TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Tribunal Superior Primero Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario
Del Circuito Judicial Civil de la Circunscripción Judicial del estado Barinas

Barinas, veinticuatro (24) de abril de 2.026
215º y 167º
ASUNTO: EC21-R-2019-000022

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
Sent. 021-2026.

PARTE DEMANDANTE: Ciudadano Angel David Belisario, venezolano, mayor de edad, soltero, domiciliado en la Ciudad de Barinas, municipio Barinas, Estado Barinas, venezolano, mayor de edad, Titular de la Cédula de Identidad Personal Nº V-4.797.315.

APODERADOS JUDICIALES: Luis Emilio Dugarte Guerrero y Neralis Josefina Peña, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 152.562 y 153.478 en su orden.

PARTE DEMANDADA: Ciudadana Yalecnis del Carmen Ramirez Devia, venezolana, Mayor de edad, domiciliada en la ciudad de Barinas del Municipio Barinas del estado Barinas.

APODERADO JUDICIALE: Abogado en ejercicio José del Carmen Ortega, venezolano, inscrito en el instituto de prevención social del abogado bajo el N 82.952.

MOTIVO: Recurso de Apelación (sentencia definitiva)

ANTECEDENTES DE LA ALZADA

La presente causa cursa en este Tribunal Superior, con motivo del recurso de Apelación interpuesto por la parte actora, asistidos por sus apoderados judiciales, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 04/07/2019, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Barinas; según la cual declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato y daños y perjuicios incoada por el ciudadano: Angel David Belisario contra la ciudadana Yalecnis del Carmen Ramírez Devia antes identificados.

Por auto de fecha 26 de septiembre de 2.019, se dictó auto, mediante el cual se apertura los lapsos y términos previstos de conformidad con los artículos 118, 517, 519 y 520 del Código de Procedimiento Civil, que se contaran por los días en los cuales el Tribunal acuerde despachar.

Por auto dictado en fecha 25/10/2019 se aboco al conocimiento de la causa la abogado Jennifer Alejandra Osuna Borges, por haber sido designada por la Rectoría del estado Barinas como Juez Temporal en sustitución de la abogada Rosa Elena Quintero Altuve.

Por auto dictado en fecha 07/10/2019 se dictó auto mediante la cual concluido el lapso para presentar los informes, comenzó a computarse el lapso previsto en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil.

Por auto dictado en fecha 12 de noviembre, se dejó sin efecto en auto anterior (07/10/2019) por no haber presentado ninguna de las partes escritos de informes y se abrió el lapso establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil para dictar la correspondiente sentencia.

Por auto dictado en fecha 10/01/2020 se aboco al conocimiento de la causa la abogado Noris Astina Romero Frías, por haber sido designada por la Rectoría del estado Barinas como Juez Temporal en sustitución de la abogada Rosa Elena Quintero Altuve.

Por auto dictado en fecha 27/09/2022 se aboco al conocimiento de la causa la abogado Karleneth Juana Rodríguez Castilla, por haber sido designada mediante oficio Nº TSJ-CJ- Nº 0090-2022 como Juez Provisoria en sustitución de la abogada Rosa Adelaida Da Silva Guerra, a quien se le otorgó el beneficio de jubilación, ordenando la notificación de las partes, siendo cumplida según consta de la nota de secretaría cursante al folio 249.

Por auto dictado en fecha 19 de octubre de 2022, se le advirtió a las partes que una vez dictada la sentencia serán notificados de la misma, por encontrarse otras causas en estado de dictar sentencia fuera de lapso.

DE LA TRAMITACIÓN DEL TRIBUNAL DE ORIGEN.

En fecha 26 de febrero del año 2014, fue presentada la presente demanda por ante el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, correspondiéndole en virtud de la distribución de causas el conocimiento de la misma, formándose expediente y dándosele entrada por auto de fecha 07 de marzo del año 2014, la cual se admitió por auto dictado en fecha 07 de marzo de 2024.

Siendo imposible practicar la citación personal de la parte demandada, se practicó su citación por medio de cartel, cuya publicación fue consignada en fecha 12 de mayo del año 2015, mediante diligencia suscrita por el abogado Ignacio Marchetta.

Mediante auto de fecha 23 de julio del año 2015, se abocó al conocimiento de la presente causa la abogada Sonia Coromoto Fernández Castellano designada por la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia mediante oficio N° C 15-1017 para que desempeñara el cargo como jueza provisoria de ese Tribunal.

Dentro de la oportunidad legal, la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda y ambas partes promovieron pruebas en la causa.

En el término legal sólo la parte demandada presentó escrito de informes, y por auto dictado en fecha 09 de mayo del año 2016, el Tribunal dijo "Vistos entrando en términos para decidir dentro del lapso de previsto en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil.

DEL LIBELO DE LA DEMANDA

En fecha 25/02/2014 fue presentada por ante el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo civil, Mercantil y Transito de esta Circunscripción Judicial demanda de cumplimiento de contrato intentada por el ciudadano Ángel David Belisario contra la ciudadana Yalecnis del Carmen Ramírez Devia, que es del tenor siguiente:

Omisis…
“DE LOS HECHOS

CAPITULO PRIMERO DE LA NARRACION DE LOS HECHOS

Según consta de Documento debidamente Autenticado por ante la Notaria Publica Segunda del Estado Barinas, de fecha 06 de Junio del año 2013, la cual quedo anotado bajo el Numero: 30, Tomo: 155, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, que en Copia Certificada acompaño al presente Libelo marcado con la Letra "A", en fecha 06 de junio del año 2.013, celebre contrato de Opción a Compra Venta, de un inmueble con la ciudadana YALECNIS DEL CARMEN RAMIREZ DEVIA, Venezolana, Mayor de Edad, casada, Domiciliada en la Ciudad de Barinas, municipio Barinas, Estado Barinas, Hábil en cuanto a Derecho se Refiere y Titular de la Cédula de Identidad Personal N" V-14.340.737, siendo el objeto del referido contrato un inmueble constituido por una parcela de terreno, distinguido con el número 13 y la casa sobre ella construida, así como un conjunto de ampliaciones constantes de las siguientes características: porche con estructura de vigas de concreto, techo de. machihembrado, enrejado de cabillas y láminas de acero, portón basculante con motor eléctrico y piso de caico; en su interior el inmueble se encuentra distribuido en: sala, comedor, cocina Berloni tipo Madison, Tres (03) habitaciones, Tres (03 salas de baño revestidas dos (02) de ellas en porcelanato y una en cerámica, con sus respectivos sanitarios así como griferías y accesorios de lujo; un área de servicio provista de tanque de agua revestido en cerámica, garaje para tres (03) vehículos totalmente techado de machihembrado y piso de caico, tanque aéreo con una capacidad de 1.500 Lts; así igualmente se encuentra provista de una puerta principal de seguridad, instalaciones eléctricas internas, instalaciones de aguas blancas (fría y caliente), aguas servidas, ventanas panorámicas de aluminio y vidrio con sus respectivos protectores, piso de porcelanato en su interior, en el garaje y área de servicio piso de caico, situada en el Sector El Roble, Manzana BI, la cual forma parte del Conjunto residencial denominado Ciudad Varyna Segunda Etapa, ubicado en la Carretera Nacional, vía San Cristóbal, Finca la Colina, en el Municipio Barinas del estado Barinas, la parcela de Terreno antes indicada tiene una superficie de Ciento Ochenta Metros Cuadrados (180Mts2), y la casa consta de un área de construcción de Sesenta y Cinco Metros Cuadrados (65Mts2) y comprendida dentro de los siguientes Linderos: NORTE: En 9,00 mst con parcela 18; SUR: En 9,00 mts con Avenida 2. ESTE: Con parcela 14, en 20,00 mts; y OESTE: En 20,00 mts con parcela 12.

Ahora bien, el precio pactado para la presente Opción a Compra-Venta de dicho inmueble fue fijado por las partes en la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.800.000,00), conforme se estableció en la Cláusula Tercera del contrato, a su vez conforme a la Cláusula Cuarta del contrato, entregue a la propietaria la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.150.000,00), como arras en garantía del derecho de preferencia para adquirir el bien determinado en el contrato, y el referido precio de venta seria pagado por el promitente a la propietaria de la siguiente manera de conformidad con la Cláusula Segunda: El termino para formalizar la negociación es de (90) dias más (30) días de prórroga, contados a partir de la fecha de la firma del presente documento, a fin de que el OPTANTE tramite en un Banco o cualquier otra entidad financiera el crédito o préstamo que necesite para pagar el precio.

Así mismo ciudadana Juez, para establecer de una manera más asertiva los hechos, es importante exponer que en el mes de Febrero del años 2.013, antes de la autenticación del Contrato de Opción a Compra-Venta, pactamos entre la Propietaria y mi persona, de forma verbal una Opción a Compra-Verita sobre el referido bien inmueble, en donde le entregue a la ciudadana: YALECNIS DEL CARMEN RAMIREZ DEVIA, anteriormente identificada A) El dia 14 de febrero del año 2.013, la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MILBOLIVARES (Bs.350.000,00), por concepto de pago de un monto total de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.800.000,00), de una Opción a Compra-Venta sobre el referido bien inmueble, tal como se hace constar en Original del citado pago que anexo marcado con la Letra "B", y B) El dia 03 de Junio del año 2.013, la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.250.000,00), a través de instrumento cambiario denominado Cheque, por la entidad bancaria Banco Bicentenario, Numero de Cuenta Corriente: 0175-0132-14-0071356840, numero de cheque: 74680030, que fue depositado a la cuenta corriente numero: 01750136410070031275, a nombre del ciudadano: Wilfredo Falcón, quien es el legítimo Cónyuge de la propietaria del inmueble, por concepto de pago de un monto total de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.800.000,00), de una Opción a Compra-Venta sobre el referido bien inmueble, tal como se hace constar en copia fotostática simple del cheque y depósito bancario del citado pago que anexo marcado con la Letra "C".

En fecha 25 de Mayo del año 2.013, se realizó, una vez solicitado por mi persona AVALUO DE VIVIENDA UNIFAMILIAR, al referido bien inmueble, para la obtención de crédito hipotecario, a través de la entidad financiera Banco Bicentenario, y donde la misma entidad Bancaria emite un RESUMEN EJECUTIVO, sobre dicho Avaluó, tal como se hace constar en Copia simple que anexo marcado con la Letra "D".

Ciudadana Juez, mi persona introdujo la solicitud y todos los recaudos requeridos para el otorgamiento del crédito hipotecario dentro de los plazos fijados por la institución bancaria denominada Banco Bicentenario, Agencia Libertad de Barinas, del estado Barinas, a los fines de pagar el saldo del precio convenido para la venta, y en fecha 27 de Septiembre del año 2.013, fue APROBADO el Crédito Bancario Hipotecario que solicite por ante la entidad financiera Banco Bicentenario, Agencia Libertad de Barinas 0132, crédito aprobado por la cantidad de CUATROCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs.440.000,00), con un plazo de Trescientos (300) días para disponer del mismo por motivo de ser del tipo de Producto MISION VIVIENDA LPH, tal como se hace constar en Correo Mail, enviado por la Institución Bancaria notificándome de la aprobación del Crédito Hipotecario, que anexo marcado con la Letra "E.

Ciudadana Juez, según el contrato de compra-venta autenticado, de conformidad con la cláusula segunda: El termino para formalizar la negociación es de (90) días más (30) días de prórroga, contados a partir de la fecha de lafirma del referido documento, a fin de que el OPTANTE tramite en un Bancos cualquier otra entidad financiera el crédito o préstamo que necesite para pagar e precio, es decir el contralo estaba vigente hasta el día 06 de Octubre del afic 2.013, a objeto que mi persona consiguiera el crédito hipotecario para pagar, lo cual logre el día 27 de Septiembre del año 2.013, y en la cual le comunique dicho resultado a la propietaria del inmueble haciendo la misma caso omiso, y negándose a apersonarse a la referida entidad bancaria y darse por enterada del mismo, a su vez de recibir la información que la documentación, tramites y redacción del documento definitivo de venta se encuentran en el departamento correspondiente de dicha entidad bancaria, puesto, que es este, quien realizara el documento de venta definitivo por cuanto el referido bien inmueble dado en Opción a Compra-Venta, quedara en Hipoteca Legal para garantizar el pago del crédito hipotecario dado a mi persona por dicha entidad bancaria.

Ciudadana Juez, la Propietaria del Inmueble, al enterarse por mi persona que la entidad Bancaria me había aprobado el Crédito Hipotecario para la adquirió de dicho inmueble, de una manera temeraria dispuso, que ya el valor de dicho inmueble no era el pactado, es decir la cantidad de: OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.800.000,00), sino de manera unilateral aumento el valor del mismo a la cantidad de UN MILLON, QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.1.500.000,00), y de manera temeraria a pesar de estar mi persona en el lapso legal para el perfeccionamiento de la referida compra-venta, la misma no espero a que la entidad bancaria a través de su departamento legal, elaborara el documento definitivo, por cuanto anteriormente narrado el referido bien Inmueble sería objeto a una Hipoteca Legal para garantizar el pago del mismo, por mi persona. Por ende ciudadana Juez, desde la citada fecha estamos a la espera de que la vendedora cumpliera con su obligación en principio de apersonarse a la referida entidad Bancaria y de una manera responsable solicitar información sobre el estatus del documento definitivo, que se encuentra en el departamento correspondiente de dicha entidad bancaria, a fin del otorgamiento definitivo del documento de venta del inmueble por ante el Registro Público del Municipio Barinas, del estado Barinas, obligación esta que ha sido incumplida de forma reitellada y sistemática no obstante los múltiples requerimientos y gestiones amistosas efectuadas para lograr tal propósito, no obstante que mi persona en condición de comprador de buena fe cumplió de manera Integra con la obtención del crédito a través de la entidad bancaria Banco Bicentenario, para el pago restante de la cantidad acordada en el contrato de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.800.000,00), antes del vencimiento del mismo, y es dicha entidad la encargada de la realización del documento definitivo y pago a la Propietaria.

Ciudadana Juez, resulta muy injusto que la propietaria en el lapso de tiempo que establecia el contrato de opción a compra-venta, no dispusiera tiempo ni interés para apersonarse a la entidad Bancaria ampliamente identificada, pero si dispuso tiempo en realizar dos (02) reuniones con mi persona, los dias 07 de Octubre del año 2.013 y 14 de Octubre del año 2.013. en donde manifiesta libre de voluntad, y sin coacción alguna mediante acta que ella misma redacto que nos encontrábamos reunidos su persona como propietaria del inmueble y mi persona como Optante del mismo, donde de manera unilateral la propietaria aumento y ratifico que el monto del valor del inmueble es UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES, (Bs.1.500.000,00), desconociendo una vez más que debía cumplir con lo establecido en las cláusulas del documento de Opción a Compra-venta suscrito entre ambos. Cumplimiento que exijo, puesto que el Crédito Hipotecario Bancario se logró antes del vencimiento del plazo estipulado en la cláusula segunda del referido contrato, up supra descrito. tal como se hace constar en copia fotostática simple que anexo marcado con la Letras "F" y "G".

Ciudadana Juez, en fecha 21 de Octubre del año 2.013, mediante notificación escrita y enviada por la propietaria del inmueble ciudadana: YALECNIS DEL CARMEN RAMIREZ DEVIA, a mi persona, manifiesta que según la cláusula segunda del contrato firmado, en mi condición de optante ha expirado o finalizado el termino para ejecutar la opción, (ejecución está que ella como propietaria incumplió por cuanto la misma no espero a que la entidad bancaria, Banco Bicentenario agencia Libertad de Barinas, a través del Departamento Correspondiente, elaborara el documento definitivo, por cuanto el referido bien Inmueble sería objeto a una Hipoteca Legal para garantizar el pago del mismo, por mi persona, no obstante que mi persona en condición de comprador de buena fe cumpli de manera íntegra con la obtención del crédito Hipotecario Bancario, a través de la entidad bancaria Banco Bicentenario, para el pago restante de la cantidad acordada en el contrato de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.800.000,00), antes del vencimiento del mismo). Así misrtio en la referida notificación la propietaria expresa que en las dos (02) reuniones que sostuvimos en fechas 07/10/2013 y 14/10/2013, mi persona NO ACEPTO las nuevas ofertas sobre el incremento del valor del inmueble, (valor que no acepte por cuanto mi persona solo exigía el cumplimiento del contrato de Opción a Compra-Venta, firmado por ambas partes, y que la vendedora incumplió d manera temeraria una vez que mi persona logro el Crédito Hipotecario Bancan para terminar de cancelar el monto restante de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.800.000,00). De igual manera en la misma notificación señal la propietaria del inmueble que procedió a DEVOLVER Y REEMBOLSAR a mi persona, las arras entregadas (parte de pago) que dan un total de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.600.000,00), PREVIA DEDUCCIÓN a la cantidad, de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs.40.000,00), a título de clausula penal por mi incumplimiento y como resarcimiento o justa indemnización por el perjuicio ocasionado a su persona, siendo el monto devuelto la cantidad de QUINIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs.560.000,00), conforme se evidencia en depósito de cheque de gerencia del Banco Mercantil N°41019857, Código Cuenta Cliente N° 0105-0616-64-2616019857, de fecha 18/10/2.013, referencia N° 099564, del que soy titular.

Ciudadana Jueza, la propietaria del inmueble mediante ese depósito demuestra que mi persona le había otorgado, entregado y cancelado la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.600.000,00), que son los pagos marcados con las letras "B" y "C", descritos en el presente asunto, me descuenta de esa cantidad la suma de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs.40.000,00), por estar según ella, mi persona incursa en incumplimiento de Contrato, según la Cláusula Sexta del referido contrato, negándome rotundamente a tal afirmación ya que mi persona cumplió cabalmente con lo establecido dicho contrato y obtuve el Crédito Bancario Hipotecario para la cancelación del restante de la deuda, Mi persona logro el aludido crédito bancario y la propietaria del inmueble se negó a cumplir con lo pactado en dicho contrato de Opción a Compra-Venta, desconociendo la propietaria del inmueble temerariamente todas las disposiciones contempladas en dicho contrato suscrito entre ambos, tal como se hace constar en copia fotostática simple que anexo marcado con la Letra "H" e "I".

Ciudadana Jueza, es pertinente resaltar que la propietaria una ver informada por mi persona que el Crédito Bancario Hipotecario, para terminar de cancelar el inmueble habla sido aprobado por la entidad Bancaria, Banco Bicentenario, se desentendió del mismo, y solo espero de manera temeraria que Ilegara el dia 07 de Octubre del año 2.013, fecha esta que el contrato Autenticado expiraba, por consiguiente sin asidero ni justificación alguna la propietaria se negó a cumplir con su obligación cumplir con las disposiciones establecidas en el referido Contrato de Opción a Compra-Venta, que en definitiva es el de otorgar-me por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Barinas, del estado Barinas el correspondiente documento definitivo de Compra-Venta del inmueble antes identificado, objeto del contrato cuyo cumplimiento pido con todo respeto por esta via jurisdiccional, lo que aunado al transcurso del tiempo ha generado una situación lesiva a mis derechos e intereses, repercutiendo de forma desfavorable en mi anhelo y derecho de poder tener el correspondiente documento definitivo de compra venta que acredite mi condición de propietario adquirente del inmueble supra referido.

En este sentido, es importante destacar la contumacia de la propietaria del inmueble en materializar de manera efectiva lo previsto en el contrato inherente al facilitar toda la documentación requerida en este caso por la Entidad bancaria, Banco Bicentenario, y de manera responsable haberse hecho la misma propietaria presente en dicha agencia bancaria y preguntar, y esperar a que el departamento correspondiente de dicha entidad bancaria, realizara todos los tramites administrativos y legales para la Protocolización del Documento Definitivo de Venta, no obstante de haber recibido la propietaria del inmueble la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.600.000,00), у haber sido aprobado el crédito el lapso legal establecido en el contrato, violando además la propietaria de manera temeraria lo establecido en fecha 21 de Febrero del año 2013, que fue publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.115, la Resolución N° 11, dictada por el Ministerio para el Poder Popular de Vivienda y Hábitat, el dia 05.02.2013, donde expresamente se dispuso en sus articulos 1 y 4, los supuestos previstos para la ejecución de cláusulas penales o aumento del precio de inmueble dados en opción de compra-venta, dejando expresamente por sentado que cuando el retardo fuera imputable a un tercero, no podría ejecutarse la cláusula penal o establecer aumentos al precio del inmueble, cuya resolución aplica a mi persona, por cuanto la opción de compra-venta descrita anteriormente se encontraba vigente y no existía incumplimiento de mi parte, por lo cual me hizo acreedora de esos derechos. Violación esta que genera para mí, una situación desequilibrante dado el incumplimiento reiterado y sistemático de la propietaria de su obligación contraída en el referido Contrato de Opción a Compra-Venta, tal conto fue convenido en el contrato y que constituye el objeto de la pretensión interpuesta de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO a raíz del incumplimiento de su obligación de la parte demandada; por cuanto acción que pretendo hacer valer con fundamento en lo estipulado en el Articulo 1.167 del Código Civil Venezolano Vigente.

CAPITULO SEGUNDO

EL DERECHO

Ciudadano Juez, a la luz de los hechos anteriormente narrados, e evidente que la conducta asumida por la propietaria del inmueble antes descrito fundamento la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA VENTA en las previsiones contenidas en los artículos 1.159 del Código Civil Venezolano Vigente que establece: "Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley".

El artículos 1.167 del Código Civil Venezolano Vigente que establece: "En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución de mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello".

En relación a la acción de cumplimiento de contrato propuesta, debemos señalar que en el caso de autos coexisten los presupuestos para su procedencia a saber.

a.- Que se trata de un contrato bilateral, en efecto en el asunto in comento a tenor de lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil Vigente, estamos dentro del radio de influencia de un contrato de compromiso de venta celebrado por dos partes claramente diferenciadas, e identificadas plenamente.

b.- El incumplimiento culposo de una de las partes, lo cual envuelve el incumplimiento como tal y el carácter culposo del mismo: en el caso bajo análisis es indiscutible, público y notorio el incumplimiento de la parte demandada, lo cual sirve de base a la pretensión de cumplimiento, ya que no ejecuto su prestación a la presente fecha, obligación esta inherente al otorgamiento del documento definitivo de venta del inmueble supra identificado ubicado en el Sector El Roble, Manzana BI, la cual forma parte del Conjunto residencial denominado Ciudad Varyna Segunda Etapa, ubicado en la Carretera Nacional, vía San Cristóbal, Finca la Colina, en el Municipio Barinas del estado Barinas y por ende la demandada al no haber ejecutado su obligación plasmada mediante formal promesa de venta celebrada, incurre en forma evidente en incumplimiento de la obligación estipulada y asumida a nivel contractual por esta.

c.- Que la parte accionante haya cumplido, esté en condiciones de cumplir de inmediato su obligación o no haya causado el incumplimiento de la otra parte.El presupuesto de que la parte accionante haya cumplido pone en evidencia su derecho al ejercicio de la acción de cumplimiento, habida consideración de que mi persona como comprador opcionante cumplió de manera cabal con mi obligación de conseguir la aprobación del crédito bancario para terminar de pagar el monto restante que era DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.200.000,00), Existiendo prueba fidedigna de los diversos pagos efectuados y de la aprobación del crédito bancario otorgado a mi persona por el Banco Bicentenario. En el caso de autos mi persona ha cumplido de forma satisfactoria con las condiciones y exigencias establecidas en el contrato celebrado y no obstante a ello la ciudadana YALECNIS DEL CARMEN RAMIREZ DEVIA ha transgredido y vulnerado lo establecido en el contrato haciendo caso omiso a su obligación de cumplir con lo estipulado en las cláusulas del contrato de Opción a Compra Venta, que en definitiva es otorgarme el documento definitivo por ante el Registro Público del Municipio Barinas, del estado Barinas, una vez que el departamento correspondiente de la entidad bancaria Banco Bicentenario, realizara todos los trámites administrativos y legales para tal fin.

d.- Que el cumplimiento del contrato sea pronunciada por el Juez, conforme al dispositivo técnico del artículo 1.167 del Código Civil, el incumplimiento debe ser reclamado judicialmente, lo cual significa que corresponde al juez pronunciarlo, esto es, dictaminar sobre su procedencia una vez examinadas las pretensiones de las partes y los medios probatorios aducidos para su demostración.

La Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.115, la Resolución N° 11, dictada por el Ministerio para el Poder Popular de Vivienda y Hábitat, el día 05.02.2013, donde expresamente se dispuso en sus artículos 1 y 4, los supuestos previstos para la ejecución de cláusulas penales o aumento del precio de inmueble dados en opción de compra-venta, dejando expresamente por sentado que cuando el retardo fuera imputable a un tercero, no podría ejecutarse la cláusula penal o establecer aumentos al precio del inmueble

Es evidente la conducta temeraria de la demandada, la inejecución de su obligación y agotada como ha sido la vía amistosa me veo obligado a comparecer ante este órgano jurisdiccional, en procura del cumplimiento del contrato celebrado por las partes, para que se le ordene a la parte demandada el otorgamiento del documento de compra venta debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Barinas, del estado Barinas, una vez que el departamento correspondiente de la entidad bancaria Banco Bicentenario realizara todos los trámites administrativos y legales para tal fin, pedimento esta que estimo ajustado a derecho en aras de la tutela judicial efectiva que me asiste En tal sentido debo destacar que el estado Social Venezolano robustece protección del débil jurídico y en el caso de autos teniendo plena cualidad legitimación para ello, acudo a este órgano jurisdiccional procediendo resguardo de mis derechos e intereses como comprador, en virtud del notorio reiterado, sistemático e injustificado incumplimiento de la ciudadana YALECNIS DEL CARMEN RAMIREZ DEVIA, parte demandada en el asunto bajo análisis.

CAPITULO TERCERO

PETITUM

En merito a los razonamientos de hechos antes expuestos y a los fundamentos Jurídicos invocados, y agotada la vía amistosa sin haber sido posible que la parte demandada cumpliere voluntariamente con su obligación asumida en el contrato de Opción a Compra Venta celebrado el día 06 de Junio del año 2.013, es por lo que ocurro con todo respeto ante su competente autoridad, para demandar como en efecto hago formalmente demando en esta acto por Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra-Venta a la Ciudadana YALECNIS DEL CARMEN RAMIREZ DEVIA, Venezolana, Mayor de Edad soltera, Domiciliada en la Ciudad de Barinas, municipio Barinas, Estado Barinas Hábil en cuanto a Derecho se Refiere y Titular de la Cédula de Identidad Personal N° V-14.340.737, en su carácter de Propietaria del inmueble para que convenga o en caso contrario a ello sea constreñida y condenada por este digno tribunal, en lo siguiente: PRIMERO: que se condene a la parte demandada YALECNIS DEL CARMEN RAMIREZ DEVIA, Venezolana, Mayor de Edad soltera, Domiciliada en la Ciudad de Barinas, municipio Barinas, Estado Barinas Hábil en cuanto a Derecho se Refiere y Titular de la Cédula de Identidad Personal N° V-14.340.737, a dar fiel cumplimiento a su obligación de otorgarme por ante el Registro Público del Municipio Barinas, del estado Barinas correspondiente documento definitivo de compra venta sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno, distinguido con el número 13 y la casa sobre ella construida, asi como un conjunto de ampliaciones constantes de las siguientes características: porche con estructura de vigas de concreto, techo de machihembrado, enrejado de cabillas y láminas de acero, portón basculante cof motor eléctrico y piso de caico; en su interior el inmueble se encuentra distribuida en: sala, comedor, cocina Berloni tipo Madison, Tres (03) habitaciones, tres (03)salas de baño revestidas dos (02) de ellas en porcelanato y una en cerámica, con sus respectivos sanitarios así como griferias y accesorios de lujo; un área de servicio provista de tanque de agua revestido en cerámica, garaje para tres (03) vehículos totalmente techado de machihembrado y piso de caico, tanque aéreo con una capacidad de 1.500 Lts; así igualmente se encuentra provista de una puerta principal de seguridad, instalaciones eléctricas internas, instalaciones de aguas blancas (fría y caliente), aguas servidas, ventanas panorámicas de aluminio y vidrio con sus respectivos protectores, piso de porcelanato en su interior, en el garaje y área de servicio piso de caico, situada en el Sector El Roble, Manzana Bl, la cual forma parte del Conjunto residencial denominado Ciudad Varyna Segunda Etapa, ubicado en la Carretera Nacional, via San Cristóbal, Finca la Colina, en el Municipio Barinas del estado Barinas, la parcela de Terreno antes indicada tiene una superficie de Ciento Ochenta Metros Cuadrados (180Mts2), y la casa consta de un área de construcción de Sesenta y Cinco Metros Cuadrados (65Mts2) y comprendida dentro de los siguientes Linderos: NORTE: En 9,00 mst con parcela 18; SUR: En 9,00 mst con Avenida 2; ESTE: Con parcela 14, en 20,00 mts; y OESTE: En 20,00 mst con parcela 12. Una vez que el departamento correspondiente de la entidad bancaria Banco Bicentenario, realice todos los trámites administrativos y legales para tal fin Inmueble este objeto del contrato de Opción a Compra Venta, cuyo cumplimiento pido por esta via Jurisdiccional. SEGUNDO: Que se condene a la parte demandada a pagar las costas del presente juicio de cumplimiento de contrato.

De conformidad con lo establecido en el artículo 38 del código de procedimiento Civil Vigente estimamos la presente demanda de cumplimiento de contrato, en la cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs.1.000.000,00), que equivale a SIETE MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y CUATRO Y NUEVE, CON UNA UNIDADES TRIBUTARIAS (7.874,01U.T.)...”

DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

En fecha 28 de octubre de 2015 la parte demandada presentó escrito de contestación de la demanda en los términos siguientes:
Omisis…

(…)convengo en que se celebró Contrato de Opción a Compra autenticado por ante la Notaría Segunda de Barinas en fecha 06 de junio del año 2013, bajo el No. 30, Tomo 155 de los libros de autenticaciones llevado por dicha notaría, consigno en seis (06) folios útiles y marcada con la letra "A", el cual en dicho documento se definió a la ciudadana YALECNIS DEL CARMEN RAMIREZ DEVIA como LA PROPIETARIA y el ciudadano ANGEL DAVID BELISARIO como EL OPTANTE, pues en dicho contrato se establecieron cláusulas que ambas partes se comprometían a cumplir y además estaba investido con las características que nuestro máximo Tribunal Tanto en Sala Constitucional como en Sala de Casación Civil han mantenido como criterio reiterado referente a este tipo de contrato, en virtud que la Sala Constitucional en sentencia de fecha 20 de noviembre del año 2013, con ponencia de la Magistrada Luisa Estela Morales Lamuño expediente Nro. AA50-T-2013-0159, señaló lo siguiente:

"Bajo tales circunstancias, la Sala advierte que en sentencias reiteradas de la Sala de Casación Civil se ha señalado acertadamente, respecto de los extremos que caracterizan a los contratos de promesa bilateral de compraventa que:

"(...) 'Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre si un futuro contrato.

Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.

Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.

Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:

- Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato,

- Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo,

- Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.

- Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.

- Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano, Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195)

De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho... (Negritas de la Sala)" (Cfr. Sentencia de la Sala de Casación Civil Núm. RC.000460/10).

http://www.tsj.gob.ve/es/web/tsj/decisiones#1

Mientras la Sala de Casación Civil con sentencia de fecha 27 de octubre del año 2010 con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, expediente Nro. 2010-000131, señaló al respecto lo siguiente:

"Ahora bien, la promesa bilateral de compra-venta, ha sido definida por esta Sala como un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican. las personas que intervienen -naturales o jurídicas; el bien o bienes objetos de dicho contrato: la duración del mismo: el precio del o los bienes: la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada "Cláusula Penal" la cual constituye se repite una penalización de índole pecuniaria. generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas. (Sent. S.C.C., ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez de fecha 18-12-2006, caso Inversiones PP001 C.A.).

(…)
(…) niego, rechazo y contradigo que para la fecha de octubre del año 2013, en que culminó el lapso establecido en la cláusula segunda contrato de Opción a Compra Venta, up supra, firmado por ambas partes, la ciudadana YALECNIS DEL CARMEN RAMIREZ DEVIA, se negará a cumplir con su obligación de acuerdo con las disposiciones establecidas en el contrato, ya que nunca fue notificada para presentarse ante la Oficina de Registro Público del Municipio Barinas en la fecha en que culminó el lapso del contrato o una fecha previa al mismo para firmar el respectivo documento de transmisión de propiedad que sería protocolizado en dicha Oficina Registral y allí recibiría en ese acto cheque que pagara el monto completo del precio de la venta, obligación que contrajo de acuerdo a la cláusula segunda del cita de contrato de opción a compra-venta, la cual establece:

"SEGUNDA Termine para ejecutar la opción o aceptar la oferta. El termino para formalizar la negociación es de 90 días más (30) días de prórroga, contados a partir de la fecha de la firma del presente documento, a fin de que EL OPTANTE trámite en el banco o cualquier otra entidad financiera el crédito o préstamo que necesite para pagar el precio Es pacto expreso que la oferta de venta se considera aceptada por EL OPTANTE y, por ende perfeccionado el contrato, única exclusivamente cuando estos paguen a LA PROPIETARIA, el monto completo del precio en el acto de protocolizarse en la Oficina de Registro Público del Municipio Barinas del estado Barinas, el Instrumento de enajenación por el cual se haga la tradición legal de propiedad del inmueble en referencia. Hasta que dicho otorgamiento y cancelación no se efectúen, ningún derecho de propiedad ni de posesión ni de ninguna otra naturaleza sobre el inmueble se transmitirá de LA PROPIETARIA EL OPTANTE."

(…) niego, rechazo y contradigo, que el contrato de opción a compra-venta firmado por mi representada y el demandante, debidamente Autenticado por ante la Notaría Segunda de Barinas en fecha 06 de junio del año 2013, anotado bajo el No. 26, Folios 147 al 155, contenga la obligación para mi representada de presentarse al Banco que otorgaría el crédito al ciudadano, Ángel David Belisario, demandante, siendo importante destacar que si era la obligación del precitado ciudadano, una vez aprobado el crédito, en fecha 27 de Septiembre de 2.013, tal como el mismo lo manifesto, en el libelo de demanda, proceder inmediatamente a introducir el documente definitivo de compra-venta en la Oficina de Registro Público del Municipio Barinas del estado Barinas, para su firma y posterior protocolización, evidenciándose de esta manera el retardo en el cual incurrió el ciudadano, Ángel David Belisario, antes identificado, para lo cual aplica las consecuencias jurídicas establecidas en el artículo 4 de la Resolución No. 11. de fecha 05/02/2013, dictada por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 40.115 de fecha 21 de febrero del año 2013, el cual cita textualmente lo siguiente:

"Articulo 4.5 A partir de la entrada en vigencia de la presente resolución, solo podrá aumentar el precio, ejecutar clausulas penales, o ejercer cualquier otra medida que pueda conllevar la perdida de la adquisición de la vivienda o c desembolso excesivo de dinero a los adquirentes cuando el retardo en la protocolización del crédito hipotecario sea imputable a su persona." (Negrita Subrayado propio)Cuarto: El demandante está fundamentando su demanda en los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil venezolano vigente en concordancia con los artículos 1 y 4 de la Resolución No. 11 de fecha 05/02/2013, dictada por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. fecha 21 de febrero del año 2013, es aplicable la ejecución de cláusulas penales, como el aumento del precio. Sin embargo, es menester acotar nuevamente que se puede observar en el libelo de demanda, que él demandante manifiesta expresamente que el crédito fue aprobado por el banco, en fecha 27 de Septiembre de 2.013, antes de culminar el lapso o termino establecido en la cláusula segunda del contrato de Opción a Compra venta, antes identificado, de manera que la supuesta causa del retardo de un tercero no es aplicable al caso de marra, por lo tanto el demandante al invocar los artículos supra señalado de tal Resolución, no lo exime de su obligación de presentar el documento de venta y pagar los correspondientes aranceles por concepto derecho de registro, del mismo, por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Barinas, pues esta es la obligación de todo comprador y además la cláusula segunda del contrato de opción a compra venta, es clara.

(…) niego, rechazo y contradigo, que la misma haya obrado con una conducta temeraria para el incumplimiento del contrato de Opción a Compra-Venta, tal como lo ha señalado el demandante en el libelo de demanda, para lo cual es importante hacer de su conocimiento ciudadano juez, que mi representada es una ciudadana de reconocida moral y conducta intachable, quien en todo momento desde el inicio de la negociación actuó de buena fe, siendo importante señalar que si bien es cierto que mi representada en el mes de febrero del año 2.013, pacto de manera verbal una opción de compra-venta con el demandante, ciudadano, Ángel Davis Belisario, antes identificado, oportunidad en la cual le facilitó el documento que le acredita la propiedad sobre el inmueble, con sus respectivos soportes (Copia de cédula de identidad, Registro de Información Fiscal (R.1.F), ficha catastral, solvencia inmobiliaria, entre otros...) todos necesarios a los efectos de que procediera a realizar los trámites para la solicitud del crédito, tampoco es menos cierto que habiendo transcurrido un lapso de tiempo prudencial de aproximadamente tres (03) meses, es cuando mi representada firma con el demandante un primer contrato de Opción a Compra-Venta, en fecha 14/05/2.013, el cual fue Autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Barinas, anotado bajo el N° 48, Tomo 128, de los libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaria, consigno en seis (06) folios útiles y marcada con la letra "B", y es cuando habiendo transcurrido específicamente, veintidós (22) días luego de la autenticación de ese primer contrato de Opción a Compra-Venta, el demandante, ciudadano, Ángel David Belisario, quien de una manera irresponsable y negligente acudió ante mi representada manifestando que para ese momento aún no había introducido la solicitud del crédito en el banco y que en razón de ello y debido al tiempo ya transcurrido, en el banco le habían solicitado una nueva opción a Compra-Venta de fecha reciente; evidenciándose con esa aptitud el poco interés del demandante en solicitar el crédito para la adquisición del inmueble; a pesar de ello mi representada obrando de Buena Fe, accede a firmar con el demandante, Ángel David Belisario, el segundo contrato de Opción a Compra-Venta, en fecha 06/06/2013, el cual fue Autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Barinas, anotado bajo el Nº 30, Tomo 155, de los libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaria, con el cual en definitivas realizó la solicitud del crédito. Conforme manifiesta el demandante en el libelo le fue aprobado el crédito dentro del término del contrato y no procedió a realizar los trámites necesarios a los efectos de introducir el documento de venta definitivo así como a cancelar los aranceles correspondientes por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Barinas, alegando de Mala Fe, que había comunicado a mi representada que debía presentarse ante la entidad bancaria, donde el demandante solicito el crédito, cuando mi representada nunca recibió notificación alguna siendo importante destacar que tampoco en el contrato tal como señale con anterioridad. No conforme con ello al incurrir en el retardo previsto en el artículo 4 de la Resolución No. 11, de fecha 05/02/2.013 dictado por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 40.115 de fecha 21 de febrero del año 2013 devuelto al demandante las arras entregadas, es decir, la cantidad de Quinientos Sesenta Mil Sin Céntimos (560,000,00) previa deducción de Cuarenta Mil Bolívares Sin Céntimos (Bs. 40.000.00) por concepto de clausula penal, el demandante obrando nuevamente de Mala Fe, en contra de mi representada quiso causarle un daño moral al proceder a denunciarla en fecha 15/11/2013, en el Ministerio Público por los delitos de Estafa Calificada y Usura, la cual no llego a prosperar, por ausencia de tipicidad penal de conformidad con la solicitud de decreto de sobreseimiento, realizada por la Abg. María Carolina Merchán Franco, Fiscal Provisorio Tercero del Ministerio Público de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, mediante Oficio Nro. 06-F3-0-2013, de fecha 31/01/2.014, consigno copia certificada del expediente EP01-P-2014-004190 contante de veinticuatro (24) folios útiles y marcada con la letra "C", al Juez de Primera Instancia en Funciones de Control del Circuito Judicial Penal del Estado Barinas, el cual fue efectivamente decretado a favor de mi representada por el Tribunal Itinerante en lo Penal en Funciones de Control N° 05 del Circuito Judicial Penal de Barinas, en fecha 11/09/2.014, mediante Sentencia Interlocutoria de Sobreseimiento, consigno en tres (03) folios útiles y marcada con la letra "D". En razón de lo antes expuesto le solicito muy respetuosamente ciudadana juez hacer justicia ya que mi representada siempre estuvo en disposición de vender el inmueble al demandante, sometiéndose inicialmente a un contrato de Opción a Compra-venta Verbal de tres (03) meses desde el mes de febrero a mayo y luego a dos (02) contratos Autenticados por ante la Notaria Segunda de Barinas antes identificados, el primero en mayo y el segundo en junio, de más de cinco meses, es decir se sometió a una negociación (precontrato) de aproximadamente ocho (08) meses, en perjuicio y detrimento de su moral e intereses, de manera que se declare sin lugar la demanda” Sic…
DE LA RECURRIDA

En fecha 04 de julio de 2019, el Tribunal de la causa dictó la sentencia de mérito en el presente asunto, con la motivación, que por razones de método se transcribe parcialmente, a continuación:

.,. PARA DECIDIR ESTE TRIBUNAL OBSERVA:

La pretensión aquí ejercida versa sobre el cumplimiento del contrato autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Estado Barinas, de fecha 06/06/2013, bajo el Nº 30, Tomo 155 de los libros respectivos los cuales las partes denominaron contrato de opción de compra sobre el inmueble constituido por una parcela de terreno distinguido con el número trece (13) de aproximadamente ciento ochenta metros cuadros (180 Mts) y la casa sobre ella construida, con de un área de construcción de sesenta y cinco metros cuadrados (65 Mts²), ubicado en el sector el Roble Manzana Bl, la cual forma parte del Conjunto Residencial Carretera Nacional, via San Cristóbal Finca la Colina en el Municipio Barinas Estado Barinas, constante de las siguientes características: porche con estructura de vigas de concreto, techo de machambrado, enrejado de cabillas y láminas de acero, portón basculante con motor eléctrico y piso de caico, en su interior el inmueble se encuentra distribuido en: sala, comedor, cocina Berloni tipo Medison, tres (03) habitaciones, tres (03) salas de Baño revestidas dos (02) de ellas en porcelanato y una en cerámica, garaje para tres (03) vehículos totalmente techado de machambrado y piso de caico tanque aéreo con una capacidad de mil quinientos litros (1500 its); propiedad de la ciudadana YALECNIS DEL CARMEN RAMIREZ DEVIA, venezolana, mayor): propiedad de de la cédula de identidad Ne V-14.340.737, alegando la parte actora que contrarid a la actitud de la mencionada ciudadana, él siempre ha procedido diligentemente y de forma responsable con todas y cada una de las obligaciones asumidas en el mencionado contrato, como lo fue el pago mil bolívares (Bs. 150.000.00) al momento de la firma del mencionado documento y trecientos cuarta del mismo, a saber, ciento cincuenta mil bolívares (Bs.350.000.00) el cual consta haber recibido la propietaria por recibo de fecha catorce (14) de febrero del año dos mil trece (2013) y doscientos cincuenta mil bolívares (Bs 250.000.00), por medio de cheque N° 74680030 del Banco Bicentenario. Ahora bien, en el artículo 1167 del Código Civil, establece:

(Omissis…)
Siendo la última de las señaladas acciones de carácter o naturaleza accesoria, por lo que puede ser intentada conjuntamente con cualquiera de las dos primeras, de la cual se hace depender.

Por otra parte, la carga de la prueba constituye uno de los principios generales del derecho, según el cual las partes tienen la obligación de probar sus afirmaciones de hecho, y está prevista en nuestro ordenamiento jurídico en los artículos 1354 del Código Civil y 506 encabezamiento del Código de Procedimiento Civil, que disponen:

'Las partes tienen la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba".

La teoría general del contrato, estudia todo lo relacionado con esta fuente principalísima de obligaciones, es decir, concepto, clasificación, estructura, efectos y terminación. Dentro de tal teoría, encontramos los hechos, actos y negocios jurídicos, siendo este último, el acto por el cual un sujeto de derecho regula sus intereses propios en las relaciones con los otros, con sujeción a las normas que el ordenamiento jurídico dispone para determinar sus efectos jurídicos; y los cuales pueden ser unilaterales y bilaterales.

Por su parte, el negocio jurídico bilateral consiste en la manifestación de voluntad de dos o más personas que coinciden en la determinación o solución de un asunto de interés común, Estos a su vez, se clasifican en acuerdos, convención y contratos.

El artículo 1.133 del Código Civil, define el contrato como:

(…)
Y el artículo 1.474 eiusdem, define la venta, así:

(…)

El contrato de venta se caracteriza por ser un negocio jurídico bilateral, ello en virtud de que engendra obligaciones para cada una de las partes contratantes, a saber, el vendedor debe transferir la propiedad del objeto de tal negociación, y el comprador, ha de pagar el precio estipulado al efecto.

En materia de distribución de la carga de la prueba rigen las siguientes reglas:

1. Que la carga de la prueba no sólo corresponde al actor sino también al demandado, según sus respectivas afirmaciones de hecho.

2. Que corresponde al actor la prueba de los hechos que dan nacimiento al, derecho que invoca (hechos constitutivos).

3. Que la contradicción pura y simple de la demanda, o contradicción genérica, no coloca sobre el demandado la carga de la prueba, ni el riesgo de la falta de prueba, y en consecuencia, si el actor no se desembaraza de la carga de la prueba de los hechos en que fundamenta su pretensión, ésta debe ser rechazada por el Juez por infundada.

4. Que corresponde al demandado la prueba de los hechos en que se fundamenta su excepción (hechos extintivos o impeditivos)

5. Que la excepción del demandado algunas veces implica la admisión del hecho constitutivo alegado por el actor como fundamento de su pretensión.

De ello se colige entonces que en el presente juicio correspondía al actor demostrar los argumentos expuestos en su libelo de demanda, y a la parte contraria, comprobar aquellos en los que fundamentaron su excepción o defensa.demanda presentado, antes indicados, fueron negados, rechazados y contradichos por la En el caso de autos, los argumentos esgrimidos por la parte accionante en el libelo de la representación judicial de la parte accionada en los términos ampliamente descritos en la narrativa del presente fallo, de los cuales se evidencia que tal representación judicial reconoció que sus mandantes en fecha seis (06) de junio del año dos mil trece (2013) suscribieron junto con el actor el instrumento el contrato de opción de compra venta objeto de la presente demanda.

Al respecto adujo el actor que el precio establecido para tal negociación fue de ochocientos mil bolívares (Bs.800.000.00); que canceló de la manera que indicó la suma de trecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000.00) y doscientos cincuenta mil bolívares (Bs.250.000,00), y que el saldo restante de doscientos mil bolívares (Bs.200.000,00) serían para lo cual afirmó cancelas noventa días (90) días y una prórroga de treinta (30) días dicho lapso vencía el día seis (06) de octubre del año dos mil trece (2013) tal cual lo establece el Contrato de Opción a compra en su cláusula segunda:

SEGUNDA: Termino para la ejecutar la opción o aceptar la oferta. El término para formalizar la negociación es de noventa (90) días y una prórroga de treinta (30) días, contados a partir de la firma del presente documento a fin de que el OPTANTE tramite ante un banco o cualquier entidad financiera el crédito o préstamo que necesita para pagar el precio. Es pacto expreso que la oferta de venta se considera aceptada por el OPTANTE, y por ende perfeccionado el contrato, única y exclusivamente cuando estos paguen a la propietaria el monto completo del precio en el acto de protocolización en la Oficina de Registro Público del Municipio Barinas Estado Barinas, el documento de enajenación por el cual se haga la transición legal de la propiedad del inmueble en referencia. Hasta que dicho otorgamiento y cancelación no se efectúe, ningún derecho de propiedad ni de posesión ni de ninguna otra naturaleza sobre el inmueble se trasmitirá de la PROPIETARIA al OPTANTE

De la cláusula segunda del Contrato de Opción a Compra Venta suscritos por las partes podemos evidenciar claramente que el optante terminaría de cancelar la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00) una vez aprobado el crédito o préstamo para pagar el precio dicho acto se realizaría al momento de la protocolización del documento de compra venta del inmueble en la Oficina de Registro Público del Municipio Barinas Estado Barinas, por tanto era obligación del optante realizar los trámites para la aprobación del crédito o préstamo hipotecario lo cual para este juzgador queda claro realizo tales tramite hasta su aprobación tal cual lo evidencia la prueba aportada por el mismo, en la presente demanda específicamente en el folio treinta y nueve (39). En ninguna de las cláusulas suscritas en el presente contrato establece la obligación del Propietario en dirigirse alguna entidad crediticia.

Que para la fecha veintiuno (21) de octubre del año dos mil trece (2013) mediante notificación escrita y enviada a su persona por la propietaria del inmueble, donde le informa que según la cláusula segunda del contrato firmado, en su condición de optante ha expirado finalizado el termino para ejecutar la opción (ejecución esta que ella como propietaria incumple) por cuanto la misma no espero que la entidad Bancaria Banco Bicentenario agencia libertad de Barinas, a través del Departamento correspondiente, elaborara el documento definitivo por cuanto el referido bien inmueble sería objeto de una hipoteca legal para garantizar el pago del mismo, por mi persona. Todo lo cual fue fundamentado en los artículos 1159 y 1167 del Código Civil Venezolano en Concordancia con la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.115, resolución Nº 11, dictada por el Ministerio para el Poder Popular de Vivienda y Habitad el día cinco (05) de febrero del año dos mil trece (2013).

Precisado lo anterior podemos evidenciar que la parte actora fundamente su demanda en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.115, resolución N° 11 dictada por el Ministerio para el Poder Popular de la Vivienda y Habitad el día cinco (05) of febrero del año dos mil trece (2013) el cual establece:

"Artículo 4: A partir de la entrada en vigencia de la presente Resolución, solo se podrá aumentar el precio, ejecutar cláusulas penales o ejercer cualquier otra medida que pueda conllevar la pérdida de la adquisición de la vivienda o el desembolso excesivo de dinero a los adquirientes cuando el retardo en la protocolización del crédito hipotecario sea imputable a su persona"
bien del analices que se desprende de esta normar es menester para este juzgador determinar el alcance que presenta la misma ya que en la presenta causa podemos aprobado el crédito hipotecario para la fecha del veintisiete (27) de septiembre del año dos mil observar que el demandante ciudadano Angel David Belisario identificado suficientemente le fue trece tiempo, es decir mucho antes del vencimiento del termino establecido para finiquitar el Contrato de Opción a compra el cual expiraba para el seis (06) de octubre del año dos mil trece (2013), mal podría este juzgador aplicar dicho artículo al caso en estudio. Y ASI SE DECIDE.

En el caso en autos debe precisarse lo establecido en el contrato de Opción a compra venta autenticada entre las partes en la Notaria Pública Segunda del Estado Barinas, bajo el N° 30. Tomo: 155 de los libros respectivos específicamente Segunda del Estado Barinas, baje ce to siguiente

SEXTA: extinción de la oferta por no entrega de arras y cláusula penal. Es expresamente convenido por las partes en el caso de que EL OPTANTE decida resolver este contrato sin haber causa imputable a LA PROPIETARIA o no se realizare la entrega de arras en un plazo de 10 días, pasada la fecha pautada, EL OPTANTE faculta o autoriza a la misma para que en razón de previo cumplimiento de él esta quede en libertad de negociar el inmueble objeto de esta negociación en los términos y condiciones que a bien tengan con cualquier otra persona. De ser este el caso EL OPTANTE concede irrevocable permiso a LA PROPIETARIA a título de cláusula penal por incumplimiento causante de la resolución de esta opción, para reducir y detener en provecho su yo, de las arras entregadas, un monto equivalente al cinco por ciento del precio total del inmueble, es decir, la cantidad de CUARENTA MIL, BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs. 40.000,00), establecido en la cláusula tercera como resarcimiento o justa indemnización por el perjuicio que le ocasiona el incumplimiento de EL OPTANTE, sin que haga falta probarlo por obvio ni tampoco por ninguna decisión judicial previa hecha la deducción, diferencia o resto de la cantidad entregadas en arras, LA PROPIETARIA, debe devolverle o reembolsarle AL OPTANTE, en un lapso no mayor de noventa (90) días contados a partir de la fecha de la resolución del contrato",

De las pruebas presentada por la parte demandante que riela en los folios cuarenta y dos (42) y cuarenta y tres (43), es claro para este juzgador que se cumplió con lo establecido en la cláusula sexta de dicho contrato de opción a compra venta ya que la propietaria del inmueble ciudadana Yalecnis del Carmen Ramírez Devia, devolvió las arras entregadas con su respectivo descuento del cinco por ciento al ciudadano optante Ángel David Belisario mediante un cheque Nº 41019857 del Banco Mercantil en fecha dieciocho (18) de octubre del dos mil trece (2013) por la cantidad de QUINIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 560.000,00). Por tal razón quedan finiquitadas las arras entregadas por el optante a la propietaria. Y ASI SE DECIDE.

En el caso de autos, se encuentra demostrado con el instrumento que contiene el negocio jurídico cuyo cumplimiento pretende el actor, promovido por ambas partes y el cual se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido, de acuerdo con lo previsto en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, que las partes allí contratantes y hoy en litigio, convinieron de manera expresa un término de noventa (90) días con una prórroga de treinta (30) días, que para aquélla fecha seis (06) de octubre del año dos mil trece (2013) vencía dicho termino, en el cual debla realizarse la protocolización de tal instrumento, cancelando en ese acto el dinero restante la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00), tenían que estar finiquitados todos los trámites para la obtención del crédito o préstamo hipotecario, hecho éste que además de controvertido en este juicio, constituye una obligación por parte del optante, mal puede considerarse que la accionada haya incurrido en el incumplimiento contractual aducido por el actor, ya que en ningún momento fue notificado para acudir al Registro Publico para concretar el negocio Jurídico razón suficiente para desestimar la demanda intentada, En consecuencia no basta con afirmar o invocar alegatos, sobre el incumplimiento del actor, necesariamente hay que traer medios probatorios para demostrar las afirmaciones respectivas, por supuesto los medios probatorios tienen que ser los idóneos y los pertinentes.

En consecuencia, siendo que la parte actora en modo alguno no demostró en este juicio el incumplimiento de la obligación contractual en los términos por ella invocado y su cabal cumplimiento, forzoso resulta para esta juzgadora declarar sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato aquí intentada. Y ASÍ SE DECIDE…”

PREVIO.

Una vez establecido el iter procesal por ante la primera instancia, tenemos que la parte demandante presento por ante esta Alzada, escrito de informes en fecha 08/11/2019, siendo que cursa al folio doscientos quince (215) de la primera pieza, auto de fecha 07 de octubre de 2019, mediante el cual el Tribunal precisa que habiendo concluido las horas de despacho para la presentación de los informes se observó que las partes no hicieron uso de tal derecho, comenzando a computarse a partir del día siguiente el lapso de observaciones de acuerdo a lo estipulado en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil.

En el escrito presentado dentro de la oportunidad de las observaciones por el demandante alego la representación de la parte actora aquí recurrente la infracción del numeral 4º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, por haber incurrido en el error de la indebida aplicación de una disposición legal no teniendo relación alguna con el thema decidendum, por cuanto se trata de una demanda por cumplimiento de un contrato de opción de compra venta y no de un contrato de venta pura y simple, lo que la Juzgadora del Tribunal A quo utilizó para fundamentar su decisión en el artículo 1.474 del Código Civil, que nada tiene que ver con la pretensión del demandante y las defensas opuestas por la demandada. Alego que la disposición aplicada por la Juez nada tiene que ver con la litis propuesta.

De igual manera denunció el error cometido en la motivación aplicando literalmente lo establecido en la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta, obviando la aplicación de lo establecido en el artículo 1160 del Código Civil. Alego que la demandada no procedió hacer acto de presencia en la agencia a retirar el instrumento cambiario para que posteriormente procediera por medio de su departamento legal a la redacción y posterior protocolización del documento traslativo de propiedad. Alego que una vez notificado el demandante del crédito por la entidad bancaria dicho ente le realizo llamada telefónica la demandada notificándoles que debería retirar el cheque por el monto de cuatrocientos cuarenta mil bolívares (Bs.440.000,00), que una vez aprobado el crédito era carga de la demandada acudir a la entidad bancaria a retirar el cheque, que así no haya sido probado en autos de acuerdo al principio de las máximas de experiencias y el principio iura novit curia, que los procedimiento crediticios deben ser conocidos por el Juez.

Denunció la violación de la ley, máximas de experiencias y violación del principio Iura novit curia. Denuncio dentro del ordinal invocado el vicio de errónea interpretación , ya que no aplicó de manera acertada la Resolución número 11, mediante la cual se dictan las normas referentes a la formulación e implantación de políticas que permiten favorecer modalidades de pago financiamiento y créditos accesible a todos los sectores de la sociedad para la construcción, autoconstrucción, adquisición, mejora y ampliación de viviendas, dictado por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, publicada en Gaceta Oficial Nro. 40.115 del 21 de febrero de 2013. Que la comentada Resolución establece cuando en el contrato como en el caso en autos, el retardo en la protocolización del crédito hipotecario sea imputable a la persona del optante. Reitera que la demandada no acudió a la entidad bancaria a retirar el cheque, y que el efecto inmediato es que el banco no podía proseguir con los pasos subsiguientes del crédito, por lo cual no se redactó el documento y protocolizar para perfeccionar la compra venta, que planteada la hipótesis, queda claro que el incumplimiento es de parte de la demandada. Alegó que la demandada hizo caso omiso a las llamadas de la entidad bancaria donde le notifico la entidad bancaria la aprobación del crédito el 27/09/2013, alegando los hechos que dieron lugar por parte de la demandad a la expiración del contrato posterior al 07/10/2013. Finalmente indicó que era obligación de la demandada retirar el cheque en la Institución para proceder a los subsiguientes pasos que la Juez de la recurrida de cuerdo en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil,

Se observa que el escrito en el cual el demandante a través de su apoderado judicial, invoca vicios en la sentencia en los términos antes dicho, si bien fue presentado durante el lapso de observaciones, esta Juzgadora, observa que habiendo aperturado este Tribunal en su oportunidad aun sin informes, abrió el lapso para observaciones. Ahora bien, para no menguar el derecho a la defensa, siendo que por doctrina de vieja data las observaciones forman parte de los informes, seguidamente quien aquí juzga procede analizar y emitir pronunciamiento en relación a las denuncias formuladas por la parte actora en aquella oportunidad.

En relación al vicio de inmotivación establecido en el ordinal 4º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, la reiterada jurisprudencia de la Sala de Casación Civil, ha establecido las modalidades en que puede presentarse la inmotivación que se refiere a la falta de señalamiento por parte del Juez de las razones de hecho y de derecho de su decisión como lo son:
a) Porque la sentencia no contenga materialmente ningún razonamiento que la apoye. b) Porque las razones expresadas por el sentenciador no guardan relación alguna con la pretensión deducida o las excepciones o defensas opuestas.
c) Porque los motivos se destruyen los unos a los otros por contradicciones graves e inconciliables.
d) Porque todos los motivos son falsos. El razonamiento del juez conduce a una conclusión apartada palmariamente de la realidad procesal.
e) Por motivación acogida, cuando el juzgador no señala sus motivos, sino que asume y dar por entendidos los del juzgador de la apelación, dando por reproducidos los mismos como único soporte para motivar el fallo de alzada, sin esgrimir una fundamentación propia.
f) Por petición de principio, cuando se dé por probado lo que es objeto de prueba, cometiendo el juez un sofisma, vale decir, un argumento falaz y/o una tergiversación engañosa de los hechos que aparentan ser la verdad.
g) Por motivación ilógica o sin sentido. Cuando los motivos son tan vagos, generales, ilógicos, sin coherencia o absurdos que impiden conocer el criterio jurídico que siguió el juez para dictar su decisión.
h) Por motivación aparente o simulada. Aquella que no pasa de ser un intento fingido de cumplimiento formal al mandato de la ley, y que consiste en el empleo de citas de disposiciones legales, jurisprudencia, doctrina y de frases vagas o genéricas que dan la impresión de haberse hecho un razonamiento, pero que por sí solas no permiten conocer realmente cuáles son las razones de hecho y de derecho por las que se arribó a la decisión.
i) Por inmotivación en el análisis de los medios de pruebas. Que hace imposible desentrañar cual es su contendido y que elementos dimanan de ellos, no se expresa ningún razonamiento en torno a lo que el juez considera que se probó; o no señala los motivos por los cuales fueron desechados.
j) Inmotivación de derecho, por la falta de señalamiento de las normas legales aplicables para la resolución de los distintos aspectos del fallo.

De los particulares señalados, se colige, que en modo alguno lo aducido por el demandante, a señalar que la Juez de la recurrida implemento el artículo 1.474 del Código Civil que se refiere a la venta referido, cuando lo convenido es un contrato preparatorio, añadiendo a tal alegato que el criterio que ha debido implementar para la resolución del caso es la dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 20 de julio de 2015, distinguida con el Nro. 870.

Tal como se desprende de la fecha de la sentencia de la Sala Constitucional, fue dictada el 20 de julio de 2015, y en la que se ordenó que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, sin referir que la misma tuviese efectos ex nunc.

Se colige que el criterio asumido por la Sala citada es posterior a la presentación de la demanda a saber el 25 de febrero de 2014, es de destacar que lo solicitado sería aplicar una decisión de carácter retroactivo, pues ello iría en contra de la seguridad jurídica, y violación de los principios constitucionales de confianza legítima y expectativa plausible, al aplicar un criterio no vigente para la presentación de la demanda. En tal sentido, se observa que los argumentos esgrimidos, responden a su inconformidad de la decisión que precisamente impugna a través el recurso ordinario de apelación en relación a los análisis y razonamientos a los que arribo la Juez para fundamentar y motivar su decisión, destacando además que es ante esta instancia Superior, que el demandante alega hechos que no fueron controvertidos al advertir, que es la demandada quien debía retirar el cheque, cuando la entidad bancaria que aprobó el crédito le hizo llamada telefónica, hecho este no alegado en la oportunidad legal para ello, concluyendo quien aquí decide que el vicio denunciado formulado en base al ordinal 4º del artículo 243 ut supra citado, no encuentra asidero jurídico, y por ende no puede prosperar; Y así se decide.
En relación a la violación de las máximas de experiencias que ha debido aplicar la Jueza del Tribunal recurrido, debemos acotar que las mismas se infringe cuando son aplicadas, y no por omisión cuando ha dejado de hacerlo. Por interpretación en contrario cuando decide aplicarlas, tomando en consideración que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, establece el carácter potestativo. HA reiterado la Sala de Casación Civil en relación a las máximas de experiencia que “...son definidas como las nociones o percepciones que poseen un número de personas, y que aplican para ciertas situaciones en un lugar determinado...”. (Ver sentencia N° 799, de fecha 16 de diciembre de 2009, caso: Williams López Cardón contra Avior Airlines, C.A.). Asi establecido lo anterior, no se encuentra patentado el error denunciado; Y asa se decide.
En lo que concierne al principio iura novit curia, el mismo se corresponde a la aplicación por el Juez de los principios jurídicos que constituye la máxima que el derecho lo conoce el Juez, en tal sentido los jueces no pueden ni deben suplir hechos no alegados por las partes sin elaborar argumentos de derecho para fundamentar la decisión, lo que es aplicar el derecho alegado o no por las partes a los hechos, que da lugar a que el Juez puede cambiar las calificaciones que las partes hayan presentado producto de su criterio jurídico: Así las cosas, la Juez de la recurrida, estableció según su análisis de la situación de los hechos alegados por las partes, y que subsumió en los supuestos fácticos de la norma jurídica aplicada, y como se reitera tal argumento esgrimido por el aquí recurrente, son dirigidos a considerar que la sentencia hoy objeto de revisión; lo que corresponde a esta Alzada precisar si la decisión se encuentra o no ajustada a derecho en virtud del recurso ordinario de apelación aquí ejercido razón por la cual la denuncia procurada en este sentido, debe ser declarada improcedente; Y así se decide.
DELIMITACIÓN DE LA CONTROVERSIA

En el presente caso, versa sobre el contenido de los instrumentos autenticados en fechas 14/05/2013 y 06/06/2013 y el instrumento mediante el cual las partes aquí en controversia, en relación a lo convenido como lo es optar a la compra de un inmueble por parte del ciudadano Ángel David Belisario ofrecido por la promitente vendedora ciudadana Yalecnis del Carmen Ramírez, Devia.

A fin de establecer los límites de la controversia en atención a lo establecido en el numeral 3º del artículo 243 del Código Adjetivo Civil, tenemos que el demandante adujo que mediante documento debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Segunda del Estado Barinas, de fecha 06 de Junio del año 2013, la cual quedo anotado bajo el Numero: 30, Tomo: 155, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, pactando contrato de Opción a Compra-Venta en la cantidad de ochocientos mil bolívares (Bs.800.000,00), conforme se estableció en la Cláusula Tercera del contrato, entregando de acuerdo a la cláusula cuarta a la propietaria demandada la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs.150.000,00), como arras en garantía del derecho de preferencia para adquirir el bien determinado en el contrato, que el precio sería pagado de conformidad con la Cláusula Segunda:, en el término para formalizar la negociación fue pactada en (90) días más (30) días de prórroga, contados a partir de la fecha de la firma del documento, a fin tramitar en un banco o cualquier otra entidad financiera el crédito o préstamo para pagar el precio; que con anterioridad pacto con la propietaria de forma verbal, entregando el 14 de febrero del año 2.013, la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs.350.000,00), y el 03/06/2013, la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs.250.000,00), por concepto del pago de un monto total de ochocientos mil bolívares (Bs.800.000,00), monto éste acordado en el ofrecimiento como precio del inmueble, que introdujo la solicitud para el otorgamiento del crédito hipotecario dentro de los plazos fijados por la institución bancaria Banco Bicentenario, Agencia Libertad a los fines de pagar el saldo del precio convenido.

Que el 27/09/2013 le fue aprobado el crédito, por la cantidad de cuatrocientos cuarenta mil bolívares (Bs.440.000,00), con un plazo de Trescientos (300) días para disponer del mismo por motivo de ser del tipo de Producto MISION VIVIENDA LPH, que el contrato estaba vigente hasta el 06 de Octubre del año 2.013, que le fue comunicado a la propietaria en la oportunidad de su aprobación; que hizo caso omiso y se negó apersonarse a la referida entidad bancaria y darse por enterada del mismo, y a su vez de recibir la información que la documentación, trámites y redacción del documento definitivo de venta se encuentran en el departamento correspondiente de dicha entidad bancaria es quien realizara el documento de venta definitivo, el bien sería objeto de hipoteca legal.

Que la propietaria promitente de manera temeraria al enterarse de la aprobación del crédito dispuso, que ya el valor de dicho inmueble no era el pactado, sino aumento el valor del mismo a la cantidad de un millón, quinientos mil bolívares (Bs.1.500.000,00), que estando dentro del lapso legal para el perfeccionamiento de la venta no espero a que la entidad bancaria a través de su departamento legal, elaborara el documento definitivo; que desde la citada fecha estaba a la espera de que la vendedora cumpliera con su obligación en principio de apersonarse a la referida entidad Bancaria y de una manera responsable solicitar información sobre el estatus del documento definitivo, a fin del otorgamiento definitivo del documento de venta del inmueble por ante el Registro Público del Municipio Barinas, del estado Barinas, que cumplió con la obligación de forma reiterada y sistemática no obstante los múltiples requerimientos y gestiones amistosas efectuadas para lograr tal propósito, no obstante cumplió antes del vencimiento del mismo, y es dicha entidad la encargada de la realización del documento definitivo y pago a la Propietaria.

Realizó la demandada dos (02) reuniones, los días 07 de Octubre del año 2.013 y 14 de Octubre del año 2.013. y manifiesta libre de voluntad, y sin coacción alguna mediante acta que ella misma redacto que de manera unilateral la propietaria aumento y ratifico que el monto del valor del inmueble es un millón quinientos mil bolívares, (Bs.1.500.000,00), desconociendo cumplir con lo establecido en las cláusulas del documento de Opción a Compra-venta suscrito entre ambos, que no acepto..

Que el 21 de Octubre del año 2.013, mediante notificación escrita y enviada por la propietaria y según la cláusula segunda del contrato había expirado o finalizado el termino para ejecutar la opción, y procedió a devolver y reembolsar las arras entregadas (parte de pago) que dan un total de seiscientos mil bolívares (Bs.600.000,00), previa deducción a la cantidad, de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs.40.000,00), a título de clausula penal por mi incumplimiento y como resarcimiento o justa indemnización por el perjuicio ocasionado a su persona, siendo el monto devuelto la cantidad de quinientos sesenta mil bolívares (Bs.560.000,00), conforme se evidencia en depósito de cheque de gerencia del Banco Mercantil N°41019857, Código Cuenta Cliente N° 0105-0616-64-2616019857, de fecha 18/10/2.013, referencia N° 099564,.

Que la propietaria del inmueble mediante ese depósito demuestra que le había otorgado, entregado y cancelado la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs.600.000,00), descuenta la cantidad antes dicha., según por estar incurso en incumplimiento de Contrato, según la Cláusula Sexta del referido contrato, desconociendo la propietaria del inmueble temerariamente todas las disposiciones contempladas en dicho contrato suscrito entre ambos.

La propietaria sin justificación se negó a cumplir con su obligación cumplir con las disposiciones establecidas en el referido Contrato de Opción a Compra-Venta, de otorgar por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Barinas, del estado Barinas el correspondiente documento definitivo de Compra-Venta del inmueble antes identificado, objeto del contrato cuyo cumplimiento solicita por la vía jurisdiccional, que violentó de manera temeraria lo establecido en fecha 21 de Febrero del año 2013, que fue publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.115, la Resolución N° 11, dictada por el Ministerio para el Poder Popular de Vivienda y Hábitat, el día 05.02.2013, donde expresamente se dispuso en sus artículos 1 y 4, los supuestos previstos para la ejecución de cláusulas penales o aumento del precio de inmueble dados en opción de compra-venta, dejando expresamente por sentado que cuando el retardo fuera imputable a un tercero, no podría ejecutarse la cláusula penal o establecer aumentos al precio del inmueble, que la resolución aplica al caso, dado que la opción se encontraba vigente y no existía incumplimiento del referido Contrato de Opción a Compra-Venta, tal conto fue convenido en el contrato y que constituye el objeto de la pretensión interpuesta de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO con fundamento en lo estipulado en el Articulo 1.167 del Código Civil Venezolano Vigente.

Por su parte la parte demandada, convino en que se celebró Contrato de Opción a Compra autenticado por ante la Notaría Segunda de Barinas en fecha 06 de junio del año 2013, bajo el No. 30, Tomo 155 de los libros de autenticaciones.

Negó, rechazo y contradijo, que el contrato de opción a compra-venta firmado debidamente Autenticado antes dicho, contenga la obligación para presentarse al Banco que otorgaría el crédito al ciudadano, Ángel David Belisario, que si era la obligación del demandante una vez aprobado el crédito, en fecha 27 de Septiembre de 2.013, tal como el mismo lo manifestó, en el libelo de demanda, proceder inmediatamente a introducir el documento definitivo de compra-venta en la Oficina de Registro Público del Municipio Barinas del estado Barinas, para su firma y posterior protocolización, se evidencia el retardo en el cual incurrió, aplicando las consecuencias jurídicas establecidas en el artículo 4 de la Resolución No. 11. de fecha 05/02/2013, dictada por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 40.115 de fecha 21 de febrero del año 2013,

Que haya obrado con una conducta temeraria para el incumplimiento del contrato de Opción a Compra-Venta, que desde el inicio de la negociación actuó de buena fe, que si bien es cierto que en el mes de febrero del año 2.013, pacto de manera verbal una opción de compra-venta con el demandante, en la cual le facilitó el documento que le acredita la propiedad sobre el inmueble, con sus respectivos soportes (Copia de cédula de identidad, Registro de Información Fiscal (R.1.F), ficha catastral, solvencia inmobiliaria, entre otros...) todos necesarios a los efectos de que procediera a realizar los trámites para la solicitud del crédito, que habiendo transcurrido un lapso de tiempo prudencial de aproximadamente tres (03) meses, se firma con el demandante un primer contrato de Opción a Compra-Venta, en fecha 14/05/2.013, el cual fue Autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Barinas, anotado bajo el N° 48, Tomo 128, de los libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaria, y habiendo transcurrido específicamente, veintidós (22) días luego de la autenticación de ese primer contrato de Opción a Compra-Venta, el demandante, de una manera irresponsable y negligente acudió manifestando que para ese momento aún no había introducido la solicitud del crédito en el banco y que en razón de ello y debido al tiempo ya transcurrido, en el banco le habían solicitado una nueva opción a Compra-Venta de fecha reciente; evidenciándose con esa aptitud el poco interés del demandante en solicitar el crédito para la adquisición del inmueble; a pesar de ello obrando de Buena Fe, accede a firmar con el demandante, el segundo contrato de Opción a Compra-Venta, en fecha 06/06/2013, con el cual en definitiva realizó la solicitud del crédito.

Que le fue aprobado el crédito dentro del término del contrato y no procedió a realizar los trámites necesarios a los efectos de introducir el documento de venta definitivo así como a cancelar los aranceles correspondientes por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Barinas, en cuanto a que debía presentarse ante la entidad bancaria, donde el demandante solicito el crédito, cuando nunca recibió notificación, que en el contrato no era obligación de conformidad con lo pactado y acordado, previa las pautas acordadas.. que al incurrir en el retardo previsto en el artículo 4 de la Resolución No. 11, de fecha 05/02/2.013 dictado por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat le fue devuelto el 21/10/2013 al demandante las arras entregadas, es decir, la cantidad de Quinientos Sesenta Mil Sin Céntimos (560,000,00) previa deducción de Cuarenta Mil Bolívares Sin Céntimos (Bs. 40.000.00) por concepto de clausula penal, que el demandante procedió a denunciarla en fecha 15/11/2013, por ante el Ministerio Público por los delitos de Estafa Calificada y Usura, la cual no llego a prosperar, por ausencia de tipicidad penal

Tal como se establece en los hechos constitutivos de la parte demandante, pretende el cumplimiento del contrato de opción de compra venta cuyo objeto es un inmueble descrito en los instrumentos contentivo de dicha convención suscrito con la demandada en la que se ofrece en venta un bien inmueble por el lapso de tiempo acordado por ambas partes, siendo que por su parte la demandada alego hechos constitutivos que el demandado no cumplió en el tiempo establecido en las convenciones con la formalización del negocio para pagar el precio en el acto de la protocolización mediante el instrumento de la enajenación que se haga la tradición legal de propiedad del inmueble, devolviendo al demandante en fecha 18/10/2013 las arras entregada previa deducción por concepto de cláusula penal.

El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:
“…Artículo 506. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba…”
Por su parte el artículo 1.354 del Código Civil dispone lo siguiente:
“...Artículo 1.354. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…”

Los citados artículos, establecen, en líneas generales, que en materia de obligaciones el actor debe probar las afirmaciones que suponen su existencia, y quien pretende que ha sido libertado de ella, debe, a su vez, probar el pago o el hecho que ha producido su extinción.
En el caso de autos si bien la parte demandante exige el cumplimiento del contrato, la parte demandada, adujo que el demandante no fue diligente por cuanto posterior haber transcurrido veintidós (22) días no había introducido la solicitud de crédito del banco y posteriormente le fue aprobado el 27/09/2013, cuyos alegatos se contraen a hechos extintivos para el cumplimento reclamado de la pretensión. En consecuencia la carga de probar los hechos constitutivos de la pretensión de haber cumplido con las obligaciones contraídas en el contrato convenido para exigir la transferencia del derecho de propiedad a través de la protocolización en virtud de que la entidad bancaria le aprobó el crédito para el pago del precio; le corresponde a la parte actora; así como a la parte demandada los alegatos constitutivos con los que se excepciona concluyendo que no existe obligación alguna por su parte; Y así se declara.

MEDIOS DE PRUEBAS APORTADOS AL PROCESO.

De acuerdo con lo establecido en los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil, procede esta Alzada a analizar los medios de pruebas que se encuentren en las actas procesales a saber:

PRUEBAS DEL DEMANDANTE:

1. Copia Certificada Contrato de opción de compra venta suscrito entre el ciudadano Angel David Belizario, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Ne V. 4.797.315 en su condición de optante y la ciudadana YALECNIS DEL CARMEN RAMIREZ DEVIA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V. 14.340.737 como Propietaria, debidamente autenticada por ante la Notaria Segunda del Estado Barinas, en fecha 06 de junio de 2013, bajo el N° 30, Tomo: 155 de los libros respectivos sobre el inmueble constituido por una parcela de terreno distinguido con el número trece (13) de aproximadamente ciento ochenta metros cuadros (180 Mts) y la casa consta de un área de construcción de sesenta y cinco metros cuadrados (65 Mts"), ubicado en el sector el Roble Manzana Bl, la cual forma parte del Conjunto Residencial Carretera Nacional, via San Cristóbal Finca la Colina en el Municipio Barinas Estado Barinas.

Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público autenticado, de acuerdo con lo estipulado en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, de cuyo contenido se desprende el convenio de las partes en el que se establecieron obligaciones que denominaron opción de compra venta en el que la aquí demandada ofrece en venta al demandante el inmueble descrito, el monto del ofrecimiento

2. Original de recibo por la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00), de fecha catorce (14) de febrero del año dos mil trece (2013), cuyas rúbricas son identificadas en el texto a los ciudadanos aquí en controversia Yalecnis Ramirez Devia y Angel Belisario.

Dicha instrumental se trata de un documento privado que le fue opuesto a la parte demandada, por parte de accionante, el cual no fue desconocido ni tachado en la oportunidad legal para ello, en consecuencia se le otorga valor probatorio de acuerdo a lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil. De su contenido se desprende que la demandante declara recibir la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs.350.000,00) por pago de parte de un monto total de ochocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 800.000,00).

3. Copia simple de cheque N° 74680030, cuenta N° 01750132140071356840,0 fecha tres (03) de julio del año dos mil trece (2013), por la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00).

Si bien se trata de un efecto mercantil que constituye ser un documento privado que contiene una orden de pago dada por el librador girada contra la cuenta bancaria, se observa reúne los requisitos establecidos en el artículo 490 del Código de Comercio, por tanto se le otorga valor probatorio de acuerdo a lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, mediante el cual se demuestra el pago por montos acreditar al pago del precio.

Se denota que dicha instrumental fue librado a nombre del ciudadano Wilfredo Falcón, quien adujo el demandante tratarse del cónyuge de la demandada de lo cual no se encuentra elemento probatorio en autos que demuestre tal estado civil, puesto tal como se desprende de la copia simple de la cédula de identidad de que corre al vuelto del folio once (11) la demandante para aquel entonces era de estado civil soltera. Sin embargo de los hechos narrados por la demandada, existe un indicio al afirmar que le devolvió al demandante la cantidad de quinientos sesenta mil bolívares (Bs.560.000,00) que se corresponde al monto recibido de seiscientos mil bolívares (Bs.600.000,00), discriminados así: trescientos cincuenta mil bolívares (Bs.350.000,00) recibidos según se colige de instrumental descrito en el particular 2., y lo que corresponde al monto del cheque, lo que totaliza el monto del que le fue descontada la penalización que se encuentra referida en la instrumental que más adelante se analizará en el particular 7.

4. Copia simple de avalúo realizado por la ciudadana Ing. Raiza Silva Bourrillon en fecha Mayo del año dos mil trece (2013).
Se trata de un instrumento privado elaborado extra proceso, por un tercero ajeno al juicio, el cual ha debido ser ratificado en juicio. Sin embargo del mismo no emerge elemento de prueba alguno de manera directa con los hechos controvertidos.

5. Copia Simple de impresión de Correo Electrónico en el que se lee que se aprueba el crédito hipotecario por la cantidad de cuatrocientos cuarenta mil bolívares (Bs. 440.000.00) al ciudadano Ángel David Belisario, remitido por el Banco Bicentenario.

Tal documental consiste en la impresión del contenido de un correo enviado de manera electrónica, por tanto se trae la reproducción de mensaje de datos, en el formato documento que resulta ser su equivalente, de acuerdo a lo establecido en el artículo 4 del Decreto Ley de Mensajes y Datos Firmas Electrónicos, en tanto equivale a la categoría de documento privado de acuerdo a lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, cuyo emisor Gerente Nelsy Pernía, Gerente Sucursal Libertad de Barinas, sin fecha, se lee: “a continuación se detalla status de la solicitud de crédito de cliente Ángel Belisario, el cual fue aprobado condicionado a fin de mandar a documentar el cliente debe presentar los recaudos requeridos por el comité”. Es de destacar que tal impresión acompañada al libelo y promovida por el demandante, se encuentra incompleta atinente a información en relación cuadro, más sin embargo no llevan a la convicción de quien aquí decide, de la certeza de la fecha y exactitud en que le fue aprobado el crédito por parte de la Institución Bancaria, alegado por el demandante, y que se corresponda dentro del lapso acordado en la convención por él invocada de fecha 06/06/2013.

6. Copias simples de actas de reunión celebradas por el optante Ángel David Belisario y la Propietaria Yalecnis del Carmen Ramírez Devia ut supra identificados, de fecha 07/10/2013 y 14/10/2013, de cuyo contenido se desprende que se trató el término de la expiración del contrato de opción a compra venta suscrito entre ambas partes y el establecimiento de una nueva oferta del inmueble a mantenerse durante treinta (30) días, el primero, y en la segunda la manifestación de rechazo de la oferta por el demandante por las razones que adujo.

7. Original de escrito dirigido al ciudadano Ángel David Belisario por parte de la ciudadana Yalecnis del Carmen Ramírez Devia de fecha veintiuno (21) de octubre del año dos mil trece (2013), mediante el cual le notifica devolver o reembolsar las arras entregadas previa deducción del monto equivalente a la cantidad de incumplimiento como resarcimiento o justa indemnización siendo devuelto la cantidad de quinientos sesenta mil bolívares (Bs. 560.000,00).

Tal instrumental se trata de una carta misiva dirigida al demandante por parte de la demandada de acuerdo a lo estipulado en el artículo 1371 del Código Civil, en la que se notifica que en virtud de haber finalizado en fecha 06/10/2013, sin haber aceptado la oferta no se había perfeccionado el contrato, le devuelve las arras previa deducción de la cantidad allí señalada a título de cláusula penal. Dicha documental por tratarse de una prueba escrita, consiste en un hecho admitido por la demandada, lo que comprueba con tal documental, haber devuelto las cantidades dadas en arras, por considerar la demandada que había expirado la oportunidad para el perfeccionamiento de la venta, adminiculado a la afirmación antes dicha por parte de la demandada, de acuerdo con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, llevan a la convicción de que las cantidades dadas en arras le fueron devuelta, que adujo el demandante corresponderse a parte del pago y la demandada aduce se corresponde a las arras, lo cual a fin de dilucidar dada las notables diferencias que comporta en la denominación dado al contrato, parte de la interpretación del contrato que esta Juzgadora establecerá de acuerdo a lo estipulado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, más adelante

8. Copia simple de Cheque N° 41019857, girado contra la cuenta corriente número Nº 01050616642616019857 del Banco Mercantil a nombre del ciudadano Angel Darío Belisario, de fecha dieciocho (18) de octubre de dos mil trece (2013), por la cantidad de quinientos sesenta mil Bolívares (Bs. 560.000.00), con su respectivo comprobante de transacción.

Se reproduce la valoración establecida en el particular 3., que en esta oportunidad se corresponde a las cantidades recibidas por la demandada menos el descuento por lo que ejerció en cuanto a la cláusula penal corresponde la instrumental a un efecto mercantil que constituye ser un documento privado que contiene una orden de pago dada por el librador girada contra la cuenta bancaria, se observa reúne los requisitos establecidos en el artículo 490 del Código de Comercio, por tanto se le otorga valor probatorio de acuerdo a lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, mediante el cual se demuestra el pago por montos con motivo de la devolución de la cantidad de quinientos sesenta mil bolívares (Bs.560.000,00).

9. Copia simple de misiva dirigido al Banco Bicentenario sucursal Libertad de Barinas, sin fecha donde solicito una certificación del Banco de la aprobación, más no se liquidó en ningún momento.

De acuerdo con lo establecido en el artículo 1371 del Código Civil se corresponde a una carta misiva, en copia simple, sin fecha de acuse de recibo, que por sí solo no acredita la comprobación de los hechos alegados, como lo es el cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato de opción de compra venta.

10. Copia simple de contrato de compra venta protocolizado en fecha veintidós (22) de octubre del año dos mil trece (2013), suscrito entre la Ciudadana Yalecnis del Carmen Ramírez Devia suficientemente identificada da en venta a la ciudadana Martha Josefina Vega Superlano, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 10.555.444 el inmueble descrito en el texto de este fallo, quedando inscrito en fecha 22/10/2013, bajo el N° 2013.4298, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 288.5.2.11.10220 correspondiente al libro del folio real del año dos mil trece (2013).

Tratándose de un documento público en atención a lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, del mismo no emerge elemento de prueba relacionado con la relación contractual cuya cumplimiento se peticiona, razón por la cual no se le otorga valor probatorio alguno.

PRUEBAS DE LA DEMANDADA

1. Copia Certificada Contrato de opción de compra venta suscrito Angel David Belisario, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.797.315 en su condición de optante y Yalecnis Del Carmen Ramirez Devia. Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-14.340.737 como Propietaria, debidamente autenticada por ante la Notaria Segunda del Estado Barinas de fecha 06/06/2013, bajo el Nº 30, Tomo: 155 de los libros respectivos, sobre el inmueble descrito, cuyos datos de autenticación se encuentran anteriormente relacionado.
Se encuentra analizado y valorado ut supra.

2. Copia Certificada de contrato de opción de compra venta suscrito por Angel David Belizario, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.797.315 en su condición de optante y Yalecnis Del Carmen Ramirez Devia, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-14.340.737 como Propietaria, autenticado bajo el Nº 48, tomo 128 de fecha catorce (14) de mayo del año dos mil trece (2013), sobre el inmueble constituido por una parcela de terreno distinguido con el número trece (13) de aproximadamente ciento ochenta metros cuadros (180 Mts²) y la casa consta de un área de construcción de sesenta y cinco metros cuadrados (65 Mts), ubicado en el sector el Roble Manzana B1, la cual forma parte del Conjunto Residencial Carretera Nacional, vía San Cristóbal Finca la Colina en el Municipio Barinas Estado Barinas.

Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público autenticado, de acuerdo con lo estipulado en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, de cuyo contenido se desprende que se corresponde con los hechos alegados por la parte demandada, que el primer contrato suscrito por ante la Notaría Pública, data de fecha 14/05/2013, cuestión que en modo alguno alegó el demandante en sus hechos constitutivos de la pretensión, suscrito posterior al convenio verbal celebrado en febrero de 2013, hecho este admitido por la demandada. Por lo que se comprueba que además del convenio autenticado en fecha 06/06/2013, ya con anterioridad se había celebrado convenio entre las partes en fecha 14/05/2013.

3. Copia certificada de denuncia de fechas veintiuno (21) de noviembre del año dos mil trece (2013), emanada del Ministerio Público causa N° MP-4896362013, oficio Nº 06-F2-5214-13, donde el Ciudadano Ángel David Belisario up supra identificado denuncia por Estafa contra la ciudadana Yalecnis del Carmen Ramírez Devia ya identificada.

4. 4. Original de actuaciones y sentencia Interlocutoria de sobreseimiento, de fecha once (11) de septiembre del año dos mil catorce (2014), emitida por el Tribunal Itinerante en lo Penal en función de control N° 05 del Circuito Judicial del Estado Barinas, asunto: EP01-P-2014-004190, donde se decretó: el Sobreseimiento de la causa a Favor de la ciudadana Yalecnis del Carmen Ramírez Devia up supra.

Se tratan los puntos 3 y 4 de actuaciones judiciales tramitadas por ante el organismo competente para ello en concordancia con las atribuciones que le confiere a los funcionarios del Ministerio Público de acuerdo con el numeral 3 del artículo 16 de la Ley Orgánica del Ministerio Público, en virtud de tratarse de delitos de acción pública con ocasión de la denuncia formulada por el demandante; así como sentencia del Tribunal Itinerante de Control del Estado Barinas de fecha 11 de septiembre de 2014, en la que se decidió el sobreseimiento de la causa a favor de la ciudadana Yalecnis del Carmen Ramírez Devia , en la que figuraba como víctima el demandante. Se desprende que la primera actuación de parte de la Fiscalía, data de fecha 21/11/2013, siendo que la sentencia fue dictada el 11/09/2014, de lo que se deduce que se interpuso la denuncia anterior a la presentación de la demanda que aquí nos ocupa. Si bien se pretendió dar carácter penal, a lo que fue objeto de las obligaciones establecidas en esa relación jurídica a voluntad de las partes; se desprende no obstante que responde al derecho de los justiciables a acudir ante los órganos competentes a fin de que sean atendidas sus peticiones de acuerdo con el artículo 51 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Sin embargo no se desprende de dicha documental elemento de prueba relacionado con la pretensión del aquí demandante relativa al cumplimiento del contrato.

5. Copia Simple de planilla de pago municipal, N° 808219236366, de fecha veintiocho (28) de Enero del año dos mil trece (2013), expedido por el Servicio Autónoma Municipal de Administración Tributaria (SAMAT) de la Alcaldía Bolivariana y Socialista del Municipio Barinas

6. Copia Simple de impuesto sobre Inmuebles Urbanos N 961140213280 vigente hasta el treinta y uno (31) de Diciembre del año dos mil trece (2013)

7. Copia Simple de Ficha catastral N° 06.04.10 de fecha veintidós (22) de febrero del año dos mil trece (2013), expedida por la Secretaria Ejecutiva del Poder Popular para el Ordenamiento Territorial Dirección de Catastro Municipal, de la Alcaldía Bolivariana Socialista del Municipio Barinas.

8. Copia simple de Registro de Vivienda Principal N° 202052100-70-13-00314527, de fecha primero (01) de marzo del año dos mil trece (2013), expedido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT).

De las pruebas señaladas en los numerales 5,6,7 y 8, se aprecian en todo su valor para comprobar sus contenidos como documentos públicos administrativos que de acuerdo con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los mismos no fueron impugnadas, siendo que tales documentales son expedidos por los funcionarios con competencia para ello al administrado dado el cumplimiento de los requisitos; los dos primeros en relación con la Administración Tributaria Municipal, Dirección de Catastro Municipal el tercero y el último de ellos por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, expedidos a nombre de la demandada y el tercero ante la administración los que intervienen ni desconocidas por el adversario.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Partiendo de la autonomía prevista en el artículo 6 del Código Civil, no se deben obviar los límites que al respecto imponen las normas jurídicas en las que esté interesado el orden público y las buenas costumbre por cuanto no pueden ser relajadas o modificadas por los convenios particulares
Por otra parte al prevalecer el principio de la autonomía de la voluntad de las partes, el Legislador delegó a los particulares crear, modificar, reglar, transmitir y extinguir sus relaciones jurídicas en el ámbito del derecho privado patrimonial, ha señalado la doctrina que son normas jurídicas de autorregulación de los intereses, debiendo utilizar el que el ordenamiento reconoce
Domínguez Guillen, M (2001), “Aproximación al Estudio de los derechos de la personalidad”, expresa que la libertad se manifiesta en el ámbito del derecho privado en múltiples circunstancias, pero básicamente se aprecia en forma clara en el ámbito de negociaciones jurídicas que reflejan la plena autonomía del sujeto”. p. 181.
De lo anterior se desprende que existe libertad en cuanto al establecimiento de relaciones jurídicas en el derecho privado en la que los ciudadanos construyen sus obligaciones recíprocas, o en el caso que una de ellos asume el cumplimiento de obligaciones para generar con ello la exigencias o la contraprestación debida. Lo que se relaciona con el artículo 20 Constitucional del principio del libre desenvolvimiento de la personalidad
Las leyes que regulan los contratos, y se establecen en interés de los particulares más que en el de la colectividad. De allí que el legislador ha pretendido que sean los particulares quienes cuiden sus estipulaciones, ya que no obligan a terceros, sino de manera directa a los propios contratantes, salvo excepciones establecidas por la propia ley. No obstante se ha reglamentado los más usuales, por ello existe una infinidad de contratos innominados, así como la posibilidad de modificar la estructura de los contratos, ya celebrados y/o acordados.
Es así como el artículo 6 del Código Civil, prevé:
Artículo 6: No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres.
Aguilar Gorrondona, José Luis, 2009, Derecho Civil I. Personas, señala que el contenido del anterior artículo, reconoce la existencia de dos clases de normas, unas en cuya observancia están interesados el orden público y las buenas costumbres, las cuales no pueden renunciarse ni relajarse por convenio particulares, y otras cuya observancia no están interesadas el orden público ni las buenas costumbres, las cuales si pueden renunciarse y relajarse por convenio particulares. Menciona que las primeras son las llamadas normas taxativas o imperativas e integran el llamando Derecho necesario o impositivo, y las segundas son las llamadas dispositivas o permisivas e integran el Derecho voluntario, facultativo o supletorio. Las normas taxativas pueden ser prohibitivas o preceptivas, según sean negativas o positivas de acuerdo con su contenido. Las normas dispositivas pueden ser interpretativa o supletorias. Las primeras tienden a determinar el contenido de la voluntad de los particulares cuando éstos la han expresado en forma dudosa o incompleta. Las normas supletorias o integradoras son las dictadas por la ley para regir lo que los particulares no ha regulado, o sea, para suplir la voluntad de los particulares que éstos no han expresado. Concluye el autor citado que los límites de la autonomía están determinados por las normas taxativas o imperativas, o sea aquellas en cuya observancia está interesado el orden público y las buenas costumbres. p 32-33.
Es de significar, que el contrato surge del acuerdo de voluntades entre dos o más personas; y de igual forma para que surta efecto un contrato, es necesario que cumpla ciertos requisitos tales como: 1. El consentimiento de las partes; significa las manifestaciones de voluntades de las partes contratantes. 2. Que el objeto que pueda ser materia de contrato; este tiene que ser posible, lícito, determinado; es decir, las cosas futuras no pueden ser objetos de contratos. 3. Causa lícita; quiere decir, que la obligación no debe estar fundada en una causa falsa.
Ahora bien, el contrato tiene fuerza de ley entre las partes y no pueden ser revocados sino por mutuo consentimiento o por causa autorizada por ley. A tal efecto se observa que el artículo 1159 del Código Civil establece: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.”
El artículo en mención, regula el principio de autonomía de la voluntad, que se refiere a la posibilidad que tiene las partes para autorregular sus relaciones jurídicas de ejercer con libertad el derecho a contratar para crear relaciones fundadas en la buena fe, determinando libremente los términos y condiciones del contrato. En las atribuciones conferidas por parte de la autonomía de la voluntad las partes contratantes al escoger las regulaciones contractuales, manifiestan su consentimiento de buena fé, lo que significan que no pueden posteriormente ir en contra de sus propios actos y desconocerlos después de haberlos ejecutado.
En este orden de ideas, el autor Patrio Melich Orsini, establece que se entiende por autonomía de la libertad el poder que el artículo citado reconoce a las voluntades particulares para reglamentar por si mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen.
El contenido del artículo transcrito establece el interés social y particular, que en otras ocasiones suelen interesar más a la colectividad. Las que interesan a los particulares pueden ser renunciadas o relajadas y las segundas en las que interesa a la colectividad, están más interesadas el orden público, en tanto no quedan a la disposición de los particulares.
En relación al artículo antes transcrito, el Tribunal Supremo de Justicia en la Sala Político Administrativo, en decisión de fecha 31 de agosto de 2004, Nº 01215, Expediente 2003-1218. Magistrado Ponente: Levis Ignacio Zerpa; sostuvo lo siguiente:
”…Omissis… La acción de cumplimiento de contrato (sic)…conforme a lo previsto en el artículo 1.159 del Código Civil el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes, lo que significa que lo estipulado se constituye como de obligatorio cumplimiento para los contratantes, so pena de incurrir no sólo en la respectiva responsabilidad civil por incumplimiento, sino también en diversas consecuencias que acarrean para las partes las variadas situaciones que pueden presentarse con motivo de dicho incumplimiento (riesgo del contrato, acción resolutoria, excepción non adimpleti contractus, daños y perjuicios contractuales, entre otras). Es así como se entiende que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley, lo cual viene a representar uno de los principios de mayor arraigo en el campo del Derecho, cuyo origen se remonta a la antigüedad, llegándose a definir el contrato como ley particular que liga a las partes, reconociéndose tal principio, hoy día, en nuestro ordenamiento jurídico cuando, por ejemplo, en el artículo 1.159 del Código Civil se dispone que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes…”
Por su parte el artículo 1.160 ejusdem, dispone: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”;
La buena fe, a que refiere el artículo citado, es el atributo que le confiere la ley al comportamiento que han de asumir las partes intervinientes en un contrato, una expectativa de confianza en el tráfico jurídico, la voluntad de conciencia de no dañar a los demás. La buena fe constituye un principio inderogable por la autonomía de la voluntad de las partes, además no se conforma con imponer a las partes del contrato un contenido obligacional implícito, sino que acompaña toda la fase de ejecución del contrato. La buena fe se encuentra dispersas en varias instituciones del derecho civil y leyes, asumiendo especial protagonismo en el contrato. Por ello cumple una función decisiva, en el sentido de que si el pago o las obligaciones acordadas, no se ajustan a los mandatos de la lealtad recíproca que debe haber entre los contratantes, frustrando con ello el interés que los llevó a contratar, el propio cumplimiento se ve comprometido.

Pero en todo caso, se concluye que la buena fe conforma un principio fundamental del orden jurídico constituyendo una regla ética que establece cómo se debe proceder en la relación obligacional. El hecho de no actuar de buena fe, desemboca en la acción de cumplimiento de contrato o la resolución del contrato, dada la conducta asumida durante la ejecución del mismo.
De igual manera, tenemos que de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.133 del Código Civil, se define el contrato como: “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
En este orden de ideas, el artículo 1.167 del Código Civil, a la letra es del tenor siguiente:
“(...) En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. (...)”.
La mencionada norma prevé la facultad que tiene cualquiera de las partes que incumpla con su obligación en un contrato bilateral suscrito por ellas, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia, ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, y pedir la restitución de las prestaciones que hubiere cumplido, en otras palabras, otorga la facultad a la otra parte que ha cumplido con sus obligaciones, para que demande, bien el cumplimiento o la resolución, con el pago de los daños y perjuicios, si hubiere lugar a ello.
Aunado a lo anterior se aprecia que la parte demandante aduce que celebró un negocio jurídico que se denominó contrato de opción a compra con la demandada, autenticado en fecha 06/06/2013, habiendo celebrado de manera verbal con anterioridad en febrero de 2013 pactaron el contrato de opción de compra venta, siendo que la demandado trajo a colación un hecho constitutivo como lo es que en fecha 14/05/2013 había autenticado contrato de opción de compra venta.
Establecido lo anterior, resulta necesario analizar en ambos contrato el autenticado el 14/05/2013 y 06/06/2016, las clausulas primera, segunda y tercera, como a continuación se transcribe:
14 de mayo de 2013 06 de junio de 2013.
PRIMERA: Inmueble objeto del contrato. LA PROPIETARIA concede en opción, es decir, ofrece vender a EL OPTANTE, un (01) Bien Inmueble…(Omissis)…
SEGUNDA: Termino para ejecutar la opción o aceptar la oferta. El termino para formalizar la negociación es de (90) días más (30) días de prórroga, contados a partir de la fecha de la firma del presente documento, a fin de que EL OPTANTE tramite en un banco o cualquier otra entidad financiera el crédito o préstamo que necesite para pagar el precio. Es pacto expreso que la oferta de venta se considera aceptada por El OPTANTE y, por ende perfeccionado el contrato, única y exclusivamente cuando estos paguen a LA PROPIETARIA, el monto completo del precio en el acto de protocolizarse en la oficina del Registro Público del municipio Barinas del estado Barinas, el instrumento de enajenación por el cual se haga la tradición legal de propiedad del inmueble en referencia. Hasta que dicho otorgamiento y cancelación no se efectúen, ningún derecho de propiedad ni de posesión ni de ninguna otra naturaleza sobre el inmueble se transmitirá de LA PROPIETARIA a EL OPTANTE.

TERCERA: Precio. LA PROPIETARIA ofrece vender el inmueble a EL OPTANTE en la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (800.000,00)

PRIMERA: Inmueble objeto del contrato. LA PROPIETARIA concede en opción, es decir, ofrece vender a EL OPTANTE, un (01) Bien Inmueble…(Omissis)…
SEGUNDA: Termino para ejecutar la opción o aceptar la oferta. El termino para formalizar la negociación es de (90) días más (30) días de prórroga, contados a partir de la fecha de la firma del presente documento, a fin de que EL OPTANTE tramite en un banco o cualquier otra entidad financiera el crédito o préstamo que necesite para pagar el precio. Es pacto expreso que la oferta de venta se considera aceptada por El OPTANTE y, por ende perfeccionado el contrato, única y exclusivamente cuando estos paguen a LA PROPIETARIA, el monto completo del precio en el acto de protocolizarse en la oficina del Registro Público del municipio Barinas del estado Barinas, el instrumento de enajenación por el cual se haga la tradición legal de propiedad del inmueble en referencia. Hasta que dicho otorgamiento y cancelación no se efectúen, ningún derecho de propiedad ni de posesión ni de ninguna otra naturaleza sobre el inmueble se transmitirá de LA PROPIETARIA a EL OPTANTE.

TERCERA: Precio. LA PROPIETARIA ofrece vender el inmueble a EL OPTANTE en la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (800.000,00)

Se desprende del contenido de las cláusulas transcritas, que en ambos contratos se establecieron las mismas condiciones en cuanto a tiempo, precio y las arras, que el segundo contrato suscrito por las partes aquí en controversia (06/06/2013) el cual se pretende su cumplimiento, fue suscrito por solicitud del demandante, veintidós (22) días posterior al 14/05/2013, hecho éste que no fue contradicho con el material probatorio aportado por las partes, dado que afirma el demandante, que es con el segundo contrato que adujo haber tramitado el crédito.
Ahora bien, es de carácter imperativo según lo establece el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que regula la forma en que deben interpretarse los contratos; y a tal efecto señala textualmente:
Artículo 12: “Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”. (subrayado de este Despacho)
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha reiterado en jurisprudencia pacífica que es de la soberanía de los jueces de instancia la interpretación del contrato, a menos que el Juez incurra en desnaturalización o desviación intelectual de su contenido, situación que puede denunciarse a través del primer caso de suposición falsa o que se esté en presencia de la excepción prevista en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. (Cfr. Sentencia N° 294, de fecha 11 de octubre de 2001, expediente N° 2000-864, caso: Carlos Rodríguez Palomo contra Inversiones Visil C.A.
Si bien, se pretende el cumplimiento del contrato autenticado en fecha 06/06/2013, se desprende del primero de los contratos autenticados -14/05/2013- que las partes convienen en la opción de compra venta, cuestión que el demandante obvió relatar, a fin de precisar que ya había transcurrido un lapso de tiempo; que posteriormente se establece nuevo lapso con la suscripción del de fecha -06/06/2013-; siendo que de su contenido se colige de las cláusulas primera, segunda y tercera que se trata de un contrato que la doctrina ha denominado innominado, que resulta del producto de la autonomía de la voluntad ut supra referido, en el que las partes fijaron sus reglas, no violando normas imperativas ni supletorias como lo son los principios generales para todos los contratos en el derecho común. En el caso bajo estudio, se trata de una opción bilateral de compra venta, en la que aquí la promitente demandada ofertó la venta del bien inmueble por un precio determinado, comprometiéndose a cumplir cada una las obligaciones asumidas, la compra venta del inmueble por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público. Por su parte el optante demandante tramitar en un banco o entidad financiera el crédito o préstamo que necesitare para pagar el precio. Se trata de un contrato preparatorio que sirve de base para la preparación de otro contrato
Así las cosas, es conveniente resaltar que para la fecha de la interposición de la demanda -25 de febrero de 2014- se encontraba en vigencia el criterio jurisprudencial desarrollado en la sentencia número 116, del 22 de marzo de 2013 (caso: Diego Argüello Lastres contra María Isabel Gómez del Rio) que dejó establecido lo siguiente:
“(…) Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N° 04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
‘…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…’.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma.
Con base a los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, el ad quem negó esa posibilidad, expresando que el controvertido era sólo un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que infringió el artículo 1.474 del Código Civil por falta de aplicación, por lo que se declara procedente esta parte de la denuncia. Así se decide…”. (Destacado de la Sala)
Del criterio jurisprudencial, se desprende que el contrato autenticado por las partes en controversia, se trata de un contrato de opción de compra venta, en la que se encuentra comprobado con la notificación efectuada por la demandante en cuanto a considerar expirado el lapso para cumplir con lo referente al perfeccionamiento del contrato, lo que concierne a las arras y no como fue alegado por el demandante de corresponderse al pago, dada la naturaleza del contrato preparatorio para el contrato definitivo de compra venta y lo estipulado por las partes en la cláusula cuarta, lo que se deduce del contenido de la misma a saber:
CUARTA: Arras. En señal de su sincero interés en la futura formalización del contrato para adquirir el inmueble determinado en la cláusula primera, asi como también en contraprestación al derecho preferente que se le concede de comprarlo antes que cualquier otra persona, en el término y por el precio establecido, espontáneamente EL OPTANTE, decidió entregar a LA PROPIETARIA, la cantidad de CIENTO CIENCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00), como arras en garantía sin pretender, que la cantidad que el de por este concepto cause intereses desde que la recibe LA PROPIETARIA, hasta la fecha de la formalización de la venta. La entrega de las arras propuso EL OPTANTE; se efectúe en la fecha del otorgamiento del presente documento.

Las arras de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.263 del Código Civil es lo que se da en al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención.
No obstante, el demandante, pretende establecer que la demandada incumplió, por cuanto le había sido otorgado el crédito por la entidad bancaria en fecha 27/09/2013, a escasos, a escasos diez (10) días de culminación del lapso establecido en la cláusula segunda de noventa días, prorrogable por treinta (30) días, contados a la fecha de la firma del documento, que adminiculado con la impresión de la impresión aportado al acervo probatorio, tal como quedó establecido no contiene fecha cierta de tal aseveración por parte del demandante, y no existir otro medio de prueba como lo ha podido ser a través de la prueba de informes, y lleve a la certeza irrefutable que el crédito hipotecario le fue aprobado.
Alega el demandante que la aquí demandada debía acudir a la sede de la entidad Bancaria y que sea ésta la que de una manera responsable ha debido solicitar la información sobre el estatus del documento definitivo, cuestión que va en contra de lo estipulado por las partes con el contenido del cláusula segunda, al señalar “Es pacto expreso que la oferta de venta se considerara aceptada por EL OPTANTEy, por ende perfeccionado el contrato, única y exclusivamente cuando éstos paguen a LA PROPIETARIA el monto completo del precio en el acto de protocolización en la Oficina de Registro Público del Municipio Barinas del estado Barinas….”
En el caso que nos ocupa, se evidencia que el mencionado contrato de fecha 06/06/2013, fue autenticado para formalizar las condiciones en que cada una de las partes se obligaba recíprocamente en cuanto a la relación contractual antes analizada y calificada, más sin embargo de acuerdo a lo establecido en el articulo 1.491 del Código Civil, en relación a la obligación de los compradores, en cuanto a la obligación de la escritura y demás accesorios, que aplicado al caso en concreto se relaciona al trmaite necesario que conlleve a la protocolización de la documentación respectiva.

A través de la Ley General de Bancos y Otras Instituciones Financieras , las instituciones bancarias realizan actividades de intermediación financiera reguladas y supervisada por la Superintendencia de las instituciones del Sector Bancario de Venezuela (SUDEBA) adscrita al Ministerio del Poder Popular para la Finanzas. Por otra parte el Ejecutivo Nacional ha dictado en esta especial materia del sector para el financiamiento de adquisición de viviendas Resoluciones a los fines de la facilitación a los ciudadanos de la obtención de diferentes productos crediticios para la compra de viviendas en el sector privado..
Tal es el caso las Normas Para El Otorgamiento De Créditos Para La Adquisición De Vivienda Principal De Conformidad Con Las Condiciones De Financiamiento Establecidas En La Resolución N° 103, De Fecha 19 De Julio De 2011, (Gaceta Oficial Nº 39.762 del 21 de septiembre de 2011), que establece los Requisitos Y Documentación, Para El Otorgamiento De Créditos Para Adquisición De Vivienda Principal.

En tal sentido, en el aparte 4.3. DEL INMUEBLE: de la Resolución citada en el literal c.- establece:

Copia simple del documento de opción de compra-venta a vista del original, vigente por un mínimo de noventa (90) días, prorrogable por treinta (30) días. Éste deberá ser consignado ante el Operador Financiero dentro de los siete (7) días hábiles siguientes a la fecha su firma o autenticación según sea el caso, conjuntamente con los recaudos correspondientes a la solicitud de crédito.

Ahora bien, del acervo probatorio se comprueba el hecho aducido por la demandada, que en fecha 14/05/2013, se había otorgado con anterioridad al 06/06/2013, convenio, que posteriormente fue autenticado el segundo de ello, por solicitud del demandante. En concordancia con el contenido ut supra transcrito se infiere que tal solicitud responde a los requerimientos de las Instituciones bancarias, más sin embargo no fue comprobado que el demandante contaba con la aprobación de la entidad bancaría con anterioridad a la expiración del lapso establecido en la cláusula segunda, que lleve a la convicción de haber cumplido, como lo alega los tramites a los que se obligó contenido en la cláusula en cuestión.

Si bien es cierto que la Resolución número 11, dictada por el demandante mediante la cual se dictan las Normas Referentes a la Formulación e Implantación de Políticas que Permiten Favorecer Modalidades de Pago, Financiamiento y Créditos Accesibles a Todos los Sectores de la Sociedad, para la Construcción, Autoconstrucción, Adquisición, Mejora y Ampliación de Viviendas (Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat), que establece en sus artículos 1 y 4 lo siguiente:

Artículo 1.: En los contratos que tengan por objeto, bajo cualquier forma o modalidad, la adquisición de vivienda principal en el mercado secundario, en construcción o ya construidas, suscritos o a suscribirse por los sujetos comprendidos en el Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, solo se permitirá la retención, cobro o descuento de cuotas, alícuotas, porcentajes y/o sumas de dinero, basados en la aplicación de cláusulas penales o penalidades excesivas, cuando exista responsabilidad comprobada de alguna de las partes, en el retardo de la protocolización del respectivo documento de propiedad, en ningún caso se considerará responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la relación.

La presente normativa tendrá aplicación en todo el mercado inmobiliario destinado a la vivienda y hábitat.
Artículo 4.: A partir de la entrada en vigencia de la presente Resolución, solo se podrá aumentar el precio, ejecutar cláusulas penales o ejercer cualquier otra medida que pueda conllevar la pérdida de la adquisición de la vivienda o el desembolso excesivo de dinero a los adquirientes cuando el retardo en la protocolización del crédito hipotecario sea imputable a su persona.

El contenido de las disposiciones transcritas ut supra, establecen la excepción en cuanto a la responsabilidad de terceros en la relación por el retardo que se pueda ocasionar en el desembolso, más sin embargo no, se encuentra demostrado con el material probatorio que el aquí demandante haya cumplido a su vez con los términos establecido en las normas para el otorgamiento de créditos para la adquisición de vivienda principal, pues tal como se desprende de las Resoluciones y Normas, en modo alguno establece que existan obligaciones para los oferentes de vivienda, que respondan a diligencias de un pater familas, y con ello proceder a los tramites respectivos para la protocolización, para la verificación de la transferencia del derecho de propiedad y la tradición legal. Así las cosas al haber expirado el tiempo, fue admitido el hecho que la aquí demandada devolvió al demandante en atención al contenido de la cláusula SEXTA del convenio previo el monto recibido por concepto de arras, resolviendo de esa manera el contrato; Y así se decide.
Antes de concluir, debe establecerse que el juicio es el medio para que, a través de los elementos probatorios se determine la verdad del caso y así pueda el órgano jurisdiccional inclinarse por una y otra parte, y siendo que el presente caso quien aquí decide de acuerdo al artículo 254 el Código de Procedimiento Civil, declara que al no existir plena prueba que el demandado haya dado cumplimiento a la obligación contenida en la documental autenticada en fecha 06/06/2013, bajo el Nro. 30, Tomo 155 de los libros respectivos, en lo que respecta al trámite respectivo para la obtención del crédito o préstamo para el pago del precio en el lapso de tiempo estipulado, resulta forzoso considerar por las motivaciones que preceden, este Tribunal Superior, de conformidad con lo establecido en los artículos 2 y 257 constitucional y los artículos 1160, 1159, 1263, y 1133 del Código Civil en concordancia a lo establecido en los artículos 12 del Código de Procedimiento Civil Venezolano y en aras de garantizar la tutela judicial efectiva prevista en el artículo 26 de la Constitución Bolivariana de Venezuela, así como también el derecho al debido proceso y a una recta administración de justicia, se establece que en el presente juicio es forzoso para éste Tribunal declarar SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación ejercido contra la sentencia dictada en fecha 04 de julio de 2019 por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito y se confirma con las motivaciones expresadas por esta Alzada en este fallo la decisión referida; Y así se declara.
Por las razones de hecho, de derecho, doctrinarias y jurisprudenciales anteriormente expuestas, este Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario del Circuito Judicial Civil de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley; dicta sentencia en los siguientes términos:

PRIMERO: Declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano Angel David Belisario, titular de la cédula de identidad Nro. V-4.797.315, asistido por los abogados Luis Emilio Dugarte Guerrero y Neralis Josefina Peña, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 152.562 y 153.478 en su orden contra la sentencia dictada por el Tribunal Primero de primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Barinas en fecha 04 de julio de 2019 en la demanda intentada por cumplimiento de contrato contra la ciudadana Yalecnis del Carmen Ramírez Devia, titular de la cédula de identidad Nro. 14.340.737, representada por el abogado en ejercicio José del Carmen Ortega Cárdenas, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 82.952.

SEGUNDO: Se confirma la decisión dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Barinas en fecha 04 de julio de 2019, con las motivaciones expresadas en este fallo.

TERCERO: Se condena en costas del recurso de acuerdo a lo estipulado en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

CUARTO: Se ordena notificar a las partes de la presente sentencia, por dictarse fuera del lapso de ley.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario del Circuito Judicial Civil de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, en Barinas a los veinticuatro (24) días del mes de abril del año dos mil veintiséis (2026). Años 216º de la Independencia y 167º de la Federación.
LA JUEZ SUPERIOR PRIMERO;

Karleneth Juana Rodríguez Castilla.
EL SECRETARIA;

Juan Peterson Ramírez.
En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión. Conste.
El SECRETARIO;

Juan Peterson Ramírez.