lo siguiente, de acuerdo con lo señalado ocurre que, el arrendatario encontrándose presente, y apoyado en la seguridad ofrecida expresamente por la letra de la ley, la cual le señala que será avisado por parte del comprador o el vendedor en caso de enajenación del inmueble que ocupa, pues se repite, son ellos quienes deben darle tal aviso, estos últimos en una actitud caprichosa a fin de burlar el derecho del inquilino, se abstienen de cumplir con ello (conducta que además implica una evidente mala fe), a sabiendas que en definitiva cuando ocurra algún acontecimiento o bien sea motus proprio (Sic) que lo haga tener conocimiento de lo ocurrido, en la mayoría de los casos ya habrá transcurrido el lapso para ejercer la acción correspondiente, pues si no es a través del predicho aviso –cabe preguntarse- ¿Cómo tiene conocimiento el arrendatario del contrato traslativo?.
En la práctica con base a la interpretación dada al artículo 1.547 eiusdem, no obstante la buena fe del arrendatario es él quien resulta realmente obligado, pues siendo que el lapso de caducidad legal de la acción es de cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura, y dado lo insignificante que en definitiva pareciera haberse constituido la falta de aviso, la interpretación dada implica para el inquilino que es quien debería acudir cada treinta días aproximadamente ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente para verificar si ha habido o no enajenación del bien arrendado y, en caso afirmativo, ejercer en el lapso que resta los trámites pertinentes para incoar oportunamente su derecho de retracto legal arrendaticio, quedando así respondida la interrogante supra planteada.
Frente a ese despropósito, esta sede casacional en sus funciones como instancia de control social en el ejercicio de la jurisdicción, mal podría quedar impasible observando como precisamente siendo llamada a ofrecer una solución ante un vacío de ley, la manera brindada pueda avalar cualquier práctica viciosa, en este caso, en la que se ha convertido la conducta de los arrendadores, toda vez que ésta última atenta directamente contra quienes tienen menos recursos económicos, pues es sabido que en la mayoría de los casos los inquilinos carentes de recursos económicos suficientes, se encuentran impedidos para sufragar los gastos que ocasione la vigilancia constante en la Oficina de Registro Subalterno respecto a la enajenación o no del inmueble.
De lo antes expuesto, se afirma que la solución a aportar debe tener como norte y guía un verdadero y propio sentido de seguridad jurídica siendo menester su adecuación a la realidad social de todos; por tanto, debe abarcar la protección que merecen prioritariamente los más débiles económicamente; limitar la autonomía de la voluntad de las partes y, tener presente el derecho de acceso a la justicia y a la defensa de los involucrados.
La novísima legislación constitucional persigue la transparencia de sus ejecutorias, que en el caso particular que se examina encuentra en el contenido de los preceptos procesales contenidos en los artículos 17 y 170 del Código Adjetivo Civil un antecedente inestimable, precisamente en lo atinente a la condena de la conducta temeraria o, en todo caso, malintencionada de omitir o retardar la notificación o aviso que la norma impone, amparándose en que la consulta ante la oficina registral es poco frecuente.
Concluyendo entonces, en el hecho cierto que lo realmente previsto por el legislador fue una obligación para el comprador o vendedor (poner en conocimiento de la enajenación efectuada a quien tenga el derecho de retraer, siempre que éste se encuentre presente), a través de una única manera (el aviso que éstos deben dar), resaltando su importancia, pues de allí deviene el lapso de caducidad para el arrendatario; considera esta Sala que, en modo alguno tal incumplimiento debe ser interpretado en perjuicio precisamente de quien sufre las consecuencias de la falta de notificación, por el contrario, debe exigirse su observancia.
Por tanto, es menester atribuir a los efectos de la protocolización del documento negocial, carácter meramente presuntivo, susceptible de ser desvirtuado por los medios que la ley establece, con base en las razones antes dichas; es decir, no se le considerará un término inmutable para sustentar el lapso de caducidad que genera.
En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide. (Resaltado del transcrito)
Ahora bien, de acuerdo a lo antes expuesto y en especial al criterio de la Sala, reproducido anteriormente, se concluye que en el presente caso la recurrida incurrió en la errónea interpretación del artículo 1.547 del Código Civil al tomar como lapso de caducidad el de cuarenta días contados a partir de la fecha en que se interpuso la primera demanda y presumir que desde esa fecha los demandantes tenían conocimiento de las ventas, por cuanto consideró que era una carga para los actores revisar el registro respecto a las posibles ventas de los inmuebles, siendo que lo ajustado a derecho y a la doctrina vigente de esta Sala es que el mismo se compute a partir de la fecha de la notificación o aviso al arrendatario, y a falta de aviso en casos como el de autos, a partir del momento en que demuestre en juicio que tuvo conocimiento de la predicha enajenación, pues añade la doctrina que la falta de dar aviso o notificación como ocurre en el presente caso, origina una incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador o vendedor. (Subrayado y cursiva de este Despacho)…Sic…
De la parcial transcripción de la sentencia de la Sala, se desprende que ante la ausencia de la notificación que ha debido cumplirse por parte de los adquirientes a la arrendataria, el hecho del cual debe partir el cómputo de los cuarenta (40) días, es a partir del momento en que tuvo conocimiento la arrendataria de la venta como lo es en fecha 13 de agosto de 2012, tal como consta de la certificación expedida por el Registro Público con Funciones Notariales del Municipio Alberto Arvelo Torrealba, previa solicitud de la ciudadana Manuela Hassoun Abpou Keis, titular de la cédula de identidad Nro. 9.405.599. Por lo que es concluyente, que al haber sido presentada la demanda en fecha 14 de agosto de 2012, se encontraba dentro del lapso establecido en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por ende la defensa de la caducidad de la acción en los términos alegados por la representación judicial de los demandados, no procede; Y así se decide.
PREVIO:
En cuanto a la falta de cualidad del co-demandado Juan Venero Boniforte, para sostener el juicio, por no existir identidad entre a quien se le puede exigir el cumplimiento de una prestación y quien es llamado a juicio en la demandada de retracto legal arrendaticio, que no es al ciudadano Juan de la Cruz Venero Boniforte a quien puede exigírsele que ceda su puesto, objetivo del retracto legal arrendaticio a favor del actora en el contrato de compra venta con los ciudadanos Igor Cuotto Arellano y Dayana Venero Pérez, quienes son los que pueden ser excluidos de la relación contractual.
Ahora bien, la legitimidad desde el aspecto procesal, no debe tratarse de manera aislada como un título de derecho, sino como lo señala el Maestro Luis Loreto como un juicio de identidad lógica entre la persona que intenta la acción y aquella a quien la ley le atribuye en sentido abstracto de la ley, la facultad para estar en juicio, sea como actor o como demandando. Tal determinación de la persona a quien la Ley atribuye de estar legítimamente en juicio, establece a su vez frente a cuales personas pueda ser dictada la sentencia, lo que equivale a la legitimación en la causa o cualidad.
Por ello el Juez debe verificar preliminarmente la legitimación de las partes, lo que no conlleva a determinar la efectivadad de la titularidad del derecho reclamado, pero si advertir la debida conformación de la relación jurídico procesal mediante la correspondencia que debe existir entre la identidad lógica entre la persona a quien la ley confiere la facultad de estar en juicio sea como actor o demandado, a quienes debe producir el efecto de la sentencia y las personas que se presentan en el juicio de que se trate. La legitimidad de las partes en el ordenamiento jurídico descansa sobre los principios de economía procesal y la seguridad jurídica, a fin de que no se produzca una contención entre cualesquiera parte, sino en las que hay un interés jurídico que tutelar. La legitimación al proceso debe ser tratado como un presupuesto procesal que pretende obtener declaraciones judiciales, mediante una sentencia.
El artículo 146 del Código de Procedimiento Civil establece:
Podrán varias personas demandar o ser demandadas conjuntamente como litisconsortes: a) Siempre que se hallen en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa; b) Cuando tengan un derecho o se encuentren sujetas a una obligación que derive del mismo título; c) En los casos 1º, 2º y 3º del artículo 52.
El artículo que precede, comprende que cuando varias personas estén relacionada por una relación sustancial común o varias, o conexas, actúan conjuntamente en un proceso voluntariamente o de manera forzosa como actores o demandados.
En tal sentido tenemos que la Sala de Casación Civil, entre otras, en sentencia N° 776 del 15 de diciembre de 2009, caso: Hilma Rodríguez García contra Iván Valdéz Martínez y otra, en la que se estableció:
“…en el sub iudice, el juzgador de alzada sí determinó con base a la normativa jurídica que regula el retracto legal arrendaticio, que efectivamente en la presente causa existe una defectuosa constitución de la relación jurídico procesal; ya que el demandante que pretenda subrogarse en el retracto legal arrendaticio debe interponer la demanda contra el propietario del inmueble que es su arrendador y funge como vendedor, así como también contra el comprador del mismo, por constituir un típico litisconsorcio pasivo necesario e impropio, ya que dicha negociación contractual genera obligaciones y derechos que pueden afectar a todos los integrantes del negocio jurídico subyacente”.
En la misma sintonía de la mencionada Sala en sentencia Nro. N° 367 del 10 de agosto de 2010, caso: Jorge Massaad Mauwad contra Gerardo Antonio Mazzeo Tuozzo y otros, en la que se dejó sentado:
(…) “tampoco es cierto lo que sostiene el abogado formalizante en cuanto a que las resultas del presente juicio sólo afectarían a los compradores del bien inmueble en referencia, ciudadanos Mohamed Sinnawi Taha y Salem Sinnawwi Taha, pues de resultar procedente la presente acción por retracto legal arrendaticio, éstos tendrían acciones legales que ejercer contra quienes les vendieron el inmueble en cuestión, vale decir, los miembros de la comunidad conyugal que en vida constituyeron los ciudadanos Gerardo Mazzeo y su cónyuge Silvana Galatro de Mazzeo.
Siendo así, queda claro que tal y como acertadamente se declara en la recurrida, en la presente causa el actor estaba obligado a demandar no sólo al ciudadano Gerardo Mazzeo y a los compradores del bien perteneciente a la comunidad conyugal, antes nombrados, sino también a la cónyuge de éste, ciudadana Silvana Galatro de Mazzeo, quien contrariamente a lo afirmado por el abogado formalizante no sólo se limitó a dar su consentimiento para la venta, pues, como antes se expresó, en caso de que prosperara la presente acción por retracto legal arrendaticio, los compradores del bien de la comunidad conyugal podrían ejercer acciones legales en su contra. …(sic)…
Tratándose la controversia que deviene de la relación arrendaticia, en la que la ley en la materia prevé lo concerniente entre otras instituciones el retracto legal, la demandante al pretender subrogarse, debe interponer la demanda contra el propietario, quien es su arrendador, a saber el ciudadano Juan de la Cruz Venero Boniforte y su cónyuge ciudadana Darys Violeta Pérez de Venero quien prestó su consentimiento como cónyuge acorde con lo establecido en el artículo 168 del Código Civil, por tanto ostenta la cualidad de un litis consorcio pasivo con los compradores ciudadanos Igor Cuotto Arellano y Dayana Violeta Venero, ya que dicho contrato genera obligaciones y derechos a la esfera de los intereses particulares de los contratantes. Por lo que resulta concluyente establecer que tal falta de cualidad de los co-demandados vendedores no es procedente en derecho; Y así se decide.
PREVIO:
En cuanto al señalamiento que encontrándose la causa en estado de sentencia desde el año 2013, que se dicta fuera del lapso, que la parte actora no realizó actuaciones hasta su reciente diligencia del mes de mayo del presente año (2023); por lo que, ha transcurrido un lapso de diez (10) años, operándose así el decaimiento de la acción por pérdida del interés procesal; y solicitó de le declare, por la falta de actuación de la parte actora, que no demuestra interés que manifestó la parte demandante cuando acudió a los órganos del Estado, debió mantenerse a lo largo del proceso que inició, porque constituye un requisito del derecho de acción y su ausencia acarrea el decaimiento de la misma.
En consecuencia de las actas procesales se evidencia que una vez interpuesto dicho recurso de apelación, en fecha 19 de junio del año 2013, y oída en ambos efecto, la representación de la parte actora, abogado en ejercicio Félix Moisés Rosales García, supra identificado, presentó escrito oponiéndose al recurso de apelación ejercido, debido a la falta de argumentación jurídica por la cual apelaba el apoderado judicial de los ciudadanos demandados, así como hacer uso de la presentación del escrito de informes, entre otros aspectos el Juzgado Superior y Contenciosos Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región de los Andes haber, remitido las actuaciones al Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, aunado a la incidencia de inhibición, y los jueces que conocieron el asunto, y ante el hecho notorio de la pandemia Covid 19, circunstancias estas que no se pueden atribuir a una falta de interés.
La falta de inactividad por parte del Juez, no conlleva a establecer que la parte actora realmente no tiene interés en que se imparta la justicia a favor de la tutela judicial efectiva, que no queda sólo en la presentación de la demanda, sino en la obtención del debido pronunciamiento, la falta de diligencia por la parte actora recurrente en el sentido de que se dicte sentencia, no puede en este sentido atribuirse a las partes, lo contrario sería un menoscabo al acceso a los órganos encargados de dictar el respectivo fallo, ya que sería un perjuicio e ir en contra de lo que proclama la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en el artículo 2.
Por ende considerar el decaimiento del interés procesal de la tutela del derecho reclamado en esta instancia por la inactividad de la parte actora atenta contra principios de seguridad jurídica, puesto que los órganos de administración de justicia están en la obligación de producir el respectivo pronunciamiento. Por lo que considera quien aquí decide que el accionante aunque no ha comparecido mientras el expediente se encuentra en esta Alzada, no por ello conlleva a la falta de interés por ante esta instancia que ocasiona la extinción, por lo que se desestima la solicitud decaimiento del derecho a proseguir la acción por pérdida del interés; Y así se decide.
LIMITACIÓN DE LA CONTROVERSIA Y CARGA DE LA PRUEBA.
Revisada las anteriores actuaciones que conforman la presente causa, conformada por el recurso de apelación esta superioridad se colige de resolver el Recurso de Apelación; ejercido contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito de esta Circunscripción Judicial en fecha 18 de junio de 2013, que declaró con lugar con motivo de la acción contentiva de la pretensión de retracto legal arrendaticio intentada por la ciudadana Manuela Hassoum Abou Keis, en su carácter de demandante y arrendataria contra los ciudadanos Juan de la Cruz Venero Boniforete, Darys Violeta Pérez de Venero (vendedores), Dayana Violeta Venero Pérez e Igor Cuotto Arellano (compradores) ut supra identificados, relacionado con el inmueble objeto de la relación arrendaticia suficientemente descrito en este fallo, ordenando se subrogue la demandante en la personas de los compradores en el instrumento contentivo del negocio jurídico de compraventa celebrado protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del estado Barinas, en fecha 18 de junio de 2012, inserto bajo el Nro. 18, folios 94 al 96, Protocolo Primero, Tomo III, Principal y Duplicado, Segundo Trimestre del año 2012.
Alegó la demandante que desde el 1º de enero de 2.001, comenzó una relación arrendaticia de forma verbal con el ciudadano: Juan de la Cruz Venero Boniforte, sobre un inmueble que describió, con un lapso de duración de un (1) año, contado a partir del 1º de enero de 2.001 hasta el 1º de enero de 2.002, que en fecha: 24 de abril de 2.003, en su condición de "LA ARRENDATARIA" suscribió por ante la Oficina de Registro Público con funciones notariales del Municipio Alberto Arvelo Torrealba, con la sociedad mercantil "VENERO BONIFORTE, C.A. (INVEBCA)", con un lapso de duración de doce (12) meses, contados a partir del día 20 de diciembre de 2.002 hasta el día 20 de diciembre de 2.003, que en fecha: 25 de mayo de 2.009, suscribió por ante la misma Oficina de Registro Público con funciones notariales, el último contrato de arrendamiento, con el ciudadano: Juan de la Cruz Venero Boniforte, por un lapso de duración de un (1) año, contado a partir del 15 de enero de 2.009 hasta el 15 de enero de 2.010, que acordaron en pago por concepto de pensión arrendaticia, la cantidad de un mil doscientos bolívares (Bs. 1.200,00), una vez expirado el lapso convinieron verbalmente, el pago de un canon de arrendamiento por la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) mensuales, siendo éste, el último canon de arrendamiento convenido entre las partes.
Dicho monto lo pagaba puntualmente durante los días 20 de cada mes, salvo el canon de arrendamiento, correspondiente al mes de julio 2012, ante la negativa del arrendador, acudió ante el Juzgado del Municipio Alberto Arvelo Torrealba de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, para consignar el canon de arrendamiento, correspondiente al mes de julio 2012, los quedaron a su orden y disposición, que al contrastar los supuestos de procedibilidad del derecho de preferencia, con el caso sub examine, se puede verificar que se encuentran cumplidos los extremos señalados, que tiene más de dos (2) años ocupando el local comercial, que se encuentra solvente en sus respectivos cánones de arrendamiento, como consta de recibos y de la solicitud de consignaciones arrendaticias, para adquirir con preferencia a cualquier otra persona, el inmueble objeto de la preferencia ofertiva, que el artículo 43, es un derecho irrenunciable del arrendatario sobre el inmueble que ocupa, al asumir o subrogarse en la misma posición jurídica del adquirente o adquirentes del inmueble, sustituyendo a ese tercero, en las mismas condiciones establecidas en el instrumento traslativo de la propiedad.
Que el 9 de agosto de 2.012, solicita copias certificadas y pudo comprobar la compraventa que le ofreció en venta por la cantidad de un millón cincuenta mil bolívares (Bs. 1.050.000,00) para ser cancelados en una sola porción; que manifestó en el mismo acto su deseo de adquirir el inmueble, solicitando su justiprecio por ante el ente competente, por no estar de acuerdo con el monto del precio, aceptando el derecho de preferencia que le asistía para adquirir el inmueble arrendado; que el ciudadano Juan de la Cruz Venero Boniforte, hizo caso omiso a su manifestación expresa de adquirir el inmueble y se lo vendió a terceras personas, lo que en todo caso, debió ofrecer en venta el referido inmueble a dichos terceros, hasta el día 11 de abril de 2012, debiendo en efecto cursar nuevamente otra oferta de venta, que en fecha: 18 de junio de 2.012, da en venta a los ciudadanos: Igor Cuotto Arellano y Dayana Violeta Venero Pérez, lo hizo pasados dos (2) meses posteriores de haberse agotado el lapso de los ciento ochenta (180) días, que la forma de pago, fue convenida a plazo o en dos (2) porciones, una pagada en fecha: 26 de enero de 2012 y la otra porción pagada al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta en fecha: 18 de junio de 2.012, que cuando le hizo la oferta de venta le ofreció el inmueble para que le fuera "...cancelado en una sola porción y en moneda de curso legal en el país...". por lo que el propietario-arrendador, ciudadano: Juan de la Cruz Venero Boniforte, cambió la forma de pago, distinta al primigenio ofrecimiento que hiciera.
Por su parte la representación de la parte demandada rechazo, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes la presente demanda contentiva de la pretensión procesal de retracto legal arrendaticio, tanto en los hechos como en el derecho, por no ser ciertos los primeros e improcedente el derecho alegado, que se cumpla todos y cada uno de los concurrentes requisitos para que sea obligatoria la preferencia ofertiva, conforme a lo establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que se realizó a pesar de la insolvencia de la arrendataria. Que los supuestos comprobante de pago de los cánones de agosto, septiembre y octubre, todos del año 2011, no están suscritos por el entonces propietario y arrendador Juan de la Cruz Venero Boniforti; que desconoció contenido y negó la rúbricas, que las consignaciones arrendaticias a que hace referencia la actora en su libelo, no se encuentran legítimamente efectuadas por haberlas realizado de forma intempestiva sin dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario y a la doctrina que señaló, que ante la falta de pago del canon de arrendamiento, hubo la necesidad de intentar ante el órgano jurisdiccional competente, la correspondiente acción de desalojo, que haya tenido conocimiento de la predicha enajenación el día 09 de agosto de 2012, que la demandante retrayente haya manifestado su voluntad de adquirir el inmueble cuando le fue ofertado mediante notificación auténtica de fecha 11 de octubre de 2011, que en relación a la venta por tanto al precio no estoy de acuerdo con el monto por lo que solicitaré un justiprecio respectivo ante el ente competente, que el ciudadano Juan Venero Boniforti haya cambiado condiciones ofrecidas en el ofrecimiento de venta y que estuviera obligado a efectuar una nueva oferta; ello por dos razones: i) la improcedencia legal del derecho a la preferencia ofertiva por la insolvencia de la arrendataria, según antes hemos explicado; y ii) el rechazo a la oferta de venta efectuado por la demandante el día 11 de octubre de 2011, y que haya sido efectuada contrariando lo dispuesto en el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliaria o que haya operado la caducidad legal de la preferencia ofertiva.
Que en documento autenticado en la Notaria Pública Segunda de Barinas, el 26 de enero de 2012. Bajo el N° 35. Tomo 13 respecto de la firma de los ciudadanos Juan de la Cruz Venero Boniforti, Darys Pérez de Venero y Dayana Venero Pérez, y en la Notaría Pública Tercera del Municipio Sucre del Estado Miranda, el día 08 de febrero de 2012, bajo el N° 15. Tomo 14, respecto de la firma de Igor Cuotto Arellano, se pactó el contrato de promesa bilateral de compra venta con relación al inmueble arrendado e impugnada en el presente proceso, que la arrendataria al haber manifestado manifestado no estar de acuerdo con el precio ofertado, el propietario estaba en absoluta libertad de dar en venta a cualquier otra persona el inmueble arrendado que la manifestación voluntad expresada, unos para vender, y otros para comprar, se efectuó en fechas 26 de enero de 2012 y 08 de febrero de 2012. Aun cuando se trate de un contrato de promesa bilateral de compra venta, el criterio de la casación civil es que el mismo se equipara a la venta pura y simple, en este sentido, ver sentencia N° 00116 de fecha 22/03/2013, Exp. N° 12-274.
Ahora bien, de conformidad con lo aseverado por ambas partes, en los términos que preceden resulta necesario hacer referencia sobre lo pautado en relación a la carga de la prueba contenido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que definen los deberes y roles de cada parte dentro del proceso, de acuerdo a la posición que asuma el demandado en relación a las afirmaciones de hecho del demandante, lo cual varía y modifica la distribución de la carga de la prueba. La prueba constituye la demostración, por los medios legales, de la veracidad o exactitud de hechos que sirven de fundamento a un derecho que se reclama. Lo que debe probarse son los hechos y no el derecho, deben acreditarse los hechos jurídicos en general y los actos jurídicos en particular. Por otra parte, como principio general corresponde probar al que ha sostenido una proposición contraria al estado normal u ordinario de las cosas, o al que pretende una situación adquirida. La carga de la prueba corresponde a quien afirme hechos que configuren su pretensión o a quien lo contradiga alegando nuevos hechos, sean estos constitutivos, extintivos, modificativos o impeditivos.
Así, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes; dicha obligación deviene de la posición del litigante en la demanda. De ahí que, a la demandante, le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio, que incube probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más que el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho; reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado en actor, a su vez, en la excepción, este principio que se armoniza con el primero, y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción nuevos hechos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin ésta demostración la demanda, o la excepción resulta infundada. Siendo que dada como se encuentra delimitado el thema decidendum, configurado a los alegatos de la petición de nulidad de contrato corresponde a cada una de las partes probar sus afirmaciones y excepciones, contenidas en el libelo y contestación en virtud de lo dicho por la demandada, basados principalmente en la concurrencia para la procedencia de la nulidad del contrato de venta de un bien de la comunidad conyugal alegado por la demandante.
En el caso bajo estudio, ante los alegatos y excepciones expuestas por los demandados, le corresponde a la demandante la demostración de los hechos constitutivos de su pretensión destinada establecer que le corresponda subrogarse en la posición de los adquirientes del inmueble que ocupa como arrendataria en virtud de la venta efectuada pasado un lapso superior a los ciento ochenta (180) días, sin haber cursado una nueva preferencia ofertiva, y por su parte los demandados los hechos configurativos de su excepción contenidos en la contestación a la demanda; Y así se decide.
PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES.
1) Original de recibos de pago que rielan a folios 8, 9 y 10 de las actuaciones, correspondientes a los periodos del año 2002, que van desde los días veinte de cada mes al subsiguiente, por concepto de alquiler de local situado en la Av. Libertador. Tales documentales, se desprende de su contenido que están referidos a pagos por el periodo comprendido durante el año 2002, referido a la relación arrendaticia que adujo en el libelo de la demanda la accionante mantener con el co-demandando ciudadano Juan de la Cruz Venero Boniforte, sobre el inmueble descrito en este fallo, sin embargo al no haber sido impugnados o tachados por el adversario, de ello no emerge la demostración relacionada con la circunstancia de los hechos expuestos por la accionante quien pretende el retracto legal arrendaticio, ya que no fue objetado de manera precisa, por lo que en consecuencia, no acreditan valor probatorio alguno.
2) Copia certificada del contrato de arrendamiento, otorgado por ante la Oficina de Registro Público con funciones notariales del Municipio Alberto Arvelo Torrealba, en fecha: 24 de abril de 2.003, anotado bajo el Nº 10, folios 19 al 21, Tomo 03 de los Libros de Autenticaciones respectivos, suscrito por la ciudadana Manuela Hassoun Abou Keis con la sociedad mercantil "Venero Boniforti, C.A. INVEBCA", representada por su administradora, ciudadana María Elena Venero Boniforti, el cual se acompañó al libelo de demanda, que riela a los folios 12 al 15 de las actuaciones. De su contenido se desprende que la aquí demandante, convino en un contrato de arrendamiento con una persona (jurídica) distinta a las partes aquí en controversia, contra quien no se ejerció la pretensión de retracto legal arrendaticio, por ende, no debe otorgársele valor probatorio.
3) Copia certificada de contrato de arrendamiento, otorgado por ante la Oficina de Registro Público con funciones notariales del Municipio Alberto Arvelo Torrealba, en fecha: 25 de mayo de 2.009, anotado bajo el Nº 99, folios 203 al 204, Tomo 09 de los Libros de Autenticaciones respectivos, suscrito entre los ciudadanos: Manuela Hassoun Abou Keis y Juan de la Cruz Venero Boniforti, el cual se acompañó al libelo de demanda, que riela a los folios 16 al 18 de las actuaciones. Se colige del contenido de la instrumental el convenio sobre el arrendamiento del inmueble objeto de la litis entre los ciudadanos antes mencionados que comenzó a regir a partir del 15 de enero de 2009, por lo que de acuerdo con el contenido de los artículos 1.356, 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.
4) Copia simple de escrito presentado por la demandante por ante el juzgado del Municipio Alberto Arvelo Torrealba de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas en el que manifiesta dar respuesta a auto dictado por el órgano jurisdiccional relacionado con consignaciones arrendaticias. Se constata de los particulares que preceden, que están referidas al trámite de la oferta de los montos correspondientes a los cánones de arrendamiento que adujo la demandante proceder con las consignaciones arrendaticias que versan sobre el pago del canon de arrendamiento a partir del mes de julio de 2012, hasta el 21 de mayo de 2013, por ante el Juzgado de Municipio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dada la actitud evasiva del ciudadano Juan de la Cruz Venero Boniforte. Por tratarse de actuaciones judiciales por ante un organismo competente para ello, se le concede valor probatorio para comprobar su contenido de acuerdo a lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.
5) Originales de recibos de pagos por concepto de alquiler de local Av. Libertador del 20/10 al 20/11-11; 20-11-2011 al 20-12/2011; 20/12/2011 al 20/01/2012; 20-01 al 20-02-2012; 20-01-2011 al 20-08-2011; 20-08 al 20-09-2011; 20-09 al 20-10-2011; 20-05- al 20-06-2012; 20-02 al 20-03-2012; 20-04 al 20-05-2012; 20-03 al 20-04-2012 con valor 2000. En relación a dicha instrumental, el co-apoderado judicial del ciudadano Juan Venero Boniforte abogado Eliseo Gramcko Contreras, procedió en la contestación a la pretensión inmersa en el libelo de la demanda a desconocer el contenido y negar las rúbricas que aparecen estampadas en la mismas. En cuanto a que dicho desconocimiento debe ser realizado por la misma parte y mal puede el apoderado proceder a ello, tenemos que el artículo 154 del Código de Procedimiento Civil, que el poder faculta al apoderado a ejercer atribuciones en términos generales, quedando habilitado para realizar los actos del proceso, pero no podrá cumplir actos reservados por la ley a la parte misma, entre otros aspecto. Lo que conlleva que si bien no se encuentra comprendida la facultad expresa de desconocer documentos en la enumeración que contiene el artículo citado, mal se puede establecer una interpretación, pues siendo así limita el derecho a la defensa, al exigir al apoderado una facultad expresa para tal desconocimiento cuando la misma ley no lo exige, pues ello será limitar el derecho constitucional a la prueba, que no se fracciona a suministrarla, sino al control y contradicción por parte del adversario. Tal acto hace presumir, que ha sido consultado por la defensa a su patrocinado. En tal sentido, tenemos que al no haber promovido el cotejo en su oportunidad, tales documentales de la categoría de privados, debe ser desechados.
6) Copia certificada de instrumento contentivo de notificación sobre la preferencia ofertiva, efectuada en fecha: 11 de octubre de 2.011, por parte del ciudadano Juan de la Cruz Venero Boniforti, por medio de la Oficina de Registro Público con funciones notariales del Municipio Alberto Arvelo Torrealba, que riela a los folios 25 al 27 de las actuaciones. Del contenido del escrito presentado por ante el registro con funciones notariales, se comprueba que le fue efectuada la preferencia ofertiva, de acuerdo a lo establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por lo que de acuerdo con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga valor probatorio.
7) Copia simple de instrumento mediante el cual el ciudadano Juan de la Cruz Venero Boniforte actuando autorizado por su cónyuge Darys Pérez de Venero celebra contrato de promesa bilateral de compraventa con los ciudadanos Igor Cuotto Arellano y Dayana Venero Pérez sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento estableciendo el precio de compra venta por la cantidad de un millón cincuenta mil Bolívares (Bs. 1.050.000,00), Autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Estado Barinas en fecha 26/01/2012, quedando anotado bajo el Nro. 13 de los libros de autenticaciones.
8) Copia certificada de instrumento mediante el cual el ciudadano Juan de la Cruz Venero Boniforte da en venta conforme a lo establecido en el documento autenticado en la Notaría Pública Segunda de Barinas en fecha 26/01/2012, bajo el Nro. 35, Tomo 13 y Notaria Pública Tercera del Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda el 08/02/2012, bajo el Nro. 15, Tomo 14; el inmueble objeto de arrendamiento quedando protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de Municipio Alberto Arvelo Torrealba del Estado Barinas en fecha 18 de junio de 2012, quedando protocolizado bajo el Nro. 18, Folios 94 al 96, Protocolo Primero, Tomo III, Principal y Duplicado, Segundo Trimestre.
Las documentales que preceden, se desprende de su contenido la primera de ellas versa sobre el convenio basado en un contrato de promesa bilateral de compra venta celebrado el 26/01/2012 entre los ciudadanos Juan de la Cruz Venero Boniforte actuando autorizado por su cónyuge Darys Pérez de Venero por una parte y por la otra los ciudadanos Igor Cuotto Arellano y Dayana Venero Pérez sobre el inmueble objeto de la litis, por el mismo precio al ofrecido a la demandante en la preferencia ofertiva de fecha 11/10/2011. El segundo de su contenido se desprende que fue protocolizada la compra venta previamente efectuada de manera auténtica, por lo que de acurdo a lo establecido en los artículos los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga valor probatorio.
9) Copias certificadas de actuaciones del expediente No 12-112, nomenclatura del Juzgado del Municipio Alberto Arvelo Torrealba de esta Circunscripción Judicial, contentivo de consignaciones arrendaticias, efectuadas por la ciudadana Manuela Hassoun Abou Keis a favor del ciudadano Juan de la Cruz Venero Boniforti. Cursa en las copias certificadas diligencia de fecha 22/02/2013 en la se consigna el deposito del canon de arrendamiento correspondiente al mes de febrero de 2013, solicitando en la misma oportunidad las copias certificadas de la totalidad el expediente, que fue expedida su certificación el 12/03/2013,
10) Copias certificadas del expediente No 3.088-12, nomenclatura del Juzgado Segundo del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial, contentivo de demanda de desalojo, incoada por los ciudadanos: Igor Cuotto y Dayana Violeta Venero Pérez en contra de la ciudadana Manuela Hassoun Abou Keis. De su contenido se colige que los ciudadanos Igor Cuotto y Dayana Violeta Venero Pérez interponen demanda en fecha 19/12/2012 por desalojo del inmueble arrendado alegando que habiendo hecho uso de la prorroga legal dejo de cancelar los meses de julio de 2012, que va desde junio de 2012 agosto, que va desde 15 de julio de 2012 al 15 de agosto de 2012, septiembre de 2012 que va desde el 15 de agosto de 2012 al 15 de septiembre de 2012 y así sucesivamente el mes de octubre y noviembre del año 2012, admitida el 10/01/2013, contestación a la pretensión de fecha 24/04/2013.
Por tratarse los particulares 10) y 11) de actuaciones efectuadas por ante un funcionario competente para ello, se le concede valor probatorio para comprobar su contenido como lo es que la demandante presentó por ante el Tribunal competente oferta de consignaciones arrendaticias siendo la última consignación de fecha 22/02/2013, expresando se corresponde al mes de febrero del mencionado año, y que los co-demandados adquirientes procedieron a demandar por desalojo alegando la falta de pago por concepto de canon de arrendamiento de meses correspondientes al meses a mediados del año 2012 como documento público, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.
12) Certificación de días de despacho, expedida por el Juzgado del Municipio Alberto Arvelo Torrealba de esta Circunscripción Judicial, por ante el cual cursa las consignaciones arrendaticias respecto de los meses de agosto a diciembre de 2.012 en las que el Tribunal acordó despachar relacionado con las fechas suscritas mediante la cual consigna los voucher de pago ante la entidad bancaria. Se le concede valor probatorio para comprobar su contenido como documento público, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. De las referidas actuaciones se desprenden los días en que el Juzgado referido, acordó despachar en los meses señalados.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.
La sentencia sometida a la revisión de esta Juzgadora, versan sobre los hechos controvertidos relacionados con el retracto legal arrendaticio, a que dice tener derecho la ciudadana Manuela Hassoun Abou Keis, al no haber cursado nueva preferencia ofertiva a la que tenía derecho por parte del ciudadano Juan de la Cruz Venero Boniforte y su cónyuge ciudadana Darys Violeta Pérez de Venero, siendo que le tiene el derecho a subrogarse en la posición de los compradores adquirientes, ciudadanos Igor Cuotto Arellano y Dayana Violeta Venero Pérez, referido aun local comercial ubicado en la Avenida Libertador cruce con calle 7, de la población de Sabaneta del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del estado Barinas.
La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé desde el artículo 42 al 50, lo concerniente a la preferencia ofertiva y el retracto legal arrendaticio Disponen los artículos 42, 43, 44 y 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
“Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.
Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad….”
Artículo 44: A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.
Artículo 47: El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado”.
Estableció el Legislador permitir a quien corresponda el derecho de preferencia ofertiva en su carácter de arrendatario, ejercer como consecuencia de su vulneración, el retracto legal arrendaticio, que dependerá del aviso que debe dar el nuevo adquiriente al arrendatario, y de omitir causar tal aviso, la jurisprudencia ha resuelto que deberá demostrar la oportunidad en que tuvo conocimiento de la venta, ello a los fines de preparar el ejercicio de tal pretensión en el lapso de ley que se establece al efecto, de lo cual emitió pronunciamiento quien aquí decide. La voluntad del legislador, es proteger el eventual derecho que pudiera ejercer el arrendatario en adquirir el derecho de propiedad del inmueble que ocupa en su carácter de arrendatario.
Ahora bien, para el ejercicio efectivo del retracto legal arrendaticio, éste presupone el cumplimiento de los siguientes requisitos:
a) Que el arrendatario tenga más de dos (02) años ocupando el inmueble.
b) Que el arrendatario se encuentre solvente con el pago de los cánones de arrendamiento.
c) Que al arrendatario no se le hiciere la manifestación de voluntad y el ofrecimiento fehaciente de vender el inmueble, previstos en el artículo 44 de la Ley o se omitiere en dicha manifestación, alguno de los requisitos exigidos.
d) Que efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.
En consecuencia puestos a derechos y estando en los lapsos procesales que le otorga la ley a ambas partes, suficientemente identificadas en el preámbulo del presente fallo, esta Alzada pudo constatar que una vez notificada la demandante de la preferencia ofertiva, efectuada en fecha 11 de octubre de 2011, en la misma oportunidad manifestó sólo en relación al monto establecido como precio no estar de acuerdo, en tanto dicha manifestación conllevó el rechazo de la oferta hecha a su favor por el ciudadano Juan de la Cruz Venero Boniforte.
Así las cosas, una vez obteniendo la certeza de tal rechazo, comienza a transcurrir el lapso de ciento ochenta (180) días a que hace mención el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que el arrendador pueda efectuar la venta a terceros. Siendo así, los ciento ochenta (180) días comenzaron a transcurrir el 12/10/2011, venciendo el 08/04/2012. Tal como se desprende de la documental inserto desde el folio trescientos cuarenta y nueve (349) al folio trescientos cincuenta y cuatro (354) de la primera pieza, los ciudadanos Juan De La Cruz Venero Boniforte, y Darys Violeta Pérez De Venero celebran dentro del lapso contrato de promesa bilateral de compra venta con los ciudadanos Dayana Violeta Venero Pérez e Igor Cuotto Arellano, sobre el inmueble objeto autenticado en fecha 26 de enero y 08 de febrero de 2012.
En relación a los contrato de promesa bilateral de compra son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta, contiene la expresión definitiva y cierta de la voluntad de la parte de concluir la compra venta. Se constata del contenido del contrato que la verdadera voluntad de las partes es la venta del inmueble por el mismo precio que le fue ofertado a la demandante, encontrándose inmerso en dicha convención el consentimiento, objeto y precio, pese que las partes le denominaron contrato bilateral de promesa de compra.
El artículo 1.161 del Código Civil establece:
“En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado”.
Del contenido de la norma, el legislador estableció que por el solo consentimiento válida y legítimamente manifestado se transfiere el derecho de propiedad, hecho este que se encuentra al manifestar su voluntad y precio para establecer el contrato.
Al respecto en sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia distinguida con el Nro. N° 116, de fecha 12 de abril de 2005, estableció en cuanto a la naturaleza jurídica de los contratos en los que se transfiere el derecho de propiedad lo siguiente:
“...Ahora bien, con respecto a la naturaleza jurídica del contrato de compra venta y de si el contrato de opción de compra venta puede considerarse un contrato de compra venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, si están presentes en el contrato los elementos de consentimiento, objeto y precio, debe entenderse como una verdadera venta”…
Del criterio jurisprudencia parcialmente transcrita se infiere que en relación a lo estipulado por los codemandados, versa realmente sobre una venta autenticada en fechas 26 de enero y 08 de febrero de 2012, posteriormente protocolizada a los efectos de solemnidad y la publicidad registral respectiva. Así pues, en cuanto a la oportunidad posterior al rechazo en lo que respecta al precio ofrecido a la demandante, se observa que la venta fue realizada antes de haber transcurrido en su totalidad el lapso de ciento ochenta (180) días establecido en el artículo 45 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que venció el 08/04/2012, por consiguiente se efectúo antes de ésta fecha.
El artículo 43 de la citada Ley, es claro al establecer que el retracto legal arrendaticio como derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el contrato traslativo de la propiedad, para ejercer tal derecho el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo 42 ejusdem, tener más de dos años, que efectivamente lo reúne la demandante y encontrarse solvente en el pago de los cánones de arrendamiento. Empero, se observa que la demanda cuya pretensión consiste efectivamente en ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio, fue presentada el 14 de agosto de 2012; de las copias certificadas contentivas de las consignaciones arrendaticias por ante el Juzgado del Municipio Alberto Arvelo Torrealba de esta Circunscripción Judicial expedidas al 12 de marzo de 2013, cuya última diligencia es de fecha 20/02/2013, mediante la cual consigna voucher correspondiente a depósito bancario. Sin embargo del contenido de las actuaciones que integran la consignación arrendaticia, no consta de manera cierta e indubitada a que periodos se corresponden las mismas. De ello resulta necesario admitir, que al haberse efectuado la venta, dentro del lapso de los ciento ochenta (180) días, como quedó establecido ut supra por quien aquí deciden, y por tanto no ha transcurrido la caducidad alegada, y por ende deba haberse cursado nueva oferta, pues al haber rechazado la preferencia ofertiva en cuanto al precio, y no al modo; y haberse efectuado la venta a terceros dentro de la oportunidad para ello, lo que conlleva a establecer que al no encentrarse los requisitos concurrentes para el efectivo ejercicio del retracto legal arrendaticio, la consecuencia es declarar sin lugar la demanda de retracto legal arrendaticio; Y así se decide.
En consecuencia se revoca la decisión dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del estado Barinas en fecha 18 de junio del año 2013, por las motivaciones expresadas en este fallo; y con lugar el recurso ordinario de apelación ejercicio contra la misma; Y así se decide.
DISPOSITIVA.
Por los motivos de hecho, de derecho y jurisprudenciales antes expresados, este Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario del Circuito Judicial Civil de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide en los términos siguientes:
PRIMERO: Declara CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 19 de junio de 2013, contra la decisión dictada 18/06/2013 por el Tribunal Primero de Primera Instancia, en el juicio intentado por la ciudadana Manuela Hassoun Abou Keis, venezolana, mayor de edad, divorciada, titular de la cédula de identidad Nº V- 9.405599, representada por el Abogado en ejercicio Félix Moisés Rosales García, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 28.075 contra los ciudadanos Juan De La Cruz Venero Boniforte; Darys Violeta Pérez De Venero, Dayana Violeta Venero Pérez e Igor Cuotto Arellano, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nros: 3.598.501; 3.995.276; 12.061.320 y 12.779.802 representados por los abogados en ejercicio Eliseo Gramcko Contreras y Asdrúbal Piña Soles, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 49.422 y 39.296 en su orden.
SEGUNDO: Se REVOCA la sentencia dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Barinas en fecha 18 de junio del año 2013, en los términos expuestos.
TERCERO: No se condena en costas del recurso de apelación dada la naturaleza de la presente decisión. Se condena en costas a la parte actora de acuerdo a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: Se ordena notificar a las partes y/o a sus apoderados judiciales.
Publíquese, regístrese, certifíquese y devuélvase al tribunal de la causa en su oportunidad legal. Cúmplase lo ordenado.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario del Circuito Judicial Civil de la Circunscripción Judicial del estado Barinas. En Barinas, a los treinta (30) días del mes de octubre de 2025. Años 215° de la Independencia y 166° de la Federación.
EL JUEZ SUPERIOR PRIMERO;
Karleneth Juana Rodríguez Castilla.
LA SECRETARIA;
Dolvys Karina González Urbina.
En esta misma fecha, se registró y publicó la anterior sentencia. Conste.
LA SECRETARIA;
Dolvys Karina González Urbina.
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